Zona Centro RM

Zona Centro R.M.
2º Informe de Coyuntura Inmobiliaria 2014 Zona Centro R.M.
Indicadores Generales Mercado Habitacional
Febrero - Marzo - Abril
2° Informe de Coyuntura Inmobiliaria 2014- Zona Centro RM
Región
MERCADO HABITACIONAL
ZONA CENTRO RM
La desaceleración en la economía nacional, que ha
afectado principalmente la inversión y la confianza del
empresariado, se ve levemente reflejada en el mercado
inmobiliario, el cual muestra desde finales del 2013 una
baja moderada en la venta de viviendas.
A pesar de esto, el panorama es positivo si vemos el
escenario en cantidad de UF transadas ya que, aunque
las unidades vendidas han disminuido moderadamente,
existe un aumento del valor por m2 construido y la demanda por viviendas de mayor valor ha subido significativamente, explicado principalmente por las cifras laborales positivas y mayor riqueza en los hogares.
Por los números mostrados en este período, se puede
apreciar que la demanda por vivienda no se ha visto
mayoritariamente afectada por el aumento del valor y se
mantiene el dinamismo, lo que supone un buen pronóstico mientras exista una sana renovación del stock y la
diversidad de productos en oferta que sean capaces de
absorber la demanda.
Cabe esperar lo que sucederá con la reforma tributaria
y el impacto que tendrá la modificación a la exención del
65% del débito de IVA a la construcción, la que afectará a
las viviendas mayores a UF2.000 y menores a UF4.500.
El mayor costo que esto implique se presume será absorbido por el traspasado al cliente final del producto,
elevándose el precio de la vivienda que actualmente se
encuentra dentro de este tramo de valor.
En la Zona Centro se observa que la venta total de viviendas ha aumentado, básicamente por el incremento
de ventas de departamentos con un 21% más respecto al
período anterior, alcanzando las 4.819 unidades. El valor
promedio registrado en la zona fue de 39,9 UF/m2 en
departamentos y casas, lo que representa un aumento
del 2% respecto al período anterior. Respecto al stock
disponible se registró una ligera disminución del 2% en
relación al período anterior alcanzando las 12.972 unidades.
Cordialmente,
Paloma del Pino Olavarría
Directora Research
Centro Información de Mercado
Ventas y Stock de viviendas nuevas
AUMENTO EN LAS VENTAS DE VIVIENDAS
La venta de vivienda aumentó un 20% respecto al trimestre anterior, alcanzando
las 4.839 unidades vendidas. En el mercado de departamentos, Santiago con el
mayor porcentaje de participación de ventas totales (47%) registró un aumento de
un 36% en relación al período anterior (2.257 unidades vendidas). En el mercado
de casas Cerrillos con 3 unidades vendidas registró una disminución de un 85%
en relación al período anterior. (Gráfico A )
LIGERA DISMINUCIÓN DEL STOCK DISPONIBLE
Se registró una disminución de un 2% en el stock disponible en relación al período
anterior alcanzando las 12.972 unidades. Dentro de las comunas que más influyen
en esta disminución es Independencia que registra 1.247 unidades en venta, lo que
representa una baja de un 36% respecto al período anterior.(Gráfico B)
AUMENTO EN EL INGRESO DE NUEVOS PROYECTOS
Se registró un incremento en el ingreso de nuevos proyectos de un 36% en relación
al período anterior alcanzando los 19 proyectos en total. Esta alza viene marcada
por la comuna de Santiago con un 58% de participación que ingresó 11 proyectos
frente a los 4 ingresados en el período anterior .
VALORES DE VENTA EN LA ZONA
Se registró un valor promedio de 39,9 UF/m2 en departamentos y casas, lo que
representa un aumento del 2% respecto al período anterior. En el mercado de casas
se registra una disminución de un 7% del valor unitario respecto al período anterior
alcanzando un valor promedio de 30,84 UF/m2 y un valor total promedio de UF
3.045. En el mercado de departamentos se registra un valor promedio de 39,9 UF/
m2 y un valor de 2.062 lo que representa una disminución de un 3% del valor unitario
en relación al semestre anterior.
VENTAS
A
STOCK DISPONIBLE
B
2.500
2.500
2.000
2.000
1.500
1.500
1.000
1.000
500
500
0
1P 2013 2P 2013 3P 2013 4P 2013 1P 2014
Departamentos
Santiago
FUENTE: INCOIN
0
1.953
1.901
1.785
1.247
1.204
1P 2013 2P 2013 3P 2013 4P 2013 1P 2014
Departamentos
Independencia
FUENTE: INCOIN
GRÁFICO PERMISOS APROBADOS DE OBRA NUEVA
Estación Central
Quinta Normal
4.500
San Miguel
Otras
Independencia
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
1S
2S
2012
1S
2S
2013
FUENTE: OBSERVATORIO HABITACIONAL
INCOIN: Informe de Coyuntura Inmobiliaria
www.tinsa.cl
2
2° Informe de Coyuntura Inmobiliaria 2014 - Zona Centro RM
ÍNDICE
3
3
4
Viviendas vendidas
Unidades ofertadas
Stock por comuna
01
4
5
6
6
Proyectos ofertados
Ritmos de venta mensual por proyecto
Plazos de venta estimados
Indicadores
Tabla 1. Departamentos vendidos según comuna (Unid.)
Número de Viviendas Vendidas
1P 13
4P 13
%VAR 4P131P14
%VAR 1P131P14
CERRILLOS
CONCHALÍ
ESTACIÓN CENTRAL
INDEPENDENCIA
LA CISTERNA
LA GRANJA
LO PRADO
QUINTA NORMAL
RECOLETA
SAN JOAQUÍN
SAN MIGUEL
SANTIAGO
37
98
260
442
145
16
0
195
52
135
367
1.961
31
28
454
558
203
13
0
227
77
80
669
1.657
83
40
487
727
227
12
0
162
88
101
635
2.257
168%
43%
7%
30%
12%
-8%
124%
-59%
87%
65%
57%
-25%
-29%
14%
26%
-5%
36%
-17%
69%
-25%
73%
15%
TOTAL
3.708
3.997
4.819
21%
30%
COMUNA
La venta de vivienda nueva alcanzó las 4.839 unidades, lo que representa
un incremento de un 20% en relación al período anterior y un 29% respecto
al mismo período del 2013.
La venta de departamentos representa un 99% de participación de las ventas totales (4.819 unidades) y la venta de casas un 1% (20 unidades).
GRAFICO 1. Evolución histórica de ventas de viviendas
1P 14
Unidades
7.000
6.000
5.000
5411
5378
4.399
4.193
4.031
4.364
3.746 4.173
3.997
3.708
4.839
4.819
3.000
2.000
1.000
20
1P 2014
34
35
4P 2013
1P 2013
20
3P 2013
38
2P 2013
46
40
4P 2012
2P 2012
23
3P 2012
33
1P 2012
0
02
4P 13
1P 12
CERRILLOS
CONCHALÍ
ESTACIÓN CENTRAL
INDEPENDENCIA
LA CISTERNA
LA GRANJA
LO PRADO
QUINTA NORMAL
RECOLETA
SAN JOAQUÍN
SAN MIGUEL
SANTIAGO
38
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
20
0
0
0
0
0
0
6
0
0
0
8
3
0
0
0
0
0
0
9
0
0
0
8
-85%
TOTAL
38
34
20
-41%
%VAR 1P131P14
-92%
50%
0%
-47%
FUENTE: Informe de Coyuntura Inmobiliaria INCOIN
03
FUENTE: Informe de Coyuntura Inmobiliaria INCOIN
%VAR 4P131P12
1P 13
COMUNA
4.608
4.562
3.789
3.766
4.000
Tabla 2. Casas vendidas según comuna (Unid.)
5.860
5.820
Stock disponible total
El stock disponible alcanzó las 12.972 unidades, mostrando una disminución del 2% respecto del período anterior y un aumento del 15% respecto al
mismo período del año 2013.
Ventas por comuna
GRAFICO 2. Ventas de Viviendas por Comuna
San Joaquín
2%
INCOIN: Informe de Coyuntura Inmobiliaria
www.tinsa.cl
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
1P 2014
En el mercado de las casas la comuna de Quinta Normal lidera las ventas
con un 45% de participación (9 unidades). Esto se traduce en un aumento
en ventas de un 50% respecto al período anterior. Le sigue Santiago con un
40% de participación (8 unidades).
16.000
4P 2013
En la venta de departamentos la comuna de Santiago lidera las ventas con
un 47% de participación (2.257 unidades), lo que se traduce en un aumento
de un 36% respecto al período anterior. Le sigue Independencia con un
15% de participación (727 unidades).
Unid
3P 2013
FUENTE: Informe de Coyuntura Inmobiliaria INCOIN
GRAFICO 3. Evolución unidades ofertadas según tipo de vivienda
2P 2013
San Miguel
13%
El stock disponible de casas alcanza las 21 unidades, lo que representa
una disminución de un 49% en relación al período anterior, y de un 61% al
compararlo con el mismo período del año anterior.
1P 2013
Santiago
47%
La Granja 0,2%
Lo Prado 0%
Quinta Normal 4%
Recoleta 2%
4P 2012
La Cisterna 5%
3P 2012
Independencia 15%
El stock disponible de departamentos alcanzó las 12.951 unidades, lo que
representa un incremento de un 2% en relación al período anterior y de un
16% al compararlo con el mismo período del año anterior.
2P 2012
Conchalí 1%
1P 2012
Cerrillos
2%
3
2° Informe de Coyuntura Inmobiliaria 2014- Zona Centro RM
Región
35
30
25
06
05
1
0
2
0
1
0
1P 2014
1
4P 2013
0
3P 2013
0
Proyectos en venta por comuna
Santiago registró la mayor cantidad de proyectos en venta de departamentos (66 proyectos), lo que representa un 37% de participación. Le sigue San
Miguel con un 27% de participación (47 proyectos).
Proyectos en venta
Se registraron 181 proyectos en venta, lo que representa una disminución
de un 3% en relación al período anterior y una disminución de un 7% respecto al mismo período del año anterior.
Se registran 177 proyectos de departamentos en venta, lo que representa
un 98% del mercado total de Zona Centro. Esto supone una disminución de
un 3% respecto al período anterior y una disminución de un 8% respecto al
1º período del 2013.
Al igual que el período anterior se registran 4 proyectos de casas en venta,
lo que representa un 2% del mercado total de Zona Centro.
Tabla 3. Proyectos en venta por departamentos según comuna
COMUNA
1P 13
4P 13
1P 14
%VAR 4P131P14
%VAR 1P131P14
CERRILLOS
CONCHALÍ
2
2
2
0%
0%
7
5
5
0%
-29%
ESTACIÓN CENTRAL
14
15
15
0%
7%
INDEPENDENCIA
12
20
16
-20%
33%
LA CISTERNA
11
12
10
-17%
-9%
LA GRANJA
1
1
1
0%
0%
LO PRADO
0
0
0
QUINTA NORMAL
10
8
6
-25%
-40%
RECOLETA
5
5
4
-20%
-20%
-17%
SAN JOAQUÍN
6
5
5
0%
SAN MIGUEL
34
46
47
2%
38%
SANTIAGO
90
63
66
5%
-27%
TOTAL
192
182
177
-3%
-8%
La comuna de Cerrillos nuevamente registró la mayor cantidad de proyectos
en venta de casas (2 proyectos), lo que representa un 50% de participación.
Le siguen Quinta Normal y Santiago con un 25% de participación (1 proyecto) cada una.
GRÁFICO 5. Proyectos en venta por periodo según
tipo de vivienda
Proy.
15
8 8
1P 2012
La Cisterna 4%
La Granja 0%
Lo Prado 0%
Quinta Normal 7%
19 19
14
1P 2013
0
FUENTE: Informe de Coyuntura Inmobiliaria INCOIN
20 20
13 13
5
Recoleta 1%
San Joaquín
4%
22
10
Independencia 10%
San Miguel
22%
14 14
29
27
26
2P 2013
15
Estación Central 12%
Santiago
38%
21
20
GRÁFICO 4. Stock disponible por comuna
Conchalí 1%
25
4P 2012
El stock total disponible de viviendas por comuna se concentró en Santiago
con un 38% (4.894 unidades) de participación del stock total ofrecido, seguido por San Miguel con un 22% de participación (2.812 unidades). Las comunas con menor participación son La Granja con un 0,3% de participación
(45 unidades) y le siguen Cerrillos y Conchalí con un 1% de participación
(111 unidades) y (119 unidades) respectivamente. (ver gráfico 4).
Cerrillos 1%
GRÁFICO 6. Proyectos ingresados por periodo según
tipo de vivienda
Proy.
3P 2012
Stock disponible por comuna
2P 2012
04
400
Tabla 4. Proyectos en venta por casas según comuna
300
268
272
247 251
233
236
1P 13
4P 13
1P 14
%VAR 4P131P14
%VAR 1P131P14
2
2
2
0%
0%
0
1
1
0%
SANTIAGO
0
1
1
0%
TOTAL
2
4
4
0%
COMUNA
217 221
200
192194
191 194
194198
182
186
177181
CERRILLOS
CONCHALÍ
ESTACIÓN CENTRAL
INDEPENDENCIA
100
LA CISTERNA
2
3
4
4
4
1P 2013
2P 2013
3P 2013
4P 2013
1P 2014
3P 2012
4
4P 2012
3
2P 2012
0
4
1P 2012
LA GRANJA
4
Ingresaron al mercado 19 nuevos proyectos, de los cuales todos corresponden a departamentos.
El total de proyectos ingresados aumentó en un 27% en relación al período
anterior y un 137% al compararlo con el mismo período del año anterior.
LO PRADO
QUINTA NORMAL
RECOLETA
SAN JOAQUÍN
SAN MIGUEL
100%
Respecto a proyectos ingresados, Santiago lidera el ingreso de proyectos en
venta con un 58% de participación (11 proyectos) y le sigue San Miguel con
un 21% de participación (4 proyectos ingresados) respectivamente.
FUENTE: Informe de Coyuntura Inmobiliaria INCOIN
INCOIN: Informe de Coyuntura Inmobiliaria
www.tinsa.cl
4
2° Informe de Coyuntura Inmobiliaria 2014 - Zona Centro RM
GRÁFICO 9. Tiempo estimado de ventas por comuna.
Ritmo de venta mensual por proyecto
Mes
El ritmo de venta promedio mensual registró un aumento de un 23% en
relación al período anterior y de un 39% con respecto al mismo período del
año anterior, llegando a 9 unidades/mes.
60
El mercado de departamentos registró una velocidad de venta de 9 unidades/mes, lo que se traduce en un aumento de un 24% en relación al período
anterior. En el caso de las casas se registró una velocidad de venta de 1,6
unidades/mes lo que representa una disminución de un 41% respecto al
período anterior.
30
20
10
12
8
Santiago
San Miguel
San Joaquín
Recoleta
Casas4P 2013
Casas 1P2014
Indicadores por comuna
09
10
Lo Prado
La Granja
Deptos 4P 2013
Deptos 1P2014
14
Quinta Normal
16
Independencia
GRÁFICO 7. Ritmo de venta mensual de proyectos
de departamentos.
La Cisterna
0
Estación Central
18
40
Cerrillos
Unid/mes
50
Conchalí
07
6
Departamentos
4
Recoleta registró el valor total promedio de venta más alto con UF 2.490,
para una superficie promedio de 57,1 m2 útiles, lo que se traduce en un valor
unitario promedio de 42,1 UF/m2.
2
Unid/mes
7
1P 2014
4P 2013
3P 2013
2P 2013
1P 2013
4P 2012
3P 2012
2P 2012
1P 2012
0
Independencia
San Miguel
Quinta Normal
Estación Central
Santiago
Otras Comunas
GRÁFICO 8. Ritmo de venta mensual de proyectos
de casas.
Por otro lado La Granja registró el menor valor total promedio de venta con
UF 948, para una superficie promedio de 49,4 m2 útiles, lo que se traduce
en un valor unitario promedio de 19,2 UF/m2.
Tabla 5. Mercado de departamentos por comuna
M2 utiles
promedio
6
COMUNA
5
CERRILLOS
CONCHALÍ
57,3
54,4
ESTACIÓN CENTRAL
45,2
INDEPENDENCIA
LA CISTERNA
LA GRANJA
41,4
50,6
49,4
4
3
Valor UF/M2
promedio
Ritmo
de ventas mensual
por proyecto
1.826
32,2
13,8
1.459
26,8
2,7
1.669
38,4
10,8
1.440
1.398
948
35,4
29,9
19,2
15,1
7,6
4,0
Valor UF
total
2
LO PRADO
QUINTA NORMAL
43,5
1.301
26,7
9,0
1
RECOLETA
57,1
2.490
42,1
7,3
Santiago
08
Quinta Normal
1P 2014
4P 2013
3P 2013
2P 2013
1P 2013
4P 2012
3P 2012
2P 2012
0
Cerrillos
Plazo estimado de venta1
Las comunas con mayor participación de ventas en el mercado de departamentos son Santiago e Independencia y registran una disminución de un
11% y de un 6% en sus plazos de venta en relación al período anterior (27 y
25 meses respectivamente).
Los plazos estimados de venta de departamentos van desde los 15 meses
en la comuna de Cerrillos hasta los 57 en la comuna de Recoleta.
SAN JOAQUÍN
48,5
1.845
38,6
SAN MIGUEL
59,2
2.162
37,7
4,5
SANTIAGO
46,2
2.062
44,9
11,4
TOTAL
49,9
1.876
39,9
8,5
Casas
Santiago registró el valor total promedio de venta más alto con UF 4.157,
para una superficie promedio de 141,8 m2 útiles, lo que se traduce en un
valor unitario promedio de 29,5 UF/m2.
Por otro lado Quinta Normal registró el menor valor total promedio de venta
con UF 1.785, para una superficie promedio de 59,1 m2 útiles, lo que se
traduce en un valor unitario promedio de 30,2 UF/m2.
Tabla 6. Mercado de casas por comuna
(1) Se entiende por plazo estimado de venta al número de meses totales que un proyecto tardaría vender el 100% de las unidades que lo componen. El proyecto se supone de tipo promedio entre los existentes para cada una de las comunas de la RM.
INCOIN: Informe de Coyuntura Inmobiliaria
www.tinsa.cl
Ritmo
de ventas mensual
por proyecto
M2 utiles
promedio
Valor UF
total
109,0
3.866
36,4
0,5
59,1
1.785
30,2
3,0
SANTIAGO
141,8
4.157
29,5
2,7
TOTAL
113,4
3.046
30,8
2,1
COMUNA
En el mercado de casas las comunas con mayor participación de ventas son
Quinta Normal y Santiago y registran una disminución del plazo estimado de
venta de un 2% y un aumento de un 5% en relación al semestre anterior (5
y 8 meses respectivamente).
Los plazos estimados de venta van desde los 5 meses en Quinta Normal
hasta los 19,4 en Cerrillos.
6,7
CERRILLOS
CONCHALÍ
Valor UF/M2
promedio
ESTACIÓN CENTRAL
INDEPENDENCIA
LA CISTERNA
LA GRANJA
LO PRADO
QUINTA NORMAL
RECOLETA
SAN JOAQUÍN
SAN MIGUEL
5
2° Informe de Coyuntura Inmobiliaria 2014- Zona Centro RM
Región
11
Mapa de proyectos por comuna
CONCHALI
RECOLETA
INDEPENDENCIA
CERRO NAVIA
QUINTA NORMAL
LO PRADO
SANTIAGO
ESTACION CENTRAL
PEDRO AGUIRRE
SAN JOAQUIN
CERDA
CERRILLOS
SAN MIGUEL
LO ESPEJO
LA CISTERNA
LA GRANJA
SAN RAMON
EL BOSQUE
LEYENDA
Proyectos En Venta de Casas 1P 2014
Proyectos Ingresados de Casas 1P 2014
Proyectos En venta de Departamentos 1P 2014
Proyectos Ingresados de Departamentos 1P 2014
METODOLOGÍA
INCOIN
El presente informe muestra datos estadísticos del mercado
habitacional de vivienda nueva. El levantamiento de la
información es realizado con un tracking trimestral, mediante
encuestas directas a todos los proyectos con salas de venta en
la Región Metropolitana, específicamente en las comunas de
El Bosque, Huechuraba,La Florida, Lampa, La Pintana, Maipú,
Puente Alto, Pudahuel, Quilicura, Renca, San Bernardo.
INCOIN: Informe de Coyuntura Inmobiliaria
www.tinsa.cl
Para mayor información sobre el informe y/o datos desagregados,
contactar a:
Christian Wegmann
Director Estudios Inmobiliarios
[email protected]
Paloma del Pino Olavarría
Directora Research. Centro Información de Mercado
[email protected]
TINSA Chile
Rosario Norte 615, Oficina 1604
Las Condes, Santiago
Teléfono: +56 2 5962900
6