Guí a practica de la compraventa de vivienda

Guía practica de la compraventa de
vivienda
LA COMPRAVENTA DE LA VIVIENDA
La compra de una vivienda es la inversión más importante que la mayoría de los ciudadanos
realizará por lo que te aconsejamos que si estás pensando en comprarte una casa acudas al
notario antes de hacer ningún trámite. En la notaría que elijas te asesorarán sobre todos los pasos
que tienes que dar para adquirir una vivienda con las máximas garantías.
El sistema español actual, basado en una estrecha colaboración entre el notario y el Registro de la
Propiedad, te puede brindar la máxima seguridad jurídica. Debes pedir asesoramiento antes de la
firma de cualquier documento o recibo, e incluso antes de la entrega de cualquier dinero, aunque
sea en forma de señal.
Trámites previos de la compraventa: el documento privado
En la compraventa de una vivienda es frecuente que, con carácter previo a la escritura pública, se
firme un contrato privado entre vendedor y comprador. Este contrato no tiene que existir
necesariamente, no es obligatorio, aunque habitualmente en el supuesto de que venda un
promotor se firma en casi todos los casos, y entre particulares es también muy utilizado, sobre
todo en las grandes ciudades, al objeto de asegurar la operación.
La Ley considera el documento privado como un modo perfectamente válido de formalizar un
negocio, lo que significa que si firmas un documento de esta clase, estarás obligado legalmente a
cumplir todo su contenido, deberás pasar por todos los pactos que contenga, siempre y cuando,
claro está, no sean contrarios al ordenamiento jurídico. Por tanto no podrás eximirte de su
cumplimiento alegando que no te conviene lo que pactaste en su momento, o que desconocías lo
que firmabas.
De ahí la importancia de asesorarte convenientemente antes de formalizar un documento de
esta naturaleza.
Un consejo legal básico: Nunca firmes nada que no entiendas suficientemente, o
de lo que no estés plenamente convencido.
Estas son algunas cuestiones que deberías tener en cuenta:
1.- Quién firma por la parte vendedora: Cuando vende un promotor no suele ser éste un apartado
problemático, ya que normalmente es el administrador o el apoderado de la sociedad pero, si no
fuera así, es éste el que debe firmar. Si es un negocio entre particulares, el documento ha de ser
firmado por todos los propietarios, bien personalmente bien representados por personas
suficientemente facultadas o apoderadas.
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GUIA INFORMATIVA: DE LA COMPRAVENTA DE LA VIVIENDA.-
ADVERTENCIA: La siguiente información que se facilita es genérica y puede contener
alguna inexactitud, en consecuencia debe acudir necesariamente en busca de
asesoramiento legal cualificado para el momento concreto de la firma de la
compraventa inmobiliaria.
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Si una vivienda es ganancial, habrán de firmarlo el marido y la mujer; también habrán de hacerlo
si la vivienda es privativa de uno de ellos (no es ganancial), pero es el domicilio conyugal efectivo
del matrimonio vendedor.
Si el vendedor ha dado un poder notarial a otra persona para que firme ese documento, el
apoderado deberá presentar la copia autorizada notarial, es decir, el original firmado por el
notario, no una mera fotocopia, y el poder deberá facultarle para la venta. Por ello es conveniente
comprobar, leyendo la escritura de poder, que el apoderado está autorizado para formalizar la
compraventa.
Si son los herederos del titular fallecido los que pretenden vender la vivienda, es adecuado
asegurarse de que tienen la documentación en regla y son los únicos con derechos sobre la misma.
Acude al notario si no estás seguro o tienes dudas.
Con frecuencia existirá una hipoteca, en la que el comprador tendrá que valorar si se subroga o
no, es decir, aceptarla y convertirse en deudor de la parte que quede por pagar, frente al banco o
caja que la haya concedido o contratar su propio préstamo hipotecario. Dado que el comprador
asume todos los pactos de la hipoteca previa, es muy conveniente informarse de estos, en especial
del tipo de interés, si hay un mínimo y un máximo, del plazo de amortización y de
las comisiones pactadas, además, naturalmente, de la cantidad que queda por pagar. Lo más
sencillo será acudir a la entidad financiera para preguntar allí.
3.- Cuotas de la comunidad de propietarios: Si la vivienda se encuentra integrada en una
comunidad de propietarios, tendrás que abonar periódicamente la cuota que te corresponda. Hay
que comprobar que está al día en cuanto a los pagos o, si no lo está, qué atrasos tiene, solicitando
este dato al presidente o al administrador de la comunidad, el cual también podrá informar de los
estatutos o normas internas que tenga el edificio.
4.- Precio y arras: En el contrato figurará el precio de la vivienda. También si está completamente
abonado o queda aplazado en todo o en parte, y la manera de satisfacer la parte aplazada, bien en
pagos sucesivos para después otorgar la escritura pública, bien subrogándose la parte compradora
en la hipoteca que tenga la misma.
Hay ciertas viviendas (de protección oficial, fundamentalmente), que tienen un precio máximo de
venta establecido. En la delegación de Hacienda de tu Comunidad Autónoma te informarán de
cómo saber si tu vivienda se encuentra en ese caso, y cuál es su precio máximo. Es habitual que se
pacten arras, es decir, que se establezca una cierta cantidad que el comprador entrega al
vendedor como arras o señal (y que suele ser también parte del precio), de forma que si
finalmente no se llega a otorgar la escritura pública, el comprador las perderá si es por su culpa, o
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2.- Estado de cargas de la vivienda: Es muy importante determinar qué cargas recaen, en su caso,
sobre la vivienda, y comprobar si está o no libre de cargas, si tiene hipoteca, o si pesan embargos.
Para ello, es posible y conveniente solicitar al Registro de la Propiedad correspondiente una nota
simple informativa.
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el vendedor habrá de devolverlas duplicadas, si es por la suya. Es un medio para vincular a ambas
partes.
5.- Gastos de la compraventa: Son cuatro los gastos derivados de la compraventa:
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Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
(comúnmente llamado Plusvalía Municipal).
Escritura pública en la notaría.
Inscripción en el Registro de la Propiedad.
Impuestos (antes llamados Derechos Reales). Para su cuantía, consulta.
En el caso de que venda un promotor inmobiliario, está prohibido por la legislación que el
comprador tenga que asumir gastos que por ley deben ser abonados por la parte vendedora,
como por ejemplo la Plusvalía municipal, los gastos de la declaración de obra nueva y división
horizontal, o los de cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda, cuando se vaya a
adquirir libre de cargas o se prefiera contratar la propia.
6.- Elección del notario: Cualquier notario es imparcial, en el sentido de que no hay notarios ‘de
parte’, pero tú puedes tener interés en acudir a uno concreto para formalizar la escritura pública.
Sea quien sea el que vende, tanto si es un promotor inmobiliario como un particular, la parte
compradora tiene derecho a elegir notario.
7.- Efectos del documento privado: Aunque el documento privado es plenamente válido, no es
suficiente para inscribir en el Registro de la Propiedad, ni tampoco para pedir una hipoteca al
banco. Para ello es imprescindible contar con un documento de efectos muy superiores, que
proporcione la seguridad suficiente exigida por el ordenamiento. Es la escritura pública notarial.
La escritura pública de compraventa
La escritura es un documento público otorgado ante notario. En nuestro Derecho son muy escasos
los supuestos en los que la escritura pública es obligatoria. Rige un principio general de libertad de
forma, pero aunque la escritura no sea obligatoria para otorgar una compraventa sí es muy
aconsejable porque tiene unos efectos muy poderosos:
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Fehaciencia: Los otorgantes de una compraventa declaran ante el notario, en la escritura
pública, su voluntad de vender y comprar y las condiciones de aquélla, y el notario recoge
bajo su fe esas declaraciones. Por eso se dice que la escritura pública es fehaciente, es
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Si no se pacta nada en el contrato privado, o si se indica que los gastos son ‘según Ley’, la parte
vendedora pagará la plusvalía, y la mayor parte de la escritura (la matriz u original), mientras que
la parte compradora pagará la otra parte de la escritura (copia), los gastos de inscripción registral,
y los impuestos. No obstante, en el documento se puede pactar cualquier tipo de reparto de los
gastos, incluido el que todos los gastos, los cuatro reseñados, sean abonados por la parte
compradora. Es una cláusula completamente legal. Por lo tanto, comprueba si existe esta cláusula
de gastos en el contrato y cuál es su contenido, porque una vez firmado el mismo, quedarás
obligado y no podrás negociarlo.
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decir, que hace fe por sí misma. El documento privado no es fehaciente. De ahí la
importancia que en el saber común se le da a que las declaraciones se efectúen ‘ante
notario’.
Seguridad jurídica: El notario no se limita a dar fe, sino que su actuación profesional
proporciona seguridad jurídica en la compraventa, mediante diversas comprobaciones:
o Petición de información registral previa y presentación inmediata de la escritura
en el Registro de la Propiedad: el notario, con carácter previo a la compraventa,
solicita del Registro de la Propiedad una nota informativa en la que conste quién es
el propietario de la vivienda, y si está libre de cargas, o sobre ella pesan hipotecas,
embargos, o cualquier otro gravamen ( será así hasta que los registradores le
permitan acceder online a los libros de registro, tal y como establece la ley para una
mayor seguridad jurídica del proceso). Una vez otorgada la escritura de
compraventa, el notario la presenta telemáticamente el mismo día en el Registro de
la Propiedad. Se trata de un mecanismo dual que pretende ofrecer una
información completa, y reducir al mínimo los riesgos para el comprador, puesto
que el mismo día en que compra tiene entrada su adquisición en el registro. Tanto
la nota como la presentación son renunciables por parte del comprador si no tiene
interés en acogerse a ellos, por ejemplo porque haya solicitado él mismo
información registral, o por cualquier otra causa.
o Comprobación del pago o no de las cuotas de comunidad: el comprador debe
solicitar certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el ‘visto
bueno’ del presidente, que acredite que el vendedor está al día en el pago de los
gastos de comunidad. El notario solicitará ese certificado, sin perjuicio de que el
comprador, habiéndose informado convenientemente del estado de las cuotas,
exima al vendedor de aportar el certificado. Por su parte el vendedor debe
colaborar en su expedición para que el comprador quede obligado al pago de
dichas cuotas desde el mismo momento en que se formalice la compraventa.
o Datos catastrales: El notario solicita igualmente que se acredite el número de
referencia catastral de la vivienda, usualmente a través del último recibo del I.B.I.,
que debe de presentar el vendedor. Una vez autorizada la escritura de
compraventa facilitará los datos del comprador al Catastro inmobiliario al objeto de
que los próximos recibos de IBI sean expedidos a nombre del nuevo titular.
También cuidará de que no haya pagos pendientes de IBI de ejercicios fiscales
anteriores no prescritos.
o Control y exclusión de las clausulas y condiciones generales financieras o no
declaradas legalmente o judicialmente abusivas.
Asesoramiento: El notario es un profesional del Derecho, y entre sus funciones se
encuentra la de asesorarte y aconsejarte de manera gratuita antes y durante el
otorgamiento de la escritura pública.
Es imparcial y su misión es informar por igual a todas las partes intervinientes, aunque ha de
prestar mayor asistencia al que más la necesite. No dudes en consultar las dudas que puedas
tener, y no solamente el día de la firma, sino antes de hacer ningún trámite. Es tu derecho.
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Ten en cuenta que es posible, no es siempre así, que sea necesaria la entrega de una
documentación técnico-legal complementaria, (asegúrate de su entrega efectiva, previa y real
antes de firmar): Es el llamado LIBRO DEL EDIFICIO, (MEMORIA DE CALIDADES, RECOMENDACIONES DE
CONSERVACIÓN Y USO, PLANOS DE INSTALACIONES Y CONDUCCIONES,….).
Normalmente por el simple hecho de la firma del documento público o bien por la entrega
material de las llaves de la vivienda por el vendedor se toma posesión y dominio de la vivienda por
el comprador de forma inmediata y efectiva. Ya serias propietario en ese caso.
Compra de vivienda: trámites posteriores
Una vez adquirida la vivienda por medio de la escritura pública, hay que efectuar lo que se
denomina ‘la gestión’ del documento:
Si la compraventa devenga I.V.A., por ejemplo porque se trate de una primera venta efectuada
por el promotor, hay que pagar, aparte del 8% de I.V.A., que se entrega al mismo vendedor para
que lo ingrese en el Tesoro Público, el 1% del precio escriturado, en concepto de Actos Jurídicos
Documentados. Si no se devenga, es porque se trata de una segunda venta y por tanto se aplicará
el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, entonces el porcentaje a satisfacer oscila entre el 6%
y el 7% del precio, según las Comunidades Autónomas.
2.- Inscribir la compra en el Registro de la Propiedad. Si la escritura se ha presentado
telemáticamente, hay un plazo de seguridad para presentar la copia autorizada firmada por el
notario, por lo que es muy recomendable solicitar al notario esa presentación, sobre todo la
telemática que es la que más garantías ofrece. Una vez examinada por el registrador, el
comprador inscribirá la vivienda a su nombre, y se le entregará la copia de la escritura, con los
justificantes de haberse pagado el impuesto, y cambiado de nombre en el registro.
Estas gestiones puedes hacerlas personalmente, aunque en muchas ocasiones, cuando la
compraventa va seguida de una hipoteca, la entidad financiera exige que la tramitación la efectúe
una determinada gestoría. Pregunta en este caso cuánto te van a cobrar por este servicio, no
aceptes precios abusivos fuera de mercado. El notario puede igualmente encargarse de la gestión,
infórmate de las tarifas.
Recuerda que es posible que la compraventa lleve aneja la obligación de abonar el Impuesto sobre
Incremento de Valor de Terrenos Urbanos (llamado comúnmente ‘plusvalía’), que en principio lo
abona la parte vendedora al Ayuntamiento, pero que entre particulares puede existir pacto para
que lo satisfaga el comprador. Y también, que hay que cambiar el recibo del I.B.I., (la
Contribución), para que al año siguiente venga a nombre del comprador.
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1.- Abonar los impuestos correspondientes a la Comunidad Autónoma, para lo cual tienes un
plazo máximo de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura, aportando copia de la misma y el
impreso correspondiente. Pasado ese plazo se incurre en demora.
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