Análisis del circulante

FINANCIACIÓN
Estabilidad financiera en las empresas inmobiliarias
Análisis del
circulante
Autor: TAPIA POYATO, Cándido.
Economista y auditor.
([email protected])
Título: Análisis del circulante.
Fuente: Directivos Construcción nº 167,
pág. 22. Mayo 2004.
Resumen: A la hora de estudiar la situación financiera de una empresa inmobiliaria es básico ordenar y agrupar los elementos patrimoniales adecuadamente,
teniendo en cuenta el grado de la vinculación al ciclo de explotación. Por ello, hay
que considerar del circulante todos los elementos que tienen su origen en operaciones de tráfico, independientemente de su
plazo, así como los pasivos exigibles que
financian el ciclo de explotación. Esto quiere decir que si un pasivo exigible financia el
Activo Circulante será del Pasivo Circulante y si financia el Activo Fijo será del Pasivo Fijo.
Descriptores: Financiación/
Inmobiliario.
Directivos Construcción • 22
Los bancos se han convertido, hoy en día, en los principales
financiadores de los proyectos inmobiliarios, que se inician con la
compra del terreno y finalizan con la subrogación del préstamo a
los compradores, sobre todo en el caso de la adquisición de una
vivienda. Lógicamente, un proceso tan largo y con una inversión tan
elevada requiere una financiación también elevada, que en la
mayoría de los casos únicamente es posible por la vía de las
entidades de crédito.
El análisis del circulante de las empresas que se dedican a la promoción
inmobiliaria requiere de algunas reflexiones por dos razones principales:
la larga duración de su ciclo de explotación y las características de su financiación.
El ciclo de explotación de este tipo de
empresas se inicia con la adquisición
de suelo, continúa con la ejecución
material del proyecto inmobiliario y
termina con su venta. Sólo el tiempo
de permanencia de su materia prima,
que es el suelo, y que va desde que se
compra hasta que se inicia la construcción, puede ir desde varias semanas hasta, incluso, años. Todo depende de la situación urbanística en
la que se encuentre el suelo (urbano,
urbanizable programado, no programado, etc.). Si a ello le unimos el tiempo de ejecución del proyecto, nos
encontramos ante un ciclo de explotación con una duración muy superior
a la mayoría de las actividades empresariales.
Lógicamente, un proceso tan largo y
con una inversión tan elevada requiere
de una financiación, también elevada, que en la mayoría de los casos únicamente es posible por la vía de las
entidades de crédito.
Hoy día son los bancos los principales financiadores de los proyectos inmobiliarios. Financian todo el proceso, desde la compra de suelo hasta la
construcción, para continuar luego financiando a los compradores a través
de la subrogación del préstamo.
Ello significa que si bien no son los bancos los propietarios del terreno y, por
tanto, los que venden y tampoco son
los que construyen, éstos pueden ser
considerados como los verdaderos proveedores de las empresas de promoción inmobiliaria. A efectos de análisis
Nº 167 • Mayo de 2004
no hay diferencia entre que el deudor
sea al propietario del terreno o que sea
la entidad que ha prestado los fondos
para su compra. Lo mismo sucede con
la ejecución del proyecto. Da igual deberle a la constructora las certificaciones de obra, que al banco que paga
dichas certificaciones vía préstamo.
Por estas dos razones, a la hora de estudiar la situación financiera de una
empresa inmobiliaria es fundamental
ordenar y agrupar los elementos patrimoniales adecuadamente teniendo
en cuenta el grado de la vinculación
al ciclo de explotación.
En este sentido, habrá que considerar
del circulante todos los elementos que
tienen su origen en operaciones de tráfico, independientemente de su plazo,
así como los pasivos exigibles que financian el ciclo de explotación. Esto
quiere decir que si un pasivo exigible financia el Activo Circulante (AC) será del
Pasivo Circulante (PC) y si financia el Activo Fijo (AF) será del Pasivo Fijo (PF). Por
tanto, el Capital Circulante (CC) será el
exceso de PF sobre AF y, más concretamente, la parte delPF que financia el AC.
Definido así el CC, éste, como es lógico, nunca podrá ser negativo: o hay
CC o no lo hay. No tiene sentido, ni
siquiera cuantitativamente, decir que
una empresa tiene un CC negativo.
En todos los casos, el AC será mayor
o igual que el PC y, el AF menor o
igual que el PF.
Esquemáticamente sería como se
aprecia en el Cuadro 1.
Ejemplo (importes en unidades
monetarias-u.m.)
Supongamos que una empresa inmobiliaria presenta los siguientes Balances de Situación final correspondientes a los ejercicios “n” y “n+1”
adaptados al Plan General de Contabilidad (PGC), como recoge el Cuadro 2:
Activo
Pasivo
Circulante
Circulante
Capital circulante
No exigible
A la hora de
estudiar la
situación financiera
de una empresa
inmobiliaria es
fundamental
ordenar y agrupar
los elementos
patrimoniales
adecuadamente
Fijo
Fijo
Exigible
Cuadro 1
ACTIVO
N
B) Inmovilizado
5.300
III. Inmovilizaciones materiales
2.500
IV. Inmovilizaciones financieras
2.000
VI. Deudores por operaciones de tráfico a largo plazo 800
D) Activo circulante
17.900
II. Existencias
16.700
III. Deudores
950
IV. Inversiones financieras Temporales
200
VI. Tesorería
50
Total General
23.200
N+1
5.800
2.800
1.800
1.200
23.000
21.500
1.250
200
50
28.800
Cuadro 2
Nº 167 • Mayo de 2004
www.directivosconstruccion.es
23 • Directivos Construcción
”
! “ Inmovilizaaciones finaancieraas”
das con entid
dades de créd
dito”
”
! “Deud
Año “n”
Recoge créditos a empresas del grupo que se amortizan a razón de 200
u.m cada ejercicio.
A corto A largo
Préstamos subrogables
Préstamos financiación suelo
–
11.400
400
1.500
Año “n”
dores por operaaciones de trá! “Deud
fico a largo plaazo”
”
A corto A largo
Prestamo financiación
Registra efectos comerciales a cobrar a largo plazo entregados por
los clientes como anticipo.
Inmovilizado material
100
1.000
500
800
290
–
Deudores por efectos
descontados
Cuenta de crédito para
tesorería
”
! “Existenciaas”
1.290
Año
Año
“n”
“n+1”
14.700
Año “n”
A corto A largo
Terrenos y solares
Obras en curso
Edificios construidos
2.900
3.800
13.000
16.000
800
1.700
Préstamos subrogables
Préstamos financiación suelo
–
14.100
500
2.000
100
900
600
1.200
Préstamo financiación
16.700
21.500
Inmovilizado material
Deudores por efectos
descontados
dores ”
! “Deud
Clientes
Cuenta de crédito para Tesorería 570
Año
Año
“n”
“n+1”
450
650
Ef/a cobrar (anticipo de clientes) 500
600
dores por operaaciones de tráfi! “Acreed
co a largo plaazo”
” y “Acreed
dores comerciaales”
”
poraales”
”
! “Inversiones finaancieraas temp
Corresponde a la amortización
anual de los créditos a empresas
del grupo (Cuadro 3).
La Cuenta de Pérdidas y Ganancias del
ejercicio “n+1” según el PGC es la siguiente (Cuadro 4):
N
1.250
N+1
A) Fondos propios
5.910
D) Acreedores a largo plazo
15.500
II. Deudas con entidades de crédito.
14.700
VI. Acreedores por operaciones de tráfico a largo plazo 800
D) Acreedores a corto plazo
1.790
II. Deudas con entidades de crédito
1.290
IV. Acreedores comerciales
500
7.030
19.400
18.200
1.200
2.370
1.770
600
Total General
28.800
23.200
Cuadro 3
Directivos Construcción • 24
18.200
Las dos partidas recogen los efectos a cobrar entregados por los
clientes como anticipo y que han
sido descontados en su totalidad.
950
PASIVO
1.770
–
! Los gastos de personal se pagan mensualmente, los de explotación en el
momento del devengo y los financieros trimestralmente, todos ellos a
través de la cuenta de crédito que la
empresa mantiene abierta en una entidad bancaria como cuenta operativa o de tesorería.
! Las “Obras y servicios realizados
por terceros” los paga el banco con
Nº 167 • Mayo de 2004
DEBE
N+1
A) Gastos
2. Aprovisionamientos.
10.600
b) Consumo de terrenos y solares 4.600
c) Obras y servicios realizados
por terceros
6.000
4. Gastos de personal
350
5. Dotaciones para amortizaciones
del inmovilizado
50
7. Otros gastos de explotación
100
I. Beneficios de explotación
2.400
8. Gastos financieros
600
III. Beneficios de las actividades ordinarias
1.800
IV. Beneficios antes de impuestos 1.800
16. Impuesto sobre Sociedades
630
V. Resultado del ejercicio
1.170
HABER
N+1
B) Ingresos
1. Importe neto de la cifra de negocio
9.600
a) Ventas
9.600
2. Aumento de existencias de promociones en curso y edificios
construidos
3.900
II. Resultados financieros negativos
600
Cuadro 4
los préstamos subrogables que tiene concedidos a la empresa.
! Las compras de suelo durante el
ejercicio ascendieron a 5.500 u.m.
! Se han repartido 50 u.m. en dividendos
ACTIVO
N+1
N
Fijo
Material
Financiero
Circulante
Existencias
Clientes
Efectos comerciales a cobrar
Tesorería
Total General
4.700
2.500
2.200
18.500
16.700
450
1.300
50
23.200
4.800
2.800
2.000
24.000
21.500
650
1.800
50
28.800
PASIVO
Fijo
Fondos propios
Préstamos financiación inmovilizado
Circulante
Préstamos subrogables
Préstamos financiación suelo
Deudores por ef/ descontados
Cuenta de crédito
Anticipos de clientes
N
7.010
5.910
1.100
16.190
11.400
1.900
1.300
290
1.300
N+1
8.030
7.030
1.000
20.770
14.100
2.500
1.800
570
1.800
Total General
23.200
28.800
Cuadro 5
U.M.
Ventas de edificios (V)
- Coste de los edificios vendidos (Cv)
= Margen sobre ventas (Mv)
- Gastos de personal (Gp)
- Amortizaciones (A)
- Otros gastos de explotación (Ge)
= Resultado de explotación
- Gastos financieros (Gf) 600
= Rtdo. actividades ordinarias
- Resultados extraordinarios
= Rtdo. antes de impuestos
- Impuesto sobre el beneficio
= Rtdo. después de impuestos
+ Amortizaciones
= Recursos generados
%
9.600
6.700
2.900
350
50
100
2.400
100
70
30
1.800
0
1.800
630
1.170
50
1.220
19
25
19
12
13
Siendo:
U.M.
ORDENACIÓN DE LOS ESTADOS
FINANCIEROS PARA SU ANÁLISIS
De acuerdo con lo expuesto, los balances de los ejercicios “n” y “n+1”
quedarían ordenados como siguen
(Cuadro 5):
La cuenta de Pérdidas y Ganancias del
año “n+1” ordenada de forma analítica sería (Cuadro 6):
Compra anual de suelo(C)
+ Existencias iniciales de suelo (Si)
- Existencias finales de suelo (Sf)
= Consumo anual de suelo (Cs)
+ Obras realizadas por terceros (Ot)
+ Existencias iniciales obras en curso (Oi)
- Existencias finales obras en curso (Of)
= Coste edificios construidos (Ce)
+ Exist. iniciales edificios construidos (Ti) 800
- Exist. finales edificios construidos (Tf)
= Coste edificios vendidos(Cv)
5.500
2.900
3.800
4.600
6.000
13.000
16.000
7.600
1.700
6.700
Cuadro 6
Esquemáticamente (Cuadro 7):
Nº 167 • Mayo de 2004
%
www.directivosconstruccion.es
25 • Directivos Construcción
D
SUELO
Si=2.900
CAPITAL CIRCULANTE, SUS
H
Cs=4.600
VARIACIONES Y NECESIDADES
OBRAS EN
CURSO
! Caapitaal Circulaante
C= 5.500
D
Sf=3.800
Oi=13.000 Ce=7.600
Año
Año
Cs= 4.600
“n”
“n+1”
OBRAS
Ot= 6.000
REALIZADAS
Of=16.000
H
POR
D
TERCEROS
PASIVO FIJO
7.010
8.030
- ACTIVO FIJO
4.700
4.800
CC
2.310
3.230
H
Ot=6.000
EDIFICIOS
O bien:
D CONSTRUIDOS H
Ti = 8.000
Cv=6.700
Ce=7.600
D
Tf=1.700
CLIENTES
Ci= 450
MARGEN
H
Año
Año
“n”
“n+1”
9.400
V=9.600
ACTIVO CIRCULANTE
18.500
24.000
Cf= 650
- PASIVO CIRCULANTE
16.190
20.770
CC
2.310
3.230
SOBRE
D
VENTAS
H
Mv=2.900
Cuadro 7
! Estaa d o d e O rigen y A p licaa ción d e
Fond
dos
ORÍGENES
U.M.
Recursos generados en el ejercicio
Cobro de créditos a empresas del grupo
Total orígenes
APLICACIONES
Adquisición de inmovilizado material
Amortización préstamo financ. Inmovilizado
Pago de dividendos
Total aplicaciones
Aumento del circulante
Total
dios
! Plaazos med
! Vaariaaciones del circulaante
AUMENTOS
Existencias
Clientes
Efectos a cobrar
Tesorería
Préstamos subrogables
Préstamos financ. Suelo
Deudores ef/ descontados
Cuenta de crédito
Anticipo de clientes
Aumento del circulante
Total
4.800
200
500
—
—
—
—
—
—
5.500
—
5.500
DISMINUCIONES
—
—
—
—
3.000
600
350
280
350
4.580
920
5.500
Cuadro 9
Directivos Construcción • 26
1.220
200
1.420
U.M.
350
100
50
500
920
1.420
Cuadro 8
• De permanencia del suelo:
365x(Si+Sf)/2
365x(2.900+3.800)/2
P1= —————— = —————––——— = 266
Cs
4.600
días
• De construcción:
365x(Oi+Of)/2 365x(13.000+16.000)/2
P2= —————— = —————––——— = 696
Ce
7.600
días
Nº 167 • Mayo de 2004
• De venta:
365x(Ti+Tf)/2
365x(800+1.700)/2
P3= —————— = —————––———– = 68
Cv
6.700
• De recuperación de una u.m. desde que se invierte en la compra de
suelo: Periodo Medio o de Maduración (PMM).
días
PMM = P1+P2+P3+P4 = 1.051 días ± 2 años y
• De cobro a clientes:
De las 22.316 u.m de necesidad de circulante para los 1.051 días, los bancos
y los clientes financian (Cuadro 11):
Por tanto, el Capital Circulante Mínimo que necesita al empresa es de:
11 meses
CCM = 22.316 – 16.930 = 5.386 u.m.
365x(Ci+Cf)/2
365x(450+650)/2
P4= —————— = —————–———— = 21
V
9.600
días
d a d es d e c irculaa nte (Cua! Necesid
dro 10)
U.M.
Coste edificios vendidos (Cv)
Gastos de personal (Gp)
Otros gastos de explotación (Ge)
Gastos financieros (Gf)
Total
ANUALES
PMM
6.700
350
100
600
7.750
19.292
1.008
288
1.728
22.316
Cuadro 10
Préstamos subrogables
Préstamos finac. Suelo
Efectos descontados
Cuenta de crédito
Total
AÑO ”N”
SALDO
AÑO “N+1”
11.400
1.900
1.300
290
14.890
14.100
2.500
1.800
570
18.970
MEDIO
12.750
2.200
1.550
430
16.930
Cuadro 11
ORÍGENES
Cobro por venta de edificios construidos
+ Saldo inicial de clientes
+ Venta de edificios construidos
- Saldo final de clientes
Total orígenes
APLICACIONES
Pagos por compra de suelo
+ S. inicial préstamos financ. suelo
+ Compra de suelo
- S. final préstamos financ. suelo
Pagos por obras realizadas por terceros
+ S. inicial préstamos subrogables
+ Obras realizadas por terceros
- S. final préstamos subrogables
Pagos por gastos
+ De personal
+ De explotación
+ Financieros
Total aplicaciones
Superavit de tesorería
Directivos Construcción • 28
U.M.
ESTADO DE TESORERÍA
dades ord
dinaariaas (Cua! De las activid
dro 12)
! Del Circulaante (Cuadro 13)
ORÍGENES
U.M.
Disminución del saldo de tesorería
Superávit tesorería actividades ordinarias
Descuento de anticipo de clientes
(efectos)
Aumento disposición cuenta de crédito
Total orígenes
APLICACIONES
150
500
280
930
U.M.
Aumento del saldo de tesorería
Total aplicaciones
Superávit de tesorería
Total
9.400
450
9.600
650
0
0
0
930
930
Cuadro 13
! Del Fijo (Cuadro 14)
9.400
ORÍGENES
U.M.
4.900
1.900
5.500
2.500
3.300
11.400
6.000
14.100
U.M.
Cobro amortización cto.a empresas grupo
200
Total orígenes
200
Déficit de tesorería
930
Total
1.130
O lo que es igual:
1.050
APLICACIONES
U.M.
9.250
150
9.400
630
Pago de dividendos
50
Amortización préstamo financ. inmovilizado
100
Compra de inmovilizado material
350
Total aplicaciones
1.130
Cuadro 12
Cuadro 14
350
100
600
Pago de impuestos
Nº 167 • Mayo de 2004
DIAGNÓSTICO FINANCIERO DEL
CIRCULANTE
puesto
! Según el criterio exp
Comparando las 3.230 u.m. del CC
contable del año “n+1” con las 5.386
u.m. del CCM, podemos ver que existe un déficit de circulante de 2.156
u.m. lo que significa que el CC de la
empresa es insuficiente para atender
las necesidades del ciclo de explotación.
Ahora bien, para sacar conclusiones sobre si las 2.156 u.m. de déficit es una
cifra mas o menos significativa y, por
consiguiente, que pueda poner o no en
peligro la estabilidad financiera del circulante, hay que medirla en términos
relativos a través del Coeficiente Básico
de Financiación (CBF) y que en nuestro
ejemplo es:
PF
8.030
CBF = —————— = —————–——— = 0,79
AF + CCM
4.800 + 5.386
Si el grado óptimo de equilibrio financiero se da cuando el CBF = 1,
cuanto mayor sea respecto de la unidad mayor será la estabilidad financiera y al contrario. Por tanto, un
CBF = 0,79 nos está diciendo que
existe u n c ierto d esequilibrio financiero en el circulante que deberá corregirse para garantizar la continuidad de la actividad recurrente de la
empresa.
En los estados de tesorería puede verse como las 150 u.m generadas por
las actividades ordinarias han sido insuficientes para atender las 930 u.m
de déficit de tesorería de las masas
fijas, por lo que la empresa ha tenido que recurrir al descuento de los
efectos entregados por los clientes
como anticipo y a la disposición de
la cuenta de crédito para cubrir dicho déficit.
A corto plazo esta situación no tienen que preocupar, pero si conti-
Nº 167 • Mayo de 2004
núa y se mantiene a lo largo de varios ejercicios puede ser peligrosa
ya que se corre el riesgo de no poder atender las necesidades de tesorería del PF.
En definitiva, lo importante es que en
el tiempo la tesorería generada por la
actividad ordinaria de la empresa sea
suficiente para cubrir el resto de necesidades y, de igual manera, el CC
también debe cubrir el mínimo necesario para no tener dificultades a la
hora de financiar el ciclo de explotación.
– Según el criterio de circulante del
PGC
Si mantenemos el criterio del PGC
según el cual el CC lo integran la
tesorería, las existencias y los deudores y acreedores cuyos plazos de
realización y de exigibilidad no sean superiores a un año, independientemente de que tengan o no su
origen en operaciones de tráfico,
el resultado del análisis sería diferente.
En efecto, calculemos en primer l ugar el CC (Cuadro 15):
En el CC encontramos la primera diferencia importante. Según el criterio
expuesto anteriormente el CC es de
U.M.
+ Fondos propios
+ Acreedores a largo plazo
- Inmovilizado
= Capital circulante
AÑO
“N”
AÑO
“N+1”
5.910
15.500
5.300
16.110
7.030
19.400
5.800
20.630
O lo que es igual
U.M.
+ Activo circulante
- Acreedores a corto plazo
= Capital circulante
AÑO
“N”
AÑO
“N+1”
17.900
1.790
16.110
23.000
2.370
20.630
Cuadro 15
www.directivosconstruccion.es
29 • Directivos Construcción
2.310 u.m en el año “n” y de 3.230
u.m. en el año “n+1” frente a las
16.110 u.m. y 20.630 u.m., respectivamtne, según el criterio del PGC.
En segundo lugar veamos cual sería
el CCM.
Para los 1.051 días del PMM hemos
visto que las necesidades de circulante son de 22.316 u.m. a las que
habrá que deducirle:
– La financiación de los clientes
vía anticipos
En nuestro ejemplo son todos efectos a cobrar, los cuales se han descontado en su totalidad, por lo que
la financiación media por esta vía será de:
Saldo inicial+Saldo final
– La financiación de los acreedores por los gastos de explotación
Estos gastos se pagan en el momento del devengo lo que quiere decir que se pagan al contado, por tanto, no existe financiación.
Luego:
CCM = 22.316 – 1.550 – 14,4 - 74 = 20.677,6 u.m.
En el CCM tenemos la segunda diferencia importante. Por el criterio
que venimos aplicando el CCM que
ha resultado es de 5.386 u.m. y siguiendo al PGC es de 20.677,6 u.m.,
cuyo importe es prácticamente igual
a las 20.630 u.m. del CC contable
del año “n+1”, lo que significa que
la empresa estaría en perfecto estado de equilibrio financiero al ser el
CBF la unidad:
1.300+1.800
—————————— = ————–— =1.550
2
2
u.m
Recursos permanentes
Inmovilizado + CCM
– La financiación del personal
Si los gastos de personal durante el
ejercicio han sido de 350 u.m. y las
nóminas se pagan mensualmente, la
financiación media por este concepto
será la que corresponda a un plazo
medio de 15 días. Es decir:
Gastos de personal x Plazo medio
365
Como los gastos financieros se pagan
trimestralmente, el plazo medio será
de 45 días a los cuales le corresponderá una financiación media de:
600x45
——–—————————––——– = ––—— = 74
365 días
Directivos Construcción • 30
En definitiva, el resultado del análisis es muy diferente. Siguiendo el
PGC la empresa está en una situación financiera óptima cuando en realidad, como hemos visto, presenta
un insuficiencia de circulante de
2.156 u.m. y un CBF=0,79 que pone de manifiesto una situación financiera desequilibrada.
En definitiva, parece lógico pensar
que no debe ser el tiempo el que determine si un elemento es o no del
circulante. Debe ser la vinculación al
ciclo de explotación quien defina si
es o no una operación de tráfico y,
por tanto, si es o no del circulante.
Creemos que este criterio definido
sobre la reflexión de las empresas de
promoción inmobiliaria podría ser de
aplicación, también, para el resto de
actividades empresariales.
"""
Conclusión
u.m.
– La financiación del banco por los
gastos financieros
Gastos financieros x Plazo medio
5.800+20.677,6
Así, por ejemplo, según el PGC, los
deudores y los acreedores por operaciones de tráfico son del circulante por tener un plazo de realización
o de exigibilidad igual o inferior a un
año, no por tener su origen en el tráfico de la empresa. En cambio, las
deudas con bancos, aunque tengan
la misma finalidad, es decir, financiar la compra de existencias o cualquier otra parte del ciclo de explotación, no son operaciones de
tráfico, Pertenecen al circulante si
son a corto plazo y si lo superan son
del pasivo a largo. De igual manera,
la financiación bancaria para la compra de inmovilizado también es del
circulante si es a corto plazo y si lo
supera es del pasivo a largo.
350x15
——–—————————–——– = ––—— = 14.4
365 días
7.030+19.400
CBF = –——————––——– = –––——––––– = 1
acreedor y no de su destino?
365 u.m.
A la vista de lo expuesto cabe preguntarse: ¿Es correcto considerar
como circulante elementos ajenos
al ciclo de explotación de la empresa por tener un vencimiento a
corto? ¿Es correcto utilizar el plazo
como criterio para decidir si un elemento patrimonial es fijo o circulante? ¿Tiene sentido que el paso
del tiempo convierta un elemento
fijo en circulante? ¿Por qué una
fuente de financiación se considerada que tiene o no su origen en el
tráfico de la empresa en función del
Nº 167 • Mayo de 2004