protocolo de actuación del administrador de fincas en supuestos de

PROTOCOLO DE ACTUACIÓN DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS EN
SUPUESTOS DE VICIOS O DEFECTOS CONSTRUCTIVOS
Aurelio Puche Ramos
Asesor Jurídico
Índice
1.- Concepto de agentes de la edificación.
2.- ¿A quién me tengo que dirigir ante la aparición de vicios o defectos constructivos? Reclamación
extrajudicial
3.- Pasos a seguir ante la aparición de vicios o defectos constructivos.
4.- Los plazos de garantía y de prescripción: diferencias.
5.- Las reclamaciones dirigidas a la Promotora, ¿interrumpen los plazos de garantía y de prescripción?.
6.- Ante la aparición de vicios o defectos constructivos, ¿ la Comunidad de Propietarios puede presentar una
reclamación ante la aseguradora que tenga suscrito el seguro de responsabilidad decenal?.
7.- ¿Qué documentación necesito aportar con la demanda?.
8.- ¿Tengo obligación de ejercitar las acción por vicios o defectos constructivos?. Beneficios de su ejercicio.
9.- Transcurrido los plazos de garantía, ¿no se pueden reclamar vicios o defectos constructivos?.
10.- El informe pericial y el perito.
11.- ¿Quién puede reclamar? Legitimación del Presidente para reclamar tanto en zonas comunes como
privativas
12- ¿A quién se puede reclamar?. Responsabilidad individual y solidaria.
13.- Supuestos de responsabilidad de los agentes de la edificación.
14.- Contenido de la reclamación: ¿reparación o reclamación dineraria?.
15.- Alcance de la reclamación (I): ¿se puede reclamar gastos de realojo, lucro cesante, daños morales, etc.?
16.- Alcance de la reclamación (II): ¿se puede reclamar las diferencias entre lo puesto en obra y la publicidad,
la memoria de calidades e, incluso, el Proyecto?.
17.- Supuestos de exención de la responsabilidad: obligaciones de conservación y mantenimiento del edificio.
1.- ¿Quiénes son los agentes de la edificación?.
El art. 8 LOE los define como “todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la
edificación”.
Para la LOE sólo son agentes de la edificación los siguientes:
El Promotor (art. 9).
El Proyectista (art. 10).
El Constructor (art. 11).
El Director de obra (art. 12).
El Director de ejecución de obra (art. 13).
Las Entidades y los Laboratorios de Control de Calidad (art. 14).
Los suministradores de productos (art. 15).
Los propietarios y usuarios (art. 16).
No se entiende la inclusión de los propietarios y usuarios como agentes de la edificación, si bien se justifica por su
obligación de conservación y mantenimiento.
2.- ¿A quién me tengo que dirigir ante la aparición de vicios o defectos constructivos?. Reclamación
extrajudicial.
Es conveniente dirigir un escrito al Promotor, no sólo por su condición de agente de la edificación, sino también por
su condición de vendedor, dado que tanto en sede del art. 1591 Cc como del art. 17 LOE se le considera responsable
“en todo caso”.
Puede tratarse de un burofax, de un requerimiento notarial o de un acto de conciliación. Conviene que conste la
fecha de presentación, si se presenta en las oficinas de la Promotora que tenga sello de entrada de la misma.
En dicho escrito debe relacionarse todos los defectos que presente el Edificio, tanto en zonas comunes como en
zonas privativas, para lo cual conviene ya contar con un informe pericial.
Dicho escrito “cierra” el plazo de garantía, pero sólo respecto a aquellos vicios o defectos constructivos que se
relacionan en el mismo.
Marca el comienzo del plazo de prescripción.
3.- Pasos a seguir ante la aparición de vicios o defectos constructivos.
Actualmente, coexisten dos regímenes jurídicos en materia de responsabilidad civil por vicios o defectos en la
construcción, el art. 1591 Código civil y el art. 17 LOE. Este último es de aplicación a los edificios para los que se
haya solicitado licencia de obra a partir de su entrada en vigor, que tuvo lugar el 6-5-2000.
Dado que los plazos de garantía y de prescripción en ambos casos son diferentes, ante la aparición de vicios o
defectos constructivos habrá que seguir los siguientes pasos:
1.- Conocer la fecha de solicitud de la licencia de obra.
Dado que la licencia de obra no forma parte del contenido del Libro del Edificio que debe facilitar el Promotor a la
Comunidad de Propietarios, la fecha de su solicitud documentada en la instancia dirigida por el Promotor al
Ayuntamiento correspondiente sólo la podemos obtener en dicho Ayuntamiento, al que podemos presentar una
solicitud dirigida por el Presidente acompañada de copia del Libro de Actas. En su defecto, si contamos con la
licencia de obra podemos suponer la fecha de su solicitud por el número del expediente. Por ejemplo, si se trata el
expediente número 120/1999 o anterior, no cabe duda de que al Edificio le resulta de aplicación el art. 1591 Cc. Si
se trata del expediente número 120/2001 o posterior, le es de aplicación el art. 17 LOE.
En su defecto, en los contratos privados de compraventa, en las escrituras de compraventa o en las escrituras de
declaración de obra nueva se suele hacer constar la fecha de concesión de la licencia de obra.
2.- Conocer la fecha del certificado final de obra y del acta de recepción.
Ambos documentos deben formar parte del contenido mínimo del Libro del Edificio, precisamente para que el
propietario pueda saber si la aparición de los vicios o defectos constructivos se encuentra dentro de los plazos de
garantía que contemplan tanto el art. 1591 Cc como el art. 17 LOE, pues en el primer caso se computan desde la
fecha del certificado final de obra y en el segundo caso desde el acta de recepción.
En su defecto, el certificado final de obra se ha de presentar ante el Colegio profesional correspondiente (artículo 6.1
Decreto 462/1.971, de 11 marzo), ante el que se podrá dirigir un escrito acompañado de copia del Libro de Actas.
También debe incorporarse a la escritura de declaración de obra nueva terminada, para su inscripción en el Registro
de la Propiedad, conforme al artículo 20 de la Ley del Suelo vigente (aprobada por Real Decreto Legislativo 2/2008,
de 20 de junio) y el artículo 46.3 del Real Decreto 1.093/1.997, de 4 julio, si bien se suele sustituir por un certificado
expedido por el Arquitecto Director de obra.
Si tenemos en cuenta que según el art. 6 LOE el certificado final de obra debe preceder al acta de recepción en el
plazo de treinta días a contar desde la notificación al Promotor de que la obra está terminada, aquel nos puede dar
una idea aproximada de la fecha en que se suscribió el acta de recepción.
En su defecto, una copia del acta de recepción debe estar en poder de la aseguradora que haya suscrito el seguro de
responsabilidad decenal.
4.- Los plazos de garantía y de prescripción: diferencias.
La LOE distingue entre:
a) Para los edificios a los que le resulte de aplicación el art. 1591 Cc existe un solo plazo de garantía de 10 años a
contar desde la terminación de la obra (acreditada mediante el certificado final de obra), tanto para defectos
estructurales (lo que la jurisprudencia denominó ruina física) como para defectos de habitabilidad (lo que la
jurisprudencia denominó ruina funcional).
Una vez surgido el defecto dentro del plazo de garantía, se abre un plazo de prescripción de 15 años a contar desde
la aparición de los daños.
Supuestos de defectos ruinógenos para el TS:
Ausencia de elementos constructivos necesarios.
Caída de placas o losetas de la fachada o desconchados de la misma
Defectuosa ejecución en las instalaciones de la conducción del agua, calefacción, etc..
Defectuosa estructura del edificio.
Defectuosa impermeabilización de la cubierta del edificio, origen de filtraciones de agua, goteras y humedades.
Deficiente calidad del hormigón. Desperfectos en elementos técnicos del edificio
Desplazamientos del pavimento
Desprendimientos de azulejos
Desprendimientos de las losetas de la fachada.
Desprendimientos de los falsos techos.
Desprendimientos de los ladrillos de la fachada.
Empleo de materiales de mala calidad.
Falta de estanqueidad.
Filtraciones.
Forjados defectuosos.
Goteras.
Grietas y fisuras en las paredes y en fachada.
Humedades en algunas zonas del edificio y mala impermeabilización.
Mala colocación del pavimento de la terraza, produciéndose la ruptura de las baldosas.
Mala ejecución de algunos elementos constructivos
Pendientes mal realizadas.
Rotura de elementos constructivos.
Ruidos y vibraciones.
b) Para los edificios a los que le resulta de aplicación el art. 17 LOE existen tres plazos de garantía, en función de
su entidad y de los elementos constructivos a los que afecten:
I.- Diez años para defectos estructurales: Los que afecten a elementos estructurales, entre los que relaciona ad
exemplum la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga y que además comprometan
directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Esta relación guarda similitud con la contenida en el art. 396 del Código civil al enumerar también ad exemplum los
elementos comunes en régimen de propiedad horizontal: elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas,
forjados y muros de carga.
El CTE pone como ejemplo de elementos estructurales: pilar, viga, losa, zapata, etc.
II.- Tres años para defectos de habitabilidad: Los que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de
habitabilidad:
Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad
y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno
inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.
Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les
permita realizar satisfactoriamente sus actividades.
Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la
adecuada utilización del edificio.
Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio
del edificio.
III.- Un año para defectos de terminación o acabado: se trata de defectos de pequeña entidad, incluso de carácter
estético, lo que la jurisprudencia anterior denominaba vicios no ruinógenos, que se producen en la fase final de
terminación o acabado de la obra y cuyo único responsable es el Constructor.
Se ha considerado como terminación o acabado los defectos de pintura, instalación (baldosas despostilladas) o de
fabricación (cisterna que no funciona) o bien olvidos puros y simples (omisión de prestaciones prometidas), este
último supuesto referido al contrato de obra, los defectos puramente estéticos, los resaltes, cejas o tonos de colores
diferentes en las solerías o revestimientos, desprendimiento de algún azulejo o aplacado, un rodapié suelto, algún
cristal agrietado o roto, o un posible remate por terminar o perfilar, o algún desconchón en aparatos sanitarios,
cuestiones como la pintura, el barniz, el acabado de puertas y ventanas, azulejos irregularmente colocados, baldosas
que se despegan, falta de colocación de algún enchufe o llave de luz en el lugar que se había pactado, persianas que
se suban con dificultad.
Una vez surgido el defecto se abre un plazo de prescripción de 2 años a contar desde que se produzcan los daños,
común a los tres plazos de garantía.
Este podría ser un cuadro comparativo de los plazos de garantía y de prescripción en ambos regímenes:
REGÍMEN JURÍDICO
GARANTÍA
COBERTURA
PRESCRIPCIÓN
ART. 1591 Código civil
10 AÑOS ESTRUCTURA y HABITABILIDAD
15 AÑOS, desde el CFO
Art. 17 LOE
10 AÑOS ESTRUCTURA
3 AÑOS HABITABILIDAD
1 AÑO TERMINACIÓN O ACABADO
2 AÑOS, desde la recepción INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL
15 AÑOS, desde la compra NADA.
5.- Las reclamaciones dirigidas a la Promotora, ¿interrumpen los plazos de garantía y de prescripción?.
El TS en sentencia de 19-7-2010 ha recordado que los plazos de garantía ni son de caducidad ni son de prescripción,
por lo que no son susceptibles de interrupción.
Las sucesivas reclamaciones interrumpen el plazo de prescripción, pero sólo respecto a aquellos agentes de la
edificación responsables a los que se ha dirigido, conforme a la STS de 14-3-2003.
6.- Ante la aparición de vicios o defectos constructivos, ¿la Comunidad de Propietarios puede presentar una
reclamación ante la aseguradora que tenga suscrito el seguro de responsabilidad decenal?.
Si se conoce la compañía aseguradora que haya suscrito el seguro de responsabilidad decenal, pues en principio la
póliza no forma parte del Libro del Edificio sino de la escritura de declaración de obra nueva (art. 20.1 LOE), tras
constatar la existencia de vicios o defectos constructivos la Comunidad de Propietarios puede dar parte a la misma,
si bien este seguro sólo y exclusivamente cubre aquellos que afecten a elementos estructurales, con un plazo de
garantía de diez años (de ahí su nombre).
Por ello, en la mayoría de los casos la aseguradora suele comunicar que su póliza no tiene cobertura si se trata de
daños de habitabilidad o de terminación o acabado.
7.- ¿Qué documentación necesito aportar con la demanda?.
Fundamentalmente el informe pericial, copia del acta de la Junta General en la que se aprobó autorizar al Presidente,
originales de todas las reclamaciones presentadas a la Promotora y la escritura de división horizontal.
8.-¿Tengo obligación de ejercitar las acción por vicio o defecto constructivo?. Beneficios de su ejercicio.
Tanto el art. 1591 Cc como el art. 17 LOE regulan un régimen especial de reclamación de vicios o defectos
constructivos, dejando a salvo la responsabilidad contractual de cada agente de la edificación, por lo que el TS ha
considerado que ambas vías de reclamación son totalmente compatibles e independientes, por lo que el propietario
puede ejercitar la acción que considere más conveniente a sus intereses.
Utilizar la vía privilegiada que le confiere el art. 1591 Cc o del art. 17 LOE, supone gozar de una serie de beneficios
tales como: presunción de culpabilidad y causalidad, responsabilidad solidaria de los condenados (y consiguiente
inaplicabilidad de la excepción de litisconsorcio pasivo necesario), responsabilidad del promotor en todo caso,
inversión de la carga de la prueba, responsabilidad por hechos ajenos, etc.
9.- Transcurrido los plazos de garantía, ¿no se pueden reclamar vicios o defectos constructivos?.
Pese a que la doctrina se encuentra dividida en esta cuestión, el hecho de que la propia LOE contempla un régimen
especial de reclamación de vicios o defectos constructivos al margen de la responsabilidad contractual, hace pensar
que transcurridos los plazos de garantía se podrá reclamar los vicios o defectos constructivos al menos frente al
Promotor, único con quien está unido el propietario mediante una relación contractual derivada del contrato de
compraventa. El TS también ha admitido en este caso la reclamación frente al Constructor, por vía de transmisión o
de subrogación en el contrato de obra.
Transcurrido los plazos de garantía ya no cuenta el perjudicado con los beneficios señalados anteriormente.
En reclamación de responsabilidad contractual no existen plazos de garantía, siendo el plazo de prescripción de 15
años desde que la acción pudo ejercitarse según el art. 1.969 Cc, sin que esté tan claro ese momento, pese a que
alguna sentencia lo ha equiparado a la fecha del certificado final de obra, si bien nada impide que sea desde la firma
de la escritura de compraventa.
10.- El informe pericial y el perito.
Desde que recibimos la comunicación de un propietario o advertimos la aparición de vicios o defectos constructivos,
conviene contratar los servicios de un Perito, que en el caso de los Edificios de viviendas, locales y garajes debe
tener la titulación universitaria de Arquitecto o Arquitecto Técnico (Aparejador).
Es conveniente pero no obligatoria su elaboración, pues basta con acreditar la existencia de los vicios o defectos
constructivos con un acta notarial o con el informe de la aseguradora del Edificio, por ejemplo.
También es conveniente que dicho Perito sea especialista en patología, pues cualquier Arquitecto o Aparejador está
facultado para redactar un informe pericial, pero no existe especialidad en su titulación.
Dicho técnico, tras una visita de inspección, emitirá un informe pericial en el que deberá contener, al menos, la
relación de vicios o defectos constructivos, su causa u origen, las propuestas de subsanación y una valoración de las
mismas. Nada le impide que relacione los agentes de la edificación que considere responsable de tales vicios o
defectos, incluso con distribución de la valoración económica de los mismos, para auxiliar al Juez, si bien la
determinación de su responsabilidad le corresponde exclusivamente al Juez en la sentencia.
Para la redacción del informe conviene que el Perito tenga a su disposición el Proyecto de obra y sus
modificaciones, así como los demás Proyectos (Ingeniería, Fontenaría, Telecomunicaciones, etc.) que debe formar
parte del Libro del Edificio. En su defecto, se puede solicitar una copia del mismo al Promotor de forma amistosa o
judicialmente a través de las diligencias preliminares de los arts. 256 y siguientes de la LEC. En caso de negativa, se
puede solicitar una copia ante el Colegio profesional correspondiente, el cual solicitará autorización al Arquitecto o
Ingeniero que lo haya redactado, o ante el Ayuntamiento correspondiente. En el caso de edificios anteriores al año
1965, se puede solicitar una copia en el Archivo Histórico Provincial de Las Palmas.
También conviene que el Perito cuente con el Libro de Órdenes y Asistencia, del que se podrá solicitar ante los
Colegios profesionales correspondientes, dado que para poder visar el certificado final de obra debe presentarse
simultáneamente el Libro de Órdenes y Asistencias debidamente cumplimentado (art. 5.2 Decreto 462/1.971, de 11
marzo).
11.- ¿Quién puede reclamar?. Legitimación del Presidente para reclamar tanto en zonas comunes como
privativas.
En zonas comunes y en zonas privativas puede reclamar vicios o defectos constructivos tanto el Presidente como el
propietario perjudicado.
La legitimación activa del Presidente para reclamar en zonas comunes viene conferida por el art. 13.3 de la Ley de
Propiedad Horizontal, en el que se confiere representación de la Comunidad de Propietarios a su Presidente en todos
los asuntos que la afecten.
Incluso cuando los vicios o defectos de la construcción afecten simultáneamente a las partes privativas y a los
elementos comunes del edificio, el Presidente de la Comunidad podrá ejercitar las citadas acciones, siempre que no
exista oposición o negativa de ejercitar la acción por parte del propietario perjudicado.
El TS, en sentencias de 11-12-2010 y 20-10-2004, ha venido considerando necesaria la autorización expresa de la
Junta General de propietarios para la reclamación en zonas comunes y de los propietarios interesados para la
reclamación en zonas privativas, al entender que “La representación de la Comunidad en juicio y fuera de él del
Presidente no tiene un contenido «en blanco», de tal forma que esa representación sirva para legitimarle en
cualquiera de sus actuaciones.“
Se recomienda, pues, que se acuerde en Junta General convocada al efecto, por mayoría simple en segunda
convocatoria, “autorizar al Presidente para interponer las acciones judiciales o extrajudiciales necesarias en
reclamación de los vicios o defectos constructivos, tanto en zonas comunes como privativas.”
12.- ¿A quién se puede reclamar?. Responsabilidad individual y solidaria.
Tanto en sede del art. 1591 Cc como en el art. 17 LOE, en reclamación de vicios o defectos constructivos rige como
regla general el principio de responsabilidad personal, individual o mancomunada, de tal manera que cada agente de
la edificación es responsable de reparar el daño material causado por un vicio o defecto constructivo que tenga su
origen o causa en la esfera de sus competencias u obligaciones.
La responsabilidad solidaria tiene carácter subsidiario, salvo la del Promotor en el art. 17 LOE, pues sólo resulta
aplicable en dos supuestos: cuando no se pueda determinar la causa de los daños materiales o no quedase
debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente
en el daño producido.
Por tanto, dirigir la demanda contra todos los agentes de la edificación puede suponer la absolución de alguno de
ellos y la consiguiente condena en costas para la Comunidad de Propietarios demandante.
13.- Supuestos de responsabilidad de los agentes de la edificación.
a) Responsabilidad del Promotor: es responsable en todo caso.
b) Responsabilidad del Arquitecto Proyectista:
En una obra nueva de edificación, el Arquitecto interviene como Proyectista y como director de obra, por lo que
debe responder por vicios de Proyecto, entre los que se incluye los vicios del suelo.
En palabras del art. 1591 Cc el Arquitecto responde por
vicio del suelo o de la dirección.
Siguiendo al art. 17 LOE, son vicios de Proyecto, de los que ha de responder el Proyectista, incluso directamente por
hechos ajenos:
Las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto.
La insuficiencia, incorrección o inexactitud de los cálculos, estudios, dictámenes o informes, incluso de otros
profesionales.
c) Responsabilidad del Arquitecto Director de obra: se le considera responsable por vicios de dirección de obra,
cuando los vicios o defectos constructivos sean generalizados.
d) Responsabilidad del Arquitecto Técnico Director de ejecución: se le considera responsable por vicios de la
dirección de ejecución, consistente en dar las instrucciones precisas de cómo ejecutar las unidades de obras previstas
en el Proyecto, en sus reformados o conforme a las instrucciones dadas por el Director de obra, así como controlar
que dichas instrucciones se han cumplido. También le corresponde ordenar en obra la realización de ensayos y
pruebas de los materiales de construcción.
e) Responsabilidad del Constructor: responde el constructor por los llamados vicios de construcción o de ejecución,
incluso los de terminación o acabado, por hechos propios cuando la obra ejecutada no se ajusta al Proyecto, sus
modificaciones, a las instrucciones de la dirección facultativa o al contrato de obra.
Además, responde directamente por hechos ajenos en los siguientes supuestos:
1) Por los daños materiales derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o
incumplimiento de las obligaciones atribuidas al Jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él
dependan (art. 17.6), en virtud de una relación laboral.
2) Cuando subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de determinadas partes o instalaciones de la
obra (art. 17.6, párrafo segundo).
3) Por los daños materiales por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él (art.
17.6, párrafo segundo).
Según la LOE, el Director de obra y el Director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final de obra,
de la veracidad y exactitud del mismo (art. 17.7).
Otros supuestos de responsabilidad solidaria:
Cuando el Proyecto haya sido redactado conjuntamente por varios proyectistas, responderán solidariamente. (art.
17.5).
Cuando la dirección de obra haya sido asumida conjuntamente a varios técnicos, también responderán
solidariamente. (art. 17.7, párrafo segundo).
14.- Contenido de la reclamación: ¿reparación o reclamación dineraria?.
Pese a la división existente en la propia doctrina jurisprudencial en esta cuestión, que venía considerando que no
cabía la reclamación dineraria sino la reparación, salvo en los casos en que se hubiera requerido previamente la
reparación y no se hubiera atendido o se hubiera atendido defectuosamente, la reciente STS de 15-2-2011 aclara que
tanto en sede del art. 1.591 del Código Civil como del art. 17 de la LOE caben las dos soluciones, ya que lo que se
pretende realmente es que el patrimonio del lesionado quede en situación igual o al menos equivalente, a la que tenía
antes de haber sufrido el daño, aunque se entiende que la solución indemnizatoria es más efectiva que una condena
de hacer, por el lapso de tiempo y complicaciones que conlleva.
15.- Alcance de la reclamación (I): ¿se puede reclamar gastos de realojo, lucro cesante, daños morales, etc.?
El art. 17 LOE sólo considera indemnizable los daños materiales, por lo que no están incluido otros conceptos como
los enumerados en el art. 19.9 LOE, que sólo podrán ser reclamados por vía de incumplimiento contractual contra el
Promotor:
a) Los daños corporales u otros perjuicios económicos distintos de los daños materiales que garantiza la Ley.
b) Los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio.
c) Los daños causados a bienes muebles situados en el edificio.
d) Los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de la recepción, salvo las de
subsanación de los defectos observados en la misma.
e) Los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio.
f) Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio del que ya se ha hecho la recepción.
g) Los daños que tengan su origen en un incendio o explosión, salvo por vicios o defectos de las instalaciones
propias del edificio.
h) Los daños que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por
el daño.
i) Los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas recogidas en el acta de
recepción, mientras que tales reservas no hayan sido subsanadas y las subsanaciones queden reflejadas en una nueva
acta suscrita por los firmantes del acta de recepción.
16.- Alcance de la reclamación (II): ¿se puede reclamar las diferencias entre lo puesto en obra y la publicidad,
la memoria de calidades e, e, incluso, el Proyecto?.
Todos estos documentos tienen carácter contractual. Así, la publicidad tiene carácter obligatorio conforme al art.
61.2 LGDCU 2007 y art. 3.2 RD 515/1.989, aún cuando no figuren expresamente en el contrato, habiendo
establecido la reciente STS de 12-7-2011 acuerda la resolución del contrato de compraventa sobre plano porque la
vivienda entregada no tiene las características atribuidas en el folleto relativas a vistas al campo de golf, montaña y
mar.
En relación con la memoria de calidades y del proyecto, el TS ha venido considerando que no estamos en presencia
de vicios o defectos constructivos, sino ante un incumplimiento contractual reclamable únicamente al Promotor. En
el caso del Proyecto, incluso en el supuesto de que no se hayan ejecutado unidades de obra previstas en el mismo,
así lo ha venido a reconocer la STS de 26 de junio de 2008.
17.- Supuestos de exención de la responsabilidad.
Hay que tener en cuenta que la propia LOE contempla varios supuestos en los que los agentes de la edificación
podrían resultar exonerados en reclamación de vicios o defectos constructivos, tales como el caso fortuito, fuerza
mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado.
En relación con este último supuesto, conviene tener muy en cuenta que la propia LOE considera a los propietarios
agentes de la edificación, así como las obligaciones de uso, conservación y mantenimiento del edificio que recae
sobre los mismos y sobre los usuarios, que deben venir contenidas en el Libro del Edificio.
En consecuencia, si se acredita que los vicios o defectos traen por causa el incumplimiento de las instrucciones
contenidas en el Libro del Edificio, referidas al uso, conservación y mantenimiento del edificio, la sentencia será
absolutoria.
Conforme al art. 8.2 del CTE el edificio y sus instalaciones se utilizarán adecuadamente, de conformidad con las
instrucciones de uso, absteniéndose de hacer un uso incompatible con el previsto.
Los propietarios y los usuarios pondrán en conocimiento de los responsables del mantenimiento cualquier anomalía
que se observe en el funcionamiento normal del edificio.
El edificio debe conservarse en buen estado mediante un adecuado mantenimiento. Esto supondrá la realización de
las siguientes acciones:
a) Llevar a cabo el plan de mantenimiento del edificio, encargando a técnico competente las operaciones
programadas para el mantenimiento del mismo y de sus instalaciones.
b) Realizar las inspecciones reglamentariamente establecidas y conservar su correspondiente documentación.
c) Documentar a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o
rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en el Libro del Edificio.
Aurelio Puche Ramos
Asesor Jurídico