REGISTRO PUBLICO. TERCEROS DE BUENA FE. La inscripción

272833. . Tercera Sala. Sexta Época. Semanario Judicial de la Federación. Volumen VII, Cuarta Parte, Pág. 250.
REGISTRO PUBLICO. TERCEROS DE BUENA FE. La inscripción en el Registro Público
desempeña una función fundamental de publicidad, conforme a la que se llena la necesidad
de que haya una notificación pública y auténtica, a la sociedad, de la existencia de los
derechos que se inscriben. La inscripción evita los fraudes y los abusos, evita la ocultación de
los gravámenes, pues pone de manifiesto la condición de los inmuebles, y hace mas seguros
los hechos o actos jurídicos traslativos de la propiedad. La publicidad, por la inscripción en el
registro, de los gravámenes y de todos los actos traslativos de la propiedad y de las
restricciones y modificaciones de esta que limitan su valor y circulación, se halla de tal
manera arreglada que, por virtud de la misma, pueda y deba conocerse la historia de cada
inmueble, en lo que se refiere a todas sus mutaciones, gravámenes y desmembramientos que
sufra. Surge así el principio registral llamado de tracto sucesivo, que significa que la serie de
inscripciones registrales, debe formar una cadena ininterrumpida, de tal manera que la
inscripción última debe derivar de la voluntad del titular que aparezca de la inscripción
inmediata anterior, y esta de la que inmediatamente le preceda y así sucesivamente.
Consecuencia de este principio, es la prohibición legal de que los bienes raíces o los derechos
reales impuestos sobre los mismos, aparezcan inscritos al mismo tiempo en favor de dos o
mas personas diversas. Ahora bien, de acuerdo con el artículo 2835 del Código Civil, es
tercero de buena fe quien, sin intervenir en un acto o contrato, sin embargo tiene, en relación
con la cosa que ha sido objeto del propio acto o contrato, un derecho adquirido de buena fe,
por título oneroso, amparado por una inscripción y que no sea violatorio de ninguna ley
prohibitiva o de interés público, significando esto último que, en aplicación del principio de
tracto sucesivo de que ya se habló y del de publicidad de las inscripciones, los titulares
posteriores inscritos también han de sufrir, en cuanto que deben de conocerlo por la
inscripción, las consecuencias del derecho anterior inscrito contrario a la ley prohibitiva o al
interés público. Porque siendo injusto y contrario a la buena fe, que goce de la protección del
registro, aquél que por si mismo ha llegado al conocimiento cabal de las condiciones del acto
de que se trata, aunque este no se halle inscrito, con mayor razón es injusto que goce de esa
protección quien, en razón de los principios de publicidad y de tracto sucesivo debe de
conocer el acto, sus antecedentes y consecuentes, en virtud de las inscripciones respectivas.
En tales condiciones, esto es, cuando el vicio aparece del propio registro, de una inscripción
anterior, debe de aceptarse que la posterior carece de la virtud, porque sería contrario a la
buena fe registral, de legitimar o convalidar el acto viciado, ni de legitimar las subsecuentes
inscripciones que consecuentemente participan, en aplicación de los multicitados principios
de publicidad y tracto, del vicio de la inscripción antecedente.
Amparo directo 555/57. Francisco F. Porras y coagraviados. 24 de enero de 1958.
Unanimidad de cuatro votos. Ponente: Gabriel García Rojas.
Nota: En el Apéndice 1917-1985, página 729, la tesis aparece bajo el rubro "REGISTRO
PUBLICO. TERCEROS DE BUENA FE.".
-1-