Informe semestral a 31 de marzo de 2007

DB Real Estate Investment GmbH
Informe semestral a 31 de
marzo de 2007
A partir del 15 de mayo de
2007: cambio de denominación de grundbesitz-invest a
grundbesitz europa.
Resumen de grundbesitz-invest
Fecha: 31 de marzo de 2007
Variaciones en la cartera inmobiliaria
– Adquisiciones
–
– Transmisiones de propiedad
Patrimonio del fondo
2.145,6 mill. euros
Patrimonio inmobiliario total
(suma de los valores de mercado)
2.325,6 mill. euros
– Gestionado directamente
– Gestionado a través de sociedades inmobiliarias
Salida neta de recursos
Número de propiedades del fondo
– Gestionadas directamente
Número de participaciones minoritarias
– Número de inmuebles
61
– Salidas de la cartera
68
Cuota de arrendamientos (atendiendo al rendimiento por alquiler)
– En la fecha de referencia
– Media durante el periodo de referencia
2.308,4 mill. euros
17,2 mill. euros
849,4 mill. euros
1
– Ventas
Dividendo (15/1/2007)
Revalorización (1/4/2006 al 31/3/2007)
98,3%
97,8%
2,20 euros
16,4%
Precio por participación a 31/3/2007
25
– Precio de suscripción
44,35 euros
25
– Precio de reembolso
42,23 euros
1
Número ISIN
3
Código del fondo
DE 000 980 7008
980700
París, “Insight”
Índice
Informe de gestión del fondo
2
Observaciones para el partícipe
15
Inventario patrimonial a 31 de marzo de 2007
18
Observaciones acerca del inventario patrimonial
19
Inventario de inmuebles a 31 de marzo de 2007
22
Participaciones en fondos especiales de valores a 31 de marzo de 2007
30
Cartera de instrumentos del mercado monetario, participaciones
en fondos de inversión, valores e instrumentos de cobertura
a 31 de marzo de 2007
31
Organismos
32
Informe de gestión del fondo
Londres, “Tower Place”
Estimadas damas y caballeros:
En este informe semestral, la gestora de DB Real Estate Investment GmbH les informa sobre la evolución del fondo inmobiliario abierto grundbesitz-invest en el periodo comprendido entre el 1 de octubre de 2006 y el 31 de marzo de 2007.
Acontecimientos importantes durante
el periodo de referencia
La reestructuración de grundbesitz-invest ha concluido con éxito. Actualmente, grundbesitz-invest es un fondo diversificado
por regiones y tipos de uso con una elevada cuota de arrendamiento y una clara orientación europea.
la cartera de un total de 68 inmuebles durante el periodo de
referencia, se obtuvo una significativa plusvalía de alrededor
de 227 millones de euros para los inversores del grundbesitzinvest. La nueva cartera inmobiliaria del grundbesitz-invest contiene 28 inmuebles europeos con una cuota de arrendamiento
del 98%. Se ha incrementado la proporción de inmuebles de
comercio minorista, que ahora asciende al 30%. A través de los
contratos de arrendamiento, quedan garantizados unos ingresos del 81% en los próximos cinco años.
En consecuencia, grundbesitz-invest ha pasado a ser grundbesitz
europa. Este cambio de denominación no ha tenido lugar en el periodo de referencia, sino el 15 de mayo de 2007; es decir, antes de la
publicación del presente informe. A continuación, les exponemos la
información más relevante al respecto.
Con el fin de que la revalorización esperada de la última gran
transacción del fondo redundara en beneficio de los inversores
presentes en ese momento en el mismo, el 14 de diciembre de
2006 se suspendió temporalmente la emisión de nuevos títulos
de participación. De este modo, la gestora del fondo consiguió
evitar la afluencia de recursos especulativos hasta la completa
transmisión de los inmuebles vendidos del fondo el 1 de marzo
de 2007. Desde el 12 de marzo de 2007, vuelve a ser posible
adquirir participaciones del fondo.
El reposicionamiento del fondo se ha llevado a cabo mediante la
venta estratégica de inmuebles. Los inversores del fondo se beneficiaron de un entorno de mercado muy positivo con claros
incrementos en los precios de los inmuebles y una elevada demanda de inmuebles industriales alemanes. Con la salida de
Gracias a los ingresos procedentes de las transacciones, a los rendimientos corrientes del fondo y a la revalorización de los inmuebles presentes en el mismo durante el periodo comprendido entre
el 1 de octubre de 2006 y el 31 de marzo de 2007, el valor liquidativo por participación aumentó de forma gradual desde 2,48 euros
Informe de gestión del fondo
de 773 millones de euros del volumen de créditos, la proporción de
financiación ajena se incrementó ligeramente del 38,1% al 38,4%
(referida al volumen de valores de mercado, véase la página 13) debido a la drástica reducción del patrimonio inmobiliario en el periodo
de referencia y a la baja proporción de financiación ajena que presentaban los inmuebles vendidos.
Perspectivas
Tras la reestructuración efectuada en la cartera inmobiliaria, esta debe seguir optimizándose mediante la adquisición de nuevos inmuebles en Europa. Para ello, en el futuro deberían invertirse preferentemente los ingresos obtenidos con las ventas, siempre dependiendo
de la evolución futura de la entrada neta de recursos. En vista de la
intensa competencia en los mercados inmobiliarios y de las bajas rentabilidades que ello conlleva, se prevé adquirir inmuebles
y promociones de oficinas que tengan una buena ubicación en
centros urbanos y potencial de revalorización. Asimismo, está
prevista la adquisición de centros comerciales junto con fuertes
socios de gestión.
hasta 42,23 euros. Si se consideran los dividendos abonados el
15 de enero de 2007 por importe de 2,20 euros, el incremento del
precio por suscripción asciende a 4,68 euros; lo que, de acuerdo
con el método de la BVI, se corresponde con un aumento de alrededor del 12,3% en el periodo de referencia.
A 31 de marzo de 2007, el patrimonio del fondo asciende a 2.146
millones de euros (a 30 de septiembre de 2006: 2.826 millones
de euros). Debido a la venta de inmuebles, el patrimonio inmobiliario (a valor de mercado) se redujo hasta alcanzar los
2.326 millones de euros (a 30 de septiembre de 2006: 4.374
millones de euros). Durante el periodo de referencia, hubo
una salida de recursos de 849 millones de euros. La venta de
inmuebles hizo ascender los recursos líquidos a 974 millones
de euros en la fecha de referencia. A pesar de la recuperación
En enero de 2007 se ha presentado el primer borrador de debate
del Ministerio Federal de Hacienda alemán para la enmienda de
la ley alemana de inversiones (Investmentgesetz) para fondos inmobiliarios abiertos. El objetivo de la ley es mejorar la tributación
de los fondos inmobiliarios abiertos en situaciones de volatilidad,
tanto de los mercados inmobiliarios como del comportamiento de
los inversores. Teniendo en cuenta las modificaciones previstas en
la ley, la gestora del fondo ya está trabajando en conceptos que
reduzcan los efectos de las entradas y salidas volátiles de recursos
sobre la estrategia de inversión de la cartera.
El extraordinario rendimiento obtenido durante el periodo de referencia vino determinado principalmente por los positivos ingresos
por ventas. Pero incluso sin el efecto excepcional conseguido con
la venta de los inmuebles, la gestora del fondo espera que la elevada calidad de los inmuebles de la cartera haga posible obtener
también en el futuro un rendimiento atractivo para los inversores.
Atentamente,
DB Real Estate Investment GmbH
Holger Naumann
Ulrich Steinmetz
Helmut Ullrich
Dr. Hermann Wüstefeld
Eschborn, 8 de mayo de 2007
Informe de gestión del fondo
Courbevoie, “Le Monge”
Entorno económico global
En 2006, la economía mundial ha continuado avanzando
por su dinámica senda de expansión. Durante el último año,
el PIB mundial ha experimentado un incremento cercano al
5%, prácticamente al mismo nivel que en los dos años anteriores. EE.UU. ha seguido siendo el principal motor de la economía mundial; en 2006, EE.UU. ha conseguido aumentar su
producción económica en un 3,3% en términos reales. Por
primera vez desde 1998/1999, el crecimiento económico de
las economías europeas superó las expectativas y ascendió al
2,7%. El mayor crecimiento en Europa occidental se registró
en Suecia con un 4,4%, seguido por España con un 3,9%. Al
mismo tiempo, la tasa de inflación de la zona euro permaneció estable en el 2,2%.
(Fuente: DB Global Markets Research, fecha: 21 de marzo de 2007)
La evolución de los mercados mundiales también benefició a
la mayor potencia exportadora, Alemania. No obstante, para
superar su débil crecimiento de los últimos años, la economía alemana no se apoyó únicamente en la demanda
internacional, sino también en otros tres efectos excepcionales: la limitación temporal de las normas de amortización, la positiva evolución del sector de la construcción
y el aumento del consumo privado. A pesar de lo anterior,
el crecimiento real de los gastos de consumo descendió
moderadamente en un 0,8% como consecuencia de la
subida del impuesto sobre el valor añadido.
Para 2007, se prevé un ligero debilitamiento del crecimiento económico mundial. En la zona euro, el crecimiento económico esperado será de alrededor del 2,2%.
Informe de gestión del fondo
Sevilla, “Novotel Sevilla”
Levallois-Perret, “Vasco da Gama“
Evolución de los mercados
financieros
Evolución de los mercados
inmobiliarios
Las rentabilidades en los mercados financieros han aumentado en el periodo de referencia (entre el 1 de octubre de
2006 y el 31 de marzo de 2007). La rentabilidad de los
bonos federales a diez años fue del 3,69% al inicio del
ejercicio y en marzo de 2007 había alcanzado el 4,06%.
La evolución de los mercados inmobiliarios europeos ha
continuado siendo positiva durante el año 2006 con un
aumento de la demanda y una reducción de las tasas de
desocupación. Al mismo tiempo, siguió reduciéndose el
volumen de obra nueva en muchas grandes ciudades. Pero algunas metrópolis como Londres, Madrid, Barcelona y
Dublín mostraron un fuerte aumento en sus cifras de terminaciones de obras, puesto que estos mercados habían
sido los primeros en recuperarse y ya anteriormente habían
presentado claras subidas de los alquileres. En Italia, los Países Bajos y Alemania aún no puede hablarse de recuperación
de los mercados, sino de estabilización, como en los mercados
de Europa central. A pesar de la buena demanda, la absorción
neta de muchos emplazamientos sigue siendo baja.
Los bonos federales a un año cotizaban en octubre de
2006 al 3,60% y se incrementaron a lo largo del periodo de referencia hasta alcanzar el 4,07% en marzo de
2007. Durante el periodo de referencia, el Banco Central
Europeo aumentó en dos ocasiones 25 puntos básicos
su tasa de refinanciación, que pasó del 3,25% en octubre
de 2006 al 3,75% en marzo de 2007.
Las perspectivas de una evolución económica positiva en
la zona euro deberían hacer que los tipos de interés se
mantuvieran estables o aumentaran ligeramente.
Para el 2007, se cuenta con que el alto nivel de demanda se
mantendrá en todos los mercados. Debido al mínimo alcanzado en las cifras de terminaciones de obra, se espera un nuevo
descenso de la desocupación. Según las previsiones, las mayores subidas de los alquileres tendrán lugar en Estocolmo, la
City londinense, Dublín y Helsinki. En Barcelona, el elevado
volumen de obra nueva superará la demanda, por lo que aquí
se espera un crecimiento negativo de los alquileres.
Informe de gestión del fondo
La Haya, “Malietoren”
Evolución de los mercados
de inversión
El mercado minorista europeo ha registrado una positiva evolución durante 2006. A excepción de Italia, todos los países
europeos pudieron registrar incrementos en los gastos del
comercio minorista. También en Alemania parece haberse
alcanzado el cambio de tendencia. En las zonas peatonales,
así como en los mejores centros comerciales, la demanda por
parte de las filiales sigue siendo elevada, de manera que en
casi todos los emplazamientos pudieron realizarse subidas en
los alquileres. De media, el alquiler máximo se incrementó en
un 5,8% durante el año 2006. Los mercados con mayores subidas fueron Madrid, Barcelona, Bruselas y Dublín. El volumen
de obra nueva en centros comerciales continúa siendo elevado, aunque los 3,6 millones de m² alcanzados en 2006 no
han conseguido superar los niveles de 2005. La mayoría de
los centros comerciales se han construido en Italia, España,
Alemania y Polonia.
Hasta el 2010, se espera un incremento medio del gasto del
comercio minorista en Europa de alrededor del 2,0% anual.
Las previsiones sitúan los mayores aumentos de los alquileres
en Barcelona y Estocolmo, mientras que en Varsovia, Viena y
Londres únicamente se prevén ligeros incrementos.
(Fuente: Property Market Analysis PMA,
DB RE Research, fecha: 16 de abril de 2007)
El mercado de inversión europeo alcanzó un nuevo nivel
récord con alrededor de 240.000 millones de euros de
volumen de inversión gracias a dos hechos: los mercados
europeos de inversión inmobiliaria se han beneficiado
en los últimos años de un entorno favorable en cuanto a
tipos de interés, de un mayor número de actividades de
sale and lease back y de la recuperación de los mercados
de alquiler. Además, desde hace cuatro años las inversiones inmobiliarias internacionales se han incrementado en
mayor medida que las de los mercados nacionales.
Informe de gestión del fondo
Amsterdam, “Kalvertoren”
Madrid, “Cristalia”
Estrategia de inversión de
grundbesitz-invest
Estas dos tendencias han beneficiado a ciudades con
mercados de inversión especialmente líquidos, como París y Londres, y a los mercados inmobiliarios de las economías dinámicas, como Madrid, Dublín y los mercados
de Europa central. Este mayor interés condujo a un notable aumento de los precios de compra y a un descenso
de las rentabilidades. En tres años, el rendimiento de los
alquileres ha descendido en Londres, París y Madrid en
aproximadamente dos puntos porcentuales. En este tiempo, el rendimiento de los alquileres en Londres (Westend)
se ha situado claramente por debajo de la rentabilidad de
los bonos estatales a 10 años. La diferencia de rentabilidades entre el rendimiento de los alquileres y el interés de
la renta fija en París y Madrid prácticamente ha desaparecido en un plazo de tres años.
En el futuro, el objetivo de inversión del fondo estará centrado en adquisiciones selectivas en Alemania y otros países
europeos escogidos. Además de la estrategia de inversión
seguida hasta la fecha, que prevé inversiones en los mercados del oeste y sur de Europa, también se aspira a invertir
en el norte y centro de Europa.
La gestora del fondo orienta su estrategia de inversión tomando como base los distintos ciclos inmobiliarios que
se producen a escala europea y pretende aprovechar las
ventajas derivadas del distinto tratamiento fiscal de los inmuebles dentro del Espacio Económico Europeo. Con el
fin de diversificar el riesgo, la inversión debería recaer en
inmuebles de oficinas, centros comerciales, inmuebles de
logística y hoteles.
Las perspectivas futuras del fondo dependen tanto de la
evolución del mercado inmobiliario europeo como de la
evolución futura de la entrada de recursos.
(Fuente: JLL European Capital Markets
Bulletin 2006; enero de 2007)
Informe de gestión del fondo
Tipos de uso de los inmuebles por superficie útil
y rendimiento por alquileres
1,4%
5,5%
6,7%
0,9%
0,3%
0,2%
2,9%
Antigüedad de los inmuebles del fondo
(En tantos por ciento según su valor de mercado)
1,9%
2,9%
Construcción antes de 1988
16,4%
30,6%
37,6%
Construcción entre 1988 y 1992
5,3%
Otros
Aparcamiento
47,9%
Ocio
Almacenes, archivos
Hoteles
Comercios/restaurantes
Oficinas
Superficie útil
415.000 m²
Construcción entre 1993 y 1997
11,7%
61,2%
Construcción entre 1998 y 2002
18,5%
Construcción entre 2003 y 2007
48,1%
Rendimiento por
alquileres
145 mill. euros anuales
Patrimonio del fondo y entrada de recursos
Resultados del fondo
En el periodo de referencia comprendido entre el 1 de octubre
de 2006 y el 31 de marzo de 2007, las entradas de recursos
ascendieron a 221,9 millones de euros. Frente a este dato, las
salidas de recursos fueron de 1.071,3 millones de euros. De ello
se desprende un saldo de 849,4 millones de euros en salidas netas de recursos. El volumen del fondo se redujo de 2.826,0 millones de euros (a 30 de septiembre de 2006) a 2.145,6 millones de
euros (–24,1%) a 31 de marzo de 2007.
En los últimos doce meses, el fondo ha experimentado una
revalorización del 16,4%. La positiva revalorización del fondo
se pone claramente de manifiesto en el siguiente resumen.
El rendimiento del ejercicio actual en el periodo comprendido
entre el 1 de octubre 2006 y el 31 de marzo de 2007 ascendió
al 12,3%.
Revalorización conforme al método de la BVI
A 31 de marzo de 2007, el patrimonio inmobiliario y de participación ascendió a 2.331,4 millones de euros. Los recursos líquidos
se situaron en 974,2 millones de euros. Frente a este dato, las
obligaciones por la celebración de contratos de compraventa y
construcción, los dividendos del ejercicio concluido y las obligaciones a corto plazo alcanzaron los 683,7 millones de euros.
Adicionalmente, a 31 de marzo de 2007 existían obligaciones
derivadas de créditos con un plazo de vencimiento residual
inferior a 24 meses por valor de 187,0 millones de euros.
Los recursos líquidos se gestionan con arreglo a un proceso de
inversión preestablecido. Los pronósticos acerca de los tipos de
interés y las cotizaciones están sujetos a un análisis técnico y fundamental. La liquidez se invirtió, con arreglo a las prescripciones
legales, sustancialmente en depósitos a la vista y a plazo, bonos
del Estado, cédulas hipotecarias y empréstitos empresariales de
reconocida solvencia (véase tabla de la página 30).
Desde hace 1 año
16,4 %
Desde hace 2 años
17,6 %
Desde hace 3 años
20,2 %
Desde hace 5 años
29,4 %
Desde hace 10 años
59,8 %
Desde hace 15 años
115,4 %
Desde hace 20 años
203,7 %
Desde hace 25 años
325,7 %
Desde hace 30 años
506,3 %
Desde la constitución del fondo el 27/10/1970
849,1 %
Nota: Rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades
futuras.
Informe de gestión del fondo
Distribución geográfica de los inmuebles del fondo
Inmuebles del fondo según su valor
(En tantos por ciento según su valor de mercado)
(En tantos por ciento según su valor de mercado)
España 16,5%
Países Bajos 7,3%
Italia 4,4%
Berlín 0,3%
Zona Francfort 0,4%
Hasta 10 mill. euros
0,7%
10 a 25 mill. euros
3,8%
25 a 50 mill. euros
7,9%
50 a 100 mill. euros
21,7%
Múnich 13,3%
150 a 200 mill. euros
28,8%
Francia 20,7%
Reino Unido 37,1%
Más de 200 mill. euros
37,1%
Hasta 10 mill. euros
10 a 25 mill. euros
25 a 50 mill. euros
50 a 100 mill. euros
150 a 200 mill. euros
Más de 200 mill. euros
17,2 mill. euros
87,8 mill. euros
183,5 mill. euros
504,9 mill. euros
668,2 mill. euros
860,5 mill. euros
0,7%
3,8%
7,9%
21,7%
28,8%
37,1%
3 inmuebles
5 inmuebles
5 inmuebles
7 inmuebles
4 inmuebles
3 inmuebles
Cartera inmobiliaria de
grundbesitz-invest
En la fecha de referencia, la cartera del grundbesitz-invest
contaba con 25 inmuebles gestionados directamente, con
un volumen de 2.308,4 millones de euros, y una participación minoritaria del 5% en una sociedad inmobiliaria con
tres inmuebles. El patrimonio de participación total asciende a 23,1 millones de euros.
Tipos de uso de los inmuebles
Tanto en superficie útil como en cuanto al rendimiento neto por alquileres, en la cartera del grundbesitz-invest sigue
predominando la proporción correspondiente a oficinas.
Como otras clases de uso típicas de los inmuebles industriales, el fondo también está diversificado en inmuebles
de comercio minorista y hoteleros.
Distribución geográfica de los inmuebles del fondo
Los 25 inmuebles gestionados directamente (incluyendo
un inmueble sin edificar), así como los tres inmuebles
gestionados indirectamente a través de una sociedad inmobiliaria, están bien diversificados geográficamente.
Inmuebles del fondo según su valor
Hay doce edificios con un valor de mercado entre 25 millones y 100 millones de euros. La cartera está bien estructurada en función del valor de los inmuebles.
Antigüedad de los inmuebles del fondo
Teniendo en cuenta el valor de mercado del segmento
“Año de Construcción entre 2003 y 2007”, que supone el
48,1% de todos los inmuebles del fondo, el grundbesitzinvest dispone de una cartera inmobiliaria joven en cuanto
a construcción. Los edificios que en conjunto no superan
los 15 años de antigüedad representan el 78,3% del patrimonio inmobiliario.
Informe de gestión del fondo
Alicante, “Gran Vía”
Madrid, “Novotel Campo de las Naciones”
Adquisiciones de inmuebles
e incorporaciones a la cartera
Puede consultar las direcciones concretas de los inmuebles que figuran a continuación tanto en el inventario de
inmuebles como en la información adicional acerca de la
cartera inmobiliaria. Los precios de compra representan
precios de compra brutos, incluidos los costes de adquisición. Los precios de compra se expresan en euros; para
las divisas extranjeras la cotización se basará en la fecha
de la transmisión de la propiedad.
No se adquirió ningún inmueble durante el periodo de
referencia.
Promociones que aún no han sido incorporadas a la
cartera:
Valmontone (I) – Factory-Outlet-Center “Fashion District
Roma”, Via di Prevignano (segunda fase)
En el contrato de compra de la primera fase se acordó una
opción de compra de la segunda fase con un plazo que
concluía el 25 de junio de 2004.
Esta opción fue ejercida, con lo que existe un derecho contractual para cerrar un contrato definitivo de compraventa y
un contrato general de arrendamiento con Fashion District
Roma Srl. con una duración de ocho años por todas las su10
perficies comerciales con un tamaño en torno a los 12.700 m²
y cerca de 1.280 plazas de aparcamiento. La apertura de la
segunda fase tuvo lugar el 16 de marzo de 2006.
Se espera que precio de venta provisional ascienda a cerca
de 41 millones de euros. En vista del aumento de las inversiones del vendedor para los nuevos arrendatarios de la
segunda fase, tuvieron lugar conversaciones entre el vendedor y DB Real Estate Investment GmbH acerca de una
posible compensación que eleve el precio de compra.
No obstante, la firma definitiva del contrato de compraventa solo
tendrá lugar cuando el vendedor cumpla determinadas condiciones suspensivas. Hasta la fecha, no se ha conseguido llegar a
un acuerdo con el comprador acerca del cumplimiento de dichas
condiciones y de la compensación por las mayores inversiones.
Promociones incorporadas a la cartera en el periodo
de referencia
Castellón de la Plana (E) – Centro comercial “Salera”
En abril de 2004 se celebró un contrato de compraventa a favor
del fondo con el vendedor ING REAL ESTATE para la adquisición
del centro comercial “Salera“, que se estaba construyendo en
Castellón de la Plana. El centro comercial se inauguró el 15 de
Informe de gestión del fondo
Amsterdam, “Kalvertoren”
noviembre de 2006 y se incorporó a la cartera de inmuebles del
fondo el 21 de diciembre de ese mismo año. El precio de compra del centro comercial, con aproximadamente 53.950 m² de
superficie comercial repartida en tres niveles y 2.826 plazas de
aparcamiento, asciende a cerca de 148,7 millones de euros. El
arrendamiento inicial de las cerca de 183 tiendas del centro,
dedicadas principalmente al vestido, al calzado y a los accesorios, pero también al ocio, con un cine multisala, bolera y
restaurantes, se ha completado con éxito.
Ventas de inmuebles y salidas
de la cartera
Los precios de venta se expresan en euros. Para las divisas extranjeras la cotización se basará en el momento
de la venta. Los precios de venta representan precios
de venta brutos antes de deducir los gastos accesorios
de la venta.
En el periodo de referencia fueron vendidos 61 inmuebles, todos los cuales salieron de la cartera del fondo:
Venta de cartera el 13/14 de diciembre de 2006:
Como parte de la venta de una cartera, se enajenaron 61
Londres, “Northcliffe House”
edificios en Alemania, formados en un 11% por hoteles,
un 1,4% por edificios logísticos, un 78,7% por oficinas y
un 8,8% por comercios minoristas, teniendo en cuenta
sus valores de mercado, a 40 sociedades inmobiliarias
de derecho luxemburgués constituidas para ese fin por
Eurocastle Investment Limited. El precio de venta, que
ascendió a 2.060 millones de euros, superó en cerca de
302 millones de euros el último valor de mercado determinado. Una vez deducidos los gastos accesorios de la
venta, se obtuvo una plusvalía de 215 millones de euros para
el fondo. La transmisión de la propiedad a las sociedades
inmobiliarias correspondientes tuvo lugar para 32 edificios el 1 de febrero de 2007 y para los 29 restantes el 1
de marzo de 2007 (véase página 25 y siguientes, representación individual de las ventas de inmuebles).
Antes del periodo de referencia se enajenaron en el
marco de ventas de carteras siete inmuebles que han
salido de la cartera durante el periodo de referencia:
Venta de cartera el 1 de septiembre de 2006
El pasado ejercicio, dentro de la venta de una cartera, se enajenaron seis edificios de oficinas situados en
Eschborn (D) – Alfred-Herr­hausen-Allee 3, Wiesbaden (D)
– Im Gerstengewann 1–5, Sulzbach (D) – Am Unisys-Park
11
Informe de gestión del fondo
Contratos de arrendamiento con vencimiento
(En relación con el rendimiento neto anual por alquileres del fondo en %)
39,8%
26,9%
11,4%
8,8%
5,3%
3,4%
4,3%
Hasta el
31.12.
2007
2008
2009
2010
2011
2012
a A partir
2016 de 2017
Londres, “St. James’s Street”
Situación arrendaticia
1, Francfort del Meno (D) – Im Galluspark 21–25, Berlín (D)
– Alt-Moabit 91 y Düsseldorf (D) – Kaiserswerther Straße
117–123 a seis sociedades de derecho luxemburgués constituidas para ese fin por Eurocastle Investment Limited. El
precio de venta, que ascendió a 481,8 millones de euros,
superó en 18,7 millones de euros el último valor de mercado determinado. Una vez deducidos los gastos accesorios
de la venta, se obtuvo una plusvalía de 12,5 millones de euros.
La transmisión de la propiedad de los inmuebles a la sociedad adquiriente pertinente tuvo lugar el 3 de octubre
de 2006 para Eschborn y Wiesbaden, el 5 de octubre
de 2006 para Sulzbach y Francfort, el 17 de octubre de
2006 para Düsseldorf y el 24 de noviembre de 2006 para Berlín.
Venta de cartera el 16 de noviembre de 2005
Como ya se comunicó en el informe anual de 30 de
septiembre de 2006, la transmisión de la propiedad
del edificio Kaisers­lautern tuvo lugar el 20 de octubre
de 2006. Una vez deducidos los gastos accesorios de la
venta se obtuvo una plusvalía de 0,1 millones de euros.
12
A 31 de marzo de 2007 el nivel de arrendamiento de los
edificios del fondo era del 98,3%, alcanzando una media del
97,8% durante el ejercicio. El gráfico de arriba muestra los
contratos de arrendamiento con vencimiento como un porcentaje sobre el rendimiento neto anual por alquileres.
Informe de gestión del fondo
Créditos y riesgos monetarios
El fondo grundbesitz-invest administraba a 31 de marzo de
2007 obligaciones derivadas de créditos por valor de 894
millones de euros. Actualmente hay un total de 15 inmuebles (incluyendo los tres inmuebles con participación minoritaria) financiados con fondos ajenos o hipotecados en
cuantías y plazos de vencimiento diversos.
Gracias a la positiva situación del mercado, pudo ponerse
en práctica completamente el plan de ventas previsto para
los inmuebles, en su mayoría alemanes, y utilizar el producto de dichas ventas para seguir recuperando la financiación a corto plazo. En la fecha de referencia, la tasa de
endeudamiento es del 38%, referido al volumen de valores
de mercado.
En la fecha de referencia, existen créditos en libras esterlinas para tres inmuebles por un importe de 415,6 millones
de euros al cambio. El volumen de financiación ajena en
euros asciende a un total de 478,3 millones de euros. En
este importe se incluye la financiación proporcional del 5% de
participación minoritaria en Tiago German Properties GmbH
& Co. KG, que asciende a 10,9 millones de euros, así
como obligaciones eventuales derivadas del contrato de
aval relativo a la venta del inmueble Sossenheim por un
importe de 5,0 millones de euros:
10,9 millones de euros de participación minoritaria en
Tiago German Properties GmbH & Co. KG
5,0 millones de euros del contrato de aval de Sossenheim
Resumen de créditos
grundbesitz-invest
Volumen de créditos
% del valor de
Volumen de créditos
% del valor de
(directo) mercado de todos
(indirecto a través de mercado de todos
en mill. euros
los inmuebles soc. de participación)
los inmuebles
del fondo
en mill. euros
del fondo
Créditos en euros (fuera de Alemania) 462
19,9
Créditos en euros (en Alemania)
16,0
Plazos residuales de intereses Tipo de interés
pendientes en % del volumen de créditos
medio en %
Inferior a
1 a 2
2 a 5
5 a 10
1 año
años
años
años
15,1
10,2
26,3
4,2
0,6
1,2
3,7
GBP
416
17,9
46,5
4,9
Total
878
37,8
47,7
16,0
0,7
0,7
15,1
10,8
26,3
En la fecha de referencia, las posiciones abiertas en divisas ascendieron a 37,1 millones de euros (25,2 millones de libras
esterlinas; tipo de cambio 0,6788), un 1,73% del volumen del fondo.
Resumen de riesgos monetarios
grundbesitz-invest
Total
Posiciones abiertas en Cotización de las divisas en
divisas en la fecha la fecha de referencia
de referencia (mill. GBP)
(GBP/EUR)
25,2
0,6788
25,2
Posiciones abiertas en
divisas en la fecha de referencia (mill. EUR)
37,1
37,1
% del volumen
del fondo en cada
área monetaria
1,7
1,7
Ilustración de la página siguiente: París, “Euro Athenes”
13
14
Observaciones para el partícipe
Observaciones legales
Modificación del nombre del fondo inmobiliario a
grundbesitz europa/modificación de las Condiciones
particulares de contratación
El 15 de febrero de 2007, DB Real Estate Investment GmbH
publicó en la edición electrónica del Boletín Federal y en
la página web de DB Real Estate Investment GmbH (www.
db-real-estate.de) que el nombre del fondo inmobiliario
grundbesitz-invest se iba a modificar a grundbesitz europa
con efecto a partir del 15 de mayo de 2007. La modificación
de la denominación del fondo inmobiliario es acorde con la
nueva estrategia de inversión del mismo, que prevé mayoritariamente inversiones inmobiliarias en países europeos.
Como consecuencia del cambio de nombre del fondo
inmobiliario, las Condiciones particulares de contratación se modificarán de la siguiente manera:
1. En el preámbulo de las “Condiciones particulares de contratación” del fondo inmobiliario, se modificará la denominación
del mismo de “grundbesitz-invest“ a “grundbesitz europa“.
2. El art. 11 de las “Condiciones particulares de contratación” se complementará con un nuevo punto 3 que rezará como sigue:
“ Los títulos de participación del fondo que aún estén emitidos con el nombre de grundbesitz-invest conservarán su
validez independientemente de la modificación de la denominación del fondo a grundbesitz europa.“
De conformidad con lo dispuesto en el art. 17, punto 3 de las
Condiciones generales de contratación, las modificaciones de
las Condiciones particulares de contratación también se publicaron el 15 de febrero de 2007 en la edición digital del Boletín
Federal y en la página web de DB Real Estate Investment
GmbH (www.db-real-estate.de). Las modificaciones de
las condiciones de contratación entran en vigor, en virtud del art. 17, punto 3 de las Condiciones generales de
contratación, tres meses después de su publicación; es
decir, el 15 de mayo de 2007.
La Oficina Federal de Supervisión de los Servicios Financieros (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht; BaFin)
autorizó las modificaciones de las condiciones de contratación mediante circular de 22 de enero de 2007.
Indicaciones de riesgo fiscal del Folleto de venta
Para advertir a los inversores de las posibles consecuen-
cias de la modificación de las bases imponibles según
el art. 13, párr. 4 de la ley alemana de tributación de las
inversiones (Investmentsteuergesetz; InvStG), por ejemplo, durante una inspección fiscal, en la versión actual
del Folleto de venta, publicada en el informe anual del
ejercicio 2005/2006 (vigente a partir del 1 de enero de
2007), se ha añadido un párrafo relativo a los riesgos
jurídicos y fiscales.
Impuestos latentes
Los beneficios procedentes de la enajenación de inmuebles
fuera de Alemania suelen estar sujetos a tributación en el
país donde se ha producido la venta. Si el supuesto de enajenación no ha sobrevenido todavía, esta carga fiscal queda
pendiente para el futuro. Se plantea la cuestión de cómo ha
de tenerse en cuenta esta futura carga fiscal en la determinación del valor liquidativo por participación.
La gestora de DB Real Estate Investment GmbH considera
que en la determinación del valor liquidativo por participación deben tenerse en cuenta las consecuencias fiscales de
la variación de valor por la constitución de provisiones para
impuestos latentes. Por este motivo, los importes correspondientes a los impuestos extranjeros devengados por la
venta de inmuebles fuera de Alemania se han reservado y
se reservarán, con la respectiva minoración de valor, en toda su integridad y sin descontar los intereses en el ejercicio
correspondiente a la variación de valor determinada pericialmente, teniendo en cuenta las eventuales modificaciones de
las condiciones fiscales en el extranjero.
Actualmente, en el fondo inmobiliario abierto la consideración de los impuestos latentes sobre posibles beneficios derivados de ventas futuras se aplica de diferente
manera. La gestora de DB Real Estate Investment GmbH
cree que únicamente una consideración íntegra de la variación de valor determinada redunda en interés de los
partícipes.
La base imponible de las provisiones para impuestos latentes
está basada en el hecho de que en prácticamente todos los
países en los que el fondo tiene presencia, cuando se produce la venta de un inmueble, la diferencia entre el precio
de venta y el valor contable reducido anualmente por amortizaciones extranjeras debe tributarse. Sobre el beneficio de
la venta determinado se aplica el tipo impositivo del país correspondiente. Por la carga fiscal “ficticia” determinada, se
constituye una provisión para impuestos latentes.
15
Observaciones para el partícipe
En principio, también deben constituirse provisiones para
impuestos latentes en caso de la enajenación de participaciones en sociedades inmobiliarias, en tanto que exista
una obligación tributaria para las ganancias en el extranjero. No obstante, este principio no resulta de importancia
para el fondo, ya que actualmente este no se encuentra
invertido en el extranjero a través de sociedades inmobiliarias.
Modificaciones fiscales
La InvStG regula desde el 1 de enero de 2004 el tratamiento fiscal de fondos de inversión del interior y exterior
de Alemania. Desde el inicio del ejercicio el 1 de octubre
de 2004, al grundbesitz-invest se le aplica íntegramente la
ley de tributación de las inversiones.
16
efectivo del mismo se producen en años naturales diferentes. El momento de la aprobación del dividendo será
publicado por DB Real Estate Investment GmbH en la dirección www.db-real-estate.de.
El 1 de julio de 2005 entró en vigor el Decreto alemán de
información sobre los intereses (Zinsinformationsverordnung; ZIV). El objetivo del ZIV consiste en permitir que los
rendimientos del ahorro en forma de intereses pagados en
un estado miembro a personas físicas residentes fiscales
en otro estado miembro puedan estar sujetos a imposición efectiva por medio de un mecanismo de intercambio
de información automático entre los estados miembros.
A los fondos inmobiliarios abiertos que hayan optado por
recibir el tratamiento de los llamados fondos conformes con
la directiva (OICVM) les resulta aplicable el ZIV. Con carta de
A partir del periodo impositivo de 2007, el mínimo exento
al ahorro en declaración individual o declaración separada
de los cónyuges se reducirá de 1.370 euros a 750 euros
o, en declaración conjunta, de 2.740 euros a 1.500 euros.
Para los rendimientos de los bienes de capital, los gastos deducibles con carácter general se mantendrán en 51
euros o 102 euros en declaración conjunta.
confirmación de las autoridades tributarias de fecha 1 de julio de 2005, grundbesitz-invest ejerció la opción de recibir un
tratamiento de OICVM (Organismo de Inversión Colectiva en
Valores Mobiliarios) en virtud del ZIV y desde entonces cumple periódicamente el deber de información exigido por el
ZIV (véase también las observaciones en la dirección www.
db-real-estate.de).
En el marco de la reforma fiscal empresarial de 2008, a
partir del periodo impositivo de 2009, los gastos deducibles con carácter general de 51 euros o 102 euros y el
mínimo exento al ahorro de 750 euros o 1.500 euros se
agruparán en los denominados gastos deducibles para el
ahorro por importe de 801 euros o 1.602 euros (según el
borrador gubernamental al cierre de la redacción).
Como parte de la reforma fiscal empresarial, a partir de
2008 el límite exento para las ganancias procedentes de
“operaciones privadas de enajenación” se elevará de 512
euros a 600 euros (según el borrador gubernamental al
cierre de la redacción).
A pesar de los autos de recusación del Tribunal Económico-Administrativo de Münster y del Ministerio Federal de
Hacienda alemán, la cuestión de la constitucionalidad del
recargo de solidaridad sigue abierta. La federación alemana
de contribuyentes (Bund der Steuerzahler) ha planteado una
cuestión de inconstitucionalidad contra la opinión del Ministerio
Federal de Hacienda ante el Tribunal Constitucional federal (número de registro 2 BvR – 1708/06) La resolución aún está pendiente. Con carta del Ministerio Federal de Hacienda de 10 de
noviembre de 2006, se ha requerido a las autoridades tributarias
de los länder que fijen el recargo de solidaridad de forma provisional hasta la resolución definitiva del Tribunal Constitucional
federal (al cierre de la redacción).
Los inversores empresariales sometidos a balance deberán tener en cuenta que, con arreglo al escrito del Ministerio Federal de Hacienda con fecha del 2 de junio de
2005 en relación con la InvStG, por lo que respecta a la
ordenación cronológica de los rendimientos a nivel del
inversor, lo relevante es básicamente el momento de la
aprobación del dividendo y no el momento de producirse
el reparto efectivo del mismo. En el grundbesitz-invest,
con cierre de ejercicio el 30 de septiembre, el momento
de la aprobación del dividendo y el momento del reparto
La Retención fija sobre las ganancias de capital prevista
El 14 de marzo de 2007, el consejo de ministros alemán presentó el borrador del gobierno para la ley de reforma fiscal empresarial de 2008, en el que se prevé la introducción de una
retención fija única del 25%, más el recargo de solidaridad del
5,5%, para las rentas del capital (que no se aplicará a los ingresos procedentes del extranjero exentos de tributación en virtud
de un convenio de doble imposición). La retención fija sobre
las ganancias de capital es independiente del tipo impositivo
del IRPF de los titulares de participaciones. En el futuro, tam-
Observaciones para el partícipe
bién se considerarán ingresos procedentes de los bienes de
capital las plusvalías obtenidas con la enajenación de valores
o participaciones de inversión, de forma que esta retención fija
también les resultará aplicable. No obstante, lo anterior únicamente se referirá a las ganancias obtenidas con la enajenación
de valores o participaciones de inversión adquiridos después
del 31 de diciembre de 2008.
tes a otros tipos de rendimientos (como los ingresos comerciales), el impuesto sobre las rentas de capital no se aplicará
como retención fija. Las disposiciones relativas a la retención
fija sobre las ganancias de capital comenzarán a aplicarse en
el periodo impositivo de 2009.
Para los titulares de participaciones privados, la retención fija sobre las ganancias de capital tendría las siguientes consecuencias a la hora de enajenar participaciones de inversión
Dejará de existir el denominado plazo de especulación de doce meses para los valores mantenidos en el patrimonio privado. De este modo, la plusvalía obtenida con la enajenación de
participaciones de inversión también deberá tributarse cuan-
A nivel del fondo, para el patrimonio privado debe tenerse en cuenta especialmente la siguiente modificación prevista
Las plusvalías obtenidas con la enajenación de valores o participaciones sociales que hayan sido repartidas como dividendo estarán siempre sujetas a tributación. Hasta la fecha, se
aplicaba una norma excepcional según la cual las plusvalías
obtenidas con la enajenación de valores o participaciones sociales que hubieran sido repartidas como dividendo estaban
exentas de tributación en el patrimonio privado.
do dichas participaciones se hayan mantenido durante más
de un año. Por el contrario, el plazo de especulación de diez
años para los inmuebles mantenidos en el patrimonio privado
seguirá aplicándose. Para las rentas de capital correspondien-
Las observaciones fiscales para los partícipes y la parte fiscal
del Folleto de venta contienen información tributaria detallada, también acerca de las modificaciones fiscales previstas.
17
Inventario patrimonial a 31 de marzo de 2007
Euros
Euros
Participación en el
patrimonio del fondo
I.Inmuebles
1.Inmuebles comerciales
(véase pág. 22 y siguientes) (Total en divisas 863.155.568,66)
2.Inmuebles sin edificar
2.308.375.568,66
107,6%
23.064.349,88
1,1 %
974.188.969,64
45,4 %
53.015.188,64
170.281.009,37
7,9 %
Total
3.475.909.897,55
162,0 %
22.070.055,83
1.072.468.028,25
50,0 %
I.Provisiones
V
(Total en divisas 3.653.652,80)
257.850.354,03
12,0 %
Total
1.330.318.382,28
62,0 %
Patrimonio del fondo
2.145.591.515,27
100,0 %
II.Participaciones en
1.Participaciones mayoritarias
sociedades inmobiliarias
2.Participación minoritaria
(Total en divisas 0,00
3.420.000,00
16.622.452,53
6.441.897,35
III.Inversiones del 1.
mercado monetario
Depósitos bancarios
(Total en divisas 12.081.777,86)
594.633.920,96
2.Valores (véase pág. 30 y siguiente)
379.555.048,68
IV.Otros activos
1.Derechos de crédito procedentes
patrimoniales de la explotación de inmuebles
(Total en divisas 24.987.000,71)
2.Derechos de intereses
(Total en divisas 0,00)
3.Otros
(Total en divisas 0,00)
V.Pasivo procedente de
1.Créditos
(Garantizados según el art. 82,
párr. 3 de la InvG 878.036.888,74)
(Total en divisas 415.586.328,82)
2.Adquisición/venta de inmuebles y proyectos obra
(Total en divisas 6.112.172,16)
3.Explotación de inmuebles
(Total en divisas 34.070.365,82)
4.Otras causas
(Total en divisas 3.813.146,91)
112.431.441,90
4.834.378,83
878.036.888,74
52.204.787,54
120.156.296,14
Valor liquidativo por participación
42,23
Títulos en circulación
50.799.769
Cotización de divisas a 29 de marzo de 2007
1 EUR 18
2.304.955.568,66
= 0,67880 GBP
Observaciones acerca del inventario patrimonial
En el periodo de referencia comprendido entre el 1 de octubre de 2006 y el 31 de marzo de 2007, el patrimonio del
fondo se redujo en 680,4 millones de euros, situándose en
2.145,6 millones de euros. El fondo registró una salida neta de recursos de 849,4 millones de euros. En conjunto,
se reembolsaron 20.283.615 participaciones, con lo que
el número de participaciones en circulación se redujo a
50.799.769. Con estos datos, a fecha de cierre del ejercicio
de 31 de marzo de 2007 se calcula un valor liquidativo por
participación (=precio de reembolso) de 42,23 euros.
El patrimonio inmobiliario se redujo durante el periodo de
referencia en 1.973,9 millones de euros, hasta alcanzar los
2.308,4 millones de euros. Aquí se incluye la adquisición de
un edificio y la venta de otros 66. El valor de los inmuebles
con derecho de superficie asciende en total a 867,7 millones de euros (véase el inventario de inmuebles de la página
22 y siguientes).
El valor de las participaciones en sociedades inmobiliarias
se redujo en el periodo de referencia desde 89,1 millones
de euros hasta 23,1 millones de euros, y se compone de
17,2 millones de euros por los valores de mercado de los
inmuebles gestionados a través de sociedades inmobiliarias. En el periodo de referencia, se vendieron los inmuebles
pertenecientes a las participaciones en Kampnagel Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG, Eschborn, y Holstenplatz
Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG, Eschborn.
Las inversiones del mercado monetario se incrementaron,
gracias a las ventas de inmuebles en el ejercicio en curso,
en 663,2 millones de euros, situándose en 974,2 millones
de euros. Los haberes bancarios invertidos en depósitos a
plazo y a la vista ascendieron de 275,9 millones de euros a
567,3 millones de euros.
El volumen del fondo colocado en dos fondos especiales
de bonos aumentó en 9,0 millones de euros hasta los 9,2
millones de euros. La cartera de títulos de renta fija, que se
encuentran bajo propia administración, ascendía en la fecha
de referencia a 370,4 millones de euros. A 31 de marzo de
2007, los tipos de interés efectivos se situaban en el 4,11%
y el vencimiento residual ascendía a 1,65 años. Los datos
referentes a la cartera de valores figuran en el resumen de
la página 31. Los recursos líquidos indicados a 31 de marzo
de 2007, se reducirán en el futuro mediante los recursos
afectos devengados para proyectos de obra en curso, dividendos y obligaciones a corto plazo para la explotación en
683,7 millones de euros. Adicionalmente, a 31 de marzo
de 2007 existían obligaciones derivadas de créditos con un
plazo de vencimiento residual inferior a 24 meses por valor
de 187,0 millones de euros. Para mantener el coeficiente
mínimo de reservas de liquidez legalmente prescrito se han
reservado 107,3 millones de euros.
La partida otros activos patrimoniales se ha incrementado
en 4,1 millones de euros para situarse en un total de 170,3
millones de euros. Los importes incluidos en la partida
“derechos de crédito procedentes de la explotación de inmuebles” comprenden costes de gestión repercutibles soportados por valor de 107,4 millones de euros y derechos
de crédito por alquileres por valor de más de 5,0 millones
de euros. Los anticipos de los arrendatarios por cuenta de
los costes de gestión, que ascienden a un importe de 86,3
millones de euros, están incluidos en la partida V.3 “pasivo
procedente de la explotación de inmuebles“. La partida “intereses pendientes de cobro“ comprende intereses fijos de
valores y de depósitos a la vista y a plazo. En “otros activos
patrimoniales” se incluyen fundamentalmente gastos liberados para medidas de edificación (1,0 millones de euros),
desembolsos anticipados para operaciones inminentes de
adquisición de inmuebles (2,0 millones de euros), derechos
de devolución del IVA (13,4 millones de euros), así como
otros derechos de crédito frente a terceros por valor de 1,2
millones de euros y derechos de cobro procedentes de 16
operaciones a plazo sobre divisas liquidadas anticipadamente (32,9 millones de euros). La tasación de las operaciones
ordinarias de futuros sobre divisas dio como resultado en la
fecha de referencia unos derechos de cobro de futuros sobre divisas que superaban al pasivo por el mismo concepto
en 2,4 millones de euros.
Las partidas fuera de Alemania procedentes de inmuebles,
otros activos patrimoniales e inversiones del mercado monetario por un valor total de 2.104,9 millones de euros se
distribuyen de la siguiente manera: Reino Unido 884,0 millones de euros, Países Bajos 187,1 millones de euros, España 410,6 millones de euros, Francia 506,6 millones de euros
e Italia 116,6 millones de euros.
El pasivo asciende a un total de 1.072,5 millones de euros,
tras los 1.812,3 millones de euros a 30 de septiembre de
2006. La partida individual más importante, de 878,0 millones de euros, está constituida por los créditos. El “pasivo procedente de la adquisición/venta de inmuebles y
proyectos de obra” se refiere a los pagos suplementarios
19
Observaciones acerca del inventario patrimonial
derivados de ajustes del precio de compra y retenciones,
así como a los gastos extraordinarios de adquisición y los
gastos de venta pendientes de pago. El “pasivo procedente
de la explotación de inmuebles“ se compone de anticipos
sobre alquileres (28,2 millones de euros), gastos de calefacción y gastos extraordinarios (86,3 millones de euros), así
como por las fianzas prestadas por los arrendatarios (5,6
millones de euros). El “pasivo por otras causas“ se ha reducido en 8,9 millones de euros. Esta cuantía comprende,
entre otros, los importes correspondientes a dividendos no
retirados (10,2 millones de euros), intereses provistos para
los préstamos tomados (4,5 millones de euros), obligaciones frente a la Sociedad Gestora por costes repercutibles
(1,1 millones de euros), obligaciones por dos operaciones
a plazo sobre divisas liquidadas anticipadamente (0,4 millones de euros), acreedores por operaciones de tráfico (1,7
se reajustarán a futuras variaciones de valor de los inmuebles y, en caso de venta, se compensarán con la obligación
fiscal derivada de la enajenación.
millones de euros), pagos a cuenta percibidos (3,4 millones
de euros) y otras obligaciones (0,8 millones de euros).
Para la cobertura de los riesgos de cambio relacionados con
las inversiones en inmuebles en el Reino Unido se contabilizan, además de los préstamos contratados, también cinco
operaciones sobre divisas por un importe de 260,4 millones
de libras esterlinas. Las obligaciones de entrega se han valorado a la cotización actual de las divisas.
Tomando en consideración estas operaciones de cobertura
cambiaria, aún hay 25,2 millones de libras esterlinas sujetas
a las variaciones de los tipos de cambio. Una vez convertido, este importe equivale al 1,73% de la totalidad del patrimonio del fondo.
Las provisiones ascienden a un importe total de 257,9 millones de euros. Este importe se refiere sobre todo a 30,3
millones de euros correspondientes a costes de producción
efectivamente desembolsados y aún no contabilizados, así
como a la adopción de medidas de mantenimiento, 5,5 millones de euros de provisiones por gastos de explotación y
57,9 millones de euros de provisiones por la venta de una
cartera. Además, existen provisiones por importe de 160,2
millones de euros para el pago de impuestos latentes y
sobre los rendimientos fuera de Alemania. En el caso de
inversiones inmobiliarias fuera de Alemania, en casi todos
los países en que están ubicados los inmuebles, a la hora
de vender un inmueble la diferencia entre el precio de venta
y el valor residual contabilizado está sujeta a tributación. Si
la enajenación no se ha producido todavía, esta obligación
fiscal queda pendiente para el futuro. Puesto que las variaciones de valor de los inmuebles (incluso las no realizadas
por su enajenación) repercuten sobre la rentabilidad o el
comportamiento del fondo como componentes esenciales
de su valoración, la gestora de DB Real Estate Investment
GmbH es de la opinión de que las consecuencias tributarias
de estas variaciones de valor también deben incluirse en
los cálculos del valor liquidativo por participación. Por eso,
en función de la obligación fiscal en los países en que están
ubicados los inmuebles y de acuerdo con tasaciones determinadas pericialmente, se generarán provisiones para impuestos latentes, con la respectiva minoración de valor, por
la integridad de su importe a los tipos impositivos correspondientes y sin descontar los intereses. Estas provisiones
A las provisiones para impuestos latentes de 65,5 millones
de euros, en el periodo de referencia se han añadido otros
8,7 millones de euros, ascendiendo el total de estas provisiones a 74,2 millones de euros.
Las partidas fuera de Alemania correspondientes a pasivo
y provisiones, por un importe total de 1.157,5 millones de
euros, se distribuyen por países del siguiente modo: Reino
Unido 463,2 millones de euros, Países Bajos 34,2 millones
de euros, España 206,4 millones de euros, Francia 405,7
millones de euros e Italia 48,0 millones de euros.
La estrategia de la cobertura cambiaria está concebida para
el medio y largo plazo y se basa en el principio de reducción
al mínimo de los costes de cobertura. Los precios de las
coberturas de los futuros sobre divisas son resultado principalmente del diferencial de tipos de interés existente entre
la zona euro y el país en el que se invierte. Las variaciones
en el diferencial de tipos de interés conllevan variaciones en
el mantenimiento del valor de las coberturas de futuros.
Ilustración derecha:
Amsterdam, “Kalvertoren”
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21
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**
ón
Dir
ecc
i
Nº
de
o
rde
n
Inventario de inmuebles a 31 de marzo de 2007
I. Inmuebles gestionados directamente en Alemania
1 81737 München-Neuperlach
Thomas-Dehler-Straße 8, 10, 12
Von-Knoeringen-Straße 1
Ollenhauerstraße 4
2 81737 München
Thomas-Dehler-Straße
CC
T (92%)
S
07/84,
12/96
1980/81
Ampliación
en 1989
Reforma en
1999/2000
48.297
07/84
59.915
2.280
AA, AS,
MC, EM
20.303
1.145
AA, AS,
MC, EM
7.940
100
AS, MC, AA
6.686
II. Inmuebles gestionados directamente fuera de Alemania (países de la zona euro)
1 03015 Alicante
Gran Via
Jose Garcia Selles, 2
E
CC
T (78%)
12/98
1998
H
H (100%)
12/02
2002
CC
T (100%)
12/96
2006
77,02 %
Cuota de
copropiedad
de 78.767 m²
53.975
2.826
AA, AS,
MC, EM
4 28042 Madrid
Calle Amsterdam, 3
E
H
H (100%)
08/02
1993
53,60 %
13.136
Cuota de
copropiedad
de 6.608,89 m²
118
AA, MC, AS
5 28033 Madrid
P. Empresarial Cristalia 5 y 6,
Vía de los Poblados, 3
E
O
O (100%)
03/06
2006
6.029
+ Copropiedad 16.820
4.903 m²
381
AA, AS
6 28046 Madrid
Paseo de la Castellana, 42
E
O
O (95%)
07/03
1980
Reforma en
2001
429
4.500
30
AA, AS
7 41004 Sevilla
Avenida Eduardo Dato, 71
E
H
H (100%)
03/04
2004
8.306
88
AA, MC, AS
8 92400 Courbevoie, La Defense
22 place des Vosges
F
O
O (98%)
06/99
1980
Reforma
en 1996
2.757
+ Volumen en 11.488
prop. de 34
plazas de aparcamiento
179
AA, AS
9 93200 Levallois-Perret
131/147 rue Victor Hugo
F
O
O (96%)
12/01
1989
6.673
Como volumen en prop./
copropiedad
356
AA, AS
OC
O (57%)
T (40%)
09/98
1850/1915
Reforma en
1975/93
754
2 08970 Barcelona
Sant Joan Despi
Calle de la TV3, 2
E
3 12006 Castellón de la Plana
Centro Comercial La Salera
Ctra. Nacional 340, Km 64,3
E
10 75008 Paris
125 avenue des Champs Elysees1)
F
22
55,02 %
Cuota de
copropiedad
de 20.872 m²
1.558
42,58 %
Cuota de
copropiedad
de 1.958 m²
16.137
3.944
AS, AA
**
uip
am
ien
to*
*
Eq
Su
pe
ind rficie
ust
ria útil**
l en
*
m²
Su
pe
res rficie
ide
nc útil**
ial
en *
Nú
m²
m.
pla
ap
z
arc
am as de
ien
to
Co
pr
de opied
sup
a
erf d/der
icie
ech
o
ció
n
Su
pe
en rficie
m²
Añ
o
con de
str
uc
Fec
h
ad a de
qu
isic
ión
Tip
o
inm de
ue
ble
*
Tip
od
uso e
**
ón
Dir
ecc
i
Nº
de
o
rde
n
Inventario de inmuebles a 31 de marzo de 2007
11 75013 Paris
74–80 avenue de France
F
O
O (89%)
05/05
2005
3.888
22.429
118
AA, MC, AS
12 75009 Paris
12 rue d‘Athène
F
O
O (99%)
08/02
2003
1.500
4.850
38
AA, AS, MC
OA
O (63%)
A (30%)
09/04
1981–1989
Reforma/
ampliación
en 2003/04
39.481
17.849
650
AS, AA
O
O (100%)
01/99
1890 Reforma en 1955
Reforma en
1987/90
690
4.146
15 00038 Valmontone
Factory Outlet
Via della Pace, Loc. Pascolaro
I
CC
T (100%)
03/04
2004 115.648
22.492
1.538
AA, AS, MC
16 1012 WP Amsterdam
Kalverstraat, Singel,
Heilige Weg 21–25 1)
NL
CC
T (96%)
09/97/
11/97
1900/1997
146
+ 88/100 Cuota
de copropiedad
de 5.338 m²
(Derecho parc.
de superficie/
Opstalrecht)2)
11.938
89
AS, MC, EM
17 1012 AB Amsterdam
Stationsplein 51–71
NL
O
O (100%)
11/98
1992
605
Derecho de
superficie/
Opstalrecht2)
5.005
18 2211 AA Den Haag
Bezuidenhoutseweg 10–12
NL
O
O (99%)
10/94
1996
1.498
Derecho de
superficie/
Opstalrecht2)
15.528
177
AA, AS
19 3067 GG Rotterdam
Watermanweg
NL
O
O (97%)
01/01
2000
3.397
+ Subderecho de
superficie para
114 plazas de
aparcamiento
8.002
199
AS, AA
13 93290 Tremblay en France
64 avenue de la Plaine de France
F
14 20121 Mailand
Via San Prospero 2
I
AA, AS
AA, AS
III. Inmuebles gestionados directamente fuera de Alemania (países con otra moneda)
1 Londres EC3
Lower Thames Street
2 Tower Hill Tower Place
GB
O
O (89%)
10/03
2003
8.719
Leasehold2)
35.242
30
AS, AA
2 Londres SW 1
78 St. James’s Street1)
GB
O
O (100%)
12/03
2003
2.600
Leasehold2)
11.018
14
AA, MC, AS
3 Londres WC 1
84 Theobald’s Road
GB
O
O (97%)
12/03
1950
Reforma
en 1999
4.111
20.122
24
AA, AS, MC
4 Londres EC 4
Tudor Street
GB
O
O (98%)
09/03
2001
3.786
17.756
22
MC, AS
*O = edificio de oficinas
OC = edificio de oficinas y comercial
OA = edificio de oficinas y almacenes
CC = centro comercial
H = edificio hotelero
T = tiendas
A = almacén
S = inmueble sin edificar
Leasehold2)
**Referido a los rendimientos por alquileres.
***Los datos se refieren básicamente a la primera tasación
pericial. Solo puede haber reajustes en caso de modificaciones constructivas.
****AA = aire acondicionado
MC= montacargas
AS = ascensor
EM= escalera mecánica
Partes del edificio declaradas de interés histórico-artístico.
Figura jurídica que equivale al derecho de superficie alemán.
1)
2)
23
**
uip
am
ien
to*
*
Eq
Su
pe
ind rficie
ust
ria útil**
l en
*
m²
Su
pe
res rficie
ide
nc útil**
ial
en *
Nú
m²
m
ap . pla
z
arc
am as de
ien
to
Co
pr
de opied
sup
a
erf d/der
icie
ech
o
ció
n
Su
pe
r
fic
en
m² ie
Añ
o
con de
str
uc
Fec
h
ad a de
qu
isic
ión
Tip
o
inm de
ue
ble
*
Tip
od
uso e
**
ón
Dir
ecc
i
Nº
de
o
rde
n
Inventario de inmuebles a 31 de marzo de 2007
IV. Inmuebles gestionados a través de sociedades inmobiliarias en países de la zona euro
1 Participación:
5% partic. sociedad en
Tiago German Properties GmbH & Co. KG,
Francfort del Meno
Capital social: 7,24 mill. euros
10115 Berlín
An der Zinnowitzer Straße/
Nordbahnhof
O
O (100%)
03/05
2005
20.439
60.531
472
AS, MC
60528 Francfort del Meno
Herriotstraße 4
O
O (100%)
02/03
2003
19.790
31.366
507
AA, AS, MC
60439 Francfort del Meno
Olof-Palme-Straße 35
O
O (100%)
07/02
1994
16.742
26.899
444
AS, MC
2 Participación:
100% partic. sociedad en
Holstenplatz Grundstücksgesellschaft
mbH & Co KG, Eschborn
Capital social: 25.565 euros
(Inmuebles vendidos en
febrero de 2007)
12/99
3 Participación:
100% partic. sociedad en
Kampnagel Grundstücks­gesellschaft
mbH & Co. KG, Eschborn
Capital social: 255.646 euros
(Inmuebles vendidos en
febrero de 2007)
09/99
4 Participación:
93% partic. sociedad en
EuroPark Sossenheim KG, Eschborn
Capital social: 3.000 euros
(Inmuebles vendidos en junio
de 2006)
02/02
*O = edificio de oficinas
OC = edificio de oficinas y comercial
OA = edificio de oficinas y almacenes
CC = centro comercial
H = edificio hotelero
T = tiendas
A = almacén
S = inmueble sin edificar
24
**Referido a los rendimientos por alquileres.
***Los datos se refieren básicamente a la primera tasación
pericial. Solo puede haber reajustes en caso de modificaciones constructivas.
****AA = aire acondicionado
MC= montacargas
AS = ascensor
EM= escalera mecánica
Partes del edificio declaradas de interés histórico-artístico.
Figura jurídica que equivale al derecho de superficie alemán.
1)
2)
Información adicional acerca de la cartera inmobiliaria
Resumen de las enajenaciones en el periodo de referencia
Ciudad, nombre, país
Fecha de
Fecha de Precio de venta
adquisición
venta
en mill. euros
Gastos Beneficio
Plusvalía Último valor de
extraordinarios en mill. euros en mill. euros mercado según
y comisiones dictamen pericial
en mill. euros
en mill. euros1)
1. Inmuebles gestionados directamente:
– en países de la zona euro
12347 Berlín
Gradestraße 46, 48, 50
Tempelhofer Weg 60
D
12/1995
09/1998
03/2007
12,3
2,4
1,9
– 0,5
10,4
12347 Berlín
Gradestraße 40, 42, 44
D
12/1995
03/2007
13,5
0,03
2,1
2,0
11,4
12/2002
03/2007
123,0
5,1
4,9
– 0,3
118,1
09/1995
03/2007
16,0
0,4
4,0
3,5
12,0
12526 Berlín
Paradiesstraße 202–208
D
02/1998
03/2007
22,4
1,3
6,7
5,4
15,7
44789 Bochum
Ferdinandstraße 13
D
09/1995
03/2007
9,3
0,8
2,4
1,6
6,9
01/1995
05/1996
03/2007
17,9
1,1
4,0
2,9
13,9
53225 Bonn
Im Rheingarten 7
D
09/1972
02/2007
1,7
0,1
0,5
0,6
1,2
38100 Braunschweig
Brabandtstraße 9–10
D
09/1997
03/2007
11,0
0,2
3,7
3,5
7,3
05/1998
03/2007
86,8
2,3
11,9
9,7
74,9
47051 Duisburg
Königstraße 7–11
D
09/1997
03/2007
18,1
0,7
3,3
2,5
14,8
40231 Düsseldorf
Erkrather Straße 343
D
12/1994
02/2007
9,5
0,1
– 0,7
– 0,8
10,2
40215 Düsseldorf
Königsallee 106
Luisenstraße 20
D
08/1971
02/1975
02/2007
55,4
1,8
4,9
3,1
50,5
40547 Düsseldorf
Niederkasseler Lohweg 175–179
D
09/2002
03/2007
79,4
2,2
15,6
13,4
63,8
12/1983
02/2007
29,1
0,6
4,1
3,5
25,0
07/1994
03/2007
4,4
0,1
0,9
0,8
3,5
10719 Berlín
Kurfürstendamm 206–209
Lietzenburger Straße 80
Uhlandstraße 30–32
D
13353 Berlín
Müllerstraße 153
Luxemburger Straße 35
D
44787 Bochum
Kurt-Schumacher-Platz 3–7
D
64283 Darmstadt
Luisenstraße 12, 12a, 12c, 20
Schuchardstraße 5, 13
Ernst-Ludwig-Straße 3, 5
D
40227 Düsseldorf
Willi-Becker-Allee 11
Heinz-Schmöle-Straße 12
D
45127 Essen
Kastanienallee 95
D
25
Información adicional acerca de la cartera inmobiliaria
Ciudad, nombre, país
Fecha de
Fecha de Precio de venta
adquisición
venta
en mill. euros
45130 Essen
Rüttenscheider Stern 1–9
Rüttenscheider Platz 10
Klarastraße 10,12
D
08/1993
03/2007
17,7
0,2
3,4
3,2
14,4
85622 Feldkirchen
Kapellenstraße 8–10
D
12/1994
02/2007
43,5
2,0
9,8
7,7
33,7
60437 Francfort del Meno
Berner Straße 23
D
06/1987
03/2007
8,6
0,1
– 1,3
– 1,4
9,9
10/1978
03/2007
22,7
1,1
5,5
4,4
17,2
60528 Francfort del Meno
Lyoner Straße 15
D
12/2002
03/2007
136,0
9,9
32,5
22,6
103,6
60329 Francfort del Meno
Mainzer Landstraße 61
D
07/1989
03/2007
32,6
1,9
7,4
5,5
25,2
60329 Francfort del Meno
Oberlindau 54–56
D
12/1991
03/2007
40,0
1,0
10,2
9,2
29,8
60327 Francfort del Meno
Rudolfstraße 22–24
D
08/1990
03/2007
3,6
0,1
1,0
0,9
2,6
60329 Francfort del Meno
Taunusanlage 11
D
09/1990
03/2007
86,0
7,9
15,4
7,5
70,6
09/1987
03/2007
72,0
1,5
9,6
8,1
62,4
12/1998
03/2007
21,8
1,1
2,3
1,1
19,6
12/1995
02/2007
29,0
0,7
5,3
4,6
23,7
85399 Hallbergmoos (1ª fase)
Am Söldnermoos 6, 8, 10, 12
D
10/1988
11/1989
08/1990
02/2007
23,0
0,6
0,6
0,1
22,4
85399 Hallbergmoos (2ª fase)
Lilienthalstraße 2, 2a, 2b, 4
D
10/1988
11/1989
08/1990
09/1993
02/2007
23,4
0,3
1,7
1,4
21,7
85399 Hallbergmoos (3ª fase)
Lilienthalstraße 5, 7, 9
D
10/1988
11/1989
08/1990
02/2007
10,0
0,0
0,7
0,7
9,3
09/1989
02/2007
79,0
2,9
16,9
14,0
62,1
09/2000
02/2007
25,4
1,1
6,0
4,9
19,4
60329 Francfort del Meno
Düsseldorfer Straße 1–7
Poststraße 2–4
D
60329 Francfort del Meno
Wiesenhüttenplatz 28–32
Wiesenhüttenplatz 36–38
D
90762 Fürth
Fürther Freiheit 8–10
D
85630 Grasbrunn
Bretonischer Ring 4, 4b, 6
Am Hochacker 5
D
20457 Hamburgo
Brandstwiete 1
Kleine Reichenstraße 5
Kleine Reichenstraße 7
D
22525 Hamburgo
Holstenkamp 1–3
Kieler Straße 143–147
D
26
Gastos Beneficio
Plusvalía Último valor de
extraordinarios en mill. euros en mill. euros mercado según
y comisiones dictamen pericial
en mill. euros
en mill. euros1)
Información adicional acerca de la cartera inmobiliaria
Ciudad, nombre, país
Fecha de
Fecha de Precio de venta
adquisición
venta
en mill. euros
22335 Hamburgo
Weg beim Jäger 218–222
D
Gastos Beneficio
Plusvalía Último valor de
extraordinarios en mill. euros en mill. euros mercado según
y comisiones dictamen pericial
en mill. euros
en mill. euros1)
09/1994
02/2007
10,0
0,3
0,5
0,2
9,5
07/1981
03/2007
58,4
1,4
11,9
10,5
46,5
02/1998
02/2007
6,7
0,1
– 0,3
– 0,2
7,0
12/1996
02/2007
22,6
0,5
– 1,7
– 2,2
24,3
50823 Colonia
Innere Kanalstraße 95
D
06/1991
02/2007
18,2
0,3
– 4,2
– 4,5
22,4
50677 Colonia
Salierring 47–53
D
08/1971
02/2007
25,0
2,5
2,5
0,0
22,6
04105 Leipzig
Pfaffendorfer Straße 4–10
D
12/1993
02/2007
1,8
0,3
– 0,4
– 0,2
2,2
07/2002
02/2007
31,3
0,9
5,6
4,8
25,7
68161 Mannheim
Q7.21
D
09/1997
03/2007
7,9
0,5
2,5
2,0
5,5
64546 Mörfelden
Hessenring
D
10/2001
03/2007
7,4
0,2
– 3,8
– 3,9
11,2
09/1999
02/2007
130,0
1,7
22,6
20,9
107,4
03/2001
02/2007
19,4
0,3
1,2
0,9
18,2
10/1987
02/2007
84,0
8,8
20,3
11,5
63,7
05/2003
02/2007
46,4
1,9
11,7
9,7
34,7
01/1976
02/2007
64,0
1,4
6,9
5,5
57,1
81737 Múnich
Thomas-Dehler-Straße 18
D
07/1984
02/2007
27,4
0,7
5,2
4,5
22,2
48143 Münster
Alter Fischmarkt 13
D
09/1997
02/2007
7,3
0,1
– 1,2
– 1,3
8,5
30159 Hannover
Karmarschstraße 23
Ständehausstraße 16
D
85737 Ismaning
Fraunhofer Straße 9–11
D
51149 Colonia
Frankfurter Straße
Neuenhofstraße
Ettore-Bugatti-Straße 1–33
D
55131 Maguncia Augustusstraße 6
D
80336 Múnich
Mittererstraße
Goethestraße
Bayerstraße
D
81379 Múnich
Geisenhausener Straße 15
D
80686 Múnich
Hansastraße 24, 26, 28, 30, 32, 36
Dillwächterstraße 1, 3
D
81673 Múnich
Neumarkter Straße 61
D
80331 Múnich
Sendlinger Straße 7
Oberanger 6
D
27
Información adicional acerca de la cartera inmobiliaria
Ciudad, nombre, país
Fecha de
Fecha de Precio de venta
adquisición
venta
en mill. euros
63263 Neu-Isenburg
Schleußnerstraße 90–92
D
03/1996
03/2007
26,3
0,9
6,9
6,0
19,5
06/2002
03/2003
03/2007
59,6
4,9
6,3
1,4
53,3
97424 Schweinfurt
Rudolf-Diesel-Straße 14
D
09/1983
03/2007
0,8
1,0
– 0,5
0,5
1,3
65843 Sulzbach/Taunus
Otto-Volger-Straße 7a–7c, 9a–9b
D
09/1983
02/2007
14,8
0,5
– 1,0
– 1,4
15,7
65843 Sulzbach/Taunus
Otto-Volger-Straße 1, 1a
D
09/1983
02/2007
8,2
0,1
– 1,2
– 1,3
9,4
65843 Sulzbach/Taunus
Otto-Volger-Straße 3a–3c, 5, 5a, 5b
D
09/1983
02/2007
12,4
0,2
– 3,1
– 3,3
15,5
12/1994
03/2007
52,3
4,1
2,8
– 1,3
49,4
11/1988
02/2007
35,0
0,4
5,8
5,4
29,2
09/1997
02/2007
16,0
0,4
2,0
1,6
14,0
08/1999
10/2006
29,4
0,3
0,4
0,1
28,9
65760 Eschborn
Alfred-Herrhausen-Allee 3
D
09/2003
10/2006
124,3
1,6
7,5
5,9
116,8
65189 Wiesbaden
Abraham-Lincoln-Park 1
D
04/2002
10/2006
90,0
1,3
10,1
8,8
80,0
65843 Sulzbach/Taunus
Am Unisys-Park 1
D
07/1999
10/2006
29,6
0,4
– 0,5
– 1,0
30,2
63263 Neu-Isenburg
Siemensstraße 1–5
D
64331 Weiterstadt
Brunnenweg 7–23
Rudolf-Diesel-Straße 16–24
D
65185 Wiesbaden
Kaiser-Friedrich-Ring 98
D
65183 Wiesbaden
Wilhelmstraße 20–22
Friedrichstraße 6
D
67655 Kaiserslautern
Fackelstraße 1
Kerststraße 12
Wagnerstraße, Löwenstraße
D
60326 Francfort del Meno
Im Galluspark 21–25
Pfarrer-Perabo-Platz 2–5
28
Gastos Beneficio
Plusvalía Último valor de
extraordinarios en mill. euros en mill. euros mercado según
y comisiones dictamen pericial
en mill. euros
en mill. euros1)
12/1997
10/2006
110,0
1,2
2,0
0,8
108,0 D
10559 Berlín
Alt-Moabit 91
D
12/1996
11/2006
89,6
1,3
– 0,2
– 1,5
89,8
40474 Düsseldorf
Kaiserswerther Straße 117–123
D
01/1994
10/2006
38,3
0,5
– 0,1
– 0,6
38,4
Información adicional acerca de la cartera inmobiliaria
Ciudad, nombre, país
Fecha de
Fecha de Precio de venta
adquisición
venta
en mill. euros
Gastos Beneficio
Plusvalía Último valor de
extraordinarios en mill. euros en mill. euros mercado según
y comisiones dictamen pericial
en mill. euros
en mill. euros1)
2. Participaciones en sociedades inmobiliarias – en países de la zona euro
Participación:
100% de las participaciones de la
sociedad en Kampnagel
Grundstücksgesellschaft
mbH & Co. KG, Eschborn
Inmueble:
22303 Hamburgo
Jarrestraße/Barmbeker Straße
D
09/1999
Participación: 100% de las participaciones
de la sociedad en Holstenplatz
Grundstücksgesellschaft mbH & Co KG,
Eschborn
Inmueble:
22765 Hamburgo
Holstenplatz 20, 21, 22
12/1999
D
02/2007
67,5
3,8
7,6
3,8
59,9
02/2007
15,4
0,4
0,4
0,0
15,0
– en países con otra moneda
–
–
–
–
–
Total enajenaciones en el periodo de referencia
2.571,2
97,1
321,4
227,3
2.249,8
Incluyendo las provisiones liquidadas. Nota: al sumar importes y porcentajes redondeados pueden surgir diferencias debido al redondeo.
1) 29
Participaciones en fondos especiales de valores
a 31 de marzo de 2007
Denominación del valor
Títulos compras/
Títulos ventas/
Títulos cartera
Cotización a Volumen del fondo
entradas
salidas
31/03/2007
30/03/2007
a 31/03/2007
KUW 1
0
0
KUW 2
0
0
Total
0
0
A 31 de marzo de 2007, había invertidos en los dos fondos
especiales KUW 1 (DWS/DVG) y KUW 2 (Deutsche Asset
Management DeAM) 9,2 millones de euros. El fondo especial de DWS invierte principalmente en cédulas hipotecarias
y bonos del Estado europeos, con la posibilidad de incorporar
bonos corporativos.
En cambio, la estrategia de inversión del fondo especial de
DeAM está dirigida exclusivamente a las cédulas hipotecarias
y los bonos del Estado europeos. Actualmente se ha establecido una duración corta ante la previsión de subidas de los
tipos de interés. La duración se gestiona de forma activa
por medio de futuros sobre tipos de interés con una duración a corto y medio plazo. En el ejercicio 2006/2007
el comportamiento de ambos fondos especiales se situó
entre el 1,2% (DWS) y el 1,6% anual (DeAM).
30
4.765.797
Participación en
en el patrimonio
del fondo en %
100.000
47,66
0,2
100.000
43,87
4.387.269
0,2
200.000
9.153.066
0,4
Las comisiones de gestión devengadas en relación con
ambos mandatos (DWS y DeAM) correrán por cuenta de
DB Real Estate Investment GmbH y, por tanto, no serán cargadas al patrimonio del fondo grundbesitz-invest.
Cartera de instrumentos del mercado monetario,
participaciones en fondos de inversión, valores e
instrumentos de cobertura a 31 de marzo de 2007
Compras
nominal miles euros o títulos
en miles
Ventas
nominal miles
euros o títulos
en miles
Cartera nominal miles
euros o títulos
en miles
Cotización miles
euros (cotización
a 29/03/2007) en miles
Participación en
patrimonio
del fondo en %
I.Instrumentos del mercado monetario
II.Participaciones en fondos de inversión
III.Valores
1. Valores que cotizan oficialmente
a) Valores de renta fija
b) Valores de renta variable
c) Otros títulos
420.675
–
–
157.675
–
–
263.000
–
–
260.656
–
–
420.675
157.675
263.000
260.656
2. Valores negociados en otros mercados organizados
a) Valores de renta fija
140.000
b) Otros títulos
–
30.000
–
110.000
–
109.746
–
30.000
110.000
109.746
Total valores que cotizan
oficialmente
Total valores negociados en otros
mercados organizados
140.000
12,1
5,1
Cartera de instrumentos del mercado monetario, participaciones en fondos de inversión, valores e instrumentos de cobertura a 31/03/2007
Total valores: 560.675
187.675
373.000
370.402
IV.Operaciones de repos sobre valores y préstamos de valores
V. Operaciones de cobertura
Compras
(cotización)
miles euros
a) Compras y ventas de instrumentos financieros
realizadas durante el periodo de referencia
y que ya no figuran en el inventario patrimonial
Ventas
(cotización)
miles euros
–
–
Cotización
venta
miles euros
Cotización
fecha referencia
miles euros
Resultado
provisional
miles euros
b) Posiciones abiertas
– 412.010
– 374.783
37.227
Clasificación según tipo de interés nominal
Miles euros
Clasificación según plazos de vencimiento residual
Miles euros
2,00% hasta menos de 3,00%
25.000
Plazo de vencimiento residual inferior a 1 año
178.000
3,00% hasta menos de 4,00%
230.000
Plazo de vencimiento residual entre 1 y 4 años
165.000
4,00% hasta menos de 5,00%
118.000
Plazo de vencimiento residual superior a 4 años
30.000
5,00% hasta menos de 6,00%
0
6,00% hasta menos de 8,00%
0
Total
Total
373.000
373.000
31
Organismos
Sociedad Gestora
DB Real Estate Investment GmbH
Mergenthalerallee 73–75
65760 Eschborn
Teléfono +49 (0) 69 7 17 04-04
Fax +49 (0) 69 7 17 04-959
Juzgado de Primera Instancia:
Francfort del Meno HRB 25 668
Constituida el 5 de mayo de 1970
Capital suscrito y desembolsado:
6 millones de euros
Capital propio afecto: 16,636 millones de euros
Capital afecto según la ley alemana sobre el crédito
(Kreditwesengesetz; KWG): 15,330 millones de euros
Fecha: 31 de diciembre de 2006
Socios
DB Real Estate
Management GmbH (99,9%)
Bestra Gesellschaft für
Vermögensverwaltung mbH (0,1%)
Dirección
Holger Naumann (CEO)
Simultáneamente Director gerente de
DB Real Estate Management GmbH
DB Real Estate Spezial Invest GmbH
Dr. Kurt Müller
(Hasta el 31 de diciembre de 2006)
Ulrich Steinmetz
(Desde el 1 de octubre de 2006)
Helmut Ullrich
Simultáneamente Director gerente de
DB Real Estate Management GmbH
Dr. Hermann Wüstefeld
Simultáneamente Director gerente de
DB Real Estate Management GmbH
(Desde el 15 de enero de 2007)
Fecha: 31 de marzo de 2007
32
Entidad Depositaria
State Street Bank GmbH
Múnich
Juzgado de Primera Instancia: Múnich HRB 42 872
Capital propio afecto: 278,613 millones de euros
Fecha: 31 de diciembre de 2005
Consejo de Vigilancia
Charles B. Leitner III1)
RREEF
Global Head of Real Estate & Infrastructure Investments
Presidente
Nueva York, EE.UU.
Axel Benkner1)
Director gerente
DVG/DWS Group
Francfort del Meno
Vicepresidente primero
Dr. Bernd-A. von Maltzan
Vice Chairman
Private Wealth Management
Deutsche Bank AG
Francfort del Meno
Vicepresidente segundo
Guido Heuveldop
Junta Directiva
Deutsche Bank
Privat- und Geschäftskunden AG
Francfort del Meno
Donald A. King, jr.
Vice Chairman
Deutsche Asset Management
Chicago, EE.UU.
Dr. Hans-Peter Ferslev1)
Abogado
Königstein
Miembro de la comisión de auditoría
1)
Organismos
Comisión Técnica
Con arreglo a la ley alemana de inversiones (Investmentgesetz), la tasación de las propiedades inmobiliarias y de
fincas es competencia de una comisión técnica que ha de
estar integrada por personalidades independientes, dignas de confianza y con la formación profesional adecuada.
Forman parte de la Comisión Técnica del fondo grundbesitz-invest:
Hagen Kieffer, Licenciado en Economía Política y en
Ingeniería
Vicepresidente
Perito jurado para la tasación de inmuebles edificados
y sin edificar, alquileres y arrendamientos, Francfort
del Meno
Heinz Lehn, Licenciado en Ingeniería
Perito jurado para la tasación de fincas edificadas y sin
edificar, Múnich
Horst Rittershaus, Diplomado mercantil
Presidente
Perito jurado para la tasación de fincas, alquileres y
arrendamientos, Düsseldorf
Martin von Rönne, Licenciado en Ingeniería
Perito jurado para la tasación de fincas y de arrendamientos, Hamburgo
Jürgen Simon, Catedrático de Ingeniería
Perito jurado para la tasación de fincas edificadas y sin
edificar, Hannover
Stefan Wicht, Licenciado en Ingeniería
Vicepresidente
Perito jurado para la tasación de fincas edificadas y sin
edificar, Wiesbaden
33
www.db-real-estate.de
Arriba: Londres, “Tower Place”
Arriba: Madrid, “Cristalia”
Arriba: Milán, “Via San Prospero”
Abajo: Courbevoie, “Le Monge”
Abajo: Tremblay en France, “Le Panoramique”
Abajo: París, “Insight”
Portada: Ilustración grande: Levallois-Perret,
“Vasco da Gama”
Ilustraciones pequeñas de izquierda a derecha:
París, “Champs-Elysées”
Valmontone, “FOC Valmontone”
París, “Euro Atienes”
DB Real Estate Investment GmbH
Mergenthalerallee 73–75
65760 Eschborn
Teléfono +49 (0) 69 7 17 04-841
Fax +49 (0) 69 7 17 04-814
www.db-real-estate.de
011 73552 26 05/07
Observación importante
Este informe semestral deberá ser entregado al adquiriente
de participaciones de grundbesitz-invest junto con el informe anual correspondiente al ejercicio 2005/2006, que incluye el Folleto de venta, en tanto no se produzca la aparición
del informe anual correspondiente al ejercicio 2006/2007.