PROPIEDAD HORIZONTAL. del Uruguay Cúmpleme dirigir

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PROPIEDAD HORIZONTAL. BIEN
COMÚN.
.
en
El bien común no tiene
contenido
la posesión de un bien común.
juridico.
No
puede
prosperar una acción de amparo
CONSULTA FORMULADA POR EL JUZGADO LETRADO DE
PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL DE 2° TURNO
Montevideo,
4 de octubre de 1984
Sr. Presidente de la Asociación
de Escribanos del Uruguay
Esc. Guillermo Stirling.
Cúmpleme dirigir a Ud. el presente adjuntando
los autos caratulados "J.M.D.F. y CIA Ltda c/
M.J.F." Apelación 3/270/84 según lo dispuesto
por sentencia N° 94 bis del 25 de mayo de 1984.
Saluda
a
Ud. atte,
Rodolfo González
Actuario
Bacigalupi
Adjunto
INFORME DE LA SECCIÓN DERECHO CIVIL SOBRE LA CONSULTA FORMULADA POR
EL JUZGADO LETRADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL DE 2° TURNO
Hechos
—
La empresa J.M.D.F. y Cía. construyó un edifi
cio en el cual en la planta baja de acuerdo al pla
y reglamento existe una sola unidad privada
la 001 y bienes comunes entre los que se en
cuentra la Subestación de UTE J.
denándose al demandado
no
—
UTE resuelve suministrar la
edificio desde
ra
energía eléctrica al
estación transformadora pa
ubicada en calle cercana al edifi
bajo voltaje
J.M.D.F. y Cía. inicia ante la Intendencia Mu
nicipal de Montevideo el trámite de modifica
ción de obra
construcción, acompañando un
plano de señalamiento de la planta baja del que
surge que existen dos unidades privadas de la
001 y la 002 quedando suprimida la Subestación
de UTE J. Asimismo, del expediente surge que
en el plano de señalamiento luce la firma de al
gunos promitentes compradores que aceptan la
en
modificación introducida.
—
J.M.D.F. y Cía. inicia ante el Juzgado Letrado
de Primera Instancia en lo Civil acción de am
paro, en la posesión que en forma pacífica,
pública y no interrupida ha detentado de la uni
dad 002 del edificio Adriático, en virtud de que
otro integrante del edificio no permitió que fun
cionarios de UTE efectuaran la conexión de luz
en
—
efectuar actos que
—
interpone el
apelación.
El demandado
ción y
recurso
de
reposi
Consulta
una
cio.
—
no
perturben la misma.
I) Sobre la especie o naturaleza del derecho que
J.M.D.F. y CIA LTDA. ejerce sobre el área y me
joras pre-atribuidas a la (antes) Subestación UTE
citada unidad 002 en cuya posesión se le
J,
(hoy)
ampara.
II) La vigencia, aplicación (y alcance) del Regla
Copropiedad de Fs.
posesión premencionada.
mento de
a
la
15
a
24 y vto. frente
III) Teniendo en cuenta lo que se informare por
la Oficina Actuaría en la emergencia, sobre las di
ferencias que se advierteiT entre los documentos
agregados a fs. 25 y 61 en lo que dice al índice en
cuestíón.
IV) Sobre la eficacia e incidencia de la autoriza
aprobación) municipal de fs. 68 (dentro del
régimen de propiedad horizontal) dentro de la di
námica legal, esencial y formal (o procesal).
ción (o
Informe
la unidad 002.
La empresa J.M.D.F. y Cía. es amparada en la
que del local 002 efectúa el acto or
posesión
I)
creó
La
ley de propiedad horizontal 10.751
un nuevo
nhieto Hn rlnmnhn
ril
tr,mn^^p
no
..«
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concepto de dominio o propiedad, atribuyó
medíante la decisión de la autoridad municipal un
estado de la cosa inmueble construida o a cons
truirse, y determinó un régimen de tener la pro
piedad de esa cosa.
nuevo
ha creado un nuevo objeto de pro
derecho de propiedad, ni nuevas
piedad,
fórmulas de atribución del derecho, si hay una
nueva manera de tener la cosa en propiedad.
Sí bien
no
ley consigna
que cada
propietario
será dueño
exclusivo de su piso o departamento y copropieta
rio de los bienes comunes afectados al uso común.
Asimismo, establece que el derecho de cada pro
pietario de unidad, sobre los bienes comunes es
proporcional al valor del departamento o piso de
propiedad.
su
La determinación de la medida
el derecho
a
los llamados bienes
en
la cual
tiene
se
comunes es
intras
en cuanto estos sean considerados en sí
mismo y por cada uno. Tal determinación cobra
importancia cuando se considera al inmueble todo
cendente
comunidad,
en
participar en el valor de él una
del terreno y los materiales en la
para
desafectado
vez
o
liquidación.
El derecho de cada
propietario en los bienes co
munes son inseparables del dominio, uso y goce de
su respectivo departamento o piso. En consecuen
cia, ninuno de los llamados bienes comunes, aun
los que son susceptibles de goce independiente, ad
miten nunca ser objeto de negocio jurídico disposi
tivo. O sea que existe una relación de integración
bienes llamados
entre los
comunes
y las unidades
independientes.
De la documentación que
se
acompaña,
surge
que el edificio fue construido de acuerdo al capítu
lo III de la ley 14.261, y no existe habilitación fi
nal.
El artículo 34 de la mencionada ley establece los
requisitos necesarios para que exista propiedad ho
rizontal, que son:
a)
que
haya concedido por el municipio respec
permiso de construcción del edificio de
se trate y aprobado el plano proyecto de
se
tivo el
que
fraccionamiento horizontal conforme a los
cuales habrá de efectuarse las construcciones y
atribuirse el dominio
b)
separado de las unidades;
que se haya inscripto el referido plano proyecto
en la Dirección General del Catastro Nacional
y efectuado el
fiscal
empadronamiento y avaluación
provisional de las unidades a construirse;
c) que se haya otorgado el reglamento de copro
piedad conforme a los proyectos aprobados
por !a Oficina Técnica del Banco Hipotecario
del Uruguay.
O sea que cumplidos todos los requisitos antes
mencionados, nace el régimen de propiedad hori
zontal y la aplicación de las normas que la regulan.
En el
caso en
consulta
tenemos que
existe
un
per
construcción, aprobado el 29/12/74, un
de fraccionamiento horizontal del
proyecto
plano
^t,p~aT-..:.-tr. M o ri rlp «¡ptjpmhrp de 1976, inscrip
miso de
con
el número 550, y
el
reglamento de copropiedad otorgado ante
en
documeos
de
estos
que
Esc J.L., surgiendo
planta baja existe solo el departamento 001 (bien
privado) y bienes comunes entre los que se en
un
cuentra la
Subestación UTE J.
Asimismo,
un nuevo
La
la Dirección de Catastro
to en
a
fojas 65
modificación de obra
y 66 existe
en
una
solicitud de
construcción, la que fue
aprobada por la autoridad competente el 10 de se
tiembre de 1979, y a fojas 70 un plano de señala
miento en el que la subestación UTE J pasa a ser
propiedad privada, estando firmado por alguno de
los promitentes compradores en el plano la acepta
ción de la modificación allí establecida.
La conversión del bien común
en
unidad inde
pendiente, impone la modificación de los planos
del edificio y del reglamento de copropiedad. Por
lo tanto mientras no se produzcan las modifica
ciones antes mencionadas jurídicamente existe en
planta baja una sola unidad independiente la 001 y
la subestación de UTE J en bien llamado común.
El plano de señalamiento y la solicitud de modifi
cación de obra presentados ante el Municipio son
presupestos necesarios de admisión al régimen de
opera como una declaración
de idoneidad para introducir la modificación de
bien común en unidad independíente, modifica
ción que no surtirá efectos jurídicos hasta tanto no
se realice un plano de fraccionamiento y se modifi
propiedad horizontal,
que el
reglamento de copropiedad.
II) Los propietarios al otorgar un reglamento de
copropiedad tienen la facultad de modificar o sus
tituir la regulación legal. Ahora bien hay aspectos
que no pueden ser objeto de regulación por la vo
luntad de los propietarios, y son aquellos aspectos
que integran la esencia del sistema creado por la
ley. Dentro de los aspectos que no pueden modifi
carse está entre otros la organización del derecho
en base a propiedad exclusiva y copropiedad fijado
por el artículo segundo de la ley 10.751, así como
tampoco que el derecho de cada propietario en los
bienes comunes son inseparables del dominio, uso
y goce de su respectivo piso o departamento y que
en la transferencia o gravamen de un departamen
to piso, se entienden comprendidos los derechos a
los mismos. Estos aspectos que no pueden ser mo
dificados significa que estos bienes aisladamente
no tienen contenido jurídico ni económico. Por lo
tanto no puede ser embargado, no integra la ga
rantía común de los acreedores y no puede ser ob
jeto de negocio jurídico dispositivo. En el caso de
consulta se está tratando un bien que jurídicamen
te
es
llamado común aisladamente.
III) A fojas 25 hay agregado un plano proyecto
de fraccionamiento del Agrimensor N.C, debid?.mente
la Dirección General del Ca
el número 550 y a fojas 61 un
de señalamiento del mismo Agrimensor
que
inscripto
tastro Nacional
plano
en
con
encuentra inscripto en Catastro. La diferen
cia entre ambos documentos y fundamental en la
propiedad horizontal, es que uno está inscripto y el
no se
otro no.
168
En la ley 14.261 para que nazca la propiedad ho
rizontal es necesario entre otros requisitos un pla
no proyecto de fraccionamiento inscripto, y en el
régimen de propiedad horizontal ley 10.751, para
que ingrese a la vida jurídica es necesario que se
conceda la habilitación municipal y que el plano de
fraccionamiento esté inscripto.
bien común.
es
El bien común
considerado aisladamente, no
tiene contenido
jurídico ni económico, en conse
cuencia nunca pueda
proceder una acción de am
paro sobre un bien que
independientemente ni tie
existencia jurídica.
ne
IV) La última interrogante sería repetir lo ya
expresado en la parte final del apartado 1 de este
Redactor (Esc. Claudio
Bascans)
escrito.
La Sección Derecho Civil integrada por los Eses.
Enrique Arezo Píriz, Doelia Terra Corbo, Claudio
Bascans, Augusto Bessouat, María Wonsiak, Vio
leta Pérez Casas y Roque Molla aprobó por unani
Conclusión
Hasta tanto
no
exista
una
modificación
en
el
midad el informe que antecede del Esc. Bascans.
plano de fraccionamiento y en el reglamento de
copropiedad, en planta baja sólo existe jurídica
mente una sola unidad o departamento de propie
dad exclusiva, los demás bienes existentes en la
misma planta son comunes.
Roque Molla
Coordinador Alterno
Por lo tanto el espacio existente señalado en el
plano del Agrimensor G. como Subestación UTE J
por unanimidad por la CD. de la AEU.
Acta 1.874 de 15/5/85. Resolución N° 13.467.
Aprobado
.
4.1.13. PROPIEDAD HORIZONTAL.
Es admisible y eficaz el derecho acordado en Reglamento de Copropiedad a un propieta
rio para construir en un bien común de uso exclusivo. Al no realizarse reserva del dominio de
las nuevas construcciones las mismas tendrán igual naturaleza que las originarias. Debe procederse a realizar nuevo plano y modificar el Reglamento de Copropiedad.
CONSULTA FORMULADA POR EL ESC. CARLOS EYHERALDE
Montevideo, octubre 30 de 1984
m en una extensión de 10 m contados desde la
línea de edificación del fondo de la planta baja y
hacia el oeste del bien terreno Y
(léase I según
y a partir de la finalización de
modificación)
Sr. Presidente de la Asociación
de Escribanos del Uruguay.
Esc. Guillermo
3,65
Stirhng.
—
Presente.
—
,
De mi mayor consideración:
dichos 10 m, techar el citado terreno 1 hasta una
cota vertical de más 9,65 m"; y en cláusula XI)
"Para el caso de que él o los titulares hiciera o hi
Me
cieran
dirijo
Ud., para por su intermedio sohcitar
consulta de la Comisión de Derecho
Civil de esa Asociación, la situación jurídica plan
teada en un bien bajo el régimen de propiedad ho
rizontal, de acuerdo a los siguientes hechos:
se
(Partes A, B y C) para techar con plancha de
hormigón plana hasta una cota vertical de más
003
a
someta a
uso
de la facultad concedida por cláusula
anterior, las proporciones en las cuotas de dominio
se ajustarán automáticamente a los nuevos valores
que fije la Dirección de Catastro. Toda erogación
que ocasione tales trámites
ción al
propietarios".
formado al
me
régimen de P.H. al amparo de la ley
13.870, conforme al plano de mensura y fracciona
miento horizontal,
cuya copia se adjunta
y al
Regí, de Coprop. autorizado el 31/5/1974 por el
Esc. W.M.M. y Modificación de 28/6/1974, cuyas
fotocopias se adjuntan.
—
—
,
II) El Reglamento de Coprop. citado establece
expresamente: en Cláusula X) "Queda desde ya fa
cultado el
o
los titulares de las Unidades 001
,
002 y
e
inclusive la modifica
Reglamento de Copropiedad originada por
I) Los esposos P.P: y M.E.V. adquirieron por
compraventa y tradición, que autorizó el suscrito
Esc. el 30/6/1974, las unidades 001, 002, 003, 103
y 401 del edificio padrón matriz N" 100.000, trans
tal motivo será de cuenta exclusiva del
III) Los
—
o
esposos P.P. y M.E.V. el
los citados
24/9/1984,
certifique que dicha circunstacia
para solicitar permiso de cons
(autorización)
solicitan
—
trucción que se atiene constructivamente
tad que poseen según cláusula X.
a
la facul
IV) En virtud de que en el Reglamento de
no hay una autorización expresa,
y a
Coprop.
—
los autorizados a construir
Reglamento conforme a las
—
nes,
una
vez
rpali7-irlnr
\i
—
,
para modificar el
nuevas
Hp
construccio
/inigrH^
o
lo
lot;