1 CASOS PRÁCTICOS DE DERECHO CIVIL III APARIENCIA Y

CASOS PRÁCTICOS DE DERECHO CIVIL III
APARIENCIA Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD
PROF. DR. FRANCISCO OLIVA BLÁZQUEZ
UNIVERSIDAD PABLO DE OLAVIDE, DE SEVILLA
1. Una empresa de fontanería que ha instalado todo el saneamiento de un
edificio lleva meses intentando que el constructor del citado edificio le pague
el coste total de los servicios prestados. Finalmente, y tras constatar la
imposibilidad de alcanzar un acuerdo extrajudicial de pago, decide demandar
al constructor, solicitando en la demanda la adopción de una medida
cautelar inmediata consistente en la imposición al demandado de la
imposibilidad de enajenar el edificio construido mientras no se resuelva el
conflicto judicial planteado (de esa forma, se pretende evitar que el
demandado pueda deshacerse del bien inmueble en perjuicio del acreedor
demandante). Contesta a las siguientes preguntas:
a)
Desde la teoría jurídica del Derecho de propiedad, ¿cómo se
denomina la medida solicitada?
b)
Imagina que el Juez accede a la petición, ¿de qué forma podría tener
acceso al Registro de la Propiedad dicha medida cautelar?
c)
¿Qué efectos genera el acceso al Registro de la Propiedad?
d)
Los efectos de la inscripción realizada, ¿son perpetuos o limitados en
el tiempo?
2. Ignacio, que va a jubilarse dentro de pocos años, lleva meses buscando en
la Costa del Sol una vivienda de una sola planta y con mucha luz en la que
piensa retirarse con su esposa. Un día visita un piso que le satisface, por lo
que inmediatamente acude al Registro de la Propiedad para informarse de la
situación jurídica del piso, conociendo en tal momento que el mismo figura a
nombre de la persona que se lo ha ofrecido en venta y que está
completamente libre de cargas. Contesta a las siguientes preguntas:
a)
¿Qué ha tenido que hacer Ignacio en el Registro de la Propiedad
para informarse de las cargas que gravan al piso?
b)
Un mes después, Ignacio y su vendedor realizan ante Notario
escritura pública de compraventa debidamente inscrita en el
Registro de la Propiedad. En tu opinión, la transmisión de la
propiedad, ¿ha tenido lugar mediante la inscripción o de otra forma?
c)
Tan solo veintidós días después, Ignacio recibe una pésima noticia:
ha aparecido una persona que dice ser arrendatario del piso
comprado desde hace tres años, y que ejercita el derecho de
retracto sobre el mismo. Ignacio, extremadamente preocupado,
acude de manera inmediata a su abogado, el cual, tras escuchar
atentamente los hechos, le tranquiliza, asegurándole que el Derecho
registral contempla su situación y lo proteje. ¿A qué puede estar
refiriéndose el abogado?
d)
Finalmente, ¿crees que tiene razón el abogado de Ignacio?
3. Luciano ha recibido mortis causa un solar que perteneció a su padre. Cuando
acude a visitarlo comprueba que en el mismo hay una casa de dos plantas,
cuya construcción no tuvo acceso al Registro de la Propiedad. Contesta a las
siguientes preguntas:
1
a)
¿Cómo puede Luciano hacer
extrarregistral con la registral?
que
coincida
la
realidad
física
b)
¿Qué requisitos exigirá el Registrador para constatar la mutuación
operada en la finca?
4. Antón López es una persona anciana cuya única familia se reduce a su
sobrina Alicia García, que desde hace años le cuida y presta toda su
atención. El 30 de marzo de 2002 Antón, por sorpresa, lleva a su sobrina a
una Notaría para formalizar la donación de una finca que tiene en Málaga y
que le regala en agradecimiento por los cuidados que le ha venido prestando
desinteresadamente durante todos esos años. Alicia, que vive en Cuenca,
viaja inmediatamente a Málaga para inscribir en el Registro de la Propiedad
su escritura pública de donación, cosa que tiene lugar el día 3 de abril de
2002. A continuación se dirige a visitar la finca, y cuando llega a la misma
descubre que se encuentra habitada por una familia que, abiertamente,
reconoce que la ocupó de manera clandestina hace 33 años, debido a que
desde los años cincuenta se encontraba abandonada. Como es normal, la
familia se niega a abandonar la finca, por lo que se plantea el
correspondiente pleito. Contesta a las siguientes preguntas:
a)
Teniendo en cuenta que Alicia García es, aparentemente, la legítima
propietaria de la finca, ¿podría expulsar por la fuerza a las personas
que abiertamente han reconocido la realización de un acto de
ocupación clandestino e ilegal?
b)
En el pleito, el abogado de Alicia señala que en su defendida
concurre la condición de tercera hipotecaria, por lo que es evidente
que se debe reconocer que su derecho de propiedad es inatacable.
¿Está en lo cierto?
c)
La abogada de la familia señala que ésta ha adquirido la finca por
ocupación. ¿Estás de acuerdo?
d)
Desde tu punto de vista, ¿cómo crees que se resuelve la cuestión
litigiosa planteada?
5. Los siguientes hechos fueron objeto de estudio en la sentencia del Tribunal
Supremo de 30 noviembre 2004 (RJ 2004, 7857): la entidad mercantil
“Ascensores Eguren S.A” promovió frente a la también mercantil
“Promociones Guerrero y Vidal S.L” juicio ejecutivo en virtud del cual se
trabó embargo de una determinada finca registral el 15 de marzo de 1995,
librándose mandamiento de anotación de dicho embargo que accedió a la
Oficina registral a las 10,10 horas del día 6 de abril de 1995, convirtiéndose
en anotación definitiva el 24 de mayo de 1995. Por escritura pública de
fecha 4 de abril de 1995, la entidad ejecutada vendió la finca trabada a
Doña Sandra y Don Silvio, subrogándose en las responsabilidades de la
hipoteca que gravaba la misma. Conforme a la certificación del Registrador
de la Propiedad dicha escritura accedió al Registro de la Propiedad a las 9,50
horas del día 18 de abril de 1995, convirtiéndose en anotación definitiva el
26 de mayo de 1995. Los adquirentes de la finca interpusieron demanda de
tercería de dominio contra las entidades “Ascensores Eguren, SA” y
“Promociones Guerrero y Vidal, SL”, solicitando que se dictara sentencia por
la que se dejara sin efecto el embargo recaído sobre el inmueble y se
declarase que pertenecía en pleno dominio a los demandantes, con expresa
condena en costas a los demandados. Tras leer detenidamente dicha
sentencia, contesta a las siguientes preguntas:
a)
¿Qué es una anotación preventiva de embargo? ¿Qué finalidad
cumple?
b)
¿Prospera la demanda de tercería de dominio? ¿Por qué?
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c)
¿Tendría el embargo eficacia jurídico-real en este caso?
6. Tom Builder -uno de los protagonistas de la excelente novela Los pilares de
la tierra, de Ken Follett-, mientras deambulaba con su familia por el bosque
sufrió el robo por parte de unos forajidos de un cerdo que constituía su único
medio de vida. Al día siguiente, cuando paseaba por el mercado de
Salisbury, buscando trabajo en la catedral local, vio a un hombre que
portaba su cerdo, y se dirigió inmediatamente a él para exigirle que se lo
devolviese. El hombre le contestó lo siguiente: “Acabo de pagar cincuenta
peniques por él y eso lo convierte en mi cerdo”. Y Tom Builder, por su parte,
alegó que “nadie a quien hayas dado tu dinero era el propietario, así que no
podía venderlo”. Teniendo en cuenta que el hombre que tenía el cerdo
desconocía que procedía de un robo, contesta a las siguientes preguntas en
el marco de nuestro Derecho civil común:
a)
¿Podría Tom Builder recuperar su cerdo?
b)
Caso de ser afirmativa la respuesta, ¿de qué forma podría hacerlo?
c)
Finalmente, ¿qué aforismo romano se esconde detrás de la
respuesta que Tom Builder le da al hombre que llevaba su cerdo?
7. La empresa “Retasol S.A.” acaba de cerrar una operación mediante la cual
ha recibido, en virtud de una dación en pago elevada a escritura pública y
realizada con una entidad que le debía una importante suma de dinero, dos
fincas urbanizables con las que espera hacer un importante negocio
mediante su reventa inmediata a “Losada S.L.”. Cuando están a punto de
cerrar el trato, ésta le comunica a aquélla que existe un impedimento muy
grave, y es que una de las fincas no figura inscrita en el Registro, por lo que
le conmina a que lleve a cabo la inscripción para concluir definitivamente la
operación de reventa. “Retasol S.A.”, a instancias de su asesor jurídico, se
pone en contacto con la entidad que le otorgó la finca y le solicita que le
entregue inmediatamente la escritura pública que justificaba su titularidad
sobre la finca. Contesta a las siguientes preguntas:
a) ¿Por qué crees que le ha aconsejado el asesor jurídico hacer tal cosa?
b) La entidad le comunica a “Retasol S.A.” que ella adquirió la finca
mediante un documento privado de compraventa que, además, ha
perdido y del que no guarda copia alguna. Si fueras el asesor de
“Retasol S.A.”, ¿qué le aconsejarías para poder conseguir la
inscripción de la finca?
8. Carlos y Claudia, poco después de contraer matrimonio sometido al régimen
de sociedad de gananciales, adquirieron, mediante escritura pública
debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, un adosado que
convirtieron en vivienda familiar. Pasados cuatro años, y cuando el
matrimonio se encontraba en plena crisis, Carlos tomó la decisión de vender
el adosado a Paco, un conocido de los cónyuges que inmediatamente
inscribió su adquisición en el Registro de la Propiedad. Cuando Carlos le
comunica a Claudia el negocio que ha realizado ésta le recrimina duramente
que haya tomado una decisión tan importante sin su consentimiento, y le
hace saber su firme intención de instar judicialmente la nulidad del contrato
de compraventa por ausencia de su necesario consentimiento. Paco, al
recibir la demanda, acude a un abogado que, al conocer el dato de la
inscripción en el Registro de la Propiedad, le dice que puede estar tranquilo,
ya que su derecho de propiedad es completamente inatacable. ¿A qué está
haciendo referencia el abogado? ¿Tiene razón en su afirmación?
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9. Ángel está a punto de comprarse la que va a ser su primera vivienda. Antes
de escriturar pide una nota simple del Registro de la Propiedad, y
comprueba satisfactoriamente que Maite López Granados, la persona que le
ha ofrecido venderle la vivienda, es la única propietaria de la misma. Así
pues, ante la carencia de dudas sobre la titularidad, celebran el contrato de
compraventa y lo elevan a público el día 3 de marzo de 2004, practicándose
asiento de presentación en el Registro de la Propiedad el 6 de marzo del
mismo año. Tan solo cuatro semanas después recibe una carta de un tal
Pablo Ruiz en la que le hace saber que él había adquirido la misma vivienda
de la misma persona, Maite, el día 2 de febrero de 2004, tal y como
demuestra el contrato privado que ambos firmaron y elevaron a público el 1
de marzo. No obstante, cuando pretendió el 30 de marzo inscribir la
escritura, el Registrador se lo denegó. Ante tal situación, y teniendo en
cuenta que él adquirió antes que Ángel, le pide que le entregue la vivienda
y, a su vez, demande a Maite, que es la causante de todo el embrollo.
a) ¿Qué es un asiento de presentación y cuál es su vigencia?
b) ¿Quién adquirió la propiedad de la vivienda en primer lugar? ¿De qué
forma?
c) En el presente supuesto, ¿existe una doble venta o una venta de
cosa ajena? Justifica la respuesta.
d) ¿Debe Ángel hacer lo que
suficientemente la respuesta.
le
ha
indicado
Pablo?
Justifica
e) ¿Puede recurrirse una resolución del Registrador? ¿De qué forma?
10. Una empresa cárnica ha adquirido mediante sendos contratos de
compraventa privados dos fincas en un polígono industrial que piensa
destinar a almacenes de despiece. Cuando acude al Registro de la Propiedad
para practicar las inscripciones correspondientes se encuentra con dos
problemas gravísimos: una de las fincas, la más extensa, no existe según el
Registro de la Propiedad, mientras que la otra, de menor cabida, si bien
existe, no figura a nombre del vendedor. Teniendo en cuenta tales
circunstancias, contesta a las siguientes preguntas:
a)
¿Por qué razón registral deniega el Registrador la inscripción de la
finca de menor cabida?
b)
¿Cómo podría resolverse el problema relativo a la falta de acceso al
Registro de la Propiedad de otra finca?
11. Doña Pilar siempre ha sido una aficionada a comprar libros antiguos, de todo
tipo, aunque especialmente de Derecho. El 5 de octubre adquirió en una
librería de viejo las clásicas Pandectas de Windscheid, una obra esencial
para la formación de cualquier civilista europeo. Transcurrido medio año de
tal adquisición, recibió una confusa llamada del librero en la que le
comunicaba que sentía hacerle saber que había cometido un error
imperdonable al venderle el libro, ya que no era de su propiedad, sino de
una tercera persona que lo había depositado en su librería. Por ello, y
esperando en todo caso su comprensión, le solicitaba que se lo devolviera,
advirtiéndole de que el verdadero propietario estaba dispuesto a reclamarle
judicialmente la devolución del citado libro. Doña Pilar inmediatamente
piensa que, efectivamente, nadie debe disponer de lo que no es suyo (cosa
que hizo el librero), pero tiene dudas sobre la posible inatacabilidad de su
situación jurídica con relación al libro. ¿Qué opinas? ¿Podría prosperar una
acción reivindicatoria contra ella?
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12. Julián, el mayor de cinco hermanos, ha conseguido, tras falsificar un
testamento, inscribir a su nombre en el Registro de la Propiedad la casa de
su fallecida madre. Julián es consciente de que la casa, por mucho que
aparezca a su nombre, no es suya, sino de la comunidad hereditaria que
forman los cinco hermanos, así que decide hacer lo siguiente: venderla a un
amigo suyo al que le advierte que debe proceder inmediatamente a inscribir
la titularidad a su nombre. Contesta a las siguientes preguntas:
a)
¿Por qué le aconseja Julián a su amigo que inscriba? Justifica la
respuesta.
b)
¿Crees que la inscripción que aconseja Julian tendrá eficacia?
c)
Finalmente, Julián se pregunta si dicha eficacia se daría si le
regalara la casa a su hija, y ésta inscribiera su titularidad en el
Registro de la Propiedad. ¿Qué crees?
13. Julia acaba de comprarse un excelente reloj por tan solo 60 €, toda una
ganga. Un buen día cuando se encuentra dentro de una tienda se le acerca
una chica llamada Claudia para decirle que el reloj es suyo y que lo había
perdido hacía una semana. Julia, tras consultarle a su padre que es
abogado, se pone en contacto con Claudia para decirle que, de acuerdo con
lo establecido en el Código civil, ella ha pasado a ser la única propietaria
legítima del reloj.
a)
¿Tiene razón? Justifica suficientemente la respuesta.
b)
¿Podría Julia adquirir por usucapión el reloj?
14. Pedro se ha apropiado indebidamente de una finca que originariamente
pertenecía a su madre pero que actualmente es propiedad de su hermano
Juan en virtud de lo establecido en el testamento otorgado por la madre de
ambos. Juan pretende demandar a su hermano para poder disfrutar de su
derecho de propiedad pero su abogado le advierte de que si Pedro vende la
finca a un tercero mientras se sustancia el proceso Juan no podrá ver
finalmente satisfecho su derecho dominical. Contesta a las siguientes
cuestiones:
a)
¿Qué acción crees que va a interponer Juan contra Pedro?
b)
¿Crees que Juan es poseedor de la finca?
c)
¿A qué se refiere el abogado de Juan cuando le advierte del posible
fracaso de la acción procesal en caso de que Pedro venda a un
tercero?
d)
¿Cómo podría evitarse esa eventualidad anunciada por el abogado
de Juan?
15. La Universidad de Granada firmó en el año 2003 un contrato en virtud del
cual adquirió la propiedad de 32 piezas precolombinas de gran valor que
desde el año 2004 están expuestas en un el nuevo museo permanente de la
Facultad de Historia. Cuatro años después el arqueólogo austríaco Matthias
Kraft se da cuenta, mientras visitaba el museo, de que 8 de las piezas
expuestas pertenecían a un pequeño museo de Copán, Honduras, del cual
fueron sustraídas en el año 2002. El Rector de la Universidad no sale de su
asombro y se pregunta cómo es posible que les hayan vendido piezas
robadas. Por supuesto, el caso llega a la prensa y acaba con la
correspondiente solicitud formal de devolución de las piezas por parte del
museo de Copán. Teniendo en cuenta que la Universidad de Granada fue
víctima de un engaño, ya que el vendedor presentó certificados de origen
falsificados, ¿puede obtener dicha Universidad alguna protección del
5
ordenamiento jurídico? Analiza todas las posibilidades jurídicas que se
plantean en el supuesto.
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