Cálculo de la carga dotacional

ANEXO IX
CALCULO DE LA CARGA DOTACIONAL
El ACR 120 a incorporar en la Opción 2 es un suelo urbano no consolidado
por incremento de edificabilidad urbanística ponderada sobre la
preexistente. Se permite modificar el perfil actual incrementándose hasta la
altura de los colindantes.
La actividad de ejecución comprende el levantamiento de la carga
dotacional correspondiente, que será proporcional al incremento de
edificabilidad ponderada, de conformidad con lo dispuesto en el art. 27.3º
de la Ley 2/2006 y el artículo 16.1.b) del TRLS/08.
A efectos de lo dispuesto en el art. 25.2º de la Ley 2/2006 y artículo
16.1.a) de la Ley 8/2007 y del desarrollo reglamentario dada la
imposibilidad física de la materialización total del levantamiento de la carga
dotacional, se procede a
su materialización mediante indemnización
económica sustitutoria del valor equivalente con destino a obtención de
suelos dotacionales.
El edificio Urbano existente (residencial) en el ACR 120 (Pedro Icaza,
10) tiene las siguientes superficies construidas:
PB
P1
P2
P3
P4
BC
TOTAL
116 m2c
116 m2c
116 m2c
116 m2c
116 m2c
58 m2c
638 m2c
El incremento de la edificabilidad urbanística residencial respecto de la
existente en el ACR 120 (Pedro Icaza, 10) se ha calculado teniendo en
cuenta los datos de metros cuadrados construidos de la ficha del Plan
General. A los metros cuadrados de uso residencial se han añadido los
metros cuadrados ponderados de comercial establecidos en la ficha, puesto
que se considera como uso de planta baja el de vivienda, al igual que el Plan
y la Norma Complementaria definieron para la parcela B colindante (Pedro
Icaza, 8, AGR 220).
1.335 m2 + 968 m2 = 2.303 m2
El incremento de edificabilidad urbanística residencial respecto al existente
es de 1.665 m2pc. (2.303 – 638)
CALCULO DEL VALOR DEL SUELO - METODO RESIDUAL ESTATICO
(*) Los valores tenidos en cuenta para las ventas y los costes de
construcción se han obtenido del informe de valoración presentado por LKS
Ingeniería para el ámbito colindante.
Ingresos por ventas
A los ingresos por ventas de las viviendas se han descontado los
metros cuadrados de vivienda de realojo. Estos metros requerirán su
construcción pero no se obtiene beneficio por los mismos.
2.303 m2c – 638 m2c = 1.665 m2c
Pasando útil
Viviendas: 1.665 m2c / 1,30 = 1.280 m2u
Garajes: 847 m2c / 1,30 = 651 m2u
Uso
Viviendas
Garajes
Superficie
1.280 m2u
651 m2u
Valor
3.600 €/m2u
900 €/m2u
TOTAL VENTAS
Total
4.608.000 €
585.900 €
5.193.900 €
Superficie
Valor
2
2.303 m c
780 €/ m2c
847 m2c
440 €/ m2c
TOTAL COSTE CONSTRUCCION
Total
1.796.340 €
372.680 €
2.169.020 €
Coste de construcción
Uso
Viviendas
Garajes/trasteros
Gastos de la promoción
Concepto
Honorarios Técnicos
Impuesto de Construcción y licencias de obras
Avales de cobros a cuenta (aprox. 3% ventas
viviendas)
Gastos notario, gestoría, registro, financieros,
comercialización y varios
Comercialización
Valor
170.510 €
108.451 €
138.240 €
550.000 €
103.878 €
Derribo del edificio
Honorarios proyecto y dirección derribo
Realojos provisionales y traslados
TOTAL GASTOS
50.000
45.000
200.000
1.365.569
€
€
€
€
CALCULO DEL VALOR DE LA CARGA DOTACIONAL
VRS = Vv – Vc
1,40
VRS = 1 – Vv – Vc – g (1 + TLR + PR)
1,40
VRS = 0,71 x 5.193.900 – 2.169.020 – 1.365.569 x (1,005)
VRS = 3.687.669 – 2.169.020 – 1.372.397
VRS = 146.252 Valor suelo urbanizado
VRS = 146.252 / 380,96 m2
VRS = 384 €/m2c
384 €/ m2c x 1.665 m2c = 639.360 €
15% = 95.904 €
El 15% correspondiente al levantamiento de la carga dotacional,
materializada mediante indemnización económica sustitutoria del valor
equivalente con destino a obtención de suelos dotacionales, se considera
NOVENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS CUATRO (95.904 €).
En todo caso, el abono de la carga dotacional se entregará dando
cumplimiento a lo dispuesto en el Decreto 123/2012,de 3 de julio de
estándares urbanísticos.