LEASING HABITACIONAL Concepto 2005038495

LEASING HABITACIONAL
Concepto 2005038495-002 del 31 de octubre de 2005
Síntesis: Modalidades de leasing habitacional. Efectos derivados por el cambio de
destinación o uso por parte del locatario.
«(…) expone algunos aspectos que podrían presentarse en desarrollo de un negocio
celebrado bajo la modalidad de leasing habitacional destinado a vivienda no familiar de que
trata el Decreto 1787 de 2004, consideramos del caso efectuar los siguientes comentarios:
Tal y como lo señala en su consulta, el Decreto 1787 de 2004 contempla dos tipos de
leasing habitacional: los destinados a la adquisición de vivienda familiar y los destinados a
la adquisición de vivienda no familiar. Conforme a las voces del artículo 2º de dicho
decreto se entiende por leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar
el contrato de leasing financiero mediante el cual una entidad autorizada entrega a un
locatario la tenencia de un inmueble para destinarlo exclusivamente al uso habitacional y
goce de su núcleo familiar, a cambio del pago de un canon periódico; durante un plazo
convenido, a cuyo vencimiento el bien se restituye a su propietario o se transfiere al
locatario, si este último decide ejercer una opción de adquisición pactada a su favor y paga
su valor1.
De otro lado y según lo dispuesto por el artículo 3° de la misma reglamentación, se concibe
pactado bajo leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda no familiar el
contrato de leasing financiero mediante el cual una parte denominada entidad autorizada
entrega a un locatario la tenencia de una vivienda a cambio del pago de un canon periódico,
durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento el bien se restituye a su propietario o se
transfiere al locatario, si este último decide ejercer una opción de adquisición pactada a su
favor y paga su valor2.
Como vemos, la diferencia entre las dos modalidades de leasing habitacional está dada por
el objeto del contrato celebrado, según la destinación acordada para el inmueble entregado
en leasing: sea ésta exclusivamente para vivienda y goce del núcleo familiar del locatario o,
simplemente para vivienda. Y en ambos casos, claro está, opera el principio de nuestro
ordenamiento positivo según el cual, un contrato legalmente ajustado a derecho se
convierte en ley para las partes, quienes por consiguiente quedan obligadas a cumplir las
prestaciones acordadas en él (sin que pueda ser invalidado sino por consentimiento mutuo o
por causas legales, a tenor de lo previsto en el artículo 1602 del Código Civil).
1
A las operaciones y contratos de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda
familiar les serán aplicables las reglas previstas en los numerales 2, 3, 6, 7, 8, 9, 10 y en el
parágrafo del artículo 17 de la Ley 546 de 1999, los literales b) y c) del artículo 1° del Decreto 145
de 2000 y lo previsto en el Capítulo 3 del Decreto 1787 de 2004.
2
De acuerdo con los términos del inciso segundo del artículo en comento, las operaciones y
contratos de leasing habitacional destinados a la adquisición de vivienda no familiar se regirán por
las estipulaciones que pacten las partes en el contrato respectivo y por lo previsto en el Capítulo 3
del precitado decreto.
Sobre este aspecto, debemos recordar que la Corte Suprema de Justicia ha señalado en su
jurisprudencia que la perdida de efectos del contrato presupone el concurso de voluntades
de los contratantes y de ser discutida dicha situación que ésta se decida en juicio, indicando
al respecto: “Firmado el contrato, con el conjunto de las formalidades que le sean propias,
adquiere perfección y su destino es el de producir los efectos que por su medio buscaron los
contratantes. Con igual poder de voluntad el contrato puede ser invalidado por las partes,
como también por causas legales, con intervención del órgano judicial, y en virtud de la
sentencia en que se declare la resolución, la rescisión, la nulidad o la simulación de ese acto
jurídico.
“El concurso de voluntades, modo espontáneo de crear o extinguir un contrato, o la manera
forzada de hacerlo a través de la respectiva acción, supone precisamente la concurrencia de
quienes intervinieron en su formación, sin que sea posible quitarle sus efectos a espaldas de
sus genitores, hasta el punto de que si judicialmente se declarase ineficaz el convenio, sin
haber oído a una de las partes, no podría afectar la posición jurídica de quien no fue citado
al juicio. Si se afirma que la extinción del contrato por modo voluntario, supone
consentimiento de todos los contratantes, la misma razón existe para que en el ejercicio de
las acciones judiciales que buscan ese mismo resultado, se haga comparecer al juicio a
todos los integrantes de la relación contractual (…)”3.
Entonces, frente a sus inquietudes respecto de lo que podría suceder si se cambia la
destinación acordada en las cláusulas contractuales respectivas, es de advertir que con dicha
conducta el locatario se expone a que la contraparte exija el cumplimiento de las
contraprestaciones establecidas a su favor a través de las vías legales que resulten
procedentes, las cuales, como usted podrá entender, no puede esta agencia estatal indicar
mediante la respuesta a una consulta, pues se estaría arrogando funciones de interpretación
de tales contratos, a todas luces ajenas a su órbita de competencia, en tato la definición
relativa a las consecuencias que se deriven de ese tipo de estipulaciones en un negocio
jurídico determinado corresponde exclusivamente al juez del conocimiento, como autoridad
llamada a intervenir en el expediente de una demanda judicial, en caso de que las partes no
logren conciliar sus diferencias sobre el alcance de las obligaciones y derechos que les
asisten.
(…).»
3
Sala de Casación Civil, Sentencia de mayo 31 de 1963.