URBANIZACIÓN SIN GOBIERNO

VIVIENDA, SUSTENTABILIDAD Y DESARROLLO URBANO
Ecuación no resuelta en México
Gabriel Quadri de la Torre
Marzo de 2011
El país sigue vivo, cambia y crece. De acuerdo al censo 2010 la población aumenta más de lo que
pensábamos, a ritmos que evocan a países con menor desarrollo relativo. Algo falló, además de las
proyecciones de los demógrafos: una economía con dinámica mediocre, pocos empleos para las mujeres,
fecundidad aún alta y, población campesina que no encuentra suficientes polos de atracción en las
ciudades. De cualquier forma, la pirámide poblacional se achata en la base, se abulta en su parte media,
y se ensancha en la cúspide: menos niños relativamente, muchos jóvenes adultos, y cada vez más viejos.
Las familias son más pequeñas, y las parejas más fluidas y divisibles; los hogares se multiplican con un
menor número de integrantes. La clase media es mayoría, y tiene posibilidades y expectativas cada vez
mayores de consumo y calidad de vida. Las tasas de crecimiento demográfico que revela el censo 2010
apuntan no a 130 millones de habitantes al 2050 (como creíamos), sino a 160 millones.
Al mismo tiempo, y de todas formas, la sociedad rural tradicional se deshilvana y encoge ante el poder
atractivo de los Estados Unidos y de las ciudades mexicanas más pujantes. Todavía permanece en el
medio rural cerca del 24% de la población, cifra muy alta que tendrá que irse abatiendo conforme avanza
el desarrollo del país, tal vez, en una generación, a menos del 10%. Para la tercera década del siglo, en
México habrá casi 50 millones de hogares, y deberán de financiarse y construirse más de un millón de
viviendas anualmente. Hacer vivienda es hacer ciudad. El carácter, vitalidad, competitividad, y
viabilidad a largo plazo de nuestras ciudades dependerá de la manera en que estas viviendas se conciban,
diseñen y desplieguen sobre el territorio. Los organismos federales de vivienda, CONAVI e
INFONAVIT tienen las llaves para hacerlo de manera virtuosa.
En los países civilizados primero se planean las nuevas urbanizaciones, luego se introducen
infraestructuras y transporte público, y después viene la vivienda con una indispensable mezcla de usos
del suelo, áreas cívicas y recreativas, y conectividad con el resto de la ciudad. Los gobiernos locales
garantizan gobernación y bienes públicos. En México es al revés, los nuevos conjuntos de vivienda se
ubican sobre tierras rurales (ejidales) baratas, sin planeación alguna. Primero se pueblan sitios
inconexos formando un patrón desordenado de parches disfuncionales sobre el territorio, con viviendas
impersonales sin espacios de convivencia y recreación. Después se introducen servicios, y el transporte
público llega (si acaso) en condiciones irregulares. El aislamiento obliga a desplazamientos de altísimo
costo. Los gobiernos municipales son incapaces de solventar las carencias de esos tumores peri-urbanos.
Sin accesibilidad al espacio propiamente urbano, sin integración e identidad, y sin un tejido social vivo,
los nuevos desarrollos de vivienda brotan y luego decaen como encierros pecuarios en medio del vacío,
sin ciudad. Al final, tales agregaciones habitacionales se abandonan, dada su dis-funcionalidad. De
hecho, una cuarta parte de las viviendas vendidas a través de un crédito del INFONAVIT se encuentran
sin habitar, y 10 por ciento está en abandono y avanzado deterioro, de acuerdo al Estudio Nacional de
Vivienda Deshabitada publicado en diciembre del año pasado. La explicación es que el costo del
transporte a la ciudad es superior a la hipoteca, además de la ínfima calidad del entorno de las viviendas,
la falta de servicios y su mala ubicación. La lógica es impecable: el desarrollo de nuevas unidades
habitacionales debe ser rentable, y las viviendas, accesibles para adquirientes de salarios bajos, lo que
implica tierra barata, o sea, sin servicios y dislocada de la ciudad. Incluso, en el esquema vigente de
consumidores cautivos de vivienda, muchos la compran sólo para ejercer su derecho en INFONAVIT,
aunque no la ocupen. Tampoco nadie la quiere rentar. Prefieren habitar vivienda usada en zonas
céntricas y accesibles, aunque no sea propia.
Las consecuencias urbanas y sociales son catastróficas. Incluso, la delincuencia echa raíces en ese
espacio de incuria y degradación. Es una falla del mercado inmobiliario; se maximiza el valor privado
para los desarrolladores y ejidatarios, pero se crean externalidades y problemas públicos. Seguir por esta
ruta las próximas décadas, construyendo así más de un millón de viviendas anuales sería suicida. El
desarrollo urbano del país no debe ser conducido por fuerzas ciegas. Es preciso asegurar que la vivienda
se asocie a urbanizaciones contiguas o de relleno, verticales y densas con diversidad de usos, accesibles
e integradas a la ciudad, servidas eficientemente por transporte colectivo, y con una oferta adecuada de
áreas cívicas o de uso público.
Una solución concebible es la regulación del Estado. Sin embargo en México no existe (es una falla de
gobierno). En el Gobierno Federal SEDESOL no quiere ni puede, el Artículo 115 Constitucional parece
otorgar facultades exclusivas a los municipios en materia de usos del suelo, cuyos gobiernos además son
efímeros (3 años sin reelección) y por tanto miopes. Los organismos de vivienda sólo siguen las
tendencias del mercado, no imponen condiciones. Es tierra de nadie.
Otra solución más practicable es una re-ingeniería en las políticas de vivienda. En la actualidad los
recursos del Estado y de los contribuyentes-trabajadores a través del INFONAVIT se entregan
individualmente a los adquirientes de vivienda, a través de subsidios directos o por medio de hipotecas a
largo plazo. Se trataría de trastocarla. En lo que corresponde a los subsidios de CONAVI, éstos se
transformarían en un fideicomiso nacional para la constitución de una reserva territorial urbana de
vivienda. Por este medio, la CONAVI compraría y/o expropiaría tierra urbana, en zonas con servicios, y
preferentemente en áreas centrales subutilizadas y en decadencia (como antiguas áreas industriales y
centros históricos). Se concursaría en cada predio un proyecto de vivienda vertical, densa, integrada al
entorno y al sistema urbano. Al ganador se le transferiría la tierra en comodato, quien después la
entregaría en propiedad en condominio a los adquirentes. De esta forma se solucionaría el problema de
los altos costos del suelo urbano. Desde luego, sería necesario modificar de raíz la política de vivienda
para convertirla en catalizadora de ciudades sostenibles. Entre otras cosas, implicaría una estrecha
relación con los gobiernos locales y con los procesos de formulación y actualización de los programas de
desarrollo
municipales.
Significaría que el gobierno federal retomara por la vía de los hechos
capacidades para configurar los patrones de desarrollo urbano, sin necesidad de modificar el Artículo
115 Constitucional.
Por su parte, el INFONAVIT establecería una nueva modalidad de hipoteca sustentable. Dejaría de
financiar desarrollos habitacionales segregados, por un lado. Por el otro, elevaría el valor de las hipotecas
para adquirientes en zonas urbanas, centrales y con servicios, en proyectos de cierta densidad, e
insertados en áreas con diversidad en los usos del suelo y acceso a transporte colectivo. Los adquirientes
podrían pagar con creces la hipoteca incremental con los ahorros resultantes en transporte y acceso a
otros servicios. (Víctor Borrás, Director de INFONAVIT reconoce que “existen familias que gastan 500
pesos mensuales en el pago de su hipoteca, pero hasta 1,000 pesos en transporte”. Reforma, Negocios.
Febrero 4, 2011).
Es claro que así, el Gobierno Federal tiene a la mano instrumentos muy poderosos para orientar el
desarrollo de las ciudades de México hacia patrones eficientes, competitivos y de alta calidad de vida,
balanceando la ecuación de vivienda, desarrollo urbano y sustentabilidad.