Fundamentación y regulación de lo gastos del régimen en condominio

A petición de Presidente y Vicepresidente de nuestra AMCP en que solicitan a esta
Vicepresidencia de Actividades Fiscales de informar a la membresía sobre diversos
temas y derivado de una solicitud de asesoría de una persona, en la que unos
condominios lo contrataron como Administrador y así les comentamos varios puntos de
manera verbal pero me manifestó que la teoría, muy sinceramente no llenaban
sus expectativas de conocimiento, en cuanto al trabajo que pretendía desarrollar,
haciéndonos que tuviéramos que realizar un recorrido a un ejemplo con cifras entonces
denominamos un comunicado:
Fundamentación y regulación de lo gastos del régimen en condominio
Así empezamos contadores de la AMCP estudiando un resumen teórico y seguiremos
con un caso práctico y los requisitos para la deducción de los gastos comunes de este
tipo de propiedades y el aspecto fiscal del administrador
Definición de “ CONDOMINIO “Con origen en el vocablo latino condominium, el
término condominio se refiere, en el campo del derecho, a la potestad que dos, tres o
más individuos disponen sobre un bien compartido
Es posible distinguir entre el condominio ordinario (una cosa que puede dividirse y que
permite que distintos sujetos dispongan de porcentajes de participación) y
el condominio en mano común (cuando el bien no se puede dividir y su propiedad
recae en varias personas, sin que existan distintas cuotas de participación).
Los condominios forman parte de lo que el derecho civil conoce como comunidad de
bienes. Esta figura legal encuadra a aquellos casos en los que un patrimonio es
compartido por diversas personas jurídicas o físicas.
La noción de condominio suele aplicarse a los inmuebles de propiedad horizontal. En
estos casos, una persona es la propietaria de la unidad que compra (un departamento o
apartamento dentro de un edificio, por ejemplo) y co-propietaria de los espacios comunes
(pasillos, ascensores, etc.). Los gastos que se producen en estos espacios comunes se
reparten entre todos los co-propietarios. Para facilitar la administración, es frecuente que
los co-propietarios del condominio contraten los servicios de alguien externo que se
encargue de liquidar los gastos.
En este caso, esa persona encargada de dichas tareas por los co-propietarios es la que
se denomina administrador. Entre las principales funciones que tendrá que acometer se
encuentran el fomentar la buena convivencia de todos aquellos, el informarles de todo
cuanto acontece, el atenderles en todas las consultas o aportaciones que le quieran
realizar o el medir el grado de satisfacción que tienen los citados con respecto a su
Trabajo y al propio condominio.
Una de las principales problemáticas que existen cuando, por ejemplo, una pareja decide
separarse, para que cada uno de sus miembros realice una vida aparte, es establecer
qué hacer con ese condominio que tienen y que es su vivienda. En este caso, aunque
se plantean distintas alternativas, una de las más frecuentes es la de llevar a cabo la
extinción del condominio. Esto no es ni más ni menos que uno de los dos “vende” su
parte de la casa al otro.
Si se apuesta, como decíamos anteriormente, en muchos de los casos por acometer esta
acción es casi, de manera fundamental, por el hecho de que se consigue un importante
ahorro fiscal con respecto a otras posibles medidas.
Es importante recalcar el hecho de que para proceder a la extinción del citado
condominio, traspasar el 50% de la titularidad de la casa de uno de los dos miembros de
la pareja al otro, se debe acudir a una notaría. Allí es donde se hará legalmente esta
acción que costará un 6% menos que si se llevara a cabo una compra venta.
Encontramos que cada entidad federativa regula el régimen del condominio en su
legislación local, por lo que hay que remitirse a esta, en forma individual para conocer
detalladamente su funcionamiento, pero bueno ya cada quien en su estado lo
fundamentara, por lo tanto para nuestro caso tocaremos la legalidad de los Códigos de
la Ciudad de México y Puebla
Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles (LPCI) para lo Estados que conforman
la Republica Mexicana, ¿Cuál la funcionalidad de esta Ley en los diferentes
jurisdicciones?, encontramos que regula la constitución, la modificación, su organización,
así como su funcionamiento y asimismo la extinción de cualquier inmueble que este
constituido bajo el Régimen de Copropiedades decir, que pertenece pro-indiviso a varias
personas que conviven en común
En Puebla lo regula los: Artículo 1116] [Artículo 1117] [Artículo 1118] [Artículo 1119]
[Artículo 1120] [Artículo 1121] [Artículo 1122] [Artículo 1123] [Artículo 1124] [Artículo
1125] [Artículo 1126] [Artículo 1127] del CC.
El Estado de Puebla es una de las entidades que en los últimos años ha experimentado
un gran crecimiento poblacional, motivo por el cual resulta indispensable la actualización
del marco normativo que establezca las bases de la interacción y convivencia social en
la vida condominal
Por otra parte, el régimen de propiedad y condominio en cualquier Estado de la Republica
Mexicana trae consigo las complejidades propias de la vida en comunidad; esto en
ciertos casos podría implicar compartir con gente cuyos hábitos de vida no coincidan con
los de los demás, pudiendo causar situaciones de fricción. Además, este régimen trae
consigo la pérdida de cierta libertad, ya que en lo relativo a muchos temas, la vi da en
comunidad debe regirse conforme a lo que determine una mayoría en el condominio.
Esto se contrapone a la libertad casi absoluta que nos otorga el dominio exclusivo, en
dónde el límite se encuentra demarcado por el ordenamiento jurídico, mas no por la
convivencia entre vecinos.
Para la CDMX, el artículo 938 del Código Civil del Distrito Federal establece que existe
copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso a varias personas;
tal y como sucede en las denominadas áreas comunes de un condominio.
En este caso, para su regulación se estará a la “Ley de Propiedad en Condominio de
Inmuebles para el Distrito Federal” (LPCIDF), que en sus numerales 2o. y 3o. definen lo
siguiente:
Condominio: Inmueble cuya propiedad pertenece proindiviso a varias personas, que
reúne las condiciones y características establecidas en el Código Civil para el Distrito
Federal.
Condómino: Persona física o moral, propietaria de una o más unidades de propiedad
privativa y, para los efectos de esta Ley, y su Reglamento, a la que haya celebrado
contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus términos, llegue a ser propietario bajo el
régimen de propiedad en condominio.….
Contadores la constitución del Régimen de Propiedad en Condominio es el acto jurídico
formal que el propietario o propietarios de un inmueble, instrumentarán ante Notario
Público declarando su voluntad de establecer esa modalidad de propiedad para su mejor
aprovechamiento, y en el que, dos o más personas teniendo un derecho privado, utilizan
y comparten áreas o espacios de uso y propiedad común, asumiendo condiciones que
les permiten satisfacer sus necesidades de acuerdo al uso del inmueble, en forma
conveniente y adecuada para todos y cada uno, sin demérito de su unidad de propiedad
privativa. Asimismo, una vez constituido el Régimen de Propiedad en Condominio, éste
deberá de registrarse ante la Procuraduría”
Como puede observarse la característica principal del condominio es que todos los
condóminos comparten la propiedad de las áreas comunes.
La LPCIDF norma cualquier tipo de condominio; sin embargo, es indispensable para
constituir jurídicamente un régimen de propiedad en condominio, que los propietarios del
inmueble lo celebren ante Notario Público.
El condominio es administrado por la persona física o moral que designe la asamblea
general del condominio, en los términos de la LPCIDF, su reglamento y el ordenamiento
interno del mismo, quien podrá recibir una remuneración por sus servicios (arts. 37 y 39).
Según el numeral 43 de la LPCIDF, entre las funciones del administrador se encuentran:
1.- Recaudar de los condóminos o poseedores lo que a cada uno corresponda
aportar para los fondos de mantenimiento y administración y el de reserva, así
como el de las cuotas extraordinarias de acuerdo con los procedimientos, la
periodicidad y los importes definidos por la asamblea general o por el
reglamento interno; así como efectuar las erogaciones relativas con cargo a
dichos fondos
2.- Realizar los gastos de mantenimiento y administración del condominio, con
cargo al fondo destinado a ello, en los términos del reglamento interno
3.- Otorgar recibos por cualquier pago que reciba
4.- Entregar mensualmente a cada condómino un estado de cuenta del
condominio con el visto bueno del comité de vigilancia, así como recabar la
constancia de quien lo reciba, que muestre:
5.-Relación pormenorizada de ingresos y egresos del mes anterior
6.- Dar el monto de las aportaciones y cuotas pendientes
7.- Saldo de las cuentas bancarias, de los recursos en inversiones, con mención
de intereses, y
8.- Relación detallada de las cuotas por pagar a los proveedores de bienes y
servicios del condominio
Amigos de la AMCP veremos el “Marco fiscal “
Contadores el condominio es un régimen de propiedad pero no tiene personalidad
jurídica propia distinta de los propietarios, por lo que los gastos e ingresos que puedan
generarse de su funcionamiento, tendrán efectos directamente en cada uno de aquellos.
Así, el régimen de propiedad en condominio no se inscribe en el RFC.
Respecto a los ingresos que pudieran percibirse por la explotación de las áreas de uso
común, cada condómino debe cumplir de manera individual respecto de las obligaciones
fiscales derivadas según su tipo, en la parte proporcional que le toque tanto para ISR
como para el IVA.
Cuando el administrador perciba una retribución por sus servicios, cumplirá con
sus deberes fiscales en la Sección I del Capítulo II del Título IV de la LISR, si es
persona física; y del Título II de la misma ley si es una moral. Ambas deben emitir
sus propios CFDI por los ingresos que obtienen. Asimismo, tienen que considerar
que la contraprestación percibida es un acto gravado por IVA a la tasa del 16 %.
Cabe señalar que las cuotas de los condóminos que cobren, no son un ingreso para el
administrador, pues se trata de cantidades percibidas para efectuar gastos por cuenta
de terceros, los cuales se respaldan con documentación comprobatoria expedida a
nombre de aquel por quien se efectúa el gasto –asamblea general de condóminos– (arts.
18, fracc. VIII y 101, fracc. IV, LISR).
Tampoco se encuentran gravadas para IVA, pues no son una contraprestación por un
servicio sino más bien aportaciones destinadas a conformar un fondo para pagos que no
son objeto de este impuesto.
De conformarse una asociación civil dedicada exclusivamente a la administración de un
inmueble de propiedad en condominio, está obligado a cumplir con sus obligaciones en
el Título III de la LISR, pero no es contribuyente del ISR (art. 79, fracc. XVIII, LISR).
Deducción de gastos comunes
1.- Si los condóminos son contribuyentes del ISR, y requieren deducir sus gastos
afectos a las áreas comunes del condominio, además de reunir los requisitos de
la LISR, con base en los artículos 30 y 143 del RLISR deben cumplir con lo
siguiente, que:
2.- Los gastos de conservación y mantenimiento sean pagados en nombre y
representación de la asamblea general de condóminos por un administrador
facultado como tal
3.- El pago de las cuotas de conservación y mantenimiento las realicen los
condóminos mediante depósito en la cuenta bancaria que haya constituido la
asamblea general de condóminos para tal efecto
4.- Si el administrador recibe contraprestaciones por sus servicios, su CFDI se
emite a nombre de la asamblea general de condóminos
5.- Los CFDI que amparen las erogaciones deben estar a nombre de la
asamblea general de condóminos o del administrador
6.- El administrador recabe dichos comprobantes y entregue a cada condómino
una copia y una constancia por periodos mensuales en la que especifique:
los folios y el concepto que ampara cada CFDI, el monto total de ellos y
su IVA
o respecto del total del gasto, la parte proporcional que corresponde al
condómino, conforme al por ciento de indiviso que represente cada
unidad de propiedad exclusiva en el condominio. No se considera en el
total del gasto el IVA, excepto cuando el contribuyente por la actividad
que realice en el inmueble, se encuentre exento de él, y
o
7.- La documentación y los registros contables deben conservarse por la
asamblea de condóminos o por los contribuyentes que opten por deducir los
gastos de conservación y mantenimiento
No pueden deducirse los gastos, cuando las personas que presten los servicios de
administración carezcan de facultades para actuar en nombre y representación de la
asamblea general de condóminos.
Como se observa, los condóminos deducen la parte que les toca de los gastos, más no
las propias cuotas de conservación y mantenimiento.
Después de todo lo teórico, contadores entramos a un caso práctico
En nuestro ejemplo los siguientes contribuyentes del Título II de la LISR, están ubicados
en un condominio horizontal de uso comercial, con los por cientos de indiviso señalados:
Haremos el por ciento de indiviso correspondiente
Empresa
Valor del área
exclusiva (A)
Valor total del Por ciento de
área exclusiva indiviso
(B)
correspondiente
(A entre B, por
100)
Mueblería Ingenia,
SRL de CV
$2,150,000.00 $13,000,000.00
16.54 %
Más:
Operadora en
Sistemas, SA de CV
3,250,000.00
13,000,000.00
25.00 %
Más:
Delicias Coreanas S
de RL de CV
2,450,000.00
13,000,000.00
18.85 %
Más:
Grupo Daraya, SA de
CV
3,180,000.00
13,000,000.00
24.46 %
Más:
Todo Electrónico, SA
1,970,000.00
13,000,000.00
15.15 %
Igual: Total área exclusiva
Más:
Áreas comunes
13,000,000.00
100.00 %
4,950,000.00
Igual: Total del área del
condominio
$17,950,000.00
En asamblea general de condóminos determina las siguientes cuotas mensuales 2016:
Se fija cuota mensual para gastos de conservación y mantenimiento
Empresa
Total de
gastos
corrientes
del
ejercicio
anterior (A)
Mueblería
Ingenia, SRL
de CV
$645,804.00
Más:
Operadora
en Sistemas,
SA de CV
Más:
Delicias
Coreanas S
de RL de CV
Cuota
anual
Por ciento de
indiviso
correspondiente (A por B
(B)
igual C)
Cuota mensual
para gastos de
conservación y
mantenimiento
(C entre 12)
16.54 % $106,815.98
$8,901.33
645,804.00
25.00 %
161,451.00
13,454.25
645,804.00
18.85 %
121,734.05
10,144.50
Más:
Grupo
Daraya, SA
de CV
645,804.00
24.46 %
157,963.66
13,163.64
Más:
Todo
Electrónico,
SA
$645,804.00
15.15 %
97,839.31
8,153.28
$645,804.00
$53,817.00
Igual: Total cuotas
También se fija cuota mensual para el fondo de reserva para gastos extraordinarios
Empresa
Total de
gastos
extraordinario
s
del ejercicio
Por ciento de
indiviso
correspondient
e (B)
Cuota
anual
(A por B
igual C)
Cuota
mensual para
gastos
extraordinario
s
(C entre 12)
anterior (1) (A)
Mueblería
Ingenia,
SRL de CV
$215,000.00
16.54 %
$35,561.00
$2,963.42
Más: Operadora
en
Sistemas,
SA de CV
215,000.00
25.00 %
53,750.00
4,479.17
Más: Delicias
Coreanas
S de RL de
CV
215,000.00
18.85 %
40,527.50
3,377.29
Más: Grupo
Daraya, SA
de CV
215,000.00
24.46 %
52,589.00
4,382.42
Más: Todo
Electrónico
, SA
$215,000.00
15.15 %
32,572.50
2,714.38
$215,000.0
0
$17,916.68
Igual Total
:
cuotas
Nota: (1) Esto es que se toman como un parámetro de las posibles erogaciones que
pueden sucitarse en este año
Encontramos total de cuotas mensuales
Cuota mensual para
Gastos de
conservación y
mantenimiento
Empresa
El fondo de
reserva para
gastos
extraordinarios
Total de
cuotas
mensuales
Mueblería Ingenia,
SRL de CV
$8,901.33
$2,963.42
$11,864.75
Más:
Operadora en
Sistemas, SA de CV
13,454.25
4,479.17
17,933.42
Más:
Delicias Coreanas S
de RL de CV
10,144.50
3,377.29
13,521.79
Más:
Grupo Daraya, SA de
CV
13,163.64
4,382.42
17,546.06
Más:
Todo Electrónico, SA
8,153.28
2,714.38
10,867.66
$53,817.00
$17,916.68
$71,733.68
Igual: Total cuotas
Ahora mis contadores siguiendo en enero 2016 el administrador del condominio efectuó
en nombre y representación de la asamblea, los gastos corrientes que se muestran
enseguida con recursos del fondo correspondiente:
Total de gastos de enero
Concepto
Honorarios del administrador
Importe
IVA
Total
$12,500.00
$2,000.00
$14,500.00
Pintura
5,175.00
828.00
6,003.00
Más:
Jardinería
3,765.00
602.40
4,367.40
Más:
Materiales para limpieza
906.00
144.96
1,050.96
Más:
Vigilancia
7,275.00
1,164.00
8,439.00
Más:
Contribuciones
1,470.00
235.20
1,705.20
Más:
Prima de seguro
11,184.00
1,789.44
12,973.44
Más:
Otros gastos
2,976.00
476.16
3,452.16
$45,251.00
$7,240.16
$52,491.16
Igual: Total
De acuerdo a estos datos, el importe de gastos e IVA que le aplica a cada condómino
conforme al por ciento de indiviso para efectos de su deducción y acreditamiento son:
Entonces el gasto correspondiente a cada condómino
Empresa
Por ciento de
indiviso
correspondiente
Gastos del
periodo
Gasto
correspondiente
a cada
condómino
Mueblería Ingenia, SRL de CV
16.54 %
$45,251.00
$7,484.52
Operadora en Sistemas, SA de
CV
25.00 %
45,251.00
11,312.75
Delicias Coreanas S de RL de
CV
18.85 %
45,251.00
8,529.81
Grupo Daraya, SA de CV
24.46 %
45,251.00
11,068.39
Todo Electrónico, SA
15.15 %
$45,251.00
6,855.53
Total
100.00 %
$45,251.00
El IVA correspondiente a cada condómino
Empresa
Por ciento de
indiviso
correspondiente
IVA del
periodo
IVA
correspondiente
a cada
condómino
Mueblería Ingenia, SRL de CV
16.54 %
$7,240.16
$1,197.52
Operadora en Sistemas, SA de
CV
25.00 %
7,240.16
1,810.04
Delicias Coreanas S de RL de
CV
18.85 %
7,240.16
1,364.77
Grupo Daraya, SA de CV
24.46 %
7,240.16
1,770.95
Todo Electrónico, SA
15.15 %
$7,240.16
1,096.88
Total
100.00 %
$7,240.16
Amigos de la AMCP las cuotas pagadas en el periodo superan a los gastos del mismo,
sin embargo los condóminos solo pueden deducir el monto que les corresponde de
dichos gastos. Para tales efectos, el administrador emite a cada condómino la constancia
respectiva (Anexamos ejemplo).
CONDOMINIO PLAZA COMERCIAL GALERIAS DEL SUR ADMINISTRACION DE CONDOMINIOS, S.C.
FILADELFIA 345 DESPACHO 561
COLONIA LOMAS, DELE. MIGUEL HIDALGO
MEXICO D.F. C.P.11970
México D.F. 2 de junio de 2016-06-22
Mueblería Ingenia S. de R.L. de C.V.
Presente:
Por medio de la presente, el que suscribe C.P. Pedro Paredes Hernández, representante legal de “ Administración de Condominios
S.A., cargo conferido mediante documento notarial 36542 de fecha 25 de noviembre del 2013, ante la fe del Lic. Oscal Bongfilio
Lezama a cargo de la Notaria Nº. 13 de la Ciudad de México, expongo:
En cumplimiento a lo dispuesto por el articulo 30 del Reglamento de la Ley del impuesto Sobre la Renta y 43, fracción XII de la Ley
de Propiedad de Condominios de Inmuebles para el Distrito Federal, a continuación se desglosan los gastos incurridos durante
enero 2016, para el manejo y buen funcionamiento de las areas comunes de “Administración de Condominios S.C. “, EN el cual
opera la empresa que representa, cuya administración precede mi representada:
GASTO
IMPORTE
CONCEPTO
IVA
TOTAL
HONORARIOS
HONORARIOS POR LA ADMINISTRACION
DEL CONDOMINIO " ADMINISTACION DE
CONDOMINIOS S.C."
12,500.00
2,000.00
2,000.00
PINTURA
DOS CUBETAS DE 20 LTS.C/U DE PINTURA
PARA EXTERIORES MARCA PINTUFLEX
COLOR VERDE
5,175.00
828.00
828.00
JARDINERIA
SERVICIO CONTRATADO CON LA EMPRESA
" SERVICIOS DE JARDINERIA SA DE CV
PARA ARREGLAR LOS ARBOLES
3,765.00
602.40
602.40
MAT.P/LIMPIEZA
TRES ESCOBAS, TRES
FIBRAS MULTIUSOS
906.00
144.96
144.96
VIGILANCIA
SERVICIOS
DE
VIGILANCIA
PROPORCIONADO POR LA EMPRESA "
POLICIA LEBLANC S.A. DE C.V.
7,275.00
1,164.00
1,164.00
CONTRIBUCIONES
SERVICIO DE SUMINISTRO DE AGUA DEL
BIMESTRE PASADO
1,470.00
235.20
235.20
PRIMA DE SEGURO
POR LA PRIMA MENSUAL DE SEGURO DE
AREAS COMUNES CON LA CIA. " SEGUROS
AXA"
11,184.00
1,789.44
1,789.44
OTROS GASDTOS
SERVICIO DE ENERGIA ELECTRICA DEL
MES PASADO DE AREAS COMUNES
1,984.00
317.44
317.44
992.00
158.72
158.72
45,251.00
7,240.16
52,491.16
OTROS GASTOS
JALADORES
Y
DIVERSOS ARTICULOS DE PAPELERIA
TOTAL
FOLIO FISCAL DEL CFDI
XXXXXXXX
XXXXXXXX
XXXXXXXX
XXXXXXXX
XXXXXXXX
XXXXXXXX
XXXXXXXX
XXXXXXXX
XXXXXXXX
DE ESTOS GASTOS, LE CORRESPONDEN LOS SIGUIENTES MONTOS ATENDIENDO A SU POR CIENTO DE INDIVISO:
GASTO
EMPRESA
MUEBLERIA INGENIA S
DE RL DE CV
EMPRESA
MUEBLERIA INGENIA S
DE RL DE CV
POR
CIENTO
CORRESPONDIENTE
DE
INDIVISO
16.54%
POR
CIENTO
CORRESPONDIENTE
DE
16.54%
GASTOS DEL PERIODO
45,251.00
INDIVISO
GASTOS DEL PERIODO
7,240.16
GASTO CORRESPONDIENTE A LA EMPRESA
7,484.52
GASTO CORRESPONDIENTE A LA EMPRESA
1,197.52
ATENTAMENTE C.P. PEDRO PAREDES HERNANDEZ En febrero, la empresa “Mueblería Ingenia S. de R.L. de C.V.” pagó de sus cuotas para
gastos de conservación y mantenimiento fuera de tiempo, por lo que se generaron
intereses moratorios al 3 % sobre las mismas (art. 59, LPCIDF).
Entonces los intereses moratorios por pago de cuotas de febrero
Concepto
Cuota mensual para
gastos de conservación y
mantenimiento
Más:
Cuota mensual para el
fondo de reserva para
gastos extraordinarios
Importe
$8,901.33
2,963.42
Igual: Cuotas de febrero
11,864.75
Tasa de intereses
moratorios
3%
Por:
Igual: Intereses moratorios por
pago de cuotas de
febrero
$355.94
Contadores nos encontramos que estos intereses son una deducción autorizada para la
empresa de conformidad con el artículo 25, fracción III de la LISR, pero debe tenerse en
cuenta que conformarán parte del fondo de las cuotas del condominio, y por consiguiente
se utilizarán para el pago de los gastos de conservación, mantenimiento o
extraordinarios.
Lo anterior implica para quien paga los intereses deducir dos veces los mismos, una vez
como intereses y una segunda ocasión como parte del pago de los gastos comunes que
le corresponden.
Analizando si bien la ley no prevé una limitante expresa para aplicar esta doble
deducción, el criterio de algunos especialistas es que solo se aplique una deducción de
este pago, ya sea como intereses moratorios según lo señalado, y posteriormente
disminuirlos de la deducción del pago de los gastos del mismo periodo en que se realice
o viceversa. Por ejemplo, las cuotas y su aplicación para los gastos de febrero son:
Calculamos intereses moratorios por pago de cuotas de febrero
Más:
Concepto
Importe
Cuota mensual para
gastos de conservación y
mantenimiento
$8,901.33
Cuota mensual para el
fondo de reserva para
gastos extraordinarios
2,963.42
Igual: Cuotas de febrero
11,864.75
Tasa de intereses
moratorios
3%
Por:
Igual: Intereses moratorios por
pago de cuotas de
febrero
$355.94
Sumatoria de recursos en el fondo de gastos de conservación y mantenimiento a
febrero
Concepto
Importe
Total de cuotas para
gastos de conservación y
mantenimiento febrero
$53,817.00
Más:
Remanente de cuotas de
enero
1,325.84
Más:
Intereses moratorios
febrero
355.94
Igual: Recursos en el fondo de $55,498.78
gastos de conservación
y mantenimiento a
febrero
Gastos de febrero
Concepto
Honorarios del administrador
Importe
IVA
Total
$12,500.00
$2,000.00
$14,500.00
Más:
Pintura
4,940.00
790.40
5,730.40
Más:
Jardinería
3,594.00
575.04
4,169.04
Más:
Materiales para limpieza
865.00
138.40
1,003.40
Más:
Vigilancia
6,945.00
1,111.20
8,056.20
Más:
Contribuciones
Más:
Prima de seguro
Más:
Otros gastos
Igual: Total
1,403.00
224.48
1,627.48
10,676.00
1,708.16
12,384.16
6,920.00
1,107.20
8,027.20
$47,843.00
$7,654.88
$55,497.88
Entonces gasto correspondiente a cada condómino
Empresa
Por ciento de
indiviso
correspondiente
Gastos del
periodo
Gasto
correspondiente
a cada
condómino
Mueblería Ingenia, SRL
de CV
16.54 %
$47,843.00
$7,913.23
Operadora en Sistemas,
SA de CV
25.00 %
47,843.00
11,960.75
Delicias Coreanas S de
RL de CV
18.85 %
47,843.00
9,018.41
Grupo Daraya, SA de CV
24.46 %
47,843.00
11,702.40
Todo Electrónico, SA
15.15 %
47,843.00
7,248.21
Total
100.00 %
$47,843.00
Calculamos IVA correspondiente a cada condómino
Empresa
Por ciento de
indiviso
correspondiente
IVA del periodo
IVA
correspondiente
a cada
condómino
Mueblería Ingenia, SRL
de CV
16.54 %
$7,654.88
$1,266.12
Operadora en Sistemas,
SA de CV
25.00 %
7,654.88
1,913.72
Delicias Coreanas S de
RL de CV
18.85 %
7,654.88
1,442.94
Grupo Daraya, SA de CV
24.46 %
7,654.88
1,872.38
Todo Electrónico, SA
15.15 %
$7,654.88
1,159.71
Total
100.00 %
$7,654.87
En el caso de “Mueblería Ingenia S. de R.L. de C.V.”, quien pagó intereses moratorios,
bajo las recomendaciones señaladas debe tomar una de las siguientes alternativas:
Se deducen los intereses moratorios por
los $355.94
Disminuir los $355.94 de los gastos que le
corresponden en el mes por $7,913.23, para
solo considerar como deducibles $7,557.29
No se deducen los intereses
moratorios
Tomar como deducción el total de los
gastos que le corresponden por
$7,913.23
Otro efecto de la aplicación de los intereses moratorios pagados por una empresa dentro
del pago del total de gastos de conservación y mantenimiento, es que cada uno de los
demás condóminos se beneficia de ello.
Si bien el artículo 30 del RLISR precisa que los condóminos deducirán la parte
proporcional que les corresponde de dichos gastos, también lo es que, hacerlo así
cuando parte de ellos se erogaron con intereses pagados por otro condómino, les
permitiría aplicar un gasto que no realizaron.
Por lo anterior, comentando con especialistas recomiendan disminuir de los gastos
comunes y el IVA que les tocan a los condóminos que no pagaron dichos intereses
moratorios, la parte proporcional de estos intereses como sigue:
Factor de reducción para gastos e IVA
Concepto
Intereses moratorios
pagados por “ Mueblería
Ingenia S. de R.L. de C.V.
”
Entre: Total de gastos de
conservación y
mantenimiento del
periodo sin incluir los
correspondientes a
“Mueblería Ingenia, SRL
de CV ”
Igual: Factor de reducción
para gastos e IVA
Importe
$355.94
$39,929.77
0.008914
Y así el gasto correspondiente a cada condómino deducible
Gasto correspondiente a
cada condómino
Empresa
Gasto
correspondiente
a cada
condómino (A)
Factor de
No
reducción
deducible
para gastos
(C)
e IVA (B)
Deducible
(A menos C)
Operadora en
Sistemas, SA de CV
$11,960.75
0.008914
$106.62
$11,854.13
Delicias Coreanas S
de RL de CV
9,018.41
0.008914
80.39
8,938.02
Grupo Daraya, SA
de CV
11,702.40
0.008914
104.32
11,598.08
Todo Electrónico,
SA
7,248.21
0.008914
64.61
7,183.60
IVA correspondiente a cada condómino acreditable
IVA correspondiente a cada
condómino
Empresa
Operadora en
Sistemas, SA de
CV
Factor de
IVA
reducción
correspondiente
para
a cada
gastos e
condómino (A)
IVA (B)
No
acreditable
(C)
Acreditable
(A menos C)
$1,913.72
0.008914
$17.06
$1,896.66
Delicias Coreanas
S de RL de CV
1,442.94
0.008914
12.86
1,430.08
Grupo Daraya, SA
de CV
1,872.38
0.008914
16.69
1,855.69
Todo Electrónico,
SA
1,159.71
0.008914
10.34
1,149.37
Lo que entendemos
Contadores de la AMCP, que este tema es solo una parte de las muchas formas que
pudiese haber en cada Estado para la correcta administración de los Condominios.
Concluimos.
Desde luego contadores amigos de la AMCP es indispensable atender a la legislación
local en materia de la propiedad en condominio y cumplir con ella, para lograr una
adecuada administración y manejo de gastos, lo que en conjunto con las disposiciones
del RLISR permitirá que los condóminos efectúen la deducción de los gastos de las áreas
comunes y el acreditamiento del IVA.
Reflexión
Que este tema para nuestros asociados muy capaces ya lo tienen contemplado en sus
archivos de clientes y de conocimientos pero para algunos de nosotros como es mi caso
no lo tenia previsto solo espero que este resumen sencillo sea de utilidad para nuestros
contadores de la AMCP, y propiamente a la persona que asesore, esperando no los haya
confundido, (Uf como me costo medio entenderle)
POR ULTIMO CON ENFASIS RECALCO QUE TODO LO AQUÍ MENCIONADO ES DE MI ABSOLUTA
RESPONSABILIDAD Y NO CONTIENE EL SENTIR COMO INSTITUCION DE LA AMCP, NI MUCHO MENOS DE SUS
DIRIGENTES.
Bibliografía:
Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal” (LPCIDF),
Diccionario Wikipedia
Código Civil para D.F. (Hoy Ciudad de México)
Código Civil para el Estado de Puebla
Ley de I.S.R.
Ley del I, V, A,
C.P.C. Cecilio Romero Rodríguez.
Vicepresidencia de Actividades Fiscales
C.D. 2015-2016