"análisis jurídico y práctico de la representación legal en el régimen

UNIVERSIDAD RAFAEL LANDÍVAR
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES
LICENCIATURA EN CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES
"ANÁLISIS JURÍDICO Y PRÁCTICO DE LA REPRESENTACIÓN LEGAL EN EL RÉGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL"
TESIS DE GRADO
ALEJANDRA AGUILAR SARAVIA
CARNET 12447-06
GUATEMALA DE LA ASUNCIÓN, MAYO DE 2014
CAMPUS CENTRAL
UNIVERSIDAD RAFAEL LANDÍVAR
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES
LICENCIATURA EN CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES
"ANÁLISIS JURÍDICO Y PRÁCTICO DE LA REPRESENTACIÓN LEGAL EN EL RÉGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL"
TESIS DE GRADO
TRABAJO PRESENTADO AL CONSEJO DE LA FACULTAD DE
CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES
POR
ALEJANDRA AGUILAR SARAVIA
PREVIO A CONFERÍRSELE
LOS TÍTULOS DE ABOGADA Y NOTARIA Y EL GRADO ACADÉMICO DE LICENCIADA EN CIENCIAS
JURÍDICAS Y SOCIALES
GUATEMALA DE LA ASUNCIÓN, MAYO DE 2014
CAMPUS CENTRAL
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Vicepresidente: Julio Daniel Flores Castellanos
Secretario:
Christian Roberto Villatoro Martínez
AGRADECIMIENTOS Y DEDICATORIAS
Agradezco a Dios y a la Vida por darme la fuerza y enseñarme que todo lo que se
trabaja con dedicación, constancia y mucha pasión tiene una grata recompensa.
Agradezco a mi madre, por ser la persona que siempre esta ahí para mi, por ser la
mujer que me inspira con todo su amor y dedicación hacia sus hijos.
Agradezco a mi padre por enseñarme a luchar en la vida, y sobrepasar los obstáculos y
utilizarlos como una enseñanza así como por su incondicional apoyo.
Agradezco a Marta, mi abuela, por ser una mujer admirable, incondicional y otra madre
para mi, que me enseña todos los días a ser mejor como profesional y como persona.
Agradezco a mi padrino Arturo, que durante todo el camino de mi carrera fue el mejor
maestro que pude haber tenido.
Agradezco a Paco y a toda mi familia por todo su apoyo, amor y cariño.
Agradezco a Paolo por ser mi mejor amigo, mi apoyo y esa persona que me da tanto
amor y cariño.
Agradezco a mis futuras colegas Lulu y Tesa, las quiero mucho y este es solo el
comienzo de una larga carrera profesional que comenzamos luchando juntas hace
muchos años.
Agradezco a la Universidad y a mis maestros que con dedicación y armonía
incentivaron la fascinación por mi carrera y el interés en contribuir a que se logre un
efectivo Estado de Derecho en Guatemala.
Responsabilidad: “La autora es la única
responsable del contenido y
conclusiones de la tesis”
RESUMEN
El objeto del presente trabajo de tesis es identificar las mejores practicas en el
ejercicio de la Representación legal en el régimen de propiedad horizontal mediante
el análisis jurídico y de conformidad a la legislación vigente, incursionando en los
problemas prácticos que ilustran las situaciones planteadas y proponer los cambios
legales que eliminarían los obstáculos que hoy se enfrentan.
se considera una
posible solución a éstos.
Para efectos del estudio, se realizó la investigación doctrinaria de los conceptos y
temas básicos sobre el tema, a partir de una referencia a los antecedentes y
elementos inherentes a la propiedad horizontal. Se analizaron los modelos de
administración que se practican actualmente, así como las formas de gestión, las
facultades, derechos y las obligaciones que les corresponden.
Para ello se analiza las formalidades de las asociaciones civiles, las sociedades
accionadas y algunas otras formas de organización que se utilizan comúnmente.
Como referente para el estudio, se realizaron entrevistas a cinco administradores,
cuyas respuestas confirman la problemática que se enfrenta al momento de realizar
su nombramiento y pretender acreditarse ante terceros. Como consecuencia se
procedió al análisis para formular una propuesta que provea de una solución practica
y viable ante la situación actual de Guatemala.
INDICE
Página
Introducción--------------------------------------------------------------------------------- 1
Capitulo I:
La Propiedad Horizontal --------------------------------------------------------------
7
1. Antecedentes Históricos (Doctrina)------------------------------------------ 10
2. Origen y Concepto -------------------------------------------------------------- 9
3. Creación del Régimen de Propiedad Horizontal ------------------------ 15
I.
¿Persona Jurídica?----------------------------------------------------
15
4. Elementos para su creación--------------------------------------------------- 17
5. Propiedad de los bienes en el Régimen ----------------------------------
18
I.
Bienes de Propiedad Individual o Singular ----------------------- 18
II.
Bienes de Propiedad Individual con uso Limitado -------------- 19
III.
Bienes de uso común y Derechos de Copropiedad ------------ 20
6. Reglamento de Copropiedad y Administración---------------------------- 21
7. Derechos y Obligación de los Propietarios--------------------------------- 28
8. Administración del Edificio----------------------------------------------------- 31
9. Modificación y Extinción del Régimen y Reglamento-------------------- 34
Capitulo II:
De la Gestión y Administración del Edificio en la Propiedad Horizontal----- 36
1. El uso, goce, disfruto y Disposición de los bienes en la Propiedad Horizontal
---------------------------------------------------------------------I.
Uso, Goce, Disfrute y Disposición de los Bienes de Propiedad Singular
con o sin limitaciones.---------------------------------------
II.
36
37
Uso, Goce, Disfrute y Disposición en los Bienes de Uso Común o en
Propiedad Pro-indivisa.-------------------------------------------
40
2. La Asamblea de Propietarios--------------------------------------------------- 43
I.
Conformación y Requisitos -------------------------------------------- 43
II.
Convocatoria y Celebración de la Asamblea --------------------- 43
III.
Tipos de Asambleas ----------------------------------------------------- 46
IV.
Agenda, Facultades y Resoluciones de las Asambleas------- 48
V.
Votación en las Asambleas -------------------------------------------- 48
3. La Administración del Edificio---------------------------------------------------50
I.
Formas de Administración --------------------------------------------- 50
1. Administración Propia o por cuenta ajena--------------------- 50
2. Administración de Bienes de Uso Común y de Propiedad Singular
--------------------------------------------------------------
II.
52
Gestión, Facultades, Derechos y Obligaciones de la Administración
--------------------------------------------------------
53
1. Forma y Requisitos de Nombramiento ------------------------- 53
2. Representación Legal ---------------------------------------------- 54
3. Facultades y Limitaciones ----------------------------------------- 56
4. Rendición de Cuentas, Aprobación o Aprobación de Gestión
-------------------------------------------------------------------
58
5. Revocación del Nombramiento ---------------------------------- 60
Capitulo III:
La Representación en el Régimen de Propiedad Horizontal en Guatemala y en otras
legislaciones; Formas y Modalidades Prácticas-----
62
1. Origen de la Representación Legal de la Propiedad Horizontal. Por la creación
de Personalidad Jurídica o por Mandato Legal Expreso o Tácito.
----------------------------------------------------------------
62
2. Análisis comparado de la figura de la representación legal en el Régimen de
Propiedad Horizontal y la normativa de otras legislaciones.-----------------------------------------------------------------------
63
3. Organización de Propiedad Horizontal ------------------------------------- 72
a. Representación del Régimen de Propiedad Horizontal, administración de
áreas comunes y reglamentos.-------------------I.
72
Creación de una Asociación Civil para la organización de los
propietarios y del Régimen--------------------------------------- 75
II.
Asociaciones Civiles Propietarias de las Áreas comunes- 80
III.
Sociedades Mercantiles propietarias de las áreas comunes
---------------------------------------------------------------------------- 83
IV.
Otras formas de Organización ---------------------------------- 85
Capitulo IV: Presentación, Análisis y Discusión de Resultados -------------- 89
Conclusiones ------------------------------------------------------------------------------- 98
Recomendaciones --------------------------------------------------------------------------103
Referencias Consultadas ---------------------------------------------------------------- 105
INTRODUCCIÓN
Durante las últimas décadas la propiedad horizontal ha cobrado importancia no solo en
Guatemala sino en todas partes del mundo, probablemente debido a la migración hacia
las áreas urbanas. Se acentúa el déficit habitacional y la creciente demanda de vivienda
y oficinas en espacios ubicados en el casco urbano y un mayor incremento en el precio
de la tierra. De allí el estímulo para los inversionistas de acudir a la construcción de
edificios.
Es por eso que, así como aumenta la demanda en la construcción vertical a efecto de
optimizar los espacios, surge la demanda de edificios, y la necesidad de regular
aspectos legales y administrativos relacionados con el uso, goce y disposición de la
propiedad horizontal. Se hace necesario así incorporar disposiciones destinadas a
identificar los derechos y obligaciones de los propietarios de esos inmuebles,
proveyendo de la garantía y certeza que la práctica ha mostrado insuficientes para el
efectivo funcionamiento del Régimen de Propiedad Horizontal que establece la ley.
Manuel Ossorio define la propiedad horizontal como “la división entre distintos
propietarios de los varios pisos de un edificio o de los diferentes departamentos de un
edificio de una sola planta, que sean independientes y tengan salida a la vía pública,
directamente o por pasaje común. Cada propietario es dueño exclusivo de su piso o
departamento y copropietario del terreno y de todas las cosas de uso común del edificio
o indispensables para mantener su seguridad.” 1
1
Ossorio, Manuel,Diccionario de Ciencias Jurídicas Políticas y Sociales; Argentina,
Editorial Heliasta, 2001, página 811.
1
Por todas las implicaciones además de estudiar los requisitos legales para la
constitución del régimen de propiedad horizontal, el presente trabajo analizará
particularmente uno de los problemas que con mayor frecuencia se manifiestan en la
práctica; puntualmente, el que se refiere a la representación del régimen de propiedad
horizontal y su acreditación ante cualquier institución pública o privada. Es decir, se
enfocará el análisis crítico y comparativo con el objeto de determinar las formas idóneas
requeridas para la formalización y ejercicio de la representación y el nombramiento del
administrador dentro del RPH, siglas que serán utilizadas a lo largo de este trabajo.
Se atenderán los problemas que se enfrentan en la práctica debido a criterios e
interpretaciones hoy sujetos a discrecionalidad, sobre la forma y requisitos que deben
constar en el nombramiento o designación de quien ejercerá la representación.
De esa forma el objetivo general que se persigue con el presente estudio, es identificar
las mejores prácticas mediante el análisis jurídico de la Representación Legal del
régimen de propiedad horizontal conforme la legislación vigente, incursionando en los
problemas prácticos que se plantean
y proponer lo que se considera una posible
solución a estos.
Como objetivos específicos, se incluyen los puntos siguientes: 1- Determinar el
concepto mas idóneo de lo que significa la propiedad horizontal; 2- Estudiar los
requisitos legales para la constitución del Régimen de Propiedad Horizontal, así como
los de su inscripción; 3- analizar los elementos de la persona jurídica reconocida tanto
en el ámbito civil como comercial, y establecer los requisitos legales de toda
representación legal; 4- enfocar y comparar estos requisitos con la legislación vigente
relativa a la representación en el régimen de propiedad horizontal; 5- Reflejar las
diferencias entre la representación del régimen de propiedad horizontal y la de otras
figuras, como son el mandato, la representación de sociedades mercantiles y la
2
representación legal de personas jurídicas de orden civil; 6-Interpretar conforme a
derecho como se debe ejercer y la representación en diferentes casos, determinar las
formalidades del nombramiento y la acreditación ante terceros del representante legal
del régimen de propiedad horizontal y proponer finalmente la mas idónea desde el
punto de vista jurídico y práctico para formalizar el y posterior acreditación del
representante legal del régimen de propiedad horizontal.
El Código Civil, Decreto ley 106, regula en sus artículos 347, 548 y 549 lo que se
refiere a la representación de la propiedad horizontal, y establece que los edificios
sometidos a ese régimen deben ser administrados por la persona que designe la
mayoría de propietarios. Afirma que el administrador es el representante legal de los
propietarios en todos los asuntos judiciales o extrajudiciales comunes relacionados con
el edificio. Sin embargo esa normativa conlleva a una serie de cuestionamientos legales
y prácticos, ante los requerimientos exigidos para el ejercicio de un mandato, al
asignarle al administrador, facultades de mandatario sin que exista el contrato solemne
al cual obliga el marco legal.
Adicionalmente, se plantea la duda sobre las facultades de representación del
administrador sin que se haya regulado exhaustivamente el sustento ni las facultades
que le acreditan para el ejercicio de esa representación ni si la ejerce en nombre de los
condóminos individualmente o del conjunto organizado en el régimen de propiedad
horizontal.
Esto conduce a otra interrogante, sobre la personalidad jurídica en el
régimen de propiedad horizontal.
El problema práctico conduce a nuevas interrogantes ya que la omisión de otorgar un
mandato y la consecuente ausencia en el registro de un acta de nombramiento provoca
frecuentemente el cuestionamiento de la representación.
3
Resulta fundamental contribuir con el análisis de los requisitos legales de toda
representación legal y enfocar y comparar estos con la representación utilizada para el
régimen de propiedad horizontal, y puntualizar las diferencias y las implicación entre el
ejercicio de la representación del régimen y la de otras figuras.
El incremento substancial y progresivo en la cantidad de edificios sometidos a régimen
de propiedad horizontal en Guatemala, hace cada vez más urgente el desempeño claro
y certero en cuanto a las formalidades requeridas para el ejercicio de la representación
legal.
Es por este incremento que hoy se enfrentan constantes tropiezos ante la pretensión
de autoridades y funcionarios judiciales, bancarios, fiscales, municipales y otros, al
momento de exigir el cumplimiento de las formalidades acostumbradas para los
nombramientos y mandatos civiles y mercantiles, cuyos objetivos no son equivalentes ni
corresponden al funcionamiento del régimen de propiedad horizontal.
El análisis del problema podrá aportar elementos de juicio concretos y así contribuir a la
correcta aplicación y entendimiento de la intención del legislador al regular la figura un
tanto “sui-generis” del régimen de propiedad horizontal.
El aporte primordial de la presente investigación no solamente es establecer como debe
ser nombrada y acreditada la persona que represente al régimen de propiedad
horizontal y a los condóminos sino también proponer el procedimiento para formalizar la
representación y así evitar las confusiones y complicaciones que actualmente se dan
en la práctica.
4
En cuanto a los límites u obstáculos en la presente investigación, cabe referirse a la
inexistencia de bibliografía dedicada especialmente a la propiedad horizontal en
Guatemala, lo que obliga a recurrir a otras fuentes como la contenida en doctrina civil y
la legislación comparativa.
Para que la investigación pudiera ser realizada correctamente y que la metodología
para investigar el tema propuesto fuera la adecuada, se realizó un sondeo bibliográfico
para el marco de información, haciendo consultas en distintas bibliotecas, utilizando
textos que contienen información adecuada al tema de manera de viabilizar y
estructurar el contenido para desarrollar la investigación.
La investigación se realizó bajo el asesoramiento de una persona experta en la materia,
quien guió y coadyuvó a introducir información que no se encontraba en doctrina
aportando ideas importantes en el tema.
La conclusión mas importante a destacar, es la necesidad de que se cree una
institución destinada específicamente al registro de nombramientos de administradores
del régimen de propiedad horizontal, y así evitar confusiones y diferentes criterios al
momento de actuar y acreditarse ante terceros, y es por esto que se recomienda ante
todo la creación, de esa institución por medio de una iniciativa de ley que sea aprobada
por el Congreso de la Republica de Guatemala.
Se espera que la presente investigación sea un medio de estudio, o instrumento de
análisis para profundizar en el mismo tema siendo no solamente una referencia útil para
estudiantes, catedráticos, instituciones y personas interesadas en el tema y la materia,
sino también una propuesta para que algunos de los órganos competentes plantee la
5
iniciativa de ley que culmine con la actualización idónea para regular el correcto
ejercicio y desempeño de la representación en el régimen de propiedad horizontal.
6
CAPITULO 1
DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
1.1 Antecedentes Históricos
El crecimiento acelerado de la población y la migración hacia los centros urbanos han
incidido en la demanda de vivienda, acentuando la escasez del espacio físico para la
construcción de bienes inmuebles. Esa circunstancia ha invadido a la sociedad
progresivamente a lo largo de la historia, y de allí puede explicarse el surgimiento de la
propiedad horizontal de un bien inmueble, permitiendo la ubicación en áreas accesibles
a la metrópoli, al proveer la opción de adquirir una propiedad inmueble compartida por
distintos propietarios y dividido por pisos o departamentos para el uso independiente de
cada unidad. La situación de escases que produce la urbanización es la que promueve
desde la época de la Revolución industrial el surgimiento formal la figura jurídica de la
propiedad horizontal.
Sin embargo, los antecedentes históricos más remotos de la división de un inmueble en
unidades para el uso independiente de distintos propietarios, se encuentra en el Antiguo
Oriente, alrededor de dos mil años antes de Cristo, en la región de Caldea. En esa
región, según antiguos registros, se construyeron las primeras casas de varios pisos, y
cada uno de los pisos fue vendido individualmente como consta en un acta en la que se
consignó semejante práctica y que puede encontrarse en el Derecho Babilónico. 2
2
Racciatti, Hernán; Propiedad por Pisos o por Departamentos; Argentina, Ediciones DePalma,
1975, página 8
7
No deja de sorprender el hecho de que la demanda de ubicación de la vivienda haya
obligado a utilizar la creatividad para acomodar a los habitantes en distintas latitudes y
épocas como lo describen diversos tratadistas.
El autor Federico Puig Peña, en el Tomo II del Compendio de Derecho Civil Español,
citando al autor Xavier Rocha refiere, que “la propiedad de una casa, dividida de
manera tal que sus diferentes pisos pertenezcan a diferentes propietarios, es un hecho
muy antiguo, aunque sin duda esas antiguas manifestaciones no presente otro carácter
que el excepcional. (…) en el derecho babilónico se dio a conocer un caso de venta de
una porción divisa de una casa, que se remonta a unos dos mil años antes de Cristo. Y
el arraigo que en el derecho romano correspondiente a la provincia de Siria tuvo esta
figura, puede ser signo de que ya antes fuera conocido por aquellas regiones del Medio
Oriente.”3
El Derecho Romano es un precedente del sistema jurídico actual y por ello es oportuno
referirse a la existencia de la participación de varios propietarios en un mismo inmueble
desde la época del imperio romano aunque no se llegó a regular en forma específica y
concreta. Cabe compartir que sí surgió el derecho que se identificaba como derecho de
superficie, que autorizaba la construcción sobre suelo ajeno y el goce y uso de lo
construido. Según Ventura Traveset y González “un texto de Ulpiano permite afirmar
que en Roma era práctica común, dar en superficie a diferentes personas los distintos
pisos de un edificio, con uso común del acceso a una vía pública. 4”
3
Puig Peña, Federico. Compendio de Derecho Civil Español, Tomo II. Derechos Reales. Segunda
Edición, Revisada y Puesta al día. Editorial Aramzadi. Pamplona. 1972. Pág. 354.
4
Ventura-Traveset y Gonzalez, Antonio,Derecho de Propiedad Horizontal, Editorial Bosch, S.A., 2007,
España,página 14.
8
En Guatemala los primeros códigos que regulan la institución de la propiedad horizontal
son: el primer Código Civil de Guatemala, Decreto número 175, promulgado el 15 de
septiembre de 1877 durante el gobierno del General Justo Rufino Barrios, y el segundo
Código Civil, que estuvo vigente desde el 30 de junio
de 1933.
Ambos textos
contemplaban la propiedad horizontal como una especie de servidumbre de
medianería. Este concepto fue tomado del Código Civil Francés mejor conocido como
el Código Napoleónico y ha servido de inspiración para nuestro país
y para toda
América.
El hecho de que los Códigos citados abordaran la propiedad horizontal dentro del
capítulo de Servidumbres era incorrecta, puesto que la propiedad horizontal no es un
gravamen sino una forma especial de propiedad. Otro error que tenían los anteriores
códigos es que la administración del edificio sometido al régimen no se regulaba de
manera específica, lo que resulta esencial para lograr el objetivo de esa modalidad de
propiedad que es la convivencia armónica de todos los habitantes, propietarios, y
usuarios del edificio.
El 29 de septiembre de 1959, Guatemala introdujo en su marco legal la figura jurídica
de la propiedad horizontal mediante el Decreto 1318 del Congreso de la República de
Guatemala, llamado la Ley de la Propiedad Horizontalmente Dividida. Dicha ley quedó
parcialmente derogada a partir de 1963, fecha en la que entra en vigor del Código Civil
vigente (Decreto Ley 106).
El autor del proyecto del actual Código Civil afirma en la exposición de motivos, que en
éste no se realizaron grandes modificaciones al incorporar normativa sobre la propiedad
horizontal ya que en el Decreto 1318 se abordaba esa figura afirmando que: “Tomamos
las disposiciones que son materia del Código Civil, sin alterarlas en sus contenido,
9
dejando subsistentes en el decreto mencionado los preceptos que aunque referentes a
la propiedad horizontal, deben quedar incluidos en otras ramas de codificación.” 5
De allí se comprende el contenido de las normas específicas sobre la propiedad
horizontal que se encuentran contenidas en el Código Civil vigente de la manera
siguiente:
Libro II. De los bienes, de la propiedad y demás derechos reales
Titulo II. De la propiedad
Capítulo III. De la copropiedad
Párrafo III. De la Propiedad Horizontal
1.2 Origen y Concepto
Antes de entrar a discutir sobre la gestión, administración y las formas de
representación y analizar propiamente al representante legal del régimen de propiedad
horizontal es oportuno referirse a distintos conceptos internacionales de propiedad
horizontal para el análisis de la legislación guatemalteca.
El diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales define la propiedad horizontal
de la siguiente manera: “Llámese a la división entre distintos propietarios de los varios
pisos de un edificio o de los diferentes departamentos de un edificio de una sola planta,
que sean independientes y que tengan salida a la vía pública, directamente o por
5
Ojeda Salazar, Federico. Exposición de Motivos del Código Civil de Guatemala, Decreto Ley 106.
Guatemala. Imprenta Hispania. 1966. Página 79.
10
pasaje común.” 6
Para comprender el origen de la propiedad horizontal, es importante citar el articulo 529
del Código Civil guatemalteco, el cual establece que: “El régimen de propiedad
horizontalmente dividida puede originarse: a. Cuando el propietario o los propietarios
comunes de un edificio decidan someterlo a este régimen para efectuar cualquier
negocio jurídico con todos o parte de sus diferentes pisos, una vez que se hayan
inscrito en el Registro de la Propiedad como fincas independientes; b. Cuando una o
varias personas construyan un edificio con el mismo propósito; y c. Cuando en
disposición de última voluntad se instituya a los herederos o a algunos de ellos como
legatarios de pisos en un mismo edificio susceptible de propiedad horizontal.”
7
En otras palabras, el régimen de propiedad horizontal puede constituirse en una
edificación ya materializada en un edificio con diferentes pisos o previamente
sustentando el sometimiento al régimen en un proyecto concreto que cuente con los
planos así como condiciones para la distribución y venta de los espacios. De igual
forma, debe quedar claro que el hecho de que se edifique una construcción de varios
pisos noimplica necesariamente que esté constituida en el régimen de propiedad
horizontal.
El tratadista argentino, Manuel Ossorio, define la propiedad horizontal como “la división
entre distintos propietarios de los varios pisos de un edificio o de los diferentes
departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y tengan
salida a la vía pública, directamente o por pasaje común. Cada propietario es dueño
6
Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales. Buenos Aires, Argentina. Editorial Heliasta S.R.L
1978. Página. 620
7
Congreso de la Republica de Guatemala, Decreto Ley 106, Código Civil.
11
exclusivo de su piso o departamento y copropietario del terreno y de todas las cosas de
uso común del edificio o indispensables para mantener su seguridad.” 8
El concepto de Ossorio es bastante completo ya que incluye varios elementos
fundamentales del régimen, como es el hecho de que todos los propietarios de los
diferentes departamentos deben tener una salida a la vía pública y que cada uno es
propietario ya sea de su piso o departamento. Es importante ese abordaje ya que la
propiedad puede abarcar todo un piso o limitarse a un área parcial destinada a la
construcción de varios apartamentos. Asimismo, se refiere a las áreas comunes, las
cuales como lo indica su propio nombre, son comunes a todos los propietarios, y por
ello pertenecen a estos en su calidad de copropietarios.
Por su parte José CastánTobeñas afirma que: “La propiedad horizontal es una
propiedad especial constituida exclusivamente sobre edificios divididos por pisos, todos
susceptibles de aprovechamiento independiente, atribuye al titular de cada uno de
ellos además de un derecho singular y exclusivo de los mismos un derecho de
apropiación conjunto e inseparable sobre los restantes departamentos, pertenencias y
servicios comunes del inmueble. 9
CastánTobeñas describe la propiedad horizontal de una manera más general
al
limitarse a establecer que cada piso es susceptible de aprovechamiento independiente,
sin mencionar los departamentos como propiedad individual, y nombra las áreas
comunes como “los restantes departamentos” lo cual podría considerarse confuso, ya
que no define diferencias entre el espacio que corresponde a los departamentos y el
que esta destinado a las áreas comunes.
8
Ossorio, Manuel,Diccionario de Ciencias Jurídicas Políticas y Sociales; Argentina,
Editorial Heliasta, 2001, página 811.
9
CastànTobeñas, José; Derecho Civil Español Común y Foral; 2° Volumen, España,
Editorial Reus, S.A., 1975, página 358.
12
Asimismo, el tratadista Guillermo Cabanellas define la propiedad horizontal como: “El
derecho común en parte y privativo en otra, resultante de corresponder una
misma casa a distintos propietarios, dueños exclusivos cada uno de ellos de un piso,
departamento u otra vivienda independiente.”10
Como puede verse, Cabanellas aborda de manera más general el concepto pues se
limita a mencionar los distintos elementos a los que alude Ossorio pero mencionando
solamente la existencia de distintos dueños exclusivos de un piso o departamento en
una misma casa sin incluir otros elementos puntuales que requiere la propiedad
horizontal para evitar conflictos entre vecinos.
Para José Alberto Garrone: “La propiedad horizontal es una forma de designar la
propiedad cuando corresponde a un inmueble dividido dominicalmente en pisos,
departamentos o unidades de vivienda u otros usos.” 11
Garrone es mucho más simplista que los otros autores, ya que no aborda una
explicación sobre el régimen y tampoco pasa a explicar que hay varios propietarios que
son dueños de su parte teniendo un derecho de uso individual sobre algunas áreas.
Tampoco habla de las partes comunes limitándose a mencionar que es un inmueble
dividido dominicalmente en distintos pisos. Es un concepto bastante resumido que deja
grandes vacíos que pueden llevar a muchos cuestionamientos.
10
Cabanellas, Guillermo, Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual; Argentina, Editorial
Heliasta, 1996, página 469.
11
Garrone, José Alberto, Diccionario Jurídico, Buenos Aires, Argentina, Editorial AbeledoPerrot, 1987,
Tomo III. Pag. 193
13
Luego de analizar los distintos conceptos vertidos por los autores citados se puede
decir que la propiedad horizontal es el derecho exclusivo que varias personas
adquieren sobre los distintos departamentos que se definen de forma independiente en
la construcción de un edificio mayor de un nivel, y el derecho común que todos los
propietarios poseen sobre las áreas restantes mejor conocidas como áreas comunes,
que son necesarias para la circulación, el traslado, la seguridad y recreación de los
propietarios.
El artículo 528 del Código Civil establece: “Propiedad singular en edificios de varios
pisos, departamentos y habitaciones. Los distintos pisos, departamentos y habitaciones
de un mismo edificio de más de una planta, susceptibles de aprovechamiento
independiente, pueden pertenecer a diferentes propietarios, en forma separada o en
condominio, siempre que tengan salida a la vía pública o a determinado espacio común
que conduzca a dicha vía. 12”
La propiedad horizontal tiene muchas similitudes con la figura del condominio, pues en
ambas existe la propiedad común sobre determinado bien inmueble y en ambas hay
copropietarios de áreas compartidas lo que obliga a que se relacionan entre sí por la
cercanía en la ubicación de los inmuebles, de tal forma que también compartirán áreas
comunes. En ambos hay unidades de propiedad individual determinables físicamente
tanto dentro del edificio o del condominio en el cual se integran estas.
12
Op. Cit. Código Civil.
14
1.3 Creación del Régimen de Propiedad Horizontal
1.3.1 Personalidad Jurídica
La cuestión de la personalidad jurídica para el régimen de propiedad horizontal
constituye un elemento fundamental para el funcionamiento del régimen. Actualmente
varios tratadistas sostienen el criterio que es correcto dotar de personalidad jurídica al
régimen de propiedad horizontal, criterio que también es abordado en otras
investigaciones.
El Código Civil de Guatemala enumera específicamente, en su artículo 15, quienes son
personas jurídicas y no incluye dentro de éstas la propiedad horizontal contemplándola
luego como un régimen especial.
Sin embargo, no está demás mencionar algunos conceptos importantes sobre la
persona jurídica para sustentar de manera más amplia su significado y la validez que
tendría el reconocimiento a esa figura, en el régimen bajo estudio. En ese sentido es
importante citar a los tratadistas que ilustran sobre el significado de la persona jurídica y
los elementos que contiene ese concepto.
En
ese
sentido
José
Alberto
Garronedescribe
la
persona
jurídica
como,
“Organizaciones de individuos o masas de bienes en el ordenamiento jurídico, para
asegurar el logro de sus fines humanos generales y permanentes, que exceden las
posibilidades de la vida o del esfuerzo de los individuos obrando aisladamente, dota de
15
capacidad jurídica, considerándolas como sujetos de derecho, al reconocerles aptitud
para adquirir derechos y contraer obligaciones.” 13
Una observación válida es que el autorGarrone omite mencionar que para que cobre
vida la persona jurídica ésta debe ser reconocida por el Estado y que la debe incluir en
su legislación.
El artículo 16 del Código Civil guatemalteco establece: “La persona jurídica forma una
entidad civil distinta de sus miembros individualmente considerados; puede ejercitar
todos los derechos y contraer las obligaciones que sean necesarios para realizar sus
fines y será representada por la persona u órgano que designe la ley, las reglas de su
institución, sus estatutos o reglamentos o la escritura social”. 14
Debido a que en Guatemala la propiedad horizontal no es reconocida en la legislación
como una persona jurídica, es importante citar la ley que regula esta institución o
régimen especial. La figura se puede encontrar en el artículo 531 del Código Civil
guatemalteco que establece que “El régimen de la propiedad horizontal se debe
constituir por escritura pública, que ha de inscribirse en el Registro de la Propiedad
Inmueble. La escritura constitutiva debe contener los requisitos siguientes: 1.
Declaración del propietario o propietarios de someter a este régimen el inmueble de su
propiedad; 2. Situación medidas y colindancias del terreno, así como una descripción
total del edificio y mención de sus servicios de agua, electricidad y cualesquiera otros
de que goce; 3. Descripción de cada piso con los datos que sean necesarios para su
identificación; 4. El valor del inmueble y de cada piso; 5. Descripción de los elementos y
partes comunes del edificio y de los elementos y partes comunes limitados a las
13
Garrone, José Alberto. Op.cit. Pag. 75
Op. Cit. Código Civil.
14
16
unidades independientes; 6. Cualquier otro dato que consideren
conveniente los
otorgantes.” 15
1.4 Elementos para su creación
El articulo 528 del Código Civil establece que a diferencia de la copropiedad, en la
propiedad horizontal es necesario que, exista un mismo edificio de dos o mas plantas
susceptibles de uso independientes, que pueda tener varios propietarios en forma
separada, debiendo preverse una salida a la vía pública o a un espacio determinado
que conduzca a esa vía. 16
De los textos citados se pueden identificar los elementos requeridos para que califique
una propiedad horizontal: un terreno, una construcción, diferentes pisos o niveles, los
servicios generales, las áreas comunes,- entre ellos los ascensores, escaleras, entre
otros,- así como un pacto de indivisión forzosa que la ley ordena a los propietarios o
copropietarios de cada departamento con sus áreas comunes lo que lleva implícitas una
serie de relaciones entre ellos, debido a que en esa institución, coexisten dos derechos
que son, los de propiedad exclusiva en el área individual y la copropiedad sobre los
elementos en que ésta recaiga.
Además de los elementos establecidos para la creación del régimen de propiedad
horizontal es importante mencionar que existen órganos requeridos por ley como son:
15
16
Loc. Cit.
Loc. Cit.
17
La Asamblea de Propietarios o Junta de propietarios, La Junta Directiva o Consejo de
Administración y el Administrador o la Administración del edificio.
La Junta Directiva o Consejo de Administración no están regulados por el Código Civil
guatemalteco, y sin embargo, esa forma de organización es utilizada en la práctica,
como instancia aconsejable para poder impulsar y concretar la toma de decisiones
sobre la administración del edificio.
1.5 Propiedad de los Bienes en el Régimen
1.5.1 Bienes de Propiedad Individual o singular
En el edificio se encuentran los diferentes pisos, departamentos, locales o habitaciones
que son susceptibles de aprovechamiento independiente por encontrarse claramente
delimitados y tener salida propia a un elemento común de aquel o directamente a la vía
pública, los que se encuentran delimitados por el diseño arquitectónico o por cualquier
clase de instalación. Esta delimitación no es necesario hacerla mediante una división
con muro o alguna medianería sino puede bastar el acuerdo previo sobre el destino de
los espacios. Un ejemplo claro puede observarse en los sótanos, en los que cada área
de parqueo se separa el uno del otro con un simple tazado de líneas en el suelo.
El artículo 533 del Código Civil indica que cada titular es dueño exclusivo de su piso. En
este caso se le llama propiedad individual porque no hay copropietarios que compartan
su piso o departamento. En ese sentido el articulo 535 del mismo cuerpo legal explica,
que “cada piso departamento o habitación puede transmitirse o gravarse con
independencia del edificio total del que forme parte. El propietario tiene derecho de
18
usar, gozar y disponer de él con las limitaciones que establecen las leyes, escritura
constitutiva del régimen y reglamento de copropiedad y administración.” 17
Hernán Racciatti por su parte habla del elemento privativo de un edificio, y lo describe
como “el piso, departamento y demás accesorios de los mismos, que no sean de uso o
interés común o indispensable para la seguridad del edifico y de los servicios
generales. 18”
1.5.2 Bienes de propiedad individual con uso limitado
La diferencia de esta propiedad con uso limitado a una propiedad individual, radica en
las limitaciones que tiene el propietario sobre el uso del piso, departamento o habitación
objeto de su propiedad. En el código Civil, articulo 536, se encuentran enumeradas las
prohibiciones que comprometen el uso del inmueble, indicando que el propietario debe
abstenerse a destinar su propiedad a usos contrarios a la moral y buenas costumbres,
hacerla servir a otros objetos que no sean los convenidos en la escritura constitutiva,
efectuar actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes, o
realizar hechos que comprometan la seguridad, solidez, y salubridad del edificio, así
como incurrir en omisiones que produzcan los mismos resultados. 19
A pesar que existe una propiedad que permite la posesión, uso y disfrute sobre un piso,
departamento o local, existen también condiciones determinados a un espacio que
permite la modificación de
elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios,
17
Loc. Cit.
HernánRacciatti. La propiedad por pisos o departamentos. Editorial Depalma, Buenos Aires, Argentina, 1954,
primera edición. Página 62.
19
Loc. Cit.
18
19
siempre y cuando no se altere o menoscaba la seguridad del edificio ni se perjudique
los derechos de los otros propietarios.
Rafael Palmiero define el elemento privativo como: “El espacio comprendido entre los
muros perimetrales, el techo y el suelo de una unidad funcional, así como todo aquello
que se encuentre construido dentro de este espacio, o lo que se construya en él, con la
restricción de no afectar la solidez del edificio” 20
1.5.3 Bienes de uso común y derechos de copropiedad
El título que antecede los califica de esta manera debido a que no pertenecen a un solo
propietario, como sí sucede con los que se mencionaran anteriormente, ya que en este
caso hay copropiedad de los elementos y partes comunes de todo el edificio. El artículo
533 del Código Civil también puntualiza los elementos comunes que pueden ser el
terreno, las cosas necesarias para la seguridad, y la conservación del inmueble y los
servicios generales para el uso y goce de todo el inmueble y de cada planta. 21
Se puede así concluir que son elementos comunes, el suelo, cimentaciones, pasos,
muros, fosos, patios, pozos, escaleras, puertas, ascensores, cubiertas, canalizaciones y
servidumbres. Existen elementos o bienes de uso común que son así por su propia
naturaleza, como podría ser el elevador o gradas que así se aprecian por el destino que
estas mismas tienen.
20
Andrés Rafael Palmiero. Tratado de la Propiedad Horizontal. Ediciones Depalma, Buenos Aires, Argentina. 1974.
Pagina. 227
21
Loc. Cit.
20
1.6 Reglamento de Copropiedad y Administración
El reglamento de copropiedad y administración es el conjunto de normas que crean los
propietarios conforme a lo que establece el Código Civil para regular las relaciones
jurídicas que nacen del régimen de propiedad horizontal. Es el instrumento que en
forma amplia regula los derechos y obligaciones de los copropietarios de un edificio
sometido al régimen de propiedad horizontal.
Rosa Ana Garibotto lo define de la siguiente manera: “El reglamento de copropiedad es
el estatuto común al que los copropietarios se someten al adquirir una unidad…las
limitaciones allí establecidas desempeñan un papel fundamental y deberán de ser
rigurosamente observadas toda vez que su acatamiento es condición esencial para
asegurar el buen funcionamiento del sistema.” 22
Este reglamento obliga a todos sus destinatarios, copropietarios, inquilinos, empleados
que laboran dentro el edificio y personas que por cualquier razón tienen ingreso o
utilizan de alguna forma las áreas comunes del mismo, para que puedan relacionarse
entre sí y a cumplan sus normas y se rigan por lo estipulado en el mismo.
Como se explicó anteriormente, para que la propiedad horizontal nazca a la vida
jurídica debe constituirse en escritura pública la cual debe incluir el reglamento de
copropiedad y administración que regirá dicho régimen de propiedad horizontal.
22
Garibotto, Rosa Ana. Propiedad horizontal. Guía práctica jurídica. Buenos Aires, Argentina. AbeledoPerrot. 1985. Pagina. 25
21
Así lo confirma el articulo 559 del Código Civil guatemalteco establece que “Para la
regulación de las recíprocas relaciones de vecindad y condominio, así como lo referente
a la administración y atención de los servicios comunes, deberán los otorgantes del
régimen aprobar e incluir en la escritura constitutiva el reglamento de copropiedad y
administración y determinar en él las formas de mayoría para los casos de aprobación
de los actos y negocios que requiera el voto de los propietarios. El reglamento puede
ser modificado en la misma forma y a sus disposiciones deben sujetarse los nuevos
adquirientes, inquilinos y ocupantes.”23
La última oración de este artículo dice que la forma de modificación del reglamento de
copropiedad y administración es la misma que la de la aprobación del mismo, o sea,
mediante escritura pública, sin embargoen la práctica es difícil encontrar antecedentes
sobre las modificaciones, debido a que quienes comparecen en la escritura constitutiva
del régimen de propiedad horizontal son quienes desarrollan dichos reglamentos.
La forma que se establece en el mismo reglamento para cumplir puede complicar aún
mas cualquier reforma, dependiendo de los requisitos de la votación que pueden variar,
al requerir el voto de una mayoría simple o calificada, y en su caso una mayoría
absoluta destinada a mantener el control en la Administración de los edificios lo que
complica aún mas el procedimiento de reforma del Reglamento.
En la misma línea de pensamiento que deviene por lógica, corresponde analizar la
naturaleza jurídica del reglamento de copropiedad y administración, partiendo del
requerimiento contractual, debido a las limitaciones convenidas por el grupo de
personas que comparecen a constituir el régimen y que determinan el uso, goce y
23
Op.Cit. Codigo Civil.
22
disfrute de unidades privadas así como de los elementos comunes incluidos en la
constitución del régimen de propiedad horizontal.
Es pertinente también abordar una comparación del régimen de propiedad horizontal
con el contrato de adhesión, destacando el punto de similitud en el hecho de que toda
persona que adquiere una unidad en dentro del régimen de propiedad horizontal, ya
sea por compraventa, arrendamiento, usufructo o cualquier otra forma, debe adherirse a
todas las obligaciones contenidas en el reglamento previamente aprobado. Cabe
destacar que al igual que en el contrato de adhesión, su contenido es obligatorio y debe
ser aceptado por cualquier condómino ya que ese reglamento es consecuencia del
acuerdo entre las partes, rige como ley y todos los residentes del inmueble sujeto al
régimen se encuentran sujetos a él.
Resulta evidente que el reglamento de copropiedad y administración es determinante
para el funcionamiento del régimen debido a que constituye el instrumento preciso que
regula las relaciones entre los propietarios, copropietarios e incluso futuros terceros que
adquieran los pisos, departamentos y habitaciones, ya sea como propietarios o
arrendatarios de los mismos, así como también cualquier persona que en virtud de un
título, use o goce de los bienes objeto de la convivencia que surge del régimen de
propiedad horizontal.
También es determinante para la eficacia y agilidad en el funcionamiento ya que el
reglamento regula el uso y manejo, o administración de los bienes comunes o áreas
comunes correspondientes al régimen de propiedad horizontal.
23
En la Ley de la Propiedad Horizontalmente Dividida, Decreto número 1218, del
Congreso de la República se encontraban establecidos los puntos que debía contener
el reglamento de Copropiedad y Administración.
El referido Decreto, en su articulo 51 decía lo siguiente: “El reglamento de copropiedad
y administración debe contener, cuando menos, los siguientes puntos:
a) Forma de administración; forma de designación del administrador y de la
persona que deba hacer sus veces; facultades y obligaciones del administrador;
tiempo que ha de durar en funciones y lo referente a su remoción;
b) Forma de proporción de los aportes de los propietarios a los gastos comunes,
manera de recaudar dichos aportes y empleo o reintegro de cualesquiera
sobrantes;
c) Época para la celebración de las asambleas ordinarias de propietarios; mayorías
especiales para casos no contemplados en la ley; persona que ha de presidir la
asamblea y persona que debe llevar el libro de actas, en que se hagan constar
los acuerdos, el cual ha de ser debidamente habilitado por un juez de 1a.
Instancia del Ramo Civil;
d) Enumeración de las cosas comunes generales o limitadamente comunes y
especificación de las partes de propiedad exclusiva del edificio;
e) Uso de las cosas y servicios comunes;
f) Destino de las diferentes partes del inmueble; y
24
g) En general, la fijación de los derechos y obligaciones de cada uno de los
propietarios en el edificio, especificando con la mayor claridad las limitaciones a
que quede sujeto el derecho de usar, tanto de los bienes comunes como de los
propios y cualquier otro dato o disposición que se considere conveniente.” 24
A pesar que el Decreto en cuestión fue parcialmente derogado al entrar en vigencia el
Código Civil actual, pues el Código Civil en su articulo 2179 establece “Al entrar en
vigor el nuevo Código, queda derogado el Código Civil contenido en el Decreto
Legislativo 1932, el Libro III del Código Civil de 1877, promulgado por el Decreto del
Ejecutivo número 176, los Decretos del Congreso números 375, 444, 1145, 1289 y
1318, que son las leyes de adopción, de uniones de hecho, celebración del matrimonio
y propiedad horizontal, respectivamente, en cuanto a las disposiciones que ya estén
comprendidas o que estén en oposición con lo establecido en el presente código.” 25Es
por esto que trar en 2525252525252525252525252525252525252525252525252179
establece
?e
2525252525252525252525252525252525252525252525252525252525252525252525
2525252525252525252525252525252525252525252525252525252525252525252525
2525252525252525 su contenido sigue siendo utilizado frecuentemente como
referencia para complementar aspectos que no se encuentran regulados y que no sean
contrarios ala legislación vigente. Esa práctica es un claro ejemplo de los vacíos que
persisten actualmente en el Código Civil vigente que resulta insuficiente al no detallar
aspectos reglamentarios que contribuyen a una mejor administración y al conocimiento
puntual de las reglas de convivencia.
En ese contexto, puede afirmarse que el reglamento se convierte en un mandato
imperativo para la realización de todos los actos jurídicos de cualquier persona que
forme parte del régimen de propiedad horizontal, así como sobre las decisiones que
24
Congreso de la Repùblica de Guatemala, Decreto ley 1318, Ley de la propiedad horizontalmente
Dividida (DEROGADO)
25
Op.Cit. Codigo Civil.
25
tengan que ver con el edificio. En ese sentido toda persona tendrá que declarar su
conocimiento y aceptación de las normas que regulan el régimen de propiedad
horizontal y nadie podrá actuar en contrario bajo el argumento de queignoraba el
contenido del reglamento constituido, ya que el mismo constituye una obligación para
todos los convivientes del régimen de propiedad horizontal.
Por eso en la mayoría de los casos, al momento de realizarse la compraventa de un
inmueble sometido a régimen de propiedad horizontal, el comprador manifiesta
expresamente en la escritura de compraventa sobre el conocimiento y aceptación de
todas las cláusulas contenidas en el reglamento de copropiedad y administración objeto
de ese régimen.
El hecho mismo que el reglamento quede incorporado en la escritura constitutiva
delrégimen de propiedad horizontal garantiza que terceros, estarán enterados de las
obligaciones que adquieran, pues como previamente se dijo, el reglamento no solo
vincula a los propietarios de las unidades independientes, sino también a terceros que
en el futuro adquieran los pisos, departamentos y habitaciones, o las personas que en
virtud de cualquier titulo, adquieran el derecho al uso o goce de estos bienes,
haciéndose constar esto en el contrato de compraventa o arrendamiento respectivo.
El artículo 535 del Código Civil guatemalteco establece que “Cada piso, departamento o
habitación puede transmitirse o gravarse con independencia del edificio total del que
forma parte. El propietario tiene derecho de usar, gozar y disponer de él con las
limitaciones que establecen las leyes, escritura constitutiva del régimen y reglamento de
copropiedad y administración.” 26
26
Loc. Cit.
26
Es este artículo claramente se entiende que el reglamento regirá todo acto que implique
traspaso o enajenación de la propiedad singular en cuanto al derecho de dominio,
tenencia a cualquier título de uso y goce de ellos.
El reglamento de copropiedad y administración, además de lo anteriormente expuesto
también regula la distribución de las cuotas de administración, las funciones de la
asamblea de copropietarios, elecciones, facultades y obligaciones del administrador, y
otros aspectos que tengan relación con la operación, uso, funcionamiento y
administración del edificio.
Formalmente está claro que:“La función del reglamento es la de regular de manera
sistemática y ordenada los detalles de la convivencia y el adecuado uso y disfrute de
los elementos comunes ante la imposibilidad de celebrar reuniones constantes para
decidir sobre multitud de cuestiones administrativas que surgen en la comunidad (…)
Junto con los estatutos, constituyen las principales manifestaciones de la autonomía de
la voluntad en el régimen de propiedad horizontal.” 27
En resumen, el objeto principal del reglamento de copropiedad y administración es
definir las normas de convivencia de carácter obligatorio para todos los propietarios,
copropietarios, arrendatarios, visitantes, inquilinos u ocupantes de los distintos pisos,
departamentos, habitaciones y áreas y servicios comunes de un mismo edificio
sometido al régimen de propiedad horizontal, quienes deberán cumplirlo para prevenir
conflictos y mantener un ambiente ordenado que facilite compartir espacios en un
marco de respeto y tolerancia.
27
Garcìa-Chamón Cervera, Enrique y Pérez Serra, Visitación. Guía práctica de propiedad horizontal.
Madrid, España. Sepín Editorial Jurídica. 2004. Página. 61.
27
1.7 Derechos y Obligaciones de los Propietarios
Los propietarios de los distintos pisos, departamentos y habitaciones de un edificio no
son los únicos que adquieren derechos y obligaciones. Como antes se explicó, también
se encuentran afectos los potenciales terceros que adquieran los pisos, departamentos
y habitaciones, ya sea como propietarios o arrendatarios de los mismos así como
también cualquier persona que en virtud de un título use o goce de los bienes objeto de
esta convivencia que surge del régimen de propiedad horizontal.
En ese sentido se pueden encontrar las obligaciones de los propietarios tienen sobre su
piso, departamento o local y sobre los elementos comunes, partiendo del compromiso
de cada propietario de mantener cada unidad en buen estado de conservación, de
manera que la negligencia no perjudique a la comunidad u otros propietarios, y resulta
conveniente establecer la forma de también resarcir los daños que se pueda ocasionar
a la o las personas a las que el deba responder por los daños ocasionados debido al
descuido o el mal uso del inmueble.
Y de esa forma en el reglamento siempre se
encuentran reguladas prohibiciones sobre actividades molestas, nocivas, peligrosas o
ilícitas.
Los propietarios también tienen obligación de respetar las instalaciones generales de la
comunidad
y demás elementos comunes, ya sean de uso común o privativo de
cualquiera de ellos y el uso de los mismos siempre debe ser racional y responsable. A
lo anterior cabe agregar la obligación de ellos a contribuir con los gastos comunes
dirigidos a la administración, mantenimiento, reparación y sostenimiento de los servicios
generales
28
El Código Civil establece derechos y obligaciones para los condóminos, siendo la
primera obligación, que únicamente corresponde a los propietarios originales, la de
constituir el régimen en escritura publica cumpliendo con los requisitos que la ley exige.
Por otro lado en el artículo 535 del Código Civil se encuentran las facultades del
propietario, indicando que: “Cada piso, departamento o habitación puede transmitirse o
gravarse con independencia del edificio total del que forma parte. El propietario tiene
derecho a usar, gozar y disponer de él con las limitaciones que establecen las leyes,
escritura constitutiva del régimen y reglamento de copropiedad y administración.” 28
Este artículo destinado a los propietarios, también incluye las obligaciones, ya que
como todo derecho, las facultades son semejantes a los derechos pero paralelamente
también conllevan a limitaciones que corresponden a las obligaciones, porque los
propietarios están obligados a acatar las normas que se acuerden entre ellos o que la
misma ley imponga.
El siguiente articulo del mismo Código, el 536, habla de las prohibiciones y dice: “Cada
propietario de piso, departamento o habitación debe abstenerse de destinar su
propiedad a usos contrarios a la moral y buenas costumbres, hacerla servir a otros
objetos que los convenidos en la escritura constitutiva, efectuar actos que perturben la
tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes, o realizar hechos que comprometan
la seguridad, solidez y salubridad del edificio, así como incurrir en omisiones que
produzcan los mismos resultados.” 29
28
Op. Cit. Codigo Civil.
Loc. Cit.
29
29
Es obligación de los propietarios no realizar actos contrarios a la moral, buenas
costumbres o contrarios a lo que estipula la escritura constitutiva ya que esos actos
vendrían a violentar derechos de los demás residentes del edificio. Asimismo es incurrir
en omisiones o negligencia puede ocasionar molestias en los vecinos en violación a las
normas de convivencia establecidas.
De esa manera es importante destacar las obligaciones contenidas de hacer y de no
hacer. Las de hacer, se refieren a cualquier acción que pueda realizar un propietario
para impedir que demal uso a las instalaciones del edificio y que todos trabajen por
mantener una convivencia agradable y las de no hacer en el sentido de abstenerse de
actuar fuera del marco establecido.
Sin embargo, las obligaciones obviamente no solo recaen en los propietarios. El articulo
538 del código civil guatemalteco se refiere a los inquilinos y establece las infracciones
cometidas por ellos cuando dice: “Las infracciones que se refieren a los artículos
anteriores cometidas por inquilinos u ocupantes, son causales para el desahucio y la
acción puede ejercitarla el administrador como representante de los propietarios.” 30
El Código Civil también especifica que el propietario del último piso, ya sea un
departamento o habitación situados en la planta superior, tiene prohibido elevar el nivel
de esa planta, sin que todos los propietarios expresen su consentimiento, y medie la
autorización municipal correspondiente.
De manera semejante, también al propietario
de la planta mas baja se le prohíbe cavar o hacer sótanos sin cumplir con los mismos
requisitos.
30
Loc. Cit.
30
Todos los propietarios tienen el derecho de acudir ante juez competente en caso de
incumplimiento de cualquier propietario, arrendatario u otro, que incurra en cualesquiera
de los hechos prohibidos, pidiendo se declare la exclusión del goce personal de la
unidad que tenía en uso el demandado así como solicitar el pago por los daños y
perjuicios ocasionados a los demás propietarios y ocupantes del edificio. 31
1.8 Administración del Edificio
En el régimen de propiedad horizontal es esencial que exista una instancia encargada
de la administración para la dirección y coordinación eficaz de todas las actividades
relacionadas con el inmueble en cuestión, de manera que se encargue de la
planificación, organización, contrataciones y dirección del personal y control de la
actividad del edificio para el mejor desempeño y protección a los intereses y derechos
de los propietarios y la convivencia armónica de los propietarios y/o quienes habiten o
de cualquier forma tengan el uso, goce y disfrute del edificio y especialmente de las
áreas comunes del mismo
Jorge Laje define la administración de la propiedad horizontal de la siguiente manera:
“Un inmueble edificado y dividido en fracciones de propiedad privativa crea una
comunidad de intereses y derechos entre los dueños, la cual requiere una vigilancia y
atención permanente de un lado y, por otro, una organización adecuada que permita
atenderlos ordenadamente e impida las fricciones y choques que serían inevitables si
cada interesado procediera individualmente a velar por sus derechos…” 32
31
Loc. Cit.
Laje, Eduardo Jorge. La Propiedad Horizontal en la Legislación Argentina. Argentina. Editorial AbeledoPerrot. 1957. Pagina 131.
32
31
El Código Civil, en el Artículo 547, preceptúa que: “Los edificios sometidos al
régimen de propiedad horizontal deben ser administrados por la persona que
designe la mayoría de propietarios. El administrador ejercerá su cargo con
sujeción a las disposiciones que debe contener el reglamento de copropiedad y
administración.”33 En este caso es la asamblea de propietarios quien realiza este
nombramiento.
El Código Civil Guatemalteco le impone al administrador del régimen de propiedad
horizontal la calidad de representante legal de los propietarios, en relación a todos los
asuntos judiciales y extrajudiciales comunes relacionados con el edificio, ya sea que los
mismos propietarios los promuevan o simplemente sean sujetos pasivos en una acción
en su contra.
Mas adelante en el presente trabajo se abordara con mas precisión el tema de la figura
del representante legal, la cual está concebida en el tema de la propiedad horizontal de
una forma que conlleva a una serie de cuestionamientos legales y prácticos, al
asignarle al administrador facultades de mandatario, sin que formalmente se llenen los
requisitos legales de un contrato de mandato, que en el marco legal se destaca al ser
calificado como contrato solemne que exige el contenido de elementos puntuales para
su validez.
Adicionalmente, en la práctica se plantean otras dudas sobre la facultad de
representación del administrador, sin que quede claro si esa representación la ejerce en
nombre de los condóminos individualmente, condóminos minoritarios o la asamblea de
propietarios o del conjunto organizado en el régimen de propiedad horizontal. Esto a la
vez, deja la seria interrogante, sobre la existencia y reconocimiento de personalidad
jurídica en el régimen de propiedad horizontal.
33
Op. Cit. Codigo Civil.
32
El problema práctico se complica aún más, debido a la omisión en algún registro
especifico para los administradores de una propiedad horizontal, y del supletorio de
mandato, hace que se cuestione frecuentemente la representación que busca
ejercerse.
En Guatemala el incremento substancial y progresivo en la cantidad de Edificios
sometidos a régimen de propiedad horizontal hace cada vez más urgente contar con los
instrumentos necesarios que permitan tener claridad y certeza en cuanto
a las
formalidades requeridas, especialmente para el ejercicio de la representación.
Autoridades y funcionarios judiciales, bancarios, fiscales, municipales y otros, exigen el
cumplimiento de las formalidades acostumbradas para los nombramientos y mandatos
civiles y mercantiles sin consideración al hecho que los objetivos de esos mandatos no
son equivalentes al funcionamiento de un administrador para el régimen de propiedad
horizontal.
El análisis del problema buscará aportar elementos de juicio concretos para resolver los
vacíos señalados y así contribuir a la correcta aplicación y entendimiento de la intención
del legislador al regular la figura un tanto “sui-generis” del régimen de propiedad
horizontal.
33
1.9 Modificación y Extinción del Régimen y Reglamento
El articulo 555 del Código Civil guatemalteco dice que “El régimen de propiedad
horizontal puede extinguirse por resolución expresa de los dueños de unidades
singulares del edificio, tomada con el voto de las dos terceras partes del total de
propietarios. Sin embargo, la minoría inconforme con esta determinación puede adquirir
las unidades singulares de los que hayan votado por la extinción del régimen a efecto
de mantenerlo.” 34
En este artículo la ley indica que es necesaria una mayoría calificada de los propietarios
para poder extinguir el régimen instituido, pero a la vez menciona el derecho de tanteo
que tienen los propietarios que votaron en contra de esta para poder adquirir la parte de
los inconformes y evitar la extinción de manera de poder conservar el régimen
instituido.
Cabe reiterar que la extinción no puede concretarse a menos que todas las unidades
singulares que forman parte del régimen estén libres de gravámenes y anotaciones,
pero si se produce, todos los interesados deben prestar su consentimiento expreso.
De la misma forma como fue constituida, la cancelación del régimen de propiedad
horizontal debe constar en escritura pública e inscribirse en el Registro General de la
Propiedad, quedando así las fincas filiales refundidas en una finca matriz.
34
Loc. Cit.
34
Al momento de extinguirse el régimen, y en caso extremo que afecte la habitabilidad de
los propietarios de cada unidad éstos se convierten en dueños del terreno, la
construcción o los materiales aprovechables dependiendo cada caso.
35
CAPITULO 2
DE LA GESTIÓN Y ADMINISTRACIÓN DEL EDIFICIO EN LA PROPIEDAD
HORIZONTAL
2.1 El Uso, Goce, Disfruto y Disposición de los bienes en la Propiedad Horizontal
La propiedad horizontal es propiedad privada, conforme al artículo 39 constitucional que
garantiza ese derecho y que la Corte de Constitucionalidad lo ha calificado como
derecho inherente a la persona. 35
El uso, goce y disfruto de un bien, deben quedar claramente establecidas, así como las
limitaciones que un poseedor o propietario tiene sobre ese bien determinado.
La doctrina y la legislación en la mayoría de países del mundo occidental consideran
que el derecho de propiedad pleno comprende tres facultades principales: uso
(iusutendi), disfrute (iusfruendi) y disposición (iusabutendi). 36
De ahí que en el contexto del régimen de propiedad horizontal, es importante analizar
las implicaciones en cuanto al uso, posesión, y disfrute de los bienes que forman parte
del régimen, tomando en cuenta no solo los departamentos o pisos, sino la totalidad de
sus elementos e instalaciones que se encuentren comprendidos en el mismo.
35
Gaceta No. 3, expediente No 97-86, pag. 17, sentencia 25-02-87 de la Corte de Constitucionalidad.
Rodríguez Piñeres, Eduardo. Derecho Usual (16ª edición). Bogotá. Temis. Pagina. 70.
36
36
El propietario de cada piso, departamento o habitación cuenta con una parte
proporcional o porcentaje en los elementos comunes que le son atribuidos sin
necesidad de inscribir dicha transmisión o gravamen y de los cuales podrá disponer
modificando sus elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios siempre que no
altere ni menoscaba el reglamento, la seguridad del edificio, ni perjudique los derechos
de los demás propietarios.
El articulo 353 del Código Civil guatemalteco dice “Cada piso, departamento o
habitación puede transmitirse o gravarse con independencia del edificio total de que
forma parte. El propietario tiene derecho de usar, gozar y disponer de él con las
limitaciones que establecen las leyes, escritura constitutiva del régimen y reglamento de
copropiedad y administración.” 37
2.1.1 Uso, Goce, Disfrute y Disposición de los Bienes de Propiedad Singular
con o sin limitaciones
La propiedad singular es la unidad, piso, apartamento o local del edificio que puede ser
susceptible de aprovechamiento independiente, integrado por elementos, partes e
instalaciones que sirven únicamente a su ocupante y que cuentan con una salida propia
a un elemento común de la propiedad horizontal o bien de acceso a la vía pública.
Esta unidad puede ser usada y disfrutada por sus propietarios con plena y absoluta
independencia y separación de las restantes unidades del edificio y sin más limitaciones
que las ordinariamente impuestas por ley a los bienes objeto de propiedad privada, las
específicamente impuestas por la regulación de la propiedad horizontal y las
establecidas en el reglamento de copropiedad y administración.
37
Loc. Cit.
37
Los distintos propietarios de los pisos departamentos o habitaciones, tienen la facultad
de realizar aquellas modificaciones que estimen pertinentes, a fin de lograr un más
adecuado y cómodo uso y disfrute de los mismos. El articulo 543 del Código Civil,
Decreto Ley 106 dice: “Cada propietario puede hacer toda clase de obras y
reparaciones de su piso, siempre que no dañe la estructura o partes esenciales del
edificio, perjudicando su seguridad, solidez o salubridad.” 38
39
Sin embargo al determinarse la modificación o remodelación de cualquier unidad,
cada propietario del mismo complejo tiene la facultad de oponerse a las mejoras si
considera que las obras o reparaciones pueden perjudicar al edificio o de alguna
manera puedan limitar el libre goce o uso que el resto de los propietarios puedan darle.
Por su parte, la unidad no solo puede ser aprovechada o usada para un fin
predeterminado, sino que su propietario puede disponer de la misma autorizando
distintos usos de acuerdo a sus intereses que podrían favorecer un beneficio
económico siempre y cuando no perjudique a las demás unidades o contradiga lo que
establece el régimen o la asamblea.
La unidad, piso o departamento que forman parte del régimen tienen diferentes usos
para los cuales son destinados los que usualmente se determinan con anterioridad silos
espacios que van destinados la vivienda, oficinas o que será destinado a una actividad
comercial o industrial.
38
Loc. Cit.
Loc. Cit
39
38
Esta aclaración es importante debido a que dentro del régimen, los inmuebles que
forman parte del mismo, no solo son parte de un complejo habitacional o comercial,
sino que también pueden ser destinados a oficinas y bodegas, los cuales también se
rigen bajo las normas del reglamento de copropiedad y administración explicado
anteriormente.
Las características principales que deben reunir las partes de un edificio consideradas
como privativas o de propiedad singular son: el hecho de ser susceptibles de
aprovechamiento independiente, la posibilidad de pertenecer en forma separada o en
condominio a diferentes propietarios, y el acceso a la salida a la vía publica o a
determinado espacio común que conduzca a dicha vía.
Cada propietario es dueño exclusivo de su finca filial convirtiéndose así en propietario
de una parte proporcional del área sobre los elementos comunes. Eso implica que el
propietario al enajenar o gravar esa finca filial, también compromete su parte
proporcional de las áreas comunes cuyos derechos pasan al nuevo propietario o el
enajenado.
A pesar que el propietario de cada finca filial es el único que puede gozar y disponer de
la misma, debe hacerlo sujetándose a las disposiciones legales establecidas, así como
la normativa
que se encuentran en los estatutos y reglamento de copropiedad y
administración. En ese reglamento se establecen las disposiciones y limitaciones que
todos los propietarios deben acatar respecto al uso que le den a su unidad.
Un ejemplo de esta limitación pueden ser los lineamientos que regulan la procedencia
para realizar mejoras o modificaciones a la estructura de cada unidad, o en cuanto al
uso, se acostumbra regular las limitaciones que autoricen la presencia de mascotas.
39
Jorge Antonio ClimentGallart dice que “El propietario de cada piso o local podrá
modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no
menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o
estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de
tales obras previamente a quien represente a la comunidad.” 40
En conclusión, como se ha explicado anteriormente, el propietario únicamente puede
disponer de su unidad, respetando los limites que tiene como copropietario, siempre y
cuando no ponga en peligro la seguridad de los demás propietarios. Tampoco podrá
hacerlo si altera el estado exterior de su unidad, si perjudica o causa molestia en
cualquier forma a los demás propietarios.
2.1.2 Uso, Goce, Disfrute y Disposición en los Bienes de Uso Común o en
Propiedad Pro-indivisa
Las áreas comunes, elementos comunes o bienes de uso común dentro del régimen de
propiedad horizontal son aquellos que pertenecen a la finca matriz y que no están
atribuidos a ninguna unidad habitacional determinada, y es por esto, que pasan a ser
propiedad de la comunidad.
El uso, goce y disfrute de los bienes de propiedad singular es exclusivo para cada
propietario de estos. Sin embargo, en el caso de los bienes de uso común, estos están
afectos al uso, goce y disfrute de todos los copropietarios que forman parte del régimen,
de forma que el derecho de uso de estos servicios y bienes comunes en la propiedad
horizontal, equivale a la facultad que tiene cada propietario de unidades singulares del
40
ClimentGallart, Jorge Antonio. El Derecho de Propiedad en Nuestro País. Noticias jurídicas, Vol.
Publicación No. 30. México. 2001. Pagina 24
3,
40
edificio de servirse de ellos para lograr la mejor utilización de sus respectivas unidades
independientes.
La facultad de disfrutar los bienes comunes implica la posibilidad de aprovecharse de
los beneficios que son producto de una cosa y de lo que en ella se encuentre.
El articulo 533 del Código Civil establece que: “Cada titular es dueño exclusivo de su
piso y copropietario de los elementos y partes comunes del edificio total. Son elementos
comunes además del terreno, las cosas necesarias para la seguridad, conservación y
servicios generales para el uso y goce de todo el inmueble y de cada planta”. 41
Anteriormente se mencionaron algunas de las áreas comunes del edificio, de las cuales
todos los copropietarios pueden usar, gozar y disponer con las limitaciones establecidas
tanto en el reglamento como en la ley, sin embargo cabe agregar un listado mas amplio
de los elementos considerados como áreas comunes de un edificio que en su caso
incluirían: el terreno, los sótanos, las puertas de entrada, la fachada, los vestíbulos, los
corredores,
las
escaleras,
patios,
jardines,
plazas,
instalaciones
deportivas,
instalaciones de recreo, de recepción o reunión social y las calles interiores, así como
los espacios de estacionamiento de vehículos cuando sean de uso general; también los
locales de la administración, la portería de vigilancia y los espacios destinados a
instalaciones y servicios generales.
Las obras, instalaciones, aparatos y objetos para uso y disfrute común: Fosas, pozos,
cisternas, elevadores, montacargas, extintores, bombas y motores, canales, conductos
de distribución de agua, drenaje, electricidad y gas, y los locales de recepción o
reunión, excepto aquellas destinadas a un propietario, los cimientos, estructuras, muros
41
Op. Cit. Codigo Civil.
41
de carga y techos de uso general; en fin, cualesquiera otras partes del inmueble que así
lo establezca la escritura constitutiva del régimen de propiedad horizontal.
Como se dijo antes, debido a que cada propietario tiene una parte proporcional al piso o
departamento de su propiedad sobre las áreas comunes, es derecho fundamental de
todo propietario de una o varias fincas filiales del condominio el uso y disfrute de estas
áreas comunes.
Este derecho está limitado por el hecho que estas áreas son compartidas entre todos
los propietarios, lo que impone mayores limitaciones al uso de la propiedad pro-indivisa
por contraposición a la propiedad singular, ya que en la primera no solo aplican las
limitaciones que establece el reglamento y la ley, sino que el uso se conlleva mas
restricciones por el hecho de ser compartidas entre todos los propietarios lo que exigirá
un uso diligente, conforme las características, destino y finalidad del elemento que se
trate.
Adicionalmente es preferible que los propietarios se abstengan de realizar cualquier
alteración a los elementos comunes, y si alguno considera que es necesaria alguna
obra o reparación debe comunicarlo a la mayor brevedad posible al administrador o a la
junta directiva. Las innovaciones o la realización de obras que se considere que
implican mejoras en la condición del inmueble son obligaciones que deben asumir todos
los copropietarios para el mejor uso y disfrute del mismo.
42
2.2 La Asamblea de Propietarios
También llamada en la práctica como asamblea general de propietarios o junta de
propietarios, la asamblea de propietarios es el órgano principal y soberano de la
administración en la propiedad horizontal. Su existencia proviene de la necesidad de
organizar las relaciones derivadas de la copropiedad sobre los elementos comunes, con
el fin de lograr una convivencia bien organizada y pacifica. En general la finalidad de
esta asamblea es resolver y tratar cuestiones básicas y ordinarias así como resolver los
conflictos a favor del beneficio común.
Eduardo Pérez pascual la define como “la figura donde las individualidades se funden y
transforman en una voluntad colectiva cuyo poder le viene de la transformación de los
poderes de los propietarios.” 42
2.2.1 Conformación y Requisitos
En la actualidad se acostumbra a que la asamblea esté conformada por la totalidad de
los propietarios de los distintos pisos, departamentos y habitaciones de un edificio
sometido al régimen de propiedad horizontal, quienes pueden hacerse representar por
otra persona llenando los requisitos establecidos por la ley o por el reglamento de
copropiedad y administración y la forma mas común para delegar esa representación es
mediante mandato o carta poder, que contenga un acta de legalización de firma.
Lógicamente serán quienes acreditan su calidad de propietarios o de representantes
legítimos los que podrán intervenir en las reuniones de esta asamblea de propietarios.
42
Pérez Pascual, Eduardo. El Derecho de propiedad horizontal: un ensayo sobre su estructura y
naturaleza jurídica. Madrid, España. Marcial Pons. 1974. Página. 129.
43
El quórum que debe integrarse para que se pueda realizar la asamblea debe
determinarse en el reglamento de copropiedad y administración, fijando así los casos
que requieran una mayoría calificada.
2.2.2 Convocatoria y Celebración de la Asamblea
Es función del administrador convocar a las asambleas, conforme a lo establecido en el
reglamento e copropiedad y administración.
Las fechas en que regularmente deben celebrarse las asambleas ordinarias pueden
establecerse en el reglamento de copropiedad y administración, así como los requisitos
y formalismos de la convocatoria.
La convocatoria para las asambleas debe hacerse por escrito a cada uno de los
propietarios de unidades independientes del edificio. Generalmente se mantiene la
costumbre de hacerlas llegar mediante correo certificado, y con acuse de recibo, a las
direcciones de los propietarios que se encuentren registradas en la administración del
edificio, y debe hacerse la entrega con veinte días de anticipación a la celebración de
la asamblea.
La convocatoria a una asamblea extraordinariapuede ser convocada por el
administrador del edificio o por los miembros de la junta directiva, dependiendo de las
directrices que ordene el reglamento de copropiedad y administración.
44
En caso de decisiones con carácter urgente que corresponda adoptar al administrador,
y la ley exija el voto de una mayoría especial de propietarios, deberá convocarse a una
asamblea extraordinaria. El mismo procedimiento corresponde para el caso en que se
designe un nuevo administrador.
El articulo 48 de la Ley de Propiedad Horizontalmente Dividida, que se aplica
supletoriamente por lo anteriormente explicado sobre lo que establece el Código Civil
respecto de esta ley,establece que para convocar la asamblea general de propietarios
se hará una publicación en el Diario Oficial y en otro de los de mayor circulación, con
quince días de anticipación a la fecha de celebrarse.
De forma similar lo regula el Código de Comercio, Decreto 2-70 del Congreso de la
República de Guatemala, al referirse a las asambleas de sociedades anónimas en su
articulo 138 que dice:
“La asamblea general deberá convocarse mediante avisos publicados por lo menos
dos veces en el Diario Oficial y en otro de los de mayor circulación en el país, con no
menos de quince días de anticipación a la fecha de su celebración.
Los avisos deberán contener:
1º. El nombre de la sociedad en caracteres tipográficos notorios.
2º. El lugar, fecha y hora de la reunión.
3º. La indicación de si se trata de asamblea ordinaria, extraordinaria o especial.
Los requisitos que se necesiten para poder participar en ella
45
Si se tratare de una asamblea extraordinaria o especial, los avisos de convocatoria
deberán señalar los asuntos a tratar…” 43
Las dos formas de convocar arriba mencionadas son utilizadas dependiendo de lo que
acuerden los propietarios al momento de constituir el régimen y crear el reglamento,
pues como anteriormente se dijo en el presente trabajo, aunque la Ley de propiedad
horizontalmente Dividida, Decreto 1318 del Congreso de la República de Guatemala ya
fue derogada, sigue siendo utilizada como referente para la creación del reglamento de
copropiedad y su administración.
Ahora bien, la explicación sobre la cita relativa al Código de Comercio tiene sustento en
el sentido de que, a pesar de referirse éste a las sociedades mercantiles, a varios de los
edificios que fueron analizados para la realización del presente trabajo, les resulta de
utilidad tomarlo como referente y lo aplican supletoriamente para la elaboración del
reglamento de copropiedad y administración, debido a la falta de regulación de las
mismas en el propio Código Civil.
2.2.3 Tipos de Asambleas
A. Ordinaria, Totalitaria, Extraordinaria
La asamblea ordinaria debe ser convocada regularmente, y por lo menos una vez cada
año, coincidiendo con el cierre de cada ejercicio. En ella se tratan aspectos como la
fiscalización y aprobación de la gestión del administrador, el informe de actividades y el
informe contable que éste mismo administrador ha de rendir; que forma parte del
presupuesto ejecutadoque incluye los gastos relativos al mantenimiento y conservación
de los elementos partes del régimen de propiedad horizontal.
43
Congreso de la Republica de Guatemala, Decreto 2-70, Código de Comercio.
46
Además debe calificar la labor del o los administradores, revisar y aprobar las cuentas,
del año vencido y aprobar gastos extraordinarios así como la propuesta para el nuevo
presupuesto programado para el siguiente período anual.
El artículo 547 del Código Civil guatemalteco 44 establece que los edificios sometidos al
régimen de propiedad horizontal deben ser administrados por la persona que designe la
mayoría de propietarios. Esto quiere decir que se necesita la mitad mas uno para la
aprobación de este nombramiento.
Por su parte, la asamblea totalitaria se puede reunir en cualquier tiempo en que se
encuentren reunidos la totalidad de titulares del edificio o sus legítimos representantes,
aunque no haya mediado convocatoria.
La asamblea extraordinaria, como su propio nombre lo indica, puede reunirse en
cualquier momento, para tratar temas extraordinarios, imprevistos o urgentes. En esa
sesión se puede plantean y discuten los puntos imprevistos y generalmente urgentes
que tengan como finalidad el buen funcionamiento del régimen de propiedad horizontal.
Eso no obsta para que en la asamblea extraordinaria también sea posible tratar temas
que son competencia de la asamblea ordinaria, aunque cabe reiterar que normalmente
se tratan temas excepcionales como reformas en la escritura constitutiva del régimen
de propiedad horizontal, o modificaciones al reglamento de copropiedad y
administración.
44
Op. Cit. Código Civil.
47
2.2.4 Agenda, Facultades y Resoluciones de las Asambleas
La ley se limita a establecer que corresponde a la asamblea conocer todos aquellos
asuntos de interés común, así como también los que se encuentren comprendidos
dentro de las facultades del administrador o administradores del edificio, y los asuntos
que estimen necesarios conocer y tratar directamente, tomando estas decisiones por
mayoría pero es el reglamento de copropiedad y administración el encargado de normar
y regular las funciones de la asamblea.
La asamblea de propietarios, como órgano superior, tiene a su cargo funciones como
las siguientes:
Elaborar los estatutos o reglamento general, los que deben ser aprobados por
unanimidad, así como el reglamento de orden interno necesario para el buen
funcionamiento del edificio;
•
modificar ese reglamento y emitir otros manuales o disposiciones relacionadas;
•
decidir la forma en que se determinarán las sanciones por incumplimiento de las
obligaciones legales o convencionales que regule el reglamento de copropiedad
y administración;
•
establecer el presupuesto anual de gastos ordinarios y atribuirlos a los
propietarios;
•
nombrar al órgano administrador y otros empleados para determinados períodos
y fijarles remuneración;
•
decidir acerca de la extinción del régimen de propiedad horizontal y;
•
las demás funciones que se encuentren fijadas en la ley, en la constitución del
régimen de propiedad horizontal o en el reglamento de copropiedad y
administración.
48
En algunos casos, como lo establece el artículo 540 de Código Civil, las resoluciones
deberán tomarse por acuerdo unánime para lo cual se requerirá la presencia de todos
los propietarios y si no se lograra la totalidad requerida será la decisión unánime de los
condóminos presentes la que decida.
En otros casos ante la incomparecencia del quórum requerido, las resoluciones pueden
ser tomadas por mayoría proporcional, que como ya se ha establecido, debe ser fijada
en el reglamento respectivo.
2.2.5 Votación en las Asambleas
La validez de la votación para la aprobación de los puntos propuestos en las asambleas
varía según el tipo de asamblea que se haya convocado dependiendo de las decisiones
que se proponga adoptar. Anteriormente se citaron los artículos que determinan el
quórum y la cantidad de votos necesarios para adoptar estas decisiones determinadas
por ley, entre los cuales están:
Para la elección del administrador del edificio, que compete definir a la asamblea
ordinaria, se requiere la mayoría simple de los propietarios, es decir la mitad mas uno.
Articulo 547 del Código Civil.
Sin embargo para la extinción del régimen de propiedad horizontal, el artículo 555 del
Código Civil 45 ordena que esta decisión se adopte con la votación de las dos terceras
partes del total de propietarios, es decir una mayoría calificada.
45
Loc. Cit.
49
Es importante mencionar el artículo 559 del Código Civil 46, ya que éste indica que
corresponde al reglamento establecer las formalidades de la votación y las mayorías
requeridas para los casos de aprobación de los actos y negocios que requieran el voto
de los propietarios.
2.3 La Administración del Edificio
En el primer capitulo de la presente investigación se abordó el tema de la
administración del edificio, explicando la importancia de regular adecuadamente las
competencias de una administración y además se citaron algunos conceptos de uso
común en la administración en el régimen de propiedad horizontal. Sin embargo,
existen varias formas de estructurar la administración del régimen analizado, las cuales
se explican a continuación.
2.3.1 Formas de Administración
A. Administración Propia o por cuenta ajena
La administración por cuenta propia se define así cuando en la asamblea se nombra a
un empleado o uno de los propietarios de unidades independientes del edificio como
administrador. Este administrador es parte interesada ya que se trata de un mismo
propietario del edificio es quien cumple las funciones de la administración.
Según criterios de abogados y notarios conocedores del tema, esta forma de
administración no es muy común en edificios grandes, y no es lo mas recomendable, ya
que en el caso que se nombre a un propietario como administrador, en general para
46
Loc. Cit.
50
ese propietario la administración es secundaria a otras actividades personales que
serán prioritarias para esta persona, ya sea un empleo, profesión u ocupación, a la que
le dará preferencia y mayor atención, con el resultado de descuidar su función en la
administración del edificio.
En el caso que sea un empleado, éste esta supeditado a la voluntad de cada propietario
y no a la asamblea, lo cual causa problemas al momento de recibir órdenes, ya que por
no querer ser despedido, el administrador atiende órdenes de todos los copropietarios,
pudiendo este recibir ordenes contradictorias y sin saber a quien de los propietarios
debe obedecer.
La administración por cuenta ajena, tiene mejores posibilidades ya que su oficio es
precisamente el de administrar y se establece cuando los propietarios del edificio
contratan a una empresa ajena que se dedica a la administración de edificios de
apartamentos, de oficinas y de locales comerciales.
En la investigación de campo realizada para efectos del presente trabajo, se llego a la
conclusión que estas empresas facilitan la organización y administración, ya que
cuentan con experiencia en los servicios que ofrecen incluyendo temas de seguridad y
el control exacto de las fianzas, orientación en la organización y funcionamiento del
régimen, propuestas de cuotas reales de mantenimiento, supervisión continua,
mantenimiento preventivo y correctivo de las instalaciones y áreas comunes, análisis de
seguridad, contratación de servicios, liberación de cargas laborales, cobranza efectiva
tanto de arrendamientos como de las cuotas de mantenimiento, pago de servicios, pago
a proveedores, entrega mensual de estados de cuenta y portafolio amplio de
proveedores en las distintas áreas de mantenimiento.
51
En Guatemala se dan estos dos tipos de administración. Generalmente los propietarios
de los edificios con mayores recursos contratan estas empresas de administración a
efecto de ahorrar tiempo y garantizarse mayor facilidad y orden. En otros casos los
mismos propietarios se reúnen en las asambleas antes expuestas, para acordar las
formas en que se conducirá la administración que ellos mismos manejan.
B. Administración de Bienes de Uso Común y de Propiedad Singular
La administración de bienes de uso común es en general la mas importante para los
copropietarios de un edificio, puesto que el mantenimiento de estas áreas es el que
mas necesita una organización, por la dificultad que plantea a los copropietarios
ponerse de acuerdo sobre la forma de administrar esas áreas.
Es importante y necesario para la convivencia de los copropietarios, una buena
administración y el mantenimiento adecuado en los bienes de uso común, como el
sótano, las puertas de entrada, la fachada, los vestíbulos, los corredores, las escaleras,
patios, jardines, plazas, instalaciones deportivas, instalaciones de recreo, de recepción
o reunión social y las calles interiores, así como los espacios de estacionamiento de
vehículos cuando sean de uso general, las áreas comunes los locales de la
administración, la portería de vigilancia y los destinados a instalaciones y servicios
generales, las obras, instalaciones, aparatos y objetos para uso y disfrute común:
Fosas, pozos, cisternas, elevadores, montacargas, extintores, bombas y motores,
canales, conductos de distribución de agua, drenaje, electricidad y gas, y los locales de
recepción o reunión, los cimientos, estructuras, muros de carga y techos de uso
general.
52
Mientras la administración de los bienes de propiedad singular corre por cuenta de cada
propietario o dueño exclusivo de su piso o departamento, y es el mismo propietario
quien debe atender las necesidades de su mantenimiento o reparaciones, siempre y
cuando cumpla con los estatutos del reglamento de copropiedad y administración y no
afecte de alguna manera negativa a quienes se encuentren en el edificio.
A semejanza de los arrendamientos, el titular o dueño exclusivo de su piso o
departamento debe abstenerse de destinar su piso, departamento o habitación a usos
contrarios a la moral y a las buenas costumbres, o destinarlas a otro objeto distinto de
lo convenido. Tampoco puede disponer de su propiedad en el sentido de efectuar actos
que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes, o que
comprometan la seguridad mediante cualquier acción u omisión.
2.3.2
Gestión, Facultades, Derechos y Obligaciones de la Administración
A. Forma y Requisitos de Nombramiento
El Código Civil, Decreto ley 106 regula en sus artículos 347, 548 y 549 lo que se refiere
a la representación de la propiedad horizontal, y establece que los edificios sometidos a
ese régimen deben ser administrados por la persona que designe la mayoría de
propietarios.
Como se estableció anteriormente la asamblea de propietarios es la encargada de
nombrar al órgano administrador por el plazo y condiciones que esta estime.
Este administrador puede ser persona ajena, natural o jurídica, o uno de los mismos
propietarios, quien puede ejercer el cargo ad-honorem o a cambio de una retribución.
53
También se pudo observar que una opción muy común para los edificios de mayores
dimensiones es la contratación de una administración por cuenta ajena que les
garantiza el mejor funcionamiento y organización del edificio.
B. Representación Legal
Según se deriva de la legislación nacional, el administrador es representante legal de
los arrendatarios, ocupantes y terceros ante un juzgado o cualquier otra institución.
El articulo 548 del Código Civil, Decreto ley 106, establece las facultades del
administrador y dice así: “El administrador es el representante legal de los propietarios
en todos los asuntos judiciales o extrajudiciales comunes relacionados con el edificio,
sea que se promuevan a nombre o en contra de ellos.” 47
Al darle la ley al administrador la facultad de asuntos judiciales y extrajudiciales le
permite acudir ante terceros, en representación de los copropietarios siempre y cuando
los asuntos para los que represente a ellos, sean sobre cuestiones comunes y
relacionadas al edificio y también ya sea en asuntos que le favorezcan o sean
ejecutados por el mismo o por alguna otra persona en contra de quien este
representado.
47
Loc. Cit.
54
En la práctica, se plantea la duda sobre las facultades de representación del
administrador sin que quede claro si las ejerce en nombre de los condóminos
individualmente o del conjunto organizado en el Régimen de Propiedad Horizontal.
Por ello es importante hacer un análisis de la normativa y de la práctica, que conduce a
algunas conclusiones. Se puede afirmar que el administrador represente a todos los
propietarios y no a cada uno en particular; que así mismo, representa a la asamblea de
propietarios, sin embargo, debido a que esta colectividad carece de personalidad
jurídica, la facultad para ejercer derechos
y contraer obligaciones esa facultad es
otorgada por la ley al administrador.
Rafael Palmiero afirma que la asamblea de propietarios no tiene personalidad jurídica
de la siguiente mantera: “El consorcio de propietarios conforme a esta teoría sólo tiene
una personalidad limitada, es decir, no tiene personalidad jurídica ya que dicha
personalidad debe adecuarse a los fines para los cuales está constituida, con
capacidad para actuar ante sus integrantes y terceros.” 48
Es entonces el administrador quien debe ejercitar todas las acciones que competa a los
propietarios como copropietarios de los elementos comunes en diligencia o acciones
contra terceros e incluso las que se requieran contra los mismos propietarios.
En la práctica, el problema mas común se produce al momento en que un tercero le
pide a este representante legal que acredite su representación ya que mientras la ley le
asigna la calidad de representante legal y mandatario, carece de las credenciales que lo
acrediten puesto que la asamblea de propietarios al carecer de personalidad jurídica
tampoco puede designar un mandatario.
48
Andrés Rafael Palmiero. Op. Cit. Pagina. 195
55
C. Facultades y limitaciones
El administrador tiene facultades respecto a todos los asuntos relativos a las partes
comunes del edificio y además de las que le otorga el Reglamento de copropiedad y
administración, y las conferidas por la ley pero en todo caso siempre está en una
posición de subordinación con respecto a los propietarios en su gestión interna y
externa
El articulo 549 del Código Civil, Decreto ley 106 establece que “el administrador tendrá
las facultades generales que la ley otorga a todo mandatario, y las que requieran la
cláusula especial que se le confieran por el reglamento de copropiedad y
administración, o en disposición tomada por los propietarios con el voto favorable de la
mayoría.” 49
Esa normativa conlleva a una serie de incógnitas legales y prácticas, al asignarle al
administrador, facultades de mandatario sin que por otro lado exista un contrato de
mandato, que llene los requisitos establecidos en el marco legal con la serie de
formalidades que tendrían que llenarse para calificar como un contrato solemne y tener
plena validez, pues la Ley del Organismo Judicial en su articulo 189 establece que “El
mandato debe conferirse en escritura pública para los asuntos que se ventilen en la
forma escrita, y su testimonio deberá registrarse en el Archivo General de Protocolos de
la Presidencia del Organismo Judicial y en los requisitos que proceda conforme a la
Ley.” 50
49
Loc. Cit.
Congreso de la Republica de Guatemala, Decreto 2-89, Ley del Organismo Judicial.
50
56
El problema práctico se complica aún más, al no existir el registro de un acta de
nombramiento específica ni el otorgamiento de mandato, la representación da razones
para que sea frecuentemente cuestionado ese ejercicio de una representación legal o
nombramiento que equivale a mandato que no cumple con los requisitos establecidos.
Cabe aquí referirse nuevamente al Decreto 1318 que en su artículo 45 autoriza al
administrador para otorgar mandatos especiales, destinados a concretar determinados
negocios, bajo la condición de que hubiera sido autorizado por la asamblea general de
propietarios.
Es responsabilidad del administrador dirigir los asuntos financieros, incluyendo la
contabilidad, realizar el cobro de cuotas o contribuciones a los propietarios, elaborar el
presupuesto anual de ingresos y egresos, dirigir y controlar que los trabajos de los
empleados sea correcto, convocar a los propietarios a que participen en las asambleas,
y también es su obligación informar a la asamblea de propietarios sobre cualquier
infracción cometida por algún propietario o arrendatario, e informarle sobre cualquier
anomalía que sucediera en el edificio.
Como se ha dicho, el trabajo del administrador del edificio se limita a las facultades que
le otorgue la ley, la escritura constitutiva del régimen de propiedad horizontal, el
reglamento de copropiedad y administración y la asamblea, y no podrá realizar actos
que contraríen lo establecido por estos.
57
D. Rendición de Cuentas, Aprobación o Improbación de Gestión
La obligación de rendir cuentas es inherente a toda gestión de negocios ajenos y es por
esto que el administrador de propiedad horizontal, en su calidad de representante y
“mandatario”, debe cumplir con las obligaciones que las reglas del mandato le imponen.
Al aceptar el cargo asume la obligación de cumplir con las obligaciones implícitas al
cargo, y responsabilizarse por los daños y perjuicios derivados de su inejecución total o
parcial o deficiente.
La rendición de cuentas es un procedimiento dirigido a mantener informado de las
distintas actividades a cada propietario mediante una descripción detallada y
documentada de todos los hechos y actos que han constituido el objeto de la gestión.
Es universalmente admitido que la rendición de cuentas no solo debe ser documentada
sino también clara y detallada; debe ir acompañada de los comprobantes con las
explicaciones y referencias que sean necesarias para dar a conocer los procedimientos
y resultados de la gestión rendida.
Ahora bien el acto de aprobación o improbación de la gestión es ajeno al administrador,
pues le corresponde a la asamblea de propietarios, titular de dicha facultad el verificar
los informes del administrador. Es entonces esa asamblea la que debe pronunciarse
sobre la aprobación o no de las cuentas rendidas por el administrador. Debe
entenderse la diferencia en razón que el administrador cumple rindiendo cuentas, pero
la aprobación o no de esas cuentas es ajena a él.
El articulo 551 del Código Civil, Decreto 106 establece que “La asamblea de
propietarios debe conocer anualmente el informe del administrador y de la cuenta que
58
éste debe rendir aprobará el presupuesto de gastos para el año siguiente y determinará
la forma en que deben allegarse los fondos necesarios para cubrirlo…”
La Ley de Propiedad Horizontalmente Dividida establece en su articulo 44 que “El
administrador debe anotar detalladamente en un libro que previamente se ha de
habilitar por Juez de Primera Instancia del ramo Civil, las partidas de ingresos y gastos
que afecten al edificio y a su administración, fijándolas por orden de fechas,
especificando los gastos de conservación y reparación de los elementos comunes y
cualquier otro gasto de esta naturaleza que haya efectuado. Tanto el libro expresado
como los comprobantes acreditativos de las partidas anotadas deben estar disponibles
para exámenes por todos los propietarios en día y hora hábiles.” 51
Es claro que la práctica se sustenta en varias normas de aquella legislación ya que
efectivamente la administración lleva control de los fondos, de los ingresos y egresos, la
liquidación mensual, de la adquisición y venta de bienes y servicios, y de toda
operación o transacción con carácter financiero todo lo cual debe quedar documentada
y debe llevarse un registro completo de este control.
Una vez se produce la rendición de cuentas, el administrador cumple su obligación
hacia los propietarios y al ser aprobados los informes contables el proceso concluye
con la aprobación de la gestión, documento que respalda al administrador para el caso
de cualquier reclamo o acción de reintegro de gastos o dinero que podría desvirtuar con
la aprobación de los propietarios del edificio.
La no probación de las cuentas no quiere decir necesariamente que contengan
irregularidades ya que puede ocurrir que la asamblea no apruebe las cuentas por razón
51
Op. Cit. Ley de la propiedad horizontalmente Dividida. DEROGADA
59
de dudas o desacuerdos sin que ello implique un incumplimiento o
sanción que
concluya con la remoción del administrador.
La obligación del administrador es rendir las cuentas en el tiempo oportuno, en la forma
acordada, documentada, circunstanciada, clara y detallada y acreditar que esta se
rindió. Una forma común en la práctica es la transcripción en el libro de actas de los
estados de cuenta finales presentados a la asamblea para tener por cumplida su
obligación.
E. Revocación del Nombramiento
El cargo de administrador se puede revocar por decisión de la asamblea de
copropietarios, cuyo procedimiento debe regularse en el reglamento de copropiedad y
administración. En el caso que el Reglamento no contemple o prevea las causales de
remoción, la misma podrá solicitarse si existiera causa justificada de remoción por
haber contravenido o excedido sus funciones y poderes y/o por mal desempeño, falta
de rendición de cuentas, negligencia en el cumplimiento de obligaciones.
De la misma forma que la asamblea general de propietarios es quien nombra al órgano
administrador, también es la encargada de removerlo.
La revocación del nombramiento puede ser determinada en la Asamblea Ordinaria de
propietarios que se reúne una vez al año o en una Asamblea Extraordinaria que se
convoque para tal efecto.
60
La mayoría necesaria para poder remover al Administrador debe estar establecida en el
Reglamento de Copropiedad y administración; sin embargo, si se diera el caso de que
no conste, el procedimiento común suele requerir del voto de la mayoría absoluta, es
decir la mitad mas uno del total de los propietarios.
Las causales mas comunes para la remoción del administrador es el incumplimiento a
las normas establecidas en el reglamento de copropiedad y administración o las
disposiciones legales, como la no contratación de seguros obligatorios, como el que
establece el articulo 552 del Código Civil Guatemalteco, la omisión de rubricar libros o
informes, la rendición de cuentas, como lo establece el articulo 551 del mismo cuerpo
legal, la omisión del pago de aportes provisionales y no cumplir con las decisiones de la
asamblea.
61
CAPITULO 3
LA REPRESENTACIÓN EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN
GUATEMALA Y EN OTRAS LEGISLACIONES;
FORMAS Y MODALIDADES PRÁCTICAS.
3.1 Origen de la Representación Legal de la Propiedad Horizontal. Por la creación
de Personalidad Jurídica o por mandato Legal expreso o tácito.
La insuficiente regulación respecto a la representación legal en el régimen de propiedad
horizontal en Guatemala ha dado lugar a una serie de problemas que pueden atribuirse
principalmente a las lagunas que existen en la ley, y también a la ineficacia de la
burocracia en las instituciones públicas, destinadas a formalizar la inscripción del
representante legal de manera que pueda acreditarse y hacer valer la calidad con que
actúa al momento de hacer cualquier diligencia, ya sea en el ámbito judicial o
extrajudicial.
Previamente se explicó la representación legal de la propiedad horizontal tal como está
regulada, señalando sus facultades, limitaciones y responsabilidades, pero aún no se
ha elaborado respecto al origen de esa representación, de dónde proviene o el
momento en que nace por lo que a continuación se abordaran esos aspectos.
Al analizar las formalidades que rigen la representación legal, surge la gran duda si esta
representación deviene de la creación de una persona jurídica o por mandato legal,
expreso o tácito en la legislación guatemalteca se establece que el administrador del
edificio tendrá las facultades generales que la ley otorga a todo mandatario, y que las
que requieran cláusula especial se le confieran en el reglamento de copropiedad y
62
administración, o en disposición tomada por los propietarios con el voto favorable de la
mayoría.
Lo anterior puede llevar a la conclusión que la representación se origina por mandato
legal; sin embargo, el Código Civil atribuye facultades de mandatario al representante
legal de los edificios, sin considerar la forma en que puede, y debe formalizarse el
nombramiento de un mandatario.
3.2 Análisis comparado de la figura de la representación legal en el Régimen de
Propiedad Horizontal y la normativa de otras legislaciones.
Se pensaría que dotar de personalidad jurídica a la organización del régimen de
propiedad horizontal es una forma de solucionar la problemática que se presenta en la
legislación guatemalteca, incluso algunas legislaciones extranjeras optan por hacerlo de
esta forma como se podrá observar a continuación; ellos estiman que en el régimen al
constituirse daorigen a la creación de una persona jurídica, se facilita ejercer la
representación ya que corresponde a esa persona jurídica otorgar el nombramiento y
llenar los requisitos exigidos por ley eliminando las dudas que se enfrentan al no
hacerlo.
Sin embargo, mas adelante se podrá observar como en otras legislaciones se aplica el
criterio de la creación de un registro público específico, destinado a la inscripción de los
nombramientos de los representantes en el régimen de propiedad horizontal, con lo
cual se sustentaría esa representación ante terceros y dando la seguridad requerida por
el propio mandatario, para los representados y para terceros que deban relacionarse
legalmente con éste.
63
En el primer capitulo de la presente investigación se
citaron también, varios
conceptosque definen la persona jurídica y se analizaron distintas posibilidades
respecto al régimen de propiedad horizontal y si éste debe constituirse como una
persona jurídica, llegándose a la conclusión que conforme a legislación vigente, el
Código Civil Guatemalteco, que determina en su articulo 15 quiénes son personas
jurídicas, queda claro que este no incluye al régimen de propiedad horizontal sino
claramente se le distingue como un régimen especial.
Todo lo anterior da lugar a diversas interpretaciones sobre los requisitos que debe
contener el nombramiento del representante legal en el régimen de propiedad
horizontal. Esa falta de concreción en la legislación guatemalteca, exige para la
presente investigación, analizar las distintas formas de la figura en cuestión abordando
las distintas opciones que han sido introducidas en otras legislaciones.
3.2.1 Panamá
Por ejemplo Panamá, desde el 5 de agosto de año 2002, se rige por la Ley número 39,
que
regula
el
régimen
de
propiedad
horizontal
o
propiedad
de
unidades
departamentales.
Su ley establece al igual que en Guatemala, que el régimen de propiedad horizontal se
debe constituir mediante el otorgamiento de una escritura publica, la que debe
protocolizarse e inscribirse en el Registro Público.
La diferencia radica en que en
Panamá se requiere de una resolución que debe dictar el Ministerio de Vivienda
aprobando la propuesta de la organización, previo a formalizarse la constitución del
régimen.
64
Sin embargo lo que se quiere analizar para efectos del tema abordado, son los
elementos y formalidades que debe contener la representación legal en el régimen de
propiedad horizontal.
El articulo 42 de la Ley número 39 que modifica y adiciona la Ley 13 de 1993, la cual
regula en Panamá el Régimen de Propiedad Horizontal o propiedad de unidades
departamentales y dicta otras disposiciones, en su articulo 42 dispone que “Para los
efectos de los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal y su
administración, se confiere personalidad jurídica a la asamblea de propietarios de cada
edificio sujeto a este régimen. La personalidad jurídica de la asamblea de propietarios,
que representa a todos los propietarios del respectivo edificio, quedará constituida al
inscribirse el reglamento de copropiedad en el Registro Público y actuará bajo el
nombre de Asamblea de Propietarios de la propiedad horizontal seguida del nombre.”52
Como puede leerse, en este articulo se reconoce la personería jurídica al conjunto de
propietarios reunidos en Asamblea y también dispone que la Asamblea de Propietarios
representa a todos los condóminos o copropietarios. Asimismo se establece que dicha
personalidad jurídica queda constituida al momento de inscribirse el reglamento de
copropiedad en el Registro Público.
La legislación guatemalteca es distinta ya que el Código Civil de Guatemala, al regular
la figura relativa a esta representación, no establece cuales son las facultades del
administrador, y no se menciona sobre si la Asamblea de Propietarios tiene
personalidad
jurídica,
ni
como
debe
inscribirse,
dando
lugar
a
diversas
interpretaciones.
52
Asamblea Legislativa de la Republica de Panamá. Ley que modifica y adiciona a la ley 13 de 1993, que
regula el régimen de propiedad horizontal o propiedad de unidades departamentales y dicta otras
disposiciones. Ley No. 39. Fecha de emisión: 11 de agosto de 2003. Fecha de Publicación: 4 de
septiembre de 2003.
65
Tampoco se propone la práctica regulación que ofrece la legislación de Panamá, ya que
en el caso de Guatemala, no nace a la vida jurídica un nuevo ente al constituirse un
régimen de propiedad horizontal que reúna a todos los condóminos en una misma
persona jurídica.
Dispone la ley panameña, que el representante legal de la asamblea de propietarios
será el mismo que la presida, y que la representará en toda clase de procesos y actos
relativos al inmueble o a su administración. Asimismo, que la persona que designe la
asamblea de propietarios debe inscribirse en el Registro Publico sin necesidad de que
intervenga el Ministerio de la Vivienda, con el fin de agilizar el proceso y proteger a
terceros evitando el vacío que se produciría en caso de un cambio o sustitución
imprevista del representante y que la asamblea no sea afectada por el vacío de
quedarse sin representante legal.
El articulo 54 de la ley panameña anteriormente citada establece que: “Los
nombramientos de presidente, vicepresidente, tesorero, secretario, y vocal se
protocolizarán e inscribirán en el Registro Público, y además debe( n) aparecer el
nombre de la persona designada y sus generales, en un directorio el cual deberá
colocarse en un lugar visible del edificio.” 53
Este artículo regula la publicidad de los cargos y provee de respaldo jurídico al fijar el
procedimiento para la inscripción y la certificación correspondiente extendida por el
registro con lo cual se formaliza el documento legal para acreditar la representación.
53
IBID. Ley que modifica y adiciona a la ley 13 de 1993, que regula el régimen de propiedad horizontal o
propiedad de unidades departamentales y dicta otras disposiciones.
66
La referida ley también contiene disposiciones que puntualizan las facultades y
obligaciones del administrador, lo que a su vez despeja dudas respecto a los limites en
el desempeño de su gestión a diferencia del Código Civil guatemalteco, que se limita a
establecer de manera general, que el administrador es el representante legal de los
propietarios en todos los asuntos judiciales o extrajudiciales comunes relacionados con
el edificio, y que tendrá las facultades generales que la ley otorga a todo mandatario.
Esa forma un tanto abstracta de abordar el tema genera confusión y favorece
diversidad de interpretaciones y las consiguientes discrepancias.
Como se ha
explicado a lo largo de la presente investigación, un mandato en cualquier caso, debe
estar inscrito en el registro de poderes del Archivo General de Protocolos.
legislación interna también genera confusión al indicar que
La
el mandato supone
otorgarse para efectos de representar a una persona, natural o jurídica, y siendo que la
propiedad horizontal ni es persona natural ni es reconocida como persona jurídica
dentro de la legislación guatemalteca, queda un vacío legal que también contribuye a la
controversia.
3.2.2 México
Por otro lado en México, la Ley de Propiedad en Condominio de inmuebles para el
Distrito Federal publicada en el Diario Oficial de la Federación el 31 de diciembre de
1998 establece en su articulo 2 que “Se entiende por: Administrador profesional: Es la
persona física o moral, que no resida en el condominio, que demuestre capacidad o
conocimientos en administración de condominios y que sea nombrado administrador.”54
54
Asamblea Legislativa del Distrito Federal. Ley de propiedad en condominio de inmuebles para el
Distrito Federal”. Reforma publicada: 03 de abril del 2012. Fecha de publicación: 27 de enero de 2011.
67
De lo anterior se puede afirmar que la legislación mexicana califica el administrador
describiéndolo como un profesional que puede ser una persona natural o una persona
jurídica con personalidad jurídica reconocida, pero establece la condición de que no sea
un condómino ni residente en el edificio objeto de la administración, a diferencia de lo
que establece la legislación guatemalteca que no excluye la opción de nombrar
administrador a uno de los copropietarios o residente.
La misma ley mexicana amplía las características del administrador profesional
indicando que debe contar con experiencia en la administración de condominios y
cumplir con varios requisitos previos previo a obtener su nombramiento definitivo, entre
ellos, se obliga a la protocolización del nombramiento y su presentación en el registro
en la Procuraduría General de la Nación; es decir, que a diferencia de lo que ordena la
ley guatemalteca, la inscripción del
nombramiento se debe llevar a cabo llenando
requisitos puntuales y ante un ente público, lo que le confiere una legitimidad registral y
reconocimiento jurídico a ese nombramiento.
En Guatemala no existe el registro de nombramientos de representantes de propiedad
horizontal o de condominio, y con ello se originan diversos problemas en el ejercicio del
cargo que se dificulta al intentar hacer valer la legitimidad de la representación que se
ejerce, ante terceros.
68
3.2.3 Argentina
Ahora bien en Argentina la ley que rige esta materia es la Ley de Propiedad Horizontal
identificada como ley 13.512, sancionada el 30 de septiembre de 1948 y promulgada el
13 de octubre del mismo año.
El articulo 9 de esa Ley establece que: “al constituirse, el consorcio de propietarios
deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de
escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento sólo
podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor
de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e
inscribirse en el Registro de la Propiedad.” 55
En este caso, la legislación argentina tiene similitud a la de Guatemala en el sentido
que ambas legislaciones estipulan que se debe acordar un Reglamento de Copropiedad
y administración. Sin embargo a diferencia de Argentina, en el caso de Guatemala no
es el reglamento el que debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, sino la escritura
constitutiva del Régimen de Propiedad Horizontal que debe incluir el Reglamento de
Copropiedad y Administración, de conformidad con el artículo 531 del Código Civil
Guatemalteco.
La misma norma argentina, al igual que la guatemalteca, disponen que el reglamento
debe incluir obligatoriamente una disposición que regule la designación de un
representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño.
55
Senado y Cámara de Diputados de Argentina. Ley de Propiedad horizontal. Ley 13.512. sancionada:
30 de septiembre de 1948. Promulgada: 13 de octubre de 1948.
69
En la legislación Argentina se establece que el consorcio es un ente ideal con plena
personalidad jurídica que puede adquirir derechos y contraer obligaciones, con fines
distintos y con carácter jurídico independiente de los miembros que la componen. Es
por esto que los juristas argentinos afirman que se trata de una persona jurídica de
carácter privado, que se concreta mediante la manifestación expresa de la asamblea de
copropietarios, la cual actúa en forma independiente y con personalidad distinta a la de
cada uno de los condóminos que la integran.
Es importante señalar que dentro del sistema regulatorio de Argentina se incluyeun
Reglamento de Copropiedad y Administración de fecha 21 de septiembre de 1967, que
constituye un modelo de reglamento estructurado por la Cámara Argentina de la
Propiedad Horizontal, el cual ha sido objeto de tres ediciones, desde que fue aprobado
fecha indicada por el Consejo Directivo de la mencionada Cámara.
Este modelo sirve de base para que los consorcios que se constituyan tomen el
Reglamento citado como parámetro para su propio reglamento, adaptándolo a las
particularidades del condominio.
Argentina también cuenta con un Registro de administradores de propiedad horizontal,
que se encuentra en vigencia desde julio de 1947. Creado por la Cámara Argentina de
Propiedad Horizontal, este Registro esta abierto a la inscripción de las personas que se
dediquen profesionalmente a la administración de propiedades sometidas al régimen de
propiedad horizontal y reúnan cumplan con los requisitos establecidos.
70
El Registro fue creado con el propósito de asegurar la idoneidad de los administradores,
profesionalizar la actividad, facilitar su acreditación y dar certeza a quienes contraten
los servicios de administradores registrados.
El sistema argentino también difiere del guatemalteco en cuanto al Registro de
Administradores, que es semejante al de México, con la única diferencia que en éste
último el registro está a cargo de la Procuraduría General de la Nación.
En el análisis del sistema registral se considera que el hecho de inscribir a los
administradores en una instancia específicamente creada para ello, no solamente
ofrece seguridad a quienes contratan los servicios del administrador, sino que
constituye un sustento legal para que el administrador pueda acreditarse respaldado
con la constancia de su nombramiento. Además el sistema incorpora una forma simple
y ordenada de control institucional de los administradores que tienen a su cargo la
representación.
Después de analizar y comparar la legislación de los tres países mencionados con la
normativa nacional, queda claro que en Guatemala, la forma de regular la propiedad
horizontal es inadecuada, al carecer de elementos requeridos para que haya la certeza
y la seguridad jurídica que requiere el desempeño de una representación legal. Existen
vacíos que se evidencian a lo largo de este trabajo, dejando lagunas que afectan el
ejercicio de la representación legal de la propiedad horizontal, situaciones que en
cambio han sido superadas en las otras legislaciones analizadas en las que se ha
previsto la necesidad de regular la con mayor amplitud y puntualidad, el régimen de
propiedad horizontal, incluyendo registros específicos para los representantes del
régimen analizado.
71
3.3 Organización de Propiedad Horizontal
En Guatemala la organización de la propiedad horizontal se encuentra regulada de
forma muy resumida en el Código Civil, Decreto Ley 106, Código que en muchos casos
resulta obsoleto ante la falta de actualización en su contenido. Debido a ese vacío, son
frecuentes los casos en los que se utilizan formas distintas a las que establece la ley,
para suplir las lagunas que ésta contiene en el tema de la propiedad horizontal.
En el presente capitulo se realizó un resumen de la organización aplicada en
Guatemala, explicando las deficiencias que su aplicación conlleva en la práctica y
posteriormente
se
explicaran
algunas
formas
paralelas
de
varios
procedimientosacostumbrados en el país, a los que optan algunos regímenes de
propiedad horizontal para evitar los problemas que se enfrentan cuando se organizan
en estricto apego a lo que establece actualmente la ley.
3.3.1 Representación del Régimen de Propiedad Horizontal, administración de
áreas comunes y reglamento.
Como se ha mencionado en numerosas ocasiones en el presente trabajo, el Código
Civil establece que el administrador le corresponde la representación legal de los
propietarios en todos los asuntos judiciales y extrajudiciales comunes relacionados del
edificio, y además señala que tendrá las facultades que la ley otorga a todo mandatario.
72
Esta normativa genera una serie de problemas en la práctica, pues como ya se dijo,
aún cuando la ley otorga las facultades antes descritas, es insuficiente la estructura
normativa para que el representante del Régimen de Propiedad Horizontal pueda
acreditarse con toda la solvencia que respalda un documento considerado auténtico por
todas las instituciones y por terceros interesados en asegurarse de la calidad con que el
mandatario actúa.
Mientras no exista un registro específico o un lugar para efectuar inscripciones
especiales de administradores de propiedad horizontal habrá distintos criterios e
interpretaciones sobre los requerimientos del nombramiento y la validez en la
acreditación de este representante.
Otro criterio análogo que tiende a sustentarse es que el nombramiento podría
inscribirse en el Registro Mercantil, sin embargola autora de la presente investigación
no lo considera correcto, pues como se ha mencionado anteriormente, la propiedad
horizontal no es una persona jurídica ni mucho menos una sociedad mercantil y es por
esto que cabe preguntarse, ¿cómo y en cual institución podría inscribirse un
nombramiento en el cual el representante legal pueda acreditarse?
Como se indicó anteriormente, la duda parte del cuestionamiento sobre si la
representación de el Administrador la ejercería ése en nombre de los condóminos
individualmente, o del conjunto de propietarios organizados en el régimen de propiedad
horizontal. El criterio de la estudiante es que debe ser en nombre del conjunto de
propietarios, pues desde que se constituye el régimen de propiedad horizontal, las
áreas comunes pasan a ser parte del régimen y necesitan de un responsable que vele y
ejecute las decisiones adoptadas por todos de forma conjunta respecto a esas áreas
comunes, pues aunque cada propietario es dueño de una parte proporcional del área
73
común a su departamento, él no puede tomar decisiones respecto a todas las áreas ya
que está limitado a su parte proporcional.
Es claro que los cambios o usos que se decidan respecto a las áreas comunes deben
ser decisiones adoptadas por los propietarios de todos los pisos o departamentos del
edificio, quienes requieren de una persona que pueda representarlos. Resulta obvia la
imposibilidad de que todos comparecieran a realizar todas las diligencias requeridas.
Es por eso que en la práctica es común que el mismo representante del edificio o del
régimen de propiedad horizontal también represente a los condóminos en relación a las
áreas comunes. Esa unidad en la representación generalmente se establece en el
Reglamento de copropiedad y administración.
Se ha explicado en capítulos anteriores que en el reglamento de copropiedad y
administración es donde queda establecido como funciona, ya que en este reglamento
se regulan las relaciones jurídicas que nacen de la constitución del régimen de
propiedad horizontal y se establecen los derechos y obligaciones de los copropietarios
de un edificio.
Debido a abordaje de orden general contemplado en el capitulo del Código Civil que se
refiere a la propiedad horizontal, es en el reglamento donde se disponen todas las
limitaciones, derechos y obligaciones que tendrán los copropietarios así como las
atribuciones y responsabilidades de la administración, incluyendo el ejercicio de la
representación. Es también en ese instrumento en el que se estipula que toda persona
que adquiera una unidad, ya sea por compraventa, arrendamiento, usufructo o
cualquier otra forma, dentro del régimen de propiedad horizontal debe adherirse a todas
las obligaciones contenidas en el reglamento.
74
Es así como se evidencia que el reglamento ha sido adoptado como un instrumento
supletorio para llenar los vacíos legislativos y como una solución para regular la forma
en que los copropietarios o cualquier interesado deben actuar dentro del régimen de
propiedad horizontal, y por ello se incorporan todas las obligaciones que les
corresponden frente a otros propietarios o frente a terceros.
Sin embargo el reglamento no es el instrumento apropiado para resolver todos los
problemas que surgen en cuanto a la representación correspondiente con las áreas
comunes y con el fin de aportar algunas experiencias comparativas, a continuación se
procede al análisis de algunas prácticas que han sido adoptadas en Guatemala para
suplir los vacíos señalados y dar mayor seguridad jurídica tanto de los copropietarios
como a terceros interesados.
3.4 Creación de una Asociación Civil para la organización de los Propietarios y del
Régimen
Es frecuente y práctica común la creación de una Asociación Civil compuesta por los
propietarios, que la conforman con el fin de organizarse y alcanzar los acuerdos
necesarios para determinar el interés común que facilite y favorezca la correcta
organización del régimen y del edificio. Generalmente resulta común que sea esta
asociación la que también decide sobre la administración de las áreas comunes.
Las asociaciones civiles son reconocidas por el Estado de Guatemala como personas
jurídicas que tienen derechos y obligaciones ante la sociedad. Es así como la
75
Constitución Política de la Republica de Guatemala reconoce el derecho de libre
asociación.
Cabanellas define a la asociación como “la relación que une a los hombres en grupos y
entidades organizadas; donde al simple contacto, conocimiento o coincidencia, se
agrega un propósito, más o menos duradero, de proceder unidos para uno o mas
objetos.” 56
Asimismo, el jurista Manuel Ossorio, establece que la “asociación es conjunto de
asociados para un mismo fin. Persona jurídica por ellos mismos formada.” 57
“En la constitución de la asociación se precisa un acuerdo de voluntades, que aunque
no se califique como contrato en sentido técnico, pero su régimen jurídico se debe
basar en las normas establecidas para todos sus contratos. Se caracteriza dicho
acuerdo por ser plurilateral y que todos sus miembros la realización del bien común. No
es, pues, un contrato de cambio, ni buscar sinalagmático.”
58
La asociación no tiene por objeto fines lucrativos y no puede desarrollar actividades
económicas de las que se obtengan beneficios y utilidades, a diferencia de una
56
Cabanellas de Torres, Guillermo. Diccionario Jurídico Elemental. Argentina. Editorial Heliasta. 1997.
Pagina. 40.
57
Ossorio, Manuel. Op. Cit. Pagina. 69.
58
Aguilar Guerra, Vladimir Osman. Derecho de Obligaciones. Orión. 2007. Pagina. 159.
76
sociedad mercantil.
Está conformada por varios asociados a quienes une la
persecución de un fin común, el cual debe ser lícito, posible y determinado.
La organización de las asociaciones se compone al menos con dos órganos: uno que
comprende a los asociados y que usualmente es denominado asamblea general, que
es el órgano supremo, y otro, que es básicamente de carácter administrativo y
ejecutivo, que suele denominarse como una junta directiva y que tiene la función de
representar a la asociación.
Sin embargo, los dos órganos que se mencionaron pueden denominarse de distintas
formas utilizándose conceptos como pueden ser junta general, administradores,
consejo de administración, consejo rector, etc. En todo caso, es el órgano compuesto
por los asociados el que adopta las principales decisiones y a quien se debe rendir
cuentas mientras el segundo órgano, el administrativo, es quien ejecuta y realiza las
gestiones ordinarias conforme a instrucciones, en consonancia con los intereses de los
asociados.
Las asociaciones se constituyen en escritura pública en la cual debe constar el objetivo
que unifica a varias personas con capacidad de obrar que comparten intereses para
servir un fin determinado y lícito. Esto quiere decir que el instrumento tiene un carácter
formal y solemne, y en él debe constar el consentimiento de los asociados fundadores,
así como determinar cuales serán los fines asociativos y las actividades que se
desarrollarán para lograrlos.
77
Las asociaciones al momento de ser constituidas, elaboran sus propios estatutos, los
que tienen fundamentalmente por objeto regular la organización que se crea mediante
la asociación, determinando los órganos, su composición y competencias; los
procedimientos para tomar decisiones, las reglas de organización y funcionamiento, e
implica que quienes consientan o acepten adherirse a la asociación estarán obligados a
cumplir sus estatutos.
Para el caso del régimen de propiedad horizontal, la asociación se crea de manera que
los copropietarios conservan la propiedad y delegan en una persona jurídica estatuida
como asociación civil, únicamente la administración de las áreas comunes de la
solución habitacional.
Aunque haya una asociación creada para la administración de las áreas comunes, al
existir un régimen de propiedad horizontal es indispensable que exista un administrador
del mismo régimen, este administrador puede ser la misma persona que se nombra en
la asociación o una persona distinta, pero las calidades de administrador del régimen no
son las mismas que las del administrador de la asociación.
Por ejemplo en el caso de una asociación constituida para regular la convivencia de los
propietarios de los departamentos y el funcionamiento de un edificio sometido al
régimen de propiedad horizontal, podría decirse que el objeto principal de la creación de
la asociación es viabilizar el control y administración del inmueble sujeto al Régimen de
Propiedad Horizontal en beneficio de sus asociados, de sus bienes, de los servicios y
recursos que formen parte del edificio, o todos aquellos bienes que se utilicen para
beneficio del mismo.
78
El Decreto Ley 106, Código Civil establece en su artículo 440 los requisitos que deben
ser llenados para inscribir en el registro las acciones correspondientes. Actualmente, las
diligencias para la inscripción y registro de las asociaciones están a cargo del Registro
de Personas Jurídicas del Ministerio de Gobernación.
Este sistema o esta forma de administrar las áreas comunes en el Régimen de
Propiedad Horizontal conlleva ciertas ventajas, como es el hecho de que una
asociación esta reconocida como persona jurídica,
lleva la contabilidad, goza de
exenciones de impuestos, posee libros sociales, y es representada legalmente por un
Administrador, cuyo nombramiento es inscrito en el Ministerio de Gobernación.
La Asociación también tiene la particularidad de que al ser un ente jurídico asociativo
dotado de personalidad jurídica, facilita la gestión del representante para velar por los
intereses de los vecinos ante la administración pública, mientras paralelamente cubre la
representación de los copropietarios en caso de verse involucrados en un proceso
judicial.
Aun cuando la asociación civil por sí misma no tiene las calidades de un
mandatario, su organización coadyuva a que un juez y una institución publica o privada
reconozca que el administrador de la asociación, cuyo nombramiento se encuentre
inscrito en el Ministerio de Gobernación, represente los intereses de los propietarios o
habitantes residentes del edificio.
Para hacer cumplir las obligaciones de los copropietarios, las asociaciones en virtud de
ser reconocidas como persona jurídica, deben llenar una serie de formalidades como
son las actas de las asambleas y los libros contables debidamente registrados, con lo
cual se puede sustentar el incumplimiento en el pago de cuotas de mantenimiento, y
otras compromisos adquiridos de manera quedando constancia de cualquier
incumplimiento o deuda. Es decir, que si se requieren los servicios profesionales de un
79
notario para hacer constar en acta el saldo deudor se encuentra la evidencia en base a
los libros de contabilidad, lo que permite el cobro del monto adeudado en la vía
ejecutiva.
En ese caso, la representación de todos los condóminos la tiene el
representante legal de la asociación.
Como se ha reiterado en el presente trabajo, surgen constantes dificultades en
momentos en los que se hace necesaria la acreditación del administrador ante terceros.
Diligencias tan ordinarias como la necesidad de contratar servicios de seguridad,
reparaciones extraordinarias como las bombas de agua o servicios telefónicos en una
garita, se complican al momento de celebrar el contrato ya que para que las empresas
que prestan los servicios demandan la comparecencia de un representante con
nombramiento debidamente inscrito.
El hecho de constituir una asociación, con personalidad jurídica y un administrador
acreditado con un nombramiento inscrito, facilita todo tipo de negociaciones y
contrataciones relativas a las áreas comunes y acordadas por los copropietarios.
3.4.1 Asociaciones Civiles Propietarias de las áreas comunes
A diferencia de la asociación civil como simple administradora para la organización de
los propietarios del régimen, la asociación civil propietaria se crea con el fin de
convertirse en propietaria de las áreas comunes del edificio sometido al régimen de
propiedad horizontal.
Claro que para que el traspaso de estas áreas comunes no sea un contrato en el que
comparecen todos y cada uno de los copropietarios a la compraventa, esta sería viable
realizarla antes de vender el edificio a mas personas.
80
En este caso, la asociación civil es una persona jurídica distinta a la de las personas
que la forman, es decir, de los asociados, pues como persona posee patrimonio propio
y en virtud de tener personalidad jurídica puede adquirir derechos y contraer
obligaciones.
Los copropietarios aportan a favor de una persona jurídica distinta y constituida como
asociación civil, los inmuebles que forman parte de las áreas comunes del edificio, y es
ésta quien se encargara de administrarlas según las normas que dicten los órganos de
dirección y de administración.
Existen dos opciones para crear asociaciones; la que se crea únicamente con el objeto
de que la asociación ejerza la función de administradora de las áreas comunes, y la que
se constituye con el fin de que ésta pase a ser propietaria de esas áreas.
En la práctica, ambas permiten dar una solución al problema de la representación legal
del régimen de propiedad horizontal, ya que como se dijo anteriormente, el
reconocimiento de la entidad como persona jurídica, permite el nombramiento de un
representante legal debidamente inscrito ante el Ministerio de Gobernación.
Ese
nombramiento le permitirá acreditarse ante terceros en cualquier gestión o situación
que así lo exija.
Sin embargo, con todas las bondades que puede aportar la constitución de una
asociación, se considera que esa institución no fue creada por los legisladores con el fin
de administrar o convertirse en propietaria de áreas comunes de un edificio, lo que a su
vez conlleva a otra serie de problemas que se detallan a continuación.
81
La Constitución en su articulo 34, es muy clara al reconocer el derecho de la libre
asociación, lo que implica que toda persona tiene la libertad de pertenecer o no a una
asociación. En el caso de las asociaciones creadas para administrar las áreas comunes
de un edificio, surge el primer problema en el caso de los cobros por cuotas de
mantenimiento, u otros, los que en caso de negativa de pago por parte de algún
propietario, éste podría optar por separarse o retirarse de la asociación civil, en cuyo
caso no se podrían cobrar las cuotas correspondientes.
Como consecuencia el propietario que no participara en la asociación, no podría
disponer de las áreas comunes, por lo que tendría que ser obligatorio para cualquier
condómino formar parte de la asociación, violentándose con ello la libertad de
asociación garantizada por la Constitución Política de Guatemala.
Otra situación que complica el uso de una asociación es el efecto en los inquilinos u
ocupantes que no son propietarios ya que éstos quedarían exentos de cumplir con las
normas de la asociación, ante el hecho de no ser propietarios y por lo tanto tampoco
asociados lo que les dejaría fuera de toda obligación para con la asociación. ¿De que
forma se podría obligar a este inquilino u ocupante a pagar la cuota de mantenimiento
de las áreas comunes, si no es un asociado?
A pesar que la Asociación es la propietaria de las áreas comunes, los verdaderos
copropietarios son los dueños de los apartamentos, pues según el articulo 1203 del
Código Civil, estos se transfieren implícitamente.
82
Las reflexiones anteriores nos permiten concluir que la constitución de una asociación
ya sea con el fin de administrar o constituirse en propietaria de áreas comunes, si bien
puede resolver tema de la representación legal, del otro lado daría lugar a otra serie de
problemas que no necesariamente deban darse, pero que resultan importantes de
mencionar.
3.5 Sociedades Mercantiles Propietarias de las áreas comunes
Otra forma que utilizan algunos Regímenes de Propiedad Horizontal es la constitución
de una sociedad mercantil, lo que en Guatemala bajo el amparo de del Código Civil y
Código de Comercio seria con un contrato de sociedad mercantil.
La sociedad mercantil por ser un contrato se regula por las disposiciones de su
escritura de constitución, y lo que no se encuentre regulado en ésta, por el Código de
Comercio o por el Código Civil supletoriamente.
En este caso la propiedad de las áreas comunes no le corresponde a una asociación,
sino mas bien una sociedad mercantil y al igual que en la asociación, la administración
de las áreas comunes estarían a cargo de la persona jurídica constituida, en cuyo caso
sería ésta la que dictaría las normas para el uso de los inmuebles por sus socios.
83
La práctica común muestra que el mantenimiento del edificio se dispone sea financiado
con la asignación de una cuota periódica que a la vez da derecho al copropietario de
un piso o departamento el uso de los servicios y las áreas comunes, e incluso obliga a
la sociedad a mantener en buen estado los espacios que se destina a las áreas
comunes.
Una persona al adquirir un inmueble en condominio y como parte del régimen de
propiedad horizontal, lo que le corresponde en este caso, es adquirir acciones de la
sociedad y así como accionista tendrá derecho al uso del edificio y de las áreas
comunes, sujetándose a las normas que se establezcan en la escritura constitutiva de
sociedad mercantil.
En esta modalidad, el propietario o los propietarios tendrán derecho al uso de las áreas
comunes y de los servicios que el edificio presta a través de la sociedad. Así mismo, la
sociedad se compromete frente al copropietario a destinar el inmueble para
determinado fin y uso, bajo pena de las sanciones que se impongan por incumplimiento
establecidas en la escritura social.
Asimismo, cada propietario de un piso, departamento o habitación del edificio es
accionista de la sociedad, hecho que se hace constar por medio de un certificado en el
que consta el número y monto de las acciones, las que a su vez debe endosar al
vender su propiedad individual. El control de esas acciones se garantiza con la
inscripción en los libros de la sociedad, debidamente autorizados por el Registro
Mercantil.
El problema que se podría dar al recurrir a la modalidad de la sociedad anónima como
propietaria de las áreas comunes, es en relación a las acciones ya que nadie puede ser
84
obligado a venderlas. En ese caso si un socio decidiera vender su propiedad de un
piso, departamento o habitación, y se resistiera a vender o traspasar sus acciones, la
administración de la sociedad tendría que separar al socio y amortizar la acción del
edificio, causando así un perjuicio económico a la sociedad, y tendría que liquidarse la
parte alícuota del capital que se amortizo por el pago de la acción del socio excluido.
Otra dificultad surge del concepto de una sociedad mercantil cuyo propósito por su
naturaleza jurídica consiste en generar lucro para los socios, en el caso del Régimen de
Propiedad Horizontal el propósito del administrador del régimen no es el lucro sino la
adecuada administración del mismo.
3.6 Otras formas de organización.
Hay otras opciones para la organización del Régimen de Propiedad Horizontal que se
consideran viables sobre las cuales se dará una breve explicación para tener una
perspectiva mas amplia de otros sistemas que se vienen utilizando en otras naciones
para regular la administración y representación del régimen de propiedad horizontal.
3.6.1 Servidumbres
Una de las formas es la constitución de una serie de servidumbres voluntarias,
onerosas y perpetuas que podrían implementarse en Guatemala de conformidad con el
artículo 799 del Código Civil.
85
La empresa inmobiliaria puede constituir las servidumbres procediendo a realizar la
desmembración de esas áreas, previamente a su venta y traspaso a los propietarios
originales, quedando así definido el predio dominante que sería la propiedad particular y
el predio sirviente que constituiría el área común.
En esta modalidad se debe dejar plasmada la servidumbre constituida voluntariamente
y los derechos y obligaciones de los propietarios con un reglamento que soporta las
propiedades particulares a favor del área común y viceversa.
La organización de las áreas comunes por medio de servidumbres es una forma de
garantizar la coercibilidad y estabilidad de sus normas con relación a los propietarios,
inquilinos u ocupantes, a través de la constitución de derechos reales sobre las áreas
comunes y sobre la propiedad particular.
Estas servidumbres son voluntarias, onerosas y perpetuas, lo cual indica que se
regulan por medio del contrato que las constituya, y que tienen carácter permanente por
lo que el propietario al adquirir el inmueble expresamente declara su aceptación y
conocimiento de las servidumbres establecidas. Por su parte, la obligación de pago de
la cuota de mantenimiento se sustenta en la constitución de la servidumbre.
En vista de la legislación relativa al establecimiento de servidumbres, y
posibilidad de que un tercero
ejercite
evitar la
el derecho de acotamiento de tierras para
explotación agrícola, es necesario que se declare la zonificación estableciendo que es
de uso residencial y destinada el área común y particular dentro de una propiedad
privada inscrita en el régimen de propiedad horizontal y que la servidumbre está
destinada exclusivamente al uso sobre el área común.
86
En este caso, cuando una persona enajene su propiedad, aun cuando no se incluya la
parte alícuota de las áreas comunes, se mantendrá el derecho del predio dominante
sobre éstas. Cabe agregar que si la servidumbre se impuso en forma onerosa, la
obligación de pago de la cuota de mantenimiento no nace de la servidumbre y no de la
copropiedad, por lo que el nuevo propietario, aunque no haya adquirido la parte alícuota
correspondiente, debe contribuir a los pagos correspondientes y utilizar el inmueble
cumpliendo con el marco establecido en el reglamento relativo a la servidumbre. Esta
forma de organización incluye una cláusula específica que determina que el derecho de
copropiedad sobre el área común es accesorio a la propiedad particular. De esa forma
cualquier disposición que se formule respecto de cada fracción individual, deberá
considerar todos los derechos accesorios de copropiedad sobre las áreas y elementos
comunes.
Sin embargo, es criterio de este análisis que esa forma de organización mediante la
constitución de una servidumbre sobre las áreas comunes, sigue sin solventar el
problema de la representación legal del régimen, ya que aun cuando esta modalidad
puede facilitar la regulación de las áreas comunes, de ninguna forma se resuelve la
necesidad de contar con un representante legal común a todos y debidamente
acreditado.
Del lado positivo se encontró que la regulación plasmada en el reglamento subsistiría
frente a nuevos adquirientes sin la necesidad de traspasar la parte alícuota de las áreas
comunes, ya que estaría contenida en el derecho real que soporta el bien.
3.6.2 Reserva de las áreas comunes
87
Otra forma adicional de organización sería la reserva de las áreas comunes por parte
de la inmobiliaria constructora del edificio. Esta modalidad consiste en que la empresa
inmobiliaria constructora o desarrolladora del edificio, mantiene la propiedad de las
áreas comunes del edificio, y en consecuencia a ella le corresponde administrarla.
En este caso al vender un departamento o complejo, la inmobiliaria conserva la
propiedad de las áreas comunes, a diferencia de los otros sistemas en los que al
adquirir un piso o departamento, el comprador pasa a ser copropietario de una parte
proporcional a su propiedad, sobre las áreas comunes del edificio.
La inmobiliaria en este caso mantiene una participación del inmueble y va a continuar
con el negocio, ya que presta servicios de administración y cobra la cuota de
mantenimiento, al conservar la propiedad de las áreas comunes.
Esta forma de organización se traduce en falta de certeza sobre los derechos de los
copropietarios del piso o departamento ya que se le margina de todo derecho sobre las
áreas comunes.
Entre los riesgos que pudiera enfrentar estaría la posibilidad de que la inmobiliaria
pudiera decidir embargar las áreas comunes como presión por alguna obligación
incumplida, dejando a los propietarios de los departamentos del edificio vulnerables a
limitaciones en el uso y disfrute de las áreas comunes.
Por su parte, es pertinente afirmar que por naturaleza, las áreas comunes son parte de
la comunidad, es decir de todos los que conviven en el edificio, quienes como un grupo
que conviven en un mismo edifico, requieren de reglas claras para el uso y goce de esa
propiedad compartida. En esa circunstancia proyecta más confianza si las personas
88
que lo administran son parte del mismo grupo siempre y cuando las decisiones que se
adopten se sustenten en consensos o voto mayoritario de los condóminos así como que
quien los representa sea una persona designada por ellos mismos.
CAPITULO 4
PRESENTACIÓN, ANÁLISIS Y DISCUSIÓN DE RESULTADOS
4.1 Entrevistas realizadas a Administradores o representantes de entidades
encargadas de la Administración de Edificios en Propiedad Horizontal
En la presente investigación se incorporó como trabajo de campo una serie de
entrevistas realizada a cinco administradores o representantes de edificios sometidos al
régimen de propiedad horizontal,los cuales están destinados a vivienda así como para
oficinas de clase media y alta.
Estas entrevistas se realizaron con el fin de obtener mayor información derivada de los
conocimientos y las experiencias que los administradores poseen en el ejercicio de sus
funciones, así como también con el objeto de sustentar la necesidad de crear una
institución especifica para registrar nombramientos de administradores de edificios
sometidos a régimen de propiedad horizontal.
El objetivo principal de este trabajo de campo es el de establecer si la legislación
vigente que regula el tema de la administración del régimen de propiedad horizontal, así
como los requisitos para su representación, son lo suficientemente eficientes para tener
la certeza de poder acreditarse, y realizar su trabajo sin dificultad alguna. También es
89
importante conocer las distintas formas que se han utilizado para el nombramiento de
cada uno de los entrevistados y su experiencia en la acreditación ante terceros.
Las entrevistas reflejaron diferentes puntos de vista en cuanto a la forma en que fueron
acreditados y las dificultades correspondientes que han enfrentado en el ejercicio de su
cargo, experiencia que resulta de gran utilidad para respaldar el análisis y las
propuestas contenidas en el trabajo.
Pregunta No. 1, ¿Cómo acredita usted ante terceras personas su representación del
régimen de propiedad horizontal?
A lo que respondieron:
1. Siendo mi representada, administradora de condominios, S.A., la administradora
del régimen de propiedad horizontal del edificio Reforma Obelisco, la
representación de la administradora la acredito con dos documentos: a)- Con
copia del acta de la ultima asamblea ordinaria Anual de copropietarios en la que
Administradora de Condominios, S.A., fue nombrada administradora del régimen
de propiedad horizontal del edificio Reforma Obelisco; b)- Acta notarial de mi
nombramiento como administrador único y representante legal de administradora
de condominios S.A.
2. Se acredita a través del acta notarial de nombramiento como representante legal
del edificio xxx (sometido al régimen de propiedad horizontal)
Desafortunadamente no existe un registro en donde se pueda inscribir dicha
representación, lo que obliga a acompañar además del nombramiento antes
indicado, el punto de acta de la asamblea en donde fuera nombrado como
representante legal; en algunos otros casos, inclusive es requerida la inscripción
del régimen de propiedad horizontal en el registro de la propiedad, para
determinar las competencias que se tienen como representante legal del edificio.
90
3. El nombramiento, se debe acreditar con un acta notarial, donde se indique la
fecha de duración de la representación, como y por quiénes fue elegido como
representante.
4. El testimonio de la escritura publica, mediante el cual se constituyo el régimen
así como el nombramiento de administración que se deriva del contrato firmado
con autoridad del régimen.
5. Es junta directiva quien acredita en nombre de todos los condóminos.
Pregunta No. 2, ¿Ante quien necesita usted acreditarse como representante del
condominio? A lo que respondieron:
1. Con alguna frecuencia debo acreditar la representación del condominio ante
autoridades administrativas del Estado, y en ocasiones, ante autoridades
judiciales, ya que conforme al articulo trigésimo primero del reglamento de
copropiedad y administración del edificio, corresponde al Administrador
representar en forma exclusiva los intereses comunes de los titulares
relacionados con el edificio, tanto en juicio como fuera del mismo, Además de
las facultades que competen al mandatario general con representación,
también debe desempeñar aquellas que son inherentes a la naturaleza de su
cargo para el adecuado desempeño del mismo, y de todas las que pudiera
confiarle el consejo de propietarios y condueños.
2. Ante terceros con los que se deba de contratar o actuar en algún negocio
jurídico. Ejemplos: A. Con la entidad aseguradora, con la cual se contrate el
seguro que por ley debe tener el edifico. B. Por la modificación que se
quisiera realizar al régimen ante el Registro General de la Propiedad; C. En
general ante cualquier autoridad gubernamental
que así lo requiera,
verbigracia, ante el Ministerio de Trabajo, al momento en que se acuda a la
Inspección General de Trabajo a dirimir algún conflicto de tipo Laboral.
3. Dependiendo del tipo de sociedad que se maneje en el condominio, es deber
acreditarse ante el Registro Mercantil, Registro Civil o Municipalidad, según
sea el caso.
91
4. Ante proveedores, acreedores futuros, compradores y propietarios.
5. Coinciden en que es la asamblea general por medio de junta directiva la que
se acredita ante la SAT, la dirección de catastro y registro y ante terceras
personas.
Pregunta No. 3, ¿Qué clase de problemas, en cuanto a su calidad, ha enfrentado al
momento de querer accionar como representante del condominio? A lo que
respondieron:
1. a)- Un problema de representación legal ha sido en relación al sistema
bancario, el querer accionar como representante del condominio ante algún
banco, particularmente
mejoras
del
cuando se requiere de un préstamo destinado a
condominio.
Indicó
el
representante
que
han
tenido
requerimientos para que en el caso de actuar como administrador único de la
empresa administradora de condominios, S.A., que para la validez en el
nombramiento de dicha empresa como administradora del edificio, el
nombramiento debe estar inscrito en el Registro Mercantil, lo que resulta
imposible porque el régimen de propiedad horizontal no contiene los
elementos de una entidad mercantil; b)- El otro problema que enfrentan es el
hecho de verse impedidos de tramitar la inscripción del inscribir el
condominio como patrono ante las autoridades del IGSS, ya que esa entidad
no acepta la representación legal en la forma que se procede.
2. Manifiesta que hay entidades que asumen como requisito, la inscripción del
representante legal de un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal,
en algún registro publico, lo que complica la forma de acreditación cuando se
trata de contrataciones tan simples como la contratación de cualquier servicio
como conlleva por ejemplo, la contratación de una línea telefónica o el
personal para la guardianía o seguridad del lobby de un edificio. En algunos
casos, la escritura constitutiva del edificio sujeto al régimen de propiedad
horizontal, deja vacíos y las atribuciones del representante legal no están
92
expresamente consignadas, lo que ocasiona inconvenientes a la hora de
intentar ejercer sus funciones
3. Esas dificultades se manifiestan particularmente en el caso de gestionar
algún trabajo estructural o reparación dentro del edificio ya que si no está
contemplado en la escritura constitutiva, surgen diferentes criterios al
momento de interpretar el reglamento de régimen de propiedad horizontal,
cuestionándose si la junta directiva tiene o no tiene la potestad de autorizar
dichos trabajos sin consultar en asamblea general.
4. La mayoría respondieron que no enfrentan ningún problema porque también
son parte de la asociación.
5. Indican además que el problema más común es el atraso en las cuotas de
mantenimiento.
4.2 Análisis y Discusión de Resultados
El objetivo principal de esta investigación lo constituye el análisis sobre las mejores
prácticas de la representación legal en el régimen de propiedad horizontal conforme a la
legislación vigente, incursionando en los problemas prácticos que se derivan del estudio
de las leyes aplicables y el planteamiento y propuesta de lo que se considera una
posible solución a los problemas planteados.
Para llevarlo a cabo se tomaron en cuenta los aspectos principales de la representación
legal de un régimen de propiedad horizontal y se identificaron tres preguntas que darían
el sustento necesario para confirmar que la legislación actual no llena los elementos
requeridos para brindar seguridad jurídica a quienes son nombrados como
representantes de este régimen.
93
A la pregunta numero uno que pide a los representantes indicar la forma que sustenta
su representación ante terceras personas, se encontraron respuestas similares en las
primeras tres entrevistas al coincidir en que la forma correcta es mediante un acta
notarial. Sin embargo, el administrador de la entrevista numero dos refiere el problema
a la falta de una institución que registre esos nombramientos para que tenga validez, y
opina que para evitar dudas, debe acreditarse además el punto de acta de la Asamblea
en donde el designado fue nombrado representante legal.
En otros casos, se afirma la necesaria inscripción del Régimen de Propiedad Horizontal
en el Registro de la Propiedad, para determinar las competencias que se corresponden
al representante legal del edificio.
La entrevista numero cuatro consigna que el administrador se acredita con el testimonio
correspondiente, por medio de el cual se constituyó el régimen de propiedad horizontal,
o con el nombramiento derivado del contrato firmado con la autoridad del régimen.
Esta fórmula resulta inconveniente ya que la escritura del régimen, por lo general son
extensas y no son aceptadas por terceros como instrumento válido para acreditar el
nombramiento.
La otra opción, que refiere el entrevistado numero cuatro, es la formalización de un su
contrato en el que la parte contratante es la autoridad superior del régimen, aunque
abunda la evidencia de la poca aceptación de ese instrumento y lo frecuente que es su
rechazo, tanto por parte de instituciones publicas, como privadas o por parte de un
tercero.
La entrevista numero cinco, indica que es la junta directiva quien acredita el nombre de
todos los condóminos, e indico el órgano que lo acredita,
Sin embargo, no tuvo
94
respuesta de su criterio sobre el documento pertinente que utilizaría para ejercer la
representación, con
lo cual confirma por omisión, la inoperancia ante la falta de
regulación de este tipo de nombramiento, ocasionando que diferentes instituciones
publicas o privadas impongan diferentes criterios al momento de exigir al representante
la forma en que debe acreditarse.
En la segunda pregunta, en la que se les pide que establezcan ante quien necesitan
acreditarse como representantes del condominio respondieron de manera variada, que
debía ser ante autoridades administrativas del estado, o entidades gubernamentales,
como son las autoridades judiciales, Registro de la Propiedad, Registro Mercantil,
Registro Civil, Superintendencia de Administración Tributaria, Municipalidad, Dirección
de Catastro, Ministerio de Trabajo, e incluso ante los propietarios de los pisos,
departamentos o habitaciones, o ante terceros, como por ejemplo las Aseguradoras.
Sin embargo, también dentro de todas estas instituciones hay diferentes criterios sobre
la forma de acreditación de los representantes del Régimen de Propiedad Horizontal.
Esto es lógico debido a la escasa forma en que el código civil regula la materia.
Son varios los terceros ante quienes opera el representante de los propietarios, es por
esto que el ejercicio de la misma se vuelve un problema tedioso al momento de
cualquier gestión requerida para las mejoras necesarias, el mantenimiento y la
administración que se requiere para beneficio de los copropietarios y habitantes del
edificio.
En la ultima pregunta que es la mas importante para el resultado del presente análisis
se pide a los entrevistados que compartan los problemas que han enfrentado en su
calidad de administradores al momento de accionar como representantes del
condominio, y es en esta pregunta en la que se puede identificar directamente el
95
problema fundamental, ya que los mismos representantes confirman la dificultad que
enfrentan al momento de querer accionar ante cualquier tercero, como resulta ser con
las entidades bancarias las que requieren que el nombramiento se encuentre inscrito en
el Registro Mercantil. En este caso, los propios administradores afirman que no
corresponde esa exigencia ya que el Régimen de Propiedad Horizontal no es una
entidad mercantil.
Informan que el IGSS es otra limitante ya que tampoco aceptan la falta de registro de
los nombramientos y niegan la inscripción del condominio como patrono, dejando en un
limbo la seguridad social de los trabajadores. Los mismos administradores reiteran que
las entidades están acostumbradas a tomar como válidas aquellas inscripciones que
constan en algún registro público.
Otros ejemplos aportados por los entrevistados se dirigieron a entes privados como
sucede con la contratación de servicios telefónicos, cuyas empresas también exigen un
documento que se encuentre registrado en alguna institución publica para dar
credibilidad al nombramiento y tiene seguridad jurídica.
La entrevista respondida por un administrador de un régimen que opto por constituirse
como una asociación fue quien menos dificultades encontró al momento de acreditarse,
ante distintas instancias. Sin embargo, en el trabajo se analiza el problema legal
implícito al utilizar la Asociación como instrumento para organizar y administrar un
edificio sometido al Régimen de Propiedad Horizontal.
Debido a que un edificio sometido al Régimen de Propiedad Horizontal cuenta con los
elementos o áreas comunes que son susceptibles de ser aprovechadas por todos los
propietarios de los pisos, departamentos o habitaciones, como consecuencia los
96
mismos propietarios se ven en la necesidad de nombrar a una persona para que
ejecute la voluntad de ellos y así evitar cualquier problema que pueda surgir del
compartimiento y convivencia que se lleva a cabo en estas áreas, ésta persona que
será encargada de administrarlas debe constar con un nombramiento legal que
demuestre su aptitud para contraer derechos y obligaciones en nombre de los
copropietarios.
En la realidad se enfrentan muchas dificultades al momento que un representante
acredite su calidad de Administrador y Representante del Régimen de Propiedad
Horizontal para comparecer en cualquier diligencia ante cualquier tercero e instituciones
publicas y privadas, consecuencia de los distintos criterios e interpretaciones que hoy
se encuentran sujetos a discrecionalidad, al no existir claridad sobre cuales son las
formas y requisitos que deben constar en el nombramiento o designación de quien
ejercerá esa representación.
En conclusión queda claro que en Guatemala, tanto las instituciones públicas como
entidades privadas tienen como norma el requerimiento de tener a la vista un
nombramiento inscrito en alguno de los registros públicos, o un mandato registrado en
el Archivo de Poderes. De allí que la presente tesis sostenga como objetivo principal
proponer la solución el problema de la representación y no solo analizar las formas que
se utilizan actualmente para nombrar y acreditar al representante. El trabajo de tesis
busca proponer una solución al problema que se enfrenta actualmente y que las
entrevistas claramente lo confirman.
97
CONCLUSIONES
1. El Instituto Nacional de Estadísticas en el año 2012 establece que el 57.2% de la
población reside en áreas urbanas, esto confirma la escasez del espacio físico
para la construcción de bienes inmuebles, lo que conlleva a la necesidad de
optimizar las áreas urbanas y construir edificios con distintos pisos o
departamentos para el uso individual de cada uno de ellos, así como de contar
con una normativa que regule exhaustivamente las particularidades del régimen
de propiedad horizontal.
2. En Guatemala hubo una ley dedicada específicamente a la materia, el Decreto
ley 1318, Ley de la Propiedad Horizontalmente Dividida, el cual fue parcialmente
derogado a partir de 1963, fecha en la que entra en vigor el Código Civil Vigente
(Decreto Ley 106) quedando contenida la regulación del Régimen en el mismo
Código y supletoriamente, en las partes que no contradigan a lo establecido en el
capitulo de Propiedad Horizontal del Código Civil, La Ley de la Propiedad
Horizontalmente Dividida.
3. La propiedad horizontal es el derecho exclusivo que tienen las personas para
poder adquirir en forma independiente los distintos pisos o departamentos de un
mismo edificio mayor de un nivel incluyendo los elementos y áreas comunes del
edificio que incluyen entre otros, los necesarios para la circulación, el traslado, la
seguridad y recreación de los propietarios.
4. Aunque varios tratadistas sostienen el criterio que es correcto dotar de
personalidad jurídica al régimen de propiedad horizontal, la legislación vigente en
Guatemala no atribuye personalidad jurídica al régimen de propiedad horizontal,
regulándolo únicamente como un régimen especial.
98
5. Los elementos requeridos para la propiedad horizontal son: un terreno, una
construcción de mas de un nivel, que el edificio este dividido en distintos pisos o
departamentos susceptibles de aprovechamiento independiente con elementos y
áreas comunes, la constitución formal del régimen de propiedad horizontal que
incluye el reglamento de copropiedad y administración y establece la normativa
para la junta de propietarios, la junta directiva y la administración del edificio.
6. Los elementos comunes o áreas comunes de un edificio son aquellas
susceptibles de ser aprovechadas por uno, varios o todos los propietarios de los
pisos o departamentos entre los que se pueden incluir: el suelo, cimentaciones,
pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, puertas, ascensores, cubiertas,
canalizaciones, sistemas de provisión de agua y acometida eléctrica.
7. Todo régimen de propiedad horizontal debe contener en su escritura constitutiva
un reglamento de copropiedad y administración con el objeto de regular de
manera ordenada la convivencia, el uso y el disfrute adecuados de las áreas
comunes o de cuestiones administrativas que nacen como consecuencia del
régimen y los procedimientos necesarios para poder modificarlo.
8. En el régimen de propiedad horizontal debe existir una persona individual o
jurídica designada de conformidad con el reglamento del régimen que sea
encargada de la representación de los propietarios en los asuntos judiciales y
extrajudiciales comunes relacionados con el edificio, y de la administración,
dirección y coordinación eficaz de todas las actividades relacionadas con el
inmueble en cuestión de manera que esta se encargue de la planificación,
organización, las contrataciones y dirección del personal y control de la actividad
del edificio para el mejor desempeño y protección de los intereses y derechos de
los propietarios.
9. Actualmente, la persona designada como administradora del régimen de
propiedad horizontal enfrenta muchas dificultades al momento de pretender
99
acreditar su representación ante terceros, como consecuencia de distintas
interpretaciones de la ley vigente, que deja un margen a la discrecionalidad
interpretativa, al establecerse claramente las condiciones requeridas para dar
certeza a la calidad con que actúa. No existe un registro específico para los
administradores de un régimen de propiedad horizontal ni
se encuentran
establecidas claramente los requisitos y forma en la cual debe acreditar su
nombramiento. A lo anterior se suma el hecho que la ley le asigna al
administrador facultades de mandatario sin el requerimiento de formalizar un
mandato como condición, lo que contradice el principio de solemnidad
establecido para los mandatos.
10. Los órganos que componen el régimen de propiedad horizontal son:
La
asamblea de propietarios o junta de propietarios, que es el órgano supremo del
régimen de propiedad horizontal; la junta directiva como órgano rector del edificio
y el administrador como ejecutor de las normas y decisiones que se establezcan.
11. En la practica se produce problema al momento en que el administrador de un
edifico sometido al régimen de propiedad horizontal pretenda acreditar tal
representación ante terceros, ante la falta de claridad de la documentación
requerida para la fehaciente comprobación de su personería jurídica.
12. La ley vigente otorga las facultades generales de todo mandatario al
administrador del régimen propiedad horizontal, sin embargo esto conlleva a una
serie de incógnitas legales y practicas, debido a que el mandato es un contrato
que la ley califica como solemne para tener plena validez. Al no existir un
procedimiento formal para el otorgamiento de tal se da cabida al frecuente
cuestionamiento en el ejercicio de la misma, ya sea en el ámbito judicial o
extrajudicial.
100
13. La normativa de otras legislaciones que tienen regulado de manera mas amplia y
concreta el tema de la propiedad horizontal, ha optado por la creación de un
registro publico especifico, destinado a la inscripción de los nombramientos de
los representantes del régimen de propiedad horizontal, con lo cual se eliminan
las dudas al momento de sustentar esa representación ante terceros y se
proporciona la seguridad requerida por el propio administrador, los condóminos y
terceros que deban relacionarse legalmente con éste.
14. Se concluye que en Guatemala, la forma de regular la propiedad horizontal es
inadecuada, al carecer de los elementos requeridos para que exista la certeza y
seguridad jurídica que requiere el desempeño de una representación legal.
Existen vacíos legales que se evidencian a lo largo de este trabajo, dejando
lagunas que afectan el ejercicio de la representación legal de la propiedad
horizontal, situaciones que en cambio han sido superadas en las otras
legislaciones analizadas en las que se ha previsto la necesidad de regular la con
mayor amplitud y puntualidad, el régimen de propiedad horizontal, incluyendo
registros específicos para los representantes del régimen analizado.
15. La posibilidad de crear una Asociación puede resultar conveniente de manera
que los copropietarios conserven la propiedad y le deleguen a esa asociación,
únicamente la administración de la solución habitacional, sin embargo se
considera que esa institución no fue creada por los legisladores con el fin de
administrar o convertirse en propietaria de áreas comunes de un edificio. La
Constitución Política de la Republica de Guatemala reconoce el derecho de la
libre asociación, lo que puede generar problemas en el caso de los cobros por
cuotas de mantenimiento y otros, o en caso que se diera la negativa teniendo
cualquiera de los asociados la libertad que les otorga esta norma de optar por
101
separarse o retirarse de la asociación civil pues tendría que ser obligatorio para
cualquier condómino formar parte de la asociación, violentándose con ello la
libertad de asociación garantizada por la Constitución Política de Guatemala.
16. Al crear una Asociación también se afectaría a los inquilinos u ocupantes que no
son propietarios ya que éstos quedarían exentos de cumplir con las normas de
la asociación, ante el hecho de no ser propietarios, y por lo tanto tampoco
asociados, lo que les dejaría fuera de toda obligación para con la asociación.
¿De que forma se podría obligar a este inquilino u ocupante a pagar la cuota de
mantenimiento de las áreas comunes, si no es un asociado?
17. Otra forma que utilizan algunos Regímenes de Propiedad Horizontal es la
constitución de una sociedad mercantil, lo que en Guatemala bajo el amparo de
del Código Civil y Código de Comercio seria con un contrato de sociedad
mercantil. La dificultad surge del concepto de una sociedad Mercantil cuyo
propósito por su naturaleza jurídica consiste en generar lucro para los socios, en
el caso del Régimen de Propiedad Horizontal el propósito del administrador del
Régimen no es el lucro sino la adecuada administración del mismo.
102
RECOMENDACIONES
1. Se recomienda al Congreso de la Republica de Guatemala implementar la
normativa referente al régimen de propiedad horizontal, la cual es escaza para la
cantidad de construcción de edificios que se ha dado progresivamente en la
actualidad debido a la urbanización. Esta se puede realizar definiendo una forma
especifica de registrar el mandato ya regulado en el Código Civil, Decreto ley 106
con el objetivo de aclarar la representación legal del régimen.
2. Que el organismo Judicial faculte al Registro de Poderes del Archivo General de
Protocolos para poder efectuar inscripciones especiales de administradores del
régimen de propiedad horizontal para que estos
puedan actuar como
mandatarios de todos los propietarios e inquilinos del edificio.
3. Se recomienda a los Abogados y Notarios que se dedican a constituir regímenes
de propiedad horizontal, ser mas cuidadosos al decidir que institución que
utilizaran para la representación del edificio, tomando en cuenta las
complicaciones que se mencionan en la presente investigación así como
promover posibles soluciones al problema planteado.
4. Se recomienda a los administradores de edificios sometidos al régimen de
propiedad horizontal hacer saber a sus abogados, notarios y a las autoridades de
las instituciones publicas la necesidad de tener una representación debidamente
inscrita y acreditable.
5. Se recomienda a los administradores de edificios sometidos al régimen de
propiedad horizontal investigar y conocer mas la ley en lo referente a la
administración de la propiedad horizontal así como leer el presente trabajo de
investigación, pues hay muchos administradores que no son conocedores del
103
tema y al momento de ejercer la administración en favor de los propietarios o
inquilinos, no lo hacen de forma correcta.
6. Se recomienda a los estudiantes de las Facultades de Derecho de las
universidades del país, tener conocimiento de la problemática que surge al
momento de querer los administradores acreditar su nombramiento frente a
terceros, siendo el régimen de propiedad horizontal una institución especial que
no cuenta con la regulación adecuada para dar certeza a cualquier persona que
tenga alguna relación con el edificio objeto de la administración.
104
REFERENCIAS
REFERENCIAS CONSULTADAS
BIBLIOGRAFICAS:
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2. Andrés Rafael Palmierio, Tratado de la Propiedad Horizontal,Buenos Aires
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Editorial Heliasta, 1996.
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de Derecho Usual, Tomo VI, Buenos Aires Argentina, Editorial Heliasta S.R.L.,
1979.
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Reus, 1975.
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Jorge
Antonio,El
Derecho
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Propiedad
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Nuestro
País,México, Noticias Jurídicas, Volumen 3, 2001.
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especial: contratos), Guatemala, Universidad Rafael Landìvar. Instituto de
Investigaciones jurídicas, 2008.
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propiedad horizontal, Madrid España. Sepín Editorial Jurídica. 2004.
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Argentina. Abeledo-Perrot, 1985.
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14. Ojeda Salazar, Federico, Exposición de Motivos del Código Civil de Guatemala,
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15. Ossorio, Manuel,Diccionario
de
Ciencias
Jurídicas
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Argentina,Editorial Heliasta, 2001.
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Editorial Aramzadi Pamplona, 1972
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18. Racciatti, Hernán,Propiedad por Pisos o por Departamentos, Argentina,
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19. Rodríguez Piñeres, Eduardo, Derecho Usual (16ª edición), Bogotá, Temis.
20. Rojina Villegas, Rafael,Derecho Civil Mexicano, México, Editorial Porrúa, 1976.
21. Suárez Suárez, Andres S.,Diccionario de Economía y Administración, España,
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Guatemala, Serviprensa Centroamericana, 1976.
NORMATIVAS
1. Congreso de la Republica de Guatemala, Código Civil, Decreto Ley 106, fecha
de emisión: 14 de septiembre de 1963 y fecha de publicación: 1 de julio de 1964
2. Congreso de la Republica de Guatemala, Código de Comercio, Decreto 2-70.
Fecha de emisión: 28 de enero de 1970 y fecha de publicación: 22 de marzo de
1970.
3. Congreso de la Republica de Guatemala, Ley del Organismo Judicial, Decreto 289. Fecha de emisión: 22 de octubre de 1989 y fecha de publicación: 3 de abril
de 1989.
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4. Congreso de la Republica de Guatemala, Decreto ley 1318, Ley de la Propiedad
Horizontalmente Dividida (DEROGADO)
5. Asamblea Legislativa de la Republica de Panamá. Ley que modifica y adiciona a
la ley 13 de 1993, que regula el régimen de propiedad horizontal o propiedad de
unidades departamentales y dicta otras disposiciones. Ley No. 39. Fecha de
emisión: 11 de agosto de 2003. Fecha de Publicación: 4 de septiembre de 2003.
6. Asamblea Legislativa del Distrito Federal. Ley de propiedad en condominio de
inmuebles para el Distrito Federal”. Reforma publicada: 03 de abril del 2012.
Fecha de publicación: 27 de enero de 2011.
7. Senado y Cámara de Diputados de Argentina. Ley de Propiedad horizontal. Ley
13.512. sancionada: 30 de septiembre de 1948. Promulgada: 13 de octubre de
1948.
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