Estudio de mercado: sector construcción e inmobiliaria en República Dominicana Realizado por: Beatriz González Aranaga Técnico en Comercio Exterior en República Dominicana 1 Índice 1. Introducción 1.1 Alcance y objetivo del estudio……………………………………………….…..5 1.2 Acotación………………………………………………..…………………………5 1.3 Metodología……………………………………………..…………………...……7 1.4 Fuentes de información .………………………..……………………………….7 1.5 Tipo de cambio …………………………………………..……………………….7 1.6 Información a tener en cuenta …………………………..……………………...7 2. Resumen y conclusiones………..……………………………………......8 3. Panorámica del país 3.1 Cuadro macroeconómico de República Dominicana……………………..…..9 3.1.1 Evolución macroeconómica dominicana……………….……………………..…...9 3.1.2 Previsión de evolución macroeconómica dominicana ………….………………20 3.1.3 Comercio Exterior…………………………………………………………………..22 3.2 Datos de utilidad ……………………………………………………………………..29 4. Análisis de la demanda 4.1 Cálculo del consumo…………......…………………………………………….32 4.1.1 Evolución temporal del consumo ..……………………………...……………….32 4.2 Análisis del perfil del consumidor………………………………………………...35 5. Oferta 5.1 Producción e ingresos…………………………………………………..…..….40 5.2 Principales constructoras e inmobiliarias………………………………….…42 5.3 Inversión nacional frente a extranjera…………………………………...…....43 5.4 Principales proyectos en construcción……………………………………….45 2 6. Comercialización 6.1 Canales de venta………………………………………………………….48 6.2 Márgenes comerciales…………………………………………………....49 6.3 Precios….…………………………………………………………………..50 6.4 Promoción………………………………………………………………….51 6.5 Factores legales….………………………………………………………..51 6.6 Impuestos…………………………………………………………………..53 6.7 Presentación del producto………………………………………………..54 7. Entrevistas 7.1 Entrevista nº1……………………………………………………..………55 7.2 Entrevista nº2……………………………………………………..………56 7.3 Entrevista nº3……………………………………………………..………57 7.4 Entrevista nº4……………………………………………………..………58 7.5 Entrevista nº5……………………………………………………..………59 7.6 Entrevista nº6……………………………………………………..………60 7.7 Entrevista nº7……………………………………………………..………61 7.8 Entrevista nº8……………………………………………………..………62 7.9 Entrevista nº9……………………………………………………..………63 7.10 Entrevista nº10……………………………………………………..……64 7.11 Entrevista nº11……………………………………………………..……65 7.12 Entrevista nº12……………………………………………………..……66 7.13 Entrevista nº13……………………………………………………..……67 7.14 Entrevista nº14……………………………………………………..……68 7.15 Entrevista nº15……………………………………………………..……69 7.16 Entrevista nº16……………………………………………………..……70 3 7.17 Entrevista nº17……………………………………………………..……71 7.18 Entrevista nº18……………………………………………………..……72 7.19 Entrevista nº19……………………………………………………..……73 8. Anexos Anexo I – Listados de empresas…………………………………………….76 Anexo II – Ferias del sector construcción…………………………………..81 Anexo III – Instituciones y organismos……………………………………...83 Anexo IV – Páginas Web de interés…………………………………………91 Anexo V – Datos prácticos del país………………………………………….92 Anexo VI – Servicios comerciales……………………………………………94 Anexo VII – Análisis DAFO sector construcción-inmobiliaria……………..97 Anexo VIII – Datos de construcción………………………………………….98 Anexo IX – Requisitos para obtención de préstamos……………………..102 Anexo X – Publicaciones de interés…………………………………………103 4 1. Introducción El presente estudio de mercado se ha realizado a lo largo del mes marzo de 2009 Este estudio se centra en el sector de la construcción y de la inmobiliaria en República Dominicana. En concreto, en la construcción y venta de vivienda urbana y turística. 1.1 Alcance y objetivo del estudio Para poder comprender la razón de dicho acotamiento del estudio, es necesario tener en cuenta que el sector de la construcción y la inmobiliaria están íntimamente relacionados. En la construcción se distinguen dos ramas principales: la edificación y la obra civil/pública. En cuanto a la inmobiliaria, se ocupa de toda la rama de edificación. En este estudio, se analizará específicamente la edificación de viviendas dentro del sector urbano y dentro del sector turístico inmobiliario. Esto se debe a que la República Dominicana, es un país relativamente pequeño, donde la oferta y la demanda se encuentran muy concentradas en torno a dos polos: • el turístico: en zonas costeras, tales como: La Romana, Puerto Plata - Bávaro, Samaná y Punta Cana; • y el urbano: concentrado en las ciudades principales, es decir, Santo Domingo, y más específicamente, en el Distrito Nacional; así como en Santiago de los Caballeros. Así pues, la finalidad este estudio es presentar la evolución y el estado actual del sector de la construcción y la inmobiliaria en República Dominicana, haciendo particular hincapié en la vivienda urbana y turística. Es importante recordar que la República Dominicana es un país en vías de desarrollo, donde el sector de la construcción y la inmobiliaria todavía no está maduro, y donde todavía hay mucho por hacer. 1.2 Acotación La acotación de este estudio se basa en la aplicación de la Clasificación Nacional de Actividades Económicas (CNAE). De este modo, el estudio recoge las siguientes actividades de construcción: 452 Construcción general de inmuebles y obras de ingeniería civil 4521 Construcción general de edificios y obras singulares de ingeniería civil Tal y como se ha mencionado anteriormente, uno de los sectores más íntimamente relacionado con la construcción es el sector de la promoción inmobiliaria. Atendiendo a la clasificación de la CNAE este sector se divide de la siguiente forma: 70 Actividades inmobiliarias 701 Actividades inmobiliarias por cuenta propia 5 7011 Promoción inmobiliaria por cuenta propia 7012 Compra-venta de bienes inmobiliarios por cuenta propia 702 Alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia 7020 Alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia 703 Actividades inmobiliarias por cuenta de terceros 7031 Agentes de propiedad inmobiliaria 7032 Gestión y administración de la propiedad inmobiliaria 1.3 Metodología La metodología empleada para elaborar este documento ha sido inductiva. De modo que a partir de las fuentes consultadas se ha elaborado y desarrollado la información contenida en el cuerpo del texto, así como en los comentarios de las gráficas y tablas. De este modo, a partir de la información consultada y de las entrevistas realizas, se ha fijado la orientación y alcance del estudio. 1.4 Fuentes de información Las fuentes de información empleadas son en su mayoría secundarias, tanto escritas como orales. Se ha recurrido a este tipo de fuentes por ser las más fiables y porque poseen la información sectorial necesaria para la realización de este estudio. Las fuentes secundarias orales se han basado en entrevistas con algunos de los actores principales del sector de la construcción en el país y, en concreto, con aquellos pertenecientes al sector de la construcción y la inmobiliaria. De este modo, se han realizado entrevistas con constructores, promotores, arquitectos e inmobiliarias. 1.5 Tipo de cambio Los precios de los inmuebles y, en muchas ocasiones, la venta se realiza en dólares estadounidenses (US$). Esto se debe a que es un sector con una gran inversión extranjera y, en particular, estadounidense. Por esta razón, si se aplica algún tipo de cambio, éste es entre el dólar estadounidense y el peso dominicano. El cambio medio del dólar estadounidense/peso dominicano durante 2008 fue el siguiente: 1 US$ = 31,65 RD$ De este modo, las cifras recogidas en este estudio aparecerán en dólares estadounidenses, para facilitar la labor analítica del lector. 1.6 Información a tener en cuenta El lector deberá tomar en consideración la fuerte dolarización de la economía dominicana. El modelo económico del país está sustentado en la entrada de divisas. Esta necesidad se ha sustentado durante los últimos años en el turismo y en las exportaciones. No obstante, ambas actividades económicas se ven afectadas actualmente debido al período de recesión económica a nivel mundial. A esta crisis internacional se ha de añadir la situación nacional. Según datos le Programa de Naciones Unidas para el Desarrollo en el país, este modelo el modelo económico de crecimiento basado en el turismo y las zonas francas se está agotando y ha entrado en crisis. De modo que se están buscando vías alternativas para el 6 desarrollo de otros sectores económicos como son la construcción o las telecomunicaciones. No obstante, se ha de tener también en cuenta las situaciones institucional y política estables que se dan en el país. Así como la rígida política monetaria y económica que han dado lugar a un crecimiento económico sostenido, a un ajuste del déficit fiscal y a una reducción de la deuda externa. Sin embargo, es indudable el efecto que ha tenido el “estallido” de la burbuja inmobiliaria estadounidense, que ha arrastrado a la desconfianza generalizada en el sector inmobiliario y de la construcción. No obstante, el sector de la construcción ha mostrado un crecimiento constante y sostenible. Esto se debe a que República Dominicana es un país en vías de desarrollo y con un gran potencial, así como con múltiples necesidades habitacionales. Otro factor que el lector deberá tener en cuenta es la posición geográfica privilegiada de República Dominicana. De este modo, su clima y su gran atractivo paisajístico son una fuente continua de inversión turística e inmobiliaria. Actualmente, el sector es consciente de su situación y espera a la reacción de los mercados inmobiliarios internacionales y nacionales. Asimismo, a pesar de su gran desarrollo durante los últimos años, el sector carece, en muchos casos, de mano de obra cualificada y de técnicas de construcción eficientes e innovadoras. Por último, el mayor problema al que se enfrenta el sector es la financiación. Tanto para el constructor/promotor como para el comprador final. De este modo, debido a los problemas de financiación por parte de los clientes, existe un déficit habitacional continúo. En este aspecto, el Estado ha desarrollado una serie de instituciones e instrumentos tales como el Banco Nacional de la Vivienda (BNV) y el Instituto de la Vivienda (INVI) que pretenden dar respuesta habitacional, sobre todo, a los sectores de la sociedad más pobres. Asimismo, el Banco Central Dominicano ha promovido un descenso de las tasas de interés hipotecario, que, no obstante, rondan el 18%. Este hecho complica la financiación tanto de proyectos inmobiliarios como de su compra. 7 2. Resumen y conclusiones La evolución macroeconómica de República Dominicana en los últimos años ha sido positiva y de crecimiento constante. No obstante, ahora se presenta un periodo en el que se prevé una deceleración económica debido a la situación económica desfavorable a nivel mundial. Esta deceleración está ya dando lugar a un descenso de los principales indicadores económicos y una caída en la demanda nacional debido a una mayor dificultad de financiación, por un lado, y de endeudamiento correspondiente, por el otro. La demanda habitacional se centra en torno a grandes núcleos urbanos (Distrito Nacional en Santo Domingo) y áreas turísticas. El primer segmento de demanda se caracteriza porque ésta supera a la construcción realizada. Este déficit habitacional se centra entre las rentas media y baja, que se enfrentan a grandes problemas de financiación. La demanda nacional de productos de lujo está cerca de la saturación. No obstante, la inversión extranjera continuada de este tipo de productos permite que siga habiendo rotación en el mercado. Sin embargo este tipo de demanda se centra en productos turísticos inmobiliarios. Este tipo de productos son, principalmente segundas viviendas para las rentas media-alta y alta tanto nacional como extranjera. La oferta de la construcción está muy concentrada. Se concentra, principalmente a Santo Domingo y las zonas turísticas. De este modo la oferta y la demanda siguen las mismas tendencias. En cuanto a la repartición del mercado de la construcción y la inmobiliaria, éste se encuentra muy atomizado. No obstante, destaca la empresa dominicana Bisonó como líder de las constructoras gracias a la agregación de sus productos para todo tipo de clientes (desde la renta alta a la media-baja). Como se concluye la información recopilada, la oferta urbana es principalmente dominicana, mientras que la oferta turística es primordialmente extranjera. Por último, como de la gran mayoría de las empresas constructoras e inmobiliarias se centran en los productos que ofrecen mayor margen de beneficios. Es decir, los productos para las rentas alta y media-alta, que siempre tienen fácil acceso a financiación La comercialización de los productos inmobiliarios sigue mayormente un esquema tradicional. Los márgenes comerciales varían mucho según la capacidad adquisitiva del cliente, de modo que el tipo de producto ofrecido se adapta a su poder de financiación. También destaca la tradición en cuanto a los principales medios de promoción de estos productos. En cuanto a los factores legales a tener en cuenta, destaca la Ley 675 sobre Urbanización y Ornato Público y la nueva Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario y sus reglamentos. Por último, la presentación del producto final para su venta es de gran importancia y siempre con la fórmula “llave en mano”. De las entrevistas se intuye una cierta preocupación y malestar general debido a la crisis. Asimismo, los players entrevistados aseguran que se trata de un sector con gran potencial de desarrollo y de beneficios. No obstante, todos aquejan las excesivas tasas de interés hipotecario, la lentitud burocrática y un cierto nivel de corrupción. Por otro lado, los expertos aseguran que el futuro del sector pasa por las siguientes variables: una mayor flexibilidad del acceso a la financiación, la formación y capacitación de la mano de obra, y la introducción de innovaciones técnicas de construcción y seguridad. 8 3. Panorámica del país 3.1 Cuadro macroeconómico de República Dominicana 3.1.1 Evolución macroeconómica dominicana Evolución del Producto Interior Bruto (PIB) Durante el período 2005-2007, la economía dominicana registró un crecimiento económico sostenido con un promedio de crecimiento del PIB del 9,5%. Durante este periodo, República Dominicana fue uno de los países con mayor crecimiento económico en América Latina. No obstante, al cierre de 2008 la economía dominicana, experimentó un crecimiento de 5,3%. Este dato refleja una caída del 4,2%. Esta caída, no obstante, podría considerarse leve si se toma en consideración el desfavorable entorno internacional presente durante el 2008. Ese año se vio caracterizado por una serie de fenómenos económicos impredecibles, dentro de los que cabe destacar: una crisis financiera internacional sin precedentes; unos máximos históricos de los precios internacionales del petróleo y bienes primarios que luego descendieron bruscamente, la recesión económica de las grandes potencias, etc. Fuente: Banco Central República Dominicana De este modo, las autoridades monetarias, a principios de año, adoptaron un conjunto de medidas previsoras, con la finalidad de preservar la estabilidad macroeconómica, ante este impredecible entorno internacional. No obstante, los elevados precios internacionales del petróleo y materias primas, unido al dinamismo que venía exhibiendo la demanda interna hasta mediados de año provocaron un notable aumento del déficit de la balanza de pagos. Los efectos rezagados de estas medidas comenzaron a sentirse a partir del segundo semestre del año. Esto produjo una desaceleración en los préstamos bancarios al sector privado, que al cierre 2008 crecieron en un 8,4%, muy inferior al 31,4% registrado a finales de 2007. Esto incidió en una desaceleración del ritmo de 9 crecimiento de la demanda interna, lo que unido a la significativa reducción de los precios internacionales del petróleo en el último trimestre aminoró la presión del sector externo. PIB por componentes de la demanda final El crecimiento experimentado por la economía dominicana en el 2008 (5,3%), en términos reales, analizado desde la óptica del gasto, se explica principalmente por la demanda interna. El consumo final, variable que representa el 91,3%, se expandió en 7,1%. De este modo se detectó una ligera desaceleración respecto al 2007 (8,9%). Asimismo, la formación bruta de capital creció 9,2 %, resultando inferior al crecimiento de 12,4% registrado en el 2007. Producto Interior Bruto Por el Enfoque del Gasto 2006-2008* (Millones de US$ Encadenados, año de referencia 1991) Componentes 2006 2007 2008* Tasas de crecimiento % 07/06 08/07 (*) Consumo final 7.268,89 23.243,28 25.324,63 8,9 7,1 Consumo privado 6.986,42 7.608,29 8.150,24 8,9 7,1 Consumo público 282,46 310,83 334,65 10,0 7,7 Formación bruta de 1.640,85 1.845,03 2.014,38 12,4 9,2 capital Formación bruta de 1.626,97 1.830,18 1.998,60 12,5 9,2 capital Variación de 13,87 14,85 15,77 7,0 6,2 existencias Exportaciones 3.108,93 3.208,90 3.125,07 3,2 2,6 Importaciones 3.879,03 4.143,65 4.330,85 6,8 4,5 Producto Interior Bruto 8.139,65 8.829,44 9.293,48 8,5 5,3 *cifras preliminares Fuente: Banco Central República Dominicana La reducción en el ritmo de crecimiento del consumo final es el resultado de las medidas adoptadas por las autoridades monetarias. Estas medidas comenzaron a surtir efectos a partir del segundo semestre del año, con el objetivo de controlar la inflación, mantener la estabilidad relativa del tipo de cambio y reducir los efectos adversos de los shocks externos. De igual manera, en la formación bruta de capital, la disminución de su ritmo de crecimiento, se explica por la contracción de la actividad constructora a partir del segundo semestre del pasado año. Por otro lado, las exportaciones de bienes y servicios reflejaron una contracción del orden de -2.6%, influido por la caída en el valor en US$ de las exportaciones de productos tradicionales (-44.5%), destacándose la disminución del ferroníquel. 10 PIB de la República Dominicana comparado con Centroamérica Según informaciones preliminares de la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL) de Naciones Unidas, en el contexto de la región centroamericana, República Dominicana ocupa la segunda posición en registrar el mayor crecimiento económico, solo superado por Panamá (9.2%). PIB de la República Dominicana comparado con América Latina En el contexto de América Latina, el país ocupó la décima posición dentro de los países que registraron mayores crecimientos, siendo superior que el crecimiento promedio de América Latina que fue de 4,6%. * Cifras Preliminares Fuente: 11 a/ Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL), sobre la base de cifras oficiales expresadas en dólares constantes de 2000 b/ Consejo Monetario Centroamericano (CMCA) c/ Banco Central de Guatemala d/ Banco Central de la República Dominicana e/ Banco Central de Ecuador f/ Banco Central de Paraguay g/ Instituto Nacional de Estadísticas e Informática de Perú Sectores económicos Un estudio más detallado del PIB, en este caso, por ramas de actividad, refleja el peso de cada uno de los sectores económicos. El cuadro a continuación resume y muestra la especialización de la actividad económica: Comportamiento valor agregado actividades económicas Tasas de crecimiento y ponderación 2007-2008* (año de referencia 1991) Fuente: Banco Central República Dominicana Este comportamiento del PIB estuvo sustentado en las actividades económicas descritas a continuación: Comunicaciones (19,9%), Servicios de intermediación financiera y seguros (13,7%), Energía y agua (10,3%), Comercio (5,0%), Otras actividades de servicios (4,8%), Transporte (4,2%), Hoteles, bares y restaurantes (3,4%), Alquiler de viviendas (3,3%), Manufactura local (3,2%), Enseñanza (2,6%), Salud (1,3%), Administración pública y defensa (0,7%). Estas actividades representan el 75.6% del PIB. 12 Las actividades que mostraron un comportamiento negativo fueron las siguientes: explotación de minas y canteras (-30,3%), agropecuaria (-3,4%), zonas francas (1,1%) y construcción (-0,4%). Estos resultados reflejan que la crisis financiera internacional comienza a reflejar sus efectos en los sectores orientados al comercio exterior, es decir, minería, y zonas francas. Asimismo, la desaceleración en la construcción se explica a través de dicha crisis financiera e inmobiliaria internacional, a la falta de liquidez y a la desconfianza generada en este sector a nivel internacional. Otra manera de reflejar el peso de cada uno de los sectores económicos es en relación a la población ocupada. La siguiente tabla confirma la distribución similar entre los distintos sectores, típico de los países en vías de desarrollo. No obstante, se observa el mayo peso del sector servicios. Población ocupada por sectores 2008 Agricultura, ganadería y pesca 20,27 % Industria 33,11 % Servicios 46,62 % Fuente Instituto de Comercio Exterior (ICEX) Sector primario En el 2008, el valor agregado de actividad presentó una caída de -3,4%, debido a la contracción de las actividades Cultivos Tradicionales de Exportación (-5,0%) y Otros Cultivos Agrícolas (-14,0%). Este comportamiento fue consecuencia de los daños ocasionados por seis tormentas tropicales que azotaron el país desde finales del 2007 y a lo largo del 2008 afectando severamente importantes cultivos e infraestructuras de riego en las principales zonas agrícolas. Por el contrario, el valor agregado de las actividades Arroz, y Ganadería, Silvicultura y Pesca experimentaron incrementos de 3,9% y 1,5%, respectivamente, favorecido, en gran medida, por el apoyo del Gobierno a través de los diversos programas de asistencia técnica y crediticia. Valor Agregado Sector Agropecuario Tasas de Crecimiento (%) 2007-2008 Concepto 07/06 08/07* 1,2 -3,4 Agropecuario Arroz 4,9 3,9 Cultivos Tradicionales de Exportación 2,5 -5,0 Otros Cultivos -4,6 -14,0 Ganadería, Silvicultura y Pesca 3,8 1,5 * cifras preliminares Fuente: Banco Central de República Dominicana Sector secundario El sector secundario dominicano se basa en torno a las manufacturas y el comercio. El valor agregado del de la manufactura nacional registró un aumento de 3,2 %. Este aumento se sustentó básicamente en la expansión de las actividades elaboración de 13 productos de molinería (3,4%), elaboración de bebidas y tabaco (4,3%), y refinación de petróleo (9,1%). Valor Agregado Manufactura Local Tasas de Crecimiento (%) 2007-2008 Concepto 07/06 08/07* 4,8 3,2 Manufactura nacional Elaboración de Productos de Molinería 4,6 3,4 Elaboración de Azúcar -0,4 0,7 Elaboración de Bebidas y Productos de Tabaco -6,5 4,3 Elaboración de Productos de Refinación de Petróleo -16,5 9,1 Otras Industrias Manufactureras 7,2 3,1 * cifras preliminares Fuente: Banco Central de República Dominicana En cuanto al comercio, Esta actividad registró un crecimiento de 5,0%, sustentado principalmente en las importaciones comercializables, la cuales se incrementaron en 15,4%, equivalente a 6.143,12 millones de euros en términos absolutos. Las ventas, en términos corrientes, de los principales establecimientos comerciales de supermercados y tejidos experimentaron aumentos de 15,5% y 18,9%, respectivamente. Indicadores de Comercio Tasas de Crecimiento (%) 2007-2008 Concepto Valor Agregado Importaciones comercializables (€) Préstamos al consumo Préstamos al comercio ITBIS recaudado servicio comercial Consumo de energía del comercio (KW/h) Ventas (US$) Supermercados Tejidos 07/06 08/07* 13,9 5,0 20,9 15,4 30,3 2,2 37,7 3,3 16,4 4,4 ,15,8 12,2 0,38 0,62 0,44 0,53 * cifras preliminares Fuente: Banco Central de República Dominicana Entre las diferentes actividades del sector secundario, cabe destacar la construcción. Esta actividad registró una contracción de -0,4%, revirtiendo el crecimiento del año anterior (3,2%). Esta caída se debe principalmente al aumento en los costos de producción, reflejados, por un lado, en los precios de los principales materiales de construcción: cemento (16,6 %), varilla (48,2%) y pintura (8,4%); y por otro lado, en el financiamiento a esta actividad a raíz de los aumentos en las tasas de interés del sistema financiero. De este modo, debido al aumento de precios, las ventas nacionales del cemento y la varilla mostraron una disminución de 5,1% y 10,9%, respectivamente. 14 Sin embargo, cabe resaltar mayores inversiones del gobierno, que en el mes de noviembre alcanzaron un total de 621,54 millones de euros, para un incremento de 38,4%. Asimismo, los préstamos a la construcción privada, a través de las instituciones financieras, ascendieron a 1.021,16 millones de euros, representando un aumento e un 16,8% en relación a igual período del año anterior. Indicadores de la Construcción Tasas de Crecimiento (%) 2007-2008 Concepto 07/06 08/07* Valor Agregado 3,2 -0,4 Gasto en Construcción del 31,5 38,4 Gobierno Central: * Préstamos a la Construcción 9,7 16,8 Asociaciones de Ahorros y Préstamos 11,0 24,3 Bancos Comerciales 9,4 7,3 Bancos Hipotecarios y de Ahorro y Crédito -21,0 -19,5 Ventas Locales Cemento 0,7 -5,1 Pintura 60,3 21,7 Varilla -8,3 -10,9 Importaciones Cemento asfáltico -48,2 396,0 Cemento 38,0 13,9 Varilla -50,3 37,7 Precios Cemento 60,8 16,6 Pintura -7,6 8,4 Varilla 13,7 48,2 * A noviembre Fuente: Banco Central de República Dominicana Sector terciario Tal y como se ha mostrado antes en los porcentajes de empleados, el sector servicios es el que tiene mayor peso en la economía dominicana. De este modo contribuye en gran medida al crecimiento del PIB y del empleo. El tejido empresarial se encuentra sustentado en torno a grandes empresas, de origen familiar en muchos casos. Coexisten, asimismo, un gran número de PYMES que concentran un menor porcentaje del mercado. Entre las distintas actividades de este sector, cabe destacar el turismo. En el 2008, los ingresos generados por turismo aumentaron un 2,8%. Las habitaciones disponibles experimentaron un incremento de 1,9%, alcanzando un total de 1.218 habitaciones más durante el año 2008. No obstante, la tasa promedio de ocupación hotelera fue de 70,4%, representando una reducción de 1,8 puntos porcentuales con relación al año anterior. 15 Indicadores Hoteles, Bares y Restaurantes Tasas de Crecimiento (%) 2007-2008 Concepto 07/06 08/07* Valor Agregado 3,7 3,4 Habitaciones disponibles 2,4 1,9 Ingresos por turismo 3,8 2,8 Tasa de ocupación hotelera -0,8 -1,8 * cifras preliminares Fuente: Banco Central de República Dominicana Balanza de pagos El saldo global de la balanza de pagos, al cierre del 2008, fue negativo en US$319.7 millones. Este resultado negativo se debió, principalmente, a la desfavorable evolución de la economía internacional, especialmente, la estadounidense y europea y su repercusión sobre las cuentas externas de la economía dominicana. Ambas economías tienen una repercusión directa sobre la dominicana pues representan el destino de la mayoría de las exportaciones así como los ingresos generados por los turistas de ambos lugares. No obstante, cabe destacar que dicho resultado global fue amortiguado, dados los altos niveles de reservas internacionales brutas con que terminó el Banco Central al 31 de diciembre del año 2008. Balanza de pagos enero-septiembre 2007-2008 (millones US$) 2007 2008 Reservas Internacionales Brutas 2,643.5 302.6 Reservas Internacionales Netas 2,394.9 2,149.4 Reservas Líquidas 1,625.8 1,376.3 Fuente: Banco Central de la República Dominicana Los resultados del saldo global de la Balanza de Pagos son consistentes con el uso de las reservas internacionales del Banco Central. En efecto, las Reservas Internacionales Brutas al cierre del año 2008 ascendieron a US$2,643.5 millones, para una reducción de US$302.6 millones. De igual manera, las Reservas Internacionales Netas se redujeron en US$245.5 millones, al pasar de US$2,394.9 a US$2,149.4 millones; en tanto que las Reservas Líquidas, pasaron de US$1,625.8 a US$1,376.3 millones. El uso de las reservas internacionales realizado durante el año, responde a la decisión del Banco Central de aminorar los efectos negativos del choque externo y mantener la estabilidad macroeconómica. El Banco Central de la República Dominicana tan sólo ha facilitado, hasta el momento, todas las cifras preliminares de la balanza de pagos del período enero-septiembre de 2008. 16 Balanza de pagos enero-septiembre 2007-2008 (millones US$) Concepto 2007* 2008** I Cuenta Corriente -1.133,0 -4.019,7 Balanza Comercial -4.450,9 -7.488,2 Balanza Servicios 2.434,6 2.493,9 B. Rentas -1.587,9 -1.596,7 Bal. Transf. C. Netas 2.471,2 2.571,3 II Cuenta Cap y Financiera 1.347,2 3.192,2 Inversión Extranjera Directa 1.010,3 2.353,0 III Errores y omisiones 345,0 566,4 IV Balance Global (I+II+II) 559,2 -261,1 V Financiamiento -559,2 261,1 Act. de Reservas1/ -669,4 261,4 Variación Abs. % -2.886,7 254.8 -3.037,3 68,2 225,7 2,4 -8,8 0,6 100,1 4,1 1.845,0 137,0 1.342,7 132,9 1.557,5 64,2 -820,3 -146,7 820,3 -146,7 930,8 -139,0 1/ (aumento = -) *Cifras revisadas ** Cifras preliminares Fuente: Banco Central de la República Dominicana Precios internos La inflación, al cierre del 2008, fue de 4,52%. Esta cifra resultó inferior en 4,36 puntos porcentuales a la alcanzada por este indicador durante el año 2007, cuando se situó en 8.88%. El hecho de finalizar el año 2008 con una inflación de un solo dígito, constituye un notable logro, si consideramos las turbulencias internacionales ocurridas a lo largo del año, además de que permitió cumplir con holgura la meta del Programa Monetario establecida a principio del año. Fuente: Banco Central de la República Dominicana Inflación de República Dominicana en comparación con América Latina y el Caribe Según datos del Banco Central de la República Dominicana, el país se encuentra a la cabeza del control inflacionista en la zona. Este es un dato representa el mínimo de los registrados con tan solo un 4,52% frente a un 31,90% de Venezuela. 17 Fuente: Banco Central de la República Dominicana Inversión extranjera Inversión Extranjera Directa (IED) Según las cifras preliminares de IED publicadas por el Banco Central de la República Dominicana para 2008, el IED registra un aumento de US$ $1,305.8 millones (82.7 %) respecto al 2007. Se destacan las ventas de acciones de una importante empresa licorera dominicana, las inversiones de de Barrick Corp.de Canadá en la Mina de Pueblo Viejo. . Inversión Extranjera Directa Enero-diciembre 2000-2008* Millones US$ Fuente: Banco Central de la República Dominicana Un análisis más detallado de la inversión extranjera directa, muestra la gran inversión realizada en el sector comercial e industrial así como en bienes raíces. Ambos representan sectores sólidos de la economía y con proyección de futuro, a pesar de la actual situación económica internacional. 18 Flujo Sectorial de la Inversion Extranjera Directa Enero-diciembre 2007-2008 (millones US$) 1/ 2007: cifras revisadas; 2008: Cifras preliminares sujetas a revisión. 2/ Incluye préstamos de inversores directos de las empresas con inversión extranjera. Fuente: Banco Central de la República Dominicana Doing Business La graduación del Doing Business en República Dominicana, permite ofrecer una idea general sobre la posición del país en la clasificación mundial y tomar en cuenta aspectos fundamentales a la hora de realizar negocios. Doing Business Clasificación de la República Dominicana: Número 97 Indicador Clasificación de la República Dominicana 97 106 68 126 72 32 83 País mejor ubicado en la clasificación Nueva Zelanda San Vicente y las Granadines Estados Unidos Arabia Saudita Malasia Nueva Zelanda Maldivas Singapur Hong Kong, China Apertura de una empresa Manejo de permisos de construcción Empleo de trabajadores Registro de propiedades Obtención de crédito Protección de inversores Pago de impuestos Comercio transfronterizo Cumplimiento de contratos Cierre de una empresa 84 77 144 Japón Fuente: Banco Mundial y International Finance Coorporation, Private and Financial Sector Development, Doing Business 2009 Tal y como se observa en el cuadro, República Dominicana presenta peores índices en el cierre de una empresa, en la protección de inversores y en el registro de propiedades. Estos dos últimos indicadores son fundamentales en el sector de la construcción, por lo tanto, los inversores extranjeros han de estar atentos a ambas problemáticas. 19 Obstáculos a la inversión En esta misma línea, se pueden observar los diferentes obstáculos a los que se enfrentan los inversores. Fuente: Encuesta sobre el Clima de Inversión 2005, Banco Mundial Como se observa en el gráfico los mayores problemas son la electricidad, la corrupción y la delincuencia. El primero se debe a la prácticamente constante crisis energética en la que se encuentra el país. La segunda se caracteriza por los intereses creados y el clientelismo. La tercera se debe a la sensación de inseguridad percibida por los habitantes. No obstante, son muy positivos los porcentajes de acceso a tierra, y licencias para negocios y permisos de operación. Ambos datos son especialmente importantes para el mercado inmobiliario. 3.1.2 Previsión de evolución macroeconómica dominicana Para 2009, se espera que la economía dominicana crezca alrededor de 3,0% en términos reales. Este pronóstico presenta una desaceleración del 2,3% respecto del crecimiento del 2008. Esta desaceleración ocurrirá, principalmente, a causa de la recesión que actualmente afecta a Estados Unidos, principal importador de los productos dominicanos, así como el menor crecimiento económico internacional, y las complicaciones en los mercados de crédito a nivel mundial. En términos de inflación doméstica, se estima que en 2009 habrá menores presiones sobre los precios. Se espera que el precio de la canasta básica para República Dominicana en el 2009 sea de unos US$48,26 por barril en promedio, acompañado de menores precios de los alimentos. A tal efecto, se proyecta una factura petrolera por unos US$2.818,0 millones. Esto marca una importante tendencia descendente respecto al 2008. Después de terminar el 2008 con un déficit en cuenta corriente del 9,6% del PIB, se espera un déficit menor en 2009. Esto se deberá a una menor factura petrolera y un menor ritmo de crecimiento en la actividad económica. 20 En este sentido, se estima que al término de 2009 el déficit en cuenta corriente alcanzará del 5,8% al 6,1%. A pesar de la crisis financiera, se espera contar con la entrada de capitales extranjeros además de desembolsos de organismos bilaterales y multilaterales. Estos aportes deberían ser suficientes para financiar el déficit, e incluso permitir la acumulación de reservas internacionales. De este modo, se espera que las Reservas Internacionales Líquidas alcancen el nivel de diciembre de 2007, es decir, US$1.625,8 millones. Se estima, asimismo, que la Inversión Extranjera Directa alcanzará los US$2.321,0 millones en 2009. Cabe destacar que dentro de las estimaciones de la balanza de pagos 2009, no están contemplados los recursos solicitados por el Gobierno Dominicano al Banco Interamericano de Desarrollo (BID) por unos US$500 millones del Programa de Liquidez para la Sostenibilidad del Crecimiento, cuyos recursos están destinados a financiamiento de corto plazo para el sector privado. En cuanto a la política fiscal, las cifras de ingresos y gastos estimadas en el Presupuesto del Gobierno para 2009 contemplan una reducción del déficit fiscal del Sector Público No Financiero (SPNF) de más de 1% del PIB. Específicamente, se estima una reducción de gastos en cerca de US$ 224,53 millones, combinado con un aumento en los ingresos de unos US$151,56 millones. Esto arrojaría un déficit al cierre del año entrante de 1.7% del PIB. Este déficit estaría financiado en un 93% con recursos externos netos de amortizaciones, básicamente provenientes de desembolsos de organismos multilaterales. El resto, 7%, se cubriría con recursos internos netos de amortizaciones, tanto por préstamos bancarios como colocación de bonos internos. Finalmente en el área fiscal es importante destacar que las cifras estimadas incluyen los recursos para cubrir el pago de intereses al Banco Central por concepto de la recapitalización. El balance de riesgos que afecta el escenario descrito está vinculado principalmente a la recesión actual de la economía norteamericana, y la rapidez con que logre superar esta situación. Asimismo, se debe considerar el comportamiento de los precios del petróleo, aunque en la coyuntura actual no sean una fuente de preocupación. 21 Resumen Principales Indicadores Macroeconómicos Estimación 2008 – Proyección 2009 * Inflación definitiva, y las informaciones del Sector Monetario y Reservas Internacionales corresponden a cifras preliminares, el Crecimiento del PIB, la parte fiscal y el Sector Externo son estimaciones Fuente: Banco Central de la República Dominicana 22 3.1.3 Comercio Exterior A lo largo de los años, el comercio exterior de la República Dominicana se ha ido modificando. Al principio estaba estrictamente basado en la exportación de azúcar de caña, cacao, café y tabaco. De este modo, durante decenios, los ingresos por la exportación principalmente de azúcar han dominado la economía dominicana hasta principios de la década de 1980. No obstante, en este momento el precio del azúcar cayó al nivel más bajo de los últimos 40 años y EE.UU., su principal importador, redujo sus compras de azúcar por la influencia de los productores estadounidenses. A partir de este momento, la República Dominicana potenció la explotación minera y, al cabo de una década, las exportaciones de oro, plata, ferro-níquel y bauxita constituían el 38% del producto nacional bruto. En la década de los años 90, se potenció la actividad de las zonas francas, concentradas en las manufacturas textiles. No obstante, las exportaciones de moda y calzado de las zonas francas se han visto afectadas por la competencia asiática. Sin embargo, el Tratado de Libre Comercio (TLC) firmado entre la República Dominicana, América Central y Estados Unidos, que entró en vigor en 2007, debería dar lugar a un aumento de la inversión directa extranjera, que podría cubrir casi la mitad de la de financiación externa necesaria para la recuperación económica de estas zonas francas. Es importante saber que ni la Dirección General de Aduanas ni el Banco Central facilitan estadísticas del origen o destino de los productos importados o exportados en el país. De modo que para obtener dicha información se debe recurrir a proxys, tales como las estadísticas aduaneras de terceros países que comercian con la República Dominicana. Principales sectores de comercio exterior de República Dominicana Tras analizar la exportación y la importación dominicanas, se puede afirmar que existe una gran disparidad entre los sectores importados y exportados. Como se ha mencionado con anterioridad, los productos exportados son fundamentalmente alimenticios o minerales. Ambos sectores dependen en gran medida de los precios internacionales. En cuanto a los productos importados, se registran todo tipo: bienes de consumo, materias primas y capitales. Esta relación completamente desigual conlleva a una balanza comercial completamente deficitaria. Principales sectores de exportación de República Dominicana en el 2008 Tal y como se ha mencionado y como muestran los cuadros a continuación, La distribución sectorial del comercio exterior no está diversificada. 23 Ésta se centra en torno a los productos agroalimentarios, sin apenas valor añadido y con una gran dependencia de los precios internacionales. En cuanto a las manufacturas provenientes de las zonas francas, estas se contabilizan de forma separada del resto de bienes exportados. Exportaciones Generales Enero-diciembre 2006-2008* (millones de US$) *cifras preliminares Fuente: Banco Central de la República Dominicana Exportaciones Generales Enero-diciembre 2006-2008* (millones de US$) *cifras preliminares Fuente: Banco Central de la República Dominicana 24 Principales sectores de importación de República Dominicana en el 2008 Como se ha mencionado con anterioridad, los sectores más importados no se corresponden con los exportados. No obstante, curiosamente se observa entre los diferentes productos importados el azúcar, a pesar de que el país sea netamente exportador de azúcar de caña. Cabe destacar la gran dependencia energética petrolífera de la República Dominicana a pesar de su acuerdo de preferencia con Venezuela. Importaciones Generales Enero-diciembre 2006-2008* (millones de US$) *cifras preliminares Fuente: Banco Central de la República Dominicana Importaciones Generales Enero-diciembre 2006-2008* (millones de US$) *cifras preliminares Fuente: Banco Central de la República Dominicana 25 Evolución de las importaciones Una segunda clasificación de los bienes importados, muestra la evolución creciente de las importaciones en los dos últimos años. Importaciones nacionales FOB Por uso o destino económico Enero-diciembre 2007-2008* (millones de US$) *cifras preliminares Fuente: Banco Central de la República Dominicana Asimismo, se puede observar cómo las importaciones han evolucionado a lo largo del 2008 y cómo a partir de agosto, la tendencia es bajista. Esto se debe al retraso en la aplicación de la política monetaria elaborada por el Gobierno. Evolución de las importaciones nacionales Enero-diciembre 2008 Fuente: Banco Central de la República Dominicana 26 Principales países de comercio exterior con República Dominicana Tal y como se ha mencionado previamente, las relaciones comerciales más fuertes entre República Dominicana y el resto del mundo se centran en Estados Unidos. Existe, asimismo, una fuerte relación con los países del Cono Sur y con España. Las siguientes tablas y gráficos así lo demostrarán. Ranking de los 10 primeros países/territorios destino de la exportación dominicana en 2007 Los últimos datos disponibles de estos países/territorios corresponden al 2007. Además, estos datos no incluyen las cifras de las zonas francas, que se cuantifican a parte. El cuadro a continuación, demuestra –tal y como se ha comentado anteriormente– la fuerte dependencia de la economía dominicana respecto a Estados Unidos debido a que es su principal cliente, acumulando una cuota de mercado superior al 27%. Se encuentran entre sus otros principales clientes, aquellos de la región del Caribe y, en novena posición, España. Principales Países* Destino de la Exportación Dominicana* (Datos en Millones de US$) 2006 2007 % % Estados Unidos 494,9 32,2 553 27,7 Holanda 86,6 5,6 193 9,7 Corea del Sur 181,2 11,8 184 9,2 China RP 59,6 3,9 183 9,2 Haití 147,2 9,6 138 6,9 Puerto Rico 116,5 7,6 106 5,3 Bélgica 57,7 3,8 104 5,2 Japón 28,8 1,9 68 3,4 Reino Unido 40,5 2,6 53 2,7 España 36,9 2,4 49 2,4 Canadá 85,6 5,6 48 2,4 * No incluye las zonas francas Fuente: Oficina Nacional de Estadísticas de la República Dominicana 27 El conjunto total de exportaciones dominicanas en 2007 se presenta en el siguiente gráfico: * China excluida Hong Kong. Fuente: ICEX Como se puede observar a partir del gráfico y, como se ha mencionado anteriormente, la mayoría de las exportaciones dominicanas se dirigen a Estados Unidos, alcanzando un 59,9%. A continuación encontramos los países de la región del Caribe y países de la Unión Europea. Según el ICEX, la República Dominicana exporta un 2,1% del total a España. Estos datos difieren de los anteriores, puesto que las fuentes de información no son las mismas. No obstante, muestran claramente la fuerte orientación estadounidense de las exportaciones. Ranking de los 10 primeros países/territorios origen de la importación dominicana en 2007 De nuevo el principal proveedor de los bienes importados por la República Dominicana es Estados Unidos. A continuación se encuentra representado Latinoamérica (Venezuela, México y Colombia), seguido de los mercados asiáticos debido a los productos tecnológicos de bajo precio que ofrecen. España, al igual que en las exportaciones, se encuentra el la novena posición. Principales Países Origen de la Importación Dominicana (Datos en Millones de US$FOB) Estados Unidos 2006 2007 % % 2.944 33,8 3.218 31,8 Venezuela 936 10,7 746 7,4 México 611 7,0 708 7,0 Colombia 546 6,3 596 5,9 China RP 268 3,1 417 4,1 Taiwán 246 2,8 414 4,1 28 Japón 273 3,1 369 3,6 Trinidad Tobago 287 3,3 341 3,4 España 225 2,6 290 2,9 Brasil 283 3,2 288 2,8 * No incluye importaciones de las Zonas Francas Fuente. Oficina Nacional de Estadística y elaboración OFECOMES El conjunto total de importaciones a República Dominicana en 2007 y su origen se presenta en el siguiente gráfico: * China excluida Hong Kong. Fuente: ICEX Como se puede observar a partir del gráfico y, como se ha mencionado anteriormente, la mayoría de las importaciones dominicanas provienen de Estados Unidos. Este país acumula el 42,4% de las importaciones totales. Del mismo modo que en las exportaciones, los principales países Latinoamericanos se encuentran presentes, así como los países de la región del Caribe. Tan sólo un 2,7% de las importaciones son españolas Grado de apertura del mercado El grado de apertura del mercado dominicano en 2007 fue el siguiente: Grado de apertura del mercado dominicano 2007 Comercio exterior (exportaciones+importaciones) / PIB 50,6% Importaciones / PIB 33,1% Fuente:ICEX Este cuadro presenta la el alto grado de permeabilidad de las importaciones en República Dominicana al situar en un 33,1 el porcentaje que las importaciones representan sobre el PIB. Es más, el mercado dominicano es decididamente más abierto que el español, que en 2007 obtuvo unos porcentajes del 44 y del 26,7 por ciento respectivamente. 29 3.2 Datos de utilidad Marco político Forma de Estado República Presidencialista Jefe del estado Leonel Antonio Fernández Reyna, del PLD Parlamento El Congreso Nacional está formado por la Cámara de Diputados (178 miembros) y el Senado (32 miembros). Los representantes de ambas cámaras son elegidos cada 4 años por voto popular provincial y directo. Las últimas elecciones legislativas se celebraron en mayo de 2006. Principales partidos políticos de ámbito nacional (con implantación en todo el Estado) • • • Partido Revolucionario Dominicano (PRD), de tendencia social demócrata. Partido de la Liberación Dominicana (PLD), escisión del PRD de centro izquierda. Partido Reformista Social Cristiano (PRSC), de inspiración demócrata cristiana. Organización territorial del Estado: El Estado se organiza territorialmente en municipios y provincias. Hay 30 provincias. Población A 31 de diciembre, la estimación total de la población de República Domicana es de 9.611.787 habitantes. Datos básicos de población 2007 1,3% Tasa de crecimiento Distribución por edades 31,5% 0-14 62,6% 15-64 5,9% 65 y más 107,5 habitantes/km2 Densidad demográfica 63,6% (Censo 2002) Población urbana Fuente: ICEX De esta tabla se deduce la tendencia decreciente de la población y la gran fuerza de trabajo existente, pues la franja 15-64 años acumula casi el 63%. Según datos del ICEX, el 73% de la población es mulata, el 16% es blanca y el 11% negra. Datos económicos y de población 2008 Tasa de paro 2008 14% PIB per cápita (base 2007) 4.406 US$ Fuente: ICEX 30 Estos datos reflejan un paro moderado y un PIB per cápita de los más elevados dentro de los países del Cono Sur. Idioma El idioma oficial es el español. El índice de analfabetismo entre los mayores de 10 años alcanza el 10,7 %. Religión Según datos del ICEX, un 64 % se confiesa católico, un 9,1% evangelista, un 1,3% adventista, un 1,2% pertenece a otras religiones y el 22,8% agnóstico. Moneda La valuta nacional es el peso dominicano, que se presenta en billetes de 2000, 1000, 500, 100, 50, 20 y 10 pesos. La moneda fraccionaria es de 25, 10, 5 y 1 pesos. Durante muchos años se observó una paridad entre el peso dominicano y el dólar estadounidense. En el 2008, el promedio del cambio fue el siguiente: • 1 US$ = 31,65 RD$ (pesos) • 1 € = 49,38 RD$ (pesos) En el presente estudio, se utilizará de manera preferente los dólares norteamericanos puesto que es la moneda empleada para los precios de construcción y venta. El cambio empleado será el anteriormente reflejado. El cambio actual entre dólares norteamericanos y euros ronda la siguiente cifra: • 1€= 1,36 US$ Superficie La superficie de República Dominicana es de 48.730 km2 Infraestructuras y transporte La República Dominicana posee una amplia infraestructura terrestre gracias a sus 4.922 km de carreteras convencionales y 260 km de carreteras de peaje. Asimismo, las infraestructuras aérea y marítima están especialmente desarrolladas al tratarse de una isla. Sin embargo, la línea férrea destaca por su ausencia. Para mayor información sobre infraestructuras, consultar el Anexo V. Servicios comerciales El mercado dominicano está muy concentrado geográficamente. Más del 50% de los intercambios comerciales se llevan a cabo en la capital, Santo Domingo y zonas adyacentes. La estructura empresarial se caracteriza por el dominio de los grandes grupos industriales enfocados en los productos de consumo, con protección arancelaria y escasa presión fiscal. Para mayor información sobre comercialización, régimen de comercio, aranceles y bancos, consulte el Anexo VI. 31 4. Análisis de la demanda La demanda habitacional de primera vivienda en República Dominicana atiende al perfil del consumidor final. De este modo, se distinguen principalmente tres grupos: 1. clase alta, 2. clase media-alta 3. media-media, clase media-baja y baja. En cuanto a la clase alta, centra su demanda en lujosos apartamentos en la zona urbana y en una segunda vivienda de lujo en las zonas turísticas. Esta clase representa, sin embargo, un pequeño porcentaje de la población nacional. Se cifra en unas 150 familias, es decir, entre un 2% o 5% de la población. No obstante, a estas familias se han de añadir aquellas extranjeras cuya demanda se centra en las zonas turísticas como segunda vivienda. El segundo grupo representa un 20% de la población. Este grupo suele tener acceso a financiación hipotecaria y se interesa por las torres urbanas de apartamentos. Suele tener acceso a la compra de una segunda vivienda turística mediante financiación. En cuanto al tercer grupo, según la Asociación de Empresas Inmobiliarias, la República Dominicana mantiene un déficit de cerca de millón de viviendas, de las cuales el 60% las demandan las clases media-media y media baja. Según el Instituto de Vivienda, el déficit habitacional se compone de un déficit cualitativo acumulado de 500.000 viviendas. Este déficit cualitativo se conforma por la cantidad de viviendas con problemas estructurales y que deben ser sustituidas y por las familias que comparten vivienda con otra familia. Asimismo, de acuerdo con el Instituto de Vivienda, también existe un déficit cuantitativo se incrementa cada año entre 15.000 y 300.000 viviendas, debido a que la oferta no logra cubrir la demanda de nuevas familias y/o uniones. Desde el año 2000, el Instituto Nacional de la Vivienda (INVI) ha establecido un mecanismo de alianzas con el sector privado para subsidiar las viviendas para la clase media-baja. Este mecanismo consiste en el aporte por parte del Estado dominicano de terrenos urbanizables y quedando a cargo de promotores privados el desarrollo de la urbanización, la construcción y la comercialización de las viviendas. Los suelos son transferidos a los promotores privados, quienes en contrapartida se comprometen a recibir como parte del pago de las viviendas unos “bonos tierra” que son entregados por el INVI, como subsidio a los compradores que califiquen para estos. Cada bono representa una parte alícuota de la deuda de los promotores del sector privado por concepto del aporte de la tierra y es utilizado por estos últimos para amortizar dicha cuenta por pagar con el Estado. No obstante, el problema de los terrenos suele ser su difícil acceso y lejanía de la ciudad. De modo que la ciudad continúa creciendo horizontalmente. Según un estudio del Fondo Nacional de la Vivienda Popular (Fondovip) de 2002, mientras que el déficit habitacional cuantitativo rondaba las 600.000 viviendas, la demanda efectiva era de unas 175.000 viviendas. 32 Según este mismo estudio, la oferta de viviendas en Santo Domingo y Santiago era de 6.184, satisfaciendo solo el 3.6% de la demanda efectiva de vivienda, que asciende a 172.455 hogares. La demanda insatisfecha registrada a enero-febrero 2002 estaba representada en 166.271 hogares. Esta demanda efectiva corresponde a la proporción de hogares con la capacidad de pago requerida para adquirir una solución habitacional en el mercado formal. Al Estado Dominicano le corresponde cubrir la gran demanda de la población que no tiene capacidad de compra en el mercado privado. Según un estudio de la Constructora Hidalgo de 2006, el déficit habitacional en el Distrito Nacional y las provincias de Santo Domingo ronda las 25.000 viviendas respecto a los nuevos hogares creados (uniones y matrimonios). En este estudio se afirma que anualmente se forman 6.500 nuevos hogares en capacidad de adquirir una vivienda. No obstante, se afirma que para ejecutar las acciones que satisfagan la demanda de vivienda anual, se requiere alrededor de 400 mil millones de dólares estadounidenses, aclarando que los promotores nacionales no disponen de los recursos económicos necesarios. En cuanto a la demanda habitacional de segunda vivienda, es decir, vivienda del sector turístico inmobiliario, la demanda atiende principalmente a dos grupos de clientes: 1. clase alta, 2. clase media-alta Ambas corresponden a una demanda nacional y extranjera. Ambas se reparten en las zonas costeras y turísticas del país, pero encontramos una mayor concentración de compradores extranjeros en la costa norte: Puerto Plata-Cabarete-Sosúa. 4.1 Cálculo del consumo La venta de inmuebles durante los últimos quince años asciende a cerca del 98% de los inmuebles construidos. Esto se debe principalmente al desarrollo exponencial que ha tenido el sector y a la participación de la demanda extranjera como compra de segunda vivienda vacacional. Esta demanda se encuentra actualmente en torno al 2530%. Asimismo, el mercado nacional se ha visto potenciado por un descenso progresivo de las tasas de interés hipotecario del Banco Central que, sin embargo, rondan actualmente el 18%. Asimismo, se debe a una demanda urbana en constante crecimiento y un gran desarrollo de los polos turísticos. No obstante, en los últimos dos años, se ha generado un inventario disponible (debido a aquellos inmuebles no vendidos) de entorno al 15% de lo construido. A continuación, se presenta la detalladamente el consumo y su evolución temporal. 33 4.1.1 Evolución temporal del consumo A lo largo de los últimos cinco años, la venta de viviendas ha ido en aumento tanto en el sector urbano como en el turístico. El sector urbano, centrado en la ciudad de Santo Domingo, se ha desarrollado debido a la demanda de torres de apartamentos. Este tipo de edificación ha ido sustituyendo a las viviendas unifamiliares debido a los altos costos de mantenimiento de este tipo de vivienda. Las torres de viviendas resuelven el problema de seguridad debido a su acceso restringido y permite compartir los gastos de servicios básicos entre la comunidad de vecinos (como son la planta generadora, inversores, e, incluso, depósitos de agua). De este modo, el polígono central ha visto crecer su skyline en los últimos años de manera espectacular. Esto ha dado lugar a la recalificación de este sector como zona de alta densidad habitacional. Esta recalificación ha revalorizado los terrenos comprendidos entre las siguientes vías principales: desde la Avenida John F. Kennedy hasta la Avenida 27 de Febrero; y desde la Avenida Ortega y Gasset hasta la Avenida Nuñez de Cáceres. Asimismo, ha permitido una concentración de la población donde se garantizan unos servicios mínimos (como recogida de basuras) pero ha dado lugar a una altísima afluencia de tránsito rodado con los consiguientes problemas de circulación. En este sector, además, se encuentran grandes superficies de compras (supermercados y centros comerciales); así como un elevado número de oficinas. En cuanto al turismo inmobiliario se han creado varios polos turísticos a lo largo de los años. Entre estos polos, se pueden diferenciar aquellos predominantemente hoteleros: como Punta Cana; y aquellos de segunda vivienda vacacional: como el conjunto Bávaro-Cabarete-Puerto Plata, la Romana y Juan Dolio. A lo largo de 2008, de acuerdo con los datos de la Asociación de Empresas Inmobiliarias, la demanda de viviendas cayó entre un 30% y 40% debido a un aumento de los materiales de construcción, que generó un aumento de hasta el 15% del precio de venta. A esto se le sumó el aumento de las tasas de interés bancario que aumentaron del 14% al 22%. El 2009 se ha visto caracterizado por la crisis financiera e inmobiliaria internacional. Esta crisis ha dado lugar a una caída de más del 50% en las ventas de propiedades inmuebles según cifras de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (AIB). No obstante, el Banco Central ha previsto la reducción de las tasas de interés. Esta reducción junto con un descenso generalizado de los precios, debido a la ralentización del sector y del descenso de la demanda, se espera que tenga un efecto positivo a largo plazo. De este modo se espera que la demanda se reactive favorecida por un descenso generalizado de precios y un mayor acceso a la financiación. Previsión para los próximos dos años Debido a la particular situación económica y financiera a nivel mundial que también afecta a República Dominicana, son pocos los que se atreven ha realizar previsiones a medio plazo. 34 El boom de la construcción de los últimos años, se ha debido al crecimiento exponencial de la demanda. De modo que la oferta se ha ido ajustando a la demanda. No obstante, a pesar de que sigue existiendo una fuerte demanda latente, los inversores/inversionistas y constructores, están optando, en muchos casos, en esperar la reactivación del mercado. No obstante, se comenta que la construcción empieza a moverse de nuevo y algunos de los entrevistados comentaban la posibilidad de una inyección de inversión estadounidense en el país. La actual crisis, como es bien sabido, se originó a partir de la crisis inmobiliaria estadounidense que ha afectado en gran manera al sector de la construcción e inmobiliaria en la República. No obstante, la principal esperanza se encuentra en la temporalidad de la crisis y en la demanda nacional de las rentas media-alta y alta. Se espera que ambas clases socioeconómicas continúen teniendo liquidez y acceso a crédito para poder adquirir apartamentos y/o casas. En cuanto a la renta media-media, media-baja y baja nacionales, en la actualidad tienen grandes dificultades de acceso a vivienda debido a una falta de financiamiento. En las dos últimas clases, el Estado se encarga en muchas ocasiones de resolver los problemas de vivienda mediante construcciones de bajo coste. Sin embargo, se debe tener en cuenta el hecho de que el medida del sector turístico y del turismo inmobiliario. De internacional se alarga, el proceso de crecimiento se verá segunda vivienda vacacional no será una opción accesible media-alta extranjera. país depende en gran modo que si la crisis amenazado ya que la para la renta media y A pesar de todos estos factores adversos, es de esperar que el sector de la construcción continúe creciendo pues, a parte del déficit habitacional existente, la vivienda constituye una inversión segura para aquellos con poder adquisitivo y/o con acceso a financiación. Esto se debe a la percepción de que el sector ofrece productos seguros que siempre se revalorizan, a la creación constante de núcleos familiares con necesidades de una vivienda y a los altos alquileres que generan beneficios a los propietarios. En cuanto al turismo inmobiliario hotelero, se está dando una transición del turismo “todo incluido” (como hoteles y resorts en los que los turistas disfrutan de pensión completa y diversas actividades) al turismo de lujo. De este modo se están construyendo múltiples resorts y marinas con campos de golf, con opción de estancia de corto o medio plazo, hasta opción de compra. No se debe olvidar el importantísimo peso de Casa de Campo en el sector, como uno de los complejos más caros y exclusivos. Tampoco se debe olvidar el proyecto Cap Cana, como uno de los mayores atractivos turísticos de lujo en el Caribe. Además, se ha planificado el desarrollo de Juan Dolio como un polo turísticofinanciero-tecnológico. De modo que se ha proyectado la construcción de grandes proyectos inmobiliarios en primera línea de playa para albergar viviendas y oficinas. Por último, existe, asimismo, un limitado nicho de mercado en la rehabilitación y reconstrucción. No obstante, parece que la cultura dominicana no sea muy partícipe de esta opción, prefiriendo adquirir un nuevo apartamento o casa que de acuerdo a la tendencia del mercado, siempre se revalorizará. 35 4.2 Análisis del perfil del consumidor Tal y como se ha mencionado con anterioridad, el consumidor o cliente final atiende al producto que compre: vivienda urbana o turística. Mientras que la vivienda urbana atiende a una demanda principalmente nacional, la vivienda turística atiende a una demanda nacional y extranjera. De este modo, el perfil del consumidor nacional en el sector de la vivienda urbana corresponde a la siguiente clasificación atendiendo a la renta: Renta alta Renta mediaalta Renta media-media Renta media-baja Renta baja Fuente: elaboración propia Asimismo, el siguiente cuadro muestra datos estadísticos que muestran, efectivamente, que la representación más adecuada de la sociedad dominicana se corresponde a una construcción piramidal. Zona Clase social a la que pertenece Baja Media baja Media alta Alta Sin información URBANA 6974 5294 931 119 21 Total 13339 Fuente: Encuesta Nacional de Hogares de Propósitos Múltiples (ENHOGAR) 2005 - República Dominicana La clase alta, tiene un gran poder adquisitivo y, en muchos casos, ni siquiera necesita acceso a financiación hipotecaria. Como se ha mencionado antes, esta clase demanda productos de lujo en zona urbana y turística si se trata de compradores nacionales. Los compradores extranjeros se centran en las zonas turísticas. Tal y como se ha mencionado anteriormente, esta clase busca productos de lujo. La clase media-alta se caracteriza por tener fácil acceso a financiación hipotecaria y por ser una de las clases preferidas por los constructores y promotores gracias a la seguridad financiera que representan. Esta clase se interesa principalmente por las torres urbanas de apartamentos y, en algunos casos, por la segunda vivienda turística. Está conformada por un grupo demográfico de 30 años en adelante, por recién casados, nuevas familias, familias que han disfrutado de una mejora económica y personas mayores que han vendido su casa unifamiliar para trasladarse a un apartamento. 36 Tanto la clase media-alta como la alta otorgan una enorme importancia a los siguientes factores: • la ubicación, • la accesibilidad, • la calidad de los materiales, • los acabados, • el diseño: distribución de espacios, espacios amplios (de habitaciones y zonas comunes), un mínimo de 2 habitaciones, y 2 baños y medio. • los servicios, • las zonas verdes, zona de juegos, zonas comunes de ocio (gimnasio, spa, jacuzzi), • los parqueos, • el cuarto de servicio, • el área de lavado, • el family room/cuarto de estar + el comedor, • el aire acondicionado. Asimismo existen una serie de elementos que ambas clases exigen: • generador eléctrico, • depósitos de agua, • tratamiento de aguas negras, • seguridad. Por último, a ambas clases les interesa sobremanera quién es la empresa constructora y quién ha comprado las otras viviendas del mismo proyecto. La clase media-media, media-baja y baja se caracterizan por la dificultad de financiación de su compra. Las dos primeras clases se conforman con precios asequibles por metro cuadrado y no le tanta importancia a los materiales ni a su calidad. La clase baja, en general, no tiene acceso a una vivienda digna. Las tres clases dependen en gran medida de la intervención del Estado, de las ONG y de las promociones cofinanciadas. El perfil del consumidor nacional y extranjero en el sector turístico de segunda vivienda corresponde a la siguiente clasificación atendiendo a la renta: Renta alta Renta media-alta Fuente: elaboración propia 37 Las características descritas anteriormente respecto a ambas clases aplican también en la vivienda turística. Algunos factores más que influyen en la compra son: • entorno paisajístico (playa, montaña, campo de golf), • acceso a zonas de atracción (acceso a playa, primera línea de playa, etc), • precio metro cuadrado. 38 5. Oferta El mercado de construcción e inmobiliaria en República Dominicana atiende al siguiente esquema: Construcción Edificación Obra civil/pública Turismo Hoteles/Resort Otros (urbano) Apartamento 2ª vivienda Vivienda Económica Comercial Media-alta Oficina Muy alta Fuente: Elaboración propia A lo largo de este estudio se analizará la edificación turística (principalmente la segunda vivienda) y la vivienda urbana. Tal y como se mostrará a lo largo del estudio, y como se deduce de las entrevistas con los actores del sector, la construcción muestra un mayor desarrollo y beneficio en el sector turístico y en la vivienda urbana para renta media-alta y alta. El sector inmobiliario en la República Dominicana creció en los últimos años a gran velocidad. Este crecimiento ha multiplicado el número de empresas, instituciones y asociaciones del sector. Para más información sobre estos dos últimos actores del sector, consulte el Anexo III. El mercado, por su parte, se divide principalmente en vivienda urbana (para renta media-alta y alta) y vivienda turística (segunda vivienda). El crecimiento de la vivienda urbana se centra en Santo Domingo, que a partir de los años 70 se expande gracias a un importante crecimiento en el sector inmobiliario, sobre todo con estructuras verticales. Por otro lado, la Ley de Condominio, la creación del Banco Nacional de la Vivienda (BNV) y el desarrollo de las asociaciones de ahorros y préstamos, así como la banca hipotecaria han apuntalado este crecimiento. De este modo, actualmente, el BNV ofrece financiamientos para al construcción de viviendas económicas al 16%. No obstante, uno de los mayores problemas a los que se enfrentan los constructores y los promotores son los altos tipos de interés hipotecario. Además los bancos exigen una serie de requisitos para la financiación de los proyectos. Para mayor información sobre dichos requisitos, consulte el Anexo IX. 39 El incremento del precio de la tierra y la escasez de solares no edificados han dado lugar a un cambio en las estructuras inmobiliarias: los edificios de tres y cuatro plantas han dado paso a la construcción de altas torres, de hasta 40 pisos. En cuanto al sector inmobiliario turístico, este se concentra en diversos puntos a lo largo de las costas del país. De este modo se han creado polos y clusters turísticos. La construcción en estos polos se divide en vivienda particular y hoteles/resorts. El principal atractivo de estas construcciones es su acceso a la playa y sus complementos, tales como campos de golf. Este crecimiento sostenido de la oferta, con la proliferación de empresas constructoras e inmobiliarias en todo el país se ha visto potenciado por el crecimiento de la demanda del mercado inmobiliario. Esto se ha debido a la constante solicitud de compra/venta de apartamentos y de arrendamientos, que ha permitido que este sector mantenga una tendencia positiva dentro del mercado. De acuerdo con la Asociación de Constructores y Promotores de la Vivienda (ACOPROVI), la inversión en el sector inmobiliario dominicano ha probado ser un área de alto retorno con niveles de riesgo moderados. El sector financiero presenta una cartera de recuperación hipotecaria menor al 3%. Asimismo, los inmuebles urbanos y en los polos turísticos se han apreciado anualmente. La experiencia ha demostrado que el sector construcción desarrolla un efecto multiplicador sobre la economía nacional, todo indica que existe una fuerte correlación positiva entre el PIB de la economía y el PIB sectorial de la construcción. Además de estos aspectos positivos en la generación de riqueza, el sector de la construcción presenta una serie de puntos débiles y fuertes. Para mayor información, consultar el análisis DAFO (Debilidades–Amenazas, Fortalezas–Oportunidades) en el Anexo VII. El sector de la construcción se utiliza como indicador de desarrollo económico del conjunto de la economía, ya que está estrechamente ligado a los ciclos económicos. En este sentido, la construcción refleja directa e inmediatamente los cambios en el ciclo y actúa como multiplicador en el desarrollo de otros sectores. En líneas generales, la posición del sector en el conjunto de la economía puede ser evaluada conforme a dos indicadores. - Porcentaje de la construcción en la formación del PIB Porcentaje de la construcción en la formación del PIB (%) 2003 2004 2005 2006 2007 4.6 4.5 5.8 6.5 6.5 Construcción Fuente: Banco Central de República Dominicana Tasa de Crecimiento (%) Enero - Diciembre 03/02 04/03 05/04 06/05 07/06 08/07 1,1 44,1 43,4 30 15 4,5 Construcción Fuente: Banco Central de República Dominicana 40 2008 5.9 - Porcentaje de personas empleadas en el sector Tasa de Población Ocupada (%) y Tasa de Desempleo (Paro) (%) 2004 2005 2006 2007 2008 Ocup. Para. Ocup. Para. Ocup. Para. Ocup. Para. Ocup. Para. 6,5 9,6 6,6 11 6,9 8,3 6,92 6,2 6,85 6,3 Construcción Ocup.: Ocupados; Para.: Parados Fuente: Oficina Nacional de Estadísticas y elaboración propia Lo que estos porcentajes demuestran, es que el sector de la construcción generaba en 2008 unos 260.000 empleos directos y cerca de un millón indirectos. Estos empleos involucran desde los sectores más pobres a los más adinerados, de modo que se dinamiza todo el aparato productivo nacional. 5.1 Producción e ingresos Producción del sector en millones de US$ 2003 2004 2005 2006 2007 803,61 1.157,77 1.660,42 2.158,54 2.482,74 Construcción 2008 2.599,86 Fuente: Banco Central de República Dominicana y elaboración propia La producción del sector ha ido en aumento a lo largo de los años. De este modo, entre el 2003 y el 2008 el sector creció más de un 69%. Hoy en día, no obstante, se encuentra semiparalizado por una crisis que ha hecho descender las actividades del sector de la construcción en más de un 40%. Los antecedentes del descenso están en el incremento de precios que algunos insumos básicos de la construcción experimentaron desde mediados del 2008. Por ejemplo: el atado de varilla aumentó 38%, el metro de arena 35% y la funda de cemento se incrementó en 15%, según ferreteros consultados. Otra manera de observar los ingresos generados por el sector es a través de los permisos de construcción otorgados por la Secretaría de Estado de Obras Públicas y Publicaciones (SEOPC). Permisos otorgados, cantidad, área e inversión de la construcción en el sector privado Año Permisos Otorgados 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 1.289 1.090 1567 1.567 1.572 1.519 1.749 1.842 1.742 1.685 1.763 1.485 Construcción sector privado Valor (miles US$) Cantidad Área (M2) 2.550 890,845 34.187,14 1.573 651,349 30.935,20 2.583 807,147 49.484,14 2.867 868,403 58.754,09 3.241 1.365,722 82.466,64 2.395 1.067,795 79.137,35 2.887 1.327,723 102.777,09 3.213 1.630,552 178.028,44 4.296 1.698,603 130.581,45 3.958 1.629,716 136.440,50 4.327 2.313,679 194.713,64 3.887 2.296,769 285.514,78 41 2002 2003 2004 2005 2006 1.327 1.454 1.391 1.148 N.D. 3.108 4.433 3.763 1.656 1.496 2.358,629 3.335,661 1.804,673 1.711,579 2.618,149 205.493,97 337.675,93 230.668,94 236.896,33 373.250,95 N.D.: No disponible Fuente: Secretaría de Estado de Obras Públicas y Publicaciones (SEOPC) Observando la tabla anterior, se observa un gran salto cuantitativo en el área de construcción y, por lo tanto, en el valor total entre la década de los 90 y los primeros años del siglo veintiuno. Asimismo, se observa un aumento en la cantidad de permisos otorgados para el sector privado entre los años 1997 y 2004. Este número de permisos siempre es superior al total otorgado. Se observa, después, una tendencia a la disminución del volumen de construcción a partir de 2004. Esto se debe a la crisis originada en el 2003 a partir de la quiebra de un banco dominicano, la paralización de la economía y la crisis en el sector. No obstante, en los últimos años la tendencia ha vuelto a ser positiva debido a la reactivación del sector movido por la confianza de la inversión. Construcción por provincias y tipo de construcción Analizando la inversión en la construcción del sector privado según las provincias (2002-2006) que aparecen en el Anexo VIII, se observa lo siguiente: Los principales lugares de construcción urbana son: 1. Santo Domingo (que concentra cerca del 90% del total, centrándose en el Distrito Nacional) a. En esta ciudad destaca el llamado polígono central (desde la Av. John F Kennedy hasta la Av. 27 de Febrero, y desde la Av. Ortega y Gasset hasta la Av. Nuñez de Cáceres). También se han de incluir los sectores adyacentes como son Piantini, Naco, Evaristo Morales, Arroyo Hondo, Independencia, Esperilla, Mirador Sur. b. Asimismo destaca la Avenida Anacaona en la construcción de torres de renta alta. c. También se encuentra la zona oriental (Alma Rosa, Charles de Gaulle y San Isidro. Estas zonas albergan a una gran parte de clase media-alta y media-baja que vive principalmente en viviendas unifamiliares. 2. Santiago de los Caballeros 3. San Francisco de Macorís 4. Baní 5. La Romana Los principales polos turísticos en orden de importancia: 1. Bábaro 2. Punta Cana 3. La Romana 4. Samaná 5. Puerto-Plata-Sosúa-Cabarete 6. Juan Dolio 42 Según el Anexo VIII, y de acuerdo con la Secretaría de Estado de Obras Públicas y Comunicaciones, los permisos de construcción en el sector privado en el 2006 se concentran en un 42,71% en el Distrito Nacional en Santo Domingo. Le sigue en importancia, el conjunto de todo Santo Domingo, Santiago y muy por debajo La Altagracia. Estos permisos otorgados en el Distrito Nacional ascienden a un total de 184.739.506 US$, es decir el 55,69% del total de inversión en la construcción del sector privado en 2006. A continuación, se encuentra el conjunto de Santo Domingo, La Altagracia, Samaná, Santiago y San Pedro de Macorís. En cuanto al tipo de construcción que se está llevando a cabo, el Apartamento o Edificio es el inmueble que más se construyó en 2006, ascendiendo a total de cerca de 218 millones de US$. Esto representa cerca del 65% del total de la inversión en construcción en ese año. A continuación, le sigue la construcción de viviendas con un 10,21% y de hoteles con un 9,65%. 5.2 Principales constructoras e inmobiliarias El sector de la construcción, promoción y desarrollo de proyectos inmobiliarios en República Dominicana se encuentra bastante fragmentado. Para poder comprender las dinámicas de la oferta y su posicionamiento en el mercado, es necesario realizar una categorización atendiendo al origen de los compradores en el mercado urbano y turístico inmobiliarios. El primero comprende las promociones en las principales ciudades del país destinado, por lo general, a la demanda nacional de los distintos segmentos socio-económicos. El segundo se trata de proyectos ubicados en las áreas de costa destinados tanto a una demanda extranjera como a una demanda nacional de renta media-alta y alta (de modo que pueda permitirse adquirir una segunda vivienda). A continuación, se presenta un cuadro de la oferta local atendiendo al segmento de la demanda atendido según el tipo de producto comercializado. Segmento Tipo de Cantidad de Líder visible socioproducto Constructores económico /promotores Alto Torres de lujo 25-30 No existe un líder visible. Destacan Rodríguez Sandoval, Ricart, Logroval, Bachá, Hidalgo, Muñoz y Fondear, Ginaka, Cohisa, Grupo Metro, Civilcat, Miguel Vargas. Medio-alto Torres de 40-50 Segmento muy atomizado. No existe un líder apartamentos visible. Muchos ingenieros y constructoras con pequeñas promociones MedioProyectos de 40-50 Segmento muy atomizado. No existe un líder medio apartamentos visible. Muchos ingenieros y constructoras con pequeñas promociones Medio-bajo Casas 10-15 Constructora Bisonó es el líder, seguido por unifamiliares y Delta-Intur y en tercer lugar Geraldino apartamentos Bajo Casas Estado Generalmente soluciones provistas por el unifamiliares y Estado apartamentos Fuente: Corporación Delta-Intur 43 Del cuadro se entiende que sólo el segmento medio-bajo muestra un líder visible que es la Constructora Bisonó. Se estima que dicha empresa aglutina una participación del 25 al 30% en este segmento, seguida de la Corporación Delta-Intur con una participación del 12-15%. El hecho de que este segmento medio-bajo es menos atomizado que los demás se debe a la gran cantidad de recursos financieros requeridos par poder desarrollar proyectos con un elevado número de viviendas, de modo que sea rentable. Por último, se debe tener en cuenta que en términos agregados (la suma de proyectos realizados para distintos segmentos) la Constructora Bisonó es con diferencia la empresa líder del mercado dominicano por número de unidades construidas y por volumen de ventas. Para mayor información sobre estos players, consultar el Anexo I. 5.3 Inversión nacional frente a extranjera La inversión en la construcción e inmobiliaria es divergente según se trate de la zona de construcción (urbana o turística). De modo que mientras la inversión en el sector en la zona urbana está dominado por dominicanos, la inversión en las zonas turísticas están dominadas por inversores extranjeros. Según cifras levantadas por la empresa Deconalva–Grupo San José respecto a la edificación residencial en el Distrito Nacional, el 75% de los inversores son dominicanos. Estos son constructores e ingenieros/arquitectos nacionales. Según dichas cifras, el 25% de dichos inversores son extranjeros. De este 25%, el 75% son españoles. A su vez, de este 75%, el 80% se dedica a la construcción de vivienda de renta muy alta y el 20% de renta baja. En cuanto a la edificación turística, según cifras de la misma empresa, el 80% de los inversores son extranjeros. De este 80%, cerca del 70% son españoles y el 20% estadounidenses. Es más, si se trata de inversión/construcción de hoteles, dicha inversión asciende hasta el 50%, es más, cerca de ese 50% pertenece a plazas hoteleras españolas. Esta elevada participación extranjera en el sector inmobiliario turístico se explica por las políticas estatales de incentivación. Para mayor información, véase el Anexo titulado Incentivos en el Sector Turístico, elaborado por el Centro de Exportación e Inversión en la República Dominicana. No obstante, a pesar de que la inversión extranjera representa un elevado porcentaje global en el sector, la inversión no siempre es sencilla. Por ello se recomienda leer el Anexo titulado Mapa Ruta del Inversionista – Guía Rápida del Sector Inmobiliario, Publicado por el Centro de Exportación e Inversión en la República Dominicana. 44 Evolución de la inversión extranjera directa en el sector Mientas que la inversión extranjera hace 5 años ascendía tan sólo al 8,9% del total invertido en el sector inmobiliario, en el 2008, dicho porcentaje aumentó al 10,74%. Además hay que tener en cuenta que dicho crecimiento se dio en un gran aumento del total de la inversión extranjera, que creció entre 2004 y 2008 en un 6,85%. Flujo de la Inversión Extranjera Directa 2004-2008 (En millones de US$ y %) Sector 20041 20051 20062 20072 20082 Total % Inmobiliario 81,8 133,1 328,5 723,3 112,3 1.379 10,46772 Inversión Directa Total 909,0 1.122,8 1.459,3 1.698.0 1.058 13.173,83 100 1 Cifras revisadas 2 Cifras prelimares sujetas a revisión Fuente: Banco Central de la República Dominicana Países de origen de la inversión extranjera Los principales países de donde proviene la inversión extranjera son los siguientes: Flujos de Inversión Extranjera Directa por país de origen 2003-2007 (En millones de US$ y %) 1 Países 2003 20041 2005 1 20062 20072 Total % España Estados Unidos (13,3) 126,6 214,5 228,5 258,3 814,6 14,0 461,6 176,6 457,1 685,0 796,1 2.576,4 44,4 Canadá Gran Caimán (22,7) 274,2 110,7 136,6 163,3 662,1 11,4 (9,1) (62,8) (58,7) (29,1) (39,4) (199,1) -3,4 Inglaterra (25,2) 21,4 94,8 69,5 77,8 238,3 4,1 Chile (0,7) 12,4 17,5 15,6 (8,5) 36,3 0,6 Suiza 5,8 18,2 48,1 7,2 80,1 159,4 2,7 25,1 0,2 41,3 (26,2) 21,9 62,3 1,1 5,1 39,1 15,2 1,1 1,2 60,5 1,0 33,0 85,3 22,4 (0,1) 0,1 140,7 2,4 Resto 153,4 217,8 159,8 371,2 347,1 1.249,3 21,5 Totales 613.0 909,0 1.122,7 1.459,3 1.698,0 Holanda Italia Francia 1 Cifras revisadas 2 Cifras prelimares sujetas a revisión Fuente: Banco Central de la República Dominicana 45 5.800,8 100.0 Según la tabla anterior, el país que más invirtió en República Dominicana en 2007 fue Estados Unidos, con un 46,89%. El segundo país que más invirtió fue España, con un 15,21%. En tercer lugar se encuentra Canadá con un 9,62%. En cuanto a la evolución de la inversión en los últimos años, tanto la inversión estadounidense como la española han ido en aumento, en detrimento de la inversión canadiense. La inversión estadounidense creció entre 2004 y 2007 en un 29,29%. En cuanto a la inversión española en el mismo período, ésta aumentó en un 16,44%. Sin embargo, la inversión canadiense descendió en el mismo período en un 17,34%. En cuanto a la inversión española en República Dominicana en el sector de construcción/inmobiliaria, la evolución en los últimos años ha sido la siguiente: Sector de actividad 2006 2007 2008 Actividades inmobiliarias 14.270,48 20.927,68 1.497,36 Importes en miles de dólares estadounidenses (US$) Fuente: Secretaría de Estado de Comercio de España Como se desprende de la tabla anterior, la inversión descendió drásticamente en 2008 debido a la crisis internacional de crédito e inmobiliaria. De este modo, en 2008 muchas de las construcciones proyectadas quedaron en espera de la reacción del mercado nacional e internacional. No obstante entre 2006 y 2007, la inversión española en este sector aumentó en un 18,91%. Asimismo, es interesante el número de grandes empresas españolas instaladas en el país. Estas son 44. Entre ellas destaca el elevado número de empresas del sector hotelero que alcanza el 8%. Para más información sobre estas empresas, véase el Anexo titulado Empresas Española Establecidas en República Dominicana, elaborado por el Instituto de Comercio Exterior español (ICEX). 5.4 Principales proyectos en construcción Los principales constructores/promotores llevan a cabo, en muchos casos, proyectos tanto urbanos como turísticos. El capital es, en muchas ocasiones, mixto extranjero. En algunas ocasiones el capital es mixto dominicano y extranjero. Existen múltiples proyectos en fases tempranas y/o avanzadas de construcción. No obstante, en las siguientes tablas, se identifican los proyectos más importantes, de acuerdo a la información obtenida en las diferentes entrevistas. Principales proyectos urbanos Proyecto Alto Palermo Atalaya del Mar Atiemar Ciudad Satélite Duarte Inversor IPM Macurca & Cía Inversores españoles Intur 46 Complejo Marina D’Or Marina D’Or District Tower Muelle y Complejo Turístico de Sans Souci Cerna S.A. Inversores dominicanos Prados de San Luís Torre Canney Intur Inversores dominicanos Torre Friusa Torre Logroval Inversores españoles Constructora Logroval Torre Plata Torres Mar Azul Inversores españoles Grupo Rodelsa + Tresco Torres Miramar Wind Towers Piantini Inversores españoles Cepeda & Asociados + Promotora Venecaribe+ Ingenieria Vercical Fuente: Elaboración propia (a partir de la información obtenida en las entrevistas) Como se muestra en la tabla anterior, la mayoría de proyectos urbanos son pequeñas promociones, en este caso torres de apartamentos. No se da un desarrollo global o integrado de una zona específica de la ciudad en donde se concentre la presencia de una constructora o inmobiliaria en particular. De este modo, el crecimiento de la ciudad se está llevando a cabo de manera fragmentada. Apenas existe una visión integral de la organización del territorio por parte de los constructores/inmobiliarias debido a la fuerte debilidad institucional a pesar de que existe una Oficina de Ordenamiento Territorial del Distrito Nacional. En cuanto a los proyectos turísticos, se distinguen principalmente dos tipos de proyectos: 1) desarrollo conjunto de grandes extensiones en zonas turísticas (tales como Cap Cana, Bahía Príncipe o Casa de Campo); y 2) desarrollo puntual de inmuebles turísticos de segunda vivienda. Principales proyectos turísticos Inversor Proyecto 809 Reefs Atlantis Bahía Principe IPM + inversor israelí IPM Grupo Piñeiro + Globalia Cap Cana Inversores dominicanos Casa de Campo Inversores internacionales Cumayasa A-Cero 47 Hotel Moon Palace Inversores mexicanos Jardines de Cosón Inversores (suizos) La Estancia Golf Resort Cignal Corp + Design Group + Southworth Marina Puerto Bonito Inversores dominicanos Palma Real Villas Inversor español Playa Nueva Romana Inversor español Punta Cana Punta Perla Residencial Turquesa europeos Inversores dominicanos Intur* Playa Inversores italianos Residencial Sotogrande at Inversores españoles Cap Cana Rocoki Intur*+ Caixa de Bilbao + Inversores de Qatar Torre Arena Blanca Inversores italianos * La empresa citada no es el principal constructor/promotor, pero sí el de referencia Fuente: Elaboración propia (a partir de la información obtenida en las entrevistas) En ambos casos, tanto en los proyectos urbanos como en los turísticos, suele ser muy difícil saber exactamente quiénes son los inversores y los constructores/desarrolladores de los proyectos. Sobre todo, existe, en general, un cierto secretismo sobre quienes son los inversores que están detrás de los proyectos. 48 6. Comercialización 6.1 Canales de venta La comercialización de inmuebles, localizados tanto en zonas urbanas como turísticas, sigue un modelo clásico pero con algunas alteraciones. Por ejemplo, algo característico del mercado inmobiliario dominicano es que muchas veces el promotor es también el constructor del proyecto. De este modo, encontramos a los siguientes actores del sector de construcción de vivienda: • Constructores de edificaciones: empresas que se dedican a la construcción de proyectos propios o de terceros (como, por ejemplo, edificios comerciales, gubernamentales, residenciales o complejos hoteleros). Las obras de terceros son ejecutadas como contratistas (ver ingenieros contratistas). • Promotores de proyectos: inversores que sirven de suporte financiero de los proyectos de construcción (por ejemplo, urbanizaciones residenciales, villas turísticas, torres residenciales y de negocios). Son los desarrolladores de proyectos. Se ocupan de identificar las necesidades del mercado y las oportunidades de negocio. En algunas ocasiones realizan proyectos propios, no obstante, su función principal es proveer financiamientos • Ingenieros contratistas: • Inmobiliarias/ agentes inmobiliarios: se ocupan de la labor de corretaje, de comercialización de las viviendas. • Inversionistas: presentan una doble vertiente: 1) compran el producto inmobiliario de manera intermedia para alquilarlo/venderlo; 2) forman parte del proyecto, apoyándolo en sus primeras fases de construcción (de manera que se convierten en muchos casos en socios capitalistas). • Cliente final: es el comprador final del producto inmobiliario. Los actores antes mencionados interactúan atendiendo a los siguientes esquemas: Esquema 1 Constructor Inmobiliaria Promotor Inversor Cliente final Fuente: Elaboración propia 49 Esquema 2 Constructor/ Promotor Inmobiliaria Inversor Cliente final Fuente: Elaboración propia En ambos esquemas, la inmobiliaria puede participar o no en el proceso de venta. Esto dependerá del acuerdo al que lleguen el constructor y/o promotor con la inmobiliaria. En cualquier caso, la inmobiliaria obtiene un porcentaje de las ventas realizadas. Asimismo, el inversor puede aparecer en ambos esquemas como un comprador intermedio que después realiza la venta final. Asimismo, este inversor, se entiende que puede estar presente junto con el constructor, de modo que se convierte en su socio capitalista 6.2 Márgenes comerciales Los márgenes comerciales se pueden obtener en base a los precios de los inmuebles. Estos se pueden desglosar de la siguiente manera, partiendo de que el precio total sea 100: Precio = 100 5% - Comisión Inmobiliaria (Corretaje, ventas) 50-60% Coste Construcción (Margen Beneficio del Contratista) de de 15-20% - Coste del suelo 12-22% Promotor Beneficios del 3% - Otros costes y gastos Fuente: Corporación Delta-Intur 50 De esta tabla se deduce que el mayor coste lo representa la construcción. No obstante existen dos costes bastante importantes a tener en cuenta como son: el coste del terreno y los beneficios del promotor. Márgenes de beneficio En el sector turístico inmobiliario y en la construcción urbana de renta alta se encuentran lo mayores márgenes de beneficio. En ambos casos, el margen de beneficio sobre el costo de construcción ronda el 60%. De este modo, existe un 40% de margen de beneficio sobre el precio de venta. Este margen de beneficio sobre el precio de venta cae al 20-24% en la construcción urbana para la renta media-media y media-baja En cuanto a los beneficios netos obtenidos varían sobre el actor que participe, grosso modo son los siguientes: • Constructor: 8-10% • Promotor 25-30% • Inversor: 25-30% • Inmobiliaria: 2,5-5% sobre el precio final de venta 6.3 Precios Los precios de la vivienda urbana atienden a la siguiente tabla: Precios de vivienda urbana Segmento Alto Medio-alto Mediomedio Medio-bajo Precio del producto > 500mil US$ 200mil US$ – 499US$ 100 mil US$ – 299 US$ 35 mil US$ – 99 mil US$ Coste de construcción por m2 900 US$ – 1.300 US$ 700 US$– 900 US$ 500 US$– 700 US$ 350 US$– 500 US$ Precio de venta por m2 1.600 US$ – 3.000US$ 1.200 US$ – 1.600US$ 900 US$ – 1.200US$ 600 US$ – 900 US$ Fuente: Corporación Delta-Intur Como se deduce del análisis de la tabla, el mayor margen de beneficio se encuentra en la vivienda para la renta alta, donde el precio de venta llega a doblar, en algunos casos, el coste de construcción. Siguiendo esta lógica, el menor margen de beneficio se encuentra en la vivienda para la renta media-baja. No obstante, el diferencial de beneficio se encuentra en la construcción de más unidades. En cuanto a los precios de vivienda turística, estos rondan siempre la parte más alta de cada uno de los rangos. 51 6.4 Promoción Los canales más adecuados y empleados para la promoción de la construcción y venta de inmuebles son los siguientes: 1) Revistas técnicas/especializadas/sectoriales: los principales constructores, promotores e inmobiliarias utilizan este medio para divulgar sus productos. Algunos ejemplos son: Construmedia, Inmobilia, Revista Inmobiliaria Dominicana. Para mayor información, consultar el Anexo X. 2) Periódicos de tirada nacional, tales como: Clave, Diario Libre, El Nacional, Hoy, Listín Diario, etc. 3) Vallas publicitarias colocadas en la zona de construcción. 4) Folletos y brochures. 5) Internet: página web presentando el proyecto. 6) “Boca a boca”: este método funciona sobre todo en la clase alta y en la mediabaja. Se utiliza para informar sobre el constructor y los compradores finales. De este modo el constructor/promotor conocido afianza su posición en el mercado, ofreciendo seguridad, calidad y continuidad de producto. En cuanto al comprador final, éste se interesa sobre las otras personas que han comprado en el mismo proyecto (tales como personas de prestigio o buena posición social en la clase alta, y familiares o amigos en la clase media-baja). 7) Ferias sectoriales: tan sólo existen un par de ferias de este sector en el que los principales actores dan a conocer sus productos y proyectos. Para mayor información sobre dichas ferias, consulte el Anexo II. 6.5 Factores legales Se pueden distinguir factores legales que afectan por un lado al sector construcción y por otro lado al sector inmobiliario. El fundamento Jurídico o Legal de la construcción está sustentado en un Derecho Constitucional, como indica el Artículo 8 de la Constitución, que reconoce como finalidad principal del Estado la protección efectiva de los derechos de los seres humanos. Estos son los Derechos Fundamentales del hombre; y más específicamente, el Artículo 25 (1948). Otro fundamento jurídico es la Ley 87-01 que contempla y propicia la inversión parcial de los recursos recaudados para la Construcción de Viviendas (Artículo 96). La actividad relativa a la construcción de edificaciones esta regulada en la República Dominicana por la Ley 675 sobre Urbanización y Ornato Público y sus modificaciones, así como, por la Ley 687 sobre Creación de un Sistema de Ingeniería, Arquitectura y Ramas Afines. La Dirección General de Edificaciones (DGE), en la Secretaría de Estado de Obras Públicas, es el organismo del Estado responsable por la regulación e inspección de las construcciones que se realizan en el país. La Oficina Central de Tramitación de Planos (OCTP) de la Dirección General de edificaciones es la oficina encargada de la recepción y análisis de los documentos requeridos para obtener Licencia (Permiso) de Construcción. 52 Toda documentación sobre un proyecto de construcción sometido a la OCTP deberá estar previamente aprobada por el Ayuntamiento de la localidad de que se trate, o por la oficina de la Liga Municipal Dominicana en aquellos casos que el ayuntamiento correspondiente no posea oficina de planeamiento urbano. En cuanto al sector inmobiliario en la República Dominicana, éste se regula por una combinación de reglas emanadas del Código Civil y la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario y sus reglamentos. Por su parte, el Código Civil exige una garantía de 5 años por parte del constructor al cliente. Pero se afirma que el acuerdo entre las partes tiene carácter de ley. De modo que muchos contratistas/constructores/promotores utilizan este aspecto para ofrecer tan sólo un año de garantía. En cuanto a la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario de la República Dominicana, se establece un nuevo modelo de gestión que simplifica y optimiza los procedimientos. Asimismo, esta ley da al certificado de título una nueva apariencia y crea los certificados de título provisionales. Puede consultar esta ley al completo en los anexos. Asimismo, hay que tener en cuenta la Ley de Protección Extranjera número 16-95. Esta Ley establece que todos los extranjeros pueden invertir de forma directa en bienes inmuebles y los pueden utilizar para cualquier propósito legal, incluida su reventa. Otra ley fundamental a la hora de desarrollar el sector inmobiliario dominicano es la Ley 158-01 de Fomento al Desarrollo Turístico para los Polos de Escaso Desarrollo y Nuevos Polos en Provincias y Localidades de gran potencialidad. Esta ley fue modificada por última vez en 2002, por la Ley 184-02. Para mayor información sobre la ley, sírvase de consultar el Anexo de la Ley 158-01, elaborado por la Secretaría de Estado de Turismo. Otra ley que prevé el desarrollo inmobiliario y, sobre todo, la inversión extranjera es la Ley 171-07 sobre Incentivos Especiales a los Pensionados y Rentistas de fuente extranjera. Puede consultar esta ley entre los anexos. Por último, otra ley que prevé la regulación del sector inmobiliario es el Anteproyecto de Ley de Viviendas, Asentamientos Humanos y Edificaciones del 2006. No obstante, esta Ley está pendiente de aprobación en el Congreso. 53 6.6 Impuestos Todos los actores del sector de la construcción y la inmobiliaria deben tener en cuenta los impuestos que se les aplican: Impuesto Cuánd Constructore Promotore Ingenieros Agentes o s s contratista inmobiliario de de s s edificaciones proyectos X X X X Impuesto sobre 120 la renta (ISR) días (sobre la despué de ganancia del s finalizar año fiscal) el año fiscal X X X X Impuesto sobre 120 los activos días despué s de finalizar el año fiscal X X X X Anticipos de Dentro ISR de los 15 primero s días de cada mes X X X X ITBIS Dentro de los 20 primero s días de cada mes X X X X Envío de datos Dentro de los de 10 comprobantes primero fiscales s días de cada mes X X X X Pago de Dentro retenciones de de los ISR a 10 primero empleados, ajusteros y s días de cada terceros mes X X X X Pago de Dentro de los retenciones 10 sobre primero dividendos 54 s días de cada mes Pago de impuesto sobre retribuciones complementaria s X X X X Fuente: Revista Construexpo Para mayor información sobre el pago de impuestos, consultar el Anexo titulado Compendio de Impuestos, elaborado por el Centro de Exportación e Inversión de República Dominicana. Asimismo, se pueden consultar los Anexos titulados Los impuestos en el sector de la construcción, Al día con los impuestos y Obligaciones impositivas, publicados todos ellos por la Revista Construexpo. 6.7 Presentación del producto Los productos analizados a lo largo del estudio, es decir, vivienda urbana y turística, tiene una presentación similar de entrega: llave en mano. Dependiendo del precio del producto y del cliente final, éste podrá hacer sugerencias y/o modificaciones de dicho producto, como por ejemplo en: • Materiales de construcción. • Acabados. • Distribución/diseño. 55 7. Entrevistas 7.1 Entrevista nº1 Absolutgest Caribe Pedro Alarcón, Presidente Av. Gustavo Mejía Ricart 81, Torre Empresarial Biltmore II, Suite 708, Santo Domingo Tel. +1 809 331 8181 Fax +1 809 331 8181 Web: http://absolutgest.com/ Email: [email protected] Absolutgest es una consultoría especializada en asesoramiento que presta servicios a empresas de sector público y privado, inversores particulares o grupos inversionistas, así como a administraciones e instituciones. Entre los diversos servicios que ofrece esta empresa se encuentran: 1) aquellos dirigidos a la internacionalización de las empresas; 2) aquellos para la inversión inmobiliaria. Esta empresa cuenta con oficinas en Girona (España) y en Santo Domingo (República Dominicana). Resumen De acuerdo con el entrevistado, la rentabilidad del sector constructivo e inmobiliario dominicano ha crecido mucho a lo largo de los años. A pesar de este gran desarrollo y avances, Don Pedro Alarcón, considera que las calidades de construcción no son siempre lo suficientemente elevadas y, muchas veces, surgen problemas estructurales, potenciadas además por las condiciones climatológicas. El entrevistado señala que las empresas españolas tienen grandes oportunidades constructivas si exportan materiales de calidad y mejores acabados. Considera que muchas veces los materiales empleados no son los más adecuados debido al desconocimiento de la existencia de los productos y no tanto a un afán ahorrativo por parte de los constructores. No obstante, recomienda que la incursión comercial en el país se haga mediante el asesoramiento legal y profesional adecuado, pues existen riesgos relacionado con el registro de la propiedad y la corrupción. Don Alarcón señala que a pesar de la caída en las ventas a lo largo del 2009, este sector dominicano es activo y funciona. De modo que espera que tras unos 5 o 6 meses de inactividad el sector se reactive. Además señala cuán interesante resulta la inversión inmobiliaria en el país, pues el alquiler de las propiedades inmuebles compensa el valor de la compra en muchas ocasiones. No obstante, advierte que el sector de la vivienda para renta extra alta está a punto de saturación y recomienda centrarse en los segmentos sociales con fácil acceso a financiación. 56 7.2 Entrevista nº2 Banco Popular José Miguel Prieto, Gerente Banca de Inversión Av. John F. Kennedy, 20 Santo Domingo, República Dominicana Tel. +1 809 544 5758 Fax +1 809 544 8089 Web: www.popularenlinea.com Email: [email protected] Este banco dominicano fue fundado en 1923. Tras más de cuarenta años de servicio, posee un amplio conocimiento del mercado inversor dominicano. Este banco privado cuenta con unos servicios y productos muy completos tanto para las empresas como para los particulares. El Banco Popular, se encuentra entre los 5 principales bancos dominicanos. Resumen De acuerdo con el entrevistado, la relación entre el sector de construcción y el financiero es muy estrecha, pues casi todos los proyectos se financian en más de un 40% a través de los bancos. De este modo, la banca se ha visto obligada a ofrecer una serie de productos de acuerdo con el dinamismo mostrado por el sector. Por lo tanto, se han diseñado muchos créditos especiales para el sector de la construcción. No obstante, el entrevistado señala que las tasas de interés hipotecario entre 2007 e inicios del 2009 en un 6,7%. Pero que el Banco Central Dominicano prevé un descenso escalonado de estos a lo largo de este año. Asimismo, D. José Miguel Prieto, recuerda que la actual crisis financiera e inmobiliaria tiene una doble consecuencia. Por un lado, ha provocado un endurecimiento en la financiación y en exigencias de la calidad de los créditos. De este modo, los créditos son menos flexibles pues ofrecen más controles de los proyectos contractivos y más garantías. Por otro lado, los consumidores tienen más dificultades de acceso a crédito debido al establecimiento de requisitos más elevados, a pesar del gradual descenso de las tasas de interés prevista a lo largo del 2009. Por último, el entrevistado recuerda los requisitos exigidos a los constructores, tales como las cuentas de reserva equivalentes a varias cuotas, para evitar el atraso en el pago del capital. Asimismo, para los inversores extranjeros, se exige un Acuerdo de Soporte de los Accionistas, Garantías Corporativas o Cartas de crédito. 57 7.3 Entrevista nº3 Cerna SA Héctor Cerna, Presidente Av. Wiston Churchill esq. Paseo de los Locutores Plaza las Américas III, 5to piso Santo Domingo, República Dominicana Tel +1 809 566 7474 Web: www.cernasa.com Email: [email protected] Cerna SA es una empresa constructora y promotora de capital mixto. Esta empresa se ha abierto camino en el sector dominicano tras su instalación en el país hace cerca de 7 años. Gracias a su red de contactos y su concentración en la renta alta, presenta una inversión fuerte y segura. Su presidente, Héctor Cerna, forma parte de la Asociación Nacional dominicana de Jóvenes Empresarios (ANJE). Resumen El entrevistado señala que aunque la tendencia de la demanda se ha visto marcada por un crecimiento de entre el 2% y el 3%, impulsada mayormente por el sector turístico inmobiliario, son las viviendas para las clases con menos recursos las que presentan un atractivo inversor más interesante. No obstante, señala que el problema reside en financiar tanto estos proyectos de construcción como a los clientes finales. Por lo tanto sugiere que sería recomendable llegar a un acuerdo entre los bancos y las constructoras. Esta dificultad de acceso al pago de la vivienda se ha visto potenciada por un alto incremento en los precios, que han crecido entre un 15% y un 20% a lo largo de los últimos años. En lo que refiere a la crisis internacional, D. Héctor Cerna, señala que a pesar de que existen muchos efectos negativos, también se dan algunos positivos. De este modo, señala que la inversión nacional se ha visto incrementada debido a la mayor desconfianza que genera la inversión en el extranjero, donde se ha originado la crisis. Por lo tanto, muchos inversores dominicanos, han vuelto su mirada hacia su país de origen y están invirtiendo en construcción. Por último, el entrevistado señala que a pesar de la existencia de un consumo nacional muy segmentado, debido a que los recursos económicos los poseen un porcentaje pequeño de la población, existe un potencial enorme en la demanda de vivienda económica. 58 7.4 Entrevista nº4 Construcciones Llobregat Arquitecto Carolina Llobregat, Presidente Av. Tiradentes 14, Edificio Alfonso Santo Domingo, República Dominicana Tel +1 809 473-4663 Fax +1 809 562-9117 Email: [email protected] Esta empresa, con capital de origen español, trabaja en República Dominicana desde hace bastantes años. Construcciones Llobregat ofrece servicios de diseño, arquitectura y construcción para terceras partes. Cuenta, por lo tanto, con un amplio estudio de arquitectura y múltiples proyectos que le avalan. Resumen Para la entrevistada, el mayor problema al que se enfrenta el sector es el financiamiento por parte del comprador final. Esto se debe a que la mayoría de las veces, el comprador no obtiene más el 80% del financiamiento mediante préstamos hipotecarios bancarios. Además, este financiamiento es sólo a 20 años. No obstante, a pesar de los problemas de financiación, Doña Carolina Llobregat, recalca la necesidad habitacional existente. Asimismo, la entrevistada, resalta la fluctuación del mercado asociado en muchos casos al aumento de los costes de los materiales. Doña Llobregat señala, por otro lado que la mejor manera de acceso al mercado por parte de los inversores extranjeros es asociarse a una empresa local de confianza. En este aspecto señala la importancia del conocimiento de los mecanismos burocráticos. Por último, señala los elevados costos financieros que representa el desarrollo de proyectos inmobiliarios para los constructores y/o promotores. De este modo, cifra entre 10% y 15% los gastos asociados a estos costes. 59 7.5 Entrevista nº5 Corporación Delta-Intur Julio Vega, Presidente Av. Lope de Vega, 35, Ensanche Naco Santo Domingo, República Dominicana Tel +1 809 562 1551 Fax +1 809 541 4060 Web: www.deltaintur.com.do/ Email [email protected]: La Corporación Delta Intur nace en 2007 con la unión de los activos inmobiliarios de la empresa española Grupo Inmobiliario Delta ubicados en la República Dominicana y el Grupo Intur, cabecera de una serie de sociedades que agrupaban los negocios inmobiliarios y hoteleros del Grupo BHD. La Corporación Delta Intur está dedicada al desarrollo de proyectos inmobiliarios y turísticos, y cuenta con larga tradición y experiencia en el sector; construyendo durante los últimos 25 años, varios de los proyectos habitacionales más importantes de la República Dominicana. Su producto principal son las viviendas para la renta mediabaja. Corporación Delta Intur dispone asimismo de la franquicia norteamericana Coldwell Banker, introducida en el mercado dominicano en 1998. Resumen A pesar de que el entrevistado considera que loa mayores márgenes de beneficio se encuentran en el sector turístico inmobiliario y en la renta alta, su empresa se ha centrado en los sectores de renta media-baja. De este modo, señala que el margen de beneficio en el primer grupo (turístico y renta alta) asciende al 60% para el constructor; mientras que dicho margen se reduce al 20%-24% en el sector de renta media y baja. No obstante, la cuestión reside en obtener facilidades para los constructores, tales como tierras y acuerdos con el Estado, así como financiación para los compradores finales Asimismo, D. Julio Vega recuerda que el crecimiento del porcentaje de la demanda se ha duplicado durante los últimos quince años. Esto se debe a un aumento de la inversión extranjera en turismo inmobiliario y en la capacidad de compra nacional, que también ha crecido. No obstante, el entrevistado recuerda la actual situación delicada que atraviesa el sector. De este modo, de acuerdo con el entrevistado, los sectores con mayores riesgos frente a la crisis son los siguientes, por orden: turismo, renta alta (no compra a pesar de tener recursos), renta baja (son los primeros en se despedidos), renta media (es suficientemente amplia para siempre encontrar personas con necesidad habitacional). Por último, el entrevistado señala el atractivo de la inversión en el país debido a su clima y localización privilegiados. Considera que los precios todavía son asequibles, a pesar de que en los últimos cinco años, éstos han aumentado un 15% anual en las zonas turísticas y un 11% anual en la zona urbana. 60 7.6 Entrevista nº6 Deconalva – Grupo San José Jesús González, Director de Producción Av. Max Henríquez Ureña, 2, Ensanche Evaristo Morales Santo Domingo, República Dominicana Tel +1 809 549 4191 Fax +1 809 549 4114 Web: www.deconalva.com / www.grupo-sanjose.com Email: [email protected] La empresa constructora Deconalva, de capital español, tiene más de 25 años de experiencia en el mercado dominicano. Recientemente, dicha empresa se asoció con el Grupo empresarial español San José. Esta empresa ofrece los siguientes servicios: • Edificación Habitacional • Construcción de Proyectos Turísticos • Edificios Institucionales • Rehabilitación de Edificios y Monumentos • Instalaciones Industriales • Obra Civil • Promoción y Desarrollo Deconalva-Grupo San José posee un gran número de proyectos en construcción en todo el territorio dominicano. Resumen De acuerdo con el entrevistado, la inversión española en vivienda en el país se centra en dos nichos: 1) la clase alta y muy alta; 2) la clase económica. El método de actuación y construcción son completamente distintos para cada nicho, pues mientras la construcción para la renta alta y muy alta resulta de máxima rentabilidad por unidad, la construcción para la renta económica obtiene una mayor rentabilidad cuanto mayor sea el número de unidades construidas. Además, en el segundo caso, es necesario mantener unas relaciones muy estrechas con el Estado, de modo que facilite el terreno y proporcione otras facilidades de financiación. Otro punto importante reflejado por el entrevistado es el aumento de los precios de los terrenos en los últimos años. Asimismo, D. Jesús González, señala la variabilidad y volatilidad de los precios de los materiales de construcción, que en un año se pueden ver duplicados atendiendo al nivel de demanda y a otros factores externos tales como la estabilidad en el país. Además recuerda la gran dependencia del sector respecto al suministro de materiales, pues la mayor parte provienen del extranjero, excepto la barrilla, el cemento y el bloc. D. González considera fundamental asociarse con un actor local de confianza para llevar a cabo proyectos de construcción e inversión debido a la complicada burocracia y la corrupción. Por último, el entrevistado recuerda que el constructor debe suplir las deficiencias de los servicios urbanos generales, tales como energía, agua y vigilancia. 61 7.7 Entrevista nº7 Diseño Integral, SA Ingeniero Publio Silfa , Vicepresidente C/ Madame Curie, 2, La Esperilla Santo Domingo, República Dominicana Tel +1 809 476 7676 Fax +1 809 566 5819 Email: [email protected]; [email protected] Esta empresa, de capital dominicano, se ocupa de todo el proceso constructivo, desde el diseño hasta la construcción. Asimismo, esta empresa ofrece servicios de consultoría inmobiliaria. Diseño Integral cuenta con un larga experiencia en el mercado dominicano. Su especialidad son los productos de lujo. Resumen De acuerdo con el entrevistado, la República Dominicana tiene un déficit habitacional anual de 800.000 viviendas. El 85% de este déficit se acumula entre la clase baja. Asimismo, cifra en 96.000 viviendas el déficit anual entre la clase media. Según el Ingeniero Publio Silfa, en los últimos tres años, los precios de construcción han aumentado un 24% y los de venta un 26%. Este aumento de precio de venta se ha intensificado en las zonas turísticas. El ingeniero afirma que los nichos con mayor margen de beneficio son las clases media y alta en construcción de segunda vivienda. Según el entrevistado, los precios de venta en el sector turístico inmobiliario para estas dos clases no bajan nunca de los 2.000US$/m2. De modo que se puede obtener un mayor beneficio visto que los costes de construcción son similares a la construcción urbana, pero donde el precio de venta por metro cuadrado es menor. Asimismo considera que la mayor parte del mercado se encuentra en las zonas costeras y turísticas y no en las urbanas, pues la demanda es más amplia puesto que existen muchos inversores y compradores extranjeros. No obstante, el ingeniero recuerda que los permisos de construcción en estas áreas son más complicados de obtener, pues es necesario el permiso de la Secretaría de Estado de Medio Ambiente. 62 7.8 Entrevista nº8 Empresas Morales, CxA Ingeniero José Roberto Morales, Presidente Av. Rómulo Betancourt, 1364 Santo Domingo, República Dominicana Tel +1 809 533 8855 Fax +1 809 532 8960 Email: [email protected] Esta empresa constructora, de capital dominicano, tiene más de 25 años de experiencia en el sector. A lo largo de su amplia trayectoria se ha especializado en aquellos subsectores de la construcción que más demanda han generado. De este modo, comenzó especializándose en obras públicas y ahora se dedica principalmente a la construcción de vivienda turística. Es una empresa familiar con una trayectoria de solidez y calidad. Su presidente, el Ingeniero Morales, es asesor de la Junta Directiva de la Cámara Oficial Española de Comercio e Industria de la República Dominicana. Resumen De acuerdo con el entrevistado, el constructor tiene que ser semi-financiador de su obra pues los costes bancarios son muy elevados. Según el ingeniero, para reducir los costos de construcción hay que reducir los costos bancarios a través de la preventa, la introducción de inversores y/o socios capitalistas en el proyecto y la obtención de un pequeño porcentaje del capital necesario a través del banco. Según el ingeniero José R. Morales, la demanda nacional actual sigue este orden: 1. Sector turístico: destacándose el Polo Este (Juan Dolio, La Romana, Bayahibe, Punta Cana, Cap Cana, etc.), el Polo del Norte (Puerto Plata, Cabarete, Sosúa, Gaspar Hernández), y el Polo Samaná y las Terrenas. 2. Sector vivienda urbana. De acuerdo con el ingeniero, en el sector turístico inmobiliario, se puede obtener un beneficio final de alrededor de un 40% en la comercialización de villas lujosas y entre un 25% y un 30% en la construcción de hoteles. No obstante, el ingeniero Morales considera que el mayor obstáculo al que se enfrenta el constructor son las altas tasas de interés y los cargos adicionales que se cobran a los préstamos bancarios. Por otro lado, el ingeniero estima que la mayor demanda nacional se centra en un grupo demográfico comprendido entre los 30 y 45 años. Además considera que esta demanda posee un cierto carácter estacional, pues a finales de año aumentan ligeramente las ventas. Esto se debe a la ligera inyección de capital gracias a las pagas extra y a las remesas extra traídas por dominicanos en vacaciones. Por último, el ingeniero considera que debido a la gran atomización del mercado y la subsecuente competencia, las empresas se ven obligadas a facilitar los métodos de pago de sus clientes. Por ejemplo, con descuentos iniciales o con la ampliación de los plazos de pago. 63 7.9 Entrevista nº9 Góndolas Construcciones José Masdeu, Presidente C/ Carlos Perez Ricart, 5, Arroyo Hondo Santo Domingo, República Dominicana Tel +1 809-385-0363 Fax +1 809-385-0168 Email: [email protected] Esta empresa constructora, de capital dominicano, fue constituida en 1997 y trabaja desde una perspectiva de formación e incentivación de sus trabajadores. Góndolas Construcción realiza tanto obras públicas, tales como parques y edificios públicos, como proyectos privados, como villas y condominios. Resumen De acuerdo con D. José Masdeu, la estructura social dominicana no gira en torno a una familia nuclear compuesta por dos progenitores. La familia está, muchas veces, disgregada de modo que es más difícil acceder a una vivienda debido a la falta de ingresos estructurados. A este hecho hay que añadir la falta de trabajo formal. Es por estos factores entre otros que, según el entrevistado, existe un gran déficit habitacional entre las clases más pobres. De este modo, el entrevistado considera que a pesar de que el precio de venta de la vivienda es muy bajo en valor absoluto, el problema reside en la baja capacidad adquisitiva. Además, esta capacidad se ve dañada por las altas tasas de interés hipotecario. Por otro lado, el entrevistado señala la importancia de una buena asesoría legal a la hora de invertir en el país. Así como realizar un profundo estudio antes de invertir, pues no siempre se tiene acceso a la información completa y objetiva. En este aspecto, recalca la importancia de contrastar la información y de contar con socios y/o aliados locales de garantía. El entrevistado considera que tanto la calidad de los materiales de construcción como los métodos se pueden mejorar. En este segundo aspecto, considera que existen muchas innovaciones técnicas y de formación que deberían incluirse en los procesos constructivos. Don Masdeu, considera que el mayor obstáculo al desarrollo del sector de la construcción son las altas tasas de interés. No obstante, considera que los bancos tienen una sólida estructura, con una buena disciplina bancaria, un personal cualificado y un manejo de los procesos de calidad. De modo que el sector bancario puede ser un buen aliado para el sector de la construcción. Por último, el entrevistado señala la necesidad de una gestión integrada y ordenada del territorio para un desarrollo sostenible del sector. 64 7.10 Entrevista nº10 Inmobiliaria Bavalote Josue Cabral Rodríguez, Presidente Plaza Brisas de Bávaro, Local 101-B Bávaro-Punta Cana, República Dominicana Tel +1 809 723 1630 Fax +1 809 552 0612 Email: [email protected] La inmobiliaria Bavalote fue fundada en el año 2000 constituida de acuerdo con las leyes de la Republica Dominicana, con capital dominicano. Está representada por su presidente el señor Josue Cabral Rodriguez y su vicepresidente la señora Reyna Cedeño de Cabral. Esta inmobiliaria se dedica a la compra de terrenos, desarrollo urbano, venta de solares lotes y propiedades en el distrito municipal turístico de Verón, Bávaro y Punta Cana. Entre sus servicios se encuentra además la construcción de viviendas, la asesoría legal y financiera para nuestros clientes. Resumen El entrevistado señala que, efectivamente, el sector con mayor potencial es el residencial para clientes de clase media-alta, con un cierto poder adquisitivo y que utilizan su compra como una inversión. Dentro del sector vivienda, Don Josué Cabral señala que son las zonas turísticas aquellas con mayor desarrollo y beneficio. Asimismo, señala que en los últimos cinco años la inversión extranjera en este tipo de producto ha aumentado hasta representar cerca de un 90%. Por otro lado, D. Cabral señala que la demanda depende en gran medida del estado general de la economía y que no se distingue estacionalidad en la compra inmobiliaria. Sin embargo, considera que existe una gran demanda entre el grupo poblacional de la tercera edad extranjera, porque tras jubilarse, se instalan en el país. En este aspecto, el entrevistado señala que las principales leyes a tener en cuenta son: la Ley No. 108-05, sobre registro a la propiedad inmobiliaria y la ley No.16-95 de inversión extranjera. Por último, D. Cabral señala que la empresa constructora es importante a la hora de realizar una venta por cuestiones de garantías. Asimismo, comenta que algunas empresas además de los medios tradicionales utilizados para la promoción de sus productos, emplean Internet y sus páginas web como una herramienta más de promoción. 65 7.11 Entrevista nº11 Inversiones Vasco, SA Salvador E. Vasquez, Gerente Plaza Naco, 2ndo Nivel Santo Domingo, República Dominicana Tel +1 809 562 2780 Fax +1 809 549 7792 Email: [email protected], [email protected] Esta empresa constructora, fundada en 1999 con capital dominicano, se dedica a la construcción de proyectos habitacionales, principalmente, torres de apartamentos, ubicadas mayormente en sectores de renta alta y media alta, en la ciudad de Santo Domingo. Entre sus servicios ofrecidos, se encuentran los proyectos inmobiliarios en general, tanto propios como por encargo, ventas inmobiliarias y toda la actividad ligada al sector de la construcción. Resumen El entrevistado señala la importancia fundamental del constructor frente al resto de los players del sector. Esto se debe a que la gran dinamización del sector ha dado lugar a la multiplicación de constructores que muchas veces no llevaban a cabo el proyecto, dejando a los inversores y compradores desprotegidos. Por ello es fundamental una imagen de calidad, seriedad y continuidad entre los constructores. De este modo se atrae al cliente final y a los inversores, que respaldan los diferentes proyectos constructivos. En cuanto al cliente final, Don Salvador Vasquez, considera que la mayoría de las veces se decide a comprar cuando el proyecto inicia su fase de construcción. De este modo, la forma de pago más utilizada es la siguiente: pago del 10%-20% al inicio de la construcción, pago del 30%-40% durante la construcción y pago del 50% con la entrega de la vivienda. Este último punto es crucial, pues muchos constructores encuentran problemas a la hora de obtener los certificados de titularidad de los distintos compradores. Esto da lugar a que, muchas veces, la vivienda esté terminada pero que los dueños no pueden vivir en ella hasta que no se obtenga dicho certificado. Entre los distintos requisitos exigidos para la construcción, el entrevistado señala la dificultad de lidiar con la Secretaría de Estado de Obras Públicas. Por último, Don Vasquez señala la importancia de elaborar un contrato de compraventa claro y detallado, puesto que en caso de litigio, los tribunales dominicanos se suelen inclinar por los intereses nacionales. 66 7.12 Entrevista nº12 Invertur Dominicana Roberto Ortiz C/ Profesora Camila Henríquez, Residencial Almonte, Mirador Norte Santo Domingo, República Dominicana Tel +1 809 620 2323 Fax +1 809 620 2105 Web: www.invertur.net Email: [email protected] Invertur Dominicana es una empresa inmobiliaria turística de la República Dominicana. Esta empresa fue creada en 2003 y se ha convertido en una empresa inmobiliaria turística de referencia a nivel nacional. Esta empresa está especializada en la asesoría, mercadeo y venta de propiedades con características turísticas, tales como hoteles, villas, apartamentos y solares. Resumen De acuerdo con el entrevistado, existe un enorme déficit habitacional de primera vivienda. Pero asimismo, el sector inmobiliario turístico se encuentra a penas en un 5% de su desarrollo real. Esto se debe a que en los últimos cinco años, la demanda de segunda vivienda en zonas turísticas se ha duplicado anualmente. De este modo, D. Roberto Ortiz, señala que en las zonas urbanas existe una clara necesidad habitacional y en las zonas turísticas existe una gran demanda que ha promovido un gran desarrollo. Esta demanda no satisfecha ha generado un aumento de los precios de la segunda vivienda turística entorno al 25% en los últimos cuatro años. Asimismo, este aumento se ha visto potenciado por el aumento del costo de construcción. No obstante, la actual crisis ha generado una situación coyuntural, donde existe una mayor demanda de vivienda urbana que turística. No obstante, esta situación se espera que se revierta, una vez pasado el periodo de incertidumbre que se está atravesando a nivel internacional. Esto se debe a que los principales compradores e inversores en el sector inmobiliario de zona costera son extranjeros. Por lo tanto, según el entrevistado, los mayores márgenes de beneficio se encuentran en la construcción de segunda vivienda en zonas turísticas, puesto que los precios de venta son más elevados y los costes de construcción se mantienen. Por último, el entrevistado señala que mientras que el sector construcción está bien legislado y regulado mediante diversos organismos, como el Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (CODIA); el sector inmobiliario no está legislado. Don Ortiz considera que esta situación no permite un desarrollo sostenible del mercado. 67 7.13 Entrevista nº13 Investment Proyect Management (IPM) Esther Penalba, Ejecutiva de Ventas C/ Porfirio Herrera, 29, Evaristo Morales Santo Domingo, República Dominicana Tel +1 809 567 4794 Fax +1 809 732 5294 Web: www.ipm.com.do Email: [email protected] Esta empresa fue fundada en el año 2007 con el fin de prestar servicios de gestión, tanto a las empresas del grupo y sus asociadas, como en la captación y desarrollo de nuevos proyectos IPM se especializa en la ejecución de Project Management de proyectos inmobiliarios, aunque también lleva a cabo trabajos de análisis, captación y gestión de diferentes negocios tanto relacionados con el sector inmobiliario, como con los sectores industrial, tecnológico y prestación de servicios. Básicamente ofrece para estos últimos sectores el servicio de consultoría, buscando las sinergias entre las compañías que conforman el Grupo empresarial que a continuación les presentamos. Su capital es mixto compuesto por accionistas dominicanos, argentinos, españoles e israelíes. Entre sus principales servicios se encuentran los siguientes: • Estudios de viabilidad • Identificación del modelo inmobiliario o producto final más rentable. • Compra de suelo. • Definición del producto • Plan financiero • Tramitación de la financiación del proyecto. • Coordinación de la ejecución del proyecto inmobiliario • Comercialización y postventa. • Protocolos de información Resumen De acuerdo con la entrevistada, la República Dominicana representa una inversión segura en el sector inmobiliario turístico. Esto se debe a su posición geográfica y clima privilegiados. Además, a pesar de que los precios de venta han aumentado entre un 10% y un 15% en los últimos dos años, estos precios todavía no se han disparado como en otros países de Latinoamérica, como, por ejemplo, Panamá. A pesar de esta ventaja y del bajo costo de mano de obra, Doña Esther Penalba señala que uno de los puntos débiles de mayor peso es la falta de infraestructuras y servicios estatales. Debido al gran desarrollo del sector turístico inmobiliario, los constructores y promotores se ven obligados a ofrecer facilidades de pago y crédito. Entre las distintas opciones contempladas, destaca el paquete de fundadores. De modo que se ofrecen grandes descuentos a los primeros clientes. Un punto fundamental del desarrollo este sector ha sido la ley 158-01 que además de incentivar la inversión, exonera de impuestos a los materiales importados. 68 7.14 Entrevista nº14 Remax Lider Angel Cimentada, Broker Owner Av. Núnez de Cáceres, 108. Mirador Santo Domingo, República Dominicana Tel +1 809 686 2020 Fax +1 809 482 7801 Web:www.remaxlider.net Email: [email protected] Esta empresa se fundó en 1998 y desde entonces se dedica al corretaje inmobiliario en diferentes áreas del sector. De este modo se dedica a la venta o alquiler de propiedades, así como asesoramiento en proyectos inmobiliarios. Los agentes inmobiliarios son entrenados constantemente por instructores locales y extranjeros de la mano de Remax Internacional. La empresa tiene más de cuarenta agentes asociados y dos broker owners. Remax Lider ofrece también servicios de financiación. Sus mercados más importantes son Santo Domingo y las zonas turísticas. Resumen El entrevistado opina que el precio de venta en los últimos años ha aumentado entre el 30% y el 40% en la vivienda urbana para la clase media y media alta. Considera que este aumento se debe en gran medida al aumento del precio del terreno que alcanza hasta el 20% del costo de construcción. Los precios de los terrenos han aumentado puesto que existe mucha demanda y los buenos terrenos se van agotando. Don Ángel Cimentada considera que la mayoría de los constructores y promotores invierten en lo seguro: en productos diferenciados o en productos dirigidos a la clase media-alta, que sí tiene acceso a financiación. No obstante, considera que sería necesario realizar una evaluación más detallada de las necesidades del mercado. Por ejemplo, señala que una fórmula adecuada sería construir apartamentos en la zona urbana más pequeños, con precios más razonables, y una buena ubicación. De este modo, D. Cimentada considera que se estaría satisfaciendo la demanda de aquellos jóvenes con capacidad adquisitiva y nuevas familias. Cómo fórmula para rebajar los costes, el entrevistado señala diversas opciones para el promotor de proyectos: asociarse con el dueño del terreno (de modo que se vende una vivienda a precio asequible); 2) asociarse con la empresa constructora; 3) realizar un intercambio de propiedades/viviendas por materiales de construcción proporcionados por otras empresas; 3) realizar una campaña de preventa. En cuanto a las facilidades ofrecidas al cliente final, Don Cimentada cita como ejemplo el acuerdo que tienen en su empresa con el Banco Popular, de modo que sus clientes obtienen préstamos preferenciales. Asimismo, comenta que anteriormente los bancos comerciales realizaban ferias en las que se ofrecía una rebaja de las tasas de interés durante 6 meses a los compradores. Por último, el entrevistado comenta la importancia de ajustar los planos a la construcción real para evitar problemas con la Administración. 69 7.15 Entrevista nº15 Remax Metropolitana Mélido Marte, Broker Owner C/ Euclides Morillo, 51-A, Arroyo Hondo Santo Domingo, República Dominicana Tel +1 809 541 2020 Fax +1 809 542 5210 Web: www.remax-metropolitana.com.do Email: [email protected] Remax Metropolitana se dedica al corretaje de propiedades inmobiliarias, como intermediaria entre el vendedor y el comprador. Esta empresa inmobiliaria inició su actividad en 1998. Actualmente cuenta con 47 asociados y 62 asistentes. Resumen El entrevistado señala cuatro periodos en la evolución de los precios de venta: 1. desde 1991 a 2001, durante el cual los precios aumentaron alrededor de un 20% anual; 2. desde 2002 a 2005, durante este periodo los precios se mantuvieron estables; 3. desde 2005 a 2008, durante este tiempo los precios volvieron a aumentar a un ritmo de un 20% anual; 4. desde 2008 hasta ahora los precios se están manteniendo estables, incluso se valora una tendencia a la baja. Don Mélido Marte considera que los nichos con mayores márgenes de beneficio varían según la referencia. De este modo, por valor, establece que los productos dirigidos a la clase media-alta generan los mayores beneficios. Y por volumen de unidades, considera que son los productos dirigidos a la clase media-baja los que son más rentables. En lo que respecta a la demanda nacional de primera vivienda. Don Marte estima que existe una demanda cuantitativa y cualitativa. Considera que existe una demanda efectiva de 200.000 unidades y una demanda potencial de 600.000 unidades. En cuanto al sector inmobiliario turístico, el entrevistado establece que existe una gran demandada estadounidense en La Romana y Cap Cana. No obstante, se muestra pesimista en el desarrollo de este sector en el momento actual de crisis internacional. Por último Don Marte señala que no sólo las altas tasas de interés representan un gran obstáculo para el desarrollo del sector, sino que también la Administración lenta y la gran burocracia pone, muchas veces, en dificultades al sector. 70 7.16 Entrevista nº16 Sinercorp Agnes Cishek, Presidente Av. Los Próceres esq. Euclides Morillo Diamond Plaza, Suite B-38 Santo Domingo, República Dominicana Tel. +1 809 227 2092 Fax +1 809 563 5244 Web www.sinecorp.net Email [email protected] Sinercorp es una asesoría empresarial enfocada en la gestión de financiamientos e inversiones, creación de sinergias y el desarrollo de estrategias y comerciales para el mercado local e internacional. Entre sus servicios se encuentran: • la identificación y evaluación de fuentes de inversión, • la identificación de socios estratégicos y suplidores, • el acceso a nuevos mercados, • la administración de activos y cartera de inversión, • las negociaciones estratégicas y los acuerdos comerciales. Resumen De acuerdo con la entrevistada, la actual situación de descenso de ventas será menos prolongada en el sector turístico inmobiliario; y más prolongada en el sector de primera vivienda urbana debido a una mayor pérdida del poder adquisitivo y a las elevadas tasas de interés. De este modo, Doña Agnes Cishek considera que los polos turísticos representan las zonas de inversión más atractivas del país. Considera asimismo que Cap Cana tiene una gran influencia en el sector turístico inmobiliario. De modo que las dificultades de financiamiento que está encontrando han hecho descender los precios del resto de proyectos turísticos inmobiliarios en el país. Doña Cishek considera que uno de los principales puntos débiles de los constructores e inmobiliarias en el país es la falta de identidad. De este modo, considera que el constructor se limita a responder a la demanda sin crear una identidad de producto. Piensa que son muy pocos los constructores que logran esto. Algunos ejemplos son Logroval y Bisonó. Asimismo considera que existe una falta de estrategia de posicionamiento y de venta de proyectos inmobiliarios debido a una alta atomización del sector. 71 7.17 Entrevista nº17 Stewart Title Dominicana SA Lisette Balbuena, Gerente General Ave. Sarasota, 20, Torre Empresarial AIRD, piso 7 Santo Domingo, República Dominicana Tel. +1 809 472-2929 Ext. 24 Fax +1 809 472-0505 Web: www.stewartdr.com Email [email protected] Esta empresa se estableció en República Dominicana en el 2000. Su capital es estadounidense y se dedica a la asistencia en las transacciones inmobiliarias entre comprador, vendedor y terceros. Algunos de sus productos son los siguientes: • garantía de título, • asistencia al cierre de compra-venta, • custodia de fondos/documentos (Agencia Implica), • transferencia de títulos, • inscripciones hipotecarias, • preparación de contratos. Resumen De acuerdo con la entrevistada, la oferta habitacional no supera a la demanda ni en primera ni en segunda vivienda. Doña Lisette Balbuena considera que si actualmente existe un stock de primera vivienda se debe a un asunto coyuntural que será superado a corto plazo, pues existe y persiste la necesidad habitacional. En cuanto a la segunda vivienda o el sector turístico inmobiliario, Doña Balbuena estima que hace quince años no existía una explotación del mercado pues había muchas regulaciones que impedían la inversión extranjera. No obstante, a partir de 1995, se protege y fomenta la inversión extranjera y se establecen extensiones de pago de impuestos. De este modo, el sector inmobiliario turístico sufre un boom a partir de finales de los años 90. En el 2002, el proyecto Cap Cana establece un punto de inflexión respecto a los precios de venta de este sector. De modo que los precios se ven alzado en todo el país. Doña Balbuena considera que este sector está compuesto en gran parte por compradores dominicanos que representan no menos del 50% de las ventas. Estos dominicanos pertenecen a la clase media-alta y alta de la sociedad. No obstante, la entrevistada se muestra bastante pesimista respecto a la actual situación de crisis. Considera que las ventas de primera vivienda han caído más del 60%, y las ventas de segunda vivienda, cerca del 70%. Por ello recomienda que la inversión extranjera se canalice hacia mercados que no hayan sido tan afectados por la crisis financiera e inmobiliaria, como son España y Estados Unidos. De modo que invita a los constructores a dirigirse a mercados no tradicionales como Brasil o Canadá. 72 7.18 Entrevista nº18 Tresco Proyectos & Construcciones Mario García, Presidente C/ Jaycess 72, Ensanche Naco Santo Domingo, República Dominicana Tel +1 809 333 8989 Email: [email protected] Esta empresa se ocupa de la construcción y promoción de proyectos inmobiliarios urbanos y turísticos. Es de capital mixto dominicano y español. Su presidente, Mario García, fue el anterior presidente de la Cámara Oficial Española de Comercio e Industria en República Dominicana. Resumen El entrevistado considera que el sector de la construcción en República Dominicana se encuentra en una fase temprana de evolución. No obstante, piensa que el mayor problema al que se enfrenta es la falta de liquidez. De modo que considera primordial la innovación no tanto de productos arquitectónicos sino financieros. Don Mario Gacía comenta que el gran desarrollo del sector se ha visto acompañado por la proliferación de empresas constructoras nacionales. De este modo, en el 2002 había cerca de 150 constructoras nacionales que abarcaban desde la clase mediabaja hasta la clase alta. Tras la recesión de entre 2002 y 2004, este número se redujo a 56. Pero de nuevo entre 2004 y 2007 había cerca de 100 constructores nacionales. El entrevistado considera que la actual situación, eliminará un gran número de constructores del mercado, como ya ocurrió entre 2002 y 2004. Asimismo, considera que la actual situación fomentará un descenso de los precios de venta a medio plazo, puesto que la demanda ha disminuido considerablemente. Sobre todo en el sector turístico inmobiliario, donde la demanda ha caído más ya que se trata de una demanda fundamentalmente extranjera golpeada de manera más directa por la crisis internacional. En cuanto a la participación extranjera en proyectos constructivos, Don García recomienda obtener la asesoría de instituciones y organizaciones reconocidas. Asimismo, recomienda asociarse con empresarios locales. Dicha asociación puede ser simplemente de conocimiento y trabajo o de capital. En cuanto a la primera vivienda, el entrevistado considera que el nicho de mercado más estable es la clase media-alta. Pues representa un sector de la sociedad cubierto financieramente. Como fórmula innovadora de financiación a la demanda nacional de primera vivienda, propone ofrecer fórmulas financieras de crédito a los dominicanos en el extranjero, de modo que puedan financiar y comprar una vivienda en la República Dominicana para su familia. 73 7.19 Entrevista nº19 Turenlaces Inmobilaria SA Elizabeth Tovar, Presidente C/ Rafael Augusto Sánchez, 33 Santo Domingo, República Dominicana Tel. +1 809540 2712 Web: www.buyindr.com Email: [email protected] Turenlaces Inmobiliaria fue fundada en el 2005 con capital dominicano y estadounidense. Su especialidad es la inversión extranjera en proyectos turísticos y hoteleros. Entre sus clientes se encuentran varias empresas españolas reconocidas en el país como: Grupo Hospiten, Grupo Altabella, y Grupo de Inversiones Flamenco. Esta empresa ofrece, entre otros, los siguientes servicios: • compraventa de solares, • compraventa de apartamentos, • compraventa de viviendas multifamiliares y unifamiliares, • asesoría en Inversiones Turísticas, • tramitación de permisos de construcción de acuerdo con las leyes de la República Dominicana, • alquileres de propiedades, • compraventa de hoteles, • servicio de asesoría legal e impositiva para inversionistas, • mercadeo y ventas de proyectos turísticos. Resumen De acuerdo con la entrevistada, la concentración del sector de construcción es moderada. Existe un exceso de pequeñas constructoras y pocas constructoras de envergadura. En cuanto a las inmobiliarias, no existe un órgano regulador de las mismas y hay una ley pendiente de aprobación en el Congreso desde hace varios años. No obstante, se ha creado la Asociación de Empresas Inmobiliarias, que aglutina a las empresas inmobiliarias más formales que se rigen por estándares internacionales. Esta Asociación es la promotora de la Ley que regula esta profesión, con el objeto de responsabilizar y profesionalizar el sector. Según Doña Elizabeth Tovar, la inversión extranjera ha sido determinante para el desarrollo del sector de construcción e inmobiliaria en el país, a excepción de: Santo Domingo, Juan Dolio, Samaná y Las Galeras. De acuerdo don Doña Tovar, debido a una situación coyuntural, la demanda nacional de primera vivienda ha superado a la demanda de segunda vivienda turística. De modo que en este momento, cifra la demanda de primera vivienda en un 80% del total. 74 ANEXOS 75 Anexo I Listados de empresas Empresas más importantes del sector de Construcción e Inmobiliario Inmobiliarias Arpim & Cia Av. Independencia, 2265, local 102, Santo Domingo Tel. (001) 809 530 8008 Web: www.arpimrealty.com Best Team Av. Los Próceres, Plaza Diamond, 2º piso, Santo Domingo Tel. (001) 809 616 0616 Web: www.bestteam.com.do Centro Inmobiliario Dominicano (CID) Av. Lope de Vega 59 Santo Domingo Tel. (001) 809 732 8050 Web: www.cid.com.do Corporación Delta Intur C/ Máximo Henríquez Ureña Esquina Lope de Vega, Ensanche Naco, Santo Domingo Tel. (001) 809 562 1551 Web: www.grupointur.com Distric & Co Av. Gustavo Mejía Ricart 11, Edificio Rogama, Ensanche Naco, Santo Domingo Tel. (001) 809 683 2593 Web: www.districtco.com Inmobiliaria Gerardino Av. Wiston Churchill, 75, Santo Domingo Tel. (001) 809 563 2299 Web: www.gerardino.com.do Inversiones Vasco Plaza Naco, 2ndo Nivel Santo Domingo, República Dominicana Tel +1 809 562 2780 Fax +1 809 549 7792 Email: [email protected] IPM C/ Porfirio Herrera, 29, Evaristo Morales Santo Domingo, República Dominicana Tel +1 809 567 4794 Fax +1 809 732 5294 Web: www.ipm.com.do 76 Naco Golf & Country Club C/ Salvardor Sturla esq. Avenida Central, Ensanche Naco, Santo Domingo Tel. (001) 809 565 6602 Web: www.nacogolf.com Nader Entreprises C/ Rafael August Sánchez, 22, Ensanche Piantini, Santo Domingo Tel. (001) 809 566 8321 Web: www.naderenterprises.com L.A. Real Estate Plaza Alberto Forastieri, Local I-B, C/ Federico Gerardino, 94, Ensanche Paraíso, Santo Domingo Tel. (001) 809 947 0475 Web: www.elinmueble.com.do Proconsa C/ Manuel de Jesús Troncoso, Edificio Alcázar Plaza, Piantini, Santo Domingo Tel. (001) 809 567 5505 Web: www.proconsard.com Remax Lider Av. Núnez de Cáceres, 108. Mirador Santo Domingo, República Dominicana Tel (001) 809 686 2020 Web:www.remaxlider.net Remax Metropolitana C/ Euclides Morillo, 51-A, Arroyo Hondo, Santo Domingo Tel. (001) 809 541 2020 Web: www.remax-metropolitana.com.do Inmobiliaria Reservas C/ Club Scout esq. Manuel Henríquez, Ensanche Naco, Santo Domingo Tel. (001) 809 960 5900 Web: www.inmobiliaria reservas.com Soluciones Inmobiliarias del Caribe (SICARIBE) Av. Sarasota, 18, Santo Domingo Tel. (001) 809 508 3788 Web: www.sicaribe.com Constructoras y promotoras Bonpetra Av. Gustavo Mejía Ricart, 145-B, Ensanche La Julia, Santo Domingo Tel. (001) 809 566 0202 Web: www.bonpetra.com 77 Carvajal Polanco & Asoc. Av. Lincoln, 454, Plaza Lincoln, Ensanche Julieta, Santo Domingo Tel. (001) 809 565 5559 Email: [email protected] Cerna Av. Wiston Churchill esq. Paseo de los Locutores Plaza las Américas III, 5to piso Santo Domingo, República Dominicana Tel (001) 809 566 7474 Web: www.cernasa.com Constructora Bisonó Av. Luperón esq. Oloff Palmer, Santo Domingo Tel. (001) 809 548 6353 Web: www.constructorabisono.com CP Construcciones Planificadas C/ Cul de Sac esq. Oloff Palmer, San Gerónimo, Santo Domingo Tel. (001) 809 547 3023 Web: www.cp.com.do Constructora Ginaka Av. Nuñez de Cáceres 23, Santo Domingo Tel. (001) 809 532 9206 Email: [email protected] Construcciones Góndolas C/ Carlos Perez Ricart, 5, Arroyo Hondo Santo Domingo, República Dominicana Tel (001) 809-385-0363 Email: [email protected] Construcciones Llobregat Av. Tiradentes 14, Edificio Alfonso Santo Domingo, República Dominicana Tel (001) 809 473-4663 Email: [email protected] Deconalva – Grupo San José Av. Max Henríquez Ureña, 2, Ensanche Evaristo Morales Santo Domingo, República Dominicana Tel (001) 809 549 4191 Web: www.deconalva.com / www.grupo-sanjose.com Diseño Integral C/ Madame Curie, 2, La Esperilla Santo Domingo, República Dominicana Tel (001) 809 476 7676 Email: [email protected]; [email protected] 78 GVA Dominicana C/ San Martin de Porres, 3, Ensanche Naco Santo Domingo, República Dominicana Tel. .(001) 809 544 0330 Web: www.gva.com.do Inmobiliaria El Hage-Pérez, Fernández - PEIX Av. 27 de Febrero, 329, Torre Elite 203, Ensanche Piantini, Santo Domingo Tel. (001) 809 472 3008 Email: [email protected] Ingasa C/ Museo del Hombre, 8, El Millón, Santo Domingo Tel. (001) 809 363 2525 Web: www.ingasa.com Naturamar Inversiones Inmobiliarias SA Av. Gustavo Mejía Ricart, 119-B, Ensanche Julieta, Santo Domingo Tel. (001) 809 563 9444 Web: www.naturamar.net Promotora Pradera Verde Av. Independencia, Km. 11 ½ Santo Domingo Tel. (001) 809 537.1229 Web: www.praderaverderd.com Tresco C/ Jaycess 72, Ensanche Naco Santo Domingo, República Dominicana Tel (001) 809 333 8989 Email: [email protected] Consultoras Absolutgest Caribe Av. Gustavo Mejía Ricart 81, Torre Empresarial Biltmore II, Suite 708, Santo Domingo Tel. (001) 809 331 8181 Fax (001) 809 331 8181 Web: http://absolutgest.com/ Las Américas Title Av. Abraham Lincoln 1003, Piantini Santo Domingo, República Dominicana Tel (001) 809 565 5525 Fax (001) 809 567 8508 Web: www.lasamericastitle.com Sinecorp Av. Los Próceres esq Eculide Morillo Diamond Plaza, Arroyo Hondo Santo Domingo, República Dominicana Tel (001) 809 227 2092 Fax (001) 809 563 5244 79 Web: www.sinecorp.net Stewart Title Dominicana, S. A. Ave. Sarasota #20, Torre Empresarial AIRD, piso 7 Santo Domingo, República Dominicana Tel. (001) 809 472-2929 Fax (001) 809 472-0505 Web: www.stewartdr.com 80 Anexo II Ferias del sector construcción Construexpo República Dominicana Nombre Fechas Lugar Carácter Precio Frecuencia Edición Horarios Superficie Sectores Actividades paralelas Perfil del Expositor Perfil del visitante Organizador Construexpo 2009 14 al 17 de mayo 2009 Centro de Convenciones, Hotel Dominican Fiesta Profesional Gratuito Bianual 10ª 10.00h a 22.00h 2.380 m2 • Materiales de construcción • Complementos de construcción (sanitarios, ventanas, puertas, etc.) • Equipos de construcción • Acabados de construcción • Domótica y automatismos • Servicios de financiación a la construcción Ciclo de conferencias “Técnicas y recursos para la construcción” Empresarios dominicanos del sector de la construcción Ingenieros, constructores, desarrolladores de proyecto, todos aquellos relacionados con el sector de la construcción. José Veras & Asoc. S.A. Km. 10 1/2 Carr. Sánchez, Res. José Conteras Manzana XI, Edif. 1, apto. 201 Santo Domingo, República Dominicana Tel. (809) 537-9620 Fax (809) 539-5117 Web: www.construexpord.com Email: [email protected] Contacto: Miriam Jeannette Batista Patrocinadores • Colegio Dominicano de Arquitectos y Agrimensores (CODIA) • Banco Nacional de Fomento de la Vivienda y la Producción 81 EXPO-FERRETERA República Dominicana Nombre Fechas Lugar Carácter Precio Expo-Ferretera Internacional Asodefe 2009 12 al 15 de marzo 2009 Centro de Convenciones, Hotel Dominican Fiesta Comercial y profesional Gratuito Frecuencia Edición Horarios Anual 10ª Superficie Sectores 2.008 m2 • Ferretería • Constructora • Distribuidores • Materiales de construcción • Seguridad Cóctel de lanzamiento, charlas, almuerzos, fiesta de cierre. Actividades paralelas Perfil del Expositor Perfil del visitante Organizador 10.00 h. a 22 h. Empresarios dominicanos del sector de la construcción Profesionales de la ferretería, constructores, público en general. Asociación de Ferreteros de Santo Domingo C/ Paseo de los Ferreteros, 2, Ens. Miraflores Santo Domingo, República Dominicana Teléfono: (809) 566-5121 237 / 809-729-2214 [email protected] 82 Anexo III Instituciones y organismos Generales Gobierno de la República Dominicana Presidencia de la República Dominicana Palacio Nacional Avenida México esquina Doctor Delgado, Gazcue Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 695-8000 Web www.presidencia.gob.do Secretaría de Estado de Administración Pública Av. México esq. Leopoldo Navarro Edificio de Oficinas Gubernamentales "Juan Pablo Duarte", Piso 12 Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 682-3298 Web www.seap.gob.do/ Secretaría de Estado de Agricultura Autopista Duarte, Km. 6½, Jardines del Norte, Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 547-3888 Web www.agricultura.gob.do Secretaría de Estado de Cultura Av. George Washington esq. Pte. Vicini Burgos. Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 221-4141 Web www.cultura.gob.do Secretaría de Estado de Deportes Av. José Ortega y Gasset, 1 Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 381-0003 Web www.sedefir.gov.do Secretaría de Estado de Educación M Báez, 158 Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 688-9700 Web www.see.gob.do Secretaría de Estado de Educación Superior Ciencia y Tecnología Av. Máximo Gómez No. 31, esq. Pedro Henríquez Ureña, Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 731-1100 Web www.seescyt.gov.do 83 Secretaría de Estado de Economía, Planificación y Desarrollo Av. Mexico Esq. Dr. Delgado Distrito Nacional, Santo Domingo, República Dominicana Web www.economia.gob.do Secretaría de Estado de Hacienda Av. México ,45, Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 687-5131 Web www.hacienda.gob.do Secretaría de Estado de Industria y Comercio Av. México esq. Leopoldo Navarro Edif. Oficinas Gubernamentales "Juan Pablo Duarte" Santo Domingo, República Dominicana. Tel. + 1 809 685-5171 Web www.seic.gov.do Secretaría de Estado de Interior y Policía Av. México esq. Leopoldo Navarro, Edificio de Oficinas Gubernamentales Juan Pablo Duarte, piso 13 Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 686-6251 Web www.seip.gob.do Secretaría de Estado de la Juventud Web www.juventud.gob.do Secretaría de Estado de Medio Ambiente y Recursos Naturales Av. Tiradentes Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 567-4300 Web www.mediambiente.gov.do Secretaría de Estado de la Mujer Av. México esq. 30 de Marzo Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 Web http://mujer.gob.do/ Secretaría de Estado de Obras Públicas y Comunicaciones Av. San Cristóbal Esquina Av.Tiradentes Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 -565-2811 Web www.seopc.gov.do Secretaría de Estado de Relaciones Exteriores Av. Independencia No. 752, Estancia San Gerónimo Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 987-7001 Web www.serex.gov.do 84 Secretaría de Estado de Salud Pública y Asistencia Social Av. San Cristóbal esq. Tiradentes, Ensanche La Fe Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 541 3121 Web www.sespas.gov.do Secretaría de Estado de Trabajo Av. Jiménez Moya Centro Los Héroes, La Feria Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 535-4404 Web www.set.gov.do Secretaría de Estado de Turismo Av. México esq. 30 de Marzo Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 221 4660 Web www.sectur.gob.do/ Organismos oficiales dominicanos Banco central de la República Dominicana Calle Pedro Henríquez Ureña esq. Leopoldo Navarro Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 221 9111 Web www.bancentral.gov.do/ Centro de Exportación e Inversión de la República Dominicana Av. 27 de Febrero esquina Av. Luperón Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 530 550 Web www.cei-rd.gov.do Consejo Nacional de Zonas Francas de Exportación Av. Leopoldo Navarro No. 61 Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 686-8077 Web www.cnzfe.gov.do Consejo Nacional de Competitividad Av. John F. Kennedy, 16 Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 476 7762 Web www.cnc.gov.do Dirección General de Aduanas Av. Abraham Lincoln 1101 Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 547 7070 Web www.dga.gov.do 85 Dirección general de Impuestos Internos Av. México 48 Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 689 2181 Web www.dgii.gov.do Instituto Dominicano de las Telecomunicaciones Av. Abraham Lincoln, 962 Tel. + 1 809 732-5555 Web www.indotel.gob.do Instituto Nacional de Recursos Hidráulicos Av. Jiménez Moya, Centro de los Héroes Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 532-3271 Web www.indrhi.gov.do Oficina nacional de Estadística Av. México esq. Leopoldo Navarro Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 682-7777 Web www.one.gob.do Observatorio de Competitividad de la República Dominicana Paseo de los Ferreteros, 16 Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 476.7262 Web http://competitividad.org.do Comisiones Comisión Económica para América Latina y el Caribe Av. Dag Hammarskjöld 3477 Vitacura, Santiago de Chile, Chile Tel. 56-2 471-2000 Web www.eclac.cl Comisión Ejecutiva para le Reforma del Sector Salud (RD) Av. Gustavo Mejia Ricart, 141, Ensanche Julieta Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 547-2509 Web www.cerss.gov.do Comisión Nacional de Energía de la República Dominicana C/Gustavo Mejía Ricart No. 73 Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 732-2000 Web www.cne.gov.do Comisión Nacional para la Sociedad de la Información y el Conocimiento (CNSIC) Av. Abraham Lincoln, 962 Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809-732-5555 Web www.cnsic.org.do 86 Cámaras de comercio locales Cámara de Comercio y Producción de Santo Domingo Obispo Nouel 206, Zona Colonial, Santo Domingo, D. N. Tel. +1 809 682-2688 Fax +1 809 685-2228 Web www.camarasantodomingo.org.do/ Cámara de Comercio y Producción de Santiago Av. Las Carreras 7, Apartado Postal 44, Santiago de los Caballeros, República Dominicana Tel. +1 809-582-2856 Fax +1 809-241-4546 Web www.camarasantiago.com Organismos españoles oficiales Cámara Oficial Española de Comercio e Industria de la República Dominicana Av. Abraham Lincoln 1003, Torre Profesional Biltmore I, Suite 401, Piantini, Santo Domingo, R.D. Tel. + 1 809 567 2147 Fax: + 1 809 565 9751 Web www.camacoes.org.do Oficina Comercial española en República Dominicana Avda. Winston Churchil esquina Luis F. Tomen Edificio Torre BHD 4º Piso Santo Domingo Tel. + 1 809-567-5682 Fax. + 1 809-542-6026 Web www.oficinascomerciales.es/icex/cda/controller/pageOfecomes/0,5310,5280449_5282 911_5298600_0_DO,00.html Embajada Española Av. Independencia, 1205 Santo Domingo Tel. + 1 809 535 65 00 Fax: + 1 809 535 15 95 Web http://www.maec.es/subwebs/Embajadas/SantoDomingo/es/MenuPpal/Embajada/Pagi nas/embajada_stodomingo.aspx Consulado Español Av. Independencia, 1205 Santo Domingo Tel. + 1 809 450 2222, Fax +1 809 5351550. Web http://www.maec.es/Subwebs/Consulados/SantoDomingo/es/home/Paginas/home_Sa nto_Domingo.aspx 87 Organismos multilaterales PARME, colaboración UE-República Dominicana para la modernización del Estado C/ Hatuey No. 11, Los Cacicazgos Santo Domingo Tel. + 1 809.482.7410 Fax + 1 809.482.1717 Web www.parme.org.do UNICEF, República Dominicana Avenida Anacaona, 9, Mirador Sur, Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 473.7373 Web www.unicef.org/spanish/infobycountry/domrepublic_statistics.html#16 Programa de las Naciones Unidas para El Desarrollo, República Dominicana Avenida Anacaona, 9, Mirador Sur, Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 537-0909 Web www.pnud.org.do Asociaciones principales Asociación de Bancos Comerciales Ave. Winston Churchill Esq. Luis F. Thomén Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 809-541-5211 Web www.aba.org.do Asociación Dominicana de Empresas de Inversión Extranjera Inc Hotel Santo Domingo Av. Independencia Esq. Abraham Lincoln Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 535-6165 Web www.asiex.org.do Asociación de Empresas Industriales de Herrera, Inc. (AEIH) I Aguiar 56, Santo Domingo Tel. + 1 809 530 6221 Web www.vibinteractiva.com/aeih Asociación de Industrias de la República Dominicana (AIRD) Av Sarasota 20, Santo Domingo Tel. + 1 809 472 0000 Web www.aird.org.do Asociación Dominicana de Exportadores Web www.adoexpo.com 88 Asociación Nacional de Jóvenes Empresarios (ANJE) Av. Sarasota No. 20, esquina Abraham Lincoln, Santo Domingo, Rep. Dominicana Tel. + 1 809-472-0444 Web www.anje.org Asociación de Navieros Edificio Navieros, 3er piso, Puerto de Haina, Margen Oriental Santo Domingo, Rep. Dominicana Tel. + 1 809 539-6080 Web www.asociacionavieros.com Fenacerd, principal patronal dominicana Av. Lopez de Vega esq. Rafael Augusto Sanchez Ensanchez Naco, Santo Domingo Tel. + 1 809472-3782 Web www.fenacerd.com/ Junta Agroempresarial Dominicana (JAD) C/Euclides Morillo,No.51, Arroyo Hondo, Santo Domingo Tel. + 1 809 563-6178 Web hwww.jad.org.do/ Organización Nacional de Empresas Comerciales (ONEC) M K Ataturk 34, Santo Domingo Tel. + 1 809 683-7229 Web www.onec.org.do Información empresarial PYMES Dominicanas Tel. + 1 832 - 285 - 8015 Web www.pymesdominicanas.com Principales asociaciones del sector inmobiliario/construcción y turismo Construcción/Inmobiliario Asociación de Empresas Inmobiliarias C/Rafael A. Sanchez No. 33, Ensanche Naco, Santo Domingo Tel. + 1 809 565 1688 Web www.aei.org.do Asociación Dominicana de Empresas Turísticas Inmobiliarias Av. Abraham Lincoln 1003, Torre Biltmore I Piantini, Santo Domingo Tel. + 1 809 562-3232 Web www.adeti.com.do 89 Asociación de Constructores y Promotores de Vivienda (ACOPROVI) Calle Gustavo Mejia Ricart, 93, Local 4B, Plaza Piantini. Santo Domingo Tel. + 1 809 616.0614 Web http://acoprovi.org Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (Codia) Padre Billini, 58, Zona Colonial, Apdo. Postal 1514, Santo Domingo Tel. + 1 809 687-8275 Web http://codia.org.do Turismo Asociación Nacional de Hoteles y Restaurantes Calle Presidente González esq. Ave. Tiradentes Ensanche Naco, Santo Domingo, República Dominicana Tel. + 1 809 368.4676 Web www.asonahores.com Asociación de Hoteles del Caribe P.O. Box 9386, San Juan, Puerto Rico 00908 Tel: + 1 787-725-9139 Web www.caribbeanhotelassociation.com Bolsa Turística del Caribe Tel. + 1 809 412-2979 Fax +1 809 412-2082 Web www.btc.com.do Intranet Oficial de la Comunidad Turística del Caribe CTO Barbados One Financial Place 2 Collymore Rock, St. Michael, Barbados Tel. + 1 246-427-5242 Web www.onecaribbean.org Organización de Turismo del Caribe (portal promocional) Web www.caribbeantravel.com/ Asociaciones regionales de hoteles Asociación para el desarrollo turístico de Juandolio y Guayacanes, Inc Local #2 Oeste Costa del Sol, Juan Dolio, Republica Dominicana Tel. + 1 809 526-1332 Web www.gojuandolio.com Asociación de Hoteles y Proyectos Turisticos de la Zona del Este Plaza Brisas de Bávaro, Suite 205-206 Carretera Friusa-Fiesta, Bávaro, República Dominicana Tel. + 1 809 552-6934 Web www.puntacanabavarohotels.com Playa Dorada Web www.playadorada.com.do 90 Anexo IV Páginas Web de interés Comercio exterior • • • • • • • • Export Helpdesk export: http://help.europa.eu/index_es.html Import-accion, el portal para los importadores: http://www.import-accion.com/ Instituto de Comercio Exterior español: www.icex.es Internacional Trade Center: www.trademap.org Market Access Database: http://mkaccdb.eu.int/ Plan cameral www.plancameral.org UN Comtrade http://comtrade.un.org/ www.comercioexterior.ub.es/fpais/republicadominicana Inspecciones • • Aduanas e Impuestos Especiales: www.dga.gov.do www.mkaccdb.eu Tarifas aduaneras • TARIC S.A. www.taric.es Información general sobre el sector de la construcción • • • • Architectural Digest www.architecturaldigest.com Aquiteca www.arquiteca.com Arqhys www.arqhys.com Construmática www.construmatica.com/ Información general sobre el sector de la inmobiliaria • • http://dominican-realestate.net www.inmodom.com/ 91 Anexo V Datos prácticos del país Infraestructura de transportes en República Dominicana Carreteras La República Dominicana dispone de 4.922 km de carreteras convencionales y 260 km de carreteras de peaje. Las carreteras absorben la mayor parte del tráfico También hay 8.912 km de caminos vecinales, de los que están asfaltados menos del 10%. Ferrocarriles Tan sólo existen algunos tramos de vía estrecha privados, utilizados para el transporte de caña de azúcar. El Gobierno tiene previsto construir próximamente una línea de ferrocarril rápida entre la ciudad de Santiago y el puerto de Haina. En diciembre de 2008, se encontraba en fase de finalización la construcción de una línea de metro de 14 km de longitud en Santo Domingo que será la primera del país. Puertos El puerto con mayor tráfico de mercancías es el de Haina, mientras que el más moderno y segundo en movimiento de mercancías es el multimodal de Caicedo, de propiedad privada. Ambos, al igual que el de Boca Chica, especializado en contenedores, se encuentran muy próximos a la capital. Además, en el propio Santo Domingo, hay un puerto pequeño para el tráfico portuario de pasajeros y mercancías. Otros puertos menores, pero con tráfico de cruceros turísticos internacionales, son los de Puerto Plata y San Pedro Macorís. Aeropuertos El aeropuerto internacional con mayor tráfico de pasajeros es el de Punta Cana, debido al polo turístico que se encuentra en este lugar. El aeropuerto internacional de Las Américas, que da acceso a la capital, es el segundo en cuanto tráfico aéreo. A continuación le siguen en importancia los de Puerto Plata, Santiago y La Romana. Recientemente fue inaugurado el Aeropuerto del Catey para dar servicio a la Península de Samaná, en el norte, donde se espera un incremento sustancial del turismo. 92 Transporte Taxi Los taxis dominicanos no suelen circular en busca de pasajeros, sino que esperan en las pardas de taxis, situadas sobre todo en hoteles, estaciones de autobuses, zonas turísticas y parques públicos. La mejor manera para contactarles es solicitando por teléfono un servicio de taxi. Las compañías más fiables en Santo Domingo son las siguientes: • Apolo Taxi, Tlf. (001) 809-537-0000 • Taxi Radio, Tlf. (001) 809-562-1313; (001) 809-563-4981 Autobús Las grandes ciudades, como Santo Domingo y Santiago, tienen sistemas de autobuses públicos que funcionan como en la mayoría de lugares del resto del mundo. Muchos de los autobuses de las ciudades más grandes son importados de Brasil. De modo que hay que entrar por detrás y pagar a la persona que hay al lado del torno. Otros autobuses urbanos son más o menos como guaguas, en los que hay que entrar rápido y pagar al cobrador cuando se acerca al pasajero. Lo más probable es que el viajero tome relativamente pocos autobuses urbanos, ya que los públicos siguen más o menos las mismas rutas y pasan con mayor frecuencia. Públicos Se trata de coches, furgonetas o pequeñas camionetas en bastante mal estado que recogen a pasajeros a lo largo de rutas fijas, sobre todo en las calles principales. Los públicos también llamados conchos o carros, no suelen llevar ninguna señal identificativa, pero los conductores agitan las manos por la ventanilla, ofreciendo sus servicios a potenciales clientes. Esta opción de transporte se recomienda para los viajeros más aventureros o que estén dispuestos al poco espacio que suele haber en el coche, pues suelen llevar a 6 pasajeros o más. Para parar uno, simplemente hay que agitar la mano. La tarifa mínima ronda los 25 céntimos de euro. Si no hay nadie más en el coche hay que asegurarse de decirle al conductor que quiere “servicio público” para evitar tener que pagar la tarifa de un taxi privado. Alquiler de coches Existe varias agencias de alquiler de automóviles, entre estas se encuentran las agencias internacionales, tales como: • Avis, Tlf. 809-535-7191 • Budget, Tlf. 809-566-666 • Hertz, Tlf. 809-221-5333 • Dollar, Tlf. 809-221-7368 Asimismo, existen varias compañías locales, tales como; • Nelly Rent a Car, Tlf. 809-687-7997 • Honda Rent a Car, Tlf. 809-541-8487 93 Anexo VI Servicios comerciales Comercialización El mercado dominicano está muy concentrado geográficamente. Más del 50% de los intercambios comerciales se llevan a cabo en la capital, Santo Domingo y zonas adyacentes. El 30% en la zona norte del país, incluyendo la segunda ciudad en importancia, Santiago de los Caballeros, y el 20% en el resto de la República. Asimismo, el mercado está económicamente muy concentrado. La estructura empresarial se caracteriza por el dominio de los grandes grupos industriales enfocados en los productos de consumo, con protección arancelaria y escasa presión fiscal. El número de comerciantes o players es bajo lo que, unido a otras causas como los aranceles, la imposición indirecta o los márgenes comerciales en la distribución, determina los elevados precios. Esta situación está siendo contrarrestada por el proceso de liberalización de las importaciones. Las cadenas de supermercados que dominan las ventas en el segmento de población de medio-alto y alto poder adquisitivo pertenecen a familias de origen español que conocen perfectamente la oferta española y no es sencillo para los recién llegados conseguir espacio en el lineal. La demanda se caracteriza por: • Un segmento de población de alta capacidad adquisitiva que adquiere productos de alta calidad, pero que está acostumbrado a comprarlos en el extranjero. • Un segmento de población de baja capacidad adquisitiva muy vulnerable a las variaciones del tipo de cambio y que tiende a consumir los productos nacionales de bajo precio. Para la distribución de productos importados, el procedimiento más usual es disponer un de representante-distribuidor. Esta figura viene regulada por la Ley 173. Dicha ley es excesivamente protectora con el agente local y puede crear graves problemas al exportador hasta el grado de impedirle la entrada de sus productos y la búsqueda de un nuevo distribuidor en caso de conflicto. Se aconseja fervientemente buscar asesoría jurídica antes de firmar un contrato de distribución y, por otra parte, evitar la exclusividad. Los exportadores de mayor tamaño pueden salvar los problemas de la citada Ley creando una empresa de distribución que puede tener el 100% de capital foráneo. En cuanto al procedimiento de cobro de las exportaciones, hay que indicar que lo más conveniente es el pago por adelantado, práctica habitual en el país. 94 Régimen de comercio La importación de la mayoría de las mercancías está liberalizada, aunque la de algunos productos está sujeta a restricciones. Todavía existen sistemas de cuota o contingente para la importación de una serie de productos agropecuarios entre los que se encuentran los siguientes: arroz, habichuelas, leche en polvo y ajos. Para las importaciones de carne y derivados el cerdo se requiere permiso de importación del Departamento de Sanidad Animal de la Secretaría de Estado de Agricultura. Este se obtiene tras haber cumplido un conjunto de requisitos específicos para cada caso. Asimismo, para la importación de determinadas mercancías se requieren permisos por motivos principalmente fitosanitarios, sanitarios y de seguridad. Es de destacar que el despacho aduanero puede dar lugar a problemas y costes extra y que. Además, en ocasiones, la valoración en Aduana se aplica sobre un precio distinto al del valor de la transacción. Desde 2006, la República Dominicana mantiene un Acuerdo de Libre Comercio con Estados Unidos y varios países de América Central (DR-CAFTA). Como país ACP, la República Dominicana se beneficia de ventajas de la Unión Europea (UE), las cuales se verán aumentadas tras la firma de un Acuerdo de Asociación entre la UE y los países integrantes del CARIFORUM el pasado 15 de octubre de 2008. Aranceles El Arancel dominicano se basa en el Sistema Armonizado. Los derechos arancelarios son ad valorem y se aplican sobre el valor CIF de las importaciones. Los tipos arancelarios vigentes son del 0%, 3%, 8%, 14%, 20% 25% y 40%. Para mayor información puede consultarse www.dga.gov.do. Además de los aranceles, otros impuestos que recaen sobre la importación de mercancías son: • Impuesto Selectivo al Consumo, que grava una serie de productos (tabaco, ciertas bañeras, alfombras, acondicionadores de aire, algunos electrodomésticos, aparatos de sonido, de TV, yates, armas, bebidas alcohólicas, etc.). Este impuesto es ad valorem, con unos tipos impositivos que oscilan en general entre el 20% y el 80%. • Impuesto sobre Transferencias de Bienes Industrializados y Servicios (ITBIS). Se cifra en un 16%. Es equivalente al IVA. La mayoría de las mercancías están gravadas con este impuesto. Se calcula sobre el valor CIF de las mismas + el arancel + el Impuesto Selectivo al Consumo si ha lugar. 95 Bancos Algunos de los principales bancos nacionales de la República Dominicana son los siguientes: • Banco León (www.leon.com.do) Entre los diferentes productos ofrecidos por este banco destacan dos: split rates y payable through. Ambos facilitan liquidez a las empresas que lo necesites (más información, en la página www.leon.com.do/banca_corporativa.asp). • Banco Popular (www.bpd.com.do) Este banco privado cuenta con unos servicios y productos muy completos para las empresas. No obstante es importante recordar que este banco no emite tarjetas de débito para las cuentas empresariales. • Banco Progreso (www.progreso.com.do) Este banco privado también cuenta con una serie de productos para las empresas y ofrece facilidades a aquellas empresas extranjeras. • Banco de Reservas (www.banreservas.com.do) Esta banca es una entidad autónoma del Estado con patrimonio propio y está dotada de personalidad jurídica. Este banco ofrece, asimismo, una amplia variedad de servicios internacionales orientados a las empresas. • Scotiabank (www.do.scotiabank.com) Entre los diferentes productos de banca comercial, destacan los servicios orientados al comercio exterior y aquellos para PYMES (para mayor información, consultar la página http://www.scotiabank.com/do/cda/eventindex/0,1680,CCDdo_LIDes_SID28_YID8, 00.html). Visados Para entrar en la República Dominicana como turista es necesario pagar un Visado de Turista. Dicho visado se obtiene en cualquiera de los aeropuertos internacionales y principales de la isla. De este modo, tras aterrizar, antes de pasar a recoger el equipaje y atravesar las aduanas, se compra el Visado de Turista por 10US$. Este visado es válido por 3 meses y permite la entrada en el país. Para obtener el permiso de trabajo y residencia, se debe recurrir a la Embajada española. Para obtener dicho visado es necesario rellenar un formulario, adjuntar el pasaporte (en regla y con más de 12 meses de vigencia) y dos fotografías. Se recomienda que dichas fotografías se tomen en República Dominicana pues existen una serie de requisitos tales como: el tamaño de la fotografía, semblante serio, no llevar pendientes. 96 Anexo VII Análisis DAFO del sector construccióninmobiliaria Debilidades • • • • • • • • • • • • • Amenazas • • Precios inestables de los materiales de construcción Altas tasas de interés Inseguridad jurídica y mucha burocracia Falta de planificación (ausencia de ordenamiento territorial y plan urbano) Falta de calidad de servicios públicos Dificultad de obtención de titulación de propiedades Ley de alquileres obsoleta (impide una mayor inversión en alquileres) Gran dependencia del sector turístico Consumo local muy segmentado Poca variedad de suplidores de materiales Tecnología y mano de obra empleadas son de baja calidad Hábitos de vida y concienciación escasos entre clases media y baja Ausencia de políticas estatales de fortalecimiento del sector • • • • • • • • • • • Fortalezas Costos de construcción muy variables Poco acceso a la financiación (por parte del constructor y del comprador). Ambos deben autofinanciar una gran parte. Estancamiento de proyectos. Recalificación de terrenos y proyectos de manera “aleatoria” Necesidad de ofrecer todos los servicios por parte del constructor Proyectos terminados y no habitados Falta de adecuación a la demanda de alquiler (que no puede costear la compra) Ausencia de grandes flujos de inversión extranjera en épocas de crisis en el exterior La oferta se ha de centrar en muchos casos en muy pequeños nichos de demanda Dependencia de los precios establecidos por los oligopolios de materiales Necesidad de innovación y formación de los trabajadores Rápida degradación de los edificios. El sector es muy vulnerable a factores externos Oportunidades • Buena situación geográfica y • Atractivo turístico a lo largo de todo el climatológica año • Cambio monetario estable • Ausencia de riesgo de cambio. • Bajos costos de construcción • Crecimiento del sector y preferencia (precios de terreno y mano de de los inversores/inversionistas frente obra son bajos) a otros lugares del caribe. • Construcción rápida debido a • Rápida respuesta a la demanda los materiales empleados • Competición con otras zonas • Buenos estándares de calidad similares como Florida de la construcción y materiales • Desarrollo de proyectos adecuados a • Mercado con mucho por crecer la demanda Fuente: Elaboración propia (a partir de la información obtenida en las entrevistas) 97 Anexo VIII Datos de construcción Permisos otorgados en la construcción del sector privado por año según provincia 2002-2006 1 Incluye Provincia de Santo Domingo 2002-2005 2 Incluye San José de Ocoa Fuente: Secretaría de Obras Públicas y Comunicaciones (SEOPC) 98 Inversión en la construcción del sector privado por año, según provincia, 2002-2006 1 Incluye Provincia de Santo Domingo 2002-2005 2 Incluye San José de Ocoa Fuente: Secretaría de Obras Públicas y Comunicaciones (SEOPC) 99 Inversión en la construcción del sector privado por año, según tipo, 2002-2006 100 Fuente: Secretaría de Obras Públicas y Comunicaciones (SEOPC) 101 Anexo IX Requisitos para la obtención de préstamos para la construcción Información del Promotor 1. Historia del promotor inmobiliario con breve descripción de las actividades de las empresas relacionadas al promotor y sus principales accionistas. 2. Relación de otros proyectos similares realizados local o internacionalmente 3. Composición del equipo gerencial: miembros, posiciones, hojas de vida, etc. 4. Estados financieros de los últimos tres ejercicios fiscales auditados por una firma de auditores inscrita en el ICPARD. Los estados financieros deberán contener el dictamen y las notas que los acompañan. 5. Estados financieros auditados de empresas relacionadas locales o internacionales 6. Referencias bancarias/nombre de oficiales de negocios 7. Documentos constitutivos. Información del Proyecto 1. Descripción del proyecto 2. Status del proyecto y planes futuros 3. Estudio de mercado: análisis de la industria, principales competidores, mercado potencial y participación de mercado. 4. Plan de mercadeo y ventas. 5. Costo estimado del proyecto 6. Presupuesto de inversiones a mediano y largo plazo 7. Proyección de estados financieros para todos los años de vigencia del préstamo. (Proyección debe contener detalle de cómo se proyectaron los ingresos, gastos, beneficios brutos y netos, flujo de caja, repago de deuda) 8. Cronograma de aportes de capital a realizar por los accionistas 9. Tasación de los inmuebles realizada por un tasador autorizado por el banco. El informe deberá tener menos de 18 meses desde su realización. Información de la Construcción 1. Porcentaje de preventas realizadas del proyecto con copia de los contratos de venta 2. Presupuesto de construcción detallado revisado por un Ingeniero Independiente. En caso que la obra ya esté iniciada se requiere un detalle del presupuesto ejecutado a la fecha vs. el presupuesto y programa original. 3. Estudios de suelo 4. Estudio de impacto ambiental 5. Aprobación de los planos por parte del Ayuntamiento y Obras Públicas 6. Resto de los permisos, licencias, aprobaciones relevantes 7. Ruta crítica del proyecto 8. Plano físico impreso o en medio magnético del proyecto Información Legal 1. Copia contratos de construcción 2. Copia contrato de compra de terrenos, con copia de títulos de propiedad 3. Acta de Asamblea y Lista de Accionistas actualizadas (no más de un año de vigencia) 4. Listado de Consejo de Administración vigente 102 Anexo X Publicaciones de interés Construcción e Inmobiliaria • • • • • • • • • • • Construmedia, suplemento inmobiliario District & Co. Bienes raíces & arte, República Dominicana Inmobilia.com Mercado de edificaciones urbanas en República Dominicana, Fondo Nacional de la Vivienda Popular (FONDOVIP), 2002 Revista Construexpo: www.construexpo.com Revista Inmobiliaria Dominicana (RID) www.revistarid.com Stewart Title Dominicana, Realty Guide. Guía para la compra de inmuebles en la República Dominicana Supercasas.com Mirador Construir,Caribe y Centro América Revista Inmobiliaria URBE, editada por Caribe Servicios de Información Dominicana SA Interiorismo • • LaCasa, Publicaciones Omnimedia www.veranda.com/ 103