Bogotá D

Oficio 220-046221 del 7 de noviembre de 2001
Asunto: Los contratos de arrendamiento de inmueble frente a los acuerdos de reestructuración a la Luz
de la Ley 550 de 1999.
Me refiero a su escrito recibido en el webmaster de esta entidad y radicado el día 3 de octubre del presente año con
el No. 2001-01-093049, en el cual consulta, de una parte, si es posible iniciar un proceso de restitución de tenencia
de un inmueble arrendado contra una sociedad admitida a la negociación de un acuerdo de reestructuración y, de
otra, si hay diferencia en el tratamiento de los cánones causados con anterioridad a la iniciación de la negociación del
acuerdo y los causados con posterioridad.
Para darle respuesta al asunto consultado esta Oficina se permitirá hacer las siguientes precisiones y consideraciones
de orden legal.
PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN RESTITUTORIA DEL INMUEBLE ARRENDADO CUANDO EL ARRENDATARIO ES
ADMITIDO O CONVOCADO A UN ACUERDO DE REESTRUCTURACIÓN.
Conforme con lo previsto en el artículo 2035 del Código Civil y demás normas relativas al arrendamiento de inmuebles,
“ la mora de un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones,
entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad
competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días” . El derecho
que concede esta norma al arrendador se concreta en la posibilidad de ejercer la acción restitutoria en los términos
del artículo 424 del Código de Procedimiento Civil.
No obstante que las referidas disposiciones permiten suponer tanto la procedencia de la acción de restitución del
inmueble arrendado como la legitimación del arrendador para incoarla, en el evento de que el arrendatario incumpla
el pago de los cánones respectivos, y auncuando el artículo 14 de la Ley 550 de 1999 al determinar los efectos de la
iniciación de la negociación de un acuerdo de reestructuración no se ocupa expresamente de ello, es necesario
poner de presente el carácter universal, preferente y colectivo1 del escenario y marco legal de los acuerdos de
reestructuración para concluir, sin asomo de duda, que una vez admitido el arrendatario al trámite de un acuerdo
de reestructuración, en opinión de este Despacho, no resulta viable incoar dicha acción.
Nótese como estas características inherentes al régimen de procesos concursales son igualmente predicables para
el régimen de los acuerdos de reestructuración, pues, al igual que aquel, a éste deberán concurrir la totalidad de
acreedores del deudor, ya no como una carga procesal sino como la única posibilidad de asegurar el pago de sus
acreencias so pena de la imposibilidad de perseguirlo por cualquier otra vía jurídico procesal; preferente, porque una
vez iniciada la negociación no podrá iniciarse ningún proceso de ejecución contra el empresario y los ya iniciados se
suspenden; a su vez, la colectividad supone la participación de la totalidad de los acreedores del empresario en la
consecución de una fórmula de acuerdo de pago conforme a lo previsto en los artículos 22 y siguientes de la Ley 550
de 1999.
1
En efecto, si lo que se pretende con el referido acuerdo es corregir las deficiencias que se presenten en la capacidad
de operación del empresario, así como atender sus obligaciones pecuniarias, de manera que pueda recuperarse dentro
del plazo y en las condiciones que se hayan previsto en el mismo2, no sería consecuente con tal finalidad que se
habilite a un acreedor para ejercer con éxito la acción de restitución del inmueble donde el deudor desarrolla su
actividad empresarial, de una parte, porque muy seguramente éste es indispensable para la reactivación de la
empresa y, de otra, porque precisamente la insolvencia del deudor, reflejada entre otros aspectos en el no pago de
los cánones de arrendamiento, constituye presupuesto de procedibilidad para la admisión al acuerdo de
reestructuración.
2
Art. 5°, Ley 550 de 1999.
Guardadas las proporciones con el proceso concursal en la modalidad de concordato, pero con la certeza de que su
finalidad coincide con el acuerdo de reestructuración, la Ley 222 de 1995 sí se ocupó expresamente del tema al
disponer en su artículo 99 que a partir de la providencia de apertura y durante la ejecución del acuerdo, no podrá
admitirse proceso de restitución del inmueble donde desarrolle sus actividades la empresa deudora.
Sinembargo, debe ponerse de presente que si la causa que se invoca para la restitución del inmueble es diferente al
incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, como por ejemplo el destino inadecuado del bien, su
mal uso o el subarriendo, el proceso de restitución resulta procedente, comoquiera que tales causas no guardan
relación con la situación de insolvencia y crisis patrimonial que justifica la admisión al escenario promocional de un
acuerdo de reestructuración de las obligaciones del deudor. Admitir la posición contraria, significaría cercenar el
derecho del arrendador a obtener la restitución del bien por haberse configurado una de las causales que dan lugar
a la terminación del vínculo y comportaría un premio para el deudor que desacata las estipulaciones contractuales,
máxime cuando ese desacato o reparo no tiene conexidad con el estado de crisis económica por el cual atraviesa y
tampoco es tema propio de un acuerdo de reestructuración.
Todo lo anterior indica, a juicio de este Despacho, que si la sociedad admitida o convocada a un acuerdo de
reestructuración presenta mora en el pago de unos cánones de arrendamiento del inmueble donde desarrolla su
actividad empresarial, causados con anterioridad a la admisión del referido trámite, la acción de restitución del bien
que llegare a iniciar el arrendador, estaría llamada a no prospera, pues dicha mora se entenderá ocasionada por la
insolvencia patrimonial del empresario deudor, la cual constituye el supuesto fáctico y normativo de admisibilidad al
acuerdo de reestructuración para la consecución de una fórmula de pago acordada de consuno con la totalidad de
sus acreedores y, en consecuencia, podría negarse u oponerse con éxito a la restitución del bien.
Refuerza el anterior argumento lo previsto en el numeral 4° del artículo 22 de la citada ley 550, cuando refiriéndose
a la determinación de los derechos de voto de los acreedores, dispone que para el cómputo de los votos
correspondientes a las acreencias derivadas de contratos de leasing, que para el efecto que nos ocupa es igualmente
aplicable a los contratos de arrendamiento, sólo se incluirán los cánones causados y pendientes de pago, pues,
obviamente no tendría sentido que a quien deba tomar partido en las decisiones para la obtención del acuerdo se le
permitiera concomitante y paralelamente perseguir la restitución del bien inmueble necesario para la reactivación del
empresario, echando de menos la finalidad perseguida con el acuerdo y, por ende, haciéndolo nugatorio.
Por lo demás, de acuerdo a lo preceptuado en el numeral 9° del artículo 34 de la Ley 550 de 1999, los cánones que
se causen con posterioridad a la admisión del acuerdo deberán atenderse de preferencia en el orden que corresponda
de conformidad con la prelación de créditos del Código Civil, y no estarán sujetos al orden de pago que se establezca
en el acuerdo.
Finalmente, consideramos importante mencionar que la interpretación de la Ley 550 de 1999 impone un ejercicio
mucho más exigente y riguroso que la simple observancia de su tenor literal, en el entendido que la aplicación
descontextualizada de su articulado y alejada de su verdadera dimensión y alcance, devendría en la pretermisión del
sustento filosófico que justificó su expedición y vigencia.
Rad:
Nit.
Código Trámite
Código Oficina
Disquet
FJCA
2001-01-093049
93.379.283
8001
22’ 0
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