Derecho de Arrendamientos Urbanos

Derecho de
Arrendamientos
Urbanos
Tratado doctrinal
y jurisprudencial
u
Incluye estudio de las últimas leyes aprobadas sobre
arrendamientos (Leyes 18.666, 18.795 y
especialmente Ley 19.210 sobre las modificaciones
respecto del pago del arriendo
y su
Decreto reglamentario 345/015).
Miguel Ángel Tomé Gómez
© Miguel Ángel Tomé Gómez, 2015
© De esta edición: La Ley Uruguay, 2015
Ituzaingó 1377, PB, CP 11000, Montevideo, Uruguay
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I.S.B.N. 978-9974-731-09-7
Uruguay
A mis hijos, nuevamente...
Indice
Introducción: Un tema que nunca pierde vigencia
Capítulo I
Gener alidades del Contr ato
de Arrendamiento de cosas
1. Concepto y definición legal.........................................................................5
2. Crisis de la definición unitaria del contrato de arrendamiento...................7
3. Origen del contrato.............................................................................................9
4. Terminología empleada por nuestro Código Civil..........................................9
5. Ámbito de aplicación y posibles objetos del contrato de arrendamiento.....10
6. Características del contrato de arrendamiento...............................................11
7. Capacidad y legitimación...................................................................................14
8. Arrendamiento y su vinculación con otros actos y negocios jurídicos.........16
8.1. Arrendamiento usufructo, uso y habitación y contrato de pensión u
hospedaje.......................................................................................................... 17
8.2. Arrendamiento y comodato..................................................................... 24
8.3. Arrendamiento y depósito....................................................................... 25
8.4. Arrendamiento y anticresis...................................................................... 26
8.5. Arrendamiento y aparcería...................................................................... 26
9. Obligaciones de las partes..................................................................................27
9.1. Obligaciones del arrendador.................................................................... 27
10. Obligaciones del arrendatario.........................................................................37
10.1. Usar la cosa según los términos del contrato (art. 1811 num. 1º C.C.)...37
10.2. Emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un buen
padre de familia ............................................................................................... 39
10.3. Pago del precio o renta............................................................................ 43
11. Extinción del contrato......................................................................................58
– XI –
DERECHO DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
Capítulo II
Fuentes y Proceso Legislativo
Pág.
1. Introducción........................................................................................................61
2. Legislación anterior al Código Civil.................................................................62
3. Código Civil.........................................................................................................63
4. Legislación posterior al Código Civil................................................................63
5. Decreto-Ley 14.219, modificativas y leyes posteriores....................................65
6. Normas de orden público...................................................................................68
7. Amplio campo de aplicación.............................................................................69
Capítulo III
Gener alidades del Contr ato de
Arrendamientos Urbanos
1. Concepto finca o bien urbano y el criterio para definir su destino...............71
2. La ubicación de la finca objeto de arriendo.....................................................72
3. El destino del bien. Criterios legales, naturales y contractuales...................73
4. Características especiales del presente derecho.............................................77
5. Normas de orden público: ¿alcance general o parcial?..................................79
6. Breve introducción al régimen vigente............................................................81
6.1. Dualidad de regímenes............................................................................. 81
6.2. Precio del arriendo y régimen especial de la mora............................... 82
6.3. La cesión legal del arriendo..................................................................... 82
6.4. Objeto del contrato y destino................................................................... 86
6.5. Otras consideraciones.............................................................................. 92
6.6. El subarrendamiento................................................................................ 94
6.7. La figura del Administrador..................................................................... 96
Capítulo IV
Régimen aplicable a los Arrendamientos
incluidos y excluidos del Decreto-Ley 14.219
1. Introducción........................................................................................................99
2. Situaciones excluidas del Decreto-Ley 14.219.................................................101
2.1. Situaciones excluidas motivadas por la construcción posterior a 1968 ... 101
– XII –
Índice
Pág.
2.2. Las situaciones de exclusión contempladas en el art. 28 del
Decreto-Ley 14.219........................................................................................... 112
2.3. Las situaciones de exclusión contempladas en el inc. 3 del 102 del
Decreto-Ley 14.219........................................................................................... 125
2.4. Las situaciones de exclusión contempladas en el art. 114 del DecretoLey 14.219.......................................................................................................... 127
3. El plazo de desalojo en situaciones de libre contratación..............................130
4. Situaciones incluidas en el Decreto-Ley 14.219...............................................137
Capítulo V
Formación del Contr ato:
Forma, Destino, Precio y Plazo
1. Caracterización del contrato.............................................................................139
2. Las normas que refieren al pago del precio en materia de
arendamientos urbanos.....................................................................................141
3. Características del precio en el contrato de arrendamiento..........................143
4. Modificaciones introducidas por el art. 39 de la Ley Nro. 19.210 ..................144
4.1. Fecha de vigencia...................................................................................... 145
4.2. Forma de pago........................................................................................... 145
4.3. Empresas que brinden servicios de garantía y deducciones impositivas ...................................................................................................................... 146
4.4. Aspectos de procedimiento..................................................................... 146
4.5. Otro error de redacción de la ley: la prueba del pago............................ 148
4.6. Contemplación de la figura del administrador...................................... 150
4.7. ¿Qué sucede si el precio del arriendo se pacta en frutos naturales
de la cosa?......................................................................................................... 151
4.8. Decreto Reglamentario Nro. 345/015 del art. 39 Ley Nro. 19.210......... 152
5. Incremento del precio no constituye nueva contratación..............................158
6. El pago de los consumos generales...................................................................161
7. El precio del arriendo en situaciones de libre contratación...........................163
8. El plazo de arriendo en situaciones regidas por el Decreto-Ley 14.219
y sus diferencias con el régimen de libre contratación...................................164
– XIII –
DERECHO DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
Capítulo VI
Régimen de las Gar antías
Pág.
1. Introducción........................................................................................................167
2. Tipos de garantía admitidos..............................................................................168
3. Montos máximos permitidos en caso de garantía real...................................171
4. La fianza personal...............................................................................................172
5. Desalojo por falta de sustitución de la garantía de la Contaduría General
de la Nación..........................................................................................................173
6. Notificación al fiador (Ley 15.799).....................................................................176
7. Jurisprudencia.....................................................................................................178
7.1. Extensión de la obligación del fiador....................................................... 178
7.2. Notificación al fiador................................................................................ 179
7.3. La recepción de las llaves por el administrador no importa por si
sola renuncia al derecho a reclamar por las reparaciones locativas
ordinarias no realizadas por el arrendatario................................................ 179
7.4. Prueba de los desperfectos del arrendatario ......................................... 180
7.5. Sustitución garantía CGN......................................................................... 181
Capítulo VII
Procedimiento de desalojo
por vencimiento de plazo
1. Ámbito de aplicación..........................................................................................183
2. Normas de procedimiento y juez competente preceptivas relativas
al arriendo urbano ..............................................................................................184
3. Requisitos documentales para el ingreso de la demanda y/o intimación....185
4. Legitimación activa y pasiva..............................................................................187
4.1. Legitimación activa................................................................................... 188
4.2. Legitimación pasiva.................................................................................. 201
5. La intimación de desalojo..................................................................................201
6. Los diversos plazos de desalojo del arrendatario buen pagador...................202
6.1. Plazo de desalojo de inquilino buen pagador bajo el régimen
proteccionista.................................................................................................. 202
6.2. Plazo de desalojo de inquilino buen pagador bajo el régimen
de libre contratación........................................................................................ 203
7. Jurisprudencia.....................................................................................................207
– XIV –
Índice
Capítulo VIII
Desalojo por mal pagador
Pág.
1. La obligación del pago de la renta. Concepto de mora....................................217
2. La intimación judicial prevista en el art. 55 del Decreto-Ley 14.219 y
costos de la misma..............................................................................................218
3. Oblación y consignación y el eventual entrecruzamientos de ambas...............221
4. Citación de excepciones posterior a la configuración de la mora.................224
5. Plazo de desalojo.................................................................................................225
6. Excepción de contrato no cumplido.................................................................227
7. Acumulación con la vía ejecutiva......................................................................227
8. La purga de la mora con la clausura del desalojo............................................228
9. La purga de la mora con la reforma del plazo..................................................230
10. Tenencia Provisional y entrega definitiva......................................................232
10.1. Tenencia Provisional............................................................................... 232
10.2. Entrega Definitiva del Inmueble .......................................................... 234
11. Los gastos comunes impagos...........................................................................234
12. El lanzamiento..................................................................................................237
13. Jurisprudencia desalojo mal pagador y afines...............................................238
Capítulo IX
Otros procedimientos de desalojo
(desalojos causados, finca ruinosa,
inquilino escandaloso)
1. Generalidades.....................................................................................................297
2. Las excepciones del art. 24 del Decreto-Ley 14.219.........................................297
3. Prohibición de enajenar la finca en los casos del numeral 4..........................302
4. Las causales del artículo 26 del Decreto-Ley 14.219.......................................303
5. Sanción en caso de traslación de dominio ......................................................309
6. Requisitos especiales para la Causal Reconstrucción....................................309
7. Plazos de desalojo ..............................................................................................310
8. Desalojo del inquilino escandaloso..................................................................311
9. Jurisprudencia.....................................................................................................312
– XV –
DERECHO DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
Capítulo x
Desalojo del comodatario
con plazo o precario
Pág.
1. Clasificación de comodatos en el Código Civil uruguayo..............................349
2. Diferencias históricas entre comodato y precario. Concepto actual............350
3. Clasificación de comodatos...............................................................................352
3.1. Comodato contractual.............................................................................. 352
3.2. Comodato precario legal.......................................................................... 355
4. Situación de los intrusos....................................................................................356
5. Procedimiento para la restitución de bienes inmuebles ...............................358
5.1. Juicio de desalojo....................................................................................... 359
5.2. Oposición de excepciones y medios de prueba admisibles.................. 361
5.3. Apelación de la sentencia de primera instancia que hace lugar
al desalojo......................................................................................................... 365
5.4. Desalojo de los ex concubinos y suspensión del lanzamiento
de hijos menores............................................................................................... 367
6. Jurisprudencia.....................................................................................................372
Capítulo XI
Infr acciones y penalidades previstas
1. La finalidad proteccionista de la ley y las normas de orden público.............591
2. Infracciones y penalidades................................................................................593
2.1. Las situaciones del art. 71 del Decreto-Ley 14.219................................. 594
2.2. Solicitud de pago de suma distinta al precio o dinero para
desocupar la finca (art. 73 Decreto-Ley 14.219)............................................ 597
2.3. Cobro indebido de gastos judiciales....................................................... 598
2.4. Simulación de promesa de compraventa................................................ 598
3. Clausulas nulas...................................................................................................599
4. Prohibición del pago del precio en moneda extranjera para hipótesis de
fincas bajo el régimen del Decreto-Ley 14.219.................................................600
5. Prohibición de suprimir servicios accesorios a la locación............................605
6. Infracciones sin sanción....................................................................................606
7. Cobro indebido de impuestos, agua, energía eléctrica, etc............................607
– XVI –
Índice
Capítulo XII
Simulación en los contr atos
de arriendo
Pág.
1. Introducción........................................................................................................609
2. Formas de Simulación: Absoluta y Relativa.....................................................610
3. La simulación absoluta de contratos de arrendamiento................................611
3.1. El deudor que simula un contrato de arrendamiento de su
propiedad objeto de remate............................................................................ 612
3.2. La realización de un arriendo rural para desestimular al Instituto
Nacional de Colonización............................................................................... 614
4. Generalidades de la simulación relativa..........................................................615
5. Diversos tópicos de simulación relativa en contratos de arrendamiento....616
5.1. Simulación en la naturaleza del contrato .............................................. 616
5.2. Simulación en el contenido u elementos del contrato.......................... 619
5.3. La simulación relativa subjetiva.............................................................. 620
6. Las simulaciones previstas en el art. 75 del Decreto-Ley 14.219....................624
7. La simulación como excepción y la posibilidad que la misma sea
declarada “inciderter tantum”...........................................................................625
Anexo Normativo
Índice de obr as y autores citados
– XVII –