Q Boletín Administración de Fincas Avance de información Selección de las cuestiones más relevantes de la actualidad sobre administración de fincas [Quantor] Número 38 septiembre 2009 [ Artículo de opinión ] En este número: [1] Artículo de opinión Carmen Vida Carrión La Responsabilidad Civil de la Comunidad de Propietarios respecto a los llamados elementos comunes [5] Avance normativo HISPAGALIA Abogados [6] Selección de jurisprudencia [10 ] Consultas INTRODUCCIÓN A LA PROPIEDAD HORIZONTAL El CC establece en su art. 396, un régimen especial de propiedad separada para los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública. Esa propiedad llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute. Se constituye así la Propiedad Horizontal referida al derecho que cada uno de los dueños de los diferentes pisos o locales tiene sobre los restantes elementos, instalaciones o servicios que no perteneciendo a ninguna persona en concreto como privativos, son comunes a todos ellos. Esta forma especial de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados. Así la Ley 49/1960, 21 julio, sobre Propiedad Horizontal, en su art. 1 establece que la referida Ley tendrá por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el art. 396 del CC, que se denomina Propiedad Horizontal, definida por MARTIN GRANIZO como “una propiedad especial, que constituida exclusivamente sobre edificios divididos por pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, atribuye al titular de cada uno de ellos, además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencia y servicios comunes del inmueble”. La doctrina señala la propiedad Horizontal como una institución jurídica cuya naturaleza compleja se asemeja a la de los “actos conjuntos” en lo que se refiere a la manifestación de su voluntad, que debe siempre estar encabezada por el Presidente, art. 13 de la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal. El conjunto de personas que comportan la propiedad común de diversos bienes se denomina Am dm i nc caas s Ad i ni n i si ts rt ar ac icói ón nd de e F Fi n La Responsabilidad Civil de la Comunidad de Propietarios respecto a los llamados elementos comunes Quantor Administración de Fincas 38 -09/2009 - 1] [Q En caso de daño ocasionado a un propietario como consecuencia de los elementos comunes, deberá valorarse el origen del daño, para lo que será necesario el correspondiente informe pericial, a fin de depurar responsabilidades,... Comunidad de Propietarios y cada uno de sus componentes es un comunero, pero se suscita la polémica respecto a la responsabilidad de este ente sin personalidad jurídica, y el alcance de la misma, ¿quién responde civilmente de los elementos comunes que integran esa comunidad?, este será el punto de partida de nuestro debate inicial. RESPONSABILIDAD POR DAÑOS DERIVADOS DE ELEMENTOS COMUNES Administración de Fincas Establece la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal en su art. 10 que será obligación de la comunidad la realización de todas aquellas obras que sean necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad. Pero, ¿donde se encuentra el límite?. Es doctrina constante de nuestro Tribunal Supremo que la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la Comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglo a las técnicas constructivas en cada momento vigentes, con independencia de las acciones que pudieran proceder respecto de los agentes de la construcción para exigir responsabilidad por los daños materiales sufridos por el inmueble. Las únicas obras que no pueden exigirse por los propietarios son las que constituyan nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no se requieran para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble según su naturaleza y características (art. 11.1 Quantor Administración de Fincas 38 - 09/2009 - 2] [Q de la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal). Sentencia de la AP de Madrid, sec. 21ª, Sentencia de 16 de abril de 2008, núm. 193/2008, rec. 8/2006,. En caso de daño ocasionado a un propietario como consecuencia de los elementos comunes, deberá valorarse el origen del daño, para lo que será necesario el correspondiente informe pericial, a fin de depurar responsabilidades, que deberán ser sostenidas por la Comunidad de propietarios o su seguro si cubriera aquellas incidencias de las que se tratara, o la Constructora, arquitectos o promotora del inmueble y demás agentes que intervinieron en el proceso edificatorio de aquella otra responsabilidad, por vicios ocultos en la construcción. Ostentará para ello la legitimación activa necesaria, y en su caso la legitimación pasiva, el presidente de la Comunidad, por ser el que ostenta legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten, art. 13.3 de la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal, tanto para pretender la reparación de los daños que causen los vicios de elementos comunes como de elementos privativos. En este sentido, debemos hacer una premisa respecto al concepto de “ruina funcional” que contempla el art. 1591 del CC, y la incidencia sobre el mismo de la Ley de Ordenación de la Edificación. Establece el art. 1591 del CC que el contratista de un edificio que se arruinase por vicios en la construcción responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción, y que igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección. Entiende nuestro Tribunal Supremo, así lo argumenta el Magistrado D. Pascual Sala Sánchez-, que “aun cuando el tema de la naturaleza, contractual o ex lege -y dentro de ésta de la que pudiera derivar de culpa extracontractual o aquiliana- ha sido muy controvertido doctrinalmente, y la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo se ha decantado de modo preponderante por el carácter ex lege o autónomo de dicha responsabilidad, compatible, no obstante, con las responsabilidades dimanantes del contrato de obra, o de compraventa, aunque sin que estas puedan excluir aquella”, entiéndase, la del art. 1591 del CC. Así lo declaran, las Sentencias de dicha Sala de 1ª de julio 1985, 30 septiembre 1986, 13 julio 1987, 21 marzo y 17 de septiembre 1996 y 19 mayo 1998, entre otras. El concepto de ruina (que no es un supuesto de saneamiento por vicios ocultos) no es el restrictivo que significa destrucción de la obra, sino uno mucho más amplio, el de ruina funcional que alcanza o bien a toda la construcción o bien a parte o elementos de la misma, excediendo de imperfecciones corrientes. STS, Sala 1ª, S de 30 de enero de 1997, rec. 417/1993. Se trata de defectos de construcción que, por exceder de las imperfecciones corrientes, configuran una violación del contrato y constituyen la denominada ruina funcional. Esta garantía de diez años, como responsabilidad decenal, encuentra su concreta regulación en la Ley 38/1999, 5 Noviembre, de Ordenación de la Edificación a falta de una configuración legal de la construcción de los edificios, básicamente establecida a través del Código Civil, a fin de establecer responsabilidades. Sin embargo, la obligación de reparación y conservación a la que está sujeta la Comunidad conforme a lo establecido en el art. 10 de la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal no queda exenta por la referida responsabilidad decenal de los distintos agentes intervinientes en la construcción. En este sentido, señala la ST AP de Navarra de 29 junio 1995 que nada impide al copropietario ejercitar frente a la Comunidad las acciones para exigir las reparaciones de los elementos comunes, sin que sea preciso que previamente haya ejercitado la acción de responsabilidad decenal frente al promotor, contratistas o arquitectos. En este sentido hay que distinguir la correspondiente cuota de participación de cada comunero, y diferenciar para ello el concepto cuota de participación que es el porcentaje que le ha sido asignado al coeficiente de propiedad en la División Horizontal para cargas y beneficios en el seno de la Comunidad, del concepto coeficiente de propiedad que es la parte construida con todos sus anexos y accesorios, de la propiedad privada, en relación al conjunto del edificio. Frente a ello la Comunidad puede ejercer una acción de repetición contra los intervinientes en el proceso edificatorio, que de no haber sido llamados al inicial proceso por la Comunidad demandada verían limitadas sus posibilidades de prueba, siempre y cuando los daños y perjuicios ocasionados no tengan su origen en el mal mantenimiento y conservación por parte de esta del inmueble objeto de la propiedad Horizontal. CONTROVERSIA RESPECTO A DETERMINADOS ELEMENTOS COMUNES Constituyen los elementos comunes, los inherentes a los privativos y necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio común. Establece el art. 396 del CC un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, cuyo mantenimiento y conservación es obligación de la Comunidad, artículo 10 de la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal. Sin embargo, el art. 396 del CC ofrece una relación poco exhaustiva de los elementos comunes de la Propiedad Horizontal, lo que da lugar a distintas interpretaciones a la hora de establecer responsabilidades, si al propietario particular por ser un bien privativo, o a la comunidad por tratarse de elementos comunes. Así, respecto al concepto de patios, o terrazas, -que no pueden ser propiedad privativa y que sin embargo a veces por disposición estatutaria, por título constitutivo o bien al poder accederse a ellas sólo a través de esas viviendas están limitadas a uso privado- nada específica el referido precepto civil, sin embargo debe entenderse incluidas en el concepto genérico de "cubiertas" las terrazas como aquellas cubiertas del edificio constituidas por material pisable. En consecuencia y en principio, como cubiertas que son, han de ser consideradas como elemento común. Así la STS de 10 febrero 1992 señala que las terrazas que sean la cubierta de todo o parte del inmueble (estas últimas llamadas terrazas a nivel) tienen, en principio la consideración de elementos comunes del edificio, pues así lo establece el art. 396 del CC y la Ley de Propiedad Horizontal. Si bien la descripción enumerativa que se hace en ese precepto y en la ley que lo desarrolla de los elementos comunes no es, en su totalidad, de ius cogens, sin de derecho dispositivo. Lo que permite que bien en el título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior de la comunidad de propietarios, siempre que dicho acuerdo se adopte por unanimidad, pueda atribuirse el carácter de privativos a ciertos elementos comunes que, no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, lo sean sólo por destino o accesorios, como los patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de partes del edificio. En el sentido las Sentencias del Tribunal Supremo de 14 octubre 1991 y 17 febrero 1993 recogen la doctrina de que las terrazas de inmuebles de propiedad horizontal, aún siendo de uso privativo de algún copropietario, son elementos comunes como cubiertas del edificio. Ello lleva aparejado que "será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus Quantor Administración de Fincas 38 - 09/2009 - 3] [Q ...el art. 1902 del CC, establece y regula la llamada responsabilidad por culpa contractual, dispone que el que por acción u omisión cause daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado. servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad" (art. 10 de la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal. También que la Comunidad es en principio responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte del edificio o de los daños causados por las cosas que cayeren de la casa o parte de ella (artículo 1907 y 1910 del CC). ST AP de La Coruña, sec. 6ª, Sentencia de 16 de mayo de 2008, núm. 194/2008, rec. 100/2007. Administración de Fincas No obstante, habrá que valorar en su caso, la responsabilidad del particular que haya hecho uso de esas zonas comunes, por estar limitado su uso al acceso de quienes ocupan ese determinado inmueble, y valorar si un posible deterioro del dichas zonas comunes hayan podido verse afectado en modo alguno por el mal uso del particular, de manera que podría verse obligado a participar en la obligación de reparación de la Comunidad, de manera económica y proporcional al coste de la reparación que se estimara a su cargo en aquél uso inadecuado. nexo causal entre la acción u omisión culposa y el daño. Asimismo, según reiterada jurisprudencia, corresponde a quien pretende el resarcimiento acreditar la existencia del daño así como la relación de causalidad entre éste y la acción u omisión que se imputa al demandado. PRESCRIPCIÓN Dada la naturaleza de esta acción de resarcimiento de un propietariocomunero frente a la Comunidad de Propietarios por daños causados como consecuencia del mal estado, conservación o mantenimiento de los elementos comunes, la más reciente jurisprudencia viene sosteniendo que se trata de una acción que no se incardinaría estrictamente en el ámbito de la responsabilidad extracontractual sino que encuentra su fundamento legal en las obligaciones que corresponden a la Comunidad de Propietarios a tenor del precepto citado, por lo que el plazo de ejercicio de la acción no sería el de un año del art. 1968.2 del CC, sino el general de 15 años, artículo 1964 del mismo cuerpo legal. ACCIÓN INDEMNIZACIÓN Se trata de una acción por culpa contractual al amparo del art. 1902 del CC, como acción personal que no tiene señalado término especial, como es el caso de la indemnización de daños por incumplimiento o cumplimiento defectuoso del contrato, interesando que se condene a la Comunidad de Propietarios demandada a reparar los daños existentes en la vivienda propiedad del comunero, cuya causa es el mal estado de conservación de elementos comunes en el que se ubica. Para ello el art. 1902 del CC, establece y regula la llamada responsabilidad por culpa contractual, dispone que el que por acción u omisión cause daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado. Los requisitos de dicha obligación, según constante y pacífica jurisprudencia, son: una acción u omisión, la realidad y constatación de un daño causado, la culpabilidad y el Quantor Administración de Fincas 38- 09/2009 - 4] [Q El hecho de que no se haya abordado la reparación ni se haya afrontado en el momento de la reclamación judicial, es indiferente, pues, el gasto, no significa que no se tenga acción para reclamar por cuanto la legitimación para obtener el resarcimiento nace con la producción del daño sin necesidad de que se adelante su pago. En cuanto a los intereses, se devengarán los previstos en los arts. 1101 y 1108 del CC, desde la interpelación judicial. BIBLIOGRAFÍA - Comentario del Código Civil. Coordinador D. Ignacio Sierra Gil de la Cuesta. Magistrado Emérito de la Sala 1ª del Tribunal Supremo. - comunidades de Propietarios. D. Carlos Gallego Brizuela. [ Avance normativo ] Referencias normativas Decreto 293/2009 Decreto 266/2009 Ley 3/2009 Ley 13/2009 Decreto 91/2009 Decreto 92/2009 Decreto 112/2009 Normativa autonómica Andalucía DECRETO 293/2009, de 7 de julio, por el que se aprueba el reglamento que regula las normas para la accesibilidad en las infraestructuras, el urbanismo, la edificación y el transporte en Andalucía BOCYL núm.125, de 30 junio DECRETO 266/2009, de 9 de junio, por el que se modifica el Plan Concertado de Vivienda y Suelo 2008-2012, aprobado por el Decreto 395/2008, de 24 de junio BOCYL núm.125, de 30 junio LEY 3/2009, de 17 junio, de urbanismo de Aragón BOA núm.124, de 30 junio Cataluña LEY 13/2009, de 22 de julio, de la Agencia de la Vivienda de Cataluña DOGC núm. 5430, de 28 julio Valencia DECRETO 91/2009, de 3 de julio, del Consell, por el que aprueba el reglamento regulador de los bloques y conjuntos de viviendas turísticas de la Comunitat Valenciana DOGV núm. 6051, de 7 julio DECRETO 92/2009, de 3 de julio, del Consell, por el que aprueba el reglamento regulador de las viviendas turísticas denominadas apartamentos, villas, chalés, bungalows y similares, y de las empresas gestoras, personas jurídicas o físicas, dedicadas a la cesión de su uso y disfrute, en el ámbito territorial de la Comunitat Valenciana DOGV núm. 6051, de 7 julio DECRETO 112/2009, de 31 de julio, del Consell, por el que regula las actuaciones en materia de certificación de eficiencia energética de edificios. DOGV núm. 6071, de 04 de agosto Administración de Fincas Aragón Quantor Administración de Fincas 38 - 09/2009 - 5] [Q [ Selección de jurisprudencia ] Impugnación de todos los acuerdos contraria a la buena fe por parte de propietario moroso Sentencia del TS de 2 de julio de 2009 QJ 2009/143734 El TS desestima el recurso de interés casacional planteado contra la sentencia que revocando la de instancia, acogió en parte la demanda acordando la nulidad del acuerdo en el que figura el actor como propietario moroso, desestimando el resto de las pretensiones. Señala la Sala que se considera contrario a la buena fe impugnar todos los acuerdos de la junta so pretexto de un defecto formal en la convocatoria cuando el impugnante asistió a la junta y no denunció ese defecto al inicio de la misma, además de que el drástico efecto de la nulidad lo produciría cuando se hubiese adoptado algún acuerdo con el voto de un propietario moroso que legalmente está privado del derecho de voto conforme establece el art. 15,2 LPH. Administración de Fincas Individualización de gastos comunes de comunidad de propietarios Sentencia del TS de 29 de mayo de 2009 QJ 2009/112088 Estima el TS el recurso de casación por interés casacional presentado por quienes fueron demandantes en la instancia, contra la sentencia que, revocando la de instancia, rechazó íntegramente la demanda inicial impugnatoria del acuerdo, porque entendió que la individualización de los servicios litigiosos acordada en el acuerdo impugnado, en cuanto se impone sólo a los propietarios de las edificaciones que efectivamente los consumen, es conforme a derecho. Considera la Sala que la sentencia recurrida vulnera la doctrina que determina que, para que se puedan considerar como individualizables determinados gastos, es preciso que se determine la exclusión en el título constitutivo, o, en su caso, en los estatutos comunitarios y, también, es factible su decisión en junta de propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad. Declara como doctrina jurisprudencial que para la procedencia de la consideración legal como individualizables de determinados gastos comunes de una comunidad de propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el título constitutivo, o, en su caso, en los estatutos comunitarios, y, asimismo, mediante acuerdo de la junta de propietarios adoptado por unanimidad. Acuerdo de derrama extraordinaria para la instalación de TDT Sentencia del TS de 20 de marzo de 2009 QJ 2009/63637 El presente recurso de apelación se dirige contra la sentencia que desestimaba la demanda interpuesta contra el propietario disidente, en relación con el abono de la cuota extraordinaria de 100 euros que corresponde a cada propietario pagar, una vez aprobada en junta de propietarios con el voto disidente del demandadoapelado, para adecuar la antena colectiva a la recepción de la Televisión Digital Terrestre. Considera la Sala que la derrama extraordinaria objeto de reclamación en la litis constituye un gasto necesario para la adecuada habitabilidad del inmueble, el cual debe ser satisfecho por todos los comuneros, una vez aprobado en junta de Quantor Administración de Fincas 38 - 09/2009 - 6] [Q propietarios, incluidos aquellos propietarios disidentes por cuanto estos necesariamente se verán abocados a disfrutar y a aprovecharse de la nueva infraestructura de la televisión digital terrestre cuando se produzca el "apagón analógico" en 2010. Entiende este Tribunal que la infraestructura de la TDT en el inmueble tiene un interés general para la comunidad y afecta directamente el concepto de “habitabilidad”. Sentencia AP Zaragoza de 22 de junio de 2009 QJ 2009/142854 Obligación de soportar servidumbre por instalación de ascensor al existir minusválidos Contra la resolución de instancia, que desestimó la demanda; la AP revoca el pronunciamiento, al estimar el recurso de apelación interpuesto por la comunidad órgano "a quo", que debe ser acogida la pretensión de la actora, al haberse adoptado con el quórum exigido legalmente, ante la necesidad de la instalación del ascensor por residir en la comunidad personas que padecen minusvalías, con la finalidad de facilitar su acceso al edificio y suprimir las barreras arquitectónicas; y ante la obligación de la demandada de soportar la servidumbre que supone la instalación del mismo. Sentencia AP Zaragoza de 17 de junio de 2009 QJ 2009/142900 Imposibilidad de exoneración del pago por parte de comunero al no ser obra de mejora Frente al pronunciamiento estimatorio de la instancia, la AP revoca el mismo, al estimar el recurso de apelación interpuesto por la comunidad de propietarios. La Sala considera, frente a lo dispuesto por el órgano "a quo", que debe ser acogida la pretensión de la comunidad apelante, dado que siendo la obra efectuada de adecuación de una instalación general a la legislación específica de accesibilidad de personas no puede calificarse como una obra de mejora; de manera que no puede quedar exonerado del pago el comunero propietario del local, dado que los estatutos de la comunidad solo prevén dicha exención cuando se trata de obras de mejora. Sentencia AP Asturias de 06 de abril de 2009 QJ 2009/78753 Frente a la resolución de instancia que desestimó la demanda, la AP estima el recurso de apelación formulado, revoca la misma y estima la demanda. Este Tribunal declara la nulidad de pleno derecho de los acuerdos adoptados por la comunidad demandada, al imputar los gastos comunes discrecionalmente según bloques, viviendas y locales, lo que conlleva una alteración del régimen inherente a las cuotas de participación, que sólo podría alterarse por unanimidad de los copropietarios, circunstancia que no concurre, por dicho motivo se obliga a dicha comunidad a reintegrar a los demandantes cualquier cantidad percibida de los mismos en virtud de los referidos acuerdos. AA dm i ni n i sitsrtar ca icói n c ac sa s dm ó nd ed eF iFni n actora. La Sala considera, entre otras cuestiones, y frente a lo dispuesto por el Alteración discrecional del régimen de las cuotas de participación Quantor Administración de Fincas 38 - 09/2009 - 7] [Q Obligación de soportar las obras en hueco de escalera para instalación de ascensor Sentencia AP La Coruña 03 de julio de 2009 QJ 2009/144826 Estima la AP el recurso de apelación interpuesto por los demandados contra sentencia que acogió en parte las pretensiones de la comunidad de propietarios actora y declaró que el hueco de la escalera es un elemento común y condena a los recurrentes a permitir las obras necesarias para la instalación de ascensor. Indica la Sala que el acuerdo de tal instalación como obra de mejora no obtuvo la mayoría necesaria, y aclara que el espacio litigioso es privativo del local comercial de los demandados, por lo que se desestima la demanda. Responsabilidad civil por daños causado en inmueble al acreditarse el mal estado de las instalaciones Sentencia AP Zaragoza 23 de junio de 2009 QJ 2009/142711 La AP estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la comunidad de propietarios y su aseguradora codemandados, confirmando su responsabilidad civil en los daños causados en el inmueble del asegurado por la actora, quién ejercita la Administración de Fincas Exclusión de responsabilidad de comunidad de propietarios por inmisiones de telefonía Obligación de reintegrar las cantidades satisfechas a la propiedad por estar los daños incluidos en la póliza acción de repetición, sin que se pueda alegar como causa exonerante el caso fortuito, al haberse acreditado el mal estado de las instalaciones que provocaron las filtraciones de agua. No obstante, se deja sin efecto la condena al pago de las costas, por no haberse estimado íntegramente la demanda rectora. Sentencia AP Asturias 16 de junio de 2009 QJ 2009/139742 Frente a la sentencia de instancia que estimó en parte la demanda se alzan ambas partes, los actores en cuanto no les otorgó la totalidad de la cuantía resarcitoria postulada y absolvió a la comunidad de propietarios co-demandada; la demandada por su parte discrepa de la sentencia en razón a la condena que en la misma le fue impuesta. Acuerda la Audiencia estimar en parte el recurso de la demandada en relación con la cuantía indemnizatoria y la disminuye al no apreciar la existencia de daño moral .En relación al recurso de la actora desestima el recurso, entre otras cuestiones, señala que acreditada la existencia de las inmisiones -ruidos- productoras del daño, consecuencia de la instalación de telefonía ubicada en la azotea del edificio, no puede desprenderse una responsabilidad por negligencia alguna en la conducta de la comunidad de propietarios, sin poder atribuir a la comunidad una conducta omisiva para paliar el daño producido. Sentencia AP Asturias 11 de junio de 2009 QJ 2009/131234 La AP estima el recurso de apelación interpuesto por la aseguradora de la comunidad de propietarios demandante, revocando la sentencia de instancia y condenado a la aseguradora del inmueble donde se produjo el siniestro a reintegrar a la primera las cantidades por ella satisfechas a la propiedad del piso, por haberse acreditado que los daños sí se encuentran incluidos en la póliza del seguro concertada por la recurrida, y por tanto, estar legitimada pasivamente ad causam en el presente procedimiento. Quantor Administración de Fincas 38 - 09/2009 - 8] [Q Sentencia AP Burgos de 10 de junio de 2009 QJ 2009/128862 Responsabilidad de la promotora por las filtraciones en garajes y grietas en la fachada Contra la resolución parcialmente estimatoria de la instancia, la AP estima el recurso de apelación interpuesto por la comunidad de propietarios, condena a la promotora demandada a reparar los defectos constructivos del edificio. La Sala considera, frente a lo dispuesto por el órgano "a quo", que debe estimarse de aplicación a las acciones de responsabilidad por daños en la edificación la falta de prescripción para los daños consistentes en las filtraciones y humedades en los garajes y trasteros y las grietas y fisuras en las fachadas; pues en el caso de los primeros, se seguirán producido mientras no se arregle el problema de la falta de impermeabilización, y en el segundo, sucederá lo mismo mientras no haya transcurrido el plazo de consolidación del edificio, debiendo declararse la responsabilidad de la demandada, tanto en su calidad de constructora, como de promotora. QJ 2009/151372 Desestima la AP el recurso de apelación interpuesto por los actores contra sentencia que rechazó su demanda y declaró la validez del contrato de compraventa suscrito entre los litigantes. Indica la Sala que en el caso de autos estamos ante un derecho de de aprovechamiento por turnos de bien inmueble, en el que los recurrentes pretenden una extinción del contrato extemporánea sin motivo y sin que exista prueba de vicios que determinen la nulidad del mismo. Sentencia del TS de 03 de junio de 2009 QJ 2009/120224 La Sala declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto por los comuneros frente a sentencia que declara la legalidad del acuerdo de la comunidad de propietarios sobre cerramiento. La Sala considera, entre los diversos pronunciamientos emitidos, que no puede ser acogida la pretensión de los recurrentes -propietarios de locales- en cuanto a la exigencia de unanimidad para el cerramiento de accesos y zonas comunes del edificio, en cuanto suponen la modificación del título constitutivo, en la medida que no ha existido dicha alteración en el mismo, y sin poder apreciar infracción de la jurisprudencia aplicable en esta materia, por no existir tampoco un perjuicio evidente para los locales -no queda probado que se dificulte la visión de los locales, y el acceso a los mismos-. Sentencia del TS de 04 de junio de 2009 QJ 2009/112085 El TS declara no haber lugar al recurso de casación quedando firme la sentencia de apelación que confirma la de primera instancia, y desestimó la demanda interpuesta por la comunidad de propietarios en ejercicio de la acción prevista en el art. 41 LH. Declara la Sala que aun reconociendo como regla general que, en régimen de propiedad horizontal, lo que no es privativo es común, no se ha aportado prueba suficiente para acreditar que la plaza de garaje que viene utilizando el demandado sea elemento común, hecho que la sentencia declara probado y que no es posible revisar en un recurso de casación, limitado a la estricta función revisora de la aplicación de las normas sustantivas. Validez del contrato de aprovechamiento por turnos de bien inmueble por inexistencia de vicios que lo anulen Administración de Fincas Sentencia AP Alicante de 10 de junio de 2009 Legalidad del acuerdo comunitario sobre cerramiento Falta de reconocimiento de plaza de garaje como elemento común Quantor Administración de Fincas 38- 09/2009 - 9] [Q [ Consultas ] Reclamación de cuotas pendientes de pago. Transmisión de vivienda, prescripción de la acción de reclamación y procedimiento Planteamiento En una comunidad de propietarios hay una persona que debe dinero a la comunidad desde el año 2005. Se ha interpuesto contra ella un proceso de reclamación judicial. En octubre de 2007, la vivienda en la que recaen las deudas es subastada a instancias de una entidad bancaria. El nuevo propietario no quiere asumir la deuda de la vivienda, ni lo que le corresponde al año en curso y la anualidad anterior basándose en el art. 9. 1 e) LH. Cuando compró la vivienda, sabía que existían las deudas. No se ha comunicado a la administración, ni a los vecinos la situación de encontrarse la vivienda en proceso de subasta, ni se ha solicitado certificación de deudas. Aunque la vivienda en la actualidad pertenezca a otra persona, ¿el proceso monitorio Administración de Fincas ya iniciado continúa vigente? ¿A quién se debe reclamar las deudas desde el momento de presentar la demanda en el Juzgado hasta el momento de la subasta? ¿Hasta que punto se puede reclamar al nuevo propietario? ¿Con qué limitación de tiempo? Respuesta El procedimiento monitorio continúa vigente en la medida en que el crédito que ostenta la comunidad contra el antiguo propietario es personal y le sigue aunque pierda la condición de propietarios. Es decir, es el que ha dejado de abonar a la comunidad lo que debía, y continúa siendo deudor aunque ya no sea titular de la vivienda, pues el que incumplió la obligación fue él y no el nuevo propietario. El plazo de reclamación es el de 15 años previsto en el art. 1964 del CC. Es decir, la acción para reclamar el pago de los gastos comunes prescribe a los quince años, como dice la sentencia de la AP de Toledo de 11 de junio de 2002. Desde la presentación de la demanda hasta la subasta el obligado al pago es el que sea propietario hasta el momento en que se dicta el “auto de adjudicación judicial”. Es decir, el antiguo propietario es el obligado hasta ese momento. A partir del auto de adjudicación, el responsable será el nuevo propietario. El nuevo propietario, será responsable, en virtud de la afección real prevista en el art. 9.1 e) LPH de las cuotas de la anualidad corriente y la anterior a la fecha de transmisión. Es decir, sólo será responsable de las deudas existentes de ese concreto periodo de tiempo. Ahora bien, como el título de la deuda es diferente, pues en este caso responde por la afección real de la vivienda a los gastos de comunidad no satisfechos prevista en el art. 9.1 e) LPH, tiene que reclamarse en un procedimiento diferente al ya iniciado contra el antiguo propietario. Quantor Administración de Fincas 38 - 09/2009 - 10] [Q Planteamiento Un local comercial de una comunidad de propietarios está arrendado como pizzería. Retirada de chimenea. Responsabilidad por daños causados En su momento se aceptó la instalación de una chimenea en la cubierta edificio para la evacuación de humos. La pizzería ha cerrado por las denuncias presentadas por la comunidad por tema de humos, hollín, falta de limpieza y mantenimiento. Se ha arrendado de nuevo el local y quieren quitar la chimenea. ¿Se puede pedir al nuevo propietario del local que la retire a su coste? Si la chimenea necesitase de un mantenimiento, ¿a quien le correspondería, al propietario del local o a la comunidad que fue quien autorizó la instalación (obligada por los estatutos)? Según el art. 2 de los Estatutos dice: "Los titulares de los locales en planta baja podrán también realizar obras en la fachada del edificio e instalar chimeneas particulares a través de los elementos comunes hasta superar la cubierta general del edificio con la finalidad de facilitar la ventilación, salida de en ellos se desarrolle, y de acuerdo, con las ordenanzas municipales". ¿Quién es responsable si se desploma la chimenea por una mala sujeción, se oxiden los enganches donde está sujeta, causando daños a los vecinos o a terceros? ¿Puede la comunidad exigir que firme un escrito el propietario del local, responsabilizándose de cualquier daño que pudiera causar la chimenea? Respuesta Este tipo de autorizaciones estatutarias, que implican la reserva a alguno de los propietarios para ejecutar obras en un local, en este caso, para instalar una chimenea, son perfectamente válidas y eficaces. En efecto, el Tribunal Supremo contempla la autorización estatutaria para la instalación de una chimenea de evacuación de humos como válida (Sentencia del TS de 27 de septiembre de 1991). En este sentido, en la medida en que se trata de una autorización plena, y de que la instalación está realizada, aunque el local no se destine el mismo uso que antes, no se puede exigir ni al propietario ni al arrendatario que retire a su costa tal chimenea, dado que tal obligación no se contempla ni en la Ley ni en los Estatutos de la comunidad. En este sentido, si la chimenea necesita un mantenimiento la responsabilidad última será del propietario del local. En este sentido, a la vista del artículo 2 de los Estatutos de la comunidad son los “titulares” de la planta baja, es decir, los propietarios quienes asumen cualquier tipo de responsabilidad sobre este elemento, que no cabe conceptuar como un elemento común. Por ello, si en algún momento la chimenea se desploma, el responsable será el propietario del local, de conformidad con lo dispuesto en los estatutos y los art. 1902 y siguientes del Código Civil. La comunidad no puede obligar al propietario a que firme ningún escrito, pues esta obligación tampoco se contempla en ninguna norma. Ahora bien, es suficiente con lo que expresamente disponen los estatutos para exigirle dicha responsabilidad. Administración de Fincas humos, calefacción o refrigeración de los locales, conforme al uso o actividad que Quantor Administración de Fincas 38 - 09/2009 - 11] [Q Responsabilidad del Administrador por actuación negligente Planteamiento El anterior administrador de una comunidad de propietarios, se marchó de la ciudad sin entregar la siguiente documentación: libro de actas, sello, documentos laborales (TC’s, nóminas, contratos, …) y documentos contables. El 75 % de los gastos se pagaban con talón al portador. Algunos de los proveedores reclaman ahora facturas impagadas, pero no existen justificantes de pago. Según el Colegio de Abogados de Jaén, solicitó la baja hace un año y medio, y desconocen su dirección actual. ¿Qué procedimiento se debe llevar a cabo? ¿Es posible, denunciarle a la policía por apropiación indebida? ¿Se ha de reclamar judicialmente la documentación? ¿Cómo se ha de revisar el cálculo de honorarios que ha hecho un letrado de la Comunidad por un procedimiento de cuantía de 780.000 €? ¿Existe alguna tabla con Administración de Fincas Incumplimiento de requisitos legales para la instalación de ascensor aprobada en junta baremos para el colegio de abogados de Jaén? Respuesta En la medida en que puede tratarse de una actuación delictiva es posible denunciarlo en la policía por apropiación indebida. Pero también es posible iniciar una reclamación judicial de esa documentación y de la presentación de cuentas del ejercicio que no presentó (ni cuentas ni justificantes de las mismas), así como también requerirle la documentación contable que no presentó. Es decir, ambas vías son perfectamente posibles y no son incompatibles, la civil y la penal. En relación con el cálculo de honorarios que ha hecho un letrado de la Comunidad por un procedimiento de cuantía de 780.000 €, es posible que existe un baremos en el Colegio de abogados de Jaén, por lo que le recomendamos que se dirija a dicho colegio existente en tal capital. Planteamiento Dándose todos los tramites oportunos en cuanto al conseguir la mayoría necesaria para la instalación de un ascensor, pero teniendo como contra: a) que es necesario ocupar una carbonera particular y el propietario no cede dicha propiedad. b) que no cumple la medida minima exigida por el ayuntamiento de distancia en el patio de luces de 3 metros de distancia entre el ascensor y las ventanas quitando así ciertas luces. Son estas dos opciones suficientes para no poder instalar dicho ascensor? Quantor Administración de Fincas 38 - 09/2009 - 12] [Q Respuesta Aunque tales problemas dificultan la instalación del ascensor no son extremos que la hagan imposible dado que todo dependerá del Juez de instancia que resuelta la cuestión. En efecto, en la jurisprudencia existen opiniones contrapuestas. En relación con la ocupación de la carbonera perteneciente a un propietario privativo, a este respecto, cabe indicar que cuando la instalación de un ascensor requiere la ocupación de elementos privativos, es imprescindible el consentimiento de los propietarios, sin que el hecho de que el acuerdo de instalación adoptado por la mayoría cualificada del art.17.1 LPH otorgue a la comunidad derecho para ocupar elementos privativos. Así, conforme al art.9.1 LPH en relación con el art.17 LPH, el acuerdo de instalación implica la necesidad de soportar o tolerar por el local ocupante una servidumbre derivada de la creación de un servicio de interés general (máxime cuando puede existir personas ancianas o con movilidad reducida). soportar el propietario no puede sobrepasar el significado de esta institución jurídica y convertirse en una privación del uso del elemento privativo. En estos términos se ha pronunciado la sentencia de la AP Zaragoza de 1 de febrero de 2002, al señalar que “es cierto que toda servidumbre aparente o no, continua o discontinua supone una limitación del derecho real de propiedad. Sin embargo, ese gravamen no puede llegar al extremo de conllevar un menoscabo que inutilice total o parcialmente el elemento privativo y mucho menos que llegue a conllevar un menoscabo que inutilice total o parcialmente el elemento privativo y mucho menos que llegue a convertirse en una especie de "expropiación " privada de naturaleza forzosa. Por tanto, al producirse la privación de tal elemento, se estaría haciendo desaparecer el derecho del propietario sobre tal elemento. En cuanto a la segunda cuestión, el ayuntamiento en este punto suele conceder la licencia de instalación aunque exista un incumplimiento de la distancia en cuestión, a la vista de que se trata de la instalación de una medida de accesibilidad, que justifica una adaptación de las circunstancias. Es, en definitiva, una cuestión civil que deberá resolver el juez en la misma forma señalada en el punto anterior, para el caso de que la comunidad o algún propietario reclame contra el acuerdo o contra la licencia en vía contenciosa. No obstante, a nuestro juicio, dada la privación del derecho que se produce (por la ocupación del espacio privativo no cedido), tal circunstancia hace prácticamente imposible que prospere la acción para instalar el ascensor. Planteamiento Un constructor entrega un edificio de viviendas con la placa de interfonos situada en un lugar en el que cada vez que llueve se moja y se estropea. La comunidad colocó una visera para evitar el agua directa, pero aún así, si llueve con intensidad o de lado los interfonos se mojan y se estropean. ¿Podría considerarse como un defecto de construcción? ¿Está obligado el constructor a cambiar la ubicación de los interfonos? Administración de Fincas Sin embargo, hay que tener en cuenta que la servidumbre que esta obligado a Responsabilidad del constructor por la incorrecta colocación de los interfonos de una comunidad Quantor Administración de Fincas 38 - 09/2009 - 13] [Q Respuesta En nuestra opinión, se trata de un problema que más que de defecto de construcción es un incumplimiento contractual, a la vista de la inidoneidad de la ubicación del aparato interfono para servir al uso convenido y necesario. Así, el art, 17.1 de la LOE deja subsistente la acción por incumplimiento contractual, cuando señala lo siguiente: “Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados”. Por tanto, la comunidad pude reclamar contra el promotor por este motivo, como un incumplimiento contractual, obligándole a que ubique el citado elemento en un lugar idóneo, lo repare o indemnice los daños y perjuicios. Al tratarse de un incumplimiento contractual, la acción de prescripción de la acción para reclamar será de 15 años, de conformidad con lo establecido en el art. 1964 del CC. Administración de Fincas Imposibilidad de prohibir la tenencia de animales por las normas de régimen interno Planteamiento En una Comunidad de Propietarios se han redactado unas normas, de régimen interno, en las que no se admiten animales en la vivienda. Uno de los propietarios ha alquilado su vivienda y el inquilino tiene un perro. ¿Se puede prohibir al inquilino la tenencia del perro? Respuesta En nuestra opinión, la reglamentación de régimen interno aprobada por la comunidad debe ponerse en relación con la normativa que regula la tenencia domiciliaria de animales domésticos. Por tanto, en una reglamentación de régimen interno, en nuestra opinión, no se puede prohibir o limitar más de lo que establece o limita la propia ley, máxime cuando el objeto de la reglamentación de régimen interno no tiene rango estatutario (art. 5 y 6 LPH). Así las cosas, legalmente no puede prohibirse la tenencia de animales domésticos en los pisos. Ahora bien, sí se puede obligar a que el perro cumpla determinadas obligaciones derivadas de las relaciones de vecindad, y la prohibición de realizar actividades molestas. El asunto sólo puede plantearse, desde la perspectiva de la comunidad, en el sentido de si dicha actividad constituye una actividad molesta, ilícita o prohibida, de conformidad con lo establecido en el art. 7.2 LPH. En efecto, dispone el art. 7.2 LPH que “al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”. Habrá que tener en cuenta lo dispuesto principalmente la ordenanza municipal de tenencia de animales domésticos del municipio. Ahora bien, este tipo de norma no existe en muchas localidades por lo que resulta imprescindible efectuar la consulta en el área que corresponda del Ayuntamiento. En este sentido, le recomendados la lectura del siguiente artículo publicado en nuestra base de datos de Propiedad Horizontal: “La tenencia de animales en el ámbito Quantor Administración de Fincas 38 - 09/2009 - 14] [Q doméstico como actividad prohibida, molesta o ilícita: análisis normativo y jurisprudencial”. Planteamiento Una comunidad de propietarios está formada por dos portales, uno de ellos con siete viviendas y dos locales. El otro portal consta de cuatro viviendas y un local. Un garaje Gestión individual de intereses por decisión mayoritaria de los integrantes de una Comunidad de Propietarios de cuarenta plazas, cuatro chalets unifamiliares y otros tres locales. En la escritura de las viviendas se establece expresamente que la comunidad de propietarios se compone de esos elementos y que se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal. Se especifica, también, que cada propietario de portal contribuirá a los gastos en que concurra su portal (es decir, los propietarios del primer portal asumirán los gastos de ascensor, luz etc. en los que incurra). Se dispone de servicio de administración, sin portal, ni los unifamiliares, si participan todos los locales. Parece ser, que cuando se aceptó este servicio se acordó esto, debido a que las cuatro viviendas del segundo portal, se iban a gestionar ellas mismas. Cuando el administrador presenta las cuentas anuales, no se incluyen los gastos individuales de este bloque (ni ascensor, ni luz, ni agua...) pero sí los de los unifamiliares. 1.- ¿Puede funcionar así la comunidad de propietarios?¿Pueden exonerarse esos pisos de pagar este servicio? ¿Y los unifamiliares? 2.- Si a este acuerdo se llegó hace algunos años y a la finca han llegado nuevos propietarios que no están de acuerdo con esto, ¿Cómo pueden cambiarlo? ¿Pueden exigir que se aplique lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal? Respecto a este punto, ¿Existe algún problema porque no hayan votado en contra de los presupuesto de ingresos y gastos y reparto de las cuotas durante los años que han estado en la finca? Por otro lado, es necesario realizar una obra de rehabilitación de un patio de luces que sólo existe en el primer portal pero cuyo suelo es el techo del garaje y del que el propietario del piso bajo tiene el uso y disfrute. Las obras son necesarias porque se está reprendiendo el enfoscado de las paredes. ¿Se tiene que distribuir el gasto entre todos los propietarios de la finca o sólo entre los del portal? Si sólo es entre los del portal ¿tendría que participar el local aunque el mismo no dé al patio? Respuesta En efecto, nada obsta en la LPH para que el bloque en cuestión pueda decidir gestionar sus propios intereses individualmente nombrando un Administrador a tal efecto. Por tanto, ello sería correcto, de tal forma que puede funcionar así la comunidad de Propietarios. Los pisos integrantes de esa comunidad serán los encargados de pagar este servicio. Para ello es suficiente una decisión mayoritaria de los integrantes de ese bloque o portal. Los unifamiliares a la vista del acuerdo adoptado en su momento tampoco están obligados a pagar. Al llegar nuevos propietarios, la comunidad deberá volver a convocarse y adoptar un nuevo acuerdo mayoritario si se pretende cambiar el sistema, pues pueden exigir la aplicación de la LPH. Respecto a este punto. No existe problema porque no hayan votado en contra de los presupuesto de ingresos y gastos y reparto de las cuotas durante los años AA dm dm i ni insitsrtar caicói n ó nd ed eF iFni cnac sa s embargo, no contribuyen al pago de este gasto, ni las cuatro viviendas del segundo Quantor Administración de Fincas 38 - 09/2009 - 15] [Q que han estado en la finca, dado que este hecho no crea ni genera derechos permanentes (pues no se ha modificado lo dispuesto en el Registro de la Propiedad). Es decir, pueden volverse a votar la misma cuestión cuantas veces se estime conveniente. En cuanto obra de rehabilitación del patio de luces el gasto, a la vista de la cláusula en cuestión (que especifica, según nos indica, que cada propietario de portal contribuirá a los gastos en que concurra su porta) deberá repartirse sólo entre los del portal. Si sólo es entre los del portal, y tendría que participar el local de ese bloque aunque el mismo no dé al patio. Prescripción del ejercicio de acción por la alteración de elementos comunes. Constancia probatoria Planteamiento En una comunidad de propietarios, en el año 2000, los propietarios del tercer piso acristalaron la terraza sin consentimiento de la comunidad. Desde un primer momento no se estuvo de acuerdo con dicho acristalamiento. Manifiestan tal desacuerdo al propietario, y le solicitan que lo retire en distintas Juntas de propietarios. El propietario no lo hace, y desde el año 2002, no se le vuelve a tratar el tema. Se vende un piso en esa misma altura y el propietario de éste comienza las obras, y acristala la terraza de la misma manera que hizo anteriormente su vecino. La Comunidad se pone en contacto con él debido a que el Presidente y Vicepresidente Boletín de Administración de Fincas ¿El tiempo transcurrido sin que se le haya exigido judicialmente al vecino que tenga el acristalamiento, puede llevar a que ahora el nuevo propietario se crea en el Impreso en España Depósito Legal: BI-864-06 Franqueo concertado: 01/3169 derecho de acristalar? Edita: Grupo Editorial El Derecho y Quantor, S.L. ISSN:1888-4970 Imprime: Gestingraf Reservados todos los derechos. Esta publicación y sus contenidos no pueden ser reproducidos total o parcialmente, ni editados, transmitidos ni registrados por ningún medio técnico o procedimiento repográfico o fónico, electrónico o mecánico, sin la expresa autorización por escrito del editor. Asimismo. 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En ese sentido, tampoco es posible que se aplique la teoría de la agravio comparativo dado que la obra del anterior propietario no ha sido nunca aceptada. Por ello, en nuestra opinión, el tiempo transcurrido sin que se le haya exigido judicialmente al vecino que tiene el acristalamiento, no puede llevar a que ahora el nuevo propietario se crea en el derecho de acristalar. Por tanto, dicha acción por alteración de la configuración exterior del inmueble y de los elementos comunes sin consentimiento de la comunidad (arts. 12 y 17.1 LPH), puede ejercerse contra ambos propietarios. En este sentido, para dejar constancia probatoria, sería conveniente que enviase un burofax, para demostrar que se le advierte que no puede realizar ningún tipo de modificación en la fachada sin la autorización de la Junta de propietarios. Los suscriptores de “Administración de Fincas QUANTOR” pueden hacernos llegar sus consultas, siempre por escrito, al num. de fax: 91-578-16-17 a la atención de la Sección de Derecho Inmobiliario o por e-mail a la dirección [email protected]. Quantor no se responsabiliza de las consecuencias que se pueden derivar del uso que se puede dar a la información facilitada a las consultas, al expresar estas únicamente el criterio de la editorial, sometido a cualquier otro igualmente fundado en Derecho Quantor Administración de Fincas 38 - 09/2009 - 16] [Q