Resumen ejecutivo - Centro Mario Molina

Evaluación de la sustentabilidad de
la vivienda en México
Resumen ejecutivo
PREPARADO POR:
CENTRO MARIO MOLINA
para Estudios Estratégicos sobre Energía y Medio Ambiente A.C.
Dr. Mario Molina
Presidente
Ing. Carlos Mena Brito
Director Ejecutivo
M. en P.P. Guillermo Velasco Rodríguez
Coordinador de proyectos
M. en I. Ariadna Reyes
M.D.U. Julieta Leo
M. en C. Ricardo Ochoa
Arq. Rossana Barojas
M. en C. Louise Guibrunet
Lic. Sofía Viguri
El Centro Mario Molina agradece a las siguientes organizaciones que amablemente
colaboraron con su tiempo y experiencia en la construcción y estimación del Índice de
Sustentabilidad de la Vivienda y su entorno:
Agencia Alemana de Cooperación Técnica (GIZ), Asociación de Empresas para el Ahorro de
Energía en la Edificación A.C., BASF The Chemical Company, Casas Paquimé, Cementos
Mexicanos S.A.B. de C.V., Consejo de Urbanistas del Centro Mario Molina, De Acero S.A. de
C.V., El Colegio Mexiquense, Fundación IDEA, Fundación Xochitla, Leanhouse S.C.,
Secretaría de Desarrollo Social, Universidad Autónoma Metropolitana, Universidad
Iberoamericana, Universidad Nacional Autónoma de México – Facultad de Psicología.
Miembros de VESAC: Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI), Instituto del Fondo Nacional
de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT), Fondo de la Vivienda del Instituto de
Seguridad y Servicio Social de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE), Sociedad
Hipotecaria Federal (SHF), Casas Geo, Consorcio Ara, Grupo Sadasi, Grupo VINTE, URBI.
EVALUACIÓN DE LA SUSTENTABILIDAD DE LA VIVIENDA EN MÉXICO
Resumen ejecutivo
El presente diagnóstico introduce una mirada sistémica al sector de vivienda, de
manera que sea posible identificar aquellos puntos estratégicos donde las intervenciones
públicas y privadas rendirán los mayores beneficios para garantizar un desarrollo
ambiental, económico y socialmente responsable del parque habitacional.
El producto de este esfuerzo es el Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su
entorno (ISV), un instrumento que mide los impactos asociados a la vivienda de interés
social, así como del entorno urbano que le acompaña. El ISV asigna igual peso a los
factores ambientales, económicos y sociales de la vivienda, privilegiando la existencia
de un equilibrio entre ellos. Este instrumento está compuesto por 30 indicadores,
diseñados con base en una escala de desempeño que establece una métrica común y de
largo plazo para reportar los avances del sector de vivienda en materia de sustentabilidad.
El ISV además contempla 40 factores de ponderación regional, los cuales fijan una
escala de valor que determina el peso de los indicadores con base en las características
físicas, económicas y sociales de la región donde se inserta la vivienda estudiada.
Como parte del diseño y validación del ISV, se llevó a cabo su estimación en cuatro zonas
metropolitanas de la República Mexicana: Cancún, Monterrey, Tijuana y Valle de México,
elegidas con base en la diversidad de sus vocaciones económicas, zonas climáticas y
superficie urbana, además de su dinamismo demográfico y habitacional. La estimación del
ISV requirió levantar más de 3,800 encuestas entre los habitantes de 35 conjuntos
habitacionales. Asimismo, implicó la elaboración del primer Análisis de Ciclo de Vida de
la vivienda de interés social en México, el cual midió y dimensionó los impactos
ambientales asociados directa e indirectamente a la construcción y uso de los conjuntos
habitacionales. Gracias a ello, fue posible identificar las mayores oportunidades para
elevar el desempeño ambiental de la vivienda y su entorno.
Los resultados del ISV indican que la vivienda de interés social en México tiene una
sustentabilidad media-baja, ubicándose en un rango de 41 a 48 puntos en una escala
de cero a cien. Este nivel de desempeño es propio de una vivienda que cumple con la
normatividad mínima a nivel nacional. Específicamente, se encontró que el gasto en
vivienda y transporte conlleva un peso significativo sobre el presupuesto familiar, pues en
promedio los usuarios destinan casi 40% de sus ingresos a estos rubros. En el ámbito
social sobresale una pobre administración e integración social, siendo que apenas cuatro
de cada diez usuarios identifica la existencia de organizaciones vecinales. Además, al
comparar los estilos de vida entre los usuarios de las viviendas ubicadas en zonas
intraurbanas y los usuarios en zonas sin equipamiento –alejadas de los centros urbanos–,
resalta el que los primeros emitan 35% menos gases de efecto invernadero, destinen
hasta 4 horas semanales menos a sus traslados laborales y gasten 15% menos en
materia de transporte1.
En el rubro ambiental, los resultados del Análisis de Ciclo de Vida indican que 17% de los
impactos de la vivienda y su entorno ocurren durante la etapa de pre-uso2. Destacan los
Dichas estimaciones corresponden principalmente a la Zona Metropolitana del Valle de México, donde se tienen datos
suficientes para llevar a cabo esta comparación.
2 Incluye extracción, manufactura y transporte de materiales y construcción.
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impactos ambientales por el mal manejo del agua residual, pues la falta de
infraestructura para su tratamiento hace que en las viviendas de Cancún, Tijuana y Valle
de México el 86, 72 y 92 por ciento del volumen requerido por la vivienda a lo largo de su
ciclo de vida corresponda al agua necesaria para diluir los contaminantes generados por
ésta3. En el ciclo de vida de la vivienda de interés social, es sobresaliente el consumo de
energía eléctrica, particularmente en la zona de Cancún, donde se consumen
aproximadamente 120 MWh, en contraste con los valores de 80, 75, y 70 MWh para las
zonas metropolitanas de Monterrey, Tijuana y Valle de México, respectivamente.
Finalmente, se obtuvo que la huella de carbono de la vivienda de interés social a lo largo
de su ciclo de vida es de 191, 143, 157 y 156 ton de CO2e en las zonas de Cancún,
Monterrey, Tijuana y Valle de México, respectivamente.
La estimación del ISV corroboró que los retos de sustentabilidad tienen características
netamente regionales, las cuales demandan estrategias focalizadas de sustentabilidad.
En Cancún, donde el ISV equivale a 41 puntos, se encontró una proporción muy alta de
la población que destina más de 30% de su ingreso al pago de la vivienda4 y un índice
ambiental que podría mejorar en 25% si en lugar de ocupar suelos selváticos los
conjuntos habitacionales se establecieran en suelo urbano subutilizado. En Monterrey,
donde el ISV es de 48 puntos, se identificaron buenas prácticas municipales en materia
de gestión de las aguas residuales y residuos sólidos, así como los menores gastos en
vivienda y transporte como proporción del ingreso. Esta zona aún tiene retos en materia
de organización social, de manera que se puedan contrarrestar las percepciones sobre
inseguridad en los conjuntos habitacionales. El ISV de Tijuana, con 42 puntos, refleja los
impactos por el intenso movimiento de tierras –atribuible a las técnicas constructivas que
son empleadas en topografías accidentadas–, la falta de infraestructura para una
movilidad eficiente y limpia, la baja formación de patrimonio en comparación con otras
zonas, así como uno de los niveles más bajos de satisfacción en materia de equipamiento
urbano. Finalmente, el Valle de México tiene un ISV de 42 puntos que es severamente
impactado por la falta de infraestructura para tratar el agua, representando 15% de sus
impactos ambientales totales. Los patrones de movilidad en dicha zona contribuyen a un
alta dependencia energética, una mayor carga sobre los gastos familiares5 y una
reducción en el tiempo libre de los habitantes.
De todo ello se deduce la pertinencia de adaptar las políticas públicas e inversiones a
las características específicas de cada metrópoli, para así lidiar de manera más
eficiente con los impactos ambientales, económicos y sociales de la vivienda. No
obstante, se identificó una acción clave por rubro de sustentabilidad y dos medidas
transversales para elevar el ISV general de la vivienda mexicana:

Ambiental: diseñar viviendas y conjuntos habitacionales que aprovechen los flujos
naturales de agua y energía de la región, integrando materiales verdes con
Los municipios que pertenecen a la ZM de Monterrey destacan por tener una capacidad para tratar 100% de las aguas
residuales que se generan, lo cual sienta un importante precedente para la vivienda en el resto de las regiones.
4 Proporción máxima recomendada por la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios
Financieros (CONDUSEF). En promedio, los usuarios de la vivienda en Cancún destinan 33% de su ingreso a este rubro.
5 En promedio, los usuarios del Valle de México destinan 19% de su ingreso a transporte, la proporción más alta en las
zonas estudiadas.
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

aislamiento térmico y promoviendo sistemas para el tratamiento y la recirculación
del agua, superficies permeables, etc6.
Económico: incluir el transporte público con precios controlados y la
infraestructura para la movilidad no motorizada como servicios básicos de la
vivienda. Ello contribuiría a mejorar las finanzas familiares y a elevar la generación
de plusvalía.
Social: ampliar las prácticas que garantizan el pago de una cuota de
mantenimiento a través del crédito hipotecario, de tal manera que con ello se
promueva una administración profesionalizada en los conjuntos habitacionales.
1. Ubicación: crear mecanismos financieros y programas específicos de apoyo7 para
el aprovechamiento de suelo apto al interior de la zona urbana, de tal manera que se
eviten los cambios en el uso de suelo, se reduzcan las emisiones contaminantes8 y los
gastos asociados al transporte, se aproveche la infraestructura existente, se
incremente el acceso a servicios y se mejore la dotación de equipamiento urbano.
Optimizar la ubicación de la vivienda de interés social debe ser la primera
prioridad de la política de vivienda en México.
2. Usos mixtos: implementar reformas normativas, diseños urbanos y estrategias de
inversión para posibilitar e incentivar una mayor mezcla en los usos de suelo al interior
de los conjuntos. Esto de manera que a través de negocios en las plantas bajas de la
vivienda se pueda dar respuesta a la aparición anárquica de usos comerciales no
autorizados, ofrecer empleo cercano, gestionar el suelo eficientemente, mejorar las
percepciones sobre el entorno urbano y procurar el uso constante del conjunto.
A partir de lo anterior, se plantean las siguientes iniciativas estratégicas:
Iniciativas estratégicas
1.
Hipoteca Verde Intraurbana. Incorporar al esquema de HV la ubicación
de los conjuntos habitacionales, mediante un mayor crédito derivado de
los ahorros por un menor gasto en transporte.
2.
Hipoteca con Servicios. Vincular al crédito hipotecario el pago de una
cuota de mantenimiento que garantice el establecimiento de una
administración profesionalizada del conjunto habitacional.
3.
Hipotecas Mixtas. Permitir las mezclas en los usos de suelo y modificar
el diseño de una proporción de las viviendas del conjunto habitacional, de
tal manera que éstas incorporen locales comerciales en las plantas bajas.
Cabe señalar que los mayores impactos ambientales de la vivienda se concentran en los ámbitos de tratamiento de
aguas y uso de energía eléctrica.
7 Como lo pueden ser fondos y subsidios, sobretasas al impuesto predial en terrenos baldíos intraurbanos y el ejercicio
del derecho de tanto por parte de los gobiernos locales.
8 Se observó que el establecimiento de vivienda lejos de los centros urbanos no sólo implica un mayor índice de
motorización, sino que además, en el caso de las personas que utilizan transporte público, implica el uso de medios
menos eficientes –autobús y microbús, en contraposición al metro, autobuses BRT o bicicletas públicas–. Esto tiene un
impacto significativo sobre la emisión de contaminantes a la atmósfera.
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Centro Mario Molina para Estudios Estratégicos Sobre Energía y Medio Ambiente A.C.
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