El aval a primer requerimiento como garantía segura

El aval a primer requerimiento
como garantía segura
en los contratos de arrendamiento
Vicente
Magro Servet
Presidente de la
Audiencia Provincial
de Alicante. Doctor
en Derecho
La situación de incremento de la morosidad que estamos contemplando en la
actualidad motiva que existan varias
áreas en donde con mayor fuerza se perciben los impagos. Y, como venimos
manteniendo, una de ellas es la relativa
al impago de alquileres. Así, ha sido una
constante histórica en los arrendamientos urbanos la desconfianza de los arrendadores, cuando arriendan un inmueble,
a que el inquilino abone de forma periódica su obligación del pago de rentas.
Por ello y para ello se está notando también que los arrendadores están reforzando ahora los mecanismos de garantías que exigen a la hora de alquilar su
inmueble, a fin de conseguir ejecutarlas
en el caso de que el arrendatario no pague su renta mensual.
Cierto es también que algunos arrendadores prefieren arriesgar y alquilar su
inmueble ante la necesidad de poder
cobrar la mensualidad con lo que poder
pagar los gastos que devenga la propiedad del mismo en lugar de tenerlo cerrado, pero ello lleva consigo riesgos obvios
a que se produzca la situación de impago. Sea como fuere, lo cierto es que en
la actual situación es preferible asegurar
el cobro que quedar sometido a los retrasos que siempre lleva consigo un procedimiento judicial. Y no siempre por la
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actuación de los juzgados, sino por las
trabas que siempre ponen muchos inquilinos, por ejemplo, a dejarse citar a juicio,
lo que lleva a que la práctica del lanzamiento pueda retrasarse en muchos casos hasta siete u ocho meses en el mejor de los casos.
En esta situación, la exigencia de obtener
una garantía cuando se suscribe el contrato de arrendamiento supone una confianza de que, al menos, se podrá percibir
la devolución de parte de las cantidades
dejadas de abonar por el inquilino. Por un
lado nos encontramos con la garantía
obligatoria para las partes que supone la
fianza regulada en el art. 36 LAU que ha
de prestarse en metálico y que es de una
mensualidad en el arrendamiento de vivienda y de dos en el de local de negocio.
Pero esta fianza garantiza tan solo una o
dos mensualidades que supone una cierta recuperación, pero muy parcial, en los
casos de abuso por parte de inquilinos
que desean prolongar su estancia en el
inmueble sin abonar sus rentas. Para ello
la LAU contempla y admite que las partes, en el ejercicio de su libre autonomía
de la voluntad puedan pactar garantías
adicionales. Así, en el art. 36.5 LAU permite pactar estas garantías complementarias, uno de cuyos ejemplos lo constituye el aval bancario.
Cierto es que la exigencia de estas garantías adicionales conllevan un gasto
para el inquilino que debe abonar a la
entidad bancaria los derivados de la
aportación de la misma al arrendador,
pero debemos hacer notar que en la actual situación producen mayor tranquilidad al arrendador, sobre todo si se trata
de arrendamientos con una renta eleva-
da que, además del lógico perjuicio que
supone una situación de impago, todavía
sería mayor de tratarse de un inmueble
de alto precio de renta.
En consecuencia, analizando estas garantías voluntarias podemos destacar,
sobre todo, el aval a primer requerimiento que permite este art. 36.5 LAU. Una
garantía que tiene la ventaja que producido el impago el arrendador puede exigir de la entidad bancaria el abono de las
cantidades fijadas en el citado aval. Hay
que hacer constar que en el contrato de
arrendamiento las partes podrán haber
incluido la cifra que estipulen procedente en el mismo, lo que permitiría al arrendador fijar como aval la suma que corresponda, por ejemplo, a un periodo de un
año de rentas, con lo que de producirse
el impago tendría garantizado el cobro
de las rentas mientras que se tramita el
procedimiento de desahucio, corriendo
el importe de los gastos del aval de
cuenta del arrendatario.
Las ventajas del aval son, por ello, numerosas, ya que permite al arrendador tener
“Las ventajas del aval son, por
ello, numerosas, ya que permite al
arrendador tener una mayor
tranquilidad y asegurarse en
cualquier caso el abono de la
deuda con anticipación a que el
juez dicte la sentencia”
arrendaments urbans
una mayor tranquilidad y asegurarse en
cualquier caso el abono de la deuda con
anticipación a que el juez dicte la sentencia, ya que es sabido que en estos casos
la entidad bancaria no puede oponer al
arrendador ningún tipo de oposición y
tendrá que abonarle la suma fijada en el
aval. En este caso, el que mayor ventaja
tiene es el aval a primer requerimiento,
que según el Tribunal Supremo (sentencia de 30 de Marzo de 2000) supone una
garantía personal atípica, producto de la
autonomía de la voluntad proclamada por
el artículo 1255 del Código civil, que es
distinta del contrato de fianza y del contrato de seguro de caución, no es accesoria y el garante no puede oponer al
beneficiario, que reclama el pago, otras
excepciones que las que derivan de la
garantía misma. El efecto, por tanto, se
produce por la reclamación del arrendador, lo que supone que el obligado garantizado no ha cumplido; tan sólo si el garante prueba que sí ha cumplido (inversión, por tanto, de la carga de la prueba)
puede evitar el pago.
De todas maneras, esta oposición del
arrendatario no puede llevarse a cabo
extrajudicialmente, ya que si el arrendador ejecuta el aval a primer requerimiento está dando por supuesto que se ha
producido el impago, teniendo que acudir a los tribunales el arrendatario para
alegar y probar lo contrario. Por ello,
apunta el TS que el efecto último es,
pues, que el arrendador beneficiario tie-
ne un claro derecho a exigir el pago,
siendo la obligación del garante independiente de la obligación del garantizado y del contrato inicial, sin perjuicio de
las acciones que puedan surgir a consecuencia del pago de la garantía. Así,
cuando el arrendador se dirija a la entidad bancaria el banco tendrá que abonarle de inmediato la suma fijada en el
aval firmado por el arrendatario, ya que
el fiador, que lo es la entidad bancaria,
viene obligado a realizar el pago al beneficiario cuando éste se lo reclame, ya
que, como señala el TS en sentencia de
fecha 14 de noviembre de 1989, la obligación de pago asumida por el garante
se constituye como una obligación distinta, autónoma e independiente, de las
que nacen del contrato cuyo cumplimiento se garantiza.
Por ello, es nota característica de esta
forma de garantía personal, que la diferencia de la fianza regulada en el Código civil, su no accesoriedad, nota a lo
que se alude en la sentencia del TS
Sala de 11 de julio de 1983 al incidir
“las garantías denominadas de primera
solicitud en el comercio internacional”
entre las “nuevas figuras que tendiendo
a superar la rigidez de la accesoriedad,
es decir la absoluta dependencia de la
obligación garantizada para la existencia y la misma supervivencia (...)”, así
como en la sentencia de 14 de noviembre de 1989 en la que se afirma que
“toda interpretación que trate de dar a
la palabra garantía el sentido de la obligación accesoria de fianza o de aplicar
la excusión que le es característica desvirtúa la naturaleza de la relación compleja a la que venimos haciendo mérito”;
de ahí, que el garante no pueda oponer
al beneficiario que reclama el pago
otras excepciones que las que deriven
de la garantía misma, siendo suficiente
la reclamación del beneficiario frente al
garante para entender que el obligado
principal no ha cumplido; si bien, en
aras del principio de la buena fe contractual (artículo 1258 del Código civil)
se permita al garante, caso de contienda judicial, probar que el deudor principal ha pagado o cumplido su obligación
con la consiguiente liberación de aquél,
produciéndose así una inversión en la
carga de la prueba, ya que no puede
exigirse al beneficiario que acredite el
incumplimiento del obligado principal.
Por todo ello, las ventajas para los arrendadores en estos casos son absolutas,
ya que es obvio que de instar la ejecución del aval a primer requerimiento el
arrendador lo será por el correlativo incumplimiento del arrendatario de sus
obligaciones de pago de la renta, percibiendo la suma pactada, que será generalmente de una anualidad de renta, lo
que conllevará que cuando el juez ejecute el lanzamiento no tenga todavía pendiente de pago el arrendador ninguna
cantidad al haberla cobrado ya por adelantado con la ejecución del aval.
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