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Centro Universitario de Baja California
Doctorado en Derecho
LA PROPIEDAD
Temas Selectos de Derecho Civil
Dra. Beatriz Sosa Morato
Lic. Rita Cedeño Pérez.
Lic. Branda E. Valenzuela G.
Tijuana, Baja California, a 04 de Abril de 2013.
ESQUEMA O ÍNDICE
Página
CAPITULO I
INTRODUCCIÓN
LA PROPIEDAD DE LA TIERRA
1.1.
Antecedentes históricos.
1.2.
Teoría Clásica de la Propiedad.
C A P I TU L O II
CONCEPTO DE LA PROPIEDAD EN LA ACTUALIDAD
2.1. La propiedad hoy.
2.2. La propiedad en nuestro país.
2.3. El derecho moderno.
C A P I TU L O III
MEDIOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD
3.1. Adquisiciones a titulo universal y a titulo particular.
3.2. Adquisiciones primitivas y derivadas.
3.2.1. Ocupación.
3.2.2. Accesión.
3.3 Adquisiciones a titulo oneroso y a titulo gratuito.
3.4. Adquisiciones por actos entre vivos y por causa de muerte.
Conclusiones
Bibliografía
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INTRODUCCIÓN
Una de las dificultades que ha acompañado al ser humano desde su origen y atañe
actualmente a la sociedad ha sido y es entre otras “la propiedad”, por tanto, el “derecho a
los bienes” constituye precisamente la base o soporte jurídico de una serie de problemas
económicos y políticos que giran alrededor de la propiedad; por lo que la finalidad del
“derecho a los bienes” estriba en configurar y establecer mecanismos para resolver
precisamente el conflicto de intereses que surgen al utilizar y disfrutar los bienes, los
cuales como derecho real requieren de protección.
Lo anterior, es la razón del presente ensayo, un breve análisis sobre la propiedad de
la tierra, remontándonos a sus antecedentes históricos hasta el día de hoy, en virtud de
que ha sido conceptualizado de manera diversa a través del tiempo, haciendo un recorrido
al continente europeo por su trascendencia jurídica precisamente a Roma, haciendo una
retrospectiva sobre la concepción de la propiedad hasta la actualidad en nuestro País,
definiendo a su vez las formas de adquirir la propiedad en México, como consecuencia de
la evolución del sistema legislativo de la propiedad, al haberse dictado diversas leyes
encaminadas a mejorar la condición de la propiedad inmueble, al partir del principio que
apenas conocida la existencia de América, se suscito dificultad de dominio y señorío de
las tierras descubiertas entre España y Portugal, haciéndose necesaria la intervención del
Papa Alejandro VI quien por medio de su célebre “bula Noverint Universi” , expedida el
cuatro de mayo de 1493, dilucido la problemática trazando una línea imaginaria para
determinar lo que debía pertenecer a una y otra nación, dando como consecuencia que los
Reyes de España declararan que las tierras conquistadas en América no pertenecían a
España, sino a su Real Patrimonio, quedando de esta manera nuestra patria incorporada a
la Corona de Castilla, donde los Reyes podían disponer libremente de ese territorio y
nadie podía adquirir sin concesión de aquellos o de sus delegados; en la misma forma,
consumada la conquista de México, se hacia la apropiación de tierras y pueblos a favor de
los conquistadores, bajo el principio de que la propiedad debía fundarse en un titulo
derivado de la Corona.
Siendo inevitable el sufrimiento de los indígenas para lograr una verdadera transición
en la historia de la propiedad, que surge con el nacimiento de las encomiendas y
repartimientos (primera forma que tuvo la apropiación territorial) , la cual finalizo en 1720,
después de graves abusos cometidos. Las leyes dictadas en 1820 que suprimían los
mayorazgos, fideicomisos, patronatos; la promulgación de la ley de
1856 la cual
desamortizo los bienes de mano muerta, terrenos comunales y los concedidos a los
pueblos de indios como fundo legal. Ley que sumada a la supresión de los fueros de que
gozaban el clero y los militares, surge la sangrienta revolución, en medio de la cual el
Presidente Benito Juárez lanzo las llamadas leyes de Reforma, (1859), que declaro bienes
nacionales todos los que el clero secular y regular había estado administrando ; reformas
constitucionales de 1873 donde se establecía que ninguna institución religiosa podía
adquirir bienes raíces, ni capitales impuestos sobre estos con la sola excepción establecida
en el articulo 27 de la Constitución.
Con ello cambio radicalmente la propiedad al volver al comercio los bienes poseídos por
el clero y demás corporaciones, aumentando la riqueza pública.
Toda una transición, una historia que nos lleva de la mano a ser posible la adquisición
de la propiedad como hoy en día lo es, que aplicando la definición del derecho real a la
propiedad según Rafael Rojina Villegas se traduce al :
“… poder jurídico que una persona ejerce en forma directa e inmediata sobre una cosa
para aprovecharla totalmente en sentido jurídico, siendo oponible este poder a un sujeto
pasivo universal, por virtud de una relación que se origina entre el titular y dicho sujeto…”.
CAPITULO I La Propiedad de la Tierra.
1.1 Antecedentes Históricos.
El derecho real de la propiedad ha sido considerado de diversas formas a través del
tiempo.
En el derecho romano fue considerado como un derecho real absoluto, exclusivo y
perpetuo,
para obtener de un objeto todas las satisfacciones que éste nos pueda
proporciona; además se fijaron también tres elementos derecho de uso (iusutendi),
derecho de distrute (iusfruendi) y derecho de abuso (iusabutendi). Desde Justiniano hasta
el Código Napoleónico los señores feudales, por el dominio de las tierras creaban
latifundios, donde se establecían los vasallos, incluso los señores feudales tenían imperio
sobre los vasallos, el derecho de propiedad era absoluto para usar y disponer de una cosa
reconociendo los tres elementos clásicos, iusutendi, iusfruendi, iusabutendi. La situación
jurtídica continuó hasta la revolución francesa y ya con ella se dio al derecho de
propiedades su aspecto civil, dejando a un lado el político, por lo que la propiedad derecho
ya no otorga privilegios políticos, sino que es un derecho real de carácter privado para usar
y disponer de una cosa, un derecho absoluto, exclusivo y perpetuo
En la declaración de los derechos del hombre se reconoce que la propiedad es un
derecho natural que el hombre trae consigo al nacer.
1.2 Teoría clásica de la Propiedad.
Autores del siglo XIX consideraron que la propiedad se podía definir como el derecho
real de usar, gozar y disponer de los bienes en forma absoluta, exclusiva y perpetua,
aunque esto no correspondió a la realidad, ya que ni en la misma Roma se definió la
propiedad.
La propiedad era absoluta, no reconocía limitaciones, su propietario, la podía usar en la
medida que quisiera o lo deseara; era exclusiva, el goce de la cosa correspondía al dueño
con exclusión de todas las demás personas y un punto muy importante, era perpetua, el
propietario lo era siempre, hiciera o no uso de la cosa y no la perdía nunca por el no uso de
la misma: Esta teoría ya no está en vigencia por la influencia de la teoría de la propiedad
en función social.
Capítulo II Concepto de Propiedad en la actualidad.
2.1 La propiedad hoy
Propiedad es el derecho real más amplio para usar, gozar y disponer de la cosa dentro
del sistema jurídico positivo de limitaciones y modalidades impuestos por el Legislador de
cada época.
2.2 La propiedad en nuestro país.
En nuestro país al elaborarse el Código de 1870 describe que la Propiedad ¨Es un
derecho de usar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las que fijan las leyes¨
Art. 827. En el Código de 1884 definió de la misma manera a la propiedad en su artículo
729 y establece en el 730 que la propiedad es inviolable y que no puede ser atacada sino
por utilidad pública y previa indemnización.al mismo tiempo nace la figura jurídica de la
expropiación. En el artículo 731 del mismo cuerpo de leyes, establece que el propietario es
dueño del suelo y del subsuelo.
2.3 El derecho moderno.
El derecho moderno tiene antecedente en las ideas de León Duguit en el Artículo 27
constitucional y en el Código Civil de 1928, al respecto Duguit señala que el derecho de
propiedad no puede ser innato en el hombre y anterior a la sociedad, porque los derechos
no pueden ser anteriores a la sociedad.
Para Duguit el derecho de propiedad es una
función social y no un derecho subjetivo, absoluto, inviolable; anterior a la sociedad y al
estado1.
1
Conferencia Lic. Flores Espitia, Estéban, Escuela superior Huejutla, Universidad Autónoma del Estado de Hidalgo.
Señala el Lic. Rojina Villegas que ´el derecho moderno, refiriéndose al derecho de
propiedad en la actualidad, tiene su antecedente doctrinal en las ideas de Duguit y su
expresión legislativa en el Art. 27 Constitucional y en el Código Civil de 1928.2
El derecho de propiedad en la tesis de Duguit es una función social y no un derecho
absoluto, inviolable, anterior a la sociedad y al Estado y que la norma jurídica no puede
tocar. Sostiene también la tesis de impedir el uso abusivo o ilícito de la propiedad, aun
cuando se obre dentro de los límites del Derecho.
Al tener la propiedad una función social, el derecho sí podrá intervenir imponiendo
obligaciones al propietario no sólo de carácter negativo, sino positivo también
Al respecto el Artículo 27 Constitucional señala en uno de sus párrafos ¨La nación
tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que
dicte el interés público…¨3
En la exposición de motivos del Código Civil de 1928, al hablar en el Libro Segundo, de
los bienes se señala ¨Al tratar de la propiedad, se separó la Comisión de la tendencia
individualista que campeaba en el Derecho romano, en la legislación napoleónica y en gran
parte de nuestro Código Civil, y acepto la teoría progresista que considera e derecho de
propiedad como el medio de cumplir una verdadera función social.
Por tanto, no se
consideró a la propiedad como un derecho individual del propietario, sino como un derecho
mutable que debe modelarse sobre las necesidades asociales a las cuales está llamado a
responder preferentemente.
En el Artículo 730 del Código Civil de 1928, hace un cambio significativo al texto de
este artículo, omitiendo el término ¨inviolable¨ a la calidad de la propiedad y cambia el
término ¨previa¨ por
¨mediante¨ quedando plasmado en el texto 831 como sigue: ¨La
propiedad no puede ser ocupada contra la voluntad de su dueño, sino por causa de utilidad
2
3
Soto Alvarez, Clemente. Prontuario del Derecho Civil. Limusa, 1994
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. Escuela Libre de Derecho. Editorial Porrúa, 2012. Pág.379
pública y mediante indemnización, siguiendo los pazos de la Ley de Expropiación que
viene a ser la Ley Reglamentaria del Artículo 27 Constitucional, publicada en el Diario
Oficial de la Federación el 25 de noviembre de 1936.
El Código Civil extiende la facultad del Estado, en el Artículo 836 ¨La autoridad puede,
mediante indemnización, ocupar la propiedad particular, deteriorarla y aun destruirla, si
esto es indispensable par aprevenir o remediar una calamidad pública, para salvar de un
riesgo inminente una población o para ejecutar obras de evidente beneficio colectivo¨
Cabe mencionar el propietario ya no dispone del subsuelo de su propiedad según se
plasma en el Código Civil para el D.F. en su Artículo 838 y en el Código Civil para el
Estado de Baja California en su Artículo No.826; su derecho ya no es inviolable y además
tiene las limitaciones que tiene están señalad, as en los Artículos 834, 839, 840, 843, 845,
846, 849, 853 del CCDF y los Artículos 827, 828, 831, 833, 834 y 839 del CCBC. En el
caso de expropiación, el Estado tiene diez años para cubrir el monto del valor de la
propiedad.
Capítulo III Medios de Adquirir la Propiedad.
3.1 Adquisiciones a titulo universal y a titulo particular.
Al hablar sobre adquisiciones a titulo universal debe entenderse la transferencia del
patrimonio con todos sus activos y pasivos, esto es, el conjunto de derechos y obligaciones
que sobre la propiedad ejerce el propietario.
La forma de adquisición a titulo universal más conocida en nuestro sistema de derecho
lo es la herencia, sea esta legitima (sucesión ab-intestato), o testamentaria (cuando en
esta se establecen herederos) , ya que al instituirse legatarios , hay una transmisión a
titulo particular porque el legatario recibe bienes determinados, dentro del cual la forma
mas habitual lo es el contrato.
3.2 Adquisiciones primitivas y derivadas.
De acuerdo a este tipo de adquisiciones, debe entenderse que por forma primitiva es
aquella en la cual la cosa no ha estado en el patrimonio de determinada persona; por
tanto, quien la recibe, no es porque provenga de un titular previo, sino por el contrario, ha
permanecido sin dueño, siendo el adquirente el “primer ocupante de la misma”.
Ahora bien, la adquisición derivada de transmisión del dominio supone una transmisión
de un patrimonio a otro, esto es, el bien o la cosa ha tenido dueño, ha estado en el
patrimonio de una persona la cual lo transmite a otra persona,
siendo esta forma de
transmisión de dominio la que tiene mayor trascendencia jurídica, ejemplo de ello es la:
herencia, prescripción, adjudicación.
Esta forma de adquisición primitiva se logra encontrar precisamente en la ocupación y
en la accesión.
3.2.1. Ocupación:
Por lo que respecta a la ocupación, esta supone que el adquirente entra en posesión de
bienes sin dueño, ejercitando la posesión con el animo de adquirir el dominio. Por tanto, no
existe transmisión de patrimonio de un titular a otro.
3.2.2. Accesión:
Significa que todo aquello que la propiedad produzca, se le una, se vincule con ella o
se incorpore natural o artificialmente, es una extensión del dominio.
Esta accesión puede ser natural o a través del acrecimiento natural de los predios en
atención al material depositado por la corriente de un rio o el desprendido de una
propiedad para incorporarse a otra.
3.3 Adquisiciones a titulo oneroso y a titulo gratuito.
Una adquisición a titulo oneroso es aquella mediante la cual el que adquiere paga un
cierto valor en dinero, bienes o servicios, esto, a cambio del bien que recibe, como en los
contratos onerosos de compraventa, permuta, sociedad, en los que se transmite el dominio
de una cosa a cambio de una contraprestación.
Adquisiciones a titulo gratuito traslativos de dominio, es aquella donde el adquirente
recibe un bien sin tener que cubrir una contraprestación, como sucede por ejemplo en la
donación.
La adquisición a titulo gratuito puede ser a su vez de carácter universal como en la
herencia tanto testamentaria como legitima, existe una transmisión a titulo gratuito de
patrimonio, sin embargo, como es en la herencia a titulo universal donde se transmite tanto
activos como pasivos y se encuentran en la misma escala de valor o el ultimo es superior
al primero no existe propiamente una transferencia de valor.
3.4. Adquisiciones por actos entre vivos y por causa de muerte.
La transmisión por acto entre vivos se refiere al acto jurídico en general, y en especial,
al contrato.
Las transmisiones por causa de muerte revisten dos formas, la herencia legitima y
testamentaria y la transmisión de legado.
CONCLUSION
Si en algún tiempo se pudo haber pensado que el derecho a la propiedad era absoluto,
exclusivo y perpetuo, actualmente debe reconocerse que tal derecho está condicionado a
una serie de salvedades, tal y como lo observamos en el código civil para el distrito federal
así como para el de baja california, al
establecer restricciones y particularidades que
circunscriben el derecho absoluto del propietario sobre la disposición y goce de la cosa,
con el afán de proteger el interés de otros propietarios en lo particular y en lo general.
BIBLIOGRAFIA
Diccionario Jurídico Mexicano, Instituto de Investigaciones Jurídicas, Editorial Porrúa.
Rafael Rojina Villegas, Compendio de Derecho Civil, Bienes, Derechos Reales y
Sucesiones, Editorial Porrúa, S.A.
Código Civil reformado Baja California.