Evelyn Martínez Díaz y/o Alexandro Rodríguez Román v

Estado Libre Asociado De Puerto Rico
DEPARTAMENTO DE ASUNTOS DEL CONSUMIDOR
Oficina Regional de Bayamón
Apartado 1498
Bayamón, Puerto Rico 00960
QUERELLANTE:
*
*
Evelyn Martínez Díaz y/o
*
Alexandro Rodríguez Román
*
*
*
QUERELLADO:
*
*
Woodbridge Park, Inc.;
*
Felipe Rivera Díaz y Luis A.
*
Rivera Díaz-Contratistas;
*
United Surety & Indemnity Co.
*
_____________________________
QUERELLA NUMERO:
300012659
SOBRE:
Vicios de construcción dentro
del término de dos (2) años
RESOLUCION
Con el objeto de resolver lo referente a la presente querella, el Departamento citó
a las partes de epígrafe a una Vista Administrativa la cual se celebró el 22 de agosto de
2007 a las 9:00 A.M. en la Oficina Regional del DACO en Bayamón.
En la fecha y hora señalada comparecieron las siguientes personas:
1.
2.
3.
4.
Evelyn Martínez Díaz y Alexandro Rodríguez Román, querellantes.
Lcdo. Juan Carlos Negrón Rodríguez, abogado de los querellantes.
Ing. William Sánchez Adorno, testigo perito de los querellantes.
Lcdo. Iván Durant Sierra, abogado de la urbanizadota querellada
Woodbridge Park, Inc. y de la coquerellada United Surety &
Indemnity, Co.
Los contratistas querellados Felipe Rivera Díaz y Luis A. Rivera Díaz no
comparecieron a dicha vista a pesar de haber sido debidamente citados y notificados.
Conforme a la prueba presentada en el presente caso, este Departamento procede
a formular las siguientes:
2
DETERMINACIONES DE HECHOS
1. Los querellantes Evelyn Martínez Díaz y Alexander Rodríguez Ramos son los
propietarios de una residencia localizada en la Calle Allen Lote Núm. 7, Urb.
Woodbridge Park, Toa Alta, Puerto Rico. Adquirieron dicha propiedad de la
urbanizadora querellada Woodbridge Park, Inc. mediante escritura de compraventa
otorgada el 12 de agosto de 2004 ante la Notario Elaina Villanueva Martínez.
2. Por la residencia antes descrita los querellantes pagaron a la desarrolladora y
vendedora de la misma la querellada Woodbridge Park, Inc. un precio de $145,000.00
suma que obtuvieron a través de un préstamo hipotecario que les fue aprobado por el
Banco Bilbao Vizcaya.
3. El préstamo antes mencionado fue aprobado con un vencimiento y/o duración de
veinticinco (25) años con un pago mensual aproximado de $945.00.
4. Al la fecha de otorgada las correspondientes escrituras de compraventa e hipoteca los
querellantes pagaron al banco antes mencionado $5,540.22 en concepto de gastos de
cierre. Pagaron a la urbanizadora querelladas además un depósito inicial de $408.00.
5. Los coquerellados Felipe Rivera Díaz y Luis A. Rivera Díaz fueron los contratistas
contratados por la urbanizadora querellada antes mencionada para la construcción de
las residencias del proyecto de urbanización antes descrito incluyendo la residencia
de los querellantes.
6. La otra coquerellada United Surety & Indemnity Co. fue la aseguradora que prestó
ante este Departamento la fianza exigida por ley para responder por los vicios y/o
defectos de construcción que durante el término de garantía de dos (2) años pudiese
manifestar la residencia antes descrita. 1
7. La fianza antes mencionada fue congelada por este Departamento en la misma fecha
de radicación de la presente querella, acción que fue notificada a la aseguradora
United Surety & Indemnity Co. el 20 de septiembre de 2005.
8. Luego de mudarse a su residencia los querellantes realizaron las siguientes mejoras a
la misma:
a. Instalaron unas molduras y un sistema de luces a los gabinetes
de cocina.
b. Instalaron rejas integradas en varias partes incluyendo unos
portones con sus cerraduras ( ventanas, marquesina etc. ).
c. Instalaron “screens” en las ventanas y puertas.
d. Instalaron un fregaderon nuevo.
e. Instalaron una puerta de espejo en el pasillo.
1
Dicha fianza aseguraba la suma de $2,900.00 correspondiente al 2% del precio de venta de la propiedad.
3
f. Instalaron una puerta corrediza de cristal en la sala.
g. Instaloron una puerta de cristal alta al frente.
h. Construyeron una verja de cemento en uno de los laterales de
la propiedad.
i. Construyeron unos desagues en el techo para canalizar
debidamente las aguas de lluvia y evitar los emposamientos
existentes.
j. Reemplazaron los botiquines de los baños.
k. Reemplazaron los operadores de las ventanas.
l. Reemplazaron la mezcladora del fregadero.
m. Instalaron zafacones soterrasdos.
n. Instalaron varias lámparas en el techo.
o. Instalaron 1,200 p2 de grama y top soil y grama adicional en
una parte de la residencia donde hicieron un “landscaping”.
9. Por las mejoras antes mencionadas los querellantes incurrieron en los siguientes
gastos de acuerdo a la prueba testifical y documental sometida en el acto de la vista
en apoyo de los mismos:
a. $6,500.00 por la verja en hormigón de 134 pies de largo por 6’
x 6” de alto con detalles simples y alumbrado incluidos.
b. $540.00 por construcción e instalación de los desagues en el
techo.
c. $100.00 instalación de un fregadero nuevo en la cocina.
d. $300.00 por la construcción e instalación de los zafacones
soterrados.
e. $200.00 por la inslación de molduras en los gabinetes de
cocina.
f. $750.00 por un puerta de seguridad francesa clásico con
cerradura Toledo modelo 2007 y cristal laminado de ¼” y
$260.00 por la remoción de la puerta existente.
g. $325.00 por la remoción e instalación de nuevas puertas en los
closets.
h. $145.00 por un espejo del baño.
i. $349.00 por cuatro lámparas colgantes modelo JT-4389
“Scope”.
j. $150.00 por dos lámparas de cristal claro ( Plate Cristal Lights
) modelo SIT-S501.
k. $375.00 por 15 lámparas de pared modelo VET-003 Wall
Lamp P.99.
l. $350.00 por un portón con “Screens”.
m. $550.00 por un portón de rejas para la puerta corrediza (
Sliding Door ).
n. $150.00 por una puerta corrediza ( Sliding Door ).
o. $1,305.00 por unas rejas para las ventanas con “Screens”
integrados.
4
p. $ 720.00 por los 1,200 p2 de grama y por el “top soil”.
10. El 6 de septiembre de 2005 los querellantes radicaron la presente querella ante este
Departamento alegando que su residencia había manifestado un sinnúmero de
defectos y/o vicios de construcción ( específicamente alegaron 15 deficiencias en
diferentes áreas de la residencia incluyendo manchas, humedad y filtraciones en el
techo, grietas en toda la casa-paredes y techo, defectos de las losetas de piso de la
marquesina, piso de la sala desnivelado y otros ).
11. Antes de radicar la presente querella los querellantes reclamaron a la urbanizadora y
contratistas querellados la reparación de tales deficiencias y estos realizaron algunas
reparaciones, pero las mismas no fueron satisfactorias ( aplicaron un sellador en el
techo el cual no detuvo las filtraciones ni corrigió de manera duradera los defectos en
dicha área de la estructura ).
12. Luego de tales reparaciones los querellantes reclamaron en varias ocasiones
adicionalaes a las querelladas y en esta occasión tanto la urbanizadora como los
contratistas se comprometieron a reparar los defectos lo cual incumplieron.
13. Los defectos de construcción antes mencionados especialmente las grietas en el techo
y paredes, se comenzaron a manifestar aproximadamente a los tres (3) meses luego
de los querellantes mudarse a su residencia.
14. El 1 de noviembre de 2005 el Técnico de Construcción del Departamento José F.
Carmona Longo realizó una inspección a la residencia antes descrita encontrando lo
siguiente:
a. Filtración en el techo en las siguientes áreas: comedor, cocina, sala,
tres habitaciones, baño “master”.
b. Se observa la condición de protuberancias y de asentamiento en la losa
de techo en hormigón.
c. Se observan grietas en el techo por los mismos lugares que ocurren las
filtraciones antes mencionadas.
d. Grietas en toda la casa, tanto dentro como por fuera de la misma (
alegación ). Se refieren a las grietas que se observan en las paredes de
la residencia.
e. Paredes con protuberancias en: cuarto “master” y pared exterior del
lateral izquierdo.
f. Se corroboró la falta de lechada en ciertas losas de la marquesina. Al
comienzo de la marquesina falta instalar algunas losas.
g. Entrada de la marquesina existe una grieta grande ( alegación ). Se
refiere a una grieta que discurre en el “drive-way” de la marquesina.
h. El piso de la sala desnivelado ( alegación ). Es notable el desnivel que
se observa a lo ancho de la sala de la residencia.
i. Al momento de la inspección se aprecian unos azulejos astillados en el
área de la cocina.
5
j. En el comedor existe un zócalo astillado.
k. Todo el techo tiene manchas y humedad ( alegación ). Se corroboró la
existencia de ambas condiciones.
l. Luce desnivelada la losa de techo al observarla por la parte posterior.
m. La parte inferior de las puertas de los cuartos poseen hongo.
n. Desprendimiento de la pintura del techo ( alegación ). Por las mismas
áreas donde ocurren filtraciones.
15. Preocupados por la magnitud, cantidad y extensión de los defectos de construcción
antes mencionados que había manifestado su residencia los cuales continuaban
agravándose, luego de radicada la querella los querellantes contrataron los servicios
del Ing. William Sánchez Adorno para que inspeccionara en detalle la misma y les
brindara sus opiniones sobre la causa de tales defectos así como las recomendaciones
pertinentes para su debida reparación de ser ello posible.
16. El 10 de abril de 2005 el Ing. William Sánchez Adorno realizó una primera
inspección a la residencia de los querellantes encontrando y constatando los
siguientes defectos de construcción: filtraciones en áreas de los techos, grietas en
paredes, grietas en enchapes de cocina, áreas de humedad, pintura despegada
encontrándose humedad debajo de la pintura, operadores de ventana descompuestos
y/o inoperantes, losa de marquesina agrietada.
17. La segunda inspección a que hace referencia el Ing. Sánchez Adorno en su informe es
la misma realizada por el Técnico de Consrucción de este Departamento el 1 de
noviembre de 2005 en la cual el estuvo presente en representación de los querellantes
y cuyos hallazgos corroboró y aceptó.
18. El 24 de noviembre de 2006 el Ing. Sánchez Adorno realizó una tercera inspección a
la residencia de los querellantes encontrando lo siguiente:
a. Se revisaron nuevamente las faltas y se revisó el incremento de
las mismas.
b. Puertas no cuadradas.
c. Pisos desnivelados.
d. Juntas frías en los techos.
e. Desniveles abruptos e inapropiados para drenar los techos.
f. Drenajes de techos en áreas donde el nivel no permite que
llegue el agua para descarga.
g. Humedad excesiva en los patios, especialmente el lateral
derecho y patio trasero.
h. Juntas frías en la loza de techo.
i. Piedra de hormigón expuesta indicativo que se vertió el
hormigón en tiempo de lluvia.
j. Diferentes tonalidades en el hormigón de techo.
k. Baldosas de piso explotando en el área de la cocina.
6
19. Para analizar en detalle la causa de los vicios de construcción antes mencionados los
cuales continuaban agravándose y extendiéndose hacia otras áreas de la estructura
especialmente las grietas en paredes, techo y pisos así como los desniveles abruptos
en el techo y la humedad excesiva en el terreno de la residencia, el Ing. Sánchez
Adorno subcontrató los servicios de la compañía “Almonte & Asociados Ingenieros
Geotécnicos, Inc.” para que realizara varias pruebas y análisis, tanto al terreno como
a los hormigones de la estructura.
20. A tenor con lo solicitado, la compañía antes mencionada realizó varias pruebas y
análisis tanto al suelo como a los hormigones del techo de la residencia antes descrita
y posteriormente realizó los informes correspondientes los cuales remitió a los
querellantes a través de su perito.
21. En relación al suelo y/o terreno, las pruebas realizadas por la compañía antes
mencionada consitieron en unos sondeos y análisis en diferentes lugares del mismo
con el propósito de determinar entre otros, su composición y su grado de firmeza y
resistencia para soportar el peso de una estructura de las especificaciones de la
residencia de los querellantes.
22. De acuerdo a sus hallazgos, en relación al suelo las pruebas y sondeos antes
mencionados arrojaron lo siguiente:
a.
b.
c.
d.
Sondeo Número 1: La gráfica muestra 13 pies de relleno
suelto. Relleno arcilloso con mezcla de arena, grava mediana
de color marrón grisáceo. Consistencia entre blanda y media.
Sondeo Número 2: La gráfica muestra 18 pies de relleno
suelto. Arcilla suelta, trazas de arena mediana. Se encontró a
los 18 pies consistencia firme. Entre los 10 y 15 pies de
profundidad se halló la situación más crítica del relleno.
Entre los 10 y 15 pies la consistencia entre muy blanda y
blanda.
Sondeo Número 3: La gráfica muestra relleno a 4 pies de
profundidad. Arcilla, trazas de arena, consistencia entre
blanda y mediana. Se encontró consistencia firme a los cinco
(5) pies de profundidad. A partir de los seis (6) pies se
encontró roca descompuesta, roca fragmentada, densa y de
color grisácea. La consistencia extremadamente dura.
Sondeo Número 4: La gráfica muestra 6 pies de relleno
suelto. Arcilla suelta, trazas de arena, grava suave a mediana.
Se encontró a los 6 pies consistencia firme. Entre los 6 y 20
pies de profundidad se halló roca descompuesta, roca
fragmentada mediana y de color gris.
23. Luego de analizar los hallazgos y resultados antes mencionados de las pruebas
realizadas al suelo de la residencia antes descrita, el perito de los querellantes llegó a
7
las siguientes opiniones y conclusiones en relación a las condiciones del suelo y/o
terreno:
a. Los puntos 1 y 2 que son los mas blandos del terreno según el
sondeo realizado en el mismo coinciden con la sección de la
estructura ( la residencia ) que se está hundiendo.
b. Los asentamientos diferenciales en el suelo, están ocasionando
inclinación de zapatas así como desplazamientos no calculados
a lo largo de la sección lateral dercho.
c. A esos asentamientos, la estructura responde estabilizándose,
ya sea produciendo fracturas del hormigón para acomodarse,
hundimientos y esfuerzos no calculados en el acero de carga.
d. A medida que el suelo siga adquiriendo la compactación final,
la estructura seguirá experimentando rearreglos estructurales
para poder compensar el desplazamiento vertical.
e. De lo antes expuesto se puede claramente establecer que el
incremento de fallas estructurales a causa del asentamiento será
progresivo.
24. En relación a los hormigones ulitizados en la construcción de la residencia antes
descrita la compañía antes mencionada efectuó unas pruebas de resistencia en la losa
del techo de la estructura. Dicha prueba consistió en la evaluación de tres (3) cores
y/o testigos tomados de tres áreas diferentes del techo de la residencia y sometidos a
unas pruebas para determinar su resistencia siguiendo las recomendaciones del
American Concrete Institute cumpliendo con los métodos y procedimientos
establecidos para dicha clases de pruebas por el ASTM C-42 ( “Standard Method of
Obtaining and Testing Drilled Cores and Sawed Beams of Concrete” ).
25. Las pruebas antes mencionadas arrojaron los siguientes resultados de acuerdo al
informe de laboratorio que la compañía Almonte y Asociados remitió al Ing. William
Sánchez, perito de los querellantes:
a. Sample No.1
L/D 1.78 – Correction Factor 0.9912 - Uncorrected Strenght
( psi) 3933 Corrected Strenght (psi) 3898.
b. Sample No.2 L/D 1.56 - Correction Factor 0.9748 - Uncorrected Strenght
( psi) 2917 Corrected Strenght (psi) 2843.
c. Sample No.3 L/D 1.23 – Correction Factor 0.9376 - Uncorrected Strenght
( psi) 3283 Corrected Strenght (psi) 3078.
26. Inmediatamente bajo los resultados antes mencionados la firma Almonte y Asociados
hizo contar que el Código de Construcción 318-83, Parte 3, Capítulo 4, Artículo
4.7.4.4 establece que el concreto en el área concernida representada por exámenes de
testigos ( cores ) se considerará estructuralmente adecuado si el promedio de los
resultados de los testigos ( cores ) es igual al menos el 85% de f’c ( Factor Correction
) y ningún testigo ( core ) es menor del 75% de f’c.
8
27. En adición a los exámenes y análisis antes mencionados, el 20 de diciembre de 2006
el perito de los querellantes realizó dos (2) pruebas de percolación en el lado derecho
del terreno que era el área mas suelta y blanda del terreno de acuerdo a los hallazgos
de los análisis y pruebas realizados al mismo por la compañía Almonte y Asociados.
28. Tales pruebas fueron realizadas por el Ing. Sánchez Adorno siguiendo los
procedimientos establecidos y recomendados para dicha clase de pruebas por la
Administración de Reglamentos y Permisos ( ARPE ).
29. Tales pruebas de percolación arrojaron los siguientes resultados:
Prueba Número 1 Lateral derecho delantero Tiempo = 1 hr – 15 minutos 0.5
pulgadas.
Prueba Número 2 Lateral derecho trasero Tiempo = 1 hr. – 35 minutos para 0.5
pulgadas
30. Luego de analizados los resultadnos antes mencionados,
llegó a las siguientes opiniones y conclusiones:
a.
b.
el Ing. Sánchez Adorno
Con estos tiempos podemos establecer que el área objeto de las
correspondientes pruebas posee una percolación pobre.
Una de las razones para que este evento surja en tierra suelta,
son los eventos de lluvia que llenan estos bolsillos de agua y
hasta que no se evapore toda o parte del agua la percolación se
hace mínima.
31. En relación a los hormigones utilizados en la construcción de la losa del techo, a
pesar de que opinó que los mismos eran adecuados y no presentaban problemas y/o
vicios relacionados a su resistencia y/o dureza ( ya que ninguno de los testigos arrojó
un porciento menor del 75% del f’c. ) el Ing. Sánchez Adorno opinó que la misma
estaba en una condición crítica debido a las grietas y las tres (3 ) áreas con juntas frías
que la misma presentaba.
32. En relación a dicha juntas frías el Ing. Sánchez Adorno opinó que las mismas fueron
ocasionadas por una combinación de los siguientes factores y/o causas:
a.
b.
c.
El tiro de hormigón utilizado y/o vaciado en el techo
no fue homogéneo
Caídas libres del material sobre tres (3) pies de altura
ocasionando a su vez segregación del material y
corrimientos laterales de masa que forman ramplas y
desacomodan la mezcla que se coloca a continuación.
Los tiros del hormigón se hicieron por tiempos
prolongados lo que es indicativo de áreas de hormigón
fraguadas.
9
d.
No hubo compactación de inmediato por lo que no se
pudo tener en consideración el tiempo correspondiente
para conservar un estado plástico suficiente como para
permitir la perfecta adherencia entre ambos vaciados
del hormigón.
33. En relación a las grietas y filtraciones que evidenciaba la residencia por las áreas del
techo, el Ing. Sánchez Adorno opinó que las mismas fueron ocasionadas por las
condiciones antes mencionadas relacionadas al manejo, vaciado y acomodo de los
hormigones del techo tan pronto eran servidos por la hormigonera.
34. En relación a las grietas que la residencia presentaba en el área del garage y en las
baldosas del piso, el perito antes mencionado opinó que las mismas eran ocasionadas
por proyecciones de una compactación de base de piso inadecuada donde no se
hicieron los trabajos correspondientes sobre el movimiento del terreno.
35. En relación a condición y/o defecto antes mencionado el Ing. Sánchez Adorno opinó
además que al no haberse realizado pruebas de compactación antes de depositar las
cargas muertas sobre el terreno, al recibir tales cargas el terreno produjo
asentamientos diferenciales los cuales actuaron y se reflejaron sobre las losas de piso
y las paredes de la estructura.
36. En relación a los descuadres apreciados en las puertas, especialmente la de la entrada
principal y en otras partes de la residencia el Ing. Sánchez Adorno opinó que los
mismos fueron ocasionados al no ser tomados adecuadamente los niveles de piso
correspondientes para el vaciado de hormigón de piso con el propósito de desarrollar
en dicha parte de la estructura un nivel uniforme con pendientes suaves.
37. En resumen, el perito antes mencionado opinó que los vicios de construcción que
presenta la residencia de los querellantes han sido ocasionados por una combinación
de las siguientes causas y eventos:
a.
b.
c.
d.
e.
f.
Deficiente e inadecuado manejo de la logística de los tiros de
hormigón.
Deficiencias en la nivelación de los techos y pisos.
Defectos en la construcción de los drenajes de techo los cuales
no cuentan con las pendientes apropiadas para que las
escorrentías pluviales corran hacia los mismos.
Deficiencias en el movimiento de tierra donde fue edificada la
estructura el cual no era apto ni seguro para dicha propiedad.
La condicion del suelo en el área derecho frontal no era
aceptable para mantener el peso de la residencia.
La construcción no tuvo la supervision adecuada
correspondiente.
10
38. En adición a las tres inspecciones incluidas en su Informe Pericial preparado a
solicitud de los querellantes, el Ing. Sánchez Adorno realizó varias inspecciones
adicionales en fechas distintas habiendo sido la última el 30 de mayo de 2007 según
su testimonio.
39. En adición al informe pericial antes mencionado así como el testimonio del perito
quien preparó el mismo, en el acto de la vista los querellantes presentaron en
evidencia 67 fotografias en las cuales se pueden apreciar en detalle y de diferentes
ángulos los vicios de construcción antes mencionados especialmente los de los pisos,
paredes y techo. 2
40. El 1 de marzo de 2007 los querellantes radicaron una enmienda a su querella original
para alegar entre otras cosas que debido a los serios defectos de construcción que
había manifestado su residencia esta constituía una ruina, que la misma era insegura y
no apta para su uso, que habían tenido que mudarse a una vivienda alquilada y que de
haber conocido que dicha residencia manifestaba esos vicios de construcción no la
hubieran adquirido.
41. En dicha querella enmendada los querellantes solicitaron como remedios la
cancelación del contrato de compraventa de dicha residencia así como los dineros
invertidos en la misma en concepto de gastos de cierre, pagos hipotecarios, intereses,
seguros, mejoras realizadas a la misma, gastos de mudanza y alquiler así como una
indemnización razonable por los danos, perjuicios, incomodidades y angustias
mentales sufridas a consecuencia de los vicios de construcción que ha manifestado su
residencia y la privación del uso y disfrute de la misma. Solicitaron además el pago
de una suma razonable en concepto de honorarios de abogado.
42. Debido a la magnitud, seriedad y extensión de los vicios de construcción
manifestados en la residencia antes descrita los cuales continuaban agravándose, el
perito de los querellantes opinó que la misma no ofrecía seguridad para ser habitada
por lo cual les recomendó desalojar y mudarse de la misma.
43. Debido a que los vicios de constrtucción antes mencionados estaban afectando su
salud y seguridad y limitándolos seriemente en el uso y disfrute de su propiedad,
siguiendo las recomendaciones de su perito los querellantes desalojaron su reidencia
y se mudaron a una vivienda alquilada.
44. Específicamente se mudaron en el mes de noviembre de 2006 a una residencia
localizada en la Calle 3, F-31, Urb. Sierra Linda en Bayamón propiedad del Sr.
Héctor Martínez Maldonado por cuyo alquiler han venido pagando $500.00
mensuales.
45. En relación a la reclamación de unos gastos incurridos en unos muebles de sala,
juegos de cuarto, unas mesas de noche y otros artículos comprados el 29 de agosto de
2
De dicha cantidad cinco (5) fotografías ilustraban el exterior de la vivienda en diferentes angulos (
frontal, trasero y lateral ).
11
2006 a la firma Koper Furniture, Inc. ( transcurridos más de dos años luego de
adquirida su residencia ), de acuerdo a la fecha de su adquisición informada en la
factura de compra, tales muebles y artículos no estuvieron expuestos al problema de
filtraciones y humedad reclamado por los querellantes en la presente querella.
46. Los querellantes tampoco presentaron evidencia suficiente y convincente de unos
alegados daños manifestados en unos aires acondicionados instalados en varias partes
de su vivienda, en una ropa y otros artículos de uso personal, un televisor, un equipo
de música, una estufa, una lavadora, una secadora de ropa, un horno de microhondas,
una nevera, unos cuadros, espejos, lámparas de mesa y otros artículos y accesorios
decorativos y que tales daños hubiesen sido directamente ocasionados por los vicios
de construcción que manifestó su residencia. 2
47. En relación a tales artículos y muebles, en el acto de la vista los querellantes sólo
presentaron evidencia suficiente y convincente de los daños ocasionados a dos
mattress de un juego de cuarto dañados a consecuencia del problema de filtraciones y
humedad.
48. Por los dos (2) mattres antes mencionados marca y/o modelo Sealy-Matt Queen y
Sealy-Matt Box los querellantes habían pagado $958.00 a la firma City Mattress
Bayamón el 4 de septiembre de 2004.
49. Los defectos de construcción antes mencionados que ha manifestado la residencia
antes descrita cualifican como un estado de ruina en sus modalidades de ruina
funcional, parcial y amenaza de ruina.
50. Tales vicios de construcción antes mencionados que comenzó a manifestar la
residencia de los querellantes desde los primeros meses luego de entregada, excedían
por mucho de las imperfecciones menores que se espera en toda obra de nueva
construcción.
51. Las causas que a su vez ocasionaron tales vicios ( los defectos del suelo y las
deficiencias en los trabajos de construcción de los pisos y el techo entre otros ) a su
vez cualificaban como vicios ocultos de los cuales los querellantes no se enteraron ni
advinieron en conocimiento al momento de adquirir y serles entregada dicha
vivienda.
52. Tales vicios de construcción se comenzaron a manifestar desde los primeros meses
de los querellantes mudarse a dicha vivienda ( desde los tres meses según sus
alegaciones y testimonios ).
53. A pesar de que desde el mes de noviembre de 2006 se tuvieron que mudar de su
residencia debido a los serios defectos de construcción antes mencionados que ha
2
A preguntas del abogado de la urbananizadora querellada la querellante Evelyn Martínez Díaz testificó
que había botado casi todos los artículos dañados y que los aires acondicionados los había regalado a una
persona particular luego de mudarse de su propiedad en el mes de noviembre de 2006.
12
manifestado la misma desde los primeros meses de comprada, los querellantes han
continuado pagando al Banco Bilbao Vizcaya el pago mensual de $945.00 del
préstamo hipotacario aprobado para el pago del precio de la misma.
54. La estabilidad, unidad familiar y tranquilidad de los querellantes se ha visto
seriamente afectada a consecuencia de los serios defectos de construcción antes
mancionados que ha manifestado su residencia.
55. En el acto de la vista la urbanizadora querellada no presentó evidencia testifical ni
documental para refutar las alegaciones y pruebas presentada por los querellantes
referente a los vicios de construcción antes mencionados que ha manifestado su
residencia. Tampoco presentó evidencia pericial para refutar los hallazgos, opiniones
y recomendaciones vertidas por el perito de los querellantes en su informe pericial los
cuales este ratificó en la vista administrativa.
56. Los serios vicios de construcción antes descritos que comenzó a manifestar la
residencia de urbanización nueva antes descrita comprada por los querellantes a la
urbanizadora querellada Woodbridge Park, Inc. han sido ocasionados por una
combinación de las causas y eventos antes mencionados en la determinación de
hechos número 37 (a) a la (f) de la presente Resolución., de cuyo fiel cumplimiento
eran solidariamente responsables tanto la urbanizadora de dicha residencia como los
contratistas coquerellados quienes edificaron la misma.
57. En varias ocasiones antes de la celebración de la vista administrativa representantes
de la urbanizadora y uno de los contratistas ( el coquerellado Luis A. Rivera Díaz ) se
comprometieron con los querellantes a reparar los defectos de construcción de su
residencia lo cual incumplieron.
58. Ante la gravedad y seriedad de los defectos antes descritos los cuales han continuado
agravándose y deteriorando de manera progresiva varios de los elementos
estructurales principales de la residencia antes descrita ( piso, paredes y techo ) el
perito de los querellantes opinó que no sería viable ni seguro debido a los altos costos
y complejidad, reparar dicha estructura.
59. Debido a lo antes expuesto los querellantes solicitaron como remedio principal la
resolución del contrato de compraventa de la residencia antes descrita y la devolución
del precio pagado por la misma ( específicamente solicitaron el reembolso de los
pagos parciales que han venido pagando al Banco Bilbao Vizcaya por concepto del
préstamo hipotecario aprobado para el pago del precio de dicha propiedad más la
liberación del balance de la hipoteca pendiente de pago a dicho banco ).
60. Los querellantes solicitaron además el reembolso y/o pago de las sumas invertidas en
las mejoras que hicieron en su residencia luego de mudarse a la misma, el reembolso
de los costos de los artículos y artículos que se le dañaron a consecuencia de los
defectos de construcción especialmente ( las filtraciones de agua, humedad y hongos
), los gastos de renta que se han visto obligados a pagar por otra residencia y una
13
suma razonable por los daños, perjuicios y angustias personales
consecuencia de la privación del uso y disfrute de su residencia.
sufridas a
61. La urbanizadora y vendedora querellada Woodbridge Park, Inc. conocía o debía
conocer que la residencia antes descrita adolecía y/o había sido construida sobre un
terreno en parte no apto para soportar la residencia antes descrita así como varios de
los serios vicios de construcción manifestados en la misma desde antes de la fecha de
su entrega ( desniveles en pisos y losa del techo ) y no informó ni notificó los
mismos a los querellantes antes de estos adquirir la propiedad.
62. La urbanizadora querellada inicialmente y los contratistas querellados posteriormente
no atendieron de manera diligente las reclamaciones de los querellantes referente a
los serios defectos de construcción que manifestó su residenicia a pesar de las
múltiples reclamaciones y oportunidades brindadas por estos. Posteriormente se
desentendieron de dichas reclamaciones haciendo caso omiso a las mismas.
CONCLUSIONES DE DERECHO
Son de aplicación al presente caso las disposiciones de la Ley Núm.130 del 13 de
junio de 1967, según enmendada, y el Reglamento emitido a su amparo en vigor desde el
16 de septiembre de 1977.
Bajo la Sección 10 J de dicho Reglamento, incurre en una práctica indeseable
en el negocio de construcción de viviendas todo aquél urbanizador o constructor que
haya sido notificado por el comprador de la existencia de cualquier defecto de
construcción y que deje de corregir el mismo dentro de un tiempo razonable. Es de
aplicación al presente caso además el Artículo 1483 del Código Civil de Puerto Rico que
dispone lo siguiente:
“El contratista de un edificio que se arruinase por vicios
de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la
ruina tuviere lugar dentro de diez años contados desde que
concluyó la construcción; igual responsabilidad y por el
mismo tiempo tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se
debe la ruina avicios del suelo o de la dirección.
Si la ruina fuera la falta del contratista a las condiciones
del contrato, la acción de indemnización durará quince años.”
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En el acto de la vista administrativa los querellantes presentaron evidencia robusta
y convincente la cual demostró que su residencia ha manifestado un sinnúmero de vicios
de construcción los cuales la urbanizadora y contratistas querellados nunca repararon
satisfactoriamente a pesar de sus reclamaciones y de las múltiples oportunidades
brindadas. Tales defectos se comenzaron a manifestar a los dos o tres meses de los
querellantes mudarse a dicha vivienda.
Según antes determinado, los serios vicios de construcción que ha manifestado la
residencia antes descrita, debido a su magnitud y seriedad cualifican como un estado de
ruina en sus modalidades de ruina parcial, funcional y amenaza de ruina.
Sobre tales vicios de construcción así como su magnitud y extensión, en el acto
de la vista los querellantes presentaron evidencia robusta y convincente testifical,
documental y pericial. Nos mereció entera credibilidad el testimonio del perito de los
querellantes referente a la magnitud, extensión y seriedad de tales vicios de construcción
así como sobre las causas de los mismos. Igual credibilidad nos mereció su testimonio
referente a que tales vicios, debido a la inestabilidad y defectos de parte del terreno donde
fue edificada la misma, han continuado y continuarán de manera progresiva agravándo
aún mas la condición y daños que a la fecha de sus últimas inspecciones y evaluaciones
manifestaba dicha vivienda en varios de sus elementos estructurales importantes (
paredes, piso y techo principalmente ).
Quedó demostrado que la causa principal que ha ocasionado dicho estado de ruina
lo ha sido los incumplimientos y negligencia incurridos por las querelladas,
especialmente los contratistas de dicha residencia, al construir la misma sobre un terreno
que en una de sus partes no era apto ni reunía las condiciones necesarias de resistencia,
firmeza y estabilidad así como el deficiente manejo y/o preparación del mismo previo a
dicha construcción ( falta de compactación ). Tales vicios y daños se agravaron aún más
por la negligencia incurrida por los contratistas en las etapas críticas de los trabajos de
construcción de los pisos y la losa del techo al realizar de manera deficiente los mismos.
Tales vicios de construcción, debido a su magnitud y seriedad cualifican además
como vicios ocultos ya que los mismos han tornado la vivienda antes descrita así como el
solar donde fue construida la misma, impropios e inseguros para su uso y disfrute. La
prueba presentada por los querellantes demostró que tales vicios de construcción,
especialmente los que ocasionaron los daños a la estructura ( como las grietas, desniveles
en los pisos y el techo ) estaban inherentes y latentes para la fecha de adquisión y entrega
de dicha propiedad a los querellantes y eran desconocidos por estos. Por lo tanto, en
cuanto a la urbanizadora y vendedora querellada Woodbridge Park, Inc., le son de
aplicación los artículos que impone al vendedor la obligación de saneamiento por vicios
ocultos de la cosa vendida, especialmente el Artículo 1373 del citado Código, 31
L.P.R.A. Sección 3841 que dispone lo siguiente:
“El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos
ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso
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a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que de
haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido, o habría dado
menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén,
si el comprador es un perito que por razón de su oficio o profesión,
debía fácilmente conocerlos.
El Artículo 1375 por su parte dispone lo siguiente:
“En los casos de las dos secciones anteriores ( se refiere a las
secciones 3841 y 3842 ), el comprador podrá optar entre desistir del
contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad
proporcional del precio, a juicio de peritos, 31 L.P.R.A. Sección 3843.
Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.”
Los defectos de construcción antes mencionados, en adición a cualificar como un
estado de ruina en las modalidades antes mencionadas, su reparación también estaba
cubierta bajo el Reglamento antes citado de acuerdo a las definiciones y parámetros
exigidos por dicho Reglamento para cada uno de ellos. Dicho Reglamento establece un
plazo de garantía máximo de dos (2) años para los defectos de mayor magnitud o
seriedad y otros más cortos para aquèllas áreas y accesorios de la vivienda las cuales se
esperan tengan una vida útil mas corta . Dicha garantía comienza a contar a partir de la
fecha de otorgada la escritura de la primera compraventa de la propiedad concernida.
Concluimos que bajo las disposiciones legales antes citadas,
tanto la
urbanizadora como los contratistas querellados eran y son solidariamente responsables
ante los querellantes por los vicios de construcción antes mencionados así como por los
daños reclamados ocasionados directamente a consecuencia de tales vicios de
construcción.. Eran responsables además bajo los compromisos de reparación asumidos
con los querellantes en varias ocasiones, ello en virtud del Artículo 1044 del citado
Código que dispone lo siguiente:
“Las obligaciones que nacen de los contratos tienen
fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse
al tenor de los mismos.”
Según antes determinado, ante la magnitud y seriedad de los vicios de
construcción antes descritos los cuales continuaban agravándose y tornando insegura e
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impropia para su uso y disfrute la vivienda antes descrita, los querellantes se vieron
obligados a desalojar la misma y mudarse a otra vivienda alquilada.
En relación a los daños antes mencionados sufridos por los querellantes, es de
aplicación al presente caso el Artículo 1054 del citado Código Civil de Puerto Rico, 31
L.P.R.A. Sección 3018 que dispone lo siguiente:
“Quedan sujetos a la indemnización de los daños
y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus
obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad
y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de
aquéllas.”
A tenor con los hechos que este Departamento ha estimado probados, concluimos
que tienen derecho los querellantes al primer remedio solicitado, o sea la cancelación del
contrato de venta de la propiedad. En relación a los otras reclamaciones, concluimos que
estos presentaron evidencia suficiente y convincente para ser acreedores a los siguientes
remedios: el pago y/o reembolso de los gastos incurridos en las mejoras realizadas a su
propiedad y las cuales quedaron y dejaron instaladas de manera permanente en la misma
luego de mudarse en el mes de noviembre de 2006 ( antes mencionadas en la
determinación de hechos número 8 de la presente Resolución ), el pago y/o reembolso de
la suma de $958.00 incurrida en la compra de los dos (2) mattress dañados a
consecuencia de las filtraciones, humedad y hongos antes mencionadas ( los cuales no
pudieron salvar ni reparar y tuvieron que disponer de ellos ) y una suma razonable por
los daños, perjuicios, inconvenientes y angustias mentales sufridas por la privación del
uso y disfrute de su residencia desde los primeros meses de mudados a la misma a
consecuencia de los serios vicios de construcción que manifestó dicha propiedad. A
tenor con los hechos que este Departamento ha estimado probados, valoramos tales
daños en la suma de $5,000.00.
En relación a la reclamación por la alegada pérdida sufrida por otros enseres,
artículos, accesorios decorativos y otros bienes muebles de su hogar, concluimos que los
querellantes no presentaron evidencia suficiente y convincente para poner a este
Departamento en posisición de evaluar los mismos y determinar si fueron directamente
ocasionados por los defectos de construcción que manifestó su residencia. Además, en
relación a tales equipos, artículos y accesorios estos tampoco demostraron alguna razón o
fundamento convincente del porqué no realizaron y/o tamaron las acciones prudentes
razonables para prevenir y mitigar los daños alegados.
Por último, concluimos que tienen derecho los querellantes además al pago de
una suma razonable en concepto de honorarios de abogado, Regla 28.4 del Reglamento
de Procedimientos Adjudicativos de este Departamento y la Regla 44.1(d) de las de
Procedimiento Civil, según enmendadas.
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Considerando la complejidad del presente caso y que, para poder prevalecer en
sus reclamaciones los querellantes tuvieron que gestionar y contratar los servicios de un
abogado y de un perito así como de gestionar y conseguir abundante prueba documental ,
estimanos dicho gasto en la suma de $1,000.00.
En cuanto a la aseguradora coquerellada United Surety & Indemnity, Co. esta
responderá hasta el monto de la fianza prestada ante este Departamento para beneficio de
la residencia de los querellantes.
Por todo lo cual y bajo las facultades que le confiere la Ley Núm. 5 del
23 de abril de 1973, según enmendada, este Departamento procede a emitir la
siguiente:
ORDEN
Se orden y decreta la resolución del contrato de compraventa de la propiedad
inmueble antes descrita en la determinación de hechos número 1 de la presente
Resolución otorgado entre los querellantes de epígrafe y la urbanizadora y vendedora
querellada Woodbridge Park, Inc. el 12 de agosto de 2004.
Dentro del tèrmino de treinta (30) días a partir de la fecha de notificación de la
presente Resolución las querelladas Woodbridge Park, Inc., Felipe Rivera Díaz y Luis A.
Rivera Díaz solidariamente reembolsarán y/o pagarán a los querellantes Evelyn Martínez
Díaz y/o Alexandro Rodríguez Román la suma de $5,948.00 pagada por estos en
concepto de pronto y/o depósito inicial más gastos de cierre por la residencia antes
descrita más la suma de todos los pagos mensuales a razón de $945.00 efectuados por
estos al Banco Bilbao Vizcaya por concepto del préstamo hipotecario otorgado por dicho
banco a su nombre para el pago del precio de la propiedad antes descrita. Dentro del
mismo término las partes querelladas solidariamente cancelarán el préstamo hipotecario
antes mencionado saldando en su totalidad el balance pendiente de pago a la fecha de
notificación de la presente Resolución. La urbanizadora y contratistas querellados
igualmente solidariamente realizarán a su costo las gestiones y/o trámites necesarios para
cancelar ante el Registro de la Propiedad donde se hubiese inscrito la misma, la hipoteca
antes mencionada.
Dentro del mismo término de treinta (30) días las partes querelladas
solidariamente pagarán los querellantes la suma de $13,069.00 por concepto de las
mejoras por ellos realizadas a la residencia antes descrita, la suma de $958.00 por la
pérdida de los dos (2) mattress de un juego de cuarto ( dañados a consecuencia de las
filtraciones de agua, humedad y hongos ), la cantidad de $5,000.00 por los daños,
perjuicios y angustias mensuales sufridas a consecuencia de la privación del uso y
disfrute de su propiedad a concuencia de los vicios de construcción antes descritos y la
suma de $1,000.00 en concepto de honorarios de abogado.
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Las sumas antes mencionadas ordenadas a favor de los querellantes devengarán
los intereses legales vigentes a partir de la fecha de notificación de la Resolución.
Tan pronto las partes querelladas les reembolsen y paguen las sumas antes
ordenadas, los querellantes otorgaran y endosarán los documentos legales pertinentes
que estas les presenten para el debido traspaso del título de la propiedad antes descrita a
su nombre. En relación a dicho traspaso, las querelladas deberán decidir entre sí a
nombre de quien se otorgarán nuevamente los documentos pertinentes para el traspaso de
la titularizad de la propiedad antes descrita.
La coquerellada United Surety & Indemnity Co. responderá hasta el monto de la
fianza prestada ante este Departamento para responder por los vicios y/o defectos de
construcción que vigente la garantía de dos (2) años pudiese manifestar la residencia de la
querellante antes descrita.
Se apercibe a la urbanizadora y contratistas querellados que el incumplimiento
con lo antes ordenado podrá dar lugar a que se les imponga una multa administrativa de
hasta $10,000.00 la cual vendrán obligados a satisfacer en adición al pago de las sumas
ordenadas a favor de la querellante. Se exponen además a que este Departamento radique
los recursos correspondientes ante el Tribunal de Primera Instancia para hacerle cumplir
lo antes ordenado en la presente Resolución.
Aquella parte afectada por la presente RESOLUCIÓN podrá solicitar al
Departamento una RECONSIDERACIÓN de la misma, en el plazo de veinte (20) días
contados a partir de la fecha de archivo en Autos de dicha RESOLUCIÓN. En la
alternativa, podrá la parte afectada acudir directamente al Tribunal de Circuito de
Apelaciones en Revisión Judicial, dentro del término de treinta (30) días del archivo en
Autos de la RESOLUCIÓN emitida. Ley número 247 del 25 de diciembre de 1995.
Severino Aponte Correa vs. Policía de Puerto Rico, 96 JTS 157 (1996). Los términos
comprendidos en los presentes apercibimientos se computan a base de días naturales.
solicitar la RECONSIDERACIÓN de la RESOLUCIÓN emitida, dicha solicitud
deberá ser por escrito consignándose claramente la palabra RECONSIDERACIÓN como
título y en el sobre de envío. Dicha RECONSIDERACIÓN deberá ser enviada a la
Oficina Regional de Bayamón, Apartado 1498, Bayamón, Puerto Rico 00960.
Copia de dicha solicitud de reconsideración deberá ser enviada a la otra parte
dentro del tèrmino de veinte (20) días antes mencionado lo cual deberán certificar
expresamente en el cuerpo de la Reconsideración o mediante documento aparte. De no
hacerlo así, se exponen a que este Departamento no acoja ni considere la misma.
Si el Departamento dejare de tomar alguna acción con relación a la moción de
RECONSIDERACIÓN dentro de los quince (15) días de recibida, se considerará
rechazada de plano por lo cual, el término de treinta (30) días para solicitar Revisión
Judicial al Tribunal de Circuito de Apelaciones comenzará a contar a partir de ese
momento.
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Si el Departamento tomase alguna determinación sobre la moción radicada, el
término para solicitar Revisión Judicial empezará a contarse desde la fecha en que se
archivó en Autos una copia de la notificación de la RESOLUCIÓN de la agencia,
resolviendo definitivamente la moción cuya RECONSIDERACIÓN fue solicitada.
Dicha RESOLUCIÓN deberá ser emitida y archivada en Autos dentro de los noventa
(90) días siguientes a la radicación de la RECONSIDERACIÓN. De lo contrario, la
agencia perderá jurisdicción sobre dicha solicitud de RECONSIDERACIÓN y el
término para solicitar Revisión Judicial empezará a contarse nuevamente a partir de la
expiración del plazo de noventa (90) días, salvo que el Departamento por justa causa y
previo al vencimiento del término de noventa (90) días prorrogue dicho término por un
período que no excederá de treinta (30) días adicionales.
En Bayamón, Puerto Rico a
de noviembre de 2007.
VICTOR A. SUAREZ MELENDEZ
SECRETARIO
Angel L. Rodríguez Alvelo
Juez Administrativo
REMITIDO POR CORREO HOY
DE
DE
CERTIFICO: Que en esta misma fecha se archivó en Autos y se envió por correo copia
de la presente RESOLUCIÓN a las siguientes personas:
Evelyn Martínez Díaz y/o
Alexandro Rodríguez Román
Calle 3 F-31
Urb. Sierra Linda
Bayamón, Puerto Rico
00957
Lcdo. Juan Carlos Negrón Rodríguez
Abogado Parte Querellante
P.O. Box 9024081
Sasn Juan, Puerto Rico
00902-4081
Woodbridge Park, Inc.
P.O. Box 2399
Toa Baja, Puerto Rico
00951-2661
United Surety & Indemnity Co.
P.O. Box 2111
San Juan, Puerto Rico
00922-2111
20
Lcdo. Iván Durant Sierra
Ave. Aguas Buenas
Bloque 10-17 Suite 7
Urb. Santa Rosa
Bayamón, Puerto Rico
00959
Luis A. Rivera Díaz y
Felipe Rivera Díaz-Contratistas
Apartado 605
Corozal, Puerto Rico
00783
FIRMA:___________________________________________________________