¿por qué el banco no puede apropiarse de tu casa hipotecada y

¿por qué el banco no puede
apropiarse
de
tu
casa
hipotecada y subastada?
El artículo 1859 del Código Civil protege la vivienda del
deudor frente al banco
¿SABES QUE EL BANCO NO PUEDE
APROPIARSE DE TU CASA HIPOTECADA?
Así es como está expresada tal prohibición en el artículo 1859
de Código Civil que literalmente dice: “El acreedor no puede
apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer
de ellas“.
LA DACIÓN EN PAGO, PROHIBIDA POR LEY!
Es de vital importancia que usted, deudor o abogado defensor
lea por si mismo la norma, porque enseguida van a intentar
quitarle de la cabeza que lo que acaba de leer, diga lo que
dice. Y además le prevenimos ya contra ello, ojo que no le
vendan la moto, guíese por su propia lectura de la norma ya
que los supuestos expertos, abogados, jueces, notarios y
registradores de la propiedad sostienen interesadamente que
ese artículo sólo prohíbe el pacto comisorio. ¿Dónde se lee en
ese artículo que solo se prohíba el pacto comisorio?
En los países de influencia anglosajona la hipoteca se
confunde con la prenda y el acreedor hipotecario primero,
tiene la posesión del título de propiedad del inmueble
hipotecado que hace suyo en caso de ejecución por falta de
pago, a modo de comiso. Pero esta prohibida de modo expreso en
el derecho español, estableciéndose un procedimiento de
ejecución hipotecaria basado en subasta pública con libre
concurrencia de compradores (artículos 1859 y 1884 del Código
Civil).
A pesar de la claridad de la literalidad de las normas de los
artículos 1859 CC y 671 LEC reforzaremos su significado aún
más con otros argumentos. El artículo 1872 CC matiza la
tajante prohibición del artículo 1859 CC para el caso de la
prenda, pues establece que tras tres subastas desiertas el
acreedor si podrá adjudicarse el bien pignorado. No existe
para la hipoteca ninguna norma equivalente a la del artículo
1872 CC, lo que corrobora que la prohibición del artículo 1859
CC para el caso de la hipoteca es total. En caso de ejercer el
acreedor la residual opción que el artículo 1872 CC le concede
de apropiarse el bien pignorado, le obliga a conceder carta de
pago del total de la deuda con independencia que sea cubierta
en su totalidad o no con el valor de la prenda. Sin embargo,
el artículo 671 LEC de ningún modo asegura que el deudor vea
extinguida la totalidad de la deuda, por tanto, eso corrobora
que no es aplicable al caso de las hipotecas, porque de serlo
el Legislador hubiera previsto la extinción total de la deuda
con mayor razón que en el caso de la prenda trantándose de
cantidades mucho mayores.
Esta prohibición implica que está prohibida la dación en pago
y la venda al banco o a la inmobiliaria del banco de la
vivienda hipotecada. Así que ni se lo proponga al banco. Esta
norma existe para proteger al deudor de los abusos de los
acreedores, así que es absurdo que los deudores pretendan
saltársela cuando les defiende su vivienda frente a los abusos
del acreedor. El resultado final es que el deudor tiene una
deuda con la entidad financiera que deberá ir pagando según su
capacidad económica. Pero seguro que vivirá holgadamente
aunque sin estridencias. Vaya a esta entrada para calcular
deudas.
También implica que el banco no puede adjudicarse la vivienda
en una ejecución hipotecaria desierta. Las subastas de estos
procesos tienen la finalidad que terceros ajenos a la hipoteca
adquieran la vivienda para el pago de la deuda, no para que el
banco con la complicidad de los jueces se salte la prohibición
de apropiarse de la vivienda porque la subasta quedó desierta.
Esto que sucede cotidianamente, al igual que las daciones en
pago y las compraventas, debería ser denunciado públicamente
para que todos conocieran el crimen que están perpetrando
bancos, jueces, notarios y registradores de la propiedad del
que son víctima los deudores.
Que los bancos no puedan adjudicarse la vivienda en la
ejecución hipotecaria es de una gran utilidad en la situación
actual en la que no concurren pujadores a las subastas al no
resultar atractivo dada la situación del mercado inmobiliario
y las altas tasaciones para subasta. Al quedar estas
desiertas, los deudores legalmente conservan la propiedad de
la vivienda y por tanto pueden seguir haciendo uso de ella.
Obviamente en la ejecución hipotecaria cuando ilegalmente se
adjudica al banco la vivienda deberían presentarse los
recursos correspondientes hasta llegar al Tribunal Europeo de
Derechos Humanos ( TEDH).
José Ángel Gallegos Gómez
Abogado 2179 ICASF
INFO relevante sobre el tema:
Ni dación ni pago.
LA GRAN ESTAFA DE LA DACIÓN EN PAGO
cuatro pasos seguros para librarse de la hipoteca y
ganar al banco
Os presentamos 5 documentos que expresan todo el proceso de
oposición a la adjudicación de la vivienda usando la via del
artículo
1859CC. Documentación para usar:
2014-02-19 resolución procedimiento ejecución
2014-02-20 revisión ejecución
2014-03-31_revisión desestimada
2014-04-01 apelación
<2015-01-16 desestimación apelación
2015-01-28 demanda TEDH
Ni dación ni pago
Ni dación ni pago
Se ha convertido en
antonomasia que la solución
reivindicada
por
los
deudores hipotecarios para
su insolvencia, sea la
dación en pago.
Nada podría causar mayor perplejidad. Aún más si cabe teniendo
en cuenta que ha surgido de una organización como la pah cuyo
supuesto fin es la defensa del derecho a la vivienda. Porque,
¿en qué manera ayuda a la defensa del derecho a la vivienda,
la dación en pago? ¿No se quedan sin vivienda, en calle
podríamos decir, los que optan por ella?
Se suele apuntar que al menos así se soluciona el problema de
la deuda. Es decir, se sacrifica el derecho a la vivienda por
dejar de ser un moroso. Si de eso es de lo que se trata, y no
de defender el derecho a la vivienda, entonces lo que
corresponde es un cálculo para comprobar si tal sacrificio
vale la pena por lo que con él se consigue.
El primer desalojo de un deudor hipotecario que la pah impidió
fue el de Luís Martí Blanco, de La Bisbal del Penedès. Después
de muchos intentos infructuosos de desalojo, Catalunya Caixa
lo dejó por imposible. Hoy varios años después de aquello Lúis
tiene asegurada de por vida la posesión de la vivienda, ya que
de acuerdo con el artículo 439.1 LEC la acción para
desalojarle ha prescrito, y también tiene asegurado recuperar
la propiedad de la vivienda por el transcurso de los años
poseyéndola. Respecto a su deuda quedó extinguida por el valor
correspondiente a la adjudicación de su vivienda. El suyo es
un verdadero éxito, es un caso de ni dación ni pago. Es decir,
no entregó su vivienda que sigue poseyendo y puede poseer
mientras quiera incluso hasta recuperar la propiedad ni pagó
ni un céntimo la deuda reclamada y sin embargo, ha extinguido
la que correspondia al valor de adjudicación de su vivienda,
que ahora es propiedad del banco.
Con semejante éxito, resulta extraño, que la pah no animará a
todos los deudores hipotecarios a intentar repetirlo y en
cambio les indujera a la triste, resignada y patética dación
en pago. El caso de Luís es famoso porque además de ser el
primer desalojo impedido se logró algo nunca más repetido, no
llegar a ser desalojado en ningún momento, muchas veces se han
impedido intentos de desalojo pero no el desalojo final, entre
los desalojados ha habido quienes han vuelto a su casa y
continúan viviendo en ella. Entre ellos, discretamente, sin
saltar a la fama, hay que ya ha conseguido o va camino de
conseguir lo mismo que Luís, asegurarse la posesión indefinida
de la vivienda, la posibilidad de recuperar la propiedad y
extinguir la deuda por el valor de adjudicación de la
vivienda. Otros casos de éxito, otros casos en que ni se da la
vivienda ni se paga la deuda, otros casos de éxito de ni
dación ni pago.
Es decir, la reivindicación, ni dación ni pago, es posible de
lograr. Desconocemos si es generalizable, pero la razón de
ello es porque no se intenta, no se va a por ella de una
manera generalizada, ya que a los deudores hipotecarios se les
oculta este objetivo, distrayéndoles con el vano objetivo de
la dación en pago.
De todos modos, teniendo un objetivo elevado es más probable
aún no alcanzándolo obtener objetivos mejores que la dación en
pago como por ejemplo las quitas.
A quien realmente interesa la dación en pago es a los
prestamistas, porque ellos pretenden quitarles las viviendas a
los deudores hipotecarios y para ello tienen que emplear la
larga y costosa ejecución hipotecaria, que con la dación en
pago se ahorran. Se objetará con ella renuncia a la deuda no
saldada con la adquisición de la vivienda y hipotecada, pero
la realidad es que por lo general esta deuda no es reclamada
dada la insolvencia del deudor.
Pero el mayor el beneficio de la dación en pago para los
bancos no es tan evidente. Al centrar la reivindicación en la
dación en pago evitan el riesgo que al plantearse
reivindicaciones de mayor alcance, como la de ni dación ni
pago, en caso de éxito se les causara un auténtico quebranto.
La dación en pago de bienes hipotecados está expresa y
contundentemente prohibida por la norma del artículo 1859 CC.
Deberíamos llamarnos que siendo así puedan a llevarse a cabo
daciones en pago con total impunidad y complacencia de
notarios, registradores de la propiedad y jueces como si fuera
lo más normal del mundo e inducirnos a preguntarnos el por qué
es así, la respuesta es sencilla, porque conviene a los
poderosos.
El motivo de la prohibición de la dación en pago es proteger
al deudor de los abusos del prestamista, evitar que el
prestamista se apropie de un bien de valor superior a lo
adeudado. Siendo la prohibición de la dación en pago de bienes
hipotecados una protección de los deudores hipotecarios,
chirría mucho que una asociación defensora de los derechos de
los deudores hipotecarios induzca a la saltarse a la torera
esta norma protectora de los deudores pretenda su eliminación
del ordenamiento jurídico.
El único país conocido por permitir la dación en pago de
bienes hipotecados es EUA y conociendo que es lugar donde más
se practica el neoliberalismo, más desprotegida está la
población por ser donde menos se aplican los derechos sociales
y menor es el estado del bienestar, no resulta sorprendente.
Pues no es contradictorio sino muy congruente, ya que la
dación en pago es una medida que beneficia a los ricos en
perjuicio de los pobres. Por ello es tan chocante que los
pobres deudores hipotecarios españoles pretendan su
importación a España e induce a la duda sobre la honradez de
los dirigentes de la PAH.
José Ángel Gallegos Gómez
Abogado 2179 ICASF
+++ INFO
HPO-VPO contra el alquiler
público asequible, esta es la
cuestión!
Altos precios por encima del mercado y falta de solvencia
familiar, los principales problemas
La Vivienda de Protección Oficial (VPOVPO) ha dejado de ser una opción
asequible para las clases populares
La vivienda protegida VPO-VPO ya no se vende porque las clases
populares ya no tienen solvencia para recibir una hipoteca de
las entidades financieras. Además, las subvenciones estatales
para pagar la hipoteca han sido eliminadas para todos. Esto
sin entrar en el agravio comparativo que supone subvencionar
con dinero público una vivienda que será privada finalmente.
Los criterios para poder acceder a la VPO-VPO, que intentaban
evitar que avispados se lucraran revendiendo a los pocos años,
ahora son un problema. Al mismo tiempo no hay dinero para
subvencionar que promotores privados construyan sin las
subvenciones que cobraban (hasta el 40% de la inversión !!).
Ahora también hay viviendas mal ubicados en zonas sin demanda.
Igualmente, los precios de venta se indexar en referencia a un
supuesto mercado que nunca bajaba de precio: ahora la VPO está
por encima del mercado libre. Piense que los fondos buitres
(llamados SOCIMI) están comprando lotes de pisos con
reducciones del 70-80-90%.
La VPO ha sido la opción
política pública de los partidos
mayoritarios que, espoleados por
el lobby financiero-inmobiliario
gastaron miles de millones de
gasto público, durante décadas,
para permitir acceder a las
clases populares en el sueño de
la vivienda en propiedad. La VPO-VPO ha sido la cuna de la
cultura patrimonialista de nuestro país. Ahora forma parte de
la burbuja de la deuda que arrastraremos por muchos años.
El quid de la deuda con garantía hipotecaria es que liga al
deudor con el banco. Esto es muy importante porque forma parte
de la cultura del fracaso en las ejecuciones hipotecarias . Es
un mecanismo de subyugación al poder financiero de las clases
populares . Las organizaciones que luchamos por el derecho a
la vivienda siempre hemos denunciado este hecho. Aún así,
sindicatos y organizaciones vecinales como la Federación
Asociaciones de Vecinas de Barcelona(Favb) han usado la figura
VPO. Aún se estan construyendo pisos VPO a BCN por una
cooperativa ligada con este movimiento vecinal en el barrio
del Turó de la Peira en el popular distrito de Nou Barris en
Barcelona.
Incluso, cuando desde 2008 la VPO ya hacía aguas, la clase
política inventó otros sistemas de fomento de la vivienda
barata que significara obligatoriamente pasar por caja de una
entidad financiera . Un ejemplo de ello son las viviendas en
derecho a superficie. En el caso del derecho a superficie
aquellas personas que tienen derecho, no suelen tener ahorros
para pagar el derecho por 75 años. Para ello deben recurrir a
suscribir un crédito especial – prenegociado por la
administración adecuada-, como si fuera con garantía
hipotecaria, con una entidad financiera.
El mea culpa dels polítics i gestors de l’habitatge
Recientemente Carles SALA, secretario de vivienda de la
Generalitat de Catalunya, se quejaba a la prensa que hay
muchas viviendas VPO que no encuentran comprador. La Defensora
del Pueblo, Soledad Becerril, por su parte, habla de 13.500 en
todo el estado, más del doble del fondo de vivienda social que
supuestamente han creado los bancos: 6000.
Carles SALA, concretaba las dificultades para vender estas
viviendas (1). También hacía un mea culpa colectivo que nadie
podía prever lo que pasaría. Sabe perfectamente que sí.
Sectores marginales, muchas veces acusados de antisistema,
hablábamos, denunciábamos este problema desde 2004. CiU,
PPSOE, PNV … aplicaron las políticas dictadas por el lobby
financiero que inflaron la enorme burbuja de crédito en
España. Formaba parte de la quinta-esencia de creación de
dinero financiero con la titulización de los créditos con
garantía hipotecaria.
Carme
Trilla,
durante
siete
años
(2004-2011)
con
responsabilidades en el área de Vivienda de la Generalitat
catalana, también alaba en La Vanguardia el papel histórico de
la VPO. Cuenta que fue un refugio ante las inclemencias del
mercado y culpa de su hundimiento en la burbuja inmobiliaria.
Como si ésta fuera resultado de la fatalidad! (1)
Por qué razón no se transforman
en alquiler público asequible
estos 13500 pisos?
Muy fácil porque detrás de cada vivienda espera escondida la
subrogación de la hipoteca del constructor. Los ayuntamientos
ofrecían el suelo, el promotor construía con salarios y
calidades miserables, el banco ponía la hipoteca y el estado
subvencionaba todo porque encarecía el precio y además
hinchaba una economía recalentada. Y para acabar toda la
picaresca para ganar dinero y estafar. La picaresca sobreviene
porque los promotores pueden dar el piso a quien quieran,
cobran un pequeño sobreprecio que el comprador que pueda
pagar, lo hace, porque le resulta también rentable pagar ese
sobreprecio porque aún es más barato que en el mercado libre.
Igualmente hay multitud de viviendas de VPO que han sido
alquiladas por sus propietarios después. No existe ningún
control estatal sobre el tema. Hay autonomías, como Galicia,
que es una verdadera desenfreno. subastas VPO – Rankia.com
Parque Público de Alquiler Público o cooperativas de cesión de
uso son nuestra alternativa.
Desligar totalmente el derecho a la vivienda del mercado, del
mercantilismo, de las finanzas, debería ser la prioridad de
los ayuntamientos nacidos después de la pequeña primavera
democrática que vivimos las últimas semanas después de las
elecciones municipales. No podemos volver a caer en los viejos
trampas. El suelo público sólo puede ser para vivienda pública
asequible de alquiler y en cesión de uso. Hablamos por tanto
de promoción pública, de recuperar la empresa pública, de
financiación pública sin intervención de la Banca. Hablamos de
impuestos para este destino. Hablamos de cooperativas públicoprivadas también en cesión de uso. Pensamos que por desgracia
todavía hay que dar muchas vueltas en este asunto. No estamos
seguros de que hayamos aprendido suficiente para no volver a
caer con los mismos errores.
Salva torres, activista de 500×20
(1) Temes de debat: La crisi en l’habitatge protegit,
http://www.lavanguardia.com/subscriptores- luness 22 junio
2015