universidad regional autónoma de los andes "uniandes – puyo
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UNIVERSIDAD REGIONAL AUTÓNOMA DE LOS ANDES "UNIANDES – PUYO” FACULTAD DE JURISPRUDENCIA CARRERA DE DERECHO PROYECTO DE EXAMEN COMPLEXIVO PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL TITULO DE ABOGADO DE LOS TRIBUNALES DE LA REPÚBLICA TEMA: “LA CALIFICACIÓN REGISTRAL, SU NEGATIVA Y EL RECURSO DE APELACIÓN” AUTOR: LCDO. FONSECA LUNA WILMER IVÁN ASESORA: AB. HUERA CASTRO DENISSE ELIZABETH AMBATO – ECUADOR 2016 APROBACIÓN DEL ASESOR DEL TRABAJO DE TITULACIÓN CERTIFICACIÓN: Quien suscribe, legalmente CERTIFICA QUE: El presente Trabajo de Titulación realizado por el señor WILMER IVÁN FONSECA LUNA, estudiante de la Carrera de Derecho, Facultad de Jurisprudencia, con el tema “LA CALIFICACIÓN REGISTRAL, SU NEGATIVA Y EL RECURSO DE APELACIÓN”, ha sido prolijamente revisado, y cumple con todos los requisitos establecidos en la normativa pertinente de la Universidad Regional Autónoma de los Andes -UNIANDES-, por lo que apruebe su presentación. Ambato, Julio de 2016 AB. DENISSE ELIZABETH HUERA CASTRO ASESORA DECLARACIÓN DE AUTORÍA DEL TRABAJO DE INVESTIGACIÓN Yo WILMER IVÁN FONSECA LUNA, Autora del trabajo de investigación con el tema “LA CALIFICACIÓN REGISTRAL, SU NEGATIVA Y EL RECURSO DE APELACIÓN”, doy certeza que todo lo que consta en este trabajo , criterios, afirmaciones, ideas, recopilación , análisis de datos, conclusiones, recomendaciones y todos los demás aspectos vertidos sonde exclusiva responsabilidad de la autora. ATENTAMENTE Lcdo. WILMER IVÁN FONSECA LUNA C.I. 1600346785 AUTOR DE LA TESIS DERECHOS DE AUTOR Yo, Paúl Esteban Rosado Paredes, declaro que conozco y acepto la disposición constante en el literal d) del Art. 85 del Estatuto de la Universidad Regional Autónoma de Los Andes, que en su parte pertinente textualmente dice: El Patrimonio de la UNIANDES, está constituido por: La propiedad intelectual sobre las Investigaciones, trabajos científicos o técnicos, proyectos profesionales y consultaría que se realicen en la Universidad o por cuenta de ella; Ambato, Julio de 2016 Lcdo. WILMER IVÁN FONSECA LUNA CI. 1600346785 AUTOR DEDICATORIA Con mucho cariño dedico la presente investigación a Dios, por su infinito amor y bendición, a mi madre una por ser las personas que han guiado mi camino, también por ser el artífice de cada logro alcanzado con su intenso amor y apoyo. A mi amada esposa quien sin el apoyo de ella, no hubiera sido posible alcanzar los logros. A mis hijos, que siempre están mirando el ejemplo de superación de sus padres. A toda mi familia por ser el ejemplo de esfuerzo y perseverancia. AGRADECIMIENTO Un reconocimiento profundo a Dios por haberme concedido la vida y permitido formarme profesionalmente. A la Universidad Regional Autónoma de los Andes “UNIANDES”, que sin la presencia de tan noble institución no hubiera podido alcanzar esta meta importante en vi mi vida, gracias muchas gracias. A la Ab. Denisse Huera Castro, asesora del Examen Complexivo, por su ayuda desinteresada y por sus conocimientos puestos de ella en la guía de mi investigación. A mis distinguidos maestros y compañeros de quienes llevo los más gratos recuerdos. ÍNDICE PORTADA APROBACIÓN DEL ASESOR DEL TRABAJO DE TITULACIÓN DECLARACIÓN DE AUTORÍA DEL TRABAJO DE INVESTIGACIÓN DERECHOS DE AUTOR DEDICATORIA AGRADECIMIENTO ÍNDICE RESUMEN EJECUTIVO8 EXECUTIVE SUMMARY A) TEMA .............................................................................................................................. 1 B) PROBLEMA QUE SE VA INVESTIGAR ................................................................... 1 C) JUSTIFICACIÓN DE LA NECESIDAD DE ACTUAL E IMPORTANCIA DEL TEMA ................................................................................................................................... 1 IDENTIFICACIÓN DE LA LÍNEA DE INVESTIGACIÓN .......................................... 2 D) OBJETIVOS: .................................................................................................................. 3 OBJETIVO GENERAL ...................................................................................................... 3 OBJETIVOS ESPECÍFICOS ............................................................................................. 3 E) FUNDAMENTACIÓN TEORICO - CONCEPTUAL ................................................... 4 EPÍGRAFE I 1.1 CONCEPTO DE REGISTRO ...................................................................................... 4 1.2 CLASES DE REGISTROS ........................................................................................... 5 1.3 REGISTRO DE DOCUMENTOS ................................................................................ 6 1.4 REGISTRO DE TÍTULOS ........................................................................................... 6 1.6 REGISTROS DE TRANSCRIPCIÒN Y DE INSRIPCIÓN ..................................... 6 1.8 CONCEPTO DE REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD ........................................ 7 1.9 DOCUMENTOS A SER INSCRITOS ......................................................................... 8 1.10 LA COMPRAVENTA ............................................................................................... 10 1.11 REQUISITOS LEGALES DEL CONTRATO DE VENTA .................................. 10 EPÍGRAFE II 2. REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y REGISTRO DE DATOS PUBLICOS .......... 12 2.1 EL PRINCIPIO DE OBLIGATORIEDAD ............................................................... 12 2.3 PRINCIPIO DE PUBLICIDAD ................................................................................. 15 2.4 PRINCIPIO DE ACCESIBILIDAD Y CONFIDENCIALIDAD ............................ 16 2.5 PRINCIPIO DE PRESUNCIÓN DE RESPONSABILIDAD .................................. 17 2.6 PRINCIPIO DE RECTIFICABILIDAD ................................................................... 18 2.7 PRINCIPIO DE ROGACIÓN .................................................................................... 19 1.8 EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD ............................................................................ 20 EPÍGRAFE III 3. CONSTITUCIÓN DE LA REPÚBLICA DEL ECUADOR, TRATADOS Y CONVENIOS INTERNACIONALES ............................................................................. 22 3.1 EL TRASPASO DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD “PRIVADO” AL PÚBLICO. .......................................................................................................................... 24 3.3 LA EXONERACIÓN .................................................................................................. 27 3.4 DE LA EXONERACIÓN PARCIAL ......................................................................... 28 3.6 OTROS BENEFICIARIOS DE LA EXONERACIÓN PARCIAL ......................... 29 3.7 NORMA LEGAL DE LA EXONERACIONAL PARCIAL Y TOTAL ................. 30 3.8 DE LA EXONERACIÓN TOTAL ............................................................................. 30 F) LA METODOLOGÍA................................................................................................... 33 Inductivo – Deductivo ........................................................................................................ 33 Analítico- Sistemático ........................................................................................................ 33 Histórico Lógico ................................................................................................................. 33 G) PROPUESTA ................................................................................................................ 39 ANTECEDENTES ............................................................................................................. 39 DESARROLLO DE LA PROPUESTA ........................................................................... 40 H) CONCLUSIONES….. .................................................................................................. 43 RECOMENDACIONES ................................................................................................... 43 H) BIBLIOGRAFIA Doctrina Lexigrafía Linkografía J) DATOS PERSONALES RESUMEN EJECUTIVO El presente trabajo investigativo se encuentra divido en tres capítulos sustancialmente complementarios al tema investigativo, y estos se encuentran comprendidos de la siguiente manera: En la fundamentación teórico-conceptual, se incluye el sustento legal y la base doctrinariajurídica que conlleva establecer el concepto de registro, requisitos para registrar el documento en el Registro de la Propiedad, principios registrales y los procedimientos que se utilizan en la actividad registral, además la concurrencia de la Constitución de la República del Ecuador frente al registro de la propiedad, y la relación entre el ejecutivo, las municipalidades y sus competencias, frente al Registro de la Propiedad. Dentro de la metodología, se incluyeron las clases de métodos de investigación que ayudaron al desarrollo de este trabajo, los cuales fueron inductivo-deductivo, analítico-sintético e histórico-lógico. Además se utilizó como técnica de investigación, el análisis un caso práctico referente al tema planteado. Finalmente se encuentra el desarrollo de la propuesta, donde se propone un anteproyecto de ley reformatoria al artículo 11, literal a), inciso segundo de la Ley de Registro referente a la calificación registral, su negativa a la inscripción y el recurso de apelación. EXECUTIVE SUMMARY The present research is divided into three substantial chapters complementary to the investigative theme and are understood in the following manner: The theoretical and conceptual foundations include the legal basis and the basic judicial doctrine which involves establishing the concept of registration, requirements to register the document in the property registration, early registration and the process used in the active registration, furthermore the following of the Republic of the Ecuador’s Constitution while registering the property and the relationship between the executive, the city and its powers, with the Registry of Property. This method includes types of investigative methods that help plan the work, which were inductive and deductive, analytical and synthetic and historical and logical. Another type of investigation used is to analyze the case concerning the issue raised. Finally in the development of the proposal there is a draft that aims to reform the law article 11 a) the second paragraph of the registration law concerning the qualification rate, its refusal of registration and the appeal. A) TEMA “LA CALIFICACIÓN REGISTRAL, SU NEGATIVA Y EL RECURSO DE APELACIÓN” B) PROBLEMA QUE SE VA INVESTIGAR La falta de motivación y fundamentación a la negativa o resolución de la inscripción registral y el recurso de apelación por parte del Registrador de la Propiedad, vulnera el legítimo derecho a la defensa consagrado en la Constitución de la República del Ecuador y la responsabilidad del Estado, frente a los derechos consagrados de la propiedad privada. C) JUSTIFICACIÓN DE LA NECESIDAD DE ACTUAL E IMPORTANCIA DEL TEMA Este trabajo tiene como objetivo proteger legal y jurídicamente derechos y obligaciones de las y los ciudadanos, así como la seguridad jurídica por parte de los Registros de la Propiedad del país, ya que existen inscripciones de documentos que no tienen la calificación registral, es decir no existe una norma que les permita a los registradores de la propiedad calificar el documento, en caso de no cumplir con los requisitos tener su negativa de manera motivada y fundamentada de parte de la autoridad como señala la Constitución de la República del Ecuador y de esto el administrado debe conformase con un recurso de apelación interpuesto ante una de las Salas de la Corte Provincia de Justicia, para que sea éste el que obligue al funcionario del registro de la propiedad a inscribir el documento. Este trabajo de investigación es importante como tema para investigación, porque no existe un procedimiento normativo que les permita a los registradores, calificar el documento y luego proceder con la inscripción o con la negativa del mismo documento, para acudir ante el Juez de la Unidad Judicial Civil y solicitar que sea éste el que mande a inscribir. La Ley del Registro data más de cincuenta años de vigencia y nunca ha existido un planteamiento de reforma legal sea total o parcial, la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos reformó algunas normas legales de la Ley de Registro pero de 1 forma, en cambio ésta ley lo que necesita es una reforma profunda, pero para el estudio exclusivamente me referiré a la calificación registral, a la negativa y al recurso de apelación, en caso de no calificarse e inscribirse en el registro de la propiedad. La calificación registral es muy importante ya que se da previo a la inscripción de documentos, si la ley permite a los jueces antes de emitir su decisión primero calificar la demanda, es necesario también que al Registrador de la Propiedad a través de una reforma a la Ley de Registro se le permita calificar el documento para luego inscribir en los libros correspondientes, en caso de obtener una negativa por la no calificación, el administrado también tenga derecho a un recurso de apelación, previo a la resolución del juez de primer nivel. Por la existencia del vacío legal, mi propuesta va encaminada a proponer este trabajo de investigación con el fin de garantizar los derechos de las y los ciudadanos sobre su patrimonio familiar y así evitar un perjuicio de trámites engorrosos en nuestro sistema jurídico y administrativo. La Constitución de la República del Ecuador, en su artículo 76 numeral 7 literal m señala: “Recurrir el fallo o resolución en todos los procedimientos en los que se decida sobre sus derechos”, pues doctrinariamente todos los ciudadanos tenemos según nuestra constitución el doble conforme, que significa que todos los ciudadanos debemos conformarnos por lo menos con dos sentencias. Según la Ley del Registro vigente, existe el doble conforme pero solo para la parte afectada, es decir que si la primera sentencia emitida por autoridad competente manda que se inscriba pues se inscribe, dejando a la otra parte en este caso al funcionario público (Registrador de la Propiedad), sin el derecho a acudir a un recurso de apelación. IDENTIFICACIÓN DE LA LÍNEA DE INVESTIGACIÓN Retos, perspectivas y perfeccionamiento de las ciencias jurídicas en Ecuador. - El ordenamiento jurídico ecuatoriano, presupuestos históricos, teóricos, filosóficos y constitucionales. 2 D) OBJETIVOS: OBJETIVO GENERAL Elaborar un anteproyecto de ley reformatoria a la Ley de Registro, referente a la calificación registral, su negativa a la inscripción y el recurso de apelación. OBJETIVOS ESPECÍFICOS Fundamentar jurídica y doctrinariamente la importancia de la motivación en la negativa de la inscripción registral y el recurso de apelación por parte del Registrador de la Propiedad. Determinar la vulneración de una garantía básica al debido proceso y el derecho a la defensa, en la falta de motivación sobre la negativa de la inscripción registral, establecida en la Constitución de la República. Elaborar los componentes de un anteproyecto de ley reformatoria a la Ley de Registro, sobre la motivación de la negativa de la inscripción registral y el recurso de apelación por parte del Registrador de la Propiedad, para garantizar el legítimo derecho a la defensa consagrada en la Constitución de la República y la responsabilidad estatal. 3 E) FUNDAMENTACIÓN TEORICO - CONCEPTUAL EPÍGRAFE I 1. LEY REGISTRAL: REQUISITOS DE LOS DOCUMENTOS QUE SE REGISTRAN 1.1 CONCEPTO DE REGISTRO Para una mejor compresión de mi trabajo de investigación anotaré primero indicando algunos conceptos de lo que significa registro para luego adentrarme en el concepto netamente registral. Según el Diccionario de Ciencias Jurídicas Políticas y Sociales de Manuel Osorio en su página 846 señala: “Que es un examen minucioso, que es la investigación que se hace en un sitio para dar con una persona o cosa”1, pero el concepto más adecuado que nos da este mismo autor es “Oficina donde se registran actos y contratos de los particulares o de las autoridades. Libro donde se anotan unos y otros. Cada uno de los asientos, anotaciones o inscripciones de ellos”. (Osorio 1998) Este concepto es un poco acertado para mi investigación, por cuanto me voy a referir más adelante en este epígrafe sobre los documentos que deben cumplir los administrados, previa la presentación del documento para su calificación. Otro concepto sobre registro, podemos anotar el del autor Guillermo Cabanellas de Torres en su obra Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual Tomo 7, en la página 105 anota lo siguiente: “Funcionario o empleado público encargo de un registro público. Antiguamente, el que cuidaba, con autoridad pública, de registrar o anotar los privilegios, cédulas, despachos o cartas que el rey librara…”2. (Cabanellas de la Torres 2005). Sin embargo un concepto más adecuado todavía puedo anotar el de los autores Doctores Néstor Darío Bombolá y Lucio Martin Raboidas, que en su obra de nombre Ruy Díaz Diccionario Jurídico de Ciencias Jurídicas en su página 807 dice: “Oficina generalmente organizada administrativamente donde se toma constancia de determinados actos o circunstancias, especialmente relacionados con actos y contratos celebrados por particulares”. (Bombolá 2001) 4 Con estos conceptos y de acuerdo a la legislación y realidad actual, puedo encajar indicando un concepto personal sobre lo que significa registro. Registro es una oficina pública, dirigida por un funcionario público, que está investido de autonomía registral y administrativa para anotar los actos y contratos que están establecidos en la Constitución y en la Ley, siendo el custodio y guardián del archivo de sus anotaciones. Con el análisis realizado puedo apreciar dando un concepto de registro indicando así. Los registros son los organismos mediante los cuales se produce la publicidad jurídica. En estos casos el registro anota y da a conocer simplemente un hecho, por ejemplo el Registro Civil cuando inscribe el nacimiento o la muerte de una persona. La inscripción no le agrega un elemento más al hecho, el cual se ha producido con su independencia de su registración. Esta tiene como fin facilitar la prueba del hecho ocurrido y nada más. Así, la partida de nacimiento y de defunción son medios probatorios del nacimiento o de la muerte. En cambio ya en el registro de la propiedad, el acto jurídico o el contrato no existen si no se celebran en el registro en el cual queden incorporados; por ejemplo, el matrimonio no existe si no se celebra en el Registro Civil y ante autoridad pública autorizada o ante un oficial público competente para actuar en este registro. También es de actos y contratos el registro notarial a cargo de un notario, por concesión del Estado. La escritura pública no existe si no es autorizada por un notario público titular o adscrito a un registro notarial, y que actúa en la esfera en su competencia. 1.2 CLASES DE REGISTROS Podemos anotar algunas clases de registro que en la vida práctica se da con los administrados y que no está incluso en la ley y tenemos los siguientes: Registro de Documentos, de Títulos, de Personas y Reales, de Transcripción y de Inscripción, Declarativos y Constitutivos y para mayor compresión me permito explicar. 5 1.3 REGISTRO DE DOCUMENTOS Es una variedad del registro de hechos. Por documentos se entiende a una cosa mueble representativa de un hecho. En lugar de ser registrado el hecho, incorporándolo pero sin someterlo a un análisis o calificación, salvo en lo concerniente a la propia competencia del registro. Son ejemplo de este tipo de registro el de testamentos, el de mandatos entre otros. 1.4 REGISTRO DE TÍTULOS El registro de títulos es una variedad de actos y contratos. Mientras en el registro de actos y contratos, éstos no existen si la voluntad no es expresada directamente ante el registrador, en el de títulos el acto o el contrato existe aunque haya sido celebrado, fuera del registro, si se realizó ante otro funcionario – juez- o notario que ha sometido el acto o contrato al pertinente examen de legalidad . El acto o contrato ingresa en el registro incorporado a un documento, pero en estos casos el documento no es considerado como un hecho, sino como un elemento portante de un negocio jurídico causal (título) que es, en definitiva, el objeto de la registración. En virtud de lo expuesto, el análisis de legalidad que se efectúa en este tipo de registros es mucho más amplio que el que se practica en un registro de documentos. 1.5 REGISTRO DE DATOS PERSONALES Y REALES Hay saber distinguir bien esta clasificación, los registros personales tienen fundadamente en miras al sujeto (personas físicas o jurídicas) y no al objeto de la registración. Es personal también cuando su eje es el sujeto titular. Las registraciones personales pueden referirse a aspectos generales de la persona y no en relación a bienes determinados. Los registros reales son aquellos que se refieren al objeto de la registración, generalmente las cosas, sean éstas muebles o inmuebles. Ahora bien, según la técnica utilizada para realizar la publicidad, los registros reales pueden ser el folio real, cuando la unidad de registración es la cosa, o de folio personal, cuando se los individualiza por titulares del derecho. 1.6 REGISTROS DE TRANSCRIPCIÒN Y DE INSRIPCIÓN 6 En los registros de transcripciones, la registración se efectúa mediante la transcripción literal e íntegra del documento, o por medio de su incorporación o la copia, es propio de los registros documentales. En el registro de inscripciones, en cambio, el asiento se practica realizando un extracto de las constancias que, según la ley, deben ser publicadas; las que, tratándose de derechos reales, son las llamadas constancias de trascendencia real. 1.7 REGISTROS DECLARATIVOS Y CONSTITUTIVOS De todas estas clasificaciones la distinción radica en cuanto a si el acto que se inscribe existe o no como tal, antes de practicarse la correspondiente inscripción. En los llamados registros declarativos, el derecho existe antes que ingrese el documento. La inscripción hace que ese derecho existente extra registralmente, pase a ser oponible a ciertos terceros. La inscripción registral es constitutiva cuando el derecho nace con ella, por ejemplo en nuestro país respecto a los contratos de prenda agrícola, el Código de Comercio nos dice: Artículo 581.- Los contratos de prenda agrícola o de prenda industrial no surtirán efecto entre las partes, ni respecto de terceros, sino desde la fecha del registro”. 1.8 CONCEPTO DE REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD De ahí que puedo dar un concepto también de Registro de la Propiedad anotando que es un funcionario público encargado de calificar, anotar, inscribir, certificar y demás tareas concernientes a los actos y contratos que pueden constar en el Registro de la Propiedad, en relación con bienes inmuebles y derechos reales, de acuerdo con la demarcación territorial correspondiente”. (Cabanellas de la Torres 2005) Podemos anotar también un concepto de Derecho Registral, del Doctor Molinario, Ángel E, indicando que es el conjunto de principios y normas que tienen por objeto reglar los organismos estatales encargados de registrar personas, hechos, actos, documentos o derechos; así como también la forma cómo han de practicarse tales registraciones, y los efectos y consecuencias jurídicas que derivan de éstas. (Molinario 2007) 7 1.9 DOCUMENTOS A SER INSCRITOS Antes de señalar los documentos que los administrados deben presentar en la oficina del Registro de la Propiedad, debo indicar primero los documentos que se inscriben de acuerdo a la Ley de Registro para luego indicar los documentos habilitantes que se exige para cada. El Registro de la Propiedad es una institución público donde todos los administrados acuden, a inscribir sus diferentes actos registrales y cada uno de los actos necesita requisitos o documentos habilitantes que deben cumplir para su anotación, de las cuales pondré varios ejemplos y de los actos más frecuentes que se inscriben en el Registro de la Propiedad, conforme lo establece el artículo 25 de la Ley de Registro, están sujetos al registro los títulos, actos y documentos los siguiente: a) Todo contrato o acto entre vivos que cause traslación de la propiedad de bienes raíces; b) Toda demanda sobre propiedad o linderos de bienes raíces; las sentencias definitivas ejecutoriadas determinadas en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil; c) Los títulos constitutivos de hipoteca o prenda agrícola o industrial; d) Los títulos constitutivos sobre bienes raíces de los derechos de usufructo, de uso, de habitación, de servidumbres reales y de cualquier otro gravamen, y en general, los títulos en virtud de los cuales se ponen limitaciones al dominio sobre bienes raíces; e) Los testamentos; f) Las sentencias o aprobaciones judiciales de partición de bienes, así como los actos de partición, judiciales o extrajudiciales; g) Las diligencias de remate o bienes raíces, h) Los títulos de registro de minas con sujeción a la leyes de la materia; i) Los documentos que se mencionan en el libro primero, sección segunda, párrafo segundo del Código de Comercio inclusive los nombramientos de los administradores de las Compañías Civiles y Mercantiles; j) El arrendamiento, en el caso del artículo 2020 del Código Civil; k) El cambio o variación del nombre de un finca rural; y, l) Cualquier otro acto o contrato cuya inscripción sea exigida por la ley. 8 Bien, he señalado de manera general y de forma legal cuales son los documentos que se deben inscribir pero para una mejor compresión y en la práctica puedo señalar los siguientes actos jurídicos a ser inscritos en el registro de la propiedad, que el registrador está sujeto a inscribir, así tenemos los siguientes: Certificado de gravamen; Disolución de la sociedad conyugal; Propiedad Horizontal; Adjudicación de tierras a las comunidades o pueblos indígenas y negros o afro ecuatorianos; Adjudicaciones por remate; Contratos de arrendamiento de acuerdo al código civil; Cancelaciones de hipotecas, Capitulaciones matrimoniales; Contratos de Mutuos Hipotecarios, Contratos de Compraventa; Constitución de Hipoteca o Purga de Mora Patronal; Constitución de Servidumbre voluntaria. (Corporaciones de Estudios y Publicaciones 2005) También puedo anotar los diversos actos que se inscriben como: La Declaratoria de Propiedad Horizontal; Donaciones; Expropiación mediante acto administrativo o judicial; Constitución de patrimonio familiar; Extinción de patrimonio familiar; Fraccionamiento o subdivisión de predios; Liquidación de la sociedad conyugal; Acto constitutivo o cancelación de las organizaciones religiosas; Partición judicial o extrajudicial; Posesión efectiva; Contrato de permuta; Sentencia de prescripción adquisitiva extraordinaria de dominio; Contrato de promesa de compraventa; Reglamento Interno de Propiedad Horizontal; Resciliación de contratos; testamentos abiertos y cerrados. Estos actos el señor registrador de la propiedad tiene que cumplir o solicitar documentos habilitantes como: a) Copias de las cédulas de ciudadanía y certificados de votación de los intervinientes; b) Recibos de todos los pagos de los impuestos que genere en los actos; c) Escritura pública con todas las solemnidades del caso de acuerdo a la ley notarial; d) Certificación por el Departamento de Avalúos y Catastros de los Gobiernos Autónomos Descentralizados Municipales de que han cumplido con todos los requisitos legales de acuerdo a las ordenanzas municipales; e) Planimetría actualiza del bien a inscribirse; f) Pagos de los impuestos prediales actualizados; y, 9 g) Factura adjunta a la escritura emitida en las Notaría Públicas donde se realizó el trámite. Estos serían los documentos a los que me refiero al primer acápite que deben cumplir los administrados, antes de registrar el documento en el Registro de la Propiedad, de los cuales me voy a referir al más común e importante, sin dejar de lado los otros actos registrales que se realizan. 1.10 LA COMPRAVENTA Para cada caso indicaremos primero los requisitos legales y de fondo y segundo los requisitos meramente formales. De todos los actos éste es el más común y el contrato de compraventa es uno de actos que más frecuentemente acuden a diario para su presentación e inscripción en el Registro de la Propiedad, se encuentra determinado en el Código Civil en el artículo 1732 y manifiesta lo siguiente: “Compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa, y la otra a pagarla en dinero. (Corporacion Estudios y Publicaciones, Código Civil 2005) El que contrae la obligación de dar la cosa se llama vendedor, y el que contrae la de pagar el dinero, comprador. El dinero que el comprador se obliga a dar por la cosa vendida se llama pacto”. 1.11 REQUISITOS LEGALES DEL CONTRATO DE VENTA La venta se refute perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio, salvo las excepciones siguientes: La venta de bienes raíces, servidumbres y la de sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública, o conste, en los casos de subasta, del auto de adjudicación debidamente protocolizado e inscrito. Los frutos y flores pendientes, los árboles cuya madera se vende, los materiales de un edificio, y los que naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias minerales de toda clase, no están sujetos a la excepción del inciso segundo. 10 Sin embargo de lo manifestado las cosas no se reputan hasta que las partes realicen a través de escritura pública o privada, caso contrario cualquiera de las partes podrá retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa vendida. 1.12 REQUISITOS FORMALES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA Los documentos que deberá presentar el usurario para solicitar la inscripción del contrato de compraventa en el Registro de la Propiedad comúnmente son los mismos que en líneas anteriores habíamos anotado; a) Copias de las cédulas de ciudadanía y certificados de votación de los intervinientes; b) Recibos de todos los pagos de los impuestos que genere en los actos; c) Escritura pública con todas las solemnidades del caso de acuerdo a la ley notarial; d) Certificación por el Departamento de Avalúos y Catastros de los Gobiernos Autónomos Descentralizados Municipales de que han cumplido con todos los requisitos legales de acuerdo a las ordenanzas municipales; e) Planimetría actualiza del bien a inscribirse; f) Pagos de los impuestos prediales actualizados; y, g) Factura adjunta a la escritura emitida en las Notaría Públicas donde se realizó el trámite. 11 EPÍGRAFE II 2. REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y REGISTRO DE DATOS PUBLICOS En esta parte analizaremos los principios registrales y los procedimientos que se utilizan en la actividad registral. Dentro de los principios registrales que más se puede destacar para esta materia de derecho registral puedo señalar los que determina el artículo 3 de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos, así tenemos los principios de Obligatoriedad, Responsabilidad de la Información, Publicidad, Accesibilidad y Confidencialidad, Presunción de Legalidad; y, el principio de Rectificabilidad, de los cuales y como me corresponde indicar en este epígrafe sobre estos principios rectores del derecho registral me voy a referir a lo que significa cada uno de ellos. (Corporación de Estudios y Publicaciones, Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos 2011) 2.1 EL PRINCIPIO DE OBLIGATORIEDAD Según el artículo 3 de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos publicado en el Suplemento del Registro Oficial No. 162 del miércoles 31 de marzo del 2010, al referirse al principio de la obligatoriedad prescribe lo siguiente: “En la ley relativa a cada uno de los registros o en las disposiciones legales de cada materia, se determinará: los hechos, actos, contratos o instrumentos que deban ser inscritos y/o registrados; así como la obligación de las registradores y los registradores a la certificación y publicidad de los datos, con las limitaciones señaladas en la Constitución y en la Ley”. (Corporación de Estudios y Publicaciones, Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos 2011) En el primer inciso de esta norma vemos que el principio de obligatoriedad, valga la redundancia obliga a las y los registradores a la certificación y publicidad de documentos que permita la ley, es decir no todo lo que va a certificar publicitar queque hay algunos documentos que le permite la Constitución y la Ley como lo vamos a señalar. Cuando se refiere al principio de la publicidad, no todo debe publicarse, existen restricciones por ejemplo el numeral 19 del artículo 66 de la Constitución de la República del Ecuador 12 que manifiesta: “El derecho a la protección de datos de carácter personal, que incluye el acceso y la decisión sobre información y datos de este carácter, así como su correspondiente protección. La recolección, archivo, procesamiento, distribución o difusión de estos datos o información requerirán la autorización del titular o el mandato de la Ley”, como explica la Constitución no todo documento puede ser publicable ya que puede afectar derechos del propio titular o de terceras personas. De la misma forma me adelanto también que lo que manifiesta la Constitución de la República del Ecuador está en concordancia con el inciso segundo del artículo 6 de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos, que expresa lo siguiente: “El acceso a estos datos sólo será posible con autorización expresa del titular de la información, por mandato de la ley o por orden judicial”. Sobre este principio tratare más adelante, de acuerdo a mi trabajo de investigación. (Corporacion Estudios y Publicaciones, Constitución de la República del Ecuador 2008) 2.2 PRINCIPIO DE RESPONSABILIDAD DE LA INFORMACIÓN Siguiendo el orden de los principios registrales me corresponde nuevamente anotar o referirme al artículo 4 de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos que manifiesta: “Las instituciones del sector público y privado y las personas naturales que actualmente o en el futuro administre bases o registro de datos públicos, son responsables de la integridad, protección y control de los registros y bases de datos a su cargo. Dichas instituciones responderán por la veracidad, autenticidad, custodia y debida conservación de los registros. La responsabilidad sobre la veracidad y autenticidad de los datos registrados, es exclusiva de la o el declarante cuando esta o este provee toda la información”. (Corporación de Estudios y Publicaciones, Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos 2011) Las personas afectadas por información falsa o imprecisa, infundida o certificada por registradoras o registradores, tendrán derecho a las indemnizaciones correspondientes, previo al ejercicio de la respectiva acción legal. 13 La Dirección Nacional de Registro de Datos Públicos establecerá los casos en que deba rendirse caución”. Analizando este artículo de la L.O.S.N.R.D.P, en la actualidad existen muchos trámites que tanto los Registradores y Registradoras estamos actualmente sujetos y condiciones, condicionados por que están limitados a no cometer errores, porque si de hecho lo hacen pueden ser sancionados primero administrativamente que puede ser una sanción pecuniaria hasta la destitución y segundo que pueden ser enjuiciados con daños y perjuicios por una información falsa, que de hecho en la actualidad se puede llegar a cometer dicho error, ya que por muchos años en cantones donde el registro de la propiedad por muchas décadas ha estado a cargo de la misma persona y ha llevado el archivo de manera inusual o sin el debido cuidado, sin valorar que esa información es fundamental. Anteriormente no cumplía el rol de ser custodios de esa información, simplemente registraban y anotaban en los libros, sin las debidas precauciones y sin darle la importancia a cada acto registral. Por esta razón y analizando este principio de la responsabilidad, los registradores de la propiedad en casi todo el país han tenido que basarse en otras normas legales que les ampare de su responsabilidad no para evadir dicha responsabilidad, porque puede ser una omisión de buena fe, tal es el caso que los y las registradores se amparan en otro principio el de la Rectificabilidad, que es el artículo de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos que prescribe: “Los datos registrales del sistema son susceptibles de actualización, rectificación en los casos y con los requisitos que la ley señale”. (Corporación de Estudios y Publicaciones, Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos 2011) 14 2.3 PRINCIPIO DE PUBLICIDAD Antes de analizar lo que es el principio de publicidad de acuerdo al tema de investigación, indicaré anotando lo que es publicidad según el Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual de Guillermo Cabanellas de Torres Tomo 6, Página 578. “Principio hipotecario que establece la realidad de las situaciones jurídicas anotadas o asentadas en el Registro de la Propiedad, en el sentido que es verdad lo anotado o escrito, y que no afecta al adquirente cuyo derecho se halle registrado lo que no conste en el Registro. (Cabanellas de la Torres 2005) Me permito indicar que publicidad, es público para que tenga interés legítimo en averiguar el Estado Jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas pueda hacerlo de acuerdo a la normativa que se emite. Como derecho comparado puedo anotar que el artículo 38 de la Ley de Hipotecas Argentino, señala: “A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos. Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente”. (Publicaciones Jurídicas s.f.) Los registradores de la propiedad ante petición verbal del interesado y siempre que indique claramente la finca, terreno, o derecho que interese, le pondrán de manifiesto los libros de la oficina y con las precauciones debidas para su conservación. Los particulares pueden tomar nota pero no sacar copias. Lo que en la actualidad el principio de la publicidad el usuario con los datos que solicita, obtiene a través de la certificación que otorga el Registrador de la Propiedad, donde consta un extracto de su anotación concediéndole incluso un número de certificado, el folio donde se encuentra inscrito, el número de inscripción, y el número de repertorio, más los datos del 15 titular del derecho. Este principio es uno de los más destacados por cuanto lo que se da a conocer en la llamada publicidad jurídica que no son otra cosa que hechos jurídicos y su finalidad es la producción de efectos jurídicos. No hay publicidad jurídica si no hay efectos derivados de esa publicidad. Pero cuando me refiero a la publicidad registral, la publicidad puede ser enfocada desde tres ángulos: Cognoscibilidad, como actividad y como medio. Como cognoscibilidad no es conocimiento, sino posibilidad de conocer. Es el conocimiento puesto a disposición del público; debe ser permanente, puede ser extraída en cualquier momento; y general, destinada al público. La naturaleza jurídica de la publicidad que no debemos entender como publicación, que es muy distinto a publicidad, es la declaración señalativa, entiendo por tal a la divulgación directa o indirecta de un hecho que puede perjudicar a terceros, realizada en forma adecuada para que dichos terceros puedan conocer el evento. Por esto y después de haber analizado ampliamente sobre el principio de publicidad, me permito emitir que el concepto de publicidad registral, es aquella publicidad jurídica que se obtiene por medio de un órgano específico denominado registro. 2.4 PRINCIPIO DE ACCESIBILIDAD Y CONFIDENCIALIDAD El artículo 6 de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos señala que: “Son confidenciales los datos de carácter personal, tales como: ideología, afiliación política o sindical, etnia, estado de salud, orientación sexual, religión, condición migratoria y los demás atinentes a la intimidad personal y en especial aquella información cuyo uso público atente contra los derechos humanos consagrados en la Constitución e instrumentos internacionales. (Corporación de Estudios y Publicaciones, Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos 2011) 16 El acceso a estos datos sólo será posible con autorización expresa del titular de la información, por mandato de la ley o por orden judicial. También son confidenciales los datos cuya reserva haya sido declarada por la autoridad competente, los que estén amparados bajo sigilo bancario o bursátil, y los que pudieren afectar la seguridad interna o externa del Estado. La autoridad o funcionario que por la naturaleza de sus funciones custodia datos de carácter personal, deberá adoptar las medidas de seguridad necesarias para proteger y garantizar la reserva de la información que reposa en sus archivos. Para acceder a la información sobre el patrimonio el solicitante deberá justificar y motivar su requerimiento, declarar el uso que hará de la misma y consignar sus datos básicos de identidad, tales como: nombres y apellidos completos, número del documento de identidad o ciudadanía, dirección domiciliaria y los demás datos que mediante el respectivo reglamento se determinen. Un uso distinto al declarado dará lugar a la indemnización de responsabilidades, sin perjuicio de las acciones legales que el/la titular de la información puede ejercer. La Directora o el Director Nacional del Registro de Datos Públicos, definirá los demás datos que integran el sistema nacional y el tipo de reserva y accesibilidad”. 2.5 PRINCIPIO DE PRESUNCIÓN DE RESPONSABILIDAD Al referirse al principio de legalidad no es otra cosa que la certificación registral que da fe pública, y que además está investida de la presunción de legalidad. El orden secuencial de los registros se mantendrá sin modificación alguna, excepto por orden judicial, así lo determina el artículo 7 de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos. (Corporación de Estudios y Publicaciones, Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos 2011) Aquí hay que hacer un análisis, y empezaré preguntando el ¿por qué en la ley consta que la certificación registral da fe pública y que está investida de presunción de legalidad?. Analizando esta norma me permito indicar que significa presunción de legalidad acudiendo al Diccionario De Ciencias Jurídicas Políticas y Sociales del autor Manuel Osorio que en su 17 página número 785 y señala: “En realidad cabe sostener que se está ante una presunción “iuris tantum”, por cuanto, en las presunciones “iuris et de iure”, no solo hay dispensa de prueba para el amparado con ella, sino también prohibición de rebatirla para quien se vea perjudicado con ella”. (Osorio 1998) Con este concepto, entendemos mejor que la certificación registral da fe pública, pero investida de presunción de legalidad, es decir que el certificado otorgado por los y las registradores del país, se presume que puede afectar derechos de terceros y que éstas tienen el mismo derecho a reclamar en caso se les esté perjudicando en sus derechos. 2.6 PRINCIPIO DE RECTIFICABILIDAD El principio de rectificabilidad, es un principio que tienen todos los registradores y registradores del país, para que le sirva como amparo en caso de cometer algún error de buena fe, es decir que de acuerdo a este principio tienen derecho a rectificar en caso de haber extendido alguno documento con alguna información que no vaya a afectar derechos de terceros o de la misma persona que solicitó la información. Pongamos un ejemplo, al emitir una certificación registral, se haya omitido un nombre, apellido, o linderos, el usuario está en la obligación de acudir al funcionario en este caso al registrador de la propiedad para su corrección sin derecho a pagar tasa por el servicio. Así lo determina claramente el artículo 8 de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos manifestando lo siguiente: “Los datos registrales del sistema son susceptibles de actualización, rectificación o supresión en los casos y con los requisitos que la ley señale”. Es decir ampara al usurario y a los funcionarios encargados de los registros hasta poder modificar hasta que la ley los permita, más allá de aquello está prohibido. (Corporación de Estudios y Publicaciones, Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos 2011) A más de los principios registrales que de manera muy general me permití anotar, existen otros requisitos que se utilizan exclusivamente tanto al momento de registrar como al momento del procedimiento registral, principios que muchas veces no son utilizados por los 18 Registradores de la Propiedad, pero que en la práctica y sin ejercerla se da por el simple hecho de la presentación de documentos, así tenemos los siguientes: 2.7 PRINCIPIO DE ROGACIÓN El principio de rogación es la actividad registral que se inicia con la petición del usuario que se acerca a las instalaciones del registro para solicitar la inscripción del título que consigo lleva. El registrador, previo análisis de los documentos entregados (revisión) por el usuario, puede decidir inscribirlo, o bien negarlo. En el primer caso, o en caso de inscribirlo, concluye el procedimiento; en el segundo caso, sobre la negativa, es posible que se inicie las acciones judiciales que la ley permite para estos casos, como es la norma del artículo 11 numeral 6 inciso primero de la Ley de Registro que señala: La negativa del Registrador constatará al final del título cuya inscripción se hubiera solicitado expresando con precisión y claridad las razones en que se funda”. (Corporación de Estudios y Publicaciones, Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos 2011) De la negativa del Registrador se podrá recurrir al Juez competente, quien luego de examinar la solicitud del interesado y las causas de la negativa, dictara su resolución, la que será notificada al Registrador en la forma prevista en el Código de Procedimiento Civil. Aquí tengo que aclarar porque desde el 22 de mayo del 2016 entró en vigencia el Código Orgánico General de Procesos en Materia No Penal, es decir que ahora las negativas del registrador de la propiedad, se regirá por esta nueva norma y en el procedimiento de la oralidad. (Corporación de Estudios y Publicaciones, Código de Procedimiento Civil 2005) Continuando con la norma legal de la Ley del Registro en el inciso tercero señala: “Si la resolución ordena la inscripción, no será susceptible de recurso alguno”, pero si el juez negare la inscripción, el interesado podrá interponer recurso de apelación para ante la Corte Provincial de Justicia correspondiente, de cuya resolución no habrá recurso alguno. (Corporacion de Estudios y Publicaciones, Ley de Registro 1966) También tenemos y puedo señalar que existe el principio más importante en materia registral 19 que es el siguiente: 1.8 EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD En un sentido amplio, por principio de legalidad puede entenderse que es aquel por el cual todo el accionar de la administración y toda decisión de los tribunales ha de ser el resultado de la aplicación de la ley. Es la plena vigencia del ordenamiento jurídico, por encima de la voluntad del funcionario, que debe sujetarse estrictamente a la ley”. Es decir que con este principio de la legalidad, lo que le faculta al registrador o registradora de la propiedad y hasta los mercantiles, es que tienen que acogerse estrictamente lo que dice la ley, más allá de aquello no está permitido, pues tienen que hacer lo que la ley manda u obliga hacer. Por ejemplo para inscribir un documento notariado hay que cumplir con los requisitos de la Ley Notaria para elevarla a escritura pública y luego para la inscripción del título hay que cumplir con los requisitos del artículo 11 de la Ley de Registro. (Corporacion de Estudios y Publicaciones, Ley de Registro 1966) Otro de los principios que no es muy conocido es el 1.9 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Es un mecanismo técnico que tiene por objeto mantener el enlace o conexión de las adquisiciones por el orden regular de los titulares registrales sucesivos, a base de formar todos los actos adquisitivos inscritos, es una continuidad perfecta en orden al tiempo sin salto alguno, de suerte que ello refleje el historial sucesivo de cada finca matriculada o inscrita. 1.10 EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD En los diferentes registros quienes y los funcionarios que estén a cargo, este principio es muy técnico y cuidadoso por los mismos, ya que es una diferencia fundamental entre los derechos reales y los, personales consisten en que los primeros gozan del ius preferendi, o sea, la facultad que tiene el titular de un derecho real de ser preferido en el ejercicio de su derecho con respecto a otro derecho real posterior, de igual o distinto contenido, que recaiga 20 sobre la misma cosa. Algo muy distinto ocurre en los derechos personales, ya que, en principio, ningún acreedor puede reclamar preferencia alguna en la satisfacción de su crédito, con relación a los acreedores posteriores del mismo deudor”. Dicho de otra manera, en cuanto se refiere a la segunda explicación me permito poner un ejemplo, cuando está un bien inmueble embargado la prelación de crédito por ser hipotecario sería dicho acreedor, en contra del otro crédito que no es hipotecario, pero hay algo más que si entra por embargo sobre salarios no cancelados a los trabajadores, éstos tienen preferencia y suplen a los demás y es el que se podría estar llevando en caso de remate todo el crédito mientras los otros no hipotecarios tendrán que dividirse de lo que resta en partes iguales. 1.8 PROCEDIMIENTOS QUE SE UTILIZAN EN LA ACTIVIDAD REGISTRAL Al decir del procedimiento que los registradores de la propiedad utilizan para realizar sus inscripciones no está normado, cada uno de éstos funcionarios lo que hace es seguir un mismo procedimiento anterior de acuerdo a los lineamientos de la Ley de Registro, pero como norma como aplicar el procedimiento registral en materia tanto mercantil como propiedades no existe, no lo tienen. Lo que han hecho es sistematizar por sus propios recursos y por sus propias cuentas, con sus propios presupuestos y propio personal, sin embargo la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos ha emitido resoluciones para que cada registrador vaya adecuando sus actividades registrales de acuerdo a un sistema que debe emitir la Dirección Nacional de Datos Públicos, actualmente y según mis investigaciones no tienen una norma donde conste el procedimiento registral es decir no tienen los pasos pre determinados ni establecidos a nivel nacional. Pero me permito indicar que con la transferencia de los registros de la propiedad del país que pasaron del servicio privado al público, ha mejorado notablemente en cuanto a la atención al público, y en cuanto a sus actuaciones registrales hoy en día tienen que anotar a través de un llamado sistema que es el Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos, todos los registradores y registradoras del país tienen que alimentar en una plataforma que va exclusivamente a la Dirección Nacional y ésta a Datos Seguros donde constan más de 48 instituciones públicas del país que almacenan bases de datos de todos los usuarios. 21 Para este tema en cuanto al procedimiento he entrevistado al Doctor Danilo R. Andrade Santamaría ex Registrador de la Propiedad Municipal y Mercantil del Cantón Pastaza quien al preguntarle cual era el procedimiento que se utiliza en la actividad registral de nuestro cantón nos supo manifestar lo siguiente: “El procedimiento que se utiliza todavía sigue siendo manual, y funcionamos de la siguiente forma: El administrado que se acerca al registro de la propiedad del cantón Pastaza, con su documento para la inscripción ingresa con un número solo para revisión, internamente existe una persona abogada encargada de la revisión de los documentos y requisitos tanto general como específicos, así como también requisitos legales generales y requisitos legales específicos. Para la revisión ésta funcionaria tiene 24h00, luego de aquello si el administrado ha cumplido con todos los requisitos y documentos generales y específicos se le da un valor a cancelar y por ende el número de repertorio, para el procedimiento de inscripción del documento el registrador tienen hasta tres días término para proceder con la inscripción. Al momento que el documento ingresa, revisa la abogada todo está listo y se le envía a otra persona para que proceda con la inscripción, elabora una acta, anota las generales de ley del propietario, y anota los datos del bien inmueble a registrarse dependiendo el documento que se va inscribir, por decirle en este caso se va a notar una compraventa pues va en el libro de transferencias de dominio de compras en el tomo correspondiente, y se debe aplicar y utilizar bastante los registros cronológico, personal y real. Una vez que la funcionaria ha realizado todos estos actos, pasa a revisión y firma del registrador de propiedad para cumplir con el artículo 18 de la Ley de Registro que señala que las anotaciones se harán en el repertorio, en serie numerada, como primero, segundo, tercero etc…, siguiente el orden de presentación de los documentos. EPÍGRAFE III 3. CONSTITUCIÓN DE LA REPÚBLICA DEL ECUADOR, TRATADOS Y CONVENIOS INTERNACIONALES 22 En este epígrafe, se analizará la concurrencia de la Constitución de la República del Ecuador frente al registro de la propiedad, y la relación entre el ejecutivo, las municipalidades y sus competencias, frente al registro de la propiedad. La Constitución de la República del Ecuador, al aprobarse por una mayoría del pueblo ecuatoriano, aprobó un cambio profundo que se veía para el futuro de los registradoras de la propiedad, es así que en el artículo 265 de la Carta Suprema se refiere a los registros y manifiesta así “El sistema público de registro de la propiedad será administrado de manera concurrente entre el Ejecutivo y las Municipalidades”. (Corporacion Estudios y Publicaciones, Constitución de la República del Ecuador 2008) Desde la creación del Registro de la Propiedad como un organismo de registro de datos públicos que fuera regulado y supervisado por la Corte Suprema de Justicia y luego por el Consejo Nacional de la Judicatura y con la creación de la Ley de Registro mediante Decreto Supremo No. 1405 en la presidencia de la república de Clemente Yerovi Indaburu en 1966, nunca existió cambios o reformas profundas en dicha ley, pero si existió reformas a los cobros arancelarios. Desde la creación de esta institución, los registradores de la propiedad permanecieron en sus cargos por muchas décadas, ingresando el cobro de aranceles por el servicio registral a las cuentas privadas, es decir que se cobraba por un servicio que desde mi punto de vista siempre fue público, solo que los registradores lo hicieron como privado, solo tenían que desglosar el Impuesto al Valor Agregado IVA y pagar a los empleados y trabajadores, el resto era para las cuentas personales de los registradores. Nunca existió una tarifa real sobre el cobro de este servicio público, llegando inclusive a fijar tarifas hechas por los propios registradores de la propiedad y mercantiles y se publicaba en el registro oficial con la venia de los magistrados de la Corte Suprema de Justicia en esa época, los ingresos eran cuantiosos y sin embargo llegaron al cinismo de introducir una norma legal para cobrar por los servicios registrales hasta el 100% de recargo por conceptos de gastos generales. Esta norma textualmente se encuentra en la Tabla de Aranceles de Registro de la Propiedad, publicada en el Registro Oficial No. 44 del jueves 20 de marzo del 2003 que señala: “Art. 23 1.- Literal g inciso segundo: A estos derechos el registrador de la propiedad podrá incorporar hasta el ciento por ciento por concepto de gastos generales”, norma que fue derogada mediante las diversas ordenanzas de varios cantones del país, especialmente en el Cantón Pastaza se eliminó el ciento por ciento por gastos generales, revisando un poco la situación económica de los habitantes del cantón. (Corporacion de Estudios y Publicaciones, Ley de Registro 1966) Con la entrada en vigencia de la nueva Constitución (2008) a partir del 20 de octubre del 2008 publicada en el Registro Oficial 449, luego de un año y medio se publica la Ley del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos en el Registro Oficial No. 162 del 31 de marzo del 2010, así también el Código Orgánico de Organización Territorial Autonomía y Descentralización publicada en el Registro Oficial No. 303 del 19 de octubre del 2010, leyes que permiten que el registro de datos y la prestación del servicio registral público sea ágil, eficiente, moderno y adecuado a las exigencias de la nueva constitución y del buen vivir ciudadano. (Corporacion Estudios y Publicaciones, Constitución de la República del Ecuador 2008) Para comprender de mejor manera me permito anotar un poco de historia de lo que fue el traspaso del registro de la propiedad privado al público, que es el tema que me voy a referir. 3.1 EL TRASPASO DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD “PRIVADO” AL PÚBLICO. Con la publicación de la Constitución de la República del Ecuador la misma que fue aprobada por el pueblo ecuatoriano mediante referéndum del 28 de septiembre del año 2008, y que fue publicada en el Registro Oficial No. 449 del 20 de octubre del 2008, se refiere al sistema público del registro de la propiedad señalando: “Art. 265 de la Constitución de la República del Ecuador.- El sistema público del registro de la propiedad será administrado de manera concurrente entre el ejecutivo y las municipalidades”. (Corporacion Estudios y Publicaciones, Constitución de la República del Ecuador 2008) Con esta norma constitucional todo el servicio registral tanto de la propiedad como mercantil pasaron de lo que se consideraba “privado” al servicio registral público, debo aclarar que 24 según mi criterio y con los antecedentes investigados en el primer tema de esta obra, el registro de la propiedad siempre fue una institución pública, los registradores de la propiedad “vitalicios” son los que le hicieron a los datos e inscripciones del servicio registral como “privado”. Por mandato del pueblo y por norma constitucional los asambleístas basados en la Disposición Transitoria Primera de la Constitución señala que “En el plazo máximo de trescientos sesenta días, se aprobarán las siguientes leyes”, entre ellas en el numeral 8 de la norma citada señala: “Las leyes que organicen los registro de datos, en particular los registro civil, mercantil y de la propiedad...”. (Corporacion Estudios y Publicaciones, Constitución de la República del Ecuador 2008) Entonces se publica la Ley del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos en el Registro Oficial No. 162 del 31 de marzo del 2010, para garantizar y respetar los derechos reconocidos en la carta magna, lo cual implica en ir adecuando formal y materialmente las leyes y las normas de inferior jerarquía a la Constitución, e ir implementando las normas que sean necesarias para garantizar la dignidad del ser humano. La Ley del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos, se expide con la finalidad de crear y regular el sistema de registro de datos públicos y su acceso en entidades pública y privadas que administren dichas bases o registros, siendo el objetivo de esta ley garantizar la seguridad jurídica, organizar, regular, sistematizar e interconectar la información, así como la eficiencia y eficacia de su manejo, su publicidad, transparencia, acceso e implementación de nuevas tecnologías, así lo determina el artículo 1 de la Ley del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos. A esta norma del artículo 1 de la Ley del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos debo hacer algunas apreciaciones: primero.- señala que la finalidad de esta ley es la “creación del sistema de registro de datos públicos”, desde mi punto de vista, se puede pensar que a través de esta ley se crea el registro de datos públicos, cuando por el año de 1966 mediante Decreto Supremo se publica la Ley de Registro en la presidencia República Clemente Yerovi Indaburu quien gobernaba el país de forma interina, segundo con la expedición de la nueva Ley del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos no deroga a la Ley de Registro de 1966, sino únicamente deroga algunos normas obsoletas, es decir que el Registro de la 25 propiedad estaba creado desde hace muchos años atrás como una institución de derecho público adscrita a la Función Judicial. (Corporación de Estudios y Publicaciones, Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos 2011) En la Disposición Transitoria Tercera de la Ley del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos señala: “Dentro del plazo de trescientos sesenta y cinco días contados a partir de la puesta en vigencia de la ´presente ley, los municipios y la Directora o Director Nacional del Registro de Datos Públicos, deberán ejecutar el proceso de concurso público de merecimientos y oposición, nombramiento de los nuevos registradores de la propiedad y mercantiles. Dentro del mismo plazo, organizarán la infraestructura física y tecnológica de las oficinas en las que funcionará el nuevo Registro de la Propiedad y su respectivo traspaso, para cuyo efecto elaborará un cronograma de transición que deberá contar con la colaboración del registrador saliente. En este mismo lapso, de así acordarse o requerirse, el municipio dispondrá la valoración de activos y su liquidación respectiva”. Transcurrido este tiempo, los registradores salientes no cumplieron con la ley de manera voluntaria o amistosa en la transferencia de todos los documentos y archivos existentes en los Registros de la Propiedad que para mejor comprensión llamaremos “privados” (aunque ya había explicado que para mí opinión el Registro de la Propiedad siempre fue una institución pública), esto ocurrió en casi la mayoría de los registro de la propiedad de los cantones del país, incluso presentaron una demanda de inconstitucionalidad de la Ley del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos, lo cual fue absuelta por la Corte Constitucional para el Régimen de Transición mediante sentencia número 002-11-SIN-CC dentro del caso número 0034-10-IN, cuyo Juez Constitucional Ponente fue el Dr. Roberto Brunis, la presente acción de inconstitucional fue interpuesta por el doctor Edwin Darío Portero ante la Corte Constitucional para el periodo de Transición el 28 de junio del 2010, y con fecha 21 de junio del 2011 fue desechada la demanda de inconstitucionalidad, en razón de que tanto por la forma como por el fondo, la Ley del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos no contravenía a la Constitución de la República del Ecuador, dejando así en claro de manera constitucional y fuera de toda duda razonable sobre el objetivo de la Ley del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos. 26 Gracias a la Constitución de la República del Ecuador que el servicio registral pasó a ser del privado al público tenemos algunas exoneraciones, tanto parciales como totales del cual me permito hacer un pequeño análisis 3.2 LAS EXONERACIONES POR CONCEPTO DEL SERVICIO REGISTRAL AL MOMENTO DE LA INSCRIPCIÓN. Las exoneraciones para nuestro análisis por el servicio registral lo vamos a considerar o clasificar de dos maneras: la primera les denominaremos exoneraciones totales y la segunda lo denominaremos exoneraciones parciales, pero antes de señalar en qué consisten estas exoneraciones primero veremos la definición de exoneración en general: 3.3 LA EXONERACIÓN Según el Diccionario de Ciencias Jurídicas Políticas y Sociales de Manuel Osorio en su pág. 410 señala: “Exoneración liberación del cumplimiento de una obligación o carga”. (Osorio 1998) Con este concepto citado podemos apreciar que la exoneración no es más que una liberación de cumplimiento de pago por un servicio público prestado por una institución pública, que en este caso es la exoneración en el Registro de la Propiedad Público, sin embargo regresamos a la clasificación de la exoneración por el servicio registral señalando que para nuestro estudio lo hemos considerado que se dan de dos maneras, la primera la exoneración total y la segunda la exoneración parcial. 27 3.4 DE LA EXONERACIÓN PARCIAL Con el concepto citado, podemos indicar que la exoneración parcial es la liberación de pago por porcentaje, es decir si tenían que cancelar un pago 100%, y según las leyes y ordenanzas donde establezcan exoneraciones parciales deben considerarse como exonerado una parte del total del valor o costo del servicio público, específicamente tratándose de grupos vulnerables establecidos en la Constitución de la República. 3.5 GRUPOS VULNERABLES QUE SE BENEFICIAN DE ESTA EXONERACIÓN SEGÚN LA CONSTITUCIÓN DE LA REPÚBLICA DEL ECUADOR En la exoneración parcial por el pago del servicio registral, están los grupos vulnerables establecidos en la Constitucional de la República, sin embargo para la exoneración les consideramos a los siguientes: Mayores adultos, personas con alguna discapacidad, personas con enfermedades catastróficas, a estos grupos vulnerables se les cobra el valor del 50% menos del costo total trámite registral a realizarse. Para aplicar estas exoneraciones a estos grupos vulnerables, el Registro de la Propiedad Municipal del cantón Pastaza aplica en base al avalúo del bien inmueble, cabe indicar que la exoneración parcial, es a la persona considerada dentro del grupo vulnerable que se beneficia por la inscripción o trámite registral a su nombre es decir que los bienes al momento del traspaso del bien estén considerados como grupos vulnerables. Para una mayor comprensión del lector ponemos a consideración un ejemplo: Juan Piedra Martínez con discapacidad (física) desea adquirir un bien inmueble, para ello se pone de acuerdo en la compraventa con Lucio Calle Cabezas, sobre un lote de terreno de la superficie de 300 m2 ubicado en la ciudad de Puyo, cantón y provincia de Pastaza, ubicado en el Barrio Obrero entre las calles Cotopaxi y 20 Julio, con un avalúo municipal de 10.000 dólares, realizan todos los trámites, y pagos municipales y notariales, una vez realizada la escritura de compraventa Juan Piedra Martínez se acerca al Registro de la Propiedad Municipal del cantón Pastaza a solicitar se le inscriba dicho lote de terreno, (en el Registro de la Propiedad Municipal del Cantón Pastaza). 28 De acuerdo a la tabla de cobro por los servicios registrales con ese valor tiene un costo de 100 dólares para todos los usurarios, pero por la discapacidad que tiene Juan Piedra Martínez tiene una exoneración del 50% menos del costo total del valor a pagar por el servicio registral dando un total de cincuenta dólares por la inscripción de su escritura sin otros recargos. Los requisitos para acogerse a esta exoneración en este caso son el carnet de discapacidad extendido por el CONADIS hoy Consejo Nacional de Igual de Discapacidades, para los de las personas mayores adultos (tercera edad) es la cédula de identidad, y para los menores de edad la partida de nacimiento, Siempre que esos bienes estén a vayan a traspasarse a su nombre. 3.6 OTROS BENEFICIARIOS DE LA EXONERACIÓN PARCIAL Entre otros beneficiarios de la exoneración parcial por el valor del servicios registral el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal del cantón Pastaza mediante la creación de la Ordenanza Municipal Para la Organización, Administración, y Funcionamiento del Registro de la Propiedad Municipal del cantón Pastaza, dispone la exoneración del 50% menos del costo total del servicio registral a las instituciones públicas como son Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social BIEES, Banco Ecuatoriano de la Vivienda y todas aquellas instituciones del sector público que vayan a registrarse a su nombre. Para mayor comprensión pondremos un ejemplo. La Corte Superior de Justicia de Pastaza desea adquirir por compraventa un lote de terreno de la superficie de 2.000 m2, ubicado entre las calles Alberto Zambrano y Pasaje sin nombre en la ciudad de Puyo, cantón y provincia de Pastaza, con un avalúo comercial de 100.000 dólares al señor a Juan Piguabe realizan todos los trámites y pagos, el delegado o representante legal del Consejo de la Judicatura se acerca al Registro de la Propiedad del cantón Pastaza a inscribir a nombre de la institución, de acuerdo a la tabla y al avalúo tiene un costo general por concepto de inscripción de quinientos dólares pero por la exoneración parcial del 50% menos del costo total termina cancelado doscientos cincuenta dólares. 29 3.7 NORMA LEGAL DE LA EXONERACIONAL PARCIAL Y TOTAL Con la publicación de la Ley del Sistema Nacional de Registro y Datos Públicos expedida en el Suplemento del Registro Oficial número 162 del día miércoles 31 de marzo del 2010, dio la facultad a los a los Gobiernos Autónomos Descentralizados Municipales de cada cantón, que con base al respectivo estudio técnico financiero, establezca anualmente la tabla de aranceles por los servicios de registro y certificaciones que preste en cuanto se refiere al registro de la propiedad así lo determina el inciso segundo del artículo 33 de la mencionada ley. Con base a esta norma legal los Gobiernos Autónomos Descentralizados Municipales, en este caso el del cantón Pastaza aprobó la Ordenanza Municipal Para la Organización, Administración, y Funcionamiento del Registro de la Propiedad Municipal del cantón Pastaza en último y definitivo debate el 29 de septiembre del 2011, igualmente facultó al Registrador de la Propiedad Municipal del Cantón Pastaza el cobro de dichos aranceles de acuerdo al Registro Oficial del 2003 expedida en el Registro Oficial No… 44 de fecha 20 de marzo del 2003, pero con las modificaciones y exoneraciones. 3.8 DE LA EXONERACIÓN TOTAL Según nuestra Constitución de la República del Ecuador vigente del 2008, habla sobre las exoneraciones, pero de manera general, ya que siempre concluye indicando que las exoneraciones serán “de acuerdo con la ley”, para eso se han previsto las instituciones públicas y aplicar las exoneraciones por un servicio público, acogerse a las disposiciones de las leyes secundarias, como ejemplo podemos señalar el COOTAD, la Ley Orgánica de Discapacidades, Ley del Anciano, el Código Tributario, y las ordenanzas establecidas por los Gobiernos Autónomos Descentralizados tanto provinciales, cantonales como parroquiales, justamente para establecer el porcentaje de las exoneraciones parciales. La Constitución de la República del Ecuador publicada en el 2008 (vigente), hace referencia algunas exoneraciones tratándose de grupos vulnerables por ejemplo en el numeral 6 del artículo 36 señala: “Exoneración del pago por costas notariales y registrales, de acuerdo con 30 la ley”. (Corporacion Estudios y Publicaciones, Constitución de la República del Ecuador 2008) Tenemos exoneraciones totales en lo que se refiere a la Adjudicación de Tierras que realiza la Secretaria de Tierra la inscripción de adjudicación en el Registro de la Propiedad Municipal no cuesta un solo centavo de dólar. Esta exoneración se basa en una sentencia emitida por la Jueza Cuarta Laboral de Pichincha. Tenemos exoneración total de la inscripción de hipotecas en el Registro de la Propiedad para los socios del Banco Nacional de Fomento que deseen realizar préstamos hipotecarios con dicha institución no cuesta un solo centavo de dólar este servicio registral, esta exoneración tiene su base legal en el artículo 115 de la Ley Orgánica del Banco Nacional de Fomento: y se dispuso a través de una Resolución emitida por DINARDAP a todos los Registradores de la Propiedad del país. (Corporación de Estdudios y Publicaciones 1977) Otra exoneración total es la que emite la DINARDAP donde dispone que toda inscripción en el Registro de la Propiedad y Mercantil referente a trámites de inscripción de demandas, embargos, prohibiciones de enajenar, secuestros no se le cobre un solo centavo de dólar tanto en los trámites de la Función Judicial como en aquellas instituciones que realizan juicios de coactivas contra personas morosas con el Estado. Con estas exoneraciones lo que viene el Registro de la Propiedad hacer es una institución pública de servicio (como siempre debió serlo) y no una institución de lucro (como siempre lo vivieron haciendo) cuando estaba en manos de registradores de la propiedad que valiéndose contra toda norma legal legitimaban su cobro, por ejemplo la tabla de aranceles para el cobro de servicios registrales publicada en el Registro Oficial No. 44 del año 2003, cuando se acuerdo a la Constitución Política de 1998 el orden jerárquico de las leyes el Código de Procedimiento Civil, Ley Agraria, Ley del Banco Nacional de Fomento entre otras que señalaban la exoneración del cobro por el servicio registral hicieron caso omiso y cobraban con una simple tabla de aranceles que fue publicada en el Registro Oficial. Estas son las consideraciones y beneficios de los usuarios del registro de la propiedad gracias a la vigencia de la Constitución de la República del Ecuador y con la entrada en vigencia de 31 las leyes secundarias como la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos y el COOTAD, la ley de Tierras entre otras leyes que mejoraron el sistema nacional de registro de datos públicos. En este mismo epígrafe indicare además la importancia de las resoluciones emitidas por el funcionario Registrador de la Propiedad, en cuanto a las negativas las mismas que deben estar fundamentadas y motivadas como lo indica la Constitución de la República del Ecuador en el artículo 76. Numeral 7, literal l) y se señalará algunos conceptos sobre la importancia de la motivación incluyendo normativa de tratados y convenios internaciones referentes al tema suscritos por el Ecuador. (Corporacion Estudios y Publicaciones, Constitución de la República del Ecuador 2008) 32 F) LA METODOLOGÍA La presente investigación se llevará a cabo mediante la recopilación y análisis de información doctrinaria, desde una perspectiva descriptiva, evaluativa, explicativa y propositiva, ya que además de suministrar un análisis de la problemática ocasionada por las resoluciones sin motivación, se va a proponer un proyecto de reforma a la normativa vigente. En la presente investigación, se va a utilizar las siguientes metodologías: Inductivo – Deductivo Método científico que obtiene conclusiones generales a partir de premisas particulares. Se caracterizan por la observación, registro de todos los hechos, el análisis, la derivación inductiva de una generalización a partir de los hechos y la contrastación; lo cual permitirá realizar un análisis sobre la calificación registral, su negativa y el recurso de apelación. Analítico- Sistemático Estudia los hechos, partiendo de la descomposición del objeto de estudio de cada una de sus partes con el fin de estudiarlas en forma individual y luego de forma holística e integral para observar las causas, la naturaleza y los efectos, lo cual permite valorar el objeto de transformación para lo que se realizará un análisis general sobre la calificación registral, su negativa y el recurso de apelación. Histórico Lógico Se complementan mutuamente, permiten descubrir las leyes fundamentales de los fenómenos, en el cual se basan en los datos históricos y la descripción de los hechos que descubre la lógica objetiva del desarrollo de la investigación, por tanto se analiza los hechos, ideas del pasado, comparándolos con acontecimientos actuales, analizando la relación causaefecto de cada uno de los hechos analizados para realizar una comparación del pasado y el presente y dar una solución al problema planteado es decir la falta de motivación y fundamentación a la negativa o resolución de la inscripción registral y el recurso de apelación por parte del Registrador de la Propiedad, lo que vulnera el legítimo derecho a la defensa consagrado en la Constitución de la República del Ecuador. 33 TÉCNICA Análisis de un caso práctico referente al problema planteado. ANÁLISIS DE UN CASO PRÁCTICO REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD DE LA NEGATIVA DE LOS RESOLUCIÓN No. 22 del 13 de junio del 2014. REGISTRO DE LA PROPIEDAD MUNICIPAL Y MERCANTIL DEL CANTÓN PASATZA: Anteriormente las negativas o resoluciones emitidas por el Registrador o Registradora de la Propiedad, no eran fundamentadas o no cumplían con el principio de la motivación y fundamentación, simplemente negaban indicando que el bien está vendido, o el bien esta con prohibición de enajenar para lo cual me permito poner un modelo de negativa de lo que anteriormente antes de la entrada en vigencia de la Constitución de la República del Ecuador 2008 por los Registradores y Registradoras del país, voy a coger un modelo exclusivo del Registrador de la Propiedad del cantón Pastaza hasta antes de septiembre del 2011, y la negativa reza de la siguiente forma: “RAZÓN.- Siento que con esta fecha y previa la revisión del documento, la inscripción no procede, por cuanto el bien inmueble que se presenta para su inscripción ya fue vendido a una tercera persona, mediante inscripción de de fecha 23 de mayo del 2010, como consta en el tomo V del libro de transferencias de dominio, a fojas 234 y vuelta bajo el número de inscripción 255 y repertorio 945. Lo certifico”. Si analizamos esta negativa de los ex funcionarios encargos del Registro de la Propiedad en esa época (antes de la Constitución 2008), dicha resolución no tenía ninguna fundamentación y motivación de acuerdo al artículo 76 numeral 7, literal l de la Constitución de la República del Ecuador, esto afectaba enormemente a los usuarios del registro de la propiedad. Hoy en día y con la vigencia de la Constitución del 2008, así como la Publicación en el Registro Oficial de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos en el año 2010, las resoluciones o negativas de los registradores y registradoras actuales han cambiado, como ejemplo ahora puedo transcribir una resolución (Copia textual de una 34 resolución actual por el Registrador de la Propiedad del Cantón Pastaza), para el análisis respectivo, que lo analizare más detenidamente. Bien se trata de un modelo que antes de la vigencia de la Constitución del 2008 los registradores y registradoras emitían este tipo de resolución sin motivación ni fundamentación, que afectada derechos de los administrados y por ende tenían que acudir ante el juez de lo civil como señala el artículo 11 de la Ley de Registro, y como era obvio y de esperarse los jueces de lo civil en su mayoría mandaban a que se inscriba el documento por falta de motivación y sin derecho de gastos por el servicio registral. Actualmente, también me permito poner un documento o modelo de negativa o resolución tomada del Registro de la Propiedad del Cantón Pastaza desde la vigencia de la nueva Constitución de la República del Ecuador 2008, con la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos, ahora ya los funcionarios o registradores del país están obligados a fundamentar y motivar como el caso que me permito transcribir a continuación: RESOLUCIÓN No. 22 del 13 de junio del 2014. Negativa a la Inscripción de Adjudicación por Remate. Por falta de notificación del Juzgado Primero de lo Civil de Tungurahua (a través de Deprecatorio) al Registro de la Propiedad Municipal y Mercantil del Cantón Pastaza; y, por no haber dispuesto la cancelación del embargo que pesa sobre el bien inmueble a inscribirse el remate. REGISTRO DE LA PROPIEDAD MUNICIPAL Y MERCANTIL DEL CANTÓN PASTAZA. Puyo, 21 de Mayo del 2014, a las 14H48.Con fecha 16 de Abril del 2014, a las 11H40, ingresa al Registro de la Propiedad Municipal y Mercantil del Cantón Pastaza la Escritura Pública de Protocolización de Adjudicación por Remate celebrado en la Notaría Primera del Cantón Pastaza, otorgado por el Juzgado Primero de lo Civil de Tungurahua, a favor de NN-NN. Al respecto me permito exponer las siguientes consideraciones: PRIMERO.- El Registro de la Propiedad Municipal del Cantón Pastaza, es una entidad pública, creada al amparo de los artículos 265 de la Constitución de la República del Ecuador que señala: “El sistema público de registro de la propiedad será administrado de manera 35 concurrente entre el Ejecutivo y las municipalidades”; el artículo 142 del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomías y Descentralización (COOTAD) establece “La administración de los registros de la propiedad de cada cantón corresponde a los gobiernos autónomos descentralizados municipales. El sistema público nacional de registro de la propiedad corresponde al gobierno central, y su administración se ejercerá de manera concurrente con los gobiernos autónomos descentralizados municipales de acuerdo con lo que disponga la ley que organice este registro. Los parámetros y tarifas de los servicios se fijarán por parte de los respectivos gobiernos municipales”; de igual manera el artículo 19 de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos (SINARDAP) primer inciso prescribe que “De conformidad con la Constitución de la República, el Registro de la Propiedad será administrado conjuntamente entre las municipales y la Función Ejecutiva a través de la Dirección Nacional de Registro de Datos Públicos”; y, la Ordenanza Para la Organización, Administración y Funcionamiento del Registro de la Propiedad del cantón Pastaza en su artículo 15 en concordancia con el inciso segundo del artículo 13 de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos (SINARDAP), establece que “Los Registros son dependencias públicas, desconcentrados, con autonomía registral y administrativa, sujetos al control, auditoria y vigilancia de la Dirección Nacional de Registro de Datos Públicos en lo relativo al cumplimiento de políticas, resoluciones y disposiciones para la interconexión e interoperabilidad, de base de datos y de información pública…..”. SEGUNDO.- De acuerdo al inciso segundo del artículo 17 de la Ordenanza Para la Organización, Administración y Funcionamiento del Registro de la Propiedad del Cantón Pastaza aprobada y publicada el 29 de septiembre del año 2011, el Registrador de la Propiedad es la máxima autoridad administrativa y el representante judicial y extrajudicial del Registro de la Propiedad Municipal del Cantón Pastaza; y, al ser parte de la administración pública sus resoluciones deben cumplir los mandatos constitucionales preceptuado en el artículo 76 numeral 7, literal 1 de la Constitución de la República del Ecuador que establece la obligación de que la resoluciones de los poderes y organismos públicos deben contener la debida motivación. “No habrá motivación si en la resolución no se enuncian las normas o 14 principios jurídicos en que se funda”. TERCERO.- El artículo 11 literal a), numerales 1 al 6 y el artículo 12 de la Ley de Registro vigente concede la facultad o competencia al Registrador de la Propiedad para inscribir documentos que dispone o exige la Ley, así como también, faculta a que dicho funcionario a negarse a realizarlo en caso de el pedido esté incurso en cualquiera de las causales de negativa, establecidas en los 36 artículos antes mencionados. CUARTO.- Dentro del proceso de calificación registral se analiza el contenido del documento y se revisa jurídicamente sus connotaciones, al amparo del principio de legalidad registral, principio fundamental para los registradores, para lo cual se procede: a).- De la revisión de los documentos se constata que se trata de una Escritura Pública de Protocolización de Adjudicación por Remate celebrada en la Notaría Primera del Cantón Pastaza, de fecha 07 de abril del 2014, otorgado por el Juzgado Primero de lo Civil de Tungurahua a favor de NN-NN, revisado el mismo y mediante auto de adjudicación de fecha 30 de julio del 2013 a las 16H35, el Juzgado Primero de lo Civil de Tungurahua declara la validez y lo adjudica al señor: NN-NN, sin embargo mediante Cesión de Derechos de Inmueble realizado entre los señores: NN-NN y MM-MM, en calidad de cedentes y por otra parte el señor: NN-NN en calidad de cesionario, los cedentes ceden los derechos del lote de terreno adjudicado mediante un acuerdo realizado en el Juzgado y el señor Juez del Juzgado Primero de lo Civil de Tungurahua lo acepta dicha Acta de Cesión de Derechos a favor del último señor: MM-MM, el señor Notario Primero del Cantón Pastaza protocoliza la Escritura Pública de Adjudicación por Remate de un lote de terreno rural, de la superficie de cuatrocientos treinta y siete como setenta y siete metros cuadrados, (437,77 m2), ubicado en el sector Santa Rosa, jurisdicción del Cantón Pastaza, la Adjudicación por Remate hace el Juzgado Primero de lo Civil de Tungurahua a favor del señor: MM-MM directamente como si fuera éste último el oferente del remate y lo adjudica el bien inmueble: b).- De dicha revisión se establece también, que no se cumple con la providencia de fecha 30 de julio del 2013 a las 16H35, esto es, no se adjunta la notificación realizada al señor Registrador de la Propiedad Municipal del Cantón Pastaza mediante Deprecatorio por uno de los señores Jueces de lo Civil de Pastaza para luego proceder con la inscripción del bien inmueble adjudicado en el Registro de la Propiedad Municipal; y, c).- Revisado los libros de índices y libros de demandas así como el libro de prohibiciones de enajenar en los archivos de esta dependencia se desprende que el bien inmueble a inscribirse pesa sobre el mismo un Embargo y para la entrega del bien inmueble adjudicado el Juez debía disponer la cancelación de todas las medidas cautelares o gravámenes que pesan sobre el bien inmueble, es decir que el juez debe entregar saneada la cosa que se remató para la transferencia de dominio. QUINTO.- Por las consideraciones expuestas pongo en su conocimiento que no es posible dar cumplimiento a lo dispuesto por su autoridad por la omisión de estos requisitos de orden legal, por lo que me NIEGO a la inscripción de Adjudicación por Remate otorgado por el Juzgado Primero de lo Civil de Tungurahua, a favor del señor NN-NN conforme lo 37 establece el numeral 5 del artículo 11 de la Ley de Registro, la mismas que deben ser subsanados para el efecto. Concédase el número de repertorio correspondiente y anótese en el libro de negativas. COMUNÍQUESE.En el presente caso se ha omitido los nombres que puedan perjudicar a terceros en esta resolución, conservando así el derecho a la intimidad personal. CONCLUSIÓN DEL CASO PRÁCTICO SOBRE EL RECURSO DE APELACIÓN SOBRE LA NEGATIVA O RESOLUCIÓN DEL DOCUMENTO EMITIDO POR EL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD Anteriormente de entrega en vigencia el Código Orgánico General de Procesos, en la Ley de Registro en su artículo 11 numeral 6 inciso segundo que manifiesta: “La negativa del Registrador constará al final del título cuya inscripción se hubiere solicitado, expresando con precisión y claridad las razones en que se funde. De la negativa del registrador se podrá recurrir al juez competente, quien luego de examinar la solicitud del interesado, las causas de la negativa, dictará su resolución, la que será notificada al registrador en la forma prevista en el Código de Procedimiento Civil. Si la resolución ordena la inscripción no será susceptible de recurso alguno. Si el juez negare la inscripción, del interesado podrá interponer el recurso de apelación ante la Corte Superior correspondiente”, de cuya resolución no habrá recurso alguno. Este trámite de la negativa del registrador se ventilaba por el trámite especial ante el juez de lo civil hoy con la entrada en vigencia del Código Orgánico General de Procesos este trámite se ventilará por el procedimiento ordinario y ante el juez de la Unidad Judicial Civil del cantón correspondiente, por esta razón hay que desarrollar un proyecto de ley reformatoria a la Ley de Registro donde señale claramente el trámite y ante cual juez debe tramitarse la negativa de la resolución del documento emitido por el Registrador de la Propiedad. (Corporacion de Estudios y Publicaciones, Código Orgánico General de Procesos 2015) 38 G) PROPUESTA ANTECEDENTES La Constitución de la República del Ecuador en su artículo 136 señala: “Los proyectos de ley deberán referirse a una sola materia y serán presentados a la Presidenta o Presidente de la Asamblea Nacional, con la suficiente exposición de motivos, el articulado que se proponga y la expresión clara de los artículos que con la nueva ley se derogarían o se reformarían. Si el proyecto no reúne estos requisitos no se tramitara”. El tema como propuesta de Ley reformatoria a la Ley de Registro en cuanto se refiere a la negativa de parte de las y los registradores de la propiedad como es “LA CALIFICACIÓN REGISTRAL, SU NEGATIVA Y EL RECURSO DE APELACIÓN”, cumple con los requisitos ya que se refiere exclusivamente a derecho registral referente a los bienes inmobiliarios. Desde la vigencia de la Ley de Registro que es desde 1966 mediante Decreto Supremo 1405, no ha existido reformas profundas, sino únicamente reformas o derogatorias siendo la última en el año 2010 mediante Registro Oficial número 162 del 31 de marzo de dicho año. La propuesta de esta investigación es plantear una propuesta de Reforma a la Ley de Registro para garantizar que las resoluciones conocidos como las negativas de las y los registradores de la propiedad, se fundamenten y se motiven en las mismas, asegurando en lo posible que no afecte sus derechos consagrados en la Constitución de la República del Ecuador. 39 DESARROLLO DE LA PROPUESTA TEMA: “LA CALIFICACIÓN REGISTRAL, SU NEGATIVA Y EL RECURSO DE APELACIÓN” LA COMISIÓN LEGISLATIVA Y DE FISCALIZACIÓN DE LA ASAMBLEA NACIONAL CONSIDERANDO: QUE: El Art. 84 de la Constitución de la República del Ecuador señala: “La Asamblea Nacional y todo órgano con potestad normativa tendrá la obligación de adecuar, formal y materialmente, las leyes y demás normas jurídicas a los derechos previstos en la Constitución y los tratados internacionales, y los que sean necesarios para garantizar la dignidad del ser humano o de las comunidades, pueblos y nacionalidades. En ningún caso, la reforma de la Constitución, las leyes, otras normas jurídicas ni los actos del poder público atentarán contra los derechos que reconoce la Constitución. QUE: El artículo 265 de la Constitución de la República del Ecuador manifiesta: “El sistema público de registro de la propiedad será administrado de maneras concurrente entre el ejecutivo y las municipalidades”. QUE: El artículo 136 de la Constitución de la República del Ecuador señala que “Los proyectos de ley deberán referirse a una sola materia y serán presentados a la Presidenta o Presidente de la Asamblea Nacional, con la suficiente exposición de motivos, el articulado que se proponga y la expresión clara de los artículos que con la nueva ley se derogarían o se reformarían. Si el proyecto no reúne estos requisitos no se tramitara”. 40 QUE: El artículo 142 del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización señala: “La administración de los registros de la propiedad de cada cantón corresponde a los gobiernos autónomos descentralizados municipales. El sistema público nacional de registro de la propiedad corresponde al gobierno central y su administración se ejercerá de manera concurrente con los gobiernos autónomos descentralizados municipales de acuerdo con lo que disponga la ley que organice este registro. Los parámetros y tarifas de los servicios se fijarán por parte de los respectivos gobiernos municipales”. QUE: La Ley de Registro se encuentra vigente más de cincuenta años y amerita una reforma integral de manera urgente con todas las transformaciones tanto constitucionales como legales y ésta ley no debe estar en contra posición con los mandatos constitucionales. En ejercicio de sus facultades y atribuciones, que le confiere el numeral 6) del Art. 120 de la Constitución de la República del Ecuador, expide la siguiente: LEY REFORMATORIA AL ART. 11, LITERAL A) DE LA LEY DE REGISTRO Artículo. 1.- Refórmese el artículo 11, literal a),inciso segundo por el siguiente: “De la negativa del Registrador de la Propiedad se podrá recurrir ante el Juez de la Unidad Judicial de lo Civil, o ante los jueces multicompetentes en los cantones donde no existe las unidades especializadas, quien podrá examinar la solicitud del interesado y las causas de la negativa, dictará su resolución, la que será notificada al Registrador o Registradora en la forma prevista en el Código Orgánico General de Procesos. Artículo. 2.- Agréguese en un inciso después del inciso segundo del artículo 11, literal a)que dirá: “El Registrador o Registradora de la Propiedad, deberá expresar en su negativa o resolución de forma motivada y fundamenta las razones en las que lo hace, a fin de que no sea causa de nulidad dicha resolución. Artículo. 3.- Refórmese el tercer inciso del artículo 11 literal a) por el siguiente: “El juez de 41 la Unidad Judicial Civil o Multicompetente, mandará inscribir el bien inmueble que fue negado por el Registrador o Registradora de la Propiedad, únicamente cuando exista en su resolución falta de motivación y fundamentación, de haberlo en su negativa, el juez estará obligado a examinar la solicitud del interesado y las causas de la negativa, y de ser negado por el juez de primer nivel, tendrá derecho a recurrir al recurso de apelación, si fuere negado éste recurso, podrá presentar el recurso de hecho. TRANSITORIA. Quedan expresamente derogadas todas las disposiciones legales y reglamentarias que se opongan a la presente Ley Reformatoria al Art. 11, literal a) de la Ley de Registro La presente Ley reformatoria entrará en vigencia en la fecha de su publicación en el Registro Oficial. Dado, en la ciudad de San Francisco de Quito, Distrito Metropolitano, en la Sala de sesiones de la Asamblea Nacional, a los veinte y dos días del mes Junio del 2015. Gabriela Rivadeneira PRESIDENTA ASAMBLEA NACIONAL 42 H) CONCLUSIONES - La falta de socialización y desconocimiento de la Ley de Registro hace que los administrados, acepten las condiciones de los funcionarios públicos del Registro de la Propiedad, quedando así impune algunas inscripciones sin poder inscribirse por falta de asesoramiento o explicaciones jurídicas que den solución a los problemas de las propiedades a nivel del país. - Los administrados deben conocer bien los beneficios, ventajas, exoneraciones que tienen los grupos vulnerables al momento que ellos van a realizar sus trámites registrales, pues existen muchos beneficios que por desconocimiento inconscientemente se perjudica a estas personas. - Cada una de las Instituciones de lo que se refiere al Registro de la Propiedad, no tienen un sistema nacional de procedimientos o mecanismos de cómo realizar un procedimiento registral desde el inicio de la presentación de los documentos hasta el final de su inscripción. Algunos Registradores de la Propiedad, no toman en cuentan algunos requisitos que pueden ser en el futuro anulables dichas inscripciones. Desde mi punto de vista lo que quedaría fijo es cuando el usuario recurre por su negativa de inscripción ante la Corte Provincia de Justicia de Pastaza, es decir cuando el juez de lo civil manda inscribir. RECOMENDACIONES - De la investigación realizada, puede determinar que es necesario realizar un proyecto de reforma a la Ley de Registro en cuanto se refiere a la negativa del señor Registrador de la Propiedad al momento de inscribir, a fin de poder establecer la motivación y la fundamentación que el funcionario lo realiza, para que cumpla con la Constitución de la República del Ecuador. - Socializar en el menor tiempo posible el proyecto de reforma a la Ley de Registro, a todos los Asambleístas a fin de que la Asamblea Nacional luego del procedimiento parlamentario pueda aprobarla y que todos los profesionales en derecho, funcionarios públicos y registradores del país cumplan con la misma, para de esta manera no afecte derechos patrimoniales de las personas al momento de inscribir, mediante talleres de socialización, seminarios y cursos. 43 I) BIBLIOGRAFIA Doctrina COUTURE Eduardo. Fundamentos del Derecho Procesal Civil, 4ta Edición. Montevideo Buenos Aires. Año 2009. Editorial B de F. CHIOVENDA Guiseppe. Instituciones del Derecho Procesal Civil Ecuatoriano. Volumen I, II y III. Argentina. 2005. Valleta Ediciones. ESTRADA GÓMEZ. De los Principios de los Contratos Civiles. Bogotá-Colombia. 2008. Editorial Temis. S.A. FORERO SILVA Jorge. Medidas Cautelares en el Código General del Proceso. BogotáColombia. Editorial Temis. S.A. 2014. GARCÍA FALCONI José. Práctica Procesal Civil. Tomo IV. Primera Edición. Ecuador. Año 2008. Ediciones Robin. GARCÍA SARMIENTO Eduardo. Medidas Cautelares. Segunda Edición. Bogotá Colombia. Año 2005. Ediciones Temis. LARREA HOLGUÍN Juan. Manual Elemental de Derecho Civil del Ecuador. Contratos Tomo II. Quito 2008. Librería Jurídica ONI. LÓPEZ ARÉVALO William. El Juicio Ejecutivo. Estudio Doctrinal y Procesal con Jurisprudencia. Tomo I. Tercera Edición 2010. Ecuador. Editorial Jurídica del Ecuador. OCHOA CARVAJAL Raúl Humberto. Bienes. Sexta Edición. Bogotá Colombia. 2006. Editorial Temis. S. A. SÁNCHEZ ZURALY Manuel. Obligaciones y Contratos. Editorial Jurídica del Ecuador2015. SUÁREZ Franco. Derecho de Sucesiones. Quinta Edición. Bogotá-Colombia. 2007. Editorial Temis. S.A. TAMA Manuel. Defensas y Excepciones en el Procedimiento Civil. Chimborazo-Ecuador2009. Edilex S.A. TARUFFOMichele. El Proceso Civil Adversarial en la Experiencia Americana. BogotáColombia. Año 2008. Editorial Temis S.A. VALENCIA ZEA Arturo. Derecho Civil II. Derechos Reales. Tomo II. Undécima Edición. Bogotá Colombia. Año 2007. Editorial. Temis S.A. Lexigrafía Constitución de la República del Ecuador. Código Orgánico General de Procesos Código Civil Ley de Registro. Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos. Linkografía www.leslaciónecuatotiana.gob.ec www.autoresjuridicosecuatorianos J) DATOS PERSONALES Nombre: Wilmer Iván Fonseca Luna Teléfono: 0997859266 Especialidad: Abogado de los Tribunales de la República
