Juan Manuel Muñoz
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Desde 1839 Suplemento Especial “Inmobiliaria” 28 de Agosto 2013 “Con buena salud Diversos indicadores configuran la imagen de un mercado inmobiliario que goza de un buen momento, con demanda sostenible e inversiones a futuro.” PERU Fundamentales del Despegue del Mercado Inmobiliario M.D.I. Perú Ing. Juan Manuel Muñoz Octubre 2013 Contenido Contenido Un poco de historia… 1956 – 1968 EL REFORMISMO CIVIL MODERADO Reformismo Moderado Manuel Prado Ugarteche Junta Militar de Gobierno (1956 – 1962) (1962 – 1963) • • • Modelo de libre mercado Descontento de campesinos (por baja de precios) fortalecido con Revolución Cubana Aparición de grupos guerrilleros de izquierda y levantamiento en Cuzco • • • Elecciones en 1962 pero ningún candidato supera el 36% exigido (Haya de la Torre 33%) Golpe de Estado de Pérez Godoy y Lindley bloquea elección de Haya por el Congreso Se convocó a nuevas elecciones El Banco Central Hipotecario • • • Fundado en 1929 por el Presidente Leguía después de un dilatado periodo de preparación Participaron los banqueros norteamericanos Seligman y las instituciones bancarias nacionales cuyas secciones hipotecarias debieron ser traspasadas al nuevo banco Se constituyó con un capital de 1 millón 200 mil libras peruanas a ser suscrito, en partes iguales, por el gobierno, los bancos hipotecarios establecidos y los particulares. Reformismo Moderado Fernando Belaúnde Terry (1963 – 1968) • Modelo de Estado interventor, orientado a las grandes obras públicas: – Complejos habitacionales – Plan Vial Nacional (Marginal de la Selva) – Aeropuerto Jorge Chavez, Refinería La Pampilla, Reservorio Tinajones, Universidades F. Villareal, G. de la Vega y E. Guzmán y Valle, etc. • • Se inició proyecto de Reforma Agraria, aunque poca atención Fuerte oposición en el parlamento, clima de inestabilidad política Carretera Marginal de la Selva Residencial San Felipe Reformismo Moderado Fernando Belaúnde Terry (1963 – 1968) • • • • • Migración hacia las capitales Inflación entre 9% y 21% Sindicatos infiltrados por ideologías políticas extranjeras (contra la inversión privada) y fortalecimiento de grupos guerrilleros de izquierda Acta de Talara (Gobierno e IPC) y escándalo de pérdida de “página 11” Golpe de Estado y retorno del militarismo 1968 – 1980 EL REFORMISMO MILITAR RADICAL Reformismo Militar Radical Juan Velasco Alvarado (1968 – 1975) • • • “Plan Inca”: Estado más fuerte y nacionalista Expropiación de los yacimientos petrolíferos de la IPC Reforma de la propiedad – – – – • Inversión extranjera restringida Nacionalización de empresas estratégicas Reforma Agraria Ley del Inquilinato Incremento de derechos laborales y protección a la industria nacional Reformismo Militar Radical Juan Velasco Alvarado (1968 – 1975) • • • • • Supresión de libertad de prensa Tipo de cambio controlado Deuda externa de $737 millones en 1968 a $2,170 millones en 1974 Inflación anual llegó a 24% en 1975 Construcción de grandes complejos públicos (Ministerio de Pesquería, PetroPerú, Ministerio de Defensa, Ministerio de Transportes, etc.) Reformismo Militar Radical Francisco Morales Bermudez (1975 – 1980) • • • • • “Plan Túpac Amaru”: Proceso de democratización Frenó reformas velasquistas Puso orden en la economía estatal, aunque restringiendo gastos sociales Movilizaciones sociales masivas Sentó las bases para el retorno democrático: Congreso Constituyente y elecciones presidenciales Reformismo Militar Radical Francisco Morales Bermudez (1975 – 1980) • • • • La inflación a fin de periodo aumentó de 32.4% en 1977 a 73.7% en 1978 Crisis de balanza de pagos, RIN negativas entre 1976 y 1978 Constitución de 1979 17 de mayo 1980: primer atentado de Sendero Luminoso (SL) 1980 – Actualidad DE LA CRISIS ECONÓMICA Y SOCIAL AL CRECIMIENTO ACTUAL Década de 1980 Fernando Belaúnde Terry (2) (1980 – 1985) • • • • • Retorno a una economía liberal , devolución de medios de comunicación a sus dueños Conflicto con el Ecuador Baja de precios internacionales Fenómeno del Niño 1983: crisis agropecuaria Acciones Terroristas: SL se consolida y nace el Movimiento Revolucionario Túpac Amaru (MRTA) Década de 1980 Fernando Belaúnde Terry (2) (1980 – 1985) • Se continuó con obras públicas – Marginal de la Selva – Nuevos complejos habitacionales: Santa Rosa (Callao), Torres de Limatambo – Centrales hidroeléctricas y obras de irrigación – Rehabilitación de puertos Torres de Limatambo • • • Inflación anual >60% Alto índice de desempleo Creación del Inti (= mil Soles de Oro) Década de 1980 Alan García Pérez (1) (1985 – 1990) • • • • Economía heterodoxa y populista Control de precios, devaluación y congelamiento del tipo de cambio para corregir inflación Protección de la industria nacional, altos aranceles Se empezó a emitir billetes sin respaldo (“la maquinita”) Década de 1980 Alan García Pérez (1) (1985 – 1990) • • • • • Limitó pago de la deuda externa – el Perú quedó marginado de la comunidad financiera mundial Intentó estatizar la banca – absoluto rechazo popular Ajustes económicos “paquetazos” Terrorismo agravado: SL y MRTA Inflación se disparó a +7000% en 1990 El Fujimorato Alberto Fujimori Fujimori (1990 – 1995) • • • • • • • • Reinserción al sistema financiero internacional “Fujishock”, detuvo hiperinflación Creación del Nuevo Sol (= un millón de Intis) Autogolpe en 1992 Constitución de 1993 Captura de líderes terroristas Modelo de libre mercado Conflicto con Ecuador El Fujimorato Alberto Fujimori Fujimori (1995 – 2000) • • • • • • Toma de residencia de embajador japonés por MRTA y Operación Chavín de Huantar Firma de paz con Ecuador Ley de “Interpretación Auténtica de la Constitución” Destitución de magistrados de Tribunal Constitucional Protestas de la población Creación de Programa Mi Vivienda El Fujimorato Alberto Fujimori Fujimori (2000) • • • • • • • Elecciones fraudulentas “Marcha de los Cuatro Suyos” “Transfugismo” de congresistas “Vladivideo” Kouri‐Montesinos Desarticulación del SIN y convocatoria a elecciones Renuncia de Fujimori vía fax Gobierno transitorio a cargo de Valentín Paniagua Contenido La Década del Crecimiento Alejandro Toledo Manrique (2001 – 2006) • • • • • • Establece Gobierno de Tecnócratas: Pedro Pablo Kuczynski como Ministro de Economía Inicia negociación de TLC con EE.UU. Proyecta construcción de carretera Interoceánica Activa programa Mi Vivienda Casos de corrupción Conflictos sociales Alejandro Toledo y Pedro Pablo Kuczynski Programa Mi Vivienda • Diferentes programas – – – – • • • • • Mi Vivienda Techo Propio Mi Construcción Mis materiales Cuota inicial mínima del 10% Plazo 10 a 20 años Bono del buen pagador Tasa de interés fija Prepagos parciales o totales en cualquier momento La Década del Crecimiento Alan García Pérez (2) (2006 – 2011) • • • • • • Se mantiene éxito macroeconómico Situación crítica por recesión mundial Bonanza exportadora de minerales Firma TLC con EE.UU., Chile, China, Canadá, Singapur, Suiza, Tailandia y Corea del Sur Conflictos sociales Escándalos de corrupción Alan García y George W. Bush Firma de TLC Perú EE.UU. Evolución de la Inflación Crecimiento fortalece clase media Fuente: MEF Fuente: INEI El crecimiento económico de los últimos diez años ha generado una reducción de la pobreza y ensanchamiento de las clases media y alta. Entre el 2004 y 2011, la clase media (NSE B y C) pasó del 28.6% al 40.0% del total de hogares del Perú Urbano. Fuente: Apoyo Consultoría Liderando el Crecimiento Proyección a Largo Plazo Pirámide Poblacional (millones de personas según edad) *Hogares sin vivienda o que viven en viviendas de baja calidad. Fuente: Banco Interamericano de Desarrollo, Room for Development 2012 El Perú tiene el más alto Déficit Habitacional entre sus pares regionales. Fuente: BBVA Research La demanda potencial de vivienda en el 2010 fue de 8.6 millones de personas y en el 2025 sería de 10.4 millones. Ahorro y Acceso al Crédito Banco Mundial, BCR, ASBANC Fuente: ASBANC La penetración de créditos hipotecarios se ha duplicado en los últimos diez años producto de menores tasas y mayor competencia bancaria. Sin embargo, este crecimiento ha sido acompañado de una adecuada gestión de riesgos. Fuente: IPSOS Apoyo Por el lado del ingreso, las familias también cuentan con más ahorro. Brecha entre Oferta y Demanda Explican porque en los últimos años la Demanda Efectiva en promedio ha sido 20 veces la Oferta Inmediata. Fuente: CAPECO y TINSA *Demanda efectiva en miles de viviendas aproximadas **Oferta como el total de unidades ingresadas en el periodo Vivienda Fuente: Elaboración propia con datos del CAPECO, BCRP e INEI Fuente: BBVA Research Si bien los precios han incrementado en los últimos años, no hemos superado los niveles de precios de 1999 ni del 2000 en términos de S/. Reales. Precio por debajo del resto de la región. Vivienda Criterios de Valuación del Ratio PER (Precio Vivienda/Alquiler Anual) PER Yield % Clasificación 5.0‐12.5 8.0‐20.0 Precios Subvaluados 12.5‐25.0 4.0‐8.0 Precios Normales 25.0‐50.0 2.0‐4.0 Precios Sobrevaluados Fuente: Global Property Guide El PER inmobiliario del Perú está aún alejado del de mercados desarrollados Los precios de inmuebles en Perú no evidencian signos de sobrevaluación. Fuente: BCRP** y Edifica Contenido Riesgos y Oportunidades Riesgos • • • • • • • • Cambio de rumbo político/ económico Dependencia de materias primas/commodities Incremento sostenido de los precios – burbuja? Desaceleración de la inversión privada debido a crisis externas Trabas municipales Planeamiento urbano Servicios públicos Sindicatos Oportunidades • • • • • • Expansión de la clase media y crecimiento de demanda insatisfecha Impulso del gobierno para la construcción de vivienda de interés social Mayor dinamismo en provincias Gran potencial en diversos sectores: oficinas, logística, retail y turismo Nuevas tecnologías Brecha en infraestructura 37 Contenido Perspectivas • Crecimiento sostenido, pero a menor ritmo (6 a 8% a partir del 2014) • Impulsando el crecimiento del país • Atractivo para la inversión nacional y extranjera • Innovaciones en oferta de valor al cliente PERU Fundamentales del Despegue del Mercado Inmobiliario M.D.I. Perú Ing. Juan Manuel Muñoz Octubre 2013
