"ROJAS, EVANGELISTA C/ SERRADORI, JORGE NELSON Y/O CUALQUIER OCUPANTE Y/O SUBINQUILINOS S/ ORDINARIO (REIVINDICACION)" EXP 10.637/5 Nº 152 Curuzu Cuatia, 11 de noviembre de 2008.Y VISTOS: Estos autos caratulados ``ROJAS, Evangelista c/ SERRADORI, Jorge Nelson y/o cualquier otro ocupante y/o subinquilinos s/ ORDINARIO (REIVINDICACION) ‘‘, Expte. Nº 10.637/05; de los que, RESULTA: Que a fs. 20/23 se presenta el Dr. Rómulo Francisco Espinoza, en nombre y representación de la Sra. Evangelista Rojas, denunciando domicilio real y constituyendo el legal en calle Castillo Nº 1.045 de esta ciudad, y promueve juicio de reivindicación contra el Sr. Jorge Nelson Serradori y su grupo familiar y/o cualquier otro ocupante del inmueble sito en calle Vicente López esq. Chiclana, en base a los hechos que expone. En primer lugar aclara que su mandante interviene por sus propios derechos en su carácter de heredera y en nombre de la sucesión de quien fuera su madre, doña Juana Errecart de Rojas, acompañando la documental que acredita tal carácter. Luego, describe el inmueble y consigna su inscripción registral, reconociendo que el mismo se encuentra habitado por el demandado desde el año 1996, en que ingreso con autorización de su representada y en carácter de inquilino, habiendo acordado verbalmente que arreglaría la casa existente en el inmueble, pasando las facturas de los gastos y compensándolos con alquileres. Afirma que ello nunca ocurrió, ya que el demandado no rindió cuentas de los gastos ni abono alquiler alguno. En 1997 la actora tomo conocimiento que había construido un galpón sin su autorización, por lo que reclamo en forma verbal el desalojo del inmueble, sin obtener resultados. Ante la falta de cumplimiento del demandado de abonar la suma acordada, y el fracaso de las tratativas de arreglo, el 7 de marzo de 2003 su mandante intimo al demandado por carta documento la devolución del inmueble en cuestión, transcribiendo el contenido de la misiva, cumpliendo de esa forma la exigencia del art. 5º de la Ley 23.091. Carta documento que fuera rechazada en forma categórica por el demandado, en fecha 5 de abril de 2003, a través de igual medio. Los intentos fallidos por recuperar el inmueble de su propiedad, hacen que la actora se viera en la necesidad de interponer la presente demanda. Destaca luego la intención del demandado de intervertir el titulo por el cual ingreso a la vivienda, es decir de inquilino o mero tenedor a poseedor, lo que le impidió a la actora a promover una demanda de desalojo e iniciar en cambio, esta de reivindicación. Continua diciendo que al haberse el demandado inscripto como Tenedor del inmueble en la Municipalidad de esta ciudad, dicha circunstancia le impide ahora invocar la posesión del inmueble en cuestión. Por último, analiza el cumplimiento de los requisitos para que la reivindicación proceda, citando jurisprudencia aplicable. Funda su derecho, ofrece pruebas y peticiona. Por Auto Nº 3.586 del 3 de noviembre de 2005, se lo tiene por presentado y parte, con domicilio legal constituido. Por interpuesto juicio ordinario por reivindicación contra el Sr. Jorge Nelson Serradori y/o cualquier ocupante y/o subinquilino del inmueble sito en calle Vicente López esq. Chiclana, ordenándose correr traslado de la demanda por el término y bajo apercibimiento de ley. A fs. 97/99 se presenta el Sr. Jorge Nelson Serradori, por derecho propio, con el patrocinio letrado de los Dres. Pablo Esteban Vianna y Juan Paulo R. Ridolfi, denunciando domicilio real y constituyendo el legal en calle Juan de Vera Nº 860 de esta ciudad, y opone la excepción de prescripción, contestando la demanda en forma subsidiaria. En primer lugar y por imperativo legal, niega todos y cada uno de los hechos afirmados en la demanda. Afirma que el inmueble cuya reivindicación se pretende, le fue vendido por la Sra. Juana Errecart de Rojas en febrero de 1991, entregándole desde ese momento la posesión del bien y comprometiéndose a firmar más adelante la correspondiente escritura. Es por ello que afirma que desde que ingreso al inmueble lo hace en carácter de poseedor a titulo de dueño, ejerciendo actos posesorios –que describe- y mejorando ostensiblemente la vivienda allí existente, conectando asimismo los servicios de agua potable, cloaca y energía eléctrica. En base a lo expuesto, opone defensa de fondo de prescripción adquisitiva ya que desde 1991 se maneja como dueño del inmueble. En forma subsidiaria, plantea derecho de retención en función de los gastos necesarios y útiles que efectuó en el inmueble, los que fueron considerables, atento a que en 1991 solo existía en el bien una precaria construcción, con algunas paredes de barro y techos y aberturas deteriorados, sin baño ni sistema de desagüe, cloaca, agua ni luz. A su vez, el terreno no tenía alambrado perimetral y se encontraba abandonado. Hoy en cambio, y gracias al dinero por el invertido, dice que es una vivienda de 67 metros cuadrados, describiendo sus comodidades y los servicios con que cuenta, aclarando que se encuentra en excelente estado de conservación. Acompaña una valuación de la vivienda, que asciende a $ 15.940, estimando en $ 2.500 el valor del terreno. Es esa suma la que pretende le sea abonada por la actora en caso de ser condenado a restituir el inmueble de marras. Ofrece pruebas, formula reserva de caso federal y peticiona. Por auto Nº 4.128 del 16 de diciembre de 2005, se lo tiene por presentado, parte y con domicilio legal constituido. Por contestada demanda en tiempo y forma y por opuesta prescripción adquisitiva que tramitara como defensa de fondo. De la referida defensa como de la documental presentada, se ordena correr traslado a la contraria por el término de ley. A fs. 104/107 el Dr. Espinoza contesta el traslado conferido, solicitando que la defensa de prescripción opuesta por la contraria sea rechazada, en razón -dice- de que la supuesta compra del inmueble fue inventada al momento de contestar la demanda, sin aportar prueba alguna que respalde dicha operación. Argumenta que el hecho de que el demandado haya abonado los servicios de agua y energía eléctrica, en nada modifica sino que robustecen su carácter de inquilino. Aduce que no existiendo entonces el justo titulo invocado, la tenencia del inmueble ha sido ilegitima y de mala fe. En cuanto al reclamo de los gastos realizados en la vivienda, manifiesta que no habiendo reconvenido para obtener el reintegro por las mejoras realizadas, no corresponde hacer lugar a lo peticionado, porque de igual modo el valor de las mismas estaría compensando los alquileres que por el uso de la vivienda nunca abono. Niega la autenticidad de la prueba documental acompañada por el demandado y peticiona. A fs. 108, por auto Nº 56 del 6 de febrero de 2006, se tiene por contestado traslado respecto de la defensa de prescripción y por desconocida la documental presentada. Se tiene presente para el momento de dictar sentencia. Se ordena la apertura de la causa a pruebas. A fs. 111/112 se presentan los Dres. Vianna y Ridolfi con poder del Sr. Serradori y solicitan se les de la intervención que en derecho corresponde. Asimismo, ofrecen pruebas. A fs. 113, por auto Nº 391 se los tiene por presentados parte en el carácter invocado, dándoseles la intervención peticionada. Se ordena la formación de los respectivos cuadernos de pruebas, lo que se cumplimenta el mismo día. A fs. 115 obra certificación de la actuaria de que el término probatorio se encuentra vencido, dando cuenta de las pruebas producidas por las partes. Por auto Nº 2.616 del 11 de diciembre de 2007 se dispone la clausura del término probatorio. En fecha 18 de junio de 2008 por auto Nº 1.349 no existiendo pruebas pendientes de producción, se ordena agregar los cuadernos de pruebas (obrando el de la actora a fs. 118/171, y el de la demandada a fs. 172/230), y se ponen los autos para alegar. A fs. 232/236 la demandada presenta su alegato, y la actora lo hace a fs. 237/255. Por auto Nº 2.171 del 23 de septiembre de 2008 se llaman ``Autos para Sentencia'', llamamiento que se encuentra firme y consentido según constancias de fs. 260 y vta., y CONSIDERANDO: Que a fs. 20/23 se presenta el Dr. Rómulo Francisco Espinoza, en nombre y representación de la Sra. Evangelista Rojas, y promueve juicio de reivindicación contra el Sr. Jorge Nelson Serradori y su grupo familiar y/o cualquier otro ocupante del inmueble sito en calle Vicente López esq. Chiclana, en base a los hechos que expone. Reconoce que el demandado ingreso al inmueble en cuestión en el año 1996, con autorización de su representada y en carácter de inquilino, habiendo acordado verbalmente que arreglaría la casa existente en el inmueble, pasando las facturas de los gastos y compensándolos con alquileres. Afirma que ello nunca ocurrió, ya que el demandado no rindió cuentas de los gastos ni abono alquiler alguno. En 1997 la actora tomo conocimiento que había construido un galpón sin su autorización, por lo que reclamo en forma verbal el desalojo del inmueble, sin obtener resultados. Ante la falta de cumplimiento por el demandado de abonar la suma acordada, y el fracaso de las tratativas de arreglo, el 7 de marzo de 2003 su mandante intimo al demandado por carta documento la devolución del inmueble en cuestión, la que fuera rechazada en forma categórica por el demandado, en fecha 5 de abril de 2003, a través de igual medio. Destaca luego la intención del demandado de intervertir el titulo por el cual ingreso a la vivienda, es decir de inquilino o mero tenedor a poseedor, lo que se contradice con su propio accionar de haberse inscripto como Tenedor del inmueble en la Municipalidad de esta ciudad, circunstancia esta que le impide ahora invocar la posesión del inmueble en cuestión. Por su parte, a fs. 97/99 se presenta el Sr. Jorge Nelson Serradori, por derecho propio, con el patrocinio letrado de los Dres. Pablo Esteban Vianna y Juan Paulo R. Ridolfi, y opone la excepción de prescripción decenal como defensa de fondo, contestando la demanda en forma subsidiaria. Afirma que el inmueble cuya reivindicación se pretende le fue vendido por la Sra. Juana Errecart de Rojas en febrero de 1991, entregándole desde ese momento la posesión del bien y comprometiéndose a firmar más adelante la correspondiente escritura. Por tanto aduce que desde que ingreso al inmueble, lo hace en carácter de poseedor a titulo de dueño, ejerciendo actos posesorios -que describe- y mejorando ostensiblemente la vivienda allí existente, conectando asimismo los servicios de agua potable, cloaca y energía eléctrica. En forma subsidiaria, plantea derecho de retención en función de los gastos necesarios y útiles que efectuó en el inmueble, los que dice fueron considerables, describiendo las condiciones del inmueble en 1991 y las actuales luego de su inversión. Acompaña una valuación de la vivienda, que asciende a $ 15.940, estimando en $ 2.500 el valor del terreno. Es esa suma la que pretende le sea abonada por la actora en caso de ser condenado a restituir el inmueble de marras. Así las cosas, y habiendo el demandado opuesto excepción de prescripción como defensa de fondo, esta debe ser resuelta en primer lugar. Es que ``Siendo la prescripción impeditiva de la acción iniciada, su tratamiento debe ser abordado por el juzgador en primer término, en el complejo de cuestiones que componen el litigio'' (CNCiv., Sala E, 14/6/91, LL 1991-E-89). En efecto, el demandado alega haber adquirido de la Sra. Juana Errecart de Rojas, por boleto de compraventa en el año 1991 el inmueble objeto de la reivindicación, entrando desde ese entonces al inmueble en carácter de poseedor, ejerciendo actos posesorios -corpus- y manejándose como dueño animus- del inmueble referenciado. Ahora bien, y entrando ya al análisis de la excepción opuesta, tengo que al haber sido está planteada como defensa y no como acción, no se requiere el estricto cumplimiento de las reglas establecidas por la Ley Nº 14.159, modificada por el Dcto.-Ley Nº 5.756/58, para el trámite de adquisición de dominio por prescripción. ``Es que el demandado que se defiende invocando la prescripción, trata de evitar ser privado de la posesión, pero no persigue en cambio, la obtención de un titulo en sentencia instrumental'' (conf. AREAN, Beatriz - ``Juicio de Usucapión'', Ed. Hammurabi, Bs.As. 1998, p. 352). ``La ley 14.159 no ha tenido por finalidad modificar el régimen de la prescripción del Código Civil, sino solamente establecer las reglas procesales a que debe sujetarse la adquisición del dominio. Y habida cuenta de la finalidad instrumental de la acción reglada en la citada ley, los requisitos por ella exigidos son innecesarios cuando la usucapión se hace valer como defensa contra la acción reivindicatoria, pues aquí el demandado no pretende la formación de un titulo (en sentido instrumental), sino evitar su desposesión'' (SCBA, 25/5/73, DJBA, 99-282). Despejada esa cuestión, es de hacer notar que la prescripción opuesta por el demandado al progreso de la acción es la decenal, que requiere justo titulo y buena fe. Justo titulo que dice estaría representado por un boleto de compraventa firmado con la titular registral en el año 1991, boleto que de todos modos no fue presentado en autos y la buena fe que simplemente alega. Sin entrar a analizar si el boleto de compraventa constituye o no un justo titulo a los fines de la prescripción decenal -tema muy discutido en doctrina-, no existiendo constancias en autos respecto a su existencia, siendo ello una carga que incumbía probar al demandado -art. 377 CPCC-, entiendo que la excepción opuesta por el Sr. Serradori no puede tener acogida favorable. Es más, como bien dice la actora al contestar el traslado que se le corriera por auto Nº 4.128, el demandado ``...hace referencia a una compra venta y no se dice absolutamente ninguna circunstancia que la describa o la pueda hacer creíble, como por ejemplo: ¿Que precio se pago por el inmueble? ¿Cuales fueron las condiciones de tiempo modo y de lugar para la ejecución del supuesto -inexistente- contrato? ¿Por que no se escrituro? etc.etc. ‘‘(ver fs. 104 in fine). Entonces, pese a que el demandado tomo conocimiento de estas objeciones apuntadas por la actora en la oportunidad procesal oportuna, ni se molesto en tratar de aportar a la causa los detalles del supuesto negocio jurídico. Asimismo, y como lo apunta la actora, existe una grosera contradicción en las alegaciones del demandado, consistente en afirmar por un lado ser poseedor del inmueble en cuestión y por el otro, encontrarse inscripto como Tenedor en los registros de la Municipalidad de esta ciudad. Es que si se detenta el inmueble como tenedor, no puede invocarse luego hacerlo como poseedor. Y del mismo informe de la Municipalidad de Curuzu Cuatia que produce el demandado, obrante a fs. 199 de estos actuados, se desprende que el Sr. Jorge Nelson Serradori se encuentra acogido al beneficio de la Ordenanza Nº 640/89 como TENEDOR DE INMUEBLE, propiedad de la Sra. Juana Rojas de Errecart, en la Partida Nº 180190; Cuenta Nº 2746, Adrema E1-2451-1. También es cierto que su carácter de comprador por boleto es recién por el invocado al contestar la demanda de autos, no antes. Hecho este que puede comprobarse con la carta documento por la que el demandado rechaza la misiva que le remitiera la Sra. Rojas el 7 de marzo de 2003, en donde expresa: ``...Desde hace mas de 12 anos que ostento la posesión del inmueble sito en Vicente López de esta ciudad en forma pacífica, publica e ininterrumpida, habiendo realizado entre otros actos posesorios, la construcción de la vivienda donde habito con mi familia y un templo religioso... dejando aclarado y realizando expresas reservas que desde ya opongo excepción de prescripción'' (ver fs. 6). La lógica impone suponer que si alguien adquiere un inmueble teniendo como base un boleto de compraventa, y recibe una carta documento por la que se le intima a desalojar el inmueble en cuestión, no va a limitarse a hacer expresa reserva de oponer la prescripción del bien, sino que fundamentaría su oposición en su carácter de comprador del mismo, justificando haber entrado en posesión legitima del inmueble a partir de la firma misma del boleto de compraventa, que, como sostengo adhiriendo a la postura de Borda, Mosset Iturraspe y Morello (entre otros), es un verdadero contrato de compraventa, que requiere de la escritura pública al solo y único efecto de obtener un título al dominio oponible erga omnes. Teniendo en cuenta estas consideraciones, es que concluyo que la compraventa alegada por el demandado no fue tal, es decir, no existió y se trato simplemente de un argumento intentado por el demandado para repeler la acción de reivindicación que nos ocupa. Descartada entonces la existencia de la compraventa, tengo que la posesión decenal alegada como defensa de fondo, adolece del justo titulo necesario. Y no solo eso, sino también del requisito de la buena fe, ya que esta supone ``la creencia sin duda alguna del poseedor, de ser el exclusivo señor de la cosa'' (art. 4006 CC), lo que no ocurre en autos, al haberse el demandado inscripto en la Municipalidad como Tenedor del inmueble, reconociendo en la madre de la actora la propiedad. Ello no obstante, una vez intimado a desocupar el bien por carta documento y no habiéndolo hecho, de ahí en más su ocupación del inmueble se transformo en ilegitima, no pudiendo a partir de ese momento, invocar siquiera su buena fe. Consecuentemente, no hallándose cumplimentados los requisitos esenciales previstos en el art. 3999 del Código de fondo, para que proceda la prescripción decenal, entiendo que la defensa de prescripción intentada debe ser rechazada y así lo declaro. Lo antes dicho me releva de entrar a analizar siquiera la prueba producida por el demandado a los fines de acreditar la posesión del inmueble por un lapso mayor al de diez años. Prueba que consistió en la documental acompañada a la contestación de demanda; declaración de parte de la actora; informes del Catastro Municipal, DPEC y Aguas de Corrientes; pericia sobre el valor del inmueble; reconocimiento de firma y 5 testimoniales. Despejada esa cuestión, corresponde ahora abocarme al tratamiento de la acción principal intentada, cual es la acción de reivindicación, que se encuentra prevista en los arts. 2.758 y siguientes del Código Civil. ``El rechazo de la defensa de prescripción obliga a examinar el fondo del asunto'' (CNFed., Sala II Civ. y Com., Julio 11 y Agosto 23-1977, ED 79-271; idem ED 102-268). La de reivindicación es una ``acción que puede ejercer quien tiene derecho a poseer una cosa, para reclamarla de quien efectivamente la posee'' (conf. BORDA, Guillermo A. - ``Tratado de Derecho Civil - Derechos Reales'', t. II, Ed. Abeledo Perrot, Bs.As. 1975, p. 471), sea a título de poseedor propiamente dicho o de simple detentador. Esta especificación carece de relevancia en el supuesto de marras, por cuanto el demandado ha afirmado ser poseedor del bien. En cuanto a la legitimación activa, la doctrina afirma que ``quien inicia la acción reivindicatoria debe, como primera medida, justificar su derecho sobre la cosa objeto de la acción, invocando titulo de dominio o de alguno de los derechos reales que se ejercen por la posesión ... Aquí, la prueba se regirá por una serie de presunciones que en su contenido serán diferentes de la prueba del derecho real respectivo, por lo cual ... el demandante no necesita demostrar que ha recibido la posesión del inmueble al cual se aplica su titulo. Si, en cambio, resulta insoslayable la invocación de titulo, por cuanto se exige del reivindicante una mera probabilidad que torne preferible su derecho a la posesión -que emana del título conforme al art. 2468- frente al del poseedor actual'' (conf. PAPANO, Ricardo J. Claudio M. KIPER - Gregorio A. DILLON - Jorge R. CAUSSE - ``Derechos Reales'', t. 2, Ed. Astrea, Bs.As. 2004, p. 420). Por el principio del art. 2.401, y porque la posesión se halla en cabeza del demandado, la única posibilidad para el actor de enfrentar con éxito semejante situación reside en su titulo y, faltándole este último, de nada podrá valerse para sustentar su derecho. Y en el supuesto que nos ocupa, la actora presenta el título de propiedad del inmueble -que en fotocopia certificada se encuentra agregado a fs. 9/12, a nombre de su extinta madre. Acompañando asimismo la declaratoria de herederos dictada a su favor por Resolución Nº 109 del 16 de abril de 2005, en la causa caratulada ``Errecart de Rojas, Juana s/ Sucesorio'', Expte. Nº 31.353/04 que tramitara por ante el Juzgado Civil, Comercial y Laboral de esta ciudad. Expediente en el que se encuentra denunciado como integrante del acervo hereditario el inmueble objeto de la presente. Se trata entonces de una acción de reivindicación intentada por la heredera de la titular registral. En este supuesto se ha afirmado que ``el heredero del titular del derecho real, aun cuando no haya tenido nunca la posesión del inmueble, puede reivindicar contra terceros poseedores. Ello es así porque es sucesor del causante y continuador de su persona, poseedor de aquellas cosas que aquel haya poseído (arts. 3417, 3418 y 3421) ‘‘(conf. PAPANO..., ob.cit., p. 384). ``En un proceso por reivindicación, al exigirse titulo del dominio al reivindicante ... el vocablo “titulo” no debe entenderse como instrumento probatorio del dominio, sino como causa legítima de transmisión o adquisición de propiedad, que es el acto jurídico que sirve de causa a la tradición o adquisición de la cosa, comprendiéndose tanto a los traslativos de dominio, cuanto a los declarativos, ya que ambos acreditan su existencia'' (CJ Catamarca, 17/8/00, LLNOA, 2001-587). En este orden de ideas, tengo dicho que el éxito de la acción de reivindicación reside en el titulo, que resulta de invocación indispensable para su inicio. ``Sin embargo, no siempre el titulo presentado por el actor será suficiente por sí mismo, para fundar la demanda, ya que este debe estar munido de otra condición: ser de fecha anterior a la posesión del demandado'' (conf. PAPANO..., ob.cit., p. 427). Y el titulo de la actora, es de fecha anterior a la posesión alegada por el demandado. Nótese que la posesión invocada por el Sr. Serradori es del año 1991; y por el contrario, el titulo de la Sra. Errecart de Rojas data de fecha 22 de diciembre de 1949. Y como la heredera continua la persona del difunto y es propietaria de todo lo que el difunto era propietario, sucediéndolo en la propiedad y posesión de las cosas que detentara el de cujus, es mi criterio que el titulo presentado por la actora es anterior a la posesión del demandado, acreditando suficientemente su derecho a poseer. ``Por otro lado, el invocado derecho de poseer no solo debe existir a la fecha de la demanda, sino también subsistir al momento de pronunciarse la sentencia (art. 2774). La exigencia es absolutamente lógica, ya que si luego de iniciado el pleito variaran las condiciones y el actor no conservara el ius possidendi, carecería de sentido una decisión judicial que lo reconociera'' (conf. PAPANO..., ob.cit., p. 431). Y, si como afirmara, la posesión alegada por el demandado solo podría tener lugar a partir de 1991, entiendo que el derecho de la actora de poseer el bien aún subsiste, ya que el lapso de tiempo transcurrido de 1991 a la fecha, no es suficiente como para que el demandado adquiera el dominio por prescripción. Conviene remarcar que la actora en autos probó acabadamente la propiedad del inmueble en cabeza de su madre, presentando el título de propiedad y avalando con la documentación pertinente su carácter de única y universal heredera de la titular registral que diera cuenta de su derecho a poseer. Todos estos elementos no me llevan sino a concluir que la acción de reivindicación intentada por la Sra. Evangelista Rojas, en pos de la recuperación de la posesión del inmueble de figuración en autos, debe prosperar, y así lo declaro. Resta por analizar el derecho de retención planteado en subsidio por el demandado en su escrito de fs. 97/99, en razón de las mejoras que dice haber incorporado al inmueble en que habita. Sabido es que el derecho de retención ha sido definido en la ley de fondo como ``El derecho de retención es la facultad que corresponde al tenedor de una cosa ajena, para conservar la posesión de ella hasta el pago de lo que le es debido por razón de esa misma cosa'' (art. 3939 CC). Y para la doctrina ``consiste...en un remedio que tiene el acreedor frente al deudor para decidir a este a pagar lo que le debe o, dicho de otra manera, es una garantía por la que el acreedor que detente o posea un bien perteneciente al deudor, pueda rehusar a desprenderse del mismo hasta tanto no haya sido pagado'' (conf. HIGHTON, Elena - ``Código Civil Comentado'', t. 6B, Ed. Hammurabi, Bs.As. 2005, p. 493). Como fundamento del derecho de retención invocado, el demandado aduce que cuando ingreso al inmueble, solo existía en él una precaria construcción, con algunas paredes de barro, con techos y aberturas deterioradas que hacían casi imposible vivir allí. No contaba con baño, sistema de desagüe ni otros servicios básicos. Luego describe las condiciones actuales de la vivienda, que resultan muy distintas a las originarias. Esto no solo ha sido alegado por el demandado, sino reconocido por la actora en su declaración de parte (fs. 190), y descripto tanto por el Agr. Oscar Eduardo Gazzo en su informe de fs. 95 reconocido a fs. 204; como por el perito tasador de oficio, Ing. Marcelo R. Moreno en su informe de fs. 218, con respaldo fotográfico, que se encuentra agregado a fs. 220/223. Como se aprecia, no es un hecho discutido en autos que el Sr. Jorge Nelson Serradori haya realizado en el inmueble en cuestión mejoras necesarias y útiles. Pero pretender que la actora le devuelva el valor que ellas insumieron, reservándose el derecho de retención previsto en la legislación de fondo, si es un tema que merece especial consideración. En el escrito de promoción de demanda (fs. 20/23), la actora relata que el Sr. Serradori ingreso al inmueble en el año 1996, con su autorización y en carácter de inquilino, habiendo acordado verbalmente que arreglaría la casa existente en el inmueble, rindiendo los gastos y compensándolos con alquileres. Aclara luego, que nunca rindió cuentas de los gastos ni abono alquiler alguno. Y que siendo intimado para desocupar el bien, se negó a hacerlo invocando su calidad de ``poseedor'' del inmueble, por lo que inicio la presente acción. Siendo esa la versión de los hechos aportada por la actora, y habiendo el demandado invocado el haber ingresado al inmueble por compra que efectuara a la titular registral, era a él a quien incumbía probar los extremos que avalaran sus dichos. Es la aplicación de la regla contenida en el art. 377 del Código de rito, que reza que quien pretende innovar en la posición de la contraria, debe probar la existencia del hecho controvertido que alega o el presupuesto de hecho de la norma que invocare como fundamento de su pretensión, defensa o excepción. Y como ya lo desarrollara detalladamente más arriba, el demandado en autos no acredito los extremos por el invocados, por lo que tengo por cierto que ingreso como inquilino, comprometiéndose a mejorar la vivienda y rendir cuentas de los gastos para compensarlos con alquileres. Rendición de cuentas que realiza recién en el proceso que nos ocupa, presentando los recibos que se encontraban reservados en Caja Fuerte del Juzgado que aquí tengo a la vista, y que fueron impugnados por la actora en su escrito de fs. 104/107. Sin perjuicio de ello, encuentro inoficioso e inconducente el análisis de los recibos presentados, porque el resultado de los mismos no se encuentra controvertido, y no es otro que las mejoras existentes en la vivienda. Ahora bien, existe coincidencia entre los peritos tasadores, respecto al valor a que asciende la vivienda, ya que si bien el asignado por el Agr. Gazzo (fs. 95) es de $ 15.940 y el del Ing. Moreno asciende a $ 19.000 (fs. 218), la diferencia existente entre ambos se explica por el tiempo transcurrido entre una y otra tasación -que difiere en algo más que un año-, y el incremento de precios que hubo en ese lapso -que es de público y notorio-. Todo ello sin perjuicio de que la tasación del Ing. Moreno a su vez incluye el valor de la instalación de los servicios de agua corriente, cloacas y luz, que incrementan en $ 1.050 el monto total. Por consiguiente, aun tomando la tasación de mayor valor de la vivienda ($ 19.000), es ese el monto a compensar con los alquileres que el Sr. Serradori debió abonar a la actora, durante todo el lapso de su estadía en ella. Lapso que a su vez difiere entre las partes, ya que la actora dice haber sido desde 1996, y el demandado alega fue desde 1991. Pero aun asumiendo la posición más favorable al demandado, es decir, computando su deuda en concepto de alquileres desde el año 1996 a la fecha de interposición de la demanda (27/10/05, según cargo de fs. 23 vta.) -que bien pudiera ser a la fecha del presente decisorio-, esto es casi diez anos, tengo que no le queda resto que importe un crédito a su favor, y que lo legitime para invocar el derecho de retención previsto en el art. 3939 del Código Civil. Así lo afirmo, haciendo el siguiente cálculo: son doce meses por cada año, son diez anos, y son $ 19.000 a dividir por 120, lo que arroja un resultado cercano a $ 160. Es esa suma la que el Sr. Serradori le habría estado abonando en forma mensual a la Sra. Rojas, si compensamos lo por el invertido en el inmueble con lo que debía abonar en concepto de locación. Precio que por otra parte encuentro bajo, aun para la vivienda precaria de que se trataba. Lo hasta aquí expuesto, me impone concluir afirmando que el valor que tiene hoy el inmueble objeto de esta acción, se encuentra ampliamente compensado con lo que el Sr. Serradori debió haber abonado a la Sra. Rojas, durante todo ese periodo de tiempo. Por los argumentos expuestos, doctrina y jurisprudencia citadas y transcriptas, y lo dispuesto en los arts. 346 y ccdtes. del C.P.C. y C., 2.524, 3.948, 2.758, sgtes. y ccdtes. del Código Civil, F A L L O: 1º) Rechazando la excepción de prescripción decenal opuesta como defensa de fondo por el demandado. 2º) Haciendo lugar íntegramente a la demanda, y, en consecuencia, ordenando al demandado Jorge Nelson Serradori y a su grupo familiar conviviente, a desalojar del inmueble sito en calle Vicente López esq. Chiclana de esta ciudad, inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble bajo Nº 1977, Folio 81, Tomo V, en fecha 10 de julio de 1950 del Departamento de Curuzu Cuatia, dentro de los diez (10) días inmediatos siguientes a aquel en que les sea notificada la presente sentencia, bajo apercibimiento de ordenarse su restitución por la fuerza pública. 3º) Rechazando el derecho de retención invocado en subsidio por el demandado. 4º) Imponiendo las costas del proceso a cargo del demandado vencido. 5º) Devuélvase a las partes la documental reservada en Caja Fuerte del Juzgado. 6º) Regístrese, insértese, notifíquese, agréguese copia al expediente y, oportunamente, archívese. M.A SYLVIA DE PORTILLO ---JUEZ--JUZGADO CIVIL Y COMERCIAL Nº 1 CURUZÚ CUATIA - CORRIENTES