Estudio de mercado: sector construcción e inmobiliaria en

 Estudio de mercado:
sector construcción e
inmobiliaria en República
Dominicana
Realizado por:
Beatriz González Aranaga
Técnico en Comercio Exterior en República Dominicana
1
Índice
1. Introducción
1.1 Alcance y objetivo del estudio……………………………………………….…..5
1.2 Acotación………………………………………………..…………………………5
1.3 Metodología……………………………………………..…………………...……7
1.4 Fuentes de información .………………………..……………………………….7
1.5 Tipo de cambio …………………………………………..……………………….7
1.6 Información a tener en cuenta …………………………..……………………...7
2. Resumen y conclusiones………..……………………………………......8
3. Panorámica del país
3.1 Cuadro macroeconómico de República Dominicana……………………..…..9
3.1.1 Evolución macroeconómica dominicana……………….……………………..…...9
3.1.2 Previsión de evolución macroeconómica dominicana ………….………………20
3.1.3 Comercio Exterior…………………………………………………………………..22
3.2 Datos de utilidad ……………………………………………………………………..29
4. Análisis de la demanda
4.1 Cálculo del consumo…………......…………………………………………….32
4.1.1 Evolución temporal del consumo ..……………………………...……………….32
4.2 Análisis del perfil del consumidor………………………………………………...35
5. Oferta
5.1 Producción e ingresos…………………………………………………..…..….40
5.2 Principales constructoras e inmobiliarias………………………………….…42
5.3 Inversión nacional frente a extranjera…………………………………...…....43
5.4 Principales proyectos en construcción……………………………………….45
2
6. Comercialización
6.1 Canales de venta………………………………………………………….48
6.2 Márgenes comerciales…………………………………………………....49
6.3 Precios….…………………………………………………………………..50
6.4 Promoción………………………………………………………………….51
6.5 Factores legales….………………………………………………………..51
6.6 Impuestos…………………………………………………………………..53
6.7 Presentación del producto………………………………………………..54
7. Entrevistas
7.1 Entrevista nº1……………………………………………………..………55
7.2 Entrevista nº2……………………………………………………..………56
7.3 Entrevista nº3……………………………………………………..………57
7.4 Entrevista nº4……………………………………………………..………58
7.5 Entrevista nº5……………………………………………………..………59
7.6 Entrevista nº6……………………………………………………..………60
7.7 Entrevista nº7……………………………………………………..………61
7.8 Entrevista nº8……………………………………………………..………62
7.9 Entrevista nº9……………………………………………………..………63
7.10 Entrevista nº10……………………………………………………..……64
7.11 Entrevista nº11……………………………………………………..……65
7.12 Entrevista nº12……………………………………………………..……66
7.13 Entrevista nº13……………………………………………………..……67
7.14 Entrevista nº14……………………………………………………..……68
7.15 Entrevista nº15……………………………………………………..……69
7.16 Entrevista nº16……………………………………………………..……70
3
7.17 Entrevista nº17……………………………………………………..……71
7.18 Entrevista nº18……………………………………………………..……72
7.19 Entrevista nº19……………………………………………………..……73
8. Anexos
Anexo I – Listados de empresas…………………………………………….76
Anexo II – Ferias del sector construcción…………………………………..81
Anexo III – Instituciones y organismos……………………………………...83
Anexo IV – Páginas Web de interés…………………………………………91
Anexo V – Datos prácticos del país………………………………………….92
Anexo VI – Servicios comerciales……………………………………………94
Anexo VII – Análisis DAFO sector construcción-inmobiliaria……………..97
Anexo VIII – Datos de construcción………………………………………….98
Anexo IX – Requisitos para obtención de préstamos……………………..102
Anexo X – Publicaciones de interés…………………………………………103
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1. Introducción
El presente estudio de mercado se ha realizado a lo largo del mes marzo de 2009
Este estudio se centra en el sector de la construcción y de la inmobiliaria en República
Dominicana. En concreto, en la construcción y venta de vivienda urbana y turística.
1.1 Alcance y objetivo del estudio
Para poder comprender la razón de dicho acotamiento del estudio, es necesario tener
en cuenta que el sector de la construcción y la inmobiliaria están íntimamente
relacionados.
En la construcción se distinguen dos ramas principales: la edificación y la obra
civil/pública. En cuanto a la inmobiliaria, se ocupa de toda la rama de edificación.
En este estudio, se analizará específicamente la edificación de viviendas dentro del
sector urbano y dentro del sector turístico inmobiliario.
Esto se debe a que la República Dominicana, es un país relativamente pequeño,
donde la oferta y la demanda se encuentran muy concentradas en torno a dos polos:
• el turístico: en zonas costeras, tales como: La Romana, Puerto Plata - Bávaro,
Samaná y Punta Cana;
• y el urbano: concentrado en las ciudades principales, es decir, Santo Domingo,
y más específicamente, en el Distrito Nacional; así como en Santiago de los
Caballeros.
Así pues, la finalidad este estudio es presentar la evolución y el estado actual del
sector de la construcción y la inmobiliaria en República Dominicana, haciendo
particular hincapié en la vivienda urbana y turística.
Es importante recordar que la República Dominicana es un país en vías de desarrollo,
donde el sector de la construcción y la inmobiliaria todavía no está maduro, y donde
todavía hay mucho por hacer.
1.2 Acotación
La acotación de este estudio se basa en la aplicación de la Clasificación Nacional de
Actividades Económicas (CNAE).
De este modo, el estudio recoge las siguientes actividades de construcción:
452 Construcción general de inmuebles y obras de ingeniería civil
4521 Construcción general de edificios y obras singulares de ingeniería
civil
Tal y como se ha mencionado anteriormente, uno de los sectores más íntimamente
relacionado con la construcción es el sector de la promoción inmobiliaria.
Atendiendo a la clasificación de la CNAE este sector se divide de la siguiente forma:
70 Actividades inmobiliarias
701 Actividades inmobiliarias por cuenta propia
5
7011 Promoción inmobiliaria por cuenta propia
7012 Compra-venta de bienes inmobiliarios por cuenta propia
702 Alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia
7020 Alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia
703 Actividades inmobiliarias por cuenta de terceros
7031 Agentes de propiedad inmobiliaria
7032 Gestión y administración de la propiedad inmobiliaria
1.3 Metodología
La metodología empleada para elaborar este documento ha sido inductiva. De modo
que a partir de las fuentes consultadas se ha elaborado y desarrollado la información
contenida en el cuerpo del texto, así como en los comentarios de las gráficas y tablas.
De este modo, a partir de la información consultada y de las entrevistas realizas, se ha
fijado la orientación y alcance del estudio.
1.4 Fuentes de información
Las fuentes de información empleadas son en su mayoría secundarias, tanto escritas
como orales. Se ha recurrido a este tipo de fuentes por ser las más fiables y porque
poseen la información sectorial necesaria para la realización de este estudio.
Las fuentes secundarias orales se han basado en entrevistas con algunos de los
actores principales del sector de la construcción en el país y, en concreto, con aquellos
pertenecientes al sector de la construcción y la inmobiliaria. De este modo, se han
realizado entrevistas con constructores, promotores, arquitectos e inmobiliarias.
1.5 Tipo de cambio
Los precios de los inmuebles y, en muchas ocasiones, la venta se realiza en dólares
estadounidenses (US$). Esto se debe a que es un sector con una gran inversión
extranjera y, en particular, estadounidense.
Por esta razón, si se aplica algún tipo de cambio, éste es entre el dólar
estadounidense y el peso dominicano. El cambio medio del dólar estadounidense/peso
dominicano durante 2008 fue el siguiente: 1 US$ = 31,65 RD$
De este modo, las cifras recogidas en este estudio aparecerán en dólares
estadounidenses, para facilitar la labor analítica del lector.
1.6 Información a tener en cuenta
El lector deberá tomar en consideración la fuerte dolarización de la economía
dominicana. El modelo económico del país está sustentado en la entrada de divisas.
Esta necesidad se ha sustentado durante los últimos años en el turismo y en las
exportaciones. No obstante, ambas actividades económicas se ven afectadas
actualmente debido al período de recesión económica a nivel mundial.
A esta crisis internacional se ha de añadir la situación nacional. Según datos le
Programa de Naciones Unidas para el Desarrollo en el país, este modelo el modelo
económico de crecimiento basado en el turismo y las zonas francas se está agotando
y ha entrado en crisis. De modo que se están buscando vías alternativas para el
6
desarrollo de otros sectores económicos como son la construcción o las
telecomunicaciones.
No obstante, se ha de tener también en cuenta las situaciones institucional y política
estables que se dan en el país. Así como la rígida política monetaria y económica que
han dado lugar a un crecimiento económico sostenido, a un ajuste del déficit fiscal y a
una reducción de la deuda externa.
Sin embargo, es indudable el efecto que ha tenido el “estallido” de la burbuja
inmobiliaria estadounidense, que ha arrastrado a la desconfianza generalizada en el
sector inmobiliario y de la construcción.
No obstante, el sector de la construcción ha mostrado un crecimiento constante y
sostenible. Esto se debe a que República Dominicana es un país en vías de desarrollo
y con un gran potencial, así como con múltiples necesidades habitacionales.
Otro factor que el lector deberá tener en cuenta es la posición geográfica privilegiada
de República Dominicana. De este modo, su clima y su gran atractivo paisajístico son
una fuente continua de inversión turística e inmobiliaria.
Actualmente, el sector es consciente de su situación y espera a la reacción de los
mercados inmobiliarios internacionales y nacionales. Asimismo, a pesar de su gran
desarrollo durante los últimos años, el sector carece, en muchos casos, de mano de
obra cualificada y de técnicas de construcción eficientes e innovadoras.
Por último, el mayor problema al que se enfrenta el sector es la financiación. Tanto
para el constructor/promotor como para el comprador final. De este modo, debido a los
problemas de financiación por parte de los clientes, existe un déficit habitacional
continúo.
En este aspecto, el Estado ha desarrollado una serie de instituciones e instrumentos
tales como el Banco Nacional de la Vivienda (BNV) y el Instituto de la Vivienda (INVI)
que pretenden dar respuesta habitacional, sobre todo, a los sectores de la sociedad
más pobres.
Asimismo, el Banco Central Dominicano ha promovido un descenso de las tasas de
interés hipotecario, que, no obstante, rondan el 18%. Este hecho complica la
financiación tanto de proyectos inmobiliarios como de su compra.
7
2. Resumen y conclusiones
La evolución macroeconómica de República Dominicana en los últimos años ha sido
positiva y de crecimiento constante. No obstante, ahora se presenta un periodo en el
que se prevé una deceleración económica debido a la situación económica
desfavorable a nivel mundial. Esta deceleración está ya dando lugar a un descenso de
los principales indicadores económicos y una caída en la demanda nacional debido a
una mayor dificultad de financiación, por un lado, y de endeudamiento
correspondiente, por el otro.
La demanda habitacional se centra en torno a grandes núcleos urbanos (Distrito
Nacional en Santo Domingo) y áreas turísticas. El primer segmento de demanda se
caracteriza porque ésta supera a la construcción realizada. Este déficit habitacional se
centra entre las rentas media y baja, que se enfrentan a grandes problemas de
financiación. La demanda nacional de productos de lujo está cerca de la saturación.
No obstante, la inversión extranjera continuada de este tipo de productos permite que
siga habiendo rotación en el mercado. Sin embargo este tipo de demanda se centra en
productos turísticos inmobiliarios. Este tipo de productos son, principalmente segundas
viviendas para las rentas media-alta y alta tanto nacional como extranjera.
La oferta de la construcción está muy concentrada. Se concentra, principalmente a
Santo Domingo y las zonas turísticas. De este modo la oferta y la demanda siguen las
mismas tendencias. En cuanto a la repartición del mercado de la construcción y la
inmobiliaria, éste se encuentra muy atomizado. No obstante, destaca la empresa
dominicana Bisonó como líder de las constructoras gracias a la agregación de sus
productos para todo tipo de clientes (desde la renta alta a la media-baja). Como se
concluye la información recopilada, la oferta urbana es principalmente dominicana,
mientras que la oferta turística es primordialmente extranjera. Por último, como de la
gran mayoría de las empresas constructoras e inmobiliarias se centran en los
productos que ofrecen mayor margen de beneficios. Es decir, los productos para las
rentas alta y media-alta, que siempre tienen fácil acceso a financiación
La comercialización de los productos inmobiliarios sigue mayormente un esquema
tradicional. Los márgenes comerciales varían mucho según la capacidad adquisitiva
del cliente, de modo que el tipo de producto ofrecido se adapta a su poder de
financiación. También destaca la tradición en cuanto a los principales medios de
promoción de estos productos. En cuanto a los factores legales a tener en cuenta,
destaca la Ley 675 sobre Urbanización y Ornato Público y la nueva Ley No. 108-05 de
Registro Inmobiliario y sus reglamentos. Por último, la presentación del producto final
para su venta es de gran importancia y siempre con la fórmula “llave en mano”.
De las entrevistas se intuye una cierta preocupación y malestar general debido a la
crisis. Asimismo, los players entrevistados aseguran que se trata de un sector con
gran potencial de desarrollo y de beneficios. No obstante, todos aquejan las excesivas
tasas de interés hipotecario, la lentitud burocrática y un cierto nivel de corrupción. Por
otro lado, los expertos aseguran que el futuro del sector pasa por las siguientes
variables: una mayor flexibilidad del acceso a la financiación, la formación y
capacitación de la mano de obra, y la introducción de innovaciones técnicas de
construcción y seguridad.
8
3. Panorámica del país
3.1 Cuadro macroeconómico de República Dominicana
3.1.1 Evolución macroeconómica dominicana
Evolución del Producto Interior Bruto (PIB)
Durante el período 2005-2007, la economía dominicana registró un crecimiento
económico sostenido con un promedio de crecimiento del PIB del 9,5%. Durante este
periodo, República Dominicana fue uno de los países con mayor crecimiento
económico en América Latina.
No obstante, al cierre de 2008 la economía dominicana, experimentó un crecimiento
de 5,3%. Este dato refleja una caída del 4,2%. Esta caída, no obstante, podría
considerarse leve si se toma en consideración el desfavorable entorno internacional
presente durante el 2008. Ese año se vio caracterizado por una serie de fenómenos
económicos impredecibles, dentro de los que cabe destacar: una crisis financiera
internacional sin precedentes; unos máximos históricos de los precios internacionales
del petróleo y bienes primarios que luego descendieron bruscamente, la recesión
económica de las grandes potencias, etc.
Fuente: Banco Central República Dominicana
De este modo, las autoridades monetarias, a principios de año, adoptaron un conjunto
de medidas previsoras, con la finalidad de preservar la estabilidad macroeconómica,
ante este impredecible entorno internacional.
No obstante, los elevados precios internacionales del petróleo y materias primas,
unido al dinamismo que venía exhibiendo la demanda interna hasta mediados de año
provocaron un notable aumento del déficit de la balanza de pagos.
Los efectos rezagados de estas medidas comenzaron a sentirse a partir del segundo
semestre del año. Esto produjo una desaceleración en los préstamos bancarios al
sector privado, que al cierre 2008 crecieron en un 8,4%, muy inferior al 31,4%
registrado a finales de 2007. Esto incidió en una desaceleración del ritmo de
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crecimiento de la demanda interna, lo que unido a la significativa reducción de los
precios internacionales del petróleo en el último trimestre aminoró la presión del sector
externo.
PIB por componentes de la demanda final
El crecimiento experimentado por la economía dominicana en el 2008 (5,3%), en
términos reales, analizado desde la óptica del gasto, se explica principalmente por la
demanda interna.
El consumo final, variable que representa el 91,3%, se expandió en 7,1%. De este
modo se detectó una ligera desaceleración respecto al 2007 (8,9%).
Asimismo, la formación bruta de capital creció 9,2 %, resultando inferior al crecimiento
de 12,4% registrado en el 2007.
Producto Interior Bruto
Por el Enfoque del Gasto
2006-2008*
(Millones de US$ Encadenados, año de referencia 1991)
Componentes
2006
2007
2008*
Tasas de crecimiento
%
07/06
08/07
(*) Consumo final
7.268,89 23.243,28 25.324,63
8,9
7,1
Consumo privado
6.986,42
7.608,29
8.150,24
8,9
7,1
Consumo público
282,46
310,83
334,65
10,0
7,7
Formación bruta de
1.640,85
1.845,03
2.014,38
12,4
9,2
capital
Formación bruta de
1.626,97
1.830,18
1.998,60
12,5
9,2
capital
Variación de
13,87
14,85
15,77
7,0
6,2
existencias
Exportaciones
3.108,93
3.208,90
3.125,07
3,2
2,6
Importaciones
3.879,03
4.143,65
4.330,85
6,8
4,5
Producto Interior Bruto
8.139,65
8.829,44
9.293,48
8,5
5,3
*cifras preliminares
Fuente: Banco Central República Dominicana
La reducción en el ritmo de crecimiento del consumo final es el resultado de las
medidas adoptadas por las autoridades monetarias. Estas medidas comenzaron a
surtir efectos a partir del segundo semestre del año, con el objetivo de controlar la
inflación, mantener la estabilidad relativa del tipo de cambio y reducir los efectos
adversos de los shocks externos.
De igual manera, en la formación bruta de capital, la disminución de su ritmo de
crecimiento, se explica por la contracción de la actividad constructora a partir del
segundo semestre del pasado año.
Por otro lado, las exportaciones de bienes y servicios reflejaron una contracción del
orden de -2.6%, influido por la caída en el valor en US$ de las exportaciones de
productos tradicionales (-44.5%), destacándose la disminución del ferroníquel.
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PIB de la República Dominicana comparado con Centroamérica
Según informaciones preliminares de la Comisión Económica para América Latina y el
Caribe (CEPAL) de Naciones Unidas, en el contexto de la región centroamericana,
República Dominicana ocupa la segunda posición en registrar el mayor crecimiento
económico, solo superado por Panamá (9.2%).
PIB de la República Dominicana comparado con América Latina
En el contexto de América Latina, el país ocupó la décima posición dentro de los
países que registraron mayores crecimientos, siendo superior que el crecimiento
promedio de América Latina que fue de 4,6%.
* Cifras Preliminares
Fuente:
11
a/ Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL), sobre la base de cifras
oficiales expresadas en dólares constantes de 2000
b/ Consejo Monetario Centroamericano (CMCA)
c/ Banco Central de Guatemala
d/ Banco Central de la República Dominicana
e/ Banco Central de Ecuador
f/ Banco Central de Paraguay
g/ Instituto Nacional de Estadísticas e Informática de Perú
Sectores económicos
Un estudio más detallado del PIB, en este caso, por ramas de actividad, refleja el peso
de cada uno de los sectores económicos.
El cuadro a continuación resume y muestra la especialización de la actividad
económica:
Comportamiento valor agregado actividades económicas
Tasas de crecimiento y ponderación
2007-2008*
(año de referencia 1991)
Fuente: Banco Central República Dominicana
Este comportamiento del PIB estuvo sustentado en las actividades económicas
descritas a continuación: Comunicaciones (19,9%), Servicios de intermediación
financiera y seguros (13,7%), Energía y agua (10,3%), Comercio (5,0%), Otras
actividades de servicios (4,8%), Transporte (4,2%), Hoteles, bares y restaurantes
(3,4%), Alquiler de viviendas (3,3%), Manufactura local (3,2%), Enseñanza (2,6%),
Salud (1,3%), Administración pública y defensa (0,7%). Estas actividades representan
el 75.6% del PIB.
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Las actividades que mostraron un comportamiento negativo fueron las siguientes:
explotación de minas y canteras (-30,3%), agropecuaria (-3,4%), zonas francas (1,1%) y construcción (-0,4%).
Estos resultados reflejan que la crisis financiera internacional comienza a reflejar sus
efectos en los sectores orientados al comercio exterior, es decir, minería, y zonas
francas. Asimismo, la desaceleración en la construcción se explica a través de dicha
crisis financiera e inmobiliaria internacional, a la falta de liquidez y a la desconfianza
generada en este sector a nivel internacional.
Otra manera de reflejar el peso de cada uno de los sectores económicos es en
relación a la población ocupada. La siguiente tabla confirma la distribución similar
entre los distintos sectores, típico de los países en vías de desarrollo. No obstante, se
observa el mayo peso del sector servicios.
Población ocupada por sectores 2008
Agricultura, ganadería y pesca 20,27 %
Industria
33,11 %
Servicios
46,62 %
Fuente Instituto de Comercio Exterior (ICEX)
Sector primario
En el 2008, el valor agregado de actividad presentó una caída de -3,4%, debido a la
contracción de las actividades Cultivos Tradicionales de Exportación (-5,0%) y Otros
Cultivos Agrícolas (-14,0%).
Este comportamiento fue consecuencia de los daños ocasionados por seis tormentas
tropicales que azotaron el país desde finales del 2007 y a lo largo del 2008 afectando
severamente importantes cultivos e infraestructuras de riego en las principales zonas
agrícolas.
Por el contrario, el valor agregado de las actividades Arroz, y Ganadería, Silvicultura y
Pesca experimentaron incrementos de 3,9% y 1,5%, respectivamente, favorecido, en
gran medida, por el apoyo del Gobierno a través de los diversos programas de
asistencia técnica y crediticia.
Valor Agregado Sector Agropecuario
Tasas de Crecimiento (%)
2007-2008
Concepto
07/06 08/07*
1,2
-3,4
Agropecuario
Arroz
4,9
3,9
Cultivos Tradicionales de Exportación
2,5
-5,0
Otros Cultivos
-4,6
-14,0
Ganadería, Silvicultura y Pesca
3,8
1,5
* cifras preliminares
Fuente: Banco Central de República Dominicana
Sector secundario
El sector secundario dominicano se basa en torno a las manufacturas y el comercio.
El valor agregado del de la manufactura nacional registró un aumento de 3,2 %. Este
aumento se sustentó básicamente en la expansión de las actividades elaboración de
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productos de molinería (3,4%), elaboración de bebidas y tabaco (4,3%), y refinación de
petróleo (9,1%).
Valor Agregado Manufactura Local
Tasas de Crecimiento (%)
2007-2008
Concepto
07/06 08/07*
4,8
3,2
Manufactura nacional
Elaboración de Productos de Molinería
4,6
3,4
Elaboración de Azúcar
-0,4
0,7
Elaboración de Bebidas y Productos de Tabaco
-6,5
4,3
Elaboración de Productos de Refinación de Petróleo -16,5
9,1
Otras Industrias Manufactureras
7,2
3,1
* cifras preliminares
Fuente: Banco Central de República Dominicana
En cuanto al comercio, Esta actividad registró un crecimiento de 5,0%, sustentado
principalmente en las importaciones comercializables, la cuales se incrementaron en
15,4%, equivalente a 6.143,12 millones de euros en términos absolutos.
Las ventas, en términos corrientes, de los principales establecimientos comerciales de
supermercados y tejidos experimentaron aumentos de 15,5% y 18,9%,
respectivamente.
Indicadores de Comercio
Tasas de Crecimiento (%)
2007-2008
Concepto
Valor Agregado
Importaciones comercializables (€)
Préstamos al consumo
Préstamos al comercio
ITBIS recaudado servicio comercial
Consumo de energía del comercio (KW/h)
Ventas (US$)
Supermercados
Tejidos
07/06 08/07*
13,9
5,0
20,9
15,4
30,3
2,2
37,7
3,3
16,4
4,4
,15,8
12,2
0,38
0,62
0,44
0,53
* cifras preliminares
Fuente: Banco Central de República Dominicana
Entre las diferentes actividades del sector secundario, cabe destacar la construcción.
Esta actividad registró una contracción de -0,4%, revirtiendo el crecimiento del año
anterior (3,2%). Esta caída se debe principalmente al aumento en los costos de
producción, reflejados, por un lado, en los precios de los principales materiales de
construcción: cemento (16,6 %), varilla (48,2%) y pintura (8,4%); y por otro lado, en el
financiamiento a esta actividad a raíz de los aumentos en las tasas de interés del
sistema financiero.
De este modo, debido al aumento de precios, las ventas nacionales del cemento y la
varilla mostraron una disminución de 5,1% y 10,9%, respectivamente.
14
Sin embargo, cabe resaltar mayores inversiones del gobierno, que en el mes de
noviembre alcanzaron un total de 621,54 millones de euros, para un incremento de
38,4%. Asimismo, los préstamos a la construcción privada, a través de las
instituciones financieras, ascendieron a 1.021,16 millones de euros, representando
un aumento e un 16,8% en relación a igual período del año anterior.
Indicadores de la Construcción
Tasas de Crecimiento (%)
2007-2008
Concepto
07/06 08/07*
Valor Agregado
3,2
-0,4
Gasto en Construcción del
31,5
38,4
Gobierno Central: *
Préstamos a la Construcción
9,7
16,8
Asociaciones de Ahorros y Préstamos
11,0
24,3
Bancos Comerciales
9,4
7,3
Bancos Hipotecarios y de Ahorro y Crédito -21,0
-19,5
Ventas Locales
Cemento
0,7
-5,1
Pintura
60,3
21,7
Varilla
-8,3
-10,9
Importaciones
Cemento asfáltico
-48,2 396,0
Cemento
38,0
13,9
Varilla
-50,3
37,7
Precios
Cemento
60,8
16,6
Pintura
-7,6
8,4
Varilla
13,7
48,2
* A noviembre
Fuente: Banco Central de República Dominicana
Sector terciario
Tal y como se ha mostrado antes en los porcentajes de empleados, el sector servicios
es el que tiene mayor peso en la economía dominicana. De este modo contribuye en
gran medida al crecimiento del PIB y del empleo.
El tejido empresarial se encuentra sustentado en torno a grandes empresas, de origen
familiar en muchos casos. Coexisten, asimismo, un gran número de PYMES que
concentran un menor porcentaje del mercado.
Entre las distintas actividades de este sector, cabe destacar el turismo. En el 2008, los
ingresos generados por turismo aumentaron un 2,8%. Las habitaciones disponibles
experimentaron un incremento de 1,9%, alcanzando un total de 1.218 habitaciones
más durante el año 2008. No obstante, la tasa promedio de ocupación hotelera fue de
70,4%, representando una reducción de 1,8 puntos porcentuales con relación al año
anterior.
15
Indicadores Hoteles, Bares y Restaurantes
Tasas de Crecimiento (%)
2007-2008
Concepto
07/06 08/07*
Valor Agregado
3,7
3,4
Habitaciones disponibles
2,4
1,9
Ingresos por turismo
3,8
2,8
Tasa de ocupación hotelera
-0,8
-1,8
* cifras preliminares
Fuente: Banco Central de República Dominicana
Balanza de pagos
El saldo global de la balanza de pagos, al cierre del 2008, fue negativo en US$319.7
millones. Este resultado negativo se debió, principalmente, a la desfavorable evolución
de la economía internacional, especialmente, la estadounidense y europea y su
repercusión
sobre las cuentas externas de la economía dominicana. Ambas
economías tienen una repercusión directa sobre la dominicana pues representan el
destino de la mayoría de las exportaciones así como los ingresos generados por los
turistas de ambos lugares.
No obstante, cabe destacar que dicho resultado global fue amortiguado, dados los
altos niveles de reservas internacionales brutas con que terminó el Banco Central al 31
de diciembre del año 2008.
Balanza de pagos
enero-septiembre 2007-2008
(millones US$)
2007
2008
Reservas Internacionales Brutas 2,643.5
302.6
Reservas Internacionales Netas 2,394.9 2,149.4
Reservas Líquidas
1,625.8 1,376.3
Fuente: Banco Central de la República Dominicana
Los resultados del saldo global de la Balanza de Pagos son consistentes con el uso de
las reservas internacionales del Banco Central. En efecto, las Reservas
Internacionales Brutas al cierre del año 2008 ascendieron a US$2,643.5 millones, para
una reducción de US$302.6 millones. De igual manera, las Reservas Internacionales
Netas se redujeron en US$245.5 millones, al pasar de US$2,394.9 a US$2,149.4
millones; en tanto que las Reservas Líquidas, pasaron de US$1,625.8 a US$1,376.3
millones. El uso de las reservas internacionales realizado durante el año, responde a
la decisión del Banco Central de aminorar los efectos negativos del choque externo y
mantener la estabilidad macroeconómica.
El Banco Central de la República Dominicana tan sólo ha facilitado, hasta el momento,
todas las cifras preliminares de la balanza de pagos del período enero-septiembre de
2008.
16
Balanza de pagos
enero-septiembre 2007-2008
(millones US$)
Concepto
2007*
2008**
I Cuenta Corriente
-1.133,0 -4.019,7
Balanza Comercial
-4.450,9 -7.488,2
Balanza Servicios
2.434,6 2.493,9
B. Rentas
-1.587,9 -1.596,7
Bal. Transf. C. Netas
2.471,2 2.571,3
II Cuenta Cap y Financiera
1.347,2 3.192,2
Inversión Extranjera Directa 1.010,3 2.353,0
III Errores y omisiones
345,0
566,4
IV Balance Global (I+II+II)
559,2
-261,1
V Financiamiento
-559,2
261,1
Act. de Reservas1/
-669,4
261,4
Variación
Abs.
%
-2.886,7 254.8
-3.037,3
68,2
225,7
2,4
-8,8
0,6
100,1
4,1
1.845,0 137,0
1.342,7 132,9
1.557,5
64,2
-820,3 -146,7
820,3 -146,7
930,8 -139,0
1/ (aumento = -)
*Cifras revisadas ** Cifras preliminares
Fuente: Banco Central de la República Dominicana
Precios internos
La inflación, al cierre del 2008, fue de 4,52%. Esta cifra resultó inferior en 4,36 puntos
porcentuales a la alcanzada por este indicador durante el año 2007, cuando se situó
en 8.88%.
El hecho de finalizar el año 2008 con una inflación de un solo dígito, constituye un
notable logro, si consideramos las turbulencias internacionales ocurridas a lo largo del
año, además de que permitió cumplir con holgura la meta del Programa Monetario
establecida a principio del año.
Fuente: Banco Central de la República Dominicana
Inflación de República Dominicana en comparación con América Latina y el
Caribe
Según datos del Banco Central de la República Dominicana, el país se encuentra a la
cabeza del control inflacionista en la zona. Este es un dato representa el mínimo de los
registrados con tan solo un 4,52% frente a un 31,90% de Venezuela.
17
Fuente: Banco Central de la República Dominicana
Inversión extranjera
Inversión Extranjera Directa (IED)
Según las cifras preliminares de IED publicadas por el Banco Central de la República
Dominicana para 2008, el IED registra un aumento de US$ $1,305.8 millones (82.7 %)
respecto al 2007. Se destacan las ventas de acciones de una importante empresa
licorera dominicana, las inversiones de de Barrick Corp.de Canadá en la Mina de
Pueblo Viejo. .
Inversión Extranjera Directa
Enero-diciembre 2000-2008*
Millones US$
Fuente: Banco Central de la República Dominicana
Un análisis más detallado de la inversión extranjera directa, muestra la gran inversión
realizada en el sector comercial e industrial así como en bienes raíces. Ambos
representan sectores sólidos de la economía y con proyección de futuro, a pesar de la
actual situación económica internacional.
18
Flujo Sectorial de la Inversion Extranjera Directa
Enero-diciembre 2007-2008
(millones US$)
1/ 2007: cifras revisadas; 2008: Cifras preliminares sujetas a revisión.
2/ Incluye préstamos de inversores directos de las empresas con inversión extranjera.
Fuente: Banco Central de la República Dominicana
Doing Business
La graduación del Doing Business en República Dominicana, permite ofrecer una idea
general sobre la posición del país en la clasificación mundial y tomar en cuenta
aspectos fundamentales a la hora de realizar negocios.
Doing Business
Clasificación de la República Dominicana: Número 97
Indicador
Clasificación de
la República Dominicana
97
106
68
126
72
32
83
País mejor
ubicado
en la clasificación
Nueva Zelanda
San Vicente y las
Granadines
Estados Unidos
Arabia Saudita
Malasia
Nueva Zelanda
Maldivas
Singapur
Hong Kong, China
Apertura de una empresa
Manejo de permisos de
construcción
Empleo de trabajadores
Registro de propiedades
Obtención de crédito
Protección de inversores
Pago de impuestos
Comercio transfronterizo
Cumplimiento de
contratos
Cierre de una empresa
84
77
144
Japón
Fuente: Banco Mundial y International Finance Coorporation, Private and Financial Sector
Development, Doing Business 2009
Tal y como se observa en el cuadro, República Dominicana presenta peores índices
en el cierre de una empresa, en la protección de inversores y en el registro de
propiedades. Estos dos últimos indicadores son fundamentales en el sector de la
construcción, por lo tanto, los inversores extranjeros han de estar atentos a ambas
problemáticas.
19
Obstáculos a la inversión
En esta misma línea, se pueden observar los diferentes obstáculos a los que se
enfrentan los inversores.
Fuente: Encuesta sobre el Clima de Inversión 2005, Banco Mundial
Como se observa en el gráfico los mayores problemas son la electricidad, la
corrupción y la delincuencia. El primero se debe a la prácticamente constante crisis
energética en la que se encuentra el país. La segunda se caracteriza por los intereses
creados y el clientelismo. La tercera se debe a la sensación de inseguridad percibida
por los habitantes.
No obstante, son muy positivos los porcentajes de acceso a tierra, y licencias para
negocios y permisos de operación. Ambos datos son especialmente importantes para
el mercado inmobiliario.
3.1.2 Previsión de evolución macroeconómica dominicana
Para 2009, se espera que la economía dominicana crezca alrededor de 3,0% en
términos reales. Este pronóstico presenta una desaceleración del 2,3% respecto del
crecimiento del 2008.
Esta desaceleración ocurrirá, principalmente, a causa de la recesión que actualmente
afecta a Estados Unidos, principal importador de los productos dominicanos, así como
el menor crecimiento económico internacional, y las complicaciones en los mercados
de crédito a nivel mundial.
En términos de inflación doméstica, se estima que en 2009 habrá menores presiones
sobre los precios. Se espera que el precio de la canasta básica para República
Dominicana en el 2009 sea de unos US$48,26 por barril en promedio, acompañado de
menores precios de los alimentos. A tal efecto, se proyecta una factura petrolera por
unos US$2.818,0 millones. Esto marca una importante tendencia descendente
respecto al 2008.
Después de terminar el 2008 con un déficit en cuenta corriente del 9,6% del PIB, se
espera un déficit menor en 2009. Esto se deberá a una menor factura petrolera y un
menor ritmo de crecimiento en la actividad económica.
20
En este sentido, se estima que al término de 2009 el déficit en cuenta corriente
alcanzará del 5,8% al 6,1%. A pesar de la crisis financiera, se espera contar con la
entrada de capitales extranjeros además de desembolsos de organismos bilaterales y
multilaterales. Estos aportes deberían ser suficientes para financiar el déficit, e incluso
permitir la acumulación de reservas internacionales. De este modo, se espera que las
Reservas Internacionales Líquidas alcancen el nivel de diciembre de 2007, es decir,
US$1.625,8 millones. Se estima, asimismo, que la Inversión Extranjera Directa
alcanzará los US$2.321,0 millones en 2009.
Cabe destacar que dentro de las estimaciones de la balanza de pagos 2009, no están
contemplados los recursos solicitados por el Gobierno Dominicano al Banco
Interamericano de Desarrollo (BID) por unos US$500 millones del Programa de
Liquidez para la Sostenibilidad del Crecimiento, cuyos recursos están destinados a
financiamiento de corto plazo para el sector privado.
En cuanto a la política fiscal, las cifras de ingresos y gastos estimadas en el
Presupuesto del
Gobierno para 2009 contemplan una reducción del déficit fiscal del Sector Público
No Financiero (SPNF) de más de 1% del PIB.
Específicamente, se estima una reducción de gastos en cerca de US$ 224,53
millones, combinado con un aumento en los ingresos de unos US$151,56 millones.
Esto arrojaría un déficit al cierre del año entrante de 1.7% del PIB. Este déficit estaría
financiado en un 93% con recursos externos netos de amortizaciones, básicamente
provenientes de desembolsos de organismos multilaterales.
El resto, 7%, se cubriría con recursos internos netos de amortizaciones, tanto por
préstamos bancarios como colocación de bonos internos.
Finalmente en el área fiscal es importante destacar que las cifras estimadas incluyen
los recursos para cubrir el pago de intereses al Banco Central por concepto de la
recapitalización.
El balance de riesgos que afecta el escenario descrito está vinculado principalmente a
la recesión actual de la economía norteamericana, y la rapidez con que logre superar
esta situación. Asimismo, se debe considerar el comportamiento de los precios del
petróleo, aunque en la coyuntura actual no sean una fuente de preocupación.
21
Resumen Principales Indicadores Macroeconómicos
Estimación 2008 – Proyección 2009
* Inflación definitiva, y las informaciones del Sector Monetario y Reservas Internacionales
corresponden a cifras preliminares, el Crecimiento del PIB, la parte fiscal y el Sector Externo
son estimaciones
Fuente: Banco Central de la República Dominicana
22
3.1.3 Comercio Exterior
A lo largo de los años, el comercio exterior de la República Dominicana se ha ido
modificando. Al principio estaba estrictamente basado en la exportación de azúcar de
caña, cacao, café y tabaco. De este modo, durante decenios, los ingresos por la
exportación principalmente de azúcar han dominado la economía dominicana hasta
principios de la década de 1980. No obstante, en este momento el precio del azúcar
cayó al nivel más bajo de los últimos 40 años y EE.UU., su principal importador, redujo
sus compras de azúcar por la influencia de los productores estadounidenses.
A partir de este momento, la República Dominicana potenció la explotación minera y,
al cabo de una década, las exportaciones de oro, plata, ferro-níquel y bauxita
constituían el 38% del producto nacional bruto.
En la década de los años 90, se potenció la actividad de las zonas francas,
concentradas en las manufacturas textiles. No obstante, las exportaciones de moda y
calzado de las zonas francas se han visto afectadas por la competencia asiática. Sin
embargo, el Tratado de Libre Comercio (TLC) firmado entre la República Dominicana,
América Central y Estados Unidos, que entró en vigor en 2007, debería dar lugar a un
aumento de la inversión directa extranjera, que podría cubrir casi la mitad de la de
financiación externa necesaria para la recuperación económica de estas zonas
francas.
Es importante saber que ni la Dirección General de Aduanas ni el Banco Central
facilitan estadísticas del origen o destino de los productos importados o exportados en
el país. De modo que para obtener dicha información se debe recurrir a proxys, tales
como las estadísticas aduaneras de terceros países que comercian con la República
Dominicana.
Principales sectores de comercio exterior de República Dominicana
Tras analizar la exportación y la importación dominicanas, se puede afirmar que existe
una gran disparidad entre los sectores importados y exportados.
Como se ha mencionado con anterioridad, los productos exportados son
fundamentalmente alimenticios o minerales. Ambos sectores dependen en gran
medida de los precios internacionales.
En cuanto a los productos importados, se registran todo tipo: bienes de consumo,
materias primas y capitales.
Esta relación completamente desigual conlleva a una balanza comercial
completamente deficitaria.
Principales sectores de exportación de República Dominicana en el
2008
Tal y como se ha mencionado y como muestran los cuadros a continuación, La
distribución sectorial del comercio exterior no está diversificada.
23
Ésta se centra en torno a los productos agroalimentarios, sin apenas valor añadido y
con una gran dependencia de los precios internacionales.
En cuanto a las manufacturas provenientes de las zonas francas, estas se contabilizan
de forma separada del resto de bienes exportados.
Exportaciones Generales
Enero-diciembre
2006-2008*
(millones de US$)
*cifras preliminares
Fuente: Banco Central de la República Dominicana
Exportaciones Generales
Enero-diciembre
2006-2008*
(millones de US$)
*cifras preliminares
Fuente: Banco Central de la República Dominicana
24
Principales sectores de importación de República Dominicana en el
2008
Como se ha mencionado con anterioridad, los sectores más importados no se
corresponden con los exportados. No obstante, curiosamente se observa entre los
diferentes productos importados el azúcar, a pesar de que el país sea netamente
exportador de azúcar de caña.
Cabe destacar la gran dependencia energética petrolífera de la República Dominicana
a pesar de su acuerdo de preferencia con Venezuela.
Importaciones Generales
Enero-diciembre
2006-2008*
(millones de US$)
*cifras preliminares
Fuente: Banco Central de la República Dominicana
Importaciones Generales
Enero-diciembre
2006-2008*
(millones de US$)
*cifras preliminares
Fuente: Banco Central de la República Dominicana
25
Evolución de las importaciones
Una segunda clasificación de los bienes importados, muestra la evolución creciente de
las importaciones en los dos últimos años.
Importaciones nacionales FOB
Por uso o destino económico
Enero-diciembre 2007-2008*
(millones de US$)
*cifras preliminares
Fuente: Banco Central de la República Dominicana
Asimismo, se puede observar cómo las importaciones han evolucionado a lo largo del
2008 y cómo a partir de agosto, la tendencia es bajista. Esto se debe al retraso en la
aplicación de la política monetaria elaborada por el Gobierno.
Evolución de las importaciones nacionales
Enero-diciembre 2008
Fuente: Banco Central de la República Dominicana
26
Principales países de comercio exterior con República Dominicana
Tal y como se ha mencionado previamente, las relaciones comerciales más fuertes
entre República Dominicana y el resto del mundo se centran en Estados Unidos.
Existe, asimismo, una fuerte relación con los países del Cono Sur y con España.
Las siguientes tablas y gráficos así lo demostrarán.
Ranking de los 10 primeros países/territorios destino de la exportación
dominicana en 2007
Los últimos datos disponibles de estos países/territorios corresponden al 2007.
Además, estos datos no incluyen las cifras de las zonas francas, que se cuantifican a
parte.
El cuadro a continuación, demuestra –tal y como se ha comentado anteriormente– la
fuerte dependencia de la economía dominicana respecto a Estados Unidos debido a
que es su principal cliente, acumulando una cuota de mercado superior al 27%.
Se encuentran entre sus otros principales clientes, aquellos de la región del Caribe y,
en novena posición, España.
Principales Países* Destino de
la Exportación Dominicana*
(Datos en Millones de US$)
2006
2007
%
%
Estados Unidos
494,9
32,2
553
27,7
Holanda
86,6
5,6
193
9,7
Corea del Sur
181,2
11,8
184
9,2
China RP
59,6
3,9
183
9,2
Haití
147,2
9,6
138
6,9
Puerto Rico
116,5
7,6
106
5,3
Bélgica
57,7
3,8
104
5,2
Japón
28,8
1,9
68
3,4
Reino Unido
40,5
2,6
53
2,7
España
36,9
2,4
49
2,4
Canadá
85,6
5,6
48
2,4
* No incluye las zonas francas
Fuente: Oficina Nacional de Estadísticas de la República Dominicana
27
El conjunto total de exportaciones dominicanas en 2007 se presenta en el siguiente
gráfico:
* China excluida Hong Kong.
Fuente: ICEX
Como se puede observar a partir del gráfico y, como se ha mencionado anteriormente,
la mayoría de las exportaciones dominicanas se dirigen a Estados Unidos, alcanzando
un 59,9%. A continuación encontramos los países de la región del Caribe y países de
la Unión Europea. Según el ICEX, la República Dominicana exporta un 2,1% del total a
España.
Estos datos difieren de los anteriores, puesto que las fuentes de información no son
las mismas. No obstante, muestran claramente la fuerte orientación estadounidense
de las exportaciones.
Ranking de los 10 primeros países/territorios origen de la importación
dominicana en 2007
De nuevo el principal proveedor de los bienes importados por la República Dominicana
es Estados Unidos. A continuación se encuentra representado Latinoamérica
(Venezuela, México y Colombia), seguido de los mercados asiáticos debido a los
productos tecnológicos de bajo precio que ofrecen.
España, al igual que en las exportaciones, se encuentra el la novena posición.
Principales Países Origen de la
Importación Dominicana
(Datos en Millones de US$FOB)
Estados Unidos
2006
2007
%
%
2.944
33,8
3.218
31,8
Venezuela
936
10,7
746
7,4
México
611
7,0
708
7,0
Colombia
546
6,3
596
5,9
China RP
268
3,1
417
4,1
Taiwán
246
2,8
414
4,1
28
Japón
273
3,1
369
3,6
Trinidad Tobago
287
3,3
341
3,4
España
225
2,6
290
2,9
Brasil
283
3,2
288
2,8
* No incluye importaciones de las Zonas Francas
Fuente. Oficina Nacional de Estadística y elaboración OFECOMES
El conjunto total de importaciones a República Dominicana en 2007 y su origen se
presenta en el siguiente gráfico:
* China excluida Hong Kong.
Fuente: ICEX
Como se puede observar a partir del gráfico y, como se ha mencionado anteriormente,
la mayoría de las importaciones dominicanas provienen de Estados Unidos. Este país
acumula el 42,4% de las importaciones totales. Del mismo modo que en las
exportaciones, los principales países Latinoamericanos se encuentran presentes, así
como los países de la región del Caribe. Tan sólo un 2,7% de las importaciones son
españolas
Grado de apertura del mercado
El grado de apertura del mercado dominicano en 2007 fue el siguiente:
Grado de apertura del mercado dominicano 2007
Comercio exterior (exportaciones+importaciones) / PIB 50,6%
Importaciones / PIB
33,1%
Fuente:ICEX
Este cuadro presenta la el alto grado de permeabilidad de las importaciones en
República Dominicana al situar en un 33,1 el porcentaje que las importaciones
representan sobre el PIB. Es más, el mercado dominicano es decididamente más
abierto que el español, que en 2007 obtuvo unos porcentajes del 44 y del 26,7 por
ciento respectivamente.
29
3.2 Datos de utilidad
Marco político
Forma de Estado
República Presidencialista
Jefe del estado
Leonel Antonio Fernández Reyna, del PLD
Parlamento
El Congreso Nacional está formado por la Cámara de Diputados (178 miembros) y el
Senado (32 miembros). Los representantes de ambas cámaras son elegidos cada 4
años por voto popular provincial y directo. Las últimas elecciones legislativas se
celebraron en mayo de 2006.
Principales partidos políticos de ámbito nacional (con implantación en todo el
Estado)
•
•
•
Partido Revolucionario Dominicano (PRD), de tendencia social demócrata.
Partido de la Liberación Dominicana (PLD), escisión del PRD de centro
izquierda.
Partido Reformista Social Cristiano (PRSC), de inspiración demócrata cristiana.
Organización territorial del Estado:
El Estado se organiza territorialmente en municipios y provincias.
Hay 30 provincias.
Población
A 31 de diciembre, la estimación total de la población de República Domicana es de
9.611.787 habitantes.
Datos básicos de población 2007
1,3%
Tasa de crecimiento
Distribución por edades
31,5%
0-14
62,6%
15-64
5,9%
65 y más
107,5 habitantes/km2
Densidad demográfica
63,6% (Censo 2002)
Población urbana
Fuente: ICEX
De esta tabla se deduce la tendencia decreciente de la población y la gran fuerza de
trabajo existente, pues la franja 15-64 años acumula casi el 63%.
Según datos del ICEX, el 73% de la población es mulata, el 16% es blanca y el 11%
negra.
Datos económicos y de población 2008
Tasa de paro 2008
14%
PIB per cápita (base 2007)
4.406 US$
Fuente: ICEX
30
Estos datos reflejan un paro moderado y un PIB per cápita de los más elevados dentro
de los países del Cono Sur.
Idioma
El idioma oficial es el español.
El índice de analfabetismo entre los mayores de 10 años alcanza el 10,7 %.
Religión
Según datos del ICEX, un 64 % se confiesa católico, un 9,1% evangelista, un 1,3%
adventista, un 1,2% pertenece a otras religiones y el 22,8% agnóstico.
Moneda
La valuta nacional es el peso dominicano, que se presenta en billetes de 2000, 1000,
500,
100, 50, 20 y 10 pesos. La moneda fraccionaria es de 25, 10, 5 y 1 pesos.
Durante muchos años se observó una paridad entre el peso dominicano y el dólar
estadounidense.
En el 2008, el promedio del cambio fue el siguiente:
• 1 US$ = 31,65 RD$ (pesos)
• 1 € = 49,38 RD$ (pesos)
En el presente estudio, se utilizará de manera preferente los dólares norteamericanos
puesto que es la moneda empleada para los precios de construcción y venta. El
cambio empleado será el anteriormente reflejado.
El cambio actual entre dólares norteamericanos y euros ronda la siguiente cifra:
• 1€= 1,36 US$
Superficie
La superficie de República Dominicana es de 48.730 km2
Infraestructuras y transporte
La República Dominicana posee una amplia infraestructura terrestre gracias a sus
4.922 km de carreteras convencionales y 260 km de carreteras de peaje. Asimismo,
las infraestructuras aérea y marítima están especialmente desarrolladas al tratarse de
una isla. Sin embargo, la línea férrea destaca por su ausencia.
Para mayor información sobre infraestructuras, consultar el Anexo V.
Servicios comerciales
El mercado dominicano está muy concentrado geográficamente. Más del 50% de los
intercambios comerciales se llevan a cabo en la capital, Santo Domingo y zonas
adyacentes. La estructura empresarial se caracteriza por el dominio de los grandes
grupos industriales enfocados en los productos de consumo, con protección
arancelaria y escasa presión fiscal.
Para mayor información sobre comercialización, régimen de comercio, aranceles y
bancos, consulte el Anexo VI.
31
4. Análisis de la demanda
La demanda habitacional de primera vivienda en República Dominicana atiende al
perfil del consumidor final. De este modo, se distinguen principalmente tres grupos:
1. clase alta,
2. clase media-alta
3. media-media, clase media-baja y baja.
En cuanto a la clase alta, centra su demanda en lujosos apartamentos en la zona
urbana y en una segunda vivienda de lujo en las zonas turísticas. Esta clase
representa, sin embargo, un pequeño porcentaje de la población nacional. Se cifra en
unas 150 familias, es decir, entre un 2% o 5% de la población. No obstante, a estas
familias se han de añadir aquellas extranjeras cuya demanda se centra en las zonas
turísticas como segunda vivienda.
El segundo grupo representa un 20% de la población. Este grupo suele tener acceso a
financiación hipotecaria y se interesa por las torres urbanas de apartamentos. Suele
tener acceso a la compra de una segunda vivienda turística mediante financiación.
En cuanto al tercer grupo, según la Asociación de Empresas Inmobiliarias, la
República Dominicana mantiene un déficit de cerca de millón de viviendas, de las
cuales el 60% las demandan las clases media-media y media baja.
Según el Instituto de Vivienda, el déficit habitacional se compone de un déficit
cualitativo acumulado de 500.000 viviendas. Este déficit cualitativo se conforma por la
cantidad de viviendas con problemas estructurales y que deben ser sustituidas y por
las familias que comparten vivienda con otra familia.
Asimismo, de acuerdo con el Instituto de Vivienda, también existe un déficit
cuantitativo se incrementa cada año entre 15.000 y 300.000 viviendas, debido a que la
oferta no logra cubrir la demanda de nuevas familias y/o uniones.
Desde el año 2000, el Instituto Nacional de la Vivienda (INVI) ha establecido un
mecanismo de alianzas con el sector privado para subsidiar las viviendas para la clase
media-baja. Este mecanismo consiste en el aporte por parte del Estado dominicano de
terrenos urbanizables y quedando a cargo de promotores privados el desarrollo de la
urbanización, la construcción y la comercialización de las viviendas.
Los suelos son transferidos a los promotores privados, quienes en contrapartida se
comprometen a recibir como parte del pago de las viviendas unos “bonos tierra” que
son entregados por el INVI, como subsidio a los compradores que califiquen para
estos. Cada bono representa una parte alícuota de la deuda de los promotores del
sector privado por concepto del aporte de la tierra y es utilizado por estos últimos para
amortizar dicha cuenta por pagar con el Estado.
No obstante, el problema de los terrenos suele ser su difícil acceso y lejanía de la
ciudad. De modo que la ciudad continúa creciendo horizontalmente.
Según un estudio del Fondo Nacional de la Vivienda Popular (Fondovip) de 2002,
mientras que el déficit habitacional cuantitativo rondaba las 600.000 viviendas, la
demanda efectiva era de unas 175.000 viviendas.
32
Según este mismo estudio, la oferta de viviendas en Santo Domingo y Santiago era de
6.184, satisfaciendo solo el 3.6% de la demanda efectiva de vivienda, que asciende a
172.455 hogares.
La demanda insatisfecha registrada a enero-febrero 2002 estaba representada en
166.271 hogares. Esta demanda efectiva corresponde a la proporción de hogares con
la capacidad de pago requerida para adquirir una solución habitacional en el mercado
formal.
Al Estado Dominicano le corresponde cubrir la gran demanda de la población que no
tiene capacidad de compra en el mercado privado.
Según un estudio de la Constructora Hidalgo de 2006, el déficit habitacional en el
Distrito Nacional y las provincias de Santo Domingo ronda las 25.000 viviendas
respecto a los nuevos hogares creados (uniones y matrimonios). En este estudio se
afirma que anualmente se forman 6.500 nuevos hogares en capacidad de adquirir una
vivienda.
No obstante, se afirma que para ejecutar las acciones que satisfagan la demanda de
vivienda anual, se requiere alrededor de 400 mil millones de dólares estadounidenses,
aclarando que los promotores nacionales no disponen de los recursos económicos
necesarios.
En cuanto a la demanda habitacional de segunda vivienda, es decir, vivienda del
sector turístico inmobiliario, la demanda atiende principalmente a dos grupos de
clientes:
1. clase alta,
2. clase media-alta
Ambas corresponden a una demanda nacional y extranjera. Ambas se reparten en las
zonas costeras y turísticas del país, pero encontramos una mayor concentración de
compradores extranjeros en la costa norte: Puerto Plata-Cabarete-Sosúa.
4.1 Cálculo del consumo
La venta de inmuebles durante los últimos quince años asciende a cerca del 98% de
los inmuebles construidos. Esto se debe principalmente al desarrollo exponencial que
ha tenido el sector y a la participación de la demanda extranjera como compra de
segunda vivienda vacacional. Esta demanda se encuentra actualmente en torno al 2530%.
Asimismo, el mercado nacional se ha visto potenciado por un descenso progresivo de
las tasas de interés hipotecario del Banco Central que, sin embargo, rondan
actualmente el 18%.
Asimismo, se debe a una demanda urbana en constante crecimiento y un gran
desarrollo de los polos turísticos.
No obstante, en los últimos dos años, se ha generado un inventario disponible (debido
a aquellos inmuebles no vendidos) de entorno al 15% de lo construido.
A continuación, se presenta la detalladamente el consumo y su evolución temporal.
33
4.1.1 Evolución temporal del consumo
A lo largo de los últimos cinco años, la venta de viviendas ha ido en aumento tanto en
el sector urbano como en el turístico.
El sector urbano, centrado en la ciudad de Santo Domingo, se ha desarrollado debido
a la demanda de torres de apartamentos. Este tipo de edificación ha ido sustituyendo a
las viviendas unifamiliares debido a los altos costos de mantenimiento de este tipo de
vivienda.
Las torres de viviendas resuelven el problema de seguridad debido a su acceso
restringido y permite compartir los gastos de servicios básicos entre la comunidad de
vecinos (como son la planta generadora, inversores, e, incluso, depósitos de agua). De
este modo, el polígono central ha visto crecer su skyline en los últimos años de
manera espectacular. Esto ha dado lugar a la recalificación de este sector como zona
de alta densidad habitacional.
Esta recalificación ha revalorizado los terrenos comprendidos entre las siguientes vías
principales: desde la Avenida John F. Kennedy hasta la Avenida 27 de Febrero; y
desde la Avenida Ortega y Gasset hasta la Avenida Nuñez de Cáceres. Asimismo, ha
permitido una concentración de la población donde se garantizan unos servicios
mínimos (como recogida de basuras) pero ha dado lugar a una altísima afluencia de
tránsito rodado con los consiguientes problemas de circulación.
En este sector, además, se encuentran grandes superficies de compras
(supermercados y centros comerciales); así como un elevado número de oficinas.
En cuanto al turismo inmobiliario se han creado varios polos turísticos a lo largo de los
años. Entre estos polos, se pueden diferenciar aquellos predominantemente hoteleros:
como Punta Cana; y aquellos de segunda vivienda vacacional: como el conjunto
Bávaro-Cabarete-Puerto Plata, la Romana y Juan Dolio.
A lo largo de 2008, de acuerdo con los datos de la Asociación de Empresas
Inmobiliarias, la demanda de viviendas cayó entre un 30% y 40% debido a un aumento
de los materiales de construcción, que generó un aumento de hasta el 15% del precio
de venta. A esto se le sumó el aumento de las tasas de interés bancario que
aumentaron del 14% al 22%.
El 2009 se ha visto caracterizado por la crisis financiera e inmobiliaria internacional.
Esta crisis ha dado lugar a una caída de más del 50% en las ventas de propiedades
inmuebles según cifras de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (AIB). No obstante,
el Banco Central ha previsto la reducción de las tasas de interés. Esta reducción junto
con un descenso generalizado de los precios, debido a la ralentización del sector y del
descenso de la demanda, se espera que tenga un efecto positivo a largo plazo. De
este modo se espera que la demanda se reactive favorecida por un descenso
generalizado de precios y un mayor acceso a la financiación.
Previsión para los próximos dos años
Debido a la particular situación económica y financiera a nivel mundial que también
afecta a República Dominicana, son pocos los que se atreven ha realizar previsiones a
medio plazo.
34
El boom de la construcción de los últimos años, se ha debido al crecimiento
exponencial de la demanda. De modo que la oferta se ha ido ajustando a la demanda.
No obstante, a pesar de que sigue existiendo una fuerte demanda latente, los
inversores/inversionistas y constructores, están optando, en muchos casos, en esperar
la reactivación del mercado.
No obstante, se comenta que la construcción empieza a moverse de nuevo y algunos
de los entrevistados comentaban la posibilidad de una inyección de inversión
estadounidense en el país.
La actual crisis, como es bien sabido, se originó a partir de la crisis inmobiliaria
estadounidense que ha afectado en gran manera al sector de la construcción e
inmobiliaria en la República.
No obstante, la principal esperanza se encuentra en la temporalidad de la crisis y en la
demanda nacional de las rentas media-alta y alta. Se espera que ambas clases socioeconómicas continúen teniendo liquidez y acceso a crédito para poder adquirir
apartamentos y/o casas.
En cuanto a la renta media-media, media-baja y baja nacionales, en la actualidad
tienen grandes dificultades de acceso a vivienda debido a una falta de financiamiento.
En las dos últimas clases, el Estado se encarga en muchas ocasiones de resolver los
problemas de vivienda mediante construcciones de bajo coste.
Sin embargo, se debe tener en cuenta el hecho de que el
medida del sector turístico y del turismo inmobiliario. De
internacional se alarga, el proceso de crecimiento se verá
segunda vivienda vacacional no será una opción accesible
media-alta extranjera.
país depende en gran
modo que si la crisis
amenazado ya que la
para la renta media y
A pesar de todos estos factores adversos, es de esperar que el sector de la
construcción continúe creciendo pues, a parte del déficit habitacional existente, la
vivienda constituye una inversión segura para aquellos con poder adquisitivo y/o con
acceso a financiación. Esto se debe a la percepción de que el sector ofrece productos
seguros que siempre se revalorizan, a la creación constante de núcleos familiares con
necesidades de una vivienda y a los altos alquileres que generan beneficios a los
propietarios.
En cuanto al turismo inmobiliario hotelero, se está dando una transición del turismo
“todo incluido” (como hoteles y resorts en los que los turistas disfrutan de pensión
completa y diversas actividades) al turismo de lujo. De este modo se están
construyendo múltiples resorts y marinas con campos de golf, con opción de estancia
de corto o medio plazo, hasta opción de compra.
No se debe olvidar el importantísimo peso de Casa de Campo en el sector, como uno
de los complejos más caros y exclusivos. Tampoco se debe olvidar el proyecto Cap
Cana, como uno de los mayores atractivos turísticos de lujo en el Caribe.
Además, se ha planificado el desarrollo de Juan Dolio como un polo turísticofinanciero-tecnológico. De modo que se ha proyectado la construcción de grandes
proyectos inmobiliarios en primera línea de playa para albergar viviendas y oficinas.
Por último, existe, asimismo, un limitado nicho de mercado en la rehabilitación y
reconstrucción. No obstante, parece que la cultura dominicana no sea muy partícipe
de esta opción, prefiriendo adquirir un nuevo apartamento o casa que de acuerdo a la
tendencia del mercado, siempre se revalorizará.
35
4.2 Análisis del perfil del consumidor
Tal y como se ha mencionado con anterioridad, el consumidor o cliente final atiende al
producto que compre: vivienda urbana o turística. Mientras que la vivienda urbana
atiende a una demanda principalmente nacional, la vivienda turística atiende a una
demanda nacional y extranjera.
De este modo, el perfil del consumidor nacional en el sector de la vivienda urbana
corresponde a la siguiente clasificación atendiendo a la renta:
Renta
alta
Renta mediaalta
Renta media-media
Renta media-baja
Renta baja
Fuente: elaboración propia
Asimismo, el siguiente cuadro muestra datos estadísticos que muestran,
efectivamente, que la representación más adecuada de la sociedad dominicana se
corresponde a una construcción piramidal.
Zona
Clase social a la que pertenece
Baja Media baja Media alta
Alta Sin información
URBANA 6974
5294
931 119
21
Total
13339
Fuente: Encuesta Nacional de Hogares de Propósitos Múltiples (ENHOGAR) 2005 - República
Dominicana
La clase alta, tiene un gran poder adquisitivo y, en muchos casos, ni siquiera necesita
acceso a financiación hipotecaria. Como se ha mencionado antes, esta clase demanda
productos de lujo en zona urbana y turística si se trata de compradores nacionales.
Los compradores extranjeros se centran en las zonas turísticas. Tal y como se ha
mencionado anteriormente, esta clase busca productos de lujo.
La clase media-alta se caracteriza por tener fácil acceso a financiación hipotecaria y
por ser una de las clases preferidas por los constructores y promotores gracias a la
seguridad financiera que representan. Esta clase se interesa principalmente por las
torres urbanas de apartamentos y, en algunos casos, por la segunda vivienda turística.
Está conformada por un grupo demográfico de 30 años en adelante, por recién
casados, nuevas familias, familias que han disfrutado de una mejora económica y
personas mayores que han vendido su casa unifamiliar para trasladarse a un
apartamento.
36
Tanto la clase media-alta como la alta otorgan una enorme importancia a los
siguientes factores:
• la ubicación,
• la accesibilidad,
• la calidad de los materiales,
• los acabados,
• el diseño: distribución de espacios, espacios amplios (de habitaciones y zonas
comunes), un mínimo de 2 habitaciones, y 2 baños y medio.
• los servicios,
• las zonas verdes, zona de juegos, zonas comunes de ocio (gimnasio, spa,
jacuzzi),
• los parqueos,
• el cuarto de servicio,
• el área de lavado,
• el family room/cuarto de estar + el comedor,
• el aire acondicionado.
Asimismo existen una serie de elementos que ambas clases exigen:
• generador eléctrico,
• depósitos de agua,
• tratamiento de aguas negras,
• seguridad.
Por último, a ambas clases les interesa sobremanera quién es la empresa constructora
y quién ha comprado las otras viviendas del mismo proyecto.
La clase media-media, media-baja y baja se caracterizan por la dificultad de
financiación de su compra. Las dos primeras clases se conforman con precios
asequibles por metro cuadrado y no le tanta importancia a los materiales ni a su
calidad.
La clase baja, en general, no tiene acceso a una vivienda digna.
Las tres clases dependen en gran medida de la intervención del Estado, de las ONG y
de las promociones cofinanciadas.
El perfil del consumidor nacional y extranjero en el sector turístico de segunda vivienda
corresponde a la siguiente clasificación atendiendo a la renta:
Renta
alta
Renta media-alta
Fuente: elaboración propia
37
Las características descritas anteriormente respecto a ambas clases aplican también
en la vivienda turística.
Algunos factores más que influyen en la compra son:
• entorno paisajístico (playa, montaña, campo de golf),
• acceso a zonas de atracción (acceso a playa, primera línea de playa, etc),
• precio metro cuadrado.
38
5. Oferta
El mercado de construcción e inmobiliaria en República Dominicana atiende al
siguiente esquema:
Construcción
Edificación
Obra civil/pública
Turismo
Hoteles/Resort
Otros (urbano)
Apartamento
2ª vivienda
Vivienda
Económica
Comercial
Media-alta
Oficina
Muy alta
Fuente: Elaboración propia
A lo largo de este estudio se analizará la edificación turística (principalmente la
segunda vivienda) y la vivienda urbana.
Tal y como se mostrará a lo largo del estudio, y como se deduce de las entrevistas con
los actores del sector, la construcción muestra un mayor desarrollo y beneficio en el
sector turístico y en la vivienda urbana para renta media-alta y alta.
El sector inmobiliario en la República Dominicana creció en los últimos años a gran
velocidad. Este crecimiento ha multiplicado el número de empresas, instituciones y
asociaciones del sector. Para más información sobre estos dos últimos actores del
sector, consulte el Anexo III.
El mercado, por su parte, se divide principalmente en vivienda urbana (para renta
media-alta y alta) y vivienda turística (segunda vivienda).
El crecimiento de la vivienda urbana se centra en Santo Domingo, que a partir de los
años 70 se expande gracias a un importante crecimiento en el sector inmobiliario,
sobre todo con estructuras verticales.
Por otro lado, la Ley de Condominio, la creación del Banco Nacional de la Vivienda
(BNV) y el desarrollo de las asociaciones de ahorros y préstamos, así como la banca
hipotecaria han apuntalado este crecimiento. De este modo, actualmente, el BNV
ofrece financiamientos para al construcción de viviendas económicas al 16%.
No obstante, uno de los mayores problemas a los que se enfrentan los constructores y
los promotores son los altos tipos de interés hipotecario. Además los bancos exigen
una serie de requisitos para la financiación de los proyectos. Para mayor información
sobre dichos requisitos, consulte el Anexo IX.
39
El incremento del precio de la tierra y la escasez de solares no edificados han dado
lugar a un cambio en las estructuras inmobiliarias: los edificios de tres y cuatro plantas
han dado paso a la construcción de altas torres, de hasta 40 pisos.
En cuanto al sector inmobiliario turístico, este se concentra en diversos puntos a lo
largo de las costas del país. De este modo se han creado polos y clusters turísticos.
La construcción en estos polos se divide en vivienda particular y hoteles/resorts. El
principal atractivo de estas construcciones es su acceso a la playa y sus
complementos, tales como campos de golf.
Este crecimiento sostenido de la oferta, con la proliferación de empresas constructoras
e inmobiliarias en todo el país se ha visto potenciado por el crecimiento de la demanda
del mercado inmobiliario.
Esto se ha debido a la constante solicitud de compra/venta de apartamentos y de
arrendamientos, que ha permitido que este sector mantenga una tendencia positiva
dentro del mercado. De acuerdo con la Asociación de Constructores y Promotores de la Vivienda
(ACOPROVI), la inversión en el sector inmobiliario dominicano ha probado ser un área
de alto retorno con niveles de riesgo moderados. El sector financiero presenta una
cartera de recuperación hipotecaria menor al 3%. Asimismo, los inmuebles urbanos y
en los polos turísticos se han apreciado anualmente.
La experiencia ha demostrado que el sector construcción desarrolla un efecto
multiplicador sobre la economía nacional, todo indica que existe una fuerte correlación
positiva entre el PIB de la economía y el PIB sectorial de la construcción.
Además de estos aspectos positivos en la generación de riqueza, el sector de la
construcción presenta una serie de puntos débiles y fuertes. Para mayor información,
consultar el análisis DAFO (Debilidades–Amenazas, Fortalezas–Oportunidades) en el
Anexo VII.
El sector de la construcción se utiliza como indicador de desarrollo económico del
conjunto de la economía, ya que está estrechamente ligado a los ciclos económicos.
En este sentido, la construcción refleja directa e inmediatamente los cambios en el
ciclo y actúa como multiplicador en el desarrollo de otros sectores.
En líneas generales, la posición del sector en el conjunto de la economía puede ser
evaluada conforme a dos indicadores.
-
Porcentaje de la construcción en la formación del PIB
Porcentaje de la construcción en la formación del PIB (%)
2003
2004
2005
2006
2007
4.6
4.5
5.8
6.5
6.5
Construcción
Fuente: Banco Central de República Dominicana
Tasa de Crecimiento (%)
Enero - Diciembre
03/02 04/03 05/04 06/05 07/06 08/07
1,1
44,1
43,4
30
15
4,5
Construcción
Fuente: Banco Central de República Dominicana
40
2008
5.9
- Porcentaje de personas empleadas en el sector
Tasa de Población Ocupada (%) y Tasa de Desempleo (Paro) (%)
2004
2005
2006
2007
2008
Ocup. Para. Ocup. Para.
Ocup.
Para. Ocup.
Para.
Ocup. Para.
6,5
9,6
6,6
11
6,9
8,3
6,92
6,2
6,85
6,3
Construcción
Ocup.: Ocupados; Para.: Parados
Fuente: Oficina Nacional de Estadísticas y elaboración propia
Lo que estos porcentajes demuestran, es que el sector de la construcción generaba en
2008 unos 260.000 empleos directos y cerca de un millón indirectos. Estos empleos
involucran desde los sectores más pobres a los más adinerados, de modo que se
dinamiza todo el aparato productivo nacional.
5.1 Producción e ingresos
Producción del sector en millones de US$
2003
2004
2005
2006
2007
803,61
1.157,77
1.660,42
2.158,54
2.482,74
Construcción
2008
2.599,86
Fuente: Banco Central de República Dominicana y elaboración propia
La producción del sector ha ido en aumento a lo largo de los años. De este modo,
entre el 2003 y el 2008 el sector creció más de un 69%.
Hoy en día, no obstante, se encuentra semiparalizado por una crisis que ha hecho
descender las actividades del sector de la construcción en más de un 40%.
Los antecedentes del descenso están en el incremento de precios que algunos
insumos básicos de la construcción experimentaron desde mediados del 2008. Por
ejemplo: el atado de varilla aumentó 38%, el metro de arena 35% y la funda de
cemento se incrementó en 15%, según ferreteros consultados.
Otra manera de observar los ingresos generados por el sector es a través de los
permisos de construcción otorgados por la Secretaría de Estado de Obras Públicas y
Publicaciones (SEOPC).
Permisos otorgados, cantidad, área e inversión de la
construcción en el sector privado
Año
Permisos
Otorgados
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
1.289
1.090
1567
1.567
1.572
1.519
1.749
1.842
1.742
1.685
1.763
1.485
Construcción sector privado
Valor (miles
US$)
Cantidad Área (M2)
2.550
890,845
34.187,14
1.573
651,349
30.935,20
2.583
807,147
49.484,14
2.867
868,403
58.754,09
3.241 1.365,722
82.466,64
2.395 1.067,795
79.137,35
2.887 1.327,723
102.777,09
3.213 1.630,552
178.028,44
4.296 1.698,603
130.581,45
3.958 1.629,716
136.440,50
4.327 2.313,679
194.713,64
3.887 2.296,769
285.514,78
41
2002
2003
2004
2005
2006
1.327
1.454
1.391
1.148
N.D.
3.108
4.433
3.763
1.656
1.496
2.358,629
3.335,661
1.804,673
1.711,579
2.618,149
205.493,97
337.675,93
230.668,94
236.896,33
373.250,95
N.D.: No disponible
Fuente: Secretaría de Estado de Obras Públicas y Publicaciones (SEOPC)
Observando la tabla anterior, se observa un gran salto cuantitativo en el área de
construcción y, por lo tanto, en el valor total entre la década de los 90 y los primeros
años del siglo veintiuno. Asimismo, se observa un aumento en la cantidad de permisos
otorgados para el sector privado entre los años 1997 y 2004. Este número de permisos
siempre es superior al total otorgado.
Se observa, después, una tendencia a la disminución del volumen de construcción a
partir de 2004. Esto se debe a la crisis originada en el 2003 a partir de la quiebra de un
banco dominicano, la paralización de la economía y la crisis en el sector.
No obstante, en los últimos años la tendencia ha vuelto a ser positiva debido a la
reactivación del sector movido por la confianza de la inversión.
Construcción por provincias y tipo de construcción
Analizando la inversión en la construcción del sector privado según las provincias
(2002-2006) que aparecen en el Anexo VIII, se observa lo siguiente:
Los principales lugares de construcción urbana son:
1. Santo Domingo (que concentra cerca del 90% del total, centrándose en el
Distrito Nacional)
a. En esta ciudad destaca el llamado polígono central (desde la Av. John F
Kennedy hasta la Av. 27 de Febrero, y desde la Av. Ortega y Gasset
hasta la Av. Nuñez de Cáceres). También se han de incluir los sectores
adyacentes como son Piantini, Naco, Evaristo Morales, Arroyo Hondo,
Independencia, Esperilla, Mirador Sur.
b. Asimismo destaca la Avenida Anacaona en la construcción de torres de
renta alta.
c. También se encuentra la zona oriental (Alma Rosa, Charles de Gaulle y
San Isidro. Estas zonas albergan a una gran parte de clase media-alta y
media-baja que vive principalmente en viviendas unifamiliares.
2. Santiago de los Caballeros
3. San Francisco de Macorís
4. Baní
5. La Romana
Los principales polos turísticos en orden de importancia:
1. Bábaro
2. Punta Cana
3. La Romana
4. Samaná
5. Puerto-Plata-Sosúa-Cabarete
6. Juan Dolio
42
Según el Anexo VIII, y de acuerdo con la Secretaría de Estado de Obras Públicas y
Comunicaciones, los permisos de construcción en el sector privado en el 2006 se
concentran en un 42,71% en el Distrito Nacional en Santo Domingo. Le sigue en
importancia, el conjunto de todo Santo Domingo, Santiago y muy por debajo La
Altagracia.
Estos permisos otorgados en el Distrito Nacional ascienden a un total de 184.739.506
US$, es decir el 55,69% del total de inversión en la construcción del sector privado en
2006. A continuación, se encuentra el conjunto de Santo Domingo, La Altagracia,
Samaná, Santiago y San Pedro de Macorís.
En cuanto al tipo de construcción que se está llevando a cabo, el Apartamento o
Edificio es el inmueble que más se construyó en 2006, ascendiendo a total de cerca de
218 millones de US$. Esto representa cerca del 65% del total de la inversión en
construcción en ese año. A continuación, le sigue la construcción de viviendas con un
10,21% y de hoteles con un 9,65%.
5.2 Principales constructoras e inmobiliarias
El sector de la construcción, promoción y desarrollo de proyectos inmobiliarios en
República Dominicana se encuentra bastante fragmentado.
Para poder comprender las dinámicas de la oferta y su posicionamiento en el
mercado, es necesario realizar una categorización atendiendo al origen de los
compradores en el mercado urbano y turístico inmobiliarios.
El primero comprende las promociones en las principales ciudades del país destinado,
por lo general, a la demanda nacional de los distintos segmentos socio-económicos.
El segundo se trata de proyectos ubicados en las áreas de costa destinados tanto a
una demanda extranjera como a una demanda nacional de renta media-alta y alta (de
modo que pueda permitirse adquirir una segunda vivienda).
A continuación, se presenta un cuadro de la oferta local atendiendo al segmento de la
demanda atendido según el tipo de producto comercializado.
Segmento
Tipo de
Cantidad de
Líder visible
socioproducto
Constructores
económico
/promotores
Alto
Torres de lujo
25-30
No existe un líder visible. Destacan
Rodríguez Sandoval, Ricart, Logroval, Bachá,
Hidalgo, Muñoz y Fondear, Ginaka, Cohisa,
Grupo Metro, Civilcat, Miguel Vargas.
Medio-alto
Torres de
40-50
Segmento muy atomizado. No existe un líder
apartamentos
visible. Muchos ingenieros y constructoras
con pequeñas promociones
MedioProyectos de
40-50
Segmento muy atomizado. No existe un líder
medio
apartamentos
visible. Muchos ingenieros y constructoras
con pequeñas promociones
Medio-bajo
Casas
10-15
Constructora Bisonó es el líder, seguido por
unifamiliares y
Delta-Intur y en tercer lugar Geraldino
apartamentos
Bajo
Casas
Estado
Generalmente soluciones provistas por el
unifamiliares y
Estado
apartamentos
Fuente: Corporación Delta-Intur
43
Del cuadro se entiende que sólo el segmento medio-bajo muestra un líder visible que
es la Constructora Bisonó. Se estima que dicha empresa aglutina una participación del
25 al 30% en este segmento, seguida de la Corporación Delta-Intur con una
participación del 12-15%.
El hecho de que este segmento medio-bajo es menos atomizado que los demás se
debe a la gran cantidad de recursos financieros requeridos par poder desarrollar
proyectos con un elevado número de viviendas, de modo que sea rentable.
Por último, se debe tener en cuenta que en términos agregados (la suma de proyectos
realizados para distintos segmentos) la Constructora Bisonó es con diferencia la
empresa líder del mercado dominicano por número de unidades construidas y por
volumen de ventas.
Para mayor información sobre estos players, consultar el Anexo I.
5.3 Inversión nacional frente a extranjera
La inversión en la construcción e inmobiliaria es divergente según se trate de la zona
de construcción (urbana o turística).
De modo que mientras la inversión en el sector en la zona urbana está dominado por
dominicanos, la inversión en las zonas turísticas están dominadas por inversores
extranjeros.
Según cifras levantadas por la empresa Deconalva–Grupo San José respecto a la
edificación residencial en el Distrito Nacional, el 75% de los inversores son
dominicanos. Estos son constructores e ingenieros/arquitectos nacionales. Según
dichas cifras, el 25% de dichos inversores son extranjeros. De este 25%, el 75% son
españoles. A su vez, de este 75%, el 80% se dedica a la construcción de vivienda de
renta muy alta y el 20% de renta baja.
En cuanto a la edificación turística, según cifras de la misma empresa, el 80% de los
inversores son extranjeros. De este 80%, cerca del 70% son españoles y el 20%
estadounidenses.
Es más, si se trata de inversión/construcción de hoteles, dicha inversión asciende
hasta el 50%, es más, cerca de ese 50% pertenece a plazas hoteleras españolas.
Esta elevada participación extranjera en el sector inmobiliario turístico se explica por
las políticas estatales de incentivación. Para mayor información, véase el Anexo
titulado Incentivos en el Sector Turístico, elaborado por el Centro de Exportación e
Inversión en la República Dominicana.
No obstante, a pesar de que la inversión extranjera representa un elevado porcentaje
global en el sector, la inversión no siempre es sencilla. Por ello se recomienda leer el
Anexo titulado Mapa Ruta del Inversionista – Guía Rápida del Sector Inmobiliario,
Publicado por el Centro de Exportación e Inversión en la República Dominicana.
44
Evolución de la inversión extranjera directa en el sector
Mientas que la inversión extranjera hace 5 años ascendía tan sólo al 8,9% del total
invertido en el sector inmobiliario, en el 2008, dicho porcentaje aumentó al 10,74%.
Además hay que tener en cuenta que dicho crecimiento se dio en un gran aumento del
total de la inversión extranjera, que creció entre 2004 y 2008 en un 6,85%.
Flujo de la Inversión Extranjera Directa 2004-2008
(En millones de US$ y %)
Sector
20041 20051 20062 20072 20082 Total
%
Inmobiliario
81,8 133,1 328,5 723,3 112,3
1.379 10,46772
Inversión
Directa Total
909,0 1.122,8 1.459,3 1.698.0 1.058 13.173,83
100
1 Cifras revisadas
2 Cifras prelimares sujetas a revisión
Fuente: Banco Central de la República Dominicana
Países de origen de la inversión extranjera
Los principales países de donde proviene la inversión extranjera son los siguientes:
Flujos de Inversión Extranjera Directa por país de origen 2003-2007
(En millones de US$ y %)
1
Países
2003
20041
2005 1
20062
20072
Total
%
España
Estados
Unidos
(13,3)
126,6
214,5
228,5
258,3
814,6
14,0
461,6
176,6
457,1
685,0
796,1
2.576,4
44,4
Canadá
Gran
Caimán
(22,7)
274,2
110,7
136,6
163,3
662,1
11,4
(9,1)
(62,8)
(58,7)
(29,1)
(39,4)
(199,1)
-3,4
Inglaterra
(25,2)
21,4
94,8
69,5
77,8
238,3
4,1
Chile
(0,7)
12,4
17,5
15,6
(8,5)
36,3
0,6
Suiza
5,8
18,2
48,1
7,2
80,1
159,4
2,7
25,1
0,2
41,3
(26,2)
21,9
62,3
1,1
5,1
39,1
15,2
1,1
1,2
60,5
1,0
33,0
85,3
22,4
(0,1)
0,1
140,7
2,4
Resto
153,4
217,8
159,8
371,2
347,1
1.249,3
21,5
Totales
613.0
909,0
1.122,7
1.459,3
1.698,0
Holanda
Italia
Francia
1 Cifras revisadas
2 Cifras prelimares sujetas a revisión
Fuente: Banco Central de la República Dominicana
45
5.800,8 100.0
Según la tabla anterior, el país que más invirtió en República Dominicana en 2007 fue
Estados Unidos, con un 46,89%. El segundo país que más invirtió fue España, con un
15,21%. En tercer lugar se encuentra Canadá con un 9,62%.
En cuanto a la evolución de la inversión en los últimos años, tanto la inversión
estadounidense como la española han ido en aumento, en detrimento de la inversión
canadiense.
La inversión estadounidense creció entre 2004 y 2007 en un 29,29%. En cuanto a la
inversión española en el mismo período, ésta aumentó en un 16,44%. Sin embargo, la
inversión canadiense descendió en el mismo período en un 17,34%.
En cuanto a la inversión española en República Dominicana en el sector de
construcción/inmobiliaria, la evolución en los últimos años ha sido la siguiente:
Sector de actividad
2006
2007
2008
Actividades inmobiliarias 14.270,48 20.927,68 1.497,36
Importes en miles de dólares estadounidenses (US$)
Fuente: Secretaría de Estado de Comercio de España
Como se desprende de la tabla anterior, la inversión descendió drásticamente en 2008
debido a la crisis internacional de crédito e inmobiliaria. De este modo, en 2008
muchas de las construcciones proyectadas quedaron en espera de la reacción del
mercado nacional e internacional.
No obstante entre 2006 y 2007, la inversión española en este sector aumentó en un
18,91%.
Asimismo, es interesante el número de grandes empresas españolas instaladas en el
país. Estas son 44. Entre ellas destaca el elevado número de empresas del sector
hotelero que alcanza el 8%. Para más información sobre estas empresas, véase el
Anexo titulado Empresas Española Establecidas en República Dominicana, elaborado
por el Instituto de Comercio Exterior español (ICEX).
5.4 Principales proyectos en construcción
Los principales constructores/promotores llevan a cabo, en muchos casos, proyectos
tanto urbanos como turísticos. El capital es, en muchas ocasiones, mixto extranjero.
En algunas ocasiones el capital es mixto dominicano y extranjero.
Existen múltiples proyectos en fases tempranas y/o avanzadas de construcción. No
obstante, en las siguientes tablas, se identifican los proyectos más importantes, de
acuerdo a la información obtenida en las diferentes entrevistas.
Principales proyectos urbanos
Proyecto
Alto Palermo
Atalaya del Mar
Atiemar
Ciudad Satélite Duarte
Inversor
IPM
Macurca & Cía
Inversores españoles
Intur
46
Complejo Marina D’Or
Marina D’Or
District Tower
Muelle y Complejo Turístico
de Sans Souci
Cerna S.A.
Inversores dominicanos
Prados de San Luís
Torre Canney
Intur
Inversores dominicanos
Torre Friusa
Torre Logroval
Inversores españoles
Constructora Logroval
Torre Plata
Torres Mar Azul
Inversores españoles
Grupo Rodelsa + Tresco
Torres Miramar
Wind Towers Piantini
Inversores españoles
Cepeda & Asociados + Promotora
Venecaribe+ Ingenieria Vercical
Fuente: Elaboración propia (a partir de la información obtenida en las entrevistas)
Como se muestra en la tabla anterior, la mayoría de proyectos urbanos son pequeñas
promociones, en este caso torres de apartamentos. No se da un desarrollo global o
integrado de una zona específica de la ciudad en donde se concentre la presencia de
una constructora o inmobiliaria en particular.
De este modo, el crecimiento de la ciudad se está llevando a cabo de manera
fragmentada. Apenas existe una visión integral de la organización del territorio por
parte de los constructores/inmobiliarias debido a la fuerte debilidad institucional a
pesar de que existe una Oficina de Ordenamiento Territorial del Distrito Nacional.
En cuanto a los proyectos turísticos, se distinguen principalmente dos tipos de
proyectos: 1) desarrollo conjunto de grandes extensiones en zonas turísticas (tales
como Cap Cana, Bahía Príncipe o Casa de Campo); y 2) desarrollo puntual de
inmuebles turísticos de segunda vivienda.
Principales proyectos turísticos
Inversor
Proyecto
809 Reefs
Atlantis
Bahía Principe
IPM + inversor israelí
IPM
Grupo Piñeiro + Globalia
Cap Cana
Inversores dominicanos
Casa de Campo
Inversores internacionales
Cumayasa
A-Cero
47
Hotel Moon Palace
Inversores mexicanos
Jardines de Cosón
Inversores
(suizos)
La Estancia Golf Resort
Cignal Corp + Design
Group + Southworth
Marina Puerto Bonito
Inversores dominicanos
Palma Real Villas
Inversor español
Playa Nueva Romana
Inversor español
Punta Cana
Punta Perla
Residencial
Turquesa
europeos
Inversores dominicanos
Intur*
Playa Inversores italianos
Residencial Sotogrande at Inversores españoles
Cap Cana
Rocoki
Intur*+ Caixa de Bilbao +
Inversores de Qatar
Torre Arena Blanca
Inversores italianos
* La empresa citada no es el principal constructor/promotor, pero sí el de referencia
Fuente: Elaboración propia (a partir de la información obtenida en las entrevistas)
En ambos casos, tanto en los proyectos urbanos como en los turísticos, suele ser muy
difícil
saber
exactamente
quiénes
son
los
inversores
y
los
constructores/desarrolladores de los proyectos. Sobre todo, existe, en general, un
cierto secretismo sobre quienes son los inversores que están detrás de los proyectos.
48
6. Comercialización
6.1 Canales de venta
La comercialización de inmuebles, localizados tanto en zonas urbanas como turísticas,
sigue un modelo clásico pero con algunas alteraciones. Por ejemplo, algo
característico del mercado inmobiliario dominicano es que muchas veces el promotor
es también el constructor del proyecto.
De este modo, encontramos a los siguientes actores del sector de construcción de
vivienda:
• Constructores de edificaciones: empresas que se dedican a la construcción de
proyectos propios o de terceros (como, por ejemplo, edificios comerciales,
gubernamentales, residenciales o complejos hoteleros). Las obras de terceros
son ejecutadas como contratistas (ver ingenieros contratistas).
• Promotores de proyectos: inversores que sirven de suporte financiero de los
proyectos de construcción (por ejemplo, urbanizaciones residenciales, villas
turísticas, torres residenciales y de negocios). Son los desarrolladores de
proyectos. Se ocupan de identificar las necesidades del mercado y las
oportunidades de negocio. En algunas ocasiones realizan proyectos propios,
no obstante, su función principal es proveer financiamientos
• Ingenieros contratistas:
• Inmobiliarias/ agentes inmobiliarios: se ocupan de la labor de corretaje, de
comercialización de las viviendas.
• Inversionistas: presentan una doble vertiente: 1) compran el producto
inmobiliario de manera intermedia para alquilarlo/venderlo; 2) forman parte del
proyecto, apoyándolo en sus primeras fases de construcción (de manera que
se convierten en muchos casos en socios capitalistas).
• Cliente final: es el comprador final del producto inmobiliario.
Los actores antes mencionados interactúan atendiendo a los siguientes esquemas:
Esquema 1
Constructor
Inmobiliaria
Promotor
Inversor
Cliente final
Fuente: Elaboración propia
49
Esquema 2
Constructor/
Promotor
Inmobiliaria
Inversor
Cliente final
Fuente: Elaboración propia
En ambos esquemas, la inmobiliaria puede participar o no en el proceso de venta.
Esto dependerá del acuerdo al que lleguen el constructor y/o promotor con la
inmobiliaria. En cualquier caso, la inmobiliaria obtiene un porcentaje de las ventas
realizadas.
Asimismo, el inversor puede aparecer en ambos esquemas como un comprador
intermedio que después realiza la venta final. Asimismo, este inversor, se entiende que
puede estar presente junto con el constructor, de modo que se convierte en su socio
capitalista
6.2 Márgenes comerciales
Los márgenes comerciales se pueden obtener en base a los precios de los inmuebles.
Estos se pueden desglosar de la siguiente manera, partiendo de que el precio total
sea 100:
Precio = 100
5% - Comisión Inmobiliaria
(Corretaje, ventas)
50-60%
Coste
Construcción (Margen
Beneficio del Contratista)
de
de
15-20% - Coste del suelo
12-22%
Promotor
Beneficios
del
3% - Otros costes y gastos
Fuente: Corporación Delta-Intur
50
De esta tabla se deduce que el mayor coste lo representa la construcción. No obstante
existen dos costes bastante importantes a tener en cuenta como son: el coste del
terreno y los beneficios del promotor.
Márgenes de beneficio
En el sector turístico inmobiliario y en la construcción urbana de renta alta se
encuentran lo mayores márgenes de beneficio. En ambos casos, el margen de
beneficio sobre el costo de construcción ronda el 60%. De este modo, existe un 40%
de margen de beneficio sobre el precio de venta.
Este margen de beneficio sobre el precio de venta cae al 20-24% en la construcción
urbana para la renta media-media y media-baja
En cuanto a los beneficios netos obtenidos varían sobre el actor que participe, grosso
modo son los siguientes:
• Constructor: 8-10%
• Promotor 25-30% • Inversor: 25-30%
• Inmobiliaria: 2,5-5% sobre el precio final de venta
6.3 Precios
Los precios de la vivienda urbana atienden a la siguiente tabla:
Precios de vivienda urbana
Segmento
Alto
Medio-alto
Mediomedio
Medio-bajo
Precio del producto
> 500mil US$
200mil US$ –
499US$
100 mil US$ – 299
US$
35 mil US$ – 99 mil
US$
Coste de construcción
por m2
900 US$ – 1.300 US$
700 US$– 900 US$
500 US$– 700 US$
350 US$– 500 US$
Precio de venta por
m2
1.600 US$ –
3.000US$
1.200 US$ –
1.600US$
900 US$ –
1.200US$
600 US$ – 900 US$
Fuente: Corporación Delta-Intur
Como se deduce del análisis de la tabla, el mayor margen de beneficio se encuentra
en la vivienda para la renta alta, donde el precio de venta llega a doblar, en algunos
casos, el coste de construcción.
Siguiendo esta lógica, el menor margen de beneficio se encuentra en la vivienda para
la renta media-baja. No obstante, el diferencial de beneficio se encuentra en la
construcción de más unidades.
En cuanto a los precios de vivienda turística, estos rondan siempre la parte más alta
de cada uno de los rangos.
51
6.4 Promoción
Los canales más adecuados y empleados para la promoción de la construcción y
venta de inmuebles son los siguientes:
1) Revistas técnicas/especializadas/sectoriales: los principales constructores,
promotores e inmobiliarias utilizan este medio para divulgar sus productos.
Algunos ejemplos son: Construmedia, Inmobilia, Revista Inmobiliaria
Dominicana. Para mayor información, consultar el Anexo X.
2) Periódicos de tirada nacional, tales como: Clave, Diario Libre, El Nacional, Hoy,
Listín Diario, etc.
3) Vallas publicitarias colocadas en la zona de construcción.
4) Folletos y brochures.
5) Internet: página web presentando el proyecto.
6) “Boca a boca”: este método funciona sobre todo en la clase alta y en la mediabaja. Se utiliza para informar sobre el constructor y los compradores finales. De
este modo el constructor/promotor conocido afianza su posición en el mercado,
ofreciendo seguridad, calidad y continuidad de producto. En cuanto al
comprador final, éste se interesa sobre las otras personas que han comprado
en el mismo proyecto (tales como personas de prestigio o buena posición
social en la clase alta, y familiares o amigos en la clase media-baja).
7) Ferias sectoriales: tan sólo existen un par de ferias de este sector en el que los
principales actores dan a conocer sus productos y proyectos. Para mayor
información sobre dichas ferias, consulte el Anexo II.
6.5 Factores legales
Se pueden distinguir factores legales que afectan por un lado al sector construcción y
por otro lado al sector inmobiliario.
El fundamento Jurídico o Legal de la construcción está sustentado en un Derecho
Constitucional, como indica el Artículo 8 de la Constitución, que reconoce como
finalidad principal del Estado la protección efectiva de los derechos de los seres
humanos. Estos son los Derechos Fundamentales del hombre; y más
específicamente, el Artículo 25 (1948).
Otro fundamento jurídico es la Ley 87-01 que contempla y propicia la inversión parcial
de los recursos recaudados para la Construcción de Viviendas (Artículo 96).
La actividad relativa a la construcción de edificaciones esta regulada en la República
Dominicana por la Ley 675 sobre Urbanización y Ornato Público y sus modificaciones,
así como, por la Ley 687 sobre Creación de un Sistema de Ingeniería, Arquitectura y
Ramas Afines.
La Dirección General de Edificaciones (DGE), en la Secretaría de Estado de Obras
Públicas, es el organismo del Estado responsable por la regulación e inspección de las
construcciones que se realizan en el país.
La Oficina Central de Tramitación de Planos (OCTP) de la Dirección General de
edificaciones es la oficina encargada de la recepción y análisis de los documentos
requeridos para obtener Licencia (Permiso) de Construcción.
52
Toda documentación sobre un proyecto de construcción sometido a la OCTP deberá
estar previamente aprobada por el Ayuntamiento de la localidad de que se trate, o por
la oficina de la Liga Municipal Dominicana en aquellos casos que el ayuntamiento
correspondiente no posea oficina de planeamiento urbano.
En cuanto al sector inmobiliario en la República Dominicana, éste se regula por una
combinación de reglas emanadas del Código Civil y la Ley No. 108-05 de Registro
Inmobiliario y sus reglamentos.
Por su parte, el Código Civil exige una garantía de 5 años por parte del constructor al
cliente. Pero se afirma que el acuerdo entre las partes tiene carácter de ley. De modo
que muchos contratistas/constructores/promotores utilizan este aspecto para ofrecer
tan sólo un año de garantía.
En cuanto a la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario de la República Dominicana, se
establece un nuevo modelo de gestión que simplifica y optimiza los procedimientos.
Asimismo, esta ley da al certificado de título una nueva apariencia y crea los
certificados de título provisionales. Puede consultar esta ley al completo en los anexos.
Asimismo, hay que tener en cuenta la Ley de Protección Extranjera número 16-95.
Esta Ley establece que todos los extranjeros pueden invertir de forma directa en
bienes inmuebles y los pueden utilizar para cualquier propósito legal, incluida su
reventa.
Otra ley fundamental a la hora de desarrollar el sector inmobiliario dominicano es la
Ley 158-01 de Fomento al Desarrollo Turístico para los Polos de Escaso Desarrollo y
Nuevos Polos en Provincias y Localidades de gran potencialidad. Esta ley fue
modificada por última vez en 2002, por la Ley 184-02. Para mayor información sobre la
ley, sírvase de consultar el Anexo de la Ley 158-01, elaborado por la Secretaría de
Estado de Turismo.
Otra ley que prevé el desarrollo inmobiliario y, sobre todo, la inversión extranjera es la
Ley 171-07 sobre Incentivos Especiales a los Pensionados y Rentistas de fuente
extranjera. Puede consultar esta ley entre los anexos.
Por último, otra ley que prevé la regulación del sector inmobiliario es el Anteproyecto
de Ley de Viviendas, Asentamientos Humanos y Edificaciones del 2006. No obstante,
esta Ley está pendiente de aprobación en el Congreso.
53
6.6 Impuestos
Todos los actores del sector de la construcción y la inmobiliaria deben tener en cuenta
los impuestos que se les aplican:
Impuesto
Cuánd Constructore Promotore Ingenieros
Agentes
o
s
s
contratista inmobiliario
de
de
s
s
edificaciones proyectos
X
X
X
X
Impuesto sobre 120
la renta (ISR) días
(sobre
la despué
de
ganancia
del s
finalizar
año fiscal)
el año
fiscal
X
X
X
X
Impuesto sobre 120
los activos
días
despué
s
de
finalizar
el año
fiscal
X
X
X
X
Anticipos
de Dentro
ISR
de los
15
primero
s días
de cada
mes
X
X
X
X
ITBIS
Dentro
de los
20
primero
s días
de cada
mes
X
X
X
X
Envío de datos Dentro
de los
de
10
comprobantes
primero
fiscales
s días
de cada
mes
X
X
X
X
Pago
de Dentro
retenciones de de los
ISR
a 10
primero
empleados,
ajusteros
y s días
de cada
terceros
mes
X
X
X
X
Pago
de Dentro
de los
retenciones
10
sobre
primero
dividendos
54
s días
de cada
mes
Pago
de
impuesto sobre
retribuciones
complementaria
s
X
X
X
X
Fuente: Revista Construexpo
Para mayor información sobre el pago de impuestos, consultar el Anexo titulado
Compendio de Impuestos, elaborado por el Centro de Exportación e Inversión de
República Dominicana.
Asimismo, se pueden consultar los Anexos titulados Los impuestos en el sector de la
construcción, Al día con los impuestos y Obligaciones impositivas, publicados todos
ellos por la Revista Construexpo.
6.7 Presentación del producto
Los productos analizados a lo largo del estudio, es decir, vivienda urbana y turística,
tiene una presentación similar de entrega: llave en mano.
Dependiendo del precio del producto y del cliente final, éste podrá hacer sugerencias
y/o modificaciones de dicho producto, como por ejemplo en:
• Materiales de construcción.
• Acabados.
• Distribución/diseño.
55
7. Entrevistas
7.1 Entrevista nº1
Absolutgest Caribe
Pedro Alarcón, Presidente
Av. Gustavo Mejía Ricart 81, Torre Empresarial Biltmore II, Suite 708,
Santo Domingo
Tel. +1 809 331 8181
Fax +1 809 331 8181
Web: http://absolutgest.com/
Email: [email protected]
Absolutgest es una consultoría especializada en asesoramiento que presta servicios a
empresas de sector público y privado, inversores particulares o grupos inversionistas,
así como a administraciones e instituciones.
Entre los diversos servicios que ofrece esta empresa se encuentran: 1) aquellos
dirigidos a la internacionalización de las empresas; 2) aquellos para la inversión
inmobiliaria.
Esta empresa cuenta con oficinas en Girona (España) y en Santo Domingo (República
Dominicana).
Resumen
De acuerdo con el entrevistado, la rentabilidad del sector constructivo e inmobiliario
dominicano ha crecido mucho a lo largo de los años.
A pesar de este gran desarrollo y avances, Don Pedro Alarcón, considera que las
calidades de construcción no son siempre lo suficientemente elevadas y, muchas
veces, surgen problemas estructurales, potenciadas además por las condiciones
climatológicas.
El entrevistado señala que las empresas españolas tienen grandes oportunidades
constructivas si exportan materiales de calidad y mejores acabados. Considera que
muchas veces los materiales empleados no son los más adecuados debido al
desconocimiento de la existencia de los productos y no tanto a un afán ahorrativo por
parte de los constructores.
No obstante, recomienda que la incursión comercial en el país se haga mediante el
asesoramiento legal y profesional adecuado, pues existen riesgos relacionado con el
registro de la propiedad y la corrupción.
Don Alarcón señala que a pesar de la caída en las ventas a lo largo del 2009, este
sector dominicano es activo y funciona. De modo que espera que tras unos 5 o 6
meses de inactividad el sector se reactive.
Además señala cuán interesante resulta la inversión inmobiliaria en el país, pues el
alquiler de las propiedades inmuebles compensa el valor de la compra en muchas
ocasiones. No obstante, advierte que el sector de la vivienda para renta extra alta está
a punto de saturación y recomienda centrarse en los segmentos sociales con fácil
acceso a financiación.
56
7.2 Entrevista nº2
Banco Popular
José Miguel Prieto, Gerente Banca de Inversión
Av. John F. Kennedy, 20
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. +1 809 544 5758
Fax +1 809 544 8089
Web: www.popularenlinea.com
Email: [email protected]
Este banco dominicano fue fundado en 1923. Tras más de cuarenta años de servicio,
posee un amplio conocimiento del mercado inversor dominicano.
Este banco privado cuenta con unos servicios y productos muy completos tanto para
las empresas como para los particulares.
El Banco Popular, se encuentra entre los 5 principales bancos dominicanos.
Resumen
De acuerdo con el entrevistado, la relación entre el sector de construcción y el
financiero es muy estrecha, pues casi todos los proyectos se financian en más de un
40% a través de los bancos. De este modo, la banca se ha visto obligada a ofrecer
una serie de productos de acuerdo con el dinamismo mostrado por el sector. Por lo
tanto, se han diseñado muchos créditos especiales para el sector de la construcción.
No obstante, el entrevistado señala que las tasas de interés hipotecario entre 2007 e
inicios del 2009 en un 6,7%. Pero que el Banco Central Dominicano prevé un
descenso escalonado de estos a lo largo de este año. Asimismo, D. José Miguel Prieto, recuerda que la actual crisis financiera e inmobiliaria
tiene una doble consecuencia. Por un lado, ha provocado un endurecimiento en la
financiación y en exigencias de la calidad de los créditos. De este modo, los créditos
son menos flexibles pues ofrecen más controles de los proyectos contractivos y más
garantías. Por otro lado, los consumidores tienen más dificultades de acceso a crédito
debido al establecimiento de requisitos más elevados, a pesar del gradual descenso
de las tasas de interés prevista a lo largo del 2009.
Por último, el entrevistado recuerda los requisitos exigidos a los constructores, tales
como las cuentas de reserva equivalentes a varias cuotas, para evitar el atraso en el
pago del capital. Asimismo, para los inversores extranjeros, se exige un Acuerdo de
Soporte de los Accionistas, Garantías Corporativas o Cartas de crédito.
57
7.3 Entrevista nº3
Cerna SA
Héctor Cerna, Presidente
Av. Wiston Churchill esq. Paseo de los Locutores
Plaza las Américas III, 5to piso
Santo Domingo, República Dominicana
Tel +1 809 566 7474
Web: www.cernasa.com
Email: [email protected]
Cerna SA es una empresa constructora y promotora de capital mixto.
Esta empresa se ha abierto camino en el sector dominicano tras su instalación en el
país hace cerca de 7 años.
Gracias a su red de contactos y su concentración en la renta alta, presenta una
inversión fuerte y segura.
Su presidente, Héctor Cerna, forma parte de la Asociación Nacional dominicana de
Jóvenes Empresarios (ANJE).
Resumen
El entrevistado señala que aunque la tendencia de la demanda se ha visto marcada
por un crecimiento de entre el 2% y el 3%, impulsada mayormente por el sector
turístico inmobiliario, son las viviendas para las clases con menos recursos las que
presentan un atractivo inversor más interesante. No obstante, señala que el problema
reside en financiar tanto estos proyectos de construcción como a los clientes finales.
Por lo tanto sugiere que sería recomendable llegar a un acuerdo entre los bancos y las
constructoras.
Esta dificultad de acceso al pago de la vivienda se ha visto potenciada por un alto
incremento en los precios, que han crecido entre un 15% y un 20% a lo largo de los
últimos años.
En lo que refiere a la crisis internacional, D. Héctor Cerna, señala que a pesar de que
existen muchos efectos negativos, también se dan algunos positivos. De este modo,
señala que la inversión nacional se ha visto incrementada debido a la mayor
desconfianza que genera la inversión en el extranjero, donde se ha originado la crisis.
Por lo tanto, muchos inversores dominicanos, han vuelto su mirada hacia su país de
origen y están invirtiendo en construcción.
Por último, el entrevistado señala que a pesar de la existencia de un consumo nacional
muy segmentado, debido a que los recursos económicos los poseen un porcentaje
pequeño de la población, existe un potencial enorme en la demanda de vivienda
económica.
58
7.4 Entrevista nº4
Construcciones Llobregat
Arquitecto Carolina Llobregat, Presidente
Av. Tiradentes 14, Edificio Alfonso
Santo Domingo, República Dominicana
Tel +1 809 473-4663
Fax +1 809 562-9117
Email: [email protected]
Esta empresa, con capital de origen español, trabaja en República Dominicana desde
hace bastantes años.
Construcciones Llobregat ofrece servicios de diseño, arquitectura y construcción para
terceras partes. Cuenta, por lo tanto, con un amplio estudio de arquitectura y múltiples
proyectos que le avalan.
Resumen
Para la entrevistada, el mayor problema al que se enfrenta el sector es el
financiamiento por parte del comprador final. Esto se debe a que la mayoría de las
veces, el comprador no obtiene más el 80% del financiamiento mediante préstamos
hipotecarios bancarios. Además, este financiamiento es sólo a 20 años.
No obstante, a pesar de los problemas de financiación, Doña Carolina Llobregat,
recalca la necesidad habitacional existente.
Asimismo, la entrevistada, resalta la fluctuación del mercado asociado en muchos
casos al aumento de los costes de los materiales.
Doña Llobregat señala, por otro lado que la mejor manera de acceso al mercado por
parte de los inversores extranjeros es asociarse a una empresa local de confianza. En
este aspecto señala la importancia del conocimiento de los mecanismos burocráticos.
Por último, señala los elevados costos financieros que representa el desarrollo de
proyectos inmobiliarios para los constructores y/o promotores. De este modo, cifra
entre 10% y 15% los gastos asociados a estos costes.
59
7.5 Entrevista nº5
Corporación Delta-Intur
Julio Vega, Presidente
Av. Lope de Vega, 35, Ensanche Naco
Santo Domingo, República Dominicana
Tel +1 809 562 1551
Fax +1 809 541 4060
Web: www.deltaintur.com.do/
Email [email protected]:
La Corporación Delta Intur nace en 2007 con la unión de los activos inmobiliarios de la
empresa española Grupo Inmobiliario Delta ubicados en la República Dominicana y el
Grupo Intur, cabecera de una serie de sociedades que agrupaban los negocios
inmobiliarios y hoteleros del Grupo BHD.
La Corporación Delta Intur está dedicada al desarrollo de proyectos inmobiliarios y
turísticos, y cuenta con larga tradición y experiencia en el sector; construyendo durante
los últimos 25 años, varios de los proyectos habitacionales más importantes de la
República Dominicana. Su producto principal son las viviendas para la renta mediabaja.
Corporación Delta Intur dispone asimismo de la franquicia norteamericana Coldwell
Banker, introducida en el mercado dominicano en 1998.
Resumen
A pesar de que el entrevistado considera que loa mayores márgenes de beneficio se
encuentran en el sector turístico inmobiliario y en la renta alta, su empresa se ha
centrado en los sectores de renta media-baja. De este modo, señala que el margen de
beneficio en el primer grupo (turístico y renta alta) asciende al 60% para el constructor;
mientras que dicho margen se reduce al 20%-24% en el sector de renta media y baja.
No obstante, la cuestión reside en obtener facilidades para los constructores, tales
como tierras y acuerdos con el Estado, así como financiación para los compradores
finales
Asimismo, D. Julio Vega recuerda que el crecimiento del porcentaje de la demanda se
ha duplicado durante los últimos quince años. Esto se debe a un aumento de la
inversión extranjera en turismo inmobiliario y en la capacidad de compra nacional, que
también ha crecido.
No obstante, el entrevistado recuerda la actual situación delicada que atraviesa el
sector. De este modo, de acuerdo con el entrevistado, los sectores con mayores
riesgos frente a la crisis son los siguientes, por orden: turismo, renta alta (no compra a
pesar de tener recursos), renta baja (son los primeros en se despedidos), renta media
(es suficientemente amplia para siempre encontrar personas con necesidad
habitacional).
Por último, el entrevistado señala el atractivo de la inversión en el país debido a su
clima y localización privilegiados. Considera que los precios todavía son asequibles, a
pesar de que en los últimos cinco años, éstos han aumentado un 15% anual en las
zonas turísticas y un 11% anual en la zona urbana.
60
7.6 Entrevista nº6
Deconalva – Grupo San José
Jesús González, Director de Producción
Av. Max Henríquez Ureña, 2, Ensanche Evaristo Morales
Santo Domingo, República Dominicana
Tel +1 809 549 4191
Fax +1 809 549 4114
Web: www.deconalva.com / www.grupo-sanjose.com
Email: [email protected]
La empresa constructora Deconalva, de capital español, tiene más de 25 años de
experiencia en el mercado dominicano. Recientemente, dicha empresa se asoció con
el Grupo empresarial español San José.
Esta empresa ofrece los siguientes servicios:
• Edificación Habitacional
• Construcción de Proyectos Turísticos
• Edificios Institucionales
• Rehabilitación de Edificios y Monumentos
• Instalaciones Industriales
• Obra Civil
• Promoción y Desarrollo
Deconalva-Grupo San José posee un gran número de proyectos en construcción en
todo el territorio dominicano.
Resumen
De acuerdo con el entrevistado, la inversión española en vivienda en el país se centra
en dos nichos: 1) la clase alta y muy alta; 2) la clase económica. El método de
actuación y construcción son completamente distintos para cada nicho, pues mientras
la construcción para la renta alta y muy alta resulta de máxima rentabilidad por unidad,
la construcción para la renta económica obtiene una mayor rentabilidad cuanto mayor
sea el número de unidades construidas. Además, en el segundo caso, es necesario
mantener unas relaciones muy estrechas con el Estado, de modo que facilite el terreno
y proporcione otras facilidades de financiación.
Otro punto importante reflejado por el entrevistado es el aumento de los precios de los
terrenos en los últimos años. Asimismo, D. Jesús González, señala la variabilidad y
volatilidad de los precios de los materiales de construcción, que en un año se pueden
ver duplicados atendiendo al nivel de demanda y a otros factores externos tales como
la estabilidad en el país. Además recuerda la gran dependencia del sector respecto al
suministro de materiales, pues la mayor parte provienen del extranjero, excepto la
barrilla, el cemento y el bloc.
D. González considera fundamental asociarse con un actor local de confianza para
llevar a cabo proyectos de construcción e inversión debido a la complicada burocracia
y la corrupción.
Por último, el entrevistado recuerda que el constructor debe suplir las deficiencias de
los servicios urbanos generales, tales como energía, agua y vigilancia.
61
7.7 Entrevista nº7
Diseño Integral, SA
Ingeniero Publio Silfa , Vicepresidente
C/ Madame Curie, 2, La Esperilla
Santo Domingo, República Dominicana
Tel +1 809 476 7676
Fax +1 809 566 5819
Email: [email protected]; [email protected]
Esta empresa, de capital dominicano, se ocupa de todo el proceso constructivo, desde
el diseño hasta la construcción.
Asimismo, esta empresa ofrece servicios de consultoría inmobiliaria.
Diseño Integral cuenta con un larga experiencia en el mercado dominicano. Su
especialidad son los productos de lujo.
Resumen
De acuerdo con el entrevistado, la República Dominicana tiene un déficit habitacional
anual de 800.000 viviendas. El 85% de este déficit se acumula entre la clase baja.
Asimismo, cifra en 96.000 viviendas el déficit anual entre la clase media.
Según el Ingeniero Publio Silfa, en los últimos tres años, los precios de construcción
han aumentado un 24% y los de venta un 26%. Este aumento de precio de venta se
ha intensificado en las zonas turísticas.
El ingeniero afirma que los nichos con mayor margen de beneficio son las clases
media y alta en construcción de segunda vivienda.
Según el entrevistado, los precios de venta en el sector turístico inmobiliario para estas
dos clases no bajan nunca de los 2.000US$/m2. De modo que se puede obtener un
mayor beneficio visto que los costes de construcción son similares a la construcción
urbana, pero donde el precio de venta por metro cuadrado es menor.
Asimismo considera que la mayor parte del mercado se encuentra en las zonas
costeras y turísticas y no en las urbanas, pues la demanda es más amplia puesto que
existen muchos inversores y compradores extranjeros.
No obstante, el ingeniero recuerda que los permisos de construcción en estas áreas
son más complicados de obtener, pues es necesario el permiso de la Secretaría de
Estado de Medio Ambiente.
62
7.8 Entrevista nº8
Empresas Morales, CxA
Ingeniero José Roberto Morales, Presidente
Av. Rómulo Betancourt, 1364
Santo Domingo, República Dominicana
Tel +1 809 533 8855
Fax +1 809 532 8960
Email: [email protected]
Esta empresa constructora, de capital dominicano, tiene más de 25 años de
experiencia en el sector. A lo largo de su amplia trayectoria se ha especializado en
aquellos subsectores de la construcción que más demanda han generado. De este
modo, comenzó especializándose en obras públicas y ahora se dedica principalmente
a la construcción de vivienda turística.
Es una empresa familiar con una trayectoria de solidez y calidad. Su presidente, el
Ingeniero Morales, es asesor de la Junta Directiva de la Cámara Oficial Española de
Comercio e Industria de la República Dominicana.
Resumen
De acuerdo con el entrevistado, el constructor tiene que ser semi-financiador de su
obra pues los costes bancarios son muy elevados. Según el ingeniero, para reducir los
costos de construcción hay que reducir los costos bancarios a través de la preventa, la
introducción de inversores y/o socios capitalistas en el proyecto y la obtención de un
pequeño porcentaje del capital necesario a través del banco.
Según el ingeniero José R. Morales, la demanda nacional actual sigue este orden:
1. Sector turístico: destacándose el Polo Este (Juan Dolio, La Romana, Bayahibe,
Punta Cana, Cap Cana, etc.), el Polo del Norte (Puerto Plata, Cabarete, Sosúa,
Gaspar Hernández), y el Polo Samaná y las Terrenas.
2. Sector vivienda urbana.
De acuerdo con el ingeniero, en el sector turístico inmobiliario, se puede obtener un
beneficio final de alrededor de un 40% en la comercialización de villas lujosas y entre
un 25% y un 30% en la construcción de hoteles.
No obstante, el ingeniero Morales considera que el mayor obstáculo al que se enfrenta
el constructor son las altas tasas de interés y los cargos adicionales que se cobran a
los préstamos bancarios.
Por otro lado, el ingeniero estima que la mayor demanda nacional se centra en un
grupo demográfico comprendido entre los 30 y 45 años. Además considera que esta
demanda posee un cierto carácter estacional, pues a finales de año aumentan
ligeramente las ventas. Esto se debe a la ligera inyección de capital gracias a las
pagas extra y a las remesas extra traídas por dominicanos en vacaciones.
Por último, el ingeniero considera que debido a la gran atomización del mercado y la
subsecuente competencia, las empresas se ven obligadas a facilitar los métodos de
pago de sus clientes. Por ejemplo, con descuentos iniciales o con la ampliación de los
plazos de pago.
63
7.9 Entrevista nº9
Góndolas Construcciones
José Masdeu, Presidente
C/ Carlos Perez Ricart, 5, Arroyo Hondo
Santo Domingo, República Dominicana
Tel +1 809-385-0363
Fax +1 809-385-0168
Email: [email protected]
Esta empresa constructora, de capital dominicano, fue constituida en 1997 y trabaja
desde una perspectiva de formación e incentivación de sus trabajadores.
Góndolas Construcción realiza tanto obras públicas, tales como parques y edificios
públicos, como proyectos privados, como villas y condominios.
Resumen
De acuerdo con D. José Masdeu, la estructura social dominicana no gira en torno a
una familia nuclear compuesta por dos progenitores. La familia está, muchas veces,
disgregada de modo que es más difícil acceder a una vivienda debido a la falta de
ingresos estructurados. A este hecho hay que añadir la falta de trabajo formal. Es por
estos factores entre otros que, según el entrevistado, existe un gran déficit habitacional
entre las clases más pobres.
De este modo, el entrevistado considera que a pesar de que el precio de venta de la
vivienda es muy bajo en valor absoluto, el problema reside en la baja capacidad
adquisitiva. Además, esta capacidad se ve dañada por las altas tasas de interés
hipotecario.
Por otro lado, el entrevistado señala la importancia de una buena asesoría legal a la
hora de invertir en el país. Así como realizar un profundo estudio antes de invertir,
pues no siempre se tiene acceso a la información completa y objetiva. En este
aspecto, recalca la importancia de contrastar la información y de contar con socios y/o
aliados locales de garantía.
El entrevistado considera que tanto la calidad de los materiales de construcción como
los métodos se pueden mejorar. En este segundo aspecto, considera que existen
muchas innovaciones técnicas y de formación que deberían incluirse en los procesos
constructivos.
Don Masdeu, considera que el mayor obstáculo al desarrollo del sector de la
construcción son las altas tasas de interés. No obstante, considera que los bancos
tienen una sólida estructura, con una buena disciplina bancaria, un personal
cualificado y un manejo de los procesos de calidad. De modo que el sector bancario
puede ser un buen aliado para el sector de la construcción.
Por último, el entrevistado señala la necesidad de una gestión integrada y ordenada
del territorio para un desarrollo sostenible del sector.
64
7.10 Entrevista nº10
Inmobiliaria Bavalote
Josue Cabral Rodríguez, Presidente
Plaza Brisas de Bávaro, Local 101-B
Bávaro-Punta Cana, República Dominicana
Tel +1 809 723 1630
Fax +1 809 552 0612
Email: [email protected]
La inmobiliaria Bavalote fue fundada en el año 2000 constituida de acuerdo con las
leyes de la Republica Dominicana, con capital dominicano. Está representada por su
presidente el señor Josue Cabral Rodriguez y su vicepresidente la señora Reyna
Cedeño de Cabral.
Esta inmobiliaria se dedica a la compra de terrenos, desarrollo urbano, venta de
solares lotes y propiedades en el distrito municipal turístico de Verón, Bávaro y Punta
Cana. Entre sus servicios se encuentra además la construcción de viviendas, la
asesoría legal y financiera para nuestros clientes.
Resumen
El entrevistado señala que, efectivamente, el sector con mayor potencial es el
residencial para clientes de clase media-alta, con un cierto poder adquisitivo y que
utilizan su compra como una inversión.
Dentro del sector vivienda, Don Josué Cabral señala que son las zonas turísticas
aquellas con mayor desarrollo y beneficio. Asimismo, señala que en los últimos cinco
años la inversión extranjera en este tipo de producto ha aumentado hasta representar
cerca de un 90%.
Por otro lado, D. Cabral señala que la demanda depende en gran medida del estado
general de la economía y que no se distingue estacionalidad en la compra inmobiliaria.
Sin embargo, considera que existe una gran demanda entre el grupo poblacional de la
tercera edad extranjera, porque tras jubilarse, se instalan en el país.
En este aspecto, el entrevistado señala que las principales leyes a tener en cuenta
son: la Ley No. 108-05, sobre registro a la propiedad inmobiliaria y la ley No.16-95 de
inversión extranjera.
Por último, D. Cabral señala que la empresa constructora es importante a la hora de
realizar una venta por cuestiones de garantías. Asimismo, comenta que algunas
empresas además de los medios tradicionales utilizados para la promoción de sus
productos, emplean Internet y sus páginas web como una herramienta más de
promoción.
65
7.11 Entrevista nº11
Inversiones Vasco, SA
Salvador E. Vasquez, Gerente
Plaza Naco, 2ndo Nivel
Santo Domingo, República Dominicana
Tel +1 809 562 2780
Fax +1 809 549 7792
Email: [email protected],
[email protected]
Esta empresa constructora, fundada en 1999 con capital dominicano, se dedica a la
construcción de proyectos habitacionales, principalmente, torres de apartamentos,
ubicadas mayormente en sectores de renta alta y media alta, en la ciudad de Santo
Domingo.
Entre sus servicios ofrecidos, se encuentran los proyectos inmobiliarios en general,
tanto propios como por encargo, ventas inmobiliarias y toda la actividad ligada al
sector de la construcción.
Resumen
El entrevistado señala la importancia fundamental del constructor frente al resto de los
players del sector. Esto se debe a que la gran dinamización del sector ha dado lugar a
la multiplicación de constructores que muchas veces no llevaban a cabo el proyecto,
dejando a los inversores y compradores desprotegidos.
Por ello es fundamental una imagen de calidad, seriedad y continuidad entre los
constructores. De este modo se atrae al cliente final y a los inversores, que respaldan
los diferentes proyectos constructivos.
En cuanto al cliente final, Don Salvador Vasquez, considera que la mayoría de las
veces se decide a comprar cuando el proyecto inicia su fase de construcción. De este
modo, la forma de pago más utilizada es la siguiente: pago del 10%-20% al inicio de la
construcción, pago del 30%-40% durante la construcción y pago del 50% con la
entrega de la vivienda.
Este último punto es crucial, pues muchos constructores encuentran problemas a la
hora de obtener los certificados de titularidad de los distintos compradores. Esto da
lugar a que, muchas veces, la vivienda esté terminada pero que los dueños no pueden
vivir en ella hasta que no se obtenga dicho certificado.
Entre los distintos requisitos exigidos para la construcción, el entrevistado señala la
dificultad de lidiar con la Secretaría de Estado de Obras Públicas.
Por último, Don Vasquez señala la importancia de elaborar un contrato de compraventa claro y detallado, puesto que en caso de litigio, los tribunales dominicanos se
suelen inclinar por los intereses nacionales.
66
7.12 Entrevista nº12
Invertur Dominicana
Roberto Ortiz
C/
Profesora
Camila
Henríquez,
Residencial Almonte, Mirador Norte
Santo Domingo, República Dominicana
Tel +1 809 620 2323
Fax +1 809 620 2105
Web: www.invertur.net
Email: [email protected]
Invertur Dominicana es una empresa inmobiliaria turística de la República Dominicana.
Esta empresa fue creada en 2003 y se ha convertido en una empresa inmobiliaria
turística de referencia a nivel nacional.
Esta empresa está especializada en la asesoría, mercadeo y venta de propiedades
con características turísticas, tales como hoteles, villas, apartamentos y solares.
Resumen
De acuerdo con el entrevistado, existe un enorme déficit habitacional de primera
vivienda. Pero asimismo, el sector inmobiliario turístico se encuentra a penas en un
5% de su desarrollo real. Esto se debe a que en los últimos cinco años, la demanda de
segunda vivienda en zonas turísticas se ha duplicado anualmente.
De este modo, D. Roberto Ortiz, señala que en las zonas urbanas existe una clara
necesidad habitacional y en las zonas turísticas existe una gran demanda que ha
promovido un gran desarrollo.
Esta demanda no satisfecha ha generado un aumento de los precios de la segunda
vivienda turística entorno al 25% en los últimos cuatro años. Asimismo, este aumento
se ha visto potenciado por el aumento del costo de construcción.
No obstante, la actual crisis ha generado una situación coyuntural, donde existe una
mayor demanda de vivienda urbana que turística. No obstante, esta situación se
espera que se revierta, una vez pasado el periodo de incertidumbre que se está
atravesando a nivel internacional. Esto se debe a que los principales compradores e
inversores en el sector inmobiliario de zona costera son extranjeros.
Por lo tanto, según el entrevistado, los mayores márgenes de beneficio se encuentran
en la construcción de segunda vivienda en zonas turísticas, puesto que los precios de
venta son más elevados y los costes de construcción se mantienen.
Por último, el entrevistado señala que mientras que el sector construcción está bien
legislado y regulado mediante diversos organismos, como el Colegio Dominicano de
Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (CODIA); el sector inmobiliario no está
legislado. Don Ortiz considera que esta situación no permite un desarrollo sostenible
del mercado.
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7.13 Entrevista nº13
Investment Proyect Management (IPM)
Esther Penalba, Ejecutiva de Ventas
C/ Porfirio Herrera, 29, Evaristo Morales
Santo Domingo, República Dominicana
Tel +1 809 567 4794
Fax +1 809 732 5294
Web: www.ipm.com.do
Email: [email protected]
Esta empresa fue fundada en el año 2007 con el fin de prestar servicios de gestión,
tanto a las empresas del grupo y sus asociadas, como en la captación y desarrollo de
nuevos proyectos
IPM se especializa en la ejecución de Project Management de proyectos inmobiliarios,
aunque también lleva a cabo trabajos de análisis, captación y gestión de diferentes
negocios tanto relacionados con el sector inmobiliario, como con los sectores
industrial, tecnológico y prestación de servicios. Básicamente ofrece para estos últimos
sectores el servicio de consultoría, buscando las sinergias entre las compañías que
conforman el Grupo empresarial que a continuación les presentamos.
Su capital es mixto compuesto por accionistas dominicanos, argentinos, españoles e
israelíes.
Entre sus principales servicios se encuentran los siguientes:
• Estudios de viabilidad
• Identificación del modelo inmobiliario o producto final más rentable.
• Compra de suelo.
• Definición del producto
• Plan financiero
• Tramitación de la financiación del proyecto.
• Coordinación de la ejecución del proyecto inmobiliario
• Comercialización y postventa.
• Protocolos de información
Resumen
De acuerdo con la entrevistada, la República Dominicana representa una inversión
segura en el sector inmobiliario turístico. Esto se debe a su posición geográfica y clima
privilegiados. Además, a pesar de que los precios de venta han aumentado entre un
10% y un 15% en los últimos dos años, estos precios todavía no se han disparado
como en otros países de Latinoamérica, como, por ejemplo, Panamá.
A pesar de esta ventaja y del bajo costo de mano de obra, Doña Esther Penalba
señala que uno de los puntos débiles de mayor peso es la falta de infraestructuras y
servicios estatales.
Debido al gran desarrollo del sector turístico inmobiliario, los constructores y
promotores se ven obligados a ofrecer facilidades de pago y crédito. Entre las distintas
opciones contempladas, destaca el paquete de fundadores. De modo que se ofrecen
grandes descuentos a los primeros clientes. Un punto fundamental del desarrollo este
sector ha sido la ley 158-01 que además de incentivar la inversión, exonera de
impuestos a los materiales importados.
68
7.14 Entrevista nº14
Remax Lider
Angel Cimentada, Broker Owner
Av. Núnez de Cáceres, 108. Mirador
Santo Domingo, República Dominicana
Tel +1 809 686 2020
Fax +1 809 482 7801
Web:www.remaxlider.net
Email: [email protected]
Esta empresa se fundó en 1998 y desde entonces se dedica al corretaje inmobiliario
en diferentes áreas del sector. De este modo se dedica a la venta o alquiler de
propiedades, así como asesoramiento en proyectos inmobiliarios.
Los agentes inmobiliarios son entrenados constantemente por instructores locales y
extranjeros de la mano de Remax Internacional. La empresa tiene más de cuarenta
agentes asociados y dos broker owners.
Remax Lider ofrece también servicios de financiación. Sus mercados más importantes
son Santo Domingo y las zonas turísticas.
Resumen
El entrevistado opina que el precio de venta en los últimos años ha aumentado entre el
30% y el 40% en la vivienda urbana para la clase media y media alta. Considera que
este aumento se debe en gran medida al aumento del precio del terreno que alcanza
hasta el 20% del costo de construcción. Los precios de los terrenos han aumentado
puesto que existe mucha demanda y los buenos terrenos se van agotando.
Don Ángel Cimentada considera que la mayoría de los constructores y promotores
invierten en lo seguro: en productos diferenciados o en productos dirigidos a la clase
media-alta, que sí tiene acceso a financiación. No obstante, considera que sería
necesario realizar una evaluación más detallada de las necesidades del mercado. Por
ejemplo, señala que una fórmula adecuada sería construir apartamentos en la zona
urbana más pequeños, con precios más razonables, y una buena ubicación. De este
modo, D. Cimentada considera que se estaría satisfaciendo la demanda de aquellos
jóvenes con capacidad adquisitiva y nuevas familias.
Cómo fórmula para rebajar los costes, el entrevistado señala diversas opciones para el
promotor de proyectos: asociarse con el dueño del terreno (de modo que se vende una
vivienda a precio asequible); 2) asociarse con la empresa constructora; 3) realizar un
intercambio de propiedades/viviendas por materiales de construcción proporcionados
por otras empresas; 3) realizar una campaña de preventa.
En cuanto a las facilidades ofrecidas al cliente final, Don Cimentada cita como ejemplo
el acuerdo que tienen en su empresa con el Banco Popular, de modo que sus clientes
obtienen préstamos preferenciales. Asimismo, comenta que anteriormente los bancos
comerciales realizaban ferias en las que se ofrecía una rebaja de las tasas de interés
durante 6 meses a los compradores.
Por último, el entrevistado comenta la importancia de ajustar los planos a la
construcción real para evitar problemas con la Administración.
69
7.15 Entrevista nº15
Remax Metropolitana
Mélido Marte, Broker Owner
C/ Euclides Morillo, 51-A, Arroyo Hondo
Santo Domingo, República Dominicana
Tel +1 809 541 2020
Fax +1 809 542 5210
Web: www.remax-metropolitana.com.do
Email: [email protected]
Remax Metropolitana se dedica al corretaje de propiedades inmobiliarias, como
intermediaria entre el vendedor y el comprador.
Esta empresa inmobiliaria inició su actividad en 1998. Actualmente cuenta con 47
asociados y 62 asistentes.
Resumen
El entrevistado señala cuatro periodos en la evolución de los precios de venta:
1. desde 1991 a 2001, durante el cual los precios aumentaron alrededor de un
20% anual;
2. desde 2002 a 2005, durante este periodo los precios se mantuvieron estables;
3. desde 2005 a 2008, durante este tiempo los precios volvieron a aumentar a un
ritmo de un 20% anual;
4. desde 2008 hasta ahora los precios se están manteniendo estables, incluso se
valora una tendencia a la baja.
Don Mélido Marte considera que los nichos con mayores márgenes de beneficio varían
según la referencia. De este modo, por valor, establece que los productos dirigidos a la
clase media-alta generan los mayores beneficios. Y por volumen de unidades,
considera que son los productos dirigidos a la clase media-baja los que son más
rentables.
En lo que respecta a la demanda nacional de primera vivienda. Don Marte estima que
existe una demanda cuantitativa y cualitativa. Considera que existe una demanda
efectiva de 200.000 unidades y una demanda potencial de 600.000 unidades.
En cuanto al sector inmobiliario turístico, el entrevistado establece que existe una gran
demandada estadounidense en La Romana y Cap Cana. No obstante, se muestra
pesimista en el desarrollo de este sector en el momento actual de crisis internacional.
Por último Don Marte señala que no sólo las altas tasas de interés representan un
gran obstáculo para el desarrollo del sector, sino que también la Administración lenta y
la gran burocracia pone, muchas veces, en dificultades al sector.
70
7.16 Entrevista nº16
Sinercorp
Agnes Cishek, Presidente
Av. Los Próceres esq. Euclides Morillo
Diamond Plaza, Suite B-38
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. +1 809 227 2092
Fax +1 809 563 5244
Web www.sinecorp.net
Email [email protected]
Sinercorp es una asesoría empresarial enfocada en la gestión de financiamientos e
inversiones, creación de sinergias y el desarrollo de estrategias y comerciales para el
mercado local e internacional.
Entre sus servicios se encuentran:
• la identificación y evaluación de fuentes de inversión,
• la identificación de socios estratégicos y suplidores,
• el acceso a nuevos mercados,
• la administración de activos y cartera de inversión,
• las negociaciones estratégicas y los acuerdos comerciales.
Resumen
De acuerdo con la entrevistada, la actual situación de descenso de ventas será menos
prolongada en el sector turístico inmobiliario; y más prolongada en el sector de primera
vivienda urbana debido a una mayor pérdida del poder adquisitivo y a las elevadas
tasas de interés.
De este modo, Doña Agnes Cishek considera que los polos turísticos representan las
zonas de inversión más atractivas del país. Considera asimismo que Cap Cana tiene
una gran influencia en el sector turístico inmobiliario. De modo que las dificultades de
financiamiento que está encontrando han hecho descender los precios del resto de
proyectos turísticos inmobiliarios en el país.
Doña Cishek considera que uno de los principales puntos débiles de los constructores
e inmobiliarias en el país es la falta de identidad. De este modo, considera que el
constructor se limita a responder a la demanda sin crear una identidad de producto.
Piensa que son muy pocos los constructores que logran esto. Algunos ejemplos son
Logroval y Bisonó.
Asimismo considera que existe una falta de estrategia de posicionamiento y de venta
de proyectos inmobiliarios debido a una alta atomización del sector.
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7.17 Entrevista nº17
Stewart Title Dominicana SA
Lisette Balbuena, Gerente General
Ave. Sarasota, 20, Torre Empresarial AIRD,
piso 7
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. +1 809 472-2929 Ext. 24
Fax +1 809 472-0505
Web: www.stewartdr.com
Email [email protected]
Esta empresa se estableció en República Dominicana en el 2000. Su capital es
estadounidense y se dedica a la asistencia en las transacciones inmobiliarias entre
comprador, vendedor y terceros.
Algunos de sus productos son los siguientes:
• garantía de título,
• asistencia al cierre de compra-venta,
• custodia de fondos/documentos (Agencia Implica),
• transferencia de títulos,
• inscripciones hipotecarias,
• preparación de contratos.
Resumen
De acuerdo con la entrevistada, la oferta habitacional no supera a la demanda ni en
primera ni en segunda vivienda. Doña Lisette Balbuena considera que si actualmente
existe un stock de primera vivienda se debe a un asunto coyuntural que será superado
a corto plazo, pues existe y persiste la necesidad habitacional.
En cuanto a la segunda vivienda o el sector turístico inmobiliario, Doña Balbuena
estima que hace quince años no existía una explotación del mercado pues había
muchas regulaciones que impedían la inversión extranjera. No obstante, a partir de
1995, se protege y fomenta la inversión extranjera y se establecen extensiones de
pago de impuestos. De este modo, el sector inmobiliario turístico sufre un boom a
partir de finales de los años 90.
En el 2002, el proyecto Cap Cana establece un punto de inflexión respecto a los
precios de venta de este sector. De modo que los precios se ven alzado en todo el
país.
Doña Balbuena considera que este sector está compuesto en gran parte por
compradores dominicanos que representan no menos del 50% de las ventas. Estos
dominicanos pertenecen a la clase media-alta y alta de la sociedad.
No obstante, la entrevistada se muestra bastante pesimista respecto a la actual
situación de crisis. Considera que las ventas de primera vivienda han caído más del
60%, y las ventas de segunda vivienda, cerca del 70%. Por ello recomienda que la
inversión extranjera se canalice hacia mercados que no hayan sido tan afectados por
la crisis financiera e inmobiliaria, como son España y Estados Unidos. De modo que
invita a los constructores a dirigirse a mercados no tradicionales como Brasil o
Canadá.
72
7.18 Entrevista nº18
Tresco Proyectos & Construcciones
Mario García, Presidente
C/ Jaycess 72, Ensanche Naco
Santo Domingo, República Dominicana
Tel +1 809 333 8989
Email: [email protected] Esta empresa se ocupa de la construcción y promoción de proyectos inmobiliarios
urbanos y turísticos. Es de capital mixto dominicano y español.
Su presidente, Mario García, fue el anterior presidente de la Cámara Oficial Española
de Comercio e Industria en República Dominicana.
Resumen
El entrevistado considera que el sector de la construcción en República Dominicana se
encuentra en una fase temprana de evolución. No obstante, piensa que el mayor
problema al que se enfrenta es la falta de liquidez. De modo que considera primordial
la innovación no tanto de productos arquitectónicos sino financieros.
Don Mario Gacía comenta que el gran desarrollo del sector se ha visto acompañado
por la proliferación de empresas constructoras nacionales. De este modo, en el 2002
había cerca de 150 constructoras nacionales que abarcaban desde la clase mediabaja hasta la clase alta. Tras la recesión de entre 2002 y 2004, este número se redujo
a 56. Pero de nuevo entre 2004 y 2007 había cerca de 100 constructores nacionales.
El entrevistado considera que la actual situación, eliminará un gran número de
constructores del mercado, como ya ocurrió entre 2002 y 2004.
Asimismo, considera que la actual situación fomentará un descenso de los precios de
venta a medio plazo, puesto que la demanda ha disminuido considerablemente. Sobre
todo en el sector turístico inmobiliario, donde la demanda ha caído más ya que se trata
de una demanda fundamentalmente extranjera golpeada de manera más directa por la
crisis internacional.
En cuanto a la participación extranjera en proyectos constructivos, Don García
recomienda obtener la asesoría de instituciones y organizaciones reconocidas.
Asimismo, recomienda asociarse con empresarios locales. Dicha asociación puede ser
simplemente de conocimiento y trabajo o de capital.
En cuanto a la primera vivienda, el entrevistado considera que el nicho de mercado
más estable es la clase media-alta. Pues representa un sector de la sociedad cubierto
financieramente.
Como fórmula innovadora de financiación a la demanda nacional de primera vivienda,
propone ofrecer fórmulas financieras de crédito a los dominicanos en el extranjero, de
modo que puedan financiar y comprar una vivienda en la República Dominicana para
su familia.
73
7.19 Entrevista nº19
Turenlaces Inmobilaria SA
Elizabeth Tovar, Presidente
C/ Rafael Augusto Sánchez, 33
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. +1 809540 2712
Web: www.buyindr.com
Email: [email protected]
Turenlaces Inmobiliaria fue fundada en el 2005 con capital dominicano y
estadounidense. Su especialidad es la inversión extranjera en proyectos turísticos y
hoteleros.
Entre sus clientes se encuentran varias empresas españolas reconocidas en el país
como: Grupo Hospiten, Grupo Altabella, y Grupo de Inversiones Flamenco.
Esta empresa ofrece, entre otros, los siguientes servicios:
• compraventa de solares,
• compraventa de apartamentos,
• compraventa de viviendas multifamiliares y unifamiliares,
• asesoría en Inversiones Turísticas,
• tramitación de permisos de construcción de acuerdo con las leyes de la
República Dominicana,
• alquileres de propiedades,
• compraventa de hoteles,
• servicio de asesoría legal e impositiva para inversionistas,
• mercadeo y ventas de proyectos turísticos.
Resumen
De acuerdo con la entrevistada, la concentración del sector de construcción es
moderada. Existe un exceso de pequeñas constructoras y pocas constructoras de
envergadura.
En cuanto a las inmobiliarias, no existe un órgano regulador de las mismas y hay una
ley pendiente de aprobación en el Congreso desde hace varios años. No obstante, se
ha creado la Asociación de Empresas Inmobiliarias, que aglutina a las empresas
inmobiliarias más formales que se rigen por estándares internacionales. Esta
Asociación es la promotora de la Ley que regula esta profesión, con el objeto de
responsabilizar y profesionalizar el sector.
Según Doña Elizabeth Tovar, la inversión extranjera ha sido determinante para el
desarrollo del sector de construcción e inmobiliaria en el país, a excepción de: Santo
Domingo, Juan Dolio, Samaná y Las Galeras.
De acuerdo don Doña Tovar, debido a una situación coyuntural, la demanda nacional
de primera vivienda ha superado a la demanda de segunda vivienda turística. De
modo que en este momento, cifra la demanda de primera vivienda en un 80% del total.
74
ANEXOS
75
Anexo I
Listados de empresas
Empresas más importantes del sector de Construcción e
Inmobiliario
Inmobiliarias
Arpim & Cia
Av. Independencia, 2265, local 102, Santo Domingo
Tel. (001) 809 530 8008
Web: www.arpimrealty.com
Best Team
Av. Los Próceres, Plaza Diamond, 2º piso, Santo
Domingo
Tel. (001) 809 616 0616
Web: www.bestteam.com.do
Centro Inmobiliario Dominicano (CID)
Av. Lope de Vega 59
Santo Domingo
Tel. (001) 809 732 8050
Web: www.cid.com.do
Corporación Delta Intur
C/ Máximo Henríquez Ureña Esquina Lope de Vega,
Ensanche Naco, Santo Domingo
Tel. (001) 809 562 1551
Web: www.grupointur.com
Distric & Co
Av. Gustavo Mejía Ricart 11, Edificio Rogama,
Ensanche Naco, Santo Domingo
Tel. (001) 809 683 2593
Web: www.districtco.com
Inmobiliaria Gerardino
Av. Wiston Churchill, 75, Santo Domingo
Tel. (001) 809 563 2299
Web: www.gerardino.com.do
Inversiones Vasco
Plaza Naco, 2ndo Nivel
Santo Domingo, República Dominicana
Tel +1 809 562 2780
Fax +1 809 549 7792
Email: [email protected]
IPM
C/ Porfirio Herrera, 29, Evaristo Morales
Santo Domingo, República Dominicana
Tel +1 809 567 4794
Fax +1 809 732 5294
Web: www.ipm.com.do
76
Naco Golf & Country Club
C/ Salvardor Sturla esq. Avenida Central, Ensanche
Naco, Santo Domingo
Tel. (001) 809 565 6602
Web: www.nacogolf.com
Nader Entreprises
C/ Rafael August Sánchez, 22, Ensanche Piantini, Santo
Domingo
Tel. (001) 809 566 8321
Web: www.naderenterprises.com
L.A. Real Estate
Plaza Alberto Forastieri, Local I-B, C/ Federico
Gerardino, 94, Ensanche Paraíso, Santo Domingo
Tel. (001) 809 947 0475
Web: www.elinmueble.com.do
Proconsa
C/ Manuel de Jesús Troncoso, Edificio Alcázar Plaza,
Piantini, Santo Domingo
Tel. (001) 809 567 5505
Web: www.proconsard.com
Remax Lider
Av. Núnez de Cáceres, 108. Mirador
Santo Domingo, República Dominicana
Tel (001) 809 686 2020
Web:www.remaxlider.net
Remax Metropolitana
C/ Euclides Morillo, 51-A, Arroyo Hondo, Santo Domingo
Tel. (001) 809 541 2020
Web: www.remax-metropolitana.com.do
Inmobiliaria Reservas
C/ Club Scout esq. Manuel Henríquez, Ensanche Naco,
Santo Domingo
Tel. (001) 809 960 5900
Web: www.inmobiliaria reservas.com
Soluciones Inmobiliarias del Caribe (SICARIBE)
Av. Sarasota, 18, Santo Domingo
Tel. (001) 809 508 3788
Web: www.sicaribe.com
Constructoras y
promotoras
Bonpetra
Av. Gustavo Mejía Ricart, 145-B, Ensanche La Julia,
Santo Domingo
Tel. (001) 809 566 0202
Web: www.bonpetra.com
77
Carvajal Polanco & Asoc.
Av. Lincoln, 454, Plaza Lincoln, Ensanche Julieta, Santo
Domingo
Tel. (001) 809 565 5559
Email: [email protected]
Cerna
Av. Wiston Churchill esq. Paseo de los Locutores
Plaza las Américas III, 5to piso
Santo Domingo, República Dominicana
Tel (001) 809 566 7474
Web: www.cernasa.com
Constructora Bisonó
Av. Luperón esq. Oloff Palmer, Santo Domingo
Tel. (001) 809 548 6353
Web: www.constructorabisono.com
CP Construcciones Planificadas
C/ Cul de Sac esq. Oloff Palmer, San Gerónimo, Santo
Domingo
Tel. (001) 809 547 3023
Web: www.cp.com.do
Constructora Ginaka
Av. Nuñez de Cáceres 23, Santo Domingo
Tel. (001) 809 532 9206
Email: [email protected]
Construcciones Góndolas
C/ Carlos Perez Ricart, 5, Arroyo Hondo
Santo Domingo, República Dominicana
Tel (001) 809-385-0363
Email: [email protected]
Construcciones Llobregat
Av. Tiradentes 14, Edificio Alfonso
Santo Domingo, República Dominicana
Tel (001) 809 473-4663
Email: [email protected]
Deconalva – Grupo San José
Av. Max Henríquez Ureña, 2, Ensanche Evaristo
Morales
Santo Domingo, República Dominicana
Tel (001) 809 549 4191
Web: www.deconalva.com / www.grupo-sanjose.com
Diseño Integral
C/ Madame Curie, 2, La Esperilla
Santo Domingo, República Dominicana
Tel (001) 809 476 7676
Email: [email protected]; [email protected]
78
GVA Dominicana
C/ San Martin de Porres, 3, Ensanche Naco
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. .(001) 809 544 0330
Web: www.gva.com.do
Inmobiliaria El Hage-Pérez, Fernández - PEIX
Av. 27 de Febrero, 329, Torre Elite 203, Ensanche
Piantini, Santo Domingo
Tel. (001) 809 472 3008
Email: [email protected]
Ingasa
C/ Museo del Hombre, 8, El Millón, Santo Domingo
Tel. (001) 809 363 2525
Web: www.ingasa.com
Naturamar Inversiones Inmobiliarias SA
Av. Gustavo Mejía Ricart, 119-B, Ensanche Julieta,
Santo Domingo
Tel. (001) 809 563 9444
Web: www.naturamar.net
Promotora Pradera Verde
Av. Independencia, Km. 11 ½
Santo Domingo
Tel. (001) 809 537.1229
Web: www.praderaverderd.com
Tresco
C/ Jaycess 72, Ensanche Naco
Santo Domingo, República Dominicana
Tel (001) 809 333 8989
Email: [email protected]
Consultoras
Absolutgest Caribe
Av. Gustavo Mejía Ricart 81, Torre Empresarial Biltmore
II, Suite 708,
Santo Domingo
Tel. (001) 809 331 8181
Fax (001) 809 331 8181
Web: http://absolutgest.com/
Las Américas Title
Av. Abraham Lincoln 1003, Piantini
Santo Domingo, República Dominicana
Tel (001) 809 565 5525
Fax (001) 809 567 8508
Web: www.lasamericastitle.com
Sinecorp
Av. Los Próceres esq Eculide Morillo
Diamond Plaza, Arroyo Hondo
Santo Domingo, República Dominicana
Tel (001) 809 227 2092
Fax (001) 809 563 5244
79
Web: www.sinecorp.net
Stewart Title Dominicana, S. A.
Ave. Sarasota #20, Torre Empresarial AIRD, piso 7
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. (001) 809 472-2929
Fax (001) 809 472-0505
Web: www.stewartdr.com
80
Anexo II
Ferias del sector construcción
Construexpo
República Dominicana
Nombre
Fechas
Lugar
Carácter
Precio
Frecuencia
Edición
Horarios
Superficie
Sectores
Actividades
paralelas
Perfil del
Expositor
Perfil del
visitante
Organizador
Construexpo 2009
14 al 17 de mayo 2009
Centro de Convenciones, Hotel Dominican Fiesta
Profesional
Gratuito
Bianual
10ª
10.00h a 22.00h
2.380 m2
• Materiales de construcción
• Complementos de construcción (sanitarios, ventanas,
puertas, etc.)
• Equipos de construcción
• Acabados de construcción
• Domótica y automatismos
• Servicios de financiación a la construcción
Ciclo de conferencias “Técnicas y recursos para la construcción”
Empresarios dominicanos del sector de la construcción
Ingenieros, constructores, desarrolladores de proyecto, todos
aquellos relacionados con el sector de la construcción.
José Veras & Asoc. S.A.
Km. 10 1/2 Carr. Sánchez, Res. José Conteras
Manzana XI, Edif. 1, apto. 201
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. (809) 537-9620
Fax (809) 539-5117
Web: www.construexpord.com
Email: [email protected]
Contacto: Miriam Jeannette Batista
Patrocinadores
•
Colegio Dominicano de Arquitectos y Agrimensores
(CODIA)
•
Banco Nacional de Fomento de la Vivienda y la
Producción
81
EXPO-FERRETERA
República Dominicana
Nombre
Fechas
Lugar
Carácter
Precio
Expo-Ferretera Internacional Asodefe 2009
12 al 15 de marzo 2009
Centro de Convenciones, Hotel Dominican Fiesta
Comercial y profesional
Gratuito
Frecuencia
Edición
Horarios
Anual
10ª
Superficie
Sectores
2.008 m2
• Ferretería
• Constructora
• Distribuidores
• Materiales de construcción
• Seguridad
Cóctel de lanzamiento, charlas, almuerzos, fiesta de cierre.
Actividades
paralelas
Perfil del Expositor
Perfil del visitante
Organizador
10.00 h. a 22 h.
Empresarios dominicanos del sector de la construcción
Profesionales de la ferretería, constructores, público en
general.
Asociación de Ferreteros de Santo Domingo
C/ Paseo de los Ferreteros, 2, Ens. Miraflores
Santo Domingo, República Dominicana
Teléfono: (809) 566-5121 237 / 809-729-2214
[email protected]
82
Anexo III
Instituciones y organismos
Generales
Gobierno de la República Dominicana
Presidencia de la República Dominicana
Palacio Nacional
Avenida México esquina Doctor Delgado, Gazcue
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809 695-8000
Web www.presidencia.gob.do
Secretaría de Estado de Administración Pública
Av. México esq. Leopoldo Navarro
Edificio de Oficinas Gubernamentales "Juan Pablo Duarte", Piso 12
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809 682-3298
Web www.seap.gob.do/
Secretaría de Estado de Agricultura
Autopista Duarte, Km. 6½,
Jardines del Norte, Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809 547-3888
Web www.agricultura.gob.do
Secretaría de Estado de Cultura
Av. George Washington esq. Pte. Vicini Burgos.
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809 221-4141
Web www.cultura.gob.do
Secretaría de Estado de Deportes
Av. José Ortega y Gasset, 1
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809 381-0003
Web www.sedefir.gov.do
Secretaría de Estado de Educación
M Báez, 158
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809 688-9700
Web www.see.gob.do
Secretaría de Estado de Educación Superior Ciencia y Tecnología
Av. Máximo Gómez No. 31, esq. Pedro Henríquez Ureña,
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809 731-1100
Web www.seescyt.gov.do
83
Secretaría de Estado de Economía, Planificación y Desarrollo
Av. Mexico Esq. Dr. Delgado
Distrito Nacional, Santo Domingo, República Dominicana
Web www.economia.gob.do
Secretaría de Estado de Hacienda
Av. México ,45,
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809 687-5131
Web www.hacienda.gob.do
Secretaría de Estado de Industria y Comercio
Av. México esq. Leopoldo Navarro
Edif. Oficinas Gubernamentales "Juan Pablo Duarte"
Santo Domingo, República Dominicana.
Tel. + 1 809 685-5171
Web www.seic.gov.do
Secretaría de Estado de Interior y Policía
Av. México esq. Leopoldo Navarro,
Edificio de Oficinas Gubernamentales Juan Pablo Duarte, piso 13
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809 686-6251
Web www.seip.gob.do
Secretaría de Estado de la Juventud
Web www.juventud.gob.do
Secretaría de Estado de Medio Ambiente y Recursos Naturales
Av. Tiradentes
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809 567-4300
Web www.mediambiente.gov.do
Secretaría de Estado de la Mujer
Av. México esq. 30 de Marzo
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809
Web http://mujer.gob.do/
Secretaría de Estado de Obras Públicas y Comunicaciones
Av. San Cristóbal Esquina Av.Tiradentes
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809 -565-2811
Web www.seopc.gov.do
Secretaría de Estado de Relaciones Exteriores
Av. Independencia No. 752, Estancia San Gerónimo
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809 987-7001
Web www.serex.gov.do
84
Secretaría de Estado de Salud Pública y Asistencia Social
Av. San Cristóbal esq. Tiradentes, Ensanche La Fe
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809 541 3121
Web www.sespas.gov.do
Secretaría de Estado de Trabajo
Av. Jiménez Moya Centro Los Héroes, La Feria
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809 535-4404
Web www.set.gov.do
Secretaría de Estado de Turismo
Av. México esq. 30 de Marzo
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809 221 4660
Web www.sectur.gob.do/
Organismos oficiales dominicanos
Banco central de la República Dominicana
Calle Pedro Henríquez Ureña esq. Leopoldo Navarro
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809 221 9111
Web www.bancentral.gov.do/
Centro de Exportación e Inversión de la República Dominicana
Av. 27 de Febrero esquina Av. Luperón
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809 530 550
Web www.cei-rd.gov.do
Consejo Nacional de Zonas Francas de Exportación
Av. Leopoldo Navarro No. 61
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809 686-8077
Web www.cnzfe.gov.do
Consejo Nacional de Competitividad
Av. John F. Kennedy, 16
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809 476 7762
Web www.cnc.gov.do
Dirección General de Aduanas
Av. Abraham Lincoln 1101
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809 547 7070
Web www.dga.gov.do
85
Dirección general de Impuestos Internos
Av. México 48
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809 689 2181
Web www.dgii.gov.do
Instituto Dominicano de las Telecomunicaciones
Av. Abraham Lincoln, 962
Tel. + 1 809 732-5555
Web www.indotel.gob.do
Instituto Nacional de Recursos Hidráulicos
Av. Jiménez Moya, Centro de los Héroes
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809 532-3271
Web www.indrhi.gov.do
Oficina nacional de Estadística
Av. México esq. Leopoldo Navarro
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809 682-7777
Web www.one.gob.do
Observatorio de Competitividad de la República Dominicana
Paseo de los Ferreteros, 16
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809 476.7262
Web http://competitividad.org.do
Comisiones
Comisión Económica para América Latina y el Caribe
Av. Dag Hammarskjöld 3477
Vitacura, Santiago de Chile, Chile
Tel. 56-2 471-2000
Web www.eclac.cl
Comisión Ejecutiva para le Reforma del Sector Salud (RD)
Av. Gustavo Mejia Ricart, 141, Ensanche Julieta
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809 547-2509
Web www.cerss.gov.do
Comisión Nacional de Energía de la República Dominicana
C/Gustavo Mejía Ricart No. 73
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809 732-2000
Web www.cne.gov.do
Comisión Nacional para la Sociedad de la Información y el Conocimiento (CNSIC)
Av. Abraham Lincoln, 962
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809-732-5555
Web www.cnsic.org.do
86
Cámaras de comercio locales
Cámara de Comercio y Producción de Santo Domingo
Obispo Nouel 206, Zona Colonial,
Santo Domingo, D. N.
Tel. +1 809 682-2688
Fax +1 809 685-2228
Web www.camarasantodomingo.org.do/
Cámara de Comercio y Producción de Santiago
Av. Las Carreras 7,
Apartado Postal 44, Santiago de los Caballeros, República Dominicana
Tel. +1 809-582-2856
Fax +1 809-241-4546
Web www.camarasantiago.com
Organismos españoles oficiales
Cámara Oficial Española de Comercio e Industria de la República Dominicana
Av. Abraham Lincoln 1003, Torre Profesional Biltmore I, Suite 401,
Piantini, Santo Domingo, R.D.
Tel. + 1 809 567 2147
Fax: + 1 809 565 9751
Web www.camacoes.org.do
Oficina Comercial española en República Dominicana
Avda. Winston Churchil esquina Luis F. Tomen
Edificio Torre BHD 4º Piso
Santo Domingo
Tel. + 1 809-567-5682
Fax. + 1 809-542-6026
Web
www.oficinascomerciales.es/icex/cda/controller/pageOfecomes/0,5310,5280449_5282
911_5298600_0_DO,00.html
Embajada Española
Av. Independencia, 1205
Santo Domingo
Tel. + 1 809 535 65 00
Fax: + 1 809 535 15 95
Web
http://www.maec.es/subwebs/Embajadas/SantoDomingo/es/MenuPpal/Embajada/Pagi
nas/embajada_stodomingo.aspx
Consulado Español
Av. Independencia, 1205
Santo Domingo
Tel. + 1 809 450 2222,
Fax +1 809 5351550.
Web
http://www.maec.es/Subwebs/Consulados/SantoDomingo/es/home/Paginas/home_Sa
nto_Domingo.aspx
87
Organismos multilaterales
PARME, colaboración UE-República Dominicana para la modernización del Estado
C/ Hatuey No. 11, Los Cacicazgos
Santo Domingo
Tel. + 1 809.482.7410
Fax + 1 809.482.1717
Web www.parme.org.do
UNICEF, República Dominicana
Avenida Anacaona, 9, Mirador Sur,
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809 473.7373
Web www.unicef.org/spanish/infobycountry/domrepublic_statistics.html#16
Programa de las Naciones Unidas para El Desarrollo, República Dominicana
Avenida Anacaona, 9, Mirador Sur,
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809 537-0909
Web www.pnud.org.do
Asociaciones principales
Asociación de Bancos Comerciales
Ave. Winston Churchill Esq. Luis F. Thomén
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809 809-541-5211
Web www.aba.org.do
Asociación Dominicana de Empresas de Inversión Extranjera Inc
Hotel Santo Domingo
Av. Independencia Esq. Abraham Lincoln
Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809 535-6165
Web www.asiex.org.do
Asociación de Empresas Industriales de Herrera, Inc. (AEIH)
I Aguiar 56, Santo Domingo
Tel. + 1 809 530 6221
Web www.vibinteractiva.com/aeih
Asociación de Industrias de la República Dominicana (AIRD)
Av Sarasota 20, Santo Domingo
Tel. + 1 809 472 0000
Web www.aird.org.do
Asociación Dominicana de Exportadores
Web www.adoexpo.com
88
Asociación Nacional de Jóvenes Empresarios (ANJE)
Av. Sarasota No. 20, esquina Abraham Lincoln,
Santo Domingo, Rep. Dominicana
Tel. + 1 809-472-0444
Web www.anje.org
Asociación de Navieros
Edificio Navieros, 3er piso, Puerto de Haina, Margen Oriental
Santo Domingo, Rep. Dominicana
Tel. + 1 809 539-6080
Web www.asociacionavieros.com
Fenacerd, principal patronal dominicana
Av. Lopez de Vega esq. Rafael Augusto Sanchez
Ensanchez Naco, Santo Domingo
Tel. + 1 809472-3782
Web www.fenacerd.com/
Junta Agroempresarial Dominicana (JAD)
C/Euclides Morillo,No.51,
Arroyo Hondo, Santo Domingo
Tel. + 1 809 563-6178
Web hwww.jad.org.do/
Organización Nacional de Empresas Comerciales (ONEC)
M K Ataturk 34, Santo Domingo
Tel. + 1 809 683-7229
Web www.onec.org.do
Información empresarial
PYMES Dominicanas
Tel. + 1 832 - 285 - 8015
Web www.pymesdominicanas.com
Principales asociaciones del sector inmobiliario/construcción y
turismo
Construcción/Inmobiliario
Asociación de Empresas Inmobiliarias
C/Rafael A. Sanchez No. 33,
Ensanche Naco, Santo Domingo
Tel. + 1 809 565 1688
Web www.aei.org.do
Asociación Dominicana de Empresas Turísticas Inmobiliarias
Av. Abraham Lincoln 1003, Torre Biltmore I
Piantini, Santo Domingo
Tel. + 1 809 562-3232
Web www.adeti.com.do
89
Asociación de Constructores y Promotores de Vivienda (ACOPROVI)
Calle Gustavo Mejia Ricart, 93, Local 4B, Plaza Piantini.
Santo Domingo
Tel. + 1 809 616.0614
Web http://acoprovi.org
Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (Codia)
Padre Billini, 58, Zona Colonial, Apdo. Postal 1514, Santo Domingo
Tel. + 1 809 687-8275
Web http://codia.org.do
Turismo
Asociación Nacional de Hoteles y Restaurantes
Calle Presidente González esq. Ave. Tiradentes
Ensanche Naco, Santo Domingo, República Dominicana
Tel. + 1 809 368.4676
Web www.asonahores.com
Asociación de Hoteles del Caribe
P.O. Box 9386,
San Juan, Puerto Rico 00908
Tel: + 1 787-725-9139
Web www.caribbeanhotelassociation.com
Bolsa Turística del Caribe
Tel. + 1 809 412-2979
Fax +1 809 412-2082
Web www.btc.com.do
Intranet Oficial de la Comunidad Turística del Caribe
CTO Barbados
One Financial Place 2
Collymore Rock, St. Michael, Barbados
Tel. + 1 246-427-5242
Web www.onecaribbean.org
Organización de Turismo del Caribe (portal promocional)
Web www.caribbeantravel.com/
Asociaciones regionales de hoteles
Asociación para el desarrollo turístico de Juandolio y Guayacanes, Inc
Local #2 Oeste
Costa del Sol, Juan Dolio, Republica Dominicana
Tel. + 1 809 526-1332
Web www.gojuandolio.com
Asociación de Hoteles y Proyectos Turisticos de la Zona del Este
Plaza Brisas de Bávaro, Suite 205-206
Carretera Friusa-Fiesta, Bávaro, República Dominicana
Tel. + 1 809 552-6934
Web www.puntacanabavarohotels.com
Playa Dorada
Web www.playadorada.com.do
90
Anexo IV
Páginas Web de interés
Comercio exterior
•
•
•
•
•
•
•
•
Export Helpdesk export: http://help.europa.eu/index_es.html
Import-accion, el portal para los importadores: http://www.import-accion.com/
Instituto de Comercio Exterior español: www.icex.es
Internacional Trade Center: www.trademap.org
Market Access Database: http://mkaccdb.eu.int/
Plan cameral www.plancameral.org
UN Comtrade http://comtrade.un.org/
www.comercioexterior.ub.es/fpais/republicadominicana
Inspecciones
•
•
Aduanas e Impuestos Especiales: www.dga.gov.do
www.mkaccdb.eu
Tarifas aduaneras
•
TARIC S.A. www.taric.es
Información general sobre el sector de la construcción
•
•
•
•
Architectural Digest www.architecturaldigest.com
Aquiteca www.arquiteca.com
Arqhys www.arqhys.com
Construmática www.construmatica.com/
Información general sobre el sector de la inmobiliaria
•
•
http://dominican-realestate.net
www.inmodom.com/
91
Anexo V
Datos prácticos del país
Infraestructura de transportes en República
Dominicana
Carreteras
La República Dominicana dispone de 4.922 km de carreteras convencionales y 260 km
de carreteras de peaje.
Las carreteras absorben la mayor parte del tráfico
También hay 8.912 km de caminos vecinales, de los que están asfaltados menos del
10%.
Ferrocarriles
Tan sólo existen algunos tramos de vía estrecha privados, utilizados para el transporte
de caña de azúcar.
El Gobierno tiene previsto construir próximamente una línea de ferrocarril rápida entre
la ciudad de Santiago y el puerto de Haina. En diciembre de 2008, se encontraba en
fase de finalización la construcción de una línea de metro de 14 km de longitud en
Santo Domingo que será la primera del país.
Puertos
El puerto con mayor tráfico de mercancías es el de Haina, mientras que el más
moderno y segundo en movimiento de mercancías es el multimodal de Caicedo, de
propiedad privada. Ambos, al igual que el de Boca Chica, especializado en
contenedores, se encuentran muy próximos a la capital.
Además, en el propio Santo Domingo, hay un puerto pequeño para el tráfico portuario
de pasajeros y mercancías. Otros puertos menores, pero con tráfico de cruceros
turísticos internacionales, son los de Puerto Plata y San Pedro Macorís.
Aeropuertos
El aeropuerto internacional con mayor tráfico de pasajeros es el de Punta Cana,
debido al polo turístico que se encuentra en este lugar.
El aeropuerto internacional de Las Américas, que da acceso a la capital, es el segundo
en cuanto tráfico aéreo.
A continuación le siguen en importancia los de Puerto Plata, Santiago y La Romana.
Recientemente fue inaugurado el Aeropuerto del Catey para dar servicio a la
Península de Samaná, en el norte, donde se espera un incremento sustancial del
turismo.
92
Transporte
Taxi
Los taxis dominicanos no suelen circular en busca de pasajeros, sino que esperan en
las pardas de taxis, situadas sobre todo en hoteles, estaciones de autobuses, zonas
turísticas y parques públicos.
La mejor manera para contactarles es solicitando por teléfono un servicio de taxi.
Las compañías más fiables en Santo Domingo son las siguientes:
• Apolo Taxi, Tlf. (001) 809-537-0000
• Taxi Radio, Tlf. (001) 809-562-1313; (001) 809-563-4981
Autobús
Las grandes ciudades, como Santo Domingo y Santiago, tienen sistemas de
autobuses públicos que funcionan como en la mayoría de lugares del resto del mundo.
Muchos de los autobuses de las ciudades más grandes son importados de Brasil. De
modo que hay que entrar por detrás y pagar a la persona que hay al lado del torno.
Otros autobuses urbanos son más o menos como guaguas, en los que hay que entrar
rápido y pagar al cobrador cuando se acerca al pasajero.
Lo más probable es que el viajero tome relativamente pocos autobuses urbanos, ya
que los públicos siguen más o menos las mismas rutas y pasan con mayor frecuencia.
Públicos
Se trata de coches, furgonetas o pequeñas camionetas en bastante mal estado que
recogen a pasajeros a lo largo de rutas fijas, sobre todo en las calles principales. Los
públicos también llamados conchos o carros, no suelen llevar ninguna señal
identificativa, pero los conductores agitan las manos por la ventanilla, ofreciendo sus
servicios a potenciales clientes.
Esta opción de transporte se recomienda para los viajeros más aventureros o que
estén dispuestos al poco espacio que suele haber en el coche, pues suelen llevar a 6
pasajeros o más.
Para parar uno, simplemente hay que agitar la mano. La tarifa mínima ronda los 25
céntimos de euro.
Si no hay nadie más en el coche hay que asegurarse de decirle al conductor que
quiere “servicio público” para evitar tener que pagar la tarifa de un taxi privado.
Alquiler de coches
Existe varias agencias de alquiler de automóviles, entre estas se encuentran las
agencias internacionales, tales como:
• Avis, Tlf. 809-535-7191
• Budget, Tlf. 809-566-666
• Hertz, Tlf. 809-221-5333
• Dollar, Tlf. 809-221-7368
Asimismo, existen varias compañías locales, tales como;
• Nelly Rent a Car, Tlf. 809-687-7997
• Honda Rent a Car, Tlf. 809-541-8487
93
Anexo VI
Servicios comerciales
Comercialización
El mercado dominicano está muy concentrado geográficamente. Más del 50% de los
intercambios comerciales se llevan a cabo en la capital, Santo Domingo y zonas
adyacentes. El 30% en la zona norte del país, incluyendo la segunda ciudad en
importancia, Santiago de los Caballeros, y el 20% en el resto de la República.
Asimismo, el mercado está económicamente muy concentrado. La estructura
empresarial se caracteriza por el dominio de los grandes grupos industriales
enfocados en los productos de consumo, con protección arancelaria y escasa presión
fiscal.
El número de comerciantes o players es bajo lo que, unido a otras causas como los
aranceles, la imposición indirecta o los márgenes comerciales en la distribución,
determina los elevados precios. Esta situación está siendo contrarrestada por el
proceso de liberalización de las importaciones.
Las cadenas de supermercados que dominan las ventas en el segmento de población
de medio-alto y alto poder adquisitivo pertenecen a familias de origen español que
conocen perfectamente la oferta española y no es sencillo para los recién llegados
conseguir espacio en el lineal.
La demanda se caracteriza por:
• Un segmento de población de alta capacidad adquisitiva que adquiere
productos de alta calidad, pero que está acostumbrado a comprarlos en el
extranjero.
• Un segmento de población de baja capacidad adquisitiva muy vulnerable a las
variaciones del tipo de cambio y que tiende a consumir los productos
nacionales de bajo precio.
Para la distribución de productos importados, el procedimiento más usual es disponer
un de representante-distribuidor. Esta figura viene regulada por la Ley 173. Dicha ley
es excesivamente protectora con el agente local y puede crear graves problemas al
exportador hasta el grado de impedirle la entrada de sus productos y la búsqueda de
un nuevo distribuidor en caso de conflicto.
Se aconseja fervientemente buscar asesoría jurídica antes de firmar un contrato de
distribución y, por otra parte, evitar la exclusividad.
Los exportadores de mayor tamaño pueden salvar los problemas de la citada Ley
creando una empresa de distribución que puede tener el 100% de capital foráneo.
En cuanto al procedimiento de cobro de las exportaciones, hay que indicar que lo más
conveniente es el pago por adelantado, práctica habitual en el país.
94
Régimen de comercio
La importación de la mayoría de las mercancías está liberalizada, aunque la de
algunos productos está sujeta a restricciones.
Todavía existen sistemas de cuota o contingente para la importación de una serie de
productos agropecuarios entre los que se encuentran los siguientes: arroz,
habichuelas, leche en polvo y ajos.
Para las importaciones de carne y derivados el cerdo se requiere permiso de
importación del Departamento de Sanidad Animal de la Secretaría de Estado de
Agricultura. Este se obtiene tras haber cumplido un conjunto de requisitos específicos
para cada caso.
Asimismo, para la importación de determinadas mercancías se requieren permisos por
motivos principalmente fitosanitarios, sanitarios y de seguridad.
Es de destacar que el despacho aduanero puede dar lugar a problemas y costes extra
y que. Además, en ocasiones, la valoración en Aduana se aplica sobre un precio
distinto al del valor de la transacción.
Desde 2006, la República Dominicana mantiene un Acuerdo de Libre Comercio con
Estados Unidos y varios países de América Central (DR-CAFTA).
Como país ACP, la República Dominicana se beneficia de ventajas de la Unión
Europea (UE), las cuales se verán aumentadas tras la firma de un Acuerdo de
Asociación entre la UE y los países integrantes del CARIFORUM el pasado 15 de
octubre de 2008.
Aranceles
El Arancel dominicano se basa en el Sistema Armonizado.
Los derechos arancelarios son ad valorem y se aplican sobre el valor CIF de las
importaciones.
Los tipos arancelarios vigentes son del 0%, 3%, 8%, 14%, 20% 25% y 40%. Para
mayor información puede consultarse www.dga.gov.do.
Además de los aranceles, otros impuestos que recaen sobre la importación de
mercancías son:
• Impuesto Selectivo al Consumo, que grava una serie de productos (tabaco,
ciertas
bañeras,
alfombras,
acondicionadores
de
aire,
algunos
electrodomésticos, aparatos de sonido, de TV, yates, armas, bebidas
alcohólicas, etc.). Este impuesto es ad valorem, con unos tipos impositivos que
oscilan en general entre el 20% y el 80%.
• Impuesto sobre Transferencias de Bienes Industrializados y Servicios (ITBIS).
Se cifra en un 16%. Es equivalente al IVA. La mayoría de las mercancías están
gravadas con este impuesto. Se calcula sobre el valor CIF de las mismas + el
arancel + el Impuesto Selectivo al Consumo si ha lugar.
95
Bancos
Algunos de los principales bancos nacionales de la República Dominicana son los
siguientes:
• Banco León (www.leon.com.do)
Entre los diferentes productos ofrecidos por este banco destacan dos: split rates y
payable through. Ambos facilitan liquidez a las empresas que lo necesites (más
información, en la página www.leon.com.do/banca_corporativa.asp).
• Banco Popular (www.bpd.com.do)
Este banco privado cuenta con unos servicios y productos muy completos para las
empresas. No obstante es importante recordar que este banco no emite tarjetas de
débito para las cuentas empresariales.
• Banco Progreso (www.progreso.com.do)
Este banco privado también cuenta con una serie de productos para las empresas
y ofrece facilidades a aquellas empresas extranjeras.
• Banco de Reservas (www.banreservas.com.do)
Esta banca es una entidad autónoma del Estado con patrimonio propio y está
dotada de personalidad jurídica. Este banco ofrece, asimismo, una
amplia variedad de servicios internacionales orientados a las empresas.
• Scotiabank (www.do.scotiabank.com)
Entre los diferentes productos de banca comercial, destacan los servicios
orientados al comercio exterior y aquellos para PYMES (para mayor información,
consultar
la
página
http://www.scotiabank.com/do/cda/eventindex/0,1680,CCDdo_LIDes_SID28_YID8,
00.html).
Visados
Para entrar en la República Dominicana como turista es necesario pagar un Visado de
Turista. Dicho visado se obtiene en cualquiera de los aeropuertos internacionales y
principales de la isla.
De este modo, tras aterrizar, antes de pasar a recoger el equipaje y atravesar las
aduanas, se compra el Visado de Turista por 10US$. Este visado es válido por 3
meses y permite la entrada en el país.
Para obtener el permiso de trabajo y residencia, se debe recurrir a la Embajada
española. Para obtener dicho visado es necesario rellenar un formulario, adjuntar el
pasaporte (en regla y con más de 12 meses de vigencia) y dos fotografías. Se
recomienda que dichas fotografías se tomen en República Dominicana pues existen
una serie de requisitos tales como: el tamaño de la fotografía, semblante serio, no
llevar pendientes.
96
Anexo VII
Análisis DAFO del sector construccióninmobiliaria
Debilidades
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Amenazas
•
•
Precios inestables de los
materiales de construcción
Altas tasas de interés
Inseguridad jurídica y mucha
burocracia
Falta de planificación (ausencia
de ordenamiento territorial y
plan urbano)
Falta de calidad de servicios
públicos
Dificultad de obtención de
titulación de propiedades
Ley de alquileres obsoleta
(impide una mayor inversión en
alquileres)
Gran dependencia del sector
turístico
Consumo
local
muy
segmentado
Poca variedad de suplidores de
materiales
Tecnología y mano de obra
empleadas son de baja calidad
Hábitos
de
vida
y
concienciación escasos entre
clases media y baja
Ausencia de políticas estatales
de fortalecimiento del sector
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Fortalezas
Costos de construcción muy variables
Poco acceso a la financiación (por
parte
del
constructor
y
del
comprador).
Ambos
deben
autofinanciar una gran parte.
Estancamiento de proyectos.
Recalificación
de
terrenos
y
proyectos de manera “aleatoria”
Necesidad de ofrecer todos los
servicios por parte del constructor
Proyectos terminados y no habitados
Falta de adecuación a la demanda de
alquiler (que no puede costear la
compra)
Ausencia de grandes flujos de
inversión extranjera en épocas de
crisis en el exterior
La oferta se ha de centrar en muchos
casos en muy pequeños nichos de
demanda
Dependencia
de
los
precios
establecidos por los oligopolios de
materiales
Necesidad de innovación y formación
de los trabajadores
Rápida degradación de los edificios.
El sector es muy vulnerable a
factores externos
Oportunidades
•
Buena situación geográfica y
• Atractivo turístico a lo largo de todo el
climatológica
año
• Cambio monetario estable
• Ausencia de riesgo de cambio.
• Bajos costos de construcción
• Crecimiento del sector y preferencia
(precios de terreno y mano de
de los inversores/inversionistas frente
obra son bajos)
a otros lugares del caribe.
• Construcción rápida debido a
• Rápida respuesta a la demanda
los materiales empleados
• Competición
con
otras
zonas
• Buenos estándares de calidad
similares como Florida
de la construcción y materiales
• Desarrollo de proyectos adecuados a
• Mercado con mucho por crecer
la demanda
Fuente: Elaboración propia (a partir de la información obtenida en las entrevistas)
97
Anexo VIII
Datos de construcción
Permisos otorgados en la construcción del sector
privado por año según provincia
2002-2006
1
Incluye Provincia de Santo Domingo 2002-2005
2
Incluye San José de Ocoa
Fuente: Secretaría de Obras Públicas y Comunicaciones (SEOPC)
98
Inversión en la construcción del sector privado por
año, según provincia, 2002-2006
1
Incluye Provincia de Santo Domingo 2002-2005
2
Incluye San José de Ocoa
Fuente: Secretaría de Obras Públicas y Comunicaciones (SEOPC)
99
Inversión en la construcción del sector privado por
año, según tipo, 2002-2006
100
Fuente: Secretaría de Obras Públicas y Comunicaciones (SEOPC)
101
Anexo IX
Requisitos para la obtención de
préstamos para la construcción
Información del Promotor
1. Historia del promotor inmobiliario con breve descripción de las actividades de las
empresas relacionadas al promotor y sus principales accionistas.
2. Relación de otros proyectos similares realizados local o internacionalmente
3. Composición del equipo gerencial: miembros, posiciones, hojas de vida, etc.
4. Estados financieros de los últimos tres ejercicios fiscales auditados por una firma
de auditores inscrita en el ICPARD. Los estados financieros deberán contener el
dictamen y las notas que los acompañan.
5. Estados financieros auditados de empresas relacionadas locales o internacionales
6. Referencias bancarias/nombre de oficiales de negocios
7. Documentos constitutivos.
Información del Proyecto
1. Descripción del proyecto
2. Status del proyecto y planes futuros
3. Estudio de mercado: análisis de la industria, principales competidores, mercado
potencial y participación de mercado.
4. Plan de mercadeo y ventas.
5. Costo estimado del proyecto
6. Presupuesto de inversiones a mediano y largo plazo
7. Proyección de estados financieros para todos los años de vigencia del préstamo.
(Proyección debe contener detalle de cómo se proyectaron los ingresos, gastos,
beneficios brutos y netos, flujo de caja, repago de deuda)
8. Cronograma de aportes de capital a realizar por los accionistas
9. Tasación de los inmuebles realizada por un tasador autorizado por el banco. El
informe deberá tener menos de 18 meses desde su realización.
Información de la Construcción
1. Porcentaje de preventas realizadas del proyecto con copia de los contratos de
venta
2. Presupuesto de construcción detallado revisado por un Ingeniero Independiente.
En caso que la obra ya esté iniciada se requiere un detalle del presupuesto
ejecutado a la fecha vs. el presupuesto y programa original.
3. Estudios de suelo
4. Estudio de impacto ambiental
5. Aprobación de los planos por parte del Ayuntamiento y Obras Públicas
6. Resto de los permisos, licencias, aprobaciones relevantes
7. Ruta crítica del proyecto
8. Plano físico impreso o en medio magnético del proyecto
Información Legal
1. Copia contratos de construcción
2. Copia contrato de compra de terrenos, con copia de títulos de propiedad
3. Acta de Asamblea y Lista de Accionistas actualizadas (no más de un año de
vigencia)
4. Listado de Consejo de Administración vigente
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Anexo X
Publicaciones de interés
Construcción e Inmobiliaria
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Construmedia, suplemento inmobiliario
District & Co. Bienes raíces & arte, República Dominicana
Inmobilia.com
Mercado de edificaciones urbanas en República Dominicana, Fondo Nacional
de la Vivienda Popular (FONDOVIP), 2002
Revista Construexpo: www.construexpo.com
Revista Inmobiliaria Dominicana (RID) www.revistarid.com
Stewart Title Dominicana, Realty Guide. Guía para la compra de inmuebles en
la República Dominicana
Supercasas.com
Mirador
Construir,Caribe y Centro América
Revista Inmobiliaria URBE, editada por Caribe Servicios de Información
Dominicana SA
Interiorismo
•
•
LaCasa, Publicaciones Omnimedia
www.veranda.com/
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