mmnmuíommmQ ítt lAfíWhífítltíjUttN INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENADMINISTRACIÓN DELACONSTRUCCIÓN "DETERMINACIÓNDEL VALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS" TESIS que para obtener elGradode Maestro enAdministración de la Construcción presenta: EULALIO DOMÍNGUEZ VIVEROS Estudioscon reconocimiento devalidez oficial por laSecretaría deEducación Pública conforme alacuerdo No.2004464 defecha 15de diciembre de2000 México D.F. Octubre de 2002 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS AGRADECIMIENTOS A MISPADRES: POR ELEJEMPLODE ESFUERZO PARA LEVANTAR A UNA FAMILIA. A MISHERMANOS YHERMANAS: TODOS ELLOSSON EJEMPLO DETRABAJOY AFECTO. A MIESPOSA EHIJOS: POR LAPACIENCIA MOSTRADA ENLOSMOMENTOS DIFÍCILES YA ELLOS PORQUESIEMPRE MEPROPORCIONAN LA ENERGÍA PARA LASUPERACIÓN. A MISCOMPAÑEROS DEGENERACIÓN: POR MOSTRAR SIEMPRE SER UNGRUPO UNIDO DEGRANDESAMIGOS A MISMAESTROS: QUIENES DENTROY FUERA DELA ESCUELA SONVERDADEROS MAESTROS. Eulalio Domínguez Viveros 1 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS ÍNDICE 1.Protocolo de Investigación 1.1.Justificación delTema 1.2.Planteamiento del Problema 1.3. Hipótesis 3 3 7 8 II. Introducción alValor 11.1LosTratados delValor II.2. ElSignificado delaPalabra"Valuación" II.3. Valuación:Técnicao Disciplina 11.4.Costos,Valoresy Precios 10 10 13 14 17 III. NormasJurídicas enMateriadeValuación 111.1.Nociones sobre el Patrimonio 111.2.Derechosy Obligaciones 111.3.LaPosesión yla Propiedad III.4. Los Bienes Mueblese Inmuebles 20 28 30 35 37 IV. Normas Éticas para laValuación IV.1. DeberesyObligaciones PrimordialesdelValuador 40 40 V. Normas Metodológicas Valuatorias V.1. Respecto delos Bienes Muebles e Inmuebles V.2. ElMétododelValorde Cambio V.3. ElMétododelValordeUso 46 46 52 59 VI. ValuacióndeTerrenos VI.1. EstudiosValuatorios dePrediosdeGran Extensión VI.2. ElMétododelaRazónde Superficie 70 70 74 Vil. Aplicación Práctica VI1.1.Clasificación delas Propiedades del Suelo VI1.1.1. FactoresAgrológicos Vil.1.2. Factores Topográficos VI1.1.3.Factores Climáticos VI1.2.Aplicación delos FactoresyOtras Consideraciones 77 78 78 82 83 84 Vil. Conclusiones 89 Bibliografía 92 Eulalio Domínguez Viveros 2 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS I. PROTOCOLO DE INVESTIGACIÓN 1.1. JUSTIFICACIÓN DEL TEMA El plan deestudios del Posgrado enAdministración de la Construcción aborda los siguientes temas genéricos: • a a • a a a • • a • • • • Análisis deCostos, Planeación, Programación yControl de Proyectos, NormasdeConstrucción, NormasdeCalidad, Mercadotecnia, Contabilidad y Finanzas, Administración de Finanzas, Economía Administrativa, Legislación y Reglamentación enla Industria delaConstrucción, Métodos de Investigación, Administración de Empresas deConstrucción, Administración de Recursos Humanos, Análisis yTeoría de Decisiones y, Administración de Proyectos, Se considera que la problemática puede ser enfrentada mediante la aplicación del conocimiento adquirido en los temas específicos de Análisis de Costos, Normas de Construcción, Normas de Calidad, Mercadotecnia, Legislación y Reglamentación en la Industria de la construcción, Métodos de Investigación y análisisyTeoría de Decisiones. Algunas veces, las decisiones se basan en análisis y razonamientos sencillos, pero muchas otras dependen de una combinación de experiencia general,juicio, especulación e incertidumbre, donde siempre existe el riesgo de que una decisión tomada en determinado momento no sea tan buena como una que se tome posteriormente. Por esta razón, lostomadores de decisiones buscan herramientas que ofrezcan soluciones nuevas, eficaces y más eficientes, para aquellos problemas que seconsideran derutina yrepetitivos. Unadecisión escontestación auna interrogante donde lossucesos asu alrededor tienen tanta incertidumbre que la respuesta no resulta obvia y cuyas consecuencias pueden ser determinantes para un proyecto si no se actúa adecuadamente. En lo sucesivo, se entenderá por la palabra "proyecto" a la conceptualización de una ideaquetiene lafactibilidad deconvertirse en realidad mediante la asignación Eulalio Domínguez Viveros 3 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS de recursos que revertirán bienes y/o servicios útiles al ser humano y a su sociedad. La administración ha ayudado a resolver problemas diversos, como dirigir a vendedores adecuadamente hacia los compradores en el momento preciso, distribuir el presupuesto de publicidad de la manera más efectiva, establecer sistemasjustos decomisiones, mejorar laspolíticas deabastecimiento ycontrolde inventarios, planear la producción a costo mínimo,definir las relaciones detrabajo ycapital necesarios para una nueva operación,determinar lacapacidad óptima de unidades productivas, establecer planes para eldesarrollo urbano de lasciudades, implantar estrategias deprecios ensituaciones degran competencia,yotrasmás. Muchas aplicaciones han mostrado que la Administración provee bases para lograr un análisis integrado y objetivo de los problemas de operación. Las características de esta técnica son las necesidades de expandir los puntos de vistaytomar una actitud máscrítica einterrogadora enelanálisisdelossistemas. Además estimula el pensamiento objetivo, en parte porque hace énfasis en objetivos amplios ytambién porque la naturaleza del modelo ylas técnicas limitan la influencia de las preferencias personales; pero principalmente, la Administración permite encontrar soluciones adecuadas a problemas, ayudando a identificar las partes críticas del sistema que requieren evaluación y análisis, pues suministra una base sólida de carácter cuantitativo para orientar el juicio del tomador de decisiones, disminuir el esfuerzo y el tiempo de análisis, e intensificar el potencial desuactividad enlatomadedecisiones másracionales. Para algunos ejecutivos ycientíficos, laAdministración representa laaplicación de la estadística y sentido común a problemas de negocios; para otros es un calificativo más general para actividades como la investigación de mercados, control de calidad o ingeniería industrial. Sin embargo, la Administración no es ninguna de estas cosas, sino que cubre un campo mucho más amplio como se verá acontinuación. La Administración no es un concepto explícito y fácilmente identificable que se haya desarrollado específicamente para las necesidades de la industria. Después de la segunda guerra mundial, algunas compañías experimentaron con este tipo de investigación y encontraron su aplicación a problemas de administración de negocios; y desde entonces se ha logrado una base de acción dentro del campo industrial. La Administración se ha desarrollado en México desde elaño de 1965 en una forma activa tanto en el gobierno como en la industria, donde el primer punto en consideración es que la Administración es exactamente lo que su nombre indica, un manejo de las operaciones; donde las operaciones se consideran como un sistema. Eulalio Domínguez Viveros 4 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS Elobjetivo noes analizar el equipo utilizado, ni la moral de los participantes, nilas propiedades físicas del producto; sino la combinación de todas esas características como un proceso económico. Además identifica las principales interacciones entre partesdelsistema yevalúa su influencia total eneldesarrollo y eficiencia delconjunto delaorganización. Estas interrelaciones entre las operaciones se sujetan al análisis lógico y a la metodología que ha caracterizado el trabajo de investigación y que es lo que se conocecomo"método científico". Una vez que se ha comprendido el funcionamiento y las interrelaciones de las partes del sistema, se procede a construir una analogía con la naturaleza real de dicho sistema. Aestoselellama el"modelo delsistema". Esta analogía nunca será perfecta, sin embargo, debe ser lo suficientemente exacta para satisfacer las necesidades que la originaron; y para lograrlo, se repetirá cuantas veces sea necesario el proceso de observación, inducción, refinamiento teórico y experimentación; por lo tanto, se debe formular un modelo experimental que permita predecir losefectos deunadecisión enelsistema real. Sin embargo, la evolución presentada hasta nuestros días en la Administración, señala que la mismatoma rumbos más allá de los planteamientos de modelos meramente matemáticos paraformular elementos detomadedecisiones,sinoque conjunta diversos aspectos del conocimiento para crear visualizaciones de los problemas con perspectivas más amplias en las que intervienen las ciencias exactas y las disciplinas sociales; es decir, los modelos de decisión determinados por la Administración toman en cuenta los preceptos establecidos en economía, sociología,ypsicología, porejemplo;además delosfijados porelcálculo,álgebra, estadística yprobabilidad,entreotros. Por otra parte, la Administración evalúa los potenciales de los modelos determinados para establecer deestaforma las limitantes delos mismos,tomando así, el carácter de una técnica multidisciplinaria, que busca la solución de problemas de toma de decisión, mediante la formulación y aplicación de modelos acotados. Puede afirmarse también que como técnica, la Administración puede verse como una ciencia y como unarte. El aspecto de ciencia radica en ofrecer técnicas y algoritmos matemáticos para resolver problemas de decisión adecuados; y el aspecto de arte surge debido aque el éxito que sealcanza entodas las fases anteriores y posteriores a la solución de un modelo, depende en forma apreciable delacreatividad ylahabilidad personal del Administrador. Son cuatro los conceptos de fundamental importancia: la formulación del modelo, la medición de su efectividad, la necesidad de una toma de decisiones, y la importancia delaexperimentación. Eulalio Domínguez Viveros 5 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS El modelo es una representación simplificada de la operación y debe contener aquellos aspectos que son de fundamental importancia en el problema que se examina. Esmuyútil paraelanálisisdeunaoperación. íntimamente relacionado con el modelo del sistema se debe tener una medida de la efectividad con la cual sepueda evaluar si las modificaciones a la operación están logrando lametaesperada. Es muy importante definir las metas fundamentales de la operación (en forma congruente) para desarrollar la lógica del modelo. Si los objetivos no están claros, no es posible lograr resultados lógicos y significativos. Algunas veces la Administración salva estas incoherencias. Otro concepto fundamental en la Administración es la toma de decisiones. En muchas operaciones existen distintas posibilidades de acción, entre las cuales se debe escoger una; si no es así, el estudio de una operación se convierte en un procesoteórico,sin utilidadpráctica. El último concepto fundamental es la experimentación con el sistema, ya que generalmente el modelo se construye con base en observaciones, experiencias y datos. En algunas ocasiones dependerá notablemente de suposiciones "a priori" de la situación. En cualquier caso, la teoría que describe la operación del sistema sedebe poderverificar enformaexperimental. Dostipos deexperimento tienen gran importancia enesteproceso:el primero está diseñado simplemente para obtener información;eIsegundotienecarácter más críticoysediseña paraprobarlavalidezdelasconclusiones. Por otra parte, el administrador utiliza los métodos estadísticos cuando son necesarios, pero está restringido por ellos. La estadística se preocupa principalmente por las relaciones entre los datos; la Administración trata de entender la operación del sistema básico que esos datos representan. Como consecuencia deesto,losresultados muchasveces difieren significativamente. Es importante señalar que laAdministración no pretende sustituir otras técnicas ni competir con ellas, aunque algunas veces se ha demostrado suutilidad aún en aquellas áreas donde otrostiposdeactividades están muydesarrollados. Una contribución de la Administración es integrar la información, es decir, usar la opinión de los expertos, o los datos básicos que provienen de otros estudios, en un análisis sistemático y organizado. El analista necesita de los consejos y servicios de los expertos en otras ramas para poder lograr una solución efectiva y unplaneamiento satisfactorio alosproblemas. En resumen,el objetivo de laAdministración esclasificar la relación que existe entre las diferentes alternativas de acción, determinar sus posibles resultados, e indicar cuál esla másefectiva atendiendo alosobjetivos ymetas planteados,para Eulalio DomínguezViveros 6 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS que con base en esto, el tomador de decisiones elija de una manera más razonada. Sin embargo, la Administración no es un curativo para todos los problemas de negocios ni una fuente automática de decisiones. Aunque provee una base cuantitativa, muchos factores importantes en el proceso de toma de decisiones conservan su carácter cualitativo o intangible, ydeben evaluarse basándose en el juicio eintuición deltomador dedecisiones. 1.2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA Pareciera que en tiempos de bonanza los directores de empresas constructoras en nuestro país suelen ignorar el hecho de que algún día las cosas pueden ser diferentes; experiencias pasadas mostraron que, a pesar que la economía nacional mostraba un panorama poco promisorio, hubo empresarios que se deslumbraron por elfalso periodo de expansión económica y solicitaron créditos a las instituciones financieras del país, las cuales se los otorgaron. Se dispusieron los recursos sin invertirlos adecuadamente, incluso destinándose aadquirir bienes improductivos cuyo precio resultó ser mucho máselevado que suvalor, esto porla falta de estudio del mercado, lo cual redundó en la pérdida de los recurso y en la insolvencia para efectuar los pagos que debían devolverse a las instituciones financieras. Estas y otras acciones equivocadas resultaron nefastas para muchas empresas constructoras, lascuales seretiraron tras muchos años de operar. Sinduda,ante las inminentes perspectivas deglobalización, nos hace pensarque, tarde otemprano, lasempresas del sector delaconstrucción deberán cambiar sus políticas de administración, obligándose a actuar con base en la "sana" toma de decisiones, sustentada a su vez en análisis serenos, objetivos y enfocados en el corto, mediano ylargo plazos. Porotro lado,esnotable lanecesidad deque la industria de laconstrucción brinde apoyo a otros sectores primarios y secundarios de la economía nacional para ayudarles alograr laproductividad que requieren lasdiversas regiones mexicanas, por lo que, tomando esto en cuenta, el presente trabajo tiene la finalidad de presentar un análisis de las condiciones actuales del sector agropecuario que, por suriqueza ytamaño,sepresentacornoun sector quepodría sumarseaIdeIa industria delaconstrucción envarios desus aspectos particulares. Vale la pena mencionar que las condiciones topográficas de nuestro país restringen la superficie dedicada al trabajo agrícola; el 36%de su área total tiene pendiente menor del 10%y es posible sucultivo, el resto es inadecuada para ello, a menos que se lleven acabo diversas obras detipo cultural para acondicionarlas. Nuestro país cuenta con 195.8 millones de hectáreas, de las cuales son susceptibles de aprovechamiento agrícola 30 millones, que representan el 15.3% Eulalio Domínguez Viveros 7 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS de la superficie total del país; sin embargo únicamente se cultivan entre 20 y 25 millones de hectáreas al año, y de estos, sólo 4.8 millones son de riego, cerca de unmillón sonde humedad ymásde 18millones son detemporal. Encuanto alaclimatología sondos losfactores quemás interesan alaagricultura: las lluvias y la temperatura, pero es el agua el principal elemento que requiere la tierra para la producción agrícola. De los 350 millones de metros cúbicos de agua quearrastran lascorrientes mexicanas solo64millones son utilizables. En términos generales, las lluvias se concentran en dos periodos: de julio a octubre yde diciembre afebrero; el primero es intenso y con ciclones, el segundo es ligero. El resto del año casi todo el país sufre de sequía; no obstante, los mayores porcentajes de lluvia se constriñen a Veracruz, Tabasco y Chiapas, Sur de Yucatán, Morelos, Nayarit, Sur de Guerrero y Oaxaca, aunque en las planicies tropicales de Tabasco y el sureste de Veracruz existe el peligro de las inundaciones en años particularmente lluviosos. El promedio general de lluvia en el paísalcanza de700a717 mm,contra 811 mmdetodoelglobo terrestre. Es evidente que solamente estableciendo vínculos estratégicos entre los diversos sectores productivos del país,como son los propios de las actividades culturales o agropecuarias y los de las industrias de la transformación, como lo es la construcción, se podrán mitigar muchos de los riesgos que surgen en una economía emergente como lanuestra. Elvalor de los bienes rurales destinados al uso agropecuario es sin lugar a dudas él más complejo de los análisis a realizar, ya que en la determinación de su valor incide factores externos como las políticas internacionales de precio y comercialización de los productos del campo, e internos como pueden ser la política nacional agropecuaria, la legislación agraria, la diversidad de las características físico-geográficas de nuestro país, el costo de las obras de infraestructura, edificaciones e instalaciones agregadas del predio, el tipo y la calidad de las especies vegetales y animales producidas, así como, los costos y tiempos de producción y comercialización de los productos agropecuarios y la variabilidad desus precios enelmercado nacional. I.3. HIPÓTESIS En ese sentido, la hipótesis es que las inversiones que se destinan a la construcción de obras de infraestructura, edificaciones, instalaciones especiales, obras especiales y elementos accesorios en predios agropecuarios, no solo revierten incrementos enla productividad de loscultivos, sino quetambién aportan incrementos sustanciales alvalor del suelo;esto significa que ladiferencia entreel valor de un terreno agrícola en breña y el valor de otro que cuenta con obras de apoyo y consolidación constituye la cantidad máxima cantidad de dinero que debe Eulalio Domínguez Viveros 8 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS invertirse en el primero para que alcance la productividad del segundo, y así alcanzar condiciones similares que permitan comparar también susvalores. Eulalio Domínguez Viveros 9 E LOSfelENES AG"ROPECUARTC?5" II. INTRODUCCIÓN AL VALOR 11.1 Los TRATADOS DEL VALOR Los fundamentos teóricos del valor han sido resultado de profundos razonamientos de varios filósofos a lo largo de la historia de la humanidad. El concepto nace cuando el hombre comienza a obtener excedentes en su producción ydesea cambiarlos porotros bienesque necesita yque noproduce. Así surgen los conceptos tales como, costo, valor, precio y sus derivados como valor de uso y valor de cambio, mismos que serán expuestos más adelante en el presente documento. Aristóteles, enlaedad deorode losgriegos,enuncia suteoría delvalor subjetivoy diceque elvalor delosobjetos creados por el hombre noestá enelobjeto,sinoen lamente humana,estableciendo así uncarácter subjetivo aeste concepto. En el siglo XVI surge en Inglaterra el grupo llamado "los mercantilistas", integrado por hombres de negocios que sostenían que el bienestar económico individual sólo era posible en un estado económicamente fuerte y políticamente estable, lo cual exigía un control absoluto de las fuentes productivas de la tierra y de los medios detransporte. Con estafilosofía capitalista, se aplicaron valores alatierra, aunque ésta no tuviese un costo de producción; y es en esta época cuando comienza ahablarse de laley noescrita delaoferta ylademanda. En el siglo XVIII, John Stuart, primer ministro de Jorge III (1761-1763), aborda el tema del valor de la tierra desde el punto de vista político económico, y recomienda a su gobierno que proceda a valuaciones periódicas de todas las propiedades agrícolas y urbanas a efecto de cobrar impuestos sobre dichas valoraciones. Sinembargo, porsuautoritarismo, soloduró2años enelcargo. A finales del siglo XVIII, Adam Smith, fundador de la economía política como ciencia independiente, defensor de la libertad de comercio y adversario de los monopolios y privilegios, ensu"teoría sobre elcosto" reconoce alvalor de usoyal valor de cambio, e introduce, como parte de esevalor, la importancia del trabajo y del uso del capital. Concibe al valor de uso como la utilidad de cualquier bien concreto, y al valor de cambio como poder proporcionado por la posesión de los bienes; sin embargo, al no existir relación entre ambos conceptos, prescinde del primero, dedicándose a estudiar únicamente el segundo, dada su creencia de que elcambio eselfundamento esencial del sistema económico ysus leyes labasede laciencia económica. EulalioDomínguezViveros 10 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS Adam Smith consideró la producción de riqueza o actividad determinada por la conjunción dedosfactores:eltrabajo (principio activo) ylatierra (principio pasivo). Sostuvo queeltrabajo es lafuente productora de riqueza,así como la medida real devalor de cambio de todos los bienes, ya que el valor de un bien viene definido porlacantidad detrabajo quedicho bien proporciona acambio, locual setrata del concepto de Labour Commanded.Además consideró la posibilidad de medir el valor através del trabajo incorporado o cantidad detrabajo que ha sido necesario emplear en su producción, pero loconsideró únicamente válido en el estadio dela sociedad que precede a la acumulación de capital, en el que los bienes pueden serconsiderados comoembodimentsdetrabajo. En Smith resulta evidente la existencia de un "trabajo productivo" como aquel que da lugar a un aumento de valor, cuando el producto en que se plasma es tal que puede poner en funcionamiento una cantidad de trabajo mayor que la del trabajo empleado,yelde"trabajo improductivo", cuando nosedan estas características. Definitivamente, elcriterio deLabourCommandeddeSmith puede concretarse del modo siguiente:eI valor de un producto no se calcula con referencia al trabajo mediante el cual ha sido producido, sino con el trabajo que pondrá en funcionamiento. En el mismo siglo XVIII, David Richard aporta suteoría sobre la renta económica, en la cual establece que,elvalor de un bien esdeterminado por su escasez y por la cantidad de trabajo necesario para su producción. Bajo esta conceptualización, la renta de la tierra es un pago diferencial obtenido en función de su capacidad productiva. Acepta la idea smithiana de que es el trabajo el determinante de los valores, pero abandona el concepto de Labour Commanded y amplía la concepción deSmithde"trabajo incorporado". Al analizar la unidad de medida del valor de cambio, David Richard toma como unidad la cantidad detrabajo empleado y no elvalor de éste,considerado en este caso como valor de cambio de la mercancía a la "fuerza de trabajo" (en su acepción marxista). El criterio de la cantidad de trabajo incorporado enfrenta a Richard con la existencia de la tierra y del capital para la determinación del valor; desposee a la tierra de influencia en la determinación del valor y considera el capital como cristalización del trabajo anteriormente realizado, suponiendo que el trabajo anterior y el actual se combinan en las distintas producciones en proporciones idénticas. La teoría de la renta marginal de Thomas R. Malthus vino después a incorporar conceptos de valor de uso, renta y cambio, relacionándolos con la demanda de bienes en el mercado. Aceptó en principio el Labour Commandedde Smith, pero define el valor real de cambio como poder de disposición de las cosas necesarias y útiles de la vida, incluyendo el trabajo, en contraposición con poder de disposición de metales preciosos; no obstante, distingue claramente el trabajo Eulalio Domínguez Viveros 11 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS como factor productivo originario de la mercancía fuerza de trabajo; hecha esta distinción, consideró que Smith se refirió al trabajo y no a la mercancía fuerza de trabajo, mientras que para Malthus el criterio del Labour Commandedse refiere claramente alamercancíafuerza-trabajo ynosolamente altrabajo. En contraposición a David Richard, para quien el examen de las variaciones del valor se remite en última instancia al examen a largo plazo de las modificaciones en el costo de producción del trabajo, él,por el contrario,fundamentó lateoría de valor en el razonamiento de que el examen de las variaciones del valor lleva necesariamente alanálisis delas alteraciones en los precios demercado;por esta causa,en Malthus lademanda adquiere una importanciafundamental. K. Marx parte en su teoría del valor del concepto de trabajo incorporado de David Richard, desarrollándolo e intentando hacer rigurosa al máximo la teoría ricardiana. Define la fuerza de trabajo como una mercancía constituida por la suma decualidades que hacen al hombre capaz de producir trabajo; alvalor dela fuerza de trabajo como el trabajo necesario para mantener y desarrollar la capacidad de trabajo de los hombres; y el trabajo como la actualización de la fuerza detrabajo. Marx se planteó frontalmente un problema no resuelto en Richard,el del beneficio del capitalista, plusvalía generada por el hecho de que la cantidad de trabajo que el trabajador efectúa es superior a la cantidad de trabajo precisa para la producción de sus medios de subsistencia, siendo la diferencia entre el valor producido yelconsumido laplusvalía. Otro problema que resuelve Marx, es la eliminación del supuesto restrictivo de Richard cuando ésteconsidera que el capital yeltrabajo se combinan siempre en proporciones idénticas, mediante la introducción del concepto de composición orgánica del capital,definiendo el concepto decapital variable como el costo dela mercancía, fuerza de trabajo y el de capital constante como costo de los instrumentos productivos distintos a la fuerza de trabajo. El valor, entonces, vendrá definido porlasumadecapital constante,decapitalvariable ydeplusvalía, con lo que composiciones orgánicas distintas producen el mismo valor, pero distintotipodebeneficios. Sin embargo,J.B. Sayfue el primero queconsideró elvalor decambio deun bien definido por la demanday laoferta, la demanda determinada por la utilidad del bien y la oferta fijada por la suma de remuneración de los factores productivos o costodeproducción. Marshall, fundador de la escuela neoclásica, partió de una concepción muy precisa: el precio término es el valor expresado en dinero, y el valor expresa la relación entre los bienes; el valor de cambio de un bien en términos de otro es la cantidad deeste segundo bienque en ciertas circunstancias puede serobtenida a cambio del primero. Consideró el contenido de la teoría del valor fijado en dos Eulalio Domínguez Viveros 12 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS puntos: formación de los precios y examen de las fuerzas que están detrás de la demanda ylaoferta,concebidas entérminos psicológicos. Entre losaños 1825y 1850,Johann H.Thunen,economista alemán que desarrolló lateoría de la renta de latierra en su país, hace una clara distinción entre el valor del suelo y las contribuciones al capital y eltrabajo, y reconoce que la localización delatierra influye ensu propiovalor, ideaque persiste hasta nuestrosdías. En esa misma época, elfrancés Claude F. Bastiat, influenciado por la abundancia detierras vírgenes enAmérica, sostenía que elvalor de latierra erafunción de su localización, desu productividad ydesus mejoramientos. II.2. EL SIGNIFICADO DE LA PALABRA "VALUACIÓN" Como fue expresado en el apartado anterior, muchas fueron las teorías desarrolladas al respecto, pero hoy se puede definir a la valuación como un procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación física, económica y social, permite determinar las variables cuantitativas y cualitativas que inciden enelvalor delosbienes. En términos gramáticos, valuación es un sustantivo femenino, cuyo significado es conocido como acción y efecto de valuar; por lo que valuar es un verbo transitivo que consiste en señalar la cuantía económica de intercambio de una cosa; proviene del latín tardío "valoris", que significa grado de utilidad o aptitud de las cosas parasatisfacer necesidades odar bienestar. Paraefectos dedefinición, basados en lohastaahoradocumentado, la palabra valor significará: gradode utilidad delascosas,cualidad delascosas quelashace objeto de aprecio, y a partir de ello se emplearán las palabras avalúo, valuación y valoración comoderivadas deeste concepto. Normalmente, por avalúo se conoce al dictamen emitido por perito en la materia (experto en valuación) con el cual se describe un bien específico y, a través de metodología determinada, se le asigna un valor referido en términos económicos. Seentenderá pues,que la palabra avalúo se trata de un sustantivo masculino que se define como la acción de valuar, es decir, de asignación de un valor. Palabras sinónimas de ésta son valuación yvaloración; no obstante, en este documento se empleará por preferencia del autor la palabra valuación para designar al dictamen valuatorio. Eulalio Domínguez Viveros 13 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS 11.3. VALUACIÓN: TÉCNICA O DISCIPLINA Definitivamente no existe un sólo método apto para el progreso de cualquiera de las ramas del conocimiento humano, se emplean varios métodos, sustentados principalmente en el método científico, del cual se puede decir, sin lugar adudas, que es una herramienta consistente y sumamente útil para identificar si se está hablando deunatécnica ode unadisciplina del conocimiento. Elmétodo científico, entérminos generales, puede decirse que se integra con la unión de cuatro pasos esenciales para su desarrollo: la observación, la formulación de hipótesis, la experimentación y,finalmente, el pronunciamiento deunaleyoun principio. La observación es la etapa que consiste en la realización de un diagnóstico y el establecimiento de una visión sobre un fenómeno específico, con lo cual se formulará el problema por resolver, base sustantiva para establecer un punto de partida para entender el objeto en estudio. Undiagnóstico será entendido como la descripción del estado actual del fenómeno en estudio, mientras que una visión será una descripción de lo deseado sobre el mismo; y, a través de estas dos descripciones, puede establecerse unadiferencia entérminos cuantitativos, misma que representará elplanteamiento de unproblema propiamente dicho. Seguidamente, con base en la experiencia acumulada por el conocimiento formal, o bien, en la experiencia empírica, se establecen las teorías con las que, posiblemente, se puede dar una solución adecuada al problema planteado, es decir, un mecanismo teórico o práctico para reducir la diferencia entre el estado real del fenómeno y el estado que se desea alcanzar; con este segundo paso se enuncia una hipótesis, misma que en términos "a priori" puede establecer una solución al problema formulado. La hipótesis propondrá, además, la estructura metodológica oseriede pasos quesedeben satisfacer. Para validar el postulado o postulados que sostenga la hipótesis, se procederá a repetir, de manera controlada, los aspectos del fenómeno sobre los que existe cuestionamiento e integran el planteamiento del problema por resolver, comparando los resultados obtenidos con lo sostenido por la hipótesis, de manera que si la comparación es positiva, es decir, si se cumple, la hipótesis tendrá carácter detesis,encasocontrario, sehabrá obtenido unaantítesis. Cuando un proceso de investigación, que necesaria y evidentemente debe sustentarse en el método científico, logra integrar sistemáticamente y de manera suficiente los postulados convertidos en tesis y antítesis en un proceso de "síntesis", establece, por una parte, las condiciones y lineamientos bajo los cuales es posible repetir y explicar un determinado fenómeno, y por otra, formula los mecanismos con los cuales es posible resolver problemas específicos. En ese momento, se dice que se ha conformado una disciplina, misma que tendrá fronteras definidas respecto del conocimiento materia desuestudio. Eulalio Domínguez Viveros 14 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS Esta aplicación recursiva del proceso de investigación establece la perspectiva inductiva del método científico, ya que a través del estudio sistémico de particularidades es posible enunciar la generalidad, no obstante que, una vez integrada lageneralidad,esposibledar respuestayresolver aspectos particulares. Con base en lo anteriormente sustentado, cuando se hable devaluación,se debe pensar en ésta como una técnica multidisciplinaria, ya que de ninguna manera establece postulados objetivamente mesurables como lo hace una ciencia o disciplina, tampoco desarrolla metodologías propias para la asignación de los valores a bienes específicos, sino que recurre al conocimiento desarrollado en otras ramas del conocimiento para lograr su fin; en otras palabras, no genera ni enriquece conocimiento; sin embargo, esta no debe ser razón para desmeritar la actividad valuatoria, por elcontrario, su fortaleza radica en el hecho de que se adjunta al quehacer humano como herramienta fundamental para la toma de decisiones enmateria devalor. Decimos que la valuación es una técnica porque aporta una base metodológica para asignar un valor económico a un bien específico, aunque también decimos quees unatécnica multidisciplinaria porque utiliza ycombina los conocimientos formulados por otras disciplinas o ciencias. Por su naturaleza social yeconómica, podríamos decir que la valuación es una técnica ética profesional, con normas y metodologías definidas yadaptables, encargada de indagar, analizar y seleccionar lasvariables objetivas ysubjetivas que influyen enladeterminación delvalor. Dehecho, puede decirsetambién que lavaluación es una de las ramas ytécnicas que emplea la Investigación deOperaciones, yaque utiliza de manera combinada, pero ordenada, conceptos de probabilidad, de estadística, de matemática financiera, de simulación,deteoría de decisiones, de evaluación de proyectos, de la economía, de normas jurídicas y de laética primordialmente. Estos aspectos sonlosqueledanalavaluación sucarácter multidisciplinario. Habiendo citado eneI párrafo anterior a la "Investigación deOperaciones" sera necesario explicar que ésta en una ciencia multidisciplinaria que tiene sus orígenes durante la segunda Guerra Mundial, cuando un grupo de científicos fueron comisionados por el gobierno inglés para idear recomendaciones que mejoraran las estrategias militares (inteligencia, administración, servicios de operación,cuerposdeseñales,transportes, logística,etc.). Esta actividad fue denominada por los británicos "Investigación de Operaciones", debido a que los primeros estudios fueron dedicados a operar el radar y estudiar susposiblesaplicaciones,sustentados enaplicaciones detipo matemático. Después de la guerra, algunas compañías experimentaron con este tipo de investigación y encontraron su aplicabilidad a problemas de administración de negocios; desde entoncessehaIogrado una based e a ccióndentrodelcampo industrial. Sin embargo, ha surgido mucha confusión al tratar de identificar el nombre "Investigación de Operaciones" con técnicas especiales, o al hacer Eulalio Domínguez Viveros 15 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS distinciones rígidas entre la Investigación deOperaciones yotras actividades al servicio del ejecutivo como la contabilidad, la estadística y la ingeniería, aunque conesta última lasdiferencias sonmássutiles. El primer punto en consideración es que la Investigación de Operaciones es exactamente lo que su nombre indica, una investigación en las operaciones; sin embargo,representa un puntodevista particular en lasmismas y, másimportante, untipo particular deinvestigación. Las operaciones se consideran como un sistema, donde el objetivo del estudio no es analizar el equipo utilizado, ni la moral de los participantes, ni las propiedades físicas del producto; sino la combinación de todas esas características como un proceso económico. A través de los años se han desarrollado técnicas experimentales y análisis matemáticos para utilizarlos como herramientas en el desarrollo deeste tipo de actividad. La aplicación de esta posición científica y de las técnicas asociadas al estudio de lasoperaciones,yaseande negocios,gubernamentales, o militares,es lo que se conoce con el nombre de Investigación de Operaciones, la cual resulta ser, alfinal decuentas, unaciencia multidisciplinaria dirigida hacia la investigación orientada. Como es sabido, algunas veces las decisiones se basan en análisis y razonamientos sencillos, pero muchas otras dependen de una combinación de experiencia general,juicio, especulación e ¡ncertidumbre, donde siempre existe el riesgo de que una decisión tomada en determinado momento no sea tan buena como una que se tome posteriormente. Por esta razón, los tomadores de decisiones buscan herramientas que ofrezcan soluciones nuevas, eficaces y más eficientes, para aquellos problemas queseconsideran derutina yrepetitivos. Enese sentido, la Investigación de Operaciones ha ayudado a resolver problemas variables a través de sus diversas ramas, como dirigir a vendedores adecuadamente hacia los compradores en el momento preciso, distribuir el presupuesto de publicidad de la manera más efectiva, establecer sistemas justos de comisiones, mejorar las políticas de abastecimiento y control de inventarios, planear la producción a uncosto mínimo,definir las relaciones detrabajo y capital necesario para una nueva operación,determinar lacapacidad óptima de unidades productivas, establecer planesparaeldesarrollo urbanodelasciudades, implantar estrategias deprecios ensituaciones degran competencia, aevaluar proyectosde inversión directa, a analizar portafolios de inversión y, por supuesto, a asignar valores con fines de toma de decisiones a derechos y a bienes muebles e inmuebles,entreotras aplicaciones más,sujetándose siempre alanálisis lógicoya la metodología que hacaracterizado eltrabajo de ¡nvestigación yque es loquese conoce como"método científico". Eulalio Domínguez Viveros 16 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS 11.4.COSTOS,VALORESYPRECIOS Elvalordeunbien puedeserapreciado bajodosesquemas básicos: 1. Valor deuso,y 2. Valordecambio. Elvalor de uso es aquel que poseen los bienes por su capacidad de proporcionar una satisfacción. Este valor es asignado subjetivamente por cada individuo, dependiendo del grado de utilidad que recibe; por tanto, el grado de satisfacción será distinto de una persona a otra y su expresión objetiva puede ser que se establezca entérminos distintos alosmonetarios. Por otra parte, el valor de cambio de los bienes, es aquel que toman en los mercados al momento de su intercambio, y se identifica a través del equilibrio de lasfunciones deoferta ydemanda. Cabe llamar la atención en el sentido de que el concepto de valor debe ser diferenciado de los de costo yprecio, pues por costoentendemosquesetratade lacuantía monetaria quedebe erogareIproductor de unb¡eny/o serviciopara producirloy ponerlo a disposiciónen el mercado;y por precio nos referimosa la cuantía también monetaria que pretende recibir dicho productor del bien y/o servicioporsu venta,esdecir, porsuintercambio. Esto significa que el precio está formado por el costo más una cuantía monetaria adicional que es referida en términos contables como "utilidad", aunque en realidad puede ser entendida también como "plusvalía", la cual es originada por la existencia deciertosfactores quehacen atractivo eladquirir unacosa. Lo anterior hace entender que las cuantías del valor, del costo y del precio son iguales únicamente al momento de llevar a cabo el intercambio del bien y/o servicio entre el oferente y el demandante del mismo, pues desde el momento en que una persona paga por adquirirlo, por esa simple acción,queda establecido su valor en un instante dado; después, por distintas circunstancias (inflación, cambio en las condiciones de mercado, oferta y demanda, etc.), éste puede cambiar, aunque el hecho histórico contable se conserva y mantiene el monto del precio y delcosto para elvendedor yelcomprador respectivamente. No obstante, en momentos de recesión económica, el precio puede llegar a ser igual o menor que el costo, en la inteligencia que setiene urgencia y premura por vender elbien, llevando estasituación asuremate. Con base en lo anterior, se definirá al valor como la cuantía económica, expresada en nuestra época en términos monetarios, dispuesta a sercambiada por la posesión de una cosa; es decir, con la cual se llevan a cabo los Eulalio Domínguez Viveros 17 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS intercambios de bienes y/o servicios entre los oferentes de los mismos y sus demandantes enmercados específicos. Por su capacidad de conservar el valor, algunos bienes son mercancías acumuladoras de valor, es decir, tienen el potencial de conservarlo, y de incrementarlo en eltiempo entérminos reales. Esta clasede bienes toma laforma decapital,destinado alaproducción ocomocapitalfinanciero. Es importante considerar que el valor de los bienes son meras manifestaciones estadísticas de un componente intrínseco del bien que es expresado por el productor o productores del mismo (precio); de este modo podemos admitir queel valor es función de un precio potencial, o sea, el precio que podría alcanzar un bienen undeterminado mercadoymomento. Si se atiende al comportamiento de los precios en el mercado, la predectibilidad aproximada de los precios se basa en principios que dan a tal pronóstico un fundamento científico; la ciencia resultante se llama timografía. La timografía se integra por cinco principios fundamentales: permanencia, coherencia, equivalencia, proporcionalidad y normalidad. Tales principios configuran un modeloqueexplica conaproximación satisfactoria larealidad. PoreIprincipiode permanencia sabemosque hayunIapsoduranteeIcualIos precios se mantienen; esto admite la variabilidad de los precios, pero siempre habrá unintervaloduranteelcualel precio pronosticado tienevigencia. El principiod e c oherencia refiere Iasd¡versas manifestaciones delpreciode un bien, lascualesguardan una relación lógicaentresí. Elprincipio de equivalencia sostiene quedos bienes equivalentes en mercados equivalentes tendrán el mismoprecio. El principio de proporcionalidad afirma que dos bienes semejantes en mercados semejantes tienen precios semejantes y que la diferencia de precios es proporcional alasdiferenciasentresuscaracterísticas (debienesydemercados). El principio de normalidad asegura que los pronósticos de precio obtenidos para un mismo bien en un mismo mercado tienen todos una distribución estadística llamada "distribuciónnormal". Los primeros cuatro principios timográficos inducen a la comparación como técnica para el pronóstico de los precios, en virtud de que el precio no secalcula, sinoquesemide,ytoda medición implicacomparación. Esnecesario acotar que,al haber definido las ideasde costo, precio yvalor, seha referido también elconcepto de"unidades monetarias", lascuales pretenden serel reflejo del valor de las cosas; sin embargo, dichas unidades monetarias pueden serdedostipos: Eulalio Domínguez Viveros 18 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS • constantes o reales,y • corrientes onominales. Si hablamosdeunaseriedeflujos deefectivo expresados enunidades monetarias constantes, significará que todos ellos están ligados a una misma fecha y que cada unidad monetaria expresada tendrá el mismo poder adquisitivo que las demás, entendiendo por poder adquisitivo el índice de la cantidad de bienes que sepueden intercambiar por unaunidad monetaria.Siporelcontrario, hablamos de flujos de efectivo expresados en unidades monetarias corrientes, se querrá decir que cada flujo de efectivo de un periodo específico estará afectado por una tasa inflacionaria, o por una tasa de productividad nominal respecto de los flujos anteriores o posteriores, por lo que cada unidad monetaria tendrá distinto poder adquisitivo delasotras. Eulalio Domínguez Viveros 19 Tesis:DETERMINACIÓNDELVALORCOMERCTflfÜETeS-BJENfcSAGRBPÍCIIAR|5S'~ III. N O R M A S J U R Í D I C A S E N M A T E R I A D E V A L U A C I Ó N Primeramente habrá que definir el concepto de Derecho Civil,el cual es parte del conocido como Derecho Privado, o sea, aquél que regula los hechos, situaciones y actos que entran en el campo de la "autonomía privada", es decir, del interés propio decada unode los individuos que,asuvez,toman parte enrelacionescon otros individuos (entidades autónomas independientes), persiguiendo en éstas, cadaunodeellos,suinterés particularconlibertaddejuicioydevoluntad. Puntualmente, puede afirmarse que el Derecho Civil es el Derecho Privado General que tiene por objeto la relación de la persona en su estructura orgánica, en los derechos que le corresponde como tal yen las relaciones derivadas de su integración en lafamilia yde ser sujeto de un patrimonio dentro de lacomunidad, afirmando que es general porque afecta las relaciones más comunes de la vida y en él seencuentran los conceptos másfundamentales. Es el Derecho Civil el que da antes queotras ramasdel Derecho conceptos comoel depatrimonio,el de bien, el de propiedad,el de la división de bienes y derechos, el de derecho real y decrédito,edeposesión,eldeactojurídico, eldeprescripción,eldeobligación,el de convenio y contrato, el de sucesión atítulo particular y a título universal, el de mancomunidadysolidaridad,entreotros. Es precisamente el Derecho Civil el que comprende a la persona como sujeto de un patrimonio, la composición de ese patrimonio y la clase de elementos que lo integran, que es la materia de los bienes y de los derechos, mismos que pueden sersujetosdevaluaciónenunmomentodado. En este sentido, lasvaluaciones tendrán como objetivo establecer una cuantía de valor para la cosa valuada (bienes y/o derechos que integran un patrimonio), tal como es sabido; esto con fines que incurren en materia del Derecho Civil evidentemente,entreloscualespodemos citar: a) b) c) d) e) f) g) h) i) j) Conocerelvalorcomercial parafines particulares nocontenciosos. Adquisiciones o enajenaciones: compraventa, donación, sucesión, prescripción positiva,cesión de derechos, permuta,dación en pago,traslado dedominio,etc. Segurosyfianzas. Créditoshipotecarios. Créditos congarantíadebienesmuebles. Valuación de activos fijos para los efectos de reexpresión de estados financieros. Indemnizaciones porexpropiación. Afectaciones porcausasdeutilidadpública. Justipreciación de los productos que la Federación deba cobrar cuando concesione inmueblesfederales, Embargosyremates. EulalioDomínguezViveros 20 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOSBIENES AGROPECUARIOS k) Liquidación desociedades, aumentosdecapital,escisiones yfusiones. I) Controversias deordenjudicial enmateria penal,civilomercantil. m) Estudios técnicos para determinar el monto deobras de urbanización ypago dederechosderegularización deobra, n) Justipreciación dearrendamiento, o) Tomadedecisiones. Para los efectos anteriores, habrá que vigilar constantemente lo expresado por ordenamientos jurídicos tales como los siguientes que, bien sea de una forma general o de una forma específica, expresan disposiciones relacionadas con el ejerciciovaluatorio: Constitución Política delos Estados Unidos Mexicanos. Constitución Política delos Estados. Ley Reglamentaria del Servicio Público deBancaCrédito. LeyGeneral deTítulos yOperaciones deCrédito. Ley General deSociedades Mercantiles. Código deComercio. Código Fiscaldela Federación ysu Reglamento. Código CivilysuCódigode Procedimientos. Leydel Impuesto Sobrela Rentaysu Reglamento. Leydel ImpuestoalActivodelas Empresas. Leydel ImpuestoalValorAgregado ysuReglamento. Leyde Impuesto sobreAdquisición de Inmuebles. Ley de Hacienda del Departamento del D. F. y sus correlativas en los EstadosyMunicipios. Ley General deBienes Nacionales. Reglamento delaComisión deAvalúos deBienes Nacionales. LeydeExpropiación. Ley Federaldelas Entidades Paraestatales. Reglamento de Construcciones para el D. F. y sus correlativas para los EstadosyMunicipios. Ley Federal para laReformaAgraria. LeydeObras Públicasysu Reglamento. LeyGeneral deAsentamientos Humanos. Leydel Notariado. Ley General del Equilibrio Ecológicoy Protección alAmbiente. Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicas, Artísticas e Históricas. Ley Sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el D. F.ysuscorrelativas para losEstados. Ley Sobre Adquisiciones, Arrendamientos y Almacenes de la Administración PúblicaFederal. LeyGeneral sobreelContrato deSeguros. Leyde Herencias yLegados. Eulalio Domínguez Viveros 21 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS • Reglamento del Registro PúblicodelaPropiedad. • Disposiciones del BancodeMéxico,delaComisión Nacional Bancaria yde ValoresydelaComisión Nacional deSeguros yFianzas. • Disposiciones deSociedades Profesionales. En los documentos anteriormente mencionados se enuncia que, dentro de la competencia que los mismos señalan, son organismos que regulan la profesión valuatoria lossiguientes: • LaComisión Nacional Bancaria ydeValores de la Secretaría de Hacienda yCrédito Público. • La Comisión Nacional de Seguros y Fianzas de la Secretaría de Hacienda yCrédito Público. • La Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales de la Secretaría de Contraloría yDesarrollo Administrativo. • Las tesorerías de las Secretarías de Finanzas de las Entidades Federativas delaRepública. • Órganosdeapoyo para laadministración delajusticia del PoderJudicial. Complementariamente, es importante decir que, para efectos de evitar interpretaciones erróneas relativas a la emisión de normas valuatorias, cualquier ordenamientos estará sujeto acumplir y respetar unajerarquía de tipo jurídico, mismaque prevalecerá entodo momentoyqueescomosigue: 1. Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y Tratados Internacionales. 2. Leyes. 3. Códigos. 4. Reglamentos. 5. Decretos. 6. Acuerdos. 7. Boletines yCirculares. En este contexto, la valuación agropecuaria puede circunscribirse a lo expresado enla Figura 3.1, mismaqueacontinuación semuestra: Eulalio Domínguez Viveros 22 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS CONSTITUCIÓN POLÍTICA DELOSESTADOS UNIDOS LEY AGRARIA LEY FORESTAL LETDE BIENES NACIONALES LEYDE AGUAS NACIONALES REGLAMENTO NORMASY BOLETINES CABIN HYDE EXPROPIACIÓN LEY GENÉRALE BE INSTITUCIONES DI CRÉDITO REGLAMENTO NORMASY BOLETINES CJNB.Y. VALUACIÓN AGROPECUARIA Figura 3.1 Marcojurídico normativo de lavaluación agropecuaria Lasvaluaciones siempre serán ligadas aunafecha de referencia,entendiendo por este concepto, la fecha en la cual se relacionan los bienes a valuar y se determinan sus valores. Para efectos de evitar la extemporaneidad o congestionamiento en virtud que la elaboración de una valuación de activo fijo implica en ocasiones mucho tiempo, lafecha de referencia puede no coincidir con ladel cierre del ejercicio social,pero en ningún caso excederá de 6 meses previos a l a de dichocierre. Losvalores a la fecha de referenciatendrán vigencia a l a fecha de cierre del ejercicio social, siempre y cuando no ocurran eventos que modifiquen sustancialmente elvalor delosactivosvaluados. En los ejercicios contables siguientes a la actualización mediante valuación emitida por perito independiente en la materia, se podrán ajustar las cifras derivadas de esa valuación utilizando índices específicos de precios e los activos fijos de que se trate, los cuales podrán ser proporcionados por los propios valuadores. Cuando sea evidente que las cifras tienden aapartarse de los valores demercado,es necesarioquesepractique una nuevavaluación. Excepcionalmente, lasentidades económicas podrándeterminar, porsímismas,el valor neto de reposición de sus activos fijos, cuando dispongan de elementos objetivos yverificables paraello. Eulalio Domínguez Viveros 23 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS De conformidad con la Ley General de Sociedades Mercantiles en vigor, las empresas pueden capitalizar utilidades retenidas o reservas de valuación o de revaluación bajo lossiguientes requisitos: • Deberán haber sido previamente reconocidas en estados financieros, debidamente aprobados por laasamblea deaccionistas. • Tratándose de reservas de valuación o de revaluación, deberán estar apoyadas en valuaciones efectuadas por valuadores independientes certificados, por valuadores autorizados por instituciones de crédito o por Corredores Públicostitulados. Desde fines de 1993 y principios de 1994 existía la inquietud sobre la conveniencia de mantener o eliminar la alternativa contenida en eI Boletín B-10 sobre la actualización de los activos no monetarios através de la metodología del costo de reposición, por esta razón la Comisión de Principios de Contabilidad del Instituto Mexicano de Contadores Públicos emitió el "Quinto Documento de Adecuaciones al Boletín B-10", documento normativo cuyo objetivo fue lograr una mayor comparabilidad y objetividad de la información financiera mediante la aplicación de un método único para la actualización de inventarios, costos de ventas y activo fijo, así como la depreciación acumulada y la del periodo. Dicho método resultó sereldeajuste porcambiosenelnivel general deprecios. Este documento dispone que deja de existir para las entidades económicas la alternativa de actualizar sus activos no monetarios con base en el costo de reposición, lo cual entró en vigor el 1 o de enero de 1997, afectándose directamente el ejercicio valuatorio, ya que se cuestionó la calidad del trabajo de los valuadores yse marcó un concepto discriminatorio de parte de los contadores donde sedaprioridad alcosto históricodelosactivos. Por su parte, el Instituto Mexicano de Ejecutivos de Finanzas,A.C. (IMEF), en su boletín técnico nacional no. 37 de diciembre de 1996, plantó algunas sugerencias para clarificar el proceso valuatorio, tales como crear la carrera de valuador, o bien, la especialidad en las carreras afines de ingeniería civil y arquitectura. El Instituto planteó la importancia de una educación continua al respecto, la creación de un código de ética profesional, así como la necesidad de contar con una agrupación uorganismofederal quelovigileysancione. Noobstante,los lineamientos generales paraelejercicio de lavaluación de bienes por parte del sistema bancario mexicano de bienes fueron regulados en su momento por circulares tales como 1118 y 1118-bis en relación con la circular 1110 para elcasode mobiliario yequipo,ypor lascirculares 1201(defecha 23de marzo de 1988 "Reglas a las que habrán de sujetarse las Instituciones de Banca Múltiple y las Instituciones de Banca de Desarrollo, en laformulación de avalúos") y 1202 (formato para avalúos de inmuebles) en el caso de bienes inmuebles. Estascuatro circulares fueron emitidas por la Comisión Nacional Banearía y de Eulalio Domínguez Viveros 24 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS Valores (CNBV) de la Secretaría de Hacienda yCrédito Público (SHCP) del Poder EjecutivoFederal. Dichas circulares otorgaban la misma fuerza probatoria a las valuaciones practicadas por instituciones bancarias que las leyes asignan a los hechos por corredor público o perito y, por consiguiente, los avalúos bancarios deben formularse con métodos y criterios adecuados uniformes que permitan determinar de la mejor manera posible elvalor de los bienes valuados de acuerdo con reglas específicas, aunque sustituidas actualmente por la circular 1462, que se integra con un cuerpo textual y cuatro apartados: el primero es relativo a las prácticas y procedimientos, el segundo sobre la valuación de bienes inmuebles, el tercero versa sobrevaluaciones de maquinaria y equipo y,finalmente, el cuarto establece las normas paraelcasodevaluaciones agropecuarias. Es importante destacar que la circular 1201 señalaba que el valor de los bienes a valuar debería determinarse con independencia de los fines para los cuales se requiere el avalúo (principio del valor único), así como que la circular 1118 de la Ley del Mercado de Valores prohibía, en su apartado 2.3.1.1, a los valuadores la utilización del índice Nacional de Precios al Consumidor que publica el Banco de México, toda vez que a la letra dice: "2.3.1.1.-Deben aplicarseíndices específicos para cada uno de los activos valuados,por tipoy rama a quepertenezcany sin utilizar el índice Nacional de Precios al Consumidor que publica el Banco de México." Por su parte también, la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas (CNSF) de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) del Poder Ejecutivo Federal, facultada por la Ley General de Instituciones y Sociedades Mutualistas de Seguros, emitió sus circulares S-15.1 (seguros) y F-5.2 (fianzas), en las cuales se emitieron las disposiciones para la valuación y registro contable de inversiones inmobiliarias, así como también sus circulares S-15.1.1 y F-5.2.1, en las que se establecieron los procedimientos para determinar el valor máximo que pueden afectar a reservas técnicas en inmuebles urbanos de productos regulares. De hecho, un importante principio establecido en estas circulares es considerar al valor comercial equivalente alasemisuma del costo netode reposición ydelvalor deuso(valorfísicoyvalordecapitalización). En otro tema, como es sabido, a raíz de las altas tasas de inflación que se presentaron en nuestro país entre los años de 1983 y 1988, las autoridades fiscales adoptaron la ideade reconocer losefectos que provoca paradeterminar el monto del impuesto a serdevengado por lasentidades económicas, por lo que utilizando el índice Nacional de Precios al Consumidor se actualizan algunos valores fiscales, pero en general, la base para la actualización de la partida del activofijo eslavaluación emitida por peritoen lamateria. Para determinar la base del impuesto sobre la renta, podemos deducir de los ingresos, los costos y gastos inherentes a la operación de las entidades económicas. Las inversiones en activos fijos, se deducen mediante la aplicación Eulalio Domínguez Viveros 25 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS de los porcentajes señalados para tal efecto, los cuales se aplican sobre el valor actualizado delosactivosfijos,hastaqueseacumule el 100%dedepreciación. Cuando seenajenan los activosfijos,secompara el preciodeventa contra elvalor fiscal del bien (costo de adquisición menos depreciación, debidamente actualizado), para determinar la utilidad gravable o pérdida en laventa. Enelcaso de los bienes inmuebles que estén integrados al activo fijo, si nofuera posible determinar el valor del terreno y construcciones por separado, del valor total del bien, se considera que un 20% es aportado por el terreno, y el resto por las construcciones. Para determinar la base del impuesto al activo de las entidades económicas, se suman los promedios de los activos de la entidad económica deduciendo algunos pasivos, la actualización de los bienes se realizará para calcular el promedio de activosqueseincluyen en labasedel impuesto. El artículo 102 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, en su primer párrafo establece que los contribuyentes podrán solicitar la práctica de un avalúo por corredor público titulado o institución de crédito autorizados por la Secretaría de Hacienda y Crédito Público. Las autoridades fiscales estarán facultadas para practicar, ordenar o tomar en cuenta, el avalúo del bien objeto de enajenación y cuando el valor del avalúo exceda en más de un diez por ciento de la contraprestación pactada por la enajenación, el total de la diferencia se considera ingreso del adquirente en los términos del capítulo quinto; en cuyo caso se incrementará sucosto coneltotaldeladiferenciacitada. El artículo 4 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación, reformado el 21 de mayo de 2002 por Decreto emitido por el Poder Ejecutivo Federal,a través de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, en su primer párrafo establece que los avalúos que se practiquen para efectos fiscales tendrán vigencia seis meses contados a partir de lafecha enque seefectúen ydeberán llevarse acabo porlas autoridades fiscales, institucionesde crédito, la Comisión de Avalúosde Bienes Nacionales, por corredor público o personas que cuenten con cédula profesional devaluadores expedida porlaSecretaría de Educación Pública. Por otra parte, el artículo 6 fracción 11 de la Ley Federal deCorreduría Pública establece que al "corredor público" corresponde fungir como perito valuador para estimar, cuantificar yvalorar los bienes, servicios, derechos yobligaciones que se sometan a su consideración, por nombramiento privado o por mandato de autoridad competente. Corredor es el agente auxiliar del comercio, con cuya intervención se proponen yajustan los actos, contratos y convenios yse certifican los hechos mercantiles; tiene fe pública cuando expresamente lo faculta este código uotras leyesypuedeactuarcomo peritoenasuntosdetráficomercantil. Los Corredores Públicos habilitados conforme a la Ley Federal de Correduría Pública del 29 de diciembre de 1992, son profesionales que acreditan ante la Secretaría de Comercio y Fomento Industrial una alta calidad profesional y Eulalio Domínguez Viveros 26 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS reconocida honorabilidad, por lo que pueden presentar cabalmente cualquier dictamen de valuación, siempre que no exista prohibición legal o reglamentaria a este respecto. El artículo 3 fracción II de la Ley Federal de Correduría Pública preceptúa que corresponde a la Secretaría de Comercio y Fomento Industrial examinar alas personasquedeseenobtener lacalidaddeaspirantes acorredores o a ejercer como corredores públicos, asegurándose de que éstos sean personas dotadas dealta calidad profesional yreconocida honorabilidad. El artículo 1252 del Código de Comercio establece que el título de habilitación de corredor público acredita para todos los efectos la calidad de perito valuador. El artículo 1 257deIaLey encitaseñalaque,entodos loscasos enquesetrate únicamente de peritaje sobre elvalor de cualquier clase de bienes yderechos, los mismos se realizarán por avalúos que practiquen dos corredores públicos o instituciones de crédito, nombrados por cada una de las partes, y en caso de diferencias en los montos que arrojen los avalúos, no mayor del treinta por ciento en relación con el monto mayor, se mediaran esas diferencias. De ser mayor tal diferencia, se nombrará un perito tercero en discordia, conforme al artículo 1255 deestecódigo,enloconducente. Elartículo 1300establece quelosavalúos harán prueba plena. El artículo 1410 del Código de Comercio preceptúa que cuando los bienes deban salir aremate deberán servaluados pordos corredores públicos o peritosyporun tercero endiscordia. El artículo 116 de la Ley de Sociedades Mercantiles en su segundo párrafo establece que tratándose de reservas de valuación o de revaluación, éstas deberán estar apoyadas en avalúos efectuados por valuadores independientes autorizados por la Comisión Nacional de Valores, instituciones de crédito o corredores públicostitulados. El último párrafo del artículo 346 del Código de Procedimientos Civiles establece que el título de habilitación de corredor público acredita para todos los efectos la calidad de perito valuador. El artículo 353 de Ley Procesal Civil establece, la mismasituación invocada enelartículo 1257delCódigodeComercio. Elartículo486 del Códigode Procedimientos Civiles establece que en el juicio hipotecario cuanto de remate se trate, cada parte tendrá derecho de exhibir, dentro de los diez días siguientes aque sea ejecutable la sentencia, avalúo de la finca hipotecada, practicado por un corredor público, una institución de crédito o por perito valuador autorizado por el Consejo de la Judicatura, los cuales en ningún caso podrán tener el carácter de parte o de interesada en el juicio. El artículo 569 del Código de Procedimientos Civiles, contenido en la Sección Tercera, de los remates, señala que el avalúo se practicará de acuerdo con las reglas establecidas para lapruebapericial. Eulalio Domínguez Viveros 27 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS Lafracción XXIIdelartículo46dela Leyde Instituciones deCrédito preceptúa que las instituciones de crédito podrán encargarse de hacer avalúos que tendrán la mismafuerza probatoria que lasleyes asignan aloshechos por corredor público. Lafracción V del artículo 26 de la Ley Federal de Instituciones de Fianzas señala que la garantía que consiste en prenda sólo podrá constituirse sobre bienes valuados por instituciones decrédito o corredor. Tratándose de valuación de predios en las distintas Entidades Federativas, debe observarse lo señalado por los instructivos correspondientes, mismos que son publicados por las respectivas tesorerías de sus secretarías de finanzas, o bien, por lasoficinas catastrales facultadas para ello,donde se establecen los requisitos mínimos que debe contener un avalúo, tanto en materia de terreno como en materiadeconstrucciones edificadas sobreellos. Por último, es importante decir que, como consecuencia del esfuerzo conjunto y continuo del Comitéde Normas deValuación,creado enabrilde2000 por acuerdo de la entonces Secretaría de Comercio y Fomento Industrial (hoy Secretaría de Economía del Ejecutivo Federal) dentro del Comité de Normalización en Materia de Información en Prestación de Servicios, de los organismos de valuadores profesionales queconstituyen Iasentidades másrepresentativas deIa actividad valuatoria y de sus socios agremiados, el 31 de diciembre de 2001 fueron aprobadas las "Normas de Valuación vigentes en la República Mexicana", mismas que tienen como objetivo establecer reglas de observancia general que orienten al usuario y fijen las expectativas de la profesión en cuanto a la calidad del trabajo que deben producir los profesionales de latécnica valuatoria dentro de la actividad económica en México. Serán de tipo voluntario para el usuario y obligarán, por decisión propia a los prestadores del servicio, con base en los convenios que en materia valuatoria se tienen celebrados con los Organismos Internacionales Estas Normasde Valuaciónhabrán de servir como base para la elaboración de la Normas Mexicanas primero y, con su adecuación al transcurrir del tiempo, de las Normas Oficiales que ya reclama la sociedad respecto de la profesión valuatoria; al respecto habrá queesperar lapublicación oficial correspondiente. 111.1.NOCIONES SOBRE EL PATRIMONIO El patrimonio es unconcepto doctrinal y abstracto, ya que los bienes son tomados en cuenta por el Derecho en cuanto el hombre puede sacar provecho deellos; todo hombre tiene a su disposición diversas cosas sobre las cuales tiene "derechos privativos", constituyendo este conjunto de cosas supatrimonio, aunque también tieneobligaciones ylosbienes quetiene responden deesas obligaciones, por lo que la composición del patrimonio no sólo es integrada por el activo Eulalio Domínguez Viveros 28 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS (conjunto de bienes y derechos), sino también por el pasivo (obligaciones) que disminuye aésteprimero. Hay dos teorías principales sobre el patrimonio: la clásica o subjetivista y la objetiva o económica. La primera considera al patrimonio como reflejo de la personalidad y que es una noción abstracta distinta de los elementos que lo componen y que comprende derechos y obligacions, así como la aptitud para adquirirlos; según esto, solamente las personas pueden tener patrimonio, toda persona tiene un patrimonio, nadie puede tener más de un patrimonio y el patrimonio es inseparable de la persona. La segunda, también llamada de los patrimonios sin sujeto, considera al patrimonio con individualidad propia sin tomar encuenta queestéunidoonoaunapersona. Tomando ambas teorías en cuenta, podemos definir al patrimonio como un conjunto de derechos o, mejor aún, de relaciones jurídicas activas y pasivas que pertenecen a una persona y son susceptibles de estimación pecuniaria. En cierto modo, ésteforma una universalidad, esdecir, una masa de bienes que componen untodo (activoypasivo). Elpatrimonio puedetransmitirse como untodo sólo porcausa demuerte,perosus elementos pueden renovarse por cambio de los elementos que lo componen, lo cual significa que los bienes y/o derechos individuales de una persona pueden incorporarse y desincorporarse (subrogación real) sin que cambie la atribución jurídica del patrimonio, es decir, el bien o derecho que entra toma el lugar de otro bienoderecho que sale,oensu lugar, unbienoderecho salesinqueotroentreo viceversa. No forman parte del patrimonio todos los derechos ni todas las obligaciones; en primer lugar, noentran en él losque notienenvalor económico (v.gr. los derechos políticos), y en segundo lugar no entran los que son personalísimos que son extrapatrimoniales (lafama porejemplo). Noobstante esto,hayciertos derechos o situaciones que, aunque no entran en el patrimonio como se ha mencionado, sí podrían tener consecuencias patrimoniales, como por ejemplo: la patria potestad, que da derecho a percibir parte del usufructo de los menores; el parentesco, que da derecho a recibir alimentos; o bien el desempeño de un cargo público, que da derecho a recibir el pago de honorarios. Como puede verse, estas consecuencias económicas intervienen enel patrimonio. Existen también determinados derechos que se incorporan al patrimonio, pero se extinguen por la muerte del titular, como puede ser el usufructo, uso y habitación, yportanto nosetransmiten porherencia. Con estas consideraciones podemos decir que forman parte del patrimonio los derechos relativos a la apropiación o derecho sobre cosas (derechos reales), los que permiten exigir servicios a otro (derechos de crédito u obligaciones), y los provenientes delaposesión. Eulalio Domínguez Viveros 29 B I u - ' ** l c C A Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCTAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS La determinación y cuantificación en términos de valor del patrimonio son indispensables porque una persona responde de todas sus deudas con su patrimonio y porque éste, como un todo, es el que pasará a manos de los herederos cuando su titular fallezca; además, los acreedores que tengan derecho real sobre bienes específicos de un patrimonio (prenda, hipoteca), tendrán derecho a cobrar el adeudo con ellos. Esto último quiere decir que el patrimonio puede dividirse en determinados casos para así dar cierta autonomía a una determinada cantidad de bienes de una misma persona, tal como es el caso del patrimonio del ausente, el patrimonio familiar, el patrimonio de la sociedad conyugal, el de la herencia antes de la adjudicación de bienes, el del sujeto a concurso yeldelquebrado, porcitaralgunos ejemplos. Cuando unacantidad específica de bienes está destinada aunfindeterminado, se le llama "patrimonio de afectación", el cual constituye una unidad abstracta de bienes que crea un ámbito de poder económico independiente al que se le imputan como propias obligaciones y deudas. Incluso en otros países se admite queelcomerciante desligue partedesus bienes paraformar unfondo de comercio que responda desusobligaciones, llamado patrimonio deriesgo. III.2. DERECHOS Y OBLIGACIONES Todos losderechos tienen elcarácter común deser relaciones entre personas, reconocidas y sancionadas por el Derecho, el cual procura clasificarlos según sus diferentes caracteres y modalidades. La más importante es la distinción entre derechos personales llamados decrédito uobligaciones yderechos reales. El derecho de crédito está incluido en el concepto de oblicación en su sentido amplio, la cual es unvínculojurídico entre dos personas en virtud del cual una de ellas (acreedor) tienen derecho de exigir a la otra (deudor) un dar, un hacer o un no hacer, es decir, exigirle una actividad o una abstención de algo concreto. Cuanto esta relación se mira del lado activo (del acreedor), se le conoce con el nombre de "crédito", y si se le mira del lado pasivo (del deudor), se le llama "deuda"uobligación. El derecho real es el que concede a su titular un poder inmediato y directo sobre una cosa que permite legal yIegítimamente a sacar provecho de una cosa sin requerir la mediación detercero alguno. Dicho derecho real puede ser ejercitado y hechovaler frente atodos,esto es,su concepto comprende aquella relación desu titular frente a todas las personas que tienen el deber (no la obligación) de no perturbar esederecho,osea,undeber desimple abstención. Laclasificación delosderechos reales seilustra enelCuadro 3.1 y posteriormente seexplicarán. Eulalio Domínguez Viveros 30 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS ' De dominio { Propiedad Usufructo / Temporales Uso Habitación De goce Servidumbre Perpetuos ' Censo Superficie DERECHOS REALES Limitativos dedominios Sobre muebles De garantía { Prenda Hipoteca Sobre inmuebles Anticresis Retención De adquisición Tanto V Cuadro 3.1 Clasificacióndelosderechos reales Retracto El usufructo eselderecho deusarydisfrutar directa einmediatamente decosas ajenas, salvando lasustancia delascosas, esdecir, dejando a salvo la nuda propiedad (laparte material desnuda delasfacultades dedisfrute). Para algunos autores es unadesmembración de la propiedad. Es enajenable, gravable y arrendable, pero noesembargable nisepuede heredar, porloque,en ese sentido,tienecaráctertemporal. El usotiene la misma naturaleza queel usufructo, pero deinferior extensión, diferenciándose ambos porelderecho decrédito quetiene eluso, toda vez que éste seestablece mediante elcomodato oelarrendamiento. No esenajenable,ni gravable,niarrendable,niembargable. La habitación daaquien lotiene lafacultad deocupar gratuitamente casa ajena, las piezas necesarias para sí y laspersonas desufamilia. Serige por las disposiciones delusufructo encuanto noseopongan reglas especiales.Sus titulares nopueden traspasar suderecho y éste nopuede serembargado ni hipotecado,yaqueseconsidera comounaayuda caritativaaltitularysufamilia La servidumbre eselgravamen real impuesto sobre uninmueble enbeneficiode otro perteneciente adistinto dueño, aunque puede ser también aplicable sobreun predio que nolotenga;entérminos formales sedefine como elderecho limitativo Eulalio Domínguez Viveros 31 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS del dominio que consiste, bien en conferir a un tercero el derecho de hacer actos de uso sobre un fundoque no lepertenece, o a restringir elejercicio de algún derecho del propietario de él. No es forzoso que los predios sean contiguos entre sí,aunqueestoeslomásordinario. El censoes la sujeción deun inmueble alpago de un canono rédito anual en retribución de un capital quese recibe en dinero odel dominio plenoo menos plenoquesetransmite delosmismos bienes. Superficie es aquel derecho por cuya virtud una persona otorga a otra (superficiario) el derecho de levantar en el suelo de su propiedad edificios o plantaciones delque,elquelas hace,devienetitular bajociertas condiciones. La prenda es el derecho real constituido sobre un bien mueble enajenable para garantizar elcumplimiento deunaobligación ysu preferencia enelpago. La hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, yque daderecho aéste,en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley. La hipoteca puede ser voluntaria o necesaria: una hipoteca voluntaria es la convenida entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre los que ésta se constituye y, se llamará necesaria a la hipoteca especial yexpresa quepordisposición delaleyestánobligadas aconstituir ciertas personas para asegurar los bienes que administran o para garantizar los créditos dedeterminados acreedores. Por la anticresis el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un inmueble de su deudor, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si sedebieran,ydespués alcapitaldesucrédito. Elderecho de retención suspende laobligación quetiene una persona deentregar o devolver una cosa,es lafacultad legal de prolongar latenencia de una cosa por virtuddeuncrédito relacionado conella hastael pagodelmismo. El derecho de tanto o tanteo es aplicable en el régimen de copropiedad, cuando un copropietario tiene la intención de venta de su parte alícuota respectiva a un extraño y,segúnvarios autores, nosolamente encasodeventa puede ejercitarse, sino en cualquier otro caso de enajenación onerosa (dación en pago, permuta, subasta, aportación, etc.). Este derecho se ejercita antes de la venta por cualquiera otro copropietario con intención de adquirirla parte que se pretende enajenar, sin distinguirla porción que represente en lacopropiedad,dándole la preferencia para que le sea vendida en la cantidad ofrecida por el extraño, es decir, en "tanto" como el extraño ofrezca; si varios propietarios de cosa indivisa hicieran uso de este derecho, será preferido el que represente la mayor parte, y siendo iguales, el designado por la suerte, salvoconvenio encontrario. En ese sentido, nosedesea que elcopropietario que pretende enajenar sufra un perjuicio patrimonial,niqueelquequiera adquirirtenga unaganancia,simplemente limitala Eulalio Domínguez Viveros 32 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS libertad al enajenante sólo en lo que respecta a la elección del adquirente, procurando el amparo de los intereses privados de los copropietarios, y a ese efecto el copropietario referido deberá notificar a los demás, por mediojudicial o notarial, la venta que tuviere convenida para que, dentro de un plazo perentorio establecido por la ley, hagan uso del derecho de tanto o tanteo (mientras no se haya hecho la notificación,laventa noproducirá efecto legalalguno). El derecho de retracto se aplica también en el régimen de copropiedad, en el mismo contexto descrito en el párrafo inmediato anterior, pero, a diferencia del derechodetanto,se ejercedespuésdeverificada Ia venta deIaparte alícuota respectiva cuando no se realiza la notificación judicial o notarial a los demás condueños. En sí, el retracto tiene el mismo fondo que el tanteo, proteger determinadas situaciones contra la incursión deextraños alacomunidad mediante la sustitución del adquirente por el retrayente, es decir, el titular del derecho de retracto podrá subrogarse en el lugar del adquirente en la esfera jurídica a través de dos fases: primeramente la anulación de la enajenación y, posteriormente, la adquisición delaparte porelcopropietario ocondueño. Es importante indicar que no existe derecho de tanto en el régimen de propiedad en condominio, excepto a favor de los inquilinos que usan una o más unidades integrantes; si dichas unidades se enajenaren sin la notificación correspondiente, eltitulardelderechodeltanto podrá subrogarse enIugar deladquirenteenIas mismas condiciones estipuladas en el contrato de compraventa, ejerciéndose entonces elderechoderetracto. Cuando un deudor suspende el pago de sus obligaciones civiles, líquidas y exigibles ysuvuelve enundeudor insolvente,osea,aquél cuyas deudas exceden a su activo patrimonial, el derecho real que tienen sus acreedores sobre bienes específicos de su patrimonio les otorga el "derecho de preferencia" y el "derecho de persecución", lo cual significa que, por un lado podra ejercer su acción que le corresponde como acreedor y obtendrá el pago del crédito con el valor del bien pignorado, ya sea prendario (bien mueble) o hipotecario (bien inmueble), y por el otro que podrá perseguir el bien donde quiera que se encuentre para ejercer su acción. Si los acreedores no tienen derecho real (acreedores quirografarios), entonces concurrirán a concurso porque ninguno de ellos tiene derechos especiales sobre losdemás (salvo algunos casos de prelación decréditos) y, sise trata dedeudas dedinero, se repartirá entre todos ellos la pérdida que resulte de la insolvencia del deudor, dado que están sujetos a la "ley del concurso"; además nopodrán ejercer acción realsinosólo personal contra sudeudor. Complementariamente a los derechos reales, existen obligaciones que nacen por el hecho de ser titular de los mismos. No se originan en las fuentes ordinarias de las obligaciones sino que la ley las impone a determinadas personas por razón y enlamedida delascosas sobre lascualestenganderecho. Estas obligaciones dependen de la cosa sobre la que se ejerce un derecho real, se contraen por el hecho de adquirir la cosa o por adquirir un derecho real sobre Eulalio Domínguez Viveros 33 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS ella, se transmiten al transmitirse el bien o el derecho real sin necesidad del consentimiento del acreedor y por eso sedice que el acreedor ydeudor, en estas obligaciones, son ambulantes y, finamente, se extinguen al extingurse el bien o el derecho real. Por razón de su dependencia con la cosa, a estas obligaciones se les llaman reales, y existen obligaciones reales que nacen con motivo de la propiedad, la copropiedad, el usufructo, el arrendamiento, la prenda y la hipoteca, por ejemplo, mismas que son establecidas y definidas por los ordenamientos normativos correspondientes. Cabe mencionar que una persona puede adquirir derechos y librarse de obligaciones mediante el transcurso detiempo determinado ybajo las condiciones establecidas por la ley a través de la "prescripción". La adquisición de bienes en virtud de la posesión se llama prescripción adquisitiva o positiva y la liberación de las obligaciones por no exigirse su cumplimiento se llama prescripción extintiva o negativa. Estos conceptos de Derecho toman relevancia en el ámbito valuatorio debido a que, como puede verse, están ligados a la cosa misma y, en un sentido se establece un derecho para un individuo, pero en el otro una obligación para una persona distinta, lo cual podría limitar el goce y disposición de la plena propiedad de un bien en un momento dado,traduciéndose esto, sin duda,en una afectación aalvalorque potencialmente podría alcanzar. Evidentemente losderechos reales también puedenser sujetos devaluación,para locual deberá tomarse en cuenta los preceptos ycondiciones que establecen,así como las limitantes que propiamente establecen, pues todo esto en conjunto definirá la metodología y las consideraciones específicas sobre la misma que deberán ser adecuadamente articuladas y aplicadas con elfin de determinar el valor procedente, ya sea del derecho mismo o de los bienes sobre los cuales procede el mencionado derecho. A este respecto es importante destacar que sería ilógico afirmar queelvalordeun derecho real sobre un bien es idéntico que el valor del bien mismo, pues en un casose estaría valuando solounadeIasdos partesqueintegran Ia propiedad (derecho real y nuda propiedad) y, en elotro,ambas. Por ejemplo, si sevaluara el puro usufructo de una propiedad, podría aplicarse la diferencia entre el enfoque metodológico del valor de uso y del costo neto de reposición del bien, siempre y cuando ésta resulte ser positiva, con elfin de equipararla y así determinar el valor buscado (ambosenfoques metodológicos seránexpuestos másadelante). Eulalio Domínguez Viveros 34 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS 111.3.LA POSESIÓN Y LA PROPIEDAD Un derecho, cualquiera que sea, consiste en la posibilidad legal de usar ciertas facultades, y el uso de ellas no es el derecho, sino el ejercicio del mismo; esta situación referida eslo que se llama posesión. El individuo que usa el derecho está en posesión de éste, por lo que la posesión no es, entonces, sino un puro hecho que nodebe ser confundido con elderecho propiamente dicho. En la doctrina del Derecho Romano, poseer es estar en contacto con una cosa material, tenerla asudisposición, ejercer sobre ella actos de dueño y comportarse con ella como propietario, pero esta manifestación exterior del derecho de propiedad no es el derecho mismo. Posesión y propiedad son dos conceptos distintos, siambos estuvieran siempre reunidas enlasmismas manos, la distinción no sería necesaria; sin embargo, puede ocurrir que estén separadas en dos personas diferentes cuando lacosa está en manos de unoque noesel propietario y, portanto,ejerce sobreella actos dedueño. En su más amplia acepción, la posesión puede definirse como el ejercicio de un derecho, independientemente de que éste pertenezca a quien lo ejercita como propio. A este hecho, la ley lo dota de importantes consecuencias jurídicas y, por tal razón, laposesión setransforma eninstituciónjurídica protegida por laley. De acuerdo con la doctrina tradicional del Derecho Romano, la posesión se compone de dos elementos: el material y el intencional. El material, llamado corpus, es el conjunto de hechos que constituyen la posesión, o sea, actos materiales de detención, de uso y de goce en relación con la cosa. El intencional, llamado animus implica en el poseedor la intención o voluntad de actuar por su propia cuenta; el animusse presume cuando una persona tiene materialmente en su poder una cosa y no está obligado a probar que es realmente el poseeder, en todo caso,sería eladversario alquetoca probar locontrario. Como se mencionó, la ley toma en cuenta y protege laposesión, sea esta con derecho o sinel mismo. Laposesión producirá distintos efectos jurídicos según seajusta o injusta, de buena o de mala fe,sin confundir la posesión como un "hecho" y no con el "derecho a poseer"; de antemano, la posesión se protege por medio de "interdictos" (prohibiciones), que son acciones o procesos cautelares orientados para retener y recuperar la posición, definidos en el Código de Procedimientos Civiles. En cambio, la propiedad es la prolongación de la persona individual en el mundo material orientada a la satisfacción de los cometidos exigidos por los fines existenciales, dando por resultado una distribución del poder de dominio entre la sociedad. Es el derecho real por excelencia del que se desprenden todos los demásysobreelque hagiradotodo eldesarrollo delderecho sobre lascosas. Eulalio Domínguez Viveros 35 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS El propietario ejerce un derecho subjetivo que le permite imponer a todos el respeto de la cosa que le pertenece, estableciendo una relación de derecho privado,envirtuddeIacualuna cosa,cornopertenencia deunapersona,está completamente sujeta alavoluntad deésta entodo loque noresulte prohibido por el Derecho Públicooporlaconcurrencia deunderechoajeno. El derecho de propiedad es absoluto, exclusivo y perpetuo. Es absoluto porque el propietario puede hacer o no hacer con el bien lo que considere conveniente, es exclusivo porque sólo el propietario aprovecha los beneficios del derecho y puede rechazar a todos los que perturben su uso o goce, y es perpetuo porque no lleva ensímismo unarazón decaducidad,durandoensítandocomo lacosamisma. Todo hombre tiene derecho a ala propiedad en la misma medida en que tiene derecho acomportarse deacuerdo con sucategoría racional ysucategoría deser libredentro,naturalmente,deciertos límites. Al comparar el derecho a la propiedad con el uso de los bienes materiales, hay que reconocer que este último es más importante, ya que objetivamente es considerado como primario en comparación con el derecho a la propiedad,que se denomina, en cambio, como secundario o derivado. Cuando de dos derechos uno es calificado de primario y otro de derivado, no solamente se significa que el segundo se basa en el primero, sino que también que se subordina a él y, por tal razón,tienenvaloresdistintos. El punto focal que diferencia a la propiedad de la posesión es que la primera puede ser adquirida y la segunda no. La propiedad se adquiere mediante actos jurídicos a los cuales el Derecho reconoce la virtud de hacer surgir el dominio en un determinado sujeto, o sea, la incorporación a unpatrimonio de unbien que estabafueradeél. Los modos deadquisición de la propiedad pueden ser originarios oderivados. Los originarios operan sobre cosas de nadie o cosas abandonadas, y bajo esta definición podemos referirnos a la ocupación (aprehensión de una cosa corporal apropiable ysin dueño, con ánimo de hacerla propia), al hallazgo de tesoro (cosa mueble oculta e ignorada cuya legítima pertenencia no se puedejustificar por los medios de prueba valederos en Derecho yque noseconsidera comofruto de una finca), la accesión (derecho que compete al dueño de una cosa sobre loque ésta produzca o a ella se una o incorpore en calidad de accesorio y de un modo inseparable, toda vez queel Derecho Romano establece que lacosa accesoria sigue y acrece a la principal: accesorium sequitur et cedit principale) y la usucapión (modo de adquirir la propiedad mediante la posesión continuada durante cierto tiempo y en determinadas condiciones), llamada también prescripción adquisitiva o positiva. Los derivados se caracterizan por que sí hay relaciónjurídica oderecho anterior, pudiendo referir enestemodo alos nacidosde convenio como son la dación en pago, la compraventa, la permuta, la donación y el mutuo; a losgenerados por coacción de la ley como son la adjudicación por remate judicialo laadjudicación por remateadministrativo;a los originados por Eulalio Domínguez Viveros 36 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS disposición de la autoridad como es la expropiación; a los que surgen por causa demuertecomo son laherencia (atítulo universal) yellegado (atítulo particular). 111.4.Los BIENES MUEBLES E INMUEBLES El Código Civil para el Distrito Federal en materia común,ypara toda la República en materia federal, establece la clasificación legal de los bienes en los artículos 750 al 763 de su Título Segundo del Libro Segundo. Dentro de dicha clasificación se establece la descripción de aquellos bienes que son considerados inmuebles y deaquellos queson muebles. Según elCódigo Civil,son bienes inmuebles: 1. Elsuelo ylasconstrucciones adheridas aél; 2. Las plantas y árboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los frutos pendientes de los mismos árboles y plantas, mientras no sean separados deellos porcosechas ocortes regulares; 3. Todo lo que esté unido a un inmueble de manera fija, de modo que no pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él adherido; 4. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentación, colocados en edificios o heredades por el dueño del inmueble, en tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo; 5. Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando el propietario los conserve con el propósito de mantenerlos unidosalafinca yformando partedeellade unmodo permanente; 6. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca, directa o exclusivamente, a la industria o explotación delamisma; 7. Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras donde hayan de utilizarse, y las semillas necesarias para el cultivo delafinca; 8. Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios poreldueñodeéstos,salvo convenio encontrario; Eulalio Domínguez Viveros 37 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS 9. Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los acueductos y las cañerías de cualquiera especie que sirvan para conducir loslíquidosogases aunafincaoparaextraerlos deella; 10. Los animales que formen el pie de cría en los predios rústicos destinados total o parcialmente al ramo de ganadería, así como las bestias de trabajo indispensables para el cultivo de la finca, mientras estándestinadas aeseobjeto; 11. Los diques y construcciones que, aún cuando sean flotantes, estén destinados por suobjeto ycondiciones apermanecer en unpuntofijode unrío,lagoocosta; 12. Losderechos reales sobre inmuebles; 13. Las líneas telefónicas y telegráficas, y también las estaciones radiotelegráficasfijas. Entérminosjurídicos, el régimen de propiedad de los bienes inmuebles puede ser detrestipos: a) Patrimonionacional, b) Propiedad privaday, c) Propiedadsocial. La integración ydivisión decada uno de los regímenes mencionados se ilustra en elCuadro3.2. DominiopúblicodelaFederación PATRIMONIO NACIONAL DorinioprivadodelaFederación Individual Privativa Condominio Cornil Colectiva < REGIMEN DE PROPIEDAD PROPEDAD PRIVADA .Copropiedad Certificadosdeparticipacióninmobiliaria tCertificadosdevivienda Ejido PROPEDAD SOCIAL l Propiedadcomunal Cuadro 3.2 Ordenamiento del régimende propiedad de losbienes inmuebles Eulalio Domínguez Viveros 38 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS Los bienes muebles, por su lado, son los cuerpos que pueden trasladarse de un lugar a otro, ya sea quese muevan por símismos opor efecto de una fuerza exterior. Estos bienes sonmueblescomotales por: a) sunaturaleza;o b) pordisposición delaley. Son bienes muebles pordeterminación dela ley, lasobligaciones ylosderechos o acciones quetienen por objeto cosas muebles o cantidades exigibles envirtud de acción personal. Ende, serán muebles las acciones que cada socio tiene en las asociaciones o sociedades, aún cuando a éstas pertenezcan algunos bienes inmuebles. En general, son bienes muebles por su naturaleza todos los demás no considerados por la ley como inmuebles, como son por ejemplo, las embarcaciones detodogénero, los materiales procedentes de lademolición deun edificio y los que se hubieren acopiado para repararlo o para construir uno nuevo, los derechos de autor, las colecciones científicas yartísticas, el acervo informativo y bibliográficojunto con sus estantes, las medallas, lasarmas, los instrumentos de artes yoficios,lasjoyas, losgranos,mercancías ydemás cosassimilares. Cabeaclarar que los bienes muebles porsu naturaleza,quesehayan considerado como inmuebles, recobrarán su calidad de muebles cuando el mismo dueño los separe del inmueble, salvo el caso de que en elvalor de éste se haya computado eldeaquellos,paraconstituir algúnderecho realafavor deuntercero. Así mismo, la ley establece que para efectos comerciales y/o legales, los bienes muebles e inmuebles podrán ser sujetos de la práctica de una valuación. Una valuación es un dictamen que se practica con base en criterios técnicos y requerimientos generales que determinan el valor de un bien, el cual será estimado bajo el supuesto de que el mismo se encuentra en caso de venta, coincidentemente conel principiocontable de"negocioenmarcha". Eulalio Domínguez Viveros 39 B l t i f i J T E C A Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS IV. NORMAS ÉTICAS PARA LA VALUACIÓN En los Estados Unidos Mexicanos, reconociendo la necesidad de promover y fomentar elejercicio profesional deexcelencia, laAsociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C., durante su XXXI Convención Nacional de Valuación realizada en Querétaro, Qro. el 26 de octubre de 1995, ha promulgado un conjunto de reglas con las que pretende establecer un "Código de Ética y de Principios Generales para el Ejercicio de laValuación" para los profesionales dela valuación agremiados enlos Institutos que laintegran. La Asociación Nacional del Institutos Mexicanos de Valuación, A.C., es una sociedad mexicana fundada en el año de 1969, misma que agrupa a los organismos de profesionales valuadores denominados "Institutos Mexicanos de Valuación", los cuales están constituidos, a su vez, por personas físicas profesionales asociadas que han demostrado, a satisfacción del Instituto respectivo, que son competentes para valuar bajo alguna especialidad o especialidades específicas y, por lo tanto, han merecido que se les otorgue el derecho deseñalar sudesignación como"Miembros I.M.V.". El propósito de establecer el código referido ha sido instruir a los usuarios de los servicios de valuadores profesionales en relación con lo que, en opinión de la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C., constituye el ejercicio competente y ético de la valuación, orientar a los asociados de los Institutos Mexicanos deValuación paraque sean mas competentes en su ejercicio profesional y proveer de medios que complementen los usados para examinar a candidatos que deseen ingresar a los Institutos, con el propósito de juzgar su destreza, competencia y su entendimiento de los principios de ética. Los postulados quese resuelven sonexpuestos sucesivamente eneste apartado. IV.1. DEBERES Y OBLIGACIONES PRIMORDIALES DEL VALUADOR Es obligación del valuador determinar, describir y definir la expresión de valor adecuada, toda vez que existen diferentes metodologías aplicables, cada una de lascualestienevalidez enlaconclusión final dependiendo deltrabajo devaluación solicitado, es obligación del valuador establecer cuál de éstas es la adecuada al caso particular. El procedimiento y método para determinar el valor requerido, es una elección que el valuador mismo debe realizar, no se le podría hacer responsable del resultado amenos que tenga la libertad deseleccionar el proceso a través del cual se obtendrá ese resultado; noobstante, la práctica correcta de la valuación requiere que el método seleccionado sea adecuado para el propósito, que incluya la consideración de todos los factores que influyen en el valor y que sea presentado enforma clara ylógica. Eulalio Domínguez Viveros 40 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS Al cumplir con esta obligación, el valuador puede considerar las instrucciones de su cliente o puede buscar asesoría legal ó profesional, pero la selección de la expresión correcta de valor es responsabilidad única del valuador. Es también su obligación explicar y describir claramente el significado de la expresión de valor específico queélhadeterminado conelpropósito deobviar unmal entendido yasí evitar la aplicación equívoca, incorrecta o mala, ya sea en forma deliberada ó no deliberada. De lo anterior, se desprende la obligación de determinar los resultados numéricos adecuados y aplicables con elgrado deexactitud que exige el propósito mismode lavaluación,evitando expresar einformar unresultado numéricofalso. Para poder cumplir con sus obligaciones, el valuador debe ser competente en su campo deejercicio;tal competencia se logrará mediante el estudio, lapráctica yla experiencia. También debe reconocer, comprender y guiar su conducta por los principios de ética que son parte esencial del auténtico ejercicio y práctica profesional. Una profesión está basada en un conjunto organizado de conocimientos específicos que no poseen los legos. El conocimiento es de carácter general y específico, por tanto, requiere un.alto grado de capacitación, así como una inversión considerable de tiempo y esfuerzo para adquirirse y poderse aplicar. El cliente, debido a que no tiene el conocimiento especializado necesario, deposita toda su confianza en el valuador y confía que éste aplique sus conocimientos y habilidades profesionales hasta el punto que sea necesario para lograr los objetivos del trabajo. Los valuadores deben reconocer esta responsabilidad hacia elclienteyparacon lasociedad. Frecuentemente, una valuación pasa de manos del cliente a terceras personas para su uso, mismas que pueden o no conocer al valuador, pero independientemente deello,tienenderecho aconfiar enlavalidez yobjetividadde las conclusiones del valuador, como lo hace el cliente, por lo que, los valuadores deben reconocer también que tienen una responsabilidad ante estas personas que, además desucliente,utilizan losresultados obtenidos enlavaluación. Noobstante, el bienestar del público engeneral frecuentemente se involucra enla ejecución de asignaciones devaluación y, derivado de esto, elvaluador tiene una obligación y responsabilidad hacia el público en general, que invalida y sobresee suobligación hacia su cliente,aunque la principal obligación del valuador hacia su cliente es entregar untrabajo completo, sin error yoportunamente, con resultados independientes de los deseos ó anhelos del cliente, de otras personas, organismos óinstituciones públicas óprivadas. El hecho de que un valuador sea contratado para hacer una valuación constituye un asunto confidencial, ya que el cliente, sea un ciudadano particular ó una entidad determinada, preferirá, por razones válidas, mantener el encargo en Eulalio Domínguez Viveros 41 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS secreto. El conocimiento por terceras personas de que un valuador ha sido contratado para llevar a cabo untrabajo especifico puede dificultar laoperación y, consecuentemente, noesapropiado departedelvaluador revelar suasignación,a menos que el cliente lo apruebe ó que el valuador sevea obligado por diligencias previstas por laley. Igualmente, es incorrecto que un valuador revele a terceras personas la cantidad que hadeterminado en untrabajovaluatorio sin el permiso desu cliente, amenos queestaobligación laimponga laley,comoyaseseñaló. En ausencia de acuerdo en contrario, el contenido de un informe de valuación es propiedad del cliente y éticamente no puede ser publicado, en ninguna forma identificable, sinsuaprobación. Es incorrecto que un valuador acepte un trabajo que involucre la valuación de un bien para cuyavaluación noestacalificado; amenosqueseasocie óconsulte con otro valuador que esté debidamente calificado para valuar tal tipo de bienes, debiendo informar esta situación al cliente con antelación. En otras palabra, es contrario a la ética que un valuador pretenda poseer o manifieste que posee conocimientos profesionales quenotenga. Porotro lado,cuando unvaluador escontratado por una de las partes en un litigio de ordenjudicial, se considera práctica contraria a la ética que el valuador, en su dictamen, suprima u oculte cualquier hecho, dato u opinión que sea adverso a la causa de su cliente;o que destaque o haga resaltar cualesquiera hechos, datos u opiniones que sean favorables a la posición de su cliente; oque en cualquier otra forma asuma actitud parcial. En ese sentido, el valuador tiene la obligación de presentar los datos, el análisis y el valor sin importar el efecto que dicha presentación tenga sobre lacausadesucliente. Si fuera el caso, que más de un cliente busquen los servicios de un mismo valuador con respecto a la misma propiedadó con respecto a la misma causa legal,dichovaluador nopuedeservir apropiadamente amásdeuno,excepto enel casoenquetodas las partesestén enteradas ydeacuerdo. El que utiliza un informe de valuación, antes de depositar confianza en las conclusiones incluidas en él,tiene derecho a presumir que la persona quefirmael informe es responsable de las mismas, sea porque ejecutó personalmente el trabajo ó porque dicho trabajo fue hecho bajo su supervisión, por ello, es importante señalar que la validez de las conclusiones del valuador sobre el valor de un bien dependen de la validez de las declaraciones y los datos en que el valuador se ha basado, hayan sido proporcionados porel cliente, miembros de otras profesiones u obtenidos por él de fuentes oficiales y, en ese sentido, es apropiado que el valuador confíe y use ese material, siempre y cuando haga constar en su informe sus fuentes documentales y/o de campo que ha utilizado, las cuales, debe estar dispuesto y preparado para presentarlas ante la posibilidad decualquier verificación queserequiera. Eulalio Domínguez Viveros 42 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS El correcto ejercicio profesional de la valuación exige que el valuador estipule en su informe cualesquiera condiciones contingentes ó limitantes que afecten la valuación, sin que ello implique descargar en otros la responsabilidad en relación con cuestiones que están odeberían estar dentro del ámbito de su competencia y conocimientos profesionales. A pesar de lo anterior, en varias ocasiones el valuador se encuentra en situaciones en que los datos que considera pertinentes y necesarios para realizar unavaluación no le son suministrados, o bien, el acceso al bien en cuestión lees negado, sea por el cliente mismo ó por cualquier otra de las partes involucradas, por ejemplo los libros de registro de la producción de un campo de petróleo o los libros de registro de ingresos yegresos de un hotel,ental caso elvaluador puede negarse a prestar sus servicios. Esto significa que,cuando considere insuficientes losdatos parallevaracabo sutrabajo,nodebe realizarlo. Enlos casos en que dos ó másvaluadores son contratados para elaborar una valuación de manera conjunta, el solicitante puede suponer que si todos firman el informe, todos son, mancomunada, solidaria, colectiva e individualmente responsables de la validez de todas las conclusiones incluidas; si no todos lo firman, elsolicitante tienederecho aconocer cualesquiera opiniones disidentes. Cuando dos ó mas valuadores son contratados para valuar individualmente la misma propiedad, el cliente tiene el derecho a esperar recibir opiniones independientes y a usarlas como forma de cotejo entre los diversos informes, por loque resultaría ser comportamiento contrario a la ética engañar respecto aquién realizó una valuación añadiendo la firma de cualquier persona que, ni hizo el trabajo personalmente, ni tuvo asu cargo la supervisión del mismo.Si fuera el caso de tratar con informes colectivos, igualmente será contrario a la ética omitir cualesquiera firmas u opiniones disidentes, así como que alguno o algunos de ellos emitan informes separados Si dos o mas valuadores han sido contratados por un mismo cliente para emitir dictámenes independientes del mismo bien, que colaboren entre si o que usen el producto y la información de las pesquisas o los resultados numéricos de él o los otros constituirá del mismo modo una práctica carentedeética. Noobstante, undespacho o unaempresadevaluadores puede usarelnombrede la sociedad con la firma del responsable, pero la persona quien hizo la valuación debe firmar y se debe incluir en el informe el nombre de la persona que llevó a caboeltrabajo. Si un valuador emite una opinión de valor de un bien sin haber investigado y analizado todos los factores que influyen, tal opinión, excepto por coincidencia extraordinaria, será errónea. Emitirtales opiniones improvisadas tiende adisminuir la importancia de la inspección, investigación y análisis en el procedimiento valuatorio y reduce la confianza con que se reciben los resultados del buen Eulalio Domínguez Viveros 43 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOSBIENES AGROPECUARIOS ejercicio de la valuación, por eso es declarado que, emitir opiniones irreflexivas y sinfundamento,constituye unacto noprofesional. Si unvaluador preparase un informe preliminar, sin señalarlo como tal y estipular que lascifras incluidas podrían estar sujetas amodificación cuando secomplete el informe final, existe la posibilidad de que el usuario del informe, estando bajo la impresión de que el informe es final, dé a las cifras un grado de exactitud y confiabilidad que éstas no poseen. Los resultados de ésta confianza errónea pueden ser negativos para la reputación de los valuadores profesionales en general, así como para la del valuador involucrado. Para eliminar esta posibilidad debe declararse también que, omitir una declaración limitante apropiada y calificadora enuninforme preliminar, espráctica noprofesional enlavaluación. Los anuncios autolaudatorios y la procuración de contratos o comisiones valuatorias mediante el uso de pretensiones o promesas falsas, inexactas o desorientadoras, son prácticas totalmente negativas al establecimiento y mantenimiento de la confianza pública en los resultados de los trabajos de valuación, por loque es de considerar atales prácticas como constitutivas de una conductacontraria alaéticayalrectoejercicioprofesional. Ahora, abordando un tema que también es importante, es buena práctica llegar a un contrato escrito ó al menos un acuerdo verbal claro, entre el valuador y el cliente, especificando los objetivos y el propósito del trabajo, tiempo en que se entregará el informe yel montodelos honorarios. Sifuera elcasoque unvaluador disminuyera los honorarios quehacotizado auncliente para unservicio especifico de valuación con el propósito de desplazar a otro valuador, cuando él se ha enterado de la cotización del mismo, se considerará a ésta como una acción contraria a la ética; de ninguna manera será ética la conducta del valuador que intenta desplazar a otro, después que éste ha sido contratado (verbal ó formalmente), para unservicioespecifico devaluación. Si un valuador aceptara un trabajo para el cual el monto de sus honorarios dependiera de la cuantía de la adjudicación en un convenio inmobiliario o en una causa judicial endonde se empleen sus servicios ódependa de la cantidad de reducción de impuestos obtenida por un cliente en donde se utilizan sus servicios ó se sujete a la consumación de una venta ó el financiamiento de una operación inmobiliaria en conexión con los cuales se utilizaron sus servicios ó está condicionado a la obtención de un resultado o conclusión especificada por su cliente, entonces cualquier persona que considerase la posibilidad de utilizar el resultado del trabajo del valuador podría sospechar que los resultados son tendenciosos para buscar un beneficio propio ylos consideraría también inválidos; tal situación obraría en contra del establecimiento y mantenimiento de la credibilidad y confianza en los resultados de los trabajos valuatorios en general, por lo que, al contratar y aceptar ese tipo de honorarios condicionados o dependientes del resultado, se actúa de manera contraria la ética y se constituye unaforma deejercicio noprofesional. Eulalio Domínguez Viveros 44 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS En relación con lo mismo, todo valuador debe obligarse a jamás alterar los resultados obtenidos mediante la aplicación de métodos y procedimientos considerados como buena práctica de la valuación, para obtener mayores honorarios. Por los anteriores motivos, se declara que no es ético y constituye una forma de ejercicio no profesional si un valuador alterase los resultados numéricos de un trabajo de valuación, pagare o aceptase conceder, a fin de obtener un trabajo valuatorio, cualquiertipodecomisión,reembolso,división decomisión de corretaje o cualquiera que se les asimile, o si compitiese o concursare por un trabajo o comisión de valuación sobre postura en subasta cuando el monto de los honorarios sea la única base para la contratación; sin embargo, esta última restricción nodebe interpretarse como impedimento para laentrega de propuestas para laprestación deservicios. Finalmente, cualquier valuador tiene la obligación de proteger la reputación profesional detodos los valuadores, sean éstos miembros de alguna asociación o no, mientras que trabajen conforme al "Código de Ética yde Principios Generales para el Ejercicio de la Valuación"; de hecho, es declarado contrario a la ética que un valuador perjudique ó trate de perjudicar, a través de declaraciones falsas ó tendenciosas ópor insinuaciones, lareputación profesional decualquier valuador. Eulalio Domínguez Viveros 45 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS V. NORMAS METODOLÓGICAS VALUATORIAS V.1. RESPECTO DE LOS BIENES MUEBLES E INMUEBLES Para valuar bienes desde un esquema tradicional, pueden aplicarse tres mecanismos para estimar el valor, y elegir aquel que represente el "mayor y mejor uso con condiciones de bajo riesgo" desde el punto de vista del valuador, es decir, en cada caso particular de valuación, se aplica uno de los siguientes criterios: a) Los bienes pueden tener unvalor equivalente al costode sufabricación o adquisición (principiodel costo netode reposición). b) Los bienes pueden tener un valor equivalente a la cuantía monetaria necesaria para lograr su intercambio en mercados secundarios específicos (principio delvalordecambio). c) Los bienes pueden tener un valor equivalente a la capitalización del beneficio periódico que producen mediante expresiones de la matemática financiera (principio delvalor deuso). La base devaluar un bien cualquiera confundamento en el mayor y mejor usodel mismo con condiciones de bajo riesgo constituye el "principio fundamental dela valuación", el cual deberá aplicarse en todo estudio valuatorio sin excepción alguna. Elvalor de los bienes avaluar deberá determinarse con base en el "principio del valor único", es decir, con independencia de losfines para loscuales se requiera el avalúo, observando para tal efecto las disposiciones legales y administrativas emitidas por autoridades enmateriadeavalúosque ensucasosean aplicables. El proceso valuatorio, en términos generales, se realizará considerando los siguientes aspectos: a)Alcance de la valuación. Define el propósito y las consideraciones técnicas a seguir. b)Análisis de la información. Se estudia la información con que cuenta la Institución, tal como facturas de adquisición del Activo Fijo, balanzas de comprobación de los registros contables, o bien, estados financieros anteriores que reflejen los gastos efectuados para mantener el activo en lugar y condiciones de funcionamiento. Esta información incluye los Eulalio Domínguez Viveros 46 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS derechos, gastos de importación, fletes, seguros y gastos de instalación. Una mayor cantidad de información permitirá obtener una opinión de valor másapegada alarealidad. c) Verificación ocular. Los bienes a valuar se identifican utilizando un formato "ad hoc"parasuregistro. d) Procesamiento de datos. Se realiza la valuación con los datos obtenidos encampo,con el propósito de determinar elValor Netode Reposición de losbienes. e) Informefinal.Seintegra elinformeyeldictamen delavaluación. En lo sucesivo, se entenderá por proceso valuatorio al conjunto secuencial de actividades que realiza el profesional de la valuación para obtener la solución de un problema específico, mismaque esgenerada apartir delosconocimientos que éste posee. Para ello tendrá que definir y acotar el problema; recabar, tipificar y clasificar los datos disponibles y, por último, generará e interpretará la información queconduzca aobtener elvalordelacosaencuestión. En la elaboración del dictamen (valuación), el valuador debe conservar todos los elementos de información, datos técnicos, económicos y documentos relativos y de apoyo al proceso valuatorio durante por lo menos cinco años contados a partir delafecha dereferencia delavaluación. Lavaluación debeformularse ycontener por lo menos cada uno de los siguientes apartados: a) Definición delavaluación, b)tipodeactivosvaluados, c) tipodebienes uotros activos noincluidosen lavaluación, d)fechade la relación debienesvaluados, e) periododeverificación física, f) definicióndeconceptos, g) periodode investigación deprecios, h)descuentos e ImpuestoalValorAgregado, i) cambios significativos, j) descripción del contenido delavaluación,y Eulalio Domínguez Viveros 47 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS k) cálculo,resumen ycertificación devalores. La definición de la valuación deberá realizarse conforme al convenio escrito celebrado entre el valuador y la entidad económica interesada en emplear sus servicios; eltipo de activos valuados yno incluidos en e lavaluación según el giro para el cual son empleados; la fecha de relación de bienes valuados debe contener la inclusión de la leyenda Tos bienesincluidosenlapresentevaluación correspondena los declaradospor la entidad económica como de supropiedad, según relaciones contables proporcionadas a fecha determinada y que la propiedad legal no fue verificada, nise investigaron gravámenes o reservas de dominioquepudiesenexistirsobredichosbienes";el periodo deverificación física se refiere a la indicación de las fechas en que se llevaron a cabo las visitas para verificar laexistencia ycaracterísticas de los bienes;el periodode investigación de preciosdebeseñalar lainvestigación deprecios ocotizaciones deIosb¡enes a valuar, así como los tipos de cambio empleados si es el caso; el rubro de descuentos e impuesto al valor agregado debe contener la siguiente leyenda:"La valuaciónsepracticó sin tomarencuentaningúndescuentoespecialporpartede los proveedores de materiales, de maquinaria o cualquier otro tipo de bien valuado,asícomotampocoelImpuestoal ValorAgregado (IVA)". Sifuera el casode contar convaluaciones inmediatas anteriores, seseñalarán los cambios significativos con respecto a ellos, así como las explicaciones correspondientes; las partes o acciones se podrán agrupar en la descripción del contenido de la valuación a discreción, según las necesidades del valuador y la entidad económica, pero siempre buscando una forma de integración; por último, el resumen de valores de los bienes valuados mencionará su valor de reposición nuevo, valor neto de reposición, vida útil remanente y depreciación anual para cada cuenta e indicando si se trata de una valuación inicial o primera o segunda recurrente,deloscualessehablará posteriormente. Posteriormente al resumen, se debe mencionar la certificación de los valores resultante, así como la fecha, firma y registro de las personas físicas o morales autorizadas por la Comisión Nacional Bancaria ydeValores paravaluar inmuebles industriales y/o maquinaria yequipo. El valuador debe practicar la valuación del activo fijo de la entidad económica de acuerdo alascuentasorubroscontables que lointegran,comoson: • Paraelcasodebienes inmuebles: a) Terrenos, b) Edificacionesyconstrucciones, • Para elcasodebienes muebles: a) Maquinaria yequipo, b) Herramientas, moldes,dadosytroqueles, c) Mueblesyenseres, Eulalio Domínguez Viveros 48 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS d) Equipo decómputo,y e) Equipodetransporte. Lainformación necesaria podráser, entreotra: I. Inmuebles:fecha ycostodeadquisición,copiafotostática delaescriturao documento relativo donde se indiquen medidas y colindancias, así como superficie y nomenclatura catastral vigente, además de planos arquitectónicos, estructurales yde instalaciones hidrosanitarias, eléctricas yespeciales, encasodeexistir construcciones. II. Mubles en general:fecha ycosto de adquisición, indicando si se adquirió nuevo o usado, descripción, marca, modelo, número de serie, capacidad nominal ydimensiones. Cuando sevalúen inmuebles, éstos deben ser valuados enfunción del uso actual de los mismos y no de acuerdo al uso probable por circunstancias diferentes. El informe sedesarrollará bajolossiguientes incisos: I. Antecedentes, II. Características urbanasgeneralesdelpredio, III. Datosespecíficos delterreno, IV. Descripcióngeneral delinmueble, V. Descripción deelementos delostiposde construcciones, VI. Descripción metodológica yconsideraciones previas, Vil. Valuación porelmétododel costo netodereposición (físico), VIII. Valuación porelmétododelvalordecambio (mercado), IX. Valuación porel métododelvalordeuso (capitalización derentas), X. Resumen devaloresobtenidos, XI. Consideraciones previas alaconclusión,y XII. Conclusiones. Debe notarse que, siel inmueble porvaluar setrata únicamente de unterreno,de lo anteriormente listado se omitirán los puntos IV, V, Vil y, eventualmente, el IX. Ocasionalmente, cuando el estudio valuatorio tenga como finalidad la reexpresión Eulalio Domínguez Viveros 49 «"• T I C B l w . , j i ECA Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS de estados financieros, se requerirá señalar separadamente el valor del terreno y eldelasconstrucciones. La descripción de los elementos que integran los diferentes tipos de construcciones deberá realizarsedemañera breve yconcisa,señalando,desde una perspectiva constructiva adecuadamente seleccionada por el valuador como lamostrada enelAnexo 16,almenos lossiguientes puntos pormenorizados: 1. Obragruesa. 2. Revestimientos yacabados interiores. 3. Carpintería. 4. Instalaciones hidráulicas ysanitarias. 5. Instalaciones eléctricas. 6. Cerrajería. 7. Revestimientos yacabadosexteriores. 8. Instalaciones especiales. 9. Elementos accesorios. 10.Obras complementarias. Es necesario precisar que, eventualmente, algunos bienes se considerarán integrados por otros que en lo individual son unidades económicamente indivisibles; si se considera un elemento como parte de un bien, su valor, en general, podría ser diferente del valor del mismo elemento si se considera como independiente del bien en cuestión. La valuación de un elemento de una propiedad, considerado sóloe ignorando su relación con el resto,seconoce como "valuación parcial", de la cual existen usos legítimos, como es el caso de la valuacióndeedificios paracontratar unseguro,enlacual sedescuenta elvalorde la cimentación, pero la buena práctica valuatoria requiere que una valuación parcial se identifique como tal y que las limitaciones de uso del avalúo por parte delclienteódeterceras personasqueden claramente establecidas. Los avalúos inmobiliarios deberán contener los valores obtenidos por los métodos del costo (físico),delvalor decambio (mercado) ydelvalor deuso (capitalización); mismos que se fundamentarán en estudios de mercado en la zona en que se encuentra el inmueble por valuar y en el que se considerarán aquellos factores o condiciones particulares que influyan o puedan influir en variaciones significativas delosvalores,razonando entodocasolosresultados delavaluación. Eulalio Domínguez Viveros 50 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS Lavaluación detoda clase de terrenos deberá consignar, según corresponda, los siguientes datos: ubicación, topografía, calidad de los suelos, características panorámicas, dimensiones, forma, proporción, uso del suelo, densidad de población, intensidad de construcción, servicios municipales, afectaciones o restricciones aqueestén sujetosysu régimendepropiedad. En el caso de terrenos urbanos, el valor unitario del lote tipo deberá tomar en cuenta el programa o planes parciales de desarrollo urbano de la localidad o se afectará en su caso, con los factores de premio o castigo que le correspondan de acuerdocon loscriterios másrecomendables. En caso de terrenos cuyo mejor uso sea el de desarrollo inmobiliario (fraccionamiento, plazas comerciales u otros), se deberá utilizar el método de cálculo del "valor residual", el cual podrá ser fundamentado en una visión estática o en una visión dinámica. La visión estática se basará en suponer que dicho desarrollo existe, ypor lotanto se le puede asignar unvalor global hipotético enel mercado; dicho valor global de mercado será reducido por los costos de las construcciones que se edificarían para dar lugar al desarrollo inmobiliario, y el "residuo" que resta corresponderá al valor del terreno. Por su parte, la visión dinámica sefundamentará en suponer el establecimiento de un negocio de índole inmobiliaria, donde se considerará el valor del dinero en el tiempo y donde la cuantía monetaria involucrada por concepto del terreno será la variable por calcular; este principio financiero será aplicable a los costos y beneficios que actuarían durante un periodo de planeación específico yrazonable para que dicho negocio poseacaracterísticas deseables derentabilidad. Para la valuación de edificaciones se deberán precisar todos los tipos de construcción que puedan determinarse, acorde a su uso, calidad y descripción de los elementos de construcción, que se indicarán en forma pormenorizada y completa, señalándose para cada tipo un Costo de Reposición Nuevo (C.R.N.) al quese le deducirán los deméritos que procedan por razónde edad,estado de conservación,deficiencias deproyecto,deconstrucción odefuncionalidad. Todas aquellas instalaciones especiales, elementos accesorios u obras complementarias que formen parte integral del inmueble, deberán considerarse con su valor unitario correspondiente, señalando el valor de reemplazo así como sufactordedepreciación. Las instalaciones especiales de un inmueble son aquellas que se consideran indispensables o necesarias para el funcionamiento operacional del inmueble, tal como pueden ser los elevadores y montacargas, escaleras electromecánicas, equipos de aire acondicionado o aire lavado, sistemas hidroneumáticos, sistemas de riego por aspersión, albercas y chapoteaderos, sistemas de sonido ambiental, calefacción, antenas parabólicas, pozos artesianos, sistemas de aspiración central, bóvedas de seguridad, subestaciones eléctricas, sistemas de intercomunicación, pararrayos, equipos contra incendio, equipos de seguridad y circuitoscerradosdetelevisión,etc. Eulalio Domínguez Viveros 51 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS Los elementos accesorios son aquellos que se consideran necesarios para el funcionamiento de un inmueble de uso especializado, que en sí se convierten en elementos característicos del bien analizado, como por ejemplo la caldera en un hotel y baños públicos, el depósito de combustible en plantas industriales, la espuela de ferrocarril en industrias, la pantalla en un cinematógrafo, la planta de emergencia en unhospital,olasbutacas enunasalade espectáculos. Las obras complementarias son aquellas que aportan alguna amenidad especial o beneficio adicional al inmueble, como son las bardas, celosías, rejas, patios y andadores, marquesinas, pérgolas, jardines, fuentes, espejos deagua, terrazas, balcones, cocinas integrales, cisternas, aljibes, equipos de bombeo, gas estacionario, etc. En las valuaciones de inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, el valor del local, departamento o despacho deberá determinarse en función del porcentaje que le corresponda con relación al valor total del terreno, a áreas comunes e instalaciones generales del edificio, valuadas en forma separada y detalladamente, así como el valor de las áreas privativas e instalaciones propias ensucaso. Para determinar el valor por el método de capitalización de un inmueble, deberán considerarse los siguientes elementos: renta real, o en su defecto, renta óptima o renta estimada, indicando el motivo porelque sefijan estas dos últimas, debiendo determinarse en forma unitaria y para cada tipo de construcción apreciado, deducciones por vacíos, impuestos, servicios y demás gastos generales, debidamente fundamentados, la tasa de capitalización fundada en edad, vida probable, uso, estado de conservación, deficiencias en la solución arquitectónica, constructiva, de instalaciones, zona de ubicación y otros que sean necesarios a juicio del valuador. Para los avalúos agropecuarios, independientemente de la investigación de mercado, enlaque se considerarán lascondiciones físicas,tantodelterreno como de las construcciones e instalaciones propias, se determinará el índice de redituabilidad, tomando en cuenta, según corresponda, el coeficiente de agostadero, o bien el uso actual, y un promedio del rendimiento de las tierras dedicadas a las explotaciones típicas de la región que ofrezcan las mismas características de lasque son motivo del avalúo,fundamentando los resultados de dichos exámenes. V.2. EL MÉTODO DELVALOR DE CAMBIO Este método es también llamado "comparativo" o "de mercado", y aplica en los casos de valuación de derechos y bienes muebles e inmuebles, sean nuevos o Eulalio Domínguez Viveros 52 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS usados, teniendo su fundamento en la consideración que éstos tienen deseabilidad en el mercado donde se comercializan, lo cual significa que su aplicación queda condicionada a la existencia del mismo, que como su definición económica señala,estará integrada poroferta ydemanda. Tras verificada la presencia de ambos integrantes que definen el mercado específico, habrá que extraer de él losvalores representativos con que los bienes o derechos son "cambiados" de las manos de los oferentes a las de los demandantes. Es difícil conocer de hecho operaciones concretas de intercambio de bienes y/o derechos, así como el valor involucrado; lo que comúnmente se difunde enel medio esel precio pretendido por losoferentes y, eventualmente, las propuestas que los demandantes hacen para adquirir las cosas. Sin embargo, es evidente y definitivo que dichas operaciones se realizan por otras cantidades que, seguramente, seubican entreambas posturas,marcando asíel conceptodevalor, lo cual nosignifica que éste seencuentre a la mitad dela banda que seforma por las primeras cantidades referidas, aunque también podría decirse que dichas operaciones se efectúan por debajo del precio en que son ofrecidas y, en ese sentido,elvaluador aplicaelconceptodel"factor pornegociación"(F.Ne.). Se definirá al factor por negociación (F.Ne.) a aquel por el cual, con base en el precio indagado enelmercadodelelemento queintegrará lamuestra,seestimael valor que podría tener dicho elemento, es decir, la probable cantidad en que podría efectuarse el intercambio del bien o derecho en el ámbito propio del mercado en que se comercializa. Este factor por negociación (F.Ne.) opera en la siguiente fórmula, donde "P."es el precio difundido en el mercado de la cosa,"V" la estimación de su valor, y el subíndice "i" expresa que la fórmula será aplicable para cada elemento que integre la muestra estadística, por loque dicho subíndice tomará valores desde la unidad hasta "n",parámetro que representará al tamaño delamisma: V.C.j = (F.Ne.s) (P.¡) Desde ese punto de vista, y considerando que el universo de bienes y derechos que son dispuestos en el mercado puede ser muy grande, o bien, su tamaño indefinido, habrá que extraer un subconjunto finito de dicho universo que resulte ser característico del mismo entérminos estadísticos. Específicamente, habrá que extraer una muestra suficientemente representativa en términos de valor de cambio, para lo cual se considerará como representativa para el proceso valuatorio aquella muestra quetenga: 1. Características de identidad,o bien, de similitud en cada uno de los bienes o derechosqueIaintegren respecto delque sepretende valuar, recordando que lacomparación entreel sujeto devaluación ycada unode los elementos de la muestra debe hacerse en condiciones de identidad; si existiesen condiciones de similitud tendría que aplicarse, antes del estudio estadístico delamuestra,unprocedimiento dehomologación. Eulalio Domínguez Viveros 53 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS 2. Propiedades de "leptokurtosis", es decir, que su coeficiente "p2"sea igual a mayor que 3 unidades,o bien,que elvalor de su coeficiente devariación "v" sea menor o igual a 10%,aplicando como máximo eventual el 12%para este valor. 3. Un error relativo no mayor del 7%, aunque podría tolerarse como máximo el 10%. 4. Un nivel de confianza de, al menos, 95%; sin embargo podría aceptarse comomáximo el90%. Loanterior redunda endefinir eltamañodela muestra cumpliendo con lasiguiente expresión entérminos apriori: _ _ 72 „ 2 #_ 2 n = Z v v .c. / ev.c. , donde: n: Tamañodelamuestra. Z: Númerode unidades de desviaciónestandar en ladistribución normal que producirá el nivel deseado deconfianza. Parael caso planteado,Z será igual a 1.960 cuando el nivel de confianza sea del 95%, y de 1.645 cuando este seadel90%. vv.c.:Coeficiente devariación, ev.c.:Error relativo entre la media de la muestra y la media de la media poblacional. Loanterior significaqueeltamaño mínimo esperado decualquier muestraserá: (1.960)2(0.10)2/ (0.07)2=7.84 «8unidades, aunque podría aceptable,deforma más holgada, lasiguiente cantidad proveniente deaplicar losvalores "tolerados"enlamismaexpresión,osea: (1.645)2 (0.12)2/(0.10)2=3.90 «4unidades. Conservadoramente, y de forma práctica, podría definierse el tamaño adecuado deIamuestra,entorminos aprioricornos e r efirióanteriormente,considerando una combinación establecida con base en los valores ya aplicados de los parámetros involucrados enlaexpresión,mismaqueacontinuación sedesarrolla: (1.960)2(0.10)2/ (0.07)2=7.84 «8unidades, (1.960)2(0.10)2/ (0.10)2=3.84 «4unidades, (1.960)2(0.12)2/ (0.07)2= 11.28« 12unidades, (1.960)2(0.12)2/ (0.10)2=3.90 «4unidades, Eulalio Domínguez Viveros 54 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOSBIENES AGROPECUARIOS (1.645)2 (0.10)2/(0.07)2=5.52 * 6unidades, (1.645)2(0.10)2/ (0.10)2=2.71«3unidades, (1.645)2 (0.12)2/ (0.07)2=7.95 * 8unidades, (1.645)2(0.12)2/(0.10)2=3.90 * 4unidades, Puede verse que el rango obtenido de la anterior combinación, respecto de la cantidad de elementos que deben integrar una muestra es relativamente amplio, (entre 3 y 12) con media de 6 unidades y moda de 4, por lo que podría considerarse, para fines pragmáticos, buscar siempre muestras de 6 elementos,4 como mínimo, aunque loque debe hacerse es recopilar la mayor cantidad posible deelementos enel mercado que setrate para integrar la muestra de comparación y poderefectuar, incluso,selección razonadadeloselementos másconsistentesy discriminaciónjustificada deaquellos norepresentativos. Habiendo recaudado la muestra (al menos 6 o4 elementos), primeramente habrá que registrar el rango de valor de la misma, parámetro que se determinará con la diferencia delvalor mayor yelvalor menorque la integren,esdecir: f = V-C. max —V.C.min, después se homologarán los valores que correspondan a elementos con características desimilitud respecto delsujetodevaluación ysecalculará elnuevo rangoque provendrá delosvaloresya homologados yque permitirán establecer la comparación entérminos de identidad,estoes: r Ho. = "-C.Ho.max ~~V.C.Ho.min. posteriormente secalculará ladiferenciadeambosrangos: d = r- rHo. si esta diferencia resultare negativa, querrá decir que el proceso de homologación fue incorrecto y que se deberán hacer adecuaciones consistentemente coherentes, pues el objetivo de la homologación es establecer la concurrencia de los valores hacia uno característico de la muestra, lo cual únicamente se logra cuando el rango de losvalores homologados esmenor queel queexistía antesde ese proceso,esdecir, cuando estadiferencia espositiva. Una vez que el valuador apruebe su homologación, verificará que la muestra cumpla con la condición quesea establecida en lorelativo al nivel deconfianza de lamisma,esdecir, secalculará "Z"através delasiguientefórmula: 2 2 1/2 /« «. .. \ Z -- (n ev.c. // vv.c.) , y posteriormente se comparará el valor determinado con lo expresado en la tabla siguiente: Eulalio Domínguez Viveros 55 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS VALOR éMJCABLEDE 1.645 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 1.695 1.750 1.810 1.880 1.960 2.055 2.170 2.330 2.575 Si la muestra no lograel nivel de confianza requerido, se deberá elegir uno de estos dos caminos: depurar la muestra cuando esta tenga un tamaño amplio que lopermita,o bien, indagar nuevamente en elmercadoquese trate para incluir más elementos a la muestra. Después de aplicar cualquiera de ellas, con elementos ya homologados, se calculará de nueva cuenta el nivel de confianza, recurriendo a estemecanismotantas veces como sea necesario, hasta cumplir conél. Contandocon unamuestra devalor representativa, se procederá a calcular los principales estadísticos de tendencia central y de dispersión que la distinguen: la media (|av.c.),'a moda (Mv.c). la mediana (mv.c.),ladesviación estándar (av.c.)yel coeficiente devariación (vv.c.)- No obstante que existen opinionesque divergen respecto delvalorquedebe adoptarse más apropiadamente de los estadísticos de tendencia central, el más consistente de ellos es la media, tanto que incluso es tomada como base para determinar los estadísticos que constituyen las medidas de dispersión de la muestra, de las cuales las más manejadas son la desviación estándar yelcoeficientedevariación. Los estadísticos referidos en el párrafo anterior se calcularán a través de las siguientesfórmulas estadísticas: Uve =1/nEV.C.¡, i=1 ffiv.c. = V.C.(n+i)/2 si"n" es impar,o m v .c. = Vi (V.C.n/2 + V.C.(n/2)+i) si"n"espar. Eulalio Domínguez Viveros 56 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS av.c.=[1/nS(V.C.¡-jxv.c.)2]1/2, i=1 Vv.c.= CTV.C./M-v.c. donde: V.C.¡: Cada uno de los elementos que integran la muestra del valor decambio de losbienesy/oderechos idénticososimilares alqueseestávaluando. Uve.:Media muestral delvalordecambio. mv.c.: Mediana delvalordecambioquecaracteriza alamuestratomada, ove.:Desviación estándar delvalordecambioenlamuestra. vv.c.:Coeficiente devariación delvalordecambio. Por lotanto, elvalor del bien y/o derecho que se estétratando será caracterizado por alguna medida de tendencia central, primordialmente la media, y podrá variarse dentro de un rango delimitado pordosveces ladesviación estándar, pero ubicando alcentrodeéstealamedia,es decir: V.C.X = nv.c.±M°V.c). o bien: V.C.x = Hv.c. ±M(vv.c.)(Hv.c.)], donde: V.C.X:Valor decambiodel sujetodevaluación. X: Coeficiente establecido por criterio del valuador, cuyo valor se establecerá entreceroylaunidad,incluyendo estoslímites. El elemento "±k"de la expresión anterior es el que permite establecer la amplitud del rangocon equivalencia dehasta eldobledeladesviación estándar, demanera que el valor de cambio del bien y/o derecho sea concluido en algún punto dentro dedichorango. Es importante acotar que en casos como los de la valuación de inmuebles es necesario trabajar con valores de cambio unitarios, pues en las cuantías de intercambio de estos bienes se involucra su extensión y, en ese contexto, inmediatamente después de aplicar elfactor por negociación (F.Ne.¡) a los precios indagados enel mercado, habráquecalcular dichosvalores decambio unitariose integrar conellos lamuestra. Eulalio Domínguez Viveros 57 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOSBIENES AGROPECUARIOS Los valores de cambio unitarios simplemente serán determitados mediante el cociente que resulte de dividir el valor de cambio proveniente de multiplicar el precio extraído de mercado (P.¡) por el referido factor por negociación (F.Ne.¡), entrelaextensión del bienqueseestétratando,estoes,para elcasodeterrenos: V.C.'j = (F.Ne.¡) (P.¡) / A.Te.¡, yenelcasodeterrenos con edificaciones: V.C.'i = (F.Ne.j) (P.¡) / A.Co.¡, donde: V.C.'¡: Valor de cambio unitario de cada uno de los elementos que integrarán la muestra (bienes y/o derechos idénticos o similares al que se está valuando). F.Ne.¡:Factor por negociación aplicado en el caso de cada elemento indagado en mercado. P.¡: Preciodemercado indagado paracadacasodelos bienesdelamuestra. A.Te.¡:Área deterreno. A.Co.¡:Área deconstrucción queintegran lasedificaciones del solar (terreno). Lo anterior significa, para finalizar, que el valor de cambio unitario medio deberá aplicarse de la siguiente manera, para el caso de terrenos, a efecto de obtener el valordecambiocorrespondiente albiensujetodevaluación: V.C.x = [A.Te.x][nv.c.'± MCTvc)], obien: V.C.x = {A.Te.x}{nv.c ±M(vv.c.)(nv.c.O]}, y, paraelcasodevaluar edificaciones ensolares (terrenos),seaplicará: V.C.x = [A.Co.x][|iv.c.' ±M<*v.c)], otambién: V.C.x = {A.Co.x}{^v.c.'±>-[(vv.c.')(u,v.c.')]}, donde: V.C.X: A.Te.x: Valordecambio delsujetodevaluación. Área delterreno osolarquesevalúa. Eulalio Domínguez Viveros 58 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS A.Co. x : Mv.c.-: ave.': vv.c.': X: Área de construcción que integran las edificaciones del solar (terreno) que se están valuando. Media muestral del valor de cambio unitario. Desviación estándar del valor de cambio unitario en la muestra. Coeficiente de variación del valor de cambio unitario. Coeficiente establecido por criterio del valuador, cuyo valor se establecerá entre cero y la unidad, como ya se ha dicho, incluyendo estos límites. V.3. EL MÉTODO DELVALOR DEUSO A este método se le denomina también "de rentabilidad", "de productividad" o "de capitalización", y considera que el valor de las cosas tiene relación con la capacidad que éstas tienen, o el potencial que podrían tener para generar, a quienes las poseen legal y legítimamente, beneficios económicos periódicos y constantes denominados "renta", a través del transcurso del tiempo que duren (hablando de los bienes), o mientras que tengan vigencia (si se habla de los derechos); esto significa que el valor de uso deriva en la aplicación de una metodología de carácter financiero. La renta es un término legal que expresa el beneficio económico reflejado como ingreso que una persona percibe como resultado de destinar el uso de un bien y/o derecho a la producción de nuevos bienes y/o servicios, o también por ceder el uso de las cosas a otras personas para fines lícitos, y hablar de renta periódica significa referirnos al beneficio económico que sucede en intervalos iguales, y referir que ésta sea constante quiere decir que se incluirá en los cálculos en unidades monetarias reales de la fecha en que se valúa, o sea, en cantidades ligadas a una misma fecha, donde cada una de sus unidades tendrá el mismo poder adquisitivo que las demás. Cuando el uso de las cosas son cedidas de facto, generalmente suscriben,tanto la parte propietaria del bien y/o derecho, como la parte que ejercitará su uso, un documento en el que se plasman las condiciones bajo las cuales se dará esta circunstancia (contrato), incluyendo la cantidad periódica que legalmente se establece en contraprestación para poder ejercer el uso por persona distinta al dueño (recibo), la cual conformará la llamada "renta bruta periódica" del sujeto de valuación (R.B.P.X) y que servirá de base para determinar el valor de uso del mismo. Eventualmente, la mencionada renta bruta periódica del sujeto de valuación (R.B.P.x) podría ser establecida mediante la consulta documental de registros contables específicos (cuentas de resultados), aunque en realidad a ellos se acude porque son primordialmente útiles para obtener información aplicable en la valuación de negocios en marcha, donde los bienes y/o derechos constituyen, Eulalio Domínguez Viveros 59 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS fundamentalmente, el activo fijo utilizado para generar utilidades, pero este tema seráexpuesto enotroapartadodeestetextoynocorresponde aesteapartado. En cambio, cuando de hecho las cosas no producen beneficio alguno, primeramente se seguirá un procedimiento similar al aplicado en elmétodo del valor de cambio; lo procedente es conocer el potencial que tienen para producir algún beneficio quesea cuantificable entérminos económicos, habráde indagarse si existe oferta y demanda de bienes y/o derechos idénticos o similares que definan laexistencia del mercado específico y, encasode existir, se integrará una muestra con elfin deobtener ycuantificar los posibles productos económicos que podrían generarse periódicamente a través del "uso" del sujeto de valuación, es decir, sedeberá extraer del mercado la"renta"que,deforma periódica yconstante como ha sido dicho, podría obtenerse durante el transcurso del tiempo que subsista elbieny/oderechoquedeseavaluarse. Sin duda, en el ámbito del mercado es difícil que se conozcan las cantidades concretas en la que los dueños de bienes y/o derechos específicos los ceden a quienes demandan el ejercicio de su uso, pero suele difundirse en medios informativos el precio pretendido por los oferentes que disponen en el mercado el mencionado uso y, eventualmente, las propuestas que los demandantes hacen para usar las cosas; por tal motivo, y tomando en cuenta con toda seguridad que la cesión se lleva a cabo en una cantidad que se ubica entre ambas posturas (no necesariamente enun punto medio), por lo quees aplicable, al igual queen el método del valor de cambio, el concepto del "factor por negociación" (F.Ne.), ya queentérminos prácticos,puededecirsetambién queIa cesión del usodeIas cosasocurre porcantidad inferior alprecio. El factor por negociación se define como aquella cantidad comprendida entre el cero y la unidad, incluyendo estos valores, misma que sirve para modificar el precio indagado en el mercado de cada elemento que integrará la muestra, estimándose así el posible valor de la cesión del uso del bien y/o derecho sujeto de la valuación. En la siguiente fórmula se expone cómo opera el factor por negociación (F.Ne.),donde "P.R.P."es el precio de la renta periódica difundido en el mercado para ceder el uso de lacosa, "R.B.P." la renta bruta periódica que podría generarse entérminos de práctica seguridad,yel subíndice "i" expresa que la fórmula será aplicable para cada elemento que integre la muestra estadística, por lo que dicho subíndice tomará valores desde la unidad hasta "n", parámetro querepresentará altamañodelamisma: R.B.P.¡= (F.Ne.i) (P.R.P.¡) Es importante indicar que todas las rentas brutas periódicas de los bienes y/o derechos que serán integrantes de la muestra de estudio (R.B.P.¡) deberán referirse al mismo intervalo, es decir, si el periodo es fijado semanalmente, las mencionadas rentas deberán aplicarsecada semana; si el periodo se refiere al mes, éstas serán aplicables mensualmente; si el periodo es de seis meses, todas Eulalio DomínguezViveros 60 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS ellas seaplicarán semestralmente; siel periodofuera anual,serelacionarán conel año;yasísucesivamente. Tomando en cuenta que el conjunto de bienes y derechos que son dispuestos en el mercado para ceder su uso puedetener untamaño indefinido o muygrande,se deberá conformar una muestra finita de ellos que los caracterice lo mejor posible desde el punto de vista característico. Al igual que lo expuesto en el método del valordecambio,lamuestra deberátener: 1. Características de identidad,o bien, desimilitud en cada uno de los bieneso derechosqueIaintegren respecto delque sepretende valuar, recordando que lacomparación entre elsujeto devaluación ycada unode los elementos de la muestra debe hacerse en condiciones de identidad; si existiesen condiciones de similitud tendría que aplicarse, antes del estudio estadístico delamuestra,unprocedimiento dehomologación. 2. Propiedades de "leptokurtosis", es decir, que su coeficiente "pY sea igual a mayor que 3 unidades,o bien, que elvalor de su coeficiente devariación "v" sea menoro iguala 10%,aplicando como máximo eventual el 12%paraeste valor. 3. Un error relativo no mayor del 7%, aunque podría tolerarse como máximo el 10%. 4. Un nivel de confianza de, al menos, 95%; sin embargo podría aceptarse comomáximoel90%. Para definir el tamaño de la muestra, de manera a priori, puede aplicarse la siguienteexpresión: _ _ 72 „ 2/ _ 2 n - Z VR.B.P. / e R.B.P. , donde: n: Z: Tamañodelamuestra. Número deunidadesdedesviación estándar en ladistribución normal queproducirá el nivel deseado deconfianza. Para elcaso planteado,Zserá igual a 1.960 cuando el nivel de confianza sea del 95%,yde 1.645 cuando esteseadel90%. VR.B.P.: Coeficiente devariación delas rentas brutas periódicas indagadas. SR.B.P.:Error relativo entre la media de la muestra y la media de la media poblacional. Al igual que el análisis hecho en el caso del método del valor de cambio, puede decirse que el tamaño de la muestra tendrá un rango entre 3 y 12 unidades, con media de 6 y moda de 4, por lo que prácticamente habrá siempre que buscar Eulalio Domínguez Viveros 61 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS muestras de6 elementos, 4 como mínimo, aunque lo que debe hacersees recopilar la mayor cantidad posible de elementos en el mercado que setrate para integrar la muestra de comparación ypoder efectuar, incluso, selección razonada de loselementos más consistentes y discriminación justificada deaquellosno representativos. Habiendo recaudado la muestra de rentas brutas periódicas de bienesy/o derechos similares al que sequierevaluar (al menos 6o4 elementos), habrá que registrar primero el rango devalor dela misma,valor que seestablecerá mediante ladiferencia dela renta brutaperiódica mayorylamenorque laintegren,esdecir: r = K.D.r\ max — K.D.r. m jn, después se homologarán Ios valores detodaIamuestra respectodelsujetode valuación y se calculará el nuevo rango proveniente de los valores ya homologados,que permitirán lacomparación entérminos de identidad,estoes: THO. = R-B.P.Ho.max ""R-B.P.Ho.min. posteriormente secalculará ladiferencia deambosrangos: d =r- rHo. si esta diferencia resulta ser negativa, el proceso de homologación fue incorrecto, por lo que se deberán hacer adecuaciones consistentemente coherentes, ya que el findela homologación esestablecer la concurrencia delasrentas brutas periódicas hacia un valor característico dela muestra,locual únicamente se logra cuandoelrangode losvalores homologados esmenorque elqueexistía antesde ese proceso,esdecir,cuando estadiferencia espositiva. Una vez que elvaluador apruebe suhomologación, verificará que la muestra cumpla con lacondición que sea establecida enlo relativo al nivel deconfianza de la misma, es decir, se calculará "Z" a través de la siguiente fórmula, análoga a la expuesta enelmétododelvalordecambio: •7 - / « «. 2 / „ 2x1/2 2 - (n eR.B.p. / VR.B.P. ) , y posteriormente se comparará el valor determinado con lo expresado en la tabla yamostradaenelmétodoanterioryqueeslasiguiente: Eulalio Domínguez Viveros 62 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS NIVELBE CONFIANZA (X) VALOR APLICABLE DE «7» 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 1.645 1.695 1.750 1.810 1.880 1.960 2.055 2.170 2.330 2.575 Si la muestra no logra el nivel deconfianza requerido, sedeberá elegir unadedos posibilidades: depurar la muestra cuando esta tenga un tamaño amplio que lo permita, o bien, indagar nuevamente en el mercado que se trate para incluir más elementos a la muestra. Después deaplicar cualquiera de ellas,con elementos ya homologados, se calculará de nueva cuenta el nivel de confianza, recurriendo a este mecanismotantasvecescomosea necesario, hastacumplir conél. Contando con una muestra de valor representativa, es decir, homologada, se procederá a calcular los principales estadísticos de tendencia central y de dispersión que la distinguen: la media (U,R.B.P.), la moda (MR.B.P.), la mediana (ITIR.B.P.), la desviación estándar (CTR.B.P.)y el coeficiente de variación (VR.B.P.)- NO obstante que existen opiniones que divergen respecto del valor que debe adoptarse más apropiadamente de los estadísticos de tendencia central, el más consistente deeNos es lamedia,tanto que inclusoestornadacornobasepara determinar los estadísticos que constituyen las medidas de dispersión de la muestra, de las cuales las más manejadas son la desviación estándar y el coeficiente devariación. Los estadísticos referidos en el párrafo anterior se calcularán a través de las siguientesfórmulasestadísticas: URBP = 1/nER.B.P.j, i=1 TIR.B.P. = R-B.P.(n+i)/2 si"n" esimpar,o mR.B.p. = (1/2)(R.B.P. n/2 + R.B.P.(n/2)+i) si"n"espar. n Eulalio Domínguez Viveros 63 Tesis:DETERMINACIÓNDELVALORCOMERCIALDE LOS BIENESAGROPECUARIOS OR.B.P.= [1/n I ( R . B . P , - ^R.B.P.) 2 ] 1 / 2 , i=1 VR.B.P. donde: R.B.P.¡: HR.B.P.: mR.B.p.: CTR.BP.: VR.B.P.: = OR.B.P./H-R.B.P.. Cada uno de los elementos que integran la muestra de la renta bruta periódica de los bienes y/o derechos idénticos o similares al que se quierevaluar. Media muestral delarenta bruta periódica. Mediana de la renta bruta periódica que caracteriza a la muestra tomada. Desviación estándar delarenta bruta periódica enlamuestra. Coeficiente devariación delarentabrutaperiódica. Por lotanto, la renta bruta periódica potencial que el bien y/o derecho que seesté tratando podría generar será caracterizada por alguna medida de tendencia central, primordialmente la media, y podrá variarse dentro de un rango delimitado por dos veces la desviación estándar, pero ubicando al centro de éste a lamedia, es decir: R.B.P.x = U-R.B.P. ± MCTR.B.P.). o bien: R.B.P.x = URB.P. ± k[(VR.B.P.)(u,R.B.P.)], donde: R.B.P.X: Rentabrutaperiódicadelsujetodevaluación. X: Coeficiente establecido por criterio del valuador, cuyo valor se establecerá entreceroylaunidad,incluyendo estoslímites. El elemento "±X" de la expresión anterior es el que permite establecer la amplitud del rangocon equivalencia dehastaeldobledeladesviación estándar, demanera que la renta bruta periódica del bien y/o derecho por valuar (R.B.P.x) sea establecida enalgúnvalordentro dedichorango. Unavezestablecida lacantidadequivalente alarenta bruta periódicadelsujetode valuación (R.B.P.X), sea ésta tomada de la contabilidad, de un contrato, de un recibo, o bien, estimada en términos de investigación de mercado, se deducirá de ésta, segúnproceda, aquellos gravámenes que deben ser pagados durante los mismos periodos en que es referida dicha renta,así como los costos ygastos que deben ser erogados, también en los mismos periodos y a favor del bien y/o EulalioDomínguezViveros 64 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOSBIENES AGROPECUARIOS derecho por valuar, con la finalidad de remozamiento, mantenimiento, conservación, administración, vigilancia, aseguramiento, etc.; con lo que se determinará la"renta neta periódica"del sujeto devaluación (R.N.P.X),lacual será insumoenelcálculodelvalordeusodelacosaquesedesea valuar. Entre las deducciones generales aplicables a la renta bruta periódica podemos mencionar aquellas denominadas "por desocupación", las cuales se derivan del tiempo en que,a pesar que sean dispuestas en el mercado para ceder su uso,no sontomadas pordemandante alguno (estoocurre normalmente cuando la persona a quien se permitió ejercer el uso a cambio de una renta, lo devuelve al legal y legítimo dueño paraque éstelovuelva aceder aotra persona);otras deducciones son las llamadas "por administración", que ocurren afavor de un tercera persona cuando el propietario de los bienes y/o derechos dispone que ésta procure, entre otras cosas, su adecuada disposición y manejo en lo que respecta a la cesión su uso, la recaudación de los ingresos que se originen por tal acción, la coordinación de la erogación de los gastos propios del remozamiento, mantenimiento y conservación que sean necesarios yque corresponda aldueño efectuar, asícomo también el pago de los gravámenes que sean procedentes; sin olvidar que las debidas "por conservación y mantenimiento" propiamente dicho, ademásde las correspondientes "por impuestos o gravámenes" que deban pagarse (v.gr. el impuesto sobre la renta, el impuesto predial y el impuesto al activo), también son deducciones alarentabrutaperiódica,junto conlasprimerasdos mencionadas en estepárrafo. También existen deducciones más específicas que se aplican excepcionalmente en algunos casos, las cuales se desprenden de la procuración de la existencia de la cosa misma y que resultan ser, por ejemplo, aquellas orientadas hacia su "vigilancia"ohacia su"aseguramiento", deducciones que redundan enel pago,por parte del dueño, de primas de seguros que cubran algún posible daño que pueda sufrir el bieny/oderecho encuestión,obien, deservicios deterceros queeviten la pérdidadelacosa. Con la cuantificación de las deducciones mencionadas y de aquellas otras que sean pertinentes ajuicio delvaluador, larenta neta periódica (R.N.P.X) secalculará delsiguiente modo: j R.N.P.X = R.B.P.X-SD.¡ i=1 donde: R.N.P.X: Renta neta periódica delsujetodevaluación. R.B.P.X: Renta bruta periódica delbieny/oderechoquedeseavaluarse. D.¡: Cada una de las deducciones determinadas y cuantificadas por el valuador. Eulalio Domínguez Viveros 65 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOSBIENES AGROPECUARIOS Es un hecho que económica y financieramente el dinero tiene diferente valor en puntos específicos del tiempo, y para fines de análisis se considera que dicho valor cambia en intervalos que tienen la misma equivalencia temporal, o sea, cambia entiempos iguales; porloqueenel siguiente pasodel métododelvalorde uso habrá que establecer los intervalos correspondientes a la revolvencia de los beneficios o flujos netos periódicos futuros que ocurrirán durante el tiempo que le resta al bien de duración o el que le queda al derecho de vigencia, es decir, los momentos iguales en los que la renta neta periódica del sujeto de valuación (R.N.P.x) será "capitalizada" en un horizonte equivalente asu "vida útil remanente" (V.U.R.x),lacual sedetermina delasiguienteforma: V.U.R.X =V.U.T. X -V.U.C. X donde: V.U.R.X: V.U.T.X: V.U.C.X: Vida útil remanente del sujeto devaluación otiempo restante en que la cosa que se desea valuar aún durará (caso de los bienes) o será vigente (casodelosderechos). Vida útiltotalovigenciatotaldelsujetodevaluación. Vida útil consumida o edad del bien y/o derecho del cual se quiere saber suvalordeuso. Debe acotarse que la vida útil remanente (V.U.R.X), la vida útil total (V.U.T.X) y la vida útil consumida (V.U.C.X) de las cosas deben establecerse en las mismas unidades de tiempo, las cuales deben corresponder a los momentos establecidos para capitalizar la renta neta periódica, sean estos semanas, meses, bimestres, semestres, años, lustros, etc.; así mismo, será indispensable que la propia renta neta periódica también esté relacionada con dichas unidades de tiempo, por lo que se deberá efectuar los ajustes que sean necesarios, ya sea acumulándola o dividiéndola acordemente aefectodecumplir conestacondición. Contando con la renta neta periódica, con la vida útil remanente y con los intervalos de capitalización, restará definir, bajo el esquema de la teoría del interés, latasa de deflactación, llamada "tasa de productividad real" (T.P.R.X),que se empleará para convertir la serie de beneficios o flujos netos periódicos futuros mecionados en el valor de uso del bien y/o derecho sujeto de valuación, esto mediante la aplicación del concepto de la sumatoria o acumulación del valor presente decada unodeellos,elcual se refleja en lasiguiente expresión derivada delaaplicación dematemáticasfinancieras: V.U.x=(R.N.P.X/T.P.R.X) (1 - (1+T.P.R. X ) VuRx ) donde: V.U.: Valor deusodel bieny/oderecho sujetodevaluación Eulalio Domínguez Viveros 66 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS R.N.P.X: Renta neta periódica delsujetodevaluación. V.U.R.X: Vida útil remanente del sujeto devaluación otiempo restante en que la cosa que se desea valuar aún durará (caso de los bienes) o será vigente (casodelosderechos). T.P.R.X: Tasa de productividad real aplicable para capitalización de los beneficios netosperiódicosfuturos. Importante es decir, igualmente como se hizo en el método del valor de cambio, que en casos como los de la valuación de inmuebles es necesario trabajar con rentas brutas y netas periódicas unitarias,yaque las cuantías por lasque secede su usose relacionan consu extensión y,con esa referencia, seguidamente de aplicar elfactor por negociación (F.Ne.¡) alos precios indagados enel mercado de las rentas periódicas de cada uno de los elementos con los que se conforme la muestra de análisis (P.R.P.¡), habrá que calcular las respectivas rentas brutas periódicas. Esto significa que dichas rentas brutas periódicas unitarias (R.B.P.'¡) serán calculadas a través del cociente que resulte de dividir la renta bruta periódica proveniente de multiplicar el precio de la renta periódica extraído de mercado (P.R.P.¡) por el referido factor por negociación (F.Ne.¡),entre la extensión del bienqueseestétratando,estoes,paraelcasodeterrenos: R.B.P.'j = (F.Ne.j) (P.R.P.j) / A.Te.¡, y enelcasodeterrenos conedificaciones: R.B.P.'j = (F.Ne.¡) (P.R.P.j) / A.Co.¡, donde: R.B.P.'¡: F.Ne.¡: P.¡: A.Te.¡: A.Co.¡: Renta bruta periódica unitaria de cada uno de los elementos que integrarán la muestra (bienes y/o derechos idénticos o similares al queseestávaluando). Factor por negociación aplicado en el caso de cada elemento indagado enmercado. Precio de mercado indagado para cada caso de los bienes de la muestra. Área deterreno. Área de construcción que integran las edificaciones del solar (terreno). Lo anterior significa, por un lado, que las deducciones aplicables a la renta bruta periódica unitaria deberán referirse también en términos unitarios del siguiente modo,si nosreferimos aterrenos: D.'j = D.¡ / A.Te.¡, ydelasiguiente manera sihablamosdelossolares con edificaciones: Eulalio Domínguez Viveros 67 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS D.'j = D.¡ / A.Co.¡, aunque debe considerarse que si las deducciones fueron calculadas o estimadas mediante valores relativos (porcentajes), estos no se modificarán, aplicándose sin efectuar cambioalguno. Por el otro lado, trabajar con valores unitarios significa que el valor de uso de un terreno sujetodevaluación secalculará con lasiguienteexpresión: V.C.X=(A.Te.x) (R.N.P.'X/T.P.R.X) (1- (1+T.C.R.X)VURx ), yeldeedificaciones ensolares (terrenos) sedeterminará conestaotra: V.C.X=(A.Co.x) (R.N.P.'X/T.P.R.X) (1 - (1+T.P.R.X)VURx), donde: V.U.X: A.Te.x: A.Co.x: yalor deusodel sujetodevaluación. Área delterrenoosolarquesevalúa. Área de construcción que integran las edificaciones del solar (terreno) queseestánvaluando. R.N.P.'X: Renta neta periódica unitaria delsujeto devaluación. V.U.R.X: Vida útil remanente del sujeto devaluación otiempo restante en que la cosa que se desea valuar aún durará (caso de los bienes) o será vigente (casodelosderechos). T.P.R.X: Tasa de productividad real aplicable para capitalización de los beneficios netosperiódicosfuturos. V.3.1.CÁLCULODELATASADEPRODUCTIVIDADREAL El cálculo de la Tasa de Capitalización Real es en términos anuales, y se efectúa aplicando lasiguienteexpresión: T.C.R. =[(1+T.P.N.)/ (1+T.I.A.)]- 1 donde: T.C.R. T.P.N. T.I.A.: TasadeCapitalización Real Tasade Productividad Nominal Tasa Inflacionaria Anual La Tasa de Productividad Nominal es expresada también en términos anuales, y será equivalente alvalor de lastasas de interés que la universidad accede en sus Eulalio Domínguez Viveros 68 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS inversiones, o bien puede considerarse equivalente a las tasas líderes en mercados financieros (v.gr. CETES). El valor de la Tasa Inflacionaria Anual se tomará delapublicada porel BancodeMéxico. Eulalio Domínguez Viveros 69 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS VI. VALUACIÓN DE TERRENOS VI.1. ESTUDIOS VALUATORIOS DE PREDIOS DE GRAN EXTENSIÓN Para propósitos deplaneación deIosdistintos sectores del ámbito nacional,en varias ocasiones es necesario estimar el valor de tierra de los predios sobre los cuales se pretende edificar proyectos específicos. Para lograr este fin se programan estudios valuatorios sobre los diferentes tipos de terreno existentes que integran alos mencionados predios. Es recomendable que el estudio valuatorio se sujete a los criterios técnicos dispuestos por laComisión deAvalúos deBienes Nacionales, aefecto deseguir la metodología propia para estos casos y, en lo referente al producto resultado del estudio, que éste se apegue a lo que se considera un Avalúo Maestro. Por consiguiente, se da por entendido que la valuación tendrá como objeto el seccionamiento del predio según los distintos usos del suelo que se tengan (criterio denominado "portramos")y noeldelotes individuales. El objetivo primordial será determinar el precio mínimo y máximo de cada uno de los diferentes tipos de terrenos que se identifiquen en el predio, con el fin de estimar el pago que por indemnización les pueda corresponder a sus legítimos propietarios o poseedores, así como también de los elementos inmuebles que en él se encuentren; así como establecer un fabulador con los precios que correspondan a cada uno de los tipos de terreno con base en su valor de mercado, a los cultivos que se encuentren y a los distintos grupos de construcciones con iguales características que sean identificados. El estudio valuatorio del predioen cuestión, comoya se especificó, atenderá al criterio "por tramos" y los valores individuales que en su momento procedan, por su parte, serán determinados con base en aquellos que sean obtenidos en este estudio; no obstante, se investigarán en las instancias competentes los aspectos relacionados con latenencia de latierra y se señalarán, comovalor de referencia, elvalor deterrenos de propiedadejidal. Aquellos lotes que cuenten con características no correspondientes con las señaladas en este estudio, serán considerados como casos especiales susceptibles de unavalúo individual posterior, siensumomento procede. Los trabajos que se realicen serán orientados hacia la consecución de, al menos, lossiguientes puntos: 1. Recopilación yanálisisdeuna base informativa documental. Eulalio Domínguez Viveros 70 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS 2. Análisisdeplanos cartográficos yfotos aéreas existentes. 3. Ordenamiento delaboresdecampoylogística devisitas. 4. Levantamiento topográfico. 5. Verificación ocular de tramos y clasificación de construcciones existentes portipo. 6. Elaboración dereportefotográfico. 7. Elaboración deplanotopográfico. 8. Investigación demercado. 9. Clasificación definitiva detramosyconstrucciones existentes. 10. Determinación de los valores de cada tipo terreno y de construcción. 11. Señalamiento detramosyconstrucciones en planotopográfico. 12. Elaboración defabuladores y de fichas técnicas porcada tramo identificado yporcadatipodeconstrucción. 1. Recopilación y análisis de unabase informativa documental. Seacudirá a las autoridades relacionadas con el registro catastral deIa región y con dependencias federales encargadas de la administración informática nacional, para obtener la mayor cantidad de documentos que permitan elaborar un marco informativo en elcual se indique la situaciónjurídica de la tenencia deIatierra,Iosusosagronómicos potenciales,Iost¡pos desuelo existentes, etcétera. De igual manera, se identificarán las características físicas y urbanas del predio y su posible integración a planes de desarrollo regionales, estatalesonacionales. 2. Análisis de planos cartográficos y fotos aéreas existentes. Esta actividad tendrá la finalidad de efectuar una clasificación preliminar de los tramos que integran el predio en estudio, así como también ubicar posibles construcciones queen élexistan. 3. Ordenamiento de labores de campo y logística de visitas. Se determinarán las posibles rutas que deberán seguir las brigadas de campo para llevar a cabo el levantamiento topográfico y la verificación ocular, incluyendo también las fechas y horarios en que deberán realizarse las visitasalsitio. Eulalio Domínguez Viveros 71 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOSBIENES AGROPECUARIOS 4. Levantamiento topográfico. El levantamiento topográfico del predio y de los tramos particulares que lo componen se hará con base en los planos cartográficos y fotografías aéreas existentes, trazando sobre el terreno una poligonal envolvente, la cual quedará debidamente referenciada, determinándose las coordenadas de todos sus vértices y realizando su compensación de forma que se tenga una precisión de cierre lineal mínima de 1:20,000. Partiendo de la poligonal de apoyo envolvente y sus coordenadas, se trazarán poligonales auxiliares que permitan levantar los vértices que delimitan cada uno de los tramos particulares que existen en el predio y se calculará su área. Las construcciones que sean encontradas, por suparte,serán referidas aalguno delosvértices determinados. 5. Verificación ocular de tramos y clasificación de construcciones existentes por tipo. Se realizarán visitas de inspección con apoyo de cuadrillas conformadas poringenieros agrónomos yciviles,esto,conelfinde ratificar o rectificar las conclusiones obtenidas de los análisis de la base informativa documental y de la interpretación cartográfica y fotogramétrica, así comotambién de analizar con más detalle las características del sueloy, en los casos que se tenga duda, realizar muéstreos simples del suelo para asegurar que el tipo inicialmente previsto sea correcto. Igualmente, se ubicarán las construcciones que existan y se determinará, en los casos que sea posible, su área exacta (cuando no sea posible acceder a ellas, se estimará). Otras cuadrillas identificarán los principales cultivos a lo largo del tramo y obtendrán información sobre las técnicas de producción, rendimientos y costos de los insumos para especificar los precios de los cultivos másimportantes. 6. Elaboraciónde reportefotográfico. Como un resultado que también se obtendrá del punto inmediato anterior, será la toma, el ordenamiento y la elaboración de un compendio de fotografías que ilustrarán los distintos tramos que se ubiquen, las construcciones existentes, los panoramas físicos o urbanos que puedan influir en el valor, los cultivos más importantes y otros aspectos queseconsideren relevantes. 7. Elaboración de plano topográfico. Con los datos generados durante la etapa de levantamiento, se elaborará un plano en el que se indiquen las coordenadas delos puntosqueformen losvértices delapoligonal delpredio. 8. Investigación de mercado. Seconformarán,comoenel caso anterior, otras cuadrillas que tendrán como objetivo realizar la investigación de mercado, con la cual sedeterminarán losvalores comerciales decada unode lostipos de terreno que se hayan identificado y confirmado para los diversos usos actuales y potenciales. Esta información se obtendrá mediante la búsqueda directa de los precios reales de venta en la zona y en las aledañas, según seaaplicablealcaso:por hectáreaopormetrocuadrado. Eulalio Domínguez Viveros 72 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS 9. Clasificación definitiva de tramos y construcciones existentes. Con las conclusiones obtenidas en los análisis cartográficos, en la inspección de campo y con los resultados de los muéstreos simples que sean requeridos, se determinarán las características del suelo en los terrenos que serán afectados, con loque posteriormente se procederá a identificar los diferentes tramos homogéneos que existan en el predio sobre el plano topográfico que sea elaborado. Esta clasificación se realizará de acuerdo con los aspectos fundamentales del uso delsuelo,topografía,edafología (empleando tablas de factores físicos y agrológicos que afecten la productividad del suelo) y climatología, procurando reflejar sólo cambios que se consideren significativos. 10. Determinación de los valores de cada tipo terreno y de construcción. Habiendo realizado la investigación de mercado y determinado las características más importantes de los tramos de suelo y de las construcciones existentes, se aplicará un análisis estadístico a los precios obtenidos y se determinará el nivel de confianza de la muestra. Con ello se fundamentarán los precios máximos y mínimos de cada tramo identificado, procurando mantener consistencia a lo largo de la superficie que será afectada. Para Io anterior s e c lasificarán Iospreciosdeterrenosobtenidos para cada uno de los tramos identificados, ordenándolos de menor a mayor. Adicionalmente se considerará lo establecido por la Ley de la Reforma Agraria ylaLeydeExpropiación. 11. Señalamiento de tramos y construcciones en planotopográfico. Con base en los elementos cartográficos y fotografías aéreas existentes, así como con el levantamiento ejecutado, se indicarán en el plano respectivo los distintos tramos que integran el predio, señalando en cada uno de ellos el áreaconquecuentanysusprincipales características. 12. Elaboración de fabuladores y de fichas técnicas por cada tramo identificado y por cada tipo de construcción. Seelaborará un resumen que muestre la ubicación topográfica de cada uno de los tramos, su extensión, regímenes depropiedad existentes,asícomo losprecios máximos y mínimos. Del mismo modo, se identificarán los tramos en fichas individuales que indiquen sus características físicas,agronómicas o urbanas, según seaelcaso,junto consus precios máximo ymínimo. La relación esquemática de estas actividades puede ser observada en la Figura 6.3, que a continuación se muestra; la secuencia antecedente y consecuente de dichasactividades, asícomosunomenclatura, seseñala enlaTabla 6.1. Eulalio DomínguezViveros 73 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS ^25 Figura 6.1 Diagrama Esquemático de larelación deactividades para realizar estudios valuatorios relativos apredios degran extensión ACTIVIDAD DESCRIPCIÓN ANTECEDENTE CONSECUENTE A Recopilación yanálisis de base informativa documental * C B Análisis de planos cartográficos yfotos aéreas existentes * c C Ordenamiento de labores decampo ylogística de visitas A, B D,E D Verificación ocular detramos yconstrucciones existentes C F, H, I E Levantamiento topográfico C G, I F Elaboración de reporte fotográfico D L G Elaboración de plano topográfico E K H Investigación de mercado D J I Clasificación definitiva detramos yconstrucciones existentes D,E J, K J Determinación devalores deterreno y construcciones H, I L K Señalamiento detramos yconstrucciones en plano topográfico G,I * L Elaboración defabuladores yfichas técnicas F, J * Tabla( 3.1Secuencia vnomenclatura deactividad* ÍS para realiz. arestudios valuatorios relativos apredios degran extensión En este informe se indicarán también antecedentes, características y descripción general del predio y, en su caso,de los inmuebles que existan y de los elementos agronómicos. Asimismo, se integrarán las consideraciones previas del estudio valuatorio, constituidas por los datos oficiales del predio (información catastral y datosdeusodelsuelo),resultado delasactividades respectivas. VI.2. EL MÉTODO DELA RAZÓN DE SUPERFICIE Este método será aplicable cuando se pretenda valuar un predio con base en otros dos que posean el mismo usoy edificabilidad, pero diferente superficie entre ellos y aquél por valuar. La base para tal fin la establecen dos premisas: La primera deellas,ladefinición de larazón desuperficie: R.Su.¡ = A.Te.¡ / ATe.v Eulalio Domínguez Viveros 74 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS donde: R.Su.¡: A.Te.¡: A.Te.x: i: Razóndesuperficie deliésimo prediocuyovalor esconocido. Áreadel iésimo predio delcual seconoce suvalor. Área delpredio quesepretende valuar, Sólotomará losvalores equivalentes aunoydos. Y la segunda, la idealización del comportamiento de dicha razón con un modelo matemático deltipo: F.Su. = R.Su.1/k donde: F.Su.: R.Su.: Factor porsuperficie. Razóndesuperficie. Este modelo matemático mantiene una relación directa entre larazón de superficie y elfactor por superficie, esdecir, cuando el primero crece, el segundo también lo hará, ocurriendo lo análogo en caso contrario; sin embargo, si la razón de superficie es igual acero o a la unidad,elfactor por superficie tendrá, igualmente, el mismo valor. Esta propiedad resulta ser independiente de las superficies de los predios involucrados en el método, situación que hace al modelo adecuado y conveniente enloquerespectaasuaplicación. Posteriormente,seestablecerá lasiguiente equivalencia: V.C. X ' = ( V . d ' ) (F.Su.!) = (V.C. 2 ') (F.S11.2) donde: V.C.x': F.Su.¡: V.C.¡': Valordecambio unitariodel predioquesepretende valuar. Factor porsuperficie del iésimo predio cuyovalor essabido. Valor de cambio unitario del iésimo predio del cual se conoce su valor. Acto seguido, se determinará el valor de "k" aplicable al modelo matemático, mismoquesedeterminará delsiguiente modo: ( V . d ' ) (R.Su.i1/k) =(V.C.2') (R.Su.21/k) [ V . d ' ] [(ATe.T /A.Te.x)1/k] =[ V . d ' ] [(A.Te.2/ A.Te.x)1/k] Ln(V.C.i')+[1/k] [Ln(A.Te.i)-Ln(A.Te.x)] =Ln(V.C.2')+[1/k] [Ln(A.Te.2)-Ln(A.Te.x)] k [Ln(V.d') - Ln(V.d')] =Ln(A.Te.2) - [Ln(A.Te.i) Eulalio Domínguez Viveros 75 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS k=[Ln(A.Te.2)- [LníA-Te.i)]/ [LníV.C.!')- Ln(V.C2')] donde: A.Te.¡: V.C.¡': i: Área del ¡ésimoterrenodelcual sesabesuvalor. Valor decambio unitariodel iésimo predio cuyovalor esconocido. Sólotomará losvalores equivalentes aunoydos. Por último, el valor del predio en cuestión se determinará aplicando las siguientes equivalencias: V.C.x = (V.C. 1 ')(A.Te. 1 ) 1/k (A.Te. x ) [(k - 1)/k] V.C.x = (V.C. 2 ')(A.Te. 2 ) 1/k (A.Te. x ) [(k - 1)/k] donde: V.C.X: V.C.j': A.Te.¡: A.Te.x: i: Valor decambiodel predioquese pretende valuar. Valor decambio unitariodel iésimo predio cuyovalor esconocido. Áreadel iésimoterreno delcual sesabesuvalor. Áreadelterreno quesequiere valuar. Sólotomará losvaloresequivalentes aunoydos. Eulalio Domínguez Viveros 76 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS VIL APLICACIÓN PRÁCTICA Para el caso abordado en el presente documento habrá que considerarse a la "pequeña propiedad individual", la cual es la única forma de propiedad privada sobre la tierra, con exclusión expresa de las sociedades; en la actualidad se encuentra legislada en el capitulo sobre las sociedades propietarias detierras. Se conservan las figuras de la propiedad agrícola y ganadera, introduciéndose la propiedad forestal con características especiales. La ley mantiene ciertos límitesa la extensión depropiedades individuales que se pueden tomaren propiedad, lo cualdepende desutipo,asaber: a) Pequeña propiedad agrícola • 100hectáreas detierrasderiegoo humedad primaria. • 200hectáreasdetierrasdetemporal. • 400 hectáreas deagostadero debuenacalidad. • 800hectáreas de monteoagostadero entierrasáridas. • 200 hectáreas de tierras de temporal o de agostadero susceptibles de cultivo. b) Pequeña propiedad ganadera • Sujeta a los coeficientes de agostadero ponderados en la región de que se trate, suficiente para mantener hasta 500 cabezas de ganado mayor o suequivalente enganado menor. • Puede coexistir la propiedad agrícola con la ganadera, lo que constituye la propiedad agropecuaria. c) Pequeña propiedad forestal • Se integra con los suelos utilizados para el manejo productivo de cualquier clasecuya extensión noexcedade800hectáreas. d) Pequeña propiedad inafectable • Debe considerarse también como pequeña propiedad, pero en este caso como inafectable, las propiedades que hubieren sido tituladas con base en los repartimientos realizados en virtud de la Ley de Desamortización del 25 dejunio de 1856 y poseídas en nombre propio, por masdediezaños,cuando susuperficie noexcedade50hectáreas. No obstante, el derecho agrario permite que todo tipo de sociedades civiles y mercantiles adquieran dominio pleno sobre cualquier tipo detierras, estafigura de la propiedad rústica coexiste con la pequeña propiedad individual, por loque para distinguirla de aquella se ha denominado como "propiedad de sociedades", a la cual laleyidentifica comosociedades propietarias detierras. Eulalio Domínguez Viveros 77 Tesis: DETERMINACIÓN DEL VALOR COMERCIAL DE LOS BIENESAGROPECUARIOS VII.1. CLASIFICACIÓN DE LAS PROPIEDADES DEL SUELO Deacuerdo con uso del predios e d eberán establecer Ios índices generales de ponderación de los factores físicos geográficos como se indica en la siguiente tabla, aunque deberán adecuarse cuando las particularidades de cada uso lo requieran: FACTORES AGROLÓGICOS TOPOGRAFÍA CLIMATOLOGÍA DISPONIBILIDAD AGRÍCOLA USO GANADERO FORESTAL 40 20 40 30 40 20 30 40 40 Los tres factores físicos se calificaran enuna escala del 0.00 a 1.00, utilizando para ellos tablas de calificación para cada uno. Los valores calificados se promediaran, y el resultado obtenido se multiplicará por el factor de ponderación establecido por cada caso en particular, sumándolos paradeterminar elfactor final que seaplicara alvalor del predioquesedetermine. Para efecto de establecer la escala de valuación puede tomarse como base el criterio que establece la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (CABIN) en su compendio de procedimientos, criterios técnicos y metodologías para la elaboración de avalúos maestros, en el que establece una escala de calificación de 0a 5,aunque el criterio del Instituto Mexicano deValuación (IMV) esde 0.00 a 1.00, debido aque setiene una mayorflexibilidad para lacalificación. VII.1.1. FACTORESAGROLÓGICOS La clasificación de los factores agrológicos se integrará con los elementos que a continuación sedescribirán. Textura: La textura es la proporción de las diferentes partículas que forman el suelo, que van desde las mas finas (arcillas) a las mas gruesas (arenas) , las partículas intermedias es limo.D é l a textura depende entre otras cosas, la capacidad del suelo para retener lahumedad ylosnutrimentos; yseclasificanen: Suelos francos: En los cuales estas partículas están homogéneamente mezcladas, se moldea con facilidad cuando esta suficientemente húmedo y se pega a los dedos en cierta medida. Con dificultad se puede moldear en cordones pero nose puede moldear paraformar unanillo. Eulalio DomínguezViveros 78 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS Migajón Iimoso: Suelo moderadamente plástico (sin ser Muy pegajoso), en la cual lasensación pegajosa altactoeslacaracterística dominante. Migajón arcilloso-limoso: Contiene poca cantidad de arena pero limo suficiente para conferir, al tacto, la sensación jabonosa. Es menos pegajoso que la arcilla limosaoel migajónarcilloso. Migajón arcilloso: El suelo es más pegajoso cuando se encuentra suficientemente húmedo y la presencia de la fracción arenosa puede ser determinada, cuidadosamente. Arenas: El suelo consiste en su mayor parte de arenas gruesas yfinas. Contiene tan poca arcilla que cuando están húmedos, no son pegajosos, y al tallarse entre las manos nodejan una película sobrelosdedos. Limo:Suelos enquelasensación suavejabonosa del limoesdominante. Arcilla fina: Suelo extremadamente pegajoso y plástico, siendo capaz de ser moldeado formando un anillo cuando esta húmedo y de ser marcado claramente con huellasdigitales. Arcilla limosa: Suelo compuesto casi completamente de material fino, pero en el cual, lasensaciónjabonosa modifica unciertogrado lapegajosidad delaarcilla. Clasificación Suelosfrancos Migajón limoso Migajón arcilloso-limoso Migajón arcilloso Arenas Limos Arcillafina Arcilla limosa calificación 0.8-1.0 0.6-0.8 0.6-0.8 0.4-0.6 0.3-0.5 0.3-0.4 0.2-0.4 0.1-0.2 Materia Orqánica: Orgánicos:Aquellos suelos con mas del 30%de materia orgánica sitiene 50%o masdearcilla,omasde20%demateria orgánica sitiene 0%dearcilla. Contenido intermedios de arcillas requieren concentraciones proporcionales de materia orgánica. Ligeramente húmico: Suelo que da al tacto la sensación del suelo mineral pero contiene alrededor del8al 13%demateriaorgánica. Eulalio Domínguez Viveros 79 r* T i <: B I - - • -> * ¿ c Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS Gumífero: suelo con la sensación al tacto de materia orgánica, de material pero conteniendo alrededor del 13 al 20%, 13% para suelos con 0% de arcilla y 20% para suelos con masdel50%dearcilla. Clasificación Ligeramente húmico: Humifero Orgánicos calificación 0.1- 0.3 0.4- 0.7 0.8- 0.3 Pedreaosidad: Se describe en términos de cantidad, tamaño, forma y clase de las piedras que existan enelsuelo: Clasificación calificación Sin piedras 1.0 Muypocas piedras 0.8-0.9 Pedregoso 0.5-0.7 Muy pedregoso 0.3-0.2 Predominantemente pedregoso 0.0-0.2 Profundidad delsuelo: Eselespesor delsuelo quelas raícesdelas plantas comunes puedan penetrar sin interferencia para conseguir elaguaylos nutrimentos,que porlogeneral alcanzan unmetro de profundidad o más. Lossuelos profundos resisten mejor lasequía por su capacidad de retener lahumedad,las rocas,la grava, el tepetate y el agua friática puedeneliminar lapenetración delas raíces enelsuelo. Clasificación Suelo profundo,hasta2mts.Omás Suelo moderado profundo, hasta 1mts Suelo poco profundo,hasta50cm. Suelosuperficial,hasta25cm. calificación 0.8- 1.0 0.5- 0.7 0.3- 0.4 0.0- 0.2 Grado deacidez oalcalinidad (oh) Esta es una de las pruebas más sencilla de realizar en el campo ya que existen dispositivos sencillos que permiten hacer una prueba directa en campo; los suelos con phentre6 - 8 generalmente norequieren deconsideraciones especiales,pero al aumentar la acidez o la alcalinidad, es conveniente consultar al especialista en cuestión: Eulalio Domínguez Viveros 80 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS Clasificación Phde6-8 Phde5-6 Phde4-5 Phdemenosde4 Phmasde8 calificación 0.8-1.0 0.6-0.8 0.4-0.6 0.1-0.4 0.1-0.4 Salinidad: Se refiere a la concentración de sales solubles eneI suelo, su efecto se refleja sobre la fisiología de las plantas y se expresa en términos de conductividad eléctrica (mmhos/cm.). Clasificación Sinsalinidad Salinidad débil Salinidad media Salinidad alta Excesivamente sódico calificación 0.8-1.0 0.5-0.7 0.3- 0.4 0.1-0.2 0 Sodicidad: Se refiere a la cantidad relativa de sodio que se encuentra en el complejo de intercambio del suelo. Su afecto daña el desarrollo fisiológico de las plantas cultivadas. Clasificación Sin Sodicidad Sodicidad débil Sodicidad media Sodicidad alta Excesivamente sódico calificación 0.8-1.0 0.5- 0.7 0.3- 0.4 0.1-0.2 0 Fijación defósforo: Indica la capacidad de los suelos para retener en forma de compuesto insoluble, no asumibles por las plantas, el fósforo que contiene estos en forma natural o aquel que es aplicado en forma de fertilizantes fosfatados. Esta condición afecta loscultivosdebido aquesedesarrollan con unadeficiencia nutricionalfuerte. Clasificación Fijación nula Fijación baja Eulalio Domínguez Viveros Calificación 0.8-1.0 0.5- 0.7 81 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS Fijación media Fijación alta Fijación excesiva 0.3-0.4 0.1 - 0 . 2 0 (Ejemplo parauso agrícola) PROMEDIO TEXTURA MATERIA ORGÁNICA PEDREGOSIDAD PROF. DELSUELO ACIDEZ/ALCALINIDAD (PH) SALINIDAD SODICIDAD FIJACIÓN DE FOSFORO SUMA PROMEDIO ÍNDICE DE PONDERACIÓN ÍNDICE AGROLÓGICO 1 2 3 4 5 7 6 8 9 106 CALIFICACIÓN 0.7 0.8 0.6 0.7 X X X X 0.5 X 0.6 0.4 0.5 4.8 0.6 0.40 0.24 X X X Vil.1.2. FACTORESTOPOGRÁFICOS Por loque respecta a laclasificación de losfactores topográficos sedeberá tomar encuenta losiguiente: Pendiente odeclive: Se refiere a los grados de inclinación que presenta el terreno en relación al horizonte natural. Lo cual es importante por sus efectos en la erosión, uso de la maquinaria, posibilidad de riego del suelo y tipo de cultivo, algunos terrenos son tan inclinados que a pesar de tener buenos suelos no resulta practico su cultivo. La topografía es el factor físico que más influye en las posibilidades de uso agrícola delsuelo yseclasificanen: Clasificación Llanooplano Ligeramente inclinado Moderadamente inclinado Inclinado Muy inclinado Escarpado Montañoso (solousoforestal) pendiente 0- 2% 2- 5% 5-12% 12-20% 20- 40% 40- 60% +60% calificación 1.0 9-1.0 0.8-0.9 0.6-0.7 0.5-0.6 0.3-04 0.0-0.2 Drenajesuperficial: Este factor se refiere a la cantidad de agua que ocurre superficialmente en el terrenoylo podemos clasificaren: Eulalio Domínguez Viveros 82 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOSBIENES AGROPECUARIOS Clasificación Bien drenado Moderadamente drenado Probablemente drenado calificación 0.8-1.0 0.5-0.7 0.1- 0 . 4 Discontinuidad del Terreno: Aquí seanotaran losaccidentes topográficos delterreno quelohacen discontinuo como son barrancas, zanjas, huecos, prominencias rocosas, así como restricciones debidas a: derechos o servidumbres de paso, por líneas de CFE, ductosdePEMEX canalesderiego,carreterasycaminos,etc.,yseclasificaránde acuerdoalporcentajedeafectaciónqueestasáreasrepresenten enelpredio. Clasificación Muybaja Baja Media Considerable Excesiva calificación 0.8-0.9 0.6- 0.7 0.4-0.5 0.2-0.3 0-0.1 (Ejemplo parausoagrícola) CARACTERÍSTICAS CARACTERÍSTICAS CARACTERÍSTICAS CARECTERISTICAS SUMA 1 2 3 4 5 6 7 8 g 106 CALIFICACIÓN X X X PROMEDIO ÍNDICE DE PONDERACIÓN ÍNDICE TOPOGRÁFICO 0.7 0.6 0.8 2.1 0.7 0.3 0.21 Vil.1.3. FACTORES CLIMÁTICOS Laclasificación delosfactores climáticos considerará: Elclima: Es sin duda uno de los factores físicos mas estudiados por el hombre, su observación ha sido una constante desde el inicio de las civilizaciones y lo continua siendo hoyendía,debido a queen parte a quesu evolución va dela manoconelfuturo del hombreenelplaneta. Una de las clasificaciones más genéricas seria la siguiente y se basa en los índicesdehumedad queseobtienen aldividir lacantidad promedio anualdelluvia enmm.Entrelatemperatura promedioanual expresada ency elsumando10. Eulalio Domínguez Viveros 83 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS Clasificación Semiárido asubhumedo, 21a40 Subhumedo ahúmedo,41a50 Semiárido, 11a20 Húmedo,51a80 Árido, 10o menos Superhumedo, 80omás calificación 0.6-1.0 0.4-0.6 0.3-0.4 0.3-0.4 0.1-0.3 0.1-0.2 Disponibilidad deagua superficial: Estefactor lodeterminaran lostécnicos hidráulicos enrelación al aprovechamiento del aguadisponible para riego,yconsumo considerando sucalidad. Clasificación Suficiente Moderada Escasa Nula calificación 0.8-1.0 0.5-0.7 0.1-0.4 0 Ejemplo de uso agropecuario) CARACTERÍSTICAS CLIMA DISPONIBILIDAD DE AGUA SUMA PROMEDIO ÍNDICE DE PONDERACIÓN ÍNDICE CLIMA Y HÚMEDO 2 3 4 5 6 7 8 9 106 CALIFICACIÓN 0.5 0.7 1.2 0.6 0.30 0.18 VII.2.APLICACIÓN DE LOS FACTORES Y OTRAS CONSIDERACIONES Los índices obtenidos para cada factor analizado deberán sumarse y en resultado seaplicara alvalor máximo quesehaya detectado enlainvestigación del mercado realizada previamente por el valuador. El valor resultante será el valor intrínseco del predio enestudio. Adicionalmente habráqueconsiderar siexistesistema de riegoo no.Para calcular su valor analizamos los rendimientos promedios por hectárea, mismos que a continuación seexponen. Eulalio Domínguez Viveros 84 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENESAGROPECUARIOS CATALOCBODE RENDIMIEf\ITODE PRODUC¡TOS AGRICO LAS PREDOMINA?>JTESDEL ESTADC)DE VERAC RUZ CULTIVO MAÍZ MANGO PIPIÁN CACAHUATE CHÍCHARO CALABACITA FRIJOLES CHILE CAÑA PEPINO SORGOFR. COL HABA ARVERJON TOMATE COPRA GUAYABO AVENA AGUACATE PIMIENTA PLÁTANO TANGERINA GUANÁBANA COCO CIRUELA PAPA PERA MANZANA CAFÉ NARANJA SANDIA Eulalio DomínguezViveros RENDIMIENTO PROMEDIO Ton/Ha 1.95 9.58 0.50 1.20 0.47 4.10 5.12 14.15 64.29 10.10 13.11 7.33 0.63 0.67 7.18 2.00 3.00 19.28 6.93 3.00 21.84 18.29 5.75 29.50 4.00 7.97 7.83 7.26 2.89 16.64 10.31 85 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS LIMÓN HULE CHAYÓTE JITOMATE RÁBANO ARROZ TORONJA PINA CHICOZAPOTE MANDARINA PASTO POMELO YUCA CAPULÍN ESTROPAJO CAMOTE CEBADA MELON PIÑÓN TRIGO AJONJOLÍ PERÓN ZAPOPTE MAMEY NANCHE COLIFLOR ALFALFA LECHUGA FRESA SOYA GARBANZO JICAMA TABACO GLADIOLA AZUCENA 6.57 2.89 42.64 10.29 5.00 3.71 18.41 20.00 3.06 13.38 39.11 30.00 10.50 3.35 1.00 7.27 6.73 11.03 1.10 1.26 0.63 10.00 5.00 5.00 8.00 10.00 10.00 5.00 5.70 1.09 0.50 20.00 83.00 33.13 33.13 El análisis nos demostró que la producción en tierras de riego se duplica en relación a la tierra de temporal, por lo que concluimos con el factor por riego es 200%. Eulalio Domínguez Viveros 86 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS SISTEMA DE RIEGO CALIFICACIÓN CLASIFICACIÓN SITIENE 200.0% NOTIENE 0.% También se deberá considerar el servicio de electrificación, el cual se considerará como factor de ahorro en la mano de obra por el apoyo en equipo electromotriz. Para calcular su incidencia recurrimos a los análisis de productividad en cultivos típicos del estado deVeracruz, loscuales reflejan que la manodeobra representa el50%del costodeproducción. Si consideramos que el apoyo del equipo automotriz incrementa 100% la productividad en mano de obra, estaríamos aceptando que reduce en un 5% su costo. Concluyendo el factor impactaría "la mitad de la mitad" en el costo de producción,esdecir el25%. SISTEMA DE RIEGO CALIFICACIÓN CLASIFICACIÓN SITIENE 25.0% NOTIENE 0.% Podría considerarse, en adición, las condiciones que aportan las vías de comunicación,yaqueestefactor incide enlafacilidad deacceso alterreno para la compra de insumos y la salida de los productos a los centros de consumo, condiciones que reducen loscostosdeoperación. Para cálculo de los índices de premio,también adoptamos el criterio anterior dela CABIN, aplicamos la escala de calificación del 0% al 100% para hacerla menos sensible,comoloveremos acontinuación. VÍAS DE COMUNICACIÓN CLASIFICACIÓN CARRETERA BIEN CONSERVADA TODO ELAÑO CAMINOVECINAL,VIA FÉRREA 0 PLUVIALTRANSITABLES TODO ELAÑO CAMINOVECINAL MALO,TRANSITABLE LA MAYOR PARTE DELAÑO CAMINOVECINAL MALO,TRANSITABLE SOLE ELVERANO CAMINO DERECUASTRANSITABLE TODO ELAÑO CAMINOOVIA NAVEGABLE PARTEDELAÑO CALIFICACIÓN 100.% 80-90 70-80 60-70 40-50 0-30 Los factores calculados deberán ser ponderados de acuerdo al uso del suelo, así proponemos porcentajes de ponderación que serán aplicados a las calificaciones delainfraestructura comoseejemplifica en lasiguientetabla. uso INFRA SISTEMA DE RIEGO COMUNICACIONES ELECTRIFICACIÓN Eulalio Domínguez Viveros AGRICO LA 0.50 0.40 0.10 GANADERA FORESTAL 0.50 0.40 0-10 0.10 0.70 0.10 87 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS Elfactor del premio ponderado aplicable alpredio enestudio,resulta de multiplicar la calificación alcanzada en cada tipo de infraestructura por su factor de ponderación,deacuerdo al usodelsuelo,como loindica lasiguientetabla. TIPO DE INFRAESTRUCTURA CALIF% SISTEMA DE RIEGO VÍAS DE COMUNICACIÓN RED ELECTRIFICACIÓN TOTALES 200.0% 75.0% AGRÍCOLA P F.P.% 0.40 80 0.40 30 USO GANADERO P F.P.% 100 0.50 30 0.40 25.0% 0.20 0.10 5 155.0 FORESTAL P F.P.% 20 0.10 52.5 2.5 0.70 5 132.5 0.10 77.5% Elejemplo indicaqueel prediodeanálisistendría unincremento del 115%siesde uso agrícola; 132.5%sifuera ganadero y77.5%para usoforestal sisecuenta con loselementos deinfraestructura especificados. Eulalio Domínguez Viveros 88 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS VIII. CONCLUSIONES Como es sabido, el tomador de decisiones debe medir para poder comparar, es decir, para efectos de evaluación surge la necesidad de valuar. Tomar decisiones es una habilidad clave,yaunque algunasveces las decisiones sefundamentan en razonamientos o en análisis sencillos, en muchas otras dependen de una combinación de experiencia general,juicio, especulación e incertidumbre, donde siempre existe el riesgo de que unadecisión tomada endeterminado momento no sea tan buena como una que se tome posteriormente. Por esta razón, los tomadores de decisiones buscan herramientas queofrezcan soluciones nuevas, eficaces y más eficientes para aquellos problemas que se consideran de rutina y repetitivos; lavaluación esunadeellas. Muchas conclusiones podrían deducirse del estudio de la naturaleza en la determinación del valor comercial delos bienes agropecuarios yde su importancia en la economía. Nosotros sin embargo,vamos enlistar solo las que consideramos mas importantes. Toda vez que existe diversidad de criterios por la complejidad y diversidad de factores que influyen en la determinación comercial de estos, y sobre todo por la experiencia que nos esta dejando el aspecto de la apertura comercial de nuestro país y la consecuente desaparición de los precios oficiales degarantía paradejartodo alaslibresfuerzasdel mercado. Todo esto puede exigir a los profesionales un replanteamiento de conceptos, técnicas y de las metodologías a utilizar a fin de ser mas precisos en la determinación delvalor comercialdelos bienes agropecuarios. Una vez hecha esta presentación de lo que podríamos llamar una conclusión general, permítasenos enlistar lasconclusiones queacontinuacion sepresenta: • Primero: En la determinación del valor comercial de los bienes agrarios, se deben considerar los conocimientos amplios y suficiente por parte del profesional acerca de la macroidentificacion, esto es, la fisiografía, comunicaciones, comercialización, tecnologías predominantes, políticas agropecuarias, marco jurídico y características geográficas de lazona objeto dedeterminación, mismo que en conjunción con los factores internacionales de precios y comercialización, se tiene el horizonte suficiente para continuar desarrollando elformato. • Segundo: Varios factores en la determinación del valor comercial de los bienes agropecuarios pueden ser medidos, pero otros no. (Por ejemplo, clima, volumen de precipitación pluvial, huracanes.etc). o bien la expectativa de que ocurra o no cambia tan rápidamente que implican innumerables problemas para mantener su conocimiento al día. Esta es la razón por la que se debe usar la abstracción y la Eulalio Domínguez Viveros 89 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS generalización personal y de lo que implica que esa determinación tenga parcialmente aspectos depercepción abstracta yparcial de la realidad cambiante, es decir, una idea altamente limitada. En primer lugar, por los propósitos de objetivos del estudio o investigación; segundo, por la disponibilidad de información confiable sobre los fenómenos determinantes por la forma de concebir el objeto de determinación delvalorcomercial deIosbienesagropecuarios, para queafindecuentassemanejen lostérminos intermedios. • Tercero: La segunda de un criterio integral de determinación del valor comercial de los bienes agropecuarios basada fundamentalmente en los periodos cíclicos de crisis, crecimiento y secesión económica, ya que la experiencia personal indica que los valores difieren por la actividad económica y perspectivas de crecimiento en la población, por tal razón, el presente trabajo induce la necesidad de replantear este aspecto. Por ejemplo el año 1995 con los deudores de la banca en México, lo que puede hacerse uso mas real, útil y operacional. Surgiendo la necesidad de creación de un banco de datos e información, con la finalidad de obtener progresos en el conocimiento de los comportamientos de los fenómenos determinantes del valor comercial. Este banco de datos se mantendría en algún castro regional que los puedan proporcionar libremente, a bajo costo y en formas de presentación accesibles. Así, la mejor forma de obtener el conocimiento estar relacionada con el énfasis especial que se de a la construcción de estructuras, operacionales para la recolección y procesamiento de datos e información, y también, en el apoyo intensivoquesedealasinvestigaciones decampoyacadémicas. Finalmente es de recomendarse, hasta donde sea posible. La integración de un equipo multidisciplinario con elfin de obtener diversos puntos de vista al respecto e intentar amalgamar los aspectos de determinación del valor comercial de los bienes agropecuarios; desde luego,estoserá objeto deotrotrabajo deestudio. Por ultimo, la guía temática presentada en el capitulo Vil del presente trabajo, dentro de la premisas y bases, continúan anteriormente planteado, así como las investigaciones ymetodología ahí especificada por el caso especifico de unafinca cafetalera. Es necesario hacer notar las dificultades existentes para valuar en tiempos de crisis o de ajustes en la economía, pues existen lógicamente fuertes dispersiones en el origen de los datos, es decir, encontraremos que entre inmuebles muy similares en cuanto a superficies, calidades de construcción, características de entorno, etc., con diferencias, incluso incoherentes, en cuanto a sus precios en el mercado;y porende, también existirá gran dispersión en la información que se genera si se respetan estos precios en laalimentacióndel método, por ello, es muy importante tener presente losaIcances y las acotaciones del mismo,pues comocualquier otro,tieneconsideraciones quesedebenverificarquesean ciertas Eulalio DomínguezViveros 90 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS y aplicables para el caso específico en tiempo y lugar de las valuaciones a realizar. Definitivamente, considerando la hipótesis formulada en este trabajo la diferencia entre el valor de terreno de una zona consolidada y la que pretende urbanizarse define el monto máximo de la inversión en construcciones de urbanismo e infraestructura que debe realizarse para colocarla en condiciones de valor similares a las que se encuentran en la primera, aunque también, estimando en términos paramétricos las erogaciones necesarias para urbanismo e infraestructura, se definiría lo que en términos máximos se podría pagar por el terreno. En resumen, con base en todo lo anterior puede decirse que la metodología propuesta alcanza en buena medida la meta fijada, que es contar con un procedimiento simple yfundamentado en investigaciones del mercado inmobiliario deedificaciones, lograndoasítener una metodología alternativa paradeterminar el valor detierra de un inmueble en una zona urbana que no solamente puede estar altamente saturada, sino que incluso, puede tener cualquier grado de saturación, pues el método no requiere en ningún momento investigación de valores de terrenos, aunque en caso de contar con información en ese sentido, ésta puede serincluida. Eulalio Domínguez Viveros 91 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS BIBLIOGRAFÍA 1. Chao, Lincoln L, Introducción a la Estadística, Cecsa, 1 aedición, México, 1993,536 pp. 2. Moreno Bonett, Alberto, Jauffred, Francisco J., Elementosde Probabilidady Estadística, Representaciones y Servicios de Ingeniería, S.A., 1 a edición, México, 1980,282 pp. 3. Gerald, Curtis F., Análisis Numérico, Representaciones y Servicios de Ingeniería,S.A., 2aedición,México, 1987,631pp. 4. Cochran,William G., Técnicas deMuestreo,Cecsa, 1 aedición,México, 1998, 513pp. 5. Weíers, Ronald M., Investigación de Mercados, Prentice Hall, 1 a edición, México, 1986,540pp. 6. Dobner Eberl, Horst Karl, Catastro:Conceptos,Técnicas, Avances,Sistemas y Aplicaciones,Instituto Mexicano deEstudios delComportamiento, A.C. y Editorial Concepto,S.A., 1 aedición,México, 1979,237pp. 7. Hemández-Ruiz, Enrique Augusto, Teoría y Praxisde Valuación Inmobiliaria, Industrialy de Negocios, División de Educación Continua de la Facultad de Ingenieríadela Universidad Nacional Autónoma de México,2002. 8. Hernández-Ruiz, Enrique Augusto, Sistema Integral para el Control de InventariosdeActivoFijo,Tesis, México, 1998,213pp. 9. Hernández-Ruiz, Enrique Augusto, MétodoAlternativo "HR"paraDeterminar Valores de Tierra en Zonas de Alto Grado de Saturación, Tesis, México, 1996,61 pp. 10. Comisión Nacional deSegurosyFianzas, CircularS-15.1,México,1996. 11. Comisión Nacional deSegurosy Fianzas, CircularS-15.1.1,México,1996. 12. Comisión Nacional Bancaria ydeValores, Circular1118, México, 1997. 13. Comisión Nacional Bancaria ydeValores, Circular1118-bis, México,1997. 14. Comisión Nacional Bancaria ydeValores, Circular1201,México, 1997. 15. Comisión Nacional Bancaria ydeValores, Circular1202, México,1997. Eulalio Domínguez Viveros 92 Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS 16. Comisión Nacional BancariaydeValores, Circular1462, México,2000. Eulalio Domínguez Viveros 93