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CAPÍTULO 1. DE LOS CONTRATOS TRASLATIVOS DE LA PROPIEDAD 45 - Worker contratación civil mercantil 1. CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE. MODELO TIPO: "En ……………, a ……… de …………… de ……… REUNIDOS De una parte, D./Dª ……… (datos personales) ……… Y de otra, D./Dª ……… (datos personales) ………1 ACTUAN Ambos, en nombre e interés propios. Y reconociéndose las partes recíprocamente la capacidad legal necesaria para el presente otorgamiento, DICEN I.– Que D/Dª …………… es propietario/a por justos y legítimos títulos de la siguiente finca: “…………… Descripción registral ……………” Inscripción: Inscrita en el Registro de la Propiedad nº …………… de ……………, ……… (datos registrales) ……… Con referencia catastral nº …………… Título: Le pertenece a título de ……… (compra, sucesión, permuta, adjudicación, etc.) ………, en méritos de la escritura de ……… (compraventa, aceptación de herencia y adjudicación, permuta, disolución de condominio, etc.) autorizada por el Notario de ……………, Don/Doña ……………, a ……… de …………… de ……… (nº de protocolo ………); o de la resolución judicial firme, de fecha ……… de …………… de ………, dictada en autos nºs ……… sobre ……… seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia de …………… Cargas: Libre de cargas y gravámenes, y al corriente de pago de todo tipo de gastos2 e impuestos. 1. En la compraventa de inmuebles debe constar, entre otros, el N.I.F. de las partes contratantes que es la base del sistema de identificación de las personas físicas y jurídicas y las entidades sin personalidad a que se refiere el artículo 33 de la Ley General Tributaria (herencias yacentes, comunidades de bienes, comunidades de propietarios, agrupaciones de interés económico (A.I.E.), uniones temporales de empresas (U.T.E.S.), fondos de pensiones), en sus relaciones de naturaleza o con transcendencia tributaria. El N.I.F. se refiere a las personas fisicas de nacionalidad española, el Código de Identificación Fiscal (C.I.F.) a las entidades, siéndoles aplicables con carácter general las disposiciones relativas a aquél; y para las personas físicas sin nacionalidad española, su N.I.F. es en general el número personal de identificación de extranjero (N.I.E.). Vide Orden de 3 de Julio de 1.998, del Ministerio de la Presidencia, por la que se modifica el anexo del Decreto 2423/1975, de 25 de Septiembre, que regula el Código de identificación de las personas jurídicas y entidades en general (BOE 8 julio 1.998). 2 Declaración de inclusión obligatoria en las escrituras públicas de compraventa de inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, relativa a la certificación del estado de deudas con la Worker contratación civil mercantil - 46 Situación arrendaticia: Libre de arrendatarios, precaristas u otros ocupantes. II.– Que D/Dª …………… está interesado/a en adquirir, por el precio y condiciones que se dirán, la finca descrita en el Antecedente I.– anterior, en concepto de libre de cargas y gravámenes y al corriente de pago de todo tipo de gastos e impuestos. III.– Que habiendo llegado las partes aquí contratantes a un acuerdo al respecto, al objeto de regularlo. PACTAN PRIMERO.– D/Dª …………… vende la finca descrita en el Antecedente I, en concepto de libre de cargas y gravámenes y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos, arbitrios y gastos de cualquier tipo, a D/Dª ……………, quien compra y recibe. SEGUNDO.– El precio de la presente compraventa asciende a la cantidad de ……… euros, que en este acto hace efectiva la parte compradora, mediante su entrega en efectivo metálico, en moneda de curso legal. La parte vendedora se da por completamente saldada y finiquitada, sin derecho a nada más pedir ni exigir por razón de la presente compraventa, otorgando cabal carta de pago de la referida cantidad con la firma del presente contrato. TERCERO.– Las partes se obligan a elevar a escritura pública el presente contrato a mero requerimiento de cualquiera de ellas a la otra en tal sentido3. 2. comunidad de propietarios por parte del transmitente, al amparo del artículo 9, e) de la Ley 49/1.960, de 21 de Julio, sobre Propiedad Horizontal (en su nueva redacción establecida en el artículo 5 de la Ley 8/1.999, de 6 de Abril). Tras la entrada en vigor de las modificaciones a la Ley de Propiedad Horizontal dispuestas por la Ley 8/1.999, al modelo tipo debe añadirse, si se trata de escritura pública, la siguiente declaración: (Parte Expositiva) Comunidad de Propietarios.- La parte transmitente declara expresamente que la finca objeto de la presente compraventa es deudora a la Comunidad de Propietarios de la suma de ……… euros. Se acredita dicho extremo mediante Certificación expedida por el Sr. Secretario de la Comunidad de Propietarios, con el Visto Bueno del Sr. Presidente, que se me exhibe y entrega para su protocolización a la presente. Advierto yo el Notario, de conformidad a lo previsto en el art. 9, e) de la Ley 49/1.960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (en su nueva redacción establecida en el artículo 5 de la Ley 8/1.999, de 6 de Abril), de la responsabilidad solidaria del transmitente y el adquirente en el pago de dichas deudas, así como de la afección legal del inmueble al pago de las deudas comunitarias del año en curso y del inmediatamente anterior a la fecha de la transmisión. También puede incluirse la referencia a los gastos comunitarios y obligación de aportación de la certificación al momento de otorgar la escritura pública de compraventa por parte de la parte vendedora, en los contratos privados, si bien ello es potestativo. Se transcribe un modelo de certificación en el Anexo nº 17. En Catalunya téngase en cuenta su particular régimen jurídico en materia de Propiedad Horizontal y, concretamente, en relación a la certificación del estado de deudas con la comunidad, el artículo 553-5 del Código Civil de Catalunya (Llei 5/2006, de 10 de marzo). 3. Evidentemente, la inclusión de esta cláusula, que en definitiva determina la obligación del vendedor de facilitar el otorgamiento de escritura pública una vez satisfecho íntegramente el precio, sólo procede cuando la compraventa se formaliza en documento privado. 47 - Worker contratación civil mercantil CUARTO.– La parte vendedora responde de saneamiento en caso de evicción y por los vicios ocultos conforme a Derecho4. QUINTO.– Todos los gastos e impuestos que se deriven del presente contrato y de su ejecución serán a cargo de la parte compradora, con entera indemnidad para la parte vendedora. Y para que así conste, suscriben el presente contrato, por duplicado ejemplar y a un solo efecto, en el lugar y fecha arriba indicados. Fdo.: LA VENDEDORA. Fdo.: LA COMPRADORA. Al respecto, debe tenerse en consideración lo dispuesto en el artículo 1.462.2 del Código Civil, que literalmente reza: "Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario". Por tanto, la tradición o entrega de la cosa (modo o tradición: artículo 609 del Código Civil), para que se adquiera la propiedad de un inmueble precisa del otorgamiento de escritura pública, lo que constituye un requisito indispensable para que se transmita la propiedad del vendedor al comprador, quien por otra parte no podrá acceder al Registro de la Propiedad sin la reseñada escritura. 4. A tenor del artículo 1.461 del Código Civil, el saneamiento se constituye -junto con la entrega de la cosaen obligación principal del vendedor. Como consecuencia de ello, y según se desprende del artículo 1.474 del Código Civil, el vendedor viene obligado a responder frente al comprador de dos circunstancias: a) La posesión legal y pacífica de la cosa vendida, propiamente conocido como saneamiento por evicción: pretende garantizar la posesión pacífica de la finca adquirida contra perturbaciones de carácter jurídico. b) De los vicios o defectos ocultos concurrentes en la cosa vendida: garantiza la posesión útil del comprador frente a perturbaciones de carácter fáctico y/o económico. El vendedor responde de evicción aunque nada se haya pactado en el contrato, si bien las partes contratantes pueden aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal, siendo nulo dicho pacto de supresión si mediare mala fe por parte del vendedor (arts.1.475 y 1.476 del Código Civil). El saneamiento no podrá exigirse hasta que haya recaído Sentencia firme por la que se condene al comprador a la pérdida de la cosa adquirida o de parte de la misma (art. 1.480 del Código Civil). El vendedor responde al comprador del saneamiento por vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase, salvo pacto expreso en contrario mediando tal desconocimiento (art. 1485 del Código Civil), todo ello en el bien entendido de que no existe obligación de saneamiento por vicios ocultos cuando no existían al momento de la contratación, sino que sobrevinieron con posterioridad. La acción se extingue a los seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida (art. 1.490 del Código Civil). Téngase en cuenta la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la edificación (y, en especial, los artículos 17, 18 y 19 en materia de Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de edificación y de garantía, por los daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción). En el ámbito territorial de Cataluña (Llei d'Habitatge, de 29 de Noviembre de 1.991), los Promotores -en tanto y cuanto vendedores de viviendas de nueva construcción o resultantes de obras de gran rehabilitación- con carácter previo a la transmisión, han de otorgar garantías suficientes en favor de los adquirentes que cubran la reparación de defectos de la construcción y de los daños que se deriven directamente sobre la vivienda, sin perjuicio de lo establecido en la legislación civil de derecho común en la materia. Con anterioridad a la Ley 38/1999, en Cataluña ya era obligación de Notarios y Registradores de la Propiedad el exigir -para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de compraventas de viviendas otorgadas por Promotores- que sean acompañadas de testimonio de carta de garantía, a tenor de lo antes mencionado. Worker contratación civil mercantil - 48 ESPECIALIDADES: 1.1. ENTRE PERSONAS FISICAS. Genéricamente, la redacción del modelo tipo al respecto (ACTÚAN) es de aplicación y a ella nos remitimos. A mayor abundamiento, recogemos a continuación algunos modelos alternativos y/o complementarios de intervención en función de las siguientes particularidades: 1.1.1. MINORIA DE EDAD: ACTÚAN El/La primero/a, en su propio nombre y derecho; y los esposos D. …………… y Dª ……………, en nombre y representación de su hijo/a menor ……………, sometido/a a su patria potestad, con facultades bastantes para el presente acto según se acredita mediante la certificación judicial de fecha …………… expedida por el Juzgado de Primera Instancia de ……………, en méritos de los autos de jurisdicción voluntaria nº ……………, que autorizan expresamente a dichos consortes para la enajenación del inmueble objeto del presente contrato. 1.1.2. EMANCIPACION: ACTÚAN El/La primero/a, como emancipado/a mediante expresa concesión de sus progenitores, según resulta de la escritura otorgada ante el Notario de ……………, D./Dª ……………, a ……… de …………… de ………, anotada en la correspondiente acta de nacimiento según certificación expedida por el Registro Civil de ……………, que se une al presente contrato. Además, a los meros efectos del consentimiento necesario para la validez y eficacia de la enajenación acordada en el presente contrato, al amparo del art. 323 del Código Civil5, suscriben también el presente contrato los padres del/la menor emancipado/a D. …………… y Dª ……………, quienes expresamente prestan su consentimiento a la transmisión aquí regulada. El/La segundo/a, en nombre e interés propios. 5. El artículo 323 del Código Civil, en su párrafo primero, establece que “la emancipación habilita al menor para regir su persona y bienes como si fuera mayor; pero hasta que llegue a la mayor edad (18 años a tenor del artículo 315 del Código Civil) no podrá el emancipado tomar dinero a préstamo, gravar o enajenar bienes inmuebles y establecimientos mercantiles o industriales u objetos de extraordinario valor sin consentimiento de sus padres y, a falta de ambos, si en el de su tutor”. 49 - Worker contratación civil mercantil 1.1.3. INCAPACITACION: ACTÚAN El/La primero/a, en nombre y representación del/la incapacitado/a D./Dª ……………, en su calidad de tutor/a del/la mismo/a, con facultades bastantes para el presente acto en méritos de resolución judicial firme de fecha ……… de …………… de ………6, que se une al presente contrato. El/La segundo/a, en nombre e interés propios. 1.1.4. REGIMEN ECONOMICO MATRIMONIAL7. 1.1.5. EXTRANJERAS RESIDENTES. Vide modelo tipo, con la única particularidad de la acreditación de dicha residencia mediante exhibición de la correspondiente tarjeta de residencia, tanto si es parte vendedora como parte compradora. 6. A tenor del artículo 210 del Código Civil, "la sentencia que determine la incapacitación determinará la extensión y los límites de ésta, así como el régimen de tutela o guarda a que haya de quedar sometido el incapacitado". 7. Es principio general, en el derecho común español, que el matrimonio no conlleva "per se" la representación recíproca entre cónyuges, lo cual se refleja rotundamente en el artículo 71 del Código Civil, que literalmente reza: "Ninguno de los cónyuges puede atribuirse la representación del otro sin que le hubiere sido conferida". Si hubieren mediado consentimientos y poderes que cualquiera de los cónyuges hubiere otorgado al otro, éstos quedan revocados de forma automática, sin necesidad de más trámite, requerimiento ni intervención de autoridad alguna, en caso de admisión de demanda de nulidad, separación o divorcio (vide artículo 102, 2º del Código Civil). Por tanto, a los cónyuges también les es de aplicación el articulo 1.259 del Código Civil, que establece la prohibición de contratar en nombre de otro "sin estar por éste autorizado o sin que tenga por ley su representación legal". La violación de dicha prohibición legal conlleva la nulidad del contrato, "a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante". En definitiva, en todo caso debe tenerse en cuenta la capacidad de disposición del objeto de la compraventa por parte del vendedor atendiendo a su régimen económico matrimonial (régimen de sociedad de gananciales, régimen de separación de bienes y régimen de participación en las ganancias), regulándose los mismos en el derecho común español en el Título III del Código Civil (art. 1.315 y siguientes), sin perjuicio de la normativa propia en la materia de cada Comunidad Autónoma, en su caso. Por ejemplo, Llei 8/1993, de 30 de septiembre, sobre relaciones patrimoniales entre cónyuges (Cataluña). Worker contratación civil mercantil - 50 1.1.6. EXTRANJERAS NO RESIDENTES. A. En general8: - (Comparecencia-REUNIDOS) vide modelo tipo, con la única particularidad de la reseña del pasaporte vigente o del Documento de Identidad correspondiente si se trata de nacionales de países miembros de la Unión Europea, tanto si es parte vendedora como parte compradora. 8. Inversiones extranjeras en inmuebles. El Real Decreto 664/1.999, de 23 de Abril, sobre el régimen jurídico de las Inversiones Exteriores desarrollado por la Orden del Ministerio de Economía de 28 de mayo de 2001, establece con carácter general, la libertad de movimientos de capitales, en la faceta de inversiones, tanto extranjeras en España, como españolas en el exterior, adecuando de este modo nuestro ordenamiento interno a las nuevas previsiones comunitarias del Tratado de Maastricht. Hasta la entrada en vigor de dicha normativa, la legislación española vigente en materia de movimiento de capitales,y, en particular, de inversiones exteriores se contenía, en lo que es control económico de los movimientos de capital, en dos normas básicas: el Real Decreto 671/1.992, de 2 de Julio, sobre inversiones extranjeras en España; y el Real Decreto 672/1.992, de 2 de Julio, sobre inversiones españolas en el exterior. Ambas normas han sido derogadas por el citado Real Decreto 664/1.999, de 23 de Abril. Se considera, entre otras, inversión extranjera en España “la adquisición de bienes inmuebles sitos en España, cuyo importe total supere los 500.000.000’-euros, o su contravalor en euros o cuando, con independencia de su importe, proceda de paraísos fiscales, entendiéndose por tales, los países y territorios relacionados en el artículo único del Real Decreto 1080/1.991, de 5 de julio” (artículo 3, e) del Real Decreto 664/1.999). Cabe entender comprendidas la adquisición por no residentes de la propiedad y demás derechos reales sobre inmuebles sitos en España. Los paraísos fiscales definidos por dicho Real Decreto 1080/1.991, de 5 de julio, modificado por Real Decreto 116/2003, de 31 de enero, son: Andorra, Antillas Holandesas, Aruba, Bahrein, Brunei, Chipre, Emiratos Ärabes Unidos, Gibraltar, Hong-Kong, Anguilla, Antigua y Bárbuda, Bahamas, Barbados, Bermuda, Islas Caimanes, Islas Cook, Dominica, Granada, Fiji, Islas de Guernesey de Jersey -Canal-, Jamaica, Malta, Islas Malvinas, Islas de Man, Islas Marianas, Mauricio, Montserrat, Naurú, Islas Salomón, San Vicente y Las Granadinas, Santa Lucía, Trinidad y Tobago, Islas Turks y Caicos, Vanatu, Islas Vírgenes Británicas, Islas Vírgenes de USA, Jordania, Líbano, Liberia, Liechtenstein, Luxemburgo -en cuanto a determinadas rentas recibidas por sociedades-, Macao, Mónaco, Omán, Panamá, San Marino, Seychelles y Singapur. Téngase en cuenta no obstante que en la nueva Ley 36/2004, de 29 de noviembre, de medidas de prevención del fraude fiscal se mejora la definición de paraíso fiscal y se llega a un desarrollo reglamentario la regulación y determinación de los países o territorios considerados paríso fiscal. Mientras se seguirá aplicando la lista de territorios del Reglamento 1080/1991, de 5 de julio. Las inversiones extranjeras en España, y su liquidación, deben ser declaradas ante el Registro de Inversiones del Ministerio de Economía y Hacienda, con carácter general, a través de un mecanismo “ex post” de operaciones, con mera finalidad administrativa, económica y estadística. La inversión será declarada por el titular, si bien cuando la operación ha sido intervenida por fedatario público español (en el caso de las inversiones extranjeras) será éste quien deberá declararla. No obstante, la inversión extranjera en bienes inmuebles procedente de territorios o países considerados paraísos fiscales, además, y con carácter especial, requiere también una declaración previa a la realización de la inversión. También requieren autorización administrativa previa las inversiones, directas o indirectas, que realicen en España los Estados no miembros de la Unión Europea para la adquisición de inmuebles destinados a sus Representaciones Diplomáticas o Consulares, salvo que exista un Acuerdo para liberalizarlas en régimen de reciprocidad, rigiéndose las solicitudes de autorización (dirigidas al órgano administrativo correspondiente del Ministerio de Asuntos Exteriores) por el artículo 10, apartados 2 y 3 del Real Decreto 664/1.999, y las especialidades contenidas en su Disposición adicional tercera, apartado 2. 51 - Worker contratación civil mercantil 8. Además, el régimen de liberalización queda suspendido respecto a las inversiones extranjeras en España en actividades relacionadas directamente con la Defensa Nacional. Precisan, en consecuencia, autorización administrativa previa las adquisiciones de inmuebles en zonas de interés para la defensa nacional (salvo en los centros o zonas declaradas de interés turístico nacional y en los núcleos urbanos de poblaciones no fronterizas, sus zonas urbanizadas y ensanches) por personas físicas o jurídicas extranjeras no comunitarias, independientemente de que sean residentes o no en España o en otro país de la Unión Europea, rigiéndose las solicitudes de autorización (dirigidas al Ministerio de Defensa) por el artículo 10, apartados 2 y 3, y especialidades contenidas en el artículo 11, ambos del Real Decreto 664/1.999. En dicha materia vide también la Ley 8/75, de 12 de Marzo, de Zonas e Instalaciones de Interés para la Defensa Nacional y el Real Decreto 689/78, de 10 de Febrero. Existen además zonas de acceso restringido a los extranjeros (personas no nacionales o que no ostenten la nacionalidad de alguno de los países miembros de la Unión Europea), estableciéndose un porcentaje máximo de propiedades y otros derechos reales inmobiliarios a favor de los mismos: territorios insulares (islas e islotes de soberanía española) con superficie igual o superior a la de Formentera (82,2 Km2) se establece un porcentaje del 15%. En islas con superficie inferior, el 0%; territorios peninsulares de Cartagena (15%), Estrecho de Gibraltar (10%), Bahía de Cádiz (10%), Frontera con Portugal (15%), Galicia (15%) y Frontera con Francia (15%, salvo en el municipio de Llívia que se establece el 0%). En dichas zonas se precisa autorización de la autoridad militar para su adquisición por personas extranjeras (o sociedades españolas, cuyo capital pertenezca a personas físicas o jurídicas extranjeras en proporción superior al 50%). Téngase además en consideración la Resolución de 21 de febrero de 2002, de la Dirección General de Comercio e Inversiones, por la que se aprueban los modelos impresos de declaración de inversiones exteriores cuando el obligado a declarar es el inversor o la empresa con participación extranjera y que sustituye a la Resolución de 30 de mayo de 2001, de la propia Dirección General. Las inversiones extranjeras sometidas a la autorización previa, una vez autorizadas, el solicitante debe llevar acabo la inversión dentro del plazo señalado en la propia autorización o, en su defecto, en el de seis meses; transcurrido el plazo sin haberse realizado la inversión, se entenderá caducada la autorización, salvo que se obtenga prórroga. El cambio de domicilio social de personas jurídicas o el traslado de residencia de personas físicas determinará el cambio en la calificación de una inversión como extranjera en España o, en su caso, como española en el exterior. Además, debe tenerse en consideración el régimen legal aplicable a los pagos y cobros entre residentes y no residentes, el denominado control de cambios, cuya normativa básica en la materia es: - Ley 40/1979, de 10 de Diciembre, sobre régimen jurídico de control de cambios, que se modificó por la Ley Orgánica 10/1983, de 16 de Agosto, por la Ley 26/1988, de 29 de Julio, de Régimen de Disciplina e Intervención Entidades de Crédito y por la Disposición Adicional 2ª de la Ley 19/1993, de 28 de Diciembre, de Blanqueo de capitales. - Real Decreto 1816/1991, de 20 de Diciembre, sobre transacciones económicas con el exterior, modificado por el Real Decreto 42/1993, de 15 de Enero, de transacciones económicas con el exterior y por el Real Decreto 1638/1996, de 5 de Julio, sobre inversiones extranjeras y transacciones económicas con el exterior. El RD 1816/1991 se desarrolló por la Orden Ministerial de 27 de Diciembre de 1991, modificada posteriormente por las Ordenes Ministeriales de 2 de Enero de 1993 y 9 de Julio de 1996. Téngase además en cuenta la Resolución de la Dirección General de Política Comercial e Inversiones Exteriores de 9 de Julio de 1996. - Real Decreto 1392/1993, de 4 de Agosto, sobre el procedimiento sancionador de las infracciones administrativas en materia de control de cambios.(cuyo artículo 3 se modificó por la Disposición Adicional Segunda del Real Decreto 664/1.999, de 23 de Abrol). - Ley 19/2003, de 4 de julio, sobre régimen jurídico de los movimientos de capitales y de las transacciones económicas con el exterior y sobre determinadas medidas de prevención del blanqueo de capitales. - Ley 11/2003, de 21 de mayo, reguladora de los equipos conjuntos de investigación penal en el ámbito de la Unión Europea. - Ley 12/2003, de 21 de mayo, de prevención y bloqueo de la financiación del terrorismo. - Orden EHA/1439/2006, de 3 de mayo, reguladora de la declaración de movimientos de medios de pago en el ámbito de la prevención del blanqueo de capitales: modelo de declaración S-1. En relación al régimen jurídico de las transferencias entre Estados miembros de la Unión Europea, es de interés la Ley 9/1.999, de 12 de Abril (B.O.E. de 13 de abril de 1.999, núm. 88), desarrollada por la Orden del Ministerio de Economía de 16 de Noviembre de 2.000. Worker contratación civil mercantil - 52 B. Parte Compradora: - (DICEN) D/Dª …………… ha cumplido el trámite previo de verificación (o autorización, en su caso) administrativa de inversión extranjera ante la Dirección General de Comercio e Inversiones según justifica con la exhibición del ejemplar para interesado del impreso correspondiente debidamente diligenciado, y que se acompaña por fotocopia como anexo al presente contrato. C. Parte vendedora9: 9. Por la Ley 66/1997, de 30 de Diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social (BOE nº 313, de 31 de Diciembre de 1.997) se suprimió la obligación de efectuar la retención del 5% del precio cuando el titular del inmueble fuera una persona física no residente y, a 31 de Diciembre de 1.996, el inmueble hubiese permanecido más de diez años (con anterioridad, veinte años) en su patrimonio, sin haber sido objeto de mejoras durante ese tiempo. Tras la entrada en vigor de la Ley 41/1998, de 9 de Diciembre, de Normas reguladoras de la Renta de No Residente y Normas Tributarias (BOE núm. 295, de 10 de Diciembre de 1.998) se mantuvo dicho tratamiento fiscal en el número 2 del artículo 24 de la citada Ley 41/1998. Recientemente, la Ley 35/2006, de 29 de noviembre, que modifica parcialmente la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, entre otras, reduce el tipo de retención sobre el precio aplicable al 3%; y por otro lado elimina la excepción a la obligación de retener que en su día estableció la Ley 66/1997, de 30 de diciembre. El artículo 32 de la Ley 41/1998, de 9 de Diciembre, de Normas reguladoras de la Renta de No Residente y Normas Tributarias (BOE nº 295 de 10 de Diciembre de 1.998), que entró en vigor el 1 de Enero de 1.999, establece un Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes que sean propietarias o posean en España, por cualquier título, bienes inmuebles o derechos reales de goce o disfrute sobre los mismos. Dicho gravamen especial se devenga a 31 de Diciembre de cada año y debe declararse e ingresarse en el mes de Enero siguiente al devengo. La base imponible está constituida por el valor catastral de los bienes inmuebles. En caso de inexistencia de dicho valor catastral, se utiliza el valor determinado con arreglo a las disposiciones aplicables a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio. El tipo es del 3%. Dicho Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles no es exigible a: a) Los Estados e instituciones públicas extranjeras y los organismos internacionales. b) Las entidades con derecho a la aplicación de un convenio para evitar la doble imposición internacional, cuando el convenio aplicable contenga cláusula de intercambio de información, y siempre que las personas físicas que en última instancia posean, de forma directa o indirecta, el capital o patrimonio de la entidad, sean residentes en territorio español o tengan derecho a la aplicación de un convenio para evitar la doble imposición que contenga cláusula de intercambio de información. Para la aplicación de esta exención, las entidades no residentes están obligadas a presentar una declaración, en el mismo plazo previsto para el ingreso del impuesto, en la que se relacionen los inmuebles situados en territorio español que posean, así como las personas físicas tenedoras últimas de su capital o patrimonio, haciendo constar la residencia fiscal, nacionalidad y domicilio de la propia entidad y de dichas personas físicas. c) Las entidades que desarrollen en España, de modo continuado o habitual, explotaciones económicas diferenciables de la simple tenencia o arrendamiento del inmueble, de acuerdo con lo que se establezca reglamentariamente. d) Las sociedades que coticen en mercados secundarios de valores oficialmente reconocidos. e) Las entidades sin ánimo de lucro de carácter benéfico o cultural, reconocidas con arreglo a la legislación de un Estado que tenga suscrito con España un convenio para evitar la doble imposición internacional con cláusula de intercambio de información, siempre que los inmuebles se utilicen en el ejercicio de las actividades que constituyen su objeto. 53 - Worker contratación civil mercantil 1.2. ENTRE CONYUGES. Vide modelo-tipo10. 1.3. CON INTERVENCION DE PERSONA JURIDICA. ACTÚAN El/La primero/a, en nombre e interés propios. Y el/la segundo/a, en nombre y representación de la compañía ……………, con domicilio en ……………, constituida por tiempo ……… (indefinido o determinado) ………, mediante escritura autorizada por el Notario de ……………, D./Dª ……………, a ……… de …………… de ………, bajo el nº de protocolo …………… e inscrita en el Registro Mercantil de ……………, al tomo 9. Además, téngase en cuenta las siguientes disposiciones (y concordantes) en materia del Impuesto sobre la Renta de no Residentes: - Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio. - Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. - Ley 46/2002, de 18 de diciembre, de reforma parcial del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y por la que se modifican las Leyes de los Impuestos sobre Sociedades y sobre la Renta de no Residentes. - Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la renta de no Residentes. - Orden EHA/1731/2005, de 10 de junio, por la que se aprueba el modelo de declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para contribuyentes del régimen especial de tributación por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes, así como el modelo de comunicación para el ejercicio de la opción por tributar por dicho régimen y se modifican disposiciones sobre otros modelos de declaración relacionados con la aplicación del régimen. Hasta el 31 de diciembre de 2006, un no residente en España que enajenaba un inmueble sito en España debía tributar al tipo del 35% por la ganancia de capital generada (que se calcula por diferencia entre el valor neto de transmisión y coste de adquisición actualizado). Dicho tipo es muy superior al establecido para los residentes que es el 15% (si ha transcurrido más de un año desde la adquisición). Con origen en las denuncias presentadas ante la UE por trato fiscal desigual hacia los no residentes, la Ley de reforma del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, que entró en vigor el 1 de enero de 2007, se hace eco de las mismas y establece un nuevo tipo del 18%, con independencia de un periodo de generación, el 1 de enero de 2.007. 10. La compraventa de bienes inmuebles entre esposos no difiere de la compraventa de bienes inmuebles entre personas físicas en general, con independencia del régimen matrimonial existente entre ellos (ya sea por razón de vecindad civil, ya sea en méritos de capitulaciones matrimoniales). Debe hacerse notar que si el régimen matrimonial es el de comunidad de bienes, la compraventa no es viable, pues no procede la venta de cuotas de la comunidad, permaneciendo en todo caso el bien en el patrimonio conyugal de la comunidad. Desde el punto de vista fiscal, la venta entre esposos sujetos al régimen matrimonial de separación de bienes puede ser considerada por la Administración tributaria -en caso de inspección- un negocio jurídico simulado, que encubre una donación, en caso de que el cónyuge adquirente no pudiere justificar el pago del precio, con las consecuencias que acaso pudieren derivarse respecto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y el Impuesto sobre el Patrimonio. Worker contratación civil mercantil - 54 ……………, libro ……………, sección ……………, folio ……………, hoja nº …………… y con C.I.F. nº …………… Actúa en su calidad de ……… (Administrador Único, Administrador solidario, Consejero delegado, Apoderado) ……… de la misma, con facultades bastantes para el presente acto según resulta de ……… (la escritura de constitución, nombramiento de cargos, poder) (acuerdo especial de la Junta u Órgano de administración colegiado)11. 1.4. ENTREGA DE LA POSESION. 1.4.1. APLAZADA, CON RETENCION DE PARTE DEL PRECIO. a'- (Parte Dispositiva). La parte vendedora entregará la posesión de la cosa vendida como máximo por todo el día ……… de …………… de ………, obligándose expresamente a desalojar la finca, dejándola libre, vacua y expedita, a plena disposición de la parte compradora como máximo en dicha fecha. Del total precio, la parte compradora retie11. Fiscalidad. La compraventa de bienes inmuebles urbanos está sujeta: a) bien al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante, ITPAJD), en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (en adelante, ITP): - en caso de que la venta sea efectuada por un particular;. - en caso de que, aún siendo empresario o profesional, el objeto de la compraventa sean edificaciones de segunda o ulteriores entregas. La exención de I.V.A. correspondiente (en los supuestos regulados en el artículo 20.Uno.20º, 21º y 22º de la Ley del IVA, respecto a la entrega de terrenos) puede ser renunciada por el vendedor (devengando dicha transmisión en tal caso I.V.A.), si el comprador es sujeto pasivo de dicho impuesto, actúa en el ejercicio de sus actividades y tiene derecho a la deducción total del mismo, debiéndose comunicar tal renuncia fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega de los correspondientes bienes (art. 8 Reglamento del I.V.A.). Por tanto, en caso de renuncia de la exención del I.V.A., deberá incluirse en la escritura de compraventa la siguiente declaración: “La parte compradora declara, en este acto, bajo su responsabilidad, su condición de sujeto pasivo del Impuesto sobre el Valor Añadido, con derecho a la deducción total del impuesto soportado por la adquisición de la finca descrita en el expositivo ………… de esta escritura. La parte vendedora comunica fehacientemente en este acto a la parte compradora su renuncia a la exención del IVA aplicable a la presente transmisión, por lo que cumpliéndose los requisitos legales, ha procedido a la repercusión del mencionado gravamen que asciende a un total de ……… euros. Por ello hacen constar los comparecientes, en el concepto en que intervienen, que la presente transimisión está sujeta al pago del Impuesto sobre el Valor Añadido”. La fijación del tipo de gravamen es una de las competencias asumidas por las Comunidades Autónomas. En aquéllas que no se hayan fijado tipos propios, se aplica el tipo del 6% regulado por la normativa estatal. Las Comunidades Autónomas que han hecho uso de dicha competencia normativa, estableciendo un tipo de gravamen aplicable general (tg) o reducido (tr) en su caso con el cumplimiento de determinados requisitos, son Andalucía (tg: 7%, tr: 3,5%), Aragón (tg:7%, tr: 2%, 3%), Asturias (tg: 7%, tr: 3%, 2%), Baleares (tg: 7%, tr: 0,5%, 1%), Canarias (tg: 6,5%, tr: 6%), Cantabria (tg: 7%, tr: 5%, 4%), Castilla-La Mancha (tg: 7%, tr: 6%), Castilla y León (tg: 7%, tr: 4%, 2%), Cataluña (tg: 7%, tr: 5%), Extremadura (tg: 7%, tr: 6%, 3%), Galicia (tg: 7%), Madrid (tg: 7%, tr: 4%), Murcia (tg: 7%, tr: 3%, 4%, 2%), La Rioja (tg: 7%, tr: 5%, 4%, 3%, 2%), Valencia (tg: 7%, tr: 4%). Las compraventas sujetas a ITP no están sujetas a Actos Jurídicos Documentados (en adelante, AJD), en su modalidad de cuota gradual cuya determinación es también una de las competencias asumidas por las Comunidades Autónomas. 55 - Worker contratación civil mercantil ne la cantidad de ……… euros, que serán satisfechas simultáneamente a la efectiva entrega de la posesión del objeto de la presente compraventa12. b'- (Parte Dispositiva). Las partes declaran que el estado físico de la finca objeto de la presente compraventa en el día de hoy es perfecto e idóneo para su destino, obligándose la parte vendedora a reponer a sus costas en el estado actual cualquier desperfecto que se produjere en la finca desde el día de hoy hasta la fecha de efectiva entrega de la posesión con carácter inmediato al requerimiento escrito que en tal sentido le sea efectuado por la parte compradora. c'- (Parte Dispositiva). Ambas partes convienen expresamente que la parte compradora satisfará, a partir de la fecha de efectiva entrega de la posesión (como máximo fijada en el próximo día ……… de …………… de ………), las cantidades que en concepto de gastos comunitarios de la vivienda y del parking le correspondan, así como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y todos los gastos que se devenguen inherentes a la propiedad de la finca adquirida. Los gastos que se devenguen durante el período comprendido entre el día de hoy y el día de efectiva entrega de la posesión son a cargo de la parte vendedora. 11. b) bien al Impuesto sobre el Valor Añadido (en adelante, IVA): - en caso de que el particular actúe como promotor, aunque sea ocasionalmente, siendo considerado por la Ley del IVA como empresario;. - en caso de que la venta sea realizada por empresario o profesional, consistiendo su objeto las edificaciones de primera entrega (las realizadas por el promotor una vez finalizada la edificación o rehabilitación, antes de la utilización ininterrumpida por dos o más años) y los terrenos edificables. Las compraventas sujetas a I.V.A. también están sujetas a AJD al tipo de aplicación respectivo según la Comunidad Autónoma de que se trate. c) Y, además, el transmitente es sujeto pasivo del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, a tenor de los tipos de gravamen y porcentajes de determinación de la base imponible vigentes en cada momento en las respectivas Ordenanzas Municipales, con las evidentes limitaciones derivadas de la Ley de Haciendas Locales. La compraventa de bienes inmuebles rústicos está sujeta en todo caso a ITP. Téngase en cuenta que en relación al ITP y al AJD, el responsable por falta de pago es el comprador; por el contrario, en el I.V.A., el responsable por la falta de ingreso es el vendedor. Frente a una deuda tributaria, los obligados al pago responden de modo genérico con todos sus bienes. Pero además, en materia de ITP se añade una nueva garantía específica y real: la afección de la vivienda o local transmitido al pago de la deuda del impuesto constará en el Registro de la Propiedad correspondiente mediante nota marginal, que caduca a los dos años. Ello comporta que la finca adquirida servirá de garantía de las liquidaciones complementarias que, en su caso, se pudieran realizar durante los dos años siguientes a la fecha de su inscripción. También debemos advertir que si la Administración tributaria comprueba el valor real del objeto de la compraventa y éste excede en un 20% y en más de 12.020’24 euros del valor declarado, no sólo puede dar lugar a una liquidación complementaria, sino que puede ser tomada la diferencia como donación. Además, también en Cataluña, cuando la entidad vendedora es la promotora (en cuanto vendedora de inmuebles de nueva construcción o resultantes de obras de gran rehabilitación) debe tenerse en consideración lo dispuesto en el Título Segundo de la Llei 24/1991, de 29 de noviembre, de l’habitatge: garantías, publicidad, información y ofertas; requisitos previos para la venta de viviendas en proyecto o en construcción; requisitos previos para la venta y alquiler de viviendas terminadas; documentación. 12. En el momento de la efectiva entrega de la posesión y pago del precio retenido debe perfeccionarse documento complementario. A título orientativo, vide Anexo 1: acta de carta de pago del precio y simultánea entrega de la posesión. Worker contratación civil mercantil - 56 d'- (Parte Dispositiva). El retraso en la entrega de la cosa vendida sin causa justificada, conllevará la penalización para la parte vendedora de ……… euros diarias, que las partes fijan de común acuerdo. 1.4.2. CON ANTERIORIDAD A LA COMPRAVENTA. - (Parte Dispositiva). La parte compradora declara que con anterioridad a este acto ha recibido de la parte vendedora la posesión del inmueble objeto de la presente compraventa, encontrándose conforme con todos y cada uno de los elementos integrantes del inmueble y su funcionamiento, renunciando a cualquier acción contra la parte vendedora en reclamación de responsabilidad por vicios ocultos13. 1.4.3. SIMULTANEA. a'- (Parte Dispositiva). En este acto, la parte vendedora hace efectiva entrega de la posesión a la parte compradora14. b'- (Parte Dispositiva). La parte compradora reintegrará la posesión del inmueble a la parte vendedora, en el estado físico en que se halle y libre de cualquier carga o gravamen impuesto por aquélla, sin derecho a percepción de cantidad alguna por las obras que acaso hubiere realizado a sus expensas en el mismo, en caso de incumplimiento total o parcial de la obligación de pago del precio aplazado -previo requerimiento notarial o judicial (artículo 1.504 del Código Civil)- y ejercicio de la facultad de resolución en tal caso del presente contrato por la parte vendedora en méritos del Pacto …………… 1.5. PRECIO15. 1.5.1. DETERMINADO. - (Parte Dispositiva). El precio de la presente compraventa asciende a la suma total de ……… EUROS. 13. Si el precio no ha sido satisfecho íntegramente, la entrega de la posesión anticipada puede acarrear en la práctica problemas para la parte vendedora en caso de impago, pues si no se produce el desalojo voluntario, deberá instar la correspondiente acción judicial, salvo autorización expresa de la parte compradora en el propio contrato para descerrejar y desalojar el inmueble en caso de impago, evidentemente mediando previamente el oportuno requerimiento de pago. 14. Si el precio ha sido satisfecho en su totalidad, evidentemente es lógico que la parte compradora exija la formalización de la correspondiente escritura pública para el acceso del negocio jurídico perfeccionado al Registro de la Propiedad correspondiente. En tal caso, aunque no constare tal Pacto, debe tenerse en consideración -repetimos- lo establecido en el artículo 1.462, 2 del Código Civil. 15. Mientras haya un precio cierto, "en dinero o signo que lo represente" (artículo 1.445 del Código Civil), la compraventa es válida. Se entiende precio cierto aquél señalado "con referencia a otra cosa cierta, o que se deje su señalamiento al arbitrio de persona determinada" (artículo 1.447 del Código Civil), pues en ningún caso podrá "dejarse al arbitrio de uno de los contratantes" el señalamiento del precio (artículo 1.449 del Código Civil). 57 - - Worker contratación civil mercantil (Parte Dispositiva). El precio de la presente compraventa asciende a la suma total de ……… EUROS, que se pagan: a) En cuanto a ……… Euros, la parte vendedora reconoce haberlas recibido con anterioridad a este acto, en fecha ……… de …………… de ………, en efectivo metálico, en concepto de reserva y/o arras penitenciales . b) En cuanto a las restantes ……… euros, serán satisfechas en especie, mediante la entrega del pleno dominio en favor de la parte vendedora de la finca registral nº ……………, inscrita en el Registro de la Propiedad de ……………, al tomo ……………, libro ……………, folio ……………, inscripción …………… La formalización de dicho pago deberá hacerse con carácter simultáneo a la elevación a público del presente documento y como máximo por todo el día ……… de …………… de ………16 1.5.2. DETERMINABLE. - (Parte Dispositiva). El precio de la compraventa será igual al coste neto de construcción de la vivienda objeto del presente contrato. - (Parte Dispositiva). La parte compradora satisfará a la parte vendedora una suma que se determinará en el momento en que se hayan obtenido las licencias de edificación17, siempre antes del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, con arreglo a las siguientes bases: 16. Si el precio de la venta consiste parte en dinero y parte en especie, el contrato se califica "por la intención manifiesta" de las partes; en su defecto, se estará a lo establecido en el artículo 1.446 del Código Civil, esto es: a) si el valor de la cosa dada como parte del precio excede al del dinero o su equivalente, el contrato se calificará de permuta; y. b) si el valor de la cosa entregada como parte del precio es inferior al del dinero o su equivalente, el contrato se calificará de compraventa. Por otra parte, si la compraventa se formaliza "ab initio" en escritura pública, la entrega de la cosa dada como parte del precio puede formalizarse en el mismo instrumento público, salvo que se aplazare en el tiempo su entrega, en cuyo caso deberá otorgarse un acta notarial complementaria en tal sentido, a presentar a inscripción en los correspondientes Registros de la Propiedad: el de la finca objeto de compraventa; y el de la finca entregada en dación en pago del precio. Téngase en cuenta al otorgar la escritura pública que, desde el pasado 1 de diciembre de 2006, cualquier cantidad recibida con anterioridad debe indicarse los medios de pago respecto a empleados y su importe, así como la feche en que se realizó. Vide al respecto la Ley 30/2006, de 26 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal (que modifica el art. 24 de la Ley de Organización por Notariado, de 28 de mayo de 1862); y la Institución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de noviembre de 2006, relativa a la identificación y constancia de los medios de pago en las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles. 17. Como ha reiterado la doctrina jurisprudencial de nuestro Tribunal Supremo, es cierto el precio cuya fijación definitiva quede referida a la actuación de determinados órganos urbanísticos en punto a la superficie computable, pero ello hace las veces de condición que si no se cumple, produce la ineficacia del contrato por falta del requisito esencial del precio. Worker contratación civil mercantil - 58 a) Se multiplicará el número de plazas de parking no sujetas a rotación que puedan existir en el parking proyectado a tenor de la licencia por la cantidad de ……… Euros. b) Se multiplicará el número de plazas de parking de rotación que puedan existir en el parking proyectado a tenor de la licencia por la cantidad de ……… Euros. c) Se multiplicará el número de metros cuadrados edificados que pueda tener el edificio proyectado por la cantidad de ……… Euros. d) El precio será la cantidad de euros resultante de sumar los resultados de las operaciones previstas en los apartados a), b) y c) anteriores. Es decir, Precio = (nº p. park. no rot. x ……………) + (nº p. park. rot. x ……………) + (nº m2 edif. x ……………). e) Si de la licencia resultare que se pueden construir menos plazas de parking de las que el Ayuntamiento hubiere estado dispuesto a conceder, pero ello se hubiere compensado por un número mayor de m2 a edificar en el edificio, o viceversa, el precio será el que resulte de la edificabilidad definitiva concedida, calculado de acuerdo con las anteriores bases. Pero si la parte compradora hubiere optado por solicitar licencia para menos m2 del edificio y/o menos plazas de parking de las que hubiere estado dispuesto a conceder el Ayuntamiento, y ello sin que hubiera mediado la compensación prevista en el párrafo anterior, el precio será el que resulte de multiplicar por las cantidades previstas en las anteriores bases, no el número de m2 y/o plazas que resulten de la licencia, sino el mayor número de m2 y/o plazas que hubiere estado dispuesto a conceder el Ayuntamiento, y ello hasta los respectivos límites máximos de …………… m2 para el edificio y …………… plazas para el parking, pues por encima de estos límites sólo computará lo que efectivamente construya la compradora. - (Parte Dispositiva) El precio definitivo de la presente compraventa se determinará de conformidad con las siguientes reglas: A) Si uno cualesquiera de los cónyuges D. …………… y Doña …………… continúa vivo dentro de ……… años a contar desde la fecha de hoy el precio será de ……… EUROS (……… euros). Dicho total precio se paga de la siguiente forma: a) En cuanto a ……… euros , son satisfechos en este acto mediante cheque nº ……………, librado contra la cta. cte. nº …………… del Banco ……………, otorgando la parte vendedora carta de pago de dicha suma con el bien fin de dicho instrumento bancario. 59 - Worker contratación civil mercantil b) La cantidad restante de …………… , se satisfará en el período de los citados …………… años, mediante pagos semestrales consecutivos, de importe ……… euros cada uno de ellos y vencimiento los días ……… de junio y ……… de diciembre de cada año. El primer pago fraccionado se devengará el próximo ……… de …………… de ……… B) Si la muerte del esposo Don …………… acontece con anterioridad al plazo de ……… años mencionado y posteriormente al fallecimiento de su esposa Doña ……………, el total precio de la presente compraventa será la cantidad satisfecha por el comprador (o sus causahabientes) hasta la fecha de fallecimiento de aquél, sin que el adquirente deba nada más satisfacer por razón de la compraventa aquí regulada. C) Si la muerte del esposo …………… se produce con anterioridad al plazo de ……… años indicado y con anterioridad al fallecimiento de su esposa Doña ……………, el comprador satisfará puntualmente a la viuda los pagos establecidos en el apartado A) anterior hasta la muerte de ésta. Si el fallecimiento de la viuda se produce asimismo con anterioridad al plazo de ……… años establecido, el total precio de la presente compraventa será la cantidad satisfecha por el comprador (o sus causahabientes) hasta la fecha de fallecimiento de aquélla, sin que el adquirente deba nada más satisfacer por razón de la compraventa aquí regulada. En ningún caso la cantidad aplazada devenga interés atendido el parentesco existente entre las partes y la recíproca estimación entre ambas familias. El adquirente podrá no obstante anticipar pagos, obligándose a no realizar ningún acto de disposición sobre la finca hasta el íntegro pago del precio que resulte a tenor de las reglas de determinación aquí dispuestas. 1.5.3. DETERMINABLE POR ARBITRADOR. - (Parte Dispositiva) En defecto de acuerdo, bien en la estimación de cada uno de los sumandos, bien en cuanto a la efectividad de las operaciones aritméticas, decidirá la cuestión con arreglo a los parámetros consignados, como Arbitrador, Don/Doña …………… Su decisión como integrante de la voluntad negocial no dará lugar a recurso de ninguna especie y será inmediatamente obligatoria por sí misma. Worker contratación civil mercantil - 60 1.6. FORMA DE PAGO DEL PRECIO18. 1.6.1. AL CONTADO: a) en efectivo metálico. Vide modelo tipo. b) mediante cheque bancario. - (Parte Dispositiva). El precio de la presente compraventa es de ……… euros19, que es satisfecho íntegramente en este acto, mediante entrega del cheque bancario nº …………… de la entidad ……………, agencia …………… La parte vendedora otorga cabal carta de pago de la referida cantidad con el buen fin del citado instrumento bancario20. 18. Con independencia de los criterios de valoración utilizados por el comprador, con carácter previo a la negociación con el transmitente, a efectos de determinar la cantidad que está dispuesto a satisfacer (precio) por la compra del inmueble, merece especial referencia la desaconsejable práctica, a la sazón frecuente, consistente en incluir en la escritura de compraventa (no contrato privado) un precio inferior al pactado. La reducción del precio puede comportar diversos inconvenientes de carácter propiamente jurídico para el comprador, además de los de tipo fiscal/penal en su caso. Siempre debe tenerse en consideración por el comprador que el precio escriturado: a) Determina la cantidad por la que el arrendatario de una vivienda o local de negocio (en la nueva terminología "para usos distintos del de vivienda") puede ejercitar el derecho de retracto que se contempla en el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 y en los artículos 25.3 y 31 del nuevo texto arrendaticio de Noviembre de 1.994 (cuya entrada en vigor se produjo el día 1 de Enero de 1.995). b) Es asimismo base para el ejercicio del derecho de retracto que confiere al arrendatario de fincas rústicas el artículo 88 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Rústicos. c) Incide directamente en los efectos del retracto de comuneros que se contempla en el artículo 1.522 del Código Civil y el de colindantes en el caso de venta de parcelas rústicas que no tengan mayor cabida de una hectárea a tenor del artículo 1.523 del Código Civil. d) Téngase en cuenta las especialidades de los diversos derechos forales. Así por ejemplo, en Cataluña, tiene asimismo importancia a efectos del ejercicio de la acción "ultra dimidium" por parte de la parte vendedora, institución conocida como "engany a mitjes". El artículo 321 de la Compilació de Dret Civil de Catalunya estipula que serán rescindibles a instancia del enajenante los contratos de compraventa relativos a bienes inmuebles en los que aquél (vendedor) a sufrido lesión en más de la mitad del precio justo, para cuya determinación se tendrá en cuenta el valor del inmueble transmitido en el momento en que se otorgó el contrato en consideración al valor de otros inmuebles de idénticas o análogas características de la zona en que esté ubicado (art. 323 de la Compilación Catalana). Para evitar la rescisión por dicha causa el comprador debe exigir la renuncia expresa a tal acción (cuya caducidad es de 4 años) por parte del vendedor, pero dicha renuncia debe realizarse con posterioridad a la fecha de celebración del contrato (al día siguiente: artículo 322 del citado cuerpo legal). Se mantiene la especialidad en la zona de aplicación del derecho consuetudinario tortosino que dicha renuncia puede aparecer en el propio contrato. Téngase en cuenta al escriturar lo manifestado en la nota al pie 16 en relación a la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal. 19. Si la compraventa estuviere gravada por el IVA, es conveniente aclarar si el importe por tal concepto está incluido o no en la cantidad estipulada como precio. 20. Al tratarse de cheque bancario -esto es, un cheque de la propia entidad bancaria-, la parte vendedora puede otorgar cabal carta de pago de la cantidad de que se trate "con la firma del presente documento", sin esperar el buen fin del instrumento bancario, pues las probabilidades de que el cheque no esté proveído de fondos suficientes son cuasi nulas (salvo el improbable caso de suspensión de pagos o quiebra de la entidad bancaria en el interín). 61 - Worker contratación civil mercantil c) mediante cheque conformado. - (Parte Dispositiva). El precio de la presente compraventa es de ……… euros, que es satisfecho íntegramente en este acto, mediante entrega del cheque conformado nº ……………, librado contra cta. cte. nº …………… de la entidad ……………, agencia …………… La parte vendedora otorga cabal carta de pago de la referida cantidad con el buen fin del citado instrumento bancario21. d) mediante transferencia y/o ingreso bancario. - (Parte Dispositiva). El precio de la presente compraventa es de ……… euros, que ha sido satisfecho por la parte compradora mediante su efectivo ingreso en la cuenta corriente nº …………… de la entidad bancaria ……………, Agencia ……………, cuya titularidad corresponde a la parte vendedora. En este acto la parte compradora entrega certificado acreditativo del mencionado ingreso, librado por la entidad bancaria de referencia. - (Parte Dispositiva). Los sucesivos pagos mensuales constitutivos del precio aplazado se realizarán mediante cargos en la cuenta corriente nº ……… que la parte compradora tiene abierta a su nombre en la Oficina ……… de la entidad bancaria ……………, facultando expresamente con la firma del presente documento a la parte vendedora para ello. 1.6.2. ANTICIPADAMENTE: a) en su totalidad. - (Parte Dispositiva). La parte vendedora manifiesta haber recibido con anterioridad a este acto el pasado día ……… de …………… de ………, el total precio de la presente compraventa mediante cheque bancario a ……………, otorgando con la firma del presente documento cabal carta de pago del mismo. b) parcialmente. - (Parte Dispositiva). Del total precio la parte vendedora manifiesta haber recibido en efectivo metálico la cantidad de ……… euros el pasado día ……… de …………… de ………, otorgando con la firma del presente documento cabal carta de pago de dicha cantidad. En cuanto a las restantes ……… euros serán satisfechas de la siguiente forma: En este acto, la parte compradora entrega en efectivo metálico la cantidad de ……… euros, otorgando la parte vendedora formal carta de pago de dicha cantidad. En cuanto a las restantes ……… euros, como máximo por todo el día ……… de …………… de ………, junto con un interés del ………% anual. 21. Al tratarse de cheque conformado -esto es, cheque librado por la parte compradora contra una cuenta corriente de la que es titular, pero con diligencia de conformidad o existencia de fondos bastantes de la entidad bancaria-, cabe asimismo contemplar la alternativa comentada en la nota de pie de página anterior. Worker contratación civil mercantil - 62 1.6.3. APLAZADO: a'- (Parte Dispositiva). El precio de la presente compraventa es el de ……… euros que se pagará de la siguiente forma: * En cuanto a ……… euros son satisfechas en este acto por la parte compradora a la parte vendedora, en moneda de curso legal ……… (o mediante cheque bancario o conformado, o mediante ingreso en cta. bancaria) ………, otorgando con la firma del presente contrato (o con el buen fin del reseñado instrumento bancario) cabal carta de pago de la citada cantidad. * En cuanto a las restantes ……… euros, que devengarán un interés del ………% anual, serán satisfechas por la parte compradora mediante …………… pagos mensuales consecutivos, de importe unitario ……… euros cada una de ellas, incluidos los intereses respectivos. El primer vencimiento será el día ……… de …………… de ………, y los restantes el mismo día de los …………… meses correlativos siguientes22. El incumplimiento a su vencimiento total o parcial, de uno cualquiera de los pagos mensuales expresados conllevará de forma automática el vencimiento y exigibilidad de los demás. b'- (Parte Dispositiva). Convienen las partes que, para el supuesto de que cualquiera de las cantidades señaladas en el anterior Pacto ……… (el relativo al precio aplazado), no fuera satisfecha por la parte compradora a la parte vendedora en los plazos allí indicados, el resto de las cantidades aún no vencidas quedarán entera y totalmente líquidas y exigibles de forma automática, sin necesidad de requerimiento de clase alguna. c'- (Parte Dispositiva). La parte compradora podrá adelantar, total o parcialmente, los pagos pendientes, siempre que las entregas parciales no sean inferiores a ……… euros con la correspondiente reducción de intereses que corresponda a tenor de la cuantía satisfecha y fecha de devolución. 1.6.4. EN ESPECIE: ASUNCION DE OBLIGACION DE HACER Y/O DE NO HACER23. - (Parte Expositiva) Que ambas partes contratantes son las únicas que han presentado ante el Ayuntamiento de ……………, en plica cerrada, la postura u oferta para la adjudicación por concurso de las obras de construcción de un polideportivo municipal en dicha localidad, habiendo transcurrido el plazo para la presentación de más ofertas. La 22. Si la compraventa se hallare sujeta al IVA, el aplazamiento de pago no supone aplazamiento de la parte proporcional de IVA. 23. El pago en especie aquí contemplado se refiere a la contraprestación consistente en la asunción de obligaciones de hacer y/o no hacer evaluables económicamente, pero no al pago en especie entendido como entrega de bienes, en cuyo caso cabría hablar de permuta. 63 - Worker contratación civil mercantil previsión de beneficios netos por dicha construcción para la parte compradora es equivalente al valor de la finca objeto de transmisión. - (Parte Expositiva) Que la parte compradora tiene suscrito con el Exmo. Ayuntamiento de …………… el contrato de ejecución de obra para la construcción de un polideportivo municipal en dicha ciudad que se une al presente contrato de Anexo nº ……………, destacando al respecto la facultad de la contratista (parte compradora) de ceder los derechos y obligaciones derivados de dicho contrato a terceros, así como de subcontratar parcialmente dicha obra. - (Parte Dispositiva) El precio de la presente compraventa asciende a la suma de ……… euros, que la parte compradora satisfará a la parte vendedora en especie mediante la renuncia expresa a la construcción del polideportivo de constante referencia. A tal fin, la parte compradora asume frente a la parte vendedora la obligación de hacer consistente en presentar escrito ante el citado consistorio municipal retirando la oferta efectuada en el plazo máximo de ……………, cuyo cumplimiento deberá acreditar -en los tres días hábiles siguientes a aquél en que se hubiere cumplido la obligación- mediante certificación expedida por dicho Ayuntamiento en el que conste el acuerdo del mismo de admitir y, en lo menester, aceptar expresamente dicha renuncia. Obtenida dicha certificación, en plazo, la parte vendedora elevará a público el presente contrato a mero requerimiento de la parte compradora. Por contra, el incumplimiento en tiempo y forma de la obligación de hacer constitutiva del pago comportará de forma automática, sin necesidad de más trámite, requerimiento ni intervención de autoridad alguna, la resolución del presente contrato. - (Parte Dispositiva) El precio de la presente compraventa es el de ……… euros Dicho precio se satisface mediante asunción por parte de la parte compradora de la obligación de hacer consistente en ceder gratuitamente en favor de la parte vendedora los derechos y obligaciones derivados del contrato de ejecución de obra suscrito entre la parte compradora -como CONTRATISTA- y el Excmo. Ayuntamiento de …………… como PROPIETARIO-, el día ……… de …………… de ………, y que se une al presente de Anexo nº …………… Con carácter simultáneo a este acto, se perfecciona entre las partes contratantes el correspondiente contrato de cesión. - (Parte Dispositiva) El precio de la presente compraventa es el de ……… euros. Dicho precio se satisface mediante la subcontratación por la parte compradora -Contratista- de la parte vendedora -Subcontratista- en la obra de construcción del polideportivo muni- 23. En definitiva, con esta modalidad se simplifica la existencia de tres negocios y/o actos jurídicos subyacentes: a) La compraventa propiamente dicha; b) La renuncia a derechos adquiridos; y c) La compensación por equivalencia de los respectivos precios. Así pues, jurídicamente podemos sustituir la compraventa con pago del precio consistente en la asunción de una obligación de hacer y/o de no hacer por: 1º.- contrato de compraventa, con pago de precio cierto y determinado, en moneda de curso legal. 2º.- contrato de renuncia de derechos y asunción de obligación de hacer y/o no hacer, con contraprestación dineraria de importe equivalente a 1º. 3º.- acto jurídico de compensación de créditos. Worker contratación civil mercantil - 64 cipal de ……………, por el precio y condiciones que resultan del contrato de subcontratación de obra que simultáneamente a este acto es suscrito por las partes contratantes, y que se une por fotocopia a efectos de identificación como Anexo nº …………… 1.6.5. COMPENSACION DE CREDITO24 (DE PRESENTE O FUTURO). - (Parte Expositiva) Que con independencia de las relaciones jurídicas que se deriven entre las partes por razón de la presente compraventa, éstas han venido manteniendo hasta la fecha relaciones comerciales, siendo a la fecha de hoy la entidad compradora acreedora de la entidad vendedora, por el importe y concepto que más adelante se dirá. - (Parte Dispositiva) El precio de la presente compraventa es la suma de ……… euros (……… euros), más I.V.A. a razón de ……… euros, (al tipo impositivo vigente del ………%), lo que arroja un total de ……… euros (……… euros). Dicho pago se realizará de la siguiente forma: a) En cuanto a la cantidad de ……… euros: * mediante cheque bancario nº ……………, del Banco ……………, Agencia ……………, nominativo a favor de la entidad transmitente, de importe ……… euros, que protocolizo por fotocopia a la matriz de la presente escritura. * mediante cheque bancario nº ……………, del Banco ……………, Agencia ……………, nominativo a favor de la entidad transmitente, de importe ……… euros, correspondiente al I.V.A. del total precio, que también protocolizo por fotocopia a la matriz de la presente escritura. * y mediante compensación de la deuda líquida, vencida y exigible acreditada por la entidad adquirente de la transmitente por razón de la factura nº ……………, de fecha ……… de …………… de ………, e importe ……… euros, que se me exhibe y entrega para su protocolización a la presente matriz. El importe del I.V.A. correspondiente a la mencionada factura (……… euros) es entregado en este acto por la entidad transmitente a la adquirente, quien lo recibe para en plazo legal proceder a su ingreso en la Hacienda Pública. 24. El artículo 1.196 del Código Civil establece como requisitos para que proceda la compensación los siguientes: 1º.- Que cada uno de los obligados lo esté principalmente, y sea a la vez acreedor principal del otro. (el fiador no obstante puede oponer la compensación respecto de lo que el acreedor debiere a su deudor principal, a tenor del artículo 1.197 del Código Civil). 2º.- Que ambas deudas conmsistan en una cantidad de dinero, o, siendo fungibles las cosas debidas, sean de la misma especie y también de la misma calidad, si ésta se hubies designado. 3º.- Que las dos deudas estén vencidas. 4º.- Que sean líquidas y exigibles. 5º.- Que sobre ninguna de ellas haya retención o contienda promovida por terceras personas y notificada oportunamente al deudor. Véanse además los artículos 1.198 a 1.202 del Código Civil. 65 - Worker contratación civil mercantil La entidad vendedora, con el bien fin de los citados instrumentos bancarios, otorga cabal carta de pago de la indicada cantidad a favor de la compradora. b) En cuanto a la cantidad restante del precio de ……… euros será satisfecha como máximo por todo el día ……… de …………… de ……… Con carácter simultáneo al íntegro pago del precio aplazado, la entidad vendedora otorgará escritura pública de carta de pago del total precio. En este acto, la entidad compradora emite a favor de la entidad vendedora pagaré nº ……………, librado contra la cta. cte. nº ……………, de la Agencia …………… del Banco ……………, no endosable a terceros, de dicho importe y vencimiento, avalado por Don ……………, que se me exhibe y fotocopia del cual protocolizo a la matriz de la presente escritura. - (Parte Dispositiva) Si llegare el caso de que la entidad compradora resultare acreedora en el futuro de la entidad vendedora por razón de trabajos de …………… encargados por esta última a la primera, la parte del precio aplazado concurrente en cada momento resultará, desde la expedición de la/s correspondiente/s factura/s vencida con anterioridad 25 al plazo establecido en el apartado …………… del Otorgamiento …………… de la presente escritura y compensable automáticamente. Cada vez que opere la compensación mencionada, la entidad compradora librará y entregará a la entidad vendedora un nuevo pagaré, no endosable y de idéntico vencimiento al entregado en el día de hoy, avalado por Don ……………, de un importe equivalente al resultado de aminorar la cantidad del precio aplazado pendiente de pago en tal momento con la cantidad concurrente compensable. Por su parte, la entidad vendedora entregará simultáneamente el pagaré anterior obrante en su poder (el mencionado en el apartado …………… del Otorgamiento …………… y, en su caso, los sucesivos a resultas de lo aquí pactado). 1.7. GARANTIAS. 1.7.1. AVAL BANCARIO. a'- (Parte Dispositiva). En garantía del cumplimiento de la obligación de pago del precio aplazado, la parte compradora entrega en este acto a la parte vendedora aval bancario a la vista a su favor, prestado con carácter solidario por el Banco ……………, por importe de ……… euros, y que a efectos de identificación se une al presente por fotocopia26. 25. Dado que, como se ha dicho, la compensación exige el vencimiento de deudas, es preciso hacer constar ducmentalmente que el vencimiento de la cantidad concurrente se anticipa si operare la facultad de extinguir -total o parcialmente- la obligación de pago por compensación. 26. A título orientativo, se transcribe de Anexo nº 2 modelo de aval bancario. Worker contratación civil mercantil - 66 Todos los gastos que se deriven de la constitución, mantenimiento, ejecución y cancelación de dicho aval serán a cargo de la parte compradora, con entera indemnidad para la parte vendedora. b'- (Parte Dispositiva). En garantía del cumplimiento de la obligación de pago del precio aplazado, la parte compradora se obliga a entregar en el plazo máximo de ……… días hábiles a contar desde el día de hoy a la parte vendedora aval bancario a la vista a su favor, prestado con carácter solidario por una de las siete primeras entidades bancarias del ránking nacional, por un importe de ……… euros, del tenor literal que resulta del anexo nº …………… del presente contrato. En caso de incumplimiento, en tiempo y forma, de dicha obligación de hacer por parte de la compradora, la parte vendedora podrá optar entre: * la resolución de la presente compraventa, previo requerimiento de subsanación del incumplimiento en el plazo de ……… días hábiles, sin necesidad de más trámite, ni intervención de autoridad alguna. En este caso, la parte vendedora hará definitivamente suyo el ………% de la cantidad de ……… euros entregadas en el día de hoy como parte del precio, en concepto de indemnización de daños y perjuicios libremente estipulada entre las partes, debiendo reintegrar el ………% restante a la parte compradora; o * exigir el cumplimiento de la misma. En este caso, por cada día de demora, la parte compradora satisfará a la parte vendedora la cantidad de ……… euros, en concepto de penalización. 1.7.2. LETRAS DE CAMBIO. a'- (Parte Dispositiva). En garantía del cumplimiento de la obligación de pago del precio aplazado (y sus intereses), la parte compradora acepta en este acto -en cuanto a vencimiento, capital y domicilio- las cambiales27 libradas por la parte vendedora que a continuación se relacionan, que son intervenidas por el Corredor de Comercio, D./Dª ……………28 Cambiales de referencia: Nº Importe Vencimiento. 27. Respecto a la emisión y forma de la letra de cambio, véase el Capitulo I del Titulo Primero de la Ley 19/1.985, de 16 de Julio, Cambiaria y del Cheque. 28. Dicha intervención -evidentemente beneficiosa para el vendedor-acreedor a los efectos de lo previsto en el artículo 68 de la Ley Cambiaria y del Cheque- puede realizarse también por Agente de Cambio y Bolsa, quienes sin perjuicio de conservar su denominación se han integrado en el Cuerpo de Corredores de Comercio Colegiados, desde el momento de la entrada en vigor de los preceptos de la Ley 24/1.988, de 28 de Julio, del Mercado de Valores referentes a las Bolsas de Valores (Disposición Adicional Segunda de la citada Ley); o sustituirse por la legitimación de firmas en la propia letra por Notario. Por Orden de 30 de Junio de 1.999 (B.O.E. de 16 de Julio de 1.999) se aprueba el modelo de letra de cambio vigente a partir de 16 de Septiembre de 1.999, que se une como Anexo nº 18. 67 - Worker contratación civil mercantil El incumplimiento, total o parcial, a su vencimiento, de uno cualquiera de los pagos expresados, conllevará de forma automática el vencimiento y exigibilidad de los demás29. b'- (Parte Dispositiva). En garantía del pago del precio aplazado y de sus intereses, la parte vendedora libra en este acto la cambial de clase ……………, nº ……………, de importe ……… (capital más intereses) y vencimiento ……………, que es aceptada por la parte compradora. No obstante el aplazamiento pactado, la parte compradora podrá anticipar, total o parcialmente, el pago del precio aplazado, con la correspondiente reducción de intereses, simultánea devolución de la cambial antes reseñada y -solo en el caso de anticipo parciallibramiento de una nueva Letra de Cambio representativa de la parte de precio e intereses pertinentes, al tipo del ………% anual antes mencionado, sustitutiva de la anterior. 1.7.3. FIANZA. a'- (Parte Dispositiva). D./Dª …………… (accionista/socio de la entidad compradora o tercero), actuando en nombre propio, afianza solidariamente30 a la parte compradora en la obligación de pago del precio aplazado derivada del Pacto …………… del presente contrato31. b'- (Parte Dispositiva). La Compañía …………… afianza solidariamente a la parte compradora frente a la parte vendedora el pago del precio aplazado estipulado entre esta última y la compradora afianzada, en el plazo y términos que resultan del Pacto …………… del presente contrato (el relativo al Precio)32. En el único caso de que la parte compradora no satisfaciere todo o parte del precio aplazado, en el plazo y condiciones estipulados en el presente contrato, podrá la parte vendedora requerir el pago de dicho importe al fiador, quien deberá satisfacer en el plazo de ……… días a contar desde la recepción de la notificación, todo o en su caso el resto de precio que adeudare la parte compradora. 29. Dicha garantía de las cambiales puede ser reforzada, a su vez, por una segunda garantía de aval: letra avalada por tercero (idealmente para el vendedor, por entidad bancaria) o un firmante de la letra (véase Capítulo IV del Título Primero de la Ley 19/1.985, de 16 de Julio, Cambiaria y del Cheque). 30. Si el fiador se obligare solidariamente con el deudor principal, al amparo del artículo 1.822 del Código Civil, debe observarse lo dispuesto para las obligaciones solidarias en la Sección 4ª, Capítulo III, Título I, del Libro Cuarto del Código Civil (arts. 1.137 y ss.). 31. La garantía de afianzamiento puede hacerse constar en diligencia aparte final en el propio contrato; o encardinada como un Pacto más del mismo, haciéndose en tal caso expresa mención en la comparecencia (REUNIDOS y ACTAN) de los datos personales del fiador/a y que éste/a interviene "a los meros efectos de lo establecido en el Pacto …………"; o en documento privado aparte a suscribir entre el comprador (deudor principal) y el fiador/a, con intervención de Agente de Cambio y Bolsa o Corredor de Comercio. A título orientativo, vide el modelo tipo de contrato de afianzamiento obrante en el apartado 2 del Capitulo 7. 32. Cabe dar aquí por reproducido, para evitar repeticiones inútiles, lo manifestado en el nota de pie de página 28 anterior. Worker contratación civil mercantil - 68 c'- (Parte Dispositiva). La fianza aquí estipulada se otorga por un plazo máximo de …………… contado a partir del día de hoy. En consecuencia, quedará sin efecto alguno una vez haya transcurrido todo el día ……… de …………… de ………33 d'- (Parte Dispositiva). La presente fianza entrará en vigor desde la fecha de suscripción del presente contrato y finalizará transcurridos …………… meses a contar desde el día en que hayan vencido todas las obligaciones de pago establecidas en el Pacto ……… (el relativo al precio y forma de pago del mismo) del presente contrato. e'- (Parte Dispositiva). Por el presente documento las partes afianzan personal y solidariamente, entre todas ellas, la obligación de pago del precio aplazado por parte de D/Dª ……… (parte compradora) frente a D./Dª ……… (parte vendedora) en méritos del contrato de compraventa suscrito entre ellas, en el día de hoy, relativo a la finca sita en ……………, que se une por fotocopia a meros efectos de identificación al presente como Anexo nº …………… La fianza que se presta se entiende constituida con arreglo a las siguientes condiciones: 1ª.- Se constituye en favor de D./Dª ……… (parte vendedora). 2ª.- Los fiadores se obligan solidariamente con D./Dª ……… (parte compradora) y solidariamente entre cada uno de ellos, a satisfacer el importe de las cantidades aquí garantizadas, con sujeción a los preceptos del Código Civil que regulan las obligaciones solidarias pasivas y el contrato de fianza. 3ª.- Como consecuencia del carácter solidario de la fianza prestada, los fiadores solidariamente aceptan las obligaciones siguientes: a) Los fiadores renuncian a los beneficios de excusión, división y orden34. 33. El objetivo de dicho Pacto es el de limitar temporalmente la obligación de fianza, si bien aminora la garantía para la parte vendedora. 34. El beneficio de excusión para el fiador supone que éste no puede ser compelido al pago sin que previamente se realice excusión de todos los bienes del deudor (artículo 1.830 del Código Civil). Ello supone que requerido de pago el fiador, éste debe indicar al acreedor bienes del deudor realizables dentro del territorio español, que sean suficientes para cubrir el importe de la deuda (artículo 1.832 del Código Civil). La excusión no tiene lugar, al amparo del artículo 1.831 del Código Civil, en los siguientes casos: 1º Cuando el fiador renuncia expresamente a ella. 2º Cuando se haya obligado solidariamente con el deudor. 3º En el caso de quiebra o concurso del deudor. 4º Cuando el deudor no pueda ser demandado judicialmente dentro del Reino. El beneficio de división, aplicable en caso de la existencia de cofiadores de un mismo deudor y por una misma deuda, comporta la obligación de responder de ella en la proporción que a cada cofiador le corresponda, salvo estipulación expresa de solidaridad (artículo 1.837 del Código Civil). En consecuencia, la renuncia a dichos beneficios, o la simple constitución de fianza solidaria favorecen al acreedor y, en su caso, "ab initio" al deudor (sin perjuicio de la acción de repetición que contra éste ostenta el fiador: arts. 1.838 y ss. del Código Civil). A "contrariu sensu", la no renuncia expresa y/o la fianza no solidaria favorece al fiador. 69 - Worker contratación civil mercantil b) Los fiadores, en méritos de la prestación de la presente fianza, adquieren la condición de codeudores principales de los débitos garantizados, a todos los efectos legales de aplicación. c) La acción para cobrar las cantidades garantizadas podrá dirigirse indistintamente contra cada uno de los fiadores y contra la parte deudora D./Dª …………… (parte compradora). 4ª.- Los fiadores harán efectivo hasta los importes garantizados por la presente frente al/la beneficiario/a (parte vendedora), a requerimiento notarial de éste/a, y dentro del plazo de …………… a contar desde su recepción, siempre y cuando: a) Hubiere llegado el vencimiento/s de la obligación/es de pago establecida/s en el contrato anexo. b) D./Dª ……… (parte compradora) no acreditare haber satisfecho la/s cantidad/es así vencida/s mediante el correspondiente recibo suscrito por el/la beneficiario/a (parte vendedora). f'- (Parte Dispositiva). La Sociedad …………… afianza solidariamente, con expresa renuncia a los beneficios de excusión, división y orden, la obligación de pago del precio aplazado, pero sólo hasta el ………% de su cuantía, de tal forma que lo que se le podrá exigir y vendrá obligada a pagar es el restante ………% de la cuantía que en cada momento acredite la parte compradora o quien traiga causa de ella. g'- (Parte Dispositiva). Para garantizar y responder del cumplimiento de las obligaciones derivadas de la fianza aquí otorgada, la fiadora, sin perjuicio de su responsabilidad universal, pignora en favor de la parte vendedora, quien acepta, las acciones de su propiedad en la sociedad …………… y que son concretamente las nºs. …………… a ……………, ambas inclusive35. En tanto subsista la pignoración, la pignorante, sin consentimiento del acreedor (parte vendedora), no podrá enajenar, vender, gravar o disponer de las acciones pignoradas. h'- (Parte Dispositiva). Las partes requieren al Fedatario Público interviniente para que remita por correo certificado al órgano de administración de la sociedad ……… (aquélla cuyas acciones son objeto de pignoración), notificación de la constitución del derecho real de prenda sobre las acciones propiedad de la fiadora, para que procedan a tomar debida nota de ello en el Libro Registro de Socios de la misma. Asimismo, se hará constar por diligencia, en la póliza de propiedad del pignorante, la prenda aquí constituida. 35. La pignoración de acciones y la prenda de participaciones sociales merecen sendos capítulos especiales: vide los modelos tipo obrantes en los apartados 3 y 4 del Capitulo 7. Worker contratación civil mercantil - 70 i'- (Parte Dispositiva). Para hacer efectiva la prenda sobre las participaciones/acciones, la acreedora podrá utilizar, entre otros, el procedimiento extrajudicial previsto en el art. 14 de la Llei 22/91, de 29 de Noviembre, de l'Habitatge, relativo a garantías posesorias sobre la cosa mueble36, a cuyo efecto: A.- Será Notario hábil para la práctica de la subasta el que designe la acreedora de entre los de la ciudad de …………… B.- La subasta, para la que habrá de ser citada la Sociedad fiadora, con quince días hábiles de antelación, por carta certificada, con acuse de recibo, remitida por conducto notarial al domicilio que se indica en el encabezamiento, domicilio hábil para la práctica de todo tipo de requerimientos y notificaciones, y, si no fuere habida en el mismo, por edictos, se ha de anunciar, con un mínimo de cinco días hábiles y un máximo de quince respecto a la fecha de su realización, en uno de los periódicos de más circulación en la localidad donde se haya de efectuar y en el Diari Oficial de la Generalitat de Cataluña. C.- En primera subasta, no se admitirán posturas inferiores al importe de la deuda garantizada por la pignoración, más un veinte por ciento por los gastos originados por el procedimiento. La segunda subasta, que podrá tener lugar inmediatamente a continuación de la primera, tendrá como tipo mínimo el setenta y cinco por ciento de esta cantidad. Sólo si la prenda no se enajenara en ninguna de las subastas, la acreedora la puede hacer suya, haciéndose cargo de los gastos originados por el procedimiento y otorgando carta de pago por la totalidad de su crédito. D.- Los representantes de la Sociedad fiadora designan, en lo menester, como mandataria para el caso de venta de las acciones pignoradas, en ejecución de la subasta, a la propia acreedora. j'- (Parte Dispositiva). A medida que se vaya eliminando definitivamente el riesgo económico, se procederá a cancelar parcialmente la pignoración de acciones, sin perjuicio de la fianza aquí establecida, que se mantendrá íntegramente vigente, y ello en los casos y formas aquí previstos: a) Cuando se haya eliminado definitivamente el riesgo que tiene la parte vendedora respecto a ……… euros, se cancelará la pignoración respecto a …………… acciones. b) Obviamente, cuando se haya eliminado definitivamente el total riesgo quedará cancelada la fianza y la pignoración respecto a las restantes acciones. 36. Esta cláusula únicamente se introducirá, en su caso, respecto a negocios jurídicos de compraventa de inmuebles perfeccionados en Cataluña, o en el que una de las partes contratantes sea de vecindad civil catalana. 71 - Worker contratación civil mercantil Se liberarán concretamente las acciones cuya numeración indique la fiadora en escrito entregado a la parte vendedora, aunque siempre respetando las cantidades establecidas en los anteriores apartados a) y b). El riesgo referido en el apartado a) se entenderá automáticamente que se ha eliminado si llegado el día ……… de …………… de ……… la parte vendedora no ha comunicado lo contrario por escrito dirigido a la fiadora. k'- (Parte Dispositiva). En caso de que la fiadora entregase a la parte vendedora y a satisfacción de ésta un aval emitido por uno cualquiera de los cinco primeros bancos del ranking español que garantizase íntegramente el riesgo pendiente en aquel momento, se produciría automáticamente la cancelación de la pignoración constituida en el presente contrato. l'- (Parte Dispositiva). Será de exclusivo cargo de la fiadora el pago de todos los gastos e impuestos que se deriven del presente documento, así como los judiciales y extrajudiciales para exigir el pago y cumplimiento de lo pactado, ya sean reclamaciones directas, incidentales, tercerías, reconvenciones u otros procedimientos, incluso honorarios de Notario, Letrado y Procurador si la acreedora los utilizase, aún cuando no fueran legalmente necesarios, ni hubiere condena en costas. También serán de su exclusivo cargo todos los gastos e impuestos que se deriven de la cancelación de la fianza y de la pignoración aquí constituidas mediante el presente. ll'- (Parte Dispositiva). Las partes contratantes fijan como domicilio para la práctica de toda clase de notificaciones y requerimientos en relación al presente contrato los que figuran en el encabezamiento del mismo. A estos efectos, sólo se considerará cambiado el domicilio desde que haya mediado notificación escrita fehaciente a la otra parte indicando el nuevo domicilio. 1.7.4. HIPOTECA. - (Parte Dispositiva). En garantía del cumplimiento de la obligación de pago del precio aplazado a que se refiere el Pacto ……………, del pago de los intereses ordinarios pactados, del pago de los intereses moratorios que acaso se devenguen a partir de su respectivo vencimiento hasta un máximo de …………… años37, al tipo del ………% anual, y de ……… euros fijadas para costas y gastos, en este acto la parte compradora constituye hipoteca en favor de la parte vendedora, quien acepta, sobre la finca/s de su propiedad que se relacionan en el Expositivo …………… de la escritura de constitución de hipoteca autorizada en fecha de hoy por el Notario de ……………, Don/Doña ……………, bajo el nº …………… de su protocolo38. 37. En méritos de lo establecido en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 220 del Reglamento Hipotecario, "en ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años". 38. Para que la hipoteca quede validamente constituida es indispensable que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad (artículo 1.875, párrafo 1º del Código Civil, en relación Worker contratación civil mercantil - 72 1.7.5. CONDICION RESOLUTORIA. a) Explícita: - (Parte Dispositiva). Al impago de la cantidad pendiente del precio aplazado se le da el carácter de condición resolutoria explícita del artículo 11 de la Ley Hipotecaria39. El cumplimiento de la condición facultará a la parte vendedora para dar por resuelto el contrato, con arreglo a las reglas siguientes40: 38. con el artículo 2, núm. 2 de la Ley Hipotecaria). En consecuencia, debe constituirse en documento público al amparo del artículo 3 de dicha Ley Hipotecaria. En el capítulo dedicado a los contratos de garantía se transcribe un modelo de minuta de escritura de constitución de hipoteca (entre particulares, su clausulado es distinto del préstamo hipotecario con intervención de entidad bancaria); asimismo, a título orientativo, se transcribe como Anexos nºs 3 y 4 modelo tipo de minuta de escritura de carta de pago y cancelación (total y parcial) de hipoteca. 39. El citado artículo 11 de la Ley Hipotecaria, a efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad de las condiciones de la compraventa, entre ellas el precio aplazado, dispone que el mencionado aplazamiento de pago no surte efecto en perjuicio de terceros a menos que se garantice con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita, que cabe distinguir de la llamada condición resolutoria tácita o resolución del artículo 1.124 del Código Civil, que no afecta en principio a terceros. Cancelación simplificada de hipotecas y condiciones resolutorias inscritas.- La disposición adicional vigésimo séptima de la Ley 31 de diciembre de 2001 (Ley de Acompañamiento de la de presupuestos para 2002) modifica el art. 82 de la Ley Hipotecaria añadiéndole un nuevo párrafo. La finalidad perseguida es clara. Endémico, en los folios registrales correspondientes a cada finca, el arrastre de inscripciones de gravámenes hipotecarios o condiciones resolutorias (1504 CC) expresas, cuyas obligaciones principales garantizadas ya están cumplidas, extintas o presuntamente prescritas conviene a los interesados y sobretodo a la búsqueda de la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica facilitar su purga o eliminación. Así, no por Reglamento, sino mediante Ley modificatriz de la Ley Hipotecaria, se añade al art. 82, el siguiente párrafo, que no exige mayor comentario: “A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la presentación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca”. 40. La redacción de dichas reglas se ha realizado en base a la máxima defensa y garantía para la parte vendedora, de tal forma que las mismas (y su espíritu) evidentemente pueden flexibilizarse (incluso con la supresión de alguna de ellas) en gran manera, a resultado de la respectiva negociación y defensa del respectivo cliente. Ahora bien, difícil defensa tiene en una negociación la pretendida flexibilización de dichas reglas: el que cumple no se preocupa por la penalización que se imponga al incumplimiento; el que tiene intención de incumplir o, cuanto menos, prevé tal posibilidad es el que en la práctica negocia fervorosamente dicha penalización. De todos modos, es nuestra opinión que -independientemente de la parte que se represente, incluso la parte adquirente- la inclusión de cláusulas que graven el incumplimiento, que persuadan del incumplimiento, in fine benefician a todas las partes, pues es un modo de intentar combatir el fraude, el engaño, que desgraciadamente la práctica nos enseña que no por inhabitual existe en las relaciones dimanantes de cualquier negocio jurídico. 73 - Worker contratación civil mercantil 1ª Bastará para dar por resuelta la compraventa de la finca descrita, el requerimiento de resolución previsto en el artículo 1.504 del Código Civil41, concediéndose a la parte compradora el plazo de ……… días (naturales/hábiles), a contar desde la notificación expresada, para hacer efectivas las cantidades adeudadas. 2ª Transcurrido el citado plazo sin que la parte compradora haya abonado las cantidades vencidas, más los gastos de requerimiento, quedará resuelta de pleno derecho la compraventa, sin necesidad de nuevo requerimiento, recuperando la parte vendedora el pleno dominio y la posesión de derecho de la finca, libre de cualquier carga o gravamen impuesto por la parte compradora. 3ª El requerimiento resolutorio mencionado podrá hacerse por conducto notarial o judicial, considerándose bien hecha la notificación si se efectúa por cualquiera de las formas admitidas por la Ley, incluso por edictos. 4ª Para constatar en el Registro de la Propiedad la ejecución y cumplimiento de esta condición resolutoria y, por tanto, la recuperación del dominio de la finca por la parte vendedora y la nueva inscripción a su favor, a los efectos prevenidos en los artículos 59 y 175, regla sexta del Reglamento Hipotecario, bastará con presentar copia auténtica del referido requerimiento notarial o judicial de resolución y conminación al pago, sin que ni de tal acta, ni de los Libros del Registro, resulte que la parte compradora haya satisfecho la cantidad aplazada. Asimismo se acompañará certificación de conforme se ha efectuado la consignación de las cantidades recibidas a cuenta del precio en establecimiento bancario o Caja de Ahorros Oficial, para su devolución, en su caso, a la parte compradora, previas las deducciones procedentes de acuerdo con la regla siguiente. 5ª En caso de resolución, la parte vendedora retendrá un ………% de todas las cantidades ya abonadas, en concepto de pena por incumplimiento, utilización de la finca vendida e indemnización por daños y perjuicios, sin que, en ningún caso, dicha indemnización pueda superar el ………% del precio total del inmueble objeto de la presente compraventa por cada año transcurrido desde la fecha del presente contrato. Igualmente quedarán en favor de la parte vendedora cuantas obras e instalaciones de carácter fijo haya introducido la parte compradora en la finca, sin tener que abonar por ello cantidad alguna. 6ª Además de las cantidades anteriores, la parte vendedora retendrá otra cantidad del total satisfecho por la parte compradora, en concepto de gastos y honorarios que en su caso y de cualquier tipo se devenguen por la resolución de la presente transmisión, así como de las acciones correspondientes destinadas al desalojo de los ocupantes que en su caso pudieren haber en la finca transmitida. Las expresadas cantidades anteriores se deducirán, en su caso, directamente por la parte vendedo41. El citado artículo 1.504 del Código Civil que -aún convenirse la resolución de pleno derecho del contrato en caso de impago en el tiempo convenido- faculta al comprador para pagar aún después de expirado el término, hasta que éste no haya sido requerido de pago judicial o notarialmente, hace aplicación del artículo 1.124 del citado cuerpo legal. Worker contratación civil mercantil - 74 ra, de los importes consignados de conformidad con la regla 4ª, devolviéndose a la parte compradora el saldo que en su caso resultare a su favor. b) Condición resolutoria prevista en el artículo 1.124 del Código Civil. - (Parte Dispositiva). En caso de incumplimiento, en tiempo y forma, de la obligación de pago del precio aplazado por parte de la compradora, la parte vendedora podrá optar entre: * la resolución de la presente compraventa, previo requerimiento de subsanación del incumplimiento en el plazo de ……… días naturales/hábiles, sin necesidad de más trámite, ni intervención de autoridad alguna. En este caso, la parte vendedora hará definitivamente suyo el ………% de la cantidad de ……… euros entregadas en el día de hoy como parte del precio, en concepto de indemnización de daños y perjuicios libremente estipulada entre las partes, debiendo reintegrar el ………% restante a la parte compradora; o * exigir el cumplimiento de la misma. En este caso, por cada día de demora, la parte compradora satisfará a la parte vendedora la cantidad de ……… euros, en concepto de penalización. - (Parte Dispositiva). Para el supuesto de impago de cualquiera de las cantidades establecidas en el anterior Pacto ……… (el relativo a la forma de pago del precio aplazado). A su vencimiento, y como superposición de garantía al vencimiento automático de las cantidades aún no vencidas en la forma establecida en el presente contrato, convienen las partes que la parte vendedora podrá optar por la resolución de la compraventa. Dicha condición resolutoria, que se producirá de forma automática, las partes quieren que tenga carácter real, por lo que solicitan su inscripción en los folios correspondientes del Registro de la Propiedad. - (Parte Dispositiva). Para el supuesto de optar la parte vendedora por la resolución de la compraventa, si el incumplimiento de pago lo fuera de las cantidades referidas en los apartados b) o c) del Pacto ……… (el relativo a la forma de pago del precio aplazado) ………, la parte vendedora podrá hacer suyas, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, las cantidades percibidas hasta el momento del incumplimiento, renunciando la parte compradora, para tal supuesto y desde este momento, a nada reclamar en concepto alguno. Por contra, si el incumplimiento de pago de la parte compradora lo fuera de la cantidad mencionada en el apartado a) del Pacto ……………, la parte vendedora procederá a la devolución del ………% de las cantidades que hubiera percibido en concepto de precio, haciendo suyo el restante ………% por ciento como compensación indemnizatoria de los daños y perjuicios que se les hubieren irrogado como consecuencia del incumplimiento. 75 - - Worker contratación civil mercantil (Parte Dispositiva). Por acuerdo expreso de las partes, en caso de que la parte vendedora optare por la resolución, será título suficiente para inscribir la finca nuevamente a nombre de ésta, si ya estuviere escriturada a nombre de la parte compradora, copia auténtica de la escritura de compraventa, juntamente con el acta de requerimiento por el que se ejercite la resolución42, debiendo a su vez la parte compradora entregar a la vendedora la finca objeto de este contrato, libre, vacua y expedita, a su plena disposición, en el plazo máximo de …………… desde la resolución, si hubiere la compradora tomado posesión de la misma. 1.7.6. RESERVA DE DOMINIO. - (Parte Dispositiva). La parte vendedora vende a la parte compradora, con reserva de dominio hasta el total pago del precio aplazado, la finca objeto de la presente compraventa. - (Parte Dispositiva). La parte vendedora entrega en este acto a la parte compradora la posesión de inmueble vendido, sin pago de merced alguna43, pero reservándose su propiedad hasta que la parte compradora satisfaga el último de los plazos de pago del precio, obligándose la compradora a no enajenar o gravar el inmueble objeto de la presente compraventa sin previa autorización escrita de la parte vendedora. - (Parte Dispositiva). Como consecuencia de la reserva de dominio mencionada, la parte vendedora es la única persona con facultades bastantes para actuar en la calidad de propietario, ostentando tan sólo dicha cualidad la parte compradora una vez satisfecho el total precio. En tal momento se otorgará a su favor la correspondiente escritura de compraventa, siendo los gastos de ésta de cuenta de la parte adquirente. - (Parte Dispositiva). La parte compradora se obliga a no realizar acto de disposición44 ni gravamen alguno sobre la finca objeto del negocio jurídico aquí regulado hasta que satisfaga la totalidad del precio pactado, ostentando hasta dicho momento únicamente el goce y disfrute de la cosa vendida, a título de mero poseedor, perteneciendo el dominio a la parte vendedora. 42. Como Anexo nº 5 se transcribe modelo de acta de notificación de resolución de compraventa. 43. Alternativamente, puede establecerse el pago de una renta. El importe total percibido en concepto de renta puede pactarse como entrega a cuenta del precio aplazado a descontar en el último vencimiento, o cantidad adicional al precio estipulado. 44. Las prohibiciones de disponer o enajenar que tienen su origen en actos o contratos distintos de los incluidos en el artículo 26 de la Ley Hipotecaria (1º las establecidas por la ley; 2º las que deban su origen a alguna resolución judicial o administrativa; 3º las impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de última voluntad, capitulaciones matrimoniales, donativos y demás actos a título gratuito) no tienen acceso al Registro, sin perjuicio de que mediante hipoteca o cualquier otra forma de garantía real se asegure su cumplimiento. Worker contratación civil mercantil - 76 1.8. CARGAS Y GRAVAMENES45. 1.8.1. EN CONCEPTO DE LIBRE DE CARGAS Y GRAVAMENES. Vide modelo tipo. 1.8.2. PREEXISTENCIA DE CARGAS Y GRAVAMENES. a) En general. - (Parte Expositiva) CARGAS Y GRAVÁMENES.- Manifiesta la parte compradora que conoce y acepta el estado de cargas y gravámenes de la finca objeto de compraventa, que son las que resultan de la nota informativa expedida en el día de hoy, por el Sr. Registrador del Registro de la Propiedad pertinente46. - (Parte Expositiva) Que D/Dª …………… está interesado/a en adquirir, por el precio y condiciones que se dirán, la finca descrita en el apartado anterior, en el estado de cargas y gravámenes en que se halla, que expresamente declara conocer. - (Parte Dispositiva) D/Dª …………… vende la finca descrita en el precedente expositivo I, en el estado de cargas y gravámenes en que se encuentra, a D/Dª ……………, quien compra y recibe. - (Parte Dispositiva) CARGAS.- Libre de toda carga y gravamen, así como de arrendatarios y ocupantes con o sin título, haciendo expresa mención de la condición resolutoria de la compraventa arriba mencionada (título del que trae causa) en caso de impago de la cantidad aplazada del precio, a satisfacer el próximo ……… de …………… de ……… - (Parte Dispositiva) El estado actual de cargas de la finca objeto de compraventa es el que resulta de la certificación registral que se une de Anexo nº …………… al presente 45. Genéricamente, puede entenderse por carga o gravamen aquél derecho, ya sea de naturaleza real u obligacional, que confluye sobre un bien inmueble de tal forma que condiciona o modaliza el ejercicio del dominio por parte de la propiedad. Quedan incluidos dentro de dicho concepto derechos reales como las servidumbres, el usufructo, el derecho de uso y habitación, los censos, entre otros. 46. Si la compraventa se formaliza en documento privado, no es preceptiva la obtención de nota informativa previa, si bien es aconsejable evidentemente que la parte compradora adquiera previo examen de los Libros del Registro. Si la adquisición se formaliza en escritura pública, el Notario autorizante debe solicitar dicha nota informativa registral e informar al adquirente de la situación (titularidad, cargas y gravámenes) que de la misma resulte. Y ello tiene un evidente reflejo documental. Así, a título de ejemplo: "INFORMACIÓN REGISTRAL.- La descripción de la finca, su titularidad, las cargas, gravámenes o limitaciones vigentes ha sido obtenida del Registro de la Propiedad en que se halla inscrita, por medio de telefax, recibido en esta Notaría el día …… de ………… de …………, fotocopia del cual incorporo a esta matriz para su traslado a las copias.- Hago expresa advertencia, yo, el Notario, a los comparecientes que sobre la información obtenida, prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de la Propiedad de la copia autorizada de esta escritura.". 77 - Worker contratación civil mercantil contrato, obligándose la parte vendedora al respecto a cancelar, a sus exclusivas costas, como máximo por todo el día ……… de …………… de ………, las cargas que afectan a dicho inmueble, y que concretamente son: a.- Hipoteca inmobiliaria constituida unilateralmente por la parte vendedora a favor de …………… para asegurar el cumplimiento de la obligación de pago de la deuda por el concepto de Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con responsabilidad hipotecaria de la finca por principal ……… euros, por intereses de demora hasta un máximo de ……… euros y para costas y gastos de ……… euros b.- Respecto a las afecciones aún hoy vigentes para el pago por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados obrantes por nota marginal a tenor del Anexo nº ………, en caso de que se girara la correspondiente liquidación, la parte obligada al pago para su liberación será la parte vendedora como sujeto pasivo del negocio jurídico causante de la respectiva inscripción. c.- (…) Si, por el incumplimiento de pago, se señalare fecha de 1ª subasta, en procedimiento de ejecución de las respectivas deudas de las cargas que recaen sobre la finca, y llegado el …………… día inmediatamente anterior a la fecha de 1ª subasta la parte vendedora no hubieren pagado, la parte compradora -como legítima titular- podrá saldar a partir de tal momento la deuda exigible, dejando la finca libre de cargas y repetir el importe satisfecho contra la parte vendedora. Como penalización por el incumplimiento y daños y perjuicios ocasionados se pacta una penalización del ………% sobre el saldo deudor que hubiese satisfecho la parte compradora. b) Cancelación administrativa bancaria de carga hipotecaria, estando pendiente el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de cancelación a efectos registrales. - (Parte Dispositiva) CARGAS Y GRAVÁMENES.- Manifiesta la parte vendedora que la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes y al corriente de pago de todo tipo de gastos e impuestos, incluidos los gastos de comunidad devengados47 y los suministros (agua, electricidad, gas, teléfono, etc.), si bien registralmente consta gravada con un préstamo hipotecario a favor de la entidad ……………, por un importe de ……… euros y por un plazo de ……… años, que se halla cancelado administrativamente en méritos de certificado bancario expedido por la entidad acreedora hipotecaria, estando pendiente el otorgamiento de la correspondiente escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca por ……………, quien ya ha recibido de la parte vendedora la provisión de fondos precisa para atender todos los gastos que de ello se deriven. c) Otorgamiento de la escritura de cancelación de carga hipotecaria con anterioridad a la fecha de perfección de la compraventa, presentada en el Registro de la Propiedad correspondiente, pero pendiente de inscripción. 47. Vide nota de pie de página 2 respecto a la acreditación saldo de gastos comunitarios. Worker contratación civil mercantil - - 78 (Parte Expositiva) CARGAS Y GRAVÁMENES.- Manifiesta la parte vendedora que la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes y al corriente de pago de todo tipo de gastos e impuestos, incluidos los gastos de comunidad devengados48 y los suministros (agua, electricidad, gas, teléfono, etc.), si bien registralmente consta gravada con un préstamo hipotecario a favor de la entidad ……………, por un importe de ……… euros y por un plazo de ……… años, hallándose dicha hipoteca cancelada administrativamente en méritos de certificado bancario expedido por la entidad acreedora hipotecaria, habiéndose otorgado la correspondiente escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca por la entidad ……………, el pasado día ……… de …………… de ………, ante el Notario de ……………, Don/Doña …………… (nº de protocolo ……………), según resulta de la copia auténtica que se exhibe a la parte compradora, en la que consta el cajetín de presentación de la misma en el Libro Diario del correspondiente Registro de la Propiedad, quedando pendiente únicamente la efectiva inscripción de dicha cancelación, cuyos gastos corren a cargo íntegramente de la parte vendedora. d) Otorgamiento de la escritura de cancelación de carga hipotecaria en unidad de acto con la perfección de la compraventa, estando pendiente a efectos registrales la presentación de dicha escritura en el Registro de la Propiedad correspondiente. - (Parte Expositiva) CARGAS Y GRAVÁMENES.- Manifiesta la parte vendedora que la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes y al corriente de pago de todo tipo de gastos e impuestos, incluidos los gastos de comunidad devengados49 y los suministros (agua, electricidad, gas, teléfono, etc.), si bien registralmente consta gravada con un préstamo hipotecario a favor de la entidad ……………, por un importe de ……… euros y por un plazo de …………… años. Dicha hipoteca se halla en la actualidad cancelada administrativamente en méritos de certificado bancario expedido por la entidad acreedora hipotecaria, habiéndose otorgado la correspondiente escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca por la entidad ……………, en el día de hoy, ante el Notario de ……………, Don/Doña ……… (nº de protocolo ……………), cuya primera copia se entrega en este acto a la parte compradora para que cuide de la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente, previa provisión de fondos a tal fin por parte de la parte vendedora. - (Parte Dispositiva) El precio de la presente compraventa es la suma total de ……… euros, de las que ……… euros son entregadas a la parte vendedora en este acto en efectivo metálico; y ……… euros se han entregado antes de este acto al Banco …………… para hacer frente al saldo deudor que arrojaba la hipoteca que gravaba la finca objeto del negocio jurídico aquí regulado, mediante cheque bancario de la entidad ……………, de fecha ……… de …………… de ………, nº ………, por cuya suma total la parte vendedora firma la más completa y eficaz carta de pago a favor de la compradora. 48. Vide nota de pie de página 2. 49. Vide notas pie de página 2 y 39. 79 - Worker contratación civil mercantil e) Subrogación de carga hipotecaria50. - (Parte Dispositiva) El precio total de la presente compraventa asciende a la cantidad de ……… euros, que serán satisfechas de la siguiente forma: En cuanto a ……… euros, la parte compradora las retiene en su poder, para hacer frente a la obligación de pago de la hipoteca citada en el Expositivo ……… (Cargas y Gravámenes) que afecta a la finca, subrogándose desde este momento en la misma, siendo a su cargo todos los gastos (e impuestos) que se originen por dicha subrogación, ya sea por principal, accesorios o intereses, hasta su efectiva cancelación en el Registro de la Propiedad, aún en el caso de que los recibos vayan a nombre de la parte vendedora, designando como domicilio para las notificaciones y requerimientos que acaso procedieren el de la propia finca adquirida, y manifestando ambas partes contratantes haber puesto en conocimiento de la entidad acreedora dicha subrogación. En cuanto a la suma de ……… euros, también las retiene la parte compradora para satisfacer cuotas atrasadas con los correspondientes intereses a la entidad acreedora ……………, derivadas del mencionado préstamo hipotecario. En cuanto a la cantidad de ……… euros igualmente son retenidas para el pago de los intereses del período comprendido entre los días …………… y …………… del mes …………… del año ……………, también a satisfacer a la citada entidad bancaria acreedora por razón del reiterado préstamo. Y en cuanto a las restantes ……… euros, la parte vendedora confiesa haberlas recibido de la parte compradora con anterioridad a este acto, en moneda de curso legal y a su entera satisfacción, formalizando a su favor la más solemne carta de pago. f) Liberación de afecciones en favor de legitimarios51. - (Parte Expositiva) CARGAS.- Según resulta de la inscripción …………… dimanante de la herencia de Don/Doña …………… y del testamento que otorgó ante el Notario de ……………, Don/Doña ……………, el día ……… de …………… de ………, está afecta a los derechos legitimarios a favor del hermano/a de la parte vendedora, D/Dª …………… - (Parte Dispositiva) Don/Doña …………… manifiesta que por existir entre los bienes relictos bienes suficientes para satisfacer sus derechos, RENUNCIA perpetuamente a toda afección o responsabilidad respecto de la finca objeto de compraventa, quedando por tanto dicha finca libre de la carga referida en el antecedente …………… 50. Téngase en cuenta la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (BOE núm. 80, de 4 de abril de 1.994), modificada parcialmente por la Disposición adicional primera de la Ley 14/2000, de 29 de Diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social. 51. Si la finca se vende en concepto de libre de cargas y gravámenes, deben comparecer los legitimarios para renunciar expresamente a sus derechos sobre la finca objeto de transmisión. Worker contratación civil mercantil - 80 g) Ocupación de la finca por precaristas. - (Parte Expositiva) SITUACIÓN ARRENDATICIA.- La finca objeto de la presente compraventa se halla libre de arrendatarios. No obstante, se encuentra ocupada a título de precario por D./Dª ……………, de lo que tiene expreso conocimiento la parte compradora, quien asume el riesgo de las acciones judiciales entabladas por la parte vendedora para el efectivo desalojo de la finca, pues en la determinación del precio las partes han tomado en consideración tal extremo, quedando expresamente exonerada de responsabilidad la parte vendedora respecto a la situación jurídica de la finca52. - (Parte Expositiva) SITUACIÓN ARRENDATICIA.- La finca objeto de la presente compraventa se halla libre de arrendatarios. No obstante, se encuentra ocupada a título de precario por D./Dª …………… El desalojo de la finca vendida corre por cuenta y riesgo de la parte vendedora, pues la presente transmisión se realiza en concepto de libre de cargas y gravámenes, así como de ocupantes de cualquier tipo53. h) Servidumbres. - (Parte Expositiva) CARGAS Y GRAVÁMENES.- Igualmente se halla afecta a una servidumbre que tiene establecida a su favor el solar sobre el que se halla edificado el inmueble, de luces y vistas, a partir de …………… metros de altura, sobre la finca propiedad de ……………, que constituye la registral nº …………… del Registro de la Propiedad de ……………, que es predio sirviente. - (Parte Expositiva) CARGAS Y GRAVÁMENES.- La presente finca se halla gravada, como predio sirviente, en favor de la finca registral nº …………… del presente Registro y de los sótanos destinados a garaje (fincas registrales nºs …………… y ……………) de la 52. La asunción por parte de la adquirente de la situación jurídica de la finca derivada de la ocupación a precario comporta la correlativa adecuación en los Pactos precisos, de tal forma que en tal caso la transmisión no se realiza "en concepto de libre de arrendatarios, precaristas u ocupantes de cualquier tipo". 53. En este caso, por contra, debe expresarse que la compraventa se realiza en concepto de "libre de cargas y gravámenes, así como de arrendatarios, precaristas y ocupantes", con independencia de que evidentemente se refleje la situación existente respecto a la ocupación de la finca, pues el riesgo va a cargo de la parte vendedora. Además, en la parte dispositiva (Clausulado/Otorgamientos) pueden establecerse diversas fórmulas complementarias en defensa de los intereses de la parte adquirente. A título enunciativo: a) someter la eficacia y perfección de la compraventa (condición suspensiva) al efectivo desalojo y entrega de la posesión pacífica de la finca por parte del precarista en un plazo determinado, de tal forma que si dicha entrega no se efectúa en tiempo y forma la compraventa se tiene por no perfeccionada;. b) aplazar el íntegro pago del precio a la efectiva entrega de la posesión, en el bien entendido de que si finalmente recayere Sentencia Judicial firme estimatoria de los intereses del precarista, queda automáticamente resuelta la compraventa (condición resolutoria), debiendo satisfacer la parte vendedora la indemnización por daños y perjuicios y penalización pactada;. c) el retraso en la entrega de la posesión a partir de plazo determinado comporta una aminoración de precio diaria, de tal forma que pudiere llegarse finalmente a adquirir la finca sin desembolso alguno, y ello sin perjuicio de las acciones legales que acaso pudieren corresponder en tal caso a la parte vendedora contra el precarista. 81 - Worker contratación civil mercantil propia calle ……………, como predios dominantes, de una servidumbre perpetua de paso de vehículos y personas, que atravesará el predio sirviente, de frente a fondo -por la planta sótano de los que será el bloque ……………, debajo de la escalera nº …………… a través de una rampa que empieza a la altura de la planta baja, de una longitud de …………… metros aproximadamente, y una anchura de …………… metros aproximadamente. i) Condición resolutoria pendiente de cancelación registral: extravío de letras de cambio por parte del transmitente acreditativas del pago del precio aplazado al anterior titular registral de quien trae causa: previsión de procedimiento judicial de liberación de cargas y gravámenes. - (Parte Expositiva) CARGAS.- Manifiesta la parte vendedora que la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, así como al corriente de pago de todo tipo de contribuciones, arbitrios y gastos de comunidad (según certificación que se protocoliza), que continuarán siendo satisfechos por la vendedora hasta la efectiva entrega de la posesión de la finca a la compradora, si bien registralmente se encuentra afecta a una condición resolutoria pendiente de cancelación registral, declarando la parte vendedora haber satisfecho el íntegro importe del precio aplazado a que la misma se refiere (……… euros) y obligándose expresamente a realizar de inmediato, por su cuenta y cargo, cuantas gestiones y trámites -tanto extrajudiciales como judiciales- sean menester hasta la efectiva cancelación registral de referencia. - (Parte Expositiva) Que por extravío de las ……… cambiales de clase ………ª, serie ………, números …………… y …………… que garantizaban el pago del precio aplazado a que se refiere la condición resolutoria mencionada en el apartado ……… del antecedente ……… del presente contrato, la parte vendedora no puede otorgar el acta notarial acreditativa de la posesión legítima de dichas letras de cambio y, en definitiva, no puede por sí sola otorgar documento acreditativo del pago que posibilite la efectiva cancelación registral de la condición resolutoria de constante referencia. Ante tal situación, la parte vendedora se obliga a instar, a sus costas y en el plazo máximo de …………… a contar desde el día de hoy, procedimiento judicial de liberación de cargas54 en base a la prescripción de cualesquiera acciones cambiarias y personales que acaso pretendiere ostentar la anterior titular registral frente a la vendedora, o por cualquier otra motivación jurídica. Dicha obligación de hacer quedará automáticamente extinta si, con anterioridad a dicho plazo, pudiere la parte vendedora válidamente acreditar por cualquier otro medio (carta de pago otorgada por la anterior titular registral de la finca, esto es, la entidad “……………” o, en su defecto, acta de notoriedad otorgada por fedatario público, etc.) el efectivo pago del precio aplazado a los efectos de cancelación registral. a' - (Parte Dispositiva) El precio de la presente compraventa se pacta de común acuerdo en la cantidad de ……… euros (……… euros), que se paga de la siguiente forma: 54. Vide arts. 73 a 106 de la Ley Hipotecaria y 173 a 214 del Reglamento Hipotecario. Worker contratación civil mercantil - 82 * En cuanto a ……… euros, han sido satisfechas con anterioridad a este acto, el día ……… de …………… de ………, por la parte compradora a la parte vendedora, otorgando ésta cabal carta de pago de la referida cantidad. * En cuanto a ……… euros más, son satisfechas en este acto mediante cheque bancario Serie ……… nº ……………, librado por el Banco ……………, Oficina ……………, otorgando la parte vendedora cabal carta de pago de la referida cantidad con el buen fin del citado instrumento bancario. * En cuanto a la cantidad restante de ……… euros, sin perjuicio de la retención que se dirá en el siguiente Pacto ……………, será satisfecha en el momento de otorgarse la correspondiente Escritura Pública de Compraventa, que se efectuará, ante el Notario que designe la parte compradora, en el plazo de ……… meses a contar desde el día de hoy, prorrogable automáticamente por sucesivos plazos de un mes en tanto y cuanto no recaiga providencia judicial de admisión del procedimiento judicial de liberación de cargas mencionado en el antecedente …………… o, alternativamente a elección de la parte vendedora, ésta obtuviere carta de pago de la anterior titular, la entidad “……………” o acta de notoriedad otorgada por fedatario público. No obstante lo anterior, las partes fijan una aminoración en el precio de la vivienda de ……… euros, para el caso de que recayere Sentencia Judicial firme desestimatoria en el expediente de liberación de cargas y gravámenes mencionado en el antecedente …………… y, en consecuencia, no pudiere procederse a la cancelación registral de la condición resolutoria de constante referencia. Dicha suma deberá ser reintegrada por la parte vendedora a la parte compradora en el plazo máximo de …………… a contar desde la firmeza de dicha resolución, que en cualquier caso -sea estimatoria o desestimatoria- deberá ser notificada de inmediato a la parte compradora tan pronto tuviere de ella conocimiento la transmitente. - (Parte Dispositiva) De la cantidad indicada en el Pacto anterior, a satisfacer por la parte compradora con carácter simultáneo al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, ésta retendrá en su poder la cantidad de ……… euros hasta la efectiva cancelación registral de la condición resolutoria que grava registralmente la vivienda. Tan pronto como la parte vendedora acredite válidamente la efectiva cancelación registral de constante referencia, la parte compradora reintegrará de inmediato la cantidad objeto de retención. b' - (Parte Dispositiva) La entrega material de las llaves y posesión de la vivienda objeto del presente contrato, se realizará en el mismo acto de la firma de la Escritura Pública de Compraventa. Las partes declaran, previa visita personal, que el estado físico de la finca objeto de la presente compraventa en el día de hoy es aparentemente perfecto e idóneo para su destino, obligándose la parte vendedora a reponer a sus costas en el estado actual cualquier desperfecto que se produjere en la finca desde el día de hoy hasta la fecha de efectiva entrega de la posesión con carácter inmediato al requerimiento escrito que en tal sentido le fuere efectuado por la parte compradora. 83 - Worker contratación civil mercantil Asimismo, ambas partes convienen expresamente que, a partir de la fecha de efectiva entrega de la posesión, la parte compradora satisfará las cantidades que en concepto de gastos por suministros (agua, electricidad, gas y teléfono) y gastos comunitarios de la vivienda y del párking se devenguen desde tal momento. Los gastos de suministros y comunitarios mencionados que se devenguen durante el periodo comprendido entre el día de hoy y el día de efectiva entrega de la posesión son íntegramente a cargo de la parte vendedora. c' - (Parte Dispositiva) Si se produjere el improbable evento de la resolución de la compraventa en méritos de la cual la parte vendedora deviene propietaria de la vivienda descrita en el apartado a) del antecedente I, la presente compraventa quedará automáticamente resuelta, sin necesidad de más trámite, requerimiento ni intervención de autoridad alguna, debiendo en tal caso la parte vendedora reintegrar asimismo a la parte compradora la totalidad de las cantidades entregadas hasta tal momento a ésta por cualquier concepto, más la suma de ……… euros en concepto de indemnización por daños y perjuicios libremente pactada entre las partes con carácter transaccional para tal caso. - (Parte Dispositiva) La parte compradora queda eximida por la parte vendedora de cualquier contingencia -jurídica, económica o de cualquier tipo- que se derivare de la condición resolutoria que registralmente grava la vivienda objeto de la presente compraventa. 1.8.3. CLAUSULAS SOBRE GASTOS E IMPUESTOS. - (Parte Dispositiva) Todos los gastos, impuestos, tasas, contribuciones y/o arbitrios que se deriven del presente contrato y de su ejecución, incluido el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana, si se devengare, serán a cargo de la parte compradora, con entera indemnidad de la parte vendedora. - (Parte Dispositiva) Todos los gastos (notariales, registrales y de cualquier otro tipo) e impuestos, tasas, contribuciones y/o arbitrios que se deriven del presente contrato y de su ejecución, serán a cargo de la parte compradora, con la única excepción del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana si se devengare, que será a cargo de la parte vendedora. - (Parte Dispositiva) Todos los gastos e impuestos que se deriven de la presente compraventa serán por cuenta de la parte compradora. Todos los gastos e impuestos que se deriven de la constitución de hipoteca que se constituye en garantía del precio aplazado serán de cuenta de la parte vendedora, inclusive los que se deriven de su cancelación. - (Parte Dispositiva) La parte compradora satisfará cualquier tipo de gastos (notariales, registrales, etc.) e impuestos que se deriven del presente contrato y de su ejecución, así como las costas, gastos y perjuicios que se originen a la parte vendedora por incumplimiento de sus obligaciones y por los procedimientos motivados por todo ello, incluidos los honorarios y derechos de Letrado y Procurador de los Tribunales que intervengan en los procedimientos correspondientes. Worker contratación civil mercantil - 84 - (Parte Dispositiva) Todos los gastos, impuestos, tributos, honorarios y suplidos notariales y registrales, arbitrios y demás que pudieran derivarse del presente contrato y posterior elevación a pública de la compraventa aquí regulada, así como de la constitución y liquidación, inscripción y cancelación en su día de la condición resolutoria prevista -incluso el otorgamiento y cancelación de la escritura de carta de pago y cancelación de la condición resolutoria- serán satisfechos en su totalidad por la parte compradora. Como única excepción, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos, si se devengare, será de cargo de la parte vendedora. - (Parte Dispositiva) Todos los gastos de Notaría y Registro de la Propiedad, impuestos y arbitrios que se deriven del presente contrato y de su ejecución serán de cuenta de la parte compradora, con entera indemnidad de la parte vendedora, incluso el de la segregación previa que acaso se realizare, con la única excepción del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana, si se devengare, que será de cuenta de la parte vendedora. - (Parte Dispositiva) Todos los gastos e impuestos derivados del presente contrato y de su ejecución serán pagados de acuerdo con lo expresamente previsto en sus Pactos, y en defecto de tal previsión, con arreglo a Derecho. - (Parte Dispositiva) Los gastos derivados del presente contrato y su ejecución serán satisfechos: a) Notariales y de inscripción registral: por la parte compradora; b) Los gastos de cancelación de la anotación preventiva de demanda de constante referencia serán satisfechos por la parte vendedora, quien en este acto exhibe escrito de desistimiento y acta de ratificación judicial del mismo, practicada en el día de ayer por D./Dª ……… (como actora) y la propia parte vendedora (como demandada), con expresa solicitud de que se despache el correspondiente mandamiento judicial al Registro de la Propiedad de ……… (en que consta inscrita la finca objeto de la presente compraventa. c) Todos los impuestos y arbitrios derivados del presente contrato y de su ejecución serán satisfechos por el que resulte ostentar la cualidad de sujeto pasivo según Ley. 1.9. COMPRAVENTA SUJETA A CONDICION SUSPENSIVA55. a'- (Parte Expositiva) Que la parte compradora está interesada en la instalación de ……… (Centro Comercial, Estación de Servicio, etc.) ……… sobre la finca anteriormente descrita y, concretamente, en la porción de terreno grafiada en rojo, en el plano que se acompaña de anexo nº ……………, así como en la previa obtención de cuantos permisos, licencias y/o autorizaciones administrativas sean pertinentes para ello. 55. Para que la condición no adolezca de nulidad debe observarse lo dispuesto en el artículo 1.115 del Código Civil, pues es nula toda condición que dependa de la voluntad del vendedor (S. 24 de Mayo de 1.983), no siendo aplicable dicho precepto si el cumplimiento condicional depende de las partes recíprocamente obligadas (S. 6 de Febrero de 1.954). 85 - Worker contratación civil mercantil b'- (Parte Expositiva) Que las partes han convenido la compraventa sujeta a condición suspensiva de la porción de terreno (grafiada en rojo) de la finca descrita en el expositivo ……… (cuyo perímetro se colorea en azul), en concepto de libre de cargas y gravámenes, y al corriente de pago de todo tipo de gastos e impuestos, y al objeto de regularla, c'- (Parte Dispositiva). La parte vendedora transmite a la parte adquirente, quien compra, la porción de terreno grafiada en rojo en el plano anexo, integrante de la finca descrita en el Expositivo I, en concepto de libre de cargas y gravámenes, y al corriente de pago de todo tipo de gastos e impuestos, pero la perfección y eficacia de la presente compraventa se halla sujeta al previo e íntegro cumplimiento de la siguiente condición suspensiva: * que se obtenga autorización municipal del Excmo. Ayuntamiento de …………… en favor de la parte compradora, mediante la expedición de las correspondientes licencias de obras y actividades, y cualesquiera otras que sean menester por parte de la Comisión Provincial de Urbanismo y demás autoridades competentes (sean estatales, autonómicas o locales), para la efectiva instalación del centro comercial de referencia. o * que se produzca la efectiva cancelación en el Registro de la Propiedad de la condición resolutoria y definitiva inscripción de titularidad a favor de la parte vendedora de la finca descrita en el Expositivo I, por pago en plazo por parte de la parte vendedora a los anteriores titulares de la finca, Sres. Don/Doña …………… y Don/Doña ……………, o a quien traigan causa de éstos, del precio aplazado pendiente de pago. Para el caso de que operare la tan repetida condición resolutoria por impago de la parte de precio aplazado y, en consecuencia, se resolviera la compraventa en méritos de la cual la parte vendedora deviene propietaria de la finca descrita objeto del presente contrato y, por ello, no se perfeccionare la presente compraventa, la parte vendedora entregará en concepto de cláusula penal por incumplimiento y, en lo menester, indemnización por los daños y perjuicios ocasionados a la parte compradora la cantidad de ……… euros (…………… -euros56). o * etc57, 56. Desde el punto de vista del adquiriente, idealmente dicha cláusula penal debe ascender, como mínimo, a una cantidad igual al precio que debe satisfacer la vendedora a los antiguos titulares. 57. Son supuestos propicios, muy habituales aunque no los únicos, para el uso de la condición suspensiva los siguientes: a) En la compra de terrenos o solares se suele establecer como condición suspensiva: la concesión de la licencia municipal de edificación o la concurrencia de una recalificación urbanística del suelo prevista. b) En la compra de locales destinados a actividades industriales u artesanales es frecuente que la necesidad de obtención de los permisos y/o autorizaciones administrativas necesarios para el desarrollo de la actividad se constituya en condición suspensiva. Worker contratación civil mercantil - 86 El plazo de pendencia de dicha condición fine el día ……… de …………… de ………58 y hasta que la condición se cumpla quieren las partes que no esté -ni está- perfeccionada la venta. Llegado el plazo antes señalado sin haberse cumplido la condición suspensiva se entenderá ésta como definitivamente incumplida y no habrá existido en ningún momento la compraventa. Por el contrario, si en cualquier momento anterior a dicho vencimiento se cumple la condición suspensiva, la compraventa quedará perfecta sin necesidad de celebrar nuevo acuerdo ni acto alguno. Las partes empero podrán instar la publicación, en el folio correspondiente a la finca del Registro de la Propiedad, de la perfección de la venta. d'- (Parte Dispositiva) El precio de la compraventa sujeta a condición suspensiva será el de ……… euros (……… euros), que se pagará íntegramente en el plazo máximo de ……… días hábiles siguientes a aquél en que la presente compraventa se perfeccione y devenga eficaz por el previo e íntegro cumplimiento de la condición suspensiva mencionada. En el momento del pago del precio, la parte vendedora hará simultánea entrega de la posesión de la finca objeto de la presente compraventa a la parte compradora. e'- (Parte Dispositiva) La parte vendedora se obliga, de forma expresa, a comparecer en la Notaría de …………… -o en aquélla otra Notaría que la parte compradora indicare- y otorgar las correspondientes escrituras públicas de segregación y compraventa sujeta a condición suspensiva a favor de la parte compradora, todo ello en el plazo máximo de ……… días hábiles a partir de aquél en que la parte vendedora reciba copia de la certificación y/o acuerdo del Ayuntamiento de …………… acreditativo de la adjudicación y/o selección de la parte compradora para la instalación de …………… en la porción de terreno objeto de la presente compraventa. Por cada día de retraso en que incurra la parte vendedora en el cumplimiento de la obligación de hacer prevista en el anterior párrafo, las partes aquí contratantes establecen, de común acuerdo, que se producirá una aminoración en el precio establecido en el pacto ……………, para cuando se otorgue la Escritura de Compraventa sujeta a condición suspensiva, de ……… euros (……… euros) diarias. f'- (Parte Dispositiva) Perfeccionada que sea la compraventa, por cumplimiento de la condición suspensiva, las partes aquí contratantes comparecerán, dentro de los ……… días hábiles siguientes a aquél en que (…………… reflejar el evento producido que ha conllevado el cumplimiento de la condición ……………), ante el Notario en el que se hubiere otorgado -en cumplimiento de lo establecido en el pacto …………… - la Escritura Pública de compraventa sujeta a condición suspensiva, para formalizar en documento público el pago del total precio y simultánea carta de pago, con tradición también de la finca. g'- (Parte Dispositiva) La parte compradora se obliga expresamente, de conformidad con lo establecido en el artículo 2.2 del Texto Refundido del Real Decreto 828/1.995, de 29 58. La obligación se extinguirá transcurrida dicha fecha, o con anterioridad a la misma si fuere indudable que el acontecimiento no tendrá lugar (artículo 1.117 del Código Civil). 87 - Worker contratación civil mercantil de Mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, a satisfacer dicho impuesto en el momento en que se cumpla la condición suspensiva y, en consecuencia, quede perfeccionada la compraventa, pues no procede ahora la liquidación de acuerdo con el citado artículo 2.2, que literalmente dice: "En los actos y contratos en que medie alguna condición, su clasificación se hará con arreglo a las prescripciones contenidas en el Código Civil. Si fuere suspensiva no se liquidará el impuesto hasta que ésta se cumpla, haciéndose constar el aplazamiento de la liquidación en la inscripción de bienes en el Registro Público correspondiente (…)"59. 1.10. CONDICION RESOLUTORIA A FAVOR DE LA PARTE COMPRADORA. - (Parte Dispositiva) La presente compraventa se concierta bajo condición resolutoria a favor de la parte compradora, quien podrá resolverla en el caso que no se cumplan las siguientes condiciones: 1) La aprobación por parte de la Comisión de Urbanismo de …………… de la modificación de los parámetros de regulación de la edificación del Plan Parcial que adecuen los coeficientes de ocupación en planta a las exigencias constructivas del Centro Comercial, según las características mínimas indicadas en el Expositivo …………… del presente contrato. 2) Que, por parte del Ayuntamiento de ……………, se apruebe el Estudio de Detalle de la Unidad de Edificación ……………, y se concedan la Licencia de Obras y la Licencia de Actividades60, para la construcción del Centro Comercial según las características mínimas establecidas en el Expositivo de constante referencia. - (Parte Dispositiva) La parte compradora quedará facultada para resolver la presente compraventa si cada una de las dos condiciones mencionadas en los apartados 1) y 2) del anterior Pacto …………… no se hubieran cumplido en el plazo de …………… a contar desde el día de hoy. 59. No obstante ello, a tenor del número 4 del citado artículo 2, a efectos de la liquidación y pago del Impuesto, "la condición que subordine la transmisión del dominio de terrenos o solares al otorgamiento de licencias o autorizaciones administrativas cuya denegación no afecte a la licitud de la transmisión" se entenderá asimilada a la condición resolutoria, debiéndose pagar el impuesto de inicio, sin perjuicio de la oportuna devolución en caso de denegación de licencias o autorizaciones. Respecto de la obligación de presentar autoliquidación en los casos de concurrencia de condiciones suspensivas, distintas de las mencionadas en el artículo 2.4, al disponer el artículo 102.1 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados que el plazo de presentación de 30 días hábiles se cuenta desde el momento en que se cause el acto o contrato, se hace explícita la obligación de presentar la declaración-liquidación, si bien ésta se podrá suspender el ingreso hasta el cumplimiento de la condición. 60. A tenor del reiterado artículo 2.2., in fine, del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y vigente Actos Jurídicos Documentados, “si la condición fuere resolutoria, se exigirá el impuesto, desde luego, a reserva, cuando la condición se cumpla, de hacer la oportuna devolución según las reglas del artículo 95”. Worker contratación civil mercantil - 88 Para el caso en que, no habiéndose cumplido las condiciones en el plazo mencionado, la parte compradora decidiera resolver la presente compraventa, la misma deberá requerir en tal sentido a la parte vendedora, por escrito y con carácter fehaciente, para que, en un plazo no superior a …………… a contar de la recepción del mismo, entregue las aprobaciones y licencias a que hacen referencia las condiciones señaladas en el anterior Pacto …………… Transcurrido dicho plazo sin haberse cumplimentado las condiciones referidas, la parte compradora deberá requerir nuevamente a la vendedora para que, en el plazo de ……………, proceda a reembolsar a la compradora la cantidad referida en el Pacto ……………, que la adquirente entrega a la transmitente en este acto como pago del primer plazo del total precio de compra, y, en su caso, del importe o de los importes recibidos de la compradora con posterioridad a este acto. 1.11. IDENTIFICACION DEL OBJETO DEL CONTRATO61. 1.11.1. SOLAR/PARCELA62. - (Parte Expositiva) Descripción registral.- "Pieza de tierra, sita en el término municipal de ……………, partida ……………, de superficie …………… hectáreas. Es cultivo de secano, en su mayor parte yermo. Linda: Norte, con resto de finca de donde se segregó; Sur y Oeste, con finca del Sr. ……………; y Este, con finca de los Sres. …………… Es la parcela ……………, polígono ……………, y parte de la parcela …………… del polígono …………… del Catastro. Referencia catastral ……………”. 61. De especial relevancia en materia de descripción de fincas, rústicas o urbanas, es la modificación del artículo 51, reglas 1ª, 2ª, 3ª y 4ª del Reglamento Hipotecario (Real Decreto 1867/1.998, de 4 de Septiembre. BOE núm. 233 de 29 Septiembre 1.998). Además, a tenor del artículo 50 de la Ley 13/1.996, de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social, debe figurar la referencia catastral (20 dígitos) en caso de fincas de naturaleza urbana enumeradas en el artículo 62 de la Ley 39/1.988, de 29 de Diciembre, reguladora de las Haciendas Locales, y ello desde el día 1 de Enero de 1.997. A los bienes inmuebles rústicos dicha constancia de la referencia catastral, si bien en principio se dispuso su exigibilidad a partir del 1 de Enero de 1.998 (Disposición Transitoria Octava de la Ley 13/1.996, de 30 de Diciembre), posteriormente se dejó sin efecto hasta que por ley se determinara "la fecha en que se comenzará a exigirse la aplicación de lo establecido en la sección cuarta del capítulo IV del título I de la citada Ley a los bienes inmuebles rústicos" (Disposición Final Tercera de la Ley 66/1997, de 30 de Diciembre). Finalmente, el artículo 19. Uno de la Ley 50/1.998, de 30 de Diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social (B.O.E. núm 313, de 31 de Diciembre de 1.998) añade un párrafo al artículo 54 de la Ley 13/1.996, de 30 de Diciembre con la siguiente redacción: "El cumplimiento de la obligación establecida en el artículo 50.Dos de esta Ley eximirá al interesado de presentar la declaración exigida por el artículo 77 de la Ley 39/1.988, de 28 de Diciembre, reguladora de las Haciendas Locales, siempre que el acto o negocio suponga exclusivamente la transmisión del dominio de bienes inmuebles y se formalice en escritura pública o se solicite su inscripción en el Registro de la Propiedad en el plazo de 2 meses desde el acto o negocio de que se trate. En caso de incumplimiento de dicha obligación o cuando no concurran las citadas circunstancias, los Notarios y Registradores de la Propiedad deberán advertir expresamente a los interesados de la subsistencia de la obligación de declarar la transmisión del dominio correspondiente". 89 - Worker contratación civil mercantil 61. La referencia catastral de fincas urbanas debe figurar tanto en las escrituras públicas y otros documentos donde consten los actos o negocios de trascendencia real, relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles (salvo en documentos de cancelación de derechos reales de garantía), así como en los documentos en los que se ponga de manifiesto cualesquiera otras alteraciones de orden físico, económico o jurídico de inmuebles. Dicha exigencia se cumplimenta mediante la exhibición del último recibo de IBI; en su defecto, con certificación expedida por el Catastro a tal efecto, o con las escrituras públicas o notas registrales en donde conste ya la referencia catastral. Téngase en cuenta asímismo la Instrucción de 2 de marzo de 2000 (BOE núm. 69, de 21 de marzo de 2000), de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre implantación de la base cartográfica en los Registros de la Propiedad. El problema endémico de la identificación de la finca se pretende solucionar mediante la reforma del art. 9 de la Ley Hipo-tecaria que introduce la disposición adicional vigésimo octava de la Ley de Acompañamiento a la de Presupuestos de 2.002, de 31 de diciembre de 2001. Se añaden a dicho artículo varios párrafos que constituyen una novedad transcendental, siquiera sea esta potestativa. Es decir, se ponen a disposición de los interesados nuevos medios de expresión -y por ende de publicidad- que pueden utilizar o no, para precisar la identificación, configuración y situación de la finca, a la que se refiere el título objeto de la inscripción. Muchos, muchísimos bienes, gozan de una identificación física: un mueble, un automóvil, un libro o una pluma tienen sus contornos materialmente determinados, y su descripción no plantea problema alguno por ser prácticamente innecesaria. Pero la finca, no siempre está identificada por lindes materiales claros, sino que muchísimas veces su extensión (por ejemplo al segregarse) es la que se enmarca en una línea poligonal cerrada, cuyos lados se definen por la escritura o título de propiedad (descripción literaria) notoriamente imprecisa, vaporosa, refiriéndola “ad exemplum” a calle en proyecto, antiguo camino (a lo mejor ya no existente) o mencionando límites por la pertenencia a titulares ya substituidos por otros que no se consignan. Por supuesto que esta línea poligonal cerrada no adopta formas regulares (cuadrado, paralelepípedo, rectángulo, pentágono, hexágono, etc.) sino que obedece frecuentemente a formas absolutamente irregulares e imprecisas. Es evidente pues, la impotencia de la descripción literaria para expresar la forma, configuración y situación de la finca. Ello ha dado lugar a un uso, consistente en unir a la matriz notarial y a la primera copia un plano o croquis expresivo de la finca objeto del negocio jurídico de que se trate. Pero no siempre transciende este medio con la debida publicidad, pues el plano no se conserva en el Registro. Ni el Registrador verificaba (no tenía medios suficientes para poder hacerlo) la congruencia entre el plano, lo que se dice en la escritura, y la situación de la finca segregada respecto a la matriz, con la consiguiente corrección del lugar de donde se extrae la finca segregada, y por consiguiente de la inidentificación de la forma real del resto de finca matriz. La substitución potestativa de la descripción literaria por una identificación mediante una base gráfica y un sistema que proporciona la clara representación de su ubicación, así como una verificación de la corrección material y posibilidad física de la misma operación se halla en la reforma que comentamos. Dispone el referido añadido que: “Podrá completarse la identificación de la finca mediante la incorporación al título inscribible de una base gráfica o mediante su definición topográfica con arreglo a un sistema de coordenadas geográficas referido a las redes nacionales geodésicas y de nivelación en proyecto expedido por técnico competente”. Se dispone asimismo, el sistema de archivo de las expresiones gráficas y el sistema de referencia entre dicho archivo y el folio correspondiente a la finca, así como los medios para que los legitimados (que se precisan) mediante la oportuna forma (que también se precisa) pueda obtener copia o reproducción de aquellas bases. Finalmente se dispone que: “Los registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas que permiten su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a éstas de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente”. Téngase en cuenta además la siguiente normativa: - Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario. - Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, desarrollado posteriormente por Real Decreto 417/2006, de 7 de abril. Worker contratación civil mercantil - 90 - (Parte Expositiva) Descripción registral.- "PORCIÓN DE TERRENO o solar sin edificar, sito en esta ciudad, barriada de ……………, con frente a la calle ……………, donde le corresponde el número ……… Tiene figura irregular y se halla situada a lo largo de la porción Norte de la total finca de la que se segregó. Comprende una superficie de …………… metros cuadrados y LINDA: por su frente, Oeste, en línea de …………… metros, con la calle ……………; por la izquierda entrando, Norte, en línea quebrada, integrada por dos tramos verticales a dicha calle y sucesivos entre sí, uno de …………… metros y otro de …………… metros, unidos por otro horizontal de …………… metros, con terrenos propiedad de …………… o sucesores; por la derecha, Sur, entrando en una línea quebrada de dos trazos, uno de …………… metros, inclinado o en diagonal con relación a dicha calle y otro de …………… metros, perpendicular a la misma, con resto de la finca de que se segrega; y por el fondo, Este, en línea de …………… metros, con la calle ……………”. - (Parte Expositiva) La descrita finca está afectada por el Proyecto de Compensación de la Unidad de Actuación delimitada por la calle …………… / Avenida ……………, teniendo la finca que se adjudicará a la parte vendedora la descripción siguiente: "Terreno edificable de forma triangular, con fachada principal a la calle …………… y a la prolongación de la Avenida ……………, de superficie o cabida …………… metros 62. La Ley 10/1.998, de 21 de Abril, de Residuos, ha constituido la legislación estatal básica en materia de protección del suelo frente a su contaminación, hasta la posterior promulgación del Real Decreto 9/2005, de 14 de enero. Puesto que un suelo puede encontrarse contaminado como consecuencia de actividades desarrolladas varios años atrás, resulta conveniente adoptar medidas precautorias previamente a la adquisición del mismo. En primer lugar, es aconsejable recabar la máxima información del vendedor a los efectos de conocer si en el referido terreno se han desarrollado en algún momento actividades que pueden ser catalogadas como potencialmente contaminantes del suelo. Los propietarios de fincas donde se han realizado actividades potencialmente contaminantes están obligados a declarar tal circunstancia en la escritura pública en virtud de la cual se transmite la finca, a los efectos que ello sea objeto de anotación marginal en el Registro de la Propiedad. Es aconsejable asimismo consultar los inventarios de suelos contaminados gestionados por las Comunidades Autónomas, si bien teniendo en consideración que la no inclusión de un suelo en el referido inventario no comporta la absoluta certeza que el mismo no sea un suelo contaminado. También debería consultarse previamente el registro histórico de licencias de actividad concedidas por el Ayuntamiento de la localidad donde se ubica el terreno. Si existe algún indicio que el terreno que se pretende adquirir se encuentra contaminado, o simplemente se pretende descartar con total garantía la aparición de problemas futuros relativos a la contaminación del suelo, es conveniente realizar una auditoria ambiental previa por parte de un técnico en la materia. Téngase en cuenta que la obligación de limpieza del propietario de un suelo contaminado no se extingue con la venta del mismo, sin perjuicio que el propietario, a su vez, pueda reclamar contra el verdadero responsable. Por ello, es conveniente que, en el momento de formalizar la escritura pública de compraventa de un terreno, el comprador solicite del vendedor una manifestación expresa en cuanto a la situación ambiental del suelo, incluso cuando tal contaminación, o riesgo de la misma, no exista. A título de ejemplo: "A los efectos previstos en el artículo 27.4 de la Ley 10/1998, de Residuos y en el artículo 8 del RD 9/2005, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados, declara EL VENDEDOR que en fecha …………… Se llevó a cabo en la finca objeto de transmisión la actividad industrial/comercial de ………….. Dicha actividad consta incluida en el Anexo I del Real Decreto 9/2005 indicado, siendo pues constitutiva de una actividad potencialmente contaminante del suelo, quedando en consecuencia sujeta la finca a lo dispuesto en dicha normativa". 91 - Worker contratación civil mercantil cuadrados, de los que …………… metros cuadrados, como máximo, son edificables en altura y su subsuelo, con un mínimo de …………… plantas sótanos destinadas a aparcamiento y el resto de …………… metros cuadrados destinados a espacios libres, incluidas aceras y accesos a las edificaciones y a las plantas sótanos. La edificabilidad se destinará a …………… y servicios anexos, con un volumen máximo, abierto o cerrado, de …………… metros cúbicos, ajustados a las máximas alturas desde cualquier punto de la parcela que serán de …………… metros hasta el arranque de la cubierta y …………… metros del puntal de dicha cubierta". 1.11.2. VIVIENDA/LOCAL (EN REGIMEN PROPIEDAD HORIZONTAL). a'- (Parte Expositiva) Que D./Dª …………… es dueño/a en pleno dominio de la siguiente finca, integrante en régimen de Propiedad Horizontal, del Conjunto de …………… Bloques, números ……………, en la manzana delimitada por la calle ……………, números ……… a ………, la Avenida ……………, números ……… a ………, la calle ……………, números ……… a ……… y la calle ……………, números ……… a ………, de la ciudad de ……………: "URBANA.- ENTIDAD NUMERO …………… - DEPARTAMENTO PUERTA ………, situado en la PLANTA ………, de la ESCALERA ……… /calle ……………, número ………) del BLOQUE NUMERO ………, compuesto de ……… Casas Unidas, señaladas en la calle ……………, con los números ………, ……… y ………, cada una de ellas con tres entradas independientes, en su planta baja, para tres escaleras, denominadas respectivamente ……………, …………… y …………… Mirando de frente su Escalera, desde la calle ……………, es el Departamento situado a la izquierda de dicha escalera; correspondiéndose su acceso con la puerta …………… que se encuentra subiendo la escalera, en el rellano de la misma, desde el que se accede directamente al departamento. Se compone de varias dependencias. Tiene una superficie construida de …………… metros cuadrados, más …………… metros cuadrados de terraza. Linda, mirando de frente su Escalera, desde la calle ……………: al frente, caja de escalera y proyección espacio libre; a la derecha, caja de escalera y Departamento puerta …………… de su misma planta y Escalera; a la izquierda, patio de luces, y Departamento puerta …………… de su misma planta, de la Escalera ……………, de su propia Casa; y al fondo, patio de luces y proyección calle interior". CUOTAS o COEFICIENTES DE PARTICIPACIÓN en los elementos comunes del inmueble: a) Particular en su propia escalera: ……… enteros ……… milésimas por ciento (………%). b) Particular en su propia Casa: ……… enteros ……… milésimas por ciento (………%). c) Particular en su propio Bloque: ……… enteros ……… milésimas por ciento (………%). d) General en el total inmueble: ……… enteros ……… milésimas por ciento (………%). Worker contratación civil mercantil - 92 CARGAS.- La finca descrita se halla afecta a las limitaciones derivadas del régimen de Propiedad Horizontal en que se halla constituido el total edificio del que forma parte este Departamento. b'- (Parte Dispositiva) La parte compradora manifiesta conocer y aceptar el Régimen de Propiedad Horizontal del conjunto del que forma parte la finca adquirida, especialmente sus cuotas de participación. Asimismo, manifiesta la parte compradora que conoce y acepta el estado físico y urbanístico de la vivienda/local adquirida/o y de la total finca de que forma parte. c'- (Parte Dispositiva) Ambas partes convienen expresamente que la parte compradora satisfará, a partir de esta fecha, las cantidades que en concepto de gastos comunitarios del inmueble le correspondan, así como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y todos los impuestos inherentes a la propiedad de la Entidad adquirida. 1.11.3. PLAZA DE GARAJE. a) Como finca independiente63. - (Parte Expositiva) Descripción registral.- URBANA.- Número ……… Plaza de garaje señalada con el número ……… en la planta ……… del edificio sito en la calle/Pza./Avda. ……………, número, con una extensión superficial de …………… metros cuadrados. Linda, por su frente, con la zona de acceso y maniobras; derecha, entrando, con ……………; Izquierda, ……………; y Fondo, …………… - Cuota de participación: ………% b) Como cuota indivisa. a'- (Parte Expositiva) Que D./Dª …………… es propietario/a, por justos y legítimos títulos, de una cuota indivisa de …………… centésimas por ciento de la finca registral nº …………… del Registro de la Propiedad nº …………… de ……………, cuya descripción es la siguiente: 63. La descripción de una plaza de garaje constitutiva de finca registral independiente es como la de cualquier otra vivienda o local. Es aconsejable preveer en los estatutos de la comunidad un articulado específico regulador de la comunidad de las distintas plazas sobre los elementos comunes del total edificio o, en su caso, la constitución de una subcomunidad exclusiva del garaje total. Vide al respecto apartado 22 del Capítulo X de esta obra. Vide nueva redacción del artículo 68 del Reglamento Hipotecario (Real Decreto 1867/1.998, de 4 de Septiembre. BOE núm. 233, de 29 de Septiembre de 1.998) sobre la inscripción de transmisión de una cuota indivisa destinada a garaje o estacionamiento de vehículos o de cuota indivisa de locales de edificio destinados a trasteros. Por otra parte, la venta de garajes y trasteros como fincas independientes, sujetas a IVA y, consecuentemente, exentas de ITP, según las reglas ya mencionadas, está gravada actualmente al tipo general del 16%. Téngase en cuenta el Real Decreto de 4 de julio de 1997, R.D. 1093/97, sobre Registros de la Propiedad y Urbanismo, que comentamos en la siguiente nota de pie de página 65. 93 - Worker contratación civil mercantil "URBANA sita en ……………, calle/Pza./Avda. ……………, número ………, con acceso a través de la casa número ……… de la propia calle, que se compone de planta sótano menos dos, con una superficie construida de …………… metros cuadrados, en la que radica un local destinado a garaje y planta sótano menos uno, con una superficie construida de …………… metros cuadrados, en la que también radica un local destinado a garaje. Ocupa su solar una superficie de …………… metros cuadrados. LINDEROS: por su frente, con dicha calle …………… y con la finca hoy propiedad de ……………, constitutiva del número ……… de la calle ……………; por la derecha, con ……………; por el fondo, en …………… tramos, con ……………; por la izquierda, con …………… y con zona de uso público". La descrita participación de …………… centésimas por ciento a favor de la parte vendedora le da derecho a ocupar y utilizar, en exclusiva, dentro de sus límites, la plaza de aparcamiento señalada con el número ………, ubicada en la planta sótano menos ……………, lindante por la derecha con columna y carril de acceso a la planta, y por la izquierda con la plaza número ……… b'- (Parte Expositiva) CARGAS.- Libre de cargas y gravámenes, con las únicas excepciones de las servidumbres y el régimen de comunidad de dominio que resultan de la certificación registral que se me entrega para que una a la matriz del presente instrumento, que las partes declaran conocer y aceptar. c'- (Parte Dispositiva) La parte vendedora transmite a la parte compradora, quien adquiere, en concepto de libre de cargas y gravámenes (con las únicas excepciones que resultan de la certificación registral protocolizada), arrendatarios, precaristas y ocupantes, y al corriente de pago de todo tipo de gastos e impuestos, una cuota indivisa del …………… centésimas por ciento de la finca registral referenciada en el Expositivo ……………, con el derecho a ocupar la plaza de párking señalada con el número ………, sita en esta ciudad, del edificio nº ……… de la calle/pza./Avda. ……………, con acceso a través de la casa nº ……… de la propia calle. c) Como anejo a la vivienda o local (en régimen de propiedad horizontal)64. a'- (Parte Expositiva) Que D./Dª …………… es dueño/a en pleno dominio de la siguiente finca, integrante en régimen de Propiedad Horizontal, del Conjunto de …………… Bloques, números ………, en la manzana delimitada por la calle ……………, números ……… a ………, la Avenida ……………, números ……… a ………, la calle ……………, números ……… a ……… y la calle ……………, números ……… a ………, de la ciudad de ……………: 64. La transmisión de garajes y trasteros situados en el mismo edificio y transmitidos conjuntamente con la vivienda o como anejo a la misma, tributará en su caso (si la compraventa no está sujeta a ITP, según las normas ya comentadas con anterioridad) actualmente al tipo reducido del 7% de IVA. Si dichos garajes o trasteros están situados en el mismo edificio que la vivienda calificada de protección oficial y se transmite conjuntamente, tributa en su caso actualmente al tipo superreducido del 4% de IVA. Worker contratación civil mercantil - 94 "URBANA.- ENTIDAD NUMERO ……… - DEPARTAMENTO PUERTA ………, situado en la PLANTA ………, de la ESCALERA ……… /calle ……………, número ………) del BLOQUE NUMERO ………, compuesto de …………… Casas Unidas, señaladas en la calle ……………, con los números ………, ……… y ………, cada una de ellas con tres entradas independientes, en su planta baja, para tres escaleras, denominadas respectivamente ………, ……… y ……… Mirando de frente su Escalera, desde la calle ……………, es el Departamento situado a la izquierda de dicha escalera; correspondiéndose su acceso con la puerta …………… que se encuentra subiendo la escalera, en el rellano de la misma, desde el que se accede directamente al departamento. Se compone de varias dependencias. Tiene una superficie construida de …………… metros cuadrados, más …………… metros cuadrados de terraza. Linda, mirando de frente su Escalera, desde la calle ……………: al frente, caja de escalera y proyección espacio libre; a la derecha, caja de escalera y Departamento puerta ……… de su misma planta y Escalera; a la izquierda, patio de luces, y Departamento puerta ……… de su misma planta, de la Escalera ………, de su propia Casa; y al fondo, patio de luces y proyección calle interior. Como anejo a dicha vivienda se halla ubicada en planta sótano cuarto trastero, de …………… metros cuadrados, y plaza de garaje nº ………, de superficie …………… metros cuadrados, lindante por izquierda y derecha con las plazas de garaje nºs ……… y ……… respectivamente, y por el frente, con zona de maniobra". CUOTAS o COEFICIENTES DE PARTICIPACIÓN en los elementos comunes del inmueble: a) Particular en su propia escalera: ……… enteros ……… milésimas por ciento (………%). b) Particular en su propia Casa: ……… enteros ……… milésimas por ciento (………%). c) Particular en su propio Bloque: ……… enteros ……… milésimas por ciento (………%). d) General en el total inmueble: ……… enteros ……… milésimas por ciento (………%). e) Particular en la zona de parking: ……… enteros ……… milésimas por ciento (………%). CARGAS.- La finca descrita se halla afecta a las limitaciones derivadas del Régimen de Propiedad Horizontal en que se halla constituido el total edificio del que forma parte este Departamento. b'- (Parte Dispositiva) La parte vendedora transmite a la parte compradora, quien recibe en concepto de libre de cargas y gravámenes y al corriente de todo tipo de gastos e impuestos, la finca descrita en el antecedente ……………, con todos sus anejos y accesorios. 95 - Worker contratación civil mercantil c'- (Parte Dispositiva) La parte compradora manifiesta conocer y aceptar el Régimen de Propiedad Horizontal del Conjunto del que forma parte la finca adquirida, especialmente sus cuotas de participación. Asimismo, manifiesta la parte compradora que conoce y acepta el estado físico y urbanístico de la vivienda/local adquirida/o, sus anejos y de la total finca de que forma parte. 1.11.4. VIVIENDA DE PROTECCION OFICIAL65. a'- (Parte Expositiva) BENEFICIOS FISCALES.- La finca descrita se encuentra acogida a los beneficios de las Viviendas de Protección Oficial de Promoción Privada, según cédula de calificación definitiva expediente nº ……………, que se une a la presente por testimonio. b'- (Parte Dispositiva) El precio de la presente compraventa es el de ……… euros, a tenor de la superficie útil de la vivienda (…………… m2) y de la superficie de la plaza de párking (…………… m2). Se acompaña certificación de fecha ……… de …………… de ………, expedida por ……………66, acreditativa de los módulos aplicables para la determinación del precio en la actualidad. 1.11.5. PARCELA Y EDIFICACION FUTURA Y/O EN CONSTRUCCION67. a'- (Parte Expositiva). Titularidad.- Que D./Dª …………… (en adelante, la parte vendedora), domiciliada en ……………, calle/Avda./Plaza ……………, nº ……………; e inscri65. El artículo 2.c del Real Decreto número 2028, de fecha 22 de Diciembre de 1.995, establece que en ningún caso la totalidad de los pagos que realice el cooperativista o comunero imputables al coste de la vivienda por ser necesarios para llevar a cabo la promoción o la individualización física y jurídica de ésta, incluyendo en su caso los honorarios de gestión, podrá ser superior al precio máximo de venta o adjudicación de la vivienda establecido de acuerdo con las normas vigentes sobre la materia. En relación a las entidades gestoras de estas promociones sociales, éstas deberán acreditar su capacidad técnica y profesional, y serán responsables de los daños que causen a la cooperativa de viviendas o a la Comunidad de Propietarios o a sus miembros por actos contrarios a la ley o a los respectivos contratos de gestión y por los realizados sin la diligencia debida en la ejecución de su cargo de conformidad con la ley. 66. Indicar organismo competente en la respectiva Comunidad Autónoma. 67. En el ámbito territorial de Cataluña, para formalizar contratos de compraventa, y para recibir cantidades a cuenta de una vivienda en proyecto o construcción, en el marco de una actividad empresarial o profesional, deben concurrir los requisitos previos establecidos en el artículo 21 de la Llei d’Habitatge, de 29 de Noviembre de 1.991. Téngase en cuenta: * El Real Decreto de 4 de julio de 1997, R.D. 1093/97, sobre Registros de la Propiedad y Urbanismo, el cual aprueba las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria. Destacamos las siguientes novedades en relación a la inscripción registral. 1.- OBRA NUEVA. a) Debe expresar: número de plantas. superficie ocupada. metros cuadrados edificados. departamentos independientes. Worker contratación civil mercantil - 96 67. b) Debe acreditarse la obtención de licencia (cabe también por silencio administrativo). c) Certificación técnica conforme a la ejecución ajustada al proyecto. 2.- OBRA NUEVA (Edificación antigua). a) Prueba de la antigüedad (acta de notoriedad, certificación catastral ……). b) Que no exista anotación preventiva de expediente de disciplina urbanística. 3.- DIVISIÓN PROPIEDAD HORIZONTAL. No más departamentos que los declarados en la inscripción. 4.- PLAZAS DE APARCAMIENTO (Participaciones del total local). a) Debe identificarse la plaza, superficie, lindero. b) Descripción de elementos comunes. 5.- ACTOS DE PARCELACIÓN. Acreditación de licencia urbanística o declaración municipal de su innecesariedad. * El Real Decreto-Ley 1/1998, de 27 de Febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación (BOE nº 51 de 28 de Febrero de 1.998). Esta normativa surge de la necesidad de adaptar la antigua Ley 49/1996, de 23 de julio sobre antenas colectivas. Destacamos los siguientes efectos resultantes de la aplicación del mencionado Real Decreto-Ley 1/1998: 1.- Obligaciones de Promotores y Constructores. Las obras concluidas a partir del 1 de noviembre de 1998 (ocho meses siguientes a la fecha de su entrada en vigor, 29 de Febrero de 1.998) deben contar con las infraestructuras comunes instaladas y su precio debe estar incluido en el coste de la vivienda. Desde el 1 de abril de 1998 es obligatorio para que se otorgue la preceptiva licencia urbanística incluir en el proyecto arquitectónico de construcción o rehabilitación integral la instalación de estas infraestructuras comunes. 2.- Casos en que la instalación debía hacerse obligatoriamente antes del 1 de Septiembre de 1.998. a) Si en el inmueble existe un número de antenas instaladas, individuales o colectivas, superior a un tercio del número de viviendas o locales que lo componen. En tal caso, en un periodo no superior a 6 meses desde la entrada en vigor de dicho Real Decreto-Ley, tales antenas deben ser sustituidas por las infraestructuras a que el mismo se refiere (de captación y adaptación de señales de radiodifusión sonora y televisión terrenal y de señales de televisión y radiodifusión por satélite para su posterior distribución hasta los correspondientes puntos de conexión situados en las distintas viviendas o locales del edificio; de acceso al servicio telefónico base y al servicio de telecomunicaciones por cable). b) Si la Administración competente considera peligrosa o antiestética la instalación de antenas individuales en el inmueble. 3.- Derechos de las Comunidades de Propietarios. La mayoría necesaria para aprobar la instalación en Junta de Propietarios es de una tercera parte de las cuotas de participación en los elementos comunes. Los propietarios que se opongan a la instalación deben consentirla pero no deberán pagar el coste de la instalación. Si con posterioridad pretenden utilizarla deberán abonar la cuota correspondiente. 4.- Derechos de los copropietarios. Cualquier copropietario puede instalar a su costa la infraestructura común si la Comunidad no tiene previsto hacerlo en los tres meses siguientes en que manifieste éste su intención. Si con posterioridad, otros copropietarios quieren acceder a la instalación, podrán hacerlo previo pago de la cuota que les hubiera correspondido. 5.- Derechos del arrendador. El arrendador puede instalar en el edificio de su propiedad la infraestructura común que tendrá carácter de obra de mejora pudiendo repercutir su coste en los inquilinos de acuerdo con el artículo 19 LAU. 97 - Worker contratación civil mercantil ta en el Registro Mercantil de ……………, al tomo ……………, libro ……………, folio ……………, hoja nº ……………, insc. ……………, es dueño/a en pleno dominio, por justos y legítimos títulos, de la finca registral nº …………… del Registro de la Propiedad nº …………… de ……………, inscrita en el tomo ……………, folio ……………, hoja nº ……………, inscripción ……………, sobre la cual se construirá (o está en curso) un edificio conforme al proyecto que se adjunta como Anexo nº …………… al presente contrato por fotocopia, a meros efectos de identificación. TÍTULO: En cuanto al solar, le pertenece por …………… en méritos de la escritura de ……………, autorizada por el Notario de ……………, Don/Doña ……………, a …………… de …………… de ……… (nº de protocolo ……………). En la actualidad está pendiente de otorgamiento la Escritura de Declaración de Obra Nueva de la edificación proyectada (o en construcción). b'- (Parte Expositiva).- Que en relación a la finca matriz de que procede (finca registral nº …………… del Registro de la Propiedad nº …………… de ……………), la parte vendedora promovió el Plan Parcial ……………, que previos los trámites legales se aprobó por las autoridades administrativas competentes con fecha ……… de …………… de ……… c'- (Parte Expositiva).- Que del correspondiente Proyecto de Parcelación, aprobado con carácter definitivo con fecha ……… de …………… de ……… por ……………, resulta la distribución de la total superficie en las parcelas que resultan del plano visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de ……………, que se une al presente documento de Anexo nº ……………, coloreándose en rojo el perímetro de la parcela nº ……………, constitutiva de la finca objeto de la presente compraventa descrita en el Expositivo I. d'- (Parte Expositiva).- Que en el plano acompañado de Anexo nº 1, se colorea en naranja la parcela nº …………… objeto del presente contrato (junto con la futura edificación standard a construir sobre la misma). 67. 6.- Derechos de los arrendatarios. Si solicitan la instalación todos los arrendatarios, el propietario está obligado a autorizarla. Los arrendadores están obligados a asumir el coste y su mantenimiento. La obra quedará en beneficio del propietario. Si un arrendatario quiere a título personal instalar la infraestructura tiene derecho a hacerlo a su costa si la propiedad no tiene previsto hacerlo en los tres meses siguientes en que manifieste éste su intención. * La Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones. * La Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación, que por su importancia es objeto de análisis en el apartado 5 del Capítulo V, contrato de ejecución de obra. * Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, sobre el Código Técnico de la Edificación. Se trata de un instrumento normativo que fija unas exigencias básicas de calidad de los edificios y sus instalaciones, intentando dar una satisfacción a ciertos requisitos básicos de la edificación relacionados con la seguridad y el bienestar de las personas, que se refieren tanto a la seguridad estructural y de protección contra incendios, cuanto a la salubridad, la protección contra el ruido, el ahorro energético o la accesibilidad para personas con movilidad reducida. Worker contratación civil mercantil - 98 e'- (Parte Expositiva).- Que sobre dicha parcela la parte vendedora, directamente o a través de terceros que contrate, procederá en un plazo máximo de …………… años a la construcción de la edificación standard que resulta del proyecto, planos y Memoria que se unen de Anexos nºs ……………, sin perjuicio de las ampliaciones, rectificaciones, modificaciones o mejoras que la parte compradora acaso decida introducir, con la finalidad global de evitar que se prolongue innecesariamente en la Urbanización la existencia de parcelas sin edificar, por razones comerciales y de impulso de la zona. f'- (Parte Expositiva) Permisos administrativos.- Que las obras se están ejecutando conforme al proyecto redactado por el Arquitecto D/Dª ……………, con domicilio en ……………, calle/Avda./Pza. ……………, habiéndose en la actualidad obtenido cuantas licencias, permisos y/o autorizaciones administrativas son legalmente menester. Concretamente, las siguientes, que se unen por fotocopia al presente contrato a efectos de identificación como Anexos nºs …………… : …………… relación detalladag'- (Parte Expositiva) La parte compradora declara conocer y aceptar el estado físico y urbanístico de la finca así como las cargas y gravámenes que le afectan. h'- (Parte Expositiva) Garantías.- Que la parte vendedora está gestionando la obtención de un préstamo por importe de ……… euros con la garantía hipotecaria de la propia finca descrita en el Expositivo ……………, a un tipo de interés nominal inicialmente previsto entre el ………% y el ………% anual, y un plazo de amortización que oscilará entre los …………… y los …………… años. i'- (Parte Expositiva) Que estando interesadas ambas partes contratantes en la compraventa de la finca y edificación en construcción (o futura, en su caso), y habiendo llegado a un acuerdo al respecto, las partes otorgan el presente CONTRATO DE COMPRAVENTA DE SOLAR CON EDIFICIO EN CONSTRUCCIÓN (o, en su caso, contrato de compraventa de solar con edificación futura), de conformidad con las siguientes Cláusulas. j'- (Parte Dispositiva) La parte vendedora vende la finca con el edificio en proyecto reseñado en el antecedente …………… del presente documento a la parte compradora, quien acepta y compra. La presente compraventa se realiza con cuantos derechos, usos, servicios y servidumbres le sean inherentes y resulten del proyecto de edificación o de las normas urbanísticas de la zona, en concepto de libre de arrendatarios, precaristas u ocupantes de cualquier tipo, cargas y gravámenes, con las únicas excepciones que acaso resultaren del presente contrato. k'- (Parte Dispositiva) El precio de la compraventa de la finca (parcela y futura edificación standard) asciende a ……… euros (……… euros), más el I.V.A. correspondiente al tipo del ………%, lo que arroja un total de ……… euros, que son satisfechas en este acto 99 - Worker contratación civil mercantil por la parte compradora, mediante cheque bancario nº …………… librado por el Banco ……………, Agencia ……………, otorgando la parte vendedora cabal carta de pago de la referida cantidad con el buen fin del citado instrumento bancario. l'- (Parte Dispositiva) El precio del edificio proyectado y el solar, en junto, asciende a la total cantidad de ……… euros, que se pagará de la siguiente forma: a) En cuanto a ……… euros, son satisfechas en este acto mediante entrega a la parte vendedora de (efectivo metálico, cheque bancario y/o conformado, transferencia bancaria), otorgando ésta cabal carta de pago de la referida cantidad con la firma del presente contrato (o, en su caso, con el buen fin del citado instrumento bancario). b) En cuanto a ……… euros, al cubrimiento de aguas de la obra proyectada. c) Y en cuanto a las restantes, ……… euros, con carácter simultáneo a la entrega de llaves y, en su caso, otorgamiento de la correspondiente escritura pública en favor de la parte compradora o de la persona que acaso ésta designare. ll'- (Parte Dispositiva) De dicho precio, la parte compradora retiene en su poder y descuenta la cantidad de ……… euros que se ha previsto obtener como principal del préstamo hipotecario que está gestionando la parte vendedora y que se ha mencionado en el antecedente …………… Por ello, la parte compradora faculta expresamente a la parte vendedora para que perciba de la entidad de crédito dicha cantidad, comprometiéndose la adquirente a asumir en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública y subrogación del préstamo la condición jurídica de deudor y, consecuentemente, a hacer efectivo su pago, así como el de los intereses, comisiones y amortizaciones que correspondan, en los plazos y condiciones que sean fijados, subrogándose no sólo en la garantía hipotecaria u otras reales que se establezcan sino también en la obligación personal y demás responsabilidades derivadas del préstamo hipotecario con aquélla garantizada. El resto del precio pactado será satisfecho en las condiciones establecidas en los apartados …………… anteriores. m'-(Parte Dispositiva).- Condición resolutoria explícita.- Al impago de la cantidad pendiente del precio aplazado se le da el carácter de condición resolutoria explícita del artículo 11 de la Ley Hipotecaria. El cumplimiento de la condición facultará a la vendedora para dar por resuelto el contrato, con arreglo a las reglas siguientes: a) Bastará para dar por resuelta la compraventa de la finca descrita, el requerimiento de resolución previsto en el artículo 1.504 del Código Civil, concediéndose a la parte compradora el plazo de quince días naturales, a contar de la notificación expresada, para hacer efectiva la cantidad adeudada. Worker contratación civil mercantil - 100 b) Transcurrido el indicado plazo sin que la parte compradora haya abonado las cantidades vencidas, más los gastos de requerimiento, quedará resuelta de pleno derecho la compraventa, sin necesidad de nuevo requerimiento, recuperando la parte vendedora el pleno dominio y la posesión de derecho de la finca, libre de cualquier carga o gravamen impuesto por la parte compradora. c) El requerimiento resolutorio mencionado podrá hacerse por conducto notarial o judicial, considerándose bien hecha la notificación si se efectúa por cualquiera de las formas admitidas por la Ley, incluso por edictos. d) En caso de que el presente contrato se elevare a público y la titularidad del inmueble objeto de la presente compraventa se hubiere inscrito en consecuencia a nombre de la parte compradora, para constatar en el Registro de la Propiedad la ejecución y cumplimiento de esta condición resolutoria y, por tanto, la recuperación del dominio de la finca por la entidad vendedora y la nueva inscripción a su favor, a los efectos prevenidos en los artículos 59 y 175, regla sexta, del Reglamento Hipotecario, bastará con presentar copia auténtica del referido requerimiento notarial o judicial de resolución y conminación al pago, sin que ni de tal acta, ni de los libros del Registro, resulte que la parte compradora haya satisfecho la cantidad aplazada. e) En caso de resolución, la parte vendedora retendrá el ………% de todas las cantidades percibidas, en concepto de pena por incumplimiento, utilización de la finca vendida e indemnización por daños y perjuicios. Igualmente quedarán en favor de la parte vendedora cuantas edificaciones, obras e instalaciones de carácter fijo haya realizado la parte compradora sobre la finca, sin tener que abonar por ello cantidad alguna la parte vendedora. f) Además de las cantidades anteriores, la entidad vendedora retendrá otra cantidad del total satisfecho por la parte compradora, en concepto de gastos y honorarios que en su caso y de cualquier tipo se devenguen por la resolución de la presente transmisión, así como de las acciones correspondientes destinadas al desalojo de los ocupantes que en su caso pudieren haber en la finca transmitida. g) La parte vendedora únicamente devolverá a la parte compradora el saldo favorable que a su favor resultare, una vez deducidas las cantidades expresadas en las reglas d) y e) anteriores. n'- (Parte Dispositiva) La parte compradora está interesada en que la parte vendedora formalice con una entidad de crédito oficial o privada de su elección un préstamo en las condiciones estipuladas en el Expositivo ……………, de tal forma que posteriormente ésta pueda subrogarse en dicho préstamo. A tal fin, la parte compradora confiere autorización y mandato expreso tan amplio como en Derecho sea menester para que la parte vendedora -o quien acaso ella designe- pueda por sí sola, en relación con el inmueble objeto del presente contrato, formalizar y perfeccionar un préstamo con garantía hipotecaria en las condiciones mencionadas; modificar, novar y dividir hipo- 101 - Worker contratación civil mercantil tecas, distribuyendo las responsabilidades que las garantice, en la forma que tenga por conveniente, pudiendo suscribir liquidaciones y percibir directamente el importe total del préstamo en una o más entregas; pagar cantidades y, en definitiva, ejecutar cuantos actos y otorgar cuantos documentos públicos y/o privados sean precisos para tales fines. ñ'- (Parte Dispositiva) Las obras de edificación referidas en el Expositivo …………… están realizándose de conformidad con el proyecto aprobado y redactado por el Arquitecto D./Dª ……………, que la parte compradora declara ha examinado con anterioridad a este acto y declara conocer. No obstante, la parte vendedora se reserva el derecho de realizar en las obras las modificaciones que oficialmente le fuesen impuestas, así como aquéllas otras que vinieren motivadas por exigencias técnicas o jurídicas durante su ejecución. Las modificaciones que tengan causa en circunstancias diligentemente no previsibles deberán contar con la expresa aprobación de la parte compradora en caso de que conllevaren modificación del precio distinta de la aplicable, en su caso, por la diferencia de metros. La finalización de la obra se prevee inicialmente para el próximo día ……… de …………… de ……… o'- (Parte Dispositiva) Las obras de edificación referidas en el Expositivo …………… se realizarán de conformidad con el proyecto aprobado y redactado por el Arquitecto D./Dª ……………, que la parte compradora declara ha examinado con anterioridad a este acto y declara conocer. La fecha de inicio de la obra se prevee para el próximo día ……… de …………… de ………, siendo previsible su finalización para el día ……… de …………… de …………… p'- (Parte Dispositiva) La entrega de la posesión de la edificación a la parte compradora se realizará en el plazo máximo de …………… a contar desde la obtención de la autorización administrativa para su ocupación, salvo que mediare justa causa y siempre que la parte compradora hubiere cumplido con la totalidad de las obligaciones para ella derivadas del presente contrato. Dicho acto será en todo caso simultáneo al otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa, que será autorizada por el Notario de ……………, Don/Doña ……………, designado en este acto por la parte compradora, quien se obliga a garantizar el precio aplazado, a elección de la parte vendedora, bien con garantía hipotecaria que grave la propia edificación, bien con condición resolutoria explícita. q'- (Parte Dispositiva).- Elevación a público68.- La parte compradora se obliga, a mero requerimiento escrito (incluso por fax) en tal sentido por parte de la entidad vendedora, a comparecer el día y hora y ante el Notario que ésta indique, para elevar a público la presente compraventa y condición resolutoria. 68. Obviamente, para la parte compradora es mejor perfeccionar el negocio jurídico directamente en escritura pública e inscribir la titularidad a su favor en el Registro de la Propiedad. Worker contratación civil mercantil - 102 r'- (Parte Dispositiva) La parte vendedora repercutirá a la parte compradora, que vendrá obligada a pagarlo, el importe íntegro del Impuesto sobre el Valor Añadido que grava la entrega del edificio. La repercusión se realizará sobre la base de la contraprestación total, incluidos los intereses de la parte de precio aplazado y, en su caso, los intereses de demora que por retraso en el pago pudieren producirse. s'- (Parte Dispositiva) Todos los demás impuestos, gastos, contribuciones, tasas, licencia de primera ocupación y arbitrios, incluso el Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos o el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, si se devengare o se implantare en el municipio, que se deriven por los actos, negocios jurídicos y escrituras derivadas de la ejecución del presente contrato, así como los correspondientes a la constitución de garantía sobre el precio aplazado, serán de cuenta de la parte compradora, con entera indemnidad para la parte vendedora. Para atender el pago de estos gastos, la parte compradora efectuará la correspondiente provisión de fondos en el momento en que le sea puesta a su disposición el edificio. También serán de cuenta de la parte compradora los gastos de cancelación de hipoteca y de cancelación de cláusula resolutoria, caso de existir, hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad. t'- (Parte Dispositiva). Ambas partes convienen expresamente que la parte compradora satisfará, a partir de esta fecha, todos los gastos e impuestos que se devenguen inherentes a la propiedad de la finca adquirida. u'- (Parte Dispositiva) La parte compradora se obliga de forma expresa a no ceder a terceros el uso del edificio objeto del presente contrato por ningún título, incluido el arrendamiento, hasta el momento en que haya satisfecho la totalidad del precio señalado, a excepción del importe del préstamo hipotecario, si existiere. v'- (Parte Dispositiva).- Obligación de hacer.- La parte compradora asume frente a la parte vendedora la obligación de hacer consistente en encargar la ejecución de las obras de construcción de la edificación que en el futuro tiene proyectado realizar la primera, a tenor de las reglas de diseño uniforme que se dirán, a la entidad “……………” o a aquella otra que acaso le indicare la parte vendedora, todo ello siempre que el coste de la obra de que se trate sea el precio de mercado al momento del encargo, con una oscilación en más o en menos del ………%. El precio objeto de la presente compraventa ha sido estipulado por las partes, de común acuerdo, tomando en consideración la asunción de la obligación de hacer antedicha y su cumplimiento, de tal forma que si ésta no se hubiere asumido declaran las partes que el precio de la presente compraventa hubiera sido de ……… euros más, esto es, de ……… euros (……… euros). La parte compradora podrá liberarse del cumplimiento de la obligación de hacer aquí establecida (no de las reglas de diseño y construcción uniforme que se dirán), previo pago a la parte vendedora de la cantidad de ……… euros (coincidente con la indicada en el párrafo anterior). Dicha cantidad será revisada anualmente, en más o en menos, a tenor del Indice de Precios al Consumo en el ramo de la construcción, para el Conjunto Nacional Total. 103 - Worker contratación civil mercantil En caso de que la parte compradora, o quienes traigan causa de ésta, incumpliere la antedicha obligación de hacer, encargando la obra a persona distinta de “……………” o de aquella otra que la parte vendedora le hubiere indicado, se entenderá como voluntad tácita de liberación de dicha obligación por parte de la compradora, o quienes traigan causa de ella, debiendo en tal caso satisfacerse de inmediato a la parte vendedora como complemento de precio la suma indicada de ……… euros, más los incrementos que acaso procedieren a tenor del párrafo anterior. En caso de impago de esta cantidad, operará la condición resolutoria y sus reglas previstas en el Pacto …………… w'- (Parte Dispositiva) La parte vendedora se obliga a iniciar la construcción de la edificación standard resultante de los Anexos nºs ……… (por sí o por tercero que estime conveniente), en el plazo máximo de ……… meses a partir de la obtención de la correspondiente licencia de obras, cuyos trámites de obtención se obliga la entidad vendedora a realizar dentro de los ……… días hábiles siguientes a la fecha de hoy. La edificación deberá estar terminada como máximo en el plazo de …………… meses a contar desde la obtención de la licencia de obras. Finalizada la obra, se hará entrega de la posesión de la finca a la parte adquirente, con la oportuna entrega de llaves. x'- (Parte Dispositiva) Reglas de diseño y calidades de construcción de la Urbanización.- En todo caso, la ejecución de las obras de edificación deberá atenerse a las Reglas de diseño y calidades, uniformes para toda la Urbanización, que a continuación se mencionan: a) ……… b) ……… c) ……… d) ……… y'- (Parte Dispositiva) La parte compradora asume expresamente la obligación de no modificar la edificación standard, salvo que: a) el resultado de la modificación sea, en su exterior, igual a cualquier otra de las casas standards aprobadas para la Urbanización. Se une como Anexos nºs ……………, proyecto, plano y Memoria de las casas standards distintas de la adquirida aprobadas para la Urbanización; o b) el resultado de la modificación respete íntegramente los requisitos que figuran recogidos en los artículos …………… de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios de la Urbanización “……………”, que se unen por fotocopia al presente contrato como Anexo nº …………… Worker contratación civil mercantil - 104 El coste de cualquier modificación que proceda a tenor de los requisitos anteriores no está incluido en el precio de la presente compraventa. 1.11.6. CENTRO COMERCIAL. a'- (Parte Expositiva) La parte vendedora es propietaria mayoritaria del Polígono Y del Plan Parcial del Sector …………… denominado “……………”, en el término municipal de ……………, aprobado con carácter definitivo por la Comisión de Urbanismo de ……………, en fecha ……… de …………… de ………… b'- (Parte Expositiva) La parte vendedora es propietaria única de la superficie de terreno edificable que en el Plan Parcial del Sector …………… de “……………” indicado en el Expositivo ………, queda identificada como Unidad de Edificación X. Se adjunta como Anexo nº 1 plano del mencionado Polígono Y, en el que se ha grafiado la Unidad de Edificación X, que comprende las fincas registrales descritas en el Expositivo …………… Según el mencionado Plan Parcial, dicha Unidad de Edificación X está delimitada por: …………… La superficie de la Unidad de Edificación X es de …………… m2 de suelo y de …………… m2 de techo edificable. La calificación urbanística de la indicada Unidad de Edificación X es de suelo ……………, en virtud del Plan Parcial indicado en el Expositivo ……… y de la aprobación por el Ayuntamiento de ……………, en fecha ……… de …………… de ………, del Proyecto de Urbanización, de los Estatutos de la Junta de Compensación, así como de las Bases y el Proyecto de Compensación del Polígono ……… de dicho Plan Parcial, del que forma parte la referida Unidad de Edificación X. En el vigente Plan Parcial del Sector …………… se admite explícitamente el uso comercial para la Unidad de Edificación X. El uso comercial previsto no condicionará a la parte compradora a destinar la totalidad de la edificabilidad de la Unidad de Edificación X a dicho uso comercial, pudiendo desarrollar los demás usos establecidos en el Plan Parcial. En cuanto a los parámetros de regulación de la edificación, el Pleno del Ayuntamiento de …………… aprobó en fecha ……… de …………… de ……… la modificación de dichos parámetros establecidos en el Plan Parcial vigente correspondientes al Polígono Y, del que forma parte la Unidad de Edificación X, hallándose tal modificación en el momento presente, pendiente de su aprobación por la Comisión de Urbanismo de …………… Los nuevos parámetros adecuan los coeficientes de ocupación en planta a las exigencias constructivas de un Centro Comercial, de las características mínimas detalladas en el siguiente Expositivo …………… 105 - Worker contratación civil mercantil Se adjuntan como Anexo nº 2 los parámetros de regulación de la edificación del Plan Parcial que son objeto de modificación para la Unidad de Edificación X. Las obras de urbanización del Polígono Y, que se han ejecutado de conformidad a las prescripciones del Plan Parcial y Proyecto de Urbanización, se encuentran realizadas en su totalidad en el mes de …………… de ……… La parte compradora manifiesta conocer la siguiente documentación urbanística vigente para el Polígono Y, del que forma parte la Unidad de Edificación X: * El Plan Parcial, * El Proyecto de Compensación, * La Escritura de Reparcelación y, * Los Estatutos de la Junta de Compensación. c'- (Parte Expositiva) Las parcelas que integran la Unidad de Edificación X indicada en el Expositivo ……… son las siguientes: …………… Todas las FINCAS aquí indicadas se adjudican libres de cargas y gravámenes, quedando afectadas únicamente al cumplimiento de las cargas y gastos inherentes al sistema de compensación. Se adjunta como Anexo nº 3 plano del Polígono Y del Plan Parcial del Sector ……… de “……………”, según el Proyecto de Compensación aprobado por el Ayuntamiento de ……………, en el que figuran las FINCAS antes descritas y que constituyen la Unidad de Edificación X. d'- (Parte Expositiva) La parte vendedora es propietaria única de la/s FINCA/s NºS ……………, en virtud del Texto Refundido (Operaciones Jurídicas Complementarias) del Proyecto de Compensación del Polígono Y del Plan Parcial del Sector ……… de “……………”, aprobado por el Pleno del Ayuntamiento de …………… en fecha ……… de …………… de ……… * La FINCA Nº ………, la cual en el antedicho Proyecto de Compensación se adjudica a Don/Doña ……………, ha sido adquirida por la parte vendedora a dicho/a señor/a mediante Contrato de Compra-Venta de fecha ……… de …………… de ………, encontrándose en esta fecha pendiente de otorgarse la correspondiente Escritura Pública y de efectuarse su inscripción en el Registro de la Propiedad, lo cual está previsto para una fecha inmediata después de haber sido otorgada la Escritura de Reparcelación por el Ayuntamiento de ……………, en fecha ……… de …………… de ……… * La FINCA Nº …………… se adjudica en el referido Proyecto de Compensación de forma indivisa a la parte vendedora, con una cuota indivisa de ………%, y al Ayuntamiento de ……………, con una cuota indivisa de ………%. Worker contratación civil mercantil - 106 La parte indivisa de la FINCA Nº ……… anterior adjudicada al Ayuntamiento de ……………, ha sido adquirida íntegramente por la parte vendedora mediante Escritura Pública de Compraventa otorgada por dicho consistorio municipal ante el Notario de dicha población, Don/Doña ……………, en fecha ……… de …………… de ………, bajo su Protocolo número ……… * La FINCA Nº ………, según el Proyecto de Compensación, es propiedad indivisa a favor de los titulares de las Parcelas ……………, Sres. …………… Mediante la Escritura indicada en el párrafo precedente, la parte vendedora ha adquirido del Ayuntamiento de …………… también la parte indivisa de dicha finca que a dicha Corporación le ha sido adjudicada. e'- (Parte Expositiva) La parte compradora está interesada en la adquisición de la totalidad de la superficie de la Unidad de Edificación X, según ha quedado descrita en el Expositivo ……………, para construir en dicha superficie un Centro Comercial, cuyas características mínimas sean las siguientes: Hipermercado: superficie total: ……… m2 sala de ventas: ……… m2 zona de reservas: ……… m2 Galería Comercial: superficie total: ……… m2 superficie comercial: ……… m2 zonas comunes: ……… m2 Aparcamiento: superficie total: ……… m2 número plazas en superficie: ……… m2 número plazas subterráneas: ……… m2 Se une de Anexo nº 4, la Descripción Básica del Centro Comercial a construir, definida de común acuerdo por las partes, en la que se incluyen las especificaciones principales, relativas tanto a la ubicación y orientación de la construcción sobre el terreno, como al diseño y tratamiento de fachadas y cubiertas, disposición, decoración y materiales de la galería comercial, así como acondicionamiento de espacios exteriores. 107 - Worker contratación civil mercantil Mediante dicha Descripción Básica se pretende, para el mutuo y recíproco interés, conseguir que el Centro Comercial se adapte a los niveles de calidad del Parque Empresarial en el que se ubicará; así como garantizar la debida armonía del Centro Comercial y sus espacios abiertos con el conjunto de los demás edificios y espacios abiertos del Polígono Y y, en especial, de la Unidad de Edificación Z, inmediatamente opuesta a la Unidad de Edificación X de constante referencia. f'- (Parte Expositiva) Que habiendo convenido la parte compradora con la parte vendedora la venta de las FINCAS que integran la Unidad de Edificación X, según descrita en el Expositivo ………, con los derechos a éstas inherentes al objeto de proceder a la edificación señalada, las partes contratantes formalizan la presente Compraventa, sujeta a las siguientes Estipulaciones. g'- (Parte Dispositiva) La parte vendedora transmite a la parte compradora, que la adquiere, la Unidad de Edificación X del Polígono Y del Plan Parcial referido en el Expositivo ………, en pleno dominio con todos los derechos inherentes y derivados del mismo. El presente otorgamiento equivale a la tradición de la finca objeto de la compraventa. h'- (Parte Dispositiva) El precio de venta de la Unidad de Edificación X es de ……… euros, más el correspondiente I.V.A. que grava dicho precio. Dicho precio incluye el valor de la Finca objeto de la presente compraventa, así como el valor de las obras de urbanización ejecutadas de conformidad al Plan Parcial y Proyecto de Urbanización y realizadas en su totalidad en el mes de …………… de ……………, según se ha indicado en el Expositivo …………… i'- (Parte Dispositiva) El precio referido en el anterior Pacto ……………, se satisfará por la parte compradora a la parte vendedora de la siguiente manera: a) En cuanto al ………%, es decir, ……… euros, las entrega la parte compradora a la parte vendedora en este acto, mediante cheque del Banco ……………, nº ……………, sirviendo el otorgamiento de la presente como la más cabal y eficaz carta de pago de este primer plazo. La presente compraventa está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.) al tipo vigente del ………%, cuyo importe de ……… euros es facturado aparte y satisfecho por la parte compradora mediante cheque del Banco ……………, nº …………… que acepta la parte vendedora dando recibo de dicha suma y obligándose a ingresar su importe en el Tesoro Público dentro de los plazos reglamentarios. b) En cuanto al ………%, es decir, la cantidad de ……… euros las pagará la parte compradora en el momento en que por parte de la parte vendedora se acredite la aprobación por parte de la Comisión de Urbanismo de …………… de la modificación de los parámetros de regulación de la edificación del Plan Parcial que adecuen los coeficientes de ocupación en planta en la Unidad de Edificación X a las exigencias Worker contratación civil mercantil - 108 constructivas del Centro Comercial, según las características mínimas indicadas en el Expositivo …………… A tal fin, la parte vendedora se compromete en este acto a realizar el seguimiento de los trámites urbanísticos para la aprobación por la Comisión de Urbanismo de …………… de la modificación de los parámetros de regulación de la edificación en el plazo mas breve posible y de llevar a cabo todas las gestiones que puedan contribuir a lograr dicho fin. c) En cuanto al ………%, es decir,la cantidad de ……… euros, las pagará la parte compradora en el momento en que por el organismo competente en materia de Equipamientos Comerciales se emita Informe favorable a la instalación de un Centro Comercial, de las características mínimas descritas en el Expositivo ………, en la Unidad de Edificación X. A tal fin, la parte compradora se compromete a preparar y entregar al VENDEDOR la documentación precisa en el plazo máximo de ……… a contar desde el día de hoy, y a realizar cuantos actos y cumplimentar todos los requisitos sin demora, al objeto de conseguir con carácter urgente la emisión del Informe favorable antes referido. d) En cuanto al ………% restante, es decir, la cantidad de ……… euros, las pagará la parte compradora en el momento en que, por parte del Ayuntamiento de ……………, se apruebe el Estudio de Detalle de la Unidad de Edificación X, y se concedan la Licencia de Obras y la Licencia de Actividades, para la construcción del Centro Comercial según las características mínimas establecidas en el Expositivo …………… A tal fin, la parte compradora se obliga a presentar al Ayuntamiento de …………… la solicitud para la aprobación del Estudio de Detalle, entregando a dicha Corporación la documentación necesaria, la cual se ajustará en todo a las ordenanzas y normativa del Plan Parcial y a la legislación urbanística vigente, en el plazo de …………… a partir del día de hoy. En cuanto a las solicitudes para la concesión de la Licencia de Obras y la Licencia de Actividades, la parte compradora se obliga a presentarlas a la indicada Corporación y a entregar a la misma la documentación necesaria, en el plazo máximo de …………… meses a contar desde el cumplimiento de las condiciones señaladas en los anteriores apartados b) y c). El Proyecto Básico para la concesión de la Licencia de Obras se ajustará en todo a las ordenanzas y normativa del Plan Parcial y a la legislación urbanística vigente, y el Proyecto Técnico para la concesión de la Licencia de Actividades estará realizado en todo de acuerdo con las normativas sectoriales vigentes. La concesión de la Licencia de Obras no deberá estar condicionada al desarrollo de otros usos previstos en el Plan Parcial en la Unidad de Edificación X. 109 - Worker contratación civil mercantil Para el caso en que por la parte compradora no se solicitara dicha aprobación y licencias en la forma y plazo referidos, la condición que se recoge en el presente apartado d) se entenderá cumplida a todos los efectos de la presente compraventa, quedando automáticamente obligada la parte compradora a satisfacer la cantidad que en la misma se recoge, que quedará líquida, vencida y exigible. La concesión de la Licencia de Obras no deberá estar condicionada al desarrollo de otros usos previstos en el Plan Parcial de la Unidad de Edificación X. La parte vendedora se compromete a prestar su pleno apoyo a la parte compradora para llevar a buen término los trámites ante el Ayuntamiento de ……………, indicados en el presente apartado. El cumplimiento de las condiciones arriba referidas es autónomo, por lo que el vencimiento de la obligación de pago de cada una de las respectivas cantidades se producirá al momento de cumplirse cada una de las condiciones, de forma independiente del cumplimiento de la otra. Los pagos referidos en los anteriores apartados b), c) y d) deberán realizarse dentro de los ……… días siguientes al cumplimiento de dichas condiciones. La parte compradora se obliga a comunicar a la parte vendedora con carácter inmediato la emisión del Informe favorable, la aprobación del Estudio de Detalle y la concesión de las Licencias de Obras y de Actividades referidos. Si la parte vendedora tuviere conocimiento y así pudiera acreditar que la parte compradora hubiera retrasado la comunicación a ésta de las decisiones de los organismos competentes, la parte vendedora tendrá derecho a exigir los intereses que se devenguen desde la fecha en que se haya cumplido el plazo de ……… días indicado en el párrafo anterior, al tipo del ………% anual. j'- (Parte Dispositiva) Todos los gastos derivados de los trámites urbanísticos referidos, para la obtención de la aprobación de la modificación de los parámetros de regulación de la edificación, serán abonados íntegramente por la parte vendedora. Por su parte, serán a cargo exclusivo de la parte compradora todos los costes resultantes de las gestiones y documentación necesarias para la consecución de la emisión del Informe favorable, así como para la obtención de la aprobación y la consecución de las licencias referidas. De la misma forma, la parte compradora correrá íntegramente con el importe a que asciendan las tasas, derechos o impuestos que se devenguen por razón de la tramitación y emisión de dicho Informe, la obtención de la mencionada aprobación y consecución de las licencias referidas, que deban liquidarse a los organismos autonómicos, provinciales y municipales correspondientes, dicho sea ello con carácter meramente enunciativo y no limitativo, con entera indemnidad para la parte vendedora. Worker contratación civil mercantil - 110 k'- (Parte Dispositiva) La finca se vende libre de cargas y gravámenes, así como de arrendatarios y ocupantes y al corriente del pago de impuestos y de cualquier tipo de gastos que gravaren la propiedad de la finca, excepto en cuanto a la afectación al cumplimiento de las cargas inherentes al sistema de compensación, las cuales son a cargo de la parte vendedora. Asimismo, se obliga la parte vendedora a aportar y facilitar la documentación que sea necesaria para que, por parte de la parte compradora, se pueda proceder a la cancelación de la anotación obrante en los folios correspondientes del Registro de la Propiedad. De acuerdo con el Proyecto de Compensación, el coeficiente que corresponde a la Unidad de Edificación X, a los efectos de la participación en los gastos del Polígono Y, es del ………%. l'- (Parte Dispositiva) Convienen las partes que, para el supuesto de que cualquiera de las cantidades aplazadas, cumplidas las condiciones allí referidas, no fuera satisfecha por la parte compradora a la parte vendedora en los plazos allí indicados, el resto de las cantidades aún no vencidas quedarán entera y totalmente líquidas y exigibles de forma automática, sin necesidad de requerimiento de clase alguna. ll'- (Parte Dispositiva) Para el supuesto de impago de cualquiera de las cantidades aplazadas a su vencimiento, y como superposición de garantía al vencimiento automático de las cantidades aún no vencidas, convienen las partes que la parte vendedora podrá optar por la resolución de la compraventa. Dicha condición resolutoria, que se producirá de forma automática, las partes quieren que tenga carácter real, por lo que solicitan su inscripción en los folios correspondientes del Registro de la Propiedad. Para el supuesto de optar la parte vendedora por la resolución de la compraventa, si el incumplimiento de pago lo fuera de las cantidades referidas en los apartados b) o c) del Pacto ……………, la parte vendedora podrá hacer suyas, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, las cantidades percibidas hasta el momento del incumplimiento, renunciando la parte compradora, para tal supuesto y desde este momento, a nada reclamar en concepto alguno. Por contra, si el incumplimiento de pago de la parte compradora lo fuera de la cantidad mencionada en el apartado d) del Pacto ……………, la parte vendedora procederá a la devolución del ………% de las cantidades que hubiera percibido en concepto de precio, haciendo suyo el restante ………% como compensación indemnizatoria de los daños y perjuicios que se le hubieren irrogado como consecuencia del incumplimiento. m'-(Parte Dispositiva) La presente compraventa se concierta bajo condición resolutoria a favor de la parte compradora, quien podrá resolverla en el caso que no se cumplan las siguientes condiciones: 1) La aprobación por parte de la Comisión de Urbanismo de …………… de la modificación de los parámetros de regulación de la edificación del Plan Parcial 111 - Worker contratación civil mercantil que adecuen los coeficientes de ocupación en planta a las exigencias constructivas del Centro Comercial, según las características mínimas indicadas en el Expositivo …………… 2) Que por el organismo competente en la materia de Equipamentos Comerciales se emita Informe favorable a la instalación de un Centro Comercial, de las características mínimas descritas en el Expositivo ……………, en la Unidad de Edificación X. 3) Que, por parte del Ayuntamiento de ……………, se apruebe el Estudio de Detalle de la Unidad de Edificación X, y se concedan la Licencia de Obras y la Licencia de Actividades, para la construcción del Centro Comercial según las características mínimas establecidas en el Expositivo …………… n'- (Parte Dispositiva) La parte compradora quedará facultada para resolver la presente compraventa si cada una de las tres condiciones mencionadas en los apartados 1), 2) y 3) del anterior Pacto …………… no se hubieran cumplido en el plazo de …………… meses a contar de la fecha de firma del presente documento. Para el caso en que, no habiéndose cumplido las condiciones en el plazo mencionado, la parte compradora decidiera resolver la presente compraventa, la misma deberá requerir en tal sentido a la parte vendedora, por escrito y con carácter fehaciente, para que, en un plazo no superior a …………… meses a contar de la recepción del mismo, entregue las aprobaciones, las licencias y el Informe a que hacen referencia las condiciones señaladas en el anterior Pacto …………… Transcurrido dicho plazo sin haberse cumplimentado las condiciones referidas, la parte compradora deberá requerir nuevamente a la parte vendedora para que, en el plazo de …………… meses, proceda a reembolsar a la parte compradora la cantidad referida en el apartado a) del Pacto ……………, que la parte compradora entrega a la parte vendedora en este acto como pago del primer plazo del total precio de compra, y, en su caso, del importe o de los importes recibidos de la parte compradora, según lo establecido en los apartados b) y c) del mismo Pacto ……………, por haberse cumplido las condiciones 2) y/o 3) anteriores, salvo que en dicho último plazo, la parte vendedora cumplimentara las condiciones referidas. ñ'- (Parte Dispositiva) El precio de la presente compraventa incluye también el valor de las obras de urbanización correspondientes al Polígono Y, en la parte proporcional asignable a la Unidad de Edificación X. o'- (Parte Dispositiva) La parte vendedora, como propietaria mayoritaria del Polígono Y del que forma parte la Unidad de Edificación X, se compromete a formalizar en Acta de la Junta de Compensación de dicho Polígono Y, la conformidad a la instalación del Centro Comercial, según las características mínimas detalladas en el Expositivo ……… y las especificaciones contenidas en la Descripción Básica unida a la presente de Anexo nº 4. Dicho trámite se realizará en el plazo máximo de ……… meses a contar desde el día de hoy. La parte vendedora informará seguidamente a la parte compradora, mediante la remisión de la copia de la referida Acta. Worker contratación civil mercantil - 112 La parte compradora se incorporará a la Junta de Compensación o, en su caso, a la Junta de Conservación u otra entidad urbanística que la sucediere de conformidad con la normativa urbanística aplicable, en el momento en que sea cancelada del Registro de la Propiedad la condición resolutoria a favor de la parte compradora, por haberse cumplido los requisitos especificados en el anterior Pacto …………… Hasta dicha incorporación, la parte compradora será representada en la Junta de Compensación o, en su caso, de Conservación u otra entidad urbanística que le sucediera, por la parte vendedora. A tal fin, la parte compradora se obliga a otorgar en el día de hoy Escritura de Poder a favor de la parte vendedora para que, en nombre y representación de la poderdante pueda, en relación con la finca objeto de la presente compraventa, ejercer todos los derechos y asumir y cumplir todas las obligaciones que le correspondan y puedan corresponderle en lo sucesivo a la poderdante en su calidad de titular registral de la indicada finca integrante del Polígono Y del Plan Parcial de “……………” de …………… Dicho apoderamiento, que se otorgará en los términos que figuran en la Minuta de Escritura de Poder que se une a la presente de Anexo nº 5, se confiere a favor de la parte vendedora con carácter irrevocable, por ser el mismo contractual, y quedará vigente hasta la cancelación de las condiciones resolutorias inscritas en el Registro de la Propiedad a favor de la parte vendedora y de la parte compradora. p'- (Parte Dispositiva) La parte compradora se compromete expresamente a establecer, de común acuerdo con la parte vendedora, una política de comercialización de los locales de la galería del Centro Comercial, según la cual los comerciantes de …………… podrán acceder de forma preferente y ventajosa a dichos locales. q'- (Parte Dispositiva) El nombre del Centro Comercial será acordado entre la parte compradora y la parte vendedora y no deberá coincidir ni con la marca de la parte compradora, ni con la denominación del Parque, la cual es propiedad exclusiva de la parte vendedora. En los rótulos e indicadores en el edificio del Centro Comercial, en los viales y espacios abiertos circundantes, así como en las vías de acceso del entorno aparecerá siempre el nombre del Centro Comercial en forma destacada. En los rótulos e indicadores en los que, además, figure el nombre o marca de la parte compradora, que aparecerá debajo de aquél, y en tipografía de tamaño inferior. Los rótulos e indicadores colocados en los espacios de uso común del Parque y en las vías de acceso del entorno, responderán al diseño normalizado para todo el Parque Empresarial. La parte compradora se obliga a respetar las normas de identidad corporativa del Parque Empresarial, que le facilitará oportunamente la parte vendedora, en toda la publicidad del Centro Comercial o del hipermercado en él instalado que la parte compradora realice y en la cual se haga referencia al Parque Empresarial o se utilice su nombre, marca gráfica o logotipo. r'- (Parte Dispositiva) La parte vendedora responde de saneamiento y evicción conforme a Derecho. 113 - Worker contratación civil mercantil s'- (Parte Dispositiva) Todos los gastos e impuestos que deriven de la presente compraventa hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad, serán a cargo de la parte compradora, incluido el Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Inmuebles. t'- (Parte Dispositiva) Las partes acuerdan expresamente que, cualquier información a terceros y, en especial, a los medios de comunicación, se realizará conjuntamente, o previo consentimiento detallado de una parte a la otra, al objeto de garantizar una perfecta coherencia sobre la publicidad que se le dé al presente acuerdo y al proyectado Centro Comercial. La presente obligación mutua y recíproca que se imponen las partes, permanecerá vigente hasta la cancelación de las condiciones resolutorias inscritas en el Registro de la Propiedad a favor de la parte vendedora y de la parte compradora. 1.11.7. PORCION DE TERRENO DE UNA FINCA, CON EXTENSION SUPERFICIAL DETERMINADA, SI BIEN SU UBICACION ES VARIABLE A TENOR DE RESOLUCION DE EXPEDIENTE EXPROPIATORIO U ANALOGAS CIRCUNSTANCIAS. - (Parte Expositiva) Que la parte compradora está interesada en adquirir de la parte vendedora la porción de terreno de …………… m2 ubicada en la finca descrita en el antecedente ……………, cuyo perímetro se sitúa en la parte grafiada en rojo del plano adjunto que se acompaña de Anexo nº …………… al presente contrato (o sobre aquella otra que resulte de lo que se regula en caso de expediente expropiatorio de parte de dicha porción de terreno). - (Parte Dispositiva) La parte vendedora transmite, en concepto de libre de cargas y gravámenes (con la excepción del expediente expropiatorio que se dirá), y al corriente de pago de todo tipo de gastos e impuestos, a la parte compradora la porción de terreno de …………… m2 ubicada en la finca descrita en el antecedente ……………, cuyo perímetro se concreta en el plano referido en el antecedente …………… y que se ha acompañado de Anexo nº ……… (sin perjuicio de lo regulado en ……………). - (Parte Dispositiva) Objeto del contrato en caso de expediente expropiatorio de parte de la porción de …………… metros cuadrados representada en el plano anexo.- En caso de que la Administración Pública, ya sea estatal, autonómica o municipal, incoara expediente expropiatorio de una parte de la porción de …………… metros cuadrados de constante referencia, con interés de utilidad pública consistente en ……… (por ej, desdoblamiento de la carretera de …………… a ……………, lindante por el ……………, con dicho terreno) ……… (o cualquier otro interés público) ………, la parte vendedora, ya desde ahora para en su caso, -y sólo para el único supuesto aquí contemplado- transmite en favor de la parte compradora, que adquiere también desde ahora para en su momento, la porción de terreno lindante por el …………… con la representada en el plano Anexo nº ……………, cuyo linde se señala en azul, y cuya superficie será la misma que aquélla que se expropie, de tal forma que la compraventa siempre recaerá sobre una porción de terreno de …………… metros cuadrados ubicada en la finca relacionada en el antecedente …………… Worker contratación civil mercantil - 114 1.11.8. TITULO DE PROPIEDAD PENDIENTE DE INSCRIPCION. a) presentado a inscripción, con anotación en el Libro Diario (asiento de presentación). - (Parte Expositiva) Título.- Le pertenece a título de ……… (compra, sucesión, permuta, adjudicación, etc.) ………, en méritos de la escritura de ……… (compraventa, aceptación de herencia y adjudicación, permuta, disolución de condominio, etc.) ………, autorizada por el Notario de ……………, Don/Doña ……………, a …………… de …………… de ……… (nº de protocolo ……………); o de la resolución judicial firme, de fecha ……… de …………… de ………, dictada en autos nºs …………… sobre ……………, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia de …………… Pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente, si bien ha sido presentado para su anotación en el Libro Diario y posterior inscripción, a las …………… horas del día ……… de …………… de ……… (registro de entrada nº ……………). - (Parte Dispositiva) Los gastos de inscripción e impuestos de cualquier tipo derivados del título de propiedad de la parte vendedora mencionado en el antecedente ……………, pendiente de inscripción, son a cargo de la transmitente. b) no presentado a inscripción. - (Parte Expositiva) Título.- Le pertenece a título de ……… (compra, sucesión, permuta, adjudicación, etc.) ………, en méritos de la escritura de ……… (compraventa, aceptación de herencia y adjudicación, permuta, disolución de condominio, etc.) ………, autorizada por el Notario de ……………, Don/Doña ……………, a …………… de …………… de ……… (nº de protocolo ……………); o de la resolución judicial firme, de fecha ……… de …………… de ………, dictada en autos nºs …………… sobre ……………, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia de …………… Pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente. - (Parte Dispositiva) En este acto, la parte vendedora hace entrega a la parte compradora de la primera copia de su título de propiedad, debidamente liquidada del impuesto correspondiente, para que la adquirente lo presente a inscripción junto con la escritura de la presente compraventa. A tal fin, la parte vendedora provee de los fondos necesarios para ello a la parte compradora69. 69. Para la efectiva inscripción de la titularidad a favor de la adquirente es precisa la inscripción previa del título de propiedad de la transmitente. Por ello, en la práctica, entendemos que la parte adquirente está interesada en cuidar personalmente de la gestión de inscripción de ambos títulos de propiedad. Si la propiedad de la transmitente -en méritos de compraventa- resulta que está reconocida únicamente en documento privado, tenemos dos alternativas: a.- Que se eleve a pública dicha primera compraventa, debiendo comparecer a tal fin la entidad vendedora en dicha primera transmisión, salvo que mediare poder especial para ello en favor de la propia primera adquirente. b.- Que en dicho documento privado conste la obligación de la primera transmitente de elevar a pública dicha compraventa en favor de la primera vendedora o de quien ella designe, a su mero requerimiento. En tal caso, sólo existirá una única escritura pública a otorgar entre la primera transmitente y la última adquirente ("per saltum"). No obstante, no debe escapar que esta solución puede comportar ciertas contingencias de tipo fiscal, salvo prescripción del impuesto. 115 - Worker contratación civil mercantil - (Parte Dispositiva) La parte vendedora entrega en este acto a la parte vendedora la primera copia de su título de propiedad y la cantidad de ……… euros en concepto de provisión de fondos para atender los gastos de liquidación del impuesto correspondiente e inscripción en el Registro de la Propiedad del mismo. La parte compradora se obliga a liquidar las cuentas derivadas de dicha gestión en el plazo máximo de …………… meses. - (Parte Dispositiva) La parte compradora retiene del total precio la cantidad de ……… euros para atender el pago de los impuestos y gastos de inscripción derivados del título de propiedad de la parte vendedora. 1.11.9. FINCA RUSTICA. - (Parte Expositiva) SITUACIÓN ARRENDATICIA. En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 91 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, declaran ambas partes que la finca objeto de compraventa no se halla arrendada en méritos de arrendamiento rústico vigente alguno y que no se ha hecho uso en los últimos seis años del derecho establecido en el artículo 26.1 de la citada ley arrendaticia. Asimismo declaran la inexistencia de aparcero alguno que explote en méritos de contrato de aparcería vigente la finca rústica de referencia70. - (Parte Expositiva) Que en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 26 de la Ley 19/1995 sobre Modernización de Explotaciones Agrícolas, la transmitente declara que la finca rústica objeto de compraventa es de ……… (secano/regadío) ……… en toda su extensión superficial, siendo sólo susceptible de división o segregación respetando la unidad mínima de cultivo vigente en cada momento determinada por la autoridad competente para el municipio de …………… y/o zona y/o comarca de su ámbito territorial71. 70. Dicha mención a la ley arrendaticia rústica no es precisa a partir de la entrada en vigor de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos (BOE núm. 284, de 27-11-2003, pp. 4223942246), modificada por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre. 71. Véanse además los artículos 23, 24 y 25 de la Ley 19/1995, de Modernización de Explotaciones Agrícolas sobre la determinación de la unidad mínima de cultivo, la indivisión y sus excepciones, así como los artículos 78, 79 y 80 del Real Decreto 1093/1.997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística: se impone la nulidad de los fraccionamientos de terrenos que den lugar a porciones inferiores a la unidad mínima de cultivo, estableciéndose unas normas para el caso de segregaciones o divisiones de terrenos inferiores a la unidad mínima de cultivo que fijan las Comunidades Autónomas. En caso de formalizar escritura de segregación de terrenos que den lugar a porciones inferiores a dicha unidad mínima, el Registrador de la Propiedad enviará copia a la administración agraria, quien si ésta no contesta en el plazo de 4 meses apreciando alguna excepción a la nulidad de dicha operación, practicará la inscripción. Por contra, si recibe contestación apreciando la nulidad indicada, denegará la inscripción correspondiente. Si la porción a segregar del objeto de la compraventa (cuya titularidad dominical pretende reservarse el vendedor) es inferior a la unidad mínima de cultivo, como alternativa a tal prohibida segregación, puede constituirse un derecho de uso vitalicio, gratuito, en favor del vendedor, cónyuge, hijos comunes, etc, inscribible en el Registro de la Propiedad, estableciendo además la obligatoriedad de segregar dicha porción de terreno y revenderla al actual transmitente en caso de que las circunstancias que lo impiden por Worker contratación civil mercantil - 116 1.11.10. EXCESO DE CABIDA72. - (Parte Expositiva) La finca objeto de la presente compraventa está integrada por las parcelas catastrales nºs …………… y …………… del Polígono …………… de ……………, siendo su referencia catastral la nº ……………, según resulta de Certificado expedido por la Gerencia Territorial del Catastro de la Provincia de ……………, de fecha ……… de …………… de ……………, y de la certificación expedida por el Secretario del Ayuntamiento de ……………, D./Dª ……………, con el Vº Bº del Alcalde, D./Dª ……………, de fecha ……… de …………… de ……………, con fotocopia anexa de la hoja correspondiente del Libro de Cédulas de Propiedad del Catastro de ……… (Rústica/Urbana) ……… del año …………… del municipio de ……………, que incluye croquis acotado de planta, que se me entregan para su protocolización a la presente escritura. 71. imperativo legal variasen en el futuro (obligación de hacer que, en su caso, deberá asimismo asumir cualquier futuro adquirente). Una cláusula de este tipo sería: "Cesión parcial de uso en favor de LOS VENDEDORES.- LA COMPRADORA constituye en favor de LOS VENDEDORES y sus hijos comunes (presentes y futuros), un derecho de uso gratuito y vitalicio (hasta que fallezca el último de los usuarios citados) de la porción de terreno (de …………… metros cuadrados) grafiada en amarillo en el croquis que se acompaña de Anexo nº ……, que se regirá por el artículo 523 y siguientes del Código Civil, siendo la causa de la constitución del mencionado derecho de uso la imposibilidad legal de segregar dicha porción de terreno (de superficie inferior a la unidad mínima de cultivo en la zona) de LA FINCA en méritos del artículo 24 de la Ley 19/1995, de Modernización de Explotaciones Agrarias. LA COMPRADORA queda facultada para separar físicamente, como tenga por conveniente, dicha porción de terreno del resto de LA FINCA. En el caso de que dicha prohibición legal hoy existente desapareciere en el futuro, o se ampliaren las excepciones a la misma de tal forma que las partes pudieren a ellas acogerse, LA COMPRADORA procederá a otorgar escritura pública de segregación de la porción de terreno de referencia y compraventa en favor de LOS VENDEDORES, por el precio ya ahora establecido de ……… EUROS (………'-euros), siendo los gastos e impuestos de ello derivados a cargo de LOS VENDEDORES.". 72. Téngase en cuenta la nueva redacción del número 3 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario (Real Decreto 1867/1.998, de 4 de Septiembre. BOE núm. 233, de 29 de Septiembre de 1.998) sobre inmatriculación de excesos de cabida, que dice: “3. Asimismo, podrán inmatricularse los excesos de cabida de las fincas ya inscritas, que resulten de títulos públicos de adquisición, siempre que se acredite en la forma prevista en el apartado 1 -documento fehaciente (art.3 Ley Hipotecaria y los del artículo 1227 del Código Civil) o, en su defecto, acta de notoriedad- la previa adquisición de la finca por el transmitente con la mayor cabida resultante, se exprese la referencia catastral y se incorpore o acompañe certificación catastral, descriptiva y gráfica, que permita la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida y de la que resulte que la finca se encuentra catastrada a favor del titular inscrito o del adquirente. Del mismo modo podrán inscribirse los excesos de cabida acreditados mediante certificación catastral o, cuando fueren inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita, con el certificado o informe de técnico competente, en los términos previstos en el artículo 53 de la Ley de 30 de Diciembre de 1996, que permitan la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida, sin necesidad de título traslativo. También podrán inscribirse los excesos de cabida en virtud de expediente de dominio conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria y en este Reglamento, o en virtud del acta de presencia y notoriedad regulada en la legislación citada anteriormente sobre referencia catastral. De otra parte, podrán hacerse constar en el registro, como rectificación de superficie, los excesos de cabida que no excedan de la vigésima parte de la cabida inscrita. En todos los casos será indispensable que no tenga el Registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca o tratarse de finca formada por segregación, división o agrupación en la que se haya expresado con exactitud su superficie. 117 - - Worker contratación civil mercantil (Parte Dispositiva) Ante el exceso de cabida existente en relación a la finca registral nº …………… del Registro de la Propiedad de ……………, objeto de la presente compraventa, a tenor de la superficie registral inscrita actualmente y de la superficie catastral que se acredita mediante sendas certificaciones catastral y municipal protocolizadas a que nos hemos referido en el Expositivo …………… de esta escritura, se solicita del Sr. Registrador del Registro de la Propiedad correspondiente proceda, al amparo de lo establecido en el artículo 298, 5º, B) del Reglamento Hipotecario, a la inscripción del exceso de cabida de …………… metros cuadrados, que arroja una total superficie de …………… metros cuadrados. Con carácter subsidiario, y para el supuesto de que el Sr. Registrador de la Propiedad correspondiente entendiere la no procedencia de la anterior solicitud, se solicita se proceda, al amparo de lo establecido en el artículo 298, 5º, D) del Reglamento Hipotecario, a la inscripción de la quinta parte de los excesos de cabida de referencia. 1.12. SEGREGACION PREVIA73. "NUMERO SEGREGACIÓN Y COMPRAVENTA En ……………, a ……… de …………… de ……… Ante mí, ……………, Notario del Ilustre Colegio de ……………, con residencia en esta localidad, COMPARECEN Como VENDEDOR/A: DON/DOÑA ……… (datos personales) ……… 72. La inscripción del exceso de cabida se hará constar expresamente en el acta de inscripción, con referencia al artículo 205 de la Ley -Hipotecaria- y al supuesto reglamentario en que se ampara, con la limitación de su artículo 207 y además, en el supuesto previsto en el primer párrafo de este apartado, indicará la supeditación de su eficacia a la constancia registral de la publicación del edicto regulado en el apartado siguiente. Iguales extremos se harán constar en la nota de despacho al pie del título.”. 73. Debe formalizarse necesariamente en documento público para que tenga trascendencia registral, tal como dispone el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 33 de su Reglamento y los artículos 1.216 a 1.224 y 1.280 del Código Civil. Sobre la distinción entre escritura públicas, actas notariales y testimonio notariales, véase el artículo 144 del Reglamento notarial de 2 de Junio de 1.944, modificado por Decreto de 22 de Julio de 1.967 y por Reales Decretos de 28 de Mayo de 1.982 y 8 de Junio de 1.984. Además, téngase en cuenta la nota pie de página 63 anterior. Worker contratación civil mercantil - 118 Y como COMPRADOR/A: DON/DOÑA ……… (datos personales) ……… Intervienen en su propio nombre y derecho. Les conozco y tienen, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar esta escritura de SEGREGACIÓN Y COMPRAVENTA y, a tal efecto, EXPONEN I.- Que D./Dª …………… es dueño/a en pleno dominio de la siguiente finca: “…………… descripción registral ……………” Inscrita en el Registro de la Propiedad de ……………, en el tomo ……………, libro …………… del Ayuntamiento de ……………, folio ……………, finca número ………, inscripción …………… Referencia catastral: …………… TÍTULO.- Adquirió el/la compareciente la finca descrita por ……… (herencia, compra, adjudicación, etc) ………, según resulta de la escritura de ……………, autorizada por el Notario de ……………, Don/Doña ……………, a ……… de …………… de ……… (nº de protocolo ……………). Libre de cargas y gravámenes según manifiesta su propietario/a. II.- SEGREGACIÓN.- Que D./Dª ……………, previa la preceptiva licencia municipal, procede en este acto a segregar de la finca descrita en el apartado anterior, la que se describe a continuación, solicitando su inscripción como finca nueva e independiente: “…………… descripción porción segregada ……………” Se valora en la cantidad de ……… euros Libre de arrendatarios, aparceros u otros ocupantes. Me hacen entrega, por triplicado ejemplar, que ambas partes firman en mi presencia, a efectos de identificación, de plano de situación en el que aparece delimitada en color rojo la finca segregada; incorporo uno de los tres ejemplares a esta matriz, otro se acompañará a la primera copia y el tercero, debidamente diligenciado, para su archivo en el Registro de la Propiedad. III.- DESCRIPCIÓN DE RESTO.- Efectuada la precedente segregación, el resto de finca matriz, con actualización y corrección en la orientación de sus linderos, se describe así: “…………… descripción resto de finca matriz ……………”. 119 - Worker contratación civil mercantil IV.- Que llevan a efecto la compraventa convenida con arreglo a las siguientes ESTIPULACIONES PRIMERA.- Don/Doña …………… vende en pleno dominio, libre de toda carga o gravamen, al corriente en el pago de tributación fiscal, la finca segregada y descrita en el apartado II74 de la precedente exposición, con todas sus pertenencias, a D./Dª ……………, quien la compra y adquiere. SEGUNDA.- El precio de la compraventa es de ……… euros, cuyo pago se aplaza totalmente, obligándose el/la comprador/a a satisfacerlo en la siguiente forma: a) En cuanto a la cantidad de ……… euros, será satisfecha, como máximo, por todo el día ……… de …………… de ……… b) En cuanto a la cantidad de ……… euros más, será satisfecha, como máximo, por todo el día ……… de …………… de ……… c) Y en cuanto a la cantidad restante de ……… euros más, será satisfecha, como máximo, por todo el día ……… de …………… de ……… Dichas cantidades aplazadas devengan un interés del ………% anual, pudiendo adelantar el/la comprador/a, a su conveniencia, el pago de alguna o algunas de ellas, con la correspondiente reducción de intereses en su caso. TERCERA.- La parte vendedora responde de evicción y de saneamiento por defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida con arreglo a Derecho. CUARTA.- Todos los gastos, impuestos y árbitros que se deriven del presente instrumento y de su ejecución serán de cargo de la parte compradora; el Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, si se devengare, de la parte vendedora. Hice las reservas y advertencias legales; en particular y a efectos fiscales, advierto de las obligaciones y responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador y de las consecuencias de toda índole que se derivarían de la inexactitud de sus declaraciones. Así lo otorgan los señores comparecientes, a quienes, yo el Notario, leo este documento, advertidos de su derecho a leerlo por sí, del que no usan, y, enterados de su contenido, se ratifican y firman. Del contenido de este instrumento público extendido en ……… folios de clase ……… serie ………, números ………, yo, el Notario, doy fe.-". 74. El objeto de compraventa puede consistir también en “la finca matriz descrita en el apartado III de la precedente exposición”. Worker contratación civil mercantil - 120 1.13. AGRUPACION75. 1.13.1. AGRUPACION PREVIA Y COMPRAVENTA. "NUMERO AGRUPACIÓN Y COMPRAVENTA En ……………, a ……… de …………… de ……… Ante mí, ……………, Notario del Ilustre Colegio de ……………, con residencia en esta localidad, COMPARECEN Como VENDEDOR/A: DON/DOÑA ……… (datos personales) ……… Y como COMPRADOR/A: DON/DOÑA ……… (datos personales) ……… Intervienen en su propio nombre y derecho. Les conozco y tienen, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar esta Escritura de AGRUPACIÓN Y COMPRAVENTA y, a tal efecto, EXPONEN I.- Que D./Dª …………… es dueño/a en pleno dominio de las siguientes fincas: a) “…………… descripción registral ……………” Inscrita en el Registro de la Propiedad de ……………, en el tomo ……………, libro …………… del Ayuntamiento de ……………, folio ……………, finca número ………, inscripción …………… Con referencia catastral: …………… b) “…………… descripción registral ……………” Inscrita en el Registro de la Propiedad de ……………, en el tomo ……………, libro …………… del Ayuntamiento de ……………, folio ……………, finca número ………, inscripción …………… Con referencia catastral: …………… 75. Daremos por reproducido lo manifestado en la nota de pie de página 70. 121 - Worker contratación civil mercantil Título.- Adquirió el/la compareciente ambas fincas descritas, colindantes, por ……… (herencia, compra, adjudicación, etc) ………, según resulta de la escritura de ……………, autorizada por el Notario de ……………, Don/Doña ……………, a ……… de …………… de ……… (nº de protocolo ……………). Libres de cargas y gravámenes según manifiesta su propietario/a. II.- AGRUPACIÓN.- Que D./Dª ……………, previa la preceptiva licencia municipal, procede en este acto a agrupar las fincas descritas en los apartados a) y b) del Expositivo I anterior, de tal forma que constituyan finca nueva e independiente, de la que solicitan su inscripción, a tenor de la siguiente descripción, con actualización y corrección en la orientación de sus linderos: “…………… descripción resultante de la agrupación ……………” Se valora en la cantidad de ……… euros Libre de arrendatarios, aparceros u otros ocupantes. Me hacen entrega, por triplicado ejemplar, que ambas partes firman en mi presencia, a efectos de identificación, de plano de situación en el que aparecen delimitadas por su perímetro en color azul y verde, respectivamente, las fincas descritas en los apartados a) y b) del Expositivo I, así como en color rojo el perímetro de la finca resultante de la agrupación; incorporo uno de los tres ejemplares a esta matriz, otro se acompañará a la primera copia y el tercero, debidamente diligenciado, para su archivo en el Registro de la Propiedad. III.- Que llevan a efecto la compraventa convenida con arreglo a las siguientes ESTIPULACIONES PRIMERA.- Don/Dª …………… vende en pleno dominio, libre de toda carga o gravamen, al corriente en el pago de tributación fiscal, la finca resultante de la agrupación, descrita en el Expositivo II, con todas sus pertenencias, a D./Dª ……………, quien la compra y adquiere. SEGUNDA.- El precio de la compraventa es de ……… euros, cuyo pago se aplaza totalmente, obligándose la parte compradora a satisfacerlo en la siguiente forma: a) En cuanto a la cantidad de ……… euros, será satisfecha, como máximo, por todo el día ……… de …………… de ……… b) En cuanto a la cantidad de ……… euros más, será satisfecha, como máximo, por todo el día ……… de …………… de ……… c) Y en cuanto a la cantidad restante de ……… euros más, será satisfecha, como máximo, por todo el día ……… de …………… de ……… Worker contratación civil mercantil - 122 Dichas cantidades aplazadas devengan un interés del ………% anual, pudiendo adelantar la parte compradora, a su conveniencia, el pago de alguna o algunas de ellas, con la correspondiente reducción de intereses en su caso. TERCERA.- La parte vendedora responde de evicción y de saneamiento por defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida con arreglo a Derecho. CUARTA.- Todos los gastos, impuestos y árbitros que se deriven del presente instrumento y de su ejecución serán de cargo de la parte compradora; el Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, si se devengare, de la parte vendedora. Hice las reservas y advertencias legales; en particular y a efectos fiscales, advierto de las obligaciones y responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador y de las consecuencias de toda índole que se derivarían de la inexactitud de sus declaraciones. Así lo otorgan los señores comparecientes, a quienes, yo el Notario, leo este documento, advertidos de su derecho a leerlo por sí, del que no usan, y, enterados de su contenido, se ratifican y firman. Del contenido de este instrumento público extendido en ……… folios de clase ……… serie ………, números ………, yo, el Notario, doy fe.-". 1.13.2. COMPRAVENTA Y AGRUPACION POSTERIOR. "NUMERO COMPRAVENTA Y AGRUPACIÓN. En ……………, a ……… de …………… de ……… Ante mí, ……………, Notario del Ilustre Colegio de ……………, con residencia en esta localidad, COMPARECEN Como VENDEDOR/A: DON/DOÑA ……… (datos personales) ……… Y como COMPRADOR/A: DON/DOÑA ……… (datos personales) ……… Intervienen en su propio nombre y derecho. 123 - Worker contratación civil mercantil Les conozco y tienen, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar esta Escritura de COMPRAVENTA y, a tal efecto, EXPONEN I.- Que D./Dª …………… es dueño/a, en pleno dominio, por justos y legítimos títulos, de la siguiente finca: “…………… descripción registral ……………” Inscrita en el Registro de la Propiedad de ……………, en el tomo ……………, libro …………… del Ayuntamiento de ……………, folio ……………, finca número ………, inscripción …………… Título.- Le pertenece por ……… (herencia, compra, adjudicación, etc) ………, según resulta de la escritura de ……………, autorizada por el Notario de ……………, Don ……………, a ……… de …………… de ……… (nº de protocolo ……………). Libre de cargas y gravámenes según manifiesta su propietario/a. II.- Que, por su parte, D./Dª …………… es dueño/a, en pleno dominio, por justos y legítimos títulos de la finca colindante por el Norte con la descrita en el Expositivo I anterior, cuya descripción registral es la siguiente: “…………… descripción registral ……………” Inscrita en el Registro de la Propiedad de ……………, en el tomo ……………, libro …………… del Ayuntamiento de ……………, folio ……………, finca número ………, inscripción …………… Título.- Le pertenece por ……… (herencia, compra, adjudicación, etc) ………, según resulta de la escritura de ……………, autorizada por el Notario de ……………, Don ……………, a ……… de …………… de ……… (nº de protocolo ……………). Libre de cargas y gravámenes según manifiesta su propietario/a. III.- Que ambas partes han llegado a un acuerdo respecto a la compraventa de la finca descrita en el Expositivo I.- anterior, y a tal fin OTORGAN PRIMERO.- Don/Dª …………… vende en pleno dominio, libre de toda carga o gravamen, al corriente en el pago de tributación fiscal, la finca descrita en el Expositivo I.-, con todas sus pertenencias, a D./Dª ……………, quien la compra y adquiere. Worker contratación civil mercantil - 124 SEGUNDO.- El precio de la compraventa es de ……… euros, cuyo pago se aplaza totalmente, obligándose la compradora a satisfacerlo en la siguiente forma: a) En cuanto a la cantidad de ……… euros, será satisfecha, como máximo, por todo el día ……… de …………… de ……… b) En cuanto a la cantidad de ……… euros más, será satisfecha, como máximo, por todo el día ……… de …………… de ……… c) Y en cuanto a la cantidad restante de ……… euros más, será satisfecha, como máximo, por todo el día ……… de …………… de ……… Dichas cantidades aplazadas devengan un interés del ………% anual, pudiendo adelantar la compradora, a su conveniencia, el pago de alguna o algunas de ellas, con la correspondiente reducción de intereses en su caso. TERCERO.- La parte vendedora responde de evicción y de saneamiento por defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida con arreglo a Derecho. CUARTO.- Todos los gastos, impuestos y árbitros que se deriven del presente instrumento y de su ejecución serán de cargo de la parte compradora; el Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, si se devengare, de la parte vendedora. QUINTO.- AGRUPACIÓN.- D./Dª ……………, en su calidad de propietario/a de la finca descrita en el Expositivo I.- en méritos de la presente compraventa y de la finca descrita en el Expositivo II.-, previa la preceptiva licencia municipal, procede en este acto a agrupar ambas fincas, de tal forma que constituyan finca nueva e independiente, de la que solicitan su inscripción, a tenor de la siguiente descripción, con actualización y corrección en la orientación de sus linderos: “…………… descripción resultante de la agrupación ……………” Se valora en la cantidad de ……… euros Libre de arrendatarios, aparceros u otros ocupantes. Me hacen entrega, por triplicado ejemplar, que ambas partes firman en mi presencia, a efectos de identificación, de plano de situación en el que aparecen delimitadas por su perímetro en color azul y verde, respectivamente, las fincas descritas en los Expositivos I.- y II, así como en color rojo el perímetro de la finca resultante de la agrupación; incorporo uno de los tres ejemplares a esta matriz, otro se acompañará a la primera copia y el tercero, debidamente diligenciado, para su archivo en el Registro de la Propiedad. Hice las reservas y advertencias legales; en particular y a efectos fiscales, advierto de las obligaciones y responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador y de las consecuencias de toda índole que se derivarían de la inexactitud de sus declaraciones. 125 - Worker contratación civil mercantil Así lo otorgan los señores comparecientes, a quienes, yo el Notario, leo este documento, advertidos de su derecho a leerlo por sí, del que no usan, y, enterados de su contenido, se ratifican y firman. Del contenido de este instrumento público extendido en ……… folios de clase ……… serie ………, números ………, yo, el Notario, doy fe.-". 1.14. PACTO DE RETROVENTA76. - La parte vendedora se reserva, y la parte compradora le otorga, el derecho de recuperar todas y cada una de las fincas vendidas en el presente documento, mediante la devolución a la parte compradora del precio pagado y cualesquiera otros pagos legítimos que acredite. El ejercicio de este derecho podrá hacerse efectivo desde el día de hoy hasta el ……… de …………… de ………, transcurrido el cual caducará de pleno derecho y adquirirá total firmeza la compraventa hoy efectuada. - La parte vendedora podrá ejercitar el derecho de recuperar, bien sobre la totalidad de las fincas hoy cedidas, o bien sobre alguna de ellas en concreto, abonando en este último caso el precio asignado a la/s finca/s objeto de retroversión y gastos proporcionales. - Hasta la citada fecha de ……… de …………… de ……… el derecho de recuperar podrá ejercitarse sobre fincas concretas en una o varias veces, a voluntad de la parte vendedora. 1.15. PACTO DE SOBREVIVENCIA (Dº FORAL DE CATALUNA). - (Comparecencia) De una parte, D./Dª ……… (datos personales) ……… Y de otra, los cónyuges D. …………… y Dª ……………, ambos mayores de edad, de vecindad civil catalana, casados en régimen matrimonial de separación de bienes, con domicilio en ……………, calle/Pza./Avda. ……………, nº ……… y con D.N.I. nºs …………… y ……………, respectivamente. - (Parte Expositiva) Que los cónyuges D. …………… y Dª …………… están interesados en adquirir, por mitad y pro indiviso, con pacto de sobrevivencia a tenor de lo establecido en los artículos 24 y 25 de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña (en su nueva redacción a tenor de la Llei 8/1.993, de 30 de Setiembre, de relaciones patrimoniales entre cónyuges), por el precio y condiciones que se dirán, la finca descrita en el anterior Expositivo. - (Parte Dispositiva) Los consortes adquirentes, Don …………… y Doña ……………, que están sujetos al régimen económico matrimonial de separación de bienes, y no han otorgado escritura de capítulos matrimoniales, con heredamiento a favor de los contrayentes o heredamiento puro a favor de sus hijos presentes y futuros(nacederos) según 76. Vide los art. 1507 y ss. del Código Civil reguladores del retracto convencional. Worker contratación civil mercantil - 126 manifiestan, pactan expresamente que al fallecimiento de uno de ellos, el sobreviviente adquirirá la mitad de la finca adquirida por el premuerto, de tal forma que dicho sobreviviente hará suya y adquirirá la plena propiedad de la finca comprada, todo ello al amparo de los artículos 24 y 25 de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña77. 1.16. ELEVACION A ESCRITURA CON FACULTAD DE DESIGNAR BENEFICIARIO. - (Parte Dispositiva) La parte vendedora se obliga a elevar a público el presente contrato, a mero requerimiento en tal sentido por la parte compradora, en favor de ésta o de la persona física o jurídica que la misma expresamente indique, en el bien entendido que, en caso de que la parte compradora no haga la indicación expresa, la escritura se otorgará a favor de ella. - (Parte Dispositiva) La parte vendedora otorga en el día de hoy, ante el Notario de ……………, D./Dª ……………, poder especial en favor de D./Dª …………… (persona distinta de la parte compradora) para que, en nombre y representación de la poderdante, pueda otorgar escritura pública de compraventa de la finca objeto del presente contrato, en los términos resultantes del mismo, en favor de la parte compradora o de la persona física o jurídica que ésta expresamente designe por escrito. - (Parte Dispositiva) Simultáneamente al pago del último vencimiento del precio, la parte vendedora otorgará la correspondiente escritura pública de compraventa en favor de la parte compradora, en una Notaría de la ciudad de …………… de su elección. 1.17. COMPETENCIA JURISDICCIONAL. 1.17.1. TRIBUNALES DE JUSTICIA. - (Parte Dispositiva) Las partes expresamente se someten a la jurisdicción de los Juzgados y Tribunales de la ciudad de …………… para la resolución de cuantos con- 77. El pacto de sobrevivencia, en su configuración normativa, tiene los caracteres siguientes: 1º. Únicamente puede convenirse dicho pacto entre cónyuges sujetos al Derecho Civil Especial de Cataluña, cuyo régimen económico matrimonial sea el de separación de bienes. 2º. La sobrevivencia debe pactarse de forma expresa en el mismo título de la compraventa. Los bienes adquiridos con este pacto, mientras vivan ambos cónyuges, no podrán ser enajenados ni gravados sin el consentimiento de ambos. Además, ninguno de los cónyuges podrá transmitir a terceras personas su derecho sobre los bienes, siendo imperativo el mantenimiento en la indivisión. El pacto de sobrevivencia deviene ineficaz si así lo acuerdan ambos cónyuges durante el matrimonio, o por renuncia del cónyuge supérstite; si alguno de los cónyuges adquirentes otorga heredamiento a favor de terceros contrayentes o heredamiento puro a favor de sus hijos y dicho heredamiento resulta eficaz al morir el otorgante; cuando se declare la nulidad del matrimonio, la separación judicial o el divorcio; y por la adjudicación derivada de embargo hecho efectivo sobre el derecho de uno de los cónyuges, cuyo embargo deberá de ser notificado oportunamente al otro cónyuge. 127 - Worker contratación civil mercantil flictos pudieran derivar de la interpretación y/o ejecución del presente contrato, con renuncia de su propio fuero en caso de que éste fuera distinto. 1.17.2. ARBITRAJE78. a) de Equidad. - (Parte Dispositiva) Las partes acuerdan que para cualquier cuestión litigiosa o, en general, discrepancia que surja en relación con las obligaciones de cada parte derivadas de 78. Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje (BOE núm. 309, de 26-12-2003, pp. 46097-46109). Esta nueva normativa se inspira en la Ley Modelo elaborada por la Comisión de Naciones Unidas para el Derecho Mercantil Internacional en junio de 1985 (en adelante, "la Ley Modelo"). Con ello, se pretende promover en España el recurso al arbitraje en las relaciones empresariales internacionales. Los principales rasgos de la nueva normativa, a tenor de la propia Exposición de Motivos, son: - Se dejan a salvo las disposiciones contenidas en convenios internacionales de los que España sea parte. - En lo que respecta a la contraposición entre arbitraje ordinario y arbitrajes especiales, esta ley pretende ser una ley general, aplicable, por tanto, íntegramente a todos los arbitrajes que no tengan una regulación especial; pero también supletoriamente a los arbitrajes que la tengan, salvo en lo que sus especialidades se opongan a lo previsto en esta ley o salvo que alguna norma legal disponga expresamente su inaplicabilidad. - En lo que respecta a la contraposición entre arbitraje interno y arbitraje internacional, esta ley opta claramente por una regulación unitaria de ambos. Dentro de lo que se ha dado en llamar la alternativa entre dualismo (que el arbitraje internacional sea regulado totalmente o en gran medida por preceptos distintos que el arbitraje interno) y monismo (que, salvo contadas excepciones, los mismos preceptos se apliquen por igual al arbitraje interno e internacional), la ley sigue el sistema monista. Son pocas y muy justificadas las normas en que el arbitraje internacional requiere una regulación distinta de la del arbitraje interno. Aun con la conciencia de que el arbitraje internacional responde en muchas ocasiones a exigencias distintas, esta ley parte de la base -corroborada por la tendencia actual en la materia- de que una buena regulación del arbitraje internacional ha de serlo también para el arbitraje interno, y viceversa. La regulación de las materias objeto de arbitraje se fundamente en el criterio de la libre disposición, como hacía la su predecesora, la Ley 36/1988, de 5 de diciembre. Sin embargo, se reputa innecesario que esta ley contenga ningún elenco, siquiera ejemplificativo, de materias que no son de libre disposición. Basta con establecer que la arbitrabilidad de una controversia coincide con la disponibilidad de su objeto para las partes. En principio, son cuestiones arbitrables las cuestiones disponibles. - - Se establece por primera vez en nuestro ordenamiento en qué casos un arbitraje es internacional (Art. 3) a tenor de los siguientes criterios alternativos: - Que, en el momento de la celebración del convenio arbitral, las partes tengan sus domicilios en Estados diferentes, es decir que al menos una de las partes no tenga su domicilio en España. - Que ambas partes tengan su domicilio fuera de España. - Que, teniendo ambas partes su domicilio en España, el lugar de cumplimiento de las obligaciones de la relación jurídica de la que dimane la controversia o el lugar con el que ésta tenga una relación más estrecha estén situados fuera de España. - Que la relación jurídica de la que dimane la controversia afecte a intereses del comercio internacional. Se prima además la autonomía privada en materia de arbitraje (art. 4), que puede manifestarse tanto directamente, a través de declaraciones de voluntad de las partes, como indirectamente, mediante la declaración de voluntad de que el arbitraje sea administrado por una institución arbitral o se rija por un reglamento arbitral. En este sentido, la expresión institución arbitral hace referencia a cualquier entidad, centro u organización de las características previstas que tenga un reglamento de arbitraje y, conforme a él, se dedique a la administración de arbitrajes. Pero se precisa que las partes pueden Worker contratación civil mercantil - 128 78. someterse a un concreto reglamento sin encomendar la administración del arbitraje a una institución, en cuyo caso el reglamento arbitral también integra la voluntad de las partes. - En materia de convenio arbitral se perfeccionan algunos aspectos de la normativa anterior. La ley actualmente en vigor aclara que la validez de un convenio arbitral no depende de la validez del contrato principal, reconociéndose expresamente la doctrina y jurisprudencia mayoritarias que interpretaban la ley anterior al suprimirse la necesidad de que el convenio exprese la voluntad "inequívoca" de las partes de someterse a arbitraje y "la obligación de cumplir el laudo arbitral". Se mantiene la exigencia de que el convenio arbitral conste por escrito, si bien bajo un principio de no rigor formalista, pues bastará que se utilice un medio -incluso electrónico- que deje constancia del pacto arbitral y permita su consulta posterior. Puede bastar también el mero intercambio de escritos de demanda y contestación en los que su existencia sea afirmada por una parte y no negada por la adversa. La existencia de convenio arbitral impide a los jueces conocer de controversias sometidas a arbitraje, siempre que la parte a quien interese invoque la correspondiente excepción declinatoria, si bien, contrariamente a la anterior regulación, la citada excepción no impedirá la iniciación o la continuación de las actuaciones arbitrales. - A diferencia de la ley anterior, que preveía la designación de tres árbitros, en la actual se designará un sólo árbitro a falta de acuerdo entre las partes, llegándose incluso a citar expresamente al Tribunal de Defensa de la Competencia como una de las corporaciones de derecho público que pueden desempeñar funciones arbitrales. - En los arbitrajes nacionales que no deban decidirse en equidad los árbitros deberán ser abogados en ejercicio, salvo acuerdo expreso en contrario, con a nuestro criterio riesgo de aplicación indebida del Derecho. - Se mantiene el principio de libertad de las partes para la designación de los árbitros. No obstante, a falta de acuerdo, la Nueva Ley establece una serie de reglas: - En el arbitraje con un sólo árbitro o con más de tres árbitros, estos serán nombrados por el juez competente, a petición de cualquiera de las partes. - En el arbitraje con tres árbitros, cada parte nombrará un árbitro y éstos nombrarán al tercero. El juez competente designará, a petición de cualquiera de las partes, a los árbitros que no hayan sido nombrados por este procedimiento. - En caso de pluralidad de demandantes o de demandados, éstos nombrarán a un árbitro y aquellos a otro. - A diferencia de la legislación anterior, en la actualmente en vigor los árbitros (y no el juez) son competentes para decidir sobre su propia competencia, incluso sobre las excepciones relativas a la existencia o validez del convenio arbitral u otras cuya estimación impida entrar en el fondo de la controversia. - Las normas que regulan el procedimiento arbitral tienen carácter dispositivo, por lo que sólo se aplicarán en defecto de acuerdo entre las partes. Por ello, es aconsejable que el convenio o pacto arbitral regule con detalle las fases del procedimiento. Las novedades más destacadas son: - Preferencia por el arbitraje de Derecho; el de equidad sólo es aplicable cuando así lo hayan pactado las partes expresamente. - El procedimiento se inicia cuando el demandado recibe el requerimiento de someter la controversia a arbitraje; no cuando los árbitros notifican a las partes la aceptación del arbitraje. - Los árbitros deciden el idioma o los idiomas del arbitraje, atendidas las circunstancias del caso. - Se faculta al presidente del colegio arbitral, salvo acuerdo en contrario, para decidir por sí solo sobre cuestiones de ordenación, tramitación e impulso del procedimiento. - Se permite la aportación de documentos o la práctica, salvo oposición, de actuaciones en un idioma no oficial del arbitraje, sin necesidad de traducción. - Se regula una fase de demanda y de contestación de la demanda; posteriormente, las partes pueden modificar o ampliar su demanda o su contestación durante el procedimiento. - Si las circunstancias del caso lo aconsejan, los árbitros pueden sustituir la celebración de audiencias por la tramitación escrita. - Los árbitros pueden nombrar, de oficio o a instancia de parte, uno o más peritos. - Las partes pueden aportar sus propios dictámenes periciales. 129 - 78.- Las partes pueden someterse al reglamento de arbitraje de una institución arbitral en concreto, sin encomendar la administración del arbitraje a dicha institución. - - Worker contratación civil mercantil Se reconoce la potestad de los árbitros de adoptar medidas cautelares durante todo el procedimiento arbitral, salvo exclusión expresa de las partes. La regulación en materia de laudo ha sufrido igualmente una modificación sustancial, siendo las novedades más importantes las siguientes: - Los árbitros pueden dictar un laudo, con fuerza ejecutiva, sobre la base de un acuerdo alcanzado por las partes en el curso del procedimiento. - Los árbitros pueden dictar laudos parciales, es decir que recaigan sólo sobre parte del fondo de la controversia o sobre otras cuestiones, como la propia competencia del árbitro o la adopción de medidas cautelares. - Desaparece el requisito de protocolización notarial del laudo, si bien se mantiene la exigencia de que éste conste por escrito y sea suscrito por el árbitro/s, bastando -como en el convenio arbitral- que se utilice un medio que deje constancia del contenido y de las firmas y que permita su posterior consulta). - Salvo pacto en contrario, el plazo para dictar laudo es de seis meses a contar desde la presentación de la contestación de la demanda o desde la expiración del plazo para presentarla. Los árbitros pueden prorrogar este plazo por dos meses más como máximo, salvo acuerdo en contrario de las partes. La expiración del plazo para dictar el laudo, sin que éste se haya dictado, comporta la terminación del procedimiento arbitral y el cese de los árbitros, pero no afecta en modo alguno a la eficacia del convenio arbitral. - El laudo, incluido el que se dicte en arbitraje de equidad, debe estar motivado, salvo que las partes hayan convenido otra cosa o que se trate de un laudo basado en un acuerdo entre las partes. - El laudo se pronunciará, de conformidad a lo acordado por las partes, sobre las costas del arbitraje, que deben incluir los honorarios de los representantes de las partes. - El arbitraje también puede terminar por desistimiento del demandante (salvo oposición del demandado) o cuando los árbitros comprueben que la actuación arbitral es "innecesaria o imposible". Esta novedad provoca, a nuestro entender, inseguridad jurídica. ¿El término imposibilidad se refiere únicamente a la fase de ejecución del laudo, o va más allá? ¿Pueden las partes acudir a la vía judicial cuando concluya el arbitraje por este motivo? En estos casos ¿debe también el arbitraje terminar mediante un laudo? En caso afirmativo, ¿es dicho laudo anulable?. - La nueva ley arbitral establece una lista tasada de motivos de anulación del laudo, no permitiendo una revisión del fondo con carácter general. La acción de anulación del laudo será procedente exclusivamente cuando la parte que la solicite pruebe la concurrencia de alguno de los siguientes motivos: - Que el convenio arbitral "no exista o no sea válido". - Que la parte que pide la anulación no haya sido debidamente notificada de la designación del árbitro o de las actuales arbitrales o no haya podido, por cualquier razón, hacer valer sus derechos. - Que la designación de los árbitros o el procedimiento arbitral no se hayan ajustado "al acuerdo entre las partes" - Que los árbitros hayan resuelto sobre cuestiones no susceptibles de arbitraje, esto es, sobre cuestiones que no sean de libre disposición. - Que el laudo sea contrario al "orden público", esto es, que vulnere los principios, derechos o libertades fundamentales garantizados por la Constitución. El plazo de ejercicio de la acción de anulación se establece en dos meses desde la notificación del laudo, lo que supone una ampliación frente a los diez días que preveía la ley anterior. La tramitación de la acción de anulación seguirá los cauces del juicio verbal. Cuando no se ejerza la acción de anulación o, en su caso, una vez que se resuelva ésta desfavorablemente, el laudo se considerará firme, aunque cabrá solicitar su revisión por los motivos previstos para la revisión de las sentencia firmes. - El laudo es ejecutable aun cuando contra él se haya ejercido una acción de anulación, a diferencia de la normativa anterior, ello sin perjuicio de la posible adopción de medidas cautelares para asegurar la plena efectividad del laudo. Ahora bien, la ley otorga al ejecutado la posibilidad de solicitar la paralización de la ejecución ofreciendo una caución que garantice el valor de la condena y la indemnización de los perjuicios ocasionados a la otra parte por la demora injustificada en la ejecución del laudo. Worker contratación civil mercantil - 130 este contrato o en la interpretación, cumplimiento, incumplimiento y ejecución de cualesquiera estipulaciones del mismo, si no se soluciona por mutuo acuerdo, será resuelta, con exclusión expresa de jurisdicción, por arbitraje a petición de cualquiera de las partes mediante comunicación escrita a la otra. Las partes, de mutuo acuerdo, al amparo de la Ley 60/2003, de 23 de Diciembre, ya desde ahora, nombran Arbitro único a D. /Dª ……………, quien decidirá con arreglo a equidad. En caso de renuncia, abstención, prohibición legal, recusación aceptada o incapacitación sobrevenida, sustituirá al titular el primer suplente y a éste el segundo. Se designan como suplentes del Árbitro titular a los siguientes: suplente 1º, a D/Dª …………… y suplente 2º, a D/Dª …………… El lugar donde se celebrará la actuación arbitral será el de ……………, El árbitro decidirá el idioma o los idiomas del arbitraje, atendidas las circunstancias del caso. El procedimiento arbitral se iniciará, en su caso, cuando la parte demandada reciba el requerimiento de someter la controversia a arbitraje. En cualquier caso, el sometimiento a arbitraje de una disputa, o el hecho de que el arbitraje se haya iniciado, no será causa para la suspensión del recíproco cumplimiento de prestaciones que resulte del presente contrato. El presente pacto se considera a todos los efectos como convenio arbitral, inequívoco y firme, obligándose las partes expresamente a estar y pasar por lo aquí estipulado y por el laudo motivado que en su día se dictare y a cumplir la decisión arbitral, sin posibilidad de acceso a la via judicial, salvo en los expresos supuestos que específicamente prevé la citada Ley Especial de Arbitraje. Si en contravención de lo anterior, alguna parte acudiera a la vía judicial, la otra estará facultada simplemente en base a lo establecido en la presente cláusula y sin ulterior requisito, para invocar la oportuna excepción de sumisión a arbitraje, quedando la parte infractora obligada a indemnizar los daños y perjuicios causados con su incumplimiento y cuya concreta determinación se fijará en el laudo que pudiera fin a la controversia. En todo lo no específicamente aquí previsto, será de estricta aplicación y cumplimiento la citada Ley de Arbitraje 60/2003, de 23 de diciembre. - (Parte Dispositiva) Para la solución de cualquier cuestión litigiosa derivada del presente contrato, las partes se someten al arbitraje institucional del Tribunal Arbitral de …………, de la Asociación …………… para el Arbitraje, a quien se encomienda la designación del árbitro único y la administración del arbitraje, obligándose las partes desde ahora al cumplimiento de la decisión arbitral. b) de Derecho. - (Parte Dispositiva) Las partes acuerdan que para cualquier cuestión litigiosa o, en general, discrepancia que surja en relación con las obligaciones de cada parte derivadas de 131 - Worker contratación civil mercantil este contrato o en la interpretación, cumplimiento, incumplimiento y ejecución de cualesquiera estipulaciones del mismo, si no se soluciona por mutuo acuerdo, será resuelta, con exclusión expresa de jurisdicción, por arbitraje a petición de cualquiera de las partes mediante comunicación escrita a la otra. Las partes, de mutuo acuerdo, al amparo de la Ley 60/2003, de 23 de Diciembre, ya desde ahora, nombran Arbitro único a D. /Dª ……………, quien decidirá con arreglo a Derecho. En caso de renuncia, abstención, prohibición legal, recusación aceptada o incapacitación sobrevenida, sustituirá al titular el primer suplente y a éste el segundo. Se designan como suplentes del Árbitro titular a los siguientes: suplente 1º, a D/Dª …………… y suplente 2º, a D/Dª …………… El lugar donde se celebrará la actuación arbitral será el de ……………, El árbitro decidirá el idioma o los idiomas del arbitraje, atendidas las circunstancias del caso. El procedimiento arbitral se iniciará, en su caso, cuando la parte demandada reciba el requerimiento de someter la controversia a arbitraje. En cualquier caso, el sometimiento a arbitraje de una disputa, o el hecho de que el arbitraje se haya iniciado, no será causa para la suspensión del recíproco cumplimiento de prestaciones que resulte del presente contrato. El presente pacto se considera a todos los efectos como convenio arbitral, inequívoco y firme, obligándose las partes expresamente a estar y pasar por lo aquí estipulado y por el laudo motivado que en su día se dictare y a cumplir la decisión arbitral, sin posibilidad de acceso a la via judicial, salvo en los expresos supuestos que específicamente prevé la citada Ley Especial de Arbitraje. Si en contravención de lo anterior, alguna parte acudiera a la vía judicial, la otra estará facultada simplemente en base a lo establecido en la presente cláusula y sin ulterior requisito, para invocar la oportuna excepción de sumisión a arbitraje, quedando la parte infractora obligada a indemnizar los daños y perjuicios causados con su incumplimiento y cuya concreta determinación se fijará en el laudo que pudiera fin a la controversia. En todo lo no específicamente aquí previsto, será de estricta aplicación y cumplimiento la citada Ley de Arbitraje 60/2003, de 23 de diciembre. 1.18. DOCUMENTOS ANEXOS Y TITULARES. 1.18.1. ANEXOS. - (Parte Dispositiva) Todos los anexos que se mencionan en el texto del presente contrato, y que se unen o acompañan, son suscritos por las partes y pasan a formar parte integrante del mismo a todos los efectos. Worker contratación civil mercantil - 132 1.18.2. TITULARES. - (Parte Dispositiva) Los titulares y los números de los títulos y estipulaciones que aparecen en este contrato son insertados solamente por motivos de conveniencia y no deben en modo alguno afectar a la construcción o interpretación de este contrato.
