343.025-T266e-CAPITULO II

CAPÍTULO II
RÉGIMEN DEL DERECHO VIGENTE (MARCO LEGAL)
2.1 RÉGIMEN DE DERECHO VIGENTE
El Gobierno de la República por medio del Centro Nacional de Registro notó que
el sistema Registral en su área inmobiliaria de cierta forma había dejado de cumplir con
los objetivos para el cual se fundo, pues el régimen jurídico no logro satisfacer las
necesidades actuales; por lo cual se volvió un imperativo a realizar cambios tendientes
a implantar un sistema de acuerdo a las necesidades modernas existentes.
Lo que se pretendía es que se modernizara gradualmente y se cubrieran los
vacíos para brindar un mejor servicio al usuario.
El objeto de la ley del Registro de Raíz e Hipotecas pretende establecer un
control sobre los bienes inmuebles y los negocios jurídicos que los afecten
aprovechando las técnicas modernas para conservar y guardar la información.
La Ley de Reestructuración del Registro en sus artículos del 1 al 8 nos da la
base de la administración de dicha institución, y es a partir del Art. 9 de la misma ley
que se da la supuesta modernización del Registro.
A continuación haremos una breve mención de los artículos que para el presente
trabajo resultan más relevantes.
El Art. 9,4 inicia aclarando que la información se conservará en microfilm y que
las copias tendrán el mismo valor que el original y estas podrán servir para reponerse
en caso de extravío.
4
LEY DE REESTRUCTURACIÓN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS. Abreviado:
LRRPRH. Editor: Ricardo Mendosa Orantes, Edición N°16. El Salvador, Editorial Jurídico Salvadoreño, 2005. Pág.
163.
7
El Art. 105 manifiesta que se llevará un diario en el Registro en el cual quedaran
asentados todos los movimientos del Registro de ese día, en cuanto a la recepción de
documentos.
Es a partir del artículo 116 donde la ley expresa los documentos inscribibles en el
Registro hasta el Art.13.
En el Art. 147 le da validez al Art. 681 de nuestra legislación civil, todo lo inscrito
aquí tiene el mismo valor que lo declarado en el Código Civil es decir que tendrán los
mismos efectos para sus inscripciones con el fin que consten públicamente los actos y
contratos consignados en dichos títulos.
En el Art. 208
se faculta al Órgano Ejecutivo, en el ramo justicia para que
suprima o establezca los sistemas necesarios para fomentar la aplicabilidad de esta
ley.
2.2 FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL
La propiedad es uno de los derechos reales que todos poseemos y es mediante
el Registro de la Propiedad, en donde el estado ha querido garantizar tal derecho
siendo importante conocer las disposiciones constitucionales siguientes:
Art.1 Cn. “El Salvador reconoce a la persona humana como el origen y el fin de la
actividad del Estado, que está organizado para la consecución de la justicia, de la
seguridad y el bien común”.
5
Cfr. LRRPRH. Op. Cit. Pág. 164
Cfr. LRRPRH. Op. Cit. Pág. 164
7
Cfr. LRRPRH. Op. Cit. Pág. 164
8
Cfr. LRRPRH. Op. Cit. Pág. 165
6
8
Art.2 Cn. “Toda persona tiene derecho a la vida, a la integridad física y moral, a
la seguridad, al trabajo, a la PROPIEDAD Y POSESIÓN, y a ser protegida en la
conservación y defensa del mismo”.
En ese orden, la seguridad jurídica que sobre el derecho de propiedad se refiere,
recae sobre el Registro de La Propiedad Raíz e Hipotecas, quien ofrece la respuesta
pragmática de dicha garantía.
Siendo el derecho a la propiedad privada es un principio consagrado en nuestra
Constitución Política dentro del régimen de Seguridad Jurídica, es indispensable crear
los mecanismos necesarios para brindar en forma rápida y segura, el reconocimiento
legal de los derechos de propiedad de los sectores sociales menos favorecidos en el
país.
2.3 FUNDAMENTO EN LA LEGISLACIÓN SECUNDARIA
Necesario es, referirnos al fundamento constitucional sentado en cuanto a la
Seguridad Jurídica que el Estado debe ofrecer a todos los ciudadanos en relación a
los derechos que estos adquieran y que se deduzcan de los bienes.
Por lo que para ofrecer dicha garantía una de las formas establecidas es
mediante el sistema de inscripción ofrecido por los Registros de la Propiedad que
existen.
En ese orden es menester aclarar que no todos los derechos serán objeto de
inscripción, por lo que debemos abordar cuales derechos son inscribibles y de que
clase de bienes se deducen.
Según Alessandri Undurraga9 Bienes son: las cosas en cuanto son
susceptibles de apropiación de los particulares.
9
UNDURRAGA, Arturo Alessandri. "Bienes”. Editorial Samorano y Capearan. Santiago de Chile. 2003. Pág. 5
9
De manera que lo que caracteriza en su esencia a los bienes, es la circunstancia
de poder ser objeto de propiedad privada.
No como erradamente lo conciben
algunas personas de que el hecho que
produzca utilidad hace que se reputen como bienes, pues sin embargo hay cosas como
el aire, el sol, el alta mar, que producen gran utilidad, y no son bienes, pues no pueden
ser objeto de apropiación por los particulares.
En ese orden el Art. 561 del Código Civil inciso primero prescribe “son bienes
inmuebles o raíces las tierras y los edificios y construcciones de toda clase adherentes
al suelo”.
De los bienes se desprenden derechos reales tales como la servidumbre,
derecho de uso, habitación y prenda.
Servidumbre: “es un gravamen impuesto sobre un predio, en utilidad de otro
predio de distinto dueño10”.
Derecho de Uso: “este consiste en la facultad de gozar de una parte limitada de
las utilidades de unas cosas11”.
Derecho de habitación: “no es si no un derecho de uso constituido sobre una
casa habitación y referente a la utilidad de habitar en ella12”.
Prenda: “Contrato por el cual un deudor o un tercero afectan especialmente una
cosa mueble al pago de una deuda, con las mismas consecuencias que en la hipoteca
en el caso de vencida y no satisfecha13”.
El artículo 567 del Código Civil inciso segundo dice: “Derecho real es que tiene
sobre cosas sin referencias a determinadas personas”.
10
VELÁSQUEZ ZEA, Arturo. “Derecho Civil” Décima Edición, Tomo II, Santa fe de Bogota, Colombia, Editorial
Temis S.A.1999. Pág. 351
11
Cfr. VELÁSQUEZ ZEA, Arturo. Op. Cit. Pág. 371
12
Cfr. UNDURRAGA, Arturo Alessandri. Op. Cit. Pág. 5
13
Dirección General de Política de la PYME
10
Un ejemplo de esta disposición la podremos encontrar en la Servidumbre, por ser
un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro de distinto dueño, regulado
en el Artículo 822 del Código Civil.
Por otra parte para que se adquieran derechos necesariamente se deben de
adquirir a través de las formas prescritas por la ley. Entre ellas tenemos: Aquellos
modos de adquirir denominados originarios y modos de adquirir derivados.
Modos de Adquirir Originarios los que hacen adquirir el dominio de las cosas
sin que haya traspaso de una persona a otra.
El modo originario no supone la existencia de un dominio anterior sobre la misma
cosa, parte de la base de que no hay un dominio anterior y que el dominio principia en
el adquiriente, por eso se les llama originarios, porque dan origen al dominio sobre una
cosa. Son ejemplo de ellos, La ocupación, la accesión y la prescripción.
Es precisamente en estos modos en donde se confunden el título y el modo. En
materia de prescripción la cosa ofrece dudas, porque la prescripción es un modo de
adquirir cosas ajenas. Sin embargo, es un modo originario, porque el derecho del
prescribiente no emana del derecho del propietario anterior, el cual tal vez no sabe lo
que pasa con la cosa, y como el dominio es un derecho exclusivo, cuando nace el
dominio del prescribiente, se extingue en el instante el dominio anterior; porque no
pueden subsistir simultáneamente dos dominios sobre una misma cosa.
En consecuencia es un nuevo dominio el que nace por obra de la prescripción, al
mismo tiempo que se extingue el dominio anterior, no hay, pues, traspaso de un mismo
dominio.
Modos de Adquirir Derivativos son aquellos que suponen un dominio anterior,
mediante ellos se traspasa de una persona a otra.
11
No obstante el modo originario no supone un dominio anterior, el modo derivativo
lo supone siempre, y es necesario que lo haya para que pueda hablarse de modo
derivativo.
Son modos derivativos: la tradición y la sucesión por causa de muerte.
Para que haya tradición es necesario que el tradente sea dueño de la cosa,
porque en todo modo derivativo, el dominio del adquiriente proviene del mismo derecho
de su antecesor.
Constituye un principio de derecho, el que por la tradición el adquiriente no
obtiene más derechos de los que tenia el tradente, de tal manera que si este no tenía el
dominio no podía transferirlos.
Lo mismo se aplica a la sucesión por causa de muerte, los herederos no
adquieren más derechos que los que tenía el causante14.
En consonancia a lo anterior el Art. 651 del Código Civil, prescribe que “La
tradición es un modo de adquirir el dominio de las cosas, y consiste en la entrega que
el dueño hace de ella a otro, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir
el dominio y por otra la capacidad e intención de adquirirlo.”
Nuestro legislador adopto en el Código Civil, los modos de adquirir que son: La
Ocupación Art. 587; La Accesión Art. 624; La Tradición Art. 651; como antes lo
mencionamos y La Prescripción Art. 2231.
Por lo que para que opere la tradición necesariamente deben de concurrir dos
personas:
1) El tradente, la persona que por tradición transfiere el dominio de la cosa
entregada por él o a su nombre, y
14
Cfr. UNDURRAGA, Arturo Alessandri. Op. Cit. Pág. 5
12
2) El adquirente, que es la persona que por tradición adquiere el dominio de la
cosa recibida por él o a su nombre. Art. 652 del código civil.
Por lo que cuando opera la tradición, se transfieren derechos reales y
personales.
Son Derechos Personales: “Los que solo pueden reclamarse de ciertas
personas que por un hecho suyo o por disposición de la ley están sujetas a las
obligaciones correlativas” Art. 567 inc. 4°
Son Derechos Reales: “Los que se tienen sobre una cosa sin referencia a
determinada persona” Art.567 Inc.2°
De los antes mencionados, los derechos inscribibles son los reales.
Cabe preguntarnos, ¿Cuándo se tienen Derechos Reales? cuando el derecho
recae sobre una cosa inmueble y no sobre una persona.
De los modos de adquirir que hemos mencionado, la tradición, la sucesión por
causa de muerte, y la prescripción, sirven no solo para adquirir el dominio, si no todos
los demás derechos reales, excepto las servidumbres descontinúas e inaparentes, que
no se adquieren por prescripción.
En cuanto a los derechos personales, solo pueden adquirirse por tradición y
sucesión. La ocupación y la accesión solo sirven para adquirir el dominio de las cosas
corporales.
Para adquirir el dominio de una cosa basta uno solo de estos modos.
Los derechos que deben de inscribirse son los derechos reales, siendo estos, el
de uso, habitación, servidumbre, hipoteca, prenda, dominio, herencia usufructo, uso y
habitación Art.567.Código Civil.
13
Por otra parte los principios establecidos en las leyes secundarias, lógicamente
emanan de los contenidos como rectores de la Constitución de la República.
Por lo que el Sistema Registral salvadoreño descansa en un precepto básico
como es el Artículo 695 del Código Civil, inciso primero que literalmente dice:
“Ninguna inscripción se hará en el Registro, sin que conste por instrumento
fehaciente inscrito, o por el mismo Registro, que la persona se constituye o transfiere el
derecho, tiene facultad para ello”.
En virtud de lo anterior
el título inscrito goza en nuestra legislación de
innumerables privilegios.
Un claro ejemplo de esta disposición seria el Articulo 736 del Código Civil que
literalmente manifiesta que “En el Registro de Hipotecas se inscribirá: los instrumentos
en que se constituya ese gravamen, se transfiera, modifique o cancele”.
2.4 DERECHO COMPARADO
EL SISTEMA ESPAÑOL
En España se sigue el sistema de Folio Real, inscripción voluntaria con fuertes
efectos jurídicos extrajudiciales.
En consecuencia las competencias de inscripción se dan en carácter territorial,
porque dentro de cada distrito se inscriben las fincas situadas en ellas, estas fincas dan
lugar a un Folio Real en el libro del Registro (de ahí su denominación) donde consta
todo el historial de la finca15.
SISTEMA DE TRANSCRIPCIONES O SISTEMA FRANCÉS
Como su nombre lo indica, este sistema consiste en transcribir o copiar el
documento en los libros que lleva la oficina del Registro.
15
www. Cinder .com. “Centro de Derecho Registral Internacional”
14
La forma en que se regulan los sistemas de trascripción que han sido adoptados
por muchos países, espacialmente en América Latina, varían notablemente de un país
a otro.
No obstante que este sistema a sido combatido, según se dice, por no ofrecer
una absoluta seguridad y además por ser voluntario , es del caso hacer constar que las
legislaciones de los países en que funciona lo han rodeado de ciertos requisitos que
han hecho posible que los terceros confíen en la fe que les merece el Registro.
Por otra parte para obviar
los inconvenientes que se le atribuyen, se ha
combinado con los sistemas alemán y australiano, apareciendo así una nueva clase de
sistema que podrían llamarse mixtos16.
16
BARRIERE, Jorge Alberto. “Guía para el estudio del Derecho Registral”.Edición Actualizada
15