el precio de la vivienda urbana. la disyuntiva superficie / ubicación

,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;,
COMUNICACIÓN
EL PRECIO DE LA VIVIENDA URBANA. LA DISYUNTIVA SUPERFICIE
/ UBICACIÓN: UNA AMPLIACIÓN
J.M. Caridad y Ocerin
P. Brañas Garza
Universidad de Córdoba
1.- INTRODUCCIÓN
La literatura macroeconómica ha estudiado y modelado la actitud de los agentes ante la inversión más
1
decisiva de su vida, la vivienda. Desde los modelos A.B.M hasta los últimos análisis de Bover ( 1992 ),
este ámbito de la teoría se ha centrado en cuándo los individuos deciden invertir en en este bien y no en
otros. Largas discusiones sobre la vivienda como bien de inversión, o como de consumo; servicios que se
intercambien en el mercado por medio del alquiler o de la compra; y un largo postulado de supuestos de
competencia perfecta tratan de determinar en qué momento los agentes toman esta decisión.
Pero en estos trabajos el tratamiento del bien es muy general, simplemente una vivienda,
independientemente de sus características o de su ubicación. Si bien este enfoque permite el análisis de la
evolución del precio de la vivienda, como un agregado, fruto de las decisiones individuales consecuencia
de las variaciones en los mercados de dinero, no ofrece ningún análisis sistemático de los determinantes
del precio del bien.
Sobre esta circunstancia los enfoques microeconómicos has centrado todos sus trabajos. Los modelos de
localización tratan de explicar por qué los individuos deciden instalarse en una zona determinada de la
geografía urbana, y qué causas lo provocan, i.e. el precio del suelo y los servicios ofertados en esa zona se
analizan como determinantes del precio de la vivienda.
El análisis de la localización ha venido definido por el uso al que esté destinada la vivienda, que suele ser
determinante en la demanda de ubicación. Existiendo cuatro usos definidos del bien: residencial,
industrial, comercial de oficinas y comercial de tiendas, la decisión de localización se origina de un modo
muy distinto.
El uso industrial de suelo, o en su defecto de vivienda, no plantea duda en el mercado, ya que está
restringido a unas zonas muy concretas de la ciudad, y no existen posibilidades alternativas, fruto de la
zonificación de la ciudad. En cualquier caso, este uso del bien es un tanto ajeno al análisis propio de la
vivienda, y está más referido al uso del suelo, más propio del urbanismo que de la economía urbana.
Sin embargo, los tres restantes usos de la vivienda sí plantean al individuo que la demanda, una elección
de ubicación: fruto de la suma de varios factores, distintos en cada uno de los enclaves. Además, como
estos usos no están zonificados, pueden darse los tres conjuntamente en la misma calle, o en la misma
finca.
1
Ando, Brumberg y Modigliani ( 1954, 1963 )
792
,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;,
COMUNICACIÓN
Por todo ello, el análisis de las causas o factores que determinan la demanda de localización de los bienes
inmuebles ha sido objetivo fundamental de la micro- economía.
2.- LA VIVIENDA: UN BIEN PARTICULAR
La no homogeneidad de la vivienda, en contraposición del sistemático enfoque de la macroeconomía, ha
sido uno de los temas más analizados en la literatura urbana. En este sentido, en los últimos años, se
plantea una reestructuración del análisis clasico bajo el supuesto de que la vivienda es un bien que
responde a las fuerzas del mercado, y que no manifiesta en ningún caso la homogeneidad definida por los
1
modelos de Olsen ( 1969 ) .
A tenor de ello se ha desarrollado una extensa literatura2 en economía urbana, con especial énfasis en las
particularidades del mercado de la vivienda y del propio bien, requiriendo la revisión de los modelos
clásicos. Entre dichas particularidades se pueden destacar las siguientes:
La necesidad, en tanto en cuanto la vivienda satisface una necesidad humana básica, el resguardo.
La importancia, ya que para la mayoría de las personas la vivienda constituye el gasto en consumo más
importante, y la decisión de inversión de mayor relevancia de todo su ciclo vital ( A.B.M ).
La durabilidad, puesto que de entre las mercancías “relevantes”, la vivienda es quizá la más duradera. Así
con frecuencia el flujo de inversión por periodo de tiempo no supera el 5 % del stock del capital
3
existente . De un modo análogo, la durabilidad implica que existen límites bastantes estrechos a la tasa de
desinversión en las construcciones existentes.
La fuerte fijación, haciendo referencia al marcado carácter espacial que posee este bien. Difícilmente, y
en caso verdaderamente anómalos, la vivienda puede ser transportada a unos costes razonables ( López,
1992; Pérez, 1993 )
La indivisibilidad, pues las economías domésticas no mezclan de forma típica fracciones de unidades de
vivienda.
La heterogeneidad. La vivienda es un bien que posee un conjunto de atributos que diferencia una unidad
respecto a otra - por tanto no se puede tratar como un bien homogéneo - por lo cual, a diferencia de otros
bienes, es imposible encontrar un sólo bien en exactas condiciones que otro ( Cubbin, 1973 ). Así mismo,
4
las críticas al modelo de Olsen revelaban que cualquier estudio de la vivienda tenía que tener en cuenta el
marcado carácter heterogéneo de dicho bien, ya que unidades con el mismo precio de mercado pueden ser
contempladas por oferentes y demandantes como sustancialmente diferentes.
El alto coste de construcción, que posibilita un amplio mercado de alquileres y que a su vez hace que la
vivienda se constituya como un atractivo instrumento de acumulación de riqueza.
Altas necesidades de financiación, que se ven atendidas por un mercado de capitales imperfecto, con
fuertes barreras de entrada, y especialmente de salida.
Estrechez del mercado, en el sentido de que tanto las unidades de vivienda como las unidades domésticas
se hallan dispersas en el espacio de las características, de modo que las posibilidades de elección tanto de
consumidores como oferentes son escasas. Lo que motiva que exista un fuerte incentivo a la modificación
1
Según el modelo de Olsen, la vivienda puede asimilarse a una característica homogénea, i.e. los servicios de la vivienda, que se
intercambian en el mercado.
2
Rothenberg (1978), Quigley (1979), Stahl (1985), Arnott (1987), Smith et al. (1988), Saura (1995) y otros muchos.
3
El caso español es aun más grave que los demás, ya que para un stock existente aproximado de catorce millones de viviendas, los años
en que la economía está en alza, se producen unas trescientas mil viviendas, mientras que en los de crisis apenas se llega a la ciento
cincuenta mil, de modo el incremento anual se puede aproximar a un 1 %, ( Gª Durán, 1994 ).
4
Este modelo fue fuertemente criticado por el trabajo de Witte et al. ( 1979 ), por que su aplicación llevaba a conclusiones
empíricamente poco contrastables, tales como, que en el equilibrio, los bienes del mismo precio son sustitutos perfectos, ya que
satisfacen por igual las preferencias de los agentes.
793
,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;,
COMUNICACIÓN
de la vivienda que se adquiere, por medio de la combinación de la unidad de vivienda con dinero y
1
enseres personales ( López, 1992 ) .
Existencias de asimetrías en la información, sobre todo por parte de los consumidores. En primer lugar,
los oferentes no tienen verdaderas curvas de oferta para cada factor, ya que son consecuencia de múltiples
decisiones que van más allá de las de un agente particular ( Rosen, 1969 ). En segundo lugar, los
demandantes no parece que conozcan, con precisión, su curva de preferencias y, menos aún, las
variaciones de éstas ante alteraciones de cualquiera de los atributos ( Wilkinson & Archer, 1973 ). Por
todo ello, al ser un mercado de información imperfecta, se puede decir que el demandante sólo alcanza
una solución subóptima y que el oferente no sigue una conducta óptima, sino simplemente satisfactoria
( Kim, 1992 ).
Importantes costes de transacción, asociados a búsqueda y mudanza, así como a los de la propia
2
transacción. Éstas afectan tanto al mercado de venta como al de alquiler, aunque con distinta intensidad .
La práctica ausencia de mercados de futuros y seguros relevantes.
Existencia de externalidades positivas y negativas difíciles de internalizar (Witte et al., 1979 ). Más allá
de las características básicas de una vivienda, se puede encontrar la existencia de factores de dificil
medición, como es la demanda de calidad ( King, 1976 ), y sobre todo cómo es su variación en el tiempo
y en el espacio. Problemas aun más severos se observan en la internalización de factores como el
3
4
vecindario ( Schafer et al., 1975 ), en particular, se plantea el problema del fuerte carácter racial de los
barrios, y cómo esto afecta a la función de demanda de los no residentes ( Kain & Quigley, 1975 ).
Creciente intervención de la autoridad pública en este mercado en los últimos años. Ésta se lleva a cabo
con la intención, en primer lugar, de suavizar su carácter inherentemente inestable, ya que fluctúa siempre
por encima y por debajo de la tasa de crecimiento, no mejorando las necesidades de vivienda del país.
Además, ha formado parte de las políticas sociales ofertadas por los gobiernos europeos de la década de
los ochenta, que trataban de aumentar el número de propietarios ( Forrest et al. 1994; Malpass et al., 1990
). En cualquier caso, es innegable la repercusión de esta actuación sobre los precios ( Rothenberg, 1967
).Y en segundo lugar, la intención del gobierno de impulsar la demanda agregada, para animar la
economía ( Clapham, 1996 ). De todo ello, véase como ejemplo la promoción de un total de 1.636.094
5
6
viviendas en UK, entre 1980 y 1994 ( Wilcox , 1995 ), por parte de su Gobierno .
Existencia de no convexidades en la función de producción de viviendas, lo que conlleva a una nueva
negación de los supuestos básicos ( Pérez, 1993 ).
Muchos de los bienes habituales contienen en cierto grado alguna de estas características, pero sólo la
vivienda se encuentran todas ellas de un modo tan pronunciado, lo que hace de ella un bien
extremadamente particular.
Todas ellas, y alguna más, contribuyen a la existencia de rigideces en el mercado y a que los precios no
asignen eficiente ni equitativamente los recursos ( Saura, 1995 ) haciendo necesaria en muchos casos la
intervención pública ( López, 1992 ).
1
Por ello, el tiempo y el dinero del demandante de vivienda constituyen de forma típica inputs importantes en la producción de servicios
de la vivienda ( López, 1992 ).
En principio es más fácil mudarse de una vivienda alquilada que de una propia, pero los costes de mudanza limitan esta posibilidad (
Azqueta, 1994 ). Sin embargo, en el caso de compra, no parece ser una variable decisiva al poder internalizarse en el precio total de la
vivienda.
3
Así mismo en Jaen y Molinas ( 1995 ) se cita el trabajo de Johnston ( 1987 ) sobre este tema.
4
Afirmaba que “los costes de los inputs y la curva de la oferta pueden variar por cuestiones de vecindario, aunque no somos capaces de
medir esos costes directamente”
5
El trabajo de Wilcox ( 1995 ) analiza la distribución de tales viviendas, así como la repercusión de ésta en las capas sociales menos
favorecidas.
6
Siendo la intervención tan pronunciada que ha llegado a plantearse si existe un “mercado” de la vivienda.
2
794
,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;,
COMUNICACIÓN
A la vista de todo lo expuesto, se puede resumir que el mercado de vivienda se encuentra alejado de los
supuestos de competencia perfecta, como pretendían los clásicos. Por ello, no es extraño que parte de los
nuevos intentos de modelización se estén desarrollando en el ámbito de la teoría de juegos, ya que este
1
mercado parece responder con mayor proximidad a la competencia imperfecta .
3.- FACTORES QUE INFLUYEN EN LA DECISIÓN DE LOCALIZACIÓN DE LA VIVIENDA
El factor que aparentemente más influye en el precio de la vivienda es la localización, fruto de la fuerte
afijación espacial de este bien. Casos excepcionales muestran bienes que no estén estrictamente ligados al
2
suelo, y normalmente no son tratados como tales .
Son muchos y muy distintos los factores que determinan la decisión de un individuo para ubicar su
vivienda, o para demandar la localización de una ya construída, entre todos ellos se destacan los
siguientes.
La inercia al centro, o cercanía a la zona de tradición comercial de la ciudad, habitualmente llamado
centro por los ciudadanos y C.B.D. por la teoría económica. El C.B.D. actúa de fuerza determinante en el
precio del suelo, y por ende, en el de la vivienda. No todos los ciudadanos desean vivir en el mismo, pero
sí un porcentaje importante. Sin embargo en el uso comercial la cercanía al mismo sí tiene una
importancia notable.
El entorno. Existen dos razones de entorno fundamentalmente: las naturales y las instalaciones. En cuanto
a las primeras: las zonas verdes, los parques, el desahogo, las vistas, la naturaleza, etc. En el segundo
grupo: las escuelas, las iglesias, las instalaciones deportivas, las guarderías, etc. Todas ellas aumentan el
interés de un ciudadano por esa zona, y provocan el aumento de la demanda para uso residencial.
Las aglomeraciones. Este concepto es difuso, y hace referencia a la existencia de un conjunto de
instalaciones o infraestructuras que hacen del lugar un sitio más atractivo. Difuso en el sentido de qué
proximidad se requiere, ¿ qué es cercano ?. Las aglomeraciones han sido con frecuencia estudiadas para
3
el uso industrial más que residencial, aunque también es interesante su aplicación a la vivienda. El
sentido lógico de este término para la vivienda, es el inverso: las deseconomías de aglomeración, i.e. que
factores o instalaciones desincentivan la localización en esa zona, por ejemplo, la proximidad de la cárcel
o de un vertedero. Es el proceso inverso a las razones de entorno.
Los costes de transporte, conforme la ubicación deseada esté más alejada mayores son los costes - en
tiempo y en dinero - para trasladarse al lugar de trabajo, para ir de compras o a los colegios. Puede
plantearse como un hecho decisivo en la localización, siempre que sea parte relevante del presupuesto
familiar.
Los impuestos. Los impuestos municipales son distintos según que zona sea elegida, obviamente se paga
más en las mejores. El Impuesto de Bienes Inmuebles ( Ley 39/1988 ) tiene indidencia variable según el
lugar y por ello, puede influir en la decisión de localización
El status social. La adquisición de una nueva vivienda representa en gran parte un ascenso social. La
vivienda, por lo general, fruto de su carácter multiatributo, representa mucho más que el simple refugio, y
por ello, adquiere unas connotaciones sociales para el que la demanda. Si la zona elegida, aunque tenga
un entorno inmejorable, no es considerada de mejor status que el inicial, pocos serán los ciudadanos que
las demanden.
1
En la literatura más reciente se ha comenzado la modelización de la vivienda en mercados no competitivos e imperfectamente
competitivos, aceptando la existencia de información asimétrica y en la línea de la Teoría de la Búsqueda y la Teoría de Juegos ( López,
1992 ).
2
Por ello, los Bancos tienen serias dudas sobre la concesión e hipotecas para estas viviendas móviles y/o prefabricadas. En casos
excepcionales se están concediendo préstamos hipótecarios para una duración máxima de ocho años. Por tanto no disfrutan de las
mismas ventajas.
3
Las ventajas que obtiene una empresa por ubicarse en una zona donde ya existen otras, ventaja que aumenta si las otras son específicas
de su sector y pueden compartir ciertos costes, y si existe un incremento general de la actividad económica.
795
,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;,
COMUNICACIÓN
El componente racial. Este concepto va asociado al anterior, y se refiere a los habitantes del barrio. Si
estos son de una raza determinada - aceptando un concepto amplio de raza - habrá pocas posibilidades de
inmigración de un individuo de otra raza. Es decir la raza interviene como barrera psicológica que
segmenta el mercado de ese barrio con respecto al del resto.
La posible plusvalía, en el sentido de un incremento futuro de precio de la vivienda, por revalorización de
la zona. Factor que aumenta por la existencia de marcadas asimetrías en la información, ya que algunos
de los agentes saben de futuras mejoras e invierten. Este determinante de localización está asociado al
carácter de activo de la vivienda, y fomenta la especulación.
Las zonas históricas. Existen determinados barrios en las partes históricas de las ciudades que tienen una
demanda específica para ellos, ya que los ciudadanos no buscan lugares con un entorno natural, sino
marcos históricos.
La descongestión, la ausencia de ruído, de mendicidad, de falta de aparcamiento, etc. son también
buscados por los habitantes en la demanda de localización.
Si bien todos estos factores son importantes, dependiendo del uso que se le vaya a dar a la vivienda su
influencia variará notablemente en la demanda de localización.
4.- LOS DETERMINANTES, LOS USOS Y EL PRECIO
Los tres usos habituales de vivienda: comercio, oficina y residencia, contemplan de distinto modo los
factores recientemente mencionados. En términos generales el uso comercial y el de oficinas huyen de las
zonas poco transitadas, sin embargo al contrario - aunque no siempre - cuando la vivienda está destinada
a uso residencial.
1
El uso para oficina, busca fundamentalmente cercanía al C.B.D., o a cualquiera de los subcentros , no
atendiendo habitualmente a ninguna razón de entorno. No se pueden buscar aglomeraciones, en sentido
estricto, en este uso de la vivienda, ya que la promoción de Centros de Negocios es ajena a la
construcción de la vivienda, aunque sí pueden plantearse de un modo secundario: cercanía a las entidades
públicas, a los bancos, etc.
En el uso comercial, se busca una buena ubicación pero no respecto al C.B.D., o no siempre, sino al
centro de esa zona, ya que los comerciantes no sólo tratan de atender a los residentes del C.B.D., sino a
todos los ciudadanos. En este caso, puede responder indirectamente a razones de entorno, pero tan sólo en
función de la promoción previa de vivienda. Lo que se busca en sí no es entorno sino la existencia de un
número suficiente de población que haga rentable el negocio.
Sin embargo en el uso residencial, todos los factores influyen. El grado de importancia de cada uno
depende de los gustos de los ciudadanos y no está estrictamente relacionado con su capacidad económica.
De modo que el que busca centro no tiene en cuenta las razones de entorno, ni las posibles incomodidades
de esta localización.
El que busca un barrio tranquilo y rodeado de ambiente natural, tiende a minimizar la importancia de los
costes de transporte en su presupuesto y en su tiempo.
Y el que busca una zona histórica, está dispuesto a aguantar la falta de aparcamiento, los problemas
derivados del turismo: ruído y congestión, la incomodidad de los accesos, etc.
Por todo ello, las distintas razones que motivan la elección de localización de la vivienda, se ven
directamente influenciadas por el uso que se le va a dar a la vivienda y por los gustos de los agentes.
1
En el sentido de otros C.B.D. de importancia notable en la actividad económica de la ciudad, fruto de la descentralización urbana.
796
COMUNICACIÓN
,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;,
Pero son determinados usos de la vivienda los que provocan tensiones en el mercado. El uso comercial y
el de oficina tienden a inflar los precios de la vivienda, ya que las empresas disponen de mayor capacidad
económica que las unidades familiares para adquirir el bien. Por ello,
en el C.B.D., las zonas céntricas de tradición, las viviendas alcanzan precios mayores de los esperados, ya
que la escasez de suelo viene determinada por el incremento de demanda para usos no residenciales (
oficinas ).
en los otros C.B.D., los incrementos son debidos al uso comercial, y con menor fuerza el de oficina,
aunque en algunas partes clave tiene mucha importancia.
en las zonas céntricas del resto de las zonas la tensión del mercado viene determinada por el uso
comercial y por los gustos de los ciudadanos.
5.- LOS PROCESOS URBANOS
La literatura económica ha tratado desde muy diversos enfoques el crecimiento y la composición de los
1
núcleos urbanos, especialmente en países desarrollados . Atendiendo a las distintas fuerzas que
intervienen en la decisión de localización de un individuo, otros tantos autores han elaborado un conjunto
de modelos que tratan de explicar el precio de la vivienda urbana.
Desde el enfoque clásico - el disyuntiva - a los más heterodoxos de la actualidad han ocurrido muchos
cambios en las ciudades, y por ello los primeros han ido perdiendo capacidad explicativa de la realidad
urbana.
Para introducirnos en el tema, a lo largo de este apartado se explicarán todos ellos, atendiendo a las
circunstancias y aportaciones realizadas en cada uno de los mismos, así como sus revisiones.
5.1.- EL MODELO DISYUNTIVA
2
De todos los modelos, ninguno ha sido tan aceptado desde la ortodoxia como este enfoque, también
llamado modelo monocéntrico o modelo de compensación. En éste la idea principal es la elección que
realiza el consumidor entre espacio y cercanía al centro ( también llamado Central Business District,
C.B.D. ).
Bajo la hipótesis de que la superficie de vivienda - medida en metros cuadrados totales - es más barata en
3
la periferia que en el C.B.D. ( Wilkinson , 1973 ), y que a su vez desplazarse desde la periferia al mismo
conlleva costes de transporte para ir al trabajo, de compras, etc. ( medidos en dinero y tiempo ), el
consumidor tiene que elegir, para una renta dada, entre espacio y cercanía.
Desde esta óptica, los modelos monocéntricos ofrecían como única variable explicativa la minimización
de los costes, en lo que se denominaba hipótesis de compensación espacio/acceso.
La construcción de este modelo fue fruto de los trabajos de Alonso ( 1964 ), Muth ( 1969 ) y Goldstein &
Moses ( 1973 ), que revelaban que la combinación elegida de un consumidor racional responde al ratio
de los precios relativos de transporte y servicios ofrecidos.
El enfoque monocéntrico, así mismo, ofrecía un marco teórico4 en el que se encuadraban necesariamente
dichos trabajos, en el que los supuestos básicos eran:
No externalidad en el consumo de la vivienda.
Incremento del coste del transporte conforme nos alejamos del C.B.D1.
1
Follain y Jimenez ( 1985 )denuncian la falta de trabajos en países en vías de desarrollo.
Una revisión de un gran número de trabajos realizados en este ámbito se encuentra en Ball ( 1973 ), Urban Studies.
3
Aunque él mismo afirma que no es una elección tan simple, ya que su estudio de la ciudad de Leeds revela que los servicios ofrecidos
por las viviendas son mayores conforme se aleja uno del centro de la ciudad.
4
Revisado y actualizado desde la N.E.U. ( Nueva Economía Urbana ), encabezada por R. Solow ( 1972 ).
2
797
,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;,
COMUNICACIÓN
Elasticidad precio constante y elasticidad renta unitaria en la demanda de vivienda.
Por implicación, que vivienda y coste del transporte sean parte significativa del presupuesto familiar.
Supuesto adicional, los puestos de trabajo se hallan localizados en el C.B.D.
En forma sintética, y aceptando dichos supuestos, el modelo de compensación quedaba explicado como
una función de densidad exponencial negativa:
D ( U ) = D0 E-αu
donde D(U) es la densidad residencial, α el gradiente de densidad, U la distancia al C.B.D., y D0 es la
densidad junto al C.B.D. El modelo predice que al incrementar la población metropolitana, D0 también
aumenta, aunque no existe predicción alguna sobre el valor de α.
Fruto de la simpleza del modelo y de sus hipótesis excesivamente rígidas - y poco realistas - se
produjeron un número elevado de críticas desde distintos frentes, tanto de carácter metodológico como
empírico.
En primer lugar, parece que la inclusión del primer supuesto, no externalidad, provoca inconsistencia en
el modelo, ya que es patente la existencia de externalidad en el consumo de la vivienda. Por lo que parece
más lógico incluir la distancia al centro, tan solo, como una variable exógena más del modelo, no única (
Wilkinson, 1973 ).
En segundo lugar, este modelo exige completa posibilidad de elección y competencia perfecta en el
mercado de la vivienda. Ya que, se plantea una oferta de vivienda completamente elástica a corto plazo,
para poder elegir libremente entre centro y periferia, situación que no se encuentra en la realidad (
2
Kanemoto, 1986; Saura, 1995 ).
El resto de las críticas surgen en la elaboración de modelos alternativos a éste, por ello se especifican a
continuación en cada uno de ellos. De todas ellas, las más relevantes se encuentran en los trabajos de
Harrison et al. ( 1974 ) y en el de Turnbull ( 1990 ).
5.2.- EL STOCK DE CAPITAL MALEABLE
Desde el seno de la ortodoxia se ofrece un nuevo supuesto para reforzar la fuerza de la disyuntiva. Este
proceso, la maleabilidad, viene a explicar que la ciudad se rehace período a período, por lo que la zona
central de la ciudad está siempre en óptimas condiciones, no se muestra más deteriorada que el resto. Es
decir, cualquiera de los ensanches que se van construyendo alrededor del centro no ofrece mejores
instalaciones que la zona del C.B.D.
Este proceso había sido expuesto por Alonso ( 1964 ) en las primeras fases de los modelos
monocéntricos. Aunque tras la crítica de Wilkinson ( 1973 ) sobre la no externalidad cobra mayor
importancia, y se hace necesario.
Si se acepta la inclusión de este supuesto no se pueden plantear aglomeraciones negativas del entorno del
C.B.D., ya que si la ciudad se ha ido regenerando en cada momento de tiempo, el centro se encuentra en
las mismas condiciones que cualquier otra zona de reciente construcción.
Esta revisión del modelo, que parecía la solución para paliar los problemas derivados de la no
externalidad en el consumo de la vivienda, fue objeto de otras muchas críticas posteriores, ya que la
realidad de los presupuestos de los municipios no permiten una regeración continuada de los centros de la
ciudad, ni los edificios se tiran y se rehacen a corto plazo.
1
Los costes son una función monótona creciente de la distancia.
En su trabajo plantea, además, que esta situación se agrava en los tramos bajos de renta donde el abanico de posibilidades de elección
se ve mucho más reducido.
2
798
,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;,
COMUNICACIÓN
5.3.- EL STOCK DE CAPITAL NO MALEABLE
En una pretendida revisión del modelo disyuntiva, en los trabajos de Harrison y Klain ( 1974 ) y Anas (
1978 ), se realizan análisis en los que el stock de capital no es maleable, y además es muy duradero.
Las razones para la variación del tal supuesto son obvias: por un lado la vivienda es un bien
intrinsecamente duradero, por ello los bancos las financian a mayor plazo que cualquier otro bien. Por
otro no se ve capacidad en las autoridades locales de ir regenerando continuamente las ciudades, para
intentar minimizar el deterioro sufrido por el paso del tiempo.
La realidad de ciudad ofrece un crecimiento basado en círculos: el centro histórico, el anillo a su
alrededor, el primer ensanche, el segundo, etc. Cada uno de ellos responde a distintos períodos de tiempo
y por ello ofrece distintos servicios, aunque es muy probable que los últimos los ofrezcan de mucha
mayor calidad que los primeros.
Los nuevos ensanches pueden ir minando la importancia del C.B.D. como única fuerza determinante del
precio, ya que las nuevas zonas tienen mejores servicios que las antiguas, y también tiran de la demanda
1
de localización .
Además, en los últimos años, el abandono y deterioro que están sufriendo los centros de las ciudades,
como consecuencia de la emigración a zonas con mejores equipamientos e infraestructuras ( Saura, 1995 )
y la falta de actuación de las autoridades2, ofrece una evidencia empírica más contra el modelo
monocéntrico.
5.4.- EL MODELO DE TIEBOUT
Las nuevas aplicaciones desarrolladas en el ámbito de la economía urbana, que no tomaban como
referencia exclusiva la distancia al C.B.D fueron derivadas de un enfoque alternativo, conocido como el
modelo de Tiebout ( 1956 )
Tiebóut expuso que la elección de los agentes está basada en las preferencias por determinadas zonas o
entornos, i.e. la demanda de localización viene definida por las condiciones en que se encuentra el
entorno en que se ubica la vivienda, hecho que puede - o no - verse influenciado por la distancia al
C.B.D..
Esta postura implica un concepto mucho más amplio de accesibilidad, teniendo en cuenta otra serie de
factores no contemplados en el modelos clásicos. Por ello, en este enfoque “heterodoxo” se integran los
modelos basados en economías de escala, o modelos de aglomeraciones, herencia del análisis del suelo de
uso industrial.
Las sucesivas ampliaciones que ha sufrido este modelo ponen de relevancia la existencia un número
notable de factores que pueden incidir en las decisiones de los agentes, siendo percibidos como
economías o deseconomías de escala, entre ellos se destacan:
Medioambientales. En los últimos años ha aumentado, notablemente, la demanda por parte de los
ciudadanos de entornos naturales, que den sensación de desahogo, y sobre todo, libres de ruído, de
contaminación, etc.
Vecindario o de calidad del barrio. A este respecto se han realizado un número importante de trabajos.
Fue conocida la polémica entre Ball ( 1973 ) y Wilkinson ( 1974b ) sobre la medición del vecindario, en
la que el primero argumentaba que tal variable podía ser reducida a una variable homogénea, mientras
que el segundo demostró que no era una medición sencilla. Ya que la calidad del vecindario, puede ser
medida, en todo caso, con un conjunto amplio de variables, pero siempre se encuentran altos índices de
1
Ya en el trabajo de Wilkinson ( 1973 ), se manifestó dicha situación en la ciudad de Leeds.
Aunque no en todos los casos, véase en el ejemplo de la ciudad de Notingham, y de las medidas locales promovidas en Liverpool
( Tang, 1996 ).
2
799
,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;,
COMUNICACIÓN
correlación entre ellas, lo que dificultad la interpretación del R2 ( Wilkinson, 1974a ) 1, por lo que
recomienda analizar los resultados con cautela.
Nuevos intentos se realizaron en el trabajo de Shafer et al. ( 1975 ), en el que se trataba de cuantificar el
impacto sobre el precio de la percepción del demandante sobre el barrio, llegando a una situación más
compleja, ya que demostró que la percepción variaba de una visita a otra.
Fue el trabajo de Kain & Quigley ( 1975 ) el que más repercusión tuvo, puesto que, en primer lugar,
ofrecieron una solución metodológica al problema de la colinealidad, por medio del uso de los
componentes principales, y, en segundo lugar, trataron el problema del racismo en los barrios, y cómo
éste hace variar la funciones de demanda, provocando variaciones en los precios.
El Status social. Se basa en la hipótesis de que muchos demandantes al incrementar su renta buscan una
vivienda mejor ( Boléat, 1976 ), y que parte de su decisión está influida por la búsqueda de ascenso
social.
2
Otras externalidades: la cercanía a un campo de golf, a una buena escuela, existencia de aparcamiento ,
etc..
El desarrollo de trabajos en éste ámbito alternativo, conllevó la revisión de la metodología del enfoque
monocéntrico. Por ello surgieron los trabajos de Harrison & Klain ( 1974), de Anas ( 1978 ), y otros
anteriormente citados, revisando los modelos de distancias, pero todos ellos suponían la relajación de los
restrictivos supuestos de partida, o lo que era lo mismo, el abandono del modelo original, que no parecía
capaz de estimar la verdadera situación del mercado de la vivienda en las ciudades.
5.5.- EL PROCESO DE FILTERING Y EL DE REGENTRIFICATION
El proceso de filtering plantea que las familias de rentas más altas tienden a adquirir las viviendas más
3
nuevas y vender a las familias de menor renta sus viviendas usadas. Si este se asocia con la no
maleabilidad de la vivienda resulta que las familias de mayor renta se desplazan cada período de tiempo
más lejos del C.B.D.
El en trabajo de Coke y Hamilton ( 1984 ) se plantea un modelo en el que se introducen los procesos de
filtering en un núcleo que crece por círculos, resultando una ubicación de los ricos en la periferia, y al
vender sus viviendas a los pobres, estos últimos se ubican en zonas más céntricas.
La movilidad se ve incrementada por el hecho de que los ricos tienen mayor elasticidad renta demanda de
espacio que elasticidad renta coste de transporte. Es decir, los costes de transporte no son parte relevante
de su presupuesto, o al menos en menor proporción que el resto, por lo que tienen mayor incentivo a
desplazarse a la periferia, si esta les ofrece las condiciones deseadas.
El proceso de regentrification expuesto por Wheaton ( 1982 ), invierte la no maleabilidad de la vivienda.
Revitaliza el supuesto de Alonso ( 1964 ) aunque acepta la durabilidad de la vivienda. Se basa en la idea
de que las viviendas pueden ser restauradas, fruto precisamente de la durabilidad, y por ello, pueden
volver a ser demandadas por los ricos, ya que el edificio deja de ser viejo para convertirse otra vez en
nuevo, y por tanto en condiciones óptimas.
Si existe alguna vivienda en la zona céntrica de la ciudad que tiene especial atractivo, por razones
históricas o por ser un edifico especialmente reconocido u otras, los ricos pueden tener interés en
1
Debido a la existencia de Multicolinealidad, se produce ambigüedad sobre las variables que debían haber sido omitidas, ya que los ttest y el test de la F son menos significativos.
2
En los últimos años el ratio número de automóviles por familia ha incrementado notablemente, por ello la existencia de sitio para
aparcar cerca del lugar de residencia se convierte, cada vez más, en una carácterística muy demandada ( Brañas y Caridad, 1996 ). A esto
contribuyen hechos, como los altos precios de los garajes.
3
Conforme el edificio se “muere”, los ciudadanos de mayor capacidad lo abandonan.
800
,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;,
COMUNICACIÓN
restaurarlo y entonces, se produce una inversión del proceso de filtering planteado por Coke et al ( 1984 ),
i.e los ricos vuelven al C.B.D. y echan de nuevo a los más pobres.
Aunque no se plantea la existencia de un regeneramiento de la zona - del entorno en que se ubica la
vivienda - para que los ricos decidan volver a esta zona. Es decir, ante la “muerte” del edificio - el
filtering - algún promotor puede decidir introducir capital para revitalizarlo: se restaura, pero no por ello
se regenera la zona con él, y eso no queda claramente explicado. Queda la duda si los ricos decidirán
volver a un edifico nuevo si la zona está deteriorada.
5.6.- LAS ESTRUCTURAS MULTICÉNTRICAS
La mayor crítica recibida por el modelo monocéntrico llegó desde la realidad de la ciudad. La
descentralización de las ciudades parece un fenómeno generalizado, tanto en cuestiones comerciales
como laborales.
1
Ya en el trabajo de Henderson ( 1985 ) , se revelaba que en las ciudades grandes se produce
descentralización, y que α es cada vez menor, conformen nacen sub-centros comerciales y de empleo.
En esta línea se muestra la crítica de Turnbull ( 1990 ), en la que se revela no sólo la descentralización de
la ciudad, sino la promoción de otros C.B.D.: las llamadas estructuras multicéntricas. Lo que hace que el
modelo disyuntiva - o monocéntrico - pierda capacidad explicativa, ya que:
el C.B.D. deja de ser único, por lo tanto no es una la inercia, sino varias, venidas desde los nuevos centros
promovidos.
en el uso comercial de la vivienda, la fuerza del centro se difumina entre los distintos C.B.D., y
deja de ser un lugar apetecible de residencia, para los que prefieren centro, si los nuevos tienen mejor
infraestructuras - que las tienen - que el más viejo, y por ende, deteriorado.
Esta crítica responde con bastante aproximación a la realidad de los núcleos urbanos. En los últimos años,
el crecimiento de las ciudades y la aparición de nuevos centros de negocios plantean la existencia de un
número mayor de inercias o fuerzas que la de un C.B.D. único.
5.7.- LOS MODELOS ALTERNATIVOS
Partiendo del modelo de Tiebout, se comenzaron a realizar modelos derivados en los que se tenían en
cuenta un conjunto muy amplio de variables, tanto de entorno, como de distancias o explicativas de la
vivienda en sí misma.
A pesar de que el modelo alternativo plantea problemas metodológicos, como el expuesto por Wilkinson (
1975 ) sobre la colinealidad; la dificultad de medición de tal magnitud de variables; la variación en el
tiempo ( Azqueta, 1994 ), tanto del factor a recoger, como de su percepción por parte de los ciudadanos, y
otros tantos problemas; parece que este tipo de análisis se acerca más a las funciones de demanda de los
ciudadanos que el restrictivo modelo disyuntiva.
Este análisis alternativo derivado del de Tiebout analiza todas las variables que a priori pueden influir en
el precio de la vivienda: los factores ambientales, la ubicación y las comunicaciones, los bienes públicos,
la calidad de la educación, los impuestos, la calidad del barrio, la disgregación de la ciudad, los servicios
ofrecidos por la vivienda, el ruído, etc.
Es decir, son modelos en los que no existe restricción teórica alguna para la entrada de nuevas variables.
Por ello, no es extraño que en un intento de tener en cuenta el marcado carácter heterogéneo del mercado
de la vivienda, así como para solventar todos los problemas metodológicos derivados del uso simultáneo
1
Así como en el Hochman y otros ( 1982 ), en el que el análisis espacial de la ciudad ya tenía en cuenta la pérdida de importancia del
C.B.D., i.e. decrementaba la dimensión de éste y de su fuerza en los precios, aunque dentro de un análisis de distancias. A pesar de ello,
en este trabajo se impone la restricción de que el centro siga siendo ùnico.
801
,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;,
COMUNICACIÓN
de un gran número de variables y su variación en el tiempo, muchos de los recientes análisis de este
mercado hayan visto las particularidades de las mismas en términos hedónicos.
Los modelos hedónicos, introducidos por Rosen ( 1974 ) en el análisis de vivienda, ofrecen el marco
metodológico para el análisis de bienes intrínsecamente heterogéneos, y multiatributo, i.e., bienes que
satisfacen varias necesidades al mismo tiempo, como es el caso de la vivienda.
“Los llamados precios hedónicos intentan, precisamente, descubrir todos los atributos que explican su
precio, y discriminar la importancia cuantitativa de cada uno de ellos”
( Azqueta, 1994 )
Desde el “enfoque bifásico” de Rosen ( 1974 ), se ha ido derivando una metodología compacta que
permite el análisis del precio de la características de un bien, aunque éste ha sido objeto de numerosas
1
críticas . A continuación se expone brevemente dicha metodología, partiendo para ello de un bien que se
supone como una cesta de atributos o conjunto de características, ( o que es percibida por los ciudadanos
de este modo ).
Sea Z un bien cualquiera, compuesto de n características, siendo éstas, z1,....,zn. En general, el precio de
dicho bien será función de las calidades de los atributos de que está compuesto, por lo que se puede
expresar como una función de estos, Pi(Z).
Q
Q
Q
3 = = δ 0 + ∑ δ = + ∑ ∑ δ = = + X
L
L
L
=1
L
LM
L
=1
M
L
M
=L
Por medio de la regresión del precio sobre las características, se puede derivar el precio de equilibrio de
mercado para cada Zi, y por ende para Pi(Z). La introducción del tiempo - o análisis espaciales - se realiza
por medio de variables artificiales o datos de panel.
La metodología2 hedónica indica el uso de regresiones multivariantes como mejor medio para su
estimación, aunque hace hincapié en la previa definición de la función que relacione precio y atributos, ya
que no se puede suponer aditiva, puesto que la oferta de los atributos - por parte de la empresas
promotoras - no lo es.
Es decir, la tradición hedónica permite la discriminación o el análisis cuantitativo de cada uno de los
determinantes del precio de la vivienda. El modelo de Tiebout, bajo este método, resuelve la mayor parte
de sus problemas metodológicos, y es capaz de realizar un análisis sistemático de la realidad del mercado
de la vivienda, ya que no existe limitación alguna a la entrada de gran número de variables, todas las que
sean convenientes.
6. AMPLIACIÓN DE LA DISYUNTIVA
El modelo monocéntrico ha venido sufriendo muchas críticas en los últimos años, sobre todo por sus
supuestos tan fuertes, lo que lo ha invalidado desde todos los frentes. A pesar de que es cierto que, en la
actualidad, no es posible explicar el precio de la vivienda con tan sólo el análisis de la diyuntiva, sí que es
de gran ayuda si se introduce como una variable exógena más.
La crítica de Turnbull ( 1990 ) y la realidad de las ciudades de los noventa, parecen el punto final de los
modelos monocéntricos, ya que si pierde la unicidad del C.B.D., el modelo parece no tener capacidad
explicativa.
1
2
Ver Jaén et al. ( 1995 ), Kanemoto ( 1985 ), Brown et al. ( 1982 ), Witte et al. ( 1979 ), etc.
Un desarrollo mucho más completo de esta formulación la encontramos en Parker ( 1993 ), y en Brown et al. ( 1982 ).
802
,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;,
COMUNICACIÓN
Análogamente, la disyuntiva en sí misma, también pierde una fuerza notable aunque sea tratada como una
variable exógena más del conjunto, ya que si no existe un C.B.D. único, parece poco adecuado plantear
una inercia del mismo sobre el resto de la ciudad.
Mas aún, la aparición de centros de negocios, grandes superficies, etc. fuera del C.B.D., desplaza mucho
uso comercial de vivienda del mismo, creando inercias inversas. Si aceptamos que la demanda de uso
residencial de la vivienda es análoga a modelos derivados del de Tiebóut, no existe razón alguna para
localizar viviendas cerca del C.B.D., por lo que su situación de éste empeora, queda más deteriorado y
todavía existe menor incentivo para localizarse en él.
Aunque no parezca muy eficaz el análisis de la vivienda bajo “alguna óptica de disyuntiva”, la realización
de algunos trabajos, lectura de otros muchos, y sobre todo la evidencia real de la ciudad, nos lleva a
plantear que sí existe una “disyuntiva”, aunque en distintos términos.
La “disyuntiva” que aquí se expone, tan sólo como una variable más de un modelo muy amplio, no
responde a distancias físicas al centro de la ciudad, sino a distancias económicas, en sentido racial.
Las razones en que se fundamenta este argumento son las siguientes, y no son fruto de un análisis teórico
de los modelos urbanos, sino de la evidencia empírica que ofrece la ciudad:
Existen mercados segmentados en el mercado de la vivienda. Cada ciudad tiene distintos grupos de
barrios que forman un conjunto más o menos homogéneo, entre los que no se producen apenas trasvases
de población, ya que,
Existen barreras sociales infranqueables en un sentido socioeconómico, y en algunos países puramente
racial. Si bien en los trabajos de Kain y otros ( 1975 ) se plantea la fuerte discrimación racial “blancosnegros” que existe en los barrios, y la falta de incentivo, por ello, a la movilidad; en este trabajo se plantea
la existencia de barreras económicas, que dividen la ciudad en núcleos de distinta renta.
Apenas existe la movilidad entre las zonas, ya que el arraigo familiar, psicológico, etc. es tan grande que
la probabilidad de traslado es muy limitada. Aunque en las ciudades grandes este arraigo tiende a
1
perderse, incentivado por el nomadismo de sus habitantes.
Si se produce el traslado, una buena parte de ellos son debidos a razones de status, i.e. el habitante busca
en aquella nueva zona un reconocimiento social por haber podido salir de otra de renta inferior.
Si se aceptan estos supuestos, entonces, la realidad de la ciudad no se contempla como un núcleo único,
sino como la suma de distintos conjuntos, que son grupos de barrios de renta per cápita media similar,
aunque no se encuentren físicamente unidos.
Cada uno de los grupos es intrínsecamente distinto al resto, no sólo en renta sino también en la intensidad
2
de la influencia de los procesos urbanos que inciden en cada uno de ellos.
Entonces, si la ciudad no es un núcleo único, hecho que ya dejaron patente los trabajos de Henderson
( 1985 ) y Turnbull ( 1990 ), sino un conjunto de núcleos adosados, es más lógico plantear una disyuntiva
metros/distancia al centro de cada uno de los barrios que comprenden las zonas, que al C.B.D. de toda la
ciudad.
Por lo cual, tenemos en suma dos “disyuntivas”, la que existe entre una zona y otra, que no es fruto de
una decisión de inversión a corto plazo, sino de una tradición familiar arraigada años atrás, y que no
parece fácilmente alterable. Y una segunda, más en la línea de la N.E.U, que explica a que porcentaje de
metros estoy dispuesto a renunciar si con ello tengo mejor posicionamiento en mi barrio.
1
Nomadismo en el sentido de que es usual que los habitantes de las grandes ciudades hayan nacido en otras, o en su defecto sus padres,
y entonces, el arraigo familiar es mucho menor, y el el trasvase de población es más habitual.
2
Entendiendo como estos: el filtering, la regentrification, el stock de capital no maleable, etc.
803
,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;,
COMUNICACIÓN
Esta segunda “disyuntiva” no parece responder a espacio/costes de transporte, en el sentido estricto del
dinero que cuestan los traslados, sino a espacio/coste de tiempo, en sentido de comodidad, ya que siempre
1
es más cómodo tener el trabajo y los establecimientos cerca de la residencia.
Además, conforme la ciudad se terciariza el uso comercial de la vivienda es mayor en los centros de los
barrios, por lo que parece que el precio de superficie en el centro del mismo tenderá a crecer y esta
“disyuntiva” será cada vez más intensa.
En conclusión, desde esta óptica se acepta la existencia de una “disyuntiva” en la elección de
localización, pero de composición y ámbito distinto a la estándar de los modelos monocéntricos de la
N.E.U.
7. OTRAS AMPLIACIONES
El objetivo principal de este trabajo es manifestar una serie de modificaciones sobre la teoría disyuntiva.
A pesar de ello, y en la línea de la ampliación anterior, también se quieren comentar otras matizaciones de
algunos de los procesos anteriormente citados.
1) Sobre el proceso de filtering, apreciamos una concepción mucho más amplia de la expuesta en la
literatura ( López, 1992 ). Si los ciudanos de mayor renta abandonan los edificios cuando envejecen, y los
venden a otros menos favorecidos, entonces, si aceptamos la existencia de mercados segmentados por
razones de renta, encontramos que:
Conforme dentro de una zona se lleva a cabo una nueva promoción de vivienda, los más ricos se
desplazan y dejan su vivienda,
Los siguientes más ricos, compran las que antes eran las más nuevas, y venden las suyas,
Y finalmente, en los barrios más antiguos de esta zona, en los que no exista un manifiesto uso comercial,
el centro se limita a habitantes de menor renta, i.e. va siendo abandonado y se va deteriorando.
En síntesis, el proceso de filtering no se manifiesta tan sólo en el conjunto de la ciudad, sino también en
cada uno de los sub-mercados que la componen, ya que éste es tan intenso en cada uno de ellos que, en
2
los barrios en los que no exista uso comercial, o que no sean marcadamente históricos , se hace necesaria
la intervención de la autoridad municipal para regenerarlos.
2) Sobre el proceso de regentrification - por el que se pretende en cierto modo devolver la importancia al
centro de la ciudad - hay tres matizaciones, a nuestro parecer, que parecen relevantes:
primero, sí es cierto que los de mayor capacidad económica tienen un nuevo interés por los edificios de
gran empaque, pero no está claro que este se manifieste en zonas céntricas deterioradas si no tienen algún
interés histórico. Entonces el proceso de regentrification tiene mayor sentido en las zonas históricas, que
en las estrictamente céntricas.
Segundo, para que este proceso tenga la suficiente fuerza como compensar el proceso natural de
crecimiento de la ciudad y envejecimiento de los barrios más antiguos, sería necesaria una política
urbanística masiva, con un presupuesto acorde para tales reacondicionamientos de tan alto coste. No
parece, que los ayuntamientos en la actualidad tengan capacidad para tales gastos.
Finalmente, aunque la ciudad volviese a estructurarse según la jerarquía del modelo disyuntiva, i.e los
más favorecidos en el centro, y los menos en la periferia, esto no supondrían ninguna evidencia para la
“disyuntiva”, ya que la razón por la que se ubican en el centro es independiente de los costes de
1
Aceptando que conforme la ciudad se terciariza el número de empleos en cada barrio crece. A pesar de que no todos los habitantes
tendrán el trabajo en el mismo barrio y que se tienen que desplazar, por medio de coche o transporte público, no parece que ello incida
notablemente en su decisión de localización residencial.
2
Ya que si es marcadamente histórico, se plantea una inversión del proceso, precisamente por el incentivo a restaurar las viviendas.
804
,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;,
COMUNICACIÓN
transporte, no es fruto de la minimización de tal ratio. Por lo tanto, no supone ninguna revitalización del
stock de capital maleable, en el sentido estricto de Alonso ( 1969 ).
A pesar de ello, si se advierte un aumento de regentrification en las zonas céntricas de las ciudades, por
dos causas fundamentales. En la medida que el uso comercial ( oficinas principalmente ) de la vivienda va
disminuyendo, la escasez de suelo es menos manifiesta, y por lo tanto los precios de la vivienda en el
antiguo C.B.D. tienden a la baja. Fruto de esta disminución se hace rentable la restauración de edificios.
Y además, se observa una especial atención de las autoridades por la regeneración de las zonas céntricas
de las ciudades, a través de planes parciales enfocados a la limpieza de edificios, ampliación de los
acerados, discriminación del tráfico, peatonalizaciones, y otra serie de medidas ya conocidas.
3) El proceso de Status ( Boléat, 1976 ), explicado anteriormente, se muestra como uno de los
determinantes más relevantes en la decisión de localización. En el trabajo de Boléat se expone que una de
los factores que intervienen en la demanda de vivienda es el interés de los demandantes por adquirir una
vivienda que les reporte un ascenso social. Desde su trabajo analiza como los incrementos de renta
conllevan a una adquisión inmediata de una vivienda mejor, aunque ofrece este factor como una causa
más de los aumentos del precio.
En nuestros análisis parece que esta causa, tratada por este autor como un factor importante aunque no
determinante, tiene mucha mayor importancia que la que le ha otorgado la literatura. El ciudadano tiene
un interés notable por demostrar al resto su ascenso profesional, y para ello nada más adecuado que la
compra de una vivienda en un barrio de mayor prestigio que el de procedencia, ya que la vivienda es el
activo más visible de todos los que puede exponer una familia.
Bajo nuestra óptica, las razones de status son el factor más importante en la demanda de atributos de la
vivienda, y este se manifiesta en muy distintos casos:
El ciudadano que demanda vivienda grande, no solo lo hace para tener una vivienda más amplia, sino
también para poder demostrar a los demás su capacidad adquisitiva.
Cuando los ciudadanos se trasladan a un nuevo barrio, casi siempre buscan alguno que tenga un
vecindario mejor que el de procedencia. Mejor, en el sentido de que sea visto por lo demás como de
mayor prestigio social.
1
Sirva este análisis de ejemplo: se promueve una urbanización de lujo , alejada de centro, y de toda la
ciudad, con unas instalaciones de gran calidad, con zonas verdes, etc. Parece que el precio del suelo no
será relevante, ya que no es terreno céntrico, los costes de transporte serán elevados ( además de los de
tiempo y todos los trastornos que ello conlleva ), pero a pesar de ello es seguro que el precio de las
viviendas será muy elevado, comparado con otras promociones urbanas con costes de suelo mucho
mayores.
Entonces, dónde está la causa de ese precio elevado, ya que las instalaciones tienen un coste, pero que al
dividirse entre toda la promoción no será tan elevado, y probablemente se verá compensado por un suelo
mucho más barato.
Probablemente habrá que buscarlo en demandantes de mayor renta que están dispuestos a pujar más que
otros, que quieren separarse de los demás, y por tanto suben los precios de estas viviendas.
Este proceso es circular, si hay habitantes de “prestigio” cada vez habrá más, y cada vez las viviendas
serán más caras; pero si estos habitantes comienzan a emigrar, los precios de la zona caerá en una
1
Este ejemplo se basa en una promoción real en Córdoba. Se está promoviendo una urbanización de lujo en la zona del Cerrillo ( al norte
de la ciudad ), que se encuentra a 2 km. de la señal de fin de área urbana ( taxi ), a 2.5 km. de la parada del autobus público, no existe
transporte escolar alguno, y está a 500 metros de una calle existente. El entorno natural es óptimo, aunque similar a otras zonas cercanas,
pero todavía no hay instalación alguna, ni servicios públicos, etc., todo está en proyecto. El precio de los terrenos ( próximos a los 3.000
m2 ) es de treinta millones de pesetas, y están vendidos más del 80%.
805
,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;,
COMUNICACIÓN
proporción directa al número de habitantes que se vayan yendo, o quizás el precio se mantenga al
principio, mientras que la emigración no se perciba con claridad, y de repente la zona pierda categoría y
los precios se desplomen ( o serán irrisorios con respecto a las nuevas zonas lujosas ).
Es decir las razones de entorno que motivan estas demandas de localización, y por tanto los aumentos de
precio, no son estrictamente naturales ( o sensación de desahogo ) sino que responde a factores sociales.
El entorno que se busca no es verde, sino de éxito social.
Obviamente este proceso, o factor, no afecta a todos los ciudadanos por igual, ya que los menos
favorecidos no se pueden plantear tales circunstancias, del todo innecesarias, en sus restringidos
presupuestos. Pero a partir de cierto nivel de renta, donde ya se tenga un presupuesto un poco más
desahogado, este factor irá cobrando importancia, aunque adecuado a cada uno de los distintos niveles.
En síntesis, muchas de las tensiones inflacionistas que sufren ciertas zonas de la ciudad no responden a
distancias, ni a conceptos de accesibilidad o intalaciones, sino a los habitantes de dichas zonas que por
alguna causa, tal como el status, atraen a los demás.
4) Se ha discutido mucho sobre la intervención de las autoridades municipales en la revitalización del
conjunto de la ciudad, en la restauración de ciertas zonas, etc., pero parece que, independiente de la teoría,
las autoridades enfocan sus esfuerzos en distinto sentido de las reclamaciones del mercado ( Tang y otros,
1996 ).
El objetivo primordial de las autoridades debería ser buscar el mayor beneficio de los ciudadanos, sin
embargo parece que su concepto de beneficio es distinto del de los habitantes a los que gobiernan.
El beneficio más inmediato que buscan todos los agentes es una vivienda digna a un precio razonable, y
los ayuntamientos no parecen colaborar a ello, sino que son ellos mismos los que aumentan las tendencias
alcistas de los precios, especialmente por dos razones:
Cuando permiten calificar terrenos, que antes no lo eran, lo hacen a costa de unos impuestos y cargas muy
elevados, que aumentan notablemente el precio del suelo.
El abusivo coeficiente de edificabilidad que suelen imponer las autoridades a la promoción de nuevas
viviendas. Bajo la idea de que un mayor porcentaje de zona libre desahoga la zonas, las autoridades
obligan a los promotores a reservar parte del terreno para ello.
Consecuencia de ambas cargas, el promotor tiene que intentar sacar el mayor número de viviendas
posibles - por lo que las hace pequeñas - en el mismo terreno, e incrementar el precio de las mismas, tanto
por la repercusión del coste del suelo, como de la equipación de la zona verde.
1
Perez ( 1993 ) plantea que la legislación habitual impone unos coeficientes de edificabilidad que no sólo
son antieconómicos, sino que además no tienen finalidad social alguna. Conforme se obliga a reservar una
parte del terreno, con fin social, además del incremento del precio de la vivienda, se produce también un
incremento del coste de mantenimiento de esa zona de esparcimiento, del que habrán de ocuparse los
inquilinos, no el Ayuntamiento. Entonces, no parece muy claro el beneficio social de tal medida. Expone
2
que un techo de edificabilidad menor , sin ser mínimo, podría ofrecer zonas de esparcimiento igualmente
útiles, aunque más económicas y con menor repercusión en el precio.
En general se observa que las autoridades no dirigen sus actuaciones en la misma dirección que el
mercado, y que por ello no se suavizan las tensiones habituales en este mercado.
1
Vicepresidente de la Asociación Nacional de Promotores de Vivienda.
El paso de un techo bruto del 0.3 al 0.45, implica un aumento de m2 en un piso ( para una familia de renta media ) desde 77 m2 hasta 87
m2, lo que es una importante ganacia para el consumidor.
2
806
,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;,
COMUNICACIÓN
La mejor política que debería llevar a cabo un ayuntamiento sería aquella capaz de fomentar la actuación
del sector privado, ya le ahorraría el coste de trabajar en dirección inversa al resto. Brindley et al.( 1989 )
hacen una clasificación de zonas para las cuales son necesarias distintas políticas locales:
En el primer grupo, “areas boyantes”, el sector privado tiene tal importancia que no es necesaria la
intervención de la autoridad para incentivar los precesos de regentrification o las mejoras en bienes
públicos, i.e. el sector privado es lo suficientemente robusto y no necesita subsidio alguno
En el segundo, “areas marginales”, donde un empuje del sector público, ya sea mediante subsidios o
actuaciones propias, puede provocar rápidas inversiones privadas, y un proceso de regentrification
general en la zona.
En el último,“areas ruinosas”, donde si no existe una inversión pública importante - para eliminar los
1
coste anormales ( Meegan, 1993 ) - no existe posibilidad alguna de que el sector privado se introduzca.
No parece dificil observar estas distintas areas en muchas ciudades españolas, y descubrir como las
autoridades locales no parecen percibirlas como tales. No se ve con claridad como muchos ayuntamientos
españoles buscan el beneficio público de los ciudadanos.
Ejemplos para ello se podrían encontrar muchos, pero ninguno parece tan notable como el de los centros
y de los cascos históricos de nuestras ciudades, muchos de ellos abandonados y sucios, con grandes
problemas de congestión, ruído, etc. Si las autoridades no intervienen cada vez será mayor el
despoblamiento de estas partes de las ciudades, y la situación empeorará.
Para ello las autoridades han de actuar en consonancia de la demanda de los ciudadanos, teniendo en
cuenta que ésta parece más similar a la planteada desde el entorno de Tiebóut, que a la de los modelos de
distancias.
8. CONCLUSIONES
Habiendo realizado en este trabajo una revisión de la teoría urbana se ve que observa un continuo
aproximamiento de la misma hacia la realidad. Gracias a las últimas críticas, especialmente las
relacionadas con las estructuras multicéntricas, el marco teórico se hace cada vez más flexible, y acepta la
imposibilidad de un análisis simplista de la demanda de localización, y por ende de vivienda.
A pesar de esta apertura del marco teórico, que se distancia notablemente del restrictivo modelo
disyuntiva, se siguen sin contemplar algunas de las causas más relevantes, a nuestro juicio, que provocan
tensiones en el mercado.
La literatura, en general, trata de encontrar razones “físicas” ( como son las distancias ), cuando la
realidad impone circunstancias muy distintas en la determinación del precio. Cuando se acepta la
existencia de mercados segmentados en la ciudad, se puede observar que las distitas sub-ciudades que
componen un núcleo urbano plantean distintas situaciones en cada una de ellas, y muy diferentes curvas
de demanda.
Bajo nuestra óptica, la demanda de vivienda para uso residencial responde al modelo de Tiebout, pero
conforme la renta es mayor el modelo presenta menor precisión, sin embargo, en las rentas medias parece
analizar con exactitud la realidad de la demanda. Aunque en la rentas muy bajas la demanda es una
función mucho más sencilla que la de los modelos de entornos, y cobra mayor validez el modelo de
distancias. En cualquier caso, el análisis ha de recoger la existencia de distintos mercados de vivienda en
una misma ciudad, ya que ningún modelo por sí mismo, es capaz de internalizar las distintas tendencias
que se observan en el mercado.
1
Costes anormales como el de limpieza y adecuamiento de la zona, Citado en Tang y otros ( 1996 )
807
,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;,
COMUNICACIÓN
La actuación de algunas autoridades locales parece responder con mayor asiduidad a posiciones
estratégicas que al beneficio social. El objetivo de un ayuntamiento no tiene que ser la maximización de
los beneficios ( vía ingresos ), sino el mejor aprovechamiento de sus presupuestos. En este sentido,
algunas instituciones locales no parecen tratar de equilibrar el mercado de la vivienda, sino de obtener
parte del beneficio que pueda surgir de la promoción.
Desde este trabajo, no se pretende realizar crítica alguna a las autoridades municipales, sino de manifestar
que se observa cierta lejanía de las mismas con respecto al mercado. Es necesario que para todos los
ciudadanos, la vivienda constituye el activo de mayor importancia de toda su vida, y que por ello, la
autoridad ha de contribuir, o al menos no obstaculizar, que todos los ciudadanos lo consigan.
Cuando los ayuntamientos, en la búsqueda de un crecimiento armónico y desahogado de la ciudad,
imponen unos coeficientes de edificabilidad tan restringidos, y promueven la creación de tal número de
zonas verdes, no parecen ser coscientes del incremento de precio que provocan, ni del coste tan elevado
que tienen esas equipaciones, además de su manutención.
Desde luego que es mucho más agradable para todos la existencia de esas instalaciones, pero hay que ser
también racional, y buscar una postura intermedia, sobre todo cuando no se tiene presupuesto para
mantenerlas, y se encuentran en estados lamentables.
9.- NOTAS
No se pretende que la última parte de este trabajo se interprete como una crítica al Ayuntamiento de la
ciudad de Córdoba, ya que en los últimos años, está realizando una labor inestimable en el conjunto de la
ciudad de Córdoba, especialmente en el norte y poniente, contrastable por cualquier ciudadano que visite
esta ciudad, como son: la creación de nuevos accesos, el enterramiento de las vías ferroviarias, las
rotondas, las restauraciones de Vimcorsa, etc.
Aunque también es cierto que, el Ayuntamiento ha obtenido pingües beneficios con la promoción de las
nuevas zonas de la ciudad: reclamando el 15% del terreno para sí, y el completo importe de la
urbanización de estas zonas. Ambas cargas, muy elevadas, no parecen haber supuesto un problema
directo para el promotor, sino para el ciudadano que ha de pagar un precio mayor por una vivienda.
10.- BIBLIOGRAFÍA
ALONSO, W ( 1964 ).Location and Land Use. Harvard University Press, Cambridge.
ARNOTT, R. ( 1987 ). Economic Theo-ry and Housing. En Handbook of Regional and Urban Economics,
Mills E.S., Vol II, pp 959-998. North-Holland, Amsterdam.
AZQUETA OYARZUN, D. (1994). La Función de Precios Hedónicos en la Práctica. En: Valoración
Económica de la Calidad Ambiental. Mc Graw-Hill, Madrid.
BALL, M. J. (1973). Recent empirical works on the determinants of relative houses prices. Urban Studies nº
22, pag 329 - 337,
BARTIK, T. J. ( 1987 ). Measuring the Benefits of Amenity Improvements in Hedonic Price Models. Land
Economics, 2, pp 172-183.
BERNDT, E. R. ( 1991 ). The Measurement of Quality Change: Constructing an Hedonic Price Index for
Computers Using Multiple Regression Methods. En: The Practice of Econometrics, Classic and
Contemporary. Addison Wesley, Londres.
BOLÉAT, M. ( 1976 ). House Prices and the Housing Market. Housing Review, Octubre.
BOVER, Olympia (1992). Un modelo empírico de la evolución de los precios de la vivienda en España, en
los años 76/91. Servicio de Estudios del Banco de España, Madrid
808
,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;,
COMUNICACIÓN
BRAÑAS, P. y CARIDAD, J. M. ( 1996 ). Demanda de características en Córdoba: un modelo de precios
hedónico. Revista de Estudios Regionales, 2ª época, Sept-Dic 1996.
BROWN, J. N. and ROSEN, H.S. ( 1982 ) On the Estimation of Structural Hedonic Price Models.
Econometrica, vol. 50, nº 3, May.
CAN, A. ( 1992 ) ) Specification and Estimation of Hedonic Housing Price Models. Regional Science and
Urban Economic, North-Holland, pp 453-478.
CARIDAD, J. M. y BRAÑAS P. ( 1996 ). El mercado de la vivienda en Córdoba: un enfoque cuantitativo.
Comunicación en la XXII Reunión de Estudios Regionales. Pamplona, noviembre de 1996.
CARIDAD, J. M.; BRAÑAS P.; DE LA PAZ ( 1997 ). Further empirical evidences against monocentric
model. Urban Sudies ( en evaluación ).
CHOW, G. C. ( 1967 ). Technological Change and the Demand for Computers. American Economic
Review¸vol 57, nº 5, pp 1117-1130.
CLAPMAN, D. (1996). Housing and the Economy: Broadening Comparati-ve Housing Research. Urban
Studies Vol. 33, Nos 4-5, 631-647.
COLE, R; Y.C. CHEN; BARQUIN, J.A.; DULBERGER, E; HELVA-CIAN, N y HODGE, J. ( 1986 ).
Quality-Adjusted Prices Index for Computer Processors and selected P. Equipment. Survey of Current
Business, vol. 66, nº 1, jan, pp 41-50.
COWLING, K. y CUBBIN, J. (1972). Hedonic price indexes for United Kingdom cars, Economic Journal nº
82, pp 963 -978.
EVANS, A. W. (1996). The impact of Land Use Planning and Tax Sudsides on the Supply and Price of
Housing in Britain: A Comment. Urban Studies Vol. 33, No 3, 581-585.
FOLLAIN, J. R. y JIMENEZ, E. ( 1985 a ) The demand for Housing Characteristics in Developing
Countries. Urban Studies, 22 (5), pp 421-432.
FOLLAIN, J. R. y JIMENEZ, E. ( 1985 b ) Estimation the demand for Housing Characteristics: A Survey
and Critique. Regional Science and Urban Economic, 15, North-Holland, pp 77-107.
FORREST, R. and MURIE, A. ( 1994 ). Home ownership in recesion, Housing Studies, nº 9, pp 55-74.
FREEMAN, A. M ( 1971 ). The Benefits of Environmental Improvement: Theory and Practice. Resources
for the future. Jonhs Hopkins University Press, Baltimore.
FREEMAN, A. M ( 1979 ). The Hedonic Approach to measuring demand for Neighborhood Charateristics.
En The Economics of Neighborhood, Academic Press, Nueva York.
GARCÍA DURÁN, J. ( 1994 ). La Inversión en España: El Mercado de la Vivienda. Apuntes de
Macroeconomía Avanzada ( curso 94/95 ), Servicio de publicaciones de la Universidad de Navarra,
Pamplona.
GOLDSTEIN, G. S. and MOSES, L. N. ( 1973 ) A Survey of Urban Economics. Journal of Economic
Literature, vol 11, June.
GOODMAN, A C. and KAWAI, M. ( 1984 ). Functional form and rental housing market analisys, Urban
Studies, 21, pp 367-376.
GRAVES, P. y OTROS. ( 1988 ). The robustness of Hedonic Price Estimation: Urban Air Quality. Land
Economics, 21, pp 220-233.
809
,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;,
COMUNICACIÓN
GRILICHES, Z. ( 1971 ). Introduction: Hedonic Price Indexes Revisited. In Price Indexes and Quality
Changes: Studies in New Methods of Measurement, ed. by Z. Griliches. Cambrige: Harvard University
Press, pp 3-15.
HENDERSON, J. V. ( 1985 ). Economic Theory and Cities, Academic Press, Orlando.
HOCHMAN, O. and PINES, D. ( 1982 ). Cost Adjustement and the Spatial Pattern of a Growing Open City.
Econometrica, vol 50, nº 6, november.
JAEN GARCIA, M. y MOLINA MORALES, A. (1995). Modelos econométricos en la tenencia y demanda
de vivienda. Servicio de Publicaciones de la Universidad de Almería.
KAIN, J. F., y QUIGLEY, J. M. ( 1975 ). Housing Markets and Racial Discrimination: A Microeconomic
Analysis. National Bureau of Econo-mic Research, New York.
KANEMOTO, Y. ( 1985 ). Housing as an Asset and the Effects of Property Taxation on the Residential
Development Process. Journal of Urban Economic, nº 17, pp. 145-166
KANEMOTO, Y. y NAKAMURA, R. ( 1986 ). A New Approach to the Estimation of Structural Equations
in Hedonic Models. Journal of Urban Economic, nº 19, pp. 218-233
KANEMOTO, Y. ( 1988 ). Hedonic Prices and the Benefits of Public Project. Econometrica, vol. 56, nº 4, pp
981-989.
KING, A. T. ( 1976 ). The Demand for Housing: A Lancastrian Approach. Southern Economic Journal 43,
pp 1077-1087..
LANCASTER, K. J. ( 1966 ). A New Approach to Consumer Theory. Journal of Political Economy, 74, pp
132-157.
LICHTENSTEIN, L. y KERN, C. R. ( 1987 ). The Cost of Quality in Existing Housing: Estimates from an
Implicit Market Model. Journal of Urban Economics, 22, pp 324-339.
LOPEZ GARCIA, M. A. ( 1992 ). Algunos Aspectos de la Economía y la Política de la Vivienda,
Investigacio-nes Económicas, (segunda época), Vol. XVI, nº 1, pp 3-45.
MADDALA, G. S. (1988). Introduc-tion to Econometrics. Macmillan. Londres.
MALPASS, P. and MURIE, A ( 1990 ). Housing Policy and Practice. Routledge, London.
MC DONALD, J.(1985). Expectation and Urban Housing Prices. Urban Studies, Londres
MEEN, G. P. ( 1990 ). The removal of mortage market constraints and the implications for econometrics
modelling of UK house prices. Oxford Bulleting of Economics and Statistics, vol. 52, pp 1-23.
MUTH, R. F. ( 1969 ). Cities and Housing. Chicago University Press, Chicago.
NELLIS, S.G.; LONGBOTTON, J. A. ( 1981 ). An Empirical Analysis of the Determination of Houses
Prices in U.K. Urban Studies, vol.18, Glasgow.
OLSEN, E. O. ( 1979 ). A Competitive Theory of the Housing Market. American Economic Review, 612622.
PALMQUIST, R.B. ( 1988 ). Estimatig the Demand for Housing Charac-teristics. Review of Economics and
Statistics 66, pp 394-404.
PALMQUIST, R.B. ( 1989 ). Land as a differentiated factor of production: a hedonic model and it. Land
economics, nº 65, pp. 23-28.
810
,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;,
COMUNICACIÓN
PARKER, D. y ZILBERMAN, D. (1993). Hedonic Estimation of Quality Factors Affecting the Farm-Retail
Margin. American J. Aricultural Economic, nº 75, 458-466
PÉREZ HERRERO, J.M. ( 1993 ). Un marco racional para la producción de viviendas. Ponencia en las
jornadas “ Racionalidad y Producción en la vivienda social”, organizado por la Comunidad de Madrid, 22,
23 y 24 de marzo.
QUIGLEY, J. M. ( 1979 ). What we have Learned about Urban Housing Markets. En Current Issues in
Urban Economics, P. Nieszzkwski y M. Straszheim, J. Hopkins University Press, Baltimore.
QUIGLEY, J. M. ( 1982 ). Nonlinear budget Constraints and Consumer demand: An Application to public
programs for residential housing. Urban Economics 12, pp 177-201.
ROSEN, S. ( 1974 ). Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition.
Journal of Polical Economy, nº 82, pp 34-55.
ROSEN, S. ( 1985 ). Housing Subsidies: Effects on housing decisions, efficiency and equity. En: Handbook
of Public Economics, vol. 1, pp 375-420, North Holland, Amst..
ROTHENBERG, J ( 1967 ). Economic Evaluation of Urban Renewal: Conceptual Fundations of BenefitCost Analysis. Brookings Institution, Washington.
SAURA GARCIA, P. (1995). Demanda de características de la vivienda en Murcia, 1995. Secretariado de
Publicaciones de la Universidad, Bibliografma, p.153-157, Murcia.
SCHAFER, R.; HOLSHOUSER, W.; MOORE, K., and SANTER, R. ( 1975 ). Spatial Variations in the
Operating Cost of Rental Housing. Discussion Paper, Department of City and Regional Planning, Harvard
University, D75-4.
SMITH, L. B.; ROSEN, K. T. y FALLIS, G. ( 1988 ). Recent Developments in Economic Models of
Housing Markets. Journal of Economic Literature, Vol. 26, pp 29-64.
STAHL, K. ( 1985 ) Microeconomic Analysis of Housing Market: Towards a Conceptual Framework. En:
Microeconomics Models of Housing Markets, pp 1-26, Springer-Verlag, Berlin.
SOLOW, R. ( 1972 ) Congestion, density and the use of land in transportatin. Swedish Journal of Economics,
74, pp.161-173
SWEENEY, J. L. ( 1974 ). Quality, Commodity Hierarchies, and Housing Markets. Econometrica, vol 42, nº
1, jan.
TANG, Z. y W. J. BATEY, P. (1996). Intra-urban Spatial Analysis of Housing-related Urban Policies: The
case of Liverpool, 1981-91. Urban Studies Vol. 33, No 6, 911-936
TIEBOUT, C ( 1956 ). A pure theory of local expenditures, Journal of Political Economy, nº 64, pp 416-424.
TURNBULL, G. K. ( 1990 ). The pure theory of Household, Location: An Axiomatic Approach. Journal of
Regional Science, vol 30 ( 4 ), pp 549-562.
WILKINSON, R. K. and ARCHER, C. A. (1973). Measuring the Determi-nants of Relative Houses Prices.
Environment and Planning, 5, pp 357-367.
WILKINSON, R.K. (1974 a). The quality of Housing and the measurement of long term changes in Houses
Prices. Urban Studies, vol 11
WILKINSON, R.K. (1974 b). The Determinants of Relative house price: a case of academic astigmatism?.
Urban Studies, voll 11
811
,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;,
COMUNICACIÓN
WITTE A. D.; SUMKA, H. J. y EREKSON, H. (1979). An estimate of a structural Hedonic Prices Model of
the Housing Market: An Application of Rosen´s Theory of implicits markets. Econometrica, vol. 47, nª 5,
september.
812