La estrategia del comprador consumidor ante la

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LA ESTRATEGIA DEL COMPRADOR CONSUMIDOR ANTE LA
IMPOSIBILIDAD DE SUBROGARSE EN EL CRÉDITO HIPOTECARIO1
Iuliana Raluca Stroie
Centro de Estudios de Consumo
Universidad de Castilla-La Mancha
Fecha de publicación: 29 de julio de 2013
No es una novedad que ante la situación económica actual la posibilidad de los
consumidores de acceder a un crédito hipotecario así como la subrogación en los
préstamos gestionados por las promotoras de viviendas se ha convertido si no en
irrealizable en un logro de muy difícil alcance por el incremento de las exigencias de las
entidades bancarias y cajas de ahorro para la concesión de la financiación. Tampoco es
una novedad que las circunstancias de la crisis económica ha sido un argumento
empleado reiteradamente, por aquellos que se han visto en la imposibilidad de obtener
financiación, para pretender la resolución de los contratos celebrados con las
promotoras o al menos la modificación de las condiciones contractuales, en virtud de la
regla rebus sic stantibus. Dicha regla es una construcción jurisprudencial que no está
prevista en nuestra legislación y ha sido cautelosamente aplicada por los tribunales en
una interpretación restrictiva de los requisitos jurisprudencialmente establecidos. Como
declara la STS de 23 abril 1991 (RJ 1991\3023) con cita de las sentencias de 14 de
diciembre de 1940 (RJ 1940\1135), 17 de mayo de 1941 (RJ 1941\632) y 5 de junio de
1945 (RJ 1945\698), la de 17 de mayo de 1957 (RJ 1957\2164), la admisión de la regla
rebus sic estantibus “requiere como premisas fundamentales: a) alteración
extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación
con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción exorbitante,
fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que
verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las
prestaciones, y c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias
radicalmente imprevisibles”. Por tanto, hasta recientemente, las resoluciones judiciales
optaban más por rechazar la aplicación de la citada regla, pues “la transformación
económica de un país, producida, entre otros motivos, por dicho devenir, no puede
servir de fundamento para el cumplimiento de los requisitos requeridos para llegar a la
1
Trabajo realizado dentro del Proyecto de Investigación DER 2011-28562, del Ministerio de Economía y
Competitividad (“Grupo de Investigación y Centro de Investigación CESCO: mantenimiento de una
estructura de investigación dedicada al Derecho de Consumo”), que dirige el Prof. Ángel Carrasco Perera
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existencia de un desequilibrio desproporcionado entre las prestaciones fundado en
circunstancias imprevisibles, pues las circunstancias referidas no pueden tener tal
calificación” conforme a lo declarado por la STS de 27 abril de 2012, RJ 2012\4714,
en el FJ 5º. No obstante, la más reciente jurisprudencia tiende a cambiar de criterio, al
considerar que se ha de considerar no sólo el hecho de incontestable notoriedad que
supone la crisis económica sino, el conjunto de hechos en cada caso concreto, conforme
a lo declarado por la Sentencia de 8 noviembre de 2012, RJ 2013\2402 en el FJ 2º:
«aunque la crisis económica, por sí sola, no permita al comprador desistir del contrato,
no se puede descartar, en términos generales, su posible valoración a través de la
aplicación de la regla "rebus sic stantibus" (estando así las cosas) cuando de la
valoración del conjunto de circunstancias concurrentes, y de la propia configuración
jurídica de la regla, se desprenda su posible y correcta aplicación al ámbito de la
compraventa de viviendas realmente afectadas por la tipicidad jurídica que se derive de
la crisis económica». Como factores relevantes para la posible aplicación la regla “rebus
sic estantibus” a compraventas de viviendas afectadas por la crisis económica la
Sentencia de 17 enero de 2013, RJ 2013\1819 (aunque desestimatoria de la demanda
en cuanto su único fundamento real queda reducido a la crisis económica) considera: “el
destino de la casa comprada a vivienda habitual o, por el contrario, a segunda residencia
o a su venta antes o después del otorgamiento de la escritura pública; la asignación
contractual del riesgo de no obtener financiación y el grado de colaboración prometido
por el vendedor para obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean profesionales
del sector inmobiliario y los que no lo sean; la situación económica del comprador al
tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de tener que pagar la parte pendiente
del precio que esperaba poder financiar; el grado real de imposibilidad de financiación y
sus causas concretas añadidas a la crisis económica general, debiéndose valorar
también, en su caso, las condiciones impuestas por las entidades de crédito para
conceder financiación; o en fin, las posibilidades de negociación de las condiciones de
pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el contrato como alternativa preferible a
su ineficacia”.
La Audiencia Provincial de Valencia en la Sentencia de 30 de marzo de 2013, es
pionera en declarar la resolución del contrato en virtud de la citada regla, sin que se
aprecie la existencia de otros factores como requiere la jurisprudencia del Tribunal
Supremo, que más adelante analizaremos (oferta vinculante de subrogación en el
préstamo, incumplimiento por parte de la vendedora que no entregó la vivienda en el
plazo pactado). La Sentencia apelada declaró la nulidad de la cláusula contenida en el
contrato de compraventa celebrado entre las partes, por dejar al arbitrio de la vendedora
la resolución del contrato en caso de no obtenerse la conformidad de la entidad
financiera a la subrogación del comprador en la garantía hipotecaria suscrita por la parte
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vendedora y en la obligación personal del préstamo, como en el caso de la no obtención
del crédito hipotecario solicitado, pero, condenó a la compradora demandada a otorgar
la escritura pública de la compraventa. La Audiencia considera acertada la
argumentación de la sentencia de instancia, que advierte un desequilibrio entre las
partes al quedar la resolución del contrato en manos de la vendedora, a lo que añade que
no se puede asimilar, como pretende la vendedora apelante, el caso presente, en el que
la compradora cumplió debidamente con su obligación de pago hasta que instó la
resolución del contrato, con otro del que conoció la misma Sala, en el que el comprador
"no había cumplido con su parte del pago". Considera la Audiencia que “en el caso
enjuiciado las cláusulas negociales denunciadas pueden calificarse de abusivas, ya que
se trata de estipulaciones que perjudican de manera desproporcionada o no equitativa al
consumidor y comportan una posición de desequilibrio en menoscabo de los intereses
de éste, excluyendo la buena fe y justo equilibrio de la contraprestación (art. 10 bis de la
Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la defensa de los consumidores y usuarios) y
la atribución al promotor de la facultad de resolver el contrato no se sanciona de forma
análoga cuando quien ejercita este derecho es el comprador, al que además no se le
reconoce tal facultad sino solo en el caso de que la entrega de la vivienda no se realizara
en el plazo previsto en el contrato, y se le impone como pena la pérdida del 25% de las
cantidades entregadas a cuenta cuando desiste el comprador, mientras nada pierde el
vendedor si el contrato de compraventa proyectado no se cumple por causa a éste
imputable, o en ejercicio de su facultad de desistir, por cuanto su conducta no lleva
aparejada más sanción que el pago al comprador del 4% de interés de la cantidad que
entregada por éste deberá aquél devolver al comprador”. En relación al recurso
presentado por la compradora demandada, que insiste en la resolución del contrato por
la imposibilidad de obtener financiación, la Sala argumenta que si bien se podría haber
efectuado un esfuerzo probatorio mayor, resulta evidente, del único certificado
aportado, emitido por la entidad financiera la imposibilidad de obtener financiación,
puesto que los ingresos de la compradora eran menores que la cantidad que resultaba a
pagar mensualmente un préstamo hipotecario de 220.320 euros a 40 años. A ello hay
que añadir el hecho “de notoriedad absoluta y que no requiere de específica prueba”,
relativo a la existencia de una gravísima crisis económica, cuyas consecuencias finales
son todavía imprevisibles y consecuentemente el incremento de las exigencias de las
entidades bancarias y cajas de ahorro para la concesión de financiación lo que ha
producido una notable restricción del crédito, de modo que si bien hace poco tiempo los
créditos se obtenían con sorprendente facilidad e incluso por mayor importe del valor
que en el momento de la concesión del préstamo tenía el bien hipotecado, ahora resulta
imposible lograr la financiación. En el caso de autos se preveía la subrogación por parte
de los compradores en el crédito hipotecario concedido a la vendedora y aunque en las
condiciones generales del contrato se contemplaba la posibilidad de que no se obtuviera
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financiación o se lograra en cantidad inferior a la prevista, sin que por ello se libere a los
compradores de la obligación de pago, “la notoriedad de que la financiación mediante
préstamos hipotecarios es el medio que ha venido permitiendo la adquisición de
vivienda, como el hecho de que tan estrictas cláusulas a cargo de los vendedores vengan
incluidas entre las de carácter general impuestas a la parte compradora y el carácter
restrictivo con que deben ser interpretadas las mismas, da lugar a que su contenido no
sea óbice a la apreciación de la imposibilidad sobrevenida justificativa del
incumplimiento”. Por todo lo anterior, considera la Sala que resulta justificado no tanto
el impago como la imposibilidad de hacer frente al mismo, declarando la resolución del
contrato.
El Tribunal Supremo declara, en la Sentencia de 12 de abril de 2013, resuelto el
contrato de compraventa celebrado entre las partes al considerar que defraudó la
vendedora las expectativas de financiación en las que justificadamente confiaba la
compradora. En una de las cláusulas del contrato se establece que “...estará a
disposición de la compradora, en el domicilio de la vendedora, la información sobre las
condiciones del préstamo obtenido como oferta vinculante durante dicho plazo, salvo
que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a ésta”. El Tribunal señala
que si bien se puede entender de la mencionada cláusula que la vendedora se
comprometió sólo a facilitar información sobre el préstamo, como pretende la
recurrente, también de los términos de la misma la compradora pudo haber entendido
razonablemente que se le iba a efectuar una oferta vinculante de préstamo, por acuerdo
entre el Banco y la vendedora, “lo que sin duda era un aliciente esencial para la
compra”. Por consiguiente, al ser las dos interpretaciones compatibles, resulta evidente
que la redacción del contrato es confusa y en aplicación del art. 1288 CC concluye la
Sala, que las cláusulas oscuras no pueden beneficiar a quien ocasionó la oscuridad, en
este caso, la vendedora recurrente.
En el mismo sentido se declara el Tribunal Supremo en la STS de 24 de abril de 2013
en un juicio promovido por la misma promotora del caso enjuiciado por la sentencia de
12 de abril de 2013 antes mencionado, que contenía una cláusula similar.
En el caso enjuiciado en la STS de 26 de abril de 2013, RJ\2013\3268, el contrato de
compraventa se celebró el 21 junio 2006, cuando el inmueble estaba todavía en
construcción con la entrega prevista para marzo de 2007. Pero el aviso para otorgar
escritura pública se ofreció a la compradora en abril de 2008, por lo que presentó
demanda solicitando la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de
las obligaciones de la vendedora por razón del plazo de entrega y por la falta de
subrogación en el préstamo hipotecario. La sociedad vendedora, se opuso a la demanda
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y formuló demanda reconvencional en la que solicitó el cumplimiento del contrato, con
el pago del precio y otorgamiento de la escritura pública, además, la aplicación de la
cláusula penal. Ambas sentencias de instancia desestimaron la demanda y estimaron
parcialmente la reconvención. La sociedad demandante ha interpuesto el presente
recurso de casación en el que ha planteado la relación entre el retraso en el plazo de
entrega -previsto para 2007 y producida la entrega en 2008- y la negativa de la entidad
bancaria a la subrogación del préstamo hipotecario, por razón de la crisis económica que
se produjo en este lapso de tiempo, a partir del 2008, como hecho notorio, subrogación
que estaba prevista en el contrato. El Tribunal Supremo señala que si bien es cierto como argumentan las sentencias de instancia- que la vendedora no se podía obligar a la
conducta de otro (la entidad bancaria), también lo es que en el contrato se daba por
supuesto que en el préstamo hipotecario se subrogará la parte compradora, pues en el
contrato se dispone que “la parte compradora sabe y conoce, que la vendedora ha
obtenido un préstamo hipotecario de 303.840,00 euros en garantía ha sido grabado el
inmueble objeto del presente documento. En el citado préstamo hipotecario se subrogará
la parte compradora en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa, en
el caso que opte por tal subrogación. Y en las condiciones de la promoción, se prevé:
“En relación al préstamo hipotecario que ha gestionado el promotor, se hace constar,
que el interés para el caso de subrogación de la compradora, es el que se reseña en la
escritura de constitución de préstamo hipotecario. A tal efecto y si así lo dispone el
préstamo hipotecario otorgado por el promotor, la parte compradora podrá optar, según
sus circunstancias personales, por el interés que expresamente se determina en dicha
escritura de préstamo al momento del otorgamiento de la escritura de compraventa…”
Para el Tribunal Supremo, el hecho de no haberse cumplido ni el plazo de entrega ni la
subrogación es fundamental para declarar la resolución del contrato, pues la relación
entre los dos hechos genera la imposibilidad material (económica) del comprador de
adquirir el objeto de la compraventa, por lo que demanda su resolución. Advierte no
obstante que “separadas ambas cuestiones, pueden parecer que no da lugar a la
resolución del contrato” y así lo declaró el mismo Tribunal en la Sentencia de 1 de
octubre de 2012 (RJ 2012, 9024), caso en el que se planteó aisladamente la cuestión de
subrogación en el crédito hipotecario que no constaba en el contrato sino en el folleto
publicitario. Recuerda la Sala que “dicha obligación incumplida lo era de mera gestión o
de actividad, pero nunca de resultado. Es decir, la promotora debió ofrecer la
subrogación, pero como establece el contrato y la práctica mercantil, es la entidad de
crédito la que tiene la última palabra a la vista de la solvencia del deudor, lo que
difícilmente habría aceptado el banco, pues el propio demandado reconoce que intentó
gestionar directamente financiación y no lo consiguió por el elevado importe de la
compra. A ello cabe añadir, que el incumplimiento de la vendedora no era trascendental,
pues el propio afectado podía acudir a las correspondientes entidades financieras, no
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acreditando que esa posibilidad le fuese más gravosa económicamente que la hipotética
subrogación”. En definitiva, aplicando la doctrina de la base del negocio, (“a que ya
aludieron, especialmente en relación con la cláusula rebus sic stantibus, las sentencias
de 14 diciembre 1940, 14 junio 1943, 30 junio 1948, 12 junio de 1956, 23 noviembre
1962”) que se refiere “al conjunto de circunstancias cuya concurrencia impide que se
obtenga el resultado que se propone el negocio jurídico” y distingue entre “la base del
negocio subjetiva, como la representación común o lo que esperan ambos contratantes,
que les ha llevado a celebrar el contrato y objetiva, como las circunstancias cuya
presencia sea objetivamente necesaria para mantener el contrato en su función o causa
(concepto objetivo). Todo ello se funda en el principio de la buena fe, que permite la
resolución del negocio si desaparece la base del negocio”.
Conclusiones
De los casos analizados se puede observar cierta flexibilización de los requisitos
considerados para la aplicación de la regla “rebus sic estantibus” por la jurisprudencia
más reciente, pero con todo, el Tribunal Supremo sigue en la línea estricta de no
considerar la crisis económica como argumento por si solo suficiente, sino que la
aplicación de la misma sigue teniendo un carácter excepcional, suavizado en el sentido
de que solamente en los casos en los que concurren otros factores –incumplimiento de
plazo de entrega por la vendedora (STS de 26 de abril de 2013) o grado de implicación
de esta última en la consecución de la subrogación del comprador en el préstamo (SSTS
de 12 y 24 de abril de 2013)- que corroborados con el hecho de notoriedad de la crisis
económica, llevan a la resolución contractual.