CALCULO DE CUOTA HIPOTECARIA MI VIVIENDA “La empresa

CALCULO DE CUOTA HIPOTECARIA MI VIVIENDA
“La empresa tiene la obligación de difundir información de conformidad con la Ley N° 28587 y el Reglamento de Transparencia de Información y
Contratación con Usuarios del Sistema Financiero, aprobado mediante Resolución SBS N° 8181-2012”.
Nota de Interés: Las tasas y sus rangos de aplicación, comisiones y gastos del presente documento son referenciales y pueden variar en función al
comportamiento del mercado. Consulte el Tarifario del producto para mayor información.
1.
Monto Afecto a la Tasa de Interés
Paso 1: El Monto del Crédito
Los intereses compensatorios son calculados sobre el Importe Desembolsado o Monto del Préstamo.
Ejemplo:
Valor de la Vivienda
S./ 120,000
Cuota Inicial
S./ 24.000
Monto Crédito o Importe Desembolsado
S./96,000
COFIDE como parte de su esquema de incentivos para pago puntual se hará responsable de S/.12,500 ó S/5,000 soles, según sea el caso dependiendo
del valor de la vivienda, de dicho Monto de Crédito siempre que el cliente pague puntualmente todas sus cuotas.
Es así que se generan 2 cronogramas uno semestral de S/.12,500 ó S/.5,000 ligado a este beneficio otorgado por COFIDE y otro que deberá cancelar el
cliente por la diferencia a Hipotecaria Sura EAH.
Ejemplo: en este caso tomaremos el Premio de Buen Pagador equivalente a S/.12,500 por corresponder de acuerdo al valor de la vivienda
Valor de la Vivienda
S/. 120,000
Monto de Crédito
S/. 96,000
Cronograma Concesional COFIDE
S/. 12,500
Cronograma No Concesional InCasa
S/. 83,500
Se evaluará la puntualidad de los pagos cada 6 meses. Si el Cliente cumple con cancelar puntualmente todas sus cuotas será exonerado del pago del
mencionado cronograma semestral.
Cronograma No Concesional: Hipotecaria SURA EAH
Cronograma Concesional: Cofide
2. Cálculo de la Tasa de Interés
Paso 2: La tasa de Interés Efectiva Mensual
Paso 2: La tasa de Interés Efectiva Mensual
La Tasa negociada para el desembolso es una Tasa
Efectiva Anual (TEA) sin embargo las cuotas
hipotecarias del cronograma No Concesional son
de periodicidad mensual. Por este motivo es
necesario calcular la tasa efectiva mensual (TEM)
en base a la TEA con la siguiente formula
Este Cronograma utiliza la misma tasa negociada
para el desembolso (Tasa Efectiva Anual TEA). Sin
embargo las cuotas del mismo son de periodicidad
semestral. Por este motivo es necesario calcular la
tasa efectiva semestral (TES) en base a la TEA con
la siguiente formula.
𝑇𝐸𝑀 = (1 + 𝑇𝐸𝐴)1/12 − 1
𝑇𝐸𝑆 = (1 + 𝑇𝐸𝐴)6/12 − 1
Ejemplo: Para una TEA de 9.45%
Ejemplo: Para una TEA de 9.45%
TEM = [(1+9.45%)^(1/12)]-1 = 0.76%
TES = [(1+10.45%)^(6/12)]-1 = 4.61%
Paso 3: La Cuota Equivalente
Paso 3: La Cuota Equivalente
Una vez que tenemos la tasa de interés mensual
se utiliza la formula de factor de recuperación del
capital (formula de transformación de un stock
inicial de dinero en flujo constante) para calcular
la cuota equivalente. Este factor divide el flujo de
cuotas equivalentes que se generaran, dado un
préstamo, una tasa de interés y un plazo
determinado.
Una vez que tenemos la tasa de interés semestral
se utiliza la formula de factor de recuperación del
capital (formula de transformación de un stock
inicial de dinero en flujo constante) para calcular
la cuota equivalente. Este factor divide el flujo de
cuotas equivalentes que se generaran, dado un
préstamo, una tasa de interés y un plazo
determinado.
(Plazo en semestre)
(Plazo en semestre)
El Resultado Obtenido deberá ser multiplicado por El Resultado Obtenido deberá ser multiplicado por
el saldo de capital.
el saldo de capital.
Ejemplo:
Plazo (En meses) o
Número de Cuotas
Ejemplo:
180
NOTA: Las entidades del sistema financieros
estamos en la obligación de calcular los
intereses por los días exactos de cada mes y
Plazo (En semestres) o
Número de Cuotas
30
estos puedes ser, 28, 29, 30 ó 31, la fórmula
financiera de cuota constante utilizada
tradicionalmente sirve sólo como referencia,
ya que hace el cálculo como si los meses
tuvieran el mismo número de días. Debido a
esto se hace necesario realizar iteraciones que
permitan llegar a una cuota constante
(Alicuota), la misma que finalmente es la que
se colocará en el cronograma final del cliente.
3. Cálculo del Monto de Intereses
Paso 4: Se calcula El Interés Compensatorio
La Tasa de Interés Compensatoria
Paso 4: Se calcula El Interés Compensatorio
La Tasa de Interés Compensatoria
Donde # días es el periodo comprendido entre las
fechas de vencimiento de las cuotas semestrales.
Ejemplo:
Ejemplo:
Fecha de Desembolso
31/12/2012
Vencimiento Cuota 1
31/01/2013
Fecha de Desembolso
31/12/2012
Vencimiento Cuota 1
30/06/2013
Cuota 1
Interés Compensatorio =
Cuota 1
Interés Compensatorio =
83,500.00 x [(1+9.45%)^(31/360)-1] = S/. 651.80
12,500.00 x [(1+9.45%)^(180/360)-1] = S/. 577.29
4. Cálculo del Monto de Comisiones y
Gastos
No se cobran comisiones
5. Seguros Asociados al Crédito
(desgravamen y del inmueble)
Paso 5: Cálculo de Seguros
a. Seguro de Desgravamen
El seguro de desgravamen será calculado sobre el
saldo total del crédito es decir:
Saldo total= Saldo cronograma InCasa + Saldo
cronograma COFIDE.
Ejemplo:
Saldo total = S/96,000
Seguro Desgravamen (cuota 1)= 96,000.00 x
0.022% =S/. 21.12
b. Seguro de Inmueble
Ejemplo:
Seguro Inmueble (cuota 1) = se estima que el
promedio del monto asegurable es
equivalente al 80% del valor del inmueble, es
decir Seguro Inmueble (cuota 1) = 120,000 x
0.80 x 0.0188% = S/. 18.05
6. Amortización de Capital
Paso 6: Calculo de la Amortización de Capital
Paso 6: Calculo de la Amortización de Capital
Amortización Capital = Cuota equivalente –
Interés Compensatorio
Amortización Capital = Cuota equivalente –
Interés Compensatorio
Ejemplo:
Ejemplo:
Cuota Equivalente S/850.42. > Interés
Compensatorio S/. 651.80
Cuota Equivalente $ 777.36 > Interés
Compensatorio $ 576.25
Cuota Equivalente
S/.
850.42
Cuota Equivalente
S/.
777.36
Interés Compensatorio
Amortización de Capital
S/.
651.80
Interés Compensatorio
S/.
576.25
S/.
198.62
Amortización de Capital
S/.
201.11
7. Cuota Hipotecaria
1. Cuota Hipotecaria
Composición de la Cuota Hipotecaria
Composición de la Cuota Hipotecaria
La cuota Hipotecaria será la correspondiente a la
suma de los rubros calculados.
La cuota Hipotecaria será la correspondiente a la
suma de los rubros calculados.
Amortización de Capital
S/.
198.62
Amortización de Capital
S/.
201.11
Interés Compensatorio
S/.
651.80
Interés Compensatorio
S/.
576.25
Seguro Desgravamen
S/.
21.12
Cuota Hipotecaria
S/.
777.36
Seguro Inmueble
S/.
18.05
Portes
S/.
3.5
Cuota Hipotecaria
S/.
893.09
Paso 7: El Nuevo Saldo de Capital
Paso 7: El Nuevo Saldo de Capital
Al final del Proceso se resta la Amortización de
capital de la cuota pagada al monto del préstamo
para hallar el nuevo saldo de capital.
Monto Crédito
Amortización de Capital
Nuevo Saldo Capital
83,500.00
198.62
83,301.38
Al final del Proceso se resta la Amortización de
capital de la cuota pagada al monto del préstamo
para hallar el nuevo saldo de capital.
Monto Crédito
Amortización de Capital
Nuevo Saldo Capital
12,500.00
201.11
12,298.89
CALCULO DE LA TASA DE COSTO EFECTIVO ANUAL (TCEA)
La tasa del costo efectivo es aquélla que permite igualar el valor actual de todas las cuotas con el monto efectivamente otorgado en préstamo al cliente.
Este cálculo incluye todos los elementos que componen la cuota del crédito:

Amortización de capital

Interés Compensatorio

Seguros

Gastos y portes

Premio al Buen Pagador (solo Mivivienda)
Paso 1
Calcular los días acumulados entre el día actual y la fecha de pago proyectada para la cuota.
El resultado será llamado n.
Paso 2
Asumir que TEA= Tasa Efectiva Anual y calcular Tasa Efectiva Diaria
TED = [(1 + TEA)^(1/360)] - 1
TED =[(1 + 10.15%)^(0.0027) - 1]
TED = 0.026%
Paso 3
VP Cuota x = [Valor Cuota x]
(1 + TED)^n


 VP
Cuota x
=
 924.56





 (1 +
.026%)^30 



+




924.56

 (1
+0.026%)^6
0


+ 
...... 







+
924.56
 (1 +
.026%)^5400

Aplicar la formula de valor presente a todas las cuotas y después sumar todos los resultados obtenidos.
Esta suma será llamada VPC.
Paso 4
La TCEA será la tasa de interés que cumpla con esta condición:
VPC -Monto Préstamo = 0
 Tasa de Costo Efectiva Anual = TCEA = 7.710% (Con Premio Buen Pagador)
 Tasa de Costo efectiva Anual = TCEA = 10.05% (Sin Premio Buen Pagador)
Cálculo de Interés Vencido
Tasa Interés Vencido Anual: 9.45% anual, (se aplica la misma tasa que el interés compensatorio), para su aplicación esta debe ser expresada en tasa diaria.
TIVD => [(1 + TIVA) ^ (1/360)] – 1
TIVD => [(1 + 9.45%)^(0.0027) - 1 ]
TIVD =>
0.025%
Aplicación de los intereses vencidos sobre la cuota estimando un atraso de 10 días
Interés Vencido = (amortización de capital + Interés compensatorio) * TIV ^ días de atraso
Interés Vencido = (198.62 + 651.80) * 0.025% ^ 10
Interés Vencido = S/ 2.12
GASTO POR GESTIONES DE COBRANZA
Los Gastos por Gestiones de Cobranza se generan como producto del incumplimiento de pago de una o más cuotas, se generan a desde el 4to día de
incumplimiento de pago y se calculan de acuerdo al número de días de atraso de acuerdo a la siguiente tabla.
Rango en días de atraso
% del gasto de cobranza
4-30
2.07%
31-60
3.54%
61-90
5.00%
91-180
8.00%
Mas de 180
10.00%
El porcentaje del gasto se aplica sobre el monto no pagado, ejemplo:
Paso 1. Tomamos la cuota señalada en el punto 7 y le sumamos los montos determinados por intereses vencidos:
Monto afecto a Gasto por Gestión de Cobranza = 893.09 + 2.12 = 895.21
Luego aplicamos el gasto correspondiente a 10 días de atraso
 895.21 * (2.07%) = 18.53
Paso 2. Entonces el Gasto por Gestión de Cobranza para el ejemplo es 18.54
De esta manera un cliente que mostró 10 días de atraso en el pago de su cuota deberá cancelar:
Cuota + Interés Vencido + Gasto por Gestión de Cobranza
893.09 + 2.12 + 18.53 = 913.74
APLICACIÓN DEL PERÍODO DE GRACIA
El período de gracia se define como el lapso de tiempo durante el cual el acreedor, por expreso acuerdo entre las partes, difiere en el tiempo el
cumplimiento de alguna obligación, tal como el pago de intereses, del capital y otros conceptos para el caso de las obligaciones de crédito. Ocurrido el
vencimiento del plazo de gracia, se iniciará o proseguirá la amortización parcial o total de la obligación objeto del mismo.
Aplicación y cálculo:
Una vez definido el período de gracia se debe estimar los intereses generados durante el plazo elegido de no pago y el importe de los seguros de
desgravamen y del inmueble igualmente no pagados.
Siguiendo el ejemplo inicial estimaremos 2 meses de gracia
Se calculan los intereses por el primer mes transcurrido sobre el monto desembolsado, una vez determinado, se suman los seguros y se obtiene un nuevo
saldo adeudado, para el ejemplo, US$84,190.97 siendo este el nuevo saldo sobre el cual se calcularan nuevamente los intereses transcurridos durante el
segundo mes de gracia, el seguro de desgravamen se calculará sobre el monto total financiado más el importe capitalizado no pagado por concepto de
interés, desgravamen y seguro de inmueble, el seguro del inmueble no varía ya que está en función del valor del inmueble. Una vez calculado el nuevo saldo
se procede de acuerdo a lo señalado en el Punto 1 Paso 1 para recalcular el cronograma a partir del cual el acreedor realizará sus pagos mensuales.
Saldo
mes gracia 1
mes gracia 2
Interés del
período de
gracia
Seguro de
desgravamen
(Sobre importe
total)*
83,500.00
651.80
84,190.97
656.68
84,886.97
* se calcula sobre los S/96.000 de financiamiento
21.12
21.27
Seguro del
Inmueble
18.05
18.05
Saldo
84,190.97
84,886.97