“La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba” Tesis en

“La eficacia negativa de la publicidad registral
en Cuba”
(Un estudio sobre el acceso registral de las situaciones
jurídicas no inscribibles)
Tesis en opción al grado científico de máster en
ciencias jurídicas
Aspirante: Yuniel Rosabal Robaina
Tutoras: Dra. Marta Fernández Martínez
Dra. Ivonne Pérez Gutiérrez
La Habana, octubre 2014
Agradecimientos
Sería injusto concebir una lista donde aparezcan por orden los nombres de
quienes me han asistido a lo largo de esta investigación. Difícil resulta siempre
a un autor empezar por unos y terminar por otros, más cuando en el corazón se
ocupa el mismo lugar para todos, por igual. Por ello prescindo de sus nombres
y espero me dispensen. A todos y todas, especialmente a quienes Dios quiso
mediara el mar y la distancia, el abrazo cálido y sincero con mis dos brazos
izquierdos.
El autor
A Darío, mi pequeño,
por las horas de juego que le robé ,
en espera de que algún día saque provecho de
este estudio y perdone mis ausencias.
A los Registradores cubanos y al
Colegio de Registradores de España.
ÍNDICE……………………………………………………………………………
CAPÍTULO
I:
LA
ANOTACIÓN
PREVENTIVA
COMO
ASIENTO
REGISTRAL. GENERALIDADES
INTRODUCCIÓN
1
1.-Hacia un concepto de anotación preventiva
7
1.2.-Fundamentos que hacen necesaria su existencia
13
1.3.-Caracteres que le identifican
15
1.4.-De su naturaleza jurídica y clases
19
1.5.-Efectos
26
1.6.-Aspectos formales
27
1.7.-Extinción
28
1.7.1.-La caducidad
29
1.7.2.-La conversión
31
2.-De algunas anotaciones preventivas en particular
33
2.1.-De demanda
34
2.2.-De sentencia
38
2.3.-De embargo
40
2.4.-De secuestro y de prohibición de disponer
42
2.5.-De la incapacidad para administrar bienes, la ausencia o la
45
presunción de muerte
2.6.-Por defectos en los títulos
47
2.7.-Por imposibilidad del Registrador
50
2.8.-De legado
52
2.9.-Del derecho hereditario
53
3.-Instituciones afines
55
3.1.-Alemania
56
3.2.-Suiza
58
3.3.-Puerto Rico
60
3.4.-Guatemala
61
3.5.-Bolivia
62
3.6.-Argentina
63
3.7.-El Salvador
65
4.-Implicaciones registrales del proceso: Las anotaciones preventivas
67
coordinadoras entre el proceso y el Registro
CAPÍTULO
II:
EL
RÉGIMEN
JURIDICO
DE
LOS
ASIENTOS
PROVISIONALES EN EL ORDENAMIENTO INMOBILIARIO CUBANO
5.-Del sistema registral español a un nuevo orden social sin protagonismo
68
hipotecario
6.-Asientos provisionales en la normativa registral cubana
84
6.1.-La inscripción provisional. Concepto y generalidades
84
6.2.-Efectos
86
6.3.-Aspectos formales
89
6.4.-Extinción
89
7.- Situaciones susceptibles de inscripción provisional
90
7.1.-Por defectos en los títulos
91
7.2.-Por ausencia de título al ordenar una manzana
93
7.3.-Cuando medie acuerdo de no tributar o por imposibilidad de pago del
99
tributo
7.4.-Por no haberse obtenido en el plazo establecido certificación de 100
expediente básico
8.- ¿Otras situaciones de provisionalidad?
103
9.-Particularidades de la anotación preventiva en Cuba
108
CONCLUSIONES
113
RECOMENDACIONES
115
117
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS
ANEXOS
129
Índice de Abreviaturas usadas en este estudio
ANPP……………………………. Asamblea Nacional del Poder Popular en Cuba
B.G.B…………………………………………………………….Código Civil Alemán
Cc/87………………………………………….……..Ley 59/87 Código Civil Cubano
DGRN…………....Dirección General de los Registros y el Notariado de España
DL-288/11…………………………Decreto-Ley 288 de 11 de noviembre de 2011
DMV…………………………………….………..Dirección Municipal de la Vivienda
INV……………………………………………….…Instituto Nacional de la Vivienda
IPF……………………………………...…Instituto Nacional de Planificación Física
LEC…………………………………………….. Ley de Enjuiciamiento Civil España
LECR………………………………………Ley de Enjuiciamiento Criminal España
LGV…………………………………………………….....Ley General de la Vivienda
LHE…………………………………………………………Ley Hipotecaria Española
LHU…………………………………………….....Ley Hipotecaria de Ultramar 1893
LPCALE……..Ley de Procedimiento Civil, Administrativo, Laboral y Económico
LRA………………………………………………………..….Ley de Reforma Agraria
LRU…………………………………………………………..Ley de Reforma Urbana
MINJUS……………………………………………….Ministerio de Justicia de Cuba
R.C.D.I……………………………………. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario
R-114/07…………………………………………….…..Resolución Nº 114 de 2007
R-247/03…………………………………………..……Resolución Nº 247 de 2003
R-249/05………………………………………………...Resolución Nº 249 de 2005
R-342/11………………………………...……………….Resolución Nº 342 de 2011
RHE……………………………………………..…Reglamento Hipotecario Español
RHU……………………………………………Reglamento Hipotecario de Ultramar
Z.B.G.B…………………………………………………………..…Código Civil Suizo
SÍNTESIS
Determinadas situaciones jurídicas no inscribibles dentro del tráfico inmobiliario
requieren también la protección del Registro de la Propiedad. Para tales fines
suele utilizarse la figura de la anotación preventiva. Sin este particular asiento
los efectos del principio de fe pública registral serían devastadores y generarían
desconfianza en el sistema de transmisiones inmobiliarias. Su regulación dota
al procedimiento registral de un elemento funcional y práctico que permite
enervar la presunción iuris et de iure en favor del tercero hipotecario, cuya
posición inatacable se puede echar abajo con la práctica de tal asiento.
Por regla general mediante las inscripciones acceden los derechos reales al
Registro, reservándose a su vez el asiento de anotación para los derechos
personales. Tal paralelismo se ha asumido en base a que los derechos reales
en cuanto a su constitución, modificación o extinción requieren de la forma
registral más pura, mientras las anotaciones están concebidas para proteger
los derechos personales destinados a producir una mutación jurídico-real. Tal
correlación resulta en opinión de la doctrina más una cuestión de política
legislativa que de orden técnico.
Lo cierto es que su rol preventivo hace que se torne en una herramienta
necesaria para el desarrollo del tráfico jurídico inmobiliario. Por ello, en los
distintos sistemas registrales existen asientos cuya función es enervar la fe
pública registral, lo cual se conoce como efecto negativo de la publicidad.
En Cuba los órganos jurisdiccionales han dirigido la mirada a este singular
asiento cuya práctica comienza a notarse
tras medio siglo de ausencia.
Empero, las exigencias del tráfico inmobiliario en nuestro país demandan una
reformulación normativa que brinde mayor seguridad jurídica.
La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
INTRODUCCIÓN
El más trascendental de los asientos practicados en el Registro de la Propiedad
es el de Inscripción. En su virtud se despliega la eficacia positiva de la
publicidad, o sea, se garantiza la mayor protección posible a la que pueda
aspirarse en sede registral. Así, quien adquiere confiando en el contenido de
sus asientos y cumple además los requisitos legalmente establecidos, obtiene
una posición inatacable.
Es por ello que el acceso al Registro de determinada situación jurídica para su
consecuente publicación resulta la meta ideal de casi todos aquellos que ponen
en marcha el procedimiento registral. Y es que aunque la inscripción de un
derecho no le hace sustantivamente definitivo,1 produce efectos que dotan de
mayor seguridad al tráfico jurídico inmobiliario.
Sin embargo, no todas las relaciones jurídicas se presenten prima facie como
inscribibles; no obstante, se les brinda especial protección al incidir sobre la
propiedad u otro derecho real. La publicidad alcanza también, en menor escala,
a aquellos derechos imperfectos, incompletos o sometidos a una situación de
pendencia. Precisamente las anotaciones preventivas son asientos registrales
concebidos para publicitar dichos derechos. Su carácter marcadamente
heterogéneo
responde
a
la
necesidad
de
proteger
provisionalmente
determinadas situaciones jurídicas impedidas de acceso por vía de la
inscripción. En este sentido la efectividad del sistema registral va más allá de
ser un mero ente al servicio de la publicidad pues logra prevenir, asegurar y
garantizar un derecho, antes, durante y con posterioridad a su inscripción.
Las anotaciones tienen, en general, carácter precautorio, siendo su cometido,
entre otros, enervar los efectos de la fe pública registral en detrimento del
tercero hipotecario, al fungir como medio de aviso ante posibles modificaciones
jurídico-reales que afecten de algún modo al derecho publicado. A esta
1
Se exceptúa el derecho real de hipoteca, cuya inscripción es requisito indispensable para su
constitución, Vid. art. 145.2 LHU en relación con el Decreto-Ley 214/2000, (en Gaceta Oficial
Extraordinaria Nº 9 de 29 de noviembre de 2000), Decreto-Ley 289/11 art. 14 inciso b), (en
Gaceta Oficial Extraordinaria Nº 40 de 21 de noviembre de 2011).
1 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
especial función se le conoce como el aspecto negativo de la fe pública
registral.
La figura entraña aristas sustantivas, procesales y registrales. De ahí que
especialistas de las diversas ramas hayan estudiado profundamente sus
manifestaciones en el ámbito normativo. Motiva la presente investigación esta
multifacética herramienta registral que permite salvaguardar situaciones
jurídicas que exigen su tutela de manera provisoria.
En esencia, las anotaciones preventivas están encaminadas a evitar que se
afecten derechos contenidos en determinados títulos que aun siendo no
inscribibles, demandan una efectiva protección registral. El epicentro
inmobiliario encuentra sustento en la seguridad brindada a quienes realizan
actos traslativos de dominio, confiando en lo que el Registro divulga, virtualidad
que pudiera tornarse quimera de no existir un asiento capaz de contrarrestar la
fe pública registral.
Nuestra elección de las anotaciones preventivas como objeto de estudio se
debe a la escasa atención que han prestado los juristas y legisladores cubanos
en los últimos 50 años, a contrario sensu del tratamiento alcanzado en otros
ordenamientos jurídicos como el alemán y el español, este último heredado y
parcialmente vigente en sede hipotecaria hasta nuestros días.
Su examen reveló la necesaria observancia de los principios registrales, y es el
tema
en
cuestión
una
mirada
hacia
nuestro
derecho
inmobiliario
contemporáneo. En concreto se trató de lograr una compatibilización del
artículo 108 del Código Civil cubano, en lo adelante Cc/87, con la Ley de
Procedimiento Civil, Administrativo, Laboral y Económico (LPCALE), la Ley
General de la Vivienda (LGV)2 y las dispersas normas vigentes en materia
2
Dos modificaciones han impactado recientemente sobre el contenido de esta Ley: la primera,
el Decreto-Ley Nº 288, (en Gaceta Oficial Extraordinaria Nº 035, de 2 de noviembre de 2011),
cuyo mérito fue eliminar una serie de autorizaciones administrativas (salvo en “Zonas
Especiales o de Alta Significación para el Turismo”) en los actos de transmisión de dominio
sobre bienes inmuebles. Se exigen ahora escritura pública notarial y previa inscripción del
dominio del transmitente en el Registro de la Propiedad. La segunda modificación es el Decreto
Ley Nº. 322/2014, (en Gaceta Oficial Extraordinaria Nº. 40 de 5 de septiembre de 2014), que
dota de un reglamento complementario a la Ley General de la Vivienda, luego de tres decenios
de su promulgación y que reasigna al Ministerio de la Construcción algunas funciones hasta
ese momento desempeñadas por el Instituto Nacional de la Vivienda.
2 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
inmobiliaria registral. Nuestra primaria tarea fue advertir sobre la insuficiente
armonía del artículo 108 del Cc/87 con el resto de la legislación.
Al enfrentar el reto que impuso el tratamiento interdisciplinario de esta
institución en la ordenación inmobiliaria cubana, concentramos nuestra
atención en la doctrina civilista española pues heredamos en gran medida sus
postulados.
En medio de esta realidad histórico-jurídica se nos presenta el siguiente
problema científico: Las situaciones jurídicas de carácter transitorio que
demandan una tutela registral provisional no cuentan con una adecuada
protección en el ordenamiento registral inmobiliario cubano.
Idea a defender: La anotación preventiva constituye la vía registral idónea para
tutelar provisionalmente situaciones jurídicas de carácter transitorio.
En consecuencia, el objetivo general de esta investigación es:
Fundamentar los presupuestos teóricos que justifiquen la utilización de las
anotaciones preventivas en Cuba como vía de tutela registral provisional a las
situaciones jurídicas de carácter transitorio.
Los objetivos específicos son:
 Analizar el concepto, naturaleza y efectos jurídicos de los distintos asientos
provisionales en la doctrina nacional y foránea.
 Identificar los asientos mediante los cuales se protegen situaciones jurídicas
no inscribibles en la normativa cubana.
 Valorar la pertinencia de la anotación preventiva en sede de derecho
registral patrio como mecanismo de tutela provisional en pos de la
seguridad jurídica del tráfico inmobiliario.
El cumplimiento de los objetivos científicos planteados fue factible mediante los
siguientes métodos de investigación jurídica:
Histórico-lógico, para enfocar las anotaciones preventivas desde su devenir
jurídico evolutivo, en pos de la obtención de los aspectos más relevantes de la
institución, de su desarrollo, las tendencias de su progreso y etapas de su
3 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
desenvolvimiento, y sus conexiones fundamentales y causales con la finalidad
de determinar su fisonomía actual.
Sistémico-estructural-funcional, para visualizar las anotaciones preventivas
dentro del entramado de relaciones jurídicas al que se integra dentro del
ordenamiento jurídico inmobiliario para deslindar sus funciones, estructura y
conexiones en pos de gradarla.
Hermenéutico, para interpretar la normativa vigente sobre las anotaciones
preventivas con el fin de valorar su eficacia y analizar las deficiencias de su
regulación en el derecho positivo.
Derecho comparado, para cotejar el estado de las anotaciones preventivas en
los disímiles ordenamientos jurídicos en materia inmobiliaria, a fin de establecer
generalizaciones, semejanzas, diferencias, clasificaciones y descubrir así los
elementos homologables de las anotaciones de otras legislaciones con la
nuestra.
Observación participativa, para identificar las distintas situaciones jurídicas
no inscribibles urdidas de tutela provisional, y percibir directamente las
manifestaciones del objeto de investigación dentro del Registro de la
Propiedad, ámbito natural de las anotaciones preventivas. Este método fue
seleccionado puesto que el investigador, en su desempeño diario como
especialista del Registro de la Propiedad, participa de manera directa e interna
en el grupo de observación estructurado a tales fines. En consecuencia, el
accionar fue consciente, planificado, constante y sistemático.
Las técnicas empleadas fueron:
El análisis de documentos. Se analizó en primer orden la legislación nacional
y las foráneas, sentencias de los tribunales cubanos y del alto foro español,
dictámenes de la Dirección de los Registros de la Propiedad, Mercantil y del
Patrimonio del Ministerio de Justicia de la República de Cuba y los de la
Dirección General de Registros y del Notariado de España, para constatar el
tratamiento de las anotaciones en los últimos tres años, fundamentalmente en
los ámbitos registral, judicial y notarial.
4 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
La entrevista no estructurada. La entrevista seleccionada se utilizó para
profundizar en el objeto de la investigación pero no se elaboró una guía
estructurada de preguntas sino que a partir de determinados ítems, se provocó
que los entrevistados estructurasen su declaración.
A nuestro juicio, las recientes modificaciones legislativas cubanas, en materia
inmobiliaria ameritan repensar la funcionabilidad de las anotaciones si quiere
robustecerse la seguridad jurídica preventiva en la transmisión de inmuebles.
La novedad de la temática está precisamente en el contexto histórico-jurídico
en que se encuentra el Registro de la Propiedad en Cuba y su vindicación
como garante de la seguridad del tráfico jurídico-inmobiliario. La práctica
efectiva de estos asientos permitiría el aseguramiento de un rango registral de
aquellos
titulares
obligados
a
afrontar
el
llamado
Procedimiento
de
Actualización de Títulos3 antes de acceder al Registro de la Propiedad. Su
utilización como herramienta registral preventiva es uno de los medios más
eficaces utilizados para enervar los poderosos efectos de la fe pública registral.
Los resultados esperados fueron:
 Un estudio ordenado sobre las carencias del régimen jurídico de las
anotaciones preventivas en Cuba y sus consecuencias en la protección de las
relaciones jurídicas no inscribibles.
 Una propuesta sistémica de los presupuestos dogmáticos de las anotaciones
preventivas que fundamenten las alternativas efectivas de aplicación de su
régimen jurídico.
 La integración de las bases para la reforma normativa de los preceptos que
regulan las anotaciones preventivas en Cuba en el orden de su definición y sus
efectos.
Estructura de la Tesis:
La tesis se estructuró en dos capítulos, el primero trata sobre los distintos
asientos provisionales que suelen emplearse para proteger situaciones
3
Vid. en Gaceta Oficial Extraordinaria No. 035, ob.cit, pág.1, Resolución 342/2011 del Instituto
Nacional de la Vivienda, art. 14 y ss. pág. 367.
5 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
jurídicas no inscribibles, con especial énfasis en el asiento de anotación
preventiva, se estudiaron: su naturaleza, elementos distintivos, formalidades,
efectos, así como su desarrollo en los distintos sistemas registrales, mostrando
su interrelación con el derecho procesal, el administrativo y fundamentalmente
con otras instituciones del Derecho Civil. En el segundo capítulo se aborda
el régimen
jurídico
de
los
asientos
provisionales
en
la
normativa
registral inmobiliaria cubana. En este, se analizan la inscripción provisional y la anotación preventiva, sus semejanzas y diferencias, así como su
rol dentro del ordenamiento
jurídico
cubano.
Además,
nuestra
investigación contiene: conclusiones, recomendaciones, bibliografía y anexos.
6 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
CAPÍTULO I: LA ANOTACIÓN PREVENTIVA COMO ASIENTO
REGISTRAL. GENERALIDADES
1.- Hacia un concepto de anotación preventiva
Aunque no ha faltado esfuerzo en la doctrina civilista por lograr una definición
de las anotaciones preventivas, mayoritariamente quienes se han aventurado
en el tema reducen su estudio a un tratamiento parcial de la figura, donde más
bien se examinan de forma separada los distintos tipos de anotaciones.
Abordar la materia con integralidad se torna harto complejo debido a la
heterogeneidad con que fueron concebidas las anotaciones preventivas. Es por
ello usual encontrar en quienes han intentado definirla más allá de un concepto
caracteres comunes a toda anotación.
Quizás sirva como primer acercamiento a su estudio, las luces ofrecidas por el
origen etimológico de las locuciones anotar y prevenir, de las cuales pueden
advertirse algunas ideas no del todo desligadas a la realidad jurídica que nos
ocupa; la primera proviene de lat annotare (1. Escribir o poner una nota o señal
para advertir o hacer notar cierta cosa, en algún sitio. 2. Escribir algún dato o
noticia para recordarlo)4 y la segunda de lat praevenire (tomar las medidas
precisas para evitar o remediar un mal).5
BONNAFOUS nos ilustra sobre lo que consideró la génesis ideológica de las
anotaciones: El Registro, en la ordenación jurídica moderna, es algo más que
un mero instrumento de publicidad formal… En razón de esta característica, su
reglamentación debe aspirar a abarcar en su seno todas aquellas relaciones
que pueden afectar al régimen de la propiedad inmobiliaria, ya actualmente ya
por su posible desenvolvimiento ulterior.6
TALMA CHARLES,7 siguiendo a VILLARES PICÓ, señala como fuente de inspiración
de las anotaciones a la legislación catalana, y sitúa la aparición del término en
4
Cfr. MOLINER, María, Diccionario, consultado el 1 de octubre de 2013 en www.diclib.com.
Idem.
6
CAPÓ BONNAFOUS, Eduardo, Apuntes sobre la anotación preventiva en el derecho hipotecario
español, en R.C.D.I núm. 99, año 1933, pág. 197. 7
Cfr. TALMA CHARLES, Javier, La anotación Preventiva de Embargo como Privilegio Crediticio,
Centro de Estudios Registrales, primera edición, Madrid, 2001, pág.39.
5
7 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
una Pragmática de Pedro III del año 1339, la cual trataba sobre la anotación
practicada sobre los bienes de los criminales. Dicha norma recogía las
locuciones latinas annotacio y annotare las cuales indicaban la inscripción que
se hacía de los bienes del delincuente, por orden de la autoridad judicial.8
Su afianzamiento en el escenario jurídico, según DE LA RICA,9 ocurrió a
mediados del siglo XVIII, con la práctica de las Protestationes, las cuales
permitían a ciertas acciones modificativas de la situación jurídico-real quedar
garantizadas temporalmente mediante la práctica de un asiento provisional.
Ejemplo de esto, se encuentra en la Ley Hipotecaria de Prusia de 1783, que
tuvo como precedente a las Ordenanzas Hipotecarias para Silesia de Federico
II de Prusia en 1750, que motivaron al tratamiento teórico de la figura.
Desde entonces se emplearon diversas categorías terminológicas,10 cuyo
elemento distintivo fue la provisionalidad, entre ellas: protestas, defensas,
preanotaciones,
cláusulas,
notas
marginales,
embargos,
inhibiciones,
mandamientos, preinscripciones, subincripciones e inscripciones condicionales.
8
En el mismo sentido: VILLARES PICÓ, Manuel, Anotaciones Preventivas, en R.C.D.I, año 1968,
págs. 34 y 35; GARCÍA GARCÍA, José Manuel, Derecho Inmobiliario y Registral, T.I, ed., Civitas,
Madrid, 1999, pág.54; OSSORIO SERRANO, Juan Miguel, La anotación preventiva de embargo.
Aspectos civiles y registrales, Univ. de Granada, Granada, 1986, pág. 15 y 16; RIFÁ SOLER,
José María, La anotación preventiva de embargo, ed., Montecorvo, Madrid, 1983, pág.78.
9
Vid. DE LA RICA Y MARITORENA, Ramón, La anotación preventiva en general, en R.C.D.I
núm.519, marzo-abril, año 1977, pág. 401.
10
Cfr. GONZÁLEZ Y MARTÍNEZ, Jerónimo, Estudios de Derecho Hipotecario (orígenes, sistemas y
fuentes), Imprenta de Estanislao Maestre, Madrid, 1924, pág. 236 y ss. Sobre las disposiciones
de la ley Hipotecaria de Prusia de 20 de Diciembre de 1783, la teoría se desenvolvió
extraordinariamente, distinguiendo: Las protestas para conservar el derecho y el lugar
(protestationes pro conservando jure et loco) de carácter positivo, y cuya finalidad era asegurar
la inscripción de los derechos reales existentes sin ella y de los contratos que engendraran
obligaciones de inscribir (jura ad rem). 2. Las protestationes pro conservan dis exceptionibus,
donde predomina el aspecto negativo, y cuya principal función era el proteger al acreedor
contra los actos dispositivos del titular según el Registro, y 3. Las protestationes de non amplius
intabulando vel non disponendo, motivadas por mandamientos judiciales que tendían a
conservar el statu quo hipotecario, mediante el embargo de las fincas o derechos y el cierre del
folio. El variadísimo matizado de estos asientos provisionales y la divergente terminología de
las legislaciones habían introducido la confusión en el ordenamiento hipotecario, y antes de la
vigencia del Código se conocían protestas, defensas, prenotaciones, cláusulas, notas
marginales, embargos, inhibiciones, mandamientos, etc...de análogas funciones preventivas.
En las leyes prusianas de 1872 se había adoptado la reglamentación de las protestas bajo el
nombre de Vormerkung (anotación), ya para conservar la facultad de inscribir un derecho real
existente fuera del Registro o de cancelar el inscrito y no existente, ya para proteger una acción
personal dirigida a la inscripción de una transferencia, modificación o gravamen real.
8 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
Ya el primer proyecto del Código Civil alemán recogió la designación
Vormerkung, que era la anotación de contestaciones oponibles al crédito
hipotecario, excluyendo la protección de acciones personales reservadas a los
mandamientos judiciales de embargo y las prohibiciones de enajenar. Producto
de las severas críticas, se admitieron luego las llamadas Widersprüchen o
contradicciones, y las Vormerkungen o preanotaciones: las primeras, para
proteger los derechos reales, y las segundas, con carácter accesorio, los
derechos personales.
En Cuba, como en España, el término anotación debe su establecimiento como
expresión jurídica a la promulgación de la Ley Hipotecaria de 1861, donde
sustituyeron al término “hipoteca judicial”, logrando de esta manera una técnica
más atinada conforme a la materia regulada, tal como lo expresa su Exposición
de Motivos.11
La doctrina científica coincide, en general, que las anotaciones preventivas son
asientos registrales de carácter transitorio y vigencia limitada, que publican de
manera negativa situaciones jurídicas imposibilitadas de acceder prima facie al
registro. No obstante, su variadísimo contenido atenta contra la integralidad de
su definición.
BONNAFOUS12 las define como “un medio registral que otorga, en vía
excepcional, la protección del Registro a ciertas relaciones jurídicas que no
siendo susceptibles de entrar en él actualmente son, sin embargo, por motivos
de tutela jurídica, estimadas como merecedoras de tal beneficio”.
CASSO ROMERO13 las entiende “asientos provisionales del Registro que
confieren a los interesados medios transitorios de defensa o protección de
derechos personales o eventuales imperfectos de índole real sobre inmuebles”.
Otras definiciones al tratar de aunar lo singular en las anotaciones han arribado
solo a la suma de sus elementos comunes. Así, SÁNCHEZ ROMÁN14 las vió como
11
Vid. TALMA CHARLES, Javier, ob.cit, pág. 39, in fine; ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio,
Derecho Inmobiliario Registral, ed., Civitas, Madrid, 1998, pág.109; ROCA SASTRE, Derecho
Hipotecario, sexta edición, T. IV, ed., Bosch, Barcelona, 1995-1998, pág.288.
12
BONNAFOUS, ob.cit, pág.198.
13
DE CASSO ROMERO, Ignacio, Derecho Hipotecario o del Registro de la Propiedad, Madrid,
1951, pág. 512.
9 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
“asientos provisionales de efectos más o menos transitorios, cuyos fines
consisten ya en asegurar las resultas de un juicio, ya a garantizar la efectividad
de un derecho perfecto pero no consumado, ya en preparar una inscripción
definitiva y permanente”. Concepto que sin mucho esfuerzo advertimos
influenciado por la exposición de motivos de la Ley Hipotecaria de 1861.
GALINDO
Y
ESCOSURA,15 sin alejarse de la dogmática descriptiva, las definió
como: “asientos de carácter provisional que se extienden en los libros del
Registro, en que constan: los títulos que afectan a la propiedad, que por
carecer de algunos de los requisitos exigidos por la Ley o por cualquier otra
causa no pueden ser inscritos; las reclamaciones judiciales del dominio y
demás derechos reales; las responsabilidades preventivas e interinas que
afectan a las fincas, y la falta de capacidad del dueño para disponer de ellas,
hasta que subsanados los defectos, resueltas las reclamaciones, determinada
la responsabilidad y ejecutoriada la capacidad o incapacidad del dueño, se
convierta el asiento provisional en inscripción definitiva o se cancele”.
Para CAMPUZANO,16 “es un asiento principal que se practica en los libros del
Registro, de carácter temporal, eventual y medial, y que tiene por objeto
asegurar las resultas de un juicio, garantizar derechos ya existentes, pero que
no son definitivos o son de cuantía indeterminada, o arbitrar un medio para que
puedan inscribirse los títulos que adolezcan de defectos subsanables”.
Coincidimos con DE
LA
RICA17 al considerar la última parte del concepto por sí
sola poco afortunada, pues la inscripción del título, al subsanarse, retrotrae los
efectos de la inscripción a la fecha de la anotación, asegurando, por tanto, el
derecho anotado y luego de inscrito, contra los que se presenten en el Registro
posterior a aquella fecha.
14
SÁNCHEZ ROMÁN, Felipe, Estudios de Derecho Civil, Establecimiento Tipográfico Sucesores
de Rivadeneyra, Madrid, 1890, pág. 14.
15
GALINDO LEÓN y DE LA ESCOSURA, Rafael, Comentarios a la Legislación hipotecaria de
España y Ultramar, T. XI, Madrid, Pinto y Orovio, 1896, pág. 588.
16
CAMPUZANO HORMA, Fernando, Elementos de Derecho Hipotecario, T. II, Madrid, Reus, 1931,
pág. 9.
17
DE LA RICA Y MARITORENA, ob.cit, pág. 393.
10 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
Otros autores
como MORELL18 consideraron a las anotaciones preventivas
como “garantías reales de carácter provisional que se conceden por la ley para
asegurar la efectividad de determinados derechos de obligación más o menos
eventuales o la inscripción en su día de derechos reales imperfectos o no
inscribibles de momento”.
SÁNCHEZ ROCA19 creyó que más precisas y exactas son estas dos definiciones.:
“es el asiento preventivo o provisional que se practica en el historial de una
finca para dar puesto en él a una situación jurídica inmobiliaria, un litigio, o
impedida de inmediato acceso a la inscripción; o para dar medidas de garantía,
caución o seguridad a un acreedor, frente a las facultades dispositivas del
deudor titular de la finca o derecho sobre que se toma la anotación”, y “estas
son el asiento principal, pero de efectos transitorios o provisionales, que se
toma en los libros de inscripciones del Registro de la Propiedad para proteger
hipotecariamente un derecho real controvertido o una pretensión o acción
personal que ha adquirido trascendencia real de carácter inmobiliario”.
Para DORTA DUQUE20 “son asientos principales, de carácter transitorio, que
tienden al aseguramiento de derechos reales, acciones o responsabilidades,
que pudieran hacerse efectivos sobre determinados inmuebles, si se realizaran
los factores que creen, fijen o propicien su contenido, que al venir al registro, se
encuentra sujeto a situaciones eventuales, por cuya razón solo pueden dar
lugar a un asiento provisional, que refleja su estado contingente”.
LACRUZ BERDEJO21 entiende que “son asientos transitorios destinados a atenuar
el rigor de las apariencias librarias, a reservar eventualmente un rango al
derecho in fieri y a prevenir en todo caso a quien consulta el Registro de la
posible inexactitud originaria o sobrevenida, de los asientos principales o de la
afección de la finca a determinadas responsabilidades”.
18
MORELL y TERRY, Comentarios a la Legislación Hipotecaria, T.III, ed., Reus, Madrid, 1917,
pág. 10.
19
SÁNCHEZ ROCA, Mariano, Leyes civiles de Cuba y su jurisprudencia, Vol.III, La Habana, 1954,
pág. 4.
20
DORTA DUQUE, Manuel, Curso de Legislación Hipotecaria, La Habana, T.I, 1951, págs. 219 y
220.
21
LACRUZ BERDEJO, José Luis, Lecciones de Derecho Inmobiliario Registral, Zaragoza, 1957,
pág. 304.
11 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
ROCA SASTRE,22 siguiendo a SÁNCHEZ ROMÁN, reveló que “la anotación
preventiva es un asiento principal, provisional y en general positivo, que se
practica en los libros de inscripciones y que tiene por objeto asegurar las
resultas de un juicio, garantizar un derecho perfecto pero no consumado o
preparar un asiento definitivo”.
Según DE
LA
RICA
Y
MARITORENA,23 “es un asiento principal y provisional,
extendido en los libros de inscripciones, por el cual se hacen públicas y
aseguran su eficacia ciertas relaciones jurídicas generadoras de derechos
reales no inscribibles todavía o generadoras de derechos personales
reforzados por la Ley con efectos reales accesorios. Y desde el punto de vista
de su fundamento, la anotación preventiva define de esta manera: son arbitrios
registrales para situaciones jurídicas interinas y anormales que excepcionan de
la fe pública registral, asegurando a sus titulares”.
PAU PEDRÓN24 considera que “La anotación preventiva es un asiento de
duración temporal o transitoria que tiene por finalidad publicar pretensiones
sobre situaciones jurídicas de carácter provisional o transitorio”.
Por último nos afiliamos a la definición de DIEZ PICAZO,25 pues se ha acercado a
un concepto general abstracto cuando expresa que “Las anotaciones
preventivas son unos asientos registrales de vigencia temporalmente limitada,
que enervan la eficacia de la fe pública registral en favor de los titulares de
situaciones jurídicas que no son inscribibles”. Si bien es cierto, como apunta
SÁNCHEZ JORDÁN,26 que esta definición no es del todo exacta, porque no en
todos los supuestos del artículo 42 se da la eficacia enervatoria de la fe pública
registral, pues no va a afectar por ejemplo al acreedor en cuyo favor se inscriba
una hipoteca en garantía de un crédito nacido antes de practicarse la anotación
de embargo, pero después que da lugar a que se despache la ejecución, a
22
ROCA SASTRE, Ramón María, ob.cit, T. XI, pág. 831.
DE LA RICA Y MARITORENA, ob.cit, pág. 339.
24
PAU PEDRÓN, Antonio, Derecho Hipotecario, pág. 51, consultado el 14 de septiembre de 2013
en www.dialnet.unirioja.es.
25
DIEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN BALLESTEROS, Antonio, Sistema de Derecho Civil, Derecho de
Cosas y Derecho inmobiliario Registral, sexta edición, Vol.III, ed.,Tecnos, Madrid, pág. 343.
26
Vid. SÁNCHEZ JORDÁN, María Elena, Las Anotaciones Preventivas (en particular las de
embargo) en los sistemas registrales alemán y español, Centro de Estudios Registrales,
Madrid, 2002, pág. 27, in fine y 28.
23
12 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
pesar de que la anotación de embargo se practique con anterioridad a la
inscripción de la hipoteca. Creemos amén de lo anterior, que esta definición de
DIEZ-PICAZO es la más completa de cuantas han aparecido hasta el momento,
pues supera los tabúes descriptivos que venía arrastrando la doctrina.
1.2.- Fundamentos que hacen necesaria su existencia
La anotación preventiva se torna en necesidad de la dinámica exigida por el
tráfico inmobiliario. El Registro de la Propiedad protege situaciones jurídicas
como la incapacitación (art 2,4 LHE) y la ausencia (42,1 LHE) por citar dos
ejemplos, que no pueden tener acceso por vía de la inscripción al ser contrarios
a la concepción originaria del Registro, no obstante, de no producirse su
adecuado reflejo registral, los efectos del principio de fe pública registral serían
devastadores.
Sin la regulación de las anotaciones, el procedimiento registral carecería de
uno de sus elementos más funcionales y prácticos, pues por medio de ellas
acceden situaciones jurídicas de ajeno contenido patrimonial que afectan la
propiedad u otros derechos reales. Si a estos le faltase expresión registral
serían aplastados por el principio de fe pública que despliega su eficacia
positiva como presunción iuris et de iure en favor del tercero del artículo 34
LHE, cuya posición deja de ser inatacable si, precisamente, se ha practicado
anotación preventiva.
DE
LA
RICA,27 a tono con lo anterior, advierte que “El recurso de la anotación
preventiva debe y tiene que existir en todo sistema registral evolucionado y de
publicidad. Su importancia y función es evidente. Y si el sistema se caracteriza
por una enérgica protección del contenido del Registro, a base del
robustecimiento de los principios de fe pública registral e inscripción, su
necesidad es imperiosa para detener los efectos radicales de dichos principios,
en los supuestos que la ley determina”. Y continúa diciendo “porque las
inmunidades registrales, establecidas para la seguridad del tráfico de
inmuebles y derechos reales, tienen su expresión más cabal cuando se trata de
amparar al tercero que, ornado con la buena fe, confía en la exactitud de los
27
DE LA RICA Y MARITORENA, ob.cit, pág. 395.
13 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
pronunciamientos registrales. Y cuando en el Registro consta, mediante
anotación preventiva, la preexistencia de un derecho en embrión, la
reclamación contenciosa contra el titular registral, o cualquiera de las
situaciones que pueden motivarla, sin ocasionar el cierre del Registro, el
tercero no puede llamarse a engaño si su derecho, si su adquisición, cede en
favor de aquel titular que obtuvo la anotación a su favor, con lo que
excepcionaba la fe pública registral amparadora del primero. Si la anotación
provoca el cierre del Registro, como sucede con cierta clase de estos asientos,
durante la vigencia de la misma no puede surgir posterior interesado que
resulte perjudicado, ya que no se inscribe ningún título traslativo del dominio o
constitutivo de derechos reales por la propia fuerza de la anotación, a no ser
que se apoyen en asientos anteriores a la anotación que provocó el cierre del
Registro”.
Podemos afirmar que la virtualidad de las anotaciones se impone por las
propias necesidades del tráfico jurídico inmobiliario, que urge de fórmulas que
permitan garantizar adecuadamente el desenvolvimiento de sus relaciones, y
así, se configura como una institución moderna al servicio de la realidad
práctica, protectora en todos los sentidos del tráfico inmobiliario.
Privar al Registro de este tipo especial de asiento sería atentar contra la
publicidad, porque echar a andar la mecánica registral desconociendo las
situaciones jurídicas de carácter transitorio implicaría la ineficacia de ciertos
derechos expectantes. Un sistema que aspire a garantizar el tráfico en materia
de inmuebles no solo puede ocuparse de crear mecanismos de protección del
adquirente; debe además generar confianza para todo aquel que pretenda
adquirir,
siendo
imprescindible,
consten
con
exactitud
aquellas
otras
situaciones que indirectamente afectan a la propiedad para que al ser
cognoscibles puedan ser oponibles a terceros.
Al buen decir de ROCA SASTRE “… Si se impidiera que los derechos aún
imperfectos se reflejaran provisionalmente en el Registro, se correría el peligro
de que por el juego de la fe pública registral quedaran inutilizados. Para que el
tercer adquirente no pueda alegar ignorancia de la existencia, más o menos
14 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
perfecta, de estos derechos, era, pues, justificado, que los mismos tuvieran
acceso, aunque provisional al Registro…”
1.3.-Caracteres que le identifican
Suele relacionarse la práctica de las inscripciones con el acceso de los
derechos reales al Registro, reservándose, a su vez, el asiento de anotación
para el acceso de los derechos personales. Paralelismo asumido en base a
que los derechos reales, en cuanto a su constitución, modificación o extinción,
requieren de la forma registral más pura, mientras las anotaciones están
concebidas para proteger derechos personales destinados a producir una
mutación jurídico-real. Tal correlación resulta, en opinión de la doctrina, más
una cuestión de política legislativa que de orden técnico. Así, son objeto de
anotación: el legado y el derecho hereditario, mientras por vía de la inscripción,
se publican derechos como el arrendamiento.
VALDIVIESO
POLAINO,28
siguiendo a DÍEZ PICAZO, argumenta “que el hecho de
que esos derechos no sean objeto de inscripción, obedece a una decisión
motivada por el deseo de no conferir a esos derechos una protección ilimitada
en el tiempo. No obstante, sí debe advertirse que se observa en los casos de
anotación de derechos reales alguna deficiencia respecto a los supuestos de
derechos perfectos, bien un defecto en la titulación, o la falta de entrega del
legado o la de otorgamiento de los documentos precisos. Pueden incluso ser
objeto de anotación preventiva situaciones que no constituyen ni siquiera un
derecho subjetivo, lo cual ocurre con la anotación de demanda, que se practica
por la pendencia de un proceso y por la apariencia de un derecho, que puede
no corresponderse con la realidad”.
Por lo anterior ha sido una tarea fundamental de los autores avezados en la
materia establecer características comunes a cada anotación para mejor
entender su anatomía jurídica.
28
VALDIVIESO POLAINO, José Luis, Aproximación a los asientos registrales, T.XXXVIII, en revista
Cuadernos de Derecho Judicial, Madrid, 1994, pág. 63.
15 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
Para
DE LA
RICA
Y
MARITORENA29 lo común a cada anotación en el derecho
inmobiliario español es:
En cuanto a características formales:
a) La anotación es un asiento principal, como la inscripción y la cancelación,
pero no definitivo como éstas, sino provisional por ser de duración temporal
limitada. La ley señala los plazos de su duración según los casos.
b) La anotación es también un documento público y fehaciente, en cuanto a sí
misma, pero no se puede decir esto en cuanto a los derechos anotados que no
son garantizados por la anotación.
e) Es pública, en el sentido de la publicidad formal, que tiene justamente una
de sus más efectivas aplicaciones en el mecanismo de la anotación preventiva.
d) Es un asiento medial (BARRACHINA, CAMPUZANO), ya que no pone término al
procedimiento registral, sino que sirve siempre de medio para un asiento
posterior: bien de conversión en inscripción definitiva, bien de cancelación o
bien de una inscripción derivada, como sucede en una inscripción de venta en
subasta judicial a consecuencia de embargo anotado preventivamente, si bien
en estos casos también se practicará el asiento cancelatorio de la anotación.
Como características materiales:
a) La anotación es eventual, puesto que por no referirse a derechos reales
perfectos pueden en definitiva quedar sin efecto por no llegar a la perfección
necesaria para su inscripción registral. El demandante que anota su demanda
puede vencer en juicio y justificar en debida forma su derecho; pero puede ser
desestimada su acción, absuelto el demandado y extinguirse su pretendido
derecho. El que tiene un título defectuoso puede subsanar sus defectos o no
hacerlo. El legatario anotante puede o no percibir su legado, etc.
b) La anotación carece de sustantividad, y no vale ni puede valer más que lo
que valga el derecho anotado, que no se legitima por aquélla; pues la
anotación se limita a asegurar temporalmente la posible efectividad del derecho
anotado contra otros derechos posteriores.
29
DE LA RICA Y MARITORENA,
ob.cit, pág. 399 y ss.
16 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
e) La anotación es en principio transferible a tenor del párrafo primero del
artículo 20 de la LHE, pero sólo en realidad en ciertos casos de excepción.
d) Es prescriptible, precisamente por su carácter de temporalidad, cuando
transcurra el plazo legal de su duración, o cuando caduque o prescriba el
derecho anotado.
VALPUESTA FERNÁNDEZ30 extrae de la definición de DIEZ PICAZO antes expuesta
los que considera características de las anotaciones:

A diferencia del asiento de inscripción, de duración indefinida, la anotación
preventiva tiene fijado un plazo temporal de vigencia que, con carácter general,
se establece en cuatro años, salvo aquellas que tengan señalado por Ley un
plazo más breve, (art.86 LHE).

Los efectos de la anotación preventiva también son limitados en relación al
asiento de inscripción, ya que se cifran preferentemente en enervar los efectos
de la fe pública registral.

Su objeto se determina legalmente mediante un criterio numerus clausus31 de
situaciones jurídicas, de las que cabe extraer únicamente como elemento
común, el que no pueden ser objeto del asiento de inscripción.
TALMA CHARLES32 señala lo que a su juicio destaca como notas características
de las anotaciones:
 Como regla general se admite que las inscripciones recogen derechos reales
perfectos de titulación perfecta. Mientras que las anotaciones preventivas se
refieren a derechos reales perfectos de titulación perfecta y vida transitoria; o
30
VALPUESTA FERNÁNDEZ, Ma R. Derechos Reales y Derecho Inmobiliario Registral, coords.;
LÓPEZ Y LÓPEZ, Ángel M. MONTÉS PENADÉS, Vicente L. ed., Tirant lo Blanch, Valencia, 1994,
pág. 894.
31
(…) Por lo que se refiere a las anotaciones preventivas, el artículo 42 de la Ley Hipotecaria
recoge la lista de las anotaciones preventivas establecidas legalmente, por lo que la pretensión
de que se practique cualquier anotación preventiva ha de adaptarse a los requisitos prescritos
para cada uno de los tipos de anotación preventiva y si se tratare de una anotación distinta de
aquéllas por estar prevista en alguna disposición, tendría que ser cumpliendo los principios que
se deducen de las anotaciones en general, sin que puedan admitirse figuras atípicas, de
contenido confuso o indeterminado, no previstas ni concordantes con ninguno de los tipos
establecidos ni siquiera análogas a las previstas legalmente (…), Resolución de la DGRN de 18
de junio de 2012, BOE número 178, consultado el 2 de julio de 2014 en http://www.boe.es.
32
TALMA CHARLES, Javier, ob.cit, pág. 41.
17 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
bien a derechos reales perfectos de titulación imperfecta; a derechos reales
imperfectos; derechos personales con vocación a derecho real (ius ad rem);
derechos patrimoniales que no son derechos reales; e, incluso, y por último, a
situaciones jurídicas que ni siquiera son derechos patrimoniales (p. ejem.,
incapacitación, ausencia, demanda, etc.).
 Entendiéndolo también en términos generales, el asiento de inscripción tiene
carácter definitivo o permanente (es temporalmente ilimitado). Por el contrario
la anotación tiene carácter transitorio (el asiento es temporalmente limitado).
 La protección registral otorgada por las inscripciones se suele condensar por
los autores en la denominada fe pública registral. Eficacia de la que carecen las
anotaciones, ya que normalmente se entiende que estas producen efectos
menos vigorosos: no están dotadas de la eficacia positiva, sino tan solo de la
eficacia negativa de la fe pública registral.
A nuestro juicio pueden distinguirse seis caracteres fundamentales que
distinguen las anotaciones del resto de los asientos registrales:
1) Heterogeneidad: Integran el universo de las anotaciones tanto los derechos
reales perfectos como los imperfectos, los derechos personales con o sin
vocación real, y también situaciones no patrimoniales que inciden sobre estos
como la incapacidad y la ausencia.
2) Temporalidad: Sus efectos son limitados. Caducan o prescriben.
3) Transitoriedad: En sí misma no constituyen, en general, el fin último de la
publicidad de un derecho sino un reservorio de rango para la situación jurídica
de pendencia que subyace en su contenido, la cual aspira en algunos casos a
convertirse en inscripción.
4) Eficacia Negativa: Están generalmente destinadas a enervar la fe pública
registral.
5) Provisionalidad: La protección que se le brinda tiene un carácter limitado,
cautelar en algunos casos. Se asegura de manera temporal la protección a una
determinada situación jurídica.
18 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
6) Eventualidad: La anotación puede extinguirse por el transcurso del tiempo, o
simplemente convertirse en inscripción. En ambos casos estará sujeta a las
contingencias del derecho que se anota.
1.4.- De su Naturaleza jurídica y clases
El escollo que implica el tratamiento de las anotaciones se debe en mayor
medida a su diversidad. Su estudio como sistema unitario se ha visto
perjudicado por las variadísimas circunstancias que se protegen a través de las
anotaciones. Estimamos de primer orden para entender el entramado de
particularidades que entrañan, practicar un análisis por separado de las
cuestiones específicas de cada anotación distinguiendo a su vez grupos y
posteriormente atendiendo a su heterogeneidad, cada una por separado.
Veamos a continuación las clasificaciones, a nuestro juicio, más reveladoras de
su naturaleza.
Según BONNAFOUS33 existen dos grupos de anotaciones:
Primer grupo: En su base hay un derecho real, posible o seguro civilmente al
que falta algún supuesto registral, los supuestos que pueden faltarle se refieren
ya a un elemento objetivo-civil o registral en sentido estricto (número 7 en
cuanto al legatario de cosa inmueble determinada y número 9 del art. 42 de la
ley Hipotecaria); ya la existencia misma de la relación pendiente de su
reconocimiento judicial (números 1 y 5 del artículo 42 de la ley Hipotecaria). Se
trata en todas ellas de una mera medida de seguridad, cautelar; tienden a
evitar que el juego de los principios registrales perjudique una relación posible.
Son puras medidas de carácter preventivo. Aparte de los beneficios que a la
relación puede aportar la anticipación y garantía de sus posibles efectos
registrales, puede decirse que estas anotaciones no aúnan nada sustantivo,
independiente de la relación anotada. Finalidad limitada a la publicidad
registral. Dejan la relación anotada en el mismo estado civil que antes tenían,
sin reforzarla en modo alguno, fuera de los beneficios de la publicidad. Son
anotaciones que tienen por función única publicar sin constituir.
33
BONNAFOUS, ob.cit, pág. 198.
19 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
Segundo grupo: Se caracteriza por la constitución registral, provisional y
subordinada, de un derecho accesorio que viene a reforzar la relación básica. A
diferencia de las anteriores, éstas publican constituyendo y tienen siempre en
su base una relación meramente obligatoria.
Una clasificación más detallada la ofrece DE LA RICA:34
Atendiendo a las relaciones jurídicas garantizadas:
1) Las que aseguran la eficacia de relaciones generadoras de derechos reales
que no pueden inscribirse.
2) Las que aseguran la eficacia de relaciones generadoras de derechos
personales o de obligación reforzados con efectos reales accesorios.
Atendiendo a las entidades registrales a que afectan, las anotaciones pueden
clasificarse en:
1) Las que recaen sobre fincas y derechos determinados, como por ejemplo la
del legatario de inmueble específico, la de demanda sobre la propiedad de una
finca determinada, etc.
2) Las que recaen sobre cualesquiera fincas o derechos inscritos a nombre del
obligado, como, por ejemplo, las de prohibición de enajenar o secuestro, las de
demanda de incapacidad, etc.
En general, las anotaciones que garantizan derechos reales recaen sobre
bienes o derechos determinados, y las que garantizan derechos de obligación
recaen sobre bienes indeterminados del deudor.
Atendiendo a sus efectos registrales desde un punto de vista formal, pueden
las anotaciones ser:
1) Convertibles en inscripciones, cuando son precursoras de inscripciones
definitivas y surten, por anticipado los efectos de éstas.
2) No convertibles, cuando son aseguradoras de un derecho personal tutelado
judicialmente o de la efectividad de ejecuciones judiciales o administrativas.
34
DE LA RICA, ob.cit, pág. 402.
20 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
La clasificación más usual y de carácter más práctico es la que las diferencia
atendiendo al origen o fuentes de las mismas en:
1) Rogadas.
2) De oficio.
Según que se pida al Registrador la extensión de la anotación o que dicho
funcionario deba practicarlas por sí mismo, en virtud de mandato legal o
reglamentario. A su vez las rogadas se subdividen en:
1) Voluntarias o convencionales.
2) Judiciales.
3) Gubernativas
El propio DE
LA
RICA se adscribe a la clasificación de BONNAFOUS añadiendo
las anotaciones que él denomina sustitutivas: “que son aquellas que tienen por
principal misión hacer durante su vigencia las veces de una inscripción, de otra
anotación, de una cancelación y de una nota marginal, para que si llegan a
convertirse en esa clase de asientos definitivos surtan sus efectos desde la
fecha de la anotación sustitutiva; y si se cancelan habrán servido de garantía
del derecho anotado hasta su extinción”.
Una clasificación exhaustiva es la realizada por TALMA CHARLES:35
1) Anotaciones practicadas por orden de la autoridad judicial :

Anotación de demanda de propiedad, o de constitución, declaración o
modificación de cualquier derecho real (art.42.1 LHE).

Anotación de demanda de embargo (art.42.2 LHE): embargo preventivo (1297
a 1418 LEC del año 1881; art. 727.1 LEC del año 2000); para asegurar la
ejecución de sentencia (art. 42.3 LHE, art. 141 RHE; arts.921 ss. LEC del año
1881, arts.571 ss. LEC del año 2000); embargo ordenado en juicio ejecutivo
(art. 1453 LEC de 1881, art. 629 LEC del año 2000) embargo en caso de
rebeldía del demandado (art. 764 LEC de 1881); embargo en causa criminal
(art. 604 LECR; arts.140, 164,170 y 191 RHE).
35
TALMA CHARLES, ob.cit, pág. 60 y ss.
21 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba

Anotación de secuestro (art.42.4 LHE).

Anotación de prohibición de enajenar (42.4 LHE y 145 RHE).

Anotación de demanda de incapacidad (arts.42.5 y 43.3 LHE).

Anotación de prórroga del plazo de las anotaciones preventivas practicadas por
defectos subsanables (art.96 LHE).

Anotación de demanda que se interponga contra la calificación del Registrador
(art.66 LHE).

Anotación de demanda de indemnización por responsabilidad del Registrador
(309 LHE).

La anotación que procede en los casos de suspensión de pagos, concurso o
quiebra (142 RHE).

La anotación a favor de los herederos (arts.46 y 57 LHE).

Anotación a favor de los legatarios cuando no hay acuerdo entre las partes
(arts. 56 a 58 LHE).
2) Anotaciones de carácter gubernativo , practicadas
a requerimiento de las
autoridades administrativas:

Anotación de embargo de inmuebles que se decreta en un procedimiento de
apremio administrativo (arts.25, 140, 164, 170 y 191 RHE; arts. 41 y 125 ss.
RGR; arts.11-13 LHE; arts.129 ss. RGRSS).

Anotación a favor del beneficiario (expropiante) en los casos de expropiación
forzosa (32.3 RHE).

Anotación a favor del Estado, o Corporaciones civiles, cuando las autoridades
decreten embargos o adjudicaciones de bienes inmuebles o derechos reales
(art.25 RHE).
3) Anotaciones practicadas de oficio:

En los casos de falta de índices que debieran consultarse como actividad
previa a la práctica de una inscripción (art.161 RHE).
22 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba

En los casos de presentación simultanea de títulos contradictorios, faltando la
manifestación de los interesados sobre el orden de presentación (art. 422
RHE).

Consulta del Registrador a la Dirección General de los Registros (art. 481
RHE).
4) Anotaciones practicadas a instancia de parte (voluntarias o convencionales) :

Anotación por defecto subsanable (arts.42.9, 65.2 LHE).

Anotación de crédito refaccionario (arts.42.8; 59.2 y 93 LHE).

Anotación de derecho hereditario (art.42.6 LHE).

Anotación de legado (art.42.7 LHE).

Anotación que concede a los acreedores de una herencia, concurso o quiebra
(arts.45 LHE; 172, 174 RHE).

Anotación de permisos de investigación minera ( art.67.70 RHE)
SÁNCHEZ JORDAN36 parte de la clasificación en cuatro grupos de LACRUZ.37
Veamos ambas. Según el último:
1) Las representativas de otro asiento: Llamadas inscripciones provisionales.38
Clasifican aquí las anotaciones que se caracterizan por ser provisionales y
anticipatorias, con efectos semejantes a los de las inscripciones definitivas,
aunque con una duración limitada en el tiempo. Entre sus efectos, este grupo
particular produce el cierre registral a los títulos contradictorios, sin perjuicio
una vez resuelta la situación que las genera, de convertirse en inscripción con
retroacción a la fecha en que se practicó la anotación, (art.70 LHE). Conforman
el grupo, según el autor, las anotaciones por defectos subsanables o por
imposibilidad del Registrador (art. 42-9 LHE), las de legado específico de cosa
36
SÁNCHEZ JORDÁN, ob.cit, pág.30.
LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Asís, Elementos de derecho
Civil, T.III, segunda edición, ed., Bosch, Barcelona, 1984, págs. 218 y ss.
38
No resulta muy acertada esta denominación terminológica puesto que tiende a confundir dos
asientos, el de inscripción y el de anotación que, doctrinal y positivamente son diferentes. Así,
DIEZ PICAZO, en Las anotaciones …, ob.cit, pág. 19, y en Fundamentos…, Vol.III, ob.cit, pág.
490 se refiere a la provisionalidad de las anotaciones, diferenciándolas en ese aspecto de las
inscripciones las cuales poseen carácter definitivo.
37
23 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
inmueble propia del testador (art.46 LHE)39 y la del heredero que solicita la
inscripción de los bienes de la herencia (art.49 LHE). Se suman a las anteriores
las que se practican por falta de índices (art.61 RHE), por tener que consultar
alguna duda que impida la inscripción solicitada (art.481 RHE, implícita en el
art. 42-9 o por presentarse en el mismo instante títulos contradictorios
referentes a una misma finca (art. 422 RHE).
2) Las de derechos en litigio o en formación, denominadas por COSSÍO
anotaciones de contradicción.40 En este grupo se sitúan las anotaciones que
advierten a los hipotéticos adquirentes de los bienes anotados acerca de la
existencia de un pleito que los afecta (art 42-1 LHE), coincidiendo en gran
medida con los Widersprüche (Cfr. art. 899 B.G.B). SÁNCHEZ JORDÁN, precisa
el conjunto al referir que la naturaleza de este supuesto es mixta o doble: por
un lado, cabe aseverar que la demanda de cumplimiento de la obligación de
transferir la propiedad anticipa una inscripción futura, garantizando un derecho
de carácter personal, datos que la acercan a la preanotación alemana. Y, por
otra parte, es un asiento que tiene como finalidad la de llamar la atención
acerca de la posible inexactitud -con independencia de su tipo o de su origendel contenido del Registro. Continúa la autora exponiendo que para lograr una
visión más global de la categoría deben incluirse además las anotaciones de
demanda del art. 182 RHE, que se podrán practicar “siempre que se litigue
sobre la ineficacia de una cancelación”, y las previstas en el art. 66.2 LHE, para
los supuestos en que se hubiera interpuesto recurso gubernativo contra la
calificación del Registrador que deniegue o suspenda el asiento solicitado; en
ambos casos dan aviso de la posible incorreción del contenido del Registro.
Por último, dice la autora, debieran incluirse las anotaciones que se practican
por demandas de incapacidad a las que alude el art 42-5 RHE por remisión del
art. 2-4 de la misma norma, pues existe una situación de pendencia, que, de
prosperar, puede provocar la rectificación registral, resultando impugnables los
actos de disposición realizados por el incapaz.
39
Art.47 LHE: “El legatario de bienes inmuebles determinados o de créditos o pensiones
consignados sobre ellos podrá pedir en cualquier tiempo anotación preventiva de su derecho.
Esta anotación sólo podrá practicarse sobre los mismos bienes objeto del legado”.
40
SÁNCHEZ JORDÁN, ob.cit, pág.28 .
24 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
3) Anotación con función de garantía. Su misión es asegurar la efectividad de
aquellos derechos de crédito que por sí mismos no son inscribibles ni tienen
eficacia real, objetivo que se logra privilegiando o mejorando el rango del
crédito, en unos casos, y convirtiendo en erga omnes la afección de ciertos
bienes al pago del crédito, en otros. Autores como COSSÍO41 han afirmado que
estos asientos ni reflejan ni refuerzan la relación jurídica existente fuera del
Registro, sino que se crea registralmente un derecho nuevo, que garantiza un
derecho anterior. DIEZ PICAZO42 bastante cerca de la anterior posición, estima
que la mayoría de las situaciones que se incluyen en este apartado -y frente a
lo que sostiene LACRUZ- , su condición de derecho real de garantía de origen
judicial o legal, enumerando, entre ellas, las anotaciones que se practican a
favor de los acreedores refaccionarios ( art. 42-8. LHE) de los legatarios (art.48
y siguientes LHE), las de embargo (art. 42-2 y 42-3 LHE) y la anotación del
derecho hereditario (art. 42-6 y art 46 LHE).
4) Las de valor negativo son aquellas que se caracterizan porque, en lugar de
publicar derechos subjetivos, publican situaciones de tipo negativo: bien una no
titularidad de disposición, bien una no capacidad de enajenar. Pertenecen a
esta categoría, según los autores citados, las de demanda de incapacidad (art.
42-5 LHE), las de prohibiciones judiciales o administrativas de enajenar y, por
último, las de secuestro. Parece más atinada por la finalidad de su práctica,
incluir las anotaciones de secuestro y de depósito judicial dentro del grupo de
las que desempeñan una función de garantía.
SÁNCHEZ JORDÁN, luego de un fértil análisis doctrinal de la anterior ordenación
propone un replanteamiento que culmina con una reducción de los grupos, los
cuales hace más heterogéneos y flexibles: las representativas de otro asiento,
las de contradicción y las de garantía; identificadas las dos primeras con la
concepción germana de la Vormerkung y, más ampliamente, con el
Widerpruch, la restante.
41
COSSÍO Y CORRAL, Alfonso de, Lecciones de Derecho hipotecario, ed., Bosch, Barcelona,
1945, pág. 174.
42
DIEZ-PICAZO, Las anotaciones…, ob.cit, págs. 23 y 24; Fundamentos…, Vol.II, ob.cit, pág.494.
Es también el sentir de SÁNCHEZ JORDÁN , ob.cit, pág. 35.
25 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
1.5.- Efectos
Cada asiento de anotación preventiva produce efectos particulares, distintos al
resto de los asientos registrales, pero de forma general puede decirse que su
efecto principal es enervar la fe pública registral. Su función en este sentido es
dejar constancia sobre la posible efectividad de alguna situación jurídica no
inscribible prima facie para que, posteriormente, de resolverse la causa que
imposibilita su acceso, se practique la inscripción con efecto retroactivo,
aunque es oportuno advertir, como ya se expuso, que no en todos los
supuestos la anotación aspira a convertirse en inscripción.
VALDIVIESO POLAINO,43 siguiendo a DIEZ PICAZO, compila una especie de
catálogo de efectos que se manifiestan en la mayoría de las anotaciones, los
cuales podemos reducir a tres fundamentales:
1) El enervamiento de la fe pública registral. Coincidimos con los autores en que
este efecto constituye la esencia misma de esta clase de asientos. Es una
consecuencia del artículo 32 de la LHE que establece la carga para terceros de
soportar la existencia de ciertos hechos no inscritos, pero anotados, respecto
de los cuales no puede alegarse desconocimiento. Sucede entonces que lo
publicado mediante anotación perjudica a los terceros en la misma medida en
que lo no anotado no lo perjudica, estableciéndose una regla proporcional en
base a lo que consta o no en el registro, siendo en consecuencia oponible o no
erga omnes. Entiéndase una supresión a la fe pública registral establecida con
carácter precautorio.
2) Ineficacia positiva de la anotación. Consideramos más ajustado hablar en este
caso de: Eficacia negativa de la publicidad registral, ya que mediante la
práctica de la anotación lo que se produce es una manifestación en sentido
negativo de la publicidad. Se persigue la no efectividad del principio de fe
pública registral con la destrucción de la posición inatacable del tercero del
artículo 34 de la LHE, el cual es mantenido en su adquisición si su causante o
transferente aparece como titular en el Registro, cumpliendo además una serie
de requisitos, de los que adquirir de buena fe es uno de los fundamentales.
43
Cfr. VALDIVIESO POLAINO, ob.cit, pág. 36 y ss.
26 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
Como es sabido, buena fe en sede hipotecaria es sinónimo de conocimiento y,
precisamente, tal tercero no podrá alegar desconocimiento de constar
anotación preventiva. En otras palabras, la anotación equivale a la cognitio
registral y por ende, a la destrucción del principio de buena fe que ampara a los
terceros.
3) Ineficacia legitimadora de la anotación preventiva. Conforme al artículo 38 de la
Ley, existe una presunción legal de existencia y pertenencia de los derechos
reales de conformidad con su inscripción. Tal efecto de legitimación no nace de
las anotaciones preventivas, las cuales, además, no cambian la naturaleza del
derecho anotado, como ha declarado la jurisprudencia de forma repetidísima,
produciendo, a lo más, ciertas preferencias de carácter limitado.
1.6.-Aspectos formales
En principio se exigen los mismos requisitos del artículo 9 de la LHE, o sea, se
requieren los mismos formalismos tanto para la inscripción como para la
anotación. Lo cierto es que se aprecia en la normativa una tendencia a
flexibilizar dichos requisitos formales.
De los artículos 72 y 73 de dicha ley se desprende, que las anotaciones
preventivas
contendrán
las
mismas
circunstancias
exigidas
para
las
inscripciones, si estas resultan de los títulos o documentos presentados.44 He
aquí la primera advertencia legal que distingue diferencias entre anotaciones e
inscripciones. Dicho criterio se extiende también para las anotaciones
ordenadas judicialmente, pues todo mandamiento judicial donde se dispone
hacer una anotación preventiva, deberá observar la misma regla anterior. Es
clara la intención del legislador de no equiparar en su aspecto formal dos
asientos de rango distinto. Las anotaciones cumplirán los formalismos del
artículo 9 de la LHE solo si estos resultan de los documentos que sirven para
practicarlas.
Ahora bien, sin implicar una depreciación normativa de la forma, el posterior
artículo 75 sanciona con nulidad al asiento de anotación practicado con tal
inexactitud que no pueda venirse en conocimiento de la finca o derecho
44
Cfr. Anexo VI.
27 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
anotado, de la persona a quien afecte la anotación o de la fecha de ésta.
Resulta entonces que la anotación deberá contener la situación jurídica
anotable en los títulos presentados en forma tal que pueda identificarse con
claridad su objeto de protección. El propio artículo 74 dispone cómo suplir las
carencias en los títulos presentados. La cuestión no encuentra dificultades de
mediar acuerdo entre los interesados, pues se consignarán en el escrito donde
se ha pedido la anotación. Los sujetos legitimados son el titular registral de la
finca o derecho sobre los que recaiga la anotación, y el titular del derecho o
situación objeto de anotación. De no llegarse a acuerdo, el peticionario de la
anotación indicará las circunstancias en el escrito donde se solicite la
anotación. Luego se necesitará la comparecencia del otro interesado en aras
de adverar su exactitud. En su defecto se decidirá según proceda en la
instancia judicial correspondiente.
En resumen, según quien disponga la anotación será el proceder para lograr la
completación de los datos. Si se ordena a raíz de un proceso judicial se
atendrá a lo previsto por el precepto legal anteriormente expuesto, pero si por
el contrario su origen fuere extrajudicial, nos encontramos con la inexistencia
de un procedimiento que regule de forma general cómo obtener los datos
necesarios para llegar al conocimiento de la finca o del derecho anotable.
1.7.-Extinción
De los asientos que se practican en el Registro, la anotación distingue por estar
concebida para surtir efectos por tiempo determinado. Ello acontece aún y
cuando subsista la situación jurídica causante de la provisionalidad. A tal suerte
le condenó la Ley Hipotecaria en su Título IV, específicamente en el artículo 77.
Según este precepto, son causas de extinción de las anotaciones preventivas
la cancelación,45 la caducidad y su conversión en inscripción. Podemos afirmar
con PAU PEDRÓN que la cancelación no es propiamente una causa de extinción
de las anotaciones preventivas, sino el reflejo registral de la extinción que se ha
producido.
45
Cfr. Anexo VII.
28 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
Al entender de algunos autores, entre ellos ROCA SASTRE,46 existen otras
causas de extinción fuera del citado precepto. A saber, la rectificación, la
anotación posterior de transferencia del derecho anotado, la renuncia, la
nulidad y, a veces, el agotamiento. VALDIVIESO POLAINO47 sostiene a contrario
sensu, “respecto a la rectificación se sustituye una anotación errónea por otra.
La anotación de transmisión del derecho anotado no produce extinción de la
anotación preventiva anterior, sino que se produce la sustitución como vigente
de la anotación anterior por la posterior. La renuncia es, más bien, una de las
causas que puede producir la cancelación del asiento, lo mismo que el conjunto
de circunstancias que pueden incluirse en lo que ROCA SASTRE llama
agotamiento del cometido específico de la anotación y que se mencionan en el
artículo 206 del Reglamento (desestimación de la demanda anotada
preventivamente, alzamiento del embargo anotado o de la prohibición de
disponer o de la declaración de concurso o quiebra, terminación del
procedimiento por causas distintas de la sentencia, cobro del legado, pago del
crédito refaccionario, etc.)”.
Por lo anterior pueden reducirse a dos las causas generales de extinción de las
anotaciones preventivas a) La caducidad y b) La conversión en inscripción.
1.7.1.-La caducidad
Del artículo 86 de la LHE se colige las anotaciones preventivas caducarán a los
cuatro años contados a partir de la fecha de su práctica, salvo aquellas que
tengan señalado en la Ley un plazo especial. Así el simple transcurso del
tiempo produce ipso iure el cese de los efectos desplegados por esta. Basta
entonces que se cumpla el plazo legalmente establecido para que pierdan toda
virtualidad las anotaciones. Esto ocurre sin necesidad de reflejar tal
acontecimiento de modo alguno en los libros.48 Sería oportuno aclarar que los
46
Vid. ROCA SASTRE, ob.cit, T.IV, pág. 305 y ss.
Vid. VALDIVIESO POLAINO, ob.cit, pág. 76.
48
Criterio ratificado por la DGRN en la Resolución de 24 de marzo de 2014, “La caducidad,
(ipso iuris), se produce por el transcurso fatal del término el cual vence el mismo día de la
anotación, cuatro años después lo que supone el decaimiento del derecho pese a no ser el
asiento formalmente cancelado”, BOE número 103, consultado 29 de abril de 2014, en
http://www.boe.es.También la Resolución de DGRN del 31 de marzo de 2014, “La anotación
caducada deja de surtir efectos desde el mismo momento en que se produce la caducidad,
47
29 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
actos practicados durante la vigencia de la anotación, subsisten afectados por
esta, pues al ser la finalidad esencial de la anotación preventiva enervar la fe
pública registral, no puede quedar amparado por ella quién efectuó un acto o
negocio jurídico a sabiendas de lo publicado negativamente.
El cómputo del plazo de duración de la anotación se cuenta desde la fecha en
que se practica el propio asiento de anotación preventiva, conforme a lo
dispuesto en el artículo 86 de la LHE. La anotación preventiva surte efectos
plenamente desde la presentación en el Registro, el plazo de caducidad no
comienza a correr sino desde la fecha de la anotación misma. El cómputo de
los plazos de caducidad debe hacerse conforme a lo dispuesto en el del Código
Civil.
Como ya se ha apuntado, la caducidad y el cese automático de los efectos de
la anotación no se hacen depender de la constancia o no en los libros
registrales. No obstante, el RHE prevé (Cfr. artículo 206,13) que de forma
expresa mediante asiento de cancelación se deje constancia de la producción
de la caducidad, en forma de nota marginal.
Dicha nota marginal de cancelación por caducidad no se practica de oficio,
aunque en gran medida tal extensión se corresponde con el procedimiento de
oficio utilizado para la generalidad de las cancelaciones. Textualmente el
artículo 86 de la Ley establece que la caducidad se hará constar en el Registro
(mediante nota marginal de cancelación, según el Reglamento), a instancia del
dueño del inmueble o derecho real afectado, lo cual encuentra respaldo en los
artículos del Reglamento 206,13 y 207, párrafo segundo, con la salvedad que
este último exige la petición del interesado sea ratificada ante el Registrador.
independientemente de que se haya procedido o no a la cancelación correspondiente y, por
tanto, de la fecha de la misma. En este caso la cancelación no es sino la exteriorización
registral de algo que era inexistente desde el momento en que se produjo la caducidad
expresada. Caducada la anotación, corresponde necesariamente su cancelación, lo que se
produce con ocasión de la solicitud de la práctica de un asiento sobre la finca afectada,
cancelación que estará, como todos los asientos registrales bajo la salvaguarda de los
tribunales…”, BOE número 109, consultado el 5 de mayo de 2014 en http://www.boe.es.
30 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
Posteriormente el artículo 353,3 del Reglamento advierte serán canceladas las
anotaciones caducas a petición de cualquier certificación de cargas o cuando
se practique cualquier asiento en el Registro.
Conforme al artículo 86, las anotaciones preventivas pueden prorrogarse por
cuatro años más a instancia de los interesados o de las autoridades que las
decretaron. Regla general, esta última, que rige la prórroga en materia de
anotaciones. De la redacción del propio artículo 86 parece exigirse que la
prórroga deba extenderse con anterioridad a la producción de la caducidad,
exigencia que, de cumplirse strictu sensu, redundaría en innecesaria dilación
del procedimiento de registración, con consecuencias perjudiciales para el
anotante. La doctrina, por su parte, ha estimado suficiente la presentación del
título en el Diario antes de la caducidad para que pueda tener efecto la
prórroga.49
Otro requisito es que debe practicarse a instancia de los interesados, (titulares
del derecho anotado, o por mandato de la autoridad que acordó la anotación)
en virtud de los artículos 86 de la Ley y 199, 204 y 205 del Reglamento).
1.7.2.-La conversión
La conversión opera como transición o mutación de la anotación en inscripción,
de modo que la situación provisional se trueca en asiento definitivo,
conservándose el contenido del primero en el segundo. En otras palabras, al
desaparecer el obstáculo que impedía la práctica de la inscripción, habiéndose
dejado constancia mediante anotación, esta última se transforma en inscripción
con plenitud de efectos.
Los artículos 70, 84 y 85 de la Ley Hipotecaria y 196 y 197 del Reglamento
contienen el proceso de conversión de las anotaciones. Nuevamente la ley (Cfr.
art.85) establece la cancelación de la anotación por conversión, cuestión ya
superada doctrinalmente al entender que si bien la forma requerida para hacer
constar la conversión es un asiento de cancelación, esta última es solo la
expresión formal de la extinción y no la causa.
49
Vid. Resoluciones de la DGRN de 15 de abril y 16 de mayo de 1968.
31 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
No todas las anotaciones preventivas son susceptibles de conversión. Solo
mutarán las practicadas en virtud de un título que objetivamente pueda dar
origen a una posterior inscripción. O sea, deben suponer actos encaminados a
producir el nacimiento, transferencia o modificación de situaciones jurídicas.
Concretamente son susceptibles de conversión las anotaciones preventivas de
suspensión por defectos subsanables, anotaciones preventivas de legados, de
créditos refaccionarios, de aprovechamientos de aguas, de suspensiones por
imposibilidad del Registrador, de sentencias dictadas en rebeldía. “Las
anotaciones de demanda, de embargo o de prohibición de disponer, no son
susceptibles de conversión, pues ellas mismas no publican en realidad un acto
referente a los derechos reales de los que pueden dar lugar (concurriendo
todos los requisitos) a una inscripción, sino a situaciones de otro tipo. Es
evidente que el contenido de una anotación de demanda (o sea, normalmente,
el súplico de la demanda) no puede ser transformado, por regla general, en una
inscripción que refleje el mismo e idéntico contenido material. Lo mismo cabe
decir del embargo o de la prohibición de disponer. Cabrá inscribir, después, la
venta a que dé lugar el embargo, pero venta y embargo son cualitativamente
distintos y no puede haber conversión entre una y otro. Cabría pensar,
ciertamente, en una conversión en hipoteca, pero tal operación no está prevista
legalmente en absoluto”.50
La conversión se efectúa,51 según el artículo 196 del Reglamento, mediante
una inscripción de referencia a la anotación misma, en cuya inscripción se
expresará: La letra y folio en que figure la anotación; la manifestación de que la
anotación se convierte en inscripción; la causa de la conversión; el documento
en virtud del cual se verifique dicha conversión en caso de ser preciso para
practicarla; referencia al nuevo asiento de presentación, cuando sea necesario
el mismo; fecha y firma del Registrador. 52
50
Passim. VALDIVIESO POLAINO, ob.cit, pág.81.
Idem.
52
Cfr. Anexo VIII.
51
32 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
Respecto a los títulos o circunstancias exigidos para la conversión en los
distintos casos, se mencionan en el artículo 197 del Reglamento. Haremos una
breve mención al examinar las distintas anotaciones preventivas.
Con la conversión se alcanzan todos los efectos que generan las inscripciones.
Cuando una anotación se convierte en inscripción surte todos efectos con
carácter retroactivo desde la fecha de la anotación (Cfr. art 70 LHE). En la
práctica la fecha de referencia es la de la presentación en el diario de
operaciones del título que dio lugar a la anotación preventiva. Un actuar
contrario ocasionaría graves perjuicios a los interesados en la anotación
primero y en la inscripción después, pues podría suponer la pérdida de la
prioridad.
2.-De algunas anotaciones preventivas en particular
Dilucidado en alguna medida el núcleo conflictual que propone la agrupación
de las anotaciones atendiendo a su naturaleza es posible ofrecer una
panorámica cada tipo de anotación. Ello permitirá determinar los elementos
homologables de las anotaciones de otras legislaciones con la nuestra.
Estimamos oportuno aclarar que el estudio de la figura se concentrará dentro
del marco teórico clásico de su concepción, enfocado fundamentalmente hacia
nuestro derecho registral. Resultaría un ejercicio académico inacabable la
exposición de cada uno de los tipos específicos de anotación, pues la inclusión
o no de estas, en uno u otro sistema jurídico, obedece más a razones de
política legislativa que a cuestiones técnicas.
En el ordenamiento hipotecario cubano, como en el español, las anotaciones
preventivas llegaron de la mano de la Ley Hipotecaria de 1861 con una
concepción numerus clausus desde su génesis, las cuales han ido moldeando
su contenido, dándole cabida cada vez más a disímiles supuestos. Sería
conveniente entonces tomar como referencia el contenido del actual del artículo
42 de la LHE por ser técnicamente más depurado en su redacción que la Ley
Hipotecaria de Ultramar de 1893, el cual debería fungir como modelo de futuras
reformas en materia registral para el derecho inmobiliario cubano.
33 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
2.1.- De demanda
El apartado primero del artículo 42 de la LHE señala dos supuestos en los que
podrá anotarse preventivamente una demanda:
1) El que demandara en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución,
declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.
2) El que propusiere demanda con objeto de obtener alguna de las resoluciones
judiciales expresadas en el número cuarto del art. 2 de esta (referidas a
incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera
otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto la libre
disposición de sus bienes).
Aunque no contenida en los apartados anteriores, se ha ido admitiendo la
posibilidad de anotar una demanda cuando el titular registral es el propio
demandante, fundamento que fue ganando espacio en la doctrina jurisprudencial
española de los últimos años. Al respecto es conveniente atender el
razonamiento de la DGRN en la Resolución de 15 de abril de 2011; cuya
ponente fue la Directora General de los Registros y del Notariado, M. ª Ángeles
ALCALÁ DÍAZ:53
(…) pudiera pensarse que no es lógico que se anote una demanda en la
que el titular registral es el propio demandante, y en este sentido, en
diferentes ocasiones se ha estimado por este Centro Directivo que en
dicho supuesto no cabe la anotación (véase Resolución de 7 de
septiembre de 2005). Sin embargo, este criterio fue matizado con
posterioridad por esta Dirección General (véase Resolución de 14 de
febrero de 2006 y 24 de enero de 2011) fundándose en el principio de
tutela judicial efectiva, y admitiendo tal anotación cuando, de no hacerse,
se produciría un supuesto de indefensión para el demandante, caso que
ocurre cuando existe un título de transmisión o gravamen referente a la
finca objeto de la demanda que aún no haya sido inscrito, pero cuya
inscripción futura pudiera tener como consecuencia la adquisición por un
tercero de la finca referida. Ello no es contrario al principio de tracto
53
Cfr. BOE número 106, consultado el 4 de mayo de 2011 en http://www.boe.es.
34 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
sucesivo, pues tal principio exige el rechazo del documento sólo cuando
el titular de la finca es una tercera persona. Y sin que en el supuesto
planteado sea necesario que el anotante inscriba previamente el título
de adquisición del demandado, pues ello supondría un trámite superfluo
en el caso de que la demanda fuera estimada. Además la anotación de
la demanda permitirá que no surjan terceros protegidos por la fe pública
registral que insten la inscripción de sus derechos -como es posible ex
artículo 312 del Reglamento Hipotecario- (…)
Por su parte, el alto foro español, en sentencia de 30 de diciembre de 1974,
definió esta modalidad de anotación como:
(...) una medida cautelar que tiene por finalidad asegurar que cuando
recaiga una sentencia condenatoria, ésta pueda ejecutarse en iguales
circunstancias que cuando se inició la instancia judicial (…)
Fruto de su naturaleza dual que involucra instituciones procesales y registrales, la
anotación preventiva de demanda es uno de los medios idóneos de conexión
entre los Tribunales y el Registro de la Propiedad. Con su práctica quedan
asegurados los bienes litigiosos que participen en el tráfico jurídico, pues advierte
de la pendencia contenciosa de determinado inmueble. Todo para contrarrestar la
posible configuración del tercero hipotecario que frustre la ejecución de una
sentencia.
Se trata, por tanto, de una medida adoptada en el marco de un proceso para
garantizar la ejecución de la resolución judicial, evitando que el fallo de la
sentencia pueda ser eludido por el demandado en el período que trascurre desde
la adopción de la medida hasta la ejecución del referido fallo.54 La DGRN
entiende que:
(…) la anotación de demanda puede practicarse siempre que la
estimación pueda producir una alteración registral, con objeto de que
durante la sustanciación del procedimiento no puedan surgir terceros a
54
Vid. SÁENZ DE SAN PEDRO ALBA, Juan Antonio, Algunos aspectos de la anotación preventiva de
demanda a la luz de la jurisprudencia y de las resoluciones de la DGRN, en revista Cuaderno de
Derecho Judicial, año 1993, pág. 3.
35 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
los que tal procedimiento no pudiera afectarles, dada la eficacia relativa
de la sentencia y el principio de fe pública registral (…).55
Al ser una medida cautelar comparte sus requisitos (fumus boni iuris y periculum
in mora) y la mayoría de sus caracteres:
1. Instrumentalidad: Esta medida sólo cabe cuando existe un proceso y con el
único fin de garantizar las resultas del mismo.
2. Temporalidad: La vida y efectos de esta medida tienen su límite temporal en
el procedimiento y su ejecución.
3. Proporcionalidad: No cabe gravar situaciones registrables más allá de lo
necesario para la ejecución, en su día, del fallo de la sentencia. Concluyendo esta
breve caracterización de la figura resumiremos que la anotación preventiva es
una medida cautelar que da cuenta a los terceros, mediante la publicidad que
otorga el Registro, del litigio existente sobre el bien inscrito, debiendo aquéllos
conocer que tendrán que pasar, por lo que en el proceso se decida sin estar
protegidos como terceros de buena fe.56
Pueden acceder al Registro por medio de esta anotación tanto acciones reales
como acciones personales con trascendencia real, que pueden estar contenidas
en resoluciones declarativas o constitutivas.
Veamos algunos ejemplos de lo más tratados por la doctrina española, expuestos
por el propio SÁENZ:57
1. Anotación preventiva de demanda, cuyo objeto es una acción real:
1.1 Bienes inmuebles: arts. 42-1 de LHE y 139 del RHE.
2. Anotación preventiva de demanda cuyo objeto es una acción personal con
transcendencia registral:
2.1 Reclamación de cuotas de la propiedad horizontal a un comunero -art. 9.5
LPH- (RDGRN de 9 de febrero de 1987 y 18 de mayo de 1987).
55
Vid. Resolución de la DGRN de 13 de julio de 2012, BOE número 234, consultado el 28 de
septiembre de 2012 en http://www.boe.es.
56
SÁENZ, ob.cit, págs. 4 y ss.
57
Idem.
36 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
2.2 Nulidad, separación y divorcio (Ley 30/1981, de 7 de julio de 1981).
2.3 Acción Pauliana (RDGRN de 13 de febrero de 1929, 29 de marzo de 1954,
etc...).
2.4 Acción de retracto legal (RDGRN de 29 de octubre de 1946).
2.5 Acción reivindicatoria, de opción de compra de cumplimiento de un contrato
de compraventa de bienes inmuebles (Auto de la A.T. de Barcelona de 2 de julio
de 1970).
2.6 Demanda de nulidad o ineficacia de un testamento (RDGRN de 20 de junio
de 1922).
2.7 Demanda en que se pide la elevación a escritura pública de un contrato
privado de compraventa (Auto de la AT de Barcelona de 25 de enero de 1967).58
2.8 Demanda de cumplimiento de promesa de venta (RDGRN de 22 de octubre
de 1906).
2.9 Demanda de nulidad de un contrato de compraventa de un bien inmueble
(Auto de la AT de Barcelona de 21 de abril de 1969).
58
Esta específica modalidad de anotación de demanda hubiese resultado útil en más de una
ocasión en el ejercicio de nuestra práctica forense debido a la cantidad compraventas privadas
que se realizaron con anterioridad al Decreto-Ley 288/11 y que luego fueron ventiladas en
nuestros tribunales, en ocasiones ratificándose por el tribunal tales compraventas privadas
como válidas. Cabe destacar la Sentencia número 46 de 28 de febrero de 2013, siendo el
ponente Carlos M. DÍAZ TENREIRO, donde se condena al demandado a otorgar escritura pública
de compraventa de un inmueble en base a los siguientes argumentos: PRIMER
CONSIDERANDO: “…la concertación del contrato de compraventa de vivienda realizado entre
las partes en mil novecientos noventa y ocho, por convenido precio ascendente a cinco mil
dólares americanos, cuyos efectos entonces estaban vedados de eficacia de conformidad con
prohibición normativa vigente, que a la fecha, por expresa voluntad estatal fue derogada, y en
el específico supuesto que se trata, no aplicada por autoridad competente a los sujetos
involucrados, la Disposición Especial Séptima de la Ley General de la Vivienda, irrebatible
resulta la marcada injusticia que trae consigo no atribuirle a la relación negocial entre los
litigantes instituida, los favorables efectos que la novedosa norma inmobiliaria les reconoce de
cara a formalizar el contrato realizado con la obtención de pertinente titularidad a favor del
comprador, quien erogó suma dineraria que satisfizo al vendedor a la sazón de la venta, y su
negación de acudir ante fedatario para revestir de eficacia jurídica el acto de disposición del
bien, entraña actuar doloso en el vendedor…” Así, Sentencia número 445 de 31 de octubre de
2012, donde se pide al tribunal que compela a otorgar escritura pública de compraventa de
bien inmueble y en su defecto, como pretensión alternativa que se obligue a las partes a
restituirse lo entregado en virtud de la compraventa efectuada, siendo el ponente Carlos
Manuel DÍAZ TENREIRO ; Sentencia número 140 de 18 abril de 2013, donde se pide se
reconozca un contrato de compraventa privado entre las partes sobre una vivienda, siendo la
Ponente Yanet ALFARO GUILLÉN; Sentencia número 218 de 31 de mayo de 2013, donde se
pedía la elevación a escritura pública del documento privado contentivo de acto de
compraventa de un terreno, siendo la Ponente Isabel ARREDONDO SUÁREZ.
37 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
3. Anotación preventiva de demanda de contenido estrictamente registral:
3.1 Demanda de rectificación del Registro -art. 40 LH-.
3.2 Demanda sobre preferencia de dos títulos contradictorios presentados a
inscripción simultáneamente art. 422 RHE- (RDGRN de 16 de diciembre de
1971).
2.2.-De sentencia
La experiencia práctica evidencia la existencia de procesos con trascendencia
jurídico-inmobiliaria en los que la sentencia pronunciada no resulta plenamente
asegurada hasta su completa ejecución o actuación registral, es decir, hasta
que el fallo pueda acceder al registro y se puedan practicar las
inscripciones y/o las cancelaciones correspondientes.59
Por otra parte existe un ínterin antes del acceso registral definitivo de una
sentencia donde acontecen determinadas circunstancias que necesitan
asegurarse por medio de otras garantías registrales. Sobre todo porque la
demanda, la sentencia que la resuelva y su posterior ejecución no se
suceden a veces con la esperada conexidad y efectividad sustantiva. Sucede
entonces que por determinadas razones el tribunal necesita para hacer cumplir
su fallo del apoyo de otras instituciones. El Registro de la Propiedad, por medio
de la anotación preventiva, es una de ellas.60
La Ley Hipotecaria a este fin regula entre el catálogo de anotaciones del
artículo 42 la posibilidad de anotar las ejecutorias de sentencias donde se
59
MARTÍN PASTOR, José, ¿Qué se puede anotar en los Registros con carácter cautelar?, en
revista Internauta de Práctica Jurídica Nº 29, año 2012, pág. 33, ab initio.
60
( …) resulta admisible la posibilidad de anotar ejecutorias que contengan, como en este caso,
condenas no dinerarias cuando ordenan al titular registral cumplir una obligación de hacer o de
no hacer que conlleve, una vez cumplida, una mutación jurídico real susceptible de ser inscrita
(Cfr. Resoluciones de 23 de octubre de 1999 y de 16 de enero de 2007). La finalidad de esta
anotación sería la de impedir que, en el caso de que la finca se transmita a un tercer poseedor
de buena fe mientras se ejecuta la Sentencia, por estar éste protegido por la fe pública registral
y no haber sido parte en el pleito que dio lugar a la ejecutoria, no pueda ser obligado a cumplir
lo ordenado en la Sentencia y ya no sea posible el cumplimiento específico de la misma.
Anotada la Sentencia, al amparo del artículo 42.3 de la Ley Hipotecaria, todo tercer poseedor
que traiga causa del titular condenado no podrá alegar su desconocimiento y podrá ser
obligado al cumplimiento específico de la misma en lo que afecte a la finca que ha adquirido
(…) Resolución, 8 de noviembre de 2010.La Directora General de los Registros y del Notariado,
M.ª Ángeles Alcalá Díaz, BOE número 1, consultado 1 de enero de 2011 en http://www.boe.es.
38 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
condene al demandado, particular, en la opinión de VALDELVIESO POLAINO61 no
del todo feliz ya que “(…) la ejecutoria puede ejecutarse sin más, pues entraña
sentencia firme. Cuando la ejecución de una sentencia firme puede dar lugar,
sin necesidad de más trámites adicionales, a una inscripción, no tiene sentido
que se permita la anotación preventiva, pues ésta solo tiene justificación
cuando no cabe la inscripción del acto, hecho o situación jurídica a que se
refiere (…)”. Esta fue la postura de la DGRN de España62 hasta que con
posterioridad, tanto la doctrina científica como la de la DGRN, inclinándose por
una interpretación amplia y espiritualista de la anotación preventiva de
demanda del art. 42.1 LHE o de la prevista en el art. 42.3 de la misma
norma, admitieron la anotación preventiva de sentencias, firmes o no, en
trámite
de
ejecución,
aunque
dicha anotación preventiva no estaba
expresamente prevista. Esta tendencia se vio consolidada con la aprobación de
la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, que permite la anotación preventiva
de las sentencias, firmes o no, aptas para originar una modificación jurídicoreal en la situación registrada, sin olvidar el aspecto jurídico-registral de la
ejecución (Cfr. arts. 524.4; 700, I; y 703.1, I LEC).
Podemos agrupar siguiendo el criterio de MARTÍN PASTOR,63 tres modalidades
de anotación de sentencias:64
1. La anotación preventiva de las sentencias no firmes que dispongan o
permitan la inscripción o la cancelación de los asientos en registros públicos:
La función de esta anotación es garantizar la efectividad de una sentencia no
firme estimatoria, si la misma es idónea para producir una mutación jurídico 61
VALDIVIESO POLAINO, ob.cit, pág. 83.
Vid. 1. Resolución de la DGRN de 30 de junio de 1967, no consideró procedente la anotación
preventiva de una sentencia que había estimado una demanda por incumplimiento de contrato
de venta de unas fincas, convenido en documento privado, y en la que se pedía el
otorgamiento de la correspondiente escritura pública de dicha venta. 2. Resolución de la DGRN
de 11 de octubre de 1973, declaró que procedía denegar la anotación preventiva ordenada por
mandamiento judicial, dado en trámite de ejecución de una sentencia que dispuso la
liquidación de una sociedad privada entre el titular registral de la finca y su socio industrial. 3.
Resolución de la DGRN de 4 de febrero de 1986, alegando, entre otros extremos, el criterio de
numerus clausus de anotaciones preventivas, no admitió la anotación preventiva de una
sentencia que desestimaba la tercería de dominio instada por un sujeto y estimaba la tercería
de mejor derecho solicitada por otro.
63
MARTÍN PASTOR, José, La anotación preventiva como medida cautelar y el Registro, Centro de
Estudios Registrales, Madrid, 2000, pág. 46.
64
Cfr. Anexo IV. 62
39 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
real. Al solo poderse inscribir en el Registro las sentencias firmes, es prudente
asegurar provisionalmente la posible efectividad de una sentencia.
2. La anotación preventiva de la sentencia firme con trascendencia registral en
los casos en que para la completa ejecución o actuación de dicha sentencia, se
requiere la realización de una determinada actividad: Opera de no haberse
interpuesto anotación preventiva de demanda o anotación preventiva de la
eventual sentencia estimatoria no firme y cuando el objeto de la litis se entable
en torno al cumplimiento o no de una obligación de hacer con transcendencia
real. Es el caso, por ejemplo, en el que se conmine a otorgar escritura pública
de compraventa de un inmueble, a raíz del reconocimiento de este contrato en
documento privado.
3. Anotaciones de sentencias dictadas en rebeldía: Es la anotación preventiva
de la sentencia firme dictada en rebeldía que tenga trascendencia jurídicoreal (Cfr. art. 524.4 LEC) , según el cual sólo procederá cuando dispongan o
permitan la inscripción o la cancelación de asientos en registros públicos,
mientras no hayan transcurrido los plazos indicados en la ley ( Cfr. art. 502
LEC) para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía.
Es una medida asegurativa que permite dejar constancia en los libros del
derecho del actor que busca como todas las anotaciones la enervación de la fe
pública registral.
2.3.-De embargo
El embargo cuyo hábitat natural es el derecho procesal tiene también una
notoria faceta en los cauces del derecho sustantivo, en especial en el derecho
registral inmobiliario. Distinguir entre embargo y anotación preventiva de
embargo sobreviene en primaria necesidad, si se quiere entender sus
variopintos matices. Es el primero, sin dudas, un invaluable instrumento
asegurativo dentro de los procesos ejecutivos, mientras la segunda se
manifiesta como un asiento registral que publicita la traba ordenada por un juez
en determinado proceso, con la finalidad de asegurar la sentencia.65
65
Idem. 40 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
CARRERAS66 define el embargo como “aquella actividad procesal compleja
llevada a cabo en el proceso de ejecución, enderezada a elegir los bienes del
ejecutado que deben sujetarse a ejecución y a afectarlos concretamente a ella,
engendrando en el acreedor ejecutante una facultad meramente procesal a
percibir el producto de la realización de los bienes afectados, y sin que se limite
jurídicamente ni se expropie la facultad de disposición del ejecutado sobre
dichos bienes”. Por otra parte la DGRN de España ha entendido la anotación
preventiva de embargo como “una herramienta que el ordenamiento jurídico
proporciona al acreedor ejecutante, que le permite hacer constar en el Registro
la afección de determinados bienes inmuebles de su deudor al cumplimiento de
la sentencia y no del crédito”.67
Hecha estas aclaraciones puede vislumbrarse con mayor certeza el contenido
del artículo 42.2 de la LHE cuando dispone que podrá pedir anotación
preventiva: El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya
hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor.
Su función, ha señalado LACRUZ,68 es de garantía y no se enmarca solamente
en la llamada eficacia negativa (enervamiento de la fe pública registral), sino
que se obtiene con ella una singular salvaguardia a través del principio de
prioridad. Así quien adquiere un bien que ha sido anotado preventivamente por
embargo no puede alegar la condición de tercero hipotecario, pues consta en el
registro la carga de la traba con eficacia erga omnes. Se dice que este asiento
concede a su titular el ius distrahendi de la finca embargada,69 aunque en
realidad lo que se logra es el reconocimiento judicial de la eficacia constitutiva
del embargo, que deviene robustecida por el reflejo registral. Por último, resulta
oportuno aclarar que contrario sensu del ordenamiento alemán, la anotación
preventiva de embargo no presupone la prohibición de disponer del bien
anotado, sino que actúa como un gravamen, razón por la cual se le conoció en
la Ley Hipotecaria de 1861 bajo la denominación de “hipoteca judicial”.
66
Vid. CARRERAS LLANSANA, Jorge, El embargo de bienes, ed., Boch, Barcelona, 1957, pág. 365
y ss.
67
Cfr. SÁNCHEZ JORDÁN, ob.cit, pág. 129.
68
Mayor abundatia ut supra pág. 38.
69
Cfr. MAZUELOS, Juan M. ª, Apuntes sobre las anotaciones de embargo y algunos de sus
problemas, en R.C.D.I, año 1955-1956, pág. 661 y 662.
41 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
Las anotaciones de embargo solo pueden practicarse en virtud de
mandamiento judicial o administrativo, acto procesal de comunicación por
excelencia adecuado para ordenar la práctica de cualquier actuación, cuya
ejecución corresponda a los Registradores de la Propiedad, según la ley
rituaria española (Cfr. 149.5 LEC en relación con los art 72 LHE y 165 RHE).
Tal mandamiento necesitará ser firme tanto para poder anotar el embargo
como para cancelarlo, pues no basta con la diligencia de ordenación porque se
trata de una medida de impulso dentro del procedimiento que, además, no
admite recurso ( Cfr. art 206 LEC). Deberá también contener el monto al que
asciende el importe, intereses y costas del bien asegurado, y las circunstancias
que afecten al embargado (Cfr. art 163 RHE).
2.4.-De secuestro y de prohibición de disponer
Ambas se encuentran reguladas en el artículo 42,4 de la LHE.
De secuestro
Suele confundirse la anotación preventiva de prohibición de enajenar con la de
anotación de secuestro, que puede definirse según ROCA SASTRE,70 como “…la
anotación preventiva que puede pedir el que demande en juicio ordinario el
cumplimiento de cualquier obligación y obtenga, con arreglo a las leyes,
providencia ordenando la administración judicial de bienes inmuebles, a fin de
evitar que la gestión de los mismos por parte del demandado, o del que suceda
en ellos, pueda resultar nociva para los interesados del demandante…”
El secuestro de bienes inmuebles normalmente se traduce en una
administración dirigida a evitar su desvalorización económica por su posible
mala gestión por parte de su dueño o titular, o de quienes le sucedan en ellos.
“La naturaleza jurídica de la anotación preventiva de secuestro es la propia de
un asiento registral que publica la existencia de una administración judicial
afectante, incluso a los terceros adquirentes del bien anotado”.71
70
ROCA SASTRE, ob. cit, T.VI , pág. 470.
Idem.
71
42 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
Su finalidad entonces, es asegurar el valor de cambio o de realización del bien
inmueble durante el tiempo de subsistencia del proceso. Es una medida
cautelar que se apoya en la publicidad para enervar los efectos de la fe pública
registral. Así, en caso de resolverse en favor del anotante, el bien inmueble
habrá conservado las circunstancias demandadas para el cumplimiento de la
obligación, la cual será positiva gracias a la medida adoptada.
La duración de las anotaciones preventivas de secuestro y su cancelación,
cuando proceda, se rigen por las mismas normas registrales de la anotación de
embargo. El art. 206,3 del Reglamento Hipotecario dispone que procederá esta
cancelación, aparte de por las causas generales, cuando se mandare alzar el
secuestro.
De prohibición de disponer
Según lo preceptuado en el artículo 71 de la LHE los bienes inmuebles o
derechos reales anotados podrán ser enajenados o gravados. Empero, si se ha
ordenado la anotación preventiva de prohibición de enajenar, esta regla no se
configura. Su finalidad es paralizar cualquier acto dispositivo que pudiera
ocurrir en paralelo a la sustanciación de un proceso, evitando se evada, el
cumplimiento efectivo de una obligación garantizada con un bien inmueble.
La DGRN ha perfilado con exactitud el sentido y alcance de esta singular anotación en la Resolución de 9 de junio de 2012 siendo Director General de los Registros y del Notariado Don Joaquín José RODRÍGUEZ
HERNÁNDEZ, la cual por su importancia, reproducimos a continuación:72
(…) Como ha señalado reiteradamente este Centro Directivo (cfr.
Resolución de 8 de julio de 2010), con carácter general y como tesis de
72
Cfr. BOE número 166, consultado el 12 de julio de 2012 en http://www.boe.es./“Ya había
advertido un año antes la propia Dirección en la Resolución de 3 de agosto de 2011, que se
trata de una medida cautelar que priva, durante el período en que se mantenga en vigor, del
poder de disposición al demandado respecto de los bienes objeto de la anotación, con la
finalidad de asegurar la efectividad de la sentencia o resolución que finalmente recaiga en el
procedimiento principal, declarativo o ejecutivo, en cuyo ámbito se dicta, y sujeta a los trámites
y requisitos fijados por los artículos 730 y siguientes de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil,
en el caso de los acordados en procedimiento civil”, BOE número 235, consultado el 29 de
septiembre de 2011 en http://www.boe.es.
43 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
principio, la anotación de prohibición de disponer ordenada judicialmente
constituye una medida cautelar que priva, durante el tiempo en que se
mantenga en vigor, del poder de disposición al demandado respecto de
los bienes objeto de la anotación, con la finalidad de asegurar la
efectividad de la sentencia o resolución que finalmente recaiga en el
procedimiento principal, declarativo o ejecutivo, en cuyo ámbito se dicta,
y tiene, en consecuencia, la finalidad específica de impedir o suspender
temporalmente el ejercicio del "ius disponendi" en su sentido más
amplio. Además, también a modo de principio, estas medidas cautelares
tienden a evitar el peligro de la mora por cuanto los litigantes, que
durante el proceso conservan su capacidad de actuar y libre disposición
de sus bienes, pueden eludir la virtualidad de la responsabilidad
patrimonial universal, que es la garantía de cumplimiento de sus
obligaciones, haciendo ilusorios los derechos reclamados por el actor.
De este modo, las anotaciones preventivas de prohibición de disponer,
siempre a modo de regla general, representan una garantía adicional a
la acción de rescisión que el acreedor puede ejercitar contra el deudor
por la realización de actos dispositivos sobre cosas litigiosas sin el
conocimiento y aprobación de las partes litigantes o de la autoridad
judicial competente, y más en concreto, por las enajenaciones a título
oneroso realizadas por el deudor contra el que se hubiese pronunciado
sentencia condenatoria en cualquier instancia o expedido mandamiento
de embargo de bienes. En consecuencia, las prohibiciones de disponer
anotadas en el Registro tutelan los intereses del acreedor con eficacia
superior a la propia acción de rescisión ya que se desenvuelven en el
ámbito de la protección preventiva al cerrar el Registro a los eventuales
actos rescindibles, en tanto que la acción rescisoria actúa ex post y con
una finalidad meramente reparadora o de restitución, finalidad que sólo
se podrá alcanzar en caso de que se cumplan los requisitos del artículo
37 número 4 de la Ley Hipotecaria (…).
Procede si el órgano jurisdiccional accede a compeler al demandado al
cumplimiento
de
una
obligación,
en
44 consecuencia,
deberá
librarse
La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
mandamiento conforme a la ley (providencia) donde se disponga tal
prohibición. Su naturaleza jurídica es cautelar pues limita la facultad de
disposición de una parte durante la sustanciación del proceso en la justa
proporción en que los bienes han sido anotados preventivamente. Su objeto,
es en definitiva, que la resolución judicial que ponga fin a un proceso, quede
asegurada y pueda ser efectiva su posterior ejecución.
Su solicitud a los órganos jurisdiccionales en nuestro país es frecuente y de
todas las medidas cautelares, la más recurrida en materia inmobiliaria.
Su fundamental efecto es imposibilitar la inscripción o anotación de actos
dispositivos relativos a una finca o derecho que ya ha sido anotado
previamente, si estos se han producido con posterioridad a la misma (Cfr. art
145 del RHE).
El procedimiento para obtener la anotación preventiva, y su duración en el
tiempo, coinciden con el establecido para las anotaciones de embargo ya
tratadas. Solo resta añadir que se requieren (Cfr. artículo 166,4 RHE) la
constancia del objeto de la resolución correspondiente y las circunstancias de
quién haya obtenido ésta y del titular respectivo.
2.5.-De la incapacidad para administrar los bienes, la ausencia o la
presunción de muerte
Conforme al art. 42,5 de la Ley Hipotecaria, podrá pedir anotación preventiva el
que propusiere demanda con objeto de obtener alguna de las resoluciones
judiciales expresadas en el número cuarto del artículo 2 de esta ley; el cual se
refiere a las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para
administrar la ausencia, el fallecimiento y cualquiera otras por las que se
modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de
sus bienes.
Quizás el ejemplo más conspicuo de la publicidad inmobiliaria es el reflejo
registral de del status de incapacidad para administrar bienes inmobiliarios. Se
trata de dar cabida a situaciones jurídicas donde la trascendencia real no es
visible.
45 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
Su finalidad es impedir el movimiento de bienes de una persona que pudiera
llegar a estar incapacitada, pues durante la sustanciación del proceso, estos
pueden circular y ser adquiridos por terceros, cuestión esta que de ocurrir,
echaría por tierra la efectividad de dicha declaración judicial de incapacidad,
una vez conseguida. En palabras de ROCA SASTRE73 “La anotación preventiva
de demanda de incapacidad produce una especie de publicidad registral
anticipada de una incapacidad posible, por hallarse sub iudice. Con esta
anotación se logra transportar al tiempo de la misma los efectos de la ejecutoria
que acaso recaiga declarando la incapacidad en su día”.
Según el propio autor74 las incapacidades que pueden anotarse (Cfr. Art 10
LHE) son las siguientes:
1. La anotación preventiva de demanda en la que se pida la declaración de la
incapacidad legal para administrar, o de la modificación de la capacidad de las
personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes, o cualquier otra
declaración que produzca legalmente una u otra incapacidad, aunque no la
declaren de un modo terminante.
2. La anotación preventiva de la demanda o escrito en que se pida la declaración
judicial de ausencia de una persona.
3. La anotación preventiva de la demanda o escrito en que se pida la declaración
de fallecimiento de una persona ausente.
4. La anotación preventiva de la resolución judicial que tenga por solicitada la
suspensión de pagos por una persona, o en que se declare el concurso o la
quiebra.
En cuanto a los efectos, formalidades y extinción remitimos a la anotación
preventiva de demanda por ser esta una modalidad particular de aquella.
73
Vid. ROCA SASTRE, ob.cit, T.VI, pág. 341.
Idem.
74
46 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
2.6.- Por defectos en los títulos
Conforme al artículo 42,9 LHE,75 podrá pedirse anotación preventiva al
presentarse en el Registro algún título por el cual no pueda hacerse su
inscripción debido a la falta de algún requisito subsanable. En caso contrario,
resultaría improcedente la práctica de esta anotación, ya que una calificación
denegatoria no interrumpe el plazo de vigencia del asiento de presentación.
Su finalidad estrictamente publicitaria está orientada a la reserva de rango a
determinado derecho que no ha podido inscribirse porque presenta un defecto.
No obstante, al corregirse la falta, puede convertirse en asiento definitivo con
carácter retroactivo, razón por la que merece una protección provisional hasta
tanto desaparezca la causa que impide su inscripción. Lógicamente, durante la
vigencia del asiento de presentación pudiera enmendarse la falta, pero lo cierto
es que sesenta días hábiles, pueden resultar insuficientes en determinados
supuestos. Por ello, la ley prevé este tipo anotación preventiva a manera de
prolongación del plazo de vigencia del asiento de presentación para extender
los efectos de preservación del rango, publicidad y cierre registral. Se concibe
también esa modalidad de anotación como posibilidad de enmendar los errores
de conceptos que son apreciados por el Registrador. En este sentido la
DGRN76 señala:
…para resolver estos supuestos de errores de concepto apreciados por
el registrador, nuestra legislación hipotecaria arbitra un procedimiento de
rectificación de errores que puede iniciarse a instancia de parte, pero
también de oficio, practicando entretanto anotación preventiva por
defecto subsanable del título (cfr. arts. 42.9 y 217 de la Ley Hipotecaria).
Así, cuando el registrador advierta algún error de concepto de los
comprendidos en el párrafo primero del artículo 217 de la Ley, y creyere
que de no rectificarlo se puede seguir perjuicio a alguna persona,
convocará a todos los interesados en la inscripción equivocada, a fin de
75
Coincide en ubicación y contenido en la LHU y la LHE, texto refundido de 1946.
Resolución de 10 de mayo de 2013, BOE Nº 135, consultado el 6 de junio de 2013 en
http://www.boe.es.
76
47 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
manifestarles el error cometido y consultar su voluntad sobre la
rectificación que proceda. Si todos comparecieren y unánimemente
convinieren en la rectificación, se hará constar lo que acordaren en un
acta que extenderá el Registrador, firmándola con los interesados, y se
verificará con arreglo a ella la inscripción que proceda. El acta quedará
archivada en el legajo correspondiente del Registro (art. 326
Reglamento Hipotecario). Si no fuera así quedaría pendiente de la
resolución judicial que en su caso se dictara, pudiendo pedirse
entretanto anotación preventiva por defectos subsanables de la prórroga
solicitada…
La práctica de esta singular anotación debe rogarse (Cfr. art 65 LHE y 164
RHE) verbalmente o por escrito. Solo puede tomarse de oficio cuando verse
(Cfr. párrafo segundo art. 164 RHE) sobre embargo en causas criminales o de
tener el Estado interés directo, según párrafo segundo del art 164.
El propio título que aspira a la obtención del asiento definitivo es suficiente para
tomar la anotación, la cual tendrá reflejo material en los libros de inscripciones.
En determinadas circunstancias conviene hacer constar estas en libro especial,
a fin de no congestionar los libros de inscripciones. Es el caso de las
anotaciones que deben tomarse de oficio (v.gr. anotaciones por suspensión)
las cuales, conforme al art. 401 RHE en relación con el 170 del mismo, deben
extenderse como nota de referencia junto a la inscripción de la finca
embargada.
En cuanto a las formalidades deben contener las circunstancias exigidas para
las inscripción que se pretenda según el caso (Cfr. 168 del RHE), siguiendo la
regla general del artículo 72 de la Ley. Solo debe añadirse el particular de que
se extiende la anotación preventiva y el defecto o defectos subsanables
padecidos.77
Como anteriormente se expuso, los efectos de este asiento provisional son
generalmente publicitarios, o sea, enervan la fe pública registral mediante
asiento provisional que da a conocer erga omnes la existencia de un título
77
Cfr. Anexo V.
48 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
anotado. En consecuencia, se obtiene un rango derivado de la prioridad a partir
de la presentación en el Registro. Esto acontece obviamente, durante el plazo
de vigencia del asiento de presentación, pues de no ocurrir en este, se
desvirtuaría el nexo entre ambos asientos, provocando su ineficacia. Puede
decirse opera una prórroga del plazo de duración del asiento de presentación,
con la correspondiente retroacción del artículo 24 de la LHE. Por otro lado,
produce un cierre registral (Cfr. art. 17 LHE) que afectará a aquellos títulos
cuyo contenido sea opuesto o incompatible con el anotado preventivamente.
No puede confundirse este efecto con los de inscripción suspendida, pues lo
que opera, y reiteramos, es la retroacción de efectos del asiento una vez
subsanado el defecto.
Sin mayores dificultades podemos advertir que la anotación preventiva por
defectos en los títulos se convierte en inscripción al presentarse en el Registro
los documentos mediante los cuales se hayan subsanado, el o los defectos,
que propiciaron la no práctica de la inscripción (Cfr. Art 197, 1, del RHE).
Sesenta días contados desde la fecha de la anotación es el plazo concedido a
las anotaciones preventivas por defectos en los títulos, transcurridos los cuales
caducará el asiento, conforme a lo dispuesto en el artículo 96 de la Ley. No
obstante pueden prorrogarse hasta ciento ochenta días, si existiese causa justa
en virtud de providencia judicial. Es regla general se produzca la caducidad
ipso iure, lo cual no impide acceda el título que adolecía de la falta una vez
subsanado el defecto, pero este ya no gozará de la prioridad y el rango que
hubiese conseguido de haberse anotado.
Las anotaciones preventivas de suspensión por defectos subsanables llamadas
también notas marginales preventivas, pueden practicarse además de las
inscripciones como consecuencia de otras anotaciones preventivas (Cfr. art.
169 del RHE), producto de las cancelaciones (Cfr. Art. 162 del RHE) y respecto
de las notas marginales que se indican en artículo 163 del propio reglamento.
Sus
formalidades
coinciden
con
las
anotaciones
de
suspensión
de
inscripciones. Igualmente sus efectos son de publicidad negativa, llegando en
algunos supuestos a causar el cierre registral del artículo 17 LHE. La caducidad
49 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
de estos asientos acontece en la misma medida que la de las anotaciones por
suspensión de inscripciones.
2.7. Por imposibilidad del Registrador
Contenidas también en el propio artículo 42,9, LHE, los supuestos en los que
se producen estos asientos pueden agruparse de la siguiente manera:
A) Problemas con los índices: Existen situaciones extraordinarias en las que no
obran índices en el Registro al solicitarse una inscripción, ergo, ante la
imposibilidad del Registrador de indicar referencia alguna, se anotará
preventivamente, sin embargo, subsistirá el asiento hasta que pueda
cancelarse o convertirse en inscripción. Aquí se rompe con el plazo de
caducidad establecido en el artículo 86 de la Ley. También se toma anotación
relativa a los índices previa a la práctica de una inmatriculación cuando el título
no señale reseña libraria de la finca o al existir dudas representativas que
ameriten la constatación con otras fincas. Acontece (v.gr.) al existir fincas
colindantes en una misma calle cuyas medidas son convergentes.
B) Títulos incompatibles presentados al unísono: Acontecen al presentarse en
el Registro dos o más títulos incompatibles al mismo tiempo, por sujetos
distintos de forma que no puedan inscribirse o anotarse todos, a menos que
medie acuerdo entre los solicitantes y en base a ello se establezca un orden
(Cfr. artículo 422 del RHE). La solución yace en tomar anotación preventiva de
cada uno de los títulos presentados, pues el Registrador no puede dar
preferencia a ninguno de ellos, ya que el acceso ha sido concurrente en el
tiempo. Siguiendo la regla básica caducan a los sesenta días. Como excepción
los interesados pueden pactar la prelación de dichos títulos concomitantes,
voluntad que deberá respetarse. En caso de no mediar acuerdo, corresponderá
a los Tribunales establecer el orden sin perjuicio de que los interesados puedan
pedir anotación preventiva de la demanda. Una vez presentada la demanda, si
es anotada preventivamente, todas las anotaciones preventivas inicialmente
tomadas se prorrogan hasta que se dicte sentencia firme. En este particular
tampoco la caducidad se manifiesta automáticamente, pues la extinción opera
conforme a las reglas generales que rigen la cancelación de anotaciones
50 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
ordenadas por la Autoridad Judicial. Debemos advertir, por el contrario, que de
no entablarse demanda judicial si caduca ipso iure desde la fecha de su
práctica.
C) Al formularse consulta por el Registrador a la Dirección General: Puede, a
raíz de lo estipulado en el
artículo 273 de LHE, extenderse anotación
preventiva, cuando exista duda que le imposibilite al Registrador practicar un
asiento. Su duración estará supeditada, hasta tanto no sea comunicado el
parecer de la DGRN mediante la resolución destinada al efecto (Cfr. art 481 del
Reglamento). Las consultas hechas a la Dirección General nunca pueden
discurrir sobre las circunstancias objeto de calificación registral.
D) Casos de destrucción total o parcial de los libros del Registro o cuando
haya títulos que no puedan acceder a determinado libro por estar destruido o
dañado: Como ha de inferirse, esta anotación subsiste hasta que se logre la
reconstrucción del libro, aunque puede extinguirse también por conversión si se
practica inscripción definitiva en otro libro antes de la reconstrucción.
E) Ante la existencia de un asiento no firmado, el cual no quiera el Registrador
asumir la responsabilidad con su rúbrica: Anotación que se vislumbra a través
de la Resolución de la DGRN de fecha 17 de abril de 1929. Debemos partir
que a tenor del art. 30 de la LHE, la inscripción que adolezca de firma del
Registrador será nula (esto por analogía debe extenderse a las anotaciones).
No obstante, si queda un asiento sin firmar por el Registrador es subsanable
conforme al art. 319 del RHE. Mejor sería establecer que es anulable pues ella
misma ofrece un mecanismo para su validación. Uno de esos mecanismos es
la firma del asiento bajo la responsabilidad del funcionario que la extendió.
Empero, hasta tanto no se resuelva el tema, el asiento estará viciado y traerá
perjuicios para su titular. La única forma de evitar esos perjuicios es por medio
de la práctica de anotación preventiva, cuyo contenido coincidirá con el del
asiento no firmado. El plazo de vigencia estará condicionado a la firma del
asiento, o, en su defecto, hasta que recaiga sentencia ejecutoria. Nada obsta
para que opere la conversión en inscripción, salvo que definitivamente no se
subsane el defecto, en cuyo caso deberá ser cancelada.
51 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
F) De acumularse tal cantidad de títulos en el Registro que sea imposible
asentarlos todos en el plazo legalmente establecido. Esta anotación preventiva
coincide en cuanto a duración y efectos con la de defectos subsanables en los
títulos.
2.8.- De legado
De todas las anotaciones previstas en la LHE, es la del legado la de mayor
tratamiento normativo. Dicha anotación procura resguardar a los legatarios de
una posible actuación de los herederos o sus acreedores contraria al destino
del legado. La preocupación del legislador por el legado está fundada en que
luego de abierta la sucesión no existe término para entregar el legado, y este
puede destruirse, enajenarse, gravarse, transformarse o perderse antes de ser
adquirido por el legatario.
Su finalidad es enervar la fe pública registral, oponiendo a terceros la
preexistencia de derechos sucesorios (legado) con respecto a un bien anotado.
Asiento que publica constituyendo porque configura un cúmulo de preferencias
que posibilita el efectivo cobro del legado.
Conforme al artículo 42,7 podrá tomarse este tipo de anotación cuando los
legatarios no puedan promover el juicio de testamentaría, o sea, todos los
legatarios salvo los de la parte alícuota. Estos pueden optar también por pedir
la anotación preventiva de su derecho hereditario (artículo 146 del RHE), como
más adelante se expondrá.
No es objeto de la presente agotar cada uno de los efectos que producen las
anotaciones en todos los supuestos de legados (legados de cosa inmueble
propia del testador o de pensión sobre ella, legados de rentas o pensiones
periódicas y legados de género o cantidad, etc.), no obstante, se hace
necesario acotar que los efectos se particularizan en cada uno de ellos. Por
ejemplo, en los legados de cosa inmueble propia del testador solo puede
tomarse la anotación preventiva sobre la cosa objeto del legado conforme a lo
dispuesto en el artículo 47 LHE.
52 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
Algo similar ocurre con la duración del asiento, entre los que nuevamente habrá
que distinguir entre los legados posibles. Así, tomando el propio ejemplo del
legado de cosa inmueble propia del testador, podrá pedirse la anotación en
cualquier tiempo, aunque si se tratase de otro tipo de legado será posible su
anotación, pero solo hasta el justo momento en que sea legítimamente exigible
(Cfr. art.87 segundo párrafo, LHE).
Las formalidades a observar se expresan en el artículo 166.6 del RHE, el cual
contiene dos modalidades, una por acuerdo de los interesados, y la otra
mediante resolución judicial (Cfr.art.56 de LHE). En cuanto a los requisitos que
deben cumplir los documentos contentivos en estos dos casos, se expresan
con claridad en los artículos 147, 148 del RHE en el supuesto primero, y 57 de
la LHE en relación con el 165 y 166 del RHE a los que remitimos en aras de no
dilatar la cuestión.
2.9.- Del derecho hereditario
El término derecho hereditario, según CHAMORRO78 tiene una doble acepción:
objetiva y subjetiva. La primera, como conjunto o sistema de normas que
regulan la sucesión de una persona en caso de muerte, no suscita la menor
dificultad técnica ni plantea especiales problemas en orden a la determinación
de su naturaleza y contenido.79 Todo lo contrario ocurre cuando se trata del
concepto subjetivo. De derecho hereditario se habla, en primer lugar, como de
una facultad legítima para adir o adquirir la herencia (ius succedendi, ius
delationis).80
En la actualidad se ha llegado a la vía idónea de su protección mediante la
práctica de las anotaciones preventivas, distinguiendo entre el derecho
hereditario en concreto y el derecho hereditario en abstracto.
El derecho hereditario comienza a ser anotable en España después de la
reforma hipotecaria de 1944; previa a esta solo era susceptible de inscripción.
78
Cfr. CHAMORRO, Santiago, Los derechos hereditarios, en revista General de Legislación y
Jurisprudencia, año 1941, pág. 312.
79
Vid. DE LOS MOZOS Y TOYA, Antonio María, La anotación preventiva del derecho hereditario,
en R.C.D.I núm. 553 de noviembre-diciembre, año 1982, pág. 1449.
80
Idem.
53 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
En la nueva redacción del supra-recurrido artículo 42, ahora en su apartado
sexto (Cfr. art 146, 166, 206 y 209 RHE) se permite pedir anotación preventiva
por los herederos respecto de su derecho hereditario, cuando no se haga
especial adjudicación entre ellos de bienes concretos, cuotas o partes indivisas
de los mismos.
Corresponde esta facultad al heredero, entendiéndose que es titular de un
derecho sobre una cuota ideal del conjunto patrimonial integrado por todos los
bienes de la herencia, desde la aceptación hasta la partición de la misma. Una
vez acaecida la partición es posible concretar los bienes y derechos que le
atañen al heredero, pues por la propia partición se le atribuyen. En otras
palabras, el heredero puede anotar su derecho a adquirir una cuota de la
universalidad de la herencia hasta tanto se produzca la partición, pues una vez
realizada esta ya es posible inscribir a su favor los bienes que han sido
individualizados.
Para que pueda configurarse la anotación del llamado derecho hereditario es
necesario que se cumplan los siguientes requisitos:
 Pluralidad de herederos: En caso de heredero único no hay partición y en
consecuencia, es posible la inscripción. De igual manera se procede con los
legatarios de parte alícuota.
 El heredero debe haber aceptado la herencia (expresa o tácitamente) pues
solamente con la aceptación se adquiere la condición de heredero.
 Se requiere que integren la herencia bienes o derechos inscritos
registralmente.
 Debe ser previo a la práctica de la partición.
Pueden pedir esta anotación o están legitimados de manera activa para pedir
esta anotación (Cfr.146 RHE) los herederos, los legitimarios, los legatarios de
parte alícuota y los acreedores escriturarios de la herencia, cuyo crédito no
esté garantizado especialmente, o sea los que puedan promover juicio de
testamentaría. Deberán aportar, según el caso, los documentos idóneos para
54 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
su práctica: testamento, declaratoria de herederos, certificado de defunción del
causante y certificación del Registro de Actos de Ultima Voluntad.
Una posibilidad es acreditar interés legítimo en el derecho que se trate de
anotar, lo cual solo podrá tomarse por la vía judicial que señala en el artículo 57
de la Ley.
En cuanto a sus efectos, coinciden con la generalidad de las anotaciones, que
no es otra que garantizar en alguna medida la seguridad del tráfico inmobiliario,
relacionado con los derechos hereditarios.
La caducidad opera igualmente por el transcurso del plazo general de cuatro
años prorrogables por otros cuatro. Solo debemos precisar que de ser
indivisible la herencia sólo podrá operar la caducidad una vez transcurrido el
plazo por el que la indivisión se estableció. También se extinguirá ipso iure al
producirse la partición o la transmisión de la finca de que se trate por todos los
herederos unánimemente, lo supondrá la cancelación del asiento anotado.
3.- Instituciones afines
Es el profesor GONZÁLEZ
Y
MARTÍNEZ81 quien nos facilita la categoría general
abstracta de “asientos preventivos”, haciendo énfasis en la génesis de su
ontología registral: “Para evitar, en lo posible, las expoliaciones que el riguroso
juego de los mecanismos hipotecarios, especialmente el principio de inscripción
y el de publicidad, provocan, y atenuar las consecuencias que chocan
escandalosamente contra la intuición jurídica popular, sin desvirtuar el sistema,
se han admitido ya desde mediados del siglo XVIII asientos provisionales
(Protestationen) que garantizaban las acciones modificadoras de la situación
real, nacidas fuera del Registro”.
Los asientos preventivos siguiendo la óptica anterior fueron un reclamo de la
dinámica del tráfico inmobiliario. El Registro de la Propiedad ha tenido que
ensanchar su objeto de protección y dar entrada tanto a derechos en formación
como a derechos personales para lo cual ha establecido una doble dimensión
del concepto de publicidad (positiva y negativa).
81
Vid. GONZÁLEZ Y MARTÍNEZ, ob.cit, pág. 235.
55 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
3.1- Alemania
Con caracteres consonantes a las anotaciones preventivas concibió el
legislador alemán las Vomerkung82 y las Widersprüche, nacidas para dar
seguridad a los derechos sobre las fincas.83 Si bien la finalidad de estos
asientos los asemeja doctrinalmente a la figura de las anotaciones, su alcance
y contenido presenta contornos más homogéneos.
Las Vomerkung o prenotaciones, a contrario sensu de la concepción
iberoamericana de las anotaciones, no se encuentra sometida a una fórmula
numerus clausus según se desprende del párrafo primero del § 883 del BGB84
que la regula: “Para la seguridad de la pretensión de constitución o extinción de
un derecho sobre una finca o sobre un derecho que grava la finca o de la
pretensión de modificación del contenido o del rango de semejante derecho,
puede ser practicada en el registro una anotación preventiva. La práctica de
una anotación preventiva es también admisible para la seguridad de una
pretensión futura o de una pretensión condicional”.
El radio de protección de las prenotaciones germanas es más estrecho al estar
limitado a asegurar pretensiones obligacionales de carácter privado con
vocación jurídico real o propter rem que, como apunta SÁNCHEZ JORDÁN,85
presentan menos variantes que en España, al estar circunscritas a
pretensiones obligacionales que persiguen una modificación jurídico-real, que
pueden ser , bien de constitución, modificación o extinción de un derecho real,
bien de alteración del orden de preferencia del mismo.
Igualmente las Widersprüche o asientos de contradicción regulados en el
§ 899 del BGB contienen semejanzas con las anotaciones preventivas, en
especial con las anotaciones de demanda reguladas en los apartados 1 y 5 del
82
La traducción literal rigurosa sería prenotación, según ENNECCERUS, Luwidwig; KIPP, Theodor
y WOLFF, Martín, Tratado de Derecho Civil, apéndice Código Civil Alemán, Bosch, Urgel, 51 bis,
Barcelona, pág. 186, nota 780.
83
Cfr. BGB, Libro Tercero, sección segunda, consultado el 3 de abril de 2012 en www.juris.de.
84
Idem.
85
Vid. SÁNCHEZ JORDÁN, ob.cit, pág. 39.
56 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
artículo 42 de la LHE, que son de naturaleza cautelar y que a juicio de autores
como DIEZ PICAZO,86 son las verdaderas anotaciones preventivas.
Ambos asientos se practican con carácter provisional y su vida registral está
supeditada a un plazo de caducidad. Su función básica es esencialmente
precautoria, al ser su finalidad alarmar o advertir a terceros de la existencia de
las situaciones tratadas ut supra. Las primeras se concentran en proteger las
situaciones jurídicas o pretensiones obligacionales que pueden afectarlas como
medio de enervar la fe pública registral, y la segunda salvaguarda los derechos
personales que no pueden acceder al Registro bajo la forma de la inscripción,
pero destinadas a incidir en una determinada relación jurídico real. Obsérvese
también aquí la doble manifestación de la eficacia publicitaria en sus facetas
negativa y positiva.
En cuanto a la eficacia de las Vormenkung existe un consenso doctrinal que
generalmente señala tres efectos fundamentales. Según JAUNERIG87 estos son:
1) Protección frente a las enajenaciones que perjudiquen o frustren la pretensión
anotada (§ 883-2 y § 888 BGB).
2) Protección del rango (§ 883-3 BGB) entendida como la permanencia de la
situación jurídico real, tal y como existía al momento de su práctica a favor de
los acreedores protegidos por la Vormerkung. No es ocioso aclarar que el
alcance de dicha protección es proporcional a la que tendría el propio derecho
real que se salvaguarda.
3) Proporciona firmeza en los supuestos de ejecución forzosa y concurso.
En sentido negativo podemos decir que no produce cierre registral, pudiéndose
efectuar transmisiones de dominio. Y aunque no constituye una prohibición de
disponer, su naturaleza es aleatoria al resultar ineficaz el acto de transmisión
con posterioridad. Su utilidad consiste en ser un mecanismo de seguridad
provisional para quien ostente un derecho de crédito, ya que los derechos
reales, conforme al sistema constitutivo, solo existirán a partir de su inscripción
86
Vid. DIEZ-PICAZO, ob.cit, Vol.III, pág. 23.
Vid. JAUERNIG, Othmar, Juanerig Komentar zum B.G.B, Ausflage, C.H. Beck, Münchem, 1997,
pág. 970.
87
57 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
registral. Las reglas en el sistema germano están emparentadas con el sistema
latino, fundamentalmente en los supuestos donde existen derechos en
formación o trance que reclaman protección aunque de rango inferior.
Por su parte los efectos del Widerspruch se despliegan como el medio a través
del cual se publica una posible inexactitud registral a raíz de una inscripción
indebidamente practicada cuyo principal efecto es enervar la fe pública
registral. Además pueden señalarse como efectos los siguientes:88
1) Suspende la usucapión tabular (§ 900-1, in fine, BGB).
2) Impide en aquellos casos en los que se practica contra la injustificada
cancelación de un derecho o contra la falta de inscripción de un derecho
existente fuera de los libros registrales, la prescripción de la pretensión
vinculada a ese derecho, de acuerdo con los prescrito en el (§ 902-2 BGB).
3) Impide que una sentencia de exclusión dictada en un proceso intimatorio
despliegue sus efectos contra el sujeto protegido mediante el mismo, por
aplicación del (§ 927-3 BGB), es decir hace la cancelación del derecho del
propietario relativamente ineficaz.
Concluimos el análisis de la eficacia de la Widersprüche advirtiendo la ausencia
de efectos positivos en sus manifestaciones donde el derecho se asegura en la
exacta medida de su contenido, o sea no mejora su rango tras la práctica del
asiento sino que produce efectos enervatorios frente a terceros sin implicar
tampoco cierre registral.
3.2.- Suiza89
El Código Civil suizo se refiere, en los artículos 959, 960 y 961, bajo la rúbrica
marginal de anotaciones, a las anotaciones de derechos personales, a las
restricciones del derecho de enajenar y a las inscripciones provisionales,
respectivamente.
Anotaciones de derechos personales. Por este medio, el Código concede
efectos respecto de terceros adquirentes a relaciones jurídicas que, sin entrar
88
Vid. SÁNCHEZ JORDÁN, ob.cit, pág. 45, in fine.
Cfr. DE LOS MOZOS Y TOYA, ob.cit, págs. 1432 y 1433.
89
58 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
en la categoría de derechos reales, producen obligaciones cuyo cumplimiento
está íntimamente ligado a un bien inmueble. Pero no se concede protección a
todos los derechos personales contra la posibilidad de que el titular inscrito
eluda el cumplimiento de sus obligaciones, autorizado por el principio de la
validez negativa del Registro,90 sino solamente en los casos expresamente
previstos
por
la
extraordinariamente
Ley,
pues,
las
en
funciones
caso
contrario,
características
se
del
comprometerían
sistema.91
Estos
supuestos son: el derecho de compra por un precio determinado; el derecho de
opción de compra; el derecho de retracto; el derecho de reversión de la cosa
donada a poder del donante, en caso de premoriencia del donatario; el
arrendamiento; el avance de puesto de los acreedores hipotecarios por
cancelación de hipotecas preferentes (derecho a ocupar las casillas
hipotecarias libres), y los derechos de los coherederos por la mejora de precio
de las fincas adjudicadas.
Restricciones del derecho de enajenar. Pueden ser anotadas cuando resultan:
de una resolución judicial que tenga por objeto garantizar derechos litigiosos o
pretensiones ejecutivas; de embargos, declaración de quiebra y concurso; y, de
actos jurídicos cuya anotación autoriza la Ley, como la constitución de un asilo
de familia y la sustitución fideicomisaria.
Inscripciones provisionales. Pueden ser tomadas por el que alega un derecho
real y por aquel a quien la Ley autoriza a completar su legitimación (subsanar
algún defecto). Son oponibles frente a terceros con efectos retroactivos a
contar desde su fecha. Se IIevan a cabo por consentimiento de los interesados
o en virtud de una resolución judicial. En el caso de alegarse un derecho real,
el Juez resuelve después de un procedimiento sumario y autoriza la inscripción
provisional, si estima que el derecho alegado existe, determinando su duración
y efecto y fijando, en caso necesario, el plazo dentro del cual el peticionario
deberá hacer valer su derecho en justicia. Puede apreciarse claramente la
90
Vid. SERRANO Y SERRANO, Ignacio, El Registro de la Propiedad en el Código Civil Suizo,
Valladolid, 1934, pág. 73.
91
Vid. GONZÁLEZ Y MARTÍNEZ, ob. cit, pág. 164.
59 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
analogía existente entre las inscripciones provisionales fundadas en un
presunto derecho real y las Widerspruchen del Código Civil alemán.92
Podemos resumir la eficacia de estos tres asientos afirmando que los dos
primeros producen el efecto de hacer oponibles erga omnes los derechos que
amparan, en tanto que el tercero produce el resultado de suspender la fe
pública a favor del titular inscrito.93
3.3.- Puerto Rico
Al igual que en Cuba, la publicidad inmobiliaria en Puerto Rico comenzó a
establecerse bajo el dominio del gobierno colonial con la Ley Hipotecaria
española de 1861, la cual se nombró a poco tiempo de su promulgación “Ley
Hipotecaria para la Provincia de Puerto Rico”. En nuestro país se hizo efectiva
en 1880, hasta que fue sustituida por la “Ley Hipotecaria para las Provincias de
Ultramar”, en 1893.
Por el Tratado de París del 10 de diciembre de 1898, tratado de paz entre los
Estados Unidos de América y el Reino de España, se finalizó el estado de
guerra habido entre esos dos países. En el Artículo II de este tratado, España
cedió a Estados Unidos la Isla de Puerto Rico. Este cambio político de
soberanía significó la instauración de dos sistemas jurídicos simultáneos. Entró
en funciones un sistema capitalista en el orden financiero que provocó la
necesidad de crear mayores seguridades para los terratenientes, industriales e
inversionistas. De ahí que la fe pública registral, tan característica del sistema
español, pasó a la convivencia obligada con el “seguro de título”, figura de
orden sajón que existía y existe en Estados Unidos para ofrecer garantía a los
que adquirían bienes inmuebles o derecho reales.94
La promulgación de la Ley Nº 198 del 8 de Agosto de 1979 “Ley Hipotecaria y
del Registro de la Propiedad de 1979”, conservaría las bases de la doctrina
hipotecaria española y con ella la figura de las anotaciones preventivas. Su
92
Ibidem.
Vid. SERRANO, ob. cit, pág. 72.
94Vid. CASTILLO DE COLORADO, Delia, conferencia en la Antigua Guatemala, Encuentro
Iberoamericano sobre Sistemas Registrales, 2003 pág. 1, in fine, consultado el 14 de octubre
de 2013, en https://ipra-cinder.info/wp.
93
60 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
estudio y tratamiento sobreviene en faro y guía a los efectos de complementar
la actuación de los registradores cubanos en las actuales circunstancias,
puesto que en ella se enarbolaba un sistema registral de fe pública donde el
registro estaba en manos del Estado.
Más, lamentablemente, con Ley Nº 216 de 27 de diciembre de 2010 “Ley para
agilizar el Registro de la Propiedad” se rompió con el sistema español de fe
pública registral, al disponer que los documentos presentados en el Registro de
la Propiedad al 30 de abril de 2010 quedaban inscritos (Cfr. artículo 2), o sea
se obvió la función calificadora del Registrador en detrimento de viabilizar el
acceso de los documentos, estableciendo más adelante que dichas
inscripciones se presumen correctas (Cfr. artículo 7). Tal solución redunda en
perjuicio del tercero hipotecario, afectando la publicidad tanto en su aspecto
positivo como en el negativo.
3.4.- Guatemala
Al estilo español, el Código Civil de Guatemala no define qué entender por
anotación preventiva, por lo que se limita, en su artículo 1149, a estipular que
tipos podrán practicarse, optando en su último apartado por un sistema
numerus clausus:
Artículo 1149. Podrán obtener anotación de sus respectivos derechos:
1°. El que demandare en juicio la propiedad, constitución, modificación o
extinción de derechos reales sobre inmuebles u otros derechos reales sujetos a
inscripción, o la cancelación o modificación de ésta;
2°. El que obtuviere mandamiento judicial de embargo que se haya verificado
sobre derechos reales inscritos del deudor;
3°. Los legatarios y acreedores ciertos del causante en derechos reales de la
herencia;
4°. El que demandare la declaración o presunción de muerte, la incapacidad
por interdicción, la posesión de los bienes del ausente, o que se modifique la
capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes;
61 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
5°. El que presentare título cuya inscripción no puede hacerse definitivamente
por faltas que sean subsanables en el término de treinta (30) días, pasados los
cuales la anotación se tendrá por cancelada de hecho; y
6°. El que en cualquier otro caso tuviere derecho a pedir anotación preventiva,
conforme a lo dispuesto en este Código o en otra ley.
Sus efectos, alcance y contenido se asemejan a las anotaciones preventivas
concebidas por la Ley Hipotecaria española. Es de destacarse que el sistema
registral guatemalteco aúna en el “Registro General de la Propiedad” todas las
tendencias registrales mobiliarias e inmobiliarias.
En cuanto al aspecto
negativo de la publicidad, o sea en lo referente a las anotaciones, se defiende
lo inscripto frente a lo no inscripto para no afectar a quien contrató, confiando
en el Registro. Se trata entonces de una presunción iuris tantum con
legitimación dispositiva amparada en los asientos registrales.
3.5.-Bolivia
De igual manera que la mayoría los sistemas registrales suramericanos, el
boliviano está permeado de una fuerte influencia española. Su primera Ley
sobre el Registro de la Propiedad data de 1887 denominada “Inscripción de
Derechos Reales” y sancionada como la Ley de 15 de noviembre de 1887.
Más recientemente, el artículo 1552 de su Código Civil estipula que:
I. Podrán pedir anotación preventiva de sus derechos en el registro público:
1) Quien demanda en juicio la propiedad de bienes inmuebles, o que se
constituya, declare, modifique o extinga cualquier derecho real.
2) Quien obtiene a su favor providencia de secuestro o mandamiento de
embargo ejecutado sobre bienes inmuebles de deudor.
3) Quien en cualquier juicio obtiene sentencia pasada en autoridad de cosa
juzgada por la que se condena al demandado a que cumpla una obligación.
4) Quien deduce demanda para obtener sentencia sobre impedimentos o
prohibiciones que limiten o restrinjan la libre disposición de los bienes, según el
artículo 1540, inciso 14.
62 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
5) Quien tenga un título cuya inscripción definitiva no puede hacerse por falta
de algún requisito subsanable.
II. En los casos previstos por el artículo presente y cuando se trate de bienes
muebles sujetos a registro, la anotación se practicará en los registros
correspondientes.
El segundo apartado recoge la posibilidad de anotar preventivamente en el
registro de bienes inmuebles. A semejanza del sistema guatemalteco, el
boliviano tiende a la unificación y cohesión de sus sistemas registrales lo cual
va en favor de la publicidad en sus aristas formal y material.
3.6.-Argentina
El sistema registral argentino no posee una formulación clara respecto de la
protección del tercero adquirente. En cuanto al establecimiento de fe pública
registral se aleja del paradigma español del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. El
mismo se circunscribe, según lo regulado en el artículo 1051 de su Código
Civil, a disponer que “todos los derechos reales o personales transmitidos a
terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en
virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados
directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros
adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable”. Esta
redacción ha condicionado diversas disquisiciones en la doctrina argentina: un
sector considera tal protección se configura con la intervención del titular
domínico ante un acto nulo, y otro considera que de esto suceder, se estaría
ante un acto inexistente pero no necesariamente nulo. Amén de lo anterior, la
figura de la anotación está presente en la mecánica registral con funciones
generalmente de bloqueo registral.
Así se regulan la Ley 17.801 del Registro de la Propiedad Inmueble, en el
capítulo VI denominado “Registro de Anotaciones Personales”, art. 30, lo
concerniente a las anotaciones practicadas en el Registro Inmobiliario:
Artículo 30. - El Registro tendrá secciones donde se anotarán:
63 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
a) La declaración de la inhibición de las personas para disponer libremente de
sus bienes;
b) Toda otra registración de carácter personal que dispongan las leyes
nacionales o provinciales y que incida sobre el estado o la disponibilidad
jurídica de los inmuebles.
Artículo 31. - Cuando fuere procedente, las anotaciones mencionadas en el
artículo anterior deberán ser relacionadas con el folio del inmueble que
corresponda. En cuanto sea compatible, les serán aplicables las disposiciones
establecidas en esta ley para la matriculación de inmuebles e inscripción del
documento que a ello se refiera.
Artículo 32. - El registro de las inhibiciones o interdicciones de las personas
físicas se practicará siempre que en el oficio que las ordene se expresen los
datos que el respectivo Código de Procedimientos señale, el número de
documento nacional de identidad y toda otra referencia que tienda a evitar la
posibilidad de homónimos.
Cuando no se consigne el número del documento de identidad a que se ha
hecho referencia, serán anotadas provisionalmente según el sistema
establecido en el artículo 9, salvo que por resolución judicial se declare que se
han
realizado
los
trámites
de
información
ante
los
organismos
correspondientes, sin haberse podido obtener el número del documento
identificatorio.
Autores como ATILIO CORNEJO95 tildan su nomenclatura de incorrecta, al
respecto el propio autor entiende que: “El Cap. VI de la ley 17.801 se titula
"Registro de anotaciones personales", terminología que resulta criticable, pues
el registro de anotaciones personales es aquel que se refiere a aspectos
generales de las personas, como es el Registro del Estado Civil y Capacidad
de las Personas. En cambio, en el caso de la ley 17.801, se refiere a las
personas en relación a sus bienes, por lo que conviene denominarlo Registro
de anotaciones especiales.
95
Vid. ATILIO CORNEJO, Américo, Derecho Registral, ed., Astrea de Alfredo y Ricardo Depalma,
Buenos Aires, 1994, pág. 89.
64 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
3.7.- El Salvador
Las anotaciones preventivas están reconocidas en el propio Código Civil
salvadoreño en su artículo 681 “La inscripción es el asiento que se hace en los
libros del Registro de los títulos sujetos a este requisito, con el objeto de que
consten públicamente los actos y contratos consignados en dichos títulos, para
los efectos que este título determina. Es de dos clases: inscripción definitiva,
que es la que produce efectos permanentes, e inscripción provisional, llamada
también anotación preventiva”.
Este peca de confundir terminológicamente anotación e inscripción, al
establecer que el primero es una modalidad del segundo. Según RIVERA
COBAR,96 siguiendo a
ROCA SASTRE
se comporta en el escenario salvadoreño
como una “inscripción principal, provisional o de efectos más o menos
transitorios, que se practica en los libros de inscripciones y que tiene por
finalidad asegurar las resultas de un juicio, garantizar un derecho perfecto pero
no consumado, o preparar un asiento definitivo y permanente”. No obstante, el
propio autor afirma que “a primera vista parecerá un contrasentido que después
de haber hecho hincapié en que la anotación preventiva es una inscripción,
resulte hablando aquí de las diferencias que existen entre una y otra. Sin
embargo, si se repara en lo dicho antes respecto a la significación del vocablo
inscripción, se comprenderá con absoluta facilidad que no hay tal contradicción
y que, lejos de haberla, existen marcadas diferencias entre la anotación
preventiva y la inscripción”.97
Más adelante, la ley base salvadoreña dispone qué anotaciones pueden
practicarse en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. Conforme a su
artículo 719: Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos,
en el Registro público correspondiente:
1º El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles, la
constitución de cualquier derecho real, la declaratoria de nulidad de un
96
Vid. RIVERA COBAR, Mario Alejandro, La anotación preventiva en la Ley Salvadoreña, tesis en
opción al grado de Doctor en Jurisprudencia y Ciencias Sociales, tutorada por el Dr. Napoleón
RODRÍGUEZ RUÍZ, 2005, pág.7. 97
Idem.
65 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
instrumento relativo al dominio de bienes raíces, la cancelación de una
inscripción en el Registro de la Propiedad, o el que demandare ejecutivamente
el otorgamiento de una escritura de traspaso de dominio de bienes inmuebles o
de la constitución de un derecho real.……………………………………………….
El Juez no podrá ordenar la anotación preventiva en cualquiera de los casos
anteriores, si no se le presenta instrumento inscrito que se refiera directamente
a los inmuebles o derechos demandados, salvo que el instrumento, según el
artículo 717, no exija el requisito de la inscripción;………………………………
2º El que en juicio ejecutivo, de quiebra o de concurso, obtuviere el embargo
de bienes raíces inscritos a favor del deudor;;………………………………………
3º El que presentare en el oficio del Registro, algún título cuya inscripción no
pueda
hacerse
definitivamente
por
falta
de
formalidades
legales;
y
4º El que no pueda obtener inscripción definitiva por oposición de parte en el
caso del artículo 696 ( este se refiere a los casos de inmatriculación).98………
Esta enumeración contenida en la disposición legal no es taxativa, ya que el
Código Civil y de Procedimiento Civil establecen otros casos en que procede la
anotación preventiva. Así, por ejemplo: anotación preventiva de la demanda de
divorcio, numeral cuarto del Art. 150 C.; anotación preventiva de la demanda en
que se pide el beneficio de separación de bienes, Art. 1264 C.; anotación
preventiva del secuestro preventivo que recae sobre bienes inmuebles, a cuyo
efecto el Art. 151 Pr., establece que si el secuestro "recayere sobre bienes
raíces, se anotará preventivamente en el Registro de la Propiedad como en el
caso del número segundo del Artículo 719 C., teniendo entonces el acreedor la
preferencia establecida en el Artículo 722 del mismo Código" A los casos
anteriores hay que agregar la anotación preventiva de la solicitud de
expropiación forzosa ordenada de oficio por el Juez de Primera Instancia, de
conformidad con el Art. 11 de la Ley de Expropiación.99
98
Nota del autor.
Vid. RIVERA COBAR, ob. cit, pág. 8.
99
66 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
4.- Implicaciones registrales del proceso: Las anotaciones preventivas
coordinadoras entre el proceso y el Registro
Según MARTÍN PASTOR,100 el proceso convierte en litigioso los bienes, los
derechos y las situaciones o relaciones jurídicas que constituyen el objeto del
mismo, colocando los mismos en una situación de interinidad, es necesario que
esa litigiosidad e interinidad consten en el Registro, para que este sea
efectivamente un fiel trasunto de la realidad jurídica, y por ende, un eficaz
instrumento de seguridad jurídica.
El juego de los principios registrales cuyos efectos descansan sobre todo en la
fe pública registral contenida en el artículo 34 de la LHE, hace irreivindicable la
posición del adquirente que cumpla sus requisitos. Si el registro no da la
adecuada publicidad al objeto del proceso la sentencia que resuelva el conflicto
se verá afectada por inoponibilidad de dichos terceros y en consecuencia, se
habrán convertido en titulares absolutos.
Puede verse la anotación cual herramienta procesal-registral que, investida de
publicidad negativa, brinda la solución al anterior problema, logrando a su vez
la idoneidad registral del proceso y realizando la pretensión de la demanda con
carácter retroactivo al momento de su práctica. Ese y no otro es el carácter de
estas medidas, el estar dirigidas a impedir las violaciones de los futuros y
posibles derechos en litigio.
Sin embargo, la anotación preventiva no solo garantiza la seguridad y
efectividad de las resoluciones judiciales sino que permite el desarrollo del
tráfico de los bienes litigiosos bajo los efectos de la publicidad, lo cual evita
desventajas al sujeto pasivo de la misma, en especial de aquellas sentencias
desestimatorias. Se asegura conjuntamente con la contracautela la protección
tanto del demandante como del demandado.
100
Vid. MARTÍN PASTOR, ob.cit, pág. 65.
67 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
CAPÍTULO
II:
EL
RÉGIMEN
JURÍDICO
DE
LOS
ASIENTOS
PROVISIONALES EN EL ORDENAMIENTO INMOBILIARIO CUBANO
5.- Del sistema registral español a un nuevo orden social sin
protagonismo hipotecario
Los primeros vestigios de publicidad inmobiliaria en Cuba comenzaron a
vislumbrase a mediados del siglo XVI durante el reparto o mercedación de las
tierras
obtenidas
por el
Imperio
Español.
Fueron
las
denominadas
“Leyes de Indias” el vehículo idóneo de extensión de Reales Pragmáticas
que fungieron como medio legitimador
del proceso de apropiación del
territorio conquistado. Más tarde, el rey Felipe II dispuso a través de una
Ordenanza de 1563 “… el asentamiento de las tierras en los libros del
Cabildo previo documento firmado en presencia de Escribano”,101 mandato
extensivo a Cuba el 31 de marzo de 1632, cuando
el Cabildo de La
Habana a petición del Procurador General, tomó el acuerdo de asentar en
un libro de la Escribanía del Cabildo habilitado al efecto, las hipotecas, censos
y otros gravámenes sobre inmuebles, con el fin de evitar los estelionatos.102
Tales normas prepararon el escenario legal
para el advenimiento de las
Anotadurías o Contadurías de Hipotecas, primer antecedente de registración
hipotecaria en Cuba, aunque es preciso acotar que a petición de las Cortes de
Toledo, en 1539, se estableció para cada pueblo cabeza de jurisdicción, un
libro y persona destinada a registrar todos los censos, tributos e hipotecas.
De manera oficial, las Anotadurías de Hipotecas comenzaron a regir en todo el
Reino de España menos en Navarra desde el 31 de enero de 1778 a través de
la promulgación de una Real Pragmática. La cual luego se hizo extensiva a los
territorios colonizados mediante la Real Circular de 6 de mayo de 1778, que
ordenó para todos los dominios de América e Islas Filipinas “se anotasen
indispensablemente en los respectivos oficios de Anotadores de Hipotecas sin
excepción ninguna, los censos perpetuos o al quitar”.103 Más tarde, la Real
101
Cfr. Ley VIII, T. XII, Libro IV de La Recopilación de las Leyes de Indias.
Vid. SALAS MARRERO, Oscar, Leyes Hipotecarias y Registrales de España, T.VI, Vol.II-B, ed.,
Castalia, Madrid, España, 1991, pág. 391.
103
SALAS MARRERO, ob.cit, pág. 393.
102
68 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
Cédula de 16 de abril de 1783 dispuso en todos los dominios de América e
Islas Filipinas “(…) se procediese al establecimiento de los oficios de hipotecas
en todas las cabezas de partido, haciendo las respectivas Audiencias, la
designación de los pueblos y del tiempo para la presentación de las escrituras
(…)”.104
Innumerables esfuerzos se concentraron en lograr la seguridad jurídica que
debía proporcionar una institución al servicio de la publicidad, pero pese al
papel desempeñado por estas oficinas no se alcanzó a dotar al ordenamiento
de un sistema eficaz que fomentara el crédito territorial. En consecuencia, los
gravámenes anotados en los libros de las Contadurías no traspasaron el
umbral de la clandestinidad, ni pudieron afectar a terceros. Quienes llevaban la
registración no eran operadores del derecho y su actividad distaba del rigor
publicitario del siglo posterior. Pero como afirmara ROCA SASTRE, dichas
instituciones fueron “el ordenamiento embrionario del moderno Registro de la
Propiedad”.
El oscurantismo inmobiliario en Cuba culminó el 1 mayo de 1880, fecha en que
comenzaron a funcionar por vez primera en territorio nacional las oficinas del
Registro de la Propiedad bajo los cánones de la Ley Hipotecaria de 8 de
febrero de 1861. La normativa materializó un sistema de publicidad inmobiliaria
con ventajas de lo inscrito sobre lo no inscrito, siguiendo el sistema funcional
de fincas donde se llevaba un historial de transmisiones dotados de fe pública.
Para su cabal desenvolvimiento se estableció un procedimiento que fortalecía
las relaciones jurídico-reales al amparo de los beneficios de la inscripción.
Vale señalar que las condiciones económicas y objetivas que impulsaron la
salida al escenario legal español de la Ley de 1861 no eran la de los territorios
ultramarinos (Cuba y Puerto Rico) quienes soportaban un régimen diferencial
discriminatorio que excluía toda posibilidad de ampliación del crédito territorial
bajo las mismas condiciones de la Metrópoli.
104
Idem.
69 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
Con la introducción del Código Civil de 1889, hecho extensivo a Cuba el 5 de
noviembre de ese propio año, se agudizaron las contradicciones entre dos
regímenes hipotecarios concebidos en sociedades dispares (la española y la
cubana). Urgía ahora lograr uniformidad entre la ley hipotecaria dictada para
las provincias de Ultramar y el naciente cuerpo sustantivo, siendo necesario el
nombramiento de una comisión cuya misión se centrara en un único proyecto
de ley. Esta y otras razones de carácter económico merecían una reforma que
permitiese afianzar sobre sólidas bases el progresivo desarrollo de la
agricultura alcanzado hasta el momento. Una nueva Ley Hipotecaria resultó de
las propuestas hechas a la Corte por Antonio Maura y Montaner, entonces
Ministro de Ultramar, a tan solo 13 años de la primera Ley. El 14 de julio de
1893 quedó sancionada la que aún hoy se encuentra en parte vigente,
denominada “Ley Maura o de Ultramar” en honor a su promotor. Cuatro días
después, la reina María Cristina y el Ministro de Ultramar promulgaron el
Reglamento para su ejecución.
Con algunos ajustes, la Ley de 1893 continuó vigente durante el gobierno
interventor norteamericano sin grandes transformaciones. Se dictaron al efecto
una serie de regulaciones que mantuvieron con vida el régimen hipotecario
español, díganse: la Proclama de primero de enero de 1889 y la Orden Nº 148
de 1902. Llegó incluso a establecerse en la disposición transitoria séptima de
la Constitución de la República un respaldo a la legislación inmobiliaria de la
antigua metrópoli ,siempre que no contraviniese lo dispuesto en ella.
En 1959, tras el triunfo Revolucionario, se propició inmediatamente un cambio
en la relaciones de propiedad, dando al traste con la renovación de diversas
instituciones jurídicas. Se dictaron en consecuencia medidas nacionalizadoras
y confiscadoras, de las que el régimen de propiedad resultó de los primeros
afectados dentro del ordenamiento jurídico cubano. La travesía normativa
desencadenada desde entonces ha sido tratada en anteriores estudios,105 por
105
Cfr. GARCÍA HENRÍQUEZ, Francisco E., MARTÍNEZ BARREIRO, Jhosvany, MARTÍNEZ LORENZ,
Yarelis, Compendio de Disposiciones Legales sobre Nacionalización y Confiscación, ed.,
MINJUS, La Habana, 2004.
70 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
lo que solo nos centraremos en las disposiciones que más trascendieron en el
ámbito inmobiliario.
Desde la temprana fecha del 13 de febrero de 1959, mediante la Ley Nº 78/59,
se creó el Ministerio de Recuperación de Bienes Malversados, organismo del
Poder Ejecutivo, al cual se le encomendó recuperar los bienes de cualquier
clase sustraídos al patrimonio nacional y lograr el reintegro total del producto
de los enriquecimientos ilícitos obtenidos al amparo del Poder Público o la
confiscación total o parcial de dichos
bienes. Entre las atribuciones y
facultades otorgadas al ministro de aquel entonces, se encontraba la de
decretar medidas preventivas con el objetivo de asegurar el fin perseguido por
la Ley. La primera de ellas fue “La anotación preventiva de secuestro o
embargo” en los Registros de la Propiedad y en los Mercantiles.106
Concretamente el artículo quinto, inciso a) disponía esa actuación, sobre los
bienes que figurasen inscriptos a nombre de cualquier persona natural o
jurídica que se encontrase sujeta a investigación, con prohibición absoluta de
vender, ceder, gravar y enajenar dichos bienes. La cancelación de esas
anotaciones solo podían llevarse a efecto por disposición del propio Ministro.
En cuanto a las formalidades para practicarlas bastaba el mandamiento
duplicado que librase el Ministro para llegar a determinar la finca,
establecimiento o derecho de que se tratase y a la identidad de la persona o
entidad que lo tuviera inscripto, como aquella contra la que se decretase la
medida cautelar, sin que pudiera exigirse otro requisito de los regulados en la
legislación hipotecaria o mercantil.
Las primeras medidas del gobierno revolucionario que mayor impacto tuvieron
sobre el ordenamiento inmobiliario fueron las leyes de Reforma Urbana y
Reforma Agraria. La segunda benefició al campesinado cubano dentro del
sector agrícola a tan solo 3 meses del establecimiento del nuevo régimen. Así,
la primera ley de Reforma Agraria de 17 de mayo de 1959 entró en vigor con
la clara intención de replantear la economía agraria. Sobrevino de manos de
esta importante medida lo que sería el primer contrapunteo sobre el régimen
106
Ibidem.
71 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
hipotecario. A tenor del artículo 33, las sociedades civiles y mercantiles fueron
legalmente
imposibilitadas
de
ingresar
a
su
patrimonio
propiedades
confiscadas y expropiadas, dígase la tierra que había sido gratuitamente
redistribuida.107
Luego, en el artículo 34, se acentuó la escala en que el Gobierno limitaba de
forma expresa las facultades de disposición sobre dichos bienes.108 Se
estableció la prohibición de constituir hipotecas en los contratos donde el objeto
fuese la propiedad agrícola, siendo solo el estado o sus organismos los
legitimados para conceder préstamos con garantía hipotecaria.
Comenzaba un período sui generis de desamortización del crédito agrícola en
pos de Estatalizar las formas de producción, la propiedad inmobiliaria y todos
aquellos derechos reales que girasen en torno al fomento del crédito territorial.
No era la burguesía quien imponía la metamorfosis del régimen inmobiliario,
sino el Estado, que proscribía el latifundio, la aparcería y los censos
enfitéuticos en materia agraria, no solo con el fin liberar las riquezas que se
encontraban estacionadas, sino con el de recuperarlas de manos de quienes la
habían malversado.
Una segunda Ley de Reforma Agraria109 de 3 de octubre de 1963 resultó ser el
ultimátum a las garantías hipotecarias que hubiesen logrado sobrevivir en la
zona rural, al declararlas extinguidas en su artículo séptimo.
El 14 de octubre de 1960 había entrado en vigor la Ley de Reforma Urbana,
que propició profundos cambios al régimen hipotecario.
107
Artículo 33.- Las propiedades recibidas gratuitamente en virtud de los preceptos de esta Ley
no podrán ingresar en el patrimonio de sociedades civiles o mercantiles, excepto la sociedad
matrimonial y las cooperativas de agricultores señaladas en el Capítulo V de esta Ley.
108
Artículo 34.- Las propiedades a que se refiere el Artículo anterior en virtud de los preceptos
de esta Ley no podrán transmitirse por otro título que no sea hereditario, venta al Estado o
permuta autorizada por las autoridades encargadas de la aplicación de la misma, ni ser objeto
de contratos de arrendamiento, aparcería, usufructo o hipoteca.
No obstante el Estado o los Organismos paraestatales correspondientes, podrán otorgar a tales
propietarios Préstamos con Garantía Hipotecaria, así como préstamos refaccionarios o
pignoraticios.
109
Artículo 7.- Se declaran extinguidas las garantías reales e hipotecarias a favor de personas
naturales o jurídicas que graven las fincas afectadas por la presente Ley, así como las
obligaciones que las hayan originado.
72 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
El sistema de crédito territorial había muerto con la subrogación del Estado en
lugar y grado de los acreedores hipotecarios, quedando sin cabida este
elemento fundamental dentro del nuevo régimen social, a lo que siguió la
polémica reforma registral de 1965, que produjo la descomposición de la
publicidad registral inmobiliaria en disímiles cauces administrativos que
concluyeron en el cierre del Registro para todas las personas (naturales y
jurídicas) distintas al Estado y sus entidades.110
En el año 1965 se promulgó la Ley Nº 1180, que afectó en varios aspectos a la
Ley Hipotecaria de 1893, pretendiendo adecuar sus normas a los cambios que
vivía el país: encargó al Ministerio de Justicia la organización y el
funcionamiento de los Registros de la Propiedad; dispuso la división y creación
de los Registros; el nombramiento de los Registradores; los títulos a inscribir; el
arancel a aplicar y sustrajo de la competencia de los tribunales las funciones
que la Ley Hipotecaria les asignó en cuanto a la atención y supervisión de las
oficinas regístrales.111
Curiosamente, el primer anteproyecto del Código Civil cubano de 6 de febrero
de 1979 admitió en su artículo 207 la posibilidad de garantizar una obligación
propia o ajena mediante la hipoteca de un bien inmueble con las excepciones
de los artículos 124 y el 204 (el préstamo hipotecario para agricultores
pequeños sobre fincas rústicas y sobre la vivienda de residencia permanente),
distinguiéndola de la prenda, la cual reservó para los bienes muebles. A su vez,
el artículo 208 dejó limitada la constitución de hipotecas solo en favor del
Estado, sus administraciones centrales o locales y empresas u organizaciones
legalmente autorizadas con las formalidades del instrumento público y la
posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, según resulta del artículo
209. Una segunda versión del anteproyecto vería la luz en agosto, de ese año,
donde se mantuvo idéntica la postura, según se desprende de sus artículos
208 al 214.
110
Tales fundamentos fueron la plataforma jurídica de la Resolución Nº 259/1989 del Instituto
Nacional de la Vivienda, la cual modificó sustancialmente a la LHU 1893.
111
RODRÍGUEZ MONTERO, Gustavo Enrique, El régimen jurídico de la vivienda y demás bienes
inmuebles en Cuba, ed., electrónica, 2009, pág.182, disponible en www.eumed.net, consultado
el 4 de agosto de 2011.
73 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
En el intermedio de la gestación del Código entró en vigor la Ley Nº 48 de 27
de diciembre de 1984, “Ley General de la Vivienda”, con la que se quiso
rescatar de alguna manera la publicidad inmobiliaria a través del Registro de la
Propiedad de la Vivienda. Este nuevo Registro difería en esencia y contenido
del Registro histórico español. Su desarrollo quedó encomendado a posteriores
disposiciones que debían organizar su funcionamiento, las cuales no llegaron a
dictarse, quedando una vez más, en mera expectativa el establecimiento de un
sistema de publicidad registral inmobiliaria.
Ya en el anteproyecto de septiembre de 1985 desaparecería la hipoteca del
libro segundo del Código Civil, y quedó excluida toda idea de su constitución,
según se advierte en la redacción del artículo 272, el cual estableció un sistema
numerus clausus de garantías. Solo se mencionaba la prohibición del préstamo
hipotecario a agricultores pequeños en el artículo 159, so pena de nulidad y
con la transmisión de la propiedad inmueble hipotecada al Estado de
incumplirse tal mandamiento.
Luego reaparece la figura en el anteproyecto de mayo de 1986, en el Capítulo
III Garantías del Cumplimiento de las Obligaciones del Libro II, Derecho de
Obligaciones y Contratos. Ahora, el artículo 265 regulaba la constitución de la
hipoteca naval o aérea como medio de garantizar las obligaciones (quedó fuera
la inmobiliaria) con remisión para su desarrollo (Cfr. art 290) a posteriores
disposiciones especiales.
Finalmente se sancionó la Ley Nº 59/87 Código Civil de la República de Cuba,
la cual heredó de sus anteproyectos una famélica regulación en materia
inmobiliaria. Quedaba prohibido el préstamo hipotecario sobre las tierras
pertenecientes a los agricultores pequeños en el artículo 154, siendo nulos los
contratos que lo estipulasen, pasando al Estado los bienes hipotecados. El
artículo 266 de este cuerpo abrió la posibilidad de garantizar una obligación con
hipoteca naval o aérea, remitiendo con igual técnica que su predecesor (Cfr. art
288) a disposiciones especiales.112
112
El Decreto-Ley 289/11 admitió la constitución de hipotecas voluntarias (Cfr. art. 13) e
incorpora la hipoteca inmobiliaria. Ello ocurre en medio del proceso de actualización del modelo
74 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
En cuanto a la publicidad de los acontecimientos naturales y los actos jurídicos
referidos a bienes inmuebles este cuerpo legal le dedica solo su artículo 108.
En él se estableció que estos pueden ser inscriptos o anotados.113 Así, el
desarrollo de la publicidad en su doble aspecto (positivo = inscripción) y
(negativo = anotación), a nuestro juicio, quedó encomendado a normas
registrales especiales. Solución a todas luces coherente con el binomio
supletoriedad-especialidad, según se infiere del art. 8 en relación con la
Disposición Final Primera del propio código, donde se distinguen, bajo el
criterio de la especialidad,114 un grupo de relaciones jurídicas, tales como las
referidas a los solares yermos y la vivienda, tanto urbana como rural, así como
se establece el clásico saco normativo previsor de otra necesaria adecuación
que las engloba en la fórmula de “cualesquiera otras relaciones que determine
la ley”. Aunque en opinión de algunos operadores del derecho en Cuba,115 el ut
supra citado artículo 108 debió limitarse solo al ámbito de la inscripción.
económico cubano, donde el Estado orienta la política bancaria hacia la financiación de las
actividades por cuenta propia y otras formas de gestión no estatal. Se propensa una ampliación
del crédito, dirigido fundamentalmente a diversificar e incrementar las posibilidades de su
obtención para las personas naturales.
113
Artículo 108: Los acontecimientos naturales y los actos jurídicos (…) que tienen por objeto
bienes inmuebles (…), se anotan o inscriben en los registros públicos que determinan las leyes.
114
Artículo 8. Las disposiciones de este Código son supletorias respecto a materias civiles u
otras reguladas en leyes especiales. DISPOSICION FINAL PRIMERA: Sin perjuicio del carácter
supletorio de este Código, se rigen por la legislación especial las relaciones jurídicas relativas a
la familia; los descubrimientos, inventos, innovaciones, racionalizaciones, creación de obras
científicas, educacionales, literarias y artísticas; la caza y la pesca; los solares yermos; la
vivienda urbana y rural; las cooperativas agropecuarias y todo lo concerniente al régimen de
posesión, propiedad y herencia de la tierra y demás bienes destinados a la producción
agropecuaria y forestal; los buques y aeronaves; las sociedades; los servicios de suministro de
agua, gas, electricidad, telecomunicaciones y bultos postales, y los que se prestan en los
bufetes colectivos, los seguros obligatorios, la contratación económica y cualesquiera otras
relaciones que determine la ley.
115
GONZÁLEZ TRUJILLO, Dorinda, Anacronismos de la publicidad registral sucesoria, tesis en
opción a especialista en Derecho Notarial, tutorada por la MSc. Olga Lidia PÉREZ DÍAZ, Ciudad
de La Habana, 2009, pág.27 (…) en el citado artículo se equiparan los términos anotación e
inscripción, conceptos distintos en su esencia pues la inscripción se identifica siempre con el
asiento principal, en tanto las anotaciones, complementan o modifican al primero, incidiendo
sobre su eficacia o se utilizan para vincular diferentes asientos dentro del propio Registro (…).
En tal sentido, considero que en la formulación del artículo de referencia solo debió emplearse
el verbo inscribir (…) más adelante señala la propia autora… Por su parte, las anotaciones
tienen un valor simplemente informativo y en ningún caso constituyen la prueba que
proporciona la inscripción. No modifican el contenido del asiento principal y sirven
fundamentalmente para la mejor organización del trabajo interno de la unidad registral, pág. 27
y ss. /FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, Marta, Publicidad de los acontecimientos naturales y los actos
jurídicos, Comentarios al Código Civil Cubano, sin publicar, pág.4 (…) El artículo iguala los
términos anotación e inscripción cuando son diferentes. La inscripción supone el asiento
75 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
A tono con lo anterior podemos alegar, que aunque el contexto normativo de
promulgación de nuestro código civil fue ajeno al Registro de la Propiedad, se
entendió que la publicidad relativa a bienes inmuebles debía materializarse a
través de registros públicos. Sin dudas acertó el legislador cubano en la no
alusión a institución jurídica en particular y con visión previsora dejó abierto el
camino a futuras instituciones jurídicas.116 Al respecto nos parece oportuno
reparar sobre la Sentencia del TSP Nº 534 de 30 de julio del 2004. Cuarto
Considerando. Ponente, ACOSTA RICART sobre la publicidad de los actos
jurídicos a través de los Registros Públicos.
“(...) no puede soslayarse que de conformidad con la letra del artículo
ciento ocho del Código Civil, los actos jurídicos que tienen por objeto
específicamente que los buques se anotan o inscriben en el registro
público correspondiente, en este caso el Registro de Buques, y por tanto
debe entenderse que no demostrada la concurrencia de ninguna de las
causales de ineficacia del acto jurídico a que se contrae el artículo
sesenta y siete del Código Civil, en el acto de compraventa otrora
realizado entre los ahora litigantes, mantiene plena eficacia probatoria el
asiento contenido en el mencionado Registro, como medio idóneo para
darle la debida publicidad al acto no sólo a los efectos de los
interesados, sino ante terceros y ante la sociedad en general (...)”
Cosa distinta fue el insuficiente desarrollo del fenómeno publicitario con
limitados efectos en la legislación especial, al menos su aspecto negativo,
pues, las anotaciones quedaron a medias concebidas en la legislación
inmobiliaria registral.
Una segunda Ley General de la Vivienda, la Ley Nº 65 de fecha 23 de
diciembre de 1988, continuaría desvirtuando la usanza registral española. En
sede hipotecaria solo vino a ratificar en su disposición final segunda, la
principal de la publicidad jurídica del registro en cuestión, mientras que las anotaciones son
aquellas que inciden en la eficacia del asiento principal, lo complementan o modifican, o sirven
de nexo de relación entre los asientos del propio registro público. De alguna forma el artículo
está igualando ambos conceptos que tienen una eficacia distinta en cuanto a sus efectos. El
término inscripción es el más amplio, por ello el legislador debió solo referirse a él (…).
116
optó por la frase registros públicos que determinen las leyes.
76 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
cancelación realizada por la Ley Nº 48, de 27 de diciembre de 1984, de los
adeudos que aún tenían con el Estado los propietarios de viviendas por
concepto de créditos hipotecarios pendientes de pago en la fecha de
promulgación de la Ley de Reforma Urbana.
No es hasta 1998, mediante el Decreto-Ley Nº 185 del Consejo de Estado que
se traspasa el control administrativo del Registro de la Propiedad del Instituto
Nacional de la Vivienda (INV)117 al Ministerio de Justicia (MINJUS). A este
último se le encargaría legislar lo relativo a la inscripción de los bienes
inmuebles, sustituyendo en funciones al INV.118 A partir de entonces vieron la
luz múltiples resoluciones que irían afectando el régimen inmobiliario registral
en base al surgimiento de un nuevo régimen económico, político y social que
avanzaba a pasos agigantados. Más, lamentablemente, perdieron claridad y
objetividad la LHU y RHU, pasando a una dimensión desconocida de la
publicidad.
Paralelo a este proceso comenzaba a experimentarse la apertura a la inversión
extrajera, cuestión que obligó entre los años 1992 y 2002 a la alta dirección del
país a redescubrir el sistema registral en interés de ofrecer seguridad en la
inversión sobre bienes inmuebles. Se promulgó, en consecuencia, una prolija
cosecha de resoluciones que intentaron organizar la publicidad en materia de
inmuebles. Dígase al respecto, la Resolución Nº 104 de 2000, que estableció
las normas para el registro y control jurídico de los inmuebles que integraran
el patrimonio estatal; la Instrucción Nº 1 del 2000, que contenía la metodología
de trabajo a seguir para la formalización e instrumentación jurídica de los
inmuebles implicados en las inversiones extranjeras. Luego se dictó la
117
Desde la Ley Nº 1168 de 1965 existieron sucesivamente: El Registro de la Propiedad de la
Vivienda hasta 1984 y luego el Registro de la Propiedad de la Vivienda y Solares Yermos hasta
1988.
118
Según RODRÍGUEZ MONTERO, ob.cit, pág. 183, este tuvo como objetivo retomar y adecuar a
las características del país el sistema de publicidad registral inmobiliario, para dar respuesta al
proceso de asimilación de la inversión extranjera y contribuir a fortalecer el orden y la disciplina
tanto en la transmisión de bienes inmuebles estatales como privados. Atribuye nuevamente al
Ministerio de Justicia la organización y el funcionamiento de los Registros de la Propiedad y
faculta a dicho Ministerio para determinar la forma y los plazos de la inscripción; dispone la
inscripción obligatoria de todos los bienes inmuebles, las transmisiones de dominio, las cargas,
las descripciones de nuevas obras, las variaciones constructivas y otros derechos sobre los
bienes inmuebles; define la función calificadora del Registrador en un doble sentido: determinar
la efectividad jurídica del título y realizar el ajuste de las medidas y los linderos de las fincas.
77 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
Instrucción Nº 2 del 2000, para establecer la metodología a seguir en la
inscripción de los inmuebles que integraran el patrimonio nacional; la
Resolución Nº 212, de 14 de noviembre de 2001, Normas para la Inscripción de
los Títulos Inmobiliarios y otros Derechos sobre Bienes Inmuebles Estatales en
el Registro de la Propiedad, y la Resolución Nº 39 de 1 de marzo de 2002
sobre las
Normas para la Inscripción de los Títulos Inmobiliarios y otros
Derechos sobre Bienes Inmuebles de propiedad personal en el Registro de la
Propiedad. Sin embargo, ninguna de las Resoluciones anteriores, ni las
vigentes en la actualidad han reconocido o desconocido expresamente la
supletoriedad de la LHU y su reglamento, ni la de los clásicos principios
hipotecarios. Finalmente la promulgación de la Resolución 247/03, el 3 de
octubre de 2003, concretó un viejo afán de concebir la función publicitaria como
institución jurídica independiente.
En este instrumento reaparece la terminología “anotación preventiva”,
integrando junto a otros asientos, el objeto de la publicidad inmobiliaria. A partir
de ese entonces ha quedado plasmada siempre en el primer artículo de las
Resoluciones que han ordenado el procedimiento registral (Cfr. art 1, R 247/03;
Resolución 249/05 y Resolución 114/07). Pese a haber reconocido todas ellas
la anotación como asiento, no desarrollaron un régimen efectivo de protección
de situaciones jurídicas no inscribibles. Lo más curioso es acaso, su simultánea
regulación con la denominada “inscripción provisional”, cuya utilización y
sentido están torcidos en las actuales circunstancias. A este particular asiento
registral dedicaremos más adelante un espacio.
De igual manera, nuestra Ley de Trámites anterior al Cc/1987 procuró un
escenario análogo, de escueta preceptiva en cuanto a Registros Públicos. En
materia de anotaciones preventivas se limitó a disponer, solo su práctica, al
regular el embargo donde constare la inscripción de la propiedad. Aunque
podemos afirmar que los arts. 468 y 492 de la antigua LPCAL ya preveían la
anotación preventiva, si bien no exactamente con este nomen iuris, sino
cubierto por el manto del embargo, como única medida precautoria que
78 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
regulaba este texto, y dirigida exclusivamente a inmuebles.119 Claro, ante la
inexistencia de Registros de la Propiedad, se tornaba inoperante la regulación.
En consecuencia la anotación preventiva de tipo cautelar fue objeto de atención
por las normas procesales en septiembre del 2006 con la promulgación del
Decreto-Ley 241 del Consejo de Estado.120 En su virtud se implementó un
procedimiento económico paralelo al civil cuyo lauro descansó en el rescate de
un régimen cautelar, el cual devino luego en supletorio para el civil, hasta ese
entonces modelo.121 Debemos decir junto a PÉREZ GUTIÉRREZ que… se advierte
un intento legislativo por lograr una regulación sistemática de las medidas
cautelares; empero, ello suscita un problema y es la falta de concordia
legislativa en que se ve inmerso el ordenamiento con la aparición de un modelo
procesal “advenedizo” que supera al tradicional y, sin embargo, no soluciona
muchos de los dilemas heredados de la primigenia legislación.122 Uno de esos
dilemas gira en torno a la necesaria coordinación entre proceso y registro como
medio de asegurar la efectividad de las resoluciones judiciales en cuanto a
bienes inmuebles en estado litigioso.
Más adelante advierte la propia autora “que venimos obligados a valernos de la
ley especial, ante la carencia de regulación por la norma general o modelo;
empero, (…) el mayor escollo radica en que una norma remite a la otra y
ninguna resuelve con exactitud, con lo que surge el conflicto de la indefinición
119
Artículo 468.- En cuanto a los inmuebles, se limitará el embargo a librar comunicación al
responsable de la oficina y organismo donde conste la inscripción de la propiedad del inmueble
para que extienda la correspondiente anotación.
Artículo 492.- La demanda se formulará en los términos establecidos en el artículo 224.
El actor solicitará al mismo tiempo las medidas cautelares o de aseguramiento que
correspondan a su derecho. A estos efectos, el ejecutante deberá señalar, bajo su
responsabilidad, los bienes de la propiedad del ejecutado que, en su caso, habrán de ser
objeto de embargo u otra medida cautelar o asegurativa en defecto del pago inmediato, en el
acto, de la cantidad reclamada.
120
Cfr. Decreto-Ley 241 de 24 de enero de 2006 sobre modificaciones a la Ley de
Procedimiento Civil, Administrativo, Laboral y Económico, (en Gaceta Oficial Extraordinaria Nº
33 de 27 de septiembre de 2006).
121
Con la Instrucción No.191 del TSP se exportan las regulaciones en sede cautelar del
proceso económico al proceso civil, dando al traste con un catálogo de medidas posibles a
adoptar y un poder general en manos del juzgador. La instrucción No.187 del TSP igualmente
lo sugiere para el proceso familiar.
122
PÉREZ GUTIÉRREZ, Ivonne, Las medidas cautelares: una valiosa herramienta procesal, tesis
Doctoral, tutorada por el Dr. Juan MENDOZA DÍAZ, La Habana, 2009, pág. 94.
79 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
que impone la exigencia de una nueva y omnicomprensiva regulación
normativa”.123
A pesar de lo anterior es dable reconocer que con ese Decreto-Ley se logra un
mayor desarrollo en sede adjetiva de las anotaciones preventivas (Cfr. LPCALE
art 803 inciso d, anotación preventiva en registro público). Aunque la medida
cautelar está dirigida tanto contra bienes muebles como inmuebles, es
preferente para estos últimos. La condición es que se trate de bienes que
consten inscriptos en registros públicos, a fin de que sirva de alerta a quien
pretenda adquirirlos y en tal sentido, no pueda alegar la buena fe. El efecto que
cumple es de publicidad, no de limitar la disponibilidad del bien; lo que se
pretende es dar a la publicidad el litigio para que todo aquel que se interese por
el bien, sepa de las consecuencias que puede acarrearle su adquisición, ante
la oposición que se le hará de la sentencia, la cual prevalecerá por sobre su
título de traspaso.124
Se mencionan en clave registral las anotaciones preventivas fuera de las
normas hipotecarias, aunque ahora con el inconveniente de su indeterminación
normativa. Por otra parte debemos señalar quedan al arbitrio de los órganos
jurisdiccionales la ordenación o no de esta medida, sin existir coherencia y
determinación en la ley especial. Aquí nuestra ley adjetiva a diferencia de su
predecesora,125 no establece un tratamiento específico amparado en un
procedimiento especial con sustento en la normativa registral. Si dirigimos la
mirada a la actual Ley de Enjuiciamiento Civil española encontraremos algunas
anotaciones preventivas bajo la denominación de medidas cautelares
específicas (Cfr. art 727 apartados 5 y 6 LEC); permitiéndose al tribunal
disponer otras no contenidas en este precepto con fines precautorios.126
123
Ibidem.
MENDOZA DÍAZ, Juan, coord., Panorama del Derecho procesal hipanocubano, Colección
Estudios Latinoamericanos, ed., Tirant Lo Blanc, Valencia, España, 2012, pág. 23.
125
Cfr. Existía a tenor del art 2182 de la LEC de 1881, un tratamiento como medidas específicas
través de procedimientos especiales de jurisdicción voluntaria.
126
Sobre la posibilidad de anotar fuera de este artículo se pronuncia la DGRN de España en
Resolución de 9 de junio de 2012, “(…) la enumeración de las medidas cautelares contenida en
el artículo 727 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no es exhaustiva de las posibles, pues éstas
constituyen un supuesto de numerus apertus, de modo que, junto con las medidas específicas
enumeradas en los diez apartados de dicho precepto, pueden admitirse otras, innominadas,
124
80 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
Sin resolverse lo anterior entró en vigor el Decreto-Ley 288 de 11 de noviembre
de 2011, mediante el cual se eliminó un conjunto de autorizaciones
administrativas que limitaban determinados actos de disposición sobre
viviendas de propiedad personal. Se incrementó la necesidad de protección de
un interés jurídico superior hasta ese entonces poco significativo: la seguridad
del tráfico inmobiliario, razón suficiente para que la propia norma requiriese
escritura pública notarial e inscripción previa del dominio del vendedor (Cfr. art
69 y 70 DL-288/2011) como formalidades indefectibles en los negocios de
permuta, donación y compraventa de inmuebles.127 Se estableció, además, la
obligatoriedad de la inscripción a todas las transmisiones de dominio y no
solamente a aquellas realizadas con posterioridad al primero de octubre de
2003 (Cfr. art 2 y disposición especial decimotercera, R-114/07).
Un escollo a sortear surgió de los títulos anteriores a octubre de 2003, pues
estos generalmente carecían de medidas superficiales y de linderos en los
inmuebles, situaciones que impiden a priori su inscripción registral y, por ende,
la agilidad en la negociación. En tales supuestos se optó por la inscripción
provisional, asiento cuyas particularidades se verán de inmediato.
Sin embargo, la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario descansa
cardinalmente en el principio de fe pública, donde se facilita el acceso registral
sujetas en su admisibilidad al cumplimiento de los requisitos del artículo 726. Así caben
medidas cautelares más duras que la prohibición de disponer, como ocurre con la prohibición
de inscribir, que impide el acceso a registro de cualquier acto que se presente con
posterioridad, independientemente del momento en que dicho acto -antes o después de
decretada la medida- haya sido otorgado; y también pueden decretarse medidas más suaves
que la prohibición de disponer, como la prohibición de realizar sólo determinados actos
dispositivos, circunstancia que se produce con la prohibición de enajenación (…)”, BOE número
166, consultado el 12 de julio de 2012 en http://www.boe.es.
127
Artículo 69.1. Las permutas de viviendas entre personas naturales propietarias, se
formalizarán directamente ante notario público del municipio donde esté ubicada cualquiera de
estas, salvo los casos en que existan regulaciones especiales, previa inscripción de los
inmuebles en el Registro de la Propiedad correspondiente.
Artículo 70.1. La transmisión de la propiedad de una vivienda por donación, entre personas
naturales, se formaliza directamente ante notario del municipio donde se encuentra ubicado el
inmueble, previa inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.
2. Las donaciones de viviendas, solares yermos y del derecho de uso de azoteas, a favor del
Estado, se realizarán directamente ante el representante de la Dirección Municipal de la
Vivienda donde esté situado el inmueble.
3. La transmisión de la propiedad de una vivienda por compraventa, entre personas naturales,
se formaliza directamente ante notario con sede en el lugar donde se encuentre enclavado el
inmueble, por el precio que libremente acuerden las partes.
81 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
a todos por igual y bajo los mismos efectos legales y no en el mero hecho de
venir obligado por ley a inscribir una transmisión de dominio, lo cual no evita la
clandestinidad del tráfico, por lo anterior, resulta esencial el dejar constancia de
aquellas circunstancias jurídicas que afecten a determinado inmueble, sean
estas reales o personales; las primeras generalmente garantizadas con la
inscripción, y las segundas generalmente contenidas en las anotaciones
preventivas. Lo realmente perjudicial es no establecer un mecanismo registral
que permita desarrollar la eficacia negativa de la publicidad, o sea, es
necesaria la existencia de un asiento capaz de enervar la fe pública registral en
situaciones excepcionales.
La paradoja jurídica gravita entonces en la incoherencia que existe entre los
distintos cuerpos normativos que afectan el ordenamiento inmobiliario en
cuanto al acceso de situaciones provisionales o transitorias. Por una parte
existe reconocimiento expreso por la R-114/07 de las anotaciones preventivas
asociadas a la propiedad personal,128 sin concebir un régimen y sin remitir a
otro cuerpo (Cfr. arts. 1.1; 13.2; 37.3; 87.1 y 2; 88.1; 89.2 y 4 en relación con
la disposición especial octava; disposición especial decimosegunda), la Ley
Hipotecaria de Ultramar y su Reglamento, que si desarrollan la figura pero
están desconectadas del ordenamiento jurídico actual, y la inscripción
provisional, cuya práctica no brinda ya salvaguarda registral alguna. Por otro
lado tenemos la LPCALE (art. 803 d) que contempla dentro de las medidas
cautelares a la anotación preventiva en registro público como medida
innominada, la cual remite, a su vez, a la ley especial.
Desatar el nudo gordiano que provoca esta problemática en el ordenamiento
inmobiliario es tarea compleja que bien requiere un esfuerzo interpretativo
intenso. ¿Es posible practicar una anotación preventiva en el Registro de la
Propiedad? ¿Qué tipos de anotaciones se regulan en la Resolución 114/07?
Ante la ausencia normativa de la Resolución 114/07, ¿pueden los registradores
128
El procedimiento para la inscripción de inmuebles estatales se encuentra en la Resolución
226 de 4 de octubre del 2012, (Gaceta Oficial Ordinaria Nº 43 de 9 de octubre de 2012) en la
cual no se hace alusión a anotaciones preventivas o inscripción provisional. Existen dos
procedimientos registrales para dos formas de propiedad, la personal y de otras personas
jurídicas no estatales y la propiedad estatal.
82 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
de la propiedad acudir a la LHU y el RHU de 1893? ¿Son las anotaciones
preventivas inscripciones provisionales o viceversa?
El núcleo conflictual para los Registradores se centra en que ningún precepto
de la R-114/07 establece la supletoriedad de la LHU. Tampoco existe norma
que la haya formalmente derogado, aunque si numerosas disposiciones
administrativas han ordenado nuevos procederes diametralmente opuestos a
los contenidos de esta. Sin embargo, ante la ausencia e indefinición de
determinadas figuras jurídicas, se ha optado en más de un cuerpo normativo
por remitir a sus postulados.129
A consecuencia de la desactualización del Registro de la Propiedad y sus
constantes vaivenes jurídicos, se fueron llenando de polvo los mecanismos de
tutela provisional del negocio jurídico inmobiliario. Los cuerpos legales que
articulaban la práctica de las anotaciones fueron sustituidos por otros que están
desconectados de aquellas. Se fueron derribando con efecto dominó los
monumentos jurídicos legados por España, dígase por citar algunos, el Código
Civil Español y la Ley de Enjuiciamiento Civil española; dejando de esta forma
arrinconadas y sin salida a la mayoría de las instituciones reguladas en el
cuerpo hipotecario.
A modo de conclusión parcial podemos afirmar que el ordenamiento hipotecario
cubano ha sufrido indirectamente modificaciones que le han relegado a un
segundo plano. La ineficacia de un gran cúmulo de sus disposiciones se hace
evidente en las profundas trasformaciones ocurridas en nuestra sociedad en
las esferas política, económica, jurídica y social, donde el régimen para el que
fue concebido ha sido esencialmente sustituido. Con posterioridad sobrevino un
período de inseguridad jurídica y prohibiciones en cuanto a la transmisión de la
propiedad u otros derechos reales. El mercado inmobiliario se arropó de límites
y limitaciones en el contenido de tales derechos, dando espacio a un mercado
129
Decreto-Ley Nº 214, de 24 de noviembre del 2000, autorizó en Cuba la constitución de
hipotecas sobre bienes inmuebles por empresas y otras entidades económicas con
personalidad jurídica propia dedicadas al desarrollo inmobiliario, a los fines de asegurar el
cumplimiento de las obligaciones que contraigan para la obtención de financiamiento. En el
mismo se dispone que el régimen legal de las hipotecas es el contenido en la Ley Hipotecaria
de Ultramar de 1893. Más tarde, otro Decreto-Ley, el 289/11, permite la constitución de
hipotecas voluntarias e igualmente se remite a la LHU en cuanto a su régimen.
83 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
negro paralelo en materia inmobiliaria, quimera que está llamada a evitar el
sistema de fe pública registral.
6.-Asientos provisionales en la normativa registral cubana
6.1.-La Inscripción Provisional. Concepto y generalidades
De inminente necesidad es realizar un análisis de la R-114/07, puesto que
contiene el procedimiento vigente para la organización y funcionamiento del
Registro de la Propiedad.130 Toda interrogante relacionada con la protección de
situaciones jurídicas no inscribibles debe ser despejada a partir de sus
preceptos. La norma comienza por definir en el artículo primero el objeto131 del
Registro de la Propiedad, donde acertadamente incluye la doble manifestación
publicitaria (inscripción y anotación) a tono con el artículo 108 del Cc/1987. Más
adelante132 en sus artículos del 2 al 5, con apariencia numerus clausus,
establece, los documentos y títulos que pueden ser inscriptos; olvidando
injustificadamente
normar
determinados
aspectos
de
las
anotaciones
preventivas. Posteriormente casi toda alusión al término resulta ajena al
significado técnico-jurídico atribuido históricamente en sede hipotecaria.
Ha de señalarse en concordancia con lo anterior, la deformación que sufre el
principio prior in tempore, potior in iure, que va desunido de la eficacia negativa
publicitaria. Reza el artículo 9.2 de esta norma: “El Registrador, durante el
transcurso del procedimiento registral, y hasta su conclusión, no puede inscribir
o radicar ningún otro título que resulte contradictorio con el asiento practicado”.
El precepto parece una síntesis torcida del artículo 17 de la LHU.133
130
Sus preceptos han sido modificados en parte por la R-342/11 y la R-270/11, ambas de la
Ministra de Justicia, las cuales entraron en vigor al amparo del Decreto Ley 288/11 de 11 de
noviembre de 2011. Como se indicó previamente en este estudio existen procedimientos
distintos para la inscripción de los bienes inmuebles propiedad personal y los bienes propiedad
estatal.
131
El mismo también incluye como objeto de la publicidad la inmatriculación de los inmuebles.
132
Reserva la sección cuarta del Capítulo II para la Inmatriculación que es el tercer elemento
que según esta norma integra el objeto del Registro.
133
Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del
dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá
inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea
incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.
Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o
anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días,
contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.
84 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
Primeramente, al sustituirse el vocablo anotar por radicar se desnaturaliza el
efecto esencial de la prioridad registral: despacho de los títulos por un riguroso
orden de presentación, atendiendo a la fecha y hora. La negativa de inscripción
o anotación es lo que debe acontecer y solo temporalmente ante asientos
contradictorios sobrevinientes.134 Tal cierre registral actúa indiscriminadamente
como mecanismo de exclusión de otras situaciones jurídico reales expectantes.
Se obtiene así un injustificado sobredimensionamiento del rango, que provoca
un cierre absoluto del Registro, a partir de la sola presentación de un título.
Preocupa sobre todo la imposibilidad de entrada en el Diario de dichos títulos,
por el solo hecho de una presentación previa. Es el establecimiento de una
dictadura del rango, que no da cabida a orden consecutivo en la calificación de
los títulos, sino que muta la máxima hipotecaria de “primero en tiempo, primero
en derecho por “primero en tiempo, único en derecho”.
Legalmente las inscripciones provisionales se definen como “asientos
anticipatorios de una inscripción definitiva que provocan el cierre del Registro
hasta tanto desaparezca la causa que la generó” (Cfr. art. 20.1 R-114/07). En
este sentido se corresponden con el primer grupo de anotaciones expuesto por
LACRUZ, denominadas “representativas de otro asiento”, al cual hicimos
referencia en el Capítulo I y ahora remitimos.135 Ergo, las distingue el hecho de
que no son tomadas a petición del que alega un derecho real o de quien la Ley
autoriza a subsanar algún defecto, sino que se practican de oficio por el
Registrador ante la inactividad de quien no logra la inscripción.136
134
En la R-114/2007 se establecía en el artículo 9.1 un plazo de 60 días hábiles para el asiento
de radicación el cual fue reducido en la R-270/2011 “TERCERO: Radicada la solicitud de
inscripción, el Registrador califica bajo su responsabilidad, los aspectos formales, la validez y
eficacia delos actos contenidos en el título. Si el título cumple todos los requisitos de forma y
contenido, se practica la inscripción en el plazo de quince (15) días hábiles, contados a partir
de la radicación”.
“El Registrador, excepcionalmente, cuando requiera corroborar la legalidad del título, dispondrá
de un plazo adicional de hasta treinta (30) días hábiles posteriores, para solicitar documentos a
la Dirección Municipal de la Vivienda, al notario, o verificar cualquier circunstancia del título
presentado, de lo que deja constancia en el libro de radicación”.
135
Mayor abundatia ut supra pág. 28.
136
O sea no comparten todas las circunstancias de las inscripciones provisionales reguladas en
el art. 961 del ZBGB. Mayor abundatia ut supra pág.60.
85 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
Según PUENTE FONTANELLA,137 la inscripción provisional fue establecida con la
finalidad de “superar de manera gradual los defectos que presentan los títulos
otorgados en virtud de la legislación revolucionaria (…). Esto, por una parte, y
por la otra la interrupción que se produjo en la secuencia de los títulos
correspondientes a las transmisiones de dominio que anteceden al título actual
y que no entraron al Registro por la paralización que sufrió su funcionamiento
sistemático, posibilita también un registro y control riguroso de todos los
inmuebles existentes en el país y el estado de su titularidad, objetivo
proclamado por las leyes de la vivienda. Este concepto nuevo que se ha
introducido, debe cumplir una doble función, como inventario de bienes
inmuebles y brindar publicidad”.
Su
práctica está condicionada, al igual que las anotaciones preventivas que
regula
la
LHU,
a
una
previa
calificación
negativa
del
Registrador.
Concretamente está asociada a la suspensión de la inscripción por apreciarse
una falta subsanable, según se establece en el art.17.1 de la Resolución
114/07.
6.2.-Efectos
El artículo 18 de la R-114/07 señala que la inscripción provisional tiene efectos
limitados. Se advierte tácitamente que la protección brindada por este tipo de
asiento no será de tercer grado, careciendo de vigencia plena el manto de la
fides publica, la cual se desplegará en menor escala que en la inscripción
definitiva. O sea, con su práctica solo podrá aspirarse a una protección limitada
del derecho asentado, cuyos efectos interinos se manifiestan previos al pleno
reconocimiento de una situación jurídica que la ley interesa proteger.
Ahora bien ¿cuál es la ratio de esa protección? Generalmente se traduce en el
enervamiento de la fe pública registral que conlleva a la eficacia negativa de
publicidad, con el propósito de evitar la conformación del tercero hipotecario.
Parece ser que en cierta medida, de eso trata la inscripción provisional
contenida en la R-114/07, pues regula como único efecto (Cfr. art. 20), el cierre
137
PUENTE FONTANELLA, Aniuska, La inscripción en el sistema Registral Inmobiliario Cubano,
ed., MINJUS, 2005, pág.43.
86 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
registral a nuevas transmisiones de dominio hasta tanto se resuelvan las
causas que dieron origen a la provisionalidad. Se opta por un cierre total del
Registro que paraliza el tráfico inmobiliario sin dar pie a otra opción que hacer
desaparecer la causa que engendró la provisionalidad. Es una medida que
provoca la inoperancia registral durante un período indeterminado. Esto resulta
pernicioso in extremis para la dialéctica del tráfico inmobiliario, pues se practica
un asiento que imposibilita la transmisión del bien sin límite de tiempo, al
supeditar su extinción a la desaparición de la causa que la engendró y sin
establecer su cancelación por el transcurso del tiempo. Es preferible la fórmula
de la anotación que da a conocer a terceros determinadas circunstancias de un
derecho no inscrito que aspira a serlo y, por ende, podrá afectarle con carácter
retroactivo. En consecuencia, tal tercero asumirá o no el riesgo de adquirir el
bien anotado.
Esto no quiere decir que no existan asientos cuyo cometido sea restringir la
facultad de transmitir a través del cierre registral. Sin duda, determinados
supuestos fácticos demandan obstaculizar la práctica de asientos posteriores
respecto de una finca anotada, como por ejemplo, la anotación preventiva de
prohibición de enajenar y la de legado de cosa específica inmueble propia del
testador. Lo anterior es recomendable en situaciones donde el derecho
expectante absorbe en exclusiva la titularidad del inmueble, porque de no
impedirse el acto traslativo, se frustraría la materialización del derecho.
Quizás lo más preocupante sea la permanencia del asiento sin término de
tiempo o provisionalidad sine die,138 error que se viene arrastrando desde la
promulgación de la R-249/05. Tanto en esta como en la R-114/07 se evidencia
un retroceso con respecto a la prístina R-247/03 que acertadamente establecía
138Término
acuñado por RIVERO VALDÉS, Orlando y COBAS COBIELLA, María Elena,
Mundos Paralelos: El Registro de la Propiedad de Cuba tras 10 años de experimentos, XVI
Congreso Internacional de Derecho Registral, Valencia, España, 2008, consultado el 12 de
diciembre de 2012, en http://www.um.edu.ar/.
87 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
un plazo de vigencia de cinco años contados a partir de la notificación al
interesado, transcurridos los cuales caducaba el asiento y podía cancelarse.139
Aún llegan a nuestros Registros títulos que se inscribieron provisionalmente en
vigencia de la R-247/03, donde se observa la advertencia de subsanar la falta
en el plazo de cinco años. En el caso anterior no ha podido originarse a la
conversión en inscripción, sino que, muy atinadamente, se ha cancelado el
asiento y se ha procedido a una nueva presentación en el diario.
La inscripción provisional, regulada ahora en la R-114/07, se manifiesta a la par
de inscripción definitiva, puesto que abre folio con su número correlativo de
finca y además actúa como recompensa de quien dejó transcurrir el tiempo sin
subsanar el defecto.
La temporalidad es un elemento fundamental de todos aquellos asientos que
configuren como provisionales. Su naturaleza es precisamente surtir efectos
durante un tiempo, por lo que deben estar supeditados a un estricto régimen de
extinción; brindar eficacia legitimadora de tercer grado a derechos de menor
rango que los derechos reales desnaturaliza la esencia de la publicidad.
Por último, olvida la norma hacer alusión a la retroacción de efectos, en caso
de que la inscripción provisional llegue a convertirse en definitiva. El silencio al
respecto nada indica y no puede presumirse al estilo del artículo 28 de la LHU
(similar al 24 de la LHE), el cual expresa que se tomara como fecha de
inscripción para todos los efectos que esta deba producir
la fecha de
presentación; lo cual es aplicable también a las anotaciones preventivas.
Pudiera tomarse, en nuestro caso, como referencia, la fecha del asiento de
radicación.
La R-114/07 debió instaurar un plazo de prescripción o caducidad para ella.
Quiere esto decir que ante la pasividad de quien ostenta un título defectuoso, o
139
Artículo 26. Una vez practicada la inscripción provisional, se consigna dicho carácter en el
título, adjuntando nota expresiva de los motivos que la determinaron y la advertencia de que
deben ser subsanados dentro del plazo de 5 años contados a partir de la notificación al
interesado, transcurrido el cual, el Registrador cancela de oficio dicha inscripción.
88 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
la morosidad en subsanarlo se concede una protección ilimitada que no es
eventual, ni está centrada en enervar la fe pública registral.
6.3.-Aspectos formales
En cuanto a las circunstancias que deben contener las inscripciones
provisionales, estas se infieren del artículo 19 de la R-114/07. Deben contener
las mismas circunstancias que las inscripciones definitivas, salvo aquellas que
no resulten del título. Se hará constar en el punto VII de la proforma de
inscripción los motivos de su provisionalidad140 conforme se establece
obligatoriamente a la manera del “sistema encasillado”. Asimismo en nota
marginal se estampará un cuño que diga inscripción provisional.141
Esto acontece sin existir previa inscripción de dominio, o sea, se abre folio y se
comienza el historial de una finca con un asiento que no es definitivo.
Semejante ruptura normativa nos conduce a concluir que el legislador, al
regular las inscripciones provisionales, las concibió un asiento distinto a las
anotaciones preventivas, creando así dos cauces disímiles para proteger una
misma situación jurídica.
6.4.-Extinción
Como ya se había adelantado con respecto a la extinción de las inscripciones
provisionales, no operan ni la prescripción ni la caducidad y, en por ende, en
la práctica no se realizan asientos cancelatorios, ni de conversión de estos. Al
respecto creemos contrario a toda lógica registral relativa a asientos
provisionales el criterio del MINJUS142 de que “una vez que hayan sido
resueltas la causas que originaron la provisionalidad no será necesario hacer un
nuevo asiento, sino que en nota al margen quedará subsanado este particular
140
Así se desprende del art.16.1. El Registrador, al realizar la inscripción, se ajusta a la
proforma establecida en el Anexo número 4 de la presente Resolución. El Artículo 19. El
carácter de inscripción provisional se especifica en la circunstancia del asiento referida a la
efectividad de la inscripción, consignando las causales que la determinan, y, en nota marginal,
el cuño gomígrafo de “Inscripción Provisional”. Ambos en relación con la disposición transitoria
tercera que indica que Los anexos del número 1 al 8 que se adjuntan a la presente Resolución,
forman parte integrante de la misma.
141
Cfr. Anexo I.
142
Cfr. Manual del Registrador, versión II, ed., MINJUS, 2007, Cuba, pág.21.
89 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
y por supuesto, sin valor el cuño puesto con anterioridad (Inscrito
Provisionalmente), el que debe ser cancelado con una raya”.143 ¿Cómo no
puede operar la conversión en inscripción definitiva? Desconcertante es la
redacción del art. 20.3 al respecto, cuando revela que “El Registrador
subsanará la inscripción mediante nota marginal, sin perjuicio de que,
posteriormente, el título sea perfeccionado por la autoridad que lo expidió”. La
idea no puede estar más apartada del sentido de la conversión
como
transición o mutación de un asiento de carácter provisional en definitiva, pues
hace parecer que la falta es del Registrador y no un defecto en el título. La
pretendida subsanación se practicará en nota marginal, pudiendo el título ser
perfeccionado posteriormente. Esto indica que el obstáculo que impedía la
práctica de la inscripción no ha desaparecido y si no ha desaparecido,
entonces ¿cómo es posible subsanar la inscripción?
Lo correcto sería que la conversión operase mediante un nuevo asiento con
referencia al anterior que exprese, el número y folio en que figure la
precedente; la cesación de la causa que dio lugar a su provisionalidad; el
documento en virtud del cual se verifique dicha cesación; referencia al nuevo
asiento de presentación, cuando este sea necesario, fecha y firma del
Registrador.
7.- Situaciones susceptibles de inscripción provisional
El artículo 18 de la R-114/07 establece con apariencia numerus clausus cinco
causales de inscripción provisional. En esencia, el criterio del legislador
respecto de las cuestiones que engendran las inscripciones provisionales ha
variado desde su aparición en la R-247/03, hasta la actual regulación.144 Por
desventura, la ordenación registral cubana ha sido invadida por normas145 de
143
Cfr. Anexo II.
Cfr. art 24 R-247/03; art 18 R-249/07 y art 18 R-114/07. Se incluye en las dos últimas las que
causan inscripción provisional por imposibilidad de obtener expediente básico de la Dirección
Municipal de la Vivienda y los casos en que medie acuerdo con la Oficina de Administración
Tributaria (ONAT) o ante la imposibilidad de pagar el tributo. Desaparecen las referidas a la
rectificación de medidas y linderos con carácter general.
145
El ejemplo más claro es acaso, la Resolución 342/11 promulgada al abrigo del Decreto-Ley
288 de 11 de noviembre de 2011. La misma contiene un procedimiento que erróneamente ha
llamado de Actualización de los títulos de propiedad y su inscripción, establecido por el Instituto
Nacional de la Vivienda; órgano que ni tan siquiera se subordinaba al MINJUS y del que sea
144
90 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
ajeno contenido a la actividad del Registro, las cuales atentan contra el
principio de especialidad que debe regir para el sector inmobiliario.
En medio de tal panorama, la provisionalidad se presenta como solución a
corto plazo de la problemática que resulta el más de medio siglo de inactividad
del Registro de la Propiedad. La interrupción del tracto sucesivo, principio
cardinal hipotecario, dio al traste con un burocrático procedimiento de
recuperación que, por su propia naturaleza y por ser además la constante del
universo registral, cayó en desuso. Quizás este sea el mínimo común
denominador a la hora de encontrar el patrón legislativo respecto de las
inscripciones provisionales, y quizás debió comenzarse con un nuevo Registro
sin intentar conectarlo con su predecesor. A punto de cumplir tres lustros de ser
reivindicada la función registral, continuamos varados en las mismas islas
conceptuales en las que naufragó la publicidad inmobiliaria posterior al triunfo
de la Revolución.
7.1.-Por defectos en los títulos146
La primera de las causales acontece conforme al artículo 18.1 cuando:
1. El título o la documentación aportada presenta errores u omisiones que no
han sido subsanados dentro del plazo establecido en el artículo 9.
Debemos partir con premura de la respuesta a la siguiente interrogante
¿Cuándo una falta es subsanable? Según MARTÍNEZ ESCOBAR,147 el
Registrador, al calificar los títulos, puede observar defectos intrínsecos o
extrínsecos que afecten su validez y señalar los antecedentes del Registro, en
relación con los inmuebles a que se refieren, por si de ellos aparece algún
obstáculo que se oponga a la inscripción y de cuyo resultado se practicará o no
la inscripción.
han desgajado los particulares referidos al Registro de la Propiedad desde el Decreto-Ley 185
de 1998.
146
Cfr. Anexo I.
147
MARTÍNEZ ESCOBAR, Manuel, Las inscripciones, T.II, sexta edición, ed., Jesús Montero, La
Habana, 1954, pág.363.
91 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
Pero a contrario sensu del anterior tratadista cubano y del Reglamento
Hipotecario,148 se establecen (Cfr. artículo 18) supuestos que darán origen a la
práctica de una inscripción provisional de no subsanarse dicha falta, en un
plazo de 60 días hábiles.149
Según el Manual para Registradores de la Propiedad150 del MINJUS: Las faltas
subsanables son defectos de que adolece el título, pueden venir de la forma del
título, el contenido de este o los antecedentes del Registro, siempre que éstas
no provoquen la nulidad del acto de que se trate y pueden subsanarse por
medio de una nueva redacción del documento, reforma o formalidad, (ejemplo
Acta de Subsanación), y las faltas insubsanables son defectos del que adolece
el título, pueden de igual manera venir de la forma del título, el contenido o el
Registro, pero estas sí provocan la nulidad del acto, por tanto no pueden
subsanarse de ningún modo, ni enmendarse, sino que requieren un nuevo acto
sustancial, impidiendo en lo absoluto la práctica de la inscripción.
¿A qué errores y omisiones se refiere? Colegimos que a la ausencia de alguna
de las circunstancias que se exigen para practicar la inscripción en el artículo 7
de la R-114/07 (modificado por el art. 14 de la R-342/11) en el caso de las
faltas subsanables, siendo en la práctica registral suficiente con el propio título
que se pretende la inscripción para lograr el acceso provisional a los libros. Las
faltas insubsanables, según el propio Manual, se identifican con los artículos 67
y 69 del Código Civil cubano, reservados para la nulidad absoluta151 y la
relativa (anulabilidad).152
148
Cfr. art 110 RHU. A tenor de este precepto es la falta insubsanable si la obligación
contenida en el título fuese nula por naturaleza, condiciones, calidad de las personas que la
otorguen u otra causa semejante, independientemente de su forma intrínseca. Es subsanable
por el contrario, si el defecto estuviese solo en la forma externa del documento que lo contenga
pudiéndose reformar o extender de nuevo a voluntad de los interesados. Estas últimas abren
paso a las anotaciones.
149
La Resolución 270/11 también sancionada en el Decreto-Ley 288 redefine el plazo para
practicar la inscripción en su Resuelvo tercero pero este no podrá exceder de 60 días hábiles,
plazo que coincide con la duración del asiento de radicación.
150
Cfr. Manual del Registrador, ob.cit, pág. 6 y ss.
151
En no todos los casos, por ejemplo no en la capacidad volitiva y no como presunción de
falsedad.
152
Según el artículo 67 del Código Civil son nulos los actos jurídicos realizados:
a) En contra de los intereses de la sociedad y el Estado;
b) Por personas que no pueden ejercer su capacidad jurídica;
92 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
En cuanto al momento y finalidad en el que opera, puede reprochársele, el
vencimiento de un plazo como condición para practicar el asiento. O sea, ante
la negligencia o imposibilidad de subsanar una falta es que opera la protección
provisional de un derecho. No surge como necesidad de advertir a terceros la
posible registración de un derecho. Lo absurdo es que, existirá previamente a
la práctica de este asiento un cierre registral producido en virtud de la súper
prioridad registral que confiere el artículo 9.2. Súmesele que, no puede rogarse
la práctica de este asiento por la parte afectada, sino que es un oficio del
Registrador.153 Pudiera haberse logrado la pretendida protección con la clásica
anotación preventiva por defectos subsanables o por imposibilidad del
Registrador (Cfr. art 42.9 LHE).
7.2.-Por ausencia de título al ordenar una manzana
2. No se ha otorgado o no existe título sobre el inmueble, al momento de
librarse la convocatoria de inscripción de una manzana ordenada.
3. Los representantes de una entidad estatal, debidamente convocados, no
presenten la solicitud de inscripción o lo hagan de forma incompleta. En este
caso, el Registrador practica, de oficio, la inscripción de las circunstancias del
inmueble que obren en el acta de conciliación o de reparcelación de la
manzana.
Se trataran de forma unánime los apartados 2 y 3 del artículo 18, pues en
esencia regulan el mismo tipo de inscripción provisional.
Puede decirse que nuestro sistema registral responde por regla general al
principio de rogación, en tanto y en cuanto las actuaciones registrales se
inician, en su mayoría, a solicitud de quien las interese y acredite interés
c) Con violencia física;
ch) En contra de una prohibición legal;
d) Sin cumplir las formalidades establecidas con carácter de requisito esencial ;
e) Sólo en apariencia, sin intención de producir efectos jurídicos;
f) Con el propósito de encubrir otro acto distinto. En este caso el acto encubierto o disimulado
es válido para las partes si concurren los requisitos esenciales para su validez; y
g) Por una persona jurídica en contra de los fines expresados en sus estatutos o reglamento.
Según el artículo 69: son anulables los actos jurídicos en los que la manifestación de voluntad
está viciada por error, fraude o amenaza.
153
Sin embargo el art 87.2 hace referencia a que las anotaciones se realizan a instancia de
parte interesada. No hay concordancia.
93 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
legítimo. Ahora bien, en determinados supuestos se obliga al Registrador a
actuar de oficio, como es el caso de la inscripción provisional por la ausencia
de títulos de los inmuebles donde se está ordenando una manzana.
Para entender qué se pretende con estos apartados, se hace necesario
detenernos en el procedimiento especial de reparcelación, instaurado en
nuestro país con particularidades muy propias,154 en virtud de la R-247/03.
Mediante ella se trató de evitar la doble inmatriculación (tarea que requería
coordinación entre el Catastro y el Registro); recuperar el tracto sucesivo y
lograr la ansiada correspondencia entre la realidad física y la registral.155
Según PUENTE FONTANELLA,156 “la reparcelación es una técnica urbanística
operatoria que tradicionalmente se ha incluido dentro del sistema de
cooperación (aquella en la que los propietarios aportan el suelo de cesión
obligatoria y la Administración ejecuta las obras de urbanización con cargo a
los propietarios)”. “Es el resultado del ordenamiento físico, económico, y del
derecho que asiste a cada propietario y al Estado, de lograr mediante este
procedimiento, una actualización de la situación física, económica y jurídica del
fondo inmobiliario”.157
Legalmente se define como (Cfr. R-114/07 art. 38.1) un procedimiento
administrativo especial para el ordenamiento de un área determinada, urbana o
rural, que tendrá como resultado la correspondencia entre la realidad física y la
registral, la recuperación del tracto interrumpido y la inmatriculación.
El procedimiento de reparcelación requiere de la preexistencia de una
parcelación que permita determinar qué parcelas conforman una manzana para
154
La doctrina entiende a la parcelación y por extensión a la reparcelación como el ¨conjunto de
medidas tendentes a una adecuada distribución de la tierra¨ y consiste en cuantos estudios y
trabajos sean precisos para ello. Cfr. CERRILLO, F. y MENDIETA, L., Derecho Agrario, ed., Bosch,
Barcelona, 1952, pág.20.
155
Por Acuerdo No. 3551 de fecha 4 de octubre de 1999, el Comité Ejecutivo del Consejo de
Ministros dispuso la creación de un grupo de trabajo para el ordenamiento y control de los
inmuebles estatales, presidido por el Ministerio de Finanzas y Precios e integrado por el
Ministerio de Justicia, la Oficina Nacional de Hidrografía y Geodesia, el Instituto de Planificación
Física y el Instituto Nacional de la Vivienda el cual fue derogado luego por el Acuerdo número
4799 de 26 de mayo de 2003 del Comité Ejecutivo del Consejo de Ministros que ordenó las
normas para el ordenamiento y control del patrimonio inmobiliario estatal.
156
PUENTE FONTANELLA, ob.cit, pág. 51.
157
Idem.
94 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
que pueda perfectamente identificarse la finca registral (principio de
especialidad) que surgirá como resultado. En la praxis, aunque se lograron
resultados satisfactorios en determinados territorios del país, existieron
irregularidades que dieron al traste con su terminación. Entre ellas, los
conceptos de solar yermo, parcela, manzana y finca fueron tratadas como
categorías antagónicas, dando origen a las superposiciones de áreas. Es tarea
del Catastro regentar tal actividad basado en métodos modernos de medición
que antes no se usaban, como es el GPS, que define con gran exactitud todas
las dimensiones de una manzana y sus parcelas dando coordenadas que
delimitan geográficamente el área trabajada. Está previsto dentro de los
lineamientos de la política del país, que el catastro sea asumido por el Instituto
Nacional de Planificación Física (IPF), organismo que puede desarrollar las
técnicas catastrales y urbanísticas más avanzadas que permitan lograr la
anhelada correspondencia entre la realidad física y la registral. Se proyecta
asimismo, levantar la Ciudad de La Habana antes del año 2016. Por otra parte
la Ley del Catastro se encuentra a la espera de la Aprobación de la Asamblea
Nacional del Poder Popular (ANPP).
Podemos resumir que lo que se busca con la inscripción provisional por
ausencia de títulos en las manzanas ordenadas es salvar de alguna manera la
continuidad de la cadena de transmisiones que conforman el tracto sucesivo.
Es una solución temporal a la falta de discordancia entre dos realidades, la
registral y la extraregistral.
La reparcelación puede ser total o parcial. Tiene carácter parcial cuando el
área en que se ejecuta no comprende el total del área de las fincas de origen,
quedando un resto sin reparcelar (Cfr. 39. R-114/07). En ambos casos se hará
constar en acta, que aprueba el Consejo de la Administración Municipal del
Órgano del Poder Popular correspondiente (Cfr.38.2 R-114/07).
Los requisitos de selección del área deben corresponderse con lo estipulado en
el artículo 40 de la propia norma.158 Luego, el Registrador debe informarlo al
158
Artículo 40. El Registrador selecciona el área a reparcelar, a partir del cumplimiento de los
requisitos siguientes:
95 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
grupo municipal para el ordenamiento inmobiliario, a fin de que se decida si
procede aprobar el área a reparcelar, y que la Dirección Municipal de la
Vivienda expida los certificados del expediente básico de las viviendas
comprendidas en dicha área. Una vez obtenida la información, el Grupo
Municipal de Inmuebles realiza la conciliación del área a reparcelar, cumpliendo
con los pasos y formalidades159 del artículo 42. Agotados todos estos trámites
administrativos se convoca a las personas (naturales y/o jurídicas) que ocupen
los inmuebles en el área sujeta a reparcelación, para que, en el plazo de
treinta días hábiles posteriores a ser librada la convocatoria, promuevan la
solicitud de inscripción y aporten la documentación establecida, o, en su lugar,
de oficio, se practique la inscripción provisional ante la ausencia de título sobre
el inmueble.
Una vez acopiada toda esa titulación se procede a elaborar el Acta de
Reparcelación.160 Entonces tiene que someterse de nuevo, a la aprobación del
1.
La manzana o área de que se trate se encuentre en el programa de ordenamiento
aprobado.
2.
Se haya realizado la búsqueda de las fincas que integran la manzana, se hayan
confeccionado las Notas Simples Informativas de las viviendas de propiedad personal y de los
inmuebles propiedad de personas jurídicas.
3.
Luego de realizada la visita a las viviendas situadas en el área seleccionada.
4.
Concluido el levantamiento catastral del área seleccionada.
5.
Cuando la situación física y jurídica, y el número de fincas de origen, obstaculizan el
ordenamiento individualizado de los inmuebles existentes en la manzana.
159
Artículo 42. Luego de obtenida la información a que se refiere el artículo anterior, el Grupo
Municipal de Inmuebles realiza la conciliación del área a reparcelar, cumpliendo con los pasos
siguientes:
1.
Procede a fijar la superficie, las medidas y los linderos de la manzana o finca
instrumental, tomando en consideración los datos consignados en la certificación catastral.
2.
Compara el croquis catastral con el registral, en los inmuebles que son de propiedad
personal o de personas jurídicas, que se encuentran inscritos en el Registro, y tienen fijados en
sus títulos las medidas y los linderos.
La comparación tiene como objetivo verificar si existe concordancia entre las características
físicas, las medidas y los linderos consignados en los títulos, en los asientos del Registro y en
la realidad, para, en caso necesario, proceder a rectificar los errores que obren en los asientos.
3.
Determinar el número de inmuebles que constituyen fincas de resultado, asignándoles un
número consecutivo.
4.
Fijar y ajustar las medidas y los linderos de los inmuebles de propiedad personal y de los
inmuebles estatales, cuyos títulos no las poseen.
160
Artículo 45. Una vez cumplido lo dispuesto en los artículos anteriores, el Registrador elabora
el Acta de Reparcelación, en la que se harán constar los particulares siguientes:
1. El número o la denominación del área que se reparcela y su naturaleza.
2. La relación de los números de las fincas de origen, el tomo y el folio en que se encuentran
inscritas.
3. La superficie, medidas y linderos de la finca instrumental y su nueva denominación, si
procede.
96 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
Consejo de la Administración Municipal del Órgano del Poder Popular que
corresponda, lo cual lleva aparejado un conjunto de propuestas.161
En cuanto a las formalidades conforme al artículo 47.1, una vez aprobada el
Acta de Reparcelación, el Registrador, en el tomo que correspondiese del
nuevo Registro, realiza, como primera inscripción, la de la finca instrumental,
haciendo constar su naturaleza, ubicación, descripción, superficie, medidas y
linderos, sin que sea necesario consignarse titular y, seguidamente, inscribe,
en folios independientes del propio tomo, cada una de las fincas de resultado,
de conformidad con los requisitos establecidos en el artículo 16. Al margen
superior derecho del asiento practicado en las fincas de origen se consigna
nota de relación con los datos de la finca instrumental; de igual forma se coloca
nota de relación en las fincas de resultado, con respecto a las fincas de origen,
cancelando las que corresponda. Dicha “Acta de Reparcelación” constituye el
título inscribible en el Registro de la Propiedad . Hubiese sido interesante la
actuación notarial como posibilidad de documentar el procedimiento. En la
legislación inmobiliaria española, por el contrario, se exige en principio la
escritura notarial como vehículo formal del proyecto de reparcelación; no
obstante se admite también el acceso de la misma por medio de documentos
administrativos.162
4. La relación de las fincas de resultado que surjan de la reparcelación, con expresión de la
superficie, medidas, linderos y el número de finca que las identifica.
5. La descripción del resto de la finca de origen, no reparcelada, si procede.
161
Artículo 46. El Registrador somete el Acta de Reparcelación a la aprobación del Consejo de
la Administración Municipal del Órgano del Poder Popular que corresponda, con las propuestas
siguientes:
1. Aprobación de la reparcelación de la manzana o área que le fue propuesta, con la
determinación de su ubicación, superficie, medidas y linderos.
2. Aprobación de la determinación de la superficie, medidas y linderos de las viviendas y de
los inmuebles estatales que no constaban en el título.
3. Aprobación de la asignación de una porción de la finca instrumental a una de las fincas de
resultado, a los efectos de sellar la manzana o el área a reparcelar, en los casos que
corresponda.
4. Aprobación de las fincas de resultado que surjan de la reparcelación.
5. Aprobación de la declaración de integrantes del patrimonio estatal de los inmuebles que
corresponda.
162
La admisión de títulos administrativos no fue pacífica y se resolvieron por la DGRN más de
un recurso donde se ventilaba la cuestión. Al respecto la Resolución de 5 de julio de 2013
Fundamento 5 (…) la legislación… exige escritura pública para que acceda al Registro de la
Propiedad el proyecto de reparcelación, prevalece la legislación estatal que admite la
inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística por certificación
97 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
Significativo deviene el expedir de oficio la denominada certificación
complementaria del título,163 en defecto de la certificación de dominio (Cfr.
48.1) para luego de inscritas las fincas de resultado se realice la actualización
del título ante la autoridad correspondiente.
Concluyendo, amén de todo el extenso y burocrático procedimiento, aún la
llamada finca de resultado puede, a instancia de parte interesada, sufrir
transformaciones. Resulta contradictorio el motivo de provisionalidad con el
mismo procedimiento de reparcelación, toda vez que este último, por su propia
naturaleza, está llamado a conciliar la realidad física y la registral, mientras que
la inscripción provisional deja inconcluso tal procedimiento. Creemos incluso
que la facultad de fijar y ajustar las medidas y linderos de los inmuebles no
debe descansar en entidad administrativa y menos recaer en el Registrador de
la Propiedad. Empero, se estipula en el art. 13.1 y 2 de la multicitada R-114/07
que procede rectificarse los linderos de un inmueble cuando lo anotado164
previamente no se corresponda con el derecho contenido en el título o por
existir errores en el Registro. Se está hablando en este caso solo de inmuebles
estatales que se encuentran fuera de las manzanas seleccionadas. Estos
pueden rectificarse tomando como base la certificación catastral o certificación
de la entidad aprobada por las Direcciones Municipales de Planificación Física,
administrativa, sin que exista ley estatal que lo exceptúe. La posibilidad de otorgamiento de
escritura pública en la legislación estatal es una opción alternativa pero no excluyente de la
certificación administrativa (…), BOE número 187, consulado el 6 de agosto de 2013 en
http://www.boe.es.
163
Definida por la propia R-114/07 en su art 70.6, según esta “Expresan de conformidad con lo
regulado en el artículo 16, circunstancias no contenidas en el título, incorporadas al asiento de
inscripción por otros documentos auténticos, lo que determina la necesaria modificación o
subsanación del título, con posterioridad a su inscripción, por la autoridad que lo autorizó,
debiendo acompañar al título hasta tanto se perfeccione”. Al respecto la Dirección de los
Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Patrimonio en Dictamen de fecha 5 de enero de
2012 resolviendo un Recurso: TERCERO: La certificación complementaria acompañará al título
hasta tanto el titular realice un nuevo acto, en los casos de reparcelación, si lo entiende
pertinente puede ir ante Notario a que le autoricen un nuevo título “Escritura de Modificación de
Título", según la Instrucción No. 6 de 16 de octubre de 2003 del Director de Notarias y
Registros Civiles de este Ministerio. En estos casos no corresponde realizar acta de
subsanación o notoriedad ya que el objetivo de la certificación complementaria del título como
su nombre lo indica, es complementar el título. El Registro ha conocido la realidad física
primero, la ha actualizado y la publica para que cualquier funcionario que requiera autorizar
nuevos actos conozca que el inmueble ha sido objeto del ordenamiento, lo que debe tomarse
en cuenta con el objetivo de incorporar tales aspectos en el nuevo título.
164
Se utiliza el término anotación indicando sencillamente constancia por medios escritos y no
se refiere a la anotación preventiva.
98 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
en la que se exprese su descripción, ubicación, superficie, medidas y linderos,
al igual que los inmuebles que se encuentran en las manzanas objeto del
ordenamiento, los cuales toman como base para la rectificación el Acuerdo
del Grupo Municipal para el Ordenamiento Inmobiliario.
Por último, se olvida nuevamente establecer límites temporales a la inscripción
provisional, como lo hacían las resoluciones anteriores.
7.3.- Cuando medie acuerdo de no tributar o por imposibilidad de pago del
tributo
4. Exista convenio con la Oficina Nacional de Administración Tributaria para el
pago del impuesto sobre transmisiones de bienes y herencias, o se justifique,
con documento expedido por dicha Oficina, que no se ha podido efectuar este.
La posibilidad de inscribir provisionalmente en el supuesto que nos ocupa fue
introducida en nuestra ordenación registral con la R-249/05, la cual se
mantiene con idéntica redacción hasta la actualidad. Lo más cercano al objeto
que analizamos ahora es la tributación de aquellas operaciones consistentes
en la práctica de anotaciones preventivas en Registros Públicos dentro del
impuesto sobre actos jurídicos documentados. Ella contiene los distintos
elementos tributarios configuradores de la sujeción a gravamen de la citada
operación (hecho imponible, sujeto pasivo, base imponible y cuota tributaria),
con especial atención a las anotaciones preventivas de embargo.165
A tenor del artículo 15 de la R-114/07 se establece un plazo de quince días
hábiles, contados a partir de la fecha de radicación de la solicitud de inscripción
en el Registro, si el título cuya inscripción se solicita cumple con todos los
requisitos exigidos en el artículo 7, apartado 1, del propio cuerpo legal. No
obstante ese plazo se interrumpirá (apartado 2) cuando no se acredite el pago
del impuesto sobre Transmisión de Bienes y Herencias, para que este se
realice antes de los cuarenta y cinco días hábiles que dura
el asiento de
radicación. Nos preguntamos ¿qué hacer con aquellas personas morosas que
165
Cfr. CALVO VÉRGEZ, Juan, La tributación de las anotaciones preventivas en registros públicos
en el impuesto sobre actos jurídicos documentados, en revista Anuario de la Facultad de
Derecho de la Universidad de Extremadura, Vol.XXVII, año 2009, pág.1.
99 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
no se interesan por efectuar el pago dentro del plazo establecido? La
inscripción provisional está solo regulada para el caso de convenio con la
ONAT o cuando esta misma institución avale la imposibilidad de realizar este
por determinada causa.
No conocemos cúal fue la intención del legislador al regular estos supuestos.
Inferimos que su existencia se deba a no obstaculizar la inscripción, al
pretender accedieran la mayor cantidad de títulos al Registro para poder
controlar el patrimonio inmobiliario del país. En las difíciles condiciones en que
se encuentra la economía doméstica, el hecho de satisfacer una obligación
tributaria con recargo, pudiese ser un incentivo para mantener las operaciones
inmobiliarias en la clandestinidad y conllevar a vivir al margen de la publicidad
registral, problema que ha venido aconteciendo tras la apertura de las oficinas
registrales.
En la práctica registral no es usual que se configure este supuesto de
provisionalidad. Al menos en los 11 años que llevan los Registros operando en
la Capital no se han practicado inscripciones provisionales por ese motivo.
Conclusión a la que pudimos arribar gracias a las entrevistas realizadas a los
Registradores de la Propiedad de la Ciudad.
En cuanto a las formalidades y efectos del particular asiento no cabe destacar
alguno que difiera de las generalidades para todas las inscripciones
provisionales.
7.4.-Por no haberse obtenido en el plazo establecido certificación de
expediente básico
5. Excepcionalmente, cuando no ha sido posible obtener la certificación del
expediente básico solicitada por el Registrador a la Dirección Municipal de la
Vivienda, una vez vencido el plazo establecido en el artículo 9.
La Ley General de la Vivienda no define, ni remite expresamente a normativa
alguna, de tal manera que pueda entenderse en términos legales que es el
“expediente básico de un inmueble”. Intentaremos arribar a una idea que sirva
100 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
al estudio de esta singular inscripción provisional que se genera por la
imposibilidad de obtener dicha certificación de expediente básico.
En términos generales, expediente alude al conjunto de papeles, documentos,
escritos, copias, dictámenes, peritajes, actas, declaraciones, informes, etc. que
se refieren a un mismo asunto (juicio, causa, proceso, negocio, trámite
administrativo etc.).166
Legalmente las Direcciones Municipales de la Vivienda entienden por
expediente “…al historial del proceso. Desde el escrito promocional hasta la
Notificación. Es todo el camino del proceso de conocimiento y solución del
asunto”.167 Todo expediente llevado por las entidades de la vivienda
subordinadas al Instituto tiene en común:
a) Que debe tener la carátula oficial. Con todos los datos llenos. A tinta o
máquina.
b) Que a partir de la promoción, se incorporen los documentos y diligencias
en orden cronológico descendente.
c) Que se folien en este orden y se refleje en el índice.
d) Todas las diligencias han de hacerse a tinta o máquina de escribir.
e) Han de estar cosidos, limpios y organizados.
Podemos definir a partir de lo anterior que “expediente básico” es el conjunto
de, documentos, escritos, dictámenes, investigaciones, actas, declaraciones,
informes, emplazamientos, citaciones, resoluciones administrativas, etc. que se
acumulan sin solución de continuidad en el tiempo con la finalidad de
conformar el historial jurídico-administrativo de una vivienda.
Su ordenación por las Direcciones Municipales de la Vivienda en nuestro país
tenía el objetivo de evitar las ilegalidades y fraudes en materia de viviendas.168
166
RAMÍREZ ORONDA, Juan D., Diccionario Jurídico, pág. 135, consultado el 4 de julio de 2012,
en http://www.bnm.me.gov.ar/cgi.
167
Cfr. Resolución 694/03 del INV, Formulario para el trabajo jurídico, Parte I, pág.14.
168
Vid. Circular Nº 1/95 de 10 de abril de 1995 … “las Direcciones Provinciales y Municipales de
la Vivienda han venido conociendo de todos aquellos actos fraudulentos sobre las viviendas y
adquisiciones de estas, mediante simulaciones de compraventas ilícitas cuyo motivo es el
enriquecimiento sin causa legitima y, en consecuencia, se han dispuesto medidas de
101 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
Aún en las circunstancias actuales continúa tomándose en cuenta para
fundamentar calificaciones denegatorias. Recientemente, nuestra “Dirección de
Registros de la Propiedad, Mercantiles y del Patrimonio”, resolviendo un
recurso
de
alzada
estimó
suficiente
causal
de
denegación
la
no
correspondencia entre un título administrativo y lo obrante en el expediente
básico.169 Era lógico entonces que dentro del polémico procedimiento de
recuperación del Tracto Registral
170
se tomara en cuenta la información que
hubiese podido ofrecer el básico, denominación con la que se alude al
expediente en la práctica forense.
Para la actualización del tracto registral en la Sección Segunda de la R-144/07,
concretamente su artículo 25, establece tres vías de solucionar la
desactualización del Registro: a) La Certificación del Expediente Básico de la
DMV, b) Las copias de instrumentos notariales y c) La declaración de los
residentes del inmueble. El orden indica formalmente preferencia por el primero
y en defecto de este, la recuperación por las demás vías habilitadas al efecto.
La inscripción provisional que ahora se estudia actúa como excepción
administrativa a la obtención del referido expediente, cual remedio temporal a
la imposibilidad de forjar los eslabones de la cadena de transmisión de un
inmueble. Tal solución fue de las más recurridas en la práctica registral anterior
a la salida del DL-288/11, sobre todo cuando la vivienda se obtenía en virtud de
confiscación y la aplicación de la Especial Séptima de la Ley General de la Vivienda
adjudicando los bienes Inmuebles a favor del Estado Cubano. La experiencia en la aplicación
de las mencionadas medidas indica la necesidad de establecer un método de trabajo uniforme
que coadyuve en la sustentación de aquellos asuntos que requieran informes valorativos a
partir de que el Fiscal adopte las decisiones pertinentes del caso que viene sustanciando y, en
tal virtud debería observarse por las direcciones especializadas de la vivienda lo siguiente:
PRIMERO: Las Direcciones Provinciales de la Vivienda una vez que recepcionen del Fiscal las
acciones dispuestas, interesarían el expediente básico del inmueble de que se trate y en su
defecto las Escrituras Públicas e investigaciones necesarias, a fin de calificar el acto
administrativo con vista a la Ley General de la Vivienda y las legislaciones complementarias”.
169
Dictamen de 12 de mayo de 2014, Recurso de Alzada “…En tales circunstancias la
incongruencia entre lo que obra en los archivos de la Vivienda y la persona que declara la
titularidad de dicho inmueble no puede ser trasladada al Registro de la Propiedad ya que
afectaría su esencia fundamental de Control de Legalidad y garante de la Seguridad Jurídica…”
170
La R-247/03 implementó un procedimiento administrativo que concluía con la expedición de
una resolución de tal carácter dictada por el Registrador de la Propiedad donde se recuperaba
o convalidaba el tracto registral. La reanudación del tracto registral solo puede realizarse por
acta de notoriedad o expediente de dominio (Cfr.200 LHE).
102 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
un acto confiscatorio por salida definitiva del país, al amparo de la antigua
redacción del artículo 81 de la LGV.171
En cuanto a formalidades, efectos y demás circunstancias relativas a la
práctica del asiento remitimos al inicio del epígrafe que trata estas cuestiones
de manera general para todas las inscripciones provisionales.
8.- ¿Otras situaciones de provisionalidad?
Pareciera sentado que sólo en los supuestos anteriores procedía a practicarse
inscripción provisional puesto que sólo son subsanables a juicio del legislador
esos cinco defectos. Lo controvertido es ¿qué hacer ante aquellos defectos no
comprendidos en este precepto que, además, no son faltas insubsanables?
Si atendemos a la laberíntica redacción de los artículos 21 y 22 de la propia
norma, las faltas insubsanables padecen de una arquitectura enrevesada. En el
artículo 21 se dota al Registrador de una facultad que a nuestro juicio excede
la calificación. El Registrador, a tenor del mismo, al calificar el título y la
documentación presentada, puede
presumir que existen ilegalidades y, en
consecuencia, denegar la inscripción. Tal presunción atenta contra la seguridad
del tráfico inmobiliario ya que logra paralizarlo por el simple hecho de acontecer
un indicio o sospecha de violación de un precepto legal. Para cumplimentar
está función debe, además, hacerlo constar en el Libro Diario de Radicación,
comunicar la circunstancia apreciada, por escrito, a la Dirección Municipal de la
Vivienda y a la Fiscalía Municipal. Cosa distinta es que el Registrador a la
usanza española pueda (Cfr. art 24 de la Constitución Española y 100 RHE)
171
Los que hayan convivido permanentemente durante cinco años con el propietario de una
vivienda cuyos bienes y derechos sean confiscados por ausencia definitiva del país, tendrán
derecho a adquirir la propiedad de la vivienda mediante el pago del precio que regula el artículo
42, inciso b), siempre que se trate del cónyuge -de matrimonio formalizado o no- ex cónyuge o
familiar del ausente definitivo hasta el cuarto grado de consanguinidad y no fuere propietario de
otra vivienda. Si el causante definitivo hubiera sido copropietario de la vivienda, el copropietario
que haya permanecido en ella tendrá derecho a adquirir la parte del primero mediante el pago
al Estado de la parte correspondiente del precio legal de la vivienda.
En los casos a que se refieren los párrafos anteriores la Dirección Municipal de la Vivienda
determinará el derecho y fijará el precio mediante resolución y la propiedad se transferirá por el
Banco Popular de Ahorro en representación del Estado.
103 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
calificar la correspondencia del procedimiento utilizado para evitar posibles
estados de indefensión.172
Lo realmente desconcertante es el segundo apartado, que permite el acceso al
Registro del mismo título aún y cuando este se ha denegado previamente, si
se resuelven las causas que determinaron su inadmisión. Dicha fórmula
responde a la práctica de inscripción provisional por defectos subsanables y no
a las insubsanables. Precisamente el sentido de la denegación es no permitir
entrada a las faltas insubsanables que son, como enuncia su nomen,
insubsanables.
¿Es posible la práctica de inscripción provisional con fundamento en el artículo
22? Ciertamente, el sentido y alcance del artículo 21 no puede entenderse
alejado del posterior artículo 22, el cual expone una lista aparentemente
cerrada de causales denegatorias, pero que en algunos casos se presentan
como faltas subsanables. Veamos cuáles de las causales de denegación
172
“…El principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de
la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en
el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es
sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una
extralimitación del juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el
artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley)
extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o
tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los
obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento
presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción. Ese principio de
interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto
inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido,
al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del
asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad
de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la
cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial (a diferencia del control
que sí le compete, en cambio, sobre los trámites e incidencias esenciales de un procedimiento
o expediente administrativo, si se compara el tenor del artículo 99 frente al artículo 100 del
Reglamento Hipotecario), su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo
caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el
procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese
emplazamiento, cuya falta sí debe denunciar el registrador, pero cuyo modo sólo compete
apreciar al juez….”/ Resolución de la DGRN de 9 de octubre de 2012, BOE número 264,
consultado 2 de noviembre de 2012 en http://www.boe.es. / “...el registrador tiene, sobre tales
resoluciones ( se refiere a resoluciones judiciales), la obligación de calificar determinados
extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el
procedimiento han sido citados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que
podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión, proscrita por el
artículo 24 de la Constitución Española y su corolario registral del artículo 20 de la Ley
Hipotecaria”. Resolución de 1 de marzo de 2013, BOE número 72, consultado el 25 de marzo
de 2013 en http://www.boe.es.
104 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
contenidas en este precepto pudiesen considerarse subsanables, lo que
permitiría hacer una interpretación correctora de la norma que llevaría a
practicar la inscripción provisional del artículo 21 por analogía:
1. La presunción de un acto ilícito: Parece referirse a que el Registrador puede
entender que de inscribirse un título se recaería en un ilícito civil, al contener
este una conducta dañosa cuyos efectos apuntan a la nulidad del acto. Según
RIVERO VALDÉS,173 para justificar ese giro conceptual, se ha puesto gran peso
en una particular interpretación del Reglamento hipotecario de Ultramar
(RLH1893, aa.77-79), y en específico de lo que preceptúa el artículo 79 acerca
de la obligación del Registrador de denunciar lo que a su juicio puede constituir
presunto delito visible del título y de los asientos preexistentes que, cuando
menos, resulta discutible.
Por su parte, el Cc/87, en su artículo 81 define como: (…) actos ilícitos aquellos
que causan daño o perjuicio a otro (…), y su principal efecto es (Cfr. art. 82), la
responsabilidad jurídica civil. Lo ilícito es toda interferencia dañosa en una
esfera jurídica ajena, cuando la norma no autoriza ese acto de interferencia,
quedando aquí comprendida toda forma de violación de un deber jurídico, tanto
de aquellos que son concretos, impuestos por una relación jurídica
determinada entre un sujeto activo y uno pasivo, como del que se deduce del
sistema jurídico en su conjunto, que implica no causar daño a otro. La
distinción tiene valor al momento de diferenciar la responsabilidad contractual
de la extracontractual. El acto ilícito civil puede producirse con voluntad de
producir el daño, siendo en ese caso un acto doloso; con omisión de las
necesarias diligencias, que sería lo que se clasifica como acto culposo; o sin
voluntad de ninguna clase, que consiste en una trasgresión jurídica meramente
objetiva, integrando la llamada situación antijurídica no culposa. La calificación
del acto ilícito civil incide en el fundamento de la responsabilidad jurídica civil
que se exija al sujeto agente.174
173
Vid. RIVERO VALDÉS, ob.cit, pág.17.
VALDÉS DÍAZ, Caridad del Carmen, et.:al., Derecho Civil, Parte General, ed., Félix Varela, La
Habana, 2002, pág. 230.
174
105 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
Hay que decir entonces que dicha presunción del Registrador es contraria a la
esencia de su facultad calificadora, la cual no le permite hacer juicio de licitud
del título presentado por circunstancias que no consten en el mismo o de sus
asientos registrales. No creemos que pueda ni deba presumirse tal cosa.
Distinto es que el título contenga actos contrarios al ordenamiento conforme al
artículo 67, lo cual, debido a su regulación expresa en la norma sustantiva, no
admiten presunción. La denegación por esta causal nos parece un absurdo
jurídico que, de configurase, provoca un cierre registral sin antecedentes.
Como medio de protección a la parte afectada bien hubiese podido regularse,
una inscripción provisional y así una vez comprobado que no existía tal ilicitud,
se elevaría a definitiva.
2. Si al verificar los antecedentes, el o los títulos anteriores no constan, o no
coinciden con los que obran en el protocolo del Notario. 3. La no
correspondencia de los títulos presentados con los que constan en el
Expediente Básico de la Dirección Municipal de la Vivienda. 4. La confiscación
de la vivienda que se pretende transmitir. Estas causales están igualmente
vinculadas al procedimiento de “Actualización, Recuperación o Convalidación
del Tracto Registral” (arts. 24-30) de la propia norma, cuestión que en pocas
ocasiones logró materializarse y que en la práctica resultó un verdadero
quebrado de cabeza para los Registradores de la Propiedad. Por esta razón
quedó en desuso y se comenzó en la mayoría de los Registros a
inmatricularse.
5. La existencia de un litigio entre inmuebles colindantes: No encontramos
justificación a este supuesto. Histórica, legal y doctrinalmente ha comprendido
un supuesto para que se configure la anotación preventiva de demanda a la
que hicimos alusión.175
6. Si el título fue expedido por autoridad no facultada. Sólo esta encierra la
naturaleza de una verdadera causal de denegación.
7. La falta de título idóneo por los ocupantes del inmueble. O sea que anterior
al procedimiento especial de reparcelación, la ocupación física sin título idóneo
175
Vid. ut supra epígrafe 2.1.
106 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
es causal de denegación, pero una vez acometida, la reparcelación si no puede
obtenerse, pues se da origen a la inscripción provisional. No existe coherencia
en la solución.
8. Cualquier otra que implique la inadmisión del título en el Registro. Luego de
intentar deslindar causales se deja al arbitrio del Registrador qué entender por
insubsanable, sin establecer al estilo del RHE, reglas para su interpretación.
Hemos de señalar que en la experiencia registral se realizaron asientos
provisionales
por
causales
no
contempladas
en
los
supuestos
de
provisionalidad concebidos por la norma. El ejemplo más palpable lo es la
inscripción provisional de los edificios multifamiliares,176 cuya provisionalidad
tiene causa en no constar el valor del inmueble en las certificaciones que
expide el departamento de edificios múltiples, documento administrativo que
sirve de título para la inscripción. También se efectuaron inscripciones
provisionales por razones tan nimias como la no consignación del año de
construcción. Otras de relevancia superior, que estaban presentes en la
normativa anterior (R-247/00 y la R-249/05), como la ausencia de medidas
linderos y de extensión superficial.177 Cada dos años aproximadamente, lapso
que medió de una resolución administrativa a otra, fue perdiendo protagonismo
e importancia la inscripción provisional. Su uso perdió sentido para el
procedimiento registral actual, pudiendo afirmarse que tras la promulgación del
DL-288/11, fuera de la inscripción provisional de los edificios multifamiliares,178
no se ha practicado en ninguno de los municipios capitalinos alguna otra
modalidad de inscripción provisional.
176
Cuya definición se ofrece en el artículo 2 de la Resolución 4/91 Reglamento de los Edificios
Multifamiliares de fecha 14 de enero de 1991 del INV. “Se entiende por edificio multifamiliar,
toda edificación de varios pisos en que existan viviendas independientes, que ocupen cada una
de ellas todo o parte de un piso, o las que, contando con un solo piso con varias viviendas,
éstas tengan elementos comunes de servicios”.
177
El artículo 24 de la R-247/03 en su apartado 3 contemplaba la posibilidad de inscripción
provisional en los supuestos de no haberse fijado legalmente las medidas y linderos de un
inmueble por el organismo correspondiente, pero las mismas constan en el acuerdo adoptado
por el Grupo Municipal, creado para el ordenamiento jurídico, contable y catastral de los
inmuebles al realizarse la conciliación de la manzana.
178
Cfr. Anexo III.
107 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
9.- Particularidades de la anotación preventiva en Cuba
Las anotaciones preventivas y las cancelaciones han sido los asientos más
pobremente tratados en la normativa registral cubana de la última década. Al
esbozar las resoluciones que a partir del año 2003 han ordenado la materia
registral
hemos notado su ausencia in crescendo. El primer problema que
afrontamos es la total incoherencia sobre el régimen de anotaciones en la
legislación especial, pues si bien logran reconocimiento en el orden positivo,
no alcanzan luego cohesión jurídica.
Debido a su propia naturaleza heterogénea, sería absurdo pretender su
conceptualización. A eso no pudo siquiera aspirar la doctrina española. Amén
de lo expresado, bien se hubiese podido optar por reconocer un conjunto de
situaciones que, conforme a nuestra realidad jurídica merezcan ser anotables.
No solamente debemos limitarnos a los supuestos contenidos en el clásico
artículo 42 de LHU, ya que nuestras
condiciones políticas, económicas y
sociales son otras.
La R-114/07, heredando la parquedad de sus predecesoras, desdibuja toda
idea primigenia de anotación preventiva. No ofrece de manera ordenada, ni les
dedica un título, fragmentando unas veces y desconociendo otras, su
sistemática. ¿Cuáles son las anotaciones que integran el supra-citado artículo
1? Quizás las de la LHU, aunque no exista remisión expresa en este sentido a
ella. Veamos los posibles barruntos anotacionales que pudiese contener:
En el art. 13.2 se habla de rectificar lo anotado previamente en el Registro en
cuanto a medidas y linderos, por falta de correspondencia con el derecho
contenido en el título, o por existir errores en el Registro relativos a la ubicación
de los linderos. Se limita solo a inmuebles estatales que se encuentran dentro
de las manzanas ordenadas que se ha planificado reparcelar.
A su vez el art 37.3, parece dar la posibilidad de anotar cuando se detecte que
una finca se encuentra doblemente inmatriculada a nombre de personas
distintas y exista acuerdo entre ellas para la cancelación de uno de los folios.
En este caso el Registrador levanta acta contentiva de tal acuerdo en virtud del
cual realizará la anotación en el folio afectado. Debió decir: pondrá nota
108 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
marginal que indique la cancelación y no haber utilizado el término anotación,
puesto que se refiere en todo caso a hacer constar que ese asiento registral
carece de efectos. En el apartado siguiente regula que en caso de no existir
acuerdo entre los afectados, el Registrador deberá consignar una nota en cada
uno de los títulos y al margen de cada asiento de inscripción hacer constar la
doble inmatriculación, quedando expedita a las partes, la reclamación por la vía
judicial. En este supuesto valdría la pena estipular la anotación preventiva de
tal desacuerdo en defecto de la anotación preventiva de demanda. La doble
inmatriculación ha resultado ser conflicto de dudosa solución en nuestros
tribunales.
Al respecto es pertinente comentar la Sentencia Nº 11, de 31 de enero de
2014 sobre “cancelación de inscripción de inmueble en el Registro de la
Propiedad”. El caso versa sobre si procede o no, la cancelación del segundo
asiento registral de una finca que consta doblemente inmatriculada, primero a
nombre de los causantes de una sucesión testamentaria, en la subsección
“Propiedad Personal y de otras Personas Jurídicas no Estatales” y, segundo a
nombre una Empresa Estatal en la subsección “Propiedad Estatal”. Los actores
son dos, de una parte la heredera testamentaria de la finca y de otra la
Empresa de Gastronomía y Comercio de Boyeros. El derecho ya había sido
resuelto en favor de la Empresa Estatal mediante la Sentencia Nº 96 de 19 de
septiembre de 2013, dictada por la Sala Segunda de lo Civil y de lo
Administrativo del Tribunal Provincial Popular de La Habana, en el proceso civil
ordinario número 224 de 2012. Ahora la parte agraviada recurre en casación. El
TSP falla sin Lugar el Recurso, argumentando su fallo en dos considerandos
cuyos argumentos giran en torno a que no es posible atender la pretensión de
la demandante porque “PRIMER CONSIDERANDO: no alcanzó a favorecer su
particular interés en el orden de cancelar la inscripción que consta
posteriormente realizada a nombre de la persona jurídica demandada por la
aislada razón de que resulta heredera testamentaria de quien devenía como
una de sus originales titulares, a favor de quienes consta la primera inscripción,
criterio que sostiene con absoluta abstracción de que el controversial terreno
fue objeto de nacionalización en mil novecientos sesenta y con ello pasó a
109 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
engrosar el patrimonio del Estado cubano, lo que así aparece de disposición
administrativa que con posterioridad lo asignara a la entidad demandada para
actividades de comercio y gastronomía, según Resolución doscientos treinta y
nueve de ocho de octubre de dos mil diez, acto gubernativo que mientras
subsista, justifica la segunda inmatriculación realizada, que si bien constituye la
doble inmatriculación un estado patológico o irregular que se produce siempre
que una finca se inscriba o ingrese en el registro correspondiente bajo tomos y
folios distintos, por ende deviene acéfala, sin previa cancelación de la primera,
no puede desconocer quien recurre, que en el caso, la inscripción que pretende
enervar de virtualidad constituye acto de ejecución de resolución administrativa
que causó estado en el tráfico jurídico, al no haber sido impugnada por parte
interesada oportunamente, por consiguiente no le es dable destruir en primer
orden el acto de ejecución dejando incólume aquel del que trae causa; es así,
que las resultas de la prueba que aduce incorrectamente evaluada por el
órgano sentenciador no está dotada de entidad suficiente para revertir a su
favor la situación de hecho incorporada como cierta a la sentencia dictada, cual
con acierto desestimó el pretensión de parte; razones que descalifican la falta
que le atribuye y determinan el rechazo de los examinados motivos”.
SEGUNDO CONSIDERANDO: discurre por igual cauce de desestimación que
los precedentemente razonados, porque, no desvirtuada por los motivos de
pruebas la situación de hecho que reconoce probada la sentencia interpelada,
a la cual queda supeditada para cuestionarla, según la técnica del elegido
amparo para someterla al control casacional, como lógica consecuencia no se
advierten ninguna de las irregularidades que el supuesto de infracción
contempla que permita colegir adolezca la sentencia de error de derecho
material o de fondo que trascienda al fallo y así lesione derecho subjetivo del
justiciable, lo que por sí hace decaer por su base las disposiciones jurídicas
que acusa no atendidas por el juzgador, al no corresponderse con el supuesto
fáctico
que
deja
sentada
la
sindicada;
elementos
que
justifican
la
improcedencia del analizado motivo de casación”.
Sin entrar a dilucidar si correspondía la cancelación del primer asiento o del
segundo, cierto es que bien útil le hubiera sido a la demandante haber
110 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
solicitado anotación preventiva de demanda o del derecho hereditario en aras
de ganar la publicidad registral de la litis hasta que se resolviera el recurso en
pos de asegurar el fallo. Por su parte el TSP bien hubiese podido asegurar la
ejecución de su fallo conminatorio ordenando la anotación preventiva de
sentencia.
Los arts. 87.1 y 2; 88.1; 89.2 y 4 en relación con la disposición especial octava;
contienen una escueta regulación de formalidades. En ellos se menciona que
la anotación preventiva se señala por orden consecutivo con la letra que
corresponda en orden alfabético, que no se deben dejar folios en blanco
reservados a nuevas anotaciones y que se practican tanto en los libros de
inscripciones como en el de expropiados y confiscados.
Por último, la Disposición Especial Decimosegunda regula que deben
informarse las anotaciones practicadas al grupo empresarial GEOCUBA en
caso de que se refieran a inmuebles que se encuentran en las manzanas
seleccionadas.
La solicitud de medidas cautelares relacionadas con inmuebles deberá ganar
mayor visibilidad en nuestros Registros en la medida en que vayan
complejizándose las relaciones jurídicas en torno a dichos bienes. La
inscripción provisional deberá dar paso a la anotación preventiva como
herramienta registral capaz de proteger eficazmente situaciones jurídicas no
inscribibles presentes en nuestra realidad actual.
Lo aconsejable sería tomar del artículo 42 de la LHE aquellas situaciones
jurídicas no inscribibles homologables a nuestro sistema de derecho e incluir
otras propias de nuestro ordenamiento jurídico como es por ejemplo el
nasciturus179 (Cfr. art 25 Cc/87). En opinión de HUNG GIL,180 “debe regularse la
posibilidad de acceso del título que contiene la reserva de la porción del
nasciturus al Registro de la Propiedad y el destino de esta porción si se frustra
la gestación. Las reglas para la partición deben tener en cuenta, junto a los
179
Artículo 25. El concebido se tiene por nacido para todos los efectos que le sean favorables a
condición de que nazca vivo.
180
HUNG GIL, Freddy Andrés, La sucesión mortis causa del concebido no nacido, tesis doctoral,
tutorada por la Dr.Teresa DELGADO VERGARA, La Habana, Cuba, 2010, pág.130.
111 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
criterios establecidos en ley, el número y el sexo de los nascituri. El acceso del
título que contiene la reserva al Registro de la Propiedad debe realizarse
mediante anotación preventiva hasta que se constate el nacimiento del
concebido o su frustración”. Coincidimos con el autor, ya que evidentemente el
concebido nacerá o no y en cualesquiera de los casos la situación de
pendencia se extinguirá, por lo que no sería ajustado inscribir por ejemplo, una
donación a favor de un concebido no nacido debido a que su condición no
tiende a la permanencia. Lo acertado como bien apunta HUNG GIL sería anotar
preventivamente los derechos del nascituri.
Hace aproximadamente un lustro está pendiente de presentación a la
Asamblea Nacional del Poder Popular el proyecto de “Ley del Registro de la
Propiedad Inmobiliaria” para Cuba. No nos fue posible reproducir en este
estudio el contenido del articulado concerniente a las anotaciones preventivas,
pero pudimos constatar que las mismas estarán presentes con una concepción
similar a su predecesora, la Ley Hipotecaria de 1893, motivo este, entre otros,
para redescubrir el derecho inmobiliario registral y replantear figuras e
instituciones jurídicas consonantes con el modelo de actualización de la
economía cubana. Creemos, por último, que dicho modelo de actualización
económico debe apoyarse significativamente en los pilares fundamentales de la
seguridad jurídica preventiva (El Notariado y los Registros Públicos), las cuales
han garantizado y garantizarán procesos de relevancia como la inversión
extranjera, las cooperativas no estatales y los trabajadores por cuenta propia.
112 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
CONCLUSIONES
1. La doctrina científica coincide en que las anotaciones preventivas son
asientos registrales de carácter transitorio y vigencia limitada, que
publican de manera negativa situaciones jurídicas imposibilitadas de
acceder prima facie al registro, pero su variadísimo contenido atenta
contra la integralidad de su definición. Le distinguen su heterogeneidad,
temporalidad,
transitoriedad,
eficacia
negativa,
provisionalidad
y
eventualidad.
2. Puede verse la anotación como una herramienta procesal-registral que,
investida de publicidad negativa, brinda una adecuada publicidad al
proceso; cuestión que consideramos vulnerada en nuestro país, en tanto
no se utiliza como la herramienta procesal-registral que es, pues su
carácter cautelar o urgente le signa como medio idóneo para impedir la
ocurrencia de violaciones de futuros y posibles derechos en litigio.
3. Cada asiento de anotación preventiva produce efectos particulares,
distintos al resto de los asientos registrales, pero de forma general
puede decirse que su efecto principal es enervar la fe pública registral.
Su función en este sentido es dejar constancia sobre la posible
efectividad de alguna situación jurídica no inscribible prima facie para
que, posteriormente, de resolverse la causa que imposibilita su acceso,
se practique la inscripción con efecto retroactivo, aunque no en todos los
supuestos la anotación aspira a convertirse en inscripción.
4. En la normativa registral cubana existen dos asientos de carácter
provisional: 1. La inscripción provisional, que trató de impulsar el
proceso de inscripción en nuestro país, cuya finalidad no fue enervar la
fe pública registral como garantía a los terceros adquirentes y 2. Las
anotaciones preventivas que están desconectadas del ordenamiento
jurídico actual. Ninguno de los dos asientos protege de manera efectiva
las situaciones jurídicas no inscribibles prima facie.
5. Con respecto a la extinción de las inscripciones provisionales, no operan
ni la caducidad ni la conversión. Ello evidencia un retroceso respecto a
113 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
la R-247/03, que acertadamente establecía un plazo de vigencia.
Tampoco opera la retroacción de efectos en caso de que llegue a
convertirse en definitiva, la cual debió haberse establecido tomando
como referencia la fecha de radicación del título.
6. Las anotaciones preventivas y las cancelaciones han sido los asientos
más pobremente tratados en la normativa registral cubana de las últimas
décadas. Al esbozar
las resoluciones que han ordenado la materia
registral hemos notado una ausencia in crescendo de las mismas. Es
notable la incertidumbre sobre la existencia o no de un régimen de las
anotaciones
en
la
legislación
especial,
pues
si
bien
logran
reconocimiento en el orden positivo no alcanzan luego cohesión jurídica.
7. Para que nuestro sistema registral pueda garantizar el tráfico en materia
de inmuebles no solo debe ocuparse de crear mecanismos de
protección del adquirente; debe además generar confianza para todo
aquel que pretenda adquirir, siendo imprescindible, regular un tipo de
asiento registral que, como las anotaciones preventivas, sea capaz de
publicar situaciones jurídicas de carácter transitorio no inscribibles ab
initio del procedimiento registral como: los derechos del nasciturus, el
derecho a la convivencia, los precontratos de compraventa, las cuales,
demandan una tutela registral dentro del tráfico jurídico inmobiliario.
114 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
RECOMENDACIONES
I. En el orden académico
1. Que en la configuración del sistema registral cubano deben tenerse en
cuenta las anotaciones preventivas entre los distintos tipos de asientos
que se practican en el Registro de la Propiedad, las cuales se sustentan
en
los
supuestos
siguientes:
heterogeneidad,
temporalidad,
transitoriedad, eficacia negativa, provisionalidad y eventualidad.
2. Que el tema objeto de esta investigación sirva como base material de
estudio en la enseñanza universitaria de pre y postgrado para
investigaciones que posibiliten ampliar y profundizar en el mismo.
3. Motivar el desarrollo de investigaciones por los operadores jurídicos
sobre aspectos puntuales de la publicidad registral que permitan
profundizar en la importancia de su utilización.
II. En el orden normativo
1. Que sean puestos a disposición de la Comisión de Asuntos
Constitucionales y Jurídicos de la Asamblea Nacional del Poder Popular
y del Ministerio de Justicia los resultados obtenidos en la presente
investigación como pautas para las posibles y necesarias modificaciones
legislativas.
Las bases teóricas para la reforma legislativa deben estar presididas por los
aspectos siguientes:
a) Que se deroguen las resoluciones que ordenan el procedimiento
registral y se elabore una nueva Ley Hipotecaria y Reglamento sobre las
bases de la Ley Hipotecaria de Ultramar, donde estén presentes unas
anotaciones preventivas que respondan a las necesidades del tráfico
jurídico inmobiliario cubano.
b) Que en la redacción de dicha modificación para la inserción de la
anotación preventiva se tengan en cuenta los principios siguientes:
115 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
c) Coherencia
de
las
anotaciones
preventivas
con
el
resto
del
ordenamiento inmobiliario.
d) Fijar, de manera explícita, los tipos de anotaciones que pueden
practicarse a instancia de parte, y de oficio.
e) Regular las formalidades de solicitud, tramitación y ejecución en
procedimiento único que armonice los actualmente previstos.
f) Ampliar el catálogo previsto y establecer un orden o gradación que
permita distinguir las medidas más leves de aquellas mejor dotadas de
una fuerza coercitiva.
g) Ofrecer un breve concepto de cada una que facilite su diferenciación y
cabal utilización en aras de la efectividad jurídica.
116 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
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Propiedad, Mercantil y del Patrimonio del Ministerio de Justicia de la República
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enero de 2006 sobre modificaciones a la Ley de Procedimiento Civil,
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para el registro y control jurídico de los inmuebles que integraran el patrimonio
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30. Resolución Nº 114/2007 de 3 de julio de 2007 de la Ministra de Justicia,
Normas y procedimientos para la organización y funcionamiento del Registro
de la Propiedad, Cuba.
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Bienes Inmuebles Estatales en el Registro de la Propiedad, Cuba.
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Registro de la Propiedad, Cuba.
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Cuba.
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Propiedad, Cuba.
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la Inscripción de los Títulos Inmobiliarios y otros Derechos sobre Bienes
Inmuebles de propiedad personal en el Registro de la Propiedad, Cuba.
125 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
III. Fuentes judiciales
Sentencias de la Sala de lo Civil y lo Administrativo del Tribunal Supremo
Popular (Cuba)
1. Sentencia Nº 446 de 28 de febrero de 2013.
2. Sentencia Nº 445 de 31 de octubre de 2012.
3. Sentencia Nº 140 de 18 abril de 2013.
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5. Sentencia Nº 11 de 31 de enero de 2014.
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7. Sentencia Nº 182 de 13 de mayo del 2013.
8. Sentencia Nº 16 de 31 de enero de 2014.
9. Sentencia Nº 53 de 28 de febrero de 2014.
10. Sentencia Nº 61 de 28 de febrero de 2014.
11. Sentencia Nº 43 de 17 de febrero de 2014.
12. Sentencia Nº 218 de 31 de mayo de 2013.
13. Sentencia Nº 140 de 18 de febrero de 2013.
14. Sentencia Nº 223 de 31 de mayo de 2014.
15. Sentencia Nº 540 de 28 de diciembre de 2012.
16. Sentencia Nº 479 de 27 de noviembre de 2012.
Consultadas en los legajos de sentencias civiles de la Sala de lo Civil y lo
Administrativo del Tribunal Supremo Popular de los años 2010, 2011, 2012,
2013 y 2014.
Dictámenes de la Dirección de los Registros de la Propiedad, Mercantil y
del Patrimonio resolviendo Recursos de Alzada ante Ministerio de Justicia
(Cuba)
1. Dictamen de 19 de octubre de 2013.
2. Dictamen de 27 de junio de 2013.
3. Dictamen de 6 de marzo de 2014.
4. Dictamen de 24 de marzo de 2014.
5. Dictamen de 1ro de octubre de 2013.
6. Dictamen de 24 de abril de 2014.
7. Dictamen de 12 de mayo de 2014.
126 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
8. Dictamen de 14 de marzo de 2013.
9. Dictamen de 5 de enero de 2012.
10. Dictamen de 22 de abril de 2013.
11. Dictamen de 5 de diciembre de 2012.
12. Dictamen de 6 de febrero de 2013.
Consultados en los legajos de Recursos de Alzada ante el Ministerio de Justicia
en los años 2010, 2011, 2012, 2013 y 2014.
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
(España)
1. Resolución de la DGRN de 31 marzo de 2014, BOE número 109, consultado, el
5 de mayo de 2014 en http://www.boe.es .
2. Resolución de la DGRN, 8 de noviembre de 2010, BOE número 1, consultado,
el 1 de enero de 2011 en http://www.boe.es .
3. Resolución de la DGRN de 24 de marzo de 2014, BOE número 103,
consultado, el 29 de abril de 2014 en http://www.boe.es .
4. Resolución de la DGRN de 11 de octubre de 1973, consultado, el 12 de abril de
2014 en www.mjusticia.gob.es .
5. Resolución de la DGRN de 13 de julio de 2012, BOE número 234, consultado,
el 28 de septiembre de 2012 en http://www.boe.es .
6. Resolución de la DGRN de 15 de abril de 1968, consultado, el 14 de abril de
2014 en www.mjusticia.gob.es .
7. Resolución de la DGRN de 15 de abril de 2011, BOE número 106, consultado,
el 4 de mayo de 2011 en http://www.boe.es .
8. Resolución de la DGRN de 16 de mayo de 1968, consultado, el 14 de abril de
2014 en www.mjusticia.gob.es .
9. Resolución de la DGRN de 18 de junio de 2012, BOE número 178, consultado,
el 26 de julio de 2012 en http://www.boe.es .
10. Resolución de la DGRN de 30 de junio de 1967, consultado, el 12 de abril de
2014 en www.mjusticia.gob.es .
11. Resolución de la DGRN de 4 de febrero de 1986, consultado, el 12 de abril de
2014 en www.mjusticia.gob.es .
12. Resolución de la DGRN de 9 de junio de 2012, consultado, el 12 de abril de
2014 en http://www.boe.es .
13. Resolución de la DGRN de 3 de agosto de 2011, consultado, el 3 de agosto de
2013 en http://www.boe.es .
127 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
14. Resolución de la DGRN de 10 de mayo de 2013, BOE Nº 135, consultado, el 6
de junio de 2013, en http://www.boe.es .
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consultado, el 2 de noviembre de 2012 en http://www.boe.es
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marzo de 2013, en http://www.boe.es .
128 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
ANEXOS
129 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
ANEXO I. INSCRIPCIÓN PROVISIONAL EXTENSA POR DEFECTO SUBSANABLE181
Notas Marginales
Cuño gomígrafo
de Inscripción
Provisional.
(Fecha, media
firma del
Registrador)
Nº de Orden de las
Inscripciones
1ra
Finca Número……………..
INMUEBLE: URBANA: Vivienda situada en la calle …… número …….,
entre las calles de ……. y …….. Municipio La Habana Vieja, en esta
Ciudad. Posee un área útil de ……. metros cuadrados y un área ocupada
y total de …….. metros cuadrados. Casa de… plantas ubicada en planta
alta,. Se compone de: ……………………………………… Colinda por su
izquierda saliendo…………. y por el fondo con la …………… de la calle
…………….., sin otras colindancias. Su valor legal asciende a la suma de
$ …………… Moneda Nacional.-----------------------------------------------------DERECHO: Propiedad. No aparece gravada.--------------------------------------ELEMENTOS PERSONALES: a) Transmitente: XXXXXXXXX
con
identidad permanente: …………….. b) Adquirente: YYYYYYYYYYYY ,
natural de … , ….. , ciudadana cubana, mayor de edad, divorciada, ama
de casa………., con número de identidad permanente : ..y vecina de…
TITULO: Escritura número ……. de orden sobre Cesión de Adjudicación
de Vivienda de fecha ……. de …….. del ……., autorizada por ….. ,
notario con competencia provincial en la Habana y sede en la notarial de.
EFECTIVIDAD DE LA INSCRIPCIÓN:
Se practica con efectos
provisionales por ser el título omiso en cuanto a medidas y linderos , los
cuales deben constar con exactitud por sus cuatro laterales saliendo del
inmueble.-----------------------------------------------------------------------------------IMPUESTO: Abonado el impuesto fiscal en la Sucursal …. del Banco
Metropolitano, en fecha…..de ……del ….., según consta en la
Declaración Jurada de Impuestos sobre Transmisión de Bienes y
Herencias modelo DJ-05 número ……. de la Oficina Nacional de
Administración Tributaria, documento que se tiene a la vista y se
devuelve al solicitante.------------------------------------------------------------------ASIENTO DE RADICACIÓN: Presentada en el Registro a las ….. am
del día …… de septiembre del ……., según asiento número ….. visible
al folio ….. tomo …… del Libro Diario de Radicación.-------------------------ARANCEL: Exenta de pago según la Disposición Especial Segunda de
la Resolución número ciento catorce del Ministro de Justicia, de 29 de
junio del 2007.-----------------------------------------------------------------------------(Fecha, firma del Registrador)
181
Inscripción provisional en la subsección “Propiedad personal y otras personas jurídicas no
estatales” conforme al modelo del Anexo 4 de la R-114/07. El modelo funciona para las
causales 1,4 y 5 del artículo 18 de la propia norma. Para el resto de los apartados corresponde
practicar la inscripción en la Subsección Propiedad Estatal o en las Manzanas Ordenadas
según se infiera, variando los motivos a consignar en cuanto a la efectividad de la inscripción y
manteniéndose la recuperación o convalidación del tracto registral. Es oportuno acotar que
existen registros que comenzaron a brindar servicios sin tener a su cargo los llamados “libros
históricos” o sea los libros que operaron desde 1880 hasta aproximadamente 1965. Conspira
conjuntamente con lo anterior la insuficiente informatización de los Registros y Notarías del
país que no están conectados por una red digital.
130 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
ANEXO II. SUBSANACIÓN DE INSCRIPCIÓN PROVISIONAL182
Notas Marginales
Cuño gomígrafo de Inscripción
provisional. Fecha, media firma
del Registrador.--------------------
Nº de Orden
de las
Inscripciones
1ra
Elevada a inscripción definitiva
por haberse corregido la falta
dentro del término legalmente
establecido, quedando ahora
subsanado el defecto que
padecía la inscripción es como
sigue: ( defecto subsanado) .
Se repite del adjunto asiento la
descripción, el título (incluido el
instrumento mediante el cual se
subsanó el defecto).----------ASIENTO: (presentación del
instrumento que subsana el
defecto). Arancel: $ Moneda
Nacional según Decreto Ley
196/35.
Fecha y firma del
Registrador.---------------------------
Finca Número……………..
INMUEBLE: URBANA: Vivienda situada en la calle …… número
……., entre las calles de ……. y …….. Municipio La Habana Vieja,
en esta Ciudad. Posee un área útil de ……. metros cuadrados y un
área ocupada y total de …….. metros cuadrados. Casa de 2 plantas
ubicada en planta alta, con su caja de escalera en planta baja,
construida
en
el
año
1940.
Se
compone
de:
………………………………………
Colinda por su izquierda
saliendo…………. y por el fondo con la …………… de la calle
…………….., sin otras colindancias. Su valor legal asciende a la
suma de $ …………… Moneda Nacional.-----------------------------------DERECHO: Propiedad. No aparece gravada.-----------------------------ELEMENTOS PERSONALES: a) Transmitente: XXXXXXXXX con
identidad
permanente:
……………..
b)
Adquirente:
YYYYYYYYYYYY , natural de … , ….. , ciudadana cubana, mayor
de edad, divorciada, ama de casa………., con número de identidad
permanente : ………..
y vecina de ……...-------------TITULO:
Escritura notarial número ……. de orden sobre Liquidación de la
Comunidad Matrimonial de Bienes. Cesión de Derechos Hereditarios
y Adjudicación de Vivienda de fecha ……. de …….. del …….,
autorizada por ….. , notario con competencia provincial en la Habana
y sede en la notarial de …… , sita en ……..---------------------------------EFECTIVIDAD DE LA INSCRIPCIÓN: Se practica con efectos
provisionales por ser el título omiso en cuanto a medidas y linderos ,
los cuales deben constar con exactitud por sus cuatro laterales
saliendo del inmueble.-------------------------------------------------------------IMPUESTO: Abonado el impuesto fiscal en la Sucursal …. del Banco
Metropolitano, en fecha ….. de …… del ….., según consta en la
Declaración Jurada de Impuestos sobre Transmisión de Bienes
y Herencias modelo DJ-05 número ……. de la Oficina Nacional de
Administración Tributaria, documento que se tiene a la vista y se
devuelve al solicitante.-------------------------------------------------------------ASIENTO DE RADICACIÓN: Presentada en el Registro a las …..
am del día …… de septiembre del ……., según asiento número …..
visible al folio ….. tomo …… del Libro Diario de Radicación.----------ARANCEL: Exenta de pago según la Disposición Especial
Segunda de la Resolución número ciento catorce del Ministro de
Justicia, de 29 de junio del 2007.-----------------------------------------------(Fecha, firma del Registrador)
182
El modelo expuesto no es uniforme en cada Registro de la Propiedad debido a la ausencia
de un reglamento de ejecución de la R-114/07. Lo correcto sería que operase la conversión en
inscripción mediante un asiento nuevo correlativo que contenga: el número y folio en que figure
la precedente; la cesación de la causa que dio lugar a su provisionalidad; el documento en
virtud del cual se verifique dicha cesación; referencia al nuevo asiento de presentación, cuando
sea necesario el mismo; fecha y firma del Registrador.
131 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
ANEXO III. INSCRIPCIÓN PROVISIONAL DE UN EDIFICIO
MULTIFAMILIAR183
Notas Marginales
Inscripción Provisional.
La Habana,….. de ….
del 2014.(Fecha, firma
del Registrador).--------- Nº de Orden
de las
Inscripciones
Finca Número……….
1ra
INMUEBLE: URBANA: Edificio situado en la calle ……., número ……,
entre las calles de ….. y …., Municipio La Habana Vieja, en esta ciudad.
Construido en el 2000, de tipología constructiva de I, con un total de
cinco plantas y ocho apartamentos. Sus áreas comunes se componen
de: una cisterna, hall, pasillo, escalera, azotea y patio. Linda por el
frente con la calle …., a la derecha saliendo con edificio de viviendas
número ….. de la propia calle, a la izquierda saliendo con edificio de
viviendas número ….. de la propia calle y por el fondo con edificio de
viviendas número ….. de la calle ….. Su valor no consta--------------------DERECHO: Propiedad.- No aparece Gravada. Recuperación del
tracto: Ingresó al Patrimonio del Estado en virtud de la Ley de Reforma
Urbana de fecha catorce de octubre de mil novecientos sesenta.---------ELEMENTOS PERSONALES: Adquirente: El Estado Cubano------------TITULO: Certificación expedida por la Dirección Municipal de la
Vivienda de …., de fecha … de …. del …, firmado por …….l, Jefe del
Departamento de Administración de la Vivienda y ….., Directora
Municipal de la Vivienda ……--------------------------------------------------------EFECTIVIDAD DE LA INSCRIPCIÓN: Se practica con efecto
Provisional por no constar el valor del inmueble y las medidas de los
linderos.-----------------------------------------------------------------------------------IMPUESTO: No procede por constituir una transmisión de dominio a
favor del Estado Cubano--------------------------------------------------------------ASIENTO DE RADICACION: Presentada en el Registro a …..horas de
la tarde del día ….. de ….. del …., según asiento número ……, visible
al folio veintinueve del tomo …. del Libro Diario de Radicación.-----------ARANCEL: Setenta y cinco pesos Moneda Nacional, según Circular
número uno, de fecha veinticinco de mayo de dos mil cuatro, firmada
por el Licenciado Francisco E. García Enriquez, Director de los
Registros de la Propiedad Mercantil y del Patrimonio.------------------------(Fecha, firma del Registrador)
Viene de la Finca, Tomo, Folio del Registro Nº 5
183
Inscripción provisional fuera de las causales contempladas en los supuestos de
provisionalidad concebidos por la norma. Su provisionalidad siempre lleva causa en no constar
el valor del inmueble en las certificaciones que expide el departamento de edificios múltiples el
cual no realiza avaluó del inmueble, ni contrata a entidad alguna que lo practique. El
documento administrativo que sirve de título para la inscripción es una certificación del
departamento de edificios múltiples que no reúne a nuestro juicio los requisitos de una
titulación idónea conforme al principio de titulación auténtica. Debiera para estos casos dictarse
resolución de la administración, o sea, resolución título de la dirección municipal de la vivienda
que tenga carácter de documento administrativo.
132 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
ANEXO IV. ANOTACION PREVENTIVA EXTENSA ORDENADA POR MANDATO JUDICIAL
O POR DISPOSICIÓN ADMINISTRATIVA184
Notas Marginales
Nº de Orden
de las
Inscripciones
Anotación
letra A
Finca Número……………..
INMUEBLE: URBANA: Vivienda situada en la calle …… número …….,
entre las calles de ……. y …….., Municipio La Habana Vieja, en esta
Ciudad, cuya descripción consta en la inscripción primera visible al tomo ….
Folio … del ( registro donde constare) . No aparece gravada. XXXXX,
adquirió el domino de esta finca por (herencia, donación compraventa, ect.)
… relatar antecedentes de la adquisición. Se promovió ........ en la (
instancia judicial o administrativa)
de… ( lugar) por el señor YYYYY ,
GENERALES del mismo , contra HHHHH en reclamación de ……… Por …
( mandamiento, disposición administrativa etc.) de fecha ….. se ordenó (
contenido adaptado al cuerpo del asiento) . En su virtud se anota
preventivamente ( el tipo de anotación , de embargo, derecho hereditario, de
demanda …) a favor de……… Así resulta del ( documento expedido
por…… ) que acompañado de los documentos siguientes …… se presenta
hoy a las ….. am del día …… de septiembre del ……., según asiento
número ….. visible al folio ….. tomo …… del Libro Diario de Radicación , a
cuyo margen constan las operaciones practicadas a tenor de lo que se
ordena en……( se relacionan otras fincas de estar afectadas ) , dejando
archivado un duplicado en los legajos de este Registro. Arancel…….. La
Habana … de octubre de 2014..—--------------------------------------------------(Fecha y Firma del Registrador) 184
Adaptado del modelo expuesto por GARCÍA GARCÍA, José Manuel, Código de Legislación
Inmobiliaria, Hipotecaria y del Registro Mercantil, quinta edición, ed., Thomson, Civitas,
España, 2007, págs. 772 y 782. Cada tipo de anotación ordenada por instancia judicial o
administrativa debe contener los siguientes aspectos: a) descripción de la finca o referencia
donde constare, b) Antecedentes de Cargas o Gravámenes, c) Antecedentes del título de
adquisición, d) Cuerpo del Asiento: adaptado al contenido del documento judicial o
administrativo de que se trate, e) Acta de inscripción que no es otra cosa que la fórmula : En
su virtud se anota preventivamente (el tipo de anotación , de embargo, derecho hereditario, de
demanda …) a favor de……… f) Referencias, que comprende: primero desde “así resulta”
hasta el “pago del impuesto si corresponde”, segundo : el título formal que motiva la anotación,
tercero: asiento de radicación , cuarto : si se afectan otras fincas y cuales, quinto: arancel
correspondiente y sexto, fecha y firma del registrador.
133 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
ANEXO V. ANOTACION PREVENTIVA EXTENSA POR DEFECTO SUBSANABLE185
Notas Marginales
Nº de Orden
de las
Inscripciones
Anotación
letra A
Finca Número……………..
INMUEBLE: URBANA: Vivienda situada en la calle …… número …….,
entre las calles de ……. y …….., Municipio La Habana Vieja, en esta
Ciudad, cuya descripción consta en la inscripción primera visible al tomo ….
Folio… del (registro donde constare) . No aparece gravada. XXXXX,
adquirió el dominio de esta finca por (herencia, donación compraventa, ect.)
y relatar antecedentes de la adquisición .Solicitada la inscripción, pero
observando el defecto subsanable de ( defecto de que se trate) , suspendo
la inscripción y, en su lugar, tomo anotación preventiva por ( tiempo que
permita la norma) a favor de……, sin perjuicio de tercero ……… Así
resulta del ( documento expedido por…… ) que acompañado de los
documentos siguientes …… se presenta hoy a las ….. am del día …… de
septiembre del ……., según asiento número ….. visible al folio ….. tomo
…… del Libro Diario de Radicación ,. Arancel…….. La Habana … de
octubre de 2014...—--------------------------------------------------------------------------(Fecha y firma del Registrador)
ANEXO VI. ANOTACION PREVENTIVA CONCISA186
Notas Marginales
Nº de Orden
de las
Inscripciones
Anotación
letra C
Finca Número……………..
INMUEBLE: URBANA: La anotación preventiva Letra A de esta finca, al
folio …. de este tomo, queda (totalmente o parcialmente) cancelada por … (
motivos por la que queda sin efecto) y haberse ordenado su cancelación( o
pedido e quien está legitimado para hacerlo) según se infiere del …(
escritura, auto, resolución , ect). Así resulta del ( documento) por duplicado
que fue presentado a las ….. am del día …… de septiembre del …….,
según asiento número ….. visible al folio ….. tomo …… del Libro Diario de
Radicación . Archivo uno de los ejemplares en el legajo correspondiente a
su tipo y año. Arancel si corresponde .La Habana—(fecha y firma del
registrador).
185
Adaptado del modelo expuesto por GARCÍA GARCÍA, ob.cit, pág. 783.
Adaptado del modelo expuesto por GARCÍA GARCÍA, passim, pág. 783. Es una anotación de
referencia a una anterior que le sucede en rango. Solo consta de dos requisitos el cuerpo de la
anotación que contendrá solamente la pretensión del anotante , la referencia a la instancia que
la dispone y la omisión de referencias a la presentación en el diario de radicación y al pago
del impuesto.
186
134 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
ANEXO VII. CANCELACIÓN DE ANOTACION PREVENTIVA187
Notas Marginales
Nº de Orden
de las
Inscripciones
Anotación
letra B
Finca Número……………..
INMUEBLE: URBANA: Vivienda situada en la calle …… número …….,
entre las calles de ……. y …….., Municipio La Habana Vieja, en esta
Ciudad, cuya descripción consta en la inscripción primera visible al tomo ….
Folio … del ( registro donde constare) . No aparece gravada. Esta y las
fincas …perteneciente a FFFFF fueron (embargadas, secuestradas, ect)
para responder de…… según ( resolución judicial o administrativa) a cuyo
favor se anota preventivamente el ( embargo , secuestro, prohibición de
disponer ect) , según extensamente consta en la anotación de la letra A de
la finca…, tomo…. y folio…... La Habana—(fecha y firma del registrador). 187
Adaptado del modelo expuesto por GARCÍA GARCÍA, ob.cit, pág. 785. Al margen de la Letra
que se cancela debe constar la referencia a dicha cancelación.
135 La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
ANEXO VIII. CONVERSIÓN DE UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA A INSCRIPCIÓN188
Notas Marginales
Nº de Orden
de las
Inscripciones
3ra
Finca Número……………..
INMUEBLE: URBANA: La anotación preventiva Letra A visible al folio…. ,
tomo …de esta finca y registro por ( motivos por los que puede convertirse
en inscripción, por eje. por haberse subsanado el defecto) la cual procedo
ahora inscribir en virtud del ( documento formal que contiene el acto
mediante el cual se subsana el error) que se presenta hoy a las ….. am
del día …… de septiembre del ……., según asiento número ….. visible al
folio ….. tomo …… del Libro Diario de Radicación .-------------------------------
(Fecha y firma del registrador ) 188
Reproducimos los artículos del Reglamento de ejecución de la Ley Hipotecaria Española
vigente por contener concisa y claramente cuando se efectúa este tipo de asiento. Artículo
196. La anotación preventiva podrá convertirse en inscripción cuando la persona a cuyo favor
estuviere constituida adquiera definitivamente el derecho anotado. Véase Ley Hipotecaria: arts.
70, 76, 77, 85, 88 y 93 a 95. Esta conversión se verificará haciendo una inscripción de
referencia a la anotación misma, en la cual se exprese:
1. º La letra y folio, en su caso, de la anotación.
2. º La manifestación de que la anotación se convierte en inscripción.
3. º La causa de la conversión.
4. º El documento en virtud del cual se verifique dicha conversión, si fuere necesario para
practicarla. Véase art. 197 de este Reglamento.
5. º Referencia, en su caso, al nuevo asiento de presentación.
6. º Fecha y firma del Registrador. Artículo 197.
Para convertir las anotaciones preventivas en inscripciones se observarán las reglas siguientes:
Véase Ley Hipotecaria: art. 42.
1.ª Cuando se trate de anotaciones preventivas por defectos subsanables, se presentarán los
documentos acreditativos de la subsanación o, en su caso, los correspondientes documentos
complementarios.
2. ª Si la anotación se hubiere extendido por imposibilidad del Registrador, éste procederá a la
conversión, de oficio, tan pronto como hubiere cesado la causa o desaparecido el obstáculo
que motivó la anotación.
3. ª Si se tratare de anotaciones preventivas constituidas a favor de legatarios de bienes
inmuebles determinados propios del testador, se presentará la escritura pública en que conste
la entrega de legado o, en su defecto, la resolución judicial correspondiente. Véase Ley
Hipotecaria: arts. 81, 88 a 91 y 154.
4.ª Cuando la anotación preventiva se hubiese practicado a favor de legatarios de rentas o
pensiones periódicas, en los casos del artículo 88 de la Ley, se presentará la escritura de
partición en la que se le haya adjudicado el inmueble gravado por la pensión; en su defecto, la
correspondiente escritura pública otorgada por el heredero o legatario gravado y el pensionista
o, en su caso, la sentencia recaída en el juicio declarativo o en el incidente del juicio de
testamentaría a que se refiere el artículo 154. Véase Ley Hipotecaria: arts. 81, 88 a 91 y 154.
5.ª Si se tratare de anotaciones preventivas practicadas a favor de acreedores refaccionarios,
se presentará la escritura pública otorgada por el acreedor y el deudor, o, en su defecto, la
sentencia recaída en el juicio a que se refiere el artículo 95 de la Ley. Véase Ley Hipotecaria:
arts. 93 a 95.
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