Objetos de los Derechos Reales en Inmuebles

UCA 2015
NOTARIADO
OBJETOS DE LOS DERECHOS
REALES EN INMUEBLES
ING. GEOGRAFO
NORBERTO FRICKX
SUJETO
DERECHO REAL
OBJETO
OBJETO
OBJETO TERRITORIAL
LEGAL
LEY 26209
LEY NACIONAL DE CATASTRO
BOLETIN OFICIAL DE LA REPUBLICA ARGENTINA Nº
31.076 – 18 DE ENERO DE 2007
LEY NACIONAL DE CATASTRO
Ley 26.209
ARTICULO 18. — Esta ley es
complementaria del Código Civil.
Ley 26.994: Aprueba CCC
ARTICULO 3° — Deróganse las siguientes normas:
a) Las leyes Nros. 11.357, 13.512, 14.394, 18.248, 19.724, 19.836, 20.276, 21.342 —con
excepción de su artículo 6°—, 23.091, 25.509 y 26.005;
b) La Sección IX del Capítulo II —artículos 361 a 366— y el Capítulo III de la ley 19.550, t.o.
1984;
c) Los artículos 36, 37 y 38 de la ley 20.266 y sus modificatorias;
d) El artículo 37 del decreto 1798 del 13 de octubre de 1994;
e) Los artículos 1° a 26 de la ley 24.441;
f) Los Capítulos I —con excepción del segundo y tercer párrafos del artículo 11— y III —con
excepción de los párrafos segundo y tercero del artículo 28— de la ley 25.248;
g) Los Capítulos III, IV, V y IX de la ley 26.356.
ARTICULO 5° — Las leyes que actualmente integran,
complementan o se encuentran incorporadas al Código Civil o al
Código de Comercio, excepto lo establecido en el artículo 3° de la
presente ley, mantienen su vigencia como leyes que
complementan al Código Civil y Comercial de la Nación
aprobado por el artículo 1° de la presente.
LEY 26209
ARTICULO 1º — Los catastros de las provincias y de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires son los organismos administradores
de los datos correspondientes a objetos
territoriales y registros públicos de los datos
concernientes a objetos territoriales legales de
derecho público y privado de su jurisdicción.
Constituyen un componente fundamental de la infraestructura de
datos espaciales del país y forman la base del sistema inmobiliario en
los aspectos tributarios, de policía y ordenamiento administrativo del
territorio. Administrarán los datos relativos a los objetos territoriales
con las siguientes finalidades, sin perjuicio de las demás que
establezcan las legislaciones locales:
CATASTRO
ADMINISTRA
OBJETOS
TERRITORIALES
REGISTRA
OBJETOS TERRITORIALES
LEGALES
DERECHO
PUBLICO
DERECHO
PRIVADO
QUE SE ENTIENDE POR
T E R R I TO R I O ?
T E R R I TO R I O
AMBIENTE
E S PA C I O
LA LEY 26209 NO DEFINE LOS OBJETOS TERRITORIALES LEGALES
Uno de los atributos fundamentales del objeto
territorial legal son los límites que lo conforman.
No existe límite sin una causa jurídica creadora
de él. Esa causa jurídica puede ser un título de
propiedad -como en el caso de los inmuebles-, una
ordenanza o una ley –como en el caso de una
restricción al dominio, de la creación de un área
de reserva o de la delimitación de un ejido
urbano- o un tratado internacional -como en el
caso de un límite entre países-. Todos estos son
ejemplos de objetos territoriales legales y la
presente ley impone su registración en los
catastros locales.
(Diputada Ana María Monayar)‫‏‬
O B J E TO T E R R I TO R I A L
Objeto territorial:
“Denomínase objeto territorial a toda porción finita y
homogénea de territorio, por su naturaleza y por accesión.”
FADA (2007) COMISION ESPECIAL LEY DE CATASTRO
ALGUNAS PROPIEDADES A DESTACAR:
INMOBILIDAD
PERMITE UBICAR y DIMENSIONAR
ESPACIALIDAD
O B J E TO T E R R I TO R I A L
LEGAL
Objeto territorial legal:
“Es aquel objeto territorial, determinado por
mensura, cuyos límites se originan en una misma
causa jurídica.”
FADA (2007) COMISION ESPECIAL LEY DE CATASTRO
LA HOMOGENEIDAD LA DA LA CAUSA JURIDICA QUE
ORIGINA EL LIMITE
LEY 26209
ARTICULO 1º — Los catastros de las provincias y de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires son los organismos administradores de
los datos correspondientes a objetos territoriales y
registros
públicos de los datos concernientes a objetos
territoriales legales de derecho público y privado
de su jurisdicción. Constituyen un componente ……..
OBJETOS DEL
DOMINIO
PUBLICO
OBJETOS DEL
DOMINIO
PRIVADO
DIVISION JURIDICA DEL TERRITORIO
BIENES DEL DOMINIO PUBLICO
DEL ESTADO
BIENES DEL DOMINIO
PRIVADO
DE LOS PARTICULARES
CALLE
BIENES
PUBLICOS
MUNIC
CALLE
POLI
CIA
BIENES
PRIVADOS
DEL ESTADO
CALLE
CALLE
CALLE
HOSPITAL
PLAZA
CALLE
ESCUE
LA
CALLE
DE LOS
PARTICULARES
Art 18 CCC.- Derechos de las comunidades indígenas. Las
comunidades indígenas reconocidas tienen derecho a la
posesión y propiedad comunitaria de las tierras que
tradicionalmente ocupan y de aquellas otras aptas y
suficientes para el desarrollo humano según lo establezca la
ley, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 75 inciso
17 de la Constitución Nacional.
PROPIEDAD
PRIVADA
PROPIEDAD PRIVADA
BIENES PUBLICOS
PROPIEDAD
COMUNITARIA
INDIGENA
PROPIEDAD PRIVADA
PROPIEDAD PRIVADA
DIVISION DEL TERRITORIO SEGUN
CODIGO CIVIL Y COMERCIAL
BIENES PUBLICOS
BIENES PRIVADOS
DEL ESTADO
DE LOS PARTICULARES
BIENES DE LAS COMUNIDADES INDIGENAS
BIENES PUBLICOS
BIENES
PRIVADOS
OBJETO TERRITORIAL LEGAL
DEL ESTADO
OBJETO TERRITORIAL LEGAL
DE LOS
PARTICULARES
BIENES DE LAS COMUNIDADES INDIGENAS
OBJETO TERRITORIAL LEGAL
Ley 26209
ARTICULA ASPECTOS
DERECHO CIVIL
Derechos Reales
DERECHO ADMINISTRATIVO
Legislaciones locales
DERECHO REAL
ARTÍCULO 1882. CCC- Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal,
que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular
las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.
ARTÍCULO 1883 CCC.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la
totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto,
por el todo o por una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en un bien
taxativamente señalado por la ley.
1883 CCC : …OBJETO DE DERECHO REAL PUEDE SER UN BIEN SEÑALADO
POR LA LEY
LEY 26209: …OBJETO TERRITORIAL LEGAL DE DERECHO PRIVADO…
ARTÍCULO 1887 CCC.-Enumeración. Son derechos reales en este Código:
a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda
TODOS SE EJERCEN POR LA
POSESION, SALVO LA HIPOTECA Y
SERVIDUMBRES
DERECHO REAL DE DOMINIO DE INMUEBLES
QUÉ ES INMUEBLE?
ES UNA PORCION DEL TERRITORIO DONDE
SE PUEDE EJERCER EL DERECHO REAL DE
DOMINIO
Y TERRITORIO ES ESPACIO
Y QUE VELEZ SARSFIELD YA HABIA
CONSIDERADO:
Art. 2.518 (CC VS). La propiedad del suelo se extiende a toda su
profundidad, y al espacio aéreo sobre el suelo en líneas
perpendiculares. Comprende todos los objetos que se encuentran
bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las modificaciones
dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos. El
propietario es dueño exclusivo del espacio aéreo; puede extender en
él sus construcciones, aunque quiten al vecino la luz, las vistas u otras
ventajas; y puede también demandar la demolición de las obras del
vecino que a cualquiera altura avancen sobre ese espacio.
1945 CCC: …EL DOMINIO DE UNA COSA INMUEBLE SE EXTIENDE AL SUBSUELO Y AL
ESPACIO AEREO EN LA MEDIDA QUE SU APROVECHAMIENTO SEA POSIBLE , EXCEPTO
LO DISPUESTO POR NORMAS ESPECIALES…
World
Building
New York
1890
106m
Burj Kalifa
Dubai 2010
828m
Jedddah
Arabia
Saudita
2019
1007m
Art 235 CCC: SON BIENES PERTENECIENTES AL DOMINIO PUBLICO:
……………….
e) EL ESPACIO AEREO SUPRAYACENTE AL TERRITORIO Y A LAS AGUAS JURISDICCIONALES DE
LA NACION ARGENTINA,…
EL INMUEBLE ES TRIDIMENSIONAL …. PERO CÓMO SE LO
REPRESENTA?
LEY NACIONAL 26209
ARTICULO 4º.- A los efectos de esta ley, denominase
parcela a la representación de la cosa inmueble de extensión
territorial continua, deslindado por una poligonal de límites
correspondiente a uno o más títulos jurídicos o a una
posesión ejercida, cuya existencia y elementos esenciales
consten en un documento cartográfico, registrado en el
organismo catastral.
REPRESENTACION EN BASE A UN DOCUMENTO CARTOGRAFICO
INSCRIPTO
EL INMUEBLE ES TRIDIMENSIONAL
LA PARCELA ES BIDIMENSIONAL
LA PARCELA ES LA REPRESENTACION CARTOGRAFICA
DEL DERECHO REAL DE DOMINIO
ES LA PARCELA UN OBJETO TERRITORIAL LEGAL?
ARTICULO 10. — Los objetos territoriales legales
que no constituyen parcelas conforme el artículo 5º de
la presente ley, serán asimismo determinados por
mensura ……
LA PARCELA ES UN OBJETO TERRITORIAL LEGAL
OBJETOS
TERRITORIALES
OBJETOS
TERRITORIALES
LEGALES
OBJETOS
TERRITORIALES
LEGALES de DERECHO
PRIVADO
PARCELAS
LECTURA GEOMETRICA DEL OBJETO DE
ALGUNOS DE LOS DERECHOS REALES
DOMINIO (y CONDOMINIO)
PROPIEDAD HORIZONTAL
ARTÍCULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad
horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en
pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan
independencia funcional, y comunicación con la vía pública,
directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del
terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o
indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o
más unidades complementarias destinadas a servirla.
QUÉ ES EL TERRENO?
PROPIEDAD HORIZONTAL
EL TERRENO DEL ART. 2039 ES
EQUIVALENTE AL CONCEPTO DE LA
COSA INMUEBLE DONDE SE EJERCE
EL DOMINIO SEGÚN ART. 1945
LA PROPIEDAD HORIZONTAL ES UN CONJUNTO DE PEQUEÑOS
VOLUMENES (ESPACIOS) DE PROPIEDAD EXCLUSIVA DENTRO DE UN
VOLUMEN MAYOR DE PROPIEDAD COMUN QUE EL CODIGO LLAMA
«TERRENO»
REAFIRMADO POR EL ART. 2040: TODO LO QUE NO ES EXCLUSIVO ES
COMUN
PROPIEDAD HORIZONTAL
PROPIEDAD HORIZONTAL
PROPIEDAD HORIZONTAL
ART 2039: ADMITE UNIDADES COMPLEMENTARIAS
ART 2040: ADMITE PARTES COMUNES AFECTADAS AL USO
EXCLUSIVO DE UNA O MÁS UNIDADES.
PROPIEDAD HORIZONTAL: ESPACIOS A DELIMITAR
UNIDAD
PRINCIPAL
PARTES
PROPIAS (o
PRIVATIVAS)
UNIDAD/ES
COMPLEMENTARIA/S
DE USO
COMUN
PARTES
COMUNES
DE UNA
UNIDAD
DE USO
EXCLUSIVO
DE
ALGUNAS
UNIDADES
CONJUNTOS INMOBILIARIOS
ARTÍCULO 2075.-Marco legal:
TODOS , INCLUSO LOS PREEXISTENTES
DEBEN SOMETERSE AL DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL,
QUE SERÁ PROPIEDAD HORIZONTAL ESPECIAL POR ALGUNAS
DIFERENCIAS
CUALES SON LAS DIFERENCIAS RESPECTO AL OBJETO DE
ESTE DERECHO REAL?
CONJUNTOS INMOBILIARIOS
SI BIEN EL TERRENO ES ÚNICO
(ES UN INMUEBLE EL QUE SE AFECTA A CONJUNTO
INMOBILIARIO Y SUS PARTES FORMAN UN TODO NO ESCINDIBLE)
HAY PARTES DEL TERRENO NECESARIAMENTE COMUNES (VIAS
DE CIRCULACION POR EJ.)
PARTES DEL TERRENO PUEDEN SER PROPIAS
LAS QUE PUEDEN ESTAR CONSTRUIDA O EN PROCESO DE
CONSTRUCCIÓN. (ART. 2077)
CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CEMENTERIO PRIVADO
ARTÍCULO 2104.-Afectación. El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación
del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en
el Registro de la Propiedad Inmueble conjuntamente con el reglamento de administración y
uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el
cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía.
ARTÍCULO 2105.- Reglamento de administración y uso. El reglamento de administración y uso
debe contener: a) la descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio
privado, sus partes, lugares, instalaciones y servicios comunes;
……..
HAY ESPACIOS
COMUNES Y ESPACIO
PRIVATIVOS
LOS ESPACIOS DEBEN
DETERMINARSE PARA LA
REDACCION DEL REGLAMENTO
CEMENTERIO PRIVADO
CEMENTERIO PRIVADO
USUFRUCTO
ARTÍCULO 2129.- Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar
y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.
ARTÍCULO 2130.- Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la
totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de
los siguientes objetos: ……..
LA PARTE ES UN OBJETO
TERRITORIAL LEGAL
DEBE DETERMINARSE
CON PLANO PARA LA
DESCRIPCION DEL
OBJETO EN EL TITULO
SERVIDUMBRE
ARTÍCULO 2162.- Definición. La servidumbre es el derecho real que se
establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble
dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La
utilidad puede ser de mero recreo.
ARTÍCULO 2163.- Objeto. La servidumbre puede tener por objeto la
totalidad o una parte material del inmueble ajeno.
LA PARTE ES UN OBJETO
TERRITORIAL LEGAL
DEBE DETERMINARSE
CON PLANO PARA LA
DESCRIPCION DEL
OBJETO EN EL TITULO
SERVIDUMBRE
SUPERFICIE
DERECHO DE SUPERFICIE
DOS
MANIFESTACIONES
PROPIEDAD
SUPERFICIARIA
ARTÍCULO 2116.- Emplazamiento . El derecho de superficie puede
constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con
proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya
existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal .La extensión del
inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación,
forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.
SUPERFICIE
SOBRE TODO EL INMUEBLE: COINCIDE CON EL
OBJETO DEL DOMINIO (y CONDOMINIO)
SUPERFICIE
SOBRE PARTE DEL INMUEBLE: UBICACIÓN EN
RELACION AL OBJETO DEL DOMINIO (y
SUPERFICIE PARA CONSTRUIR
SUPERFICIE PARA CONSTRUIR
SUPERFICIE PARA CONSTRUIR
SUPERFICIE PARA CONSTRUIR
SUPERFICIE PARA CONSTRUIR
SUPERFICIE PARA CONSTRUIR
SUPERFICIE PARA CONSTRUIR
CUALQUIERA QUE FUESE EL VOLUMEN ESPACIAL DONDE
SE PRETENDE ESTABLECER UN DERECHO REAL DE
SUPERFICIE,
EL MISMO DEBE ESTAR RELACIONADO Y UBICADO
RESPECTO A LOS LIMITES DEL INMUEBLE QUE SE
AFECTARÁ
PUBLICIDAD DE LOS
DERECHOS REALES
TITULO SUFICIENTE
TRANSFERENCIA DE DERECHOS REALES
QUE SE EJERCEN POR LA POSESION
PUBLICIDAD DE DERECHOS REALES:
MODO SUFICIENTE : LA
TRADICIÓN
DEL TITULO: REGISTRO
INMOBILIARIO o REGISTRO DE LA
PROPIEDAD
DEL OBJETO: REGISTRO CATASTRAL
ARTICULO 11. — El estado parcelario se acreditará por
medio de certificados que expedirá el organismo catastral
en la forma y condiciones que establezcan las legislaciones
locales. Para la expedición de certificados catastrales en
oportunidad de realizarse cualquier acto de constitución,
modificación y/o transmisión de derechos reales, se
deberá asegurar que el estado parcelario esté
determinado y/o verificado y que no haya expirado el
plazo de su vigencia.
LEY 26209-Art 12. — En los actos por los que se
constituyen, transmiten, declaren o modifiquen derechos
reales sobre inmuebles, se deberá tener a la vista la
certificación catastral habilitante respectiva y relacionar su
contenido con el cuerpo de la escritura o documento legal
correspondiente. No se requerirá la certificación catastral
para la cancelación de derechos reales, y constitución de
bien de familia, usufructo, uso y habitación, e inscripción de
embargos y otras medidas cautelares.
ARTICULO 13. — A los efectos de las inscripciones de los
actos citados en el artículo 12 de la presente ley en el
Registro de la Propiedad Inmueble, se acompañará a la
documentación correspondiente el certificado catastral, sin
cuya presentación no procederá la inscripción definitiva.
AGRIMENSOR
DETERMINA SUS
LIMITES
OBJETO TERR.
LEGAL
DOCUMENTO
CARTOGRAFICO
REGISTRACION
CATASTRO
ESCRIBANO
O JUEZ
CERTIFICADO
CATASTRAL
REGISTRACION
TITULOS
TITULO
CONCLUSIONES
1.- LA MODIFICACION DEL CODIGO CIVIL NO SOLO HA REAFIRMADO LA VIGENCIA
DE LA LEY NACIONAL DE CATASTRO SINO TAMBIEN HA COMPATIBILIZADO
MUCHOS DE SUS ASPECTOS
2.- ASI SE HAN «LEGALIZADO» A LOS OBJETOS TERRITORIALES LEGALES
3.- LOS DERECHOS REALES SE EJERCEN EN LA «REALIDAD» Y LA REALIDAD ES
ESPACIAL, ES TRIDIMENSIONAL.
4.- INTERPRETAR GEOMETRICAMENTE LOS OBJETOS DE LOS DERECHOS REALES
SIMPLIFICA LA COMPRENSIÓN DE LA NUEVA NORMATIVA DE FONDO.
UCA 2015
NOTARIADO
OBJETOS DE LOS DERECHOS
REALES EN INMUEBLES
ING. GEOGRAFO
NORBERTO FRICKX