Cambios en prospecto Fondo INS Inmobiliario N.D.

Cambios al Prospecto
Por cambios regulatorios se eliminó el porcentaje máximo de concentración de los ingresos de
un inquilino que forma parte del mismo grupo financiero de la Sociedad administradora. Este
cambio genera derecho de receso.
Prospecto actual
Propuesta
(las letras con color de fuente rojo indican lo que se elimina)
(las letras con color de fuente azul indican lo que se agrega)
CAPÍTULO II
CAPÍTULO II
1. POLÍTICA DE INVERSIÓN
1. POLÍTICA DE INVERSIÓN
1.2. Política de Inversión de activos inmobiliarios
Política de
arrendamiento
de inmuebles a
personas o
compañías
relacionadas a la
sociedad
administradora
La sociedad administradora y las entidades
que forman parte de su grupo de interés
económico, pueden ser arrendatarios del
fondo, siempre y cuando no generen, en su
conjunto, más de un 5% de los ingresos
mensuales del fondo. La revelación de un
nuevo contrato con estas entidades debe
realizarse mediante un Comunicado de
Hecho Relevante.
1.2. Política de Inversión de activos inmobiliarios
Política de
arrendamiento de
inmuebles a
personas o
compañías
relacionadas a la
sociedad
administradora
La sociedad administradora y las
entidades que forman parte de su grupo
de interés económico, pueden ser
arrendatarios del fondo, con la
posibilidad de generar en conjunto hasta
un 100% de los ingresos mensuales del
fondo. La revelación de un nuevo
contrato con estas entidades debe
realizarse mediante un Comunicado de
Hecho Relevante.
Cambios al Prospecto
Se cambia el porcentaje establecido de los ingresos mensuales del fondo generados por
arrendamientos de entidades que formen parte de un mismo grupo económico pero diferente
al grupo financiero INS. Este cambio genera derecho de receso.
Prospecto actual
Propuesta
(las letras con color de fuente rojo indican lo que se elimina)
(las letras con color de fuente azul indican lo que se agrega)
CAPÍTULO II
CAPÍTULO II
1. POLÍTICA DE INVERSIÓN
1. POLÍTICA DE INVERSIÓN
1.2. Política de Inversión de activos inmobiliarios
Concentración
máxima de
ingresos
provenientes
de un
inquilino
Los ingresos producto de los bienes
inmuebles arrendados a una misma
entidad o entidades de un mismo
grupo
económico
no
podrán
representar más del 50% del
promedio mensual de los ingresos
totales del fondo.
1.2. Política de Inversión de activos inmobiliarios
Concentración
máxima de
ingresos
provenientes de
un inquilino
“Los
ingresos producto de los
bienes inmuebles arrendados a una
misma entidad o entidades de un
mismo grupo económico podrán
representar el 100% de los ingresos
totales del fondo.”
Cambios al Prospecto
La Política de incobrabilidad se propone de forma más clara. Este cambio no genera derecho de
receso.
Prospecto actual
Propuesta
(las letras con color de fuente rojo indican lo que se elimina)
(las letras con color de fuente azul indican lo que se agrega)
Política para la
administración
de atrasos en
los alquileres
La política del
Fondo de Inversión INS
Inmobiliario No Diversificado en materia de
atraso de alquileres persigue la estimación de
un monto por cobro dudoso que permitirá
proteger la distribución de los montos
consignados en el balance contable del
Fondo.
Para cumplir con lo anterior, Se considera que
una cuenta por cobrar es de dudoso cobro a
partir de una fecha previamente establecida
de haber comenzado las gestiones de cobro
sin resultados positivos. En tales casos, es
una práctica contable de aceptación general
crear una provisión para ser aplicada al saldo
de dichas cuentas al cierre de cada ejercicio
económico.
De manera particular , en caso de atraso de
pago de un inquilino , se aplicará la siguiente
estimación de provisión de cobro de
alquileres:
Política para la
administración de
atrasos en los
alquileres
El Fondo de Inversión INS Inmobiliario No
Diversificado cuenta con políticas de
administración en materia de atraso de
arrendamiento, que persigue la estimación de
una suma por cobro dudoso, que permitirá
proteger la distribución de los montos
consignados en el balance contable.
Se determina que el atraso del pago de los
arrendamientos empieza a correr a partir del
octavo día natural al día en que se debía
realizar, sea que fue fijado por mes
adelantado o vencido, todo de conformidad
con la Ley de Arrendamientos Urbanos y
Suburbanos vigente.
Cambios al Prospecto
La Política de incobrabilidad se propone de forma más clara. Este cambio no genera derecho de
receso.
Prospecto actual
Propuesta
(las letras con color de fuente rojo indican lo que se elimina)
(las letras con color de fuente azul indican lo que se agrega)
Política para la 1. A partir del primer mes de morosidad de un
inquilino se aplicará una estimación por
administración
incobrabilidad de pago de renta del 50%
de atrasos en
sobre el valor total de renta que debió de
los alquileres
hacerse. Si el inquilino cancela la factura de
Política para la
administración
de atrasos en
los alquileres
cobro antes de que se registre el segundo
mes de incumplimiento dicha estimación
será reversada.
1. A partir del primer mes de morosidad de
un inquilino se aplicará una estimación por
incobrabilidad de pago de renta del 50%
sobre el valor total de renta que debió de
hacerse. Si el inquilino cancela la factura de
cobro antes de que se registre el segundo
mes de incumplimiento dicha estimación
será reversada.
2. A partir del segundo mes de morosidad de
un inquilino se aplicará una estimación por
incobrabilidad de pago de renta del 100%
sobre el valor total de renta que debió de
hacerse. Si el inquilino cancela la factura de
cobro antes de que se registre el inicio del
cobro judicial dicha estimación será
reversada.
2. A partir del segundo mes de morosidad de
un inquilino se aplicará una estimación por
incobrabilidad de pago de renta del 100%
sobre el valor total de renta que debió de
hacerse. Si el inquilino cancela la factura de
cobro antes de que se registre el inicio del
cobro judicial dicha estimación será
reversada.
Cambios al Prospecto
La Política de incobrabilidad se propone de forma más clara. Este cambio no genera derecho de
receso.
Prospecto actual
Propuesta
(las letras con color de fuente rojo indican lo que se elimina)
(las letras con color de fuente azul indican lo que se agrega)
Política para la
administración
de atrasos en
los alquileres
3. Corresponderá al Gestor Inmobiliario
autorizar el registro de una estimación
por incobrable de renta por el 100% del
monto adeudado en aquellos casos de
inquilinos del Fondo Inmobiliario para
los que en su criterio
exista una
presunción de muy alta falta de pago de
la renta en y su posible traslado a Cobro
Judicial en un plazo menor a los 30 días
después de vencida la fecha de pago de
la renta inmediata.
Política para la
administración
de atrasos en
los alquileres
3. A partir del tercer mes se procede al inicio
del proceso de cobro judicial sin generar
registro contable alguno.
Cambios al Prospecto
La Política de incobrabilidad se propone de forma más clara. Este cambio no genera derecho de
receso.
Prospecto actual
Propuesta
(las letras con color de fuente rojo indican lo que se elimina)
(las letras con color de fuente azul indican lo que se agrega)
Política para la
administración
de atrasos en
los alquileres
El
porcentaje
de
estimación
por
incobrabilidad a ser aplicado al ejercicio
contable de cada nuevo mes, se determinará
por medio de un promedio ponderado móvil
trimestral que se calculara de la siguiente
manera: Para cada inquilino se sumaran los
saldos morosos reflejados en los últimos 3
meses contables que anteceden, se
calculará cuánto representan estos con
respecto a la sumatoria de ingresos
registrados como cuentas por cobrar en ese
mismo inquilino para el periodo en estudio.
Política para la
administración
de atrasos en
los alquileres
Cambios al Prospecto
La Política de incobrabilidad se propone de forma más clara. Este cambio no genera derecho de
receso.
Prospecto actual
Propuesta
(las letras con color de fuente rojo indican lo que se elimina)
(las letras con color de fuente azul indican lo que se agrega)
Política para la
administración
de atrasos en
los alquileres
Luego, con los resultados obtenidos para
cada inquilino del fondo, se calculará el
promedio ponderado para ese período,
tomando como ponderador el peso relativo
de los ingresos de renta estimados que
tiene cada inquilino respecto al total de
rentas a cobrar por el fondo inmobiliario
durante el trimestre móvil de la fecha de
cálculo.
El promedio ponderado obtenido será el
porcentaje de provisión por dudoso cobro
aplicable a aquellas cuentas de arriendo
que tiene en operación el Fondo de
Inversión Inmobiliario y que al inicio de cada
nuevo mes no han mostrado una aplicación
específica de registro de provisión por
incobrabilidad.
Política para la
administración
de atrasos en
los alquileres
Cambios al Prospecto
La moneda de concentración de las deudas del fondo actualmente son dólares, se propone un
cambio con el fin de mitigar el riesgo de diferencial cambiario ya que los ingresos percibidos
por el fondo por concepto de arrendamientos son en dólares y colones. Este cambio genera
derecho de receso.
Prospecto actual
Propuesta
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(las letras con color de fuente azul indican lo que se agrega)
CAPÍTULO II
CAPÍTULO II
1. POLÍTICA DE INVERSIÓN
1. POLÍTICA DE INVERSIÓN
1.1. Política de Inversión de activos financieros
1.1. Política de Inversión de activos financieros
Nivel
máximo de
endeudamie
nto de la
cartera
financiera
del fondo.
Nivel
máximo de
endeudamie
nto de la
cartera
financiera
del fondo.
60%
Moneda de
contratación
de las
deudas del
fondo
Dólares
Americanos
60%
Moneda de
contratación
de las
deudas del
fondo
Dólares
Americanos
o su
equivalente
en colones
al tipo de
cambio.
Cambios al Prospecto
Se incorpora de forma explícita la forma de cancelar el capital pagado en exceso que no se
encuentra en el formato actual del prospecto así como otros ingresos que pueda tener el
fondo. Este cambio no genera derecho de receso.
Prospecto actual
Propuesta
(las letras con color de fuente rojo indican lo que se elimina)
(las letras con color de fuente azul indican lo que se agrega)
1.2. Asamblea de Inversionistas
1.2. Asamblea de Inversionistas
Determinaci
ón del
beneficio a
distribuir
Determinaci
ón del
beneficio a
distribuir
El Fondo distribuirá el 100% de su renta
líquida, entendida ésta como la suma de
rentas por concepto de alquileres e
intereses percibidos, una vez deducidos
los gastos del Fondo en que se deba
incurrir y el monto de las reservas
aprobadas por el Comité de Inversiones.
La distribución se efectuará dentro de
los 20 días hábiles posteriores al cierre
trimestral de marzo, junio, septiembre y
diciembre de cada año…
El Fondo distribuirá el 100% de su renta
líquida, entendida ésta como la suma de
rentas por concepto de alquileres,
capital pagado en exceso e intereses
percibidos más otros ingresos, una vez
deducidos los gastos del Fondo en que
se deba incurrir y el monto de las
reservas aprobadas por el Comité de
Inversiones. La distribución se efectuará
dentro de los 20 días hábiles posteriores
al cierre trimestral de marzo, junio,
septiembre y diciembre de cada año…
Cambios al Prospecto
Cambio para designar Presidente y Secretario de Asamblea de Inversionistas. Este cambio no
genera derecho de receso.
Prospecto actual
Propuesta
(las letras con color de fuente rojo indican lo que se elimina)
(las letras con color de fuente azul indican lo que se agrega)
1.2. Asamblea de Inversionistas
1.2. Asamblea de Inversionistas
Reglas para la
convocatoria
Reglas para la
convocatoria
…La convocatoria señalará la fecha de
corte a partir de la cual se determinará
cuales inversionistas podrán participar en
la asamblea.
El Gerente General y un funcionario
designado de la Sociedad Administradora
fungirán
respectivamente
como
Presidente y Secretario de las asambleas
generales, y a falta de éstos los que la
asamblea designe. Estos funcionarios
firmarán el acta de asamblea.
...La convocatoria señalará la fecha de
corte a partir de la cual se determinará
cuales inversionistas podrán participar en
la asamblea.
El Presidente y el Secretario de la
Sociedad
Administradora
fungirán
respectivamente como Presidente y
Secretario de las asambleas generales, y
a falta de éstos los que la asamblea
designe. Estos funcionarios firmarán el
acta de asamblea.