informacion notarial

INFORMACION NOTARIAL
Compraventa de vivienda
Estos son algunos de los aspectos más importantes que usted debe conocer para adquirir una
vivienda con las máximas garantías.
Boleto de compraventa:
En la compraventa de vivienda es frecuente que, con carácter previo al otorgamiento de la
escritura pública, se firme un contrato privado entre vendedor y comprador. Este contrato no
tiene que existir necesariamente, no es obligatorio, aunque se firma prácticamente en todos los
casos cuando interviene una inmobiliaria, y entre particulares es también muy utilizado.
Tenga en cuenta que si usted firma un documento de esta clase, estará obligado jurídicamente
en todo su contenido y deberá pasar por todos los pactos que contenga, siempre y cuando, claro
está, no sean contrarios al ordenamiento jurídico. Pero no podrá eximirse de su cumplimiento
alegando que no le conviene lo que pactó.
De ahí la importancia de asesorarse convenientemente antes de otorgar un documento de esta
naturaleza. Conviene que su escribana intervenga directamente en la formalización del mismo y
le resuelva las dudas que pueda tener. Un consejo que le dará cualquier Notario es que no firme
nada que no entienda suficientemente, o de lo que no esté plenamente convencido.
Cuestiones importantes a tener en cuenta:
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a) Quién firma por la parte vendedora: el documento ha de ser firmado por todos los
propietarios, por sí, o a través de personas suficientemente facultadas. Si una vivienda
es ganancial, habrán de firmarlo el marido y la mujer; también habrán de hacerlo si la
vivienda es propia de uno de ellos (no es ganancial), pero es residencia de hijos menores
o incapaces. Si el vendedor ha dado un poder notarial a otra persona para que firme
este documento, el apoderado deberá de presentar el original, no una mera fotocopia, y
el poder deberá facultarle para la venta, por lo que es conveniente comprobar, leyendo
la escritura de poder, que el apoderado está autorizado para formalizar la compraventa.
Si son los herederos del titular fallecido los que pretenden vender la vivienda, es
adecuado asegurarse de que tienen la documentación en regla y son los únicos con
derechos sobre la misma. Hay muchos más casos, pero valga esta muestra para
demostrar la importancia de un buen asesoramiento. Acuda al Notario si no está seguro
o tiene dudas.
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b) Gravámenes: Es muy importante determinar qué cargas recaen, en su caso, sobre
la vivienda, si tiene hipoteca, o si pesan embargos. Para ello, es posible solicitar al
Registro de la Propiedad el informe correspondiente. Es muy frecuente que exista una
hipoteca, la que el comprador tendrá que aceptar y convertirse en deudor de la parte
que quede por pagar, frente al Banco o Caja que la haya concedido. Dado que el
comprador asume todos los pactos de la hipoteca previa, es muy conveniente informarse
de estos, en especial del tipo de interés, plazo de amortización y comisiones, además
naturalmente de la cantidad que queda por pagar.
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c) Expensas: Si la vivienda se encuentra en un consorcio de propietarios, tendrá que
abonar periódicamente la cuota que le corresponda a las expensas del mismo. Hay que
comprobar que está al día en cuanto a los pagos o, si no lo está, qué atrasos tiene,
solicitando este dato al administrador del consorcio, el cual también podrá informar de
los estatutos o normas internas que tenga el edificio.
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d) Precio: En el contrato figurará el precio de la vivienda. También si está
completamente abonado o queda aplazado en todo o en parte, y la manera de satisfacer
la parte aplazada, sea en pagos sucesivos hasta el otorgamiento de la escritura pública,
sea subrogándose la parte compradora en la hipoteca que tenga la misma. Es habitual
que se pacten arras, es decir, que se establezca una cierta cantidad que el comprador
entrega al vendedor como arras o señal (y que suele ser también parte del precio), de
forma que si finalmente no se llega a otorgar la escritura pública, el comprador las
perderá si es por su culpa, o el vendedor habrá de devolverlas duplicadas, si es por la
suya. Es un medio para vincular a ambas partes.
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e) Gastos de la compraventa:
Los principales son:
o Impuesto de Sellos: en la Ciudad de Buenos Aires se abona el 2,5% sobre el
precio. No se abona si el comprador no tiene inmuebles en dicha jurisdicción y
siempre y cuando el precio de adquisición no supere $ 360.000, supuesto en que
tributará por el excedente. En la Provincia de Buenos Aires, se abona
generalmente el 3%, existiendo otros supuestos de menor incidencia
contemplados en una escala. Consulte su caso particular. La ley indica que son
soportados en partes iguales por comprador y vendedor.
o
Impuesto a la Transferencia de Inmuebles: es de orden nacional y su
alícuota asciende al 1,5% del precio de la escritura. Es soportado por el
vendedor, a excepción que desee reinvertir en compra de nueva vivienda para lo
cual deberá realizar el trámite correspondiente ante la Administración Federal de
Ingresos Públicos. Este trámite generalmente lleva 15 días.
o
Otros: costos de inscripción ante el Registro de la Propiedad, honorarios
profesionales.
Si no se pacta nada en el contrato privado, o si se indica que los gastos son
"según Ley o costumbres notariales", los impuestos se abonarán de acuerdo a lo
indicado. No obstante, en el documento se puede pactar cualquier tipo de
reparto de los gastos, incluido el que todos los gastos, sean abonados por la
parte compradora. Es una cláusula completamente legal. Por lo tanto,
compruebe si existe esta cláusula de gastos en el contrato y cuál es su
contenido, porque una vez firmado el mismo, quedará obligado.
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f) Elección del Notario: Cualquier Notario es imparcial, en el sentido de que no hay
Notarios "de parte", pero usted puede tener interés en acudir a uno concreto para
formalizar la escritura pública. Sepa que quién compra, tiene derecho a elegir su
escribano de confianza.
Información que se deberá suministrar a la escribanía
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De los firmantes: otorgantes/representantes y cónyuges (en caso de inmuebles
gananciales): nombres y apellido completos, nacionalidad, fecha de nacimiento, estado
civil (aclarar si son primeras o segundas nupcias), nombre del cónyuge, nombre de
ambos padres (aunque estén fallecidos), número de DNI/LC/LE, número de
CUIT/CUIL/CDI, domicilio, y teléfono.
Fotocopia del Documento y de la constancia de CUIT/CUIL/CDI.
Si un otorgante es divorciado, traer original y fotocopia de partida de matrimonio con
anotación marginal de sentencia de divorcio o bien testimonio judicial de la sentencia.
Si un otorgante es representado, traer original y fotocopia del poder. Si el poder se
otorgó ante un escribano de provincia de Buenos Aires u otra provincia de la República
Argentina, deberá estar legalizado por Colegio de Escribanos de dicha jurisdicción.
Si uno de los otorgantes es una Sociedad, traer en original el estatuto social y todas las
reformas que éste hubiere tenido. Además se exhibirán los libros de Actas
correspondientes, acercando una fotocopia de las actas de donde surge la última
elección de autoridades y distribución de los cargos. DATOS DEL INMUEBLE
Original del título de propiedad del inmueble.
Si es Propiedad Horizontal, copia del Reglamento de Copropiedad y Administración, y
planos en caso de poseer.
Estado Parcelario, si el inmueble está en provincia de Buenos Aires. Corresponderá en
caso de encontrarse en Planta Baja o en pisos altos, si tuviere superficie descubierta. El
vendedor deberá contratar los servicios de un agrimensor.
Comprobantes de pago (el último abonado) de: Impuesto Inmobiliario, Tasas
Municipales, Servicios de Aguas, Expensas (ver que el talón incluya el teléfono del
administrador o caso contrario, suministrarlo a la escribanía). Ultimo recibo de cada
servicio (luz, gas, teléfono).
En caso de haberse acogido a una moratoria o facilidad de pago de los impuestos y/o
tasas detallados, traer los recibos de pago de la totalidad de las cuotas abonadas y la
planilla que detalla la cantidad de cuotas y años que cancela dicha moratoria.
Impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI)
Si el vendedor desea realizar opción de reemplazo de vivienda deberá tramitar el certificado de
exención del ITI (IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES). Este trámite
comienza por Internet, prosiguiéndose (en la mayoría de los casos) presencialmente en la AFIP.
Allí se presenta la documentación correspondiente y tarda aproximadamente 20 días.
Código Oferta transferencia Inmuebles (COTI)
Si la valuación fiscal o el precio asignado a la operación superan los $300.000,00 el vendedor
deberá tramitar el certificado del COTI (CÓDIGO OFERTA TRANSFERENCIA INMUEBLES) en
la AFIP. Se sugiere realizar este trámite por Internet. Se obtiene en forma inmediata.
Constitución de Bien de Familia
Se deberá suministrar a la escribanía: Datos personales (leer los del ítem a), original del Título
de propiedad del inmueble, última boleta de impuesto inmobiliario. Asimismo se deberá exhibir
Libreta de matrimonio o partida de matrimonio y dejar fotocopia, exhibir Partida de nacimiento
de sus hijos y dejar fotocopia