• ill Ministerio :Ii de Justicia; ifIíJ} y Derechgs Humanos TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCiÓN No. - Iq 1 .2013 - SUNARP-TR-L Lima, 3 1 9lE 2013 APELANTE RACSO GERARDO QUESADA VEGAS. TíTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s) N' 10704 del 2/8/2012. HTD. N° 3102 del 23110/2012. Predios de Cañete. Cancelación del saldo del precio levantamiento de reserva de propiedad. GUILLERMO MIRO y SUMILLA INTERPRETACION DE ACTO JURíDICO "De conformidad con lo previsto por el articulo 169 del Código Civil, las cláusulas de los actos jurídicos deben ser interpretadas de manera sistemática, atribuyéndose a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas". 1. ACTO CUYA PRESENTADA /' INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓN rllediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la hipoteca, respecto al predio inscrito en la partida N' P1717021201 del Registro de Predios de Cañete, que celebran de una parte Desarrollo Inmobiliario SAC., y de la otra parte Racso Gerardo Guillermo Miro Quesada Vegas y Luis Espinoza Sánchez. Con la finalidad de sustentar la inscripción, se adjunta parte notarial de constitución de hipoteca del 7/3/2012 otorgado ante notario de Lima Jorge Eduardo Orihuela Ibérico. Seguidamente, y ampliándose la rogatoria, se solicita la inscripción del levantamiento de reserva de propiedad, que celebran de una parte la Comunidad Campesina de Coayllo y de la otra parte Desarrollo Inmobiliario S.A., ante nptario de Lima Jorge Eduardo Orihuela Ibérico; adjuntando el parte notarial de cancelación de precio y levantamiento de hipoteca del 13/12/2006 otorgado ante notario de Lima Jorge Eduardo Orihuela Ibérico. • 11. DECISiÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios de Cañete, Janet Yulisa Gómez Nunura, formuló observación del título en los términos siguientes: • "1.- Revisada la Escr~tura Pública del 13/12/2006 presentada al reingreso, en la que se declara la cancelación del saldo de precio y el levantamiento de reserva de propiedad inscrito en la partida N" P17021201, se observa lo siguiente: Revisada la Partida N" 90095463 del Registro de Comunidades Campesinas de Cañete, correspondiente a la Comunidad Campesina de Coayllo, se advierte que los apoderados Juan Jaime Garcia Acuña y José Clemente Chumpitaz Garcia comparecen en mérito del asiento N00013 de la partida N" 90095463. Al respecto es preciso señalar que revisado dicho asiento se aprecia que los poderes se refieren a disposición "concretamente de las parcelas que fueron objeto de parcelación en asamblea extraordinaria de fecha 21/11/2004". Sin embargo, el inmueble materia de la rogatoria se desmembró en el año 2002. Por lo tanto, el poder no resulta acreditado por tratarse de predios completamente diferentes. Asimismo, se advierte que no eran Presidente, ni Tesorero, respectivamente, a la fecha de otorgamiento de la escritura pública. Por tal razón, sirvase subsanar presentando parte notarial de la escritura pública en la que los apoderados debidamente facultados ratifiquen la cancelación de reserva de propiedad declarada. BASE LEGAL: Articulo 156, 162, 2011 del Código Civil, Numeral V y arts. 7, 8, 31 Y 32 del T.U.O del Reglamento General de los Registros Públicos, Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Dec. Leg.1049" FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN El recurrente fundamenta el recurso de apelación en los términos siguientes: • - De la lectura del título archivado que da mérito a la inscripción del asiento A00013 de la referida partida 90095463, no se aprecia literalmente que el referido poder otorgado "sea exclusivo para firmar documentos de cancelaciones y recibir pagos sólo de las parcelas que se autorizan en dicha asamblea del 21.11.2004." Sí expresa literalmente que la enajenación de los terrenos que se autorizan "se refiere concretamente a las parcelas autorizadas en la asamblea del 21.11.2004", y aquí no cabe interpretación. - En el tenor del acta de asamblea que dio origen al asiento N" 00013, Y que el referido asiento recoge, existen 2 puntos del acuerdo claramente separados por números y diferenciados: 2 RESOLUCIÓN No. - • • Iq I - 2013 - SUNARP-TR-L El punto 1) es la autorización concreta, literal y específica para enajenar los predios autorizados en la asamblea del 21.11.2004. El punto 2) del asiento 00013 contiene varias autorizaciones tales como: i) el nombramiento de una comisión de 4 comuneros (entre ellos los señores Juan Jaime García Acuña y José Clemente Chumpitaz) para que celebren acuerdos, suscriban contratos de venta y/o adjudicación de terrenos de la comunidad. No precisa ni textual ni literalmente que se refiera sólo a predios autorízados en la asamblea del 21.11.2004; ii) autoriza a que estos 4 miembros suscriban los documentos públicos y privados, necesarios para tal fin. No precisa ni textual ni literalmente que se refiera sólo a predios autorizados en la asamblea del 21.11.2004; iií) autoriza de igual forma a que éstas facultades se dan para que la ejerzan los 4 míembros nombrados en forma conjunta ó sólo dos de ellos indistintamente. No precisa ni textual ni literalmente que se refiera sólo a predios autorízados en la asamblea del 21.11.2004; ív) del mismo modo autoriza a que el monto a pagar a la comunidad será de U$ 50.00 por hectárea. No precisa ni textual ni literalmente que se refiera sólo a predios autorizados en la asamblea del 21.11.2004; v) finalmente autoriza a estos 4 miembros a recibir pagos otorgando cancelaciones con recibos o escrituras públicas. No precisa ni textual ni literalmente que se refiera sólo a predios autorizados en la asamblea del 21.11.2004. - Por lo tanto consideramos que vuestro despacho ha interpretado equivocadamente el mandato y autorización de la asamblea de la Comunidad Campesina de Coayllo, asumiendo que todo el contexto del acuerdo a pesar de que se encuentra este diferenciado en dos puntos separados tienen la misma condíción que sean sólo concretamente para los predios autorizados en la asamblea del 21.11.2004. - Debemos precisar asimismo que el espíritu de la asamblea de la Comunidad Campesina, de Coayllo en donde se aprueben estas facultades, era el contar con representantes que pudieran formalizar los acuerdos de venta de predios autorizados de su propiedad, recibir pagos a su nombre y firmar cancelaciones por las ventas de los terrenos que les permita tener un ingreso a la Comunidad que los beneficiara directamente. Y estas facultades complementarias a la venta autorizada de predios no serían tan sólo por los predios que se parcelaron en la referida asamblea del 21.11.2004 sino de todos los predios que en adelante se pudieran vender autorizadamente. - Esto se corrobora fácilmente con la lectura del asiento 000017 de la misma partida 90095463 por la cual en asamblea del 8.9.2009, la Comunidad Campesina de Coayllo acuerda una nueva parcelación y venta de los terrenos de su propiedad, pero no precisa quiénes serán los representantes para la suscripción de las compraventas, quiénes recibirían los pagos por las enajenaciones de los predios parcelados, cuánto seria el monto a pagar por hectárea, ni quiénes serán los representantes autorizados a recibir pagos, porque todo esto ya estaba autorizado y facultado mediante el asiento 00013 precedente. - El mismo criterio que recogemos al fundamentar la presente apelación, es el criterio válido que utilizó el notario Jorge Orihuela Ibérico, para haber aceptado escriturar bajo su despacho la cancelación del precio y 3 levantamiento de hipoteca de. fecha 13.12.2006, en donde comparecieron en representación de la Comunidad Campesina de Coayllo Juan Garcia Acuña y José Clemente Quispe Chumpitaz, ambos facultados con poderes inscritos en el asiento 00013 de la partida 900095463. - Debemos precisar que la referida escritura pública de cancelación de precio y levantamiento de hipoteca del 13.12.2006, que se ha adjuntado via rogatoria para su inscripción, contiene un inserto de manifestación del notario de Lima Jorge Orihuela Iberico que indica que los señores representantes referidos comparecen como apoderados y facultados según poderes inscritos en el asiento 00013 de la partida N" 90095463, por lo que los cargos de. presidente y tesorero se tienen por no puestos en el referido instrumento . • IV. ANTECEDENTE REGISTRAL 1) El predio rural denominado Los Paltos con código catastral N" 12703 que forma parte del Proyecto Comunidad Campesina de Coayllo Valle Cañete, ubicado en el distrito de Coayllo de la provincia de Cañete, corre inscrito en la partida N° P17021201 del Registro de Predios de Cañete, cuya titularidad recae en la Comunidad Campesina de Coayllo. En el asiento 00001 de la referida partida, se inscribió la desmembración del predio; asimismo, en el asiento 00002, se registró como carga la compraventa con reserva de dominio otorgada por la Comunidad de Coayllo a favor de la empresa Desarrollo Inmobiliario SA, por el precio de SI. 16,387.00 nuevos soles, de los cuales se ha pagado el 10%, quedando un saldo a pagar a los 15 días de celebrado el contrato, pactándose la reserva de dominio a favor de Desarrollo Inmobiliario S.A (asiento 00003), hasta la cancelación del precio total; ambos asientos conforme al título archivado N" 2507 del 17/9/2002. 2) La Comunidad Campesina de Coayllo, se encuentra inscrita en la ficha N° 112873 que continúa en la partida electrónica N° 90095463 del Registro de Comunidades Campesinas de Cañete. En el asiento N00013 de la referida partida, corre inscrito el otorgamiento de poder efectuado mediante asamblea del 10/4/2005, ratificada el 26/6/2005; conforme al titulo archivado N" 5749 del 31/5/2005. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el vocal Luis Alberto Aliaga Huaripata. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - ¿Cómo deben ser interpretados los actos jurídicos y contratos? 4 • RESOLUCIÓN No. - VI. /91 - 2013 - SUNARP-TR-L ANÁLISIS 1. La calificación registral es definida en el artículo 31 del Reglamento General de los Registros Públicos, como la evaluación integral' de los títulos presentados al registro que realiza el Registrador, en primera instancia y el Tribunal Registral, en segunda instancia; con el objeto de determinar la procedencia de su inscripción. Esta calificación se realiza al amparo de lo dispuesto por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil, esto es, verificando la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del contenído de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos. • 2. En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, establece que la calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, asi como la validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. Asimismo, precisa la mencionada norma que la calificación también comprende la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registra les y la condición de inscribible del acto o derecho y que dicha califica.ción se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partídas vinculadas directamente al título presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro. A su vez, el articulo 32 del mismo Reglamento indica que la calificación registral comprende entre otros, el síguiente aspecto: "d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas; (. . .j." • 3. Es materia de cuestionamiento para efectos de la inscripción del título venido en grado de apelación, la exigencia de la Registradora en el sentido que del poder inscrito en el asiento N00013 de la partida N" 90095463 del Registro de Comunidades Campesinas de Cañete, no se desprende que los apoderados Juan Jaíme García Acuña y José Clemente Chumpitaz García estén acreditados para disponer el inmueble submateria; toda vez que dicho poder de disposición está referido a las parcelas que fueron objeto de parcelación en asamblea del 21/11/2004; mientras que el inmueble submateria se desmembró el 2002, tratándose de predios completamente diferentes. 5 • 4. Conforme a lo previsto por el articulo 1361 del Código Civil', los contratos son obligatoriós en cuanto se haya expresado en ellos. Es decir, la manifestación de voluntad plasmada en un contrato, no puede dejar de ser vinculante para las partes por cuanto el marco normativo los obliga, de ahí que sus efectos no puedan desconocerse. Asimismo, según lo previsto por el artículo 1402 del Código Civil, el acto jurídico es la manifestación de voluntad destinada a crear, regular, modificar o extinguir relaciones juridicas patrimoniales o extra patrimoniales, cuyos modos de exteriorización pueden efectuarse a través de la manifestación expresa o tácita. Finalmente, en el caso que surjan dudas respecto a los alcances del acto jurídico, los articulos 1683 y 1694 del Código Civil, contienen reglas para su interpretación. Así tenemos que en primer lugar se privilegia la interpretación literal según el cual los actos jurídicos deben ser interpretados de acuerdo con lo que se haya expresado en él y según el principio de buena fe; asimismo, en el caso de cláusulas confusas o eventualmente contradictorias, se regula la interpretación sistemática, según la cual las diversas cláusulas del acto jurídico se interpretan las unas por medio de las otras, atribuyéndose a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas. 5. Como manifiesta Fernando Vidal Ramirez5, interpretar un acto jurídico supone, pues, la indagación del verdadero sentido y alcance de la manifestación o manifestaciones de voluntad que lo han generado a fin de determinar sus efectos. La interpretación no se orienta a la indagación de la voluntad real no declarada, sino a precisar la vOluntad manifestada partiendo de una indudable presunción de que esta última corresponde a la intención del celebrante o celebrantes. Entonces, a tenor del artículo 168 del Código Civil, se puede afirmar que en nuestro derecho civil la interpretación de los actos jurídicos o contratos descansa en un criterio objetivo, es decir, que debe recaer en la voluntad manifestada que se presume que constituye la voluntad real. 1 Artículo 1361.- Los contratos son obligatorios en cuanto se haya expresado en ellos. Se presume que la declaración expresada en el contrato responde a la voluntad común de las partes y ~uien niegue esa coincidencia debe probarla. 2 Artículo 140.- El acto jurídico es la manifestación de voluntad destinada a crear, regular, modificar o extinguir relaciones jurídicas. Para su validez se requiere: 1.- Agente capaz. 2.- Objeto física y jurídicamente posible. 3.- Fin lícito. 4,- Observancia de la forma prescrita bajo sanción de nulidad. 3 Artículo 168.- El acto jurídico debe ser interpretado de acuerdo con lo que se haya expresado en él y según el principio de la buena fe. 4 Artículo 169.- Las cláusulas de los actos juridicos se interpretan las unas por medio de las otras, atribuyéndose a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas. 5 Vidal Ramirez, Fernando. Teoria General del Acto Jurídico, Cultural Cuzco, primera edición, p. 221 Y 234. 6 RESOLUCiÓN No .. ¡q I .2013 - SUNARp.TR.L Asimismo, cuando el artículo 169 del Código Civil contempla la posibilidad de interpretar las cláusulas del acto jurídico las unas por medio de las otras atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas, establece la regla de interpretación sistemática sobre la base del sentido general del acto o contrato. En la misma línea se pronuncia León Barandiarán6 al señalar que las cláusulas de un negocio han de interpretarse vinculado unas con otras, en cuanto encontrar el sentido integral que representa el negocio. 6. En el caso que nos ocupa, inicialmente se solicitó la inscripción de la hipoteca, respecto al predio inscrito en la partida W P17021201 del Registro de Predios de Cañete, en mérito del parte notarial de hipoteca del 7/3/2012 que celebran de una parte Desarrollo Inmobiliario SAC., y de la otra parte Racso Gerardo Guillermo Miro Quesada Vegas y Luis Espinoza Sánchez. Seguidamente, y ampliándose la rogatoria de inscripción, se solicitó la inscripción del levantamiento de reserva de propiedad, en mérito del parte notarial de cancelación de precio y levantamiento de hipoteca del 13/12/2006, que celebran de una parte la Comunidad Campesina de Coayllo y de la otra parte Desarrollo Inmobiliario SA • 7. Conforme al antecedente registral (Punto IV de la presente reSOlución), el predio submateria, corre inscrito en la partida N0 P17021201 del Registro de Predios de Cañete, cuya titularidad recae en la Comunidad Campesina de Coayllo. En el asiento 00001 de la referida partida, se inscribió la .desmembración del predio; asimismo, en el asiento 00002, se registró como carga la compraventa con reserva de dominio otorgada por la Comunidad de Coayllo a favor de la empresa Desarrollo Inmobiliario S.A, por el precio de SI. 16,387.00 nuevos soles, de los cuales se ha pagado el 10%, quedando un saldo a pagar a los 15 días de celebrado el contrato, pactándose la reserva de dominio a favor de Desarrollo Inmobiliario S.A (asiento 00003), hasta la cancelación del precio total; ambos asientos conforme al título archivado W 2507 del 17/9/2002. Por otro lado, la Comunidad Campesina de Coayllo, se encuentra inscrita en la ficha N° 112873 que contínúa en la partida N° 90095463 del Registro de Comunidades Campesinas de Cañete. En el asiento N00013 de la referida partida, corre inscrito el otorgamiento de poder efectuado mediante asamblea del 10/4/2005, ratificada el 26/6/2005; conforme al título archivado W 5749 del 31/5/2005. • 8. De la revisión del título archivado N' 2507 del 17/9/2002 que dio merito a la inscripción de la desmembración y carga del predio submateria, se aprecia entre otros documentos, que obra el formulario para la modificación de predios, con certificación de firmas del 10/7/2002. •. 6 Citado por Vidal Ramírez, Fernando. Op. Cit, p. 240 7 Asimismo, de la revisión del título archivado W 5749 del 31/5/2005 que dio mérito a la inscripción del otorgamiento del poder (en favor de Juan Jaime Garcia Acuña y José Clemente Chumpitaz Garcia) cuestionado, se aprecia que entre otros documentos, figura el acta de asamblea General Extraordinaria de la Comunidad Campesina de Coayllo del 10/4/2005, de la cual consta lo siguiente: "QUÓRUM Y AGENDA: (. ..) el Presidente declar6 aperturada la asamblea e inform6 que la convocatoria a ésta asamblea tenía como agenda autorizar actos de disposición del territorio comunal mediante adjudicación o compraventa y el otorgamiento de poderes a una comisión para tal fin. Asimismo, dijo el Presidente que a puertas de materializarse la soluci6n al problema de titulaci6n prometida era necesario fijar las formas de cómo serían las transferencias de las tierras, pues unas vienen siendo ocupadas por socios comuneros y otros por personas no socios. El socio José Clemente Chumpitaz Garcia hizo saber que la autorización que tenia la Comisión anterior para suscribir ventas había caducado, por consiguiente, ahora que se tiene el ánimo de titular las parcelas que vienen ocupando los poseedores, comuneros o no, se requiere la nominaci6n de una comisi6n con poderes con fines de adjudicaci6n. (. . .) ACUERDO UNO.' Enajenar los terrenos de la Comunídad Campesína, concretamente de las parcelas que fueron objeto de parcelación en Asamblea General Extraordinaria, de fecha 21 del 11 2004 e inscrito en los Registros Públicos, cuyas áreas y nombre de los fundos se ha consignado. ACUERDO DOS. Nombrar una Comisi6n conformada por los comuneros Sr. Juan Jaime García Acuña, Carlos Aurelio Belleza Vega, Olegario Quispe Guerrero y José Clemente Chumpitaz García (. ..), para que a nombre de la Comunidad Campesina de Coaylfo celebren acuerdos y suscriban contratos que contenga la adjudicación o compraventa de terrenos de la comunidad, sea en favor de los asociados o terceros, estando autorizados para que suscriban los documentos públicos o privados que sean necesario con tal fin. Las facultades que se otorgan mediante éstos acuerdos es para que lo ejerzan los cuatro miembros en forma conjunta o en su defecto lo ejerzan en forma conjunta s610, dos de ellos e indistintamente. En este último caso se requiere como mínimo la intervenci6n de dos de los cuatro nombrados. En todos los casos el monto a pagar a la Comunidad será de 50 d61ares • 8 RESOLUCiÓN No. - J 9 I - 2013 - SUNARP-TR-L americanos por hectárea, en las misma forma están autorizados para recibir pagos otorgando cancelaciones con recibos o escrituras pública. (...)" (Lo resaltado es nuestro) 9. Conforme a lo expuesto, se aprecia que la asamblea general del 10/4/2005, refiere como tema de agenda el autorizar actos de disposición del territorio comunal mediante adjudicación o compraventa y el otorgamiento de poderes a una comisión para tal fin. Tal es así, que aprobaron como primer acuerdo enajenar los terrenos de la Comunidad Campesina, concretamente de las parcelas que fueron objeto de parcelación en Asamblea General Extraordinaria de 21111/2004 (e inscrito en los Registros Públicos, cuyas áreas y nombre de los fundos se ha consignado) y como segundo acuerdo nombrar una Comisión conformada por los comuneros Juan Jaime Garcia Acuña, Carlos Aurelio Belleza Vega, Glegario Quispe Guerrero y José Clemente Chumpitaz García para que a nombre de la Comunidad Campesina de Coayllo celebren acuerdos y suscriban contratos que contenga la adjudicación o compraventa de terrenos de la comunidad, sea en favor de los asociados o terceros, estando autorizados para que suscri.ban los documentos públicos o privados que sean necesario con tal fin. Ahora, teniendo en cuenta la inscripción del acuerdo de parcelación aludída, esta instancia procedió a verificar la partida de la comunidad (N0 90095463), advirtiendo que en el asiento N00011, consta registrado que por asamblea general extraordinaria del 21/11/2004, se acordó por unanimidad la parcelación del territorio comunal concretamente de un número de 19 parcelas, entre las cuales no se advierte comprendido el predio submateria (denominado Paltos de un área de 36.0148 ha, desmembrado el 2002). Por lo tanto, teniendo en cuenta las normas de interpretación antedichas y la evaluación de la d9cumentación obrante en el archivo relativa al poder, se puede entender que el poder inscrito en el asiento N00013 de la partida N° 900 95463 del Registro de Comunidades Campesinas de Cañete, confiere facultades de disposición de las parcelas que fueron objeto de parcelación en Asamblea General Extraordinaria del 21/11/2004 (que no comprenden el predio submateria); y que para tal efecto, el ejercicio de dichas facultades será realizado por una comisión conformada por sus comuneros designados. En consecuencia, y no encontrándose acreditada las facultades de disposición de los apoderados comuneros íntervinientes en el parte notarial. de cancelación de precio y levantamiento de hipoteca del 13/12/2006, corresponde confirmar la denegatoria de inscripción por parte de la Registradora. 9 • • 10. Mediante Resolución N° 089-2011-SUNARP/SA, publicada en el diario oficial "El Peruano" el 30/11/2011, se ha derogado la parte del artículo 156 del Reglamento General de los Registros Públicos que establecía que el Tribunal Registral debía pronunciarse respecto a los derechos registrales. Por lo tanto, compete exclusivamente a la primera instancia registral determinar los derechos que correspondan. Con la intervención de la Vocal (s) Beatriz Cruz Peñaherrera, autorizada mediante Resolución N° 427-2012-SUNARP/PT del 27/12/2012. Estando a lo acordado por unanimidad; VII. RESOLUCiÓN la observación formulada por la Registradora Pública del Registro de Predios de Lima, al titulo señalado en el encabezamiento; conforme a los fundamentos expresados en el análisis de la presente resolucíón. CONFIRMAR Regístrese y comuníquese. ¡;.L -:J'" f; i'I~ "', 2da. Sa ;""MIRTHA. 'J.;Il M~ j ER.u1EOREGAL \R~~P'l3fita de la Segunda Sala ~'Clel Tribunal Registral BE~EÑAHERRERA LUIS ALBERTO Vocal (s) del Tribunal Registral Vocal del Tribun Tri unal/Resolucjones 2013/10704-201 LPlla • 10