Gestión urbanística, financiera y valoraciones

Gestión urbanística,
financiera y valoraciones
M.a José Ruá Aguilar
José Babiloni Gomis
Departament d’Enginyeria Mecànica
i Construcció
Codi d’assignatura ED0931
M.a José Ruá Aguilar / José Babiloni Gomis - ISBN: 978-84-694-4732-1
Gestión urbanística, financiera y valoraciones - UJI - http://dx.doi.org/10.6035/Sapientia59
Edita: Publicacions de la Universitat Jaume I. Servei de Comunicació i Publicacions
Campus del Riu Sec. Edifici Rectorat i Serveis Centrals. 12071 Castelló de la Plana
http://www.tenda.uji.es e-mail: [email protected]
Col·lecció Sapientia, 59
www.sapientia.uji.es
Primera edició, 2012
ISBN: 978-84-694-4732-1
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cosa que en garanteix la difusió de les obres en els àmbits nacional i internacional. www.une.es
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ÍNDICE GENERAL
Tema 0. Glosario
4
Tema 1. Introducción. Conceptos de valoración
8
Tema 2. Conceptos básicos financieros
25
Tema 3. Procedimientos y requisitos en la práctica de la valoración
43
Tema 4. Método del coste
63
Tema 5. Método de comparación
81
Tema 6. Método de actualización de rentas
103
Tema 7. Método residual
119
Tema 8. Valoración catastral
138
Tema 9. Valoración de vivienda protegida
157
Tema 10. Valoración de derechos reales y concesiones administrativas
168
ESTRUCTURA POR TEMA
1. Introducción
2. Resumen-esquema
3. Texto
4. Autoevaluación
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Índice Tema 0. Glosario
Actualización: obtener los valores actuales equivalentes de unos valores futuros
en base a una tasa de actualización (también llamada de descuento).
Advertencia: observación que se incorpora al informe de tasación hipotecaria
cuando existen dudas de algún dato o no se han podido cumplir los requisitos exigidos en la Orden eco 805/2003.
Amortización: cuantificación de la pérdida de valor por el deterioro del inmueble.
Antigüedad: edad considerada del inmueble.
Aranceles: honorarios de los notarios y registradores de acuerdo a ley.
Bien: cualquier cosa que es, o puede ser, objeto de apropiación.
Bien inmueble: bien que no se puede transportar, o si se transporta, se produce un
menoscabo del bien raíz.
Bien mueble: el susceptible de apropiación no comprendido en la descripción
anterior, y en general, todos los que se pueden transportar de un punto a otro sin
menoscabo de la cosa inmueble a que estuvieren unidos.
Capitalización: obtener los valores futuros equivalentes de unos valores actuales
en base a una tasa de capitalización.
Catastro: registro administrativo en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales de acuerdo con lo definido en el rd
1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
Certificado: documento anejo al informe de tasación que asegura la verdad del
mismo.
Comparable: bien inmueble del que se sabe sus características y su valor de compraventa, adoptado para compararlo con nuestro bien a valorar obteniendo por ese
método el valor del bien modelo.
Concesión administrativa: cesión de la Administración a favor de un particular,
de parte de su actuación. Puede ser tanto de bienes o servicios.
Condicionante: observación que se incorpora al informe de tasación hipotecaria
cuando el valor obtenido depende del cumplimiento de la citada condición.
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Depreciación: disminución del valor de un bien motivado por su aspecto físico,
funcional o económico. Su cuantificación económica es la amortización.
Derecho real: derecho privado que permite atribuir un poder inmediato y real
sobre una cosa frente a cualquiera.
Diferencial: aumento de la tasa sobre la tasa libre de riesgo que retribuye el mayor
riesgo, menor liquidez y seguridad en una inversión.
Edificabilidad: relación entre los m2 reales, o potenciales, que se pueden construir
en una parcela urbana y su superficie de solar. Normalmente se expresa en m2t/m2s.
Edificio: cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para albergar uno o
varios espacios para el desarrollo de cualquier actividad.
Financiación: recurso financiero que obtiene la empresa para poder cumplir con
el objetivo propuesto.
Flujo de caja (cash flow): entradas y salidas de dinero por unidad de tiempo (normalmente 1 mes).
Gastos de promotor: gastos tanto administrativos como financieros, comerciales
y de otra índole que debe soportar el promotor en virtud de su actividad.
Homogeneización: procedimiento por el que se analizan las características del
inmueble tasado en relación con otros comparables, para deducir su valor, por
comparación de sus similitudes y diferencias.
ibi: Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Impuesto anual que grava los bienes inmuebles en función de su valor catastral cuya exacción corresponde al ayuntamiento del municipio donde radica el bien.
ice:
Impuesto de Contribuciones Especiales. Impuesto municipal que grava diferentes obras o servicios necesarios para el bien común de la comunidad.
isivtnu: Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. También llamado Plusvalía. Es un impuesto que grava el incremento de valor
de los terrenos que se produce entre la compraventa actual y la anterior.
Interés: precio de la operación financiera. Retribución del prestamista por la cesión de un capital asumiendo un riesgo y perdida de disponibilidad del mismo.
Liquidez: posibilidad de convertir un activo en dinero sin pérdida de valor.
mbc:
Módulo Base de Construcción. Módulo sobre el que se basa la obtención del
valor catastral de las construcciones.
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mbr:
Módulo Base de Repercusión. Módulo sobre el que se basa la obtención del
valor de repercusión de calle en las ponencias catastrales.
Mercado: entorno urbano o rural homogéneo donde se encuentre el inmueble y
exista oferta y demanda de bienes de similares características al modelo a valorar.
pec (cec):
Presupuesto de Ejecución por Contrata.
pem (cem):
Presupuesto de Ejecución Material.
Polígono fiscal: división territorial en las ponencias catastrales que expresan el valor de zona del uso característico del polígono. Se obtienen en base a su coherencia
urbanística, circunstancias administrativas, de mercado o económico-social.
Póliza de Crédito (Crédito): contrato privado con intervención de un corredor de
comercio por el que el prestamista pone a disposición del acreditado una cantidad
de dinero durante un año, pudiendo éste disponer de los fondos a su conveniencia,
devolviendo el capital al vencimiento, y abonando los intereses en función del
capital dispuesto.
Póliza de Préstamo (Préstamo): contrato privado con intervención de un corredor de comercio por el que el prestamista entrega al prestatario una cantidad de dinero, devolviendo el capital mediante amortizaciones parciales o total, y abonando
los intereses en función del capital pendiente de amortizar.
Precio: cantidad cierta de dinero que un comprador está dispuesto a pagar y el
vendedor cobrar.
Prima de riesgo: la tasa de interés que evalúa el riesgo de la operación.
Rentabilidad: es la relación entre la inversión y los beneficios obtenidos por unidad de tiempo (normalmente 1 año).
Registro de la propiedad: registro jurídico en que se inscriben los bienes inmuebles y los derechos que recaen sobre los mismos.
Solar: suelo clasificado como urbano por la normativa urbanística y que cumple
con las exigencias marcadas en ella para edificar. Normalmente se expresa en m2s.
Suelo urbano: suelo así clasificado por la normativa urbanística. Suelo sujeto al
Impuesto de Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana (a efectos de la valoración
catastral).
Tasa de actualización: tipo de interés utilizado para calcular el valor actual de
capitales futuros. En el método de actualización es la tasa libre de riesgo + la prima
de riesgo. En el análisis de viabilidad económica es el coste del capital + la prima por
el riesgo a asumir.
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Tasa libre de riesgo: es el tipo de interés en operaciones sin ningún tipo de riesgo.
Normalmente se considera el tipo de interés que da la deuda del estado.
Tasador: profesional competente habilitado para hacer tasaciones.
Tipo interés: tasa necesaria para la remuneración del capital.
tir:
Tasa Interna de Retorno. Aquella tasa que iguala el van a cero, obteniendo la
rentabilidad real de una operación.
Valor: expresión cuantitativa de las cualidades funcionales de un bien que generalmente es la consecuencia de su situación en el mercado.
Valor actual: es el valor actual equivalente de unos capitales futuros a una tasa de
actualización determinada.
Valor máximo legal: máximo valor en venta de un inmueble sujeto a algún
régimen de protección.
Valor de reemplazamiento: Valor de coste de la edificación en el supuesto de
realizarla con la misma tipología constructiva, a fecha de hoy, con técnicas y materiales actuales, con la misma calidad y utilidad física y funcional. Puede ser Bruto,
sin considerar depreciaciones o neto, considerándolas.
Valor repercusión: es la repercusión del valor del suelo por cada m2 de edificación. Se expresa en €/m2c.
Valor unitario: es el valor del suelo por cada m2 de solar. Se expresa en €/m2s.
van:
Valor actual neto. Es el valor actual de todos los flujos de caja futuros a una
tasa determinada de actualización.
Vida económica: tiempo en el que el inmueble es atractivo como inversión. Depende del mercado, del inmueble y del tipo de negocio.
Vida efectiva: la que el tasador considera en función de su antigüedad, utilidad,
estado de conservación y mantenimiento.
Vida útil: aquélla en la que el bien mantiene las condiciones para utilizarse para
el uso previsto.
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TEMA 1
Introducción.
Conceptos de valoración
1. Introducción
2. Resumen-Esquema
2.1. Definiciones
2.2. Valor de un inmueble
2.3. Valor del suelo
2.4. Valor de las construcciones
2.5. Métodos de valoración
2.6. Estudio de mercado
2.7. Esquema general del tema
3. Texto
3.1. Introducción
3.2. Valor
3.3. Bienes susceptibles de valoración
3.4. Técnicos facultados para valorar
3.5. Valor del suelo
3.6. Valor de las construcciones
3.6.1. Edificio
3.6.2. Parte de un edificio
3.6.3. Elementos comunes de un edificio
3.6.4. Construcciones externas
3.6.5. Uso del edificio
3.6.6. Valor de reemplazamiento
3.7. Principios de valoración
3.8. Métodos de valoración
3.9. Superficies. Criterios de medición
3.10. Importancia del estudio de mercado en la determinación
del valor
4. Autoevaluación
4.1. Preguntas verdadero-falso
4.2. Preguntas tipo test respuesta única
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1. Introducción
El objetivo de este tema es introducir al alumno en la terminología y los conceptos
más relevantes en la valoración de bienes inmuebles. Asimismo se introducirán los
métodos de valoración más utilizados, así como los principios en los que debe basarse una valoración. El presente curso pretende realizar una introducción al campo
de la valoración inmobiliaria, desde un punto de vista práctico y enfocado al área de
la edificación.
Una vez introducida la terminología, los objetivos de esta unidad temática son
que el alumno sea capaz de responder a las siguientes preguntas referentes a la
valoración:
¿Qué cosas son susceptibles de valoración?
¿Quién está capacitado para valorar según qué tipo de valoración?
¿Cómo se valora a partir de la información disponible y conocida la finalidad de
la valoración?
¿Qué importancia tiene el factor tiempo en la valoración?
2. Resumen-Esquema
2.1. Definiciones
Bien
Todo aquello objeto de apropiación
Valor
Expresión cuantitativa de las cualidades funcionales de un
bien. Generalmente depende de la situación del mercado.
Cuánto vale un bien
a. Conocido el valor de bienes similares (Valor de intercambio)
b. Conocida su rentabilidad (Valor en renta)
Características del valor Variable con el tiempo
Subjetivo (depende inevitablemente de quién valora)
Se acepta normalmente como más adecuado el Valor de Mercado: valor medio en economía competitiva, fruto de oferta y
demanda
Valor/Precio
Valor: precio más probable
Precio: precio concreto de la transacción
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2.2. Valor de un bien inmueble
Dos componentes principales:
Valor del Suelo + Valor de las Construcciones
2.3. Valor del suelo
Es función del tipo de suelo (definido por la legislación vigente en el momento al
que se refiere la valoración).
Expresión del valor del suelo
Valor Unitario
Es el valor del suelo por m² de parcela (€/m2 suelo)
Valor de Repercusión
Es el valor del suelo por m² edificable (€/m2construcción o techo)
En el concepto de valor global por m² construido es la parte
que le corresponde al suelo. La relación entre uno y otro
nos la da la edificabilidad
2.4. Valor de las construcciones
Según sea:
Edificio
Construcción sólida, durable y apta para albergar uno o varios espacios para el desarrollo de cualquier actividad.
Puede ser: terminado, en construcción o en proyecto.
Parte de edificio
Cada bien valorable dentro de un edificio: piso, local, garaje
y trastero.
Elementos comunes
Espacios que no son de uso privativo dentro de un edificio:
zaguán, escalera, patio…
Difiere según el uso del edificio, es decir, la finalidad para la que ha sido construido. Un mismo edificio puede albergar más de un uso.
•
•
•
•
Residencial
Comercial
Industrial
Dotacional...
Se utiliza el Valor de Reemplazamiento, distinguiéndose:
Valor de Reemplazamiento Suma de las inversiones que serían necesarias para
Bruto o a Nuevo (vrb)
construir, en la fecha de la valoración, otro inmueble de
las mismas características pero utilizando tecnología y
materiales de construcción actuales.
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Valor de Reemplazamiento Resulta de deducir del vrb la depreciación física y funNeto o Actual (vrn)
cional del inmueble, en la fecha de la valoración.
vrn = vrb – Depreciación por antigüedad, uso...
2.5. Métodos de valoración
Método del Coste
Se basa en la obtención del Valor de Reemplazamiento o
Reposición.
Método de Comparación
Se utilizará cuando exista un mercado donde sea posible
comparar con inmuebles similares, conocido su valor.
Método de Actualización Se utilizará cuando conozcamos el rendimiento obtenido
de Rentas
de un determinado bien, por ejemplo en explotaciones económicas, donde tengamos información de los ingresos y
gastos derivados de su actividad, o en el caso de obtener
alguna renta del bien a valorar.
Método Residual
Generalmente lo vamos a utilizar en el caso de valorar suelo.
2.6. Estudio de mercado
Mercado Local
Entorno urbano o rural homogéneo donde se encuentre el
inmueble.
Comparables
Inmuebles similares al inmueble tasado (mismo uso, tipología constructiva, entorno y fecha reciente).
V. Oferta/V. Estimado
El valor del bien no debe incluir las comisiones de intermediarios, negociación en la compraventa, etc.
Estimar el valor a adoptar a partir del Valor de la Oferta.
Deducir algún porcentaje, según la fuente de información.
Homogeneización
Procedimiento por el que se analizan las características del inmueble tasado en relación con otros comparables, para deducir su valor, por comparación de sus similitudes y diferencias.
Elementos Especulativos
Datos, ofertas o escenarios que aun siendo relevantes para
la determinación del valor de mercado traigan causa comportamiento ligado a la intención de un operador de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones en el precio de
los activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio
de uso o edificabilidad, bien de otros factores extraordinarios cuya presencia futura no esté asegurada. Hay que asegurar el valor del bien en un intervalo razonable de tiempo,
es decir, la sostenibilidad del valor.
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(RR. HH.)
2.7. Esquema general del tema
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3. Texto
3.1. Introducción
El origen de la Valoración es anterior a la existencia de los conceptos Mercado
y Precio. Se puede situar, hacia el año 3000 a.C., en el antiguo Egipto, donde se
hacía una previsión de las cosechas esperadas, en función del nivel caudal del
Nilo. Para ello, disponían de los «nilómetros». Se cifraba así lo que cada agricultor
debía pagar al faraón en concepto de impuestos.
Imagen 1. Río Nilo (Egipto)
Imágen 2. Nilómetro
Desde los nilómetros egipcios, la actividad tasativa ha sufrido importantes cambios, hasta hoy, donde el concepto fundamental es el Valor más probable de Mercado. Con el desarrollo de las ciudades va adquiriendo importancia la Valoración
Inmobiliaria.
3.2. Valor
El valor de un bien podría definirse como la expresión cuantitativa de sus cualidades funcionales, y generalmente es la consecuencia de su situación en el mercado.
El valor de un bien podría considerarse en función del poder de exigir otros bienes
a cambio –valor de intercambio–, o bien en función de su posible utilidad o rentabilidad; –valor en renta– es decir, pueden establecerse varios tipos de valor según
la finalidad perseguida.
Por otro lado, es importante destacar el carácter inconstante del valor de un bien
con el tiempo, por razones extrínsecas al mismo. Esto, unido a la relatividad de
toda valoración, puesto que siempre es objeto de apreciación personal, pone
de manifiesto la dificultad de establecer un único valor de un bien, por lo que generalmente se acepta un valor medio resultado de una economía competitiva de
mercado, resultado de la oferta y la demanda.
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En este punto es conveniente diferenciar el concepto de valor de un inmueble y de
precio del mismo.
El precio refleja las características particulares de la transacción, y es la cantidad
de dinero que un comprador está dispuesto a pagar y un vendedor a recibir en la
venta de un producto inmobiliario en las circunstancias en que se produce la compraventa.
Por el contrario, el valor refleja las condiciones generales del mercado y es el precio más probable en que se venderá el bien en un mercado sin presiones.
En definitiva, la valoración consiste en la estimación de valores en un momento
determinado, con arreglo a determinadas hipótesis, con vistas a unos fines determinados y mediante procesos de cálculo basados en informaciones de carácter
técnico.
3.3. Bienes susceptibles de valoración
El Código Civil nos define perfectamente qué se considera como bienes.
Art. 333 «Todas las cosas que son o pueden ser objeto de apropiación se consideran como bienes muebles o inmuebles».
Art. 334. «Son bienes inmuebles:
1. Los terrenos, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al
suelo.
2. Los árboles y plantas y los frutos pendientes, mientras estuvieren unidos a la
tierra o formaren parte integrante de un inmueble.
3. Todo lo que está unido a un inmueble de una manera fija, de suerte que no pueda separarse de él sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto.
4. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de uso u ornamentación, colocados en edificios o heredades por el dueño del inmueble en tal forma que revele
el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo.
5. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario
de la finca a la industria o explotación que se realice en un edificio o heredad,
y que directamente concurran a satisfacer las necesidades de la explotación
misma.
6. Los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos
análogos, cuando el propietario los haya colocado o los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca, y formando parte de ella de un modo
permanente.
7. Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras donde
hayan de utilizarse.
8. Las minas, canteras y escoriales, mientras su materia permanece unida al yacimiento, y las aguas vivas o estancadas.
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9. Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén destinados
por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o
costa.
10. Las concesiones administrativas de obras públicas y las servidumbres y demás
derechos reales sobre bienes inmuebles».
Art. 335. «Se reputan bienes muebles los susceptibles de apropiación no comprendidos en el capítulo anterior, y en general todos los que se pueden transportar de un
punto a otro sin menoscabo de la cosa inmueble a que estuvieren unidos».
Art. 336. «Tienen también la consideración de cosas muebles las rentas o pensiones, sean vitalicias o hereditarias, afectas a una persona o familia, siempre que
no graven con carga real una cosa inmueble, los oficios enajenados, los contratos
sobre servicios públicos y las cédulas y títulos representativos de préstamos hipotecarios».
3.4. Técnicos facultados para valorar
Hasta la entrada en vigor de los nuevos grados, los técnicos facultados para realizar valoraciones son (ver atribuciones profesionales en nuevos grados, una vez
establecidas por ley):
• Arquitectos, competentes para la tasación de construcciones y edificaciones,
terrenos y suelo.
• Arquitectos Técnicos (nuevo grado, Ingenieros de la Edificación) o Ingenieros
Técnicos, mediciones, cálculos, valoraciones, tasaciones, peritaciones, estudios
e informes de construcciones, edificaciones, terrenos y suelos.
• Ingenieros de Caminos, en aprovechamientos hidráulicos y otros bienes de su
especialidad, y del suelo y obras de urbanización en concurrencia con los Arquitectos.
• Ingenieros Agrónomos y de Montes, en instalaciones y edificaciones referentes
a industrias agrícolas, agropecuarias y forestales, y de terrenos con rendimientos asignados a dichas industrias, sin posibilidad de urbanizar, o sea, conservando el carácter rústico.
• Ingenieros Industriales, en cuanto a edificaciones e instalaciones industriales y
sus anejos.
• Peritos tasadores, dentro del campo del seguro.
3.5. Valor del suelo
El valor del suelo va a diferir mucho en función del ámbito en el que nos movamos, nos encontremos en un suelo susceptible de albergar edificación o un suelo
donde no esté permitido edificar por su uso agrícola, forestal o por tener algún
grado de protección.
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En una valoración a efectos expropiatorios nos tendremos que atener a la legislación vigente en cada momento, que en este caso es el relativamente reciente Real
Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo. En su art. 12, establece las Situaciones Básicas del Suelo,
diferenciando entre:
• Suelo rural: el preservado de transformación mediante urbanización y el que
se encuentre en proceso de ordenación territorial y urbanística para su paso a
suelo urbanizado (anteriormente «No Urbanizable» y «Urbanizable» respectivamente).
• Suelo urbanizado: el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones
y servicios propios de los núcleos de población (anteriormente «Urbano»).
Si nos movemos en el ámbito hipotecario, nos encontramos también con la existencia de dos tipos de suelo, de acuerdo con la Orden eco 805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos
para ciertas finalidades financieras:
Nivel I
Incluirá todos los terrenos que no pertenezcan al nivel II.
Nivel II
Incluirá los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se
permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal,
ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida por
la normativa vigente.
También se incluirán los terrenos clasificados como urbanizables que no
estén incluidos en un ámbito de desarrollo del planeamiento urbanístico
o que estándolo, no se hayan definido en él, las condiciones para su desarrollo.
En la esfera de las valoraciones urbanísticas no expropiatorias, el urbanismo clasifica el suelo en urbano, urbanizable y no urbanizable, dando varias modalidades
de suelo a cada una de las clasificaciones.
Generalmente será el suelo urbano y urbanizable el tipo de suelo que nos ocupe
en nuestras valoraciones. Independientemente de la modalidad que estemos, podemos decir que hay dos formas de expresar el Valor del Suelo:
Valor Unitario: es el valor del suelo por m² de parcela. (€/m2 suelo).
Valor por Repercusión: es el valor del suelo por m² edificable. (€/m2construcción o techo).
En el concepto de valor global por m² construido es la parte que le corresponde al
suelo. La relación entre uno y otro nos la da la edificabilidad.
El valor del suelo, por regla general, depende de lo que se puede hacer en él. Si
consideramos el mismo producto inmobiliario y el mismo valor de mercado, observamos que la diferencia de valor de las diferentes parcelas nos lo va a dar la
edificabilidad.
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La relación entre el valor unitario y el valor de repercusión, es siempre la edificabilidad, es decir:
vu
= vr x edificabilidad (o aprovechamiento)
Los mercados de valor unitario son aquellos cuya unidad de venta del suelo no
es el m² de techo, como la vivienda unifamiliar aislada, el uso industrial, algunos
casos de uso comercial, equipamientos, etc.
Por el contrario, los mercados de valor de repercusión son aquellos que utilizan
como unidad de venta el m² de techo, como el uso residencial colectivo, el uso
comercial, el uso de oficinas, etc.
Supongamos el siguiente caso:
Tenemos un inmueble de 800 m² de suelo con una edificabilidad permitida de 0,50
m²t/m²s.
Por el estudio de mercado sabemos que el valor unitario de suelo de la zona es de
200,00 €/m²s.
Por lo tanto, el valor de la parcela ascenderá a:
800,00 m² x 200,00 €/m² = 160.000,00 €
Si queremos obtener el valor de repercusión por m² construido realizaríamos la
siguiente operación:
160.000,00 €
=
800,00 m²s * 0,50 m²t/m²s
160.000,00 €
400,00 m²t
=
400,00 €/m²t
3.6. Valor de las construcciones
Destacamos en este apartado las siguientes definiciones:
3.6.1. Edificio: cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para albergar
uno o varios espacios para el desarrollo de cualquier actividad. Dichas construcciones son susceptibles de valoración, tanto en estado terminado, como en construcción, rehabilitación e incluso en proyecto, como veremos en unidades posteriores.
3.6.2. Parte de un edificio: una vivienda dentro de un edificio plurifamiliar, una
plaza de garaje, un trastero, un local comercial, etc., dentro de un edificio, pueden
ser valorados independientemente.
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3.6.3. Elementos comunes de un edificio: espacios que no son de uso privativo
dentro de un edificio, y que deben contabilizarse en el cómputo de superficie.
3.6.4. Construcciones externas: también se consideran construcciones las vallas,
muretes, regueros, etc. De gran importancia a efectos de obtener indemnizaciones
expropiatorias.
3.6.5. Uso del edificio: según la finalidad para la que haya sido construido, podrá
ser de uso residencial, comercial o industrial. Un mismo edificio podría albergar
varios usos: por ejemplo bajo comercial de un edificio de viviendas.
3.6.6. Valor de reemplazamiento:
• Valor de Reemplazamiento Bruto o a Nuevo (vrb): suma de las inversiones que
serían necesarias para construir, en la fecha de la valoración, otro inmueble de
las mismas características pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales.
• Valor de Reemplazamiento neto o Actual (vrn): resulta de deducir del vrb la
depreciación física y funcional del inmueble, en la fecha de la valoración.
3.7. Principios de valoración
Las valoraciones, y especialmente las que tienen finalidad hipotecaria, deben seguir una serie de principios de valoración. Los comúnmente aceptados, recogidos
por la normativa de valoración hipotecaria, son:
1. Principio de Mayor y Mejor Uso: «El valor de un inmueble susceptible de ser
dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, es el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y
físicas, al uso más probable y financieramente aconsejable, con la intensidad
que permita obtener el mayor valor, que no tiene que ser este uso el del máximo
aprovechamiento edificatorio».
2. Principio de Sustitución: «El valor de un inmueble es equivalente al de otros
activos de similares características sustitutivos de aquél».
3. Principio del Valor Residual: «El valor atribuible a cada uno de los factores de
producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo
y los valores atribuibles al resto de los factores».
4. Principio de Anticipación: «El valor de un inmueble que se encuentra en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente
proporcionará en el futuro».
5. Principio de Temporalidad: «El valor de un inmueble es variable a lo largo del
tiempo».
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6. Principio de Finalidad: «La finalidad de la valoración condiciona el método y
las técnicas de valoración a seguir».
7. Principio de Probabilidad: «Ante varios escenarios o probabilidades, se elegirán los más probables».
8. Principio de Proporcionalidad: «Los informes se elaborarán con la amplitud
adecuada, según la importancia y uso del objeto de valoración, así como su
singularidad en el mercado».
9. Principio De Prudencia: «Ante varios escenarios o probabilidades, se elegirá
el que dé como resultado menor valor».
10. Un informe de tasación puede tener varios valores, sobre todo al calcular por
distintos métodos. Lo recomendable es elegir el menor de los valores obtenidos,
porque ese valor es factible. Y esto es más fácil de entender si hablamos de
bienes como garantía hipotecaria. Sería el caso de una vivienda de vpo; en ese
caso suele calcularse su valor como vivienda protegida y es frecuente aportar su
valor en caso de descalificación, es decir su valor de mercado. Y en general, el
primero será inferior al segundo. El valor de la tasación será el menor de ellos.
11. Principio de Transparencia: «El informe deberá contener la información necesaria y suficiente, para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizada».
3.8. Métodos de valoración
La utilización de uno u otro método depende tanto de la finalidad con que se realice la valoración (hipotecaria, urbanística, legal, etc.), como de la información de
partida de la que se disponga. Las metodologías son múltiples, pero básicamente
son cuatro las más utilizadas:
• Método del Coste: se basa en la obtención del Valor de Reemplazamiento o
Reposición.
• Método de Comparación: se utilizará cuando exista un mercado donde sea posible comparar con inmuebles similares, conocido su valor.
• Una vertiente de este método podría ser el método Beta, ya que nos permite,
con pocas muestras obtener el valor del inmueble comparando con el mercado
y las características de los comparables.
• Método de Actualización de Rentas: se utilizará cuando conozcamos el rendimiento obtenido de un determinado bien, por ejemplo en explotaciones económicas, donde tengamos información de los ingresos y gastos derivados de su
actividad, o en el caso de obtener alguna renta del bien a valorar. Este método lo
podemos utilizar tanto en la vertiente de capitalización como en la de actualización. Y en su versión de Capitalización de Rentas, lo utilizaremos para valorar
fincas a expropiar cuyo suelo esté en situación de suelo rural.
• Método Residual: lo vamos a utilizar generalmente en el caso de valorar suelo.
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Con el desarrollo de la informática, se desarrollan métodos que permiten trabajar
con mayor número de datos. Son los llamados Métodos Econométricos, entre ellos
tenemos el de análisis de regresión.
En cualquier caso, la utilización de uno u otro será función del tipo de bien inmueble que estemos tasando y de la información o hipótesis de partida de la que
dispongamos.
Por otro lado, influirá el tipo de valoración que estemos realizando. En algunas de
ellas, existe una normativa que nos indica qué métodos debemos adoptar, caso de las
valoraciones con finalidad hipotecaria (Orden eco 805/2003) y de las valoraciones
catastrales (rd 1020/1993). En el resto de casos es labor del tasador, decidir qué
método o métodos son los adecuados en cada caso.
3.9. Superficies. Criterios de medición
Los criterios de medición a utilizar no van a diferir de forma importante según
para qué se esté realizando la medición. En cualquier caso, al valorar bienes inmuebles, y dado que generalmente se va a utilizar un valor unitario por unidad de
superficie, siempre será necesaria la medición por parte del tasador. A este respecto llamaremos:
Superficie Comprobada: es el área medida por el tasador en el plano acotado que
realizará en la visita al inmueble objeto de tasación. Esta superficie será generalmente la empleada en el cálculo de valores técnicos. Muchas veces no será fiable
la información que pueda contener la documentación registral. Es por ejemplo,
frecuente medir más superficie en viviendas donde se han incorporado balcones
o galerías a las viviendas; otras veces la documentación nos da una superficie sin
especificar qué tipo de superficie es; también puede darnos la ocupación en planta
del inmueble, siendo la superficie construida real mucho mayor.
Atendiendo a la normativa específica para tasaciones hipotecarias se define (Orden
eco 805/2003):
Superficie Útil: superficie del suelo delimitada por el perímetro definido por la
cara interior o intradós de los cerramientos externos de un edificio o elemento de
un edificio. En el caso de espacios exteriores de uso privativo, tales como terrazas,
balcones, tendederos, etc., siempre que estén provistos de cubiertas, se computará
el 50 % de la superficie (nunca cuando sean descubiertos).
No se considerará como útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por elementos estructurales verticales, y por canalizaciones y conductos con sección superior a 100 cm2, ni la superficie del suelo cuya altura libre sea
inferior a 1,5 m.
Sería aquella superficie que podemos considerar como «pisable».
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Superficie Construida: incluye la superficie útil, más los cerramientos exteriores
computados al 100 % cuando se trate de fachadas y al 50 % en el caso de medianeras o compartidos con otros elementos del mismo edificio. Los espacios exteriores
cubiertos se computarán como el 50 % de su superficie medida sobre su proyección
horizontal.
Superficie Construida con Partes Comunes: incluye la superficie construida a la
que se suma la parte proporcional que le corresponda, según su cuota de participación en beneficios y cargas en la superficie de los elementos comunes del edificio.
3.10. Importancia del estudio de mercado
en la determinación del valor
En muchos de los casos o en la mayoría de valoraciones con los que nos vamos
a encontrar en nuestra vida profesional, el valor que obtengamos va a estar fundamentado en el Valor de Mercado, que determinaremos en función del mercado
inmobiliario local.
En la práctica deberemos dar un solo valor al emitir un informe de valoración, que
deberá corresponderse con el valor más probable dentro del mercado. Quizás sería
más correcto dar un intervalo probable de valores, para evitar de alguna manera la
posible subjetividad inherente a cualquier valoración, pero en la práctica se acepta
un valor medio resultado de una economía competitiva de mercado, resultado de
la oferta y la demanda.
La bondad de nuestra valoración dependerá de la rigurosidad con que realicemos
el estudio de mercado del área de actuación que nos ocupe. Por ello, destacamos
las siguientes definiciones (Orden eco 805/2003):
Valor de mercado (vm): precio al que podría venderse un inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la
fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente
en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo
de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, según la naturaleza
del inmueble, para negociar la venta. No incluye impuestos ni gastos de comercialización.
Mercado local: el inmobiliario del entorno urbano o rural homogéneo donde se
encuentre el inmueble tasado, o mercado sectorial cuando no se dispone de la
información anterior.
Por ejemplo: no tendría un mercado inmobiliario similar una población de 800.000
habitantes y otra de 300. Tampoco un municipio costero y uno de interior.
Comparables: inmuebles que se consideran similares al inmueble tasado, o adecuados para aplicar la homogeneización, según factores tales como situación, estado de conservación, etc. Es lo que tradicionalmente se ha llamado «testigos».
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Los comparables deben pertenecer al mismo uso, tipología constructiva, entorno
y obtenidos en fechas recientes. El proceso de selección se tratará en el tema del
Método de Comparación.
Elementos especulativos: datos, ofertas o escenarios que aun siendo relevantes
para la determinación del valor de mercado traigan causa, bien de un comportamiento ligado a la intención de un operador de beneficiarse a corto plazo con las
fluctuaciones en el precio de los activos inmobiliarios, bien de expectativas de
cambio de uso o edificabilidad, bien de otros factores extraordinarios cuya presencia futura no esté asegurada.
Es importante no tener en cuenta estos elementos en la determinación del valor,
porque generalmente nos interesará asegurar el valor del bien en un intervalo razonable de tiempo, es decir, deberemos asegurar la sostenibilidad del valor.
4. Autoevaluación
4.1. Preguntas verdadero-falso
(6 puntos: 0,5 respuesta correcta; –0,25 respuesta incorrecta)
r
El valor del coste de reemplazamiento neto podría coincidir con el coste de
reemplazamiento bruto.
r
La superficie construida considera la superficie de espacios exteriores descubiertos al 50 %.
r
Valor unitario m2 útil > Valor unitario m2 construido.
r
Valor de repercusión = Edificabilidad x Valor unitario.
r
La superficie construida considera la superficie con altura inferior a 1,50 m.
r
Superficie útil < Superficie construida.
r
En el marco de las valoraciones pueden utilizarse indistintamente los términos
«valor» y «precio».
r
El principio de mayor y mejor uso se refiere a que debemos valorar los inmuebles de acuerdo al uso más rentable aunque no sea el más probable.
r
El principio del valor residual nos dice que el valor total se compone de un
sumatorio de valores parciales.
r
El método de comparación solamente es aplicable a inmuebles con un mercado
representativo.
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r
En una vivienda unifamiliar coincidiría la superficie construida con la superficie construida con elementos comunes.
r
Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras donde
hayan de utilizarse pueden considerarse como «bien mueble», por su condición
de movilidad.
4.2. Preguntas tipo test de respuesta única
(4 puntos: 0,5 respuesta correcta; –0,25 respuesta incorrecta)
1. El valor de reemplazamiento bruto coincide con:
a. (Valor suelo + Costes de construcción + Gastos necesarios) x Depreciación
b. (Valor suelo + Costes de construcción + Gastos necesarios)
c. Valor suelo + (Costes de construcción + Gastos necesarios) x Depreciación
2. Qué principio se enuncia como: «Ante varios escenarios o probabilidades, se
elegirá el que dé como resultado menor valor»:
a. Principio de Anticipación
b. Principio de Prudencia
c. Principio de Temporalidad
d. Principio de Mayor y Mejor Uso
3. Valor unitario se mide en:
a.€/m2 útil
b.€/m2 construido
c.€/m2 suelo
d. Tasa libre de riego*ipc
4. En una determinada parcela, la expresión del valor del suelo como valor unitario se refiere a:
a. Valor en unidades monetarias por unidad de superficie construida
b. Valor en unidades monetarias por unidad de superficie de suelo
c. Valor del suelo total
5. La variabilidad del valor con el tiempo viene expresada en el principio de:
a.Anticipación
b. Finalidad
c.Temporalidad
d.Probabilidad
6. Se entiende por elementos comunes de una vivienda:
a. Espacios que no son de uso privativo dentro de un edificio
b. Vallas, muretes, regueros, etc.
c. Zonas dentro de la vivienda de uso común para sus ocupantes: salón, cocina,
pasillos, etc.
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7. Con el método de comparación se obtiene:
a. El valor de mercado
b. El precio de venta del inmueble
c. El valor de repercusión del suelo
8. La Ley de Suelo: Ley 8/2007, de 28 de mayo, refundida por Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de junio por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley de Suelo. En su art. 12, establece las Situaciones Básicas del Suelo, diferenciando entre:
a. Suelo urbano, suelo urbanizable, suelo no urbanizable
b. Suelo rural, suelo urbanizado
c. Nivel I, nivel II
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TEMA 2
Conceptos básicos
financieros
1. Introducción
2. Resumen-Esquema
2.1. Gestión financiera
2.2. Documentos básicos
2.3. Operación financiera
2.4. Leyes financieras
2.5. Tipos interés
2.6. Fuentes de financiación
2.7. Valor Actual Neto. Tasa Interna de Retorno
3. Texto
3.1. Gestión financiera
3.1.1. Objetivo
3.1.2. Decisiones
3.1.3. Documentos básicos
a) Balance
b) Cuentas de pérdidas y ganancias
c) Ratios
3.1.4. Operación financiera
3.1.5. Leyes financieras
3.1.6. Tipos de interés
3.1.7. Fuentes de financiación
a) Financiación propia
b) Financiación ajena
c) Elección de las fuentes de financiación
d) Créditos bancarios
3.1.8. Valor Actual Neto - Tasa Interna de Retorno
a) Valor actual neto
b) Tasa interna de retorno
4. Autoevaluación
4.1. Preguntas verdadero-falso
4.2. Preguntas tipo test respuesta única
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1. Introducción
En este tema analizaremos, desde un punto de vista de la valoración, la relación de
este campo con la gestión financiera, no profundizando en temas que se darán con
mayor detalle en otras asignaturas, pero sí obtener los conocimientos elementales
para poder desarrollar los conceptos que iremos viendo a lo largo del curso.
Hemos estructurado el tema en dos partes. La primera trata de los conceptos básicos referidos al ámbito de las valoraciones inmobiliarias y la segunda, de la
gestión financiera, pero referida más al proceso edificatorio que a la propia financiación de la empresa.
2. Resumen-Esquema
2.1. Gestión financiera
Objetivos:
a. Obtener recursos financieros
b. Obtener rentabilidad económica del proyecto
Decisiones:
a. Sobre financiación: cómo captar recursos; porcentaje de financiación propia y
ajena; a corto o a largo plazo
b. Sobre inversiones: qué recursos destinar a cada proyecto
c. Política de dividendos: retribución del capital
2.2. Documentos básicos
a.Balance
ACTIVO
(en qué ha invertido la empresa)
Bienes
(lo que la empresa tiene)
PASIVO
(de dónde ha salido la financiación)
Capital
(aportaciones de los socios)
Reservas
(beneficios no distribuidos)
Deudas
(lo que debe la empresa)
Derechos
(lo que a la empresa le deben)
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b. Cuentas de pérdidas y ganancias
c. Ratios: para obtener información de los estados financieros de una empresa.
Beneficio antes de intereses e impuestos
Rentabilidad económica =
Coste Total
Beneficio antes de impuestos
Rentabilidad por costes =
Coste Total
2.3. Operación financiera
Condiciones
Rentabilidad
Relación entre cantidad invertida y beneficios obtenidos
Liquidez
Posibilidad de convertir un activo en dinero sin pérdida de valor
Seguridad
Capacidad de cumplimiento de obligaciones obteniendo resultados
deseados
Elementos a considerar
Partes que intervienen
Prestamista/Prestatario
Duración operación
De inicio y de fin
Capitales que se intercambian
Capital prestado: Prestación / Capital devuelto:
Contraprestación
Precio de la operación
Interés
Criterio financiero
Ley financiera utilizada
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2.4. Leyes financieras
CAPITALIZACIÓN
A partir del valor
actual obtener valor
futuro
SIMPLE
Los intereses no se suman al capital inicial
I = C0 * i * n
Cn = C0 (1+ni)
COMPUESTA
Los intereses sí se suman al capital inicial
Cn = C0 (1+i)n
C3
C0
Cn
SIMPLE
C1 x i
C1
C0 *(1+i)
C0 x i
C0
0
ACTUALIZACIÓN
O DESCUENTO
A partir del valor
futuro obtener valor
actual
C2 x i
C2
1
2
3
3
tiempo
Comercial: C0 = Cn (1 – d*n)
Racional:
COMPUESTA
2.5. Tipos de interés
Interés Nominal
Anual y simple
No incluye comisiones ni gastos de la operación
A largo plazo tiene implícita la inflación
Interés Efectivo
Para periodos inferiores al año
o
(1 + iperiodo)n periodos = 1 + inominal
iperiodo = (1 + inominal) 1/periodo – 1
Interés Real
Se le deduce la inflación π
1 + inominal
(1 + ireal) = 1 + π
Tasa Anual Equivalente (tae)
Interés nominal + Comisiones y gastos + Plazo operación
Componentes del interés:
a. Tasa Libre de Riesgo: tipo de interés sin riesgo, generalmente Obligaciones del
Estado, sin inflación
b. Tasa inflación
c. Prima de riesgo: evalúa los riesgos de la operación
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2.6. Fuentes de financiación
a. Financiación propia: capital social, reservas, subvenciones de capital, remanentes ejercicios anteriores, etc.
b. Financiación ajena: préstamos o créditos bancarios
2.7. Valor Actual Neto. Tasa Interna de Retorno
El tir es la tasa de actualización que hace el Valor Actual Neto igual a 0
= Desembolso inicial
r = tasa de actualización
i = periodos
des
3. Texto
3.1. Gestión financiera
3.1.1. Objetivo
Los objetivos de la gestión financiera, básicamente son:
• Obtener recursos financieros (monetarios) para la empresa o proyecto de inversión, tanto en cuantía suficiente, como en plazo y coste. Esto significa cubrir las
necesidades financieras de la empresa o proyecto de inversión.
• Velar por la rentabilidad económica del proyecto.
3.1.2. Decisiones
La gestión financiera debe ser capaz de tomar decisiones en relación a:
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• Financiación
– Cómo captar recursos
– Proporción de financiación propia y financiación ajena
– A largo plazo o a corto plazo
– Ocuparse de las masas patrimoniales del pasivo
• Inversión
– Definir la cantidad de recursos para cada proyecto
– Decidir el tipo de inversión a realizar
– Ocuparse de las masas patrimoniales del activo
• Política de dividendos
– Como retribuir al capital
3.1.3. Documentos básicos
a) Balance
El balance es un estado contable que refleja la situación patrimonial de la empresa
en un momento dado. Se compone de:
• Activo: bienes y derechos que permiten a la empresa realizar su actividad. Refleja la estructura económica.
• Pasivo: capital y deudas, que son las fuentes de financiación necesarias para la
adquisición de los bienes y derechos del activo. Refleja la estructura financiera.
ACTIVO
PASIVO
Bienes (lo que la empresa tiene)
Derechos (lo que a la empresa le deben)
Capital (aportaciones de los socios)
Deudas (lo que debe la empresa)
Reservas (resultados no distribuidos)
El activo refleja las inversiones y el pasivo de donde han salido los fondos para su
financiación.
ACTIVO
PASIVO
En qué ha invertido la empresa
De dónde se ha obtenido la financiación
b) Cuenta de Pérdidas y Ganancias
Proporciona información sobre la gestión económica y da el resultado económico
de un periodo determinado, normalmente un año.
Es la diferencia entre ingresos y gastos, no entre cobros y pagos.
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La diferencia entre ingreso y cobro radica en que, en el primer caso, el ingreso se
produce en el momento en que nace el derecho a cobrar y en el segundo, cuando
efectivamente se produce el cobro. Ejemplo: se entrega una factura a un cliente
que nos paga 30 días después. El ingreso se produce a fecha de factura y el cobro
cuando efectivamente cobramos, es decir, 30 días después.
Se puede dar el caso de que un ingreso tenga varios cobros. De idéntica manera
consideramos la diferencia entre gasto y pago.
Los ingresos y gastos nos informan del resultado del ejercicio, mientras que los
cobros y pagos nos indican el estado de la tesorería.
Resultado del periodo = ingresos – gastos
Tesorería = cobros – pagos
Resultado del periodo ≠ tesorería
La estructura de la cuenta de resultados es la siguiente:
VENTAS
Gastos de producción
Gastos de comercialización
- GASTOS
MARGEN BRUTO
Gastos de explotación fijos
Gastos de explotación variables
Amortizaciones
- GASTOS DE EXPLOTACIÓN
BENEFICIO ANTES DE INTERESES
E IMPUESTOS (BAII)
- GASTOS FINANCIEROS
BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS
(BAI)
-IMPUESTOS
BENEFICIO NETO
c) Ratios
Las ratios (relación entre dos valores) nos permiten obtener información de los
estados financieros de una empresa. En función de los valores que relacionemos
obtendremos unas ratios de endeudamiento, solvencia, disponibilidad, etc.
En nuestro caso nos centraremos solamente en el caso de la rentabilidad económica y por costes, pero no en términos de análisis de empresa, sino adaptados al
proceso edificatorio.
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Beneficio antes de intereses e impuestos
Rentabilidad económica =
Coste Total
Beneficio antes de impuestos
Rentabilidad por costes =
Coste Total
3.1.4. Operación financiera
Denominamos operación financiera al intercambio no simultáneo de capitales financieros con criterio financiero. Las condiciones de una operación financiera son:
• Rentabilidad o medida porcentual del resultado de la operación financiera, relaciona la cantidad invertida con los beneficios.
• Liquidez o posibilidad que tiene un activo de convertirse en dinero sin pérdida
de valor.
• Seguridad o capacidad de cumplimiento de las obligaciones obteniendo los resultados deseados.
Normalmente existe una relación inversa entre rentabilidad y seguridad, es decir,
a mayor seguridad de la inversión menor rentabilidad de la misma.
Los elementos de una operación financiera son:
1. Partes que intervienen
a. Prestamista que entrega el primer capital
b. Prestatario que recibe el primer capital
2. Duración de la operación
a. Momento inicial
b. Momento final
3. Capitales que se intercambian
a. Prestación o capital prestado
b. Contraprestación o capitales devueltos
4. Precio de la operación
a. Tipo de interés al que prestan y devuelven los capitales
5. Criterio financiero
b. Ley financiera con la que se hace el intercambio de capitales
3.1.5. Leyes financieras
Una ley financiera nos permite obtener capitales equivalentes a lo largo del tiempo
en virtud de una función matemática.
Básicamente tenemos cuatro:
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• Ley de Capitalización simple.
Obtiene el valor equivalente en un tiempo futuro a partir de capital actual.
En este caso los intereses no se suman al capital inicial.
Su formulación es:
I = C0 * i * n
C1 = C0 + C0 * i = C0 (1+i)
C2 = C1 + C0 * i = C0 (1+i) + C0 *i = C0 ((1+i + i) = C0 (1+2i)
C3 = C2 + C0 * i = C0 (1+2i) + C0 *i = C0 ((1+2i + i) = C0 (1+3i)
…
Cn = C0 (1+ni)
Su esquema sería según el dibujo adjunto.
C3
C0
Cn
C0 x i
C2
C0 x i
C1
C0 + (3 C0 x i) =
C0 (1+3i)
C0 x i
C0
0
1
2
3
tiempo
• Ley de Capitalización compuesta
También obtiene el valor de un capital equivalente en un tiempo futuro a partir
de un capital actual, pero en este caso los intereses sí se suman al capital inicial.
Su formulación es:
C1 = C0 + C0 * i = C0 (1+i)
C2 = C1 + C1 * i = C1 (1+i) = C0 (1+i)*(1+i) = C0 (1+i)2
C3 = C2 + C2 * i = C2 (1+i) = C0 (1+i)2*(1+i) = C0 (1+i)3
…
Cn = C0 (1+i)n
Su esquema sería según el dibujo adjunto.
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C3
C0
Cn
C2 x i
C2
C1 x i
C1
C0 *(1+i)
C0 x i
C0
0
1
2
3
3
tiempo
• Ley de Descuento o Actualización simple
Obtiene el valor de un capital equivalente actual a partir de uno cierto futuro.
C0
Cn
Existen dos tipos de descuento simple:
– Comercial, cuya formulación es: C0 = Cn (1 – d*n)
– Racional, que es la inversa de la capitalización simple:
• Ley de Descuento o Actualización compuesta
Es la inversa de la capitalización compuesta:
C0
Cn
3.1.6. Tipos de interés
El tipo de interés es la remuneración del prestamista por la cesión de un capital
financiero del que no va disponer en un cierto tiempo asumiendo un riesgo de la
posible insolvencia del prestatario.
Los conceptos de tipos de interés en que nos movemos son:
• Tipo de interés nominal: son los que ofrecen las entidades financieras.
Sus características son:
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– Interés anual y simple
– No recoge comisiones o gastos de la operación
– A largo plazo tiene implícita la inflación
• Tanto efectivo o interés efectivo: es el equivalente del interés anual para perio-
dos inferiores a un año.
Se obtiene cumpliendo la siguiente equivalencia:
o
(1 + iperiodo)n periodos = 1 + inominal
iperiodo = (1 + inominal) 1/periodo – 1
• Tipo de interés real: es el interés nominal deduciendo la inflación.
1 + ireal) =
1 + inominal
1+π
Siendo π la inflación
• Tasa anual equivalente: es el tipo de interés que incluye además del interés no-
minal las comisiones y gastos financieros de la operación, así como el plazo de
la operación.
Los componentes del tipo de interés son:
• Tasa libre de riesgo: se corresponde con el tipo de interés sin ningún tipo de
riesgo, normalmente las obligaciones del estado y sin inflación.
• Tasa de inflación: la inflación esperada a lo largo de la vida de la operación
financiera.
• Prima de riesgo: es el interés que evalúa el riesgo de la operación.
3.1.7. Fuentes de financiación
Denominamos fuente de financiación a los recursos financieros que obtiene la
empresa para poder cumplir con el objetivo propuesto.
Para su obtención es necesario realizar un plan de financiación, que conllevará
entre otras cuestiones definir y cuantificar las necesidades financieras, analizar los
recursos financieros externos y ver su coste y su rentabilidad.
Una clasificación de las fuentes de financiación las podemos dividir en:
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a) Financiación propia
Es aquélla generada por la propia empresa. Dentro de la autofinanciación podemos
tener:
• Financiación propia interna. Normalmente son los beneficios no distribuidos
de los diferentes ejercicios. Constituye una fuente de financiación básica para
pymes.
Sus ventajas son:
– Autonomía financiera
– Ausencia de remuneración explícita
– Ausencia de gastos de formalización
Por su parte las desventajas son:
– Pérdida de oportunidad en inversiones rentables presentadas de forma imprevista
– Menor rentabilidad del accionista
• Financiación propia externa. Ampliación de capital mediante acciones o par-
ticipaciones, que pueden ser de los propios socios existentes o bien de socios
nuevos.
Sus ventajas son:
– No existe plan de amortización
– Ausencia de remuneración explícita
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Gestión urbanística, financiera y valoraciones - UJI - http://dx.doi.org/10.6035/Sapientia59
Por su parte las desventajas son:
– Pérdida de rentabilidad. Los mismos beneficios se reparten entre más socios
– Desconocimiento inicial del coste de la financiación
– Costes de emisión de los títulos
b) Financiación ajena
Es aquélla que genera unas deudas con obligación de devolver el capital al cabo
de un periodo de tiempo.
Sus características son:
• Los recursos son aportados por personas ajenas a la empresa
• Existe plan financiero de devolución de capitales
• Son recursos temporales
• Son recursos avalados con garantías
Dentro de la financiación ajena podemos tener:
• Préstamos
• Créditos de entidades financieras
• Créditos de proveedores (aplazamientos de pago)
• Descuentos de letras
• Etc.
c) Elección de las fuentes de financiación
La elección de las fuentes de financiación de una empresa dependerá de la estructura de la misma. No obstante deben tenerse en cuenta determinados criterios:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Coste de la financiación
Tipo de interés
Modalidad de tipo de interés
Expectativas de evolución del tipo de interés
Periodicidad de pago
Gastos de formalización
Grado de solvencia y rentabilidad
Riesgos
Disponibilidad de los recursos
Ritmo de tesorería para afrontar los pagos
Garantía exigida para la formalización de la financiación
Requisitos y gastos de formalización
d) Créditos bancarios
Dado el enfoque del tema, nos vamos a centrar en el análisis de los préstamos y
créditos como financiación ajena. A diferencia de otros recursos financieros, éstos
se suelen realizar mediante contratos privados en los que interviene un corredor de
comercio y se elevan a documento público. Dicho documento se denomina Póliza.
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Aunque existe similitud entre ambas operaciones, tienen diferencias entre ellos. Éstas
básicamente son:
PRÉSTAMO
CRÉDITO
Contrato real, se perfecciona con la entre- Contrato consensual, se perfecciona con
ga del dinero
el consentimiento
Contrato unilateral. Sólo existen obligaciones para el prestatario
Contrato bilateral, hay obligaciones por
ambas partes
El prestamista entrega el dinero
El prestamista pone a disposición del
acreditado (prestatario) una cantidad de
dinero durante un periodo de tiempo
El prestatario devuelve el principal más
intereses
El acreditado puede disponer de los fondos realizando disposiciones que pueden
ser totales o parciales
Sólo se reduce la deuda con la amortización del capital, siendo esto considerado
como devolución parcial del capital
El capital se devuelve al vencimiento
Los intereses se abonan por el capital
pendiente de amortizar
Los intereses se abonan en función del
capital dispuesto
Préstamo: el prestamista entrega al prestatario una cantidad de dinero, que éste
deberá devolver junto con los intereses correspondientes.
Una vez entregado el dinero empiezan las obligaciones para el prestatario, entre
ellas:
• Sufragar los gastos y comisiones de formalización.
– Comisiones: de apertura, de disponibilidad, de cancelación y de estudio
– Gastos de inscripción en el registro: Notaría, Registro, Impuesto Actos Jurídicos Documentados
• Abonar los intereses pactados en los plazos convenidos.
• Realizar las amortizaciones de capital en las fechas indicadas.
Estos dos últimos puntos irán en virtud del método de amortización estimado.
Método Francés
Método Alemán
Anualidad constante
Anualidad constante
Amortización
creciente
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Método Americano
Método amortización constante
Se amortiza todo al
final
El capital se amortiza por cuotas guales
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Intereses decrecientes Los intereses del
capital pendiente de
amortizar se pagan por
anticipado, al principio
del periodo
Se abonan intereses
cada periodo
Intereses = Capital
*i
Póliza de crédito:
Con el contrato de crédito, la entidad financiera permite disponer, hasta un límite
pactado y durante un tiempo prefijado, de los fondos monetarios que estipule el
contrato, recibiendo durante ese periodo la entidad financiera los intereses de las
cantidades dispuestas. Devolviendo el acreditado al final del contrato todo el capital.
El funcionamiento es similar a una cuenta corriente, calculándose los intereses
aplicando sobre la cantidad dispuesta los llamados números comerciales que son
el producto de los saldos que presenta.
El proceso es el siguiente:
• Calcular los saldos en cada movimiento.
• Obtener los días que está vigente el saldo.
• Multiplicar cada saldo por los días que está vigente diferenciando entre saldos
deudores, acreedores o excedidos. Es lo que se llama números comerciales.
• Sumar los números deudores, acreedores o excedidos.
• Calcular intereses (cada número por su coeficiente):
– Intereses deudores = Números deudores x Multiplicador deudor
– Intereses acreedores = Números acreedores x Multiplicador acreedor
– Intereses excedidos = Números excedidos x Multiplicador excedido
Préstamo de garantía hipotecaria:
Utilizado para la financiación de las obras de construcción y en su caso también
para la adquisición del suelo.
Las características de este modelo de préstamo:
• Necesita una garantía hipotecaria y por tanto requiere escritura pública.
• Existe una división de los periodos en función de la amortización del capital.
– Periodo de carencia (sólo genera intereses de lo dispuesto)
– Periodo de amortización (genera intereses y amortización)
• Se entrega el capital en base a certificaciones de obra.
• Pueden subrogarse con las mismas condiciones a los compradores de viviendas.
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3.1.8. Valor Actual Neto – Tasa Interna de Retorno
a) Valor actual neto (van)
El Valor Actual Neto es el sumatorio de los flujos de caja actualizados a un tipo
de interés.
Es un método de análisis de inversión.
La formulación es:
= Desembolso inicial
r = tasa de actualización
i = periodos
des
Lo trataremos con mayor detalle en el tema de viabilidad económica.
b) Tasa interna de retorno (tir)
El tir es la tasa de actualización que hace el Valor Actual Neto igual a 0.
Es también un método de análisis de inversión.
La formulación es:
Siendo:
= Desembolso inicial
r = tasa de actualización
i = periodos
des
También lo trataremos con mayor detalle en el tema de viabilidad económica.
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4. Autoevaluación
4.1. Preguntas verdadero-falso
(2 puntos: 0,4 respuesta correcta; –0,2 respuesta incorrecta)
r
El activo financia el pasivo.
r
El bai es siempre mayor que el baii.
r
El interés nominal es siempre menor que el real.
r
Capitalizar es obtener un valor futuro conociendo un valor actual.
r
En el préstamo promotor se amortiza capital desde el primer momento.
4.2. Preguntas tipo test de respuesta única
(2 puntos: 0,4 respuesta correcta; –0,2 respuesta incorrecta)
1. Las características del interés nominal son:
a. Interés anual, incluye comisiones y tiene implícita la inflación
b. Interés anual no incluye comisiones y tiene implícita la inflación
c. Interés anual no incluye comisiones y no tiene implícita la inflación
2. Los componentes del tipo de interés:
a. Tasa libre de riesgo y Prima de riesgo
b. Prima de riesgo y Tasa de inflación
c. Tasa libre de riesgo, Prima de riesgo y Tasa de inflación
3. El flujo de tesorería es:
a. Ingresos menos gastos
b. Cobros menos pagos
c. Los dos
4..La tasa de interés real y nominal se relacionan por medio de:
a. ipc
b. Tipo medio de la Deuda del Estado
c. Prima libre de riesgo
5. El activo refleja:
a. Lo que tiene la empresa
b. Lo que debe la empresa
c. Ninguna de las dos
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4.3. Ejercicio
(6 puntos)
Realizar el cuadro de intereses del periodo de carencia de un préstamo promotor
de un capital de 3.500.000 € a un interés nominal del 3,5 %, de acuerdo con el siguiente cuadro de disposiciones, siendo el periodo de carencia de 24 meses desde
el inicio de las obras.
MES
%
MES
%
MES
%
1
9,00
8
5,82
15
7,64
2
0,46
9
7,19
16
5,46
3
1,09
10
8,10
17
3,64
4
1,82
11
8,65
18
2,28
5
2,73
12
8,65
19
1,71
6
3,73
13
8,65
7
4,73
14
8,65
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TEMA 3
Procedimientos y requisitos
en la práctica de la valoración
1. Introducción
2. Resumen-Esquema
2.1. Pasos en la realización de un informe
2.2. Toma de datos
2.3. Condiciones y advertencias
2.4. Estructura de un informe
2.5. Requisitos formales
2.6. Requisitos estructurales
3. Texto
3.1. Visita al inmueble
3.1.1. Comprobaciones mínimas
3.1.2. Documentación necearia
3.2. Condicionantes y advertencias
3.2.1. Condicionantes
3.2.2. Advertencias generales
3.2.3. Advertencias específicas
3.3. Aplicaciones
3.3.1. Estructura de un informe de tasación
3.3.2. Requisitos formales
3.3.3. Requisitos estructurales
3.4. Tipos de valor en la tasación hipotecaria
4. Autoevaluación
4.1. Preguntas verdadero-falso
4.2. Preguntas tipo test respuesta única
4.3. Práctica 1
4.4. Práctica 2
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1. Introducción
En este tema aprenderemos las fases a seguir en la realización de un informe, desde el trabajo de campo, con la visita al inmueble y la recogida de datos necesarios,
hasta el tratamiento de la información que derivará en un informe de tasación con
el valor o valores buscados.
Por otro lado, veremos qué cosas debe contener el informe y de qué manera debe
estructurarse para obtener un documento completo y fácilmente interpretable. Para
ello, básicamente seguiremos tanto los procedimientos como los requisitos que
la Orden eco 805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes
inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. (Modificada por la eha/3011/2007 y por la eha/564/2008). Estos criterios en la redacción y procedimiento de realizar valoraciones son perfectamente aplicables a otros
tipos de valoración con distinta finalidad (con la excepción de las valoraciones
catastrales, que siguen su propia metodología), con las puntualizaciones que sean
necesarias en cada caso; más aún, dado que las valoraciones que se realizan para
el mercado hipotecario requieren de un control más exhaustivo, estimamos que
estas directrices que ofrece la Orden eco 805/2003, son suficientes en otros tipos
de valoración.
2. Resumen-Esquema
2.1. Pasos en la realización de un informe
1. Encargo del informe
2. Recopilación de documentación
3. Visita al inmueble objeto de valoración y toma de datos
4. Redacción del informe y cálculos
5. Entrega del informe al solicitante
2.2. Toma de datos
Dos aspectos básicos que condicionan la forma de valorar:
1. Comprobaciones mínimas
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Aspectos a comprobar para poder valorar
Identificación física
Estado de ocupación, uso o explotación
Régimen de protección pública
Adecuación planeamiento urbanístico
Régimen protección patrimonio arquitectónico
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2. Documentación necesaria
Documentación para valorar y comprobar lo que
dice el informe
Documentación Registral
Documentación Catastral
Planos
Fotografías
Otros según bien a valorar
Dependen de tipología a valorar, por ejemplo, las comprobaciones y documentación no son las mismas para viviendas o locales que para terrenos, explotaciones
económicas, o edificios en proyecto.
El no cumplimiento de alguno de los requisitos mínimos, supone en Valoraciones
Hipotecarias, un condicionante o advertencia, y debería ser al menos objeto de
Observación en otro tipo de informes.
2.3. Condicionantes y advertencias
(tasaciones según Orden eco 805/2003)
Está relacionado con el no cumplimiento de alguna de las comprobaciones mínimas o la carencia de alguna documentación necesaria.
Las advertencias suelen contemplar aspectos de «menor importancia» que los condicionantes, que deberían modificarse o tenerse en cuenta, aunque con ellas puede
calcularse el valor.
Opciones de las Sociedades de Tasación si hay condicionantes:
1. Informe Condicionado: se emite condicionando expresamente el valor de tasación. Cuando la Sociedad lo estime, se puede levantar el condicionante del
informe de tasación cuando haya desaparecido el supuesto que lo originó.
2. Informe sin valor: entregar el informe al cliente denegando la fijación de un
valor de tasación.
3. No se emite informe: por ejemplo, caso de no haber podido identificar física o
registralmente el inmueble, la entidad puede rehusar razonadamente la emisión
del informe.
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2.4. Estructura informe de tasación
Tres documentos:
2.5. Requisitos formales
Conseguir uniformidad en los informes, independientemente de la sociedad o entidad que la emita.
Obligatorio para informes según eco 805/2003, aconsejable en otros casos.
Informe y Certificado deben incluir:
1. Quién lo emite: nombre sociedad, inscripción Banco de España, etc.
2. Papel con membrete de la sociedad o entidad de tasación y número de páginas
que lo componen.
3. Identificación del inmueble y solicitante.
4. Finalidad legal de la tasación y normativa/as a la/s que se acoge.
5. Método o métodos de valoración.
6. Valor o valores estimados del inmueble, así como de las limitaciones al dominio afectado.
7. Valor adoptado y método.
8. Condicionantes y advertencias.
9. Supuestos si el valor de tasación se refiere a la hipótesis de edificio terminado.
10. Cualquier otro contenido requerido por la normativa específica según la finalidad de la tasación.
11. Si hay varios inmuebles (fincas registral o funcionalmente independientes),
especificar el valor de tasación que se asigna a cada una de dichas fincas.
12. Valoraciones de inmuebles situados fuera de la zona euro, señalar el tipo de
cambio de moneda utilizado en relación con el euro.
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Informe:
1. Firmas del técnico profesional competente o técnicos que intervengan y de un
representante de la entidad tasadora (una de las dos, autógrafa).
2. Fechas de la última visita al inmueble y de emisión del Informe.
Certificado:
1. Incluirá una referencia precisa al Informe de Tasación que sintetiza.
2. Firmas de un representante de la entidad tasadora (puede ser digital).
3. Fechas de la última visita al inmueble y de emisión del Informe al que sintetiza
y emisión de Certificado.
2.6. Requisitos estructurales
Apartados que debe incluir el informe:
1. Entidad tasadora
2. Solicitante y finalidad
3. Identificación y localización
4. Comprobaciones y documentación
5. Localidad y entorno
6. Descripción y superficie del terreno
7. Descripción y superficie de la edificación
8. Régimen de protección, tenencia y ocupación
9. Análisis de mercado
10. Datos y cálculo de los valores técnicos
11. Valores de tasación
12. Condicionantes y advertencias
13. Observaciones
14. Fecha de emisión, caducidad y firmas
15. Documentación anexa al informe
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3. Texto
3.1. Visita al inmueble
3.1.1. Comprobaciones mínimas
El tasador realizará las gestiones necesarias para conocer las características y la
situación real del inmueble y, en todo caso, deberá realizar como mínimo las siguientes comprobaciones:
1. Identificación física del inmueble: localización e inspección ocular exterior e
interior por parte de un técnico competente, con comprobación de su descripción registral (o catastral en fincas rústicas) y de su superficie, servidumbres
visibles y de su estado de conservación aparente o construcción.
2. Estado de ocupación del inmueble y uso o explotación a que se destine.
Si está o no ocupado y si la persona que ocupa el inmueble es el propietario y,
en caso contrario, en calidad de qué lo ocupa.
3. Régimen de protección pública: comprobar los datos de la descripción registral,
así como la existencia de la placa correspondiente en el portal.
4. Adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente y, en su caso, la
existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico que se valore: consulta
a la documentación del plan por consulta verbal o escrita al Ayuntamiento u
organismo competente y si fuera necesario obtención, de algún documento urbanístico.
5. El régimen de protección del patrimonio arquitectónico: cuando proceda. En
ocasiones existen grados de protección que limitan ciertas intervenciones sobre
el inmueble.
3.1.2. Documentación necesaria
A continuación se recoge la documentación que se requiere para valoraciones bajo
la eco 805/2003; otro tipo de valoraciones pueden no ser tan restrictivas. En cualquier caso, es conveniente aportar toda aquella documentación que corrobore lo
que aparece en el informe.
1. Documentación con número de inscripción en el Registro del bien inmueble
que se valora: para comprobar que realmente valoramos lo que estamos visitando. Se debe comprobar la descripción, linderos, superficies, titulares registrales, cargas que pueda haber sobre el inmueble, etc. La Norma eco 805/03 dice
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textualmente a este respecto: «Certificación registral acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble, así como de su descripción, expedida dentro de los
tres meses anteriores a la fecha de la tasación. No obstante, en la valoración
de bienes a efectos del mercado hipotecario y de las instituciones de inversión
colectiva inmobiliarias, dicha certificación podrá ser sustituida por original o
copia de nota simple registral, expedida dentro de los tres meses anteriores a
la fecha de valoración, que contenga al menos la titularidad o descripción completa del inmueble, incluidos en su caso, los derechos reales o limitaciones del
dominio, o por fotocopia del Libro de Registro de la propiedad, por fotocopia
de la Escritura de la propiedad, o por documentos equivalentes emitidos por
procedimientos telemáticos por el Registro de la Propiedad.»
2. Documento con la certificación catastral descriptiva y gráfica del inmueble obtenido directamente a través de la oficina virtual del Catastro, expedida dentro
de los tres meses anteriores a la fecha de valoración (novedad que se introduce
con la modificación a la Orden eco eha/3011/2007).
3. En el caso de edificios en proyecto, en construcción o en rehabilitación que
se valoren para la hipótesis de edificio terminado: el proyecto de los mismos
visado por el Colegio profesional competente.
4. En el caso de edificios en construcción o rehabilitación: licencia de obra y última certificación de la obra ejecutada expedida por la dirección facultativa, así
como el contrato de ejecución de la obra y el presupuesto de contrata, si existen.
5. En el caso de viviendas sujetas a protección pública, cédula de calificación o
documento administrativo que acredite o permita determinar el precio máximo
de venta o alquiler.
6. En el caso de edificios en construcción (cuyo uso principal sea vivienda) a que
se refiere el artículo 2 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de
la edificación, el documento acreditativo de la expedición del seguro de daños
materiales contemplado en su artículo 19.1.c (seguro de daños decenal).
7. En el caso de inmuebles cuyo uso se haya cedido, total o parcialmente:
El contrato de arrendamiento u otro título de ocupación.
El último recibo de la renta abonado.
Salvo en el caso de créditos hipotecarios, Certificación expedida por el propietario en que se expresará con claridad: cada una de las superficies arrendadas
dentro de la finca, la renta neta anual producida en total y por cada una de las
partes, el estado de ocupación del inmueble, el estado de pago de las rentas
vigentes, los gastos imputables al inmueble, con indicación de los repercutidos
al ocupante durante el último año y el destino del inmueble.
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8. En inmuebles ligados a una explotación económica, los documentos necesarios para calcular los flujos de caja (datos contables de la explotación o información adecuada sobre ratios estructurales medios de la rama de actividad
correspondiente).
9. Para fincas rústicas, la documentación catastral relevante, la acreditativa de su
régimen de explotación y, en su caso, del derecho de riego y de la referente a
su rendimiento.
10. Para terrenos, cuando se valoren atendiendo a su aprovechamiento urbanístico o para edificios en proyecto, cédula urbanística o certificado municipal u
otra documentación que permita determinar la clase de suelo, y en su caso, su
aprovechamiento urbanístico, condiciones para su desarrollo o documentación necesaria para determinarlos.
11. En el caso de edificios en régimen de propiedad horizontal o elementos de edificios diferentes de viviendas o plazas de garaje, los estatutos de la comunidad
de propietarios, documento equivalente o certificación del administrador de
la comunidad acreditativo de las limitaciones de su uso u otras circunstancias
contenidas en aquellos que pudieran afectar a su valor.
12. Los restantes que sean exigidos por otras disposiciones de la Orden eco
805/2003, según el método de valoración adoptado, el tipo de inmueble o la
finalidad de la tasación.
13. Novedad que se introduce con la modificación a la Orden eco, eha/3011/2007:
cuando se trate de valoraciones de inmuebles o derechos radicados en el extranjero, la documentación exigida en los apartados uno y dos podrá ser sustituida por su equivalente en el país donde se encuentren situados, teniendo en
cuenta su normativa interna.
Será necesario asimismo que el cálculo del valor de tasación considere, adicionalmente, aspectos específicos de la normativa del país en el que se encuentre
radicado el inmueble, que puedan influir en dicho valor. En este sentido, se
deberá disponer, entre otros, de todos aquellos documentos contemplados en
tal normativa, aun cuando no estuviesen previstos en la normativa española,
y que sean necesarios según aquélla para la identificación completa del objeto
de valoración, para determinar la aptitud del uso o aprovechamiento urbanístico que se le esté dando o se prevea dar, para llevar a cabo la construcción o
rehabilitación de un inmueble, en sus distintas fases, y para la valoración de
viviendas de protección pública o equivalentes.
14. Cualquier otro documento que la entidad que tasa crea necesario para la realización de la tasación.
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3.2. Condicionantes y advertencias
3.2.1. Condicionantes
Para que el valor de tasación pueda ser utilizado para alguno de los usos que están
contenidos en el ámbito de aplicación de la normativa, no debe tener ningún condicionante.
Una valoración deberá condicionarse en los siguientes casos:
1. Cuando no se puede realizar alguna de las «Comprobaciones mínimas necesarias», excepto la comprobación del Régimen de Protección Arquitectónico, que
sólo será condicionante en el caso de edificios completos o locales comerciales.
2. Cuando, estando cedido el uso del inmueble, no se haya dispuesto del régimen
de arrendamiento u otro título de ocupación y de las condiciones actuales del
arrendamiento o cesión.
3. Cuando el inmueble esté sujeto a protección pública y no se haya podido calcular su vml (Valor Máximo Legal).
4. Cuando existan dudas sobre la correcta identificación, física o registral del inmueble a tasar, o sobre las características del mismo utilizadas en la tasación,
que puedan afectar significativamente al valor del mismo.
5. Cuando no se disponga de la siguiente «documentación necesaria» que exige la
norma para cada caso concreto:
• Documentación registral y catastral.
• Proyecto visado, para edificios en proyecto valorados bajo la hipótesis de
edificio terminado.
• Licencia de obras, para edificios en construcción o rehabilitación, valorados
bajo la hipótesis de edificio terminado.
• Cédula urbanística o certificado municipal u otra documentación que permita determinar la clase de suelo y, en su caso, su aprovechamiento urbanístico
para terrenos o para edificios en proyecto.
• Derecho de riego, para fincas rústicas en regadío.
En caso de que un informe esté condicionado, la entidad tasadora tiene tres opciones:
• Entregar el informe al cliente condicionando expresamente el valor de tasación.
Puede levantar el condicionante del informe de tasación cuando haya desaparecido el supuesto que lo originó, en el caso de que lo considere dentro de sus
procedimientos de actuación.
• Entregar el informe al cliente denegando la fijación de un valor de tasación.
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• Excepción: tasación como garantía hipotecaria, en que no se haya podido identificar física o registralmente el inmueble, la entidad rehusará razonadamente la
emisión del informe.
3.2.2. Advertencias generales
Podría decirse que recogen aspectos de «menor importancia» que los condicionantes, que deberían modificarse o tenerse en cuenta. Se daría una advertencia general
en los siguientes casos:
a. Cuando difiere la realidad registral y física del inmueble, pero no hay dudas
sobre su identificación registral.
b. Cuando el inmueble no cumpla el planeamiento urbanístico vigente o la comprobación del Régimen de Protección Arquitectónico, a no ser que lo anterior
constituya condicionante.
c. Cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiación forzosa o en base a licencias de construcción o autorizaciones administrativas que contengan condiciones, que de no cumplirse pueda originar modificaciones en el valor.
d. Cuando se emplee algún método de valoración diferente a los que contempla la
normativa.
e. Cuando al calcular el vml no dispongamos de la cédula de calificación o de
documento administrativo equivalente.
f. Cuando no se disponga de la siguiente «documentación necesaria» que exige la
norma para cada caso concreto:
• Documentación necesaria para calcular flujos de caja en explotación económica.
• Última certificación de la obra ejecutada expedida por la dirección facultativa,
así como el contrato de ejecución de la obra y el presupuesto de contrata,
si existen, para edificios en construcción o rehabilitación, valorados bajo la
hipótesis de edificio terminado.
• Seguro de Daños Decenal, en edificios.
• Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, en el caso de edificios en
régimen de propiedad horizontal o elementos de edificios diferentes de viviendas o plazas de garaje.
3.2.3. Advertencias específicas
No es frecuente que aparezcan en la práctica. Se darán en el caso de valoraciones,
para el ámbito de aplicación concerniente a los créditos hipotecarios, y cuando se
haya aplicado exclusivamente el método de comparación; se trata de advertencias
que avisen de la posibilidad de minusvalías del valor de tasación en un futuro. Esto
debe fundamentarse en datos sólidos disponibles sobre la situación de la coyuntura
del mercado local.
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3.3. Aplicaciones
3.3.1. Estructura de uninforme de tasación
Los documentos que contiene una tasación hipotecaria son básicamente tres:
• INFORME: detalla pormenorizadamente los aspectos relacionados con el bien
objeto de tasación, encaminados a la determinación de su valor. Aparecerán,
entre otros, los necesarios para su identificación y los métodos empleados para
determinar el Valor de Tasación.
• CERTIFICADO: es el documento que resume los aspectos más relevantes recogidos con detalle en el informe.
• ANEXOS: DOCUMENTACIÓN GRÁFICA Y NO GRÁFICA (Principio de
Transparencia). Se recoge toda aquella documentación que apoye lo que aparece en el informe, tales como planos, Escrituras de Propiedad, etc.
Los dos primeros deben cumplir con las siguientes reglas:
– Redacción veraz y transparente.
– Indicación explícita si la tasación se ha realizado, o no, de acuerdo con la om
eco/805/2003.
Los informes y los certificados caducarán a los seis meses desde la emisión del
informe. Asimismo, los certificados e informes se emitirán antes de los dos meses
de la inspección ocular del bien a valorar.
3.3.2. Requisitos formales
Las tres partes o documentos que conforman la tasación, deben cumplir una serie
de requisitos en cuanto a la forma de presentación, para que exista una coherencia
y uniformidad en los informes, independientemente de la sociedad o entidad que
la emita.
Tanto el informe como el certificado de tasación deberán incluir:
1. La denominación social de la sociedad de tasación o de la entidad financiera
que lo emita, y su número y fecha de inscripción en el Registro del Banco de
España.
2. La identificación del inmueble y, salvo efectos del apartado 1.a) de la norma
primera (Mercado Hipotecario), el titular registral en el momento de la tasación.
3. La finalidad legal de la tasación, con indicación de la entidad o persona física
para la cual se efectúa.
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4. El método o métodos de valoración con arreglo a los cuales se valoren los inmuebles tasados.
5. El valor o valores estimados del inmueble, así como de las limitaciones al dominio
afectado, con indicación del adoptado como valor de tasación señalando el método
de valoración mediante el cual se haya obtenido y, en su caso, los condicionantes y
advertencias. Asimismo deberá expresarse claramente los supuestos en los que el
valor de tasación se refiera a la hipótesis de edificio terminado.
6. Cualquier otro contenido que sea requerido por la normativa específica según
la finalidad de la tasación.
7. Cuando el informe de tasación se refiera a varios inmuebles que constituyan
fincas registral o funcionalmente independientes, deberá especificar el valor de
tasación que se asigna a cada una de dichas fincas.
8. Cuando se realicen valoraciones de inmuebles situados fuera de la zona euro se
deberá señalar el tipo de cambio de moneda utilizado en relación con el euro.
El informe se elaborará con los siguientes requisitos formales:
• Se confeccionará en papel con el membrete de la sociedad de tasación o de la
entidad financiera a cuyos servicios pertenezca el tasador, y con mención del
número de páginas que lo componen.
• Se firmará por un técnico profesional competente. También figurará la firma
de un representante de la entidad tasadora que emita el informe o de la entidad
financiera a cuyos servicios pertenezca el tasador. Necesariamente una de las
dos firmas será autógrafa.
• Cuando dicho técnico no sea el mismo que haya realizado la visita e inspección
ocular del inmueble, se indicará el técnico que la haya realizado, el cual deberá
reunir idénticas condiciones de competencia profesional que aquél.
• Podrán mencionarse, además, a los restantes profesionales que hayan intervenido en el proceso de valoración o la confección del informe, con indicación de
su titulación y del alcance de su intervención.
• Existirá una declaración expresa de que la tasación se ha realizado de acuerdo
con los requisitos de esta Orden u otra normativa aplicable según la finalidad
de la tasación.
• Se indicará la fecha de la última visita al inmueble y la fecha de emisión y caducidad del informe.
El certificado se elaborará con los siguientes requisitos formales:
• Se confeccionará en papel con el membrete de la sociedad de tasación o de la
entidad financiera a cuyos servicios pertenezca el tasador con mención del número de páginas que lo componen.
• Incluirá una referencia precisa al informe de tasación que sintetiza.
• Se firmará por un representante de la entidad tasadora que emita el certificado o
de la entidad financiera a cuyos servicios pertenezca el tasador. La firma podrá
imprimirse por medios mecánicos.
• Se indicará su fecha de emisión, la fecha de emisión del informe de tasación
que sintetiza y la fecha de la última visita al inmueble.
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• Incluirá una declaración expresa de que la tasación se ha realizado de acuerdo
con los requisitos de esta Orden u otra normativa aplicable según la finalidad
de la tasación.
3.3.3. Requisitos estructurales
Siguiendo el Principio de Proporcionalidad, la extensión del informe de tasación
debería ser proporcional a la complejidad de la valoración. En cualquier caso, y
sea cual sea el bien valorado, y para asegurar la uniformidad en la emisión de informes, se enumeran a continuación los 15 puntos o apartados que debe recoger
una tasación:
1. Entidad tasadora
2. Solicitante y finalidad
3. Identificación y localización
4. Comprobaciones y documentación
5. Localidad y entorno
6. Descripción y superficie del terreno
7. Descripción y superficie de la edificación
8. Régimen de protección, tenencia y ocupación
9. Análisis de mercado
10. Datos y cálculo de los valores técnicos
11. Valores de tasación
12. Condicionantes y advertencias
13. Observaciones
14. Fecha de emisión, caducidad y firmas
15. Documentación anexa al informe
1. Entidad tasadora
Nombre de la entidad tasadora (número y fecha de inscripción) en el Banco de
España.
2. Solicitante y finalidad
Incluye la siguiente información:
• Cliente de la entidad tasadora.
• Finalidad de la tasación. En caso de ser realizada como garantía hipotecaria,
deberá citarse la entidad que haya sido mandataria del cliente para su encargo.
• Si la tasación se ha hecho en base a la Orden eco 805/2003, de 27 de marzo,
sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos
para ciertas finalidades financieras.
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3. Identificación y localización
• Si se trata de un solo edificio o elemento de edificio o varios agrupados en un
único complejo o en el mismo edificio.
• Si es un inmueble terminado, en construcción o en rehabilitación.
• Localización del inmueble e identificación registral o catastral.
• En caso de suelo no urbanizable, se indicará paraje o partida, término municipal, comarca y provincia, así como el nombre con que figura en el Registro de
Propiedad y, cuando sea diferente, aquél por el que es conocido habitualmente.
4. Comprobaciones y documentación
Comprobaciones realizadas por la entidad y documentación manejada en la realización del informe.
5. Localidad y entorno
• Características del entorno que puedan influir en el valor de tasación tales como
tipo de núcleo, ocupación laboral predominante, densidad de población y su
evolución, etc.
• En el caso de un edificio, elemento de edificio o terreno, se indicará el nivel de
renta, los rasgos de homogeneidad arquitectónica, usos dominantes, infraestructuras, equipamiento y servicios, comunicaciones, accesibilidad, aparcamiento, antigüedad edificios entorno, etc.
• En el caso de una finca rústica, explotaciones características del entorno, densidad de población, así como infraestructuras y equipamientos que puedan facilitar su explotación agronómica.
6. Descripción y superficie del terreno
• En el caso de un edificio o terreno urbano, se indicará tanto la superficie registral como la comprobada y la superficie catastral en caso de conocerse. Las
obras de infraestructura exteriores al terreno, existentes y pendientes de realizar en el momento de la tasación, estimando el porcentaje realizado y de la
inversión pendiente. En el caso de un elemento de un edificio no es necesaria
en principio esta información, a no ser que se considere relevante por su efecto
sobre el valor del inmueble.
• En el caso de una finca rústica se indicará:
– Superficie comprobada, registral y catastral.
– Superficie aproximada destinada a cada aprovechamiento o a otros fines
como por ejemplo, residencial.
– Infraestructuras como caminos, disponibilidad de energía, agua, etc. En caso
de explotaciones en regadío, procedencia de las aguas, sistemas de extracción, distribución en la finca, etc.
– Factores de tipo físico tales como tipo de suelo, textura, pendiente, características climatológicas, posibles microclimas, etc.
– Tipo de cultivo, rotaciones de cultivo (si se dan), ganadería, circunstancias
paisajísticas, ecológicas o cinegéticas que concurran en la finca tasada.
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7. Descripción y superficie de la edificación
• En el caso de un edificio:
– Distribución de las edificaciones y servicios en la parcela, tipología edificatoria, superficies útil, construida con y sin partes comunes, número de
plantas, distribución, usos, elementos comunes, etc.
– Características constructivas tales como estructura, cubierta, cerramientos
exteriores, carpintería exterior, terminaciones y acabados e instalaciones relevantes (electricidad, fontanería, aire acondicionado, gas natural, etc.). En
edificios en construcción o rehabilitación se reflejarán los datos contenidos
en el proyecto, indicado el porcentaje de obra ejecutado.
– En usos comerciales o industriales también se indicarán los elementos que
dificulten usos distintos a los existentes, acabados, instalaciones o elementos
recuperables o polivalentes. También se indicará si está terminado en bruto
o si está acondicionado para la actividad correspondiente.
• En el caso de un elemento de un edificio: superficie útil, construida con y sin
partes comunes, distribución, dependencias, características relevantes del edificio del que forma parte y que influyan en su valor y en caso de existir, sus
anexos con sus superficies.
• Para un terreno de carácter urbano: si existen edificaciones y en caso de no estar
prevista su demolición, se describirá su uso, superficies y principales características constructivas.
• Para una finca rústica:
– Edificaciones e instalaciones ligadas, o no, a la explotación agraria, describiendo su superficie, uso y principales características, estado de conservación, etc.
8. Descripción urbanística
• En edificios o elemento de edificio se indicará su adecuación o no a la normativa urbanística vigente, así como si está sujeto a algún tipo de protección
urbanística o histórica.
• En fincas rústicas: clasificación del suelo y, en su caso, su régimen de protección especial.
• En terrenos de carácter urbano se indicará:
– Planeamiento general de ordenación vigente o, en su caso, planeamiento
de desarrollo necesario y la fase de aprobación en la que se encuentra, los
plazos previsibles para su aprobación definitiva.
– Clasificación urbanística que corresponda al terreno.
– Calificación urbanística, usos autorizados y prohibidos, tipología e intensidad edificatoria y sus condiciones.
– Aprovechamiento urbanístico.
9. Régimen de protección, tenencia y ocupación
• Estado de ocupación, características y plazo de vigencia.
• Si se trata de una explotación económica se indicarán las características de la
actividad.
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• Si existe algún derecho u obligación que afecte al contenido del derecho real de
propiedad del inmueble, se describirá su efecto sobre el valor.
• Si existe alguna limitación legal, urbanística o de protección pública que afecte
a su valor.
10. Análisis de mercado
Se hará mención al comportamiento del mercado inmobiliario, en cuanto a la oferta, demanda y expectativas de revalorización, en cuanto a bienes inmuebles similares al tasado, en la zona considerada.
11. Datos y cálculo de los valores técnicos
• Métodos de tasación utilizados, criterios y cálculos realizados.
• Método de comparación: mínimo de seis inmuebles comparables, indicando al
menos provincia, municipio y código postal, así como los coeficientes empleados para su homogeneización.
• Método de actualización: se especificará la información para fijar las rentas
esperadas. Si se trata de datos puntuales de comparables se indicarán para cada
uno de ellos, como mínimo los datos utilizados para realizar la homogeneización de rentas. En caso de ser inmuebles ligados a una explotación económica
se indicarán las ratios medias empleadas y las fuentes utilizadas. También se
presentará detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo, de la vida útil y
de la tasa de actualización elegidas y del valor residual.
• Método residual: valores en venta de los productos inmobiliarios correspondientes, costes de construcción, plazos de ejecución y venta (método dinámico), tasa de actualización elegida (dinámico) o margen (estático), detalle de los
flujos de caja empleados en el caso del método dinámico.
• Método del coste o en inmuebles en construcción: costes de construcción, método elegido para determinar el valor del suelo.
12. Valores de tasación, condicionantes y advertencias
•
•
•
•
Valores técnicos para cada inmueble objeto de valoración.
Valor de tasación teniendo en cuenta el objeto y la finalidad de la valoración.
Condicionantes o limitaciones a los valores si las hubiera.
Valor mínimo del seguro de incendios y otros daños al continente.
13. Fecha de emisión, caducidad y firmas
•
•
•
•
Fecha de visita al inmueble (Principio de Temporalidad).
Fecha de emisión del informe.
Fecha de caducidad del informe.
Nombre, firmas y titulación o cargo de quienes suscriben el informe, así como
de otros técnicos especializados que hayan intervenido directamente en la tasación.
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14. Documentación anexa al informe
En cumplimiento del Principio de Transparencia, todo aquello que se afirma en el
informe irá apoyado por la siguiente documentación:
• Documentación gráfica:
– Planos a escala o croquis de situación emplazamiento del inmueble en el
municipio.
– Planos a escala o croquis acotados del inmueble.
– Fotografías y otra documentación gráfica que permita identificar el inmueble
como planos de fachada, secciones, etc.
• Documentación no gráfica:
– Documento de identificación registral y catastral .
– En edificios en obras o rehabilitación, copia de la licencia de obras.
– En edificios en proyecto, obras o rehabilitación, resumen del Presupuesto de
Ejecución Material.
– En edificios sujetos a protección pública, copia de la cédula de calificación
o documento que permita determinar el valor máximo legal.
– Copia del certificado de titularidad y cargas, cuando sea de uso obligatorio
para la tasación.
– En inmuebles arrendados, copia del contrato de arrendamiento o en su defecto título de la ocupación.
– En explotaciones económicas, copia del balance y cuenta de resultados de
los últimos tres años.
(En caso de documentos técnicos o escrituras extensos, se puede adjuntar la carátula identificativa de los mismos, o su información más representativa).
3.4. Tipos de valor en una tasación hipotecaria
Valor de Tasación: La conclusión de la valoración ha de ser el Valor de Tasación,
que sería el valor más probable que podría obtener la entidad financiera en el
mercado por la venta del inmueble que sirve de garantía, considerando todos sus
condicionantes.
Una vez establecido cual es el mayor y mejor uso del inmueble la Normativa nos
indica que se han de calcular una serie de valores y que el Valor de Tasación a
adoptar será el menor de todos los calculados.
Otros valores que deben o pueden figurar en el informe son:
Valor Actual: Según la normativa el valor actual de los inmuebles mientras dura
su construcción es el Valor de Reposición (Suelo más parte de construcción realizada). De esta forma el Valor Actual nos indica cuales han sido las inversiones
realmente efectuadas en cada promoción.
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Valores a efectos del seguro: Su finalidad es conocer el valor a asegurar para el
caso en que el inmueble pueda resultar destruido. Hay que distinguir dos casos:
a) Que la unidad registral valorada sea un edificio independiente que se puede
reconstruir sin contar con otros propietarios. El valor a efectos del seguro sería
el Coste de Construcción a nuevo del edificio.
b) Que la unidad registral valorada sea parte de un inmueble mayor y no pueda ser
reconstruida sin contar con otros propietarios. En este caso el valor a efectos del
seguro sería el mayor entre:
b.1) El Coste de construcción a nuevo del inmueble a valorar.
b.2) La diferencia entre el valor de mercado del inmueble y el valor de mercado de la parte de solar que corresponde al bien tasado.
4. Autoevaluación
4.1. Preguntas verdadero-falso
(1,2 puntos: 0,4 respuesta correcta; –0,2 respuesta incorrecta)
r
En la valoración de un local comercial no es necesaria la Escritura de Propiedad, siendo suficiente con la documentación del catastro.
r
En una tasación hipotecaria donde no es posible visitar interiormente el inmueble es necesario advertir que el valor de tasación dependerá de que sea posible
dicha visita.
r
Para realizar la tasación hipotecaria de un edificio terminado es necesario disponer del proyecto visado por el colegio profesional.
4.2. Preguntas tipo test de respuesta única
(0,8 puntos: 0,4 respuesta correcta; –0,2 respuesta incorrecta)
1. En el caso de garantía hipotecaria, elegir de entre los bienes inmuebles aportados, el que requiere como documentación los estatutos de la comunidad de
propietarios, documento equivalente o certificación del administrador de la comunidad acreditativo de las limitaciones de su uso u otras circunstancias contenidas en aquellos que pudieran afectar a su valor:
a. Plazas de aparcamiento
b. Elementos comunes puesto que se reparten entre los propietarios
c. Locales comerciales
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2. Las fechas que obligatoriamente deben aparecer en un informe realizado bajo
las directrices de la Orden eco 805/03 son:
a. Emisión informe, caducidad
b. Emisión informe, caducidad, visita
c. Emisión informe, caducidad, visita, encargo
4.3. Práctica 1
Completar el siguiente cuadro acerca de la documentación necesaria para la realización de tasaciones hipotecarias de bienes inmuebles de distinta naturaleza
(4 puntos)
Edificios en proyecto, construcción o rehabilitación
Edificios en construcción o
rehabilitación
Edificios en construcción uso
principal residencial
Viviendas en régimen de Protección Pública
Inmuebles arrendados
Explotaciones económicas
Terrenos (valorados según su
aprovechamiento urbanístico o
para edificios en proyecto)
Elementos de edificios distintos de viviendas o garajes, por
ejemplo, locales comerciales
En fincas rústicas
4.4. Práctica 2
Completar el siguiente cuadro, indicando cuándo constituye condicionante y cuándo advertencia la no realización de las comprobaciones mínimas o la no aportación de la documentación necesaria.
(4 puntos)
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Sobre las comprobaciones:
1
a) Identificación física
b) Se identifica, pero difiere realidad registral y física
2
Estado ocupación, uso o explotación
3
Régimen protección pública
4
Adecuación planeamiento urbanístico
5
a) R. protección patrimonio arquitectónico edificios completos y locales
b) En otros casos
Sobre la documentación:
1
Documentación registral
2
Documentación catastral
3
Planos
4
Reportaje fotográfico
5
No dispongo de la siguiente documentación:
Proyecto visado por Colegio Profesional competente
Licencia de obras
Última certificación emitida por la Dirección Facultativa
Presupuesto de contrata
Seguro de daños decenal
Cédula de calificación o documento administrativo para calcular precio máximo
de venta o alquiler
El contrato de arrendamiento u otro título de ocupación
El último recibo de la renta abonado
Documentación flujos de caja en explotaciones económicas
Terrenos: cédula urbanística, certificado municipal u otra documentación
Estatutos de la Comunidad de Propietarios o documento equivalente
En fincas rústicas documentación acreditativa del régimen de explotación y, en
su caso, del derecho de riego y de la referente a su rendimiento
En inmuebles sujetos a expropiación forzosa o en base a licencias de construcción o autorizaciones administrativas que contengan condiciones, que de no
cumplirse pueda originar modificaciones en el valor
Cuando se emplea método de valoración diferente a los de la normativa
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TEMA 4
Método del coste
1. Introducción
2. Resumen-Esquema
2.1. Fundamento
2.2. Componentes del coste
2.2.1. Coste de la construcción
2.2.2. Coste de la depreciación
2.2.3. Coste de los gastos necesarios
3. Texto
3.1. Concepto
3.2. Componentes del coste
3.2.1. Coste de construcción
3.2.2. Gastos necesarios
a) Impuestos no recuperables y aranceles
b) Honorarios técnicos
c) Primas de seguros obligatorias y honorarios de las oct
d) Gastos de administración del promotor
3.2.3. Depreciación
3.2.4. Valor del suelo
3.3. Obtención del valor de reemplazamiento
3.4. Aplicaciones
3.4.1. Tasaciones hipotecarias
3.4.2. Otras aplicaciones
4. Autoevaluación
4.1. Preguntas verdadero-falso
4.2. Preguntas tipo test respuesta única
4.3. Ejercicio aplicación
4.4. Ejercicio aplicación
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1. Introducción
En este tema y en los tres siguientes analizaremos los métodos de valoración más
ampliamente utilizados.
En este primero dedicado a metodologías analizaremos el Método del Coste. Básicamente consiste en obtener el valor de un bien considerando sus costes de producción. Para ello analizaremos los siguientes componentes:
1. Valor de la construcción
2. Valor de los gastos necesarios
3. Valor de la amortización
4. Valor del suelo (que se determinará por una metodología diferente)
2. Resumen-Esquema
2.1. Fundamento
• Para edificios y construcciones.
• No válido para inmuebles en su globalidad (suelo + construcción). La normativa hipotecaria lo admite pero: Obtención Valor Suelo: mediante otros métodos
(Método Comparación o Residual). Sumarlo al valor obtenido de la construcción por Método Coste. En valor de la construcción considerar: Coste de la
construcción, Coste de la depreciación, Coste de los gastos necesarios
2.2. Componentes del coste
2.2.1. Coste de la construcción
Coste de un edificio o construcción, considerando los materiales y técnicas de
construcción actuales y con la misma tipología constructiva, calidad y utilidad.
En la normativa hipotecaria, recibe la denominación «Valor de Reemplazamiento».
Distinguir:
Coste o Valor de Reemplazamiento Bruto (crb o vrb): valor estimado como «a
nuevo», es decir, como recién terminado el edificio; no tiene ningún tipo de depreciación.
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Coste o Valor de Reemplazamiento Neto (crn o vrn): deducir depreciación producida en el edificio, pudiendo ser física, funcional o económica. crn = crb – Depreciación.
Expresiones:
= V contrata + Gastos
crb = V ejecución material + GG construcción + B construcción + Gastos
crn = (V contrata x Cof depreciador) + Gastos
crn = ((Vejecución material + GG construcción + B construcción) x Cof depreciador) + Gastos
crb
Si añadimos, como es el caso de la tasación hipotecaria, el valor del suelo:
= V suelo + V contrata + Gastos
= V suelo + (V ejecución + GG construcción + B construcción) + Gastos
crn = V suelo + (V contrata x Cof depreciador) + Gastos
crn = V suelo + ((V ejecución material + GG construcción + B construcción) x Cof depreciador) + Gastos
crb
crb
2.2.2. Coste de la depreciación
Pérdida del valor por el deterioro del inmueble.
crn
= crb – Depreciación
Tipos de depreciación:
Física
Por el uso (desgaste), antigüedad, defectuosa conservación, etc.
Funcional
Por diseños de edificios antiguos que actualmente no cumplen con
los estándares o normativa actual.
Económica
Por motivos de evolución del mercado, deja de ser rentable el
edificio por circunstancias extrínsecas a él (no la contempla la eco
805/03).
2.2.3. Coste de los gastos necesarios
Necesarios para la ejecución de la obra y que no forman parte del presupuesto de
contrata, entre ellos tenemos:
1. Impuestos no recuperables y aranceles
2. Honorarios técnicos
3. Primas de los seguros obligatorios de la edificación (obligatorio en edificio
plurifamiliar) y honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas
4. Gastos de administración del promotor
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3. Texto
3.1. Concepto
El método de coste consiste en obtener el valor de un bien considerando sus costes
de producción.
Normalmente es un método de evaluación de edificios y construcciones, no de
inmuebles en su globalidad (suelo + construcción). No obstante, la normativa
hipotecaria lo admite como método valorativo para la obtención de valores de
determinados bienes, si bien deberemos obtener el valor del componente suelo
mediante otros métodos, de forma independiente y sumarlo al valor obtenido de
la construcción.
La finalidad inicial del método que aquí analizamos es obtener el valor del coste
de reposición de un edificio o construcción, circunstancia ésta que casi nunca es
posible. En un edificio antiguo los materiales, los sistemas constructivos, etc. no
son los que utilizamos actualmente, algunos están obsoletos, además se han perdido los oficios y bastantes no cumplen con las nuevas exigencias de calidad o
seguridad, por lo que es muy difícil obtener el valor de reproducción.
Ante esta dificultad procedemos a obtener el llamado coste de reemplazamiento
que consiste en obtener el coste de un edificio considerando los materiales y técnicas de construcción actuales pero que tenga la misma utilidad física y funcional
que el edificio que vamos a valorar.
Para obtener la similitud entre dos edificios nos basamos principalmente en tres
premisas:
• Tipología constructiva
• Calidad de la construcción
• La utilidad del edificio
Debemos considerar dos valores, llamados coste de reemplazamiento bruto y coste de reemplazamiento neto.
En el primer caso se considera el valor estimado como «a nuevo», es decir como
si estuviera recién terminado el edificio y por tanto no tiene ningún tipo de depreciación.
En el segundo, tenemos que deducir la depreciación producida en el edificio, pudiendo ser ésta física, funcional o económica. Más adelante analizaremos con detalle las diferentes depreciaciones que se pueden producir en un edificio.
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3.2. Componentes del coste
3.2.1. Coste de construcción
Para la obtención del valor de la construcción tenemos diversos procedimientos:
1. Obtener un valor por m2 construido de la tipología constructiva que estamos
valorando. Esta forma es la más sencilla, rápida y usada.
a) Comparación con obras semejantes.
b) Utilización de presupuestos experimentados de tipologías edificatorias.
c) Utilización de módulos por tipología constructiva: módulos (€/m2c) que se
multiplican por unos coeficientes en función de la tipología constructiva.
Estos módulos y coeficientes pueden ser los definidos por la normativa catastral, o bien generados por la propia sociedad de tasación.
d) Utilización disposiciones del colegio de arquitectos.
2. Mediante presupuesto de obra, en el cual se obtiene un valor total en base a
unas mediciones del edificio y una aplicación de precios a las mismas. Es el
método que se ajusta más a la realidad pero es el más costoso. También es el más
difícil de obtener ya que debemos disponer del presupuesto de obra o en su
defecto realizarlo nosotros.
3. Coste histórico: se basa en el conocimiento del costo de la construcción a fecha
de finalización del edificio y aplicarle unos índices de actualización que ponderen las diferentes actualizaciones de precios de mano de obra y materiales.
4. Valor residual. Esta cuarta opción trata de obtener el valor de la construcción
deduciendo del valor de mercado del inmueble el valor del suelo, valores normalmente obtenidos ambos por el método de comparación.
3.2.2. Gastos necesarios
Son aquéllos necesarios para la ejecución de la obra y que no forman parte del
presupuesto de contrata, entre ellos tenemos:
1. Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la
adquisición del terreno, o del edificio a rehabilitar y, en su caso, para la declaración de obra nueva del inmueble, y de la división horizontal del mismo.
2. Honorarios técnicos por proyecto, dirección de las obras y estudios complementarios.
3. El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los
honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas.
4. Gastos de administración del promotor.
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a) Impuestos no recuperables y aranceles necesarios
a.1. Impuestos
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (itp), grava la transmisión de los bienes inmuebles y está regulado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de
septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto
sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Actualmente el tipo impositivo es del 6 % sobre el valor escriturado, sin perjuicio de la
comprobación de valores de la administración. Es un impuesto que se devenga
una sola vez.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (ajd), también regulado por la ley
1/1993 y grava como su propio nombre indica los actos jurídicos documentados
en escritura pública entre otros. Es también un impuesto que se devenga una
sola vez y actualmente tiene un tipo impositivo de un 1 %.
• Impuesto sobre bienes inmuebles (ibi): es un tributo directo de carácter real
que grava el valor de los bienes inmuebles. Está regulado por el Real Decreto
Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de
la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Su cuota tributaria depende de los
ayuntamientos, oscilando su banda de valores entre el 0,40 % y el 1,15 % del
valor catastral. Es un impuesto anual, luego tendremos que tener en cuenta la
duración de la obra para su aplicación.
• Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos (ivt), también regulada
por el Real Decreto Legislativo 2/2004 y grava el incremento de valor que
experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la
transmisión de la propiedad de los terrenos . La base del impuesto es el valor
catastral del suelo del inmueble y se obtiene en base a unos incrementos porcentuales anuales determinados por cada ayuntamiento.
• Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (icio): grava la realización de cualquier construcción, instalación u obra para la que se exija obtención
de la correspondiente licencia de obras o urbanística. La base la constituye el
presupuesto de ejecución material de la obra. El tipo impositivo oscila según
ayuntamientos (en el de Castellón actualmente es del 4 %).
• Tasa por prestación de servicios urbanísticos. Es complementaria del impuesto
anterior y grava la actividad municipal necesaria para la prestación de servicios
de la licencia de obras, se incluye la obtención de la licencia, ocupación de vías
públicas, tira de cuerdas, etc. El tipo impositivo varía en función del ayuntamiento, en el de Castellón actualmente es del 0,50 % del presupuesto de obra.
a.2. Aranceles
Son los gastos que generan los notarios y registradores por cumplir con la obligación de documentar en escrituras públicas y posterior registro los negocios jurídicos que realicemos en la edificación.
Entre otros tenemos:
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• Escritura de Transmisión del suelo
• Escritura de Obra nueva
• Escritura de División Horizontal
Las tarifas de notarios y registradores son las mismas para cada notario o registrador y se fijan por medio de decreto del Gobierno. Los honorarios irán en función
del valor incluido en la escritura obteniéndose de forma escalonada de acuerdo
con la siguiente tabla:
VALOR DE ESCRITURA
hasta 6.010,12 €
Exceso hasta 30.050,61 €
Exceso hasta 60.101,21 €
Exceso hasta 150.253,03 €
Exceso hasta 601,012,10 €
más de 601.012,10 €
NOTARIO
90,15 €
4,50 %
1,50 %
1,00 %
0,50 %
0,30 %
REGISTRADOR
24,04 €
1,75 %
1,25 %
0,75 %
0,30 %
0,20 %
Las cuantías a tener en cuenta en cada una de las escrituras es:
• En la de transmisión de suelo, el valor del suelo.
• En la de obra nueva, el valor de la construcción, normalmente el coste de ejecución material.
• En la división horizontal, la suma del valor del suelo y de la construcción.
b) Honorarios técnicos
Dentro de este apartado incorporaremos los honorarios devengados por el proyecto o proyectos que debamos obtener para la realización de la obra, así como las
direcciones de la obra. Entre los primeros tenemos:
• Proyecto básico y de ejecución redactado por técnico competente (normalmente el arquitecto).
• Proyecto de instalaciones.
• Proyecto de telecomunicaciones.
• Estudio de Seguridad y Salud.
• Estudio y programación del control de calidad (en el caso de construcciones
dedicadas a vivienda).
• Estudios geotécnicos.
Y entre las segundas:
•
•
•
•
•
Dirección de obra por el arquitecto.
Dirección de la ejecución material de la obra por el arquitecto técnico.
Dirección y certificación de las instalaciones.
Coordinación de seguridad tanto en fase de proyecto como en ejecución de obra.
Control de calidad en el caso de edificios destinados a viviendas.
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Todos estos honorarios son libres, si bien los colegios profesionales dan una serie
de orientaciones y recomendaciones para su obtención.
c) Primas de seguros obligatorios y honorarios de las oct
Estos seguros, salidos al amparo de la loe, protegen al usuario final sobre los
vicios de construcción y, para su inclusión en los gastos necesarios debemos considerar si el edificio es plurifamiliar o unifamiliar, ya que en el segundo caso no es
obligado la obtención de estos seguros.
La prima de los seguros va en función del presupuesto de construcción, que se
considera como base, y de la tipología constructiva, que nos indica el tipo a aplicar. Para edificios en altura el tipo oscila sobre el 0,75 %, mientras que gira sobre
el 0,85 % en otra tipología.
Respecto a los honorarios de la oct, van en función del nivel de control que realicen, pero puede oscilar sobre un 0,50 % del Presupuesto de ejecución material.
d) Gastos de administración del promotor
Incluye los gastos materiales y salariales, derivados del control administrativo de
la construcción y las ventas, el Impuesto sobre Actividades Económicas, alquiler o
amortización de locales, etc. En su cuantificación incide el volumen empresarial,
su grado de desarrollo administrativo, y el nivel salarial de la localidad. Suele estar
entre el 10 % al 20 % sobre el valor del terreno más el coste de construcción. En
este punto no se incluyen los beneficios de la promoción ni los gastos bancarios
necesarios para financiar la obra.
3.2.3. Depreciación
Según la Real Academia de la Lengua depreciar es disminuir el valor o el precio
de una cosa, es decir, es determinar la pérdida de valor que experimenta un bien
desde el momento de su constitución a la fecha de valoración.
Se distinguen los siguientes tipos de depreciación:
1. Física: que es aquella motivada por el uso (desgaste), antigüedad, defectuosa
conservación, etc.
A su vez esta depreciación la podemos subdividir en dos, la motivada por la
antigüedad, que normalmente se aplica mediante coeficiente obtenido de una
curva –lineal, parabólica, logarítmica, etc.–, y la generada por el estado de conservación, que normalmente es una tabla que pondera los estados básicos de
conservación –buena, regular, deficiente y ruina.
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2. Funcional: que está motivada por los diseños de edificios antiguos que actualmente no cumplen con los estándares, normativa o gustos sociales actuales.
Como ejemplo de esta depreciación tenemos: uso o instalaciones inadecuadas,
calidad de la construcción no acorde con la zona edificada, falta de servicios
básicos, etc.
3. Económica: suele producirse por motivos de evolución del mercado, ya que
deja de ser rentable el edificio por circunstancias extrínsecas a él. Tiene relación con el principio de mejor y máximo uso, ya que en este momento el inmueble obtendría mayor rendimiento si se adaptase física y económicamente a los
nuevos desarrollos. Como ejemplo tenemos las construcciones residenciales en
entornos industriales de nueva creación, o viceversa, industrias rodeadas por
zonas residenciales motivadas por el desarrollo urbano.
Si analizamos las posibles depreciaciones vemos que unas afectarán sólo a la
construcción, como puede ser la depreciación física, otra en función de la misma
depreciación sólo a la construcción o al edificio completo, como el caso de la funcional y finalmente, la económica sería de aplicación al inmueble.
Antes de entrar en la determinación de los valores de las depreciaciones debemos
hacer una puntualización sobre los conceptos de antigüedad, vida útil y edad efectiva.
La antigüedad, como su propio nombre indica, es la antigüedad real que tiene la
edificación, sin más consideraciones que la edad de la misma.
Se considera vida útil de un inmueble aquélla en que mantiene las condiciones
para poder utilizarse para el uso previsto. Varía en función del uso, de la calidad
de la edificación y del mantenimiento que se realice al inmueble.
La edad efectiva es la que el tasador puede considerar en función de su antigüedad real, su utilidad y el estado de mantenimiento del inmueble. En élla tiene
importancia el mantenimiento realizado al inmueble, así un inmueble de una edad
determinada, tendrá más o menos edad efectiva en función de las obras de mantenimiento realizadas en él.
Existen diversas formas de obtener la edad efectiva de un inmueble. Uno de los
más utilizados es el que consiste en añadirle a la antigüedad del edificio diversos
años de envejecimiento en función del estado de conservación, así obtendríamos
una tabla como la siguiente:
Estado de conservación
Adecuadamente conservado
Medianamente conservado
Deficientemente conservado
Muy deficientemente conservado
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años a adicionar
0
5
10
15
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El coste de la depreciación de un inmueble será el coste necesario para adecuar
el inmueble actual a las necesidades, requisitos y usos del edificio considerado
«nuevo». Pero dada las dificultades que conlleva el obtener dicho montante para
cada edificio a valorar, se realizan estudios que dan como resultado las diferentes
tablas de amortización.
Amortizaciones por antigüedad (depreciación física): el método sugerido por la
normativa hipotecaria es el de la Amortización lineal, y básicamente plantea una
pérdida de valor lineal a lo largo de la vida útil de la construcción.
Este método si bien es muy sencillo de utilizar (solamente deberemos indicar la
vida útil del inmueble), no se ajusta a la realidad, dándose la circunstancia que al
final de la vida del edificio, su valor es cero, circunstancia ésta que no es verídica.
Su cálculo sería:
Cof. amortización =
Antigüedad * 100
vida útil
La estimación de la vida útil en la normativa hipotecaria es:
•
•
•
•
Para edificios de uso residencial:100 años
Para edificios de oficinas:75 años
Para edificios comerciales:50 años
Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotación económica: 35 años
Otros:
• Amortización parabólica
• Amortización logarítmica
• Amortización exponencial de base logarítmica
Amortizaciones por estado de conservación (depreciación física):
Además de la depreciación física por antigüedad, tenemos la correspondiente a su
estado de conservación. A tal efecto el rd 1020/1993 indica una serie de coeficientes en función del estado del inmueble. Dichos coeficientes son:
• Normal (construcciones que, a pesar de su edad, cualquiera que fuera ésta, no
necesitan reparaciones importantes): 1,00.
• Regular (construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad):0,85.
• Deficiente (construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia,
comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0,50.
• Ruinoso (construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente
en ruina): 0,00.
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La aplicación de estos coeficientes, tanto el de antigüedad como el de estado de
conservación, generalmente se aplican a toda la construcción. No obstante cabe la
posibilidad de medir la depreciación en función de la pérdida de valor los elementos que lo conforman, de acuerdo con su vida útil, que no suele ser la misma para
todos –los revestimientos se deprecian a un ritmo distinto que la carpintería, las
instalaciones o que la estructura– y su peso en el conjunto del presupuesto.
Amortización funcional (depreciación funcional):
Dadas las características de esta depreciación, con un carácter muy intrínseco del inmueble, no existen formulaciones a las que nos podamos acoger, ya que cada inmueble es un caso distinto. Es en estos casos sobre todo, donde es necesario obtener
el montante que se necesita para adecuar los inmuebles, y eso concretamente es la
depreciación a considerar.
Amortización económica (depreciación económica):
Al contrario que la anterior, ésta depende de las características extrínsecas del
inmueble, pero coincide con la anterior en la dificultad de cuantificación y que es
aplicable al inmueble, es decir tanto al suelo como a la construcción
A continuación adjuntamos una gráfica donde se puede observar las diferentes
curvas, haciendo hincapié en la importancia de considerar un método u otro para
obtener la depreciación.
En este ejemplo la calidad constructiva se ha considerado como de categoría media:
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3.2.4. Valor del suelo
El valor del suelo formará parte de este método desde el momento que estemos
valorando el inmueble completo, y cuando utilicemos la om eco/805/2003. A tal
efecto el valor de este componente lo obtendremos por otro cauce, normalmente
por comparación, si bien también lo podemos conseguir por el método residual.
Tanto uno como otro método los analizaremos en profundidad en temas posteriores.
3.3. Obtención del valor de reemplazamiento
Una vez analizados todos los componentes del método estamos en disposición de
poder obtener el valor de reemplazamiento neto, es decir el valor actual.
En esencia, las expresiones del coste serían:
= V contrata + Gastos
crb = V ejecución material + GG construcción + B construcción + Gastos
crn = (V contrata x Cof depreciador) + Gastos
crn = ((V ejecución material + GG construcción + B construcción) x Cof depreciador) + Gastos
crb
Si añadimos, como es el caso de la tasación hipotecaria, el valor del suelo tendríamos las siguientes expresiones:
= V suelo + V contrata + Gastos
crb = V suelo + (V ejecución + GG construcción + B construcción) + Gastos
crb
La aplicación de la depreciación al valor de reemplazamiento bruto nos dará el
valor de reemplazamiento neto, con lo que las expresiones anteriores se convierten
en:
= V suelo + (V contrata + Gastos) x Cof depreciador
crn = V suelo + ((V ejecución material + GG construcción + B construcción) + Gastos ) x Cof depreciador
crn
No obstante, existen corrientes de opinión que consideran que la depreciación sólo
debe aplicarse al valor de contrata, sin incluir los gastos.
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EJEMPLO DE VALORACIÓN POR COSTE DE REPOSICIÓN
Vivienda
m2 construidos de la vivienda
75,00
Coste de reemplazamiento bruto
A Obtención del valor de los terrenos
a Por comparación
b Por método residual
1.744,81 €/m²
VRB
VS
B Obtención del Coste de ejecución material
a Metodología catastral
MBC
€/m2
tipología
CEM
€/m²c
b Valores de experiencia personal
c Valores para obtener el PEM del Colegio de Arquitectos
d Revistas especializadas
690,00 €/m²
CEM
C Obtención coste de construcción de contrata
CEM
G. G. construcción
15%
B. I. construcción
6%
834,90 €/m²
CCC
619,13 €/m²
GR
D Obtención de gastos de reemplazamiento
Impuestos no recuperables
Honorarios
Licencias
24%
Primas de seguros
Etc.
CRB
=
1.744,81
+
690,00
103,50
41,40
2.579,71
834,90
+
619,13
=
Coste de reemplazamiento neto
Se aplica la depreciación física y funcional
depreciación física
antigüedad
15 años
15/100
0,15
0,85
834,90
0,85
CCC
619,13
0,85
GR
CRN
=
Valor vivenda
1.744,81
+
75,00
3.198,84 €/m²c
VRN
709,67
526,26
709,67
+
x
526,26
2.980,74
=
=
2.980,74 €/m²c
223.555,19 €
3.4. Aplicaciones
3.4.1. Tasaciones hipotecarias (art 17 y ss.)
El procedimiento que indica la normativa (art. 18) es obtener:
• El valor del terreno en el que se encuentra el edificio o el del edificio a rehabilitar.
• El coste de la edificación o de las obras de rehabilitación.
• Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento
Su aplicación es: a toda clase de edificios o elementos de edificios, en proyecto, en
construcción o rehabilitación o terminados.
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Valor de Reemplazamiento Bruto – vrb– (art. 18). Se sumarán:
• Valor del suelo. Corresponderá al valor del terreno en el mercado, que habrá
que determinar por el método de comparación o residual.
• Cc = Será el Coste de Construcción por Contrata que incluiría:
– Coste de Ejecución Material de la obra.
– Gastos Generales y el Beneficio Industrial de la Constructora (no incluye
acopios ni mobiliario).
• gn = Gastos necesarios. Incluye:
– Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de
la adquisición del terreno, o del edificio a rehabilitar, y, en su caso, para la
declaración de obra nueva del inmueble.
– Honorarios técnicos por proyecto y dirección de las obras.
– Costes de licencias y tasas de la construcción.
– El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los
honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas.
– Gastos de administración del promotor.
– Los debidos a otros estudios necesarios (p. ej. estudios geotécnicos).
No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier
clase de gastos financieros o de comercialización.
Valor de Reemplazamiento Neto –vrn– (art. 19): Resulta de deducir del
depreciación física y funcional del inmueble, en la fecha de la valoración.
vrb
la
Depreciación física
Se calculará por alguno de estos tres procedimientos:
• En atención a la vida útil total y residual estimadas por el tasador, el cual deberá
justificarla adecuadamente.
• Aplicando técnica de amortización lineal según la antigüedad de la edificación
y su vida útil total, multiplicando el vrb, excluyendo el valor del terreno, por el
cociente que resulte de dividir la antigüedad del inmueble entre la vida útil total.
La vida útil total será la estimada por el tasador y como máximo:
Tipo edificio
Uso Residencial
Uso Oficinas
Uso comercial
Uso industrial e inmuebles ligados a una explotación económica
Vida útil
100 años
75 años
50 años
35 años
En el caso de edificios no destinados a un uso determinado, la vida útil máxima se
obtendrá ponderando los plazos máximos señalados anteriormente en función de
la superficie destinada a cada uno de los usos.
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Los elementos de un edificio seguirán el régimen de depreciación correspondiente
al edificio en que se encuentren.
• Sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en
uno nuevo de similares características. Se aplicará cuando el tasador entienda
que el método anterior no es adecuado por una antigüedad excesiva del inmueble o por un alto nivel de deterioro.
Depreciación funcional
Se calculará como el valor de los costes y gastos necesarios para adaptar el edificio
a los usos a los que se destina, o para corregir errores de diseño u obsolescencia.
Ejemplo: viviendas piso que se han venido utilizando como oficinas, donde no
habría, por ejemplo, cocina para su uso como vivienda.
Ejemplo de obtención de depreciación física.
Tenemos un edificio cuya superficie construida es de 1.840 m² y se desglosa de la
siguiente manera:
• 610 m2 uso residencial
• 510 m2 uso comercial
• 720 m2 uso terciario
Estimación antigüedad por el tasador: 30 años
• Cc residencial: 700 €/m2
• Cc comercial: 300 €/m2
• Cc terciario: 800 €/m2
Deducimos en primer lugar el coste de construcción del edificio como media ponderada:
Cc = (700 x 610) + (300 x 510) + (800 x 720)/1.840 = 628,29 €/m2
Coeficiente de depreciación: d = (610 x 30/100 + 510 x 30/50 + 720 x 30/75)/1.840
= 42,2 %
Depreciación: D = 42,2 % x 628,26 = 266,38 €/m2
3.4.2. Otras aplicaciones
1. Indemnizaciones en el desarrollo urbanístico, ya que la normativa urbanística
dispone «que las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban
valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad...» (art. 22 de la Ley 8/2007 del Suelo).
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Estas valoraciones las trataremos en los temas correspondientes a valoraciones
urbanísticas.
2. Valoraciones a efectos expropiatorios, que también trataremos con más profundidad en los temas indicados en el párrafo anterior.
3. Seguimiento de una obra en ejecución.
4. Autoevaluación
4.1. Preguntas verdadero-falso
(2 puntos: 0,4 respuesta correcta; –0,2 respuesta incorrecta)
r
El valor del coste de reemplazamiento neto podría coincidir con el bruto.
r
Para valorar las construcciones se aplicará el método de reemplazamiento bruto.
r
Con el método de coste podemos valorar todo tipo de inmuebles.
r
Los gastos necesarios son los que se pagan al constructor.
r
La depreciación física se aplica a todo el inmueble.
4.2. Preguntas tipo test de respuesta única
(1 punto: 0,5 respuesta correcta; –0,25 respuesta incorrecta)
1. Con qué concepto se identifica la siguiente definición: suma de las inversiones
que serían necesarias para construir, en la fecha de la valoración, otro inmueble
de las mismas características pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales.
a. Valor de Reposición Neto
b. Valor de Reemplazamiento Bruto
c. Valor de Reemplazamiento Neto
d. Coste de construcción
2. ¿Qué tipo de depreciación contempla una mala conservación del inmueble?
a. Depreciación Económica porque supone un menor valor del inmueble
b. Depreciación Física porque se trata de una minusvalía debida al paso de los
años y al uso del inmueble
c. Depreciación Funcional porque es durante el uso del inmueble cuando tiene
lugar esa mala conservación
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4.3. Resolver el siguiente caso práctico
(4 puntos)
Nos solicitan valorar por el método de coste una unidad urbana compuesta de una
vivienda que tiene 85 m² de superficie útil, 102 m² de superficie construida privativa y 5 m² de superficie construida de elementos comunes. El final de obra data
de 1975. Además dispone de una plaza de garaje en el sótano de 4,50 m de largo
por 2,50 m de ancho de superficie útil. La tipología constructiva del inmueble es
vivienda colectiva en manzana cerrada, la calidad se estima media y el valor de
repercusión obtenido por el método residual (no desarrollado en este ejemplo) es
el que corresponde con la calle E.
VALORES M² CONSTRUIDO POR TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA
TIPOLOGIA
CONSTRUCTIVA
CALIDAD
COSTE
GASTOS Y
GASTOS
EJECUCIÓN
BENEFICIOS
NECESARIOS
MATERIAL CONSTRUCCIÓN
VIVIENDA CO- BUENA
LECTIVA MAN- MEDIA (VPO)
ZANA CERRADA REGULAR
VIVIENDA
BUENA
COLECTIVA
MEDIA (VPO)
EDIFICACION
ABIERTA
REGULAR
TRASTERO /
BUENA
GARAJE EN VI- MEDIA (VPO)
VIENDA COLECTIVA
VIVIENDA
UNIFAMILIAR
EDIFICACION
ABIERTA
REGULAR
537,63
134,41
100,80
467,50
112,20
69,56
420,75
96,77
56,93
561,00
140,25
105,19
490,88
117,81
73,04
444,13
102,15
60,09
289,85
72,46
54,35
247,78
59,47
36,87
215,05
49,46
29,10
BUENA
677,88
169,47
127,10
MEDIA (VPO)
584,38
140,25
86,96
REGULAR
514,25
118,28
69,58
VIVIENDA UNI- BUENA
FAMILIAR MAN- MEDIA (VPO)
ZANA CERRADA REGULAR
M.a José Ruá Aguilar / José Babiloni Gomis - ISBN: 978-84-694-4732-1
631,13
157,78
118,34
537,63
129,03
80,00
490,88
112,90
66,42
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TRASTERO / GA- BUENA
RAJE VIVIENDA MEDIA (VPO)
UNIFAMILIAR REGULAR
350,63
87,66
65,74
303,88
72,93
45,22
280,50
64,52
37,95
VALORES M² SUELO
TIPO DE VALOR
VALOR UNITARIO
VALOR DE REPERCUSION
NOMBRE
DE CALLE
VALOR M²
Construido
Residencial
VALOR M²
Suelo
VALOR M²
Construido
Comercial
CALLE A
800,00 CALLE B
500,00 CALLE C
420,00 CALLE D
1.200,00
1.500,00
CALLE E
800,00
1.000,00
CALLE F
600,00
600,00
VRB = Vsuelo +
Cconstrucción +
Gastos necesarios
VRN = Vsuelo +
(Cconstrucción +
Gastos necesarios) x d
4.4. Resolver el siguiente caso práctico
(3 puntos)
Supongamos ahora el caso de una vivienda unifamiliar aislada de nueva construcción, con unas calidades medias y una superficie construida de 150 m2. Dicha
vivienda se sitúa en calle B, sobre una parcela de 400m2. (Utilizar los datos de las
tablas de la primera parte del ejercicio).
Se pide:
a) Si sabemos que podemos construir 150 m2 como máximo, ¿cuál sería el valor
de la edificabilidad?
b)Si la edificabilidad según planeamiento fuera de 0,4 m2c/m2s, hallar el valor del
inmueble, aplicando el método del coste de dos formas:
I. Utilizando el valor unitario del componente suelo: VT1
II.Utilizando el valor de repercusión del componente suelo: VT2
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TEMA 5
Método de comparación
1. Introducción
2. Resumen-Esquema
2.1. Fundamento
2.2. Procedimiento
2.2.1. Estudio de mercado
2.2.2. Selección de la información
2.2.3. Comparación con muestras: homogeneización
2.2.4. Adopción del valor
2.3. Caso de locales comerciales
3. Texto
3.1. Concepto
3.2. Metodología
3.2.1. Realización de estudio de mercado
3.2.2. Selección de la información obtenida
3.2.3. Comparación con el bien a valorar: homegeneización
3.2.4. Adopción del valor
3.3. Caso particular de locales comerciales
3.3.1. Corrección por forma del local
3.3.2. Método del coeficiente tabla fondo
3.4. Aplicaciones
3.4.1. Tasaciones hipotecarias
3.4.2. Otras aplicaciones
4. Autoevaluación
4.1. Preguntas tipo test respuesta única
4.2. Caso práctico residencial
4.3. Caso práctico cft
4.4. Caso práctico comercial
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1. Introducción
En este tema analizaremos el Método de Comparación. La base de este método lo
constituye la obtención del valor de un inmueble por comparación con los valores conocidos de compraventas reales de inmuebles de las mismas características,
dependiendo su fiabilidad del número de muestras válidas o representativas obtenidas. En consecuencia, será necesaria la existencia de un mercado representativo
del inmueble que estemos valorando, premisa sin la cual no es posible la aplicación del método. Se hace necesario, por tanto, realizar un estudio de mercado, depurando la información hasta obtener la más adecuada, así como una metodología
aplicable a las muestras para asemejarlas lo más posible al bien objeto de valoración. Estos dos aspectos se tratarán en profundidad en el tema que nos ocupa.
Por último, indicar que es el método más comúnmente utilizado y siempre que sea
posible, es aconsejable su uso. Para tomar conciencia de la importancia de este
método, baste decir que el propio Tribunal Supremo define el valor real como el
valor medio de los valores de mercado de bienes similares.
2. Resumen-Esquema
2.1. Fundamento
Basado en el principio de sustitución.
Obtención del valor de un inmueble por comparación con los valores conocidos de
compraventas reales de inmuebles de las mismas características.
2.2. Procedimiento
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2.2.1. Estudio de mercado
2.2.2. Selección de la información
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2.2.3. Comparación con muestras: homogeneización
1. Fijar parámetros homogeneización: cualidades o características que influyen en
el valor. Por ejemplo: superficie, localización, antigüedad, calidad.
2. Homogeneizar: aplicar coeficiente ponderador para cada cualidad o característica, según sea el comparable peor o mejor, respectivamente, que el bien que
valoramos.
• Comparable peor: subir valor de comparable para asimilar al bien tasado
• Comparable mejor: bajar valor de comparable para asimilar al bien tasado
´
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´
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2.2.4. Adopción del valor
Obtenido el valor unitario homogeneizado y la media correspondiente de todas las
muestras, no queda más que obtener el valor del inmueble, aplicando la superficie
del mismo:
Vtotal = MediaVUH x Superficie
2.3. Caso locales comerciales
Considerar otros parámetros que influyen en el valor relacionados con:
Pueden ser parámetros de homogeneización como el resto o, en el caso de la forma
del local, aplicarse métodos de justificación más técnica, por ejemplo el método
del coeficiente tabla-fondo o de las crujías: se basa en calcular el valor del metro
cuadrado del local teniendo en cuenta la zona del local que da a fachada (comercialmente zona más atractiva).
• Expresa tamaño, forma, posibles desniveles, estrangulamientos, etc.
• El m2 de fachada no vale lo mismo que el del fondo del local o el de planta sótano. El mejor m2 será el de fachada.
• Se puede aplicar antes de homogeneizar por otros parámetros o en el mismo
proceso de homogeneización.
3. Texto
3.1. Concepto
Sin duda alguna es el método más usado y parte de la premisa que «no existe más
valor que el de mercado». Para tomar conciencia de la importancia de este método
baste decir que el propio Tribunal Supremo define el valor real como el valor medio de los valores de mercado de bienes similares.
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La base de este método lo constituye la obtención del valor de un inmueble por
comparación con los valores conocidos de compraventas reales de inmuebles de
las mismas características, dependiendo su fiabilidad del número de muestras válidas o representativas obtenidas.
Como vemos está basado en el principio de sustitución –el valor de un inmueble es
equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél– y
parte de la premisa de la existencia de un mercado libre –sin influencias ni presiones externas– de compraventa de inmuebles de las características del bien a tasar.
No es aplicable en bienes en los que no haya mercado, o éste sea muy restringido,
ya que es condición necesaria que existan un número suficiente de muestras representativas.
3.2. Metodología
3.2.1. Realización de estudio de mercado
Este estudio lo tenemos que referir al inmueble que debemos tasar, por ello el mercado local elegido debe ser similar, para asegurar unas condiciones equiparables, e
implica estratificar la muestra en base a una serie de parámetros:
• Uso: debemos comparar siempre inmuebles del mismo uso. No es admisible,
por ejemplo, comparar viviendas con industrias. Son mercados distintos que se
guían por parámetros diferentes.
• Tipología: lo mismo podemos indicar de la tipología constructiva. No podemos
comparar viviendas unifamiliares aisladas con vivienda colectiva en manzana cerrada. Aunque tengan el mismo uso son mercados distintos. A modo de
resumen indicamos las tipologías más frecuentes que dentro de su uso no es
adecuado su comparación:
– Vivienda colectiva en manzana cerrada con viviendas unifamiliares.
– Oficinas unidas a viviendas o industrias con oficinas en edificio exclusivo.
– Locales comerciales en edificios de viviendas con las existentes en edificios
exclusivos.
– Edificaciones industriales de varias plantas, con naves industriales desarrolladas en una única planta.
– Naves industriales de grandes superficies, con naves de reducida superficie.
– Edificaciones industriales para fabricación o mantenimiento, con edificaciones industriales destinadas a uso comercial y exposición.
– Terrenos de naturaleza urbana con diferente clasificación o calificación.
– Fincas rústicas de regadío con fincas de secano.
• Localización: debemos entender el entorno como aquella zona cuyo colectivo
habitacional tiene similar nivel económico y social, lo que normalmente conlleva una demanda homogénea y unos gustos similares.
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• Fecha: otro elemento de estratificación, o mejor dicho, de elección de las muestras es la fecha de obtención de los datos. Dado que a lo largo de la vida profesional iremos recopilando datos de inmuebles, y como quiera que el mercado
inmobiliario está en constante movimiento, debemos desechar aquellas muestras que no sean recientes – a lo sumo una antigüedad de 6 meses – en aquellos
mercados de gran movimiento y no más de un año en mercados más estáticos.
La base de una buena valoración está en la buena información que se pueda obtener. La desconfianza en una fuente de información que no se ha contrastado con
otra, debe ser la regla principal de quien desee tasar correctamente. Es necesario,
por tanto, disponer de varias fuentes de información que se puedan contrastar entre
sí. Como ejemplo de las más frecuentes puede citarse la información de primera
mano sobre operaciones de compra:
•
•
•
•
•
•
Publicaciones especializadas.
Anuncios en los periódicos.
Consulta con promotores.
Consultas con Arquitectos o Aparejadores municipales.
Consultas con Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.
Consultas a los fabricantes (para maquinaria y mobiliario).
La obtención de la información debe hacerse de forma que no ofrezca dudas o posibles interpretaciones, y el objetivo de cada consulta es conocer las características
del inmueble que figuran en las «fichas de los testigos».
Una de las técnicas más habitualmente utilizadas es la de simular interés en la
compra de un inmueble. En este caso cuanto más se ajusten las preguntas a las de
un potencial comprador mejores serán los resultados.
Cuando se trata con promotores o técnicos o se ha visitado el inmueble es posible
obtener datos más precisos pero, en general, los datos obtenidos presentan un alto
grado de imprecisión que es preciso acotar.
3.2.2. Selección de la información obtenida
Frecuentemente existen imprevisiones en los datos, normalmente referidos a los
siguientes apartados:
• Superficies: no es frecuente tener seguridad en la superficie que cita el vendedor o propietario (construida o útil, real o la que figura en la escritura, etc.). La
mejor forma de corregir el dato en el caso de viviendas es compararlo con el
núm. de dormitorios y baños y sacar conclusiones de valoraciones hechas en la
misma zona o de otras viviendas que se hayan medido directamente.
• Calidad y estado de la construcción y acabados: normalmente el vendedor exagera la bondad de los acabados y el estado de conservación. Dependiendo de
su origen es necesario modificar la información recibida. El conocimiento de
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la zona o la observación del edificio por fuera pueden ayudar a aclarar estos
aspectos.
• Fecha y extensión de la última reforma: debe preguntarse con detalle en qué
consistió la última reforma y la fecha en la que se produjo (si se cambiaron aparatos y grifería en baños, muebles de cocina, pavimentos, carpinterías interiores
y exteriores, etc.). El propietario suele llamar «totalmente reformada» a una
vivienda parcialmente reformada.
• Forma de pago: cuando sea posible interesa saber si el pago es al contado o
aplazado, si existen comisiones, y sobre todo en locales y terrenos, las diferencias en los precios derivadas de las repercusiones fiscales de la declaración oficial del precio de la transacción (dinero negro). El objetivo es obtener el precio
neto que recibe el vendedor tal como indica la definición del valor de mercado.
Los mejores comparables que un tasador puede obtener son aquéllos que haya
podido ver por sí mismo. Sería conveniente en el momento que se realiza la visita
al inmueble, recopilar información de inmuebles similares que contengan carteles
de venta, para solicitar la información telefónicamente.
En todo caso, y aunque la información obtenida ya es algo menos fiable, también
se recaba información de publicaciones especializadas o de portales inmobiliarios
en Internet.
Una vez obtenidas las muestras a priori representativas, debemos proceder a su selección, para ello, primeramente eliminaremos aquéllas de las cuales no tengamos
garantías de que los datos obtenidos sean correctos, bien porque los datos económicos
han sido forzados por necesidades de venta o compra, bien porque no tengamos la
seguridad de que los datos físicos no sean aceptables. También eliminaremos los que
no tengan todos los datos necesarios para proceder a su posterior comparación.
Analizaremos la fuente que nos lo ha aportado, de tal forma que eliminaremos los
costes añadidos por comercialización o correduría, así como los especulativos. Ya
que debemos tener en cuenta que normalmente las agencias inmobiliarias cargan
un 3 o un 5 % sobre el precio solicitado por el vendedor y hay que averiguar si el
valor de la oferta incluye este concepto.
Si la información se recaba vía Internet o revistas, debemos tener precaución con
ella, ya que suelen darla de forma interesada, sobre todo en el apartado de situación y de reforma/antigüedad.
Posteriormente, con las muestras definidas procederemos a eliminar aquellas que
económicamente no son válidas: muestras con características básicas muy diferentes al modelo, (por ejemplo la existencia o no de ascensor), valores extremos,
desviación sobre la media de la muestra excesiva sobre el valor medio obtenido de
los comparables, normalmente un porcentaje del 15 al 20 % del valor medio, etc.
Otro tema a tener en cuenta en la selección es la, cada vez más frecuente, venta de
la vivienda con anejos vinculados. Anejos que pueden ser plazas de garaje, trastero,
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etcétera. Una cosa similar podemos indicar respecto a las ofertas de viviendas de
segunda mano, y ahora algunas de primera, en las que el precio lleva incluido los
muebles. Obviamente debemos descontarlos del precio. Normalmente se estimará
una cantidad fija ya que es normal el no poder verlos.
3.2.3. Comparación con el bien a valorar: homogeneización
La homogeneización consiste en la comparación de las características elegidas que
influyen en el valor del inmueble del modelo, con las de cada uno de los comparables, de forma que permita una ponderación de las mismas y por tanto un ajuste
cuantitativo de ellas con el fin de obtener un valor homogéneo de las muestras. Si
bien existen diversos métodos, se explica a continuación la homogeneización por
características individuales.
Consiste en la asignación de un coeficiente ponderador a cada característica o cualidad de cada comparable en función de las diferencias entre el inmueble objeto y
las muestras obtenidas, de forma que aquellas circunstancias que equivalgan a un
mayor valor en las muestras, representan un coeficiente depreciador a las mismas,
y al contrario, las características equivalentes a un valor menor, el coeficiente debe
ser superior a la unidad. Es decir, lo que es mejor en la muestra debe eliminarse
para comparar, y lo que es peor aumentar.
Veamos su aplicación en el siguiente esquema:
Analizamos la caracteristica A
Objeto a valorar
100,00%
Coeficiente = 1
Muestra 1
103,00%
Coeficiente = 100/103 = 0,97
Muestra 2
98,00%
Coeficiente = 100/98 = 1,02
Con este procedimiento intentamos asemejar lo más posible los comparables al
bien objeto de valoración. Se aplican coeficientes que mayoran o minoran el valor
del testigo en función de aquellas características que influyan en el valor final.
Como ejemplo de las cualidades a tener en cuenta expondremos las que a nuestro
juicio son esenciales, sin menoscabo de cualquier otra que se estime oportuna por
el tasador.
• Superficie: a menor superficie el valor absoluto es menor, por lo que existe
mayor cantidad potencial de personas interesadas en el producto, con lo que se
incrementa la demanda y consiguientemente aumenta el valor unitario.
• Antigüedad: lo procedente en este parámetro es comparar con inmuebles de similar antigüedad. Ya vimos en el tema del método de coste la influencia a nivel
evaluatorio de la cuantificación de la depreciación por antigüedad. Debemos tener
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•
•
•
•
•
•
•
•
en cuenta las reformas o mantenimiento que se han realizado en el inmueble, por
lo que en lugar de antigüedad podríamos hablar de edad efectiva. No obstante,
dada la complejidad de obtener dichos datos en los comparables al no conocer
«in situ» el testigo, debemos aplicar el principio de prudencia en los mismos.
Calidad: si nos movemos en un entorno homogéneo, la diferencia de calidad
será mínima, tal como hemos expuesto en el apartado de localización. No obstante sí que puede existir diferencia cuando el entorno no es homogéneo o nos
tenemos que desplazar a otro por falta de mercado. En locales comerciales debemos considerar si el inmueble esta en bruto (sin distribuir) o tiene unos acabados determinados.
Estado de conservación: relacionado con el apartado anterior y que influye en
él, es el mantenimiento realizado al inmueble, sobre todo en edificios de cierta
antigüedad. Es conveniente comprobar las obras de mantenimiento que se han
realizado así como la fecha de las mismas. Es muy normal que el vendedor
exagere sobre este extremo, indicando como reforma total una reforma mínima.
Ascensores: la existencia o no de los mismos debe ser un motivo de selección,
no obstante en el caso de que tengamos que incluir muestras con ascensores y
sin ellos, debemos ponderarlas en función de la altura en que se encuentre la
muestra.
Altura del inmueble: sobre todo en los entornos costeros, las plantas altas producen un aumento de valor respecto a las plantas inferiores. Circunstancia ésta
que debe tenerse en cuenta a la hora de la comparación de las muestras. No obstante, en inmuebles sin ascensor, se produce el efecto contrario, depreciándose
las plantas altas respecto a las inferiores.
Habitaciones y baños: si bien estas características no son determinantes por si
mismas, sí que es un indicador de superficie y de delimitación del mercado.
Relación fachada/fondo: en los locales comerciales y algunos industriales,
tiene mucha importancia esta relación, ya que comercialmente es mucho más
interesante una buena fachada que un buen fondo, por lo que los inmuebles
con mayor fachada tendrán siempre un mayor valor por unidad de medida que
aquellos que tengan una fachada menor.
Forma del local: En locales comerciales la forma del inmueble tiene importancia en el precio del mismo, por lo que es un elemento que debemos considerar
y homogeneizar.
Localización: al referirnos anteriormente al entorno hemos comentado que una
distinta localización dentro del mismo produce diferentes valores aun cuando
la calidad de la construcción es la misma, ello nos indica que es el valor del
suelo el que nos está produciendo la diferencia de valores, por consiguiente lo
más lógico es pensar que la homogenización debemos realizarla mediante la
comparación de los diferentes valores de repercusión.
Si estamos valorando locales comerciales es importante analizar los siguientes
parámetros:
• Atractivo comercial del entorno
• Atractivo comercial del local
• Densidad peatonal
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Si es una nave industrial deberemos considerar si el inmueble está ubicado en un
polígono industrial o fuera.
No obstante, en ocasiones, según el inmueble a valorar, el tasador puede estimar
adecuado considerar otros parámetros de homogeneización, no incluidos entre los
anteriores, pero que sean determinantes en el valor del bien.
Hasta ahora hemos visto la comparación de inmuebles construidos, pero este método también es aplicable para obtener valores de suelo, donde, en este caso, las
muestras, obviamente, serán de solares. Las variables básicas que tenemos que
comparar son:
• Características físicas del solar: sobre todo la relación entre la fachada y el fondo y la irregularidad de la superficie.
• Clasificación y calificación urbanística: nos indicará qué tipo de inmueble podremos edificar en él y a qué mercado deberemos dirigirnos en el estudio a
realizar.
• Infraestructura: ver el grado de acabado y calidad de los servicios urbanos, o la
previsión en el tiempo y económica de la urbanización.
• Superficie construible patrimonizable: es decir, la edificabilidad que podremos
considerar a efectos valorativos.
• Problemática urbanística y jurídica: debemos analizar los posibles problemas
urbanísticos de la parcela o terreno, tanto para su desarrollo como para la obtención de licencia, así como si tiene inconvenientes debidos a servidumbres,
derechos reales, etc.
• Régimen y evolución del mercado: es otro aspecto importante el comprobar el
ritmo de ventas de inmuebles similares, su oferta o demanda, etc.
• Categoría de la construcción: es importante la indicación de la calidad y nivel
de la construcción que se realiza en la zona, ya que normalmente en un suelo
caro se realizará una edificación cara y viceversa, en un suelo barato se realizará una construcción económica.
Uno de los métodos de homogeneización consiste en, una vez seleccionados los
parámetros más adecuados, clasificarlos según sean con respecto al bien que estemos valorando, de acuerdo con una tabla similar a ésta:
MM = Mucho Mejor
M = Mejor
I = Igual
P = Peor
PP = Mucho Peor
La dificultad del método estriba en determinar cuánto debemos apreciar o depreciar el valor según sea mucho mejor, mejor, peor o mucho peor. Por desgracia, no
existen «recetas» que permitan decir que, por ejemplo, habrá que depreciar en un
5, 6 o 10 %.
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La cantidad a apreciar o depreciar depende de muchos factores; en primer lugar,
hay que tener una visión global del estudio de mercado que nos permita identificar
un rango de valores en el cual deberíamos encontrarnos. En segundo lugar, habrá
que ver cómo de diferentes son nuestros testigos del bien valorado.
En cualquier caso:
• El valor obtenido debería estar en la media de los valores de los comparables.
• Como consecuencia de la homogeneización, estos valores deberían aproximarse
entre sí. Es habitual tener que volver atrás en el método, ya que frecuentemente
obtenemos cosas incoherentes por una mala aplicación de la homogeneización.
• No es conveniente que estos incrementos o depreciaciones superen el 10 %,
aunque según el tipo de bien considerado y el resultado del estudio de mercado
considerado, podría ser necesario aplicar coeficientes mayores.
• La práctica en la aplicación del método hace que cada vez nos resulte más fácil
y más rápida.
3.2.4. Adopción del valor
Realizadas ya las diferentes fases anteriores, sólo resta obtener el valor que entendemos más adecuado al mercado en unidades monetarias por m² construido, o útil
según la unidad de medida adoptada, para aplicarlo a nuestro bien.
Dicha asignación la podemos realizar de varias maneras, bien mediante una media
aritmética, una media ponderada cuando consideremos que algunos comparables
tengan más idoneidad que otros, la moda, es decir el valor que más se repite, o bien
por cualquier otro criterio razonable a juicio del tasador.
3.3. Caso particular de locales comerciales
En el caso de los comerciales, los parámetros influyentes en el valor, tienen más
que ver con el atractivo comercial del local en cuestión y su ubicación. Generalmente, cuando se trata de mercado hipotecario, puede ser conveniente tasar el
local en bruto, ya que los acabados en un tipo de negocio pueden no ser adecuados
para otro.
A grandes rasgos podemos definir tres tipologías dentro de los locales:
• Local comercial individual, con acceso directo desde la calle
• Local comercial integrado en edificio comercial
• Grandes superficies, hipermercados, centros comerciales, parques comerciales
El primero de los mencionados es el más frecuente, y generalmente lo valoraremos
por comparación siempre que haya mercado representativo y que se halle libre de
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arrendatarios. Los otros dos tipos más frecuentemente se encuentran en régimen
de alquiler y la forma de cálculo es diferente. Nos vamos a centrar en el primer
supuesto.
Habrá que seleccionar los parámetros a utilizar en cada caso, pero a modo orientativo podríamos decir que sería adecuado seleccionar al menos los siguientes:
• Superficie
• Situación: flujo peatonal y de vehículos, atractivo comercial de la zona, nivel
socioeconómico, diversidad comercial en la zona, etc.
• Acabados, si se considera oportuno. Por ejemplo, existencia o no de aseos, salida de humos, etc.
• Forma del local
• Coeficiente tabla-fondo
Nos detendremos en los dos últimos puntos indicados, proponiendo una metodología para su cálculo.
3.3.1. Corrección por forma del local
Está claro que la forma del local y su longitud de fachada tienen una importancia
decisiva en el valor del mismo, por ello dos locales de igual superficie pero de
forma regular uno e irregular otro tendrán diferente valor.
3.3.2. Método del coeficiente tabla fondo
Este método se basa en calcular el valor del metro cuadrado del local teniendo en
cuenta tanto la zona del local que da a fachada, que comercialmente es la zona más
atractiva, como la interior o en plantas diferentes. El coeficiente engloba características tales como tamaño, forma, posibles desniveles, estrangulamientos, etc.
Se puede aplicar antes de homogeneizar por otros parámetros o en el mismo proceso de homogeneización.
Los pasos a seguir son:
1. Se divide el local en unidades iguales de superficie
2. Pueden ser coincidentes con las crujías de la estructura o en caso de que ésta
sea irregular, tomar áreas de tamaño semejante, no mayor de la longitud media
de las crujías (sobre 5 x 5 m)
3. Se le asigna a la crujía más cercana a fachada el valor máximo del 100 %
• Se van disminuyendo según nos alejamos de fachada:
• Si no hay desniveles o estrangulamientos y estamos en mismo nivel 5 %
• Si hay desniveles, obstáculos o estrangulamientos: 10-15 %
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• En sótanos: disminuir 40-50 % del valor de la crujía de comunicación entre
ambas plantas
• En entreplantas, altillos: disminuir 30-40 % del valor de la crujía de comunicación entre ambas plantas
4. Sumamos los porcentajes de todas las crujías
5. Sumamos el número de crujías
6. El coeficiente será el resultado de dividir el total del porcentaje de todas las
crujías entre el número de ellas.
Veamos un ejemplo:
Valor local = Valor homogenizado m2 construido x Coeficiente de fondo x Superficie local
En el esquema anterior se representa la planta del local. Las cuadrículas más oscuras representan las zonas recayentes a fachada:
El ctf no siempre tiene que estar por debajo de la unidad, caso de locales en esquina o chaflán, de poca profundidad. Podríamos encontrarnos el caso de un local
con coeficiente superior a 1.
El método explicado es una orientación para la realización del cálculo.
En todo caso, si el técnico estima excesiva la reducción del valor, podrá variar los
porcentajes deducidos, por ejemplo del 5 al 2 %. En todo caso, también influirá
el coeficiente que tengan los testigos escogidos y lo más frecuente es que en este
caso no tengamos la planta exacta del local. Habrá que estimar el ctf, en función
de la fachada a la calle y el fondo, pero no tendremos tanta facilidad para adivinar
si hay estrangulamientos, obstáculos, etc. No hay que perder de vista tampoco los
valores totales de los locales, el uso exclusivo de valores unitarios puede llevar a
confusión, máxime en el caso de locales donde la variabilidad es mucho mayor
que en viviendas de la misma tipología. En resumen, el ctf deberá de alguna manera depreciar o apreciar el local en función de su forma geométrica y fachada a la
calle, obteniendo un valor «lógico» con respecto al estudio de mercado realizado.
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3.4. Aplicaciones
3.4.1. Tasaciones hipotecarias (art. 20 y ss.)
Este método es aplicable a toda serie de inmuebles, incluidos aquellos sobre los
que existe un derecho de superficie, y a las concesiones administrativas.
Requisitos:
• Existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
• Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la
zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
• Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones de comparables y reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.
Además en el Mercado Hipotecario es necesario:
• Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) que permitan estimar
la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables
durante al menos los dos años anteriores a la fecha de valoración.
• Disponer de información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o
privadas, índices sobre la evolución de precios, etc.) sobre el comportamiento
histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios de mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore y sobre el
comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado
actual de la coyuntura inmobiliaria.
• Contar con procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos.
Procedimiento (art. 22):
• Establecer cualidades y características del inmueble que influyan en su valor.
• Analizar segmento del mercado inmobiliario de comparables.
• Seleccionar muestra representativa, identificando y eliminando elementos especulativos.
• Deducir los gastos de comercialización, así como servidumbres y otras limitaciones del dominio.
• Homogeneizar y asignar el valor del inmueble.
Ajuste del valor por comparación (art. 23):
Este valor por comparación ajustado permite calcular el Valor Hipotecario. Lo
habitual es que Valor por comparación coincida con Valor por comparación ajustado. Sin embargo, se han dado casos, por ejemplo algunos edificios de oficinas en
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Madrid, donde los valores de mercado han disminuido con el tiempo. Si la entidad
tasadora estima que existe una probabilidad elevada de que el valor total experimente una reducción significativa antes de transcurrido un año desde la fecha de
tasación (y que dure al menos tres años), además de quedar reflejado en advertencia específica, tendrá que ajustar el Valor por Comparación obtenido mediante:
vpc
– Reducción que estime necesaria = vpc ajustado
(*) En caso de que la reducción no se pueda estimar, se realizará una reducción del
10 % en todo caso, o del 15 % en caso de gran volatilidad en los precios considerados para determinar el vpc.
Ejemplo:
Supongamos que hemos obtenido 8 muestras de mercado y hemos corregido el
efecto de la fuente de información correspondiente o de las posibles imprecisiones
detectadas. El resultado de los valores unitarios sería por ejemplo:
1.596,00 €/m2
1.790,00 €/m2
2.199,00 €/m2
1.732,00 €/m2
1.635,00 €/m2
1.060,00 €/m2
1.530,00 €/m2
1.775,00 €/m2
Calculamos la media aritmética del valor de las muestras:
Media
=
valores unitarios 13.317,00
=
= 1.664,63 €/m2
no de muestras
8
Obtenemos la desviación de cada una de las muestras y vemos que de las 8 hay
dos que superan, bien por encima o por debajo el 20 % de la media. Concretamente son la 3 y la 6, luego debemos desecharlas. Con las seis restantes, podremos
continuar aplicando el Método de Comparación.
El proceso podría ser:
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Las características que consideramos que influyen en el valor, es decir, lo que denominamos parámetros de homogeneización adoptados en este caso son:
•
•
•
•
•
•
Superficie
Situación
Antigüedad/Conservación
Características constructivas
Calidades
Altura y vistas.
Partimos de que el valor de nuestro inmueble debería estar comprendido entre
1.530 – 1.790 €/m2, preferiblemente alrededor de los 1.650 €/m2, siempre que en
nuestro estudio hayan inmuebles «mejores» e inmuebles «peores» (no sería una
muestra representativa si por ejemplo todos fueran «peor»).
En cuanto a determinar cuándo son mejor o peor, es aconsejable empezar por
aquellos parámetros que, de alguna manera sean más objetivos, es decir, a la vista
de los datos, debemos ser capaces de justificar ese «mejor o peor» que apliquemos.
Superficie: siempre será mejor o más alto el valor unitario de un inmueble de menor superficie. Es decir, el valor por metro cuadrado es mayor en un piso de 60 m2
que en uno de 100 m2. Para entenderlo, apliquemos el ejemplo de la compra de un
botellín de agua de 333 ml o de una garrafa de 5 l; ¿en qué caso el valor por litro
es menor? Luego, aunque intuitivamente tendamos a decir que es mejor un piso
de 100 m2 que uno de 60 m2, no es lo mismo cuando estemos hablando de su valor
unitario.
El resto de parámetros son más fáciles de clasificar:
Situación: la vivienda se encuentra en vía principal o secundaria, junto a un parque
o con vistas a una carretera, etc.
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Antigüedad/Conservación: por un lado el año de construcción del inmueble (mejor una vivienda de 2004 que de 1990), y por otro, las reformas o mejoras a que
haya sido sometido el inmueble.
Características constructivas/Calidades
Altura: generalmente mejor a mayor altura si hay ascensor y al revés si no lo hay.
Una manera fácil de proceder es el realizar un cuadro para ver las relaciones de las
características de los comparables con las del modelo y así luego poder ponderar
dichas relaciones.
Lo más fácil es empezar por aquellas características que consideremos similares
o iguales; en este caso aplicaremos como coeficiente corrector un 1,00. Aquellas
que sean M o MM, supondrá que el testigo tiene mayor valor y por tanto habrá que
depreciar. Aquellas que sean P o PP, supondrá que el testigo tiene menor valor y
por tanto habrá que apreciar.
El cuadro indicado anteriormente podría ser el que figura a continuación. Obsérvese que se ha calculado la desviación estándar de las muestras sin homogeneizar,
para compararla con la que se produce en las muestras homogeneizadas, que lógicamente debe ser menor.
El coeficiente a aplicar en caso de tener que apreciar o depreciar, tal como ya se ha
comentado, no debería ser mayor de 1,10 o menor de 0,90, si bien esto es orientativo, y depende de la similitud de los comparables con lo que se tasa. En ocasiones,
el mercado existente no es muy activo, y es necesario tomar comparables que no lo
son tanto, pero que suponen la mejor referencia de valor con la que podemos contar.
En todo caso, sí deben ser coherentes los coeficientes que apliquemos, por ejemplo
no sería lógico aplicar un 1,15 a «peor» y un 0,99 a «mejor». Tampoco debe apreciarse o depreciarse necesariamente la misma cantidad para todos los parámetros,
sino que dependerá de cuánto influya dicho parámetro en el valor final del bien.
En definitiva, es criterio del tasador escoger estos índices, pero en cualquier caso,
debe ser capaz de defender los valores que ha adoptado.
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Por último recordar que, cuando aún no se tiene mucha práctica en el método, en
un principio se podría empezar con un tanteo y en todo caso, si no obtuviéramos
valores muy lógicos al homogeneizar, tendríamos la necesidad de volver atrás. Por
ejemplo, supongamos que hemos apreciado o depreciado en un 5 % el parámetro
calidades, cuando es peor o mejor respectivamente. Una vez acabada la homogeneización detectamos que no le hemos dado toda la importancia que debería tener
y que quizás es más correcto aplicar un 8 %.
El resultado de las ponderaciones nos daría:
Como vemos los valores se han aproximado más entre sí y no tendríamos que retocar ninguno de los índices que hemos considerado.
Nótese que la desviación estándar se ha reducido a un valor mínimo, y si observamos una gráfica de los valores de las distintas muestras, veremos que los valores
homogeneizados tienden al valor obtenido, mientras que los no homogeneizados
tienen mayor dispersión.
S
Por consiguiente, la media de los valores unitarios homogenizados nos dará el
valor que debemos multiplicar la superficie de la vivienda para obtener el valor de
mercado de la misma.
En cualquier caso, una última comprobación consistirá en ver si es lógico el valor
obtenido a la vista del estudio de mercado.
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Si los testigos no fueran excesivamente homogéneos, sería también posible aplicar
una media ponderada, esto es, darle mayor peso a aquellos comparables que considerásemos más adecuados y algo menos a los que presenten mayores diferencias.
De esta manera se obtendría un valor más aproximado.
3.4.2. Otras aplicaciones
•
•
•
•
Indemnizaciones en el desarrollo urbanístico.
Valoraciones a efectos expropiatorios.
En los estudios de viabilidad.
Y en general en cualquier finalidad que se desee obtener un valor de mercado
de un bien inmueble.
4. Autoevaluación
4.1. Preguntas tipo test de respuesta única
(1,2 puntos: 0,4 respuesta correcta; –0,2 respuesta incorrecta)
1. El valor del comparable escogido es:
a. Valor de oferta
b. Valor de venta
c. Valor de repercusión
2. La comparación se realiza entre:
a. Inmuebles del mismo uso
b. Inmuebles de misma tipología constructiva
c. Inmuebles obligatoriamente con el mismo código postal
3. El fundamento del método de comparación se basa principalmente en el Principio de:
a. Mayor y Mejor uso
b.Sustitución
c.Anticipación
4.2. Resolver el siguiente caso práctico
(5 puntos, ver reparto por apartados)
A la vista del siguiente estudio de mercado, nos piden tasar el inmueble en la primera fila de la tabla (en negrita). Hallar el valor de mercado de la vivienda completando los siguientes apartados:
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1. Selección información (1 puntos)
2. Selección parámetros (0,5 puntos)
3. Homogeneización (3 puntos)
4. Cálculo del valor (0,5 puntos)
Dirección
Planta
Superficie (m2)
Antigüedad
Programa d
(dormit)
b(baños)
Calidad
Zonas
comunes
Otros reformas,
ascensor...
Contacto
p(particular) i
(inmobi)
Anexos
Valor
oferta
Avda.Cortes
Valencianas, 28
6ª
110
5
3d/2b
medioaltas
sí
COMPARABLES
Avda.Cortes
Valencianas, 28
13ª
116
5
3d/2b
medioaltas
sí
terraza
6 m2
639646430.P
garaje
340000
C/Plátanos, 38
4ª
110
35
4d/1b
mediobajas
no
sin ascensor
608148085.P
96167
Avda.Cortes
Valencianas, 50
10ª
109
4
3d/2b
medioaltas
sí
658880881.P
325000
Avda.Cortes
Valencianas, 24
13ª
109
6
3d/2b
medioaltas
sí
650622537.I
338000
C/Ecuador, 61
2ª
100
30
3d/1b
medias
no
reforma
baño
2008
649951867.P
179900
c/Músico Fayos,
11
5ª
105
10
3d/2b
medioaltas
sí
620488390.P
260000
C/La Costera,2
2ª
140
8
4d/2b
medioaltas
sí
616243714.I
garaje y
trastero
420000
C/La Costera,2
6ª
48
8
1d/1b
medioaltas
sí
649772289.P
149000
C/Salvador
Rodríguez, 2
6ª
123
5
4d/2b
medioaltas
sí
639518851.P
garaje y
trastero
340000
C/Ceramista
Mateu, 17
3ª
110
12
4d/2b
medias
no
629170115.P
garaje y
trastero
300000
C/Josep Bea
Izquierdo, 2
1ª
200
8
2d/2b
medias
no
reforma
integral.
100 m2
terraza
639371623.I
garaje y
trastero
455000
4.3. Resolver el siguiente caso práctico
(2 puntos)
Hallar el ctf del local en el esquema, teniendo en cuenta que las zonas en azul son
aquellas recayentes a fachada y en verde las correspondientes a la crujía de acceso
al sótano.
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PB
Sótano
4.4. Resolver el siguiente caso práctico
(1,8 puntos)
Obtenidas las muestras, homogeneizar los comparables y obtener el valor del local
a tasar, aplicando el ctf obtenido en el ejercicio anterior.
Valor unitario
MODELO 1
2.507,00
2
1.860,00
Sup.
60
45
130
3
4
5
3.670,00
2.290,00
1.998,00
50
67
118
6
4.067,00
28
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Flujo
peatonal
Medio
Bueno
Medio
Muy
Bueno
Bueno
Medio
Muy
Bueno
102
Año
Calidad
Aseos
ctf
1995
2000
1980
1
1
0
-0,92
0,85
2005
1985
1986
media
media
baja
medioalta
media
media
2
1
1
1,05
0,8
0,95
2007
alta
3
1,1
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TEMA 6
Método de actualización
de rentas
1. Introducción
2. Resumen-Esquema
2.1. Fundamento
2.2. Metodología
2.3. Componentes
2.3.1. Flujo de caja
2.3.2. Tipo de actualización
2.3.3. Valor de reversión
2.3.4. Esperanza de vida económica
3. Texto
3.1. Concepto
3.2. Metodología
3.3. Componentes
3.3.1. Flujo de caja
3.3.2. Vida económica
3.3.3. Tipo de actualización
3.3.4. Valor de reversión
3.4. Ejemplo
3.5. Aplicaciones
3.5.1. Tasaciones hipotecarias
a) Aplicabilidad
b) Requisitos
c) Procedimiento
d) Estimación de los flujos de caja
e) Estimación del valor de reversión
f) Elección del tipo de actualización
3.5.2. Otras aplicaciones
4. Autoevaluación
4.1. Preguntas verdadero-falso
4.2. Preguntas tipo test respuesta única
4.3. Ejercicio aplicación
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1. Introducción
En algunos tipos de inmuebles los métodos explicados en los temas anteriores no
tienen aplicación, bien porque la valoración por coste no alcanza un valor real del
bien inmueble, o bien porque no existe un mercado de inmuebles comparables.
No obstante, hay una tercera forma que permite calcular el valor de un bien y que
está relacionada con los rendimientos o beneficios que se pueden obtener a partir
de ese bien. Es el caso de inmuebles en alquiler o de explotaciones económicas, de las que tenemos información acerca de su rendimiento. En estos casos el
método aplicado se denomina de Actualización de Rentas y se basa en el Principio
de Anticipación.
2. Resumen-Esquema
2.1. Fundamento
Basado en el Principio de Anticipación.
Este método busca obtener el valor de la finca en función de la capacidad de producir renta que tiene, por lo que considera al inmueble como si fuera una inversión
a largo plazo.
2.2. Metodología
Valor actual de un inmueble calculando el valor final y poniendo al día mediante
un tipo de actualización:
1º.Calcular Valor final VF: a partir de las rentas que genera (ingresos-gastos), más
el valor restante una vez acabada su vida útil, esto es el valor de reversión:
VF = Σ ingresos – Σ gastos + Valor de reversión
2º.Calcular Valor actual VA: un inmueble, considerado como inversión:
V1 = V0 +V0 * i = V0 (1+i)
Transcurridos n periodos contables: Vn = V0 (1+i)n
El valor actualizado será: VA = VF/(1+i)n
Obtendremos:
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Separamos los términos para diferenciar el momento efectivamente producido del
ingreso o del gasto (no tienen por qué coincidir); para el término del valor de reversión, considerar el último año de vida económica.
2.3. Componentes
2.3.1. Flujo de caja
Renta: beneficio que rinde anualmente un bien.
Renta bruta potencial (rbp): aquella que se percibe por la propiedad o la que produce el inmueble o la actividad sujeta al mismo.
Renta bruta efectiva (rbe): contempla la posible merma en la rbp por posibles circunstancias como falta de ocupación de parte del inmueble durante algún periodo
de tiempo, posibles impagados, etc. Aplicar un coeficiente ponderador en función de
un análisis histórico del comportamiento habido en el inmueble, así como una
previsible evolución del mercado.
Flujo de Caja: (rbe – gastos), teniendo en cuenta los periodos de tiempo en que
tienen lugar tanto ingresos como gastos.
Gastos: los contenidos en el contrato de arrendamiento. Pueden ser:
Gastos de mantenimiento
Obras de mantenimiento y mejora, gastos salariales
del personal dedicado al inmueble, suministro de
energía eléctrica, limpieza, etc.
Gastos financieros
Intereses de la inversión realizada para la adquisición
del inmueble o de su mantenimiento.
Gastos tributarios
Tributos que gravan el inmueble, como el ibi, Impuestos y tasas locales, etc.
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2.3.2. Tipo de actualización
Es la tasa mínima de rendimiento sobre el capital invertido (valor del inmueble)
que haga atractiva la operación. Va en función del riesgo, a mayor riesgo mayor
rendimiento (también llamada tasa de riesgo).
Tiene dos componentes: Tasa libre de riesgo + Prima de riesgo
Además, en previsión de la posible inflación se debe aplicar un coeficiente que
pondere la inflación prevista mientras dure la vida económica del inmueble.
2.3.3. Valor de reversión
Valor resultante una vez agotada la vida económica del edificio.
2.3.4. Esperanza de vida económica
Tiempo que el inmueble mantiene el atractivo como inversión (no confundir con
vida útil).
Establecemos el intervalo en el que se producen ingresos y gastos. Puede ser anual,
semestral, trimestral, mensual…Condiciona el término i. Un tipo anual tiene su
equivalente mensual.
3. Texto
3.1. Concepto
Este método busca obtener el valor de la finca en función de la capacidad de producir renta que tiene, por lo que considera al inmueble como si fuera una inversión
a largo plazo. Está basado por tanto en el Principio de Anticipación, al obtenerse el
valor del bien inmueble en función del beneficio que se obtiene del mismo.
Lo que obtenemos es el valor de inversión, que dependerá de las características
propias de la misma, es decir, del mayor o menor riesgo asumido, del plazo de
la inversión, de su financiación, capital invertido, etc. Este método tiene su aplicación principal en los sectores del mercado de alquiler y en aquellos inmuebles
en que no existe mercado o que éste es muy reducido, como pueden ser hoteles,
restaurantes, etc., es decir, lo que se denomina explotaciones económicas.
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3.2. Metodología
Deberemos obtener las rentas esperadas y actuar como una inversión financiera
con plazo de finalización. A tal efecto deberemos obtener:
•
•
•
•
Rentas esperadas
Vida útil del inmueble dedicado al uso a valorar
Tasa de actualización a considerar
Valor de reversión del inmueble
Una vez obtenidos dichos valores procederemos a su actualización mediante la
siguiente fórmula:
Siendo:
VA = Valor del inmueble
Renta = Renta neta de cada periodo
I = tasa de actualización estimada
Vr = Valor de reversión del inmueble al final de su vida útil económica
n = vida útil económica.
3.3. Componentes
3.3.1. Flujo de caja
Un flujo de caja (cash flow) es una entrada y salida de dinero. En nuestro caso, se
consideran las entradas como las rentas brutas que produce el inmueble y, como
gastos, aquellos necesarios para su obtención y mantenimiento del edificio.
Por lo tanto, vamos a analizar cada uno de los conceptos que integran el flujo de
caja, partiendo inicialmente del concepto de renta.
Consideramos Renta al beneficio que rinde anualmente un bien.
La renta bruta, que es aquella que se percibe por la propiedad o la que produce el
inmueble o la actividad sujeta al mismo. Distinguimos:
Mercado de alquileres:
La renta, en función del mercado en que nos encontremos la podremos obtener de
varias formas, por ejemplo, en el mercado de alquileres de comercios u oficinas lo
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normal es obtenerla por m² útil, sin embargo en el mercado de alquileres de viviendas, la renta se produce, normalmente, por unidad de vivienda,
Una vez obtenida la renta bruta potencial que puede producir un inmueble, debemos llegar a la llamada renta bruta efectiva, que se obtiene contemplando la posible merma en la renta potencial debida a las posibles circunstancias que puedan
ocurrir en el devenir del inmueble como puede ser la falta de ocupación de parte
del inmueble durante algún periodo de tiempo, los posibles impagados que se puedan producir, etc. Esta renta efectiva la conseguiremos aplicando un coeficiente
ponderador en función de un análisis histórico del comportamiento habido en el
inmueble, así como una previsible evolución del mercado.
Obtenida la Renta Bruta Efectiva (rbe) debemos calcular la renta neta, para ello a
la citada Renta Bruta Efectiva le deduciremos una serie de gastos, que de forma
general los podemos enmarcar en los siguientes grupos:
• Gastos de mantenimiento: obras de mantenimiento y mejora, gastos salariales
del personal dedicado al inmueble, suministro de energía eléctrica, limpieza,
etc.
• Gastos tributarios: tributos que gravan el inmueble, como puede ser el ibi, impuestos y tasas locales, etc., pero no los motivados por la rentabilidad de la
operación.
• Amortización de reposición, que son las obras de reforma en el inmueble para
evitar la pérdida de renta.
Algunos de estos gastos son consecuencia directa del contrato de arrendamiento
que se haya firmado, por lo que unos gastos serán deducibles o no en función del
mismo (algunos impuestos, gastos de comunidad, etc.).
Existe una diferencia temporal entre la percepción de los ingresos y el pago de
los gastos, de manera que normalmente los ingresos se producen por norma mensualmente, mientras que los gastos pueden producirse mensualmente (salarios,
energía), anuales (impuestos y tasas) o puntualmente (gastos de mantenimiento o
mejora). En lugar de una renta neta única debemos actuar como un sumatorio de
ingresos menos un sumatorio de gastos, de forma que puntualmente incluso podríamos tener periodos de renta negativa. Esta diferencia entre ingresos y gastos
es lo que hemos denominado Flujo de Caja.
Inmuebles ligados a una explotación económica:
En este caso la Renta neta anual nos la dará la cuenta de resultados de la explotación antes de impuestos, con lo que deberemos, también en estos inmuebles,
realizar una estimación futura de la evolución de la situación económica de la
empresa.
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3.3.2. Vida económica
También denominada esperanza de vida económica, es el tiempo que el inmueble
mantiene el atractivo como inversión. No debemos confundirla con la vida útil, ya
que normalmente una vez acabada la vida económica, el edificio mantiene todavía
la posibilidad de utilizarse, si bien a efectos económicos ya no resulta rentable.
3.3.3. Tipo de actualización
Es la tasa mínima de rendimiento sobre el capital invertido (valor del inmueble)
que haga atractiva la operación. Va en función del riesgo y de la liquidez.
En el caso del valor de inversión, el tipo de interés debe cumplir:
• Por una parte garantizarnos un rendimiento, que como mínimo obtenga las rentas de las inversiones más seguras y de menor riesgo, que normalmente nos
lo ofrece las deudas y bonos del Estado o las Comunidades Autónomas. Este
componente del tipo de interés se le denomina tasa libre de riesgo.
• Por otro lado, en función del riesgo que queramos asumir, le añadiremos un
porcentaje que pondere este riesgo, y que desde luego debe ser mayor que los
intereses que soportamos del capital invertido en la adquisición del inmueble.
A esta parte del tipo de interés se le denomina prima de riesgo. En este último
porcentaje se pueden incluir la repercusión de los gastos necesarios para la
promoción de la inversión (no los referidos al inmueble sino a la gestión de la inversión), así como los que ponderen la falta de liquidez inmediata, es decir, la venta
del inmueble.
Además, en previsión de la posible inflación se debe aplicar un coeficiente que
pondere la inflación prevista mientras dure la vida económica del inmueble.
En resumen, y a efectos explicativos y tomando los valores que indica la normativa hipotecaria tenemos el siguiente esquema:
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3.3.4. Valor de reversión
Es el valor remanente una vez agotada la vida económica del edificio. En función
del tipo de inmueble y de la duración de su vida económica obtendremos un valor
residual de suelo y construcción, en el caso de que se mantenga el edificio aunque
no se destine al uso anterior, o bien solamente suelo en el caso de que la construcción agote su vida útil física.
Una vez obtenido el valor de reversión deberemos actualizarlo a la fecha de la
valoración de acuerdo con la siguiente expresión:
No obstante hemos indicado que el vr se compone de suelo más construcción, y
la experiencia nos indica que a lo largo del tiempo el suelo, normalmente, se revaloriza y que la construcción siempre se deprecia, por lo que la expresión anterior
se transforma:
Siendo:
VRA = Valor de reversión actualizado
Vs = Valor del suelo a fecha de la valoración
Vc = Valor de la construcción a fecha de la valoración
s%= coeficiente apreciador del valor del suelo a lo largo de la vida útil económica
d%= coeficiente depreciador de la construcción
i = tasa de actualización estimada
n = vida útil económica
Del análisis de la expresión podemos concluir que cuando la vida económica útil es
elevada, el componente construcción del valor residual tiende a cero, ya que la depreciación es elevada, por lo que el valor residual se consigue capitalizando el valor
del suelo. En el caso de que el horizonte temporal fuese más corto consideraríamos
tanto el suelo como la construcción, es decir el Valor de Reemplazamiento Neto en
el momento final del horizonte temporal. (Ver capítulo 4.- Método de coste).
3.4. Ejemplo
Nos encargan la valoración de una vivienda en el centro de la población de 120 m2
construidos, sobre la que existe un contrato de alquiler de una duración de 10 años,
al cabo de los cuales el inmueble, que ya se ha vendido, se va a derribar para la
realización de un edificio nuevo.
En el contrato se estipula que el alquiler anual se va a pagar en el mes de junio.
Y que los gastos de escalera, electricidad y agua, así como los impuestos, corren
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por cuenta del arrendador, considerándose también su pago en junio. Asimismo,
se considera una inflación prevista del 2,50 % anual en todos los años. El valor del
suelo a fecha de la tasación estimado por el método residual es de 97.000,00 €. Se
pide obtener el valor de la vivienda por el método de capitalización.
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3.5. Aplicaciones
3.5.1. Tasaciones hipotecarias (art. 24 y ss.)
a) Aplicabilidad
Este método, que la Orden eco 805/2003 define como de actualización de rentas,
está basado en el Principio de Anticipación y es aplicable a todos los inmuebles
susceptibles de producir rentas, o a las que tengan derechos reales (excepto opciones de compra).
b) Requisitos
Deberá cumplir al menos uno de los siguientes requisitos:
• Existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables (al menos seis). En ese caso se necesita disponer de datos adecuados sobre la evolución
de las rentas de alquiler en el mercado local de inmuebles comparables (durante
al menos dos años anteriores a la fecha de la valoración) y su estado actual.
• Existencia de un contrato de arrendamiento
• Que el inmueble esté produciendo o pueda producir ingresos como ligado a una
actividad económica y que existan datos contables suficientes de la explotación
o información adecuada sobre ratios estructurales medios de la rama de actuación correspondiente.
c) Procedimiento
a. Estimación de los flujos de caja (arts. 27, 28, 29 y 30)
b. Estimación del valor de reversión (Vr) (art. 31)
c. Elección del tipo de actualización (i) (art. 32)
d. Aplicación de la fórmula de cálculo:
Siendo:
VA: valor actual
Ej: importe de los cobros imputables al inmueble en el momento j
Sk: importe de los pagos previstos en el momento k
i: tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los
periodos de tiempo considerados (es la tasa que se utiliza para transformar
valores al momento actual)
tj: número de periodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la
valoración hasta que se produzca el correspondiente Ej
tk: número de periodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la
valoración hasta que se produzca el correspondiente Sk
n: número de periodos de tiempo desde la fecha de tasación hasta el final del
periodo de estimación de los ingresos esperados
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d) Estimación de los flujos de caja (arts. 27, 28, 29 y 30)
Los flujos de caja pueden ser:
• Inmobiliarios. Cobros o pagos futuros que traigan causa del inmueble objetos
de valoración (mercado de alquiler – arrendamiento).
• Operativos. Los de explotación que utilice el inmueble objeto de valoración.
Estos flujos se calcularán sumando al beneficio de la explotación en el ejercicio
después de impuestos las dotaciones a amortizaciones realizadas en el mismo y
restando de esta suma las inversiones efectuadas en dicho ejercicio en inmovilizado y, en su caso, las variaciones del fondo de maniobra (inmueble ligado a
una explotación económica).
Los flujos de caja se estimarán teniendo en cuenta el régimen del inmueble objeto
de valoración utilizándose hipótesis más probables para determinar sus cuantías
y las fechas en que se realizarán los cobros y los pagos, calculándose en unidades
monetarias del año sin tener en cuenta la inflación.
En el mercado de alquileres (art. 28):
Se estimarán a lo largo de su vida útil teniendo en cuenta:
• Los cobros que normalmente se obtengan en inmuebles comparables.
• La ocupación actual y la probabilidad de ocupación futura del inmueble.
• Las disposiciones legales o cláusulas contractuales (renta, revisiones, plazo,
etc.) que afecten exclusivamente a los flujos de caja del inmueble. Se excluirán aquellas disposiciones o cláusulas que afecten a flujos atribuibles a elementos vinculados a dicho inmueble pero ajenos a él tales como mobiliario,
enseres, etc.
• La morosidad actual o previsible de los cobros.
• La evolución previsible del mercado, teniendo en cuenta solamente, cuando la
valoración se realice para la finalidad hipotecaria, aquellas situaciones o circunstancias que presumiblemente puedan permanecer en el medio y largo plazo.
• En el cálculo de los pagos se incluirá cualquier tipo de gasto necesario actual
o previsible, incluso recuperable, que deba soportar la propiedad, ya sea imputable directamente al inmueble (mantenimiento, conservación administración,
impuestos, tasas, etc.), ya sea consecuencia de su destino o necesario para su
alquiler (administración de los alquileres, comercialización, etcétera).
Se calcularán en unidades monetarias del año sin tener en cuenta la inflación.
En inmuebles arrendados (art. 29):
• Los flujos de caja del inmueble objeto de valoración se estimarán, mientras esté
en vigor el contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta las cláusulas contractuales del mismo.
• Cuando la finalidad de la valoración sea hipotecaria, los flujos de caja del
inmueble objeto de valoración que sean superiores a los de otros inmuebles
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comparables se sustituirán por los de éstos siempre que la diferencia pueda
atribuirse a la presencia de elementos especulativos.
En inmuebles ligados a una explotación económica (art. 30):
• Se estimarán los flujos de caja operativos de la explotación durante el período
de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la misma y se tomarán los
que son imputables al inmueble, teniendo en cuenta el valor relativo del mobiliario y equipo no mobiliario. Dichos flujos de caja serán las cuantías medias
del sector de actividad en el que se integre dicha explotación. Dichas cuantías
medias se corregirán razonadamente cuando:
– La localización o las características particulares del inmueble influyan o
puedan influir claramente en que la explotación económica obtenga ingresos
superiores o inferiores a la media del sector de actividad en el que se integra.
– Las perspectivas económicas de dicho sector modifiquen la probabilidad de
obtener los ingresos netos previstos por dicha explotación.
e) Estimación del valor de reversión (art. 31):
En el mercado de alquileres:
• El valor de reversión será el valor en fecha de final de su vida útil del terreno.
• Se obtendrá el valor del terreno a fecha de tasación y se ajustará con la plusvalía
o minusvalía debidamente justificada.
Valor de reversión = V suelo = Valor suelo a fecha de tasación * (1+i’)n
En inmuebles arrendados:
• El valor de reversión será el valor previsible del inmueble al final del contrato.
Se obtendrá calculando el valor del inmueble libre de inquilinos en la fecha de
la tasación aplicando el método de valoración correspondiente y se ajustará el
valor del suelo de acuerdo con la plusvalía o minusvalía debidamente justificada y se restará la depreciación física y funcional de la edificación, calculada de
acuerdo con el método del coste.
Valor de reversión =V inmueble = Valor (comparación o coste) = V construcción neto + Valor suelo a fecha de tasación * (1+i’)n
En inmuebles ligados a una explotación económica:
• Para estimar el valor de reversión al final del periodo de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la explotación, se tomará su valor de reemplazamiento neto en dicho momento. Para ello:
– Se calculará el valor del suelo en la fecha de la tasación y se ajustará con la
plusvalía o minusvalía debidamente justificada.
– La depreciación de las edificaciones se corresponderá con el de final del
periodo.
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Valor de reversión = V R N a fecha final = V construcción neto + Valor suelo a
fecha de tasación * (1+i’)n
f) Elección del tipo de actualización (art. 32):
Se adoptará un tipo de interés nominal adecuado al riesgo del proyecto de inversión y que atienda, en particular, a su volumen y grado de liquidez, a la tipología
(industrial, comercial, etc.) del inmueble, a sus características y ubicación física,
al tipo de contrato de arrendamiento (existente o previsto) y al riesgo previsible
en la obtención de rentas. Dicho tipo de interés se convertirá en real corrigiéndose del efecto inflacionista. Este tipo de interés nominal no podrá ser inferior a la
rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento
superior a dos años. Este plazo de vencimiento será igual o superior a cinco años
si la finalidad de la valoración es para garantía hipotecaria.
g) Casos didácticos
Supongamos una vivienda plurifamiliar en edificio residencial, con los siguientes
datos:
Caso A.- Existe Mercado de Alquileres
Superficie: 80 m2
Antigüedad: 6 años
Vida útil estimada en viviendas: 100 años
Valor de repercusión del suelo: 2.100 €/m2
Coste de construcción: 600 €/m2
Renta Neta Mensual Contrato (deducidos gastos) : 640 € = 8,00 €/m2
Renta Neta Mensual Mercado (deducidos gastos): 700 € = 8,75 €/m2
Años que restan de contrato: 6
Cláusula de revisión de contrato: 2,50 % anual
Deuda Pública: 3,20 % anual
Cláusula de Revisión Renta Mercado: ipc anual
ipc
estimado: 2,20 % anual
Diferencial estimado: 2,00 % anual
Cálculo Tipo de Actualización: i = ((1+0,032) + 0,020) / (1 + 0,022) = 0,0294 =
2,94 % anual
van:
Se calcula con las Rentas del contrato mientras dure el mismo, y con Rentas
de Mercado hasta fin de la vida útil. El Valor de reversión una vez finalizada la
vida útil, será el valor del suelo.
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1.er término: ingresos – gastos durante vigencia contrato
2º término: ingresos – gastos resto vida útil
3. er término: valor de reversión
VAN = 264.787,61 € = 3.309,85 €/m2
Caso B.- No existe Mercado de Alquileres, existe Contrato arrendamiento
Superficie: 80 m2
Antigüedad: 6 años
Vida útil estimada en viviendas: 100 años
Valor de repercusión del suelo: 2.100 €/m2
Coste de construcción: 600 €/m2
Valor de mercado: 3.500 €/m2
Renta Neta mensual contrato: 640 € = 8,00 €/m2
Años que restan de contrato: 5
Cláusula de revisión de contrato: 2,50 % anual
Deuda Pública: 3,20 % anual
IPC estimado: 2,20 % anual
Tipo actualización: 2,94 % anual
Calculamos el van en función de las rentas netas. Si tuviéramos rentas brutas, deberíamos considerar también los gastos en cada uno de los periodos y el valor de
reversión del inmueble al finalizar el contrato:
VAN = 218.618,08 € = 2.732,73 €/m2
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3.5.2. Otras aplicaciones
Valoración catastral de bienes inmuebles de naturaleza rústica
Valoraciones urbanísticas
Valoración derechos reales
Además de las anteriores, este método puede utilizarse para realizar valoraciones
situadas en épocas distintas a la actual, de inmuebles que no tengan mercado, en
los estudios de viabilidad, y en general en cualquier finalidad que se desee obtener
un valor de inversión.
4. Autoevaluación
4.1. Preguntas verdadero-falso
(2 puntos: 0,5 respuesta correcta; –0,25 respuesta incorrecta)
r
El valor de reversión es el valor del solar en el mercado de alquileres.
r
El valor de reversión es el valor del inmueble en el mercado de inmuebles ligados a una explotación económica.
r
El tipo de actualización = tasa libre de riesgo.
r
El valor de reversión es el valor del solar en el mercado de inmuebles ligados a
una explotación económica.
4.2. Preguntas tipo test de respuesta única
(1 punto: 0,5 respuesta correcta; –0,25 respuesta incorrecta)
1. El flujo de caja es:
a. Ingresos menos gastos totales
b. En cualquier caso, ingresos menos gastos mensuales
c. Ingresos menos gastos por periodo de tiempo
2. El tipo de actualización se calcula como:
a. Tasa libre de riesgo + prima de riesgo
b. Rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos años
c. Tasa libre de riesgo*ipc
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4.3. Resolver el siguiente caso práctico
(7 puntos)
Valorar a fecha de 1 de enero de 2009 el siguiente inmueble destinado todo él al
mercado de alquiler.
Edificio de planta baja y cinco alturas.
Superficie en planta baja destinada a alquiler: 300,00 m2u
5 Viviendas tipo A: 85,20 m2u / vivienda – 106,50 m2c / vivienda
5 Viviendas tipo B: 79,40 m2u / vivienda – 99,25 m2c / vivienda
5 Viviendas tipo C: 87,80 m2u / vivienda – 109,75 m2c / vivienda
El edificio tiene una antigüedad de 30 años.
El actual contrato de arrendamiento tiene todavía una duración de 15 años con una
cláusula de revisión anual de 3,10 %, debiéndose después buscar el arrendador
otro arrendatario.
En dicho contrato se estipula que el precio mensual a pagar por el inquilino es de
9,00 €/m2u en el caso de viviendas y de 12,00 €/m2u en el de comercio.
Se ha realizado un estudio de mercado de la zona y se han obtenido los siguientes
datos:
Valor de mercado en venta de vivienda residencial
2.800,00 €/m2c
Valor de mercado en venta de comercio
Valor de mercado de alquiler de vivienda residencial
Valor de mercado de alquiler de comercio
Coste de construcción de vivienda residencial
Coste de construcción de comercio
Gastos necesarios
IPC
1.900,00 €/m2c
8,50 €/m2u
10,00 €/m2u
600,00 €/m2c
350,00 €/m2c
27 % Valor venta
2’60 %
El valor de mercado se actualiza en base al ipc.
El valor del suelo se actualiza en un 5,00 % anual, además del ipc.
Por otra parte el arrendador ha pedido un préstamo hipotecario para la rehabilitación del edificio, que le reporta unos gastos de 6.900,00 €/mes. Los gastos de comunidad ascienden a 300,00 € al trimestre, pagaderos el último mes del trimestre,
mientras los tributos se pagan en febrero y octubre una cantidad, cada uno de estos
meses, de 2.700,00 €.
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TEMA 7
Método residual
1. Introducción
2. Resumen-Esquema
2.1. Fundamento
2.2. Aplicabilidad
2.3. Componentes a considerar
2.4. Método Residual Estático
2.5. Método Residual Dinámico
3. Texto
3.1. Concepto
3.1.1. Generalidades
3.1.2. Valor de repercusión-Valor unitario
3.2. Metodología
3.2.1. Método Residual Estático
a) Fundamento
b) Procedimiento
c) Ejemplo
3.2.2. Método Residual Dinámico
a) Fundamento
b) Procedimiento
3.3. Aplicaciones
3.3.1. Tasaciones hipotecarias
a) Procedimiento y aplicabilidad
b) Requisitos
c) Procedimiento de cálculo del método residual estático
d) Procedimiento de cálculo del método residual dinámico
3.3.2. Otras aplicaciones
4. Autoevaluación
4.1. Preguntas verdadero-falso
4.2. Preguntas tipo test respuesta única
4.3. Ejercicio aplicación residual estático
4.4. Ejercicio aplicación residual dinámico
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1. Introducción
El objetivo de este tema es aprender a utilizar métodos de valoración basados en el
Principio Residual. Utilizamos el método Residual generalmente para la obtención
del valor del suelo, aunque tiene más aplicaciones:
• Solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año.
• Solares edificados.
• Terrenos urbanos o urbanizables, edificados o no.
• Edificios en proyecto, construcción o rehabilitación (incluso caso de encontrarse las obras paradas).
El método tiene dos procedimientos de aplicación en función de que trabajemos
con valores actuales o esperados: residual estático y residual dinámico que se desarrollarán a continuación.
2. Resumen-Esquema
2.1. Fundamento
Principio del Valor Residual y Principio de Mayor y Mejor Uso.
2.2. Aplicabilidad
Se usa frecuentemente para calcular el Valor del Suelo, a partir de un Valor de
Mercado al que se le deducen todos los costes y gastos. También en edificios en
proyecto, construcción y rehabilitación.
Dos procedimientos de aplicación:
1. M. R. ESTÁTICO
(Análisis con valores actuales)
Se trabaja con Valores actuales
Aplicación a solares
2. M. R. DINÁMICO
(Análisis con valores esperados)
Considera valores futuros
Materialización del suelo en un plazo más o menos
largo (>1año). Cuando haya flujos de caja.
Aplicación a terrenos urbanizables o urbanos no consolidados. También a edificios en proyecto, construcción o rehabilitación
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2.3. Componentes a considerar
• Plazo de tiempo del proceso edificatorio
• Coste de construcción contrata: coste ejecución material + gastos construcción
+ beneficio construcción
• Valor del suelo
• Gastos y beneficios promoción
• Valor de mercado
2.4. Método Residual Estático
Se obtiene el valor de repercusión (Vr) del solar en €/m² (útil o construida)
Multiplicar dicho valor de repercusión por la edificabilidad permitida en el mismo.
Tres formas de expresar la misma formulación:
1ª. Genérica
Vm = Vr + CEM + GBc + Gp + Bp
2ª. Aplicando el coeficiente de mercado
K dependerá del nivel de la calidad de la construcción, de la proporción de gastos de promoción, de la infraestructura de la empresa, etc. Valor = 1,30-1,80. (La
normativa catastral considera 1,40 pero incluye en el coste de construcción los
beneficios y gastos de la misma.)
Vm = Vr + CEM + GBc + Gp + Bp
Vm = (Vr + CEM) * K
Vr =
Vm
−CEM
K
3ª. Normativa hipotecaria (Orden eco 805/03) F = VM (1– b) –(S Costes)
F: valor de repercusión
VM: valor de mercado
b: beneficio del promotor
Procedimiento:
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2.5. Método Residual Dinámico
Se considera el factor tiempo. Consiste en obtener el valor de mercado como diferencia entre el valor actual de los ingresos (venta del inmueble = valor en venta) y
el valor actual de los pagos (S costes) de acuerdo con la siguiente fórmula:
F=
∑
Ingresos
-
tj
(1+i)
∑
Gastos
tk
(1+i)
F = valor del terreno o inmueble.
tj = Número de periodos de tiempo previsto desde el momento de la
valoración hasta que se produce cada uno de los ingresos.
tk = Número de periodos de tiempo previsto desde el momento de la
valoración hasta que se produce cada uno de los gastos.
i = Tipo de actualización elegido.
Procedimiento:
1.- Determinación de la promoción inmobiliaria más probable, o bien el que se va a
desarrollar en el caso de que lo conozcamos con exactitud
2.- Estimación de los gastos e ingresos a realizar así como las fechas y plazos de su
aplicación
3.- Fijar la tasa de actualización (Tasa libre de riesgo + prima de riesgo)
4.- Aplicación de la formulación
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3. Texto
3.1. Concepto
3.1.1. Generalidades
El método se fundamenta en la consideración de que el valor de mercado se corresponde con una adición de costes, de forma que obtenido el valor suma, podemos
obtener cualquiera de los otros conociendo el resto: Principio del Valor Residual.
Para la aplicación de este método debemos tener conocimiento de todos los factores que actúan en la generación del valor de mercado y que, básicamente, los
podemos reunir en cuatro grupos:
Coste de construcción contrata (Cc = CEM + Gc + Bc)
Valor del suelo (Vs)
Gastos y beneficios de la promoción (GBp)
Valor de mercado (Vm)
De forma que este último factor se interrelaciona con los anteriores de acuerdo con
la expresión:
Vm = Vs + Cc + GBp
Como hemos indicado anteriormente, conociendo tres de ellos, se puede obtener el
cuarto. Por lo que en el caso del suelo tendríamos la siguiente expresión:
Vs = Vm – (Cc + GBp)
Las características de este método son:
• Además del mencionado Principio del Valor Residual, se basa en el principio
de mejor y mayor uso del suelo, lo que no implica necesariamente la máxima
edificabilidad de uso (edificio más rentable, no siempre edificabilidad máxima).
• Debe haber mercado, bien de venta o de renta.
• Utilización para obtener valores de suelo (lo más frecuente) o edificios en proyecto, construcción o rehabilitación.
• Se aplica a suelos de naturaleza urbana, tanto suelo urbano (método estático),
como urbanizable (método dinámico).
• Debe estar urbanizado o con el desarrollo de la urbanización definido.
• Debemos conocer:
– Valor de mercado
– Costes de construcción
– Costes de promoción
– Beneficio de la promoción
– Plazos de tiempo del proceso edificatorio
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3.1.2. Valor de repercusión – Valor unitario.
Antes de proseguir en la descripción del método, vamos a profundizar en la consideración del valor de repercusión. Podemos definir el valor de repercusión como
la parte del suelo del valor de mercado del uso considerado por unidad de medida
del valor de mercado (normalmente por €/m2 construido o útil).
En contraprestación a lo anterior, definimos el valor unitario como aquel que se
corresponde con la unidad de superficie del solar.
El valor del suelo del inmueble es único, por lo que podemos poner la siguiente
igualdad:
Valor suelo = V unitario x Sup. Solar = V repercusión x Edif x Sup. Solar
3.2. Metodología
El proceso edificatorio requiere un cierto tiempo, de forma que desde el inicio hasta la finalización del proyecto pasan una serie de años. La referencia de los valores
a esa temporalidad es la que nos indicará el método a usar.
Si los valores considerados son los actuales y entendemos que el tiempo de duración de la obra es relativamente corto y no va a influir en su valor, manteniéndose
constante, utilizaremos el método residual estático. Por el contrario, si entendemos
que los valores van a modificarse a lo largo del tiempo, utilizaremos el método
residual dinámico.
Para plantear la hipótesis de promoción inmobiliaria más probable sobre el solar,
hay que considerar parámetros que vendrán definidos en la ordenanzas urbanísticas, contempladas en los planes generales municipales, normas complementarias
o normas subsidiarias de Planeamiento. Pueden aparecer algunas (no necesariamente todas). Tomaremos aquellas que sean más restrictivas en caso de conflicto
entre varias, es decir, deben cumplirse todas las condiciones de:
1.- Parcela
2.- Aprovechamiento y
edificabilidad
3.- Volumen
Superficie mínima (m2)
Superficie edificada por
planta (m2)
Sólido capaz
Dimensiones fachada míni- Superficie edificada total
ma (m)
(m2)
Altura de piso (m)
Forma de parcela (p. ej.
comprobar que es posible
inscribir un círculo de diámetro D)
Altura edificio (núm. plantas, altura cornisa, altura
cumbrera, altura total) (m)
Superficie edificable o
coeficiente de edificabilidad (% y/o m2suelo/ m2techo)
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Alineación a calle (alineación oficial)
Altura libre de forjados o
por usos (m)
Distancias a linderos (m)
Altura con respecto a la
calle (m)
Fondo edificable (m)
Dimensiones mínimas
patio interior en relación
altura edificio (m x m)
Superficie ocupada (m2) o
coeficiente de ocupación
(%)
Plantas: sótano, semisótano, baja, superiores a
la baja, edificaciones por
encima de la máxima altura
o altura de cornisa
3.2.1. Método Residual Estático
a) Fundamento
En realidad este método lo que obtiene es el valor de repercusión del solar en
€/m²(útil o construida), (Vs ≡ Vr), por lo que una vez obtenido éste, para llegar al valor
total del inmueble deberemos multiplicar dicho valor de repercusión por la edificabilidad permitida en el mismo.
Como hemos indicado, parte de la expresión:
Vm = Vr + Cc + Gp + Bp = Vr + CEM + Gc + Bc + Gp + Bp
• Los gastos y beneficios de la construcción los podemos considerar como un porcentaje sobre el costo de ejecución material. Normalmente sobre el 19-20 % del
mismo (en la administración esta consensuado el 13 % de gastos y el 6 % de
beneficio: GBc = Gc + Bc = 0,19 CEM).
• Los gastos de promoción, calculados normalmente sobre un 20 % del coste del
suelo y de los costes de construcción.
• Los beneficios de la promoción, que irán en función del riesgo asumido, normalmente para edificación media suele oscilar sobre el 20-30 %.
Hemos de indicar que todos los costes van a ir referidos al m² construido o útil del
inmueble, por ello, los costes de construcción reflejarán el valor de dicho m², el
valor del suelo será el de repercusión, no el unitario, y que fue analizado en temas
anteriores, y los costes también irán referidos a dicho m².
En el esquema siguiente vemos la forma de obtener el valor de repercusión del
suelo partiendo de la expresión:
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VM
=
Vr
+
CEM
+
GBc
+
Gp
+
Bp
Bp = 0,20 (Vr + CEM + GBc + Gp)
0,20 (Vr + CEM + (0,19CEM) + (0,2 Vr + 0,2 CEM))
0,20 ((1,2 Vr) + (1,39 CEM))
0,24Vr + 0,278CEM
Gp = 0,20 (Vr + CEM)
0,2 Vr + 0,2 CEM
GBc =0,19 CEM
VM =
VM =
Vr =
Vr
+
1,440 Vr +
VM
1,440
-
CEM
+
0,19 CEM + 0,2 Vr + 0,2 CEM
+
0,24Vr + 0,278CEM
1,668 CEM
1,668 CEM
Como podemos comprobar, los datos finales pueden variar en función de los coeficientes que consideremos para los gastos y beneficios.
Por ello, para permitir los diferentes valores que puede adoptar los coeficientes
podemos considerarlos como coeficiente en función del valor de la suma de los
valores del suelo y construcción.
Vm = Vr + CEM + GBc + Gp + Bp
Vm = (Vr + CEM) * K
Vr =
Vm
−CEM
K
Donde K dependerá del nivel de la calidad de la construcción, de la proporción de
gastos de promoción, de la infraestructura de la empresa, etc. Y su valor oscilará
entre el 1,30 y el 1,80. A modo de ejemplo, la normativa catastral considera un
valor de 1,40 pero incluye en el coste de construcción los beneficios y gastos de
la misma.
Otra forma de obtener el valor residual nos la da la expresión siguiente:
Es decir, considerando el beneficio (b) como un porcentaje del valor de mercado,
se le deduce dicho porcentaje del mismo y al resultado se le sustrae el resto de
gastos. Esta es la formulación que adopta la normativa hipotecaria.
b) Procedimiento
Visto el fundamento del método estático pasemos a analizar el procedimiento para
su obtención.
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Gestión urbanística, financiera y valoraciones - UJI - http://dx.doi.org/10.6035/Sapientia59
1. Determinación del aprovechamiento de acuerdo con el principio de mejor y
mayor uso.
2. Realización de un estudio de mercado de inmuebles construidos (de la forma
indicada en el método de comparación) y de acuerdo con el uso adoptado en el
punto 1.
3. Estimación de los costes de construcción, de promoción, así como los beneficios, o bien la estimación del coeficiente K. También en referencia al uso adoptado.
4. Aplicación de la formulación.
c) Ejemplo
Se pide obtener el valor del suelo de un inmueble destinado a vivienda colectiva
en manzana cerrada, con una calidad constructiva similar a la vivienda protegida
y de la que se conocen los siguientes datos:
•
•
•
•
Valor en venta de fincas similares: 1.200,00 €/m2c
Coste de construcción por contrata: 650,00 €/m2c
Gastos y beneficios de la promoción: 20 % sobre valor en venta.
Superficie construida del inmueble: 1.500,00 m2c
Aplicando la fórmula:
Vr = Vm – S costes
Vr = 1200,00 – (650,00 + 0,2 * 1200,00) = 1200,00 – (650,00 + 240,00) = 310,00 €/m2c
Luego el valor del suelo del inmueble será:
VS = 1.500,00 m2c * 310,00 €/m2c = 465.000,00 €.
3.2.2. Método Residual Dinámico
a) Fundamento
Al contrario que en el estático, este método considera el factor tiempo en el cálculo
del valor de forma que utiliza los valores actuales netos de los ingresos y gastos, y
requiriendo por tanto el conocimiento de su programación a lo largo del proceso.
En realidad considera el proceso edificatorio como una inversión financiera, de
hecho la Orden eco/805/2003 lo denomina «análisis de inversiones con valores
esperados».
El resultado, a diferencia del método anterior, no es el valor de repercusión, si no
el valor del inmueble (suelo).
La formulación de este método es:
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Siendo:
VS = valor del terreno o inmueble
tj = Número de periodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración
hasta que se produce cada uno de los ingresos.
tk = Número de periodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración
hasta que se produce cada uno de los gastos.
i = Tipo de actualización elegido.
b) Procedimiento
El procedimiento a realizar será:
• Determinación de la promoción inmobiliaria más probable, o bien el que se va
a desarrollar en el caso de que lo conozcamos con exactitud.
• Estimación de los gastos e ingresos a realizar así como las fechas y plazos de su
aplicación.
• Fijar la tasa de actualización.
Los problemas que plantea este método son:
• La correcta asignación en el tiempo de ingresos y gastos durante el proceso
edificatorio.
• La elección de la tasa que actualice los ingresos o gastos.
Esta tasa, que no es ni más ni menos que el beneficio del promotor, va a depender
de la rentabilidad que pretenda el promotor, y en una situación normal estará sobre
el 20-30 %.
Desde el punto de vista financiero, el inversor plantearía la inversión tomando
como referencia primeramente aquella que reportaría menor riesgo, es decir la
deuda del Estado de una duración similar a la del proyecto (más de dos años). Pero
está claro que si el inversor desea invertir el dinero asumiendo un riesgo, va exigir
una mayor compensación, es lo que se llama prima de riesgo, y dependerá del tipo
de inmueble, del mercado en que nos encontremos, etc.
Es decir, que podríamos considerar la tasa de actualización como:
i = tasa libre de riesgo + prima de riesgo
Respecto al tipo de actualización, debemos tener presente que estamos hablando
de tipos nominales, y para el cálculo debemos convertirlo en real, ya que los flujos de caja deben ser en moneda constante. La ecuación que nos relaciona dichos
conceptos es:
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, siendo π la inflación prevista
Por otra parte, la tasa normalmente viene referida a periodos anuales, de manera que si los periodos son diferentes (mes, trimestre, cuatrimestre, etc.) debemos
transformar dicha tasa. La formulación que nos relaciona dichos índices es:
1 + i = ( 1 + im)m
Siendo m el periodo del que deseemos obtener el índice.
Despejando obtenemos:
im = (1 + i )1/m – 1
El esquema de obtención del método residual dinámico podría ser el que aparece
en la figura:
Conclusiones a la vista del método:
• A mayor riesgo de la promoción, se exigirá mayor rentabilidad y por tanto, el
van (Valor del Suelo) será menor.
• Cuanto antes se recupere la inversión, el van será mayor.
• Cuanto antes comiencen las ventas, mayor será el van.
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3.3. Aplicaciones
3.3.1. Tasaciones hipotecarias (art. 34 y ss.)
a) Procedimientos y aplicabilidad
Considera este método de cálculo como si fuera un análisis de inversiones.
De acuerdo con la Orden eco/805/2003 podemos utilizar los siguientes métodos:
• Método Residual Estático
• Método Residual Dinámico
Siendo aplicables en los siguientes supuestos:
Estático: (Procedimiento de análisis de inversiones con valores actuales)
• Solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año.
• Solares edificados.
Dinámico: (Procedimiento de análisis de inversiones con valores esperados)
• Terrenos urbanos o urbanizables, edificados o no.
• Edificios en proyecto, construcción o rehabilitación (incluso caso de encontrarse las obras paradas).
• Ambos se basan en los Principios del Valor Residual y del Mayor y Mejor Uso.
b) Requisitos (art. 35)
Para la utilización del método la norma exige el cumplimiento de los siguientes
requisitos:
1. Existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria
más probable, según el régimen urbanístico aplicable, o el cumplimiento del
mismo en el caso de terrenos con edificios terminados.
2. Para una promoción de características similares a la valorada, y para un promotor de tipo medio debe disponerse de la información necesaria acerca de:
• Gastos de construcción: costes de ejecución por contrata.
• Gastos necesarios de promoción: gastos administrativos como honorarios
técnicos, licencias, etc. y gastos generales de la empresa.
• Gastos financieros derivados de préstamos hipotecarios.
• Gastos de comercialización: carteles publicitarios, oficina de ventas, agencias inmobiliarias, etc.
3. Disponer de información de mercado para conocer los precios de venta más
probables de los elementos que se incluyen en la promoción, en las fechas
previstas para su comercialización. Se partirá del valor de mercado, en la fecha
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de la tasación, de cada uno de los usos que se vayan a edificar, y se tendrá en
cuenta la evolución esperada de los precios de mercado, sin poder aplicar incrementos superiores al ipc de los últimos doce meses.
4. Disponer de información suficiente sobre los rendimientos de promociones similares.
5. Conocer la información referente a plazos de construcción o rehabilitación, de
comercialización del inmueble, y cuando proceda, de gestión urbanística y de
ejecución de la urbanización.
c) Procedimiento de cálculo del método residual estático (art. 40)
En la mayor parte de Sociedades de Tasación, no se permite emplearlo como único
método de cálculo, sino más bien en combinación con el Método de Comparación.
Para su utilización la normativa hipotecaria exige
1. Estimar :
• Costes de construcción.
• Gastos necesarios: impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la
Declaración de Obra Nueva, honorarios técnicos por proyecto y dirección
de obra, licencias y tasas de la construcción, primas de seguros obligatorios de
la edificación, honorarios de la inspección técnica, gastos de administración
del promotor, otros estudios necesarios.
• Gastos de comercialización.
• En su caso, gastos financieros normales para un promotor de tipo medio y
una promoción equiparable a la valorada.
• Para inmuebles en rehabilitación y terrenos con proyecto de obra nueva, se
considerarán los costes de construcción presupuestados en el proyecto correspondiente.
• El valor de venta del inmueble, bajo la hipótesis de inmueble terminado en la
fecha de tasación (por alguno de los otros métodos que indique la norma).
2. Fijar el margen de beneficio del promotor, a partir de la información de la que
se disponga sobre promociones de semejantes características, así como los gastos financieros y de comercialización más frecuentes (art. 41). De acuerdo con
la disposición adicional sexta, el margen mínimo será:
Tipología inmueble
Vivienda primera residencia
Vivienda segunda residencia
Edificios de oficinas
Edificios comerciales
Edificios industriales
Plazas de aparcamiento
Margen mínimo sin financiación ni irs
18
24
21
24
27
20
(*) Cuando se tenga en cuenta la financiación ajena, los márgenes sin financiación señalados deberán ser
modificados en función del porcentaje de dicha financiación (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto
y de los tipos de interés habituales del mercado hipotecario.
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3. Aplicar la fórmula de cálculo (art. 42):
F = VM x (1 – b) – ∑ Ci
Siendo:
F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar
VM = Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado
b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno
Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados
4. Justificar razonada y explícitamente las hipótesis y parámetros de cálculo adoptados.
d) Procedimiento de cálculo del método residual dinámico (art. 36)
El cálculo del valor residual por el método dinámico exige:
1. Estimar flujos de caja (art. 37):
• Estimar los cobros a obtener a partir de los valores de venta previstos en las
fechas de comercialización en la hipótesis de edificio terminado, atendiendo
a los valores obtenidos por los métodos de comparación y/o por actualización de rentas en la fecha de tasación, y a la evolución esperada de los precios de mercado.
• Estimar los pagos a realizar:
– Costes de construcción.
– Gastos necesarios: impuestos no recuperables y aranceles necesarios para
la Declaración de Obra Nueva, honorarios técnicos por proyecto y dirección de obra, licencias y tasas de la construcción, primas de seguros
obligatorios de la edificación, honorarios de la inspección técnica, gastos
de administración del promotor, otros estudios necesarios.
– Gastos de comercialización.
– En su caso, gastos financieros normales para un promotor de tipo medio
y una promoción equiparable a la valorada.
– Para inmuebles en rehabilitación y terrenos con proyecto de obra nueva,
se considerarán los costes de construcción presupuestados en el proyecto
correspondiente.
2. Aplicar los cobros y pagos en las fechas previstas para la comercialización y
construcción del inmueble, atendiendo a los sistemas de pagos a proveedores,
así como a las hipótesis más probables según las características del inmueble
proyectado, el grado de desarrollo del planeamiento, de la gestión urbanística y
de la urbanización.
3. Para determinar el inmueble a promover sobre el objeto a valorar se tendrá en
cuenta el principio de mayor y mejor uso. Si se conoce el destino decidido por
la propiedad del inmueble y no se opone a la normativa urbanística, se atenderá
al mismo. Igualmente, en caso de solares edificados conforme al régimen urba-
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nístico aplicable se atenderá a la edificación existente (a no ser que sea posible
materializar el principio de mayor y mejor uso).
4. Elegir tipos de actualización (art. 38): se elegirá aquél que represente la rentabilidad media anual del proyecto, sin tener en cuenta la financiación ajena que
obtendría un promotor medio en una promoción equiparable a la analizada. Se
calculará de la siguiente forma:
Tipo actualización = tipo libre de riesgo + prima de riesgo
• Tipo libre de riesgo = Rentabilidad Media Anual de la Deuda del Estado a
plazo no inferior a 2 años.
• Prima de riesgo: se estima, a partir de la información sobre promociones
inmobiliarias, mediante la evaluación del riesgo de la promoción, teniendo
en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicación, liquidez,
plazo de ejecución y volumen de la inversión necesaria. No podrá ser inferior a los valores de tasa de capitalización. De acuerdo con la disposición
adicional sexta, la prima de riesgo no podrá ser inferior a lo indicado en la
tabla siguiente:
Prima de riesgo mínima sin financiación
ni Impuesto sobre la Renta de Sociedades
(IRS)
Tipo de inmueble
– Edificios de uso residencial
• Viviendas de primera residencia
• Viviendas de segunda residencia
– Edificios de oficinas
– Edificios comerciales
– Edificios industriales
– Plazas de aparcamiento
– Hoteles
– Residencias de estudiantes y de la tercera edad
– Otros
8
12
10
12
14
9
11
12
12
(*) En el caso de edificios destinados a varios usos, la prima de riesgo mínima se obtendrá ponderando las primas de riesgo mínimas señaladas anteriormente en función de la superficie destinada a cada uno de los usos.
Si se considera la financiación ajena: incrementar las primas de riesgo en función del porcentaje de dicha
financiación atribuida al proyecto y de los tipos de interés habituales del mercado hipotecario.
5. Aplicar la fórmula de cálculo (art. 39):
Siendo:
F: valor del terreno o inmueble a rehabilitar
Ej: importe de los cobros imputables al inmueble en el momento j
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Gestión urbanística, financiera y valoraciones - UJI - http://dx.doi.org/10.6035/Sapientia59
Sk: importe de los pagos previstos en el momento k
i: tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los
periodos de tiempo considerados
tj: número de periodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la
valoración hasta que se produzca el correspondiente Ej
tk: número de periodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la
valoración hasta que se produzca el correspondiente Sk
6. Justificar hipótesis y parámetros de cálculo, razonada y explícitamente.
3.3.2. Otras aplicaciones
Además de lo visto en el punto anterior, este método lo podemos utilizar para
otras finalidades como:
• Valoraciones urbanísticas
• Valoraciones de derechos
• En los estudios de viabilidad
4. Autoevaluación
4.1. Preguntas verdadero-falso
(2 puntos: 0,4 respuesta correcta; –0,2 respuesta incorrecta)
r
El método residual dinámico se utiliza para obtener valores de suelo con valores futuros.
r
El principio de mayor y mejor uso se refiere a que debemos valorar los inmuebles de acuerdo al uso más rentable aunque no sea el más probable.
r
El tipo de actualización = tasa libre de riesgo.
r
El método residual dinámico se utiliza para obtener valores de suelo con valores futuros.
r
Con el método residual obtenemos el valor unitario del suelo.
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4.2. Preguntas tipo test de respuesta única
(2 puntos: 0,4 respuesta correcta; –0,2 respuesta incorrecta)
1. El flujo de caja es:
a. Ingresos menos gastos totales
b. En cualquier caso ingresos menos gastos mensuales
c. Ingresos menos gastos por periodo de tiempo
2. Supongamos un solar urbano con una edificabilidad de 3 m2c/m2s:
a. Valor unitario = Valor de repercusión/edificabilidad
b. Valor unitario < Valor de repercusión
c. Valor unitario = Valor de repercusión *Edificabilidad
3. El tipo de actualización se calcula como:
a. Tasa libre de riesgo + prima de riesgo
b. Rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos años
c. Tasa libre de riego*ipc
4. La tasa de actualización real y nominal se relacionan por medio de:
a. ipc
b. Tipo medio de la Deuda del Estado
c. Prima libre de riesgo
5.Qué principio se enuncia como: «El valor de un inmueble susceptible de ser
dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, es el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y
físicas, al uso más probable y financieramente aconsejable, con la intensidad
que permita obtener el mayor valor».
a. Principio de Prudencia
b. Principio de Finalidad
c. Principio de Mayor y Mejor Uso
d. Principio Residual
4.3. Ejercicios aplicación residual estático
(2 puntos: 1 por apartado)
Apartado 1
Se pretende obtener el valor de repercusión de una zona residencial con un nivel
de renta medio. Del estudio de mercado obtenido se ha considerado un valor de
mercado de uso residencial de 2.100 €/m2 construido.
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Por la calidad constructiva del entorno se sabe que los costes de ejecución material
oscilan sobre 520 €/m2, y los gastos y beneficios de la construcción son el 21 % del
costo de construcción.
El beneficio obtenido en el producto inmobiliario es del 16 % del valor de venta,
y los gastos necesarios para la promoción son del 12 % del valor de la suma del
suelo y de costes de construcción.
Se pide obtener el valor del suelo de una vivienda de 80 m2 de superficie útil.
Apartado 2
Se pretende obtener el valor de un solar de 250 m2 cuya edificabilidad es de
3,5 m2t/m2s.
El estudio de mercado de la zona nos indica que en el uso residencial el valor por
m2 útil es de 2.400,00 €/m2. La repercusión del presupuesto de contrata por m2
construido es de 650,00 €/m2. Los beneficios se estiman en el 18 % del precio de
venta, y los gastos en el 15 % del mismo.
Se considera que la planta baja se ocupa al 100 % y se va a dedicar al uso comercial y el valor de repercusión de este uso es el doble que el residencial.
Se pide obtener el valor del solar.
4.4. Ejercicios aplicación residual dinámico
(4 puntos: 1 punto del apartado 1 y 3 puntos del apartado 2)
Apartado 1
Se quiere obtener el valor de mercado, a fecha de hoy, de un terreno de 135.000 m2
sobre el que hay una actuación urbanística de una duración de 5 años para hacer viviendas de primera residencia. Los costes de gestión ascienden a 210.000,00 €, pagándose el 15 % el primer año, el 17 % el segundo, el 12 % el tercero y el resto, en el
cuarto. Las indemnizaciones ascienden a 620.000,00 € y se pagan el 20 % el segundo
año, el 45 % el tercero y el resto, el cuarto. Los costes de urbanización se estiman en
5.200.000 € y se pagan el 10 % el primer año, el 25 % el segundo, el 35 % el tercero,
el 25 % el cuarto y el resto, el quinto. Se espera vender los terrenos por 13.000.000,00 €
de la siguiente forma: el 45 % en el cuarto año y el resto, en el quinto.
Apartado 2
Valorar por el método residual dinámico el siguiente solar, sabiendo que se van a
realizar las siguientes actuaciones:
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El terreno bruto tiene una superficie de 300.000,00 m² y se adquiere a un valor unitario de 6 €/m2. El desarrollo urbanístico de la zona conlleva una merma del 45 %
para la transformación de suelo bruto a suelo neto. Por otra parte, el pgou define
una edificabilidad de 0,75 m²t/m²s dedicados todos ellos a vivienda residencial.
Los gastos de urbanización se estiman en 48,00 €/m²c, los gastos de gestión en el
12 % de los gastos de urbanización, los gastos comerciales en el 2 % del valor en
venta de los terrenos.
Se espera vender los solares a un precio de 300,00 €/m²c.
Además, se solicitará un crédito a una entidad financiera cuyo valor asciende al
80 % de los gastos de adquisición del terreno más los costes de urbanización y de
gestión, siendo la tasa de interés el 5,5 %. La duración del préstamo será de 5 años
y se realizará una disposición del mismo y pago de los intereses, lineal a lo largo
de los cinco años.
El terreno se paga el 25 % en el primer trimestre del primer año y el resto en el
cuarto trimestre del mismo año.
El ritmo de flujo de caja se estima el siguiente:
Considerando una tasa libre de riesgo de 3,50 % obtener el valor del m² de suelo
neto urbanizado a fecha de hoy.
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TEMA 8
Valoración catastral
1. Introducción
2. Resumen-Esquema
2.1. Introducción
2.2. Usos
2.3. Procedimiento
3. Texto
3.1. Introdución
3.2. Usos
3.3. Marco legal
3.4. Capacitación
3.5. Procedimiento
3.5.1. Área de adscripción del municipio
3.5.2. Ponencia de valores
a) Documento 1
b) Documento 2
c) Documento 3
d) Documento 4
3.5.3. Tipos de inmuebles. División en polígonos de valor
a) Suelo urbano
b) Suelo rústico
3.5.4. División en zonas de valores
3.5.5. Valor del suelo
3.5.6. Valor de las construcciones
3.5.7. Valor catastral
4. Autoevaluación
4.1. Preguntas verdadero-falso
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1. Introducción
El valor catastral es el determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir
de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario y estará integrado por el valor
catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones.
Para su obtención deben tenerse en cuenta los siguientes criterios:
• La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas y su aptitud para
la producción
• Gastos y beneficios de la promoción
• Las circunstancias y valores del mercado
Si bien este tipo de valoraciones solamente pueden ser realizadas por la Administración, concretamente la Dirección General del Catastro a través de las Gerencias
territoriales, se obtienen valores que podrán servirnos de referencia o guía para
otras tasaciones, como ya vimos, por ejemplo, en el método de Coste. Es, junto
con las valoraciones hipotecarias, una valoración reglada, pues todo su procedimiento está regulado por normativa.
2. Resumen-Esquema
2.1. Introducción
Valor Catastral = Valor Catastral Suelo + Valor Catastral Construcciones
Valoraciones regladas.
Solamente pueden ser realizadas por la Administración, concretamente la Dirección General del Catastro a través de las Gerencias territoriales.
No obstante, puede utilizarse su procedimiento para valoraciones particulares.
2.2. Usos
1. Ámbito Fiscal (impuestos)
Administración local
Administración autonómica
Administración central
2. Otras aplicaciones
Según Ley de Suelo 8/2007 (ver ampliación tema)
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2.3. Procedimiento
1. Área de adscripción del municipio
2. Ponencia de valores
3. División en polígonos de valor
4. División en zonas de valor
5. Cálculo de valor del suelo
6. Cálculo de valor de las construcciones
7. Cálculo del valor catastral
3. Texto
3.1. Introducción
El valor catastral es el determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir
de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario y estará integrado por el valor
catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones.
Para su obtención deben tenerse en cuenta los siguientes criterios:
• La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas y su aptitud para
la producción
• Gastos y beneficios de la promoción
• Las circunstancias y valores del mercado
Además, el valor catastral tiene una limitación en cuanto a valor, ya que no puede
superar el valor de mercado, fijándose mediante orden ministerial un coeficiente
de referencia a dicho valor.
Como hemos visto, es una valoración administrativa, es decir, la realiza la Administración, concretamente la Dirección General del Catastro a través de las Gerencias territoriales.
Es también, una valoración reglada, pues todo su procedimiento está regulado por
normativa.
Es, igualmente, una valoración legal, ya que está amparada por ley, concretamente
la Ley 48/2002 del Catastro Inmobiliario y el rdl1/2004 por el que se aprueba el
Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario
Es, asimismo, una valoración tributaria que persigue valoraciones objetivas y de
igualdad de trato hacia los administrados.
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3.2. Usos
La valoración catastral, bien sea como valor o como procedimiento, se utiliza en
diferentes esferas:
3.2.1. Ámbito fiscal
En Administración Local:
• Impuesto de Bienes Inmuebles, ya que la base imponible del impuesto es el
valor catastral.
• Impuesto de Incremento de Valor de los Terrenos (Plusvalía) la base imponible
consiste en el valor catastral del suelo del bien inmueble.
• Impuesto de Contribuciones Especiales, uno de los elementos que sirven para
el reparto de la cuota tributaria es el valor catastral.
En Administración autonómica:
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales la comprobación de valores se realiza multiplicando el valor catastral del bien por un coeficiente en función del
año de entrada en vigor de la ponencia.
En Administración central:
• Para imputar rentas inmobiliarias.
3.2.2. Otras aplicaciones:
Otra aplicación importante es la que se deduce de la Ley 6/1998 sobre Régimen del
Suelo y Valoraciones, que en su «Titulo III. Valoraciones», indica, entre otras cosas, que el suelo, a efectos de expropiación, se valorará de acuerdo con los valores
de repercusión existentes en la Ponencia de Valores, y en caso de su inexistencia o
desuso, se obtendrán siguiendo la normativa catastral (arts. 27 y 28). Asimismo, la
citada Ley 6/1998 dispone que para obtener el valor de las construcciones y obras,
se utilizará la normativa catastral (art. 31).
Esta ley, si bien está derogada por la nueva Ley del Suelo 8/2007 (actualmente rdl
2/2008), ésta en su disposición transitoria tercera dispone que:
Los terrenos que, a la entrada en vigor de esta Ley, formen parte del suelo urbanizable incluido
en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su
desarrollo, se valoraran conforme a las reglas establecidas en la ley 6/1998, de 1 de abril, sobre
Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20
de mayo, siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoración no
hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o, si han vencido, sea por causa
imputable a la Administración o a terceros.
De no existir previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial y urbanística, se aplicará el de tres años contados desde la entrada
en vigor de esta Ley.
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Por lo que en realidad, la antigua Ley 6/1998, para algunos supuestos sigue estando hábil para su utilización.
3.3. Marco legal
La normativa en la que se enmarca la valoración catastral es, entre otras:
• Ley 48/2002 Catastro Inmobiliario.
• rdl1/2004 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
• rd 1020/1993 por las que se aprueban las normas técnicas de valoración y el
cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el
valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.
• OM de 14 octubre de 1998 sobre aprobación del módulo M, del coeficiente RM
y sobre modificaciones de ponencias de Valores.
• Orden eha/1213/05, de 26 de abril de 2005, por la que se aprueba el módulo
M para la determinación de los valores de suelo y construcción de los bienes
inmuebles urbanos en las valoraciones catastrales.
• rd 1464/07 normas técnicas de valoración catastral de los bienes inmuebles de
características especiales.
3.4. Capacitación
La realización de las valoraciones catastrales, está integrada dentro de las atribuciones de formación y mantenimiento del Catastro Inmobiliario, que es competencia exclusiva del Estado, y están encomendadas a la Dirección General del
Catastro, normalmente a los funcionarios técnicos de las Gerencias Territoriales.
Lo cual no es óbice para que su metodología y valores sean utilizados por diferentes tasadores privados.
3.5. Procedimiento
3.5.1. Área de adscripción del municipio
La valoración catastral, es un proceso reglado, que se inicia con la adscripción
del municipio a un Área Económica Homogénea por parte de la Junta Técnica de
Coordinación Inmobiliaria Urbana. Con este acto, a cada municipio se le asignan
los Módulos Básicos de Repercusión (mbr) y los Módulos Básicos de Construcción (mbc), que deben servir de base para la obtención de los valores catastrales.
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3.5.2. Ponencia de valores
Una vez asignados los módulos base, se procede a la realización de la ponencia
de valores ya que la determinación del valor catastral se debe efectuar mediante la
aplicación de la correspondiente Ponencia de valores. (art. 24 trlc).
La Ponencia de valores, que es un instrumento administrativo, está configurada
por un conjunto de documentos donde se recogen los criterios de valoración, callejero de valoración, módulos de valoración planeamiento urbanístico, estudio de
mercado inmobiliario, catálogo de construcciones y la cartografía de la ponencia.
Todo lo anterior se plasma en 4 documentos:
Documento 1
Memoria
Criterios de valoración
Listado de zonas de valor
Documento 2
Análisis y conclusiones del mercado inmobiliario
Documento 3
Catálogo de construcciones
Documento 4
Cartografía de la Ponencia de valores
a) Documento 1
1. Memoria
• Marco normativo: se describirá la normativa sustantiva, procedimental y competencial aplicable, con especial referencia a la normativa urbanística.
• Criterios para la delimitación del suelo que tendrán en cuenta el planeamiento
vigente del municipio.
• Justificación de la redacción de la ponencia.
2. Criterios valorativos
• Criterios de coordinación: con descripción de los Módulos mbr y mbc y del fl
• División de polígonos, en el que se indicaran los siguientes datos:
– Uso predominante
– Valor Básico de Repercusión o Valor Unitario Básico
– Valor máximo y mínimo del uso predominante
– Componente de gastos y beneficios.
• Zonas de valor y criterios para su determinación
• Valoración del suelo
– Criterios generales de valoración del suelo
– Criterios considerados para determinar edificabilidades
– Campos de aplicación de coeficientes correctores al valor del suelo
• Valoración de la construcción
– Campos de aplicación de los coeficientes correctores del valor de las construcciones
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– Justificación de la utilización de las categorías 1A, 1B y 1C
• Valoración catastral
– Campos de aplicación de los coeficientes correctores conjuntos
• Procedimiento de valoración
– Procedimiento General
– Valoración singularizada
3. Listado de zonas de valor
b) Documento 2
1. Cuadros y esquemas relativos a los datos territoriales y socioeconómicos:
• Superficie del término municipal, etc.
• Datos demográficos
• Actividades económicas principales
2. Cuadros relativos a datos inmobiliarios.
3. Listados de comparación de valores catastrales con los de mercado.
c) Documento 3
1. Catalogo de tipologías constructivas.
d) Documento 4
1. Cartografía
• Delimitación de suelo de naturaleza urbana
• Polígonos
• Zonas de valor
3.5.3. Tipos de inmuebles. División en polígonos de valor
Una vez vista la Ponencia vamos a centrarnos en qué inmuebles podemos valorar
con ella y cuáles no. La normativa catastral considera tres tipos de bienes:
• Urbanos
• Rústicos
• De características especiales
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Dado que la naturaleza de un bien inmueble nos lo va a indicar la naturaleza del
suelo donde se ubique, existirá una delimitación de suelo donde conste el suelo
de naturaleza urbana, el de naturaleza rústica y el ocupado por bienes inmuebles de
características especiales.
a) Suelo urbano
En el caso de suelo de naturaleza urbana, la delimitación comprenderá, los siguientes terrenos (art. 7 trlci modificado por Ley 36/2006):
1. El clasificado por el planeamiento urbanístico como urbano, urbanizado o equivalente.
2. Los terrenos que tengan la consideración de urbanizables o aquellos para los
que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan
su paso a la situación de suelo urbanizado, siempre que estén incluidos en sectores o ámbitos espaciales delimitados, así como los demás suelos de este tipo
a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca
las determinaciones para su desarrollo.
3. El integrado de forma efectiva en la trama de dotaciones y servicios propios de
los núcleos de población.
4. El ocupado por los núcleos o asentamientos de población aislados, en su caso,
del núcleo principal, cualquiera que sea el hábitat en el que se localicen y con
independencia del grado de concentración de las edificaciones.
5. El suelo ya transformado por contar con los servicios urbanos establecidos por
la legislación urbanística o, en su defectos, por disponer de acceso rodado,
abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica.
6. El que esté consolidado por la edificación, en la forma y con las características
que establezca la legislación urbanística.
No se incluirá en dicha delimitación el suelo integrado por los bienes inmuebles
de características especiales.
b) Suelo rústico
El resto de suelo se considera de naturaleza rústica, salvo el ocupado por los bienes
inmuebles de características especiales.
Como vemos en estos momentos existe una clara descoordinación entre la nomenclatura de la Ley del Suelo actual y la catastral, si bien esta última sigue los
criterios de la normativa autonómica.
Una vez realizada la delimitación de suelo, se procede a su división en polígonos
de valoración de acuerdo con los siguientes criterios:
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1. Coherencia urbanística, tanto desde el punto de vista de calificación del suelo
como de la tipología de las construcciones.
2. Circunstancias administrativas que hicieran aconsejable su definición.
3. Circunstancias o peculiaridades del mercado que faciliten la valoración al tomarlas en un entorno homogéneo.
4. Circunstancias de carácter económico-social que permitan, en su caso, la dotación de medidas o la aplicación de coeficientes puntuales que recojan las posibles alteraciones del valor de mercado.
5. Otras circunstancias debidamente justificadas en la Ponencia de Valores.
Estos polígonos, se reflejan en la cartografía de la Ponencia de Valores, y por regla
general suelen corresponderse con las áreas de reparto, polígonos urbanísticos o
sectores del suelo urbanizable definidos en el planeamiento. Cada uno de los polígonos contiene una serie de parámetros de valoración:
•
•
•
•
•
•
•
Núm. de polígono.
Denominación del polígono.
Uso y tipología predominante.
Valor de Repercusión Básico €/m2t (vrb).
Valor Unitario Básico €/m2s (vub).
Valores de zona máximo y mínimo tanto de repercusión como unitarios.
Coeficiente de gastos y beneficios de la promoción multiplicado por el factor de
localización.
3.5.4. División en zonas de valores
Un siguiente estadio en el procedimiento es la división del polígono en zonas de
valores, que a diferencia de los valores del polígono que son valores de referencia
y que expresan las circunstancias medias del mismo, éstas como su propio nombre
indica son áreas cuyo valor es igual para toda ella, y que indican el valor en €/m2t
aplicable a los diferentes usos en el caso de valores de repercusión (vrc) y en €/m2s
en los valores unitarios (vuc). Son, para entendernos, el valor de calle.
Dado que la ponencia es un documento donde se tiene en cuenta el planeamiento
urbanístico, y éste está en continuo desarrollo, se debe considerar en la misma dicho extremo, por lo que conviene generar las zonas de valor necesarias para cubrir
las diferentes fases de desarrollo urbanístico.
Una vez aprobada la ponencia y delimitado el ámbito de actuación de la misma,
podemos proceder a determinar el valor catastral de los bienes inmuebles, para
ello, analizaremos las diferentes partes de que se compone, a saber, valor del suelo, valor de las construcciones y finalmente valor catastral.
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3.5.5. Valor del suelo
Como norma general el valor del suelo se obtendrá por aplicación del valor de
repercusión en €/m2 de la zona de valor donde se ubique la parcela, sobre los m2
construidos realmente en el caso de edificio, o bien de la edificabilidad potencial
en fincas infraedificadas o suelo vacante. Para el cálculo de la edificabilidad potencial, se tendrá en cuenta las siguientes edificabilidades:
• La establecida por el planeamiento.
• La media ponderada de la edificabilidad real medida sobre las parcelas edificadas del ámbito considerado, en aquellas zonas que el planeamiento no determine su cuantía.
En el caso del suelo de las urbanizaciones de carácter residencial en edificación
abierta, tipología unifamiliar, o suelo de uso industrial, se valorará aplicando a la
superficie de la parcela el valor unitario de la zona de valor correspondiente. Asimismo, el suelo urbano pendiente de desarrollo, se valorará también por unitario.
Los casos especiales de valoración de suelo destinado a equipamientos y zonas
verdes, se aplicará al valor de repercusión de la zona de valor la edificabilidad de
1 m2t/m2s y de 0,1 m2t/m2s respectivamente.
Una vez obtenido el valor «genérico» del suelo de la parcela, debemos ponderar
las características específicas de la misma, por lo que aplicaremos, si procede, los
coeficientes correctores al valor del suelo. Éstos son:
(*) Actualmente, con las nuevas ponencias de valores, el valor del fondo excesivo se obtiene aplicando a la
superficie de fondo el valor unitario obtenido de multiplicar el valor de repercusión de la calle por la edificabilidad permitida en dicho fondo, normalmente 1 m2t/m2s.
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3.5.6. Valor de las construcciones
Como norma general el valor de las construcciones se obtendrá por el método de
reposición, calculando su coste actual, teniendo en cuenta su uso, calidad y carácter histórico-artístico, depreciándose, cuando proceda, en función de la antigüedad, estado de conservación y otras circunstancias.
Se entiende como coste actual el resultado de sumar al coste de ejecución, incluidos los beneficios de contrata, los honorarios profesionales y el importe de los
tributos que gravan la construcción.
Con el fin de posibilitar la realización de valoraciones masivas, las construcciones se clasificaran de acuerdo con el cuadro especificado en la norma 20 del rd
1020/93 y que tiene correspondencia con el catálogo de tipologías constructivas
del documento 3 de la Ponencia de valores.
El valor de una construcción será el resultado de multiplicar su superficie construida por el Módulo Base de Construcción (MBC) asignado al municipio, el coeficiente que le corresponda del cuadro antes indicado y por los coeficientes correctores que le sean de aplicación:
Si el edificio se compone de construcciones de distinta tipología, el valor de la
construcción será la suma de todos ellos, bien entendido que cada tipología constructiva puede tener coeficientes correctores distintos. Por lo que tendríamos:
Debemos hacer constar que la superficie construida, a efectos catastrales, se entiende como aquélla incluida dentro de la línea exterior de los paramentos perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida
la superficie de los patios de luces. Asimismo, los balcones, terrazas, porches y
demás elementos análogos que estén cubiertos, se computarán al 50 % de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso
se computaran al 100 %. En uso residencial, no se computarán como superficie
construida los espacios de altura inferior a 1,50 m.
La superficie construida de elementos comunes se repartirá de la forma especificada en los estatutos de la comunidad, o en su caso de forma proporcional.
El cuadro de coeficientes del valor de las construcciones, además de estar relacionado con el catálogo de tipologías constructivas, identifica la tipología 1.1.2.4.
(uso residencial. Clase vivienda colectiva de carácter urbano. Modalidad manzana
cerrada. Categoría 4) con la construcción media, uso residencial en viviendas colectivas de carácter urbano, en manzana cerrada, lo que podría ser equivalente a la
Vivienda de Protección Oficial. El citado cuadro es el siguiente:
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Los coeficientes correctores del valor de las construcciones aplicables son:
H: Antigüedad de la construcción
El valor tipo asignado se corregirá aplicando un coeficiente que pondere la antigüedad de la construcción, teniendo en cuenta el uso predominante del edificio y
la calidad constructiva. El citado coeficiente se obtiene de la expresión:
donde:
donde:
u = uso predominante del edificio con los siguientes valores:
: 1,00
uso 1 . Residencial, oficinas y edificios singulares
uso 2. Industrial no fabril, comercial, deportivo, ocio y
hosteleria, turístico, sanitario y beneficencia, cultural y religioso
: 0,90
uso 3 . Fábricas y espectáculos (incluso deportivos)
: 0,80
c = calidad constructiva según categorías del cuadro de coeficientes.
Categorías 1 y 2
1,20
Categorías 3, 4, 5 y 6
1,00
Categorías 7, 8 y 9
0,80
t = años completos transcurridos desde su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral
La aplicación de la fórmula anterior da como resultado la siguiente tabla:
H
Años
Completos
0-4
5-9
10-14
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
Uso 1º
Categorías
1-2
3-4-5-6
1,00
0,93
0,87
0,82
0,77
0,72
0,68
0,64
0,61
0,58
0,55
0,52
1,00
0,92
0,85
0,79
0,73
0,68
0,63
0,59
0,55
0,52
0,49
0,46
7-8-9
Uso 2º
Categorías
1-2
3-4-5-6
7-8-9
1-2
Uso 3º
Categorías
3-4-5-6 7-8-9
1,00
0,90
0,82
0,74
0,67
0,61
0,56
0,51
0,47
0,43
0,40
0,37
1,00
0,93
0,86
0,80
0,75
0,70
0,65
0,61
0,57
0,54
0,51
0,48
1,00
0,89
0,80
0,72
0,64
0,58
0,53
0,48
0,44
0,40
0,37
0,34
1,00
0,92
0,84
0,78
0,72
0,67
0,62
0,58
0,54
0,50
0,47
0,44
1,00
0,90
0,82
0,74
0,67
0,61
0,56
0,51
0,47
0,43
0,40
0,37
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150
1,00
0,91
0,84
0,77
0,70
0,65
0,60
0,56
0,52
0,48
0,45
0,42
1,00
0,88
0,78
0,69
0,61
0,54
0,49
0,44
0,39
0,35
0,32
0,29
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H
Años
Completos
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90 o más
Uso 1º
Categorías
1-2
3-4-5-6
0,49
0,47
0,45
0,43
0,41
0,40
0,39
0,43
0,41
0,39
0,37
0,35
0,33
0,32
7-8-9
Uso 2º
Categorías
1-2
3-4-5-6
7-8-9
1-2
Uso 3º
Categorías
3-4-5-6 7-8-9
0,34
0,32
0,30
0,28
0,26
0,25
0,24
0,45
0,43
0,41
0,39
0,37
0,36
0,35
0,31
0,29
0,27
0,25
0,23
0,21
0,20
0,41
0,39
0,37
0,35
0,33
0,31
0,30
0,34
0,32
0,30
0,28
0,26
0,25
0,24
0,39
0,37
0,35
0,33
0,31
0,29
0,28
0,26
0,24
0,22
0,20
0,19
0,18
0,17
El periodo de antigüedad se expresará en años completos transcurridos desde la
fecha de su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral, hasta el 1 de
enero del año siguiente al de la aprobación de la Ponencia de valores.
Los criterios de rehabilitación y reforma, a efectos de la valoración catastral son
los siguientes:
• Rehabilitación integral: cuando las obras de reforma se ajusten a lo estipulado
como rehabilitación en el planeamiento o normativa municipal vigente, y en su
defecto, cuando la cuantía económica de las obras supere el 75 % de la cantidad
que supondría realizar esa misma obra de nueva planta, y además sus características constructivas permitan suponer que en uso, función y condiciones de
construcción han alcanzado una situación equivalente a su primer estado de vida.
El índice de antigüedad de la construcción en este caso, será el que corresponde
a la fecha de rehabilitación.
• Reforma total: cuando las obras de reforma afecten a elementos fundamentales
de la construcción suponiendo un coste superior al 50 % e inferior al 75 % de
la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta.
• Reforma media: cuando las obras de reforma afecten a fachada o algún elemento que suponga alteración de las características constructivas, y suponiendo un
coste superior al 25 % e inferior al 50 % de la cantidad que supondría realizar
esa misma obra de nueva planta.
• Reforma mínima: cuando las obras de reforma afecten a elementos constructivos no fundamentales, suponiendo un coste inferior al 25 % de la cantidad que
supondría realizar esa misma obra de nueva planta.
En el caso de contemplar la antigüedad deberemos aplicar la siguiente fórmula:
Fa = Fc + (Fr – Fc) i
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Siendo:
Fa = Fecha de antigüedad a efectos de aplicación de coeficiente
Fc = Fecha de construcción
Fr = Fecha de reforma
i = Coeficiente que contempla el tipo de reforma, adoptando los siguientes valores:
i = 0,25 con reforma mínima
i = 0,50 con reforma media
i = 0,75 con reforma total
i = 1,00 en caso de rehabilitación
I: Estado de conservación
Este coeficiente pondera la conservación del inmueble, bien entendido que para
cada tipología constructiva del inmueble puede existir un diferente estado de conservación.
En función, pues, de su estado aplicaremos los siguientes coeficientes:
3.5.7. Valor catastral
No obstante, pueden existir determinadas características intrínsecas y extrínsecas
de los inmuebles que afecten a los mismos, lo que obliga a que la ponderación
debe hacerse de forma conjunta tanto al valor del suelo como al valor de la construcción. En concreto los coeficientes son:
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Como resumen podemos ver en la siguiente tabla, la posibilidad o no de aplicación
de los coeficientes al componente –suelo, construcción o ambos– de la valoración
catastral.
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Una vez obtenidos los valores de suelo y construcción del bien inmueble, podemos
obtener el valor catastral del mismo aplicando la siguiente fórmula:
Vca = Cof bg x (Vs + Vc) x Fl x RM
Siendo:
Vca = Valor catastral
Cof bg = Coeficiente de beneficios y gastos de la promoción
Vs = Valor del suelo
Vc = Valor de la construcción
Fl = Factor de localización
RM = coeficiente de referencia al mercado
El coeficiente de beneficios y gastos de la promoción está estipulado en 1,40, que
se corresponde con un porcentaje normal de gastos y beneficios de una promoción
normal, si bien para promociones determinadas, tanto al alza como a la baja es
posible utilizar el Factor de localización (Fl) para adaptarlo a la realidad.
El coeficiente RM de referencia al mercado, previsto en el art. 66.2 de la Ley
39/1988 Reguladora de las Haciendas Locales, en estos momentos, y según dispone la om de 14 de octubre de 1998 es de 0,50.
4. Autoevaluación
4.1. Preguntas verdadero-falso
(5 puntos: 0,5 respuesta correcta; –0,25 respuesta incorrecta)
r
En la valoración catastral la superficie considerada es la superficie útil.
r
En la valoración catastral todas las tipologías constructivas de un inmueble
tienen la misma categoría.
r
En la valoración catastral el suelo de las viviendas colectivas se valora mediante el valor de repercusión.
r
En la valoración catastral el suelo de los inmuebles destinados a industria se
valoran mediante el valor de repercusión.
r
La metodología catastral sólo puede utilizarse por la Administración.
r
El Valor Unitario Básico sirve para valorar el suelo de las parcelas catastrales.
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r
El valor de las construcciones se obtiene calculando el crb.
r
Todos los coeficientes depreciadores pueden aplicarse a todos los inmuebles.
r
El valor catastral equivale al valor de mercado del inmueble valorado.
r
La expresión «1,40 * fl» equivale a añadir al valor del suelo y construcción los
gastos de promoción, financieros y el beneficio de la promoción.
4.2. Ejercicio aplicación valoración catastral
(5 puntos)
Se quiere obtener el valor catastral de una vivienda unifamiliar aislada de la que
conocemos los siguientes datos:
Año de construcción 1975
Calidad media-alta
VUC = 300 €/m2
FL = Factor localización = 1
EC = Estado de conservación = regular
MBC 4 = 500 €/m2
Parcela 1.318 m2
Vivienda 144 m2c
Porche vivienda 15 m2c
Piscina 32 m2c
Pista de tenis 194 m2c
Garaje 32 m2c
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TEMA 9
Valoración de vivienda
protegida
1. Introducción
2. Resumen-Esquema
2.1. Concepto
2.2. Clasificación
2.3. Requisitos
2.4. Procedimiento
3. Texto
3.1. Concepto
3.2. Requisitos
3.3. Marco legal
3.4. Procedimiento
4. Autoevaluación
4.1. Preguntas verdadero-falso
4.2. Ejercicio práctico
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1. Introducción
Existe un tipo de vivienda, cuya valoración no se rige por los mismos parámetros
que el resto, debido a que su precio de venta no puede superar unos determinados
valores; se trata de la vivienda sometida a Régimen de Protección Pública. Este
tipo de vivienda se destina a usuarios cuyos niveles de ingresos no superen una
cantidad y obviamente para uso como domicilio habitual. Veremos en esta unidad
temática qué tipos más frecuentes encontramos de vivienda protegida, qué requisitos deben de cumplir para ser consideradas como tales y, por último, cuál es la
metodología empleada en su valoración para determinar lo que se conoce como
Precio Máximo de Venta o Valor Máximo Legal.
2. Resumen-Esquema
2.1. Concepto
•
•
•
•
Destinada a domicilio habitual y permanente
Declarada por órgano competente de las cc.aa.
Requisitos de superficie, uso, calidad y precio
Destinada a usuarios con nivel de ingresos limitado
2.2. Clasificación
Duración protección
Según uso destino
Según ingresos solicitante
(las de venta)
Según Plan actuación
Según construcción
Régimen especial
Régimen general
Precio concertado
Venta
Uso propio
Alquiler
30 años
30 años
15 años
Promotor (Admón. o privado)
Promotor = usuario
Régimen especial
Ingresos familiares ≤ 2’5 x (*)Indicador
Público de Renta de efectos múltiples
Precio venta ≤ 2’25 x PBN
Precio venta ≤ 2’40 x PBN
Precio venta ≤ 3’60 x PBN
Régimen general
Precio concertado
Estatales
Generalitat
Nueva
Usada
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Familias no numerosas
Superficie≤ 90 m2u (Estatal)
Superficie≤ 120 m2u (Generalitat)
Según destino familiar
Familias numerosas
Superficie≤ 120 m2u (Estatal)
Superficie≤ 145 m2u (Generalitat)
(*)
Es un indicador o referencia del nivel de renta, sustituye al Salario mínimo Interprofesional,
tiene su base en el rdl 3/2004. Actualmente (año 2011) son 6.390,13 € (12 pagas) y 7.455,14 € (14
pagas) por año.
2.3. Requisitos
Extrínsecos a la vivienda: domicilio habitual
Intrínsecos a la vivienda: superficie, calidad y precio
Requisito
Superficie
Plan Estatal
Superficie ≤ 90 m2u familia no numerosa
Superficie ≤ 120 m2u familia numerosa
Plan Generalitat
Superficie ≤ 120 m2u familia no numerosa
Superficie ≤ 145 m2u familia numerosa
Calidad
Ley de Ordenación y Fomento de la calidad en la edificación
Precio
Precio venta ≤ Precio Máximo de Venta según zona (VML)
2.4. Procedimiento
Módulo de venta o PBN * Coeficiente zona * Superficie útil
Garajes y trasteros:
PBNgje-tr = 60 % PBN vivienda
Superficie máxima en garajes: 25 m2u
Superficie máxima en trasteros: 8 m2u
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3. Texto
3.1. Concepto
Antes de desarrollar el procedimiento para valorar una vivienda en régimen de
protección, debemos saber qué se entiende por una vivienda protegida:
Una vivienda protegida es aquella destinada a domicilio habitual y permanente, así
calificada o declarada por el órgano competente de las Comunidades Autónomas,
y que, además reúne los requisitos de superficie, uso, calidad y precio establecidos
por la normativa que le sea de aplicación, estando asimismo destinada a usuarios
con un nivel de ingresos limitado y obteniendo ayudas públicas.
La duración del régimen de protección sin posibilidad de descalificación es:
Régimen especial
Régimen general
Precio concertado
30 años
30 años
15 años
Las viviendas protegidas se clasifican en función del uso al que se va dar en:
• Viviendas destinadas a la venta: son aquéllas promovidas bien por la administración o por un promotor privado cuyo fin es la venta de las mismas.
• Viviendas destinadas al uso propio: son aquéllas que el promotor es la misma
persona que va a disfrutarla posteriormente.
• Viviendas destinadas al arrendamiento: son aquéllas cuyo fin, una vez obtenida
la calificación definitiva, es el arrendamiento.
Las viviendas protegidas destinadas a la venta se clasifican en tres modalidades,
dependiendo de los ingresos de los solicitantes:
• Viviendas de protección oficial de régimen especial. Son las destinadas a familias o personas individuales cuyos ingresos familiares no excedan de 2,50 veces
el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.
• Viviendas protegidas de precio general. Son las destinadas a familias o personas individuales cuyos ingresos familiares no excedan de 4,50 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.
• Viviendas protegidas de precio concertado. Son las destinadas a familias o personas individuales cuyos ingresos familiares no excedan de 6,50 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.
Otra clasificación procede por el Plan de actuación al que se acojan, en este caso
tenemos:
• Viviendas acogidas a planes estatales o complementarios de los estatales. Cuyo
límite superficial son 90 m2 de superficie útil con carácter general y de 120 m2
para las dedicadas a familias numerosas.
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• Viviendas acogidas a Planes de la Generalitat. Cuyo límite superficial son:
– 90 m2 útiles para régimen general y especial
– 120 m2 útiles en viviendas en régimen concertado y usadas
Otra clasificación la podemos realizar en función de su construcción, así tenemos:
• Viviendas de nueva construcción, que son las que ya su primera ocupación está
sujeta al proceso de protección.
• Viviendas usadas, que son aquellas viviendas libres en segunda o posteriores
transmisiones.
3.2. Requisitos
Hemos visto que las viviendas protegidas deben cumplir una serie de requisitos,
unos extrínsecos a la vivienda y otros intrínsecos.
Del primer grupo, fundamentalmente es que debe estar destinada a domicilio habitual.
Del segundo grupo debemos observar una serie de compromisos en el tema de
superficie, calidad y precio.
Obligaciones en relación a la superficie:
Estas viviendas tienen una limitación en cuanto a su superficie, de forma que no
pueden exceder de lo establecido por los Planes estatales o autonómicos de Vivienda y Suelo.
Veamos qué se entiende por superficie útil y qué por superficie construida.
Superficie útil: la definida por el perímetro definido por la cara interior de los
cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo
la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de suelo privativo
cubiertos (tales como terrazas, balcones, tendederos, porches, voladizos, etc.) medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.
No se incluirá la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por
los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con
sección horizontal superior a los 100 cm2 y la superficie del suelo cuya altura libre
sea inferior a 1,50 m.
Tampoco se considerará como superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.
Superficie construida: dentro de la superficie construida tenemos dos acepciones,
la construida privativa y la construida con elementos comunes. La primera se co-
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rresponde con la superficie útil sin excluir la superficie ocupada por las particiones
interiores e incluyendo la superficie ocupada por los cerramientos, bien al 100 %
si son de fachada o al 50 % si son medianeros o compartidos con otros elementos
del mismo edificio.
La segunda es la superficie construida privativa más la superficie construida de las
partes comunes que le corresponda según su cuota de participación en el edificio.
Obligaciones en relación de la calidad:
En este caso estaremos a lo dispuesto en la Ley de Ordenación y Fomento de la
calidad en la edificación.
Obligaciones en relación al precio:
En este caso la obligación es el no superar el precio de venta de la vivienda al
precio máximo de venta obtenido en función de sus características superficiales y
zona donde se encuentre el municipio.
3.3. Marco legal
La normativa en la que se enmarca la vivienda protegida, básicamente es:
De ámbito estatal
• Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de viviendas de protección oficial.
• Real Decreto-ley 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el
Real Decreto-ley 31/1978.
• Real Decreto 2960/1976, de 12 de noviembre, por el que se aprueba el texto
refundido de la legislación de Viviendas de Protección Oficial.
• Decreto 2114/1968, de 24 de julio, por el que se aprueba el reglamento para la
aplicación de la ley de Viviendas de Protección Oficial.
• Real Decreto 2066/2008 por el que se aprueba el Plan Estatal de vivienda y
rehabilitación 2009/2012.
• Resolución de 29 de diciembre de 2009, de la Subsecretaría, por la que se publica el Acuerdo de Consejo de Ministros de 18 de diciembre de 2009, por el que
se establece la cuantía del Módulo Básico Estatal para 2010 (Plan Estatal de
Vivienda y Rehabilitación 2009-2012) y se interpreta el punto 6.3 del Acuerdo
del Consejo de Ministros de 14 de mayo de 2009.
De ámbito autonómico
• Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana.
• Decreto 66/2009, de 15 de mayo, del Consell de la Generalitat, por la que se
aprueba el Plan Autonómico de Vivienda de la Comunitat Valenciana 2009/2012
• Decreto 105/2010, de 25 de junio, del Consell, por el que se modifican los decretos 90/2009, de 26 de junio, 189/2009, de 23 de octubre, y 66/2009, de 15 de
mayo, por los que se aprueban, respectivamente, el Reglamento de Viviendas
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de Protección Pública, el Reglamento de Rehabilitación de Edificios y Viviendas y el Plan Autonómico de Vivienda de la Comunitat Valenciana 2009-2012.
3.4. Procedimiento
Valor en venta de la vivienda
El valor máximo de venta de una vivienda protegida no podrá superar el precio
máximo de venta de la misma, obteniéndose éste multiplicando la superficie útil
de la misma por el módulo de venta máximo según la modalidad de la vivienda y
zona donde esté ubicado el inmueble.
A tal efecto, la administración ha adscrito cada municipio en una zona o área geográfica homogénea para el que existe una serie de coeficientes que multiplicados
por el precio básico nacional, de carácter estatal, nos permite obtener el precio
máximo de venta por m2 útil.
Respecto a este precio, el Real Decreto 66/2008 en su disposición adicional segunda, dispone que el valor del mismo será de 758,00 €/m2 útil.
Las zonas básicas en que se divide el territorio son tres, denominadas A, B y C. Si
bien, además de ellas existen otras tres, con valor superior al permitido en ellas,
denominadas Ámbito Territorial de Precio Superior, que también se dividen en tres
y también llamadas A, B y C.
Se adscriben los municipios a una zona determinada, siendo dicha adscripción,
para la provincia de Castellón, la siguiente:
Vista pues la zona de pertenencia de cada municipio, veamos los coeficientes de
aplicación a cada área geográfica homogénea. Están recogidos en el citado Decreto
66/2009 de la Generalitat Valenciana, y se pueden observar en el cuadro adjunto.
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RÉGIMEN
RÉGIMEN
ESPECIAL
GENERAL
ATPMS A: V
2,25
2,40
ATPMS A:A - CS
2,10
2,24
ATPMA B
1,95
2,08
ATPMA C1
1,72
1,84
ATPMA C2
1,72
1,84
ZONA A
1,50
1,60
2
PRECIO MÁXIMO DE VENTA €/m útil
ATPMS A: V
1.705,50
1.819,20
ATPMS A:A - CS
1.591,80
1.697,92
ATPMA B
1.478,10
1.576,64
ATPMA C1
1.303,76
1.394,72
ATPMA C2
1.303,76
1.394,72
ZONA A
1.137,00
1.212,80
ZONA
PRECIO
CONCERTADO
3,06
2,88
2,52
2,25
2,16
1,80
2.319,48
2.183,04
1.910,16
1.705,60
1.637,28
1.364,40
Pero la protección a la vivienda también considera otros elementos que no son vivienda pero que pueden formar parte de la misma, como son el garaje y el trastero.
A tal efecto considera la normativa como precio máximo de venta en €/m2 útil el
60 % del precio máximo de venta de la vivienda en ambos casos, si bien pone una
limitación en cuanto a superficie, no pudiendo exceder de 8 m2 en los trasteros ni
de 25 m2 en los garajes.
Por lo tanto, el valor de una vivienda protegida en el régimen general de 85,00 m2
útiles situada en Almazora, que tenga un trastero de 4 m2 y un garaje de 30 m2,
será:
Vivienda: 85,00 m2 x 1.394,72 €/m2 Garaje: 25,00 m2 x 60 % 1.394,72 €/m2 Trastero: 4,00 m2 x 60 % 1.394,72 €/m2
TOTAL VALOR = 118.551,20 €
= 20.920,80 €
= 3.347,33 €
142.819,33 €
Hasta ahora hemos visto la obtención del valor máximo de venta de viviendas
nuevas acogidas al plan vigente de protección a la vivienda, pero puede ocurrir
que tengamos que valorar viviendas protegidas de segunda mano. En tal caso no
tenemos más remedio que, con el expediente de calificación definitiva que debe
figurar en la escritura, solicitar la valoración a los servicios territoriales de la Conselleria de Medi ambient, Aigua, Urbanisme i Habitatge ya que va a depender del
valor que se le asignó a la vivienda en la cédula de calificación definitiva, del año
que se finalizó la construcción y del plan de vivienda en el que acogió la misma.
No obstante, en las viviendas protegidas no concertadas acogidas al plan 20052008, el valor de las segundas o posteriores transmisiones, será el valor que figure
en su cédula de calificación definitiva actualizado con el ipc desde su primera compra hasta la transmisión, con un límite del doble de su valor inicial mientras dure
el régimen de protección (30 años). Excepción hecha los cinco primeros años en
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los que se aplicará una valoración según módulo vigente para vivienda de acceso
concertado.
Valor del suelo
En la vivienda protegida, el valor del suelo está limitado en un porcentaje sobre
el precio máximo del edificio. Esta limitación va en función de la zona donde se
ubique el inmueble. Tal como dispone la disposición adicional segunda del decreto
2066/2009 de la Generalitat Valenciana, el valor del suelo no podrá superar el 15 %
del precio máximo de venta de las viviendas, locales, garajes y trasteros. Si bien
para los municipios del Ámbito Territorial del precio Máximo Superior «A» este
límite será el 25 % y para los Ámbitos Territoriales del precio Máximo Superior
«B» y «C» será del 20 %.
En el caso de que en la promoción existieran viviendas libres y locales comerciales, estos elementos se valorarían aplicando el coeficiente 1 y 1,5 respectivamente
al Precio Máximo de Venta de la zona.
Veamos un ejemplo.
Tenemos un edificio de 20 viviendas de 90 m2 útiles, con 25 m2 de garaje y 8 m2 de
trastero cada uno. Además tenemos un local comercial de 640 m2 útiles.
El municipio está en el Ámbito Territorial de precio máximo superior «C1» y esta
acogida a vivienda protegida de régimen general cuyo precio Máximo de venta es
1.394,72 €/m2u.
En nuestro caso tendríamos:
= 2.510.496,00 €
P M V viviendas: 20 viviendas * 90 m2u * 1,394,72 €/m2u
P M V garajes: 20 garajes * 25 m2/garaje * 1.394,73 €/m2*0,60 = 418.416,00 €
2
2
P M V trasteros: 20 trasteros * 8 m /trastero * 1.394,73 €/m *0,60
= 133.894,08 €
2
2
P M V local: 640 m u* 1.394,73 €/m * 1,50
= 1.338.940,80 €
4.401.746,88 €
Luego el valor máximo en venta del edificio es de 4.401.746,88 €
Y por tanto el valor máximo del suelo del inmueble será:
4.401.746,88 * 15 % = 660.262,03 €
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4. Autoevaluación
4.1. Preguntas verdadero-falso
(2 puntos: 0,2 respuesta correcta; –0,1 respuesta incorrecta)
r
Podemos vender una vivienda protegida por un valor superior al precio básico
nacional.
r
Podemos proteger una vivienda de 100,00 m² construidos.
r
Podemos vender una vivienda protegida por un valor superior al precio máximo
de venta de su zona.
r
Vivienda protegida bajo un Plan de actuación estatal no puede superar los 120 m2
útiles si el destinatario se trata de familia numerosa.
r
Podemos proteger una vivienda de 100,00 m² construidos en el régimen especial.
r
Podemos proteger un garaje de 35,00 m² útiles.
r
Para valorar vivienda protegida de nueva construcción es necesario obtener el
expediente de calificación definitiva.
r
No podemos vender una vivienda protegida.
r
El valor del módulo básico nacional para viviendas podrá aplicarse con una
reducción del 40 %, para la valoración de garajes y trasteros.
r
La valoración de una vivienda protegida se realiza multiplicando el Módulo
Básico de Venta por la superficie útil de la misma.
4.2. Ejercicio práctico
(8 puntos)
La constructora Casas y Viviendas S.L. pretende realizar una promoción de vivienda protegida en el municipio de Borriol, y está dudando entre acogerse al régimen de vivienda concertada del Plan estatal o bien del Plan de la Generalitat. En
el primer caso puede realizar 25 viviendas de 90 m2 útiles, cada una con un garaje
y un trastero de 25 m2 y 8 m2 útiles respectivamente. En el segundo caso puede realizar 18 viviendas, con su correspondiente garaje y trastero, realizando la máxima
superficie construida. La relación m2ccc/m2u es de 1’30, el coste de contrata 620 €/
m2ccc y los anexos se consideran el 55 % del valor de la vivienda, siendo los gastos
necesarios el 15 % del valor de mercado. Obtener la promoción más rentable.
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TEMA 10
Valoración de derechos
reales y concesiones
administrativas
1. Introducción
2. Resumen-Esquema
2.1. Concepto
2.2. Valores derechos reales
2.3. Valoración concesiones administrativas
3. Texto
3.1. Concepto
3.1.1. Derecho real
a) Derecho de goce
b) Derecho de garantía
c) Derecho de adquisición
3.1.2. Concesión administrativa
3.2. Valoración
3.2.1. Derechos reales
a) Usufructo
b) Nuda propiedad
c) Uso y habitación
d) Servidumbres
3.2.2. Concesiones administrativas
4. Autoevaluación
4.1. Preguntas verdadero-falso
4.2. Preguntas tipo test respuesta única
4.3. Ejercicio aplicación
4.4. Ejercicio aplicación
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1. Introducción
En este tema analizaremos aquellos aspectos de la valoración de derechos reales
y concesiones administrativas, centrándonos en aquéllos que tienen su aplicación
en la valoración inmobiliaria. En concreto, la valoración que vamos a tratar es la
referida al campo de las expropiaciones.
Por un lado analizaremos qué nos indica la normativa en cada caso al respecto,
viendo que, en muchos de los casos, no existe una directriz clara a seguir. Se debe,
en muchas ocasiones a que la casuística es muy amplia y a que cada caso requiere
un análisis particular. Por ello, en ocasiones, nos referiremos también a cuál es la
jurisprudencia que existe en este ámbito, como herramienta que nos ayude a tomar
decisiones desde el punto de vista valorativo, cuando nos encontremos en nuestra
práctica profesional con esta problemática.
2. Resumen-Esquema
2.1. Concepto
Esquemáticamente se recogen a continuación los tipos de derechos reales y concesiones administrativas. Señalamos en color, aquellas que tienen aplicación en el
ámbito inmobiliario y sobre las que trataremos en el tema que nos ocupa.
Derecho real
Derecho privado que permite atribuir un poder inmediato y real sobre una cosa frente a cualquiera
a) De goce
a. Usufructo
Disfruta del bien con obligación de conservarlo,
pero no es propietario
Es el propietario, pero no disfruta del bien
b. Nuda propiedad
b) De garantía
c. Uso y habitación
Uso sobre el que tiene el derecho para cubrir sus
necesidades y de su familia
d. Derecho de superficie
Derecho a construir o plantar sobre suelo ajeno
e. Derecho de vuelo
Derecho a elevar una o más plantas sobre un
edificio
f. Servidumbres
f.1.Entre particulares
f.2. Legales o forzosas
Hay un predio dominante (se beneficia de servidumbre) y un predio sirviente (soporta la servidumbre)
a. Hipoteca inmobiliaria
b. Anticresis
c) De adquisición
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Concesiones Administrativas
Cesión por parte de la administración a favor de un particular de una parte determinada de
su esfera de actuación sobre los que ostenta la titularidad
a) Sobre servicios
b) Sobre bienes inmuebles
2.2. Valoración de derechos reales
Art. 22 rdl 2/2008 Si V = valor del bien
a. Usufructo
Art. 42 Ley expropiación
forzosa (lef)
rdl
1/1993 itp-ajd
b. Nuda propiedad
- Temporal: 2 %V por año (límite 70 %)
- Vitalicio: 70 %V para usuario < 20 años. En otro caso minorar
cada año 1 % (límite 10 %)
- V - V usufructo
c. Uso y habitación
- 75 % V usufructo
d. Derecho de superficie e.
Derecho de vuelo
Mayor de:
f. Servidumbres
No hay normas claras:
Depreciar: V servidumbre = %V
Valor pactado entre las partes
Capitalización de renta o pensión anual (interés legal)
% = 100 x VD / VP
VS = % x VP,
Siendo,
VS, valor de la servidumbre
VP, valor de la parcela considerada sin servidumbre
VD, valor de la parcela considerada con por la servidumbre
2.3. Valoración de concesiones administrativas
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Cada parte (administración y administrado) podrá aplicar en su tasación los criterios estimativos que considere más adecuados. No obstante, sí que está reconocido
que en la valoración deberá considerarse el valor de las inversiones realizadas y no
amortizadas, el plazo de la concesión, la posibilidad de traslado y la rentabilidad
de la concesión entre otros.
3. Texto
3.1. Concepto
3.1.1. Derecho real
Entendemos como derecho real, aquel derecho privado que permite atribuir un
poder inmediato y real sobre una cosa frente a cualquiera.
Los derechos reales se clasifican en tres grupos:
a) Derecho de goce
• Usufructo: permite al usufructuario usar, disfrutar y utilizar una cosa perteneciente a otra persona (nudo propietario), con la obligación de conservarla.
• Nuda propiedad: este derecho solamente confiere la propiedad, no el uso del bien.
• Uso y habitación: permite usar una cosa ajena para cubrir sus necesidades y las
de su familia, en el caso de la habitación permite usar las habitaciones necesarias para él y su familia.
• Derecho de superficie: es el derecho que faculta al superficiario para construir
o plantar en suelo ajeno una edificación o plantación de su propiedad.
• Derecho de vuelo: es la facultad de elevar una o más plantas sobre un edificio.
• Servidumbres: que produce una carga en el predio sirviente y puede producir
un beneficio en el predio dominante. Entre ellas, las que tienen relación con el
mercado inmobiliario básicamente son las legales, y entre ellas tenemos:
1. Aguas
2. Paso de instalaciones
3. Desagües de edificio
4. Medianería
5. Luces y vistas
b) Derecho de garantía
• Hipoteca inmobiliaria: este derecho real faculta a su titular, que no tiene la posesión de lo hipotecado, para que si existiese incumplimiento en la obligación
principal, pueda vender el citado bien dado en garantía.
• Anticresis: similar a la hipoteca ya que garantiza una obligación, pero permite a
su titular cobrarse el crédito a través del aprovechamiento total o parcial de los
frutos.
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c) Derecho de adquisición
Los que nos ocupan en el tema inmobiliario son, básicamente, los del primer grupo.
3.1.2. Concesión administrativa
Entendemos como concesión administrativa la cesión por parte de la administración a favor de un particular de una parte determinada de su esfera de actuación
sobre los que ostenta la titularidad, bien en el ámbito de los bienes o en el de
servicios, manteniéndose no obstante la titularidad por parte de la administración.
Existen dos tipos de concesiones administrativas, una sobre servicios y otra sobre
bienes inmuebles. A esta última parte nos vamos a referir en este tema.
3.2. Valoración
3.2.1. Derechos reales
La valoración que vamos a tratar es la referida al campo de las expropiaciones. El
marco legal en la que se enmarca la citada valoración es el rdl 2/2008, de 20 de
junio, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de Suelo; en el art. 22
dispone en su punto 4. lo siguiente:
[...] la valoración de las concesiones administrativas y derechos reales a los efectos de su constitución, modificación o extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones que específicamente determinen el justiprecio de los mismos; subsidiariamente, según las normas de derecho
administrativo, civil o fiscal que sean de aplicación.
Este artículo, lo que en realidad nos indica es que tenemos que utilizar las disposiciones que figuran en la Ley de Expropiación Forzosa. Concretamente el art. 42
para los derechos reales y el 41 para las concesiones administrativas.
En el primer caso, el citado art. 42 nos remite a su vez a las normas de valoración a
efectos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993. Éste, en su art. 10 establece las normas de valoración para
distintos derechos reales, si bien indica que la base imponible está constituida por
el valor real del bien transmitido o del derecho que constituya o ceda. No obstante
lo anterior, para determinados derechos reales sobre bienes inmuebles indica procedimientos de valoración. Veamos los citados procedimientos:
a) Usufructo
En el caso de ser temporal, se estimará proporcional al valor de los bienes, en razón del 2 % por cada periodo de un año, con límite del 70 %.
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Si fuera vitalicio, su valor sería del 70 % del bien en el supuesto de que el usufructuario fuera menos de 20 años, minorando dicho porcentaje en un 1 % anual por
cada año, con límite del 10 % del valor total.
b) Nuda propiedad
La valoración de este derecho real se estimará como la diferencia entre el valor
total del inmueble y el valor del usufructo obtenido de la forma indicada anteriormente.
c) Uso y Habitación
Su valor será el resultante de aplicarle al 75 % del valor de los bienes las reglas
correspondientes a la valoración de los usufructos temporales o vitalicios.
El resto de derechos reales se imputarán por el capital, precio o valor que las partes
hayan pactado, si fuera igual o mayor que el que resulte de la capitalización al interés básico del Banco de España de la renta o pensión anual, o éste si fuese menor.
Esto último nos indica que, independientemente de las normas de valoración,
siempre hay que tener en cuenta para la valoración el posible beneficio o rendimiento que pudiera obtenerse del derecho real.
d) Servidumbres
En este caso, además de la normativa específica que hemos analizado para determinado derechos reales, tenemos las múltiples sentencias que sobre el tema han
realizado los diferentes Tribunales de Justicia.
Hemos visto que la normativa de expropiación forzosa no indica nada en relación
a las servidumbres, y tampoco la normativa a efectos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, y si vemos la eco/805/2003, tampoco incide de una forma clara
en la valoración ya que en su art. 55 dispone:
[...] se valoraran restando del valor del inmueble, supuesto libre de la carga impuesta por la
servidumbre, el valor de dicho inmueble teniendo en cuenta el efecto de la servidumbre que lo
grava.
Como vemos no tienen una aplicación fácil ni objetiva. Por su parte el art. 251 de
la Ley de Enjuiciamiento Civil indica en su punto 5.:
El valor de una demanda relativa a una servidumbre será el precio satisfecho por su constitución si constare y su fecha no fuese anterior en más de cinco años. En otro caso, se estimará
por las reglas legales establecidas para fijar el precio de su constitución al tiempo del litigio,
cualquiera que haya sido el modo de adquirirla, y, a falta de ellas, se considerará como cuantía
la vigésima parte del valor de los predios dominante y sirviente, teniendo en cuenta lo dispuesto
en la regla segunda de este artículo sobre bienes muebles e inmuebles.
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Es decir, considera tres criterios de aplicación sucesiva y excluyente:
• El precio pagado para su constitución si no es anterior en más de cinco años.
• El precio que valdría su constitución.
• La vigésima parte del valor de mercado corriente de los predios dominante y
sirviente.
Como vemos los dos primeros criterios no nos son de utilidad en el aspecto inmobiliario, y el tercero, para según qué servidumbres, tampoco lo sería (como por
ejemplo la mayoría de las servidumbres legales).
A la vista de todo ello, tenemos que aplicar las sentencias de los diferentes tribunales, que en su inmensa mayoría disponen que el valor de la servidumbre se
consigue aplicando un coeficiente que considera la depreciación que produce a la
parcela la citada servidumbre.
Por tanto, los pasos a seguir deberían ser:
• Obtener el valor de los terrenos, en función de sus características.
• Obtener el valor de los terrenos con los inconvenientes que produce la servidumbre:
– En el caso de suelo con aprovechamiento urbanístico es la pérdida total o
parcial del mismo.
– En el caso de suelo con aprovechamiento rústico la mengua del aprovechamiento agrícola y forestal, traduciéndose en un mayor costo en transportes,
recolección, plantación de otros cultivos menos productivos, etc.
Una vez hallados los valores anteriores, podemos obtener el porcentaje ya que es
una simple operación matemática.
Es decir:
% = 100 x VD / VP
VS = % x VP,
Siendo:
VS = valor de la servidumbre
VP = valor de la parcela considerada sin servidumbre
VD = valor de la parcela considerada con la servidumbre
Debemos hacer constar que normalmente en una valoración de servidumbre, ésta
se debe considerar como un conjunto de elementos.
Si observamos el sentido de lo expuesto en el art. 55 de la Orden eco/805/2003,
vemos que conceptualmente coincide con esta filosofía de los Tribunales de Justicia.
Otra observación que debemos hacer es que es posible que en alguna servidumbre, la
misma sea beneficiosa para el predio sirviente, en este caso, en vez de una minoración
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del valor del predio, existiría una plusvalía a la valoración del mismo. Este suceso
poco frecuente se puede dar en el caso de ceder derechos de servidumbre para la
realización de sistemas generales en suelo urbanizable, donde se permite el uso del
suelo pero se obtiene a cambio un aprovechamiento urbanístico.
Veamos algunos casos particulares:
1. Luces y vistas:
Es una de las servidumbres que nos pueden afectar en nuestro desarrollo inmobiliario. Reguladas en art. 580 y ss. del Código Civil, es el derecho que tiene un
medianero en abrir huecos en la pared medianera para poder tener luz o vistas, en
el primer caso mediante ventanas de 30 cm. a la altura del forjado y en el segundo,
caso ventanas mayores y en cualquier sitio.
Una vez adquirida la servidumbre bien por título o bien por cualquier otro medio,
el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de 3 m, con lo que, en
nuestro caso, puede hacer inviable la operación inmobiliaria, porque ya no estamos en un caso de que la obra se encarezca, sino que además se interrumpe el
normal desarrollo de la obra.
Es de notar que las servidumbres que un edificio tuviera, en el caso de que se derribe y se realice nuevo, no se transmiten a éste último, debiendo cumplir con lo
especificado, respecto a las separaciones a lindes, en los artículos del código civil,
así como la normativa que le sea de aplicación.
Como contrapartida a la servidumbre, el Código Civil dispone que no se permite
abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones ni otros voladizos si no existe una
separación de 2 m entre la pared en que se abra y la propiedad lindante, en el caso
de que las vistas fueran oblicuas, la separación será de 60 cm. En el caso de que se
tuviera que construir una pared en la que se abran ventanas, la separación de ésta
debe ser de 3 m.
Asimismo, la normativa urbanística municipal impone unas condiciones de separación y vistas respecto de las parcelas en función de su uso, calificación, etc.
específicas para cada municipio.
La valoración de esta servidumbre entendemos que debe seguir el criterio de qué
es lo que no podemos hacer, y que dependerá de la forma, situación de la servidumbre, etc.
Supongamos que en parcela colindante de la derecha de la parcela 1 del ejemplo
de medianerías tuviéramos una servidumbre de luces y vistas según el siguiente
esquema:
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En la hoja adjunta se puede observar el detalle de la valoración de la servidumbre.
Hemos de tener en cuenta que para la realización del patio debemos cumplir la
normativa de habitabilidad y diseño de la Generalitat Valenciana, así como lo dispuesto en el Plan General de Ordenación del municipio en donde se encuentre el
solar y el Código Técnico de Edificación.
Un caso especial, similar a la servidumbre de luces y vistas, es aquél que restringe
el volumen que es posible edificar en el predio sirviente (Altus non tollendi), si
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bien, para la determinación de esta servidumbre se requiere su inscripción en el
Registro de la Propiedad.
Su valoración también dependerá de la diferencia de superficie edificable entre lo
posible, según normativa y lo real, es decir:
Siendo:
VS = Valor servidumbre
VR = Valor de repercusión de la zona.
Sp = Superficie de plantas edificables.
En = Edificabilidad según normativa en m²t
Er = Edificabilidad real en m²t
2. Servidumbres legales
Son aquéllas impuestas por ley y tienen una utilidad pública o interés de los particulares. También se llaman servidumbres forzosas.
Están reguladas por los arts. 549 y siguientes, si bien también vienen condicionadas por la normativa sectorial que les sea de aplicación y que las determinan en el
primer caso, y las segundas, además de lo anterior, por el convenio de los interesados en todo aquello que no prohíba la ley ni cause perjuicio a tercero.
Las servidumbres públicas se refieren mayoritariamente a las materias siguientes:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Aguas
Costas
Minas
Montes
Pecuarias
Comunicación
Obras públicas
Marítimas
Defensa nacional
Aérea
Energía
En algunas de ellas, como en la de carreteras, existen unas zonas de protección
donde no se puede realizar ninguna actividad, otras de servidumbre, etc.
Dentro de las servidumbres de utilidad pública tenemos:
• Uso de las aguas de carácter privado
• Las de paso
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• Las de medianería
• Las de luces y vistas
• Las de desagües de edificios
La valoración de estas servidumbres irá en función de la merma al rendimiento
que se le haga al predio sirviente, no existiendo un criterio definido, salvo el desarrollado en el apartado de generalidades.
Como ejemplo, realizaremos una valoración de un paso subterráneo de instalaciones por un suelo urbanizable.
2
Como vemos, el valor del deprecio por no cultivo, teniendo en cuenta que el suelo
sigue siendo del propietario, sólo se valora el vuelo.
Para la obtención del valor atribuido a los perjuicios por el uso y mantenimiento
de la instalación, se ha tener en cuenta realmente estos trabajos, de forma que una
instalación de poco uso o mantenimiento, requerirá un coeficiente corrector pequeño, mientras que si, por el contrario, es una instalación frecuentemente visitada
requerirá un alto coeficiente.
Respecto a la posibilidad o no de realizar los trabajos propios del proceso productivo del cultivo, esto dependerá de varios factores, como puede ser la ubicación
de la línea en la parcela, el entorpecimiento o no del acceso para recogida o plantación, etc., de forma que para cada caso concreto se requiere un análisis de la
situación.
Otra circunstancia que afecta a este tipo de servidumbres, son los trabajos necesarios para su realización, como pueda ser la tala de árboles, destrucción de ribazos
o muretes, etc., pero se ha de tener en cuenta que la valoración de dichos perjuicios
no forman parte, a nuestro modo de ver, del valor propio de la servidumbre, si no
que se deben valorar aparte y normalmente van incluidos en las valoraciones de
obras necesarias para su constitución en el apartado de indemnizaciones.
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3.2.2. Concesiones administrativas
Hemos visto en el punto anterior que el rdl 2/2008 a efectos de valoración de las
concesiones administrativas nos remite al art. 41 de la Ley de Expropiación Forzosa, y éste textualmente indica:
1. La determinación del justo precio de las concesiones administrativas cuya legislación especial no contenga normas de valoración en casos de expropiación o de rescate, se ajustará
a las reglas siguientes:
1ª Cuando se trate de concesiones perpetuas de bienes de dominio público que tengan
establecido un canon concesional, se evaluará la concesión a tenor del artículo 39, descontándose de la cantidad que resulte el importe capitalizado al interés legal del canon
concesional.
2ª Cuando se trata de concesiones de servicios públicos o de concesiones mineras otorgadas en fecha anterior a tres años, el precio se establecerá por el importe capitalizado
al interés legal de los rendimientos líquidos de la concesión en los tres últimos años,
teniendo en cuenta, en su caso, el plazo de reversión. Sin embargo, en ningún caso el
precio podrá ser inferior al valor material de las instalaciones de que disponga la concesión y que estén afectas a la misma, teniendo en cuenta, en el caso de concesiones
temporales, el valor de amortización de estas instalaciones, considerando el plazo que
resta para la reversión.
3ª En las concesiones a que se refiere el número anterior, que llevasen menos de tres años
establecidas o que no estuviesen en funcionamiento por estar todavía dentro del plazo
de instalación, la determinación del precio se ajustará a las normas del artículo 43.
2. Las normas del párrafo anterior serán de aplicación para la expropiación de concesiones
de minas de minerales especiales de interés militar y de minerales radiactivos, salvo en lo
relativo, en cuanto a estos últimos, a las indemnizaciones y premios por descubrimiento
establecidos en la legislación especial.
Es decir, si en la normativa sectorial tenemos normas de valoración, debemos aplicarlas, y en caso contrario nos remite al art. 39 de la propia Ley de Expropiación,
que el rdl 2/2008 ha derogado expresamente. Ante esta coyuntura en la que no
existen unos criterios estándar de valoración de las concesiones administrativas
debemos ver que es lo que nos indica la jurisprudencia, y ésta es partidaria de
aplicar con carácter general los criterios que indica el art. 43 de la Ley de Expropiación Forzosa, que no dice ni más ni menos que cada parte (administración y
administrado) podrá aplicar en su tasación los criterios estimativos que considere
más adecuados. No obstante, sí que está reconocido que en la valoración deberá
considerarse el valor de las inversiones realizadas y no amortizadas, el plazo de la
concesión, la posibilidad de traslado y la rentabilidad de la concesión entre otros.
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4. Autoevaluación
4.1. Preguntas verdadero-falso
(3,5 puntos: 0,35 respuesta correcta; –0,175 respuesta incorrecta)
r
Una servidumbre es una concesión administrativa.
r
Una servidumbre es un derecho real.
r
Para valorar expropiaciones debemos usar el rdl 2/2008.
r
El valor del suelo para expropiaciones dependerá de su naturaleza urbanística.
r
El usufructo vitalicio se valora como el 2 % del valor del bien por cada periodo
de un año, con un límite del 70 %.
r
La servidumbre de uso se valora como el 75 % del valor que tendría el usufructo.
r
El derecho de superficie se calcula por capitalización de rentas.
r
En la valoración de concesiones administrativas deberá utilizarse la normativa
sectorial en cada caso siempre que sea posible.
r
Un derecho de superficie es el derecho a elevar una o más plantas sobre un edificio.
r
En la valoración de una servidumbre de vistas en un patio de luces de un edificio debemos cumplir la normativa de habitabilidad y diseño de la Generalitat
Valenciana, así como lo dispuesto en el Plan General de Ordenación del municipio en donde se encuentre el solar y el Código Técnico de Edificación.
4.2. Ejercicio práctico
(2,5 puntos, uno por apartado)
La empresa Derechos S.L. nos encarga valorar el usufructo y la nuda propiedad
de una vivienda de valor 510.000 €, sabiendo que el usufructuario tiene 40 años.
Hacer el cálculo para los dos casos siguientes:
a)Al usufructuario que le quedan 24 años para finalizar el usufructo (1 punto)
b)El usufructo es vitalicio (1 punto)
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4.3. Ejercicio práctico
(1,5 punto)
La empresa Derechos S.L. nos encarga valorar el derecho real de uso y habitación
de una vivienda de valor 275.000 €, sabiendo que el titular tiene 35 años y que en
el Registro consta que prescribirá el derecho cuando su titular tenga 60 años.
4.4. Ejercicio práctico
(2,5 puntos)
Se pretende obtener la valoración de una servidumbre de paso de instalaciones de
una parcela en suelo rústico.
Se cuenta con los siguientes datos de partida:
Superficie de parcela (Sp):
1.500,00 m2
Superficie ocupada por la instalación (Si):
150,00 m2
Valor unitario del suelo (Vp):
6,25 €/m2
Valor del vuelo (Vv) (40 %):
2,50 €/m2
Plantación de mandarinos
Perjuicio por mantenimiento de la instalación:18 % valor de la parcela
Perjuicio por no uso normal de la plantación: 7 % valor de la parcela
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