(derecho comercial). - Asociación de Escribanos del Uruguay

Derecho comercial
BIEN INMUEBLE RURAL. SOCIEDAD ANÓNIMA. ACCIONES
(DERECHO COMERCIAL). COMPRAVENTA. OBJETO SOCIAL
Resumen
La prohibición de la Ley 18.092 en la redacción dada por la Ley 18.172, no es un
tema de objeto social, y no debería estar estipulado en la cláusula objeto del estatuto, y mucho menos haberse incluido la exceptuación mencionada en el literal c)
con esa redacción, por ir más allá de la ratio legis de la citada ley.
Realizando una interpretación armónica de dicha exceptuación, consideramos que
debe entenderse y aplicarse para esta situación, la expresión “inmueble rural” de
acuerdo al criterio técnico.
CONSULTA
I.
Hechos
1) El 3 de diciembre de 2009 la empresa M SA compra de LF Ltda. 15 fracciones rurales, estableciéndose en la escritura, por parte de la sociedad,
que los padrones que se adquirieren no se destinarán a ninguna de las
actividades comprendidas en el art. 3.° de la Ley 17.777 de 21 de abril de
2004, por lo que queda excluida de la Ley 18.092.
2) Hoy, M SA va a vender una de las fracciones rurales y el escribano
de la parte compradora al examinar el estatuto de la sociedad anónima
observa que en la cláusula de objeto del estatuto dice: “Su objeto es: […] c)
Compraventa, arrendamiento, administración, construcción y toda clase de
operaciones con bienes inmuebles”, y está interlineado: “excepto rurales”
(debidamente salvado al final).
3) Es decir, la sociedad compra un bien rural con un acta de directorio
realizada el 25 de noviembre de 2009 que la autoriza a comprar dichos
bienes, actividad especialmente excluida de su objeto. Y ahora se dispone a
prometer la venta por el régimen de la Ley 8.733 y oportunamente vender
varias fracciones del mismo bien, todas rurales.
I.Consulta
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De esta manera, a nuestro entender, no quedarían incluidas en la cláusula de
objeto del Estatuto la compraventa, arrendamiento, administración, construcción
y toda clase de operaciones con bienes inmuebles ubicados en zona rural que no
realicen actividad prevista en el art. 3.° de la Ley 17.777, y que puedan comprobar
fehacientemente tal situación.
Para sanear la situación hoy con respecto a la escritura realizada, ¿bastaría
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con realizar un acta de asamblea extraordinaria donde todos los accionistas
resuelvan ratificar el acto? ¿Sería necesario además realizar el trámite de
ampliación del objeto social, incluyendo el hoy objeto de esta consulta?
Como existe boleto de reserva de venta de una de las fracciones rurales,
la pregunta es si para el caso que sea necesario realizar los trámites de
cambio de objeto o sea su ampliación ante la Auditoría Interna de la Nación,
¿podría firmar un compromiso de compraventa mientras se va realizando
dicho trámite y firmar la compraventa definitiva con el objeto ampliado
(una vez finalizado el trámite con su publicación)?
El escribano del futuro comprador entiende que la sociedad anónima
con acciones al portador compró inmuebles rurales a una sociedad de responsabilidad limitada, cuando la ley no se lo prohibía, pero en su objeto
estatutario se había excluido expresamente esa facultad. Y que igual problema se plantea en una futura venta o promesa a realizar antes de que
se concrete la modificación del estatuto (ampliación del objeto).
Además, expresa conocer la existencia de tres posiciones doctrinarias
sobre el tema: a) la que sostiene que la capacidad de las sociedades comerciales con personería jurídica se rige por el principio de la generalidad, es
decir que tienen capacidad para realizar todos los actos que no le estén
legalmente prohibidos; b) la que siguiendo el principio de especialidad, considera que la actuación de la persona jurídica fuera de su objeto acarrea la
nulidad del acto; y c) la que concluye en que esos actos exorbitan su poder
de actuación por lo cual son inexistentes. Por lo que, teniendo presente la
esencial seguridad jurídica que propende la función y la responsabilidad
del escribano, solicita que en el informe de la comisión correspondiente de
la Asociación de Escribanos del Uruguay, se indique cuál sería la solución
del caso que brinde las máximas garantías notariales al futuro
comprador.
II.Opinión de la consultante
Siguiendo a la posición mayoritaria, la sociedad posee capacidad general,
siendo el objeto social el que fija los límites a la actuación de los representantes frente a terceros. El inc. 3.° del art. 79 de la Ley 16.060 regula
las facultades y poderes de los representantes; no sobre la capacidad de
la sociedad. La actuación fuera del objeto social podrá provocar la responsabilidad de los representantes frente a la sociedad, pero no supone la
nulidad de lo actuado, que puede ser ratificado por el órgano competente
para tomar tal decisión. Por lo que no implicaría la nulidad absoluta del
acto, siendo la sociedad plenamente capaz de otorgar actos notoriamente
extraños al objeto social. Del análisis del art. 79, tratado por el Esc. Jaime Berdaguer, concluye que respecto de la actuación del administrador
o representante en forma notoriamente extraña al objeto social que “la
función del objeto social consiste en delimitar el área de actuación, eficaz
del órgano administrador, vale decir la zona donde aquel puede celebrar
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por sí mismo, actos y contratos plenamente eficaces. Por el contrario la
actuación del órgano administrador, fuera del objeto social, supone un acto
válido pero ineficaz, que se regula por las reglas de la gestión sin poder”.
En términos generales concluye que cuando el órgano carece de facultades
para celebrar determinados actos o contratos, el pronunciamiento expreso
del órgano soberano, confiere plena eficacia a los negocios jurídicos por el
administrador.
III.Conclusiones
INFORME
1.
Análisis y alcance del contenido del literal “c”
del artículo segundo del estatuto
1.1. Concepto de “bien inmueble rural”
En primer lugar, es de orden aclarar qué se entiende por “bien inmueble
rural”, surgiendo dos criterios para conceptualizarlo, uno de carácter “geográfico” y otro de carácter “técnico”.
El criterio “geográfico”, se vincula a la ubicación geográfica catastral
al amparo de la Ley de centros poblados 10.723, normas concordantes y
modificativas, que permite arribar a conceptualizar al “bien inmueble
rural” como al “inmueble ubicado en zona rural”.
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Por lo expuesto, la consultante entiende que con un acto de ratificación por
parte de los socios, es decir realizar una asamblea general extraordinaria
donde se ratifique todo lo actuado en ese aspecto, o sea la compraventa de
3 de diciembre de 2009, bastaría para solucionar esta situación.
Se toma en cuenta lo expresado por la Esc. María Wonsiak, quien
sostiene que el inc. 3.° del art. 79 no aclara a quién prohíbe actuar fuera
del objeto: si a la sociedad o a sus representantes. Concluye que tan solo
limita las funciones y facultades de los administradores y representantes. Basada en que el art. 206 inciso final de la Ley 16.060 establece que
compete a los socios resolver aquellos asuntos que exceden las potestades
de los administradores, y que si las potestades de los administradores
son las del objeto social, la sociedad puede actuar fuera del objeto social.
Pero para obligar a la sociedad en tal caso, se requiere la voluntad de los
socios, es decir necesita la decisión de la asamblea para que se conforme
la voluntad y el acto quede imputado a la esfera obligacional de la persona
jurídica sociedad.
El escribano del comprador sostiene que la sociedad anónima debe modificar su estatuto, suprimiendo en su objeto la exclusión de la compraventa
de bienes rurales.
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De acuerdo a esta norma existen tres zonas. La zona urbana que va
hasta donde termina la parte central de los amanzanamientos, una zona
suburbana entre los amanzanamientos y la zona rural o fuera de los arrabales. Por arrabales, de acuerdo a lo dispuesto en el art. 596 del C. Civil,
“se entiende como la continuidad de casa fuera del radio de una ciudad.
Se acaban los arrabales cuando cesa la continuidad”. Luego de la zona
suburbana comienza la zona rural. El límite de estas zonas es fijado por
los Gobiernos Departamentales conforme a la ley mencionada, que van
reformulando sus límites.
Como dijimos, también podemos conceptualizar al “bien inmueble rural”
de acuerdo a un criterio de carácter “técnico”, que se vincula a la actividad
que se realiza en el predio o la potencialidad para que pueda desarrollarse
en el mismo la actividad.
El concepto de inmueble rural considerado desde el punto de vista técnico lo vemos recogido:
En el C. Rural en su art. 283, cuando “entiende por establecimiento
rural toda propiedad inmueble, que situada fuera de los ejidos y, en su
falta, de los arrabales de las ciudades pueblos o villas, se destine o pueda
destinarse a la cría, mejora o engorde de ganado o al cultivo de la tierra”. O
sea que, no solo tiene en cuenta el elemento geográfico, sino que incorpora
el elemento de la actividad o la potencial actividad a desarrollar.
La Ley 16.223 en materia de arrendamientos rurales, para definir su
objeto toma en cuenta además de la ubicación geográfica, la actividad que
se realiza en el predio.
En el ámbito de aplicación de la Ley 18.092, en la redacción dada por
la Ley 18.172, encontramos: a) a los inmuebles ubicados en zona rural
destinados a actividades agrarias; b) a las “explotaciones agropecuarias”
estén o no en zona rural. Quedan exceptuados de dicha ley en la parte final
del art. 1.° los “inmuebles ubicados en zona rural” (entendidos de acuerdo
al criterio geográfico) cuya actividad no esté comprendida en el art. 3º de
la Ley 17.777 (actividades agrarias).
1.2. De la expresión “excepto”
Para poder entender la referencia que hace el estatuto de la sociedad que
nos ocupa en el literal “c”, es conveniente aclarar qué se entiende por
“excepto”.
De acuerdo a la definición del diccionario de la Real Academia Española
el término “excepto” en la aplicación que nos concierne, significa: “a excepción de, fuera de, menos” y en el Diccionario de la Lengua Española (2005,
Espasa Calpe), significa: “a excepción de, fuera de, menos, salvo”.
1.3. De la expresión “excepto inmuebles rurales”
Si analizamos la referencia estatutaria “excepto inmuebles rurales”, se
puede afirmar que:
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a) puede estar refiriéndose, siguiendo una interpretación piedeletrista, a
dejar fuera de la cláusula de objeto a los inmuebles rurales ubicados en zona
rural que realicen actividades agrarias, así como también a los inmuebles
rurales ubicados en zona rural en general, debido a que al no distinguir el
estatuto, siempre estaría exceptuada o fuera del objeto, la compraventa,
arrendamiento, administración, construcción y toda clase de operaciones
con bienes inmuebles rurales ubicados en zona rural.
Siguiendo esta línea, a contrario sensu equivaldría a decir que el objeto de la sociedad es “la compraventa, arrendamiento, administración,
construcción, y toda clase de operaciones con bienes inmuebles urbanos
y sub urbanos”.
b) puede estar refiriéndose de acuerdo a una interpretación armónica de
la legislación y no piedeletrista de la misma, a dejar fuera de la cláusula de
objeto a los “inmuebles rurales ubicados en zona rural que realicen actividades agrarias de acuerdo al art. 3.° de la Ley 17.777”, por entenderse que
la causa de la inclusión de la expresión “excepto inmuebles rurales”, por
parte de la AIN, responde a la aplicación de la Ley 18.092 en la redacción
dada por la Ley 18.172 (aunque a nuestro juicio no resuelto de la mejor
manera como veremos), entendiéndolo en el sentido “técnico” del concepto
de “inmueble rural”.
Las causas de dicha exceptuación refieren al hecho de que la Auditoría
Interna de la Nación dictó una resolución luego de sancionada la ley (30
de enero de 2007) donde se establece que a las sociedades anónimas constituidas con posterioridad a la vigencia de la ley y a las que resolvieran
reformar sus estatutos con posterioridad a dicha vigencia, les exigió la
adecuación del estatuto social al régimen de la Ley 18.092.
En la resolución se establece que el estatuto tipo deberá adecuarse a la
ley, requiriendo que en el mismo contenga en el literal c) la expresión “excepto inmuebles rurales”, entre otras exigencias. Su fundamento para tal
exigencia tiene origen en el considerando de la misma resolución que afirma
que la Ley 18.092 en la redacción dada por la Ley 18.172, exige acciones
nominativas pertenecientes a personas físicas para sociedades cuyo objeto
incluye explotación agropecuaria y/o ser titulares de inmuebles rurales.
Entendemos que si la intención fue darle cumplimiento a la Ley 18.092,
con dicho agregado, no se está cumpliendo cabalmente con la ratio legis de
la citada ley, y que no debió incorporarse al texto del estatuto porque va
más allá de lo que regula la ley, ya que la misma no prohíbe la tenencia
de inmuebles rurales por SA con acciones al portador cuando su actividad
no este comprendida en el art. 3.° de la Ley 17.777 (inmuebles zona rural),
y con dicho agregado puede llegar a entenderse que las está exceptuando
de dicho objeto.
Además, las sociedades anónimas con acciones al portador podrían tener inmuebles rurales si se dedicaran a otra actividad, o si solicitasen la
autorización del Poder Ejecutivo prevista en inc. 3.° del art. 1.° de la Ley
18.092 conforme el Decreto reglamentario 225/007.
Es por estas razones que consideramos más adecuada una interpre-
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tación armónica del inciso en cuestión con la Ley 18.092 concordantes y
modificativas, debiendo entenderse que la expresión inmuebles rurales está
refiriendo al criterio técnico de inmuebles rurales, y no al criterio geográfico,
ya que la citada ley prohíbe que las sociedades anónimas con acciones al
portador sean titulares de inmuebles rurales siempre que realicen en los
mismos las actividades comprendidas en el art. 3.° de la Ley 17.777 (salvo
autorización del Poder Ejecutivo), por lo que se está refiriendo solamente
al criterio técnico de inmuebles rurales.
Por tanto, consideramos que allí apunta el agregado mencionado, no
estando exceptuada la tenencia o la compraventa y demás actos enumerados en el inciso, sobre bienes inmuebles ubicados en zona rural (criterio
geográfico) cuando en estos no se realizan las actividades comprendidas
en el referido artículo tercero, y este es el caso de la consulta, debido a que
cuando adquirieron el inmueble rural realizaron la declaración de que no
lo afectarían a dichas actividades tal cual lo prevé el citado decreto.
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1.4. Respecto de la conveniencia de incluir en el objeto
elementos pautados por Ley 18.092 y consecuencias
Del estudio exhaustivo del texto de la Ley 18.092 en la redacción dada
por la Ley 18.172, surge que esta no contiene prohibiciones referentes al
objeto social, como sí respecto a la tenencia como ya lo señaláramos. En
este tema compartimos la opinión de la Esc. Wonsiak (Encuentros Técnicos
Regionales Cardona, año 2007, p. 36) en cuanto a que el “Objeto de la sociedad es un concepto técnico, jurídico, que nada tiene que ver con que se
haya declarado de interés público que la titularidad de inmuebles rurales
esté en cabeza de determinados sujetos de derecho”, y sigue “la resolución
de la AIN confunde el género de la actividad que la sociedad pueda llevar
a cabo con los requisitos que una sociedad tiene que cumplir cuando va a
realizar ese objeto”.
A raíz de ello, debemos dejar claro qué entendemos por objeto, con el fin
de que no se confunda con el concepto de actividad de la sociedad.
Con respecto a este tema, el art. 6.° de la Ley 16.060 dentro de los
elementos que debe contener el contrato social, incluye al “[…] objeto o
actividad que la sociedad se proponga realizar […]”, no desprendiéndose
del texto la diferencia entre ambos conceptos.
Como bien señala la Esc. Wonsiak (Encuentros Técnicos Regionales Cardona, año 2007, p. 36) “objeto es el género de actividad que la sociedad se
propone realizar. Para llevar a cabo su actividad la sociedad, como persona
jurídica, tiene un poder normativo negocial: tiene el poder de realizar actos
y contratos, tiene el poder de regularse […]”.
El Esc. Schwartz (“La indeterminación del objeto social” en ADCU, p.
105) afirmó que “[…] la ley identifica y confunde objeto con actividad y
como señala Halperin estos conceptos no son sinónimos mientras que el
objeto está determinado por la categoría de actos para cuyo ejercicio se
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constituyó la sociedad, la actividad es el ejercicio efectivo de esos actos por
la sociedad en funcionamiento […]”.
Más allá de analizar respecto de la conveniencia de incluir en el objeto
elementos pautados por Ley 18.092, entendemos necesario profundizar
acerca de lo que regula la cláusula de objeto en general, y que están autolimitando los socios en el estatuto al establecer dicha exceptuación o
cualquier otra, si es su: a) capacidad; b) su poder normativo negocial; o c)
las facultades de los administradores y representantes, existiendo diversas
posiciones doctrinarias al respecto:
a) La sostenida por los Dres. Nuri Rodríguez, José Ferro Astray, y
Luis Delfino, que entienden que la LSC recoge el principio de especialidad, por el cual se delimita el campo de imputabilidad de las sociedades
comerciales al objeto social, en cuanto el art. 2.° de la misma dice que: “La
sociedad comercial será sujeto de derecho […] con el alcance fijado en esta
ley”, y que el objeto determina el radio de acción de los administradores o
representantes a los actos que no sean notoriamente extraños al mismo,
debido a que el art. 79 inc. 3.° dice que: “los representantes de la sociedad
la obligarán por todos los actos que no sean notoriamente extraños al objeto social”, considerando que la ley se aproxima a la doctrina del “ultra
vires” de acuerdo a la cual un sujeto derivado de un contrato social no tiene
capacidad general sino especial y lleva a concluir que los actos que realice
fuera del objeto social serían “ultravires” o nulos. Citándose a Columbres
que dice que la personalidad jurídica societaria reviste una imputabilidad
propia y circunscripta a la actividad para la cual fue constituida, y para
la que, precisamente, le ha reconocido el ordenamiento jurídico la titularidad de derechos y obligaciones (Nuri Rodríguez en Curso de Sociedades
Comerciales, tomo I, p. 48 y ss).
b) La sostenida por el Dr. Daniel Germán que entiende que las sociedades
comerciales poseen capacidad plena, en la medida que pueden modificar su
objeto, y que la ley quita poder normativo negocial mediante un precepto
expreso directo (objeto prohibido en razón de su tipo) o indirecto (actos
notoriamente extraños al objeto social fijado por una sociedad comercial).
Concluyendo que la actuación de los representantes realizando un acto
notoriamente extraño al objeto social, carece de poder normativo negocial,
y por tanto tiene como consecuencia la inexistencia del acto, no siendo
posible ratificar un acto que no nació a la vida jurídica (Objeto y Causa de
las Sociedades Comerciales, Ed. FCU, 1998, pp. 86 y ss).
c) La sostenida por la Comisión de Derecho Comercial de la AEU en
especial los Escs. Julio Schwartz, Guillermo Serván Bauzón, María Wonsiak, entre otros, así como lo han manifestado los Dres. Siegbert Rippe,
y Ricardo Olivera García —y que compartimos—, que entienden que la
sociedad comercial tiene una capacidad general, siendo el objeto el que
fija los límites a la actuación de los representantes frente a terceros. Que
el inc. 3.° del art. 79 de la Ley 16.060 regula las facultades y poderes de
los representantes y no la capacidad de la sociedad, y considera que si
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los mismos realizan un acto no comprendido en el objeto social o un acto
notoriamente extraño al mismo, estaríamos hablando de un tema de responsabilidad de los representantes para con los socios y con la sociedad. El
acto no sería nulo, y sí válido, bastando que los socios autoricen el acto o lo
ratifiquen para que el mismo despliegue eficacia, debido a que la sociedad
comercial es plenamente capaz de otorgar actos notoriamente extraños al
objeto social, no estando regulada expresamente en la ley las consecuencias
de actuar fuera del objeto social.
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Acerca de los compromisos de compraventa y los trámites ante la Auditoría Interna de la Nación
Respecto a si es necesario realizar el trámite de ampliación del objeto,
quedará a consideración del profesional interviniente, aunque consideramos que sin modificación, igual el título no es observable. En caso de
realizarse la modificación deberá estarse a lo dispuesto por el art. 10 de
la Ley 16.060, cumpliéndose con los mismos requisitos que para el iter
constitutivo de la sociedad.
En cuanto a si se puede otorgar un compromiso de compraventa mientras se van realizando los trámites ante la Auditoría Interna de la Nación, sostenemos que la titulación no merece observaciones debido a que
entendimos que el agregado “excepto inmuebles rurales” obedece pura y
exclusivamente al criterio técnico de inmueble rural, por lo que consideramos que sí podrían celebrarse dichos compromisos.
Para el caso de que se entienda de acuerdo a un criterio piedreletrista
de interpretación, que la expresión “excepto inmuebles rurales” obedece al
criterio técnico y geográfico de inmueble rural, decimos que:
De acuerdo a la posición doctrinaria de la capacidad general, debería
primero efectuarse una ratificación de la compraventa en una asamblea
extraordinaria para que la misma despliegue eficacia y una autorización
para que los representantes puedan otorgar compromisos de compraventa
sobre esos inmuebles.
Siguiendo esta línea, si los compromisos ya estuviesen otorgados, debería efectuarse una ratificación de los mismos en una asamblea extraordinaria realizada a tal efecto.
Si se opta por el camino del trámite de modificación del estatuto ante la
Auditoría Interna de la Nación, la nueva redacción del estatuto regirá para
el futuro, por tanto, de todas maneras deberían hacerse las ratificaciones
y autorizaciones expresadas de acuerdo al caso, para que desplieguen
eficacia los actos ya realizados, y los a realizarse (que se rigen aún por la
actual redacción del Estatuto).
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3. Conclusiones
La prohibición de la Ley 18.092 en la redacción dada por la Ley 18.172,
no es un tema de objeto social, y no debería estar estipulado en la cláusula objeto del estatuto, y mucho menos haberse incluido la exceptuación
mencionada en el literal c) con esa redacción, por ir más allá de la ratio
legis de la citada ley.
Realizando una interpretación armónica de dicha exceptuación, consideramos que debe entenderse y aplicarse para esta situación, la expresión
“inmueble rural” de acuerdo al criterio técnico.
De esta manera, a nuestro entender, no quedarían incluidas en la cláusula de objeto del estatuto la compraventa, arrendamiento, administración,
construcción y toda clase de operaciones con bienes inmuebles ubicados en
zona rural que no realicen actividad prevista en el art. 3.° de la Ley 17.777,
y que puedan comprobar fehacientemente tal situación.
Escs. Rosana García y Patricia Meléndez
Informantes
Montevideo, 1 de agosto de 2011. La Comisión de Derecho Comercial integrada por los Escribanos Marcelo Lasowski, Gabriel Curi, Cesar Coll,
Osvaldo Rocca, Diego Rodríguez Arralde, Juan Pablo Carrau, Adriana
amado, Inés Cobas, Sandra Aquines, María Rittaco, Jaqueline Reymunde,
Florencia Araujo, Adriana Porcires, Virginia Oddone y Rossana García,
Patricia Meléndez y Daniella Cianciarulo aprueba la consulta que antecede.
Esc. Daniella Cianciarulo Bertone
Coordinadora alterna
(Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la AEU
el 3 de octubre de 2011. Expediente 823/2011).
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