universidad francisco gavidia facultad de jurísprudencia y ciencias

UNIVERSIDAD FRANCISCO GAVIDIA
FACULTAD DE JURÍSPRUDENCIA Y CIENCIAS SOCIALES.
ESCUELA DE CIENCIAS JURÍDICAS.
UNIVERSIDAD
FRANCISCO GAVIDIA
Tecnología, Humanismo
y calidad
MONOGRAFÍA
TEMA: RESARCIMIENTO DE “DAÑOS Y PERJUICIOS CIVILES, EL
LUCRO CESANTE Y EL DAÑO EMERGENTE”
TRABAJO MONOGRÁFICO DE INVESTIGACIÓN PARA OPTAR
AL GRADO DE LICENCIADO EN CIENCIAS JURÍDICAS.
PRESENTADO POR:
BACHILLER: ISRAEL RODRÍGUEZ BAIRES.
BACHILLER: RICARDO SEGOVIA VILLALTA.
BACHILLER: MAURICIO ALBERTO DURÁN ALFARO.
PARA OPTAR AL GRADO ACADÉMICO DE:
LICENCIADO EN CIENCIAS JURÍDICAS
ASESORA: LIC. JULIA MARTA MARROQUÍN DE CERROS.
AGOSTO 2004
SAN SALVADOR
EL SALVADOR
CENTROAMÉRICA
UNIVERSIDAD FRANCISCO GAVIDIA.
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA Y CIENCIAS SOCIALES.
ESCUELA DE CIENCIAS JUÍDICAS.
AUTORIDADES
RECTOR:
ING. MARIO ANTONIO RUÍZ RAMÍREZ
SECRETARIA GENERAL:
LIC. TERESA DE JESÚS GONZÁLEZ DE MENDOZA.
DECANA DE LA FACULTAD DE JURISPRUDENCIA Y CIENCIAS
SOCIALES.
LIC. ROSARIO MELGAR DE VARELA.
RECTOR DE LA ESCUELA DE CIENCIAS JURÍDICAS:
DR. JORGE EDUARDO TENORIO.
SAN SALVADOR EL SALVADOR CENTROAMÉRICA
ÍNDICE
INTRODUCCIÓN ......................................................................................... i
PERFIL MONOGRÁFICO ............................................................................ ii
CAPÍTULO I.
ANTECEDENTES HISTÓRICOS.
1.0 – ORIGEN DEL RESARCIMIENTO DE LA RESPONSABILIDAD
DE DAÑOS Y PERJUICIOS CIVILES EN EL ARRENDAMIENTO
DE CASAS, ALMACENES Y OTROS EDIFICIOS. ..................................... 1
1.1 SURGIMIENTO DE DAÑOS Y PERJUICIOS EN EL DERECHO
ROMANO ..................................................................................................... 2
1.2- LA EXTENSIÓN DE LA LEY AQUILIA.- ............................................. 3
1.3 – DESPUÉS DE LOS ROMANOS. ....................................................... 3
1.4 - EL CÓDIGO CIVIL GERARDO BARRIOS. ......................................... 5
1.5 - LA NUEVA LEGISLACIÓN CIVIL. ...................................................... 7
1.6 – ORIGEN DE LOS TÉRMINOS DE DAÑO EMERGENTE Y LUCRO
CESANTE. ................................................................................................... 8
CAPÍTULO II.
CONCEPTOS Y NATURALEZA JURÍDICA.
1.0 DAÑOS Y PERJUICIOS ........................................................................ 9
1.1 - NOCIÓN DE DAÑO. ............................................................................ 10
1.2 - REQUISITOS. .................................................................................... 11
1.3 - CLASES DE DAÑOS........................................................................... 13
1.4 - LA REPARACIÓN DEL DAÑO COMO UNA OBLIGACIÓN QUE
PESA SOBRE EL DEUDOR, QUE NO CUMPLE UN CONTRATO QUE
HA SIDO CELEBRADO DE MANERA LEGAL. .......................................... 17
1.5.1 - DAÑO CAUSADO DE MANERA ILÍCITA, SEA INTENCIONALMENTE,
POR NEGLIGENCIA O IMPRUDENCIA, ESTA OBLIGADO A
REPARARLO............................................................................................... 18
1.6 - FORMAS DE REPARACIÓN DE LOS DAÑOS PATRIMONIALES Y
MORALES. .................................................................................................. 19
1.7 – DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS QUE RESULTAN, YA
SEA DEL INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES, YA DEL
RETARDO PUESTO A SU EJECUCIÓN..................................................... 20
1.8 - DIVISIÓN QUE SE HA HECHO DE LOS PERJUICIOS EN
CLASES....................................................................................................... 20
1.9 – DERECHO SECUNDARIO DEL ACREEDOR:
INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS............................................................ 23
1.10 - AVALUACIÓN DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS ........................... 23
1.11 - LAS EXPRESIONES DAMNUM EMERGENS Y
LUCRUM CESANS, .................................................................................... 24
2. EL ARRENDAMIENTO. ........................................................................... 25
2.1 - EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO............................................ 26
2.2- CLASIFICACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. ............. 26
2.3 - LAS CARACTERÍSTICAS................................................................... 26
2.4 ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO .................... 28
2.4.1 EL CONSENTIMIENTO ...................................................................... 28
2.4.2. EL OBJETO. ................................................................................... 28
2.4.3
EL PRECIO ..................................................................................... 29
2.4.4- LA FORMA ........................................................................................ 29
2.5 - REFERENCIAS AL CONTRATO DE INQUILINATO. ........................ 29
2.6 - OBJETO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. ........................ 29
2.7 OBLIGACIONES QUE SURGEN PARA LAS PARTES. ...................... 30
2.8 LA EXTINCIÓN. ..................................................................................... 31
CAPÍTULO III.
RÉGIMEN DEL DERECHO VIGENTE......................................................... 31
1. CONSTITUCIÓN DE EL SALVADOR: ................................................... 31
2.0- LEY VIGENTE DEL TEMA EN ESTRUCTURACIÓN:.......................... 32
3.0– LEY ESPECIAL DE INQUILINATO. ................................................... 34
3.1 PROCEDIMIENTOS A SEGUIR PARA LA INDEMINIZACION DE DAÑOS Y
PERJUICIOS ............................................................................................... 36
CAPÍTULO IV.
ORGANIZACIÓN INTERNACIONAL.
1. TRATADOS INTERNACIONALES QUE REGULAN EL DERECHO
A LA PROPIEDAD. .............................................................................. 38
A) DECLARACIÓN UNIVERSAL DE DERECHOS HUMANOS........... 39
B) DECLARACIÓN AMERICANA DE LOS DERECHOS Y DEBERES
DEL HOMBRE ................................................................................... 39
C) CONVENCIÓN AMERICANA SOBRE DERECHOS HUMANOS
“PACTO DE SAN JOSÉ DE COSTA RICA”.......................................... 40
D) DERECHOS QUE TIENE TODA PERSONA, COMO PERSONA
NATURAL O JURÍDICA, ESTABLECIDO EN EL ARTICULO.- 2 DE LA
CONSTITUCIÓN DE QUE TODA PERSONA TIENE “DERECHO A LA
PROPIEDAD Y POSESIÓN, A SER PROTEGIDA EN LA
CONSERVACIÓN Y DEFENSA DE LOS MISMOS”.............................. 41
CAPÍTULO V.
1. DERECHO COMPARADO....................................................................... 42
2. DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ............................................. 44
2.1 REGLAS RELATIVAS AL ARRENDAMIENTO DE COSAS,
ALMACENES Y OTROS EDIFICIOS.......................................................... 44
3. LA SOLEMNIDAD DEL CONTRATO DEL ARRENDAMIENTO ............. 45
CAPÍTULO VI.
CONCLUSIONES. ....................................................................................... 46
RECOMENDACIONES. ............................................................................... 47
BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................... 48
INTRODUCCIÓN.
En el presente trabajo monográfico, que ha sido realizado de manera bibliográfica
consiste en el resarcimiento de daños y perjuicios civiles (daño emergente y lucro
cesante) hemos tenido a bien retomar todo aquel contenido básico con relación al
tema, partiendo desde su nacimiento en la antigua Roma, que vieron con sumo
interés el resarcir los daños, ocasionados a los bienes patrimoniales o del
incumplimiento de obligaciones a un titular y responder a los perjuicios ocasionados
por el incumplimiento, ya que este no tenia previsto tal efecto negativo.
En el derecho Romano en un principio le tomaron importancia para el resarcimiento
a los hechos que con mayor frecuencia ocurrieron, hasta que en un determinado
momento la aplicación del resarcimiento a otro tipo de hechos, se aplico de manera
análoga, esto sucede durante la República en que surge la ley aquilia. Tal ley fue
retomada por los Germanos, Franceses, Italianos, Españoles, etc., hasta llegar a
nuestra legislación civil de manera intacta tal y como la tenemos en nuestros días sin
que haya tenido modificaciones en su esencia. También este trabajo contiene
información doctrinaria de diferentes autores internacionales y tesis realizadas en
nuestro país con relación al tema.
Se ha investigado sobre el arrendamiento y en especial en el inquilinato de casas,
almacenes y otros edificios y la aplicación de la ley al resarcimiento de daños y
perjuicios, que se ocasionan en esta institución jurídica, haciendo un estudio
i
comparativo con otras legislaciones, tales como Chilena y el arrendamiento en el
derecho Mexicano, en lo que encontramos que en estas legislaciones no hay
cambios significativos.
Hemos retomado información de nuestra legislación vigente, así mismo de tratados
internacionales, que El Salvador ha suscrito.
ii
PERFIL MONOGRÁFICO.
PLANTEAMIENTO
•
¿Está de acuerdo con la realidad actual, la regulación civil que protege el
arrendamiento de casas, almacenes y otros edificios, de daños y perjuicios?
JUSTIFICACIÓN
•
Debido al crecimiento económico y poblacional en El salvador, es necesario
determinar si nuestra legislación civil en cuanto al arrendamiento, es eficaz y
suficiente para regular a las partes en lo que refiere a daños y perjuicios
ocasionados.
Ya que nuestra sociedad se ve en la necesidad de recurrir al arrendamiento
para satisfacer las necesidades del déficit habitacional, y lugares para
establecimientos comerciales, estos no tienen en ocasiones, la capacidad para
contratar tanto arrendante como arrendatario por lo que vemos que se hace
necesario investigar para indagar y darnos respuestas a preguntas tales como
¿ en el arrendamiento se legisla con justicia?, ¿si nuestra legislación esta de
acorde con nuestra realidad?. Estas son algunas interrogantes relevantes que
es necesario responder ya que nuestra legislación civil data desde el siglo XIX.
Sin que hayan ocurrido cambios significativos.
OBJETIVOS
OBJETIVO GENERAL:
•
Conocer como se manejan en nuestra legislación civil, los casos de daños y
perjuicios en arrendamiento de casas, almacenes y otros edificios.
OBJETIVO ESPECIFICO:
•
Determinar las obligaciones legales de los inquilinos, que incurren en daños y
perjuicios del arrendamiento.
Valorar si nuestra legislación civil esta acorde con nuestra realidad actual del
arrendamiento, en cuanto a daños y perjuicios.
1
CAPÍTULO I.
ANTECEDENTES HISTÓRICOS.
2.0 – ORIGEN DEL RESARCIMIENTO DE LA RESPONSABILIDAD DE DAÑOS Y
PERJUICIOS CIVILES EN EL ARRENDAMIENTO DE CASAS, ALMACENES Y
OTROS EDIFICIOS.
Es evidente que los romanos tuvieron mucho que ver en el desarrollo del derecho, y
podemos atribuirles la cuna del derecho civil, por tanto creemos que de la misma
forma se origina lo que hoy conocemos como el resarcimiento de daños y perjuicios
de manera general y de la que nos interesa en el arrendamiento. Consideramos que
este pueblo fue el precursor del derecho civil y que, por tanto; se empeñaron por el
desarrollo del resarcimiento de daños y perjuicios que comúnmente más se daban. Y
desde ese momento fue creando importancia en todos los pueblos vecinos, de tal
manera
que trascendió en todos los lugares del mundo y de generación en
generación hasta nuestros días, tales leyes que han trascendido con la humanidad,
cobran una gran importancia en las condiciones de vida y costumbres sociales en las
diferentes etapas, desde el nacimiento de este derecho hasta nuestra época actual.
Este derecho ha sido de suma importancia para retribuirle aquel que ha sufrido un
daño material económico y que incurrió en perdida, por negligencia o culpa de la
persona que realizo el daño y perjuicio, esta es la base para salvaguardar los bienes
útiles de los demás en una sociedad.
2
1.1 -
SURGIMIENTO DE DAÑOS Y PERJUICIOS EN EL DERECHO
ROMANO.
Es muy claro que los romanos quisieron que cuando una persona causara daños
y perjuicios a otra, es necesario que hubiese un resarcimiento económico al
titular del patrimonio dañado, los romanos desarrollaron este principio de muy
buena manera progresista.1 En un primer momento dictaron disposiciones
especiales las cuales estaban dirigidas a los daños que ocurrían de manera más
frecuente y de mayor gravedad. Después el pretor, por extensión sucesiva, ha
ensanchado el derecho civil y permitió la reparación del perjuicio causado fuera
de las condiciones fijadas por el derecho.
Algunos hechos de daño ilícito habían sido previstos por las leyes de las Xll
tablas. Pero bajo la República, un plebiscito cuya fecha es incierta, la ley Aquilia,
vino a reglamentar esta materia de manera más completa, no se aplicó, sin
embargo, a toda clase de daño, sirviendo de punto de partida a la extensión de la
jurisprudencia. Tal ley contenía tres capítulos en los que era tratado y reprimido
como delito el daño en determinadas condiciones, este estaba contenido en el
tercer capítulo.
En este caso para que haya delito, es necesario que se dé un hecho, que se esté
dentro de negocios ajenos. Poco importa, por otra parte, que el daño sea
causado por el hecho mismo o por negligencia que ha seguido aun hecho no
perjudicial.
De las consecuencias del delito y de la acción “ Legis Aquiliae”
1
- Tratado Elemental de Derecho Romano, Eugeni Petit, editorial Porrua S.A. novena edición, Buenos Aries,
12 de noviembre de 1924.
3
El autor de un daño que reúne los caracteres de ley esta obligado por virtud de la
ley aquilia.
1.2- LA EXTENSIÓN DE LA LEY AQUILIA.La acción de la ley no era dada más que al propietario de la casa destruida o
deteriorada. Además, estas disposiciones de la ley sólo las aplicaban al daño
consistente en una lesión material, causada por el contacto mismo del autor del
delito, corpóreo.
Resultaba de ahí que, en muchos casos en que el daño era causado sin
derecho, la parte afectada no podía obtener ningún resarcimiento, pero bajo la
jurisprudencia que tenia influencia extendió la hipótesis de manera análoga al
principio planteado por la ley.
Por lo que de esta manera analógica se aplicaba posteriormente la ley
referente a daños y perjuicio de arrendamiento de inmuebles susceptibles de
figura en el patrimonio de los particulares.
1.3 – DESPUÉS DE LOS ROMANOS.
El ordenamiento sistemático que hace de una determinada ciencia, clasificada
en grupos de materias afines, es la que llamamos Plan Externo, el cual ha de
ajustarse en la forma más didáctica al sistema interno.2
La sistematización del derecho civil siempre se ha llevado a cabo desde el
punto de vista dogmático o desde práctico. Nuestro código civil Salvadoreño, se
2
- Comentario del Código Civil, Salvadoreño, de 1860-1960, Pág. 78. Redactado por los Sres. José María Silva y
Ángel Quiróz. Edición Comentarios, del centenario, Universidad de El Salvador. Año 2002.
4
ciñe al sistema dogmático que distribuye su contenido obedeciendo principios
lógicos y teóricos de división, refiriéndose a las diferentes disposiciones legales,
en cualquier parte del código de las leyes en que se encuentran.
Los legisladores al igual que los tratadistas del derecho romano y del derecho
civil destacan por su expansión didáctica en la sistematización de sus obras, el
plan clásico de Gayo o Romano Francés y el plan moderno Germánico,
pandectistico o de Savigny.
El código civil francés acogió el plan romano, con la única forma de sustituir el
libro III, en materia de acciones por la relativa de modos de adquirir la propiedad.
Este plan romano francés ha servido de modelo a numerosos códigos civiles
tal como el italiano, de mil ochocientos sesenta y cinco, este con muy pequeñas
modificaciones lo cual siempre contenía en si el resarcimiento de daños y
perjuicios de un contrato de arrendamiento.
Respecto a doctrina y código Españoles; apunta Castro y Bravo, “durante el
siglo XIII, en las cátedras de Instituta y en los textos en latín o en español, así
mismo se ha seguido la división de Gayo, y este sistema se mantendrá hasta que
se empiece a sentir el influjo del código francés.3
3
Ibíd., Comentario Código. civil, Salvadoreño Pág. 79.
5
1.4 - EL CÓDIGO CIVIL GERARDO BARRIOS.4
“Comentan los que cuentan cosas que Bonaparte, Napoleón I de los
franceses, se ufanaba, más que por el éxito militar de sus batallas, por el hecho
singular de haber dotado a Francia de sus cinco códigos principales que fueron
conocidos como “los cinco códigos de Napoleón”. Tales ordenamientos fueron: el
civil, penal, comercio, procedimientos civiles y el de instrucción criminal,
promulgados a partir de 1804. Lo mismo ocurrió en El Salvador. El capitán
general Gerardo Barrios; en cuya progresista administración se realizó una
reforma legislativa de importancia, se llenaba de orgullo al hablar de cuatro
códigos que fueron: civil, penal, de procedimientos civiles y el de instrucción
criminal, siguiendo en este último la misma denominación francesa, promulgados
a partir de 1859”.
“Si bien, antes de esa reforma, teníamos un código penal aprobado en su parte
general en 1825, y en la especial, en 1826, que fue por cierto el primero en
América, y un código de procedimientos judiciales, de 1857, obra del presbítero,
doctor y licenciado Isidro Menéndez, podemos afirmar que el código civil de
Gerardo Barrios, cuya vigencia comienza en 1860, significó un avance innegable
en nuestro orden jurídico.”
“La historia de nuestro Código Civil comienza el 23 de marzo de 1857, cuando
el gobierno de Chile envió, por medio de don Francisco Solano Astaburuaga,
encargado de negocios chileno en Costa Rica, un ejemplar del Código civil que
4
José Enrique Silva, Compendio de Historia del Derecho de El Salvador. Volumen 4, 2ª. Edición 2002, Editorial
Delgado. Pág. 77 a la 80.
6
en aquel país había elaborado el ilustre gramático don Andrés Bello, cuya
imagen de codificador y filósofo se proyecta en el tiempo.”
“Había entrado en vigencia el código de Chile en 1855 y un ejemplar similar
fue enviado a los gobiernos de Guatemala, Honduras, Costa Rica, Nicaragua y
El Salvador.”
“Gerardo Barrios, con una voluntad política ejemplar, después de recibir el
código chileno, designó a una comisión redactora integrada por los licenciados
José María Silva y Ángel Quiróz, ambos juristas Migueleños. Al concluir estos su
labor, pasó el proyecto a una comisión revisora que integraron los licenciados
Tomás Ayón, Anselmo Paiz y Eustaquio Cuellar, quienes entregaron el proyecto
revisado con su respectivo informe, el 20 de agosto de 1859.”
“Tres días después, o sea el 23 de agosto del mismo año, Barrios emitió un
decreto muy importante por cuanto: (Habiendo examinado detenidamente el
Código Civil, redactado por la Comisión nombrada de conformidad con la ley del
4 de febrero de 1858, revisado y reformado por otra Comisión compuesta de dos
miembros de la primera y tres jurisconsultos más; y hallándose en armonía con la
legislación española que ha regido al país y adecuado a los usos y costumbres
dominantes; por tanto:”
Usando de la autorización que la citada ley confiere al Ejecutivo, decreta (…).
“Constaba el código civil, de 2435 artículos, comprendidos en los 44 títulos de
sus cuatro libros y se ordenó imprimir y circular tal código.”
“Se hizo la publicación en Nueva York, en la imprenta de Eduardo O. Jenkins,
de 26 calle de Frankfort, en 1860, al cuidado del intelectual guatemalteco Antonio
7
José de Irisarri, quien en ese entonces desempeñaba un cargo diplomático de
Guatemala y El Salvador.”
“Debido a los muchos errores de impresión, fue necesario publicar en la
Gaceta Oficial de 19 de mayo de 1860, una fe de erratas del código civil y el 14
de abril del mismo año, se publicó en la misma Gaceta un decreto ordenando su
promulgación, el primero de mayo, y expresándose que del ordenamiento
comenzaría su vigencia 30 días después de la publicación del decreto, o sea que
comenzó el 30 de mayo de 1860.”
“Curiosamente, el Código Civil del capitán general Gerardo Barrios, tenía sus
artículos del 990 al 1003, disposiciones que regularon el testamento solemne y
abierto.”
“Esas disposiciones fueron, precisamente, las que se aplicaron cuando, antes
de ser fusilado el 29 de agosto de 1865, Barrios otorgó su testamento solemne y
abierto a las tres de la mañana de ese día, ante el notario José Alvarenga y
testigos instrumentales general Santiago González, coronel José Antonio Arévalo
y teniente José Zárate.”
“Gerardo Barrios, al momento de otorgar su testamento, tenía 52 años, y fue
fusilado a las cuatro y media de la mañana del 29 de agosto de 1865.”
1.5 - LA NUEVA LEGISLACIÓN CIVIL.
Para armonizar las leyes civiles con la Constitución de 1983, especialmente
con el artículo. 32 de esta que reconoce a la familia como base fundamental de la
8
sociedad, la Asamblea Legislativa aprobó el decreto 677 que contiene el código
de familia.
La aprobación legislativa es del 11 de octubre de 1993 y la vigencia del código
comenzó el primero de abril de 1994.
Fueron derogadas varias disposiciones del código civil relacionadas con el
libro primero relativo a las personas y el código de menores y ley de adopción.
1.6 – ORIGEN DE LOS TÉRMINOS DE DAÑO EMERGENTE Y LUCRO
CESANTE.
Las expresiones de damnum emergens y lucrum cesans (daño emergente y
lucro cesante), no aparecen usadas por los romanos, sino que deben su origen a
los jurisconsultos modernos. Los Romanos se servían de las locuciones id quod
interest, quanta mea interest, quanta ea res est, si bien hacían la distinción entre
el daño y el lucro; y por regla general, lo mismo que en el derecho moderno la
indemnización debía comprender uno y otro porque debían darse al acreedor
todo el interés que él tenía, id quod interest, en el cumplimiento completo y
exacto de la obligación.5
Por lo tanto la estructura de las regulaciones de daños y perjuicios de nuestro
código Salvadoreño es análoga a la del francés.
Si se compara el código civil nuestro con la instituta de Justiniano, se advierte
solamente a la diferencia en división en libros del código, se sujeta aun criterio de
homogeneidad.
5
- Luis Claros Solar. Explicaciones de Derecho Civil Chileno y Comparado, volumen V. Editorial Jurídica de
Chile, editorial Temis. 1988. página 725. Tomo 10, de las obligaciones.
9
La elaboración de nuestro código fue guiado por el código Chileno, porque no
decirlo que nuestro código civil, es copia literal del código Chileno, finalmente
encontramos en nuestro código civil la indemnización de daños y perjuicios, en el
artículo 1427 de nuestra ley civil y en la cual contiene el daño emergente y el
lucro cesante, que proviene de no haber cumplido las obligaciones contractuales
en un contrato o de haber causado un daño a un bien determinado.
CAPÍTULO II.
CONCEPTOS Y NATURALEZA JURÍDICA.
2.0 DAÑOS Y PERJUICIOS
SEGÚN EDUARDO A. ZANNONI, este termino de daño patrimonial6 vincula la
noción de menoscabo , lesión o agravio, a la propiedad de una persona, que es
realizada por negligencia o culpa por otra persona que es responsable del cuido y
conservación del bien, o de un determinado incumplimiento contractual protegido por
el derecho civil. Ya que esta es una atribución jurídica del patrimonio al sujeto en la
que permite imputar, de forma concreta, singularmente o en cada caso y que se
denomina como una esfera jurídica de pertenencia determinadas por las dichas
relaciones jurídicas, personales y reales de contenido económico.
Ya que el derecho reconoce a las personas un interés relativo a los bienes.
6
- El daño en la responsabilidad civil. Editorial Astrea , año 1993, 1ª. reimpresión. Buenos Aires (Eduardo A.
Zannoni § 20 Concepto Pág. 59 y 60 ).
10
1.1 - NOCIÓN DE DAÑO.
El daño es otro de los elementos de la responsabilidad civil7, y si bien aparece
cronológicamente como último, es el que colorea el resarcimiento. Es común afirmar
que sin daño no hay responsabilidad civil, y ello distingue este tipo de
responsabilidad de otras como la moral o la penal.
Básicamente se puede decir que el daño es un detrimento, un menoscabo, un
perjuicio, un acto que produce nocividad, pero con ello no se alcanza a definir el
concepto que interesa al derecho. El daño a estudiar es, fundamentalmente, el
resarcible (o “daño antijurídico”, en la terminología de la doctrina italiana), ya que
ése es el que la ley sanciona. Se aclara que hay ciertos daños muy especiales,
llamados “no antijurídicos”, y que la ley admite que sean indemnizados por razones
de conveniencia jurídica y equidad.
El daño resarcible se integra con el hecho dañoso, o hecho físico, y el
presupuesto normativo. Debe tener origen en un hecho humano, excluyéndose los
ocasionados por la naturaleza, contrario al derecho y ser pasible de sanción legal.
Además, debe haber lesión a un interés ajeno, ya que el daño causado a un bien
propio carece de categorización jurídica.
El daño implica siempre la lesión a un interés humano jurídicamente tutelado, ya sea
menoscabando, valores patrimoniales o extrapatrimoniales.
El daño es siempre la consecuencia de una acción humana que lesiona un interés
privado jurídicamente protegido. Decimos que es consecuencia porque el daño no se
identifica con el hecho dañoso; que se trata del resultado de una acción humana,
7
- Compagnucci de Caso, Rubén H. Manual de obligaciones, Pág. 145, año 1997. Editorial Astrea, Buenos Aires.
11
porque de los hechos de la naturaleza no derivan daños jurídicos; que debe lesionar
un interés privado por oposición a los intereses públicos o generales que no otorgan
acción a los particulares; y que se trata de un “interés jurídico” integrante de un
derecho subjetivo, por oposición a los simples intereses o intereses de hecho que
impiden el resarcimiento.
1.2 - REQUISITOS.
Los requisitos propios que debe reunir el daño resarcible8, para que se le pueda
identificar como tal.
Los requisitos son: la personalidad, la certeza, el interés legítimo, y su subsistencia.
Personalidad.- Significa que el perjuicio debe haberlo sufrido quien reclama la
indemnización, pues sólo se tiene acción para reclamar la lesión al interés propio.
Nadie puede pedir que le indemnice un daño que sufrió otro, ya que carecería de la
posibilidad de demostrar la vulneración del interés protegido. Ello no importa un
impedimento, tal como enseña Orgaz, para que la víctima tenga derecho a incluir en
la reparación obligaciones a cumplir hacia terceros, como, por ejemplo, una deuda
alimentaría, o cuando le deterioraren objetos que hubiera prometido en venta.
Certeza.- Que el daño sea cierto importa afirmar que el daño existe, por oposición al
daño eventual, hipotético o conjetural que no es reparable. Las meras amenazas de
daño no pueden ser objeto de una demanda de reclamo; hay que establecer la
existencia cierta del perjuicio.
8
- Ibid. Compagnucci de Caso, Rubén H. Pág. 147.
12
No interesa que sea actual o futuro, es decir, ya apreciable, o aún no producido; o
bien se reclame el daño emergente que se juzga como muy certero, o el lucro
cesante, que no lo es tanto, sino que es muy difícil establecer cómo hubieran
ocurrido los acontecimientos sin la realización del hecho. Aunque hay un cierto grado
de certidumbre analizando las probabilidades objetivas según las circunstancias
particulares del caso.
Entre el daño cierto, siempre indemnizable, y el daño eventual, que no lo es, existe
una zona intermedia que la doctrina estudia, y la jurisprudencia aplica en forma
constante, que es la llamada “perdida de chances”,
Interés legítimo.- Toda la temática sobre los intereses jurídico, los derechos
subjetivos y los intereses de hecho o meros intereses, pertenece más al derecho
administrativo que al derecho civil. En ese terreno los autores efectúan el distingo
entre el derecho subjetivo y los intereses legítimos, en cuanto en el primer caso se le
otorga al administrado un poder para reclamar contra el Estado; mientras que el
segundo no tiene exclusividad, ya que concurre con otras personas y su posibilidad
de obrar es mediata y refleja.
En el derecho civil se ha diferenciado al derecho subjetivo “de las situaciones
jurídicas secundarias”, entre las que se agrupa a “los efectos reflejos de las normas”,
“los derechos potestativos”, y “las meras facultades”. El interés legítimo no integra
ninguno de estos presupuestos, sino es el contenido de un derecho subjetivo.
En este caso hay que determina, si para poder reclamar la reparación de un daño es
necesario demostrar la lesión a un verdadero “interés jurídico” incorporado al
derecho subjetivo, o es suficiente un mero interés sin esa calificación.
13
La cuestión no ofrece dificultades cuando quien reclama es el sujeto directamente
el damnificado.
Subsistencia.- El problema de la subsistencia del daño, como requisito de su
reparabilidad, es muy discutido en la doctrina y jurisprudencia. Hay que preguntarse
si el perjuicio debe mantenerse hasta el momento de su evaluación o fijación en la
sentencia, o es igualmente reparable aun cuando hubiera desaparecido con
anterioridad.
1.3 - CLASES DE DAÑOS.
Hay diversas clasificaciones del daño: a) daño patrimonial y moral; b) daño directo e
indirecto; c) daño emergente y lucro cesante; d) daño moratorio y compensatorio; e)
daño actual y futuro; f) intrínseco; g) daño al interés negativo y al interés positivo, y h)
daño antijurídico y no antijurídico.
a) Patrimonial y Moral. El daño patrimonial está constituido por la lesión a los
intereses económicos de una persona, ya sea por afectar a las cosas o bienes
que componen el patrimonio, o como reflejo al alterar sus aptitudes, derechos
o facultades para producir dichos bienes.
El daño patrimonial tiene como característica primordial que se puede apreciar
económicamente la consecuencia que produjo.
b) Directo e Indirecto. Existen tres posibilidades para agrupar esta clasificación.
Que el daño es directo cuando recae sobre las cosas o bienes que componen
14
el patrimonio, y es indirecto en el caso que afecte a la persona misma en sus
derechos o facultades, es decir en su cuerpo o en su honor, etcétera.
Otro criterio se vincula a los sujetos que reciben el hecho dañoso. Cuando es
la misma víctima la que reclama la reparación se trata del damnificado
“directo”, y coincidiría con el daño directo.
c) Daño emergente” y “lucro cesante
Es la clasificación del daño patrimonial que nos viene del derecho romano, y fue
aplicada en la antigua legislación española. Se define el daño emergente, “daño
positivo”, y al lucro cesante “ganancias frustradas”.
Siguiendo con la misma noción el daño es el menoscabo que recae sobre los bienes
que integran la esfera jurídica de la persona, se distinguen dos grandes especies de
perjuicios patrimoniales: primero aquellos perjuicios que se traducen en un gran
empobrecimiento del contenido económico actual del sujeto y que se puede generar
tanto por la destrucción o deterioro, que ocasiona la privación del uso y goce de
bienes existentes al momento del evento dañoso, como por los gastos que , en razón
de ese evento, la víctima ha debido realizar.
Pero éste puede generar también la privación o frustración de un enriquecimiento
patrimonial de la victima del perjuicio, aunque por hipótesis pidiese incluso no haber
provocado un daño en los bienes que pertenecen a la víctima, puede impedir que ella
obtenga cierto lucro o ganancia que se traduciría en un enriquecimiento económico.
15
A pesar de lo dicho, la distinción, aunque no fuera ontológica, trasciende en los
conceptos9 de daño emergente y lucro cesante, según los romanistas se refiere ya
de la actio legis Aquiliae y de esta manera nos enseñan las instituciones de
Justiniano, de esta forma nos llega la distinción, tradicional, que recibe el código
civil10 según el primero, “se llama daños e intereses el valor de la pérdida que haya
sufrido, y el de la utilidad que haya dejado de percibir el acreedor de la obligación,
por la inejecución de esta a debido tiempo”; según el segundo, “el daño comprende
no sólo el perjuicio efectivamente sufrido, sino también la ganancia de que fue
privado el damnificado por el acto ilícito.
Entonces el menoscabo patrimonial, entendido como el daño emergente y lucro
cesante importan una disminución patrimonial, ya sea mencionando. ¿Pero cual es la
medida de la disminución? : La medida esta dada por el valor del bien dañado, que
será determinado por el órgano jurisdiccional
competente. Para que deduzca la
dimensión del daño ocasionado de tal manera que los romanos denominaban: id
quod Inter Est.11
d) Moratorio y Compensatorio. Esta clasificación le corresponde como subcaso
del daño patrimonial contractual. Los daños moratorios son aquellos que
surgen como consecuencia del estado de mora del deudor, por el retardo
imputable. Tienen como característica principal que son reclamables aun ante
el cumplimiento voluntario de la prestación principal por el deudor.
9
- Ibid.damnum emergens y lucrum cessans. Eduardo A. Zannoni Pág. 61
- De Código. Civil de Argentina artículo 519, para la responsabilidad contractual y el artículo 1069 para el
ámbito de la responsabilidad extra contractual.
11 - Id quod Inter. Est, en el procedimiento formulario romano designa la condena que tiene en cuenta el que la
cosa tiene para el deudor, a diferencia de la condena quanta ea res est que ttenia en cuenta el valor que la cosa
tiene para cualquiera. Ver Iglesias, Juan, derecho romano, p. 498, § 117. Ibid. Eduardo A. Zannoni p. 61.
10
16
Los daños compensatorios se integran por la reparación ante el incumplimiento
pleno de la prestación, y se corresponden con el valor del objeto debido y otras
consecuencias indemnizables según el caso particular.
e) Actual y Futuro. El daño actual cuando las consecuencias del hecho dañoso se
agotaron y produjeron con anterioridad al dictado de la sentencia judicial que
acoge su reparación. Es futuro el que comprende las consecuencias
perjudiciales
que
seguramente
se
producirán
con
posterioridad
al
pronunciamiento judicial. Es viable ver que al momento de determinar una u
otro es el de la sentencia, no el de acaecimiento del hecho.
f) Intrínsecos y Extrínsecos. Es una clasificación propia de la responsabilidad
contractual. Los daños intrínsecos son los que corresponden a la prestación
prometida por el deudor. En cambio, los extrínsecos son aquellos que se
producen en otros bienes del acreedor.
g) Daño al Interés Positivo y Daño al Interés Negativo. Tuvo su origen en la
doctrina
germana,
y
resulta
de
evidente
interés
práctico,
aunque
paradójicamente es de poca utilización por la jurisprudencia.
El daño al interés positivo se refiere a la responsabilidad contractual, y se
corresponde con el valor de la prestación prometida y las demás consecuencias
resarcibles. Es siempre una reparación de equivalencia con la obligación
incumplida, ya que es necesario dejar al acreedor en la misma situación que si el
contrato se hubiera cumplido.
Para Llambías el distingo se funda en la virtualidad del título en que se apoya la
pretensión. En el interés positivo son las perspectivas favorables del resultado del
17
cumplimiento. En el negativo la invalidez o su ineficacia hacen carente de esa
virtualidad al acto.
h) Antijurídico y No Antijurídico. La diferencia que puede existir entre el daño llamado
“antijurídico”, y el que no lo es, no constituye una distinción tradicional, es creación
de la doctrina italiana, que lo ha estudiado con detenimiento. Si bien la ilicitud o
antijuridicidad y el daño tiene su propia órbita de influencia. Y ambos son conceptos
independientes, generalmente la nota de antijuridicidad se extiende al daño porque,
ante el hecho nocivo, el derecho tiene una respuesta de oposición en protección a un
interés jurídico
1.4 - LA REPARACIÓN DEL DAÑO COMO UNA OBLIGACIÓN QUE PESA SOBRE
EL DEUDOR, QUE NO CUMPLE UN CONTRATO QUE HA SIDO CELEBRADO
DE MANERA LEGAL.12
El daño constituye uno de los preceptos de la obligación de resarcir la
responsabilidad jurídica, esta no existe sino hay daño, pero el daño para que genere
responsabilidad, debe de haberse producido en un acto antijurídico, quien la
consideración objetiva debe atribuírsele al sujeto, que incumple una obligación que
ha contraído en virtud de un contrato, y que el acto antijurídico provino de negligencia
o culpa u otro factor objetivo, mediando además una relación de casualidad que se
adecua entre el acto imputable y el daño.
12
- Tesis de: Iris Lucila Bonilla Molina, Universidad de El Salvador, Pág. 161. Titulo Fianza de Costas, daños y
perjuicios en el proceso civil y su relación con el principio de igualdad. Año 1993.
18
1.5.1 - DAÑO CAUSADO DE MANERA ILÍCITA, SEA INTENCIONALMENTE, POR
NEGLIGENCIA O IMPRUDENCIA, ESTA OBLIGADO A REPARARLO.
a) La responsabilidad por los daños materiales que produce un sujeto que tiene la
obligación de cuidar los bienes y de reparar el daño causado y resarcir el perjuicio
ocasionado a la víctima que a sido agraviada en la ganancia que se esperaba
obtener.
Según Cabanellas, perjuicio en sentido general es un daño a los intereses
patrimoniales, y en sentido estricto, es la ganancia lícita que se deja de percibir o los
gastos que originan una acción u omisión ajena, culpable o dolosa.
Se llaman daños e intereses el valor de la pérdida que haya sufrido, y el de la
utilidad que haya dejado de percibir el acreedor de la obligación por la inejecución de
ésta ha debido tiempo.
Daño emergente: es aquel que configura un menoscabo en el patrimonio de una
persona, y produce un empobrecimiento; ya sea por la privación de uso o goce de
bienes, o deterioro o su destrucción, o desembolsos o gastos que tuvo que realizar la
víctima. Tiene una base certera en su determinación, ya que su referencia es
siempre hacia el pasado.
El lucro cesante, o frustración de la ganancia, es siempre el impedimento del
incremento patrimonial que produjo el hecho. Este daño debe ser considerado al
establecerse la reparación. Como los daños a una máquina no son sólo aquellos que
corresponden a los gastos de su reparación, sino que la falta de funcionamiento
durante un cierto tiempo puede causar importantes bajas en la producción. Este
rubro trae como inconveniente su futuridad y, por lo tanto, la falta de seguridad en
19
establecer cómo realmente hubieran ocurrido las cosas.
Habrá que juzgarlo de
acuerdo con un criterio objetivo y de ordinariedad en el curso de los acontecimientos,
sin descuidar las particularidades del caso concreto.
Corresponde hacer lugar a la demanda, por el daño emergente derivado de la
destrucción del edificio, la pérdida de una casa y mejoras y enceres existentes
deducida por el propietario de la edificación, que habitaría, al ser desalojada por los
inquilinos al momento de su desocupación, pero que por un descuido esta se quemo,
por lo que el inquilino tiene que reparar el daño que causo por el descuido de su
cocina.
1.6 - FORMAS DE REPARACIÓN DE LOS DAÑOS PATRIMONIALES Y
EXTRAPATRIMONIALES.
Se tratara la manera como deben
resarcirse los daños patrimoniales y extra
patrimoniales. La extensión de la reparación, la veremos al analizar la relación de
causalidad.
La reparación puede ser de tres maneras: a) judicial; b) legal, y c) convencional.
La judicial es la que fijan los jueces de conformidad a los principios de la legislación y
las pruebas rendidas en el proceso; la legal está dada por la misma ley que tarifa el
importe, y la convencional la estipulan las partes anticipadamente, como en la
cláusula penal o en la señal o arrar.
20
1.7 – DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS QUE RESULTAN, YA SEA DEL
INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES, YA DEL RETARDO PUESTO A SU
EJECUCIÓN.
Se denomina daños y perjuicios la perdida que uno tiene o la ganancia que uno deja
de hacer.13 Cuando, se dice que el deudor esta obligado al pago de daños y
perjuicios al acreedor, como resultado del incumplimiento de una determinada
obligación adquirida, por lo que tiene la obligación de indemnizar de la pérdida que le
ha causado y del beneficio de que le ha privado por el menoscabo causado en el
bien del acreedor.
Se hace necesario, sin embargo, no someter al causante del daño a indemnizar al
propietario y perjudicado indistintamente que le haya ocasionado el incumplimiento
de la responsabilidad, y menos todavía a todas las ganancias que el prejuiciado dejo
de obtener, si el que causo el daño no lo hubiese ocasionado. En estos casos es
necesario distinguir diferentes casos y diferentes especies de daños y perjuicios; y
aun es necesario, según los diferentes casos que pueden presentarse, y poner una
cierta moderación en la fijación y estima de aquellos que son debidos.
1.8 - DIVISIÓN QUE SE HA HECHO DE LOS PERJUICIOS EN CLASES14.
1) Directos e indirectos.- Serían directos los perjuicios que provienen
inmediatamente del no cumplimiento de la obligación, como en el ejemplo
propuesto, el
13
mayor valor cobrado por el vendedor de las vigas de mala
-Pothier. Tratado de las obligaciones Esta es la definición que da la ley 13, L. Rat. Rem hab.: Quantium mea
inte fruti: id est quantum mihi est. Quantumque :ucrari potui. editorial Heliastra S.R.L, Argentina. Año 1993.
14
- Ibis. Luis Claro Solar. Página. 727.
21
calidad; e indirectos, los que son sólo consecuencias mediatas de esta mala
calidad de las vigas, lo que dista mucho de ser preciso, pues podría
comprender el valor del edificio arruinado, el valor de las mercaderías
contenidas en el edificio y, que se han destruido por el incendio producido por
la caída del edificio y demás consecuencias aun remotas de la ruina de esa
construcción, como los de la lechera de la fábula. En realidad los perjuicios
verdaderamente directos y que deben entrar en la indemnización, son los
sufridos con respecto a la cosa que es objeto de la obligación, como dice
Pothier, siguiendo a Dumoulin, damni et interesse propter ipsam rem non
habitan y que son, por lo mismo la consecuencia necesaria de la inejecución
o mala ejecución de la obligación del deudor.
2) Previstos e imprevistos.- Tomando en cuenta solamente lo que ha sido objeto
verdadero de la falta de cumplimiento de la obligación, se clasifican los
perjuicios en previstos e imprevistos: son previstos los que natural y
ordinariamente se producen como efecto necesario del incumplimiento y que,
por lo mismo, el deudor ha tenido que prever o podido prever al contratar y
son imprevistos, los que se han producido excepcionalmente, de suerte que
no han podido ser previstos por el deudor como efecto de su incumplimiento.
Es natural y justo que el deudor sea responsable de todo los perjuicios que
previó o pudo prever al obligarse.
En efecto, como lo indica la palabra indemnización tiene que haber un perjuicio
que indemnizar: Sin daños no se concibe la acción de indemnización de
22
perjuicios, que no debe ser motivo de enriquecimiento, sino de restablecimiento de
las cosas a su anterior estado en el patrimonio del acreedor, quien quedará de
todos modos indemne.
Cuando al deudor de los daños y perjuicios no se le puede reprochar dolo alguno, y
que no es más que por una simple falta que hizo que ocasionará el daño
determinado, ya sea por que el bien escondía vicios que no podían ser vistos a
simple vista, ya sea por un defecto del bien por su falta, o por que incumplió el
compromiso de cuido, en este caso esta obligado únicamente a resarcir solamente
los daños y perjuicios ocasionados y que se han podido prever.
No sucederá lo mismo cuando se trata del albañil con el que se ha hecho un contrato
para que me construya una casa, la que, al poco tiempo de estar construida, se
hunde por defectos de construcción.
Los daños y perjuicios que me debe este empresario ignorante por falta de no haber
llenado como debía su obligación, se extienden no solamente a la pérdida que he
tenido de la casa, y que no he podido salvar, pues dicho empresario al obligarse a
construirme dicha obra, y vivir en ella, o el inquilino, no podía ignorar que se llevarían
a la misma muebles, pues no pueden habitarse la misma sin ellos, y por consiguiente
se ha encargado del riesgo de los mismos.15
15
- Ibíd. Pothier, no. 95.
23
1.9 – DERECHO SECUNDARIO DEL ACREEDOR: INDEMNIZACIÓN DE
PERJUICIOS.
El acreedor tiene derecho secundario para pedir la indemnización al deudor de los
daños y perjuicios que le haya causado por la falta de cumplimiento total o parcial de
la obligación.16
En efecto la indemnización de perjuicios tiene lugar en tres situaciones diferentes:
cuando el deudor deja de cumplir totalmente su obligación; cuando sólo cumple la
obligación parcialmente; y cuando retarda el cumplimiento de su obligación. En los
dos primeros casos, la indemnización reemplaza total o parcialmente a la obligación;
el contrato subsiste; pero la obligación cambia de objeto y la prestación a la que el
deudor obligó es sustituida en todo o parte por la indemnización. En el tercer caso, la
indemnización tiene por objeto abonar al acreedor el valor de los perjuicios que
experimento en su patrimonio por el retardo con que el deudor da cumplimiento a la
obligación.
Se denomina con el nombre de compensatoria a la indemnización que es sustituida
en todo o en parte a la obligación no cumplida, y el nombre de moratoria, a la que
tiene por objeto indemnizar los perjuicios causados.
Esta última parte puede ser pedida conjuntamente con la demanda del acreedor para
que el deudor ejecute la prestación prometida.
16
- Explicación de Derecho Civil Chileno y Comparado, volumen, V. Editorial Jurídica de Chile; Editorial
Temis 1988.
24
1.10 - AVALUACIÓN DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS.17- La indemnización de
daños y perjuicios consiste en la suma de dinero en que se estime su valor y que el
deudor es condenado a pagar al acreedor. Desde que se trata de apreciar el daño
sufrido en el patrimonio del acreedor y el lucro o utilidad de que ha sido privado por la
demora en la ejecución, o la no ejecución parcial o total de la obligación, tal
apreciación tiene que hacerse en la moneda, símbolo de los valores: la
indemnización tiene que ser, por lo tanto, pecuniaria.
La avaluación o fijación de la cantidad de dinero que el deudor debe abonar como
indemnización de daños y perjuicios son otorgados bajo la forma de una
indemnización pecuniaria; pero la ley no exige que sea así siempre y ellos piensan
que los jueces podrían en caso de inejecución o retardo en la ejecución de una
convención, hacer la indemnización en otra forma.
La avaluación o fijación de la cantidad de dinero que el deudor debe abonar como
indemnización de daños y perjuicios puede ser hecha por los contratantes, por la ley
y por el juez ; y será, en consecuencia, convencional, legal o judicial.
1.11 - LAS EXPRESIONES DAMNUM EMERGENS Y LUCRUM CESANS.
Se llama daños y perjuicios (dommages-intérests), dice Pothier de acuerdo con
esta distinción del damnum y el lucrum, la pérdida que uno ha experimentado y la
ganancia que ha dejado de hacer. En consecuencia, cuando se dice que un deudor
responde de los daños y perjuicios del acreedor resultantes de la inejecución de la
17
-Ibid. Luis Claros Soler. Pag. 759.
25
obligación, esto quiere decir que debe indemnizar al acreedor la pérdida que le ha
causado y la ganancia de que lo ha privado la inejecución de la obligación. Pothier
recuerda, al dar esta definición que era igualmente de esta manera como el
jurisconsulto Paulus descomponía la indemnización pecuniaria que los daños y
perjuicios debían representar.
2. EL ARRENDAMIENTO.
El legislador Salvadoreño define el arrendamiento en el artículo 1703 en su inciso
primero del código civil: como un contrato en que las dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o
prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio por un precio
determinado.
Esta definición recoge, retomando de toda su extensión de los jurisconsultos
romanos, quienes desarrollaron el contrato que hoy estudiamos, y estos lo
descompusieron en tres figuras distintas de la siguiente manera: Si se trataba de un
arrendamiento de cosas, lo denominaron “LOCATIO REI”; si era de un servicio
“LOCATIO OPERARUN” y si era de una obra “LOCATIO OPERIS”, distinción que se
ha desembocado en una consideración autónoma de cada una de estas figuras de
modo que el termino de “ arrendamiento “ se aplica al arrendamiento de cosas, los
otros dos tipos, se han desprendido de tal institución, formando otro tipo de contrato
tal como de trabajo.
26
No puede creerse que el arrendamiento de cosas, la situación ha permanecido
estática, pues hay situaciones en que se desgaja del principio común como lo es el
contrato independiente por la ley del inquilinato.
2.1 - EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Concepto.- de contrato de arrendamiento es aquel por virtud del cual una persona
llamada arrendador se obliga a conceder temporalmente el uso y el goce de un bien
en forma temporal, a otra persona llamada arrendatario, quien se obliga a pagar
como contraprestación un precio cierto18.
2.2- CLASIFICACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
El arrendamiento puede clasificarse como mercantil, administrativo o civil.
-
El arrendamiento es mercantil, cuando recae sobre muebles con propósito de
especulación comercial; por lo que, el que se refiera a inmuebles, aún cuando
se celebre con el propósito de especulación comercial, siempre será civil.
2.3 - LAS CARACTERÍSTICAS.
-
El arrendamiento es un contrato translativo de uso o de uso y goce. Si el
contrato se celebra sólo respecto del uso de la cosa, el arrendatario podrá
disponer de ella conforme a lo convenido, o a lo que sea conforme a la
naturaleza de la cosa; si se celebra también respecto del goce, el arrendatario
podrá hacer suyos los frutos o productos normales de la cosa, pues en caso
18
- Miguel Ángel Zamora y Valencia, Contratos civiles. Pág. 193, Editorial Porrua. Av. República Argentina 15
México, 2002.
27
contrario ya no sería un contrato de arrendamiento sino un contrato diverso
translativo de dominio.
-
La concesión del uso o del uso y goce siempre debe de ser temporal. Con
base en consideraciones de orden económico, la ley impone la necesidad de
la temporalidad en este contrato para impedir la propiedad de manos muertas
y facilitar la posibilidad de circulación de la riqueza. Un arrendamiento
perpetuo o de muy larga duración, le restaría valor a la cosa y frenaría
lógicamente su circulación en perjuicio del propietario y de la comunidad.
-
Es un contrato siempre oneroso. El arrendador al conceder el uso o el uso y
goce de un bien, siempre debe hacer a cambio de un precio, ya que si falta
este último elemento, no podría jurídicamente referirse aun arrendamiento;
podría tratarse de un comodato, o de otra figura, pero no de arrendamiento.
Además el precio debe de ser cierto, lo que significa que no debe de ser
ficticio y además poderse precisar y valuar económicamente, ya que de otra
manera se estaría en presencia de un contrato innominado o de un tipo
diferente de contrato, pero no de un arrendamiento. El precio puede no estar
determinado al momento de la celebración del contrato, pero es requisito
esencial el que pueda determinarse al momento de efectuar el pago para que
se considere cierto.
2.4 ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
2.4.1 EL CONSENTIMIENTO. En este contrato es el acuerdo de voluntades de
ambas partes, una para conceder el uso o el uso y goce de un bien y la otra para
28
pagar como contraprestación un precio cierto. Por lo tanto el acuerdo de voluntades
debe referirse tanto a la cosa respecto de la cual se va a conceder el uso o el uso y
goce, con respecto de los bienes que constituyen la contraprestación o precio cierto.
No se requiere que las partes convengan expresamente respecto al uso que deba
darse a la cosa arrendada, ni al plazo.
Si se convino el uso y el plazo, debe estarse a lo pactado.
Si no se convino respecto al uso, el arrendatario debe usar de la cosa conforme a la
naturaleza y destino de ella.
Si no se convino nada respecto al plazo, el contrato se entiende como indefinido o
indeterminado y para establecer la forma de su terminación puesto, si es urbano o si
es rústico.
Si el objeto del contrato son bienes inmuebles y el plazo es indefinido, la forma de
darlo por terminado es diferente si se trato de bienes urbanos o si son rústicos.
2.4.2. EL OBJETO. El objeto de este contrato, como contenido de las prestaciones
de las partes, es doble: Por una parte la cosa arrendada y por la otra el precio.
La cosa. El principio general en esta materia, es que todos los bienes pueden ser
objeto de un contrato de arrendamiento; y las excepciones son, que no pueden ser
objeto de este contrato los derechos estrictamente personales, los bienes que la ley
prohíbe expresamente arrendar y aquéllos que se consuman por su primer uso.
Por otra parte, el objeto de este contrato sigue las regla generales de los contratos
en el sentido de que la cosa debe existir en la naturaleza.
29
2.4.3
EL PRECIO. El precio o contraprestación en este contrato debe de ser
cierto y puede consistir en una suma de dinero o en otros bienes, con tal de que
sean ciertos y determinados al momento de efectuar el pago, excepto en los
arrendamientos de fincas destinadas a la habitación, en los que el precio debe
estipularse en moneda nacional.
2.4.4- LA FORMA. El contrato de arrendamiento debe constar por escrito y la falta de
esta formalidad, es imputable al arrendador.
2.5 - REFERENCIAS AL CONTRATO DE INQUILINATO.
En primer lugar, el arrendador o arrendante, que es quien proporciona el uso,
goce de la cosa y por otro lado el arrendatario o inquilino que es quien proporciona el
pago de un determinado precio, a ambas partes se les exige la misma capacidad que
en el arrendamiento de cosas, en otras palabras que ambos deben tener capacidad
para adquirir derechos y obligaciones en un contrato.
2.6 - OBJETO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Este esta constituido por el precio o canon y por la cosa arrendada.
En primer lugar vemos que en este contrato únicamente puede ser objeto de este
contrato los bienes raíces urbanos, inmuebles que deben destinarse a vivienda, para
alojar oficinas publicas, profesionales, centros educativos o para la explotación de un
determinado negocio.
30
En la determinación del precio existe intromisión estatal, pues se limita al principio de
libertad de los contratantes, esta limitación al no permitir el aumento arbitrario del
mismo por el arrendante y solo puede aumentarse excepcionalmente por un juez
competente.
2.7 OBLIGACIONES QUE SURGEN PARA LAS PARTES.
Además de las obligaciones del arrendamiento de cosas surgen para las
partes, existen en el contrato de inquilinato, obligaciones específicas para los
contratantes y entre las obligaciones del arrendante o arrendador están: como una
primera obligación podemos citar la contenida en los artículos 4 y 5 de la ley de
inquilinato que es de celebrar todo contrato por escrito, y de no hacerlo así se hace
acreedor a una multa equivalente al 50% del pago mensual de arrendamiento
contratado; como segunda obligación del arrendante es que debe de abstenerse de
aumentar el canon de arrendamiento una vez pactado; el incumplimiento de esta
obligación hace incurrir al arrendante en una multa de veinte veces el valor del
aumento cobrado, además el inquilino puede recuperar lo pagado de más
indebidamente, tal cómo lo prescribe el artículo 7 de la ley de inquilinato; y como
última obligación que el arrendante debe de extender recibo de todo pago que se le
haga, a esta obligación se refieren los artículos 9 y 20 de la ley de inquilinato.
El arrendatario o inquilino resulta especialmente obligado: en primer lugar a pagar
el mismo canon durante todo el arriendo; como segunda obligación es la de exigir
que se le extienda recibo de todo pago que haga, el artículo
20 de la ley de
inquilinato: y como última obligación del arrendatario es aquella que se presenta
31
cuando se ha facultado al arrendatario para subarrendar y es la de avisar a los
subarrendatarios de toda demanda entablada por el arrendador que se encamine a
dar por terminado el contrato según lo expresado por el artículo 50 de la ley de
inquilinato.
2.8 LA EXTINCIÓN.
En primer término el contrato de inquilinato se extingue por las mismas causas
que extingue el arrendamiento de cosas, pero existen además, causas especiales
tales como la negativa del inquilino de rembolsar al arrendador, el valor del exceso
en el servicio de agua, electricidad consumida, o cuando el arrendador necesita la
casa para habitarla el cónyuge, hermanos o los parientes en el primer grado de
afinidad. A ellos se refiere los numerales 13 y 15 del artículo 24 de la ley de
inquilinato.
CAPÍTULO III.
RÉGIMEN DEL DERECHO VIGENTE.
1. CONSTITUCIÓN DE EL SALVADOR:
La constitución de la republica un parámetro dentro de los derechos que una persona
tiene en el derecho de disponer libremente de sus bienes conforme a lo que la ley le
faculta o le permite hacer con dicho inmueble; de forma que la ley misma lo
determina en el Artículo 22.- de la misma, dándole la facultad a la persona de decidir
que hacer con las cosas de su propiedad; decidiendo si las vende o hace uso de los
bienes, alquilarlas donarlas o darlas en arrendamiento.
32
El artículo 23.- constitución establece la libre garantía de contratar conforme a lo
que en una la ley secundaria se desarrolla. Siendo así que ninguna persona que
tenga libre administración de sus bienes puede ser privada del derecho de
determinar sus asuntos civiles, comerciales y por transacción o arbitramento, en
cuanto a los que no tengan esa libre administración, la ley determinara los casos en
que pueda hacerlo y los requisitos exigibles por la misma.
Según todas las personas naturales y jurídicas adquieren derechos y obligaciones
ya sea, este, celebrando contratos de acuerdo a nuestra voluntad y capacidad de
poder llevar acabo una obligación donde ambas partes se comprometen a respetar y
cumplir lo pactado.
2.0- LEY VIGENTE DEL TEMA EN ESTRUCTURACIÓN:
Haciendo uso de la ley secundaria de lo que refiere al contrato de arrendamiento
establecido en el código civil en el artículo 1703.-, estableciendo un contrato en que
las dos partes se obligan recíprocamente, la una ha ceder el goce de una cosa,
ejecutar una obra determinada o a prestar un servicio; la otra parte a pagar por este
goce de la obra o servicio y un precio determinado, así hacemos mención en el
articulo.- 1712 civil de las obligaciones tanto del arrendador como arrendatario a
entregar al inquilino la cosa arrendada y a mantenerla en el estado de servir para el
fin que ha sido dada; comprometiéndose el arrendatario a estar obligado a usar de la
cosa según los términos o espíritu del contrato y además no pudiendo así en
consecuencia hacerla servir a otros objetivos que son convenidos en el contrato, si el
arrendatario faltare a lo establecido en el. Contrato de arrendamiento.
33
Podrá el arrendador reclamar la terminación del contrato con indemnización de
daños y perjuicios o limitarse a esta indemnización dejando así subsistir el arriendo
según el artículo 1726 del código civil, faltando a esta obligación responderá de los
perjuicios, aun tendrá derechos el arrendador para poner fin al arrendamiento; en el
caso de un grave y culpable deterioro que haya causado el arrendatario a dicho
inmueble,
este esta en la obligación de reparar el daño causado según lo
establecido en le artículo.- 1758 del código civil a lo que es reparaciones llamadas
“locativas” a lo que es obligado el inquilino o arrendatario de una casa; otro caso
seria en que se reduce a mantener el edificio en el estado en que lo recibió para
devolverlo en las condiciones pactadas en el contrato, no siendo así sin
responsabilidad de los deterioros que provengan del tiempo y uso legitimo o de
fuerza mayor, caso fortuito o mala calidad del edificio, en este caso el legislador
ampara al inquilino, en caso de que no es culpable de haber dañado dicho inmueble,
sino que por causa de la naturaleza, no puede el arrendador exigir la obligación de
la reparación por parte del arrendatario.
Por otra parte también se obliga al inquilino a conservar la integridad interior de las
paredes, techos, etc.; reponiendo los ladrillos y tejas que durante el arrendamiento se
quiebren o se desencajen, entendiéndose entre partes que uno a recibido el edificio
en un buen estado bajo todos los parámetros del contrato antes mencionado a
menos que se pruebe lo contrario siendo el culpable el inquilino de ocasionar el daño
a dicho inmueble, el inquilino se compromete al cuido de la cosa arrendada.
34
Artículo.- 1759 código civil nos dice que la ley es clara cuando se da un arriendo de
almacén o tienda, no es la responsabilidad de la perdida de las mercaderías que ahí
se introduzcan sino que la culpa hubiese sido del arrendatario por no ver en que
condiciones se encontraba el edificio, si es de mayor seguridad el arrendante es
responsable del mal estado del edificio, salvo en los casos que ya eran de su
conocimiento por parte del arrendatario, no es culpa del arrendante.
Artículo 1427 condigo civil, en caso que haya un daño por parte del arrendatario;
consistirá en la indemnización de perjuicios comprendiendo así el daño emergente y
lucro cesante, si este proviene de no haberse cumplido la obligación o así mismo de
haberse cumplido imperfectamente , también en el caso si se retarda el cumplimiento
ocasionándole una perdida en sus entradas económicas, le estará ocasionando una
perdida al arrendatario.
3.0 – LEY ESPECIAL DE INQUILINATO.
También hacemos una relación con la ley de inquilinato estableciendo en el artículo.24 de la misma (inc. 6) por que causas se puede terminar un contrato de
arrendamiento por daños de consideración en el inmueble arrendado causado por
malicia o culpa del arrendatario o de las mismas personas que de el dependen, se
clausura el contrato habiendo otras circunstancias por las cuales se puede terminar
35
el contrato ya sea este por una construcción o que tenga un peligro para el
arrendatario.
Cuando el inquilino esta en mora y que no paga la renta establecida en el contrato,
se puede dar por terminado el contrato de arrendamiento ya que este le ocasiona
una perdida económica al arrendante.
En la ley de inquilinato se establece lo que es también el contrato de arrendamiento o
subarrendamiento sujeto a esta ley, debiendo constar por escrito las cláusulas
expresadas por la ley, expresando así el nombre y generalidades del arrendador y
arrendatario, y los datos necesarios para la identificación del inmueble o local
arrendado hasta lo que es el precio y forma de pago según lo que establece la ley de
inquilinato en el artículo.- 4 para poder pactar lo establecido en el contrato, siendo
esta una obligación de ambas partes, cuando el arrendador no quiere reparar la casa
o inmueble y esta obtuviera la desocupación total o parcial del inmueble en los
ordinales 10 y 12 del artículo.- 24 lo arrendare nuevamente sin haber este realizado
la reparación para obtener la debida seguridad y salubridad.
Acepción de los casos de los párrafos A y B el propietario, usufructuario o habitador,
deberá depositar en un juzgado correspondiente, al tiempo de presentar su
demanda, una cantidad igual al importe de por lo menos dos mensualidades a favor
del arrendatario lo cual se entregara a este en concepto de indemnización por daños
y perjuicios sin menoscabo de la multa antes establecida en el caso de que no se
36
comenzaren los trabajos en lo que la ley dice de los treinta días de que se a hecho el
mérito o en el caso que no se habitare el inmueble dentro de los tres meses
indicados si el caso que el depositante o sus parientes cumplieren con la obligación
prescrita se le devolverá al depositante la suma acordada o consignada o mejor
dicho si cumpliere dicha obligación se les devolverá la suma establecida por dicho
juez.
3.1 - PROCEDIMIENTO A SEGUIR PARA LA INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y
PERJUICIOS.
En cuanto al procedimiento que se debe de seguir para la indemnización de daños y
perjuicios en el contrato de arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios y la
liquidación de los mismos.
El artículo.- 24 de la ley de inquilinato nos habla de la expiración del arrendamiento,
que pueden ser voluntariamente cumplidas o por sentencia judicial.
La ley de inquilinato también enfatiza que el contrato de arrendamiento debido a la
solemnidades establecidas en el artículo.- 4 que nos explica sobre el arrendamiento
de casas y locales, en donde todo contrato de arrendamiento y subarrendamiento
debe de constar por escrito, ya que a falta de contrato escrito, será imputable al
arrendador quien incurrirá en una multa de 50% del canon de arrendamiento
mensual contratado. Así mismo el artículo.- 18 de la misma ley nos habla sobre el
contrato de arrendamiento y subarrendamiento de mesones,
que también debe
constar, por escrito; en donde se deben sacar copia en triplicado, entregando una
para el arrendador, otra al inquilino y una tercera será remitida por el arrendador al
37
juzgado competente relacionado con el artículo.- 979 del código de procedimientos
civiles. Y el artículo.- 62 ley de inquilinato dice que todo lo que no se hubiere previsto
en la presente ley, se aplicaran las disposiciones de las leyes comunes o especiales
en cuanto aplicables. Para que no quede ningún vació. Cuando dice se aplicaran las
disposiciones de las leyes comunes o especiales en este caso serán las del Código
Civil y Procesal Civil.
Tal como nos dice el Código Civil que en el arrendamiento las dos partes se obligan
recíprocamente, Art. 1703 y que el incumplimiento de tales obligaciones contenidas
en el contrato, Art. 1712 y 1726, nos encaminan a la expiración del contrato de
arrendamiento, Art. 1738 que nos mencionan que el “arrendamiento expira de los
mismos modos que los otros contratos y principalmente por la destrucción total de la
cosa arrendada” y el punto central que nos ocupa que es el arrendamiento de casas,
almacenes u otros edificios, contenido en el Art. 1758 y siguiente del Código Civil.
Luego de saber las obligaciones de las partes y la expiración del contrato de
arrendamiento.
Podemos citar algunas disposiciones comunes del derecho usual en cuanto a su
liquidación de daños y perjuicios, ya sea determinado su valor liquido en la misma
sentencia que resuelve lo principal de conformidad a la prueba que se haya vertido
en el proceso artículo.- 435 y 436 procesal civil.19
19
- Ibíd., Tesis de Iris Lucila Bonilla Molina, página 168.
38
Así mismo el artículo.- 960 al 963 procesal civil relacionado con el artículo 1427
código civil., nos enfatiza que cuando en la causa principal la sentencia no haya
determinado la suma que deba pagarse por daños y perjuicios intereses o frutos. La
parte acreedora a la indemnización presentara su demanda ante el juez de primera
instancia competente y el artículo.- 962 procesal civil que también nos dice que
cuando la demanda no verse sobre liquidación sino sobre obligación de pagar daños
y perjuicios intereses o frutos se tramitara en la forma verbal o escrita.
En consecuencia comentaremos que el incumplimiento de las obligaciones de las
partes involucradas en el contracto de arrendamiento en la ley de inquilinato
contenidas en el Art. 24 y el Art. 25 dan la pauta para que se lleve a cabo el
lanzamiento del inquilino a quien se le prevendrá para que desocupe el inmueble
voluntariamente y sino se lanzara a petición del arrendador, Art. 43 y 44 de la ley de
inquilinato.
CAPÍTULO IV.
ORGANIZACIÓN INTERNACIONAL.
1.
TRATADOS INTERNACIONALES QUE REGULAN EL DERECHO A LA
PROPIEDAD.
El Artículo: 144 de la Constitución de la República establece que “ Los tratados
internacionales celebrados por El Salvador con otros Estados o con Organismos
Internacionales, constituyen leyes de la República, al entrar en vigencia, conforme a
las disposiciones del mismo tratado y de esta Constitución
39
La Ley no podrá modificar o derogar lo acordado en un tratado vigente para EL
Salvador. En caso de conflicto entre el tratado y la Ley prevalecerá el Tratado”
El Salvador ha suscrito tratados internacionales, en los que se protege el derecho a
la propiedad, los cuales se detallan a continuación:
A) DECLARACIÓN UNIVERSAL DE DERECHOS HUMANOS
Esta Declaración adoptada y proclamada por la Asamblea General de las Naciones
Unidas en su resolución 217 A ( III) del diez de diciembre de 1948, en su artículo.- 17
establece : “ Toda persona tiene derecho a la propiedad individual y colectivamente”
“Nadie será privado arbitrariamente de su propiedad” es decir de que no pueden
privar de sus derechos, establecido en esta convención”.
B) DECLARACIÓN AMERICANA DE LOS DERECHOS Y DEBERES DEL
HOMBRE (Aprobada en la novena conferencia internacional Americana
de la Organización de Estados Americanos (OEA) Bogota, Colombia
1848.
Así hacemos mención del artículo XXIII de la declaración Americana de los
Derechos y Deberes del hombre.
“Toda persona tiene derecho a la propiedad privada correspondiente a las
necesidades esenciales de la vida decorosa que contribuya a mantener la dignidad
de la persona y hogar” Así otro de los tantos derechos que tiene toda persona que
sea extranjera
y que a la vez puede tener el derecho de igual que nosotros a
comprar una propiedad manteniendo así una dignidad de la persona y el hogar
40
mismo, así como también obligaciones que cumplir en el momento de obtener o
comprar una propiedad.
Teniendo así derechos y obligaciones dentro de lo que es también el uso y goce de
la cosa comprada son derechos que toda persona tiene y que esta ratificado por El
Salvador con otros tratados Internacionales o convenios y que son tratados que a la
vez no pueden ser ignorados entre los países tratadistas, porque si falta a esos
derechos que tiene la persona estarían violando lo pactado.
C) CONVENCIÓN AMERICANA SOBRE DERECHOS HUMANOS “PACTO DE
SAN JOSÉ DE COSTA RICA”.
Pacto de San José Costa Rica” en lo que es derecho a la propiedad privada.
1)
Artículo 21.-“Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes, así
mismo la ley puede subordinar tal uso y goce al interés social”.
El derecho que toda persona tiene, ya sea esta extranjera o nacional para el uso y
goce de una propiedad y teniendo a la vez garantía de sus derechos que los mismos
tratados han pactado dentro de las legislaciones, en otras palabras se puede decir
que este tiene relación con los que son los contratos de arrendamiento así por igual
pueden ser obligaciones para un extranjero en el momento de contraer
una
obligación, el derecho que tiene a obtener una propiedad, asimismo teniendo la
protección por parte de la legislación y ser protegido en sus derechos al igual que
sea una persona nacional que comprare en el extranjero, una propiedad tiene iguales
derechos que un extranjero.
41
2.
“Ninguna persona puede ser privada de sus bienes, excepto mediante el pago
de indemnización justa por razones de utilidad pública o de interés social, y en los
casos que exigen las formas establecidas por la ley”.
Asimismo también dice que ninguna persona puede ser privada de sus bienes ya
siendo esta persona extranjera o nacional siempre y cuando esta persona sea y de
origen del país que afirma el tratado o convenio ratificado por El Salvador respetando
los derechos que la persona tiene.
D) DERECHOS QUE TIENE TODA PERSONA, COMO PERSONA NATURAL O
JURÍDICA, ESTABLECIDO EN EL ARTÏCULO.- 2 DE LA CONSTITUCIÓN
DE QUE TODA PERSONA TIENE “DERECHO A LA PROPIEDAD
Y
POSESIÓN, A SER PROTEGIDA EN LA CONSERVACIÓN Y DEFENSA DE
LOS MISMOS”.
Así mismo gozar
y disponer de las cosas que son nuestras, respetando las
limitaciones que a su vez establece la misma constitución y las leyes secundarias
como el Código Civil y la ley de Inquilinato, un derecho que puede tener cualquier
persona siendo esta capaz de asumir obligaciones como persona responsable
dándole la oportunidad a la posesión uso y goce de la cosa o propiedad, es decir a
tener cosas, para el bien propio o bienestar de su familia y a la misma vez tener
protección por parte del estado para garantizar el ejercicio, el goce
y la
conservación. Además la defensa de lo que son nuestros derechos, en el momento
42
de obtener una propiedad por parte del Estado mismo estableciéndose también en
lo que es el artículo.- 21 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos.
Haciendo siempre referencia a lo que es el derecho a la propiedad que ya están
subscritos, son los convenios y declaraciones de tratados internacionales y los
artículos antes mencionados por países extranjeros con el nuestro.
CAPÍTULO V.
1. DERECHO COMPARADO
Es sabido que la indemnización de daños y perjuicios comprende el daño emergente
y al lucro cesante, este ocasionado por los motivos de haberse causado un daño
patrimonial por que no se cumplió la obligación que se había contraído o de haberse
cumplido imperfectamente, o por haberse demorado a su cumplimiento que por este
motivo el deudor hizo que el acreedor, incurriere en perdidas, de esta manera lo
contempla nuestra legislación en su artículo.- 1427 civil, de esta misma manera literal
lo contempla al artículo 1556 del Código Civil Chileno sin que exista diferencia
alguna.
Y nos dicen que la indemnización debe de ser en la misma proporción a la perdida o
al perjuicio sufrido por el acreedor en estos artículos en su segundo inciso nos dicen
que de igual manera “Exceptuándose los casos en que la ley la limita expresamente
al daño emergente”.
43
Cuando se adquiere una obligación de hacer y el deudor se constituye en mora el
acreedor puede pedir además de la indemnización de la mora, que se apremie el
deudor para la ejecución del hecho contenido en el convenio contraído y que se le
autorice para hacerlo ejecutar, por un tercero a expensas del deudor y lo dice así
nuestro artículo.- 1424 de Nuestro Código Civil que es igual de cierta manera al
artículo.- 1553 del Código Civil Chileno, a excepción de lo que enuncian al final del
primer párrafo de estos artículos que en el nuestro habla que al acreedor puede
pedir cualquiera de estas dos cosas a elección suya, y el Chileno nos dice cualquiera
de estas tres cosas, pero que en el nuestro, también pronuncia un tercer apartado el
cual no esta numerado pero es un contenido similar al tercer numeral del artículo.1553 del Código Civil Chileno, en los numerales uno y dos nuestro Código difiere en
la redacción, pero persigue un mismo fin, nuestro código en el mismo artículo en el
numeral dos nos menciona de que se le autorice al mismo para hacer ejecutar la
obligación por una tercer persona a expensas del deudor y de esta manera se pueda
obligar al deudor al resarcimiento del daño causado al acreedor.
En cuanto a la deuda de perjuicios estos los debe el acreedor desde el momento en
que este se ha constituido en mora y que se haya causado al acreedor una perdida
que este no la tenia prevista y que contaba en obtener una ganancia futura tal y
como lo prevé el artículo.- 1428 de nuestro Código Civil,
comparación con el Código Chileno
y que haciendo
este, en su artículo.- 1557 sin que exista
44
diferencia entre ambos y nos dice que el deudor deberá pagar la deuda del perjuicio
desde el momento de la contravención.
2. DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
El artículo 1703 de nuestro Código Civil nos dice del contrato de arrendamiento lo
siguiente, “el arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan
recíprocamente” esta parte del artículo nos da la base del contrato de arrendamiento
en que las dos partes se obligan de manera reciproca uno a ceder el uso de una
cosa
y la otra parte apagar un determinado precio el que han convenido y el
incumplimiento de lo determinado en el contrato por cualquiera de los dos incurrirá
en deuda por el daño y perjuicio causado. De esta manera lo prevé el artículo.- 1915
del Código Civil Chileno de manera literal, a diferencia de nuestro Código que,
nuestros legisladores, le aumentaron un apartado adicional en donde dan un
parámetro,
cuales arrendamientos deben hacerse
por escrito, dependiendo del
valor nominal.
2.1 REGLAS RELATIVAS AL ARRENDAMIENTO DE CASAS, ALMACENES Y
OTROS EDIFICIOS.
Nuestro Código Civil se refiere a las reparaciones locativas a que esta obligado el
inquilino, y que se refiere a que este debe mantener el edificio en el estado en que lo
recibió, pero también este artículo nos advierte que este no puede ser responsable
por los daños que se le ocasionen por deterioro del tiempo y del uso normal que se
45
le de o de fuerza mayor a lo cual el no puede impedir debido a que no puede
superarla la fuerza, para así evitar el daño o del que provenga de la mala calidad de
construcción, o por aquellos efectos, producidos por fenómenos de la naturaleza ,
este esta contenido en nuestro artículo.- 1758 de nuestro Código Civil, así mismo se
encuentra en el Código Chileno en el artículo.- 1970 Civil sin ningún cambio
sustancial en la disposición. Que nos enuncian de la misma manera en cuales el
inquilino incurre en daño.
“El arrendador tendrá derecho para expeler al inquilino que emplease la casa o
edificio para un objeto ilícito” este artículo.- 1761 de nuestro Código Civil nos dice
cuando puede el arrendador echar de la casa o edificio al inquilino en aquellas
circunstancias en que este no le de un uso adecuado, sino que para actos ilícitos tal
como para almacenar productos que produzcan detonación y que causen daños, o
productos inflamables, químicos o que realicen actos inmorales.
El contenido de este artículo esta de igual manera literal en el Código Chileno en su
artículo.- 1973 Civil, en estas legislaciones se encuentran estas regulaciones como
una copia fiel, del chileno al nuestro.
3. LA SOLEMNIDAD DEL CONTRATO DEL ARRENDAMIENTO
Todo contrato de arrendamiento debe constar por escrito así nos lo dice nuestra ley
de inquilinato en su artículo.- 4, de no hacerlo por escrito incurre en imputabilidad el
arrendador y se hace acreedor a una sanción, de esta misma forma advierte la
legislación Mexicana en su artículo.- 2448 Código Civil, que para los efectos del
46
contrato de “Arrendamiento debe otorgarse por escrito, la falta de esta formalidad se
imputan al arrendador” y nos
enuncian ambos artículos los elementos mas
esenciales que debe contener el contrato.
Además en el artículo.- 18 de nuestra ley de Inquilinato nos complementa los
requisitos del contrato como el nombre completo y demás generalidades de los
contratantes, precio del alquiler, nombre de la persona a recibir el pago del alquiler.
Designación de la persona que representa al grupo familiar, lugar y fecha
otorgamiento, este mismo lineamiento de formalidades
del
contiene la anterior
disposición mexicana.
CAPÍTULO VI.
CONCLUSIONES.
1ª) - Observamos a través de la investigación que nuestra ley de inquilinato, protege
de manera más amplia al inquilino que al arrendador del bien, debido a que el
arrendador carga con más obligaciones exigidas, partiendo que tiene que celebrar,
él, un contrato por escrito quedando de esta manera atado en este mismo por virtud
de ley a que no podrá aumentar el canon que han pactado, sin autorización judicial.
47
2ª) - Determinamos que en nuestro sistema, que aplica la legislación en el
arrendamiento de casas, almacenes y otros edificios; tanto el arrendador como el
inquilino no acuden a demandar el resarcimiento de daños y perjuicios, por la razón
que incurrirían en mayor gasto económico y perdida de tiempo, esto se debe a la
retardación del proceso en los tribunales de justicia, y tendrían que contratar la
asistencia de un abogado.
3ª) - Que en nuestro país no se da la aplicación efectiva del resarcimiento de daños y
perjuicios civiles en el arrendamiento de casas, almacenes y otros edificios, debido a
la falta de agilidad en el procedimiento para su aplicación en el sistema judicial. Por
lo que los sujetos no actúan conforme a derecho para resolver los incumplimientos o
daños ocasionados en los que han incurrido.
RECOMENDACIONES.
1) -
Es
necesario
reformar
y
actualizar
nuestras
leyes
referentes
al
arrendamiento de casas, almacenes y otros edificios, para que se legisle con
equidad entre las partes contratantes, y dar viabilidad para su aplicación de
manera efectiva, darle condiciones para que el arrendador pueda actualizar el
canon, de acuerdo al poder adquisitivo de la moneda y que el arrendador al
entregar la cosa en arriendo contenga los servicios básicos y garantizar el
cumplimiento del pacto suscrito.
48
2) - Se debe de capacitar a los aplicadores de justicia, en lo referente a la
materia de daños y perjuicios civiles para asegurar que el resarcimiento sea
con justicia a la hora de dictar sentencia.
3) - Se le debe de dar mayor énfasis al tema “daños y perjuicios civiles”, en el
plan de estudios de nuestra universidad, ya que este es fundamental para
resarcirle a todo aquel acreedor que se le ha causado un daño, y como
consecuencia un perjuicio.
49
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