ción en regla, la parte compradora (considerando

REVISTA DE LA A.E.U.- T. 84
194
me
de la Comisión de Derecho Civil
es
venta
de
ajena.
cosa
No
tente
mesa
obstante,
en
virtud de
compradora del bien,
ser
L.M.M.
de acuerdo
a
de julio de 1978 y en conse
a obtener a su favor la
tras
otorgada el 21
cuencia,
con
(1-12), 1995
derecho
promi
lación dominial del inmueble, puede colegirse
el derecho del
que nadie podrá agredir
la pro-
rente
adqui
en
la referida
compraventa del año 1993.
3.1.24 CONTROLES NOTARIALES. CONTROL FISCAL CONSTRUCCIONES. PROMESA DE CONTRATAR. HABILITACIÓN MUNICIPAL ESCRIBANOS RESPONSABILIDAD SOLIDARIA. PROPIE
DAD COMÚN
causa para rescindir el "boleto de reserva" en virtud de no haberse
el vendedor en el mismo a vender en las condiciones exigidas con poste
rioridad (habilitación de las construcciones). La falta de habilitación de las cons
de propiedad común, no inhabilita la circulación del título.
trucciones en el
No existe
obligado
régimen
El Escribano debe controlar que las diferentes escrituras surjan en forma encadena
da e ininterrumpida la declaración de que las construcciones son anteriores a 1971,
Es conveniente avalar estas declaraciones con un certificado de arquitecto que ser
virá de
prueba técnica,
liberando de
responsabilidad fiscal
al Escribano.
CONSULTA
de
El día 22 de abril de 199, se firmó un boleto
reserva entre A.C.
y N.L. sobre el inmueble
padrón N°
.
.
.
Dicha
reserva
quedó sujeta
juicio
deberían
designada por la parte
plazo para otorgar la escri
de la Escribana
"El
tura será de treinta días
contar del recibo de la
a
documentación por el Escribano actuante"
decir 13 de mayo de 1998).
cimiento del Escribano A.A.
autorizante del último
ciones
no
coincidían
(es
los
pone
que las construc
planos entregados,
forma, el 21 de mayo de 1998.
5. Al día de
este
Arquitecto
son
viembre de 1958, habiéndose tramitado
en el año 1982.
de
no
copia de
los mismos
que establece que las construcciones
de
a 1971
y que la regularización
demora aproximadamente sesenta,
anteriores
planos
setenta
son
hoy, A.C. habiendo designado un
Escribano, manifiesta por intermedio de
último, haber conseguido un certificado de
hasta
existentes
2. Existen
cumplido
den
a un
ese
no
los retiros y demás disposiciones municipales,
así como la corrección del título de propiedad
(1993) por
medio de
una
error en
declaratoria
inscripta
la declaración.
la finca
ampliaciones que no es
planos que correspon
dormitorio, un baño y ampliación de
en
sabiéndose por tanto,
plazo, si se contemplaron con
y cinco días,
que subsane el
tán incluidas
Escribano, A.C.
nuevo
los
De los documentos surge:
planos (únicos)
su
en cono
lo cual fue informado al vendedor A.C. por la
suscrita, por su Escribano e Inmobiliaria.
1. Los
ampliaciones
1993).
nado al domicilio del vendedor, dando por res
cindido el boleto por no estar la documentación
(parte vendedora,
título)
con
se
a
pasó por mi domicilio a levantarla documenta
ción en cuestión (firmando su retiro y el porqué).
Simultáneamente, dando cumplimiento al bole
to, la compradora N.L. envió telegrama colacio
en
Revisada la documentación
posteriores
4. Avisado el vendedor y
a
compradora..."
ser
en su
la "condición resolutoria de que
los títulos de propiedad deberían ser buenos a
cláusula cuarta
declaraciones de la escritura, las
en
dichos
cocina.
3. En los antecedentes dominiales del padrón,
a A.C.
inclusive el último título
correspondiente
del año 1993, se declaró: "Que desde los referi
dos planos de 1958 no existen ampliaciones de
tanto, si nos basamos en las
ningún tipo" (por
pudiendo cumplir en el pla
presentación de la documenta
pactado
ción en regla, la parte compradora (considerando
desde ya rescindido el compromiso) me solicítala
devolución de la seña depositada en mi poder.
6. A.C.
no
estaría
con
zo
Debido
A)
La
a
la
que:
parte compradora no puede esperar el
195
CONSULTA
plazo
para
regularizar
(planos
los documentos
acuerdo
y títulos).
B)
Se está
propiedad deberán ser buenos de
leyes vigentes ajuicio de la Escri
designada por la parte compradora.
títulos de
bana
comprando
con
préstamo
banca-
rio, por lo cual deberá hipotecarse el bien y pre
sentar la documentación necesaria para ello en
la institución hipotecante, antes del
tado para escriturar
las
a
plazo
pac
2. La
plazo
parte vendedora
no
la documentación
con
puede cumplir
en
en
forma, comuni
cando la rescisión y, en igual fecha se presentó
en mi escritorio a retirar la documentación reco
nociendo el vicio.
hoy me fue intimado el cumpli
miento del boleto (para mí rescindido) por par
te de CL. (parte vendedora) quien manifiesta:
con los planos que tenemos (sin
que debo actuar
regularizar), y entregar el precio pactado, so
de la
pena de iniciar juicio por incumplimiento
la
suscrita
retener
debiendo
parte compradora,
C)
El día de
Consulta.
el boleto por la falta de
plazo, sin responsabilidad
¿Se puede rescindir
en
integrante
de la
controlados por el Escribano actuante y, de no
coincidir con la realidad, no puede hacerse caso
omiso y seguir adelante ya que nuestra función
es el control y con
"despierta atención, analizar,
prever y decidir lo adecuado a cada situación,
eludiendo todas las circunstancias de riesgo"
la seña para el cobro de la multa.
documentación
planos no se consideran parte
titulación, los mismos deben ser
3. Si bien los
para ninguna de las partes, devolviendo la
sus
(Decálogo
del
4. Si
está
se
a
lo declarado
construcciones deberían
1993 y, hasta tanto no
larizadas,
crita la seña retenida?
Escribano).
no
tengo
do solidariamente
ser
en
la escritura, las
posteriores
al año
queden formalmente regu
certeza de lo
contrario, sien
responsable de dicha omisión.
Opinión.
5. El
El boleto de
reserva
de fecha 22 de
abril ya
con un
precio (como dice el boleto) se integra
préstamo de Consorcio, quien específi
camente establece
fue rescindido dado que:
1. La cláusula cuarta delboleto establece que:
"se conviene que el presente compromiso que
da sujeto a la condición resolutoria de que los
con
respecto
a
las construc
ciones que: "Planos de construcción con su ha
bilitación. Si tasado el inmueble hubiere diferen
cias
se
deberá
regularizar la
situación"
previo
a
la firma.
INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL
El día 22 de abril de 1998 se firmó una prome
de contiatar, entre A.C. y N.L., sobre el inmue
ble padrón N°
En dicha promesa se establece
sa
año
1958, constatándose que existen ampliacio
nes en
la finca
no
incluidas
en
dichos
planos.
...
que la mitad del
precio
se
abonaría
con un
El compromiso de referencia quedó sujeto a
la condición resolutoria de que los títulos de pro
piedad sean buenos de acuerdo a las leyes vi
gentes a juicio de la Escribana designada por la
parte compradora.
es
Existen,
prés
tamo bancario.
El plazo para el otorgamiento de la escritura
de treinta días a contar de la entrega a la Es
cribana de toda la documentación.
los antecedentes, declaraciones de
no existieron
El comprador N.L. envía telegrama colacio
nado al vendedor, dando por rescindido el com
promiso por no estar la documentación en for
el día 21 de mayo, encontrándose dentro del
plazo previsto que vencía a los treinta días de
ma
recibida la documentación.
El día 2 de
signado
Se presentan planos de las construcciones del
en
que desde los referidos planos
ampliaciones de ningún tipo.
de 1998 A.C, habiendo de
Escribano, manifiesta por inter
junio
nuevo
medio de este último haber
conseguido
un cer-
196
REVISTA DE LA A.E.U.- T. 84
tificado de
arquitecto que establece que las cons
trucciones
son
su
anteriores
a
1971 lo que demora
regularización.
Opinión
de la consultante.
nos con
anterioridad
a
la firma del
(1-12), 1998
mismo, pero
todos los recau
justamente por ello,
dos pertinentes para asegurar los resultados.
Tampoco surge de dicho documento obhgación
alguna por parte del vendedor de presentar pla
tomamos
nos
habilitados o,
defecto, tramitar la
de las obras.
en su
res
La promesa de contratar referida ya está res
cindida en virtud de que: se sujetó la misma a la
pectiva regularización
condición resolutoria de que los títulos de pro
piedad fueran buenos de acuerdo a las leyes vi
b) El tema que se plantea respecto a la exi
gencia que hace la institución bancaria conce
dente del préstamo de las condiciones en
que
gentes, la parte vendedora no puede cumplir en
plazo con la documentación en forma, de que la
misma no puede ser omisa a la realidad que
constata que difiere con los planos, de que en
virtud de lo declarado
las mismas deberían
siendo ella
en
ser
responsable
escritura del año 1993
posteriores
solidaria
en
a esa
fecha
dicha omi
sión y de que el banco con el cual se va a obtener
el préstamo establece respecto a las construccio
deben encontrarse las construcciones
existir, debió
tenerse
cuenta
en
en
en caso
de
el momento
en
que se obligaron las partes, puesto que, a ese
momento, ya se sabía que se iba a hacer uso de
ese
préstamo, para integrar el 50% del precio,
así fue establecido
puesto que
situación que ya
precio,
era
en la cláusula de
conocida por las
partes.
que las mismas deben estar habilitadas.
nes
c)
Se consulta.
La falta de habilitación de las construccio
nes en
el
régimen de propiedad
bilita la circulación del
puede rescindir el boleto de reserva por
falta de documentación presentada en plazo, sin
responsabilidad para ninguna de las partes, de
Si
se
título,
común no inha
de querer
elevar el rango de dicho estado de las mismas a
condición resolutoria del negocio proyectado, así
debió establecerse
en caso
expresamente.
volviendo la consultante la seña retenida.
Sobre este punto, parecería interpretarse de
expuesto por la consultante, que el vendedor
por intermedio de su Escribano, manifestó su
Informe.
lo
A los efectos de
responder la consulta formu
intención de
lada por la consultante, debemos dividir el in
forme en dos partes que se complementan: res
pactado,
cisión del boleto de
asume
reserva
y contralores fisca
les.
cual de
Se
Respecto
a
este
punto,
reserva.
la informante entien
a
continuación:
poder interpretar la voluntad de las
en
partes y
qué condiciones las mismas se obli
garon, debemos analizar en qué términos y con
qué alcance se obligaron en el documento que
las vincula. Surge claramente de la cláusula pri
mera del referido documento
que el objeto so
porte de la referida promesa versa sobre padrón
N°
del departamento de Canelones, sin ha
cerse mención alguna a la existencia de construc
Para
a)
.
.
.
ciones. Al momento de firmarse el boleto de
serva, el
re
comprador y su Escribano, muchas ve
desconocen la situación
en
que se encuen
las construcciones, ya que no siempre se
dispone de la documentación pertinente y pla
ces
podría,
obligaciones que
que se obligan.
ampliar el documento
parte y el plano
en
este caso,
cuestión
a
en
formar
parte del mismo
Contralores fiscales.
de que: no corresponde la rescisión del mencio
nado documento por los motivos que se pasan a
exponer
las construcciones, lo
dejarlo claramente
estableciéndose las
cada
pasando
complementándolo.
en
Rescisión del boleto de
regularizar
así convendría
ser
Sobre el
punto que se pudiese hacer alguna
respecto a la tarea de contralor del
precisión,
es
Escribano
en
cuanto al tema vinculado
a
las cons
trucciones.
Cuando del estudio de títulos surge encadenadamente la declaración de los sucesivos ven
dedores de que las construcciones son anterio
res al año 1958 o 1971, el Escribano cumple su
función de contralor verificando
surja de los
que
respectivos
títulos dicha declaración
en
forma
encadenada e ininterrumpida, declaraciones que
aparejan las responsabilidades y sanciones que
leyes prevén a tales manifestaciones en cuan
las
to
a su
veracidad.
tran
Dichas declaraciones
es
conveniente
avalar-
197
CONSULTA
las
con
la obtención de
tecto que pasa
a
dar
a
un certificado de
arqui
la referida declaración, el
valor de prueba técnica, idónea y pone fin
de incertidumbre
quier tipo
a
a
cual
las referidas de
claraciones, marcando con precisión la antigüe
dad de las construcciones.
Según
surge de los dichos de la
consultante,
entiende, por tanto, que no existe causa
la
rescisión del boleto relacionado, en vir
para
tud de no haberse obligado el vendedor a ven
Se
der
las condiciones ahora
en
formaron
parte
del acuerdo.
exigidas y que no
Respecto a la res
ponsabilidad fiscal, la Escribana interviniente
tendría en su poder la prueba técnica que le per
mite actuar con la debida diligencia.
habría una falta de
surge de las
correspondencia entre lo que
respectivas declaraciones de los
Esc. María Noel Belhot
vendedores de las sucesivas escrituras que de
claran que
no
ha habido modificaciones
construcciones
correspondientes
PC, con la realidad existente que
obras
posteriores
al
es
a
Informante
las
primitivo
que existen
al mismo.
La informante
opina que, desde el punto de
fiscal el certificado de Arquitecto que
presenta el vendedor, constatando que las cons
trucciones son anteriores al año 1971, es la prue
vista
ba técnica idónea y calificada al respecto, que
involucra también responsabilidad profesional
Montevideo, 7 de julio de 1998. La Comisión
Civil integrada por los Escribanos
Molla,
Roque
Enrique Arezo Píriz, Ana Aguirre,
Gabriela Petroni Jorge Machado, Wladimiro
Hurvich, Laura Parnás, Adriana Silva Fierro,
de Derecho
Nancy Maya, Vivián Rodríguez, Mónica Abelei
ra, Aída
Nobha, María Noel Belhot Guiselda
Castillo y Alicia González Bilche,
forme que antecede.
y al cual debemos someternos en este punto,
ya que no tenemos medio más idóneo para
Esc.
Roque Molla
Coordinador Alterno
constatarlo y del cual, en el entendido que hu
biera sido extendido en forma, no deberíamos
cuestionar
aprueba el in
Aprobado por la CD. de la AEU, Acta 2593,
juho de 1998, Expediente 18.569/998.
el 20 de
3.1.25. DISOLUCIÓN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL PUBLICIDAD REGISTRAL AUTOMOTORES.
SEPARACIÓN DE BIENES CÓNYUGE. SOCIEDAD CONYUGAL ADMINISTRACIÓN DE BIENES
La compraventa de vehículo automotor otorgada cuando el vendedor (cónyuge
administrador) estaba separado judicialmente de bienes de su cónyuge, pero esa
separación aún no estaba inscripta, es válida y eficaz y oponible erga omnes.
CONSULTA.
mencionado
Hechos.
I. Con fecha 26 de
de 1997, AA, casada
B.B., enajena por título
í compraventa y modo tradición a Z.Z., un vehí(¡en únicas
nupcias
junio
con
i,SCuIo. Dicho contrato
se
suscribió
en
Montevideo
jSy el suscrito certificó las firmas y, demás, extre|mos a efectos de su inscripción en el Registro
l¡ respectivo. Tuve a la vista en el momento del
registral que acreditaba
operación (A.A. había ad-
en
el
Registro
Mobiliario de M.
III. De la información
registral que en la ac
colega, al cual hoy le surgen
sobre el título, surge que el 30 de julio de
tualidad obtuvo el
dudas
1997
se
inscribió
en
la Sección de Derechos Civi
Mujer la sentencia de disolución de la
sociedad conyugal existente entre A.A. y B.B.;
les de la
dicha sentencia tiene fecha 28 de mayo de 1997.
I contrato la información
)la regularidad
de la
(quirido el vehículo
de abril de 1995).
¡
en
Consulta.
el mismo estado civil el 7
II. El 30 de junio de 1997
Al colega le surgen dudas sobre le
dad de dicho título, en cuanto a que,
se
inscribe el título
opinión:
regulari
según su