Ricardo Gómez

REIT: su recepción en los Comentarios al
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Modelo de CDI de la OCDE de julio de 2008.
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Quid del encaje de la SOCIMI
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GARRIGUES
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Indice
• Aspectos de los GDI relacionados con los REIT: Informe del Grupo de Trabajo emitido
el 30 de octubre de 2007 a petición de la OCDE
• Comentarios al Modelo de Convenio de Doble Imposición de la OCDE: referencias a
los REIT (versión julio de 2008)
• Relación del Proyecto de SOCIMI (versión 19 de diciembre de 2008) con el Borrador
de los Comentarios al Modelo de Convenio de la OCDE
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Informe del Grupo de Trabajo sobre los aspectos de los GDI
relacionados con REIT (i)
Aspectos generales
» Concepto de REIT
Entidad en sentido amplio
Inversión a largo plazo en inmuebles de los que obtiene fundamentalmente su renta
Distribuye la mayoría de su renta
No tributa por dicha renta
Problema no resuelto (¿tiene sentido la bilateralidad en la definción?)
*
Calificación de la renta del REIT: la mayoría de dicha renta proviene de la explotación de
los inmuebles (ganancias de capital, renta del arrendamiento, rentas empresariales), la
cual queda sujeta en el país en el que se localiza el inmueble
*
Concepto de sujeto pasivo. Recomendación: que el estado de fuente permita la aplicación
del CDI, aunque tribute únicamente el inversor
Informe del Grupo de Trabajo sobre los aspectos de los GDI
relacionados con REIT (ii)
*
Tratamiento de los inversores no residentes en el REIT
* Artículo 10: Distribución de beneficios a no residentes. Recomendación: incluir comentario
en el artículo 10
Participación inferior a un 10% (inversor minoritario): aplicación de los tipos de GDI
No existe control sobre los inmuebles. Recomendación: tributación equivalente a los
dividendos
Participación superior al 10% (inversor relevante): no acceso a los tipos de GDI
Existe intención de controlar las inversiones del REiT. Recomendación: tributación
equivalente a la inversión directa en inmuebles
*
Artículo 13: Ganancias de capital
Problema: s las participaciones relevantes se equiparan a participación directa en
nmuebles, las ganancias derivadas de la transmisión de dichas participaciones deberían
quedar sujetas en el Estado en el que se localicen los inmuebles, en aplicación de la
excepción prevista en el párrafo 4o del artículo 13 del GDI. No así para las participaciones
minoritarias
Recomendación: incluir comentario en el artículo 13
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sr
•
Método de eliminación de la doble imposición. Recomendación:
Participación inferior al 10%: método de deducción en cuota
Participación superior al 10%: método de exención en caso de que el estado de residencia
lo aplique a dividendos de participaciones cualificadas.
•
Aplicación de la “participation exemption” / Directiva matriz-filial: dependerá de la estructura
legal del REIT y de la no consideración del propio REIT y del nversor como exentos de
tributación
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Informe del Grupo de Trabajo sobre los aspectos de los GDI
relacionados con REIT (iv)
Extensión de los efectos del régimen interno de REIT a los REIT extranjeros
*
PRIMERA APROXIMACIÓN: considerar como exenta la renta obtenida por un REIT
extranjero en el Estado en el que radican los inmuebles, así como en el Estado en que
invierta a través de un REIT residente, sujetando a retención la distribución de rentas a los
inversores. Dicha retención incluiría la tributación del Estado de residencia del REIT
extranjero, así como la deO Estado de localización de los nmuebles / REIT residente
Inversor
Inversor
Tributación =
Tributación =
Estado B REIT
Retención Estado A +
Retención Estado B
Estado B
Estado A
Estado A
Renta Exenta
Renta Exenta
Informe del Grupo de Trabajo sobre los aspectos de los GDI
relacionados con REIT (vi)
SEGUNDA APROXIMACIÓN: establecer reglas en los CDI que permitan considerar la
renta procedente de inmuebles obtenida por un REIT extranjero como obtenida por un
REIT residente en el Estado de localización de los inmuebles, así como considerar que la
distribución de renta de un REIT residente a un REIT extranjero es distribución de renta a
una entidad que cualificaría para la consideración de REIT en el Estado del REIT residente
Asimismo, se presume un reparto anual sobre el que se aplica retención
Estado B
T\
Estado A
Retención Estado A
Renta obtenida por un
REIT residente
Retención Estado A
Distribución de renta a
un REIT residente
Estado A
I
■
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Informe del Grupo de Trabajo sobre los aspectos de los GDI
relacionados con REIT (v)
i TERCERA APROXIMACIÓN: establecer reglas en los GDI que permitan considerar al
REIT extranjero que posee nmuebles, así como participaciones en un REIT residente, que
los posee a través de un EP en el Estado de localización de los inmuebles o del REIT
residente
V
Estado A
EP
4
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Comentarios al Modelo de CDI (i)
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i Cambios
*
en los Comentarios al Artículo 10
Incluye algunas de las consideraciones efectuadas en el informe de 30 de octubre de 2007
Considerar como inversor minoritario a aquel que participe en un porcentaje inferior al 10%
en el REIT: pleno acceso a los tipos reducidos del CDI
Considerar como inversor relevante aquel que participe en un porcentaje igual o inferior al
10%: sin acceso a los tipos del CDI: inversión directa en inmuebles
*
Añade un comentario que pretende recalcar la posibi ¡dad del Estado fuente de sujetar a
tributación según legislación interna las rentas distribuidas por un REIT a un nversor que
posea más del 10%, teniendo en cuenta la equiparación efectuada entre este tipo de
inversiones y la nversión directa en inmuebles
* Casos especiales
REIT no cualifica como residente de un Estado REIT constituido en forma de “trust” o acuerdo fiduciario
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Comentarios al Modelo de CDI (ii)
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Cambios en los Comentarios al Artículo 13
* Incluye las consideraciones efectuadas en el Informe de 30 de octubre de 2007
No aplicar la excepción contenida en el artículo 13.4 a los inversores minoritarios Aplicar la excepción contenida en el artículo 13.4 a los inversores relevantes
*
Reconoce la posibilidad de que otros Estados consideren que la inversión en REITs en es
todo caso una inversión en sociedad inmobiliaria, sobre cuyas plusvalías debe tener
potestad de gravamen.
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Proyecto de Ley de SOCIMI de 17 de diciembre de 2008 (i)
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» Se pretende “construir “ un modelo avanzado de REIT
i Tributación en sede de la SOCIMI: el reparto a los nversores no está sometido a
tributación
* Objeto social principal: adquisición y promoción de inmuebles para su arrendamiento
9 Tenencia de participaciones en otras SOCIMI residentes o no residentes
¿Problemas de catalogación de vehículos no residentes?
i Tenencia de participaciones en otras sociedades residentes o no residentes con mismo
objeto social e idénticas obligaciones de reparto de beneficios
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Proyecto de Ley de SOCIMI de 17 de diciembre de 2008 (ii)
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Tributación de la SOCIMI / SOCIMI no cotizada
» El régimen de tributación se articula como opción por la aplicación de un régimen fiscal especial tributación en sede de la SOCIMI / exención en sede del inversor PF o No residente sin EP
*
Determinación de la base imponible de acuerdo a lo establecido en el TRLIS
Límite endeudamiento: 60%
*
Autoliquidación del impuesto
sobre la parte proporcional de la base imponible del periodo impositivo del dividendo cuya distribución se
haya acordado respecto del beneficio obtenido en el citado ejercicio. Reparto mínimo, 90% del beneficio, reducido al 50% de las plusvalías a condición de reinversión.
si la distribución del dividendo se realiza con cargo a reservas de un ejercicio en que fue de aplicación este régimen, sobre la parte proporcional de la base imponible del periodo impositivo del citado ejercicio
del dividendo respecto del beneficio obtenido en el citado ejercicio
Tipo de gravamen
18 por 100
Aplicación del tipo general del TRLIS en determinados supuestos
No hay “entry tax “ ni “exit tax”: tributación de plusvalías parcialmente por régimen general y
parcialmente por régimen especial
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Proyecto de Ley de SOCIMI de 17 de diciembre de 2008 (iii)
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» Tributación del inversor sujeto pasivo del IS o del IRNR con establecimiento permanente
Dividendos
Integración en la base imponible del socio del importe del dividendo multiplicado por el ratio
100/82 y deducción en cuota del 18 por 100 de la renta integrada en la base imponible
Por lo tanto, el tipo efectivo para el socio será del 12 por 100, por lo que, en conjunto con la
SOCIMI, la renta correspondiente al dividendo tributará al 30 por 100.
Rentas obtenidas en la transmisión de participaciones
Aplicación de la deducción del artículo 30.5. del TRLIS, por la parte de la plusvalía que se
corresponda con beneficios no distribuidos durante el período en que no fue de aplicación
este régimen especial.
Por la parte de la plusvalía correspondiente a beneficios no distribuidos durante el tiempo de
tenencia de la participación, en ejercicios en que fue de aplicación este régimen, como en el
caso del cobro de dividendos.
En caso de pérdidas estas no serán deducibles si la participación se hubiese adquirido a
una persona vinculada, en los términos del artículo 16 del TRLIS, hasta el importe de la
renta exenta que obtuvo dicha persona en el momento de la primera transmisión
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Proyecto de Ley de SOCIMI de 17 de diciembre de 2008 (iv)
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>
Tributación del inversor no residente sin establecimiento permanente (REIT no
residente)
Equivalente al régimen de las personas físicas residentes
* Dividendos
Exentos si el país de residencia cumple los requisitos de intercambio de información
tributaria
^ Rentas obtenidas en la transmisión de participaciones
Renta exenta, en la medida en que la suma de los dividendos cobrados y de la plusvalía
obtenida no supere el 10% por año de tenencia de la participación
Al exceso sobre ese 10% le será de aplicación la normativa general del Impuesto
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Algunas reflexiones al hilo de la expansión del fenómeno de
los REIT y de nustro proyecto de SOCIMI
» Ratio de la exoneración de tributación por el I. Sociedades de ciertas actividades
inmobiliarias
* ¿Contribuye este tipo de políticas a distorsionar la asignación de capitales?
* Ratio de la cesión de potestad de gravamen sobre las rentas más vinculadas a
territorio
» ¿Se puede encajar en el modelo de Convenio una figura como la de los REIT?
*­
En cuanto a nuestro proyecto de SOCIMI:
* Con independencia del juicio sobre el modelo seguido (tributación en la sociedad y
exención para el socio), ¿es compatible con la regulación de otros países?
* El tratamiento de los socios sujetos al I. Sociedades no es favorable, lo que unido a las
restricciones operativas lo hace poco atractivo en su actual estado.
-* No se aborda la problemática de la inversión en REIT residentes en la Unión Europea por
sociedades no acogidas al régimen de SOCIMI..
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