ESTUDIO DE DETALLE Texto refundido

reformado
ESTUDIO DE DETALLE
Texto refundido
PARCELA 49 PALM MAR. ARONA
situación:
PARCELA P49. PALM MAR
ARONA
promotor:
PROMOTORA CASAS TENERIFE 3000 SL.
redacción:
ALBERTO AGUIAR RODRÍGUEZ,
LEONARDO OMAR DÍAZ
arquitectos
SETIEMBRE 2007
ESTUDIO DE DETALLE
Conjunto COMERCIAL Y 17 APARTAMENTOS
ESTUDIO DE DETALLE
INDICE:
1 - DEFINICIÓN
2 - PROMOTOR
3 - OBJETO DEL ESTUDIO DE DETALLE
4 - ALCANCE DEL ESTUDIO
5 - JUSTIFICACIÓN DE SU REDACCIÓN
6 - MARCO URBANÍSTICO
7 - ORDENANZAS DE APLICACIÓN
8 - LIMITACIONES DEL ESTUDIO
9 - SOLUCIÓN
10 – JUSTIFICACIÓN DE CUMPLIMIENTO NORMATIVA
11 - JUSTIFICACIÓN DE LA INNECESARIEDAD DE ESTUDIO DE
EVALUCACIÓN AMBIENTAL EN ESTUDIO DE DETALLE EN PARCELA
49 EL PALM – MAR.
ANEXOS.
I.- CERFICADO DEL AYUNTAMIENTO SOBRE CONDICIONES URBANÍSTICAS DE
LA PARCELA.
II.- PLANO no. 6 EDIFICABILIDAD DEL PLAN GENERAL SEGÚN LA MODIFICACIÓN
PUNTUAL, AMBITO EL PLAM MAR.
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Conjunto COMERCIAL Y 17 APARTAMENTOS
1 DEFINICION.
Características de solar:
Parcela Situada en el Sur de la Isla, denominada P49, ubicada en la
Urbanización El Palm Mar, en el término municipal de Arona, con una superficie de
5100 metros cuadrados.
Parcela de conforma en una geometría triangular, en la que su disposición principal se
realiza enfrentada al mar, al ser primera línea, separada de éste mediante un paseo
marítimo. La parcela presenta una topografía bastante plana, teniendo un desnivel
desde el paseo marítimo, cota más baja, hacia paseo La Alondra, paseo posterior,
2 PROMOTOR.
Promotor: PROMOTORA CASAS TENERIFE 3000 SL
CIF B38868394
Representante: FILIP ANDREAS HOSTE
NIF X2247813T
Avenida Bruselas nº 18, Edificios Terrazas el Duque L-6
Adeje. 38670 Santa Cruz de Tenerife.
3 OBJETO DEL ESTUDIO DE DETALLE.
El presente estudio de detalle tiene por objeto determinar las envolventes de la
volumetría que se desarrollará en la parcela.
1. Los Estudios de Detalle tendrán por objeto, en el marco de los Planes Generales y
los Planes Parciales y Especiales de Ordenación, completar o reajustar, para
manzanas o unidades urbanas equivalentes:
a. Las alineaciones y las rasantes.
b. Los volúmenes.
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2. Los Estudios de Detalle en ningún caso podrán:
a. Modificar el destino urbanístico del suelo.
b. Incrementar el aprovechamiento urbanístico del suelo.
c. Proponer la apertura de vías de uso público que no esten previstas en el
plan que desarrollen o completen.
d. Reducir las superficies destinadas a viales o espacios libres.
e. Aumentar la ocupación del suelo, las alturas máximas edificables, la
densidad poblacional o la intensidad de uso.
f. Establecer nuevas ordenanzas.
3. Los Estudios de Detalle podrán ser formulados por cualquier Administración o
particular. Su tramitación y aprobación corresponderá a los Ayuntamientos.
4 ALCANCE DEL ESTUDIO.
El presente estudio afecta sólo a la Parcela 49 del Plan Parcial del ámbito del Palm-mar,
en el término municipal de Arona.
5 JUSTIFICACIÓN DE SU REDACCIÓN.
Las normas Urbanísticas de la modificación Puntual del Plan General de Ordenación
Urbana de Arona, en el ámbito del Plam-Mar, texto Refundido establecen en el punto 3
Normas Urbanísticas que “Serán de aplicación las mismas normas urbanísticas
descritas en la hoja de características del Plan General de Ordenación Urbana de
Arona, en el ámbito del Palm-mar, las cuales sustituyeron en su momento, a las
ordenanzas reguladoras del Plan Parcial Palm-mar”, y en su párrafo tres, que “Dichas
Normas Urbanísticas se desarrollan según el articulado que se expone a continuación, y
las cuestiones no determinadas en el mismo se regularán, según se ha indicado antes,
por lo expresado en el plan general”
En el articulado de desarrollo citado, el suelo objeto del Estudio de Detalle, se encuentra
en la zona Comercial o Centro comercial, correspondiente a las parcelas número 3, 39
a 43 y 49, además de la parcela 16-B. Parcelas denominadas B6.
Esta Zona viene regulada por los artículos 59 a 65 bis.
Art. 65bis. “También será preceptiva la realización de Estudio de Detalle en la parcela
49, así como en las 39 y 40”
Este Estudio de detalle afecta sólo a la parcela 49.
Por lo expuesto queda justificada la redacción del presente Estudio de Detalle, sobre la
parcela 49 del Plan Parcial del Palm-mar.
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6 MARCO URBANÍSTICO.
En términos generales, lo constituye el artículo 38 del Documento 1/2000 de 8 de
Mayo, por el que aprobó el texto refundido de las Leyes de Ordenación del territorio de
Canarias, donde se establece el objeto y los límites de los Estudios de Detalles.
En términos concretos, los Planes Generales vigentes, y las Normas Urbanísticas del la
Modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Arona, en el ámbito del
Palm-Mar, lo consideran necesario para el desarrollo de esta parcela.
7 ORDENANZAS DE APLICACIÓN.
Normas Urbanísticas del la Modificación puntual del Plan General de Ordenación
Urbana de Arona, en el ámbito del Palm-Mar, y las que no estén determinadas en el
mismo, el Plan General Vigente.
En el Anexo I, se incluye el Informe Urbanístico redactado por el Ayuntamiento de Arona
referido a la Parcela 49 y cuyas determinaciones más significativas son las siguientes:
Volumen
Altura máxima
Número de Plantas
Retranqueo a Lindes
Ocupación
Condiciones de Uso
Residencial
15300 m3
7 metros a cara superior forjado
2
3m
2550 m 2
Comercial - Residencial
1 vivienda por cada 300 m2 de parcela =
= 5100 m2/300 m2 = 17 viviendas
Se permite un uso de 1 vivienda por cada 300 metros cuadrados de parcela. Por lo
tanto obtenemos el siguiente cálculo de número de viviendas:
5100 m2 de parcela /300 m2 = 17 viviendas.
8 LIMITACIONES DEL ESTUDIO DE DETALLE.
En referencia al texto refundido de las Leyes de Ordenación del territorio de Canarias,
donde se establece el objeto y los límites de los Estudios de Detalles.
Los Estudios de Detalle en ningún caso podrán:
g. Modificar el destino urbanístico del suelo.
h. Incrementar el aprovechamiento urbanístico del suelo.
i. Proponer la apertura de vías de uso público que no estén previstas en el
plan que desarrollen o completen.
j. Reducir las superficies destinadas a viales o espacios libres.
k. Aumentar la ocupación del suelo, las alturas máximas edificables, la
densidad poblacional o la intensidad de uso.
l. Establecer nuevas ordenanzas.
Ninguno de estos apartados se pretende en este Estudio de Detalle.
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Sólo se proyecta la ordenación de los volúmenes en la parcela y se establecen las
rasantes para que cumplan esas volumetrías con los parámetros urbanísticos del
planeamiento.
9 - SOLUCIÓN ADOPTADA.
Se ha pretendido aprovechar al máximo la topografía de esta parcela, para aprovechar
su privilegiada posición frente al mar, y evitar que ninguna edificación haga de pantalla a
otras no permitiéndole vistas.
Se realizarán sólo movimientos de tierra en creación de sótanos para aparcamientos y
otros usos permitidos.
A estos efectos, las construcciones se escalonarán en el terreno aprovechando el
máximo desnivel de la parcela, su parte central, creando ritmos que quedarán de finidos
por el gálibo del la altura reguladora.
Los parking que se realicen en este proyecto son al servicio de la edificación.
RESULTANTE VOLUMÉTRICA DE DISTRIBUCION POR PLANTA:
Número máximo de plantas por planeamiento: 2
Superficie (m2)
PLANTA SOTANO
Altura (m)
Volumen (m3)
1.747,80
2,50
4.369,50
878,88
4,65
4.086,79
580,05
2,90
1.682,15
701,24
2,85
1.998,53
431,39
2,80
1.207,89
1.132,45
2,85
3.227,48
PLANTA PRIMERA
comercial
vivienda adosada
(altura 2.90m)
viviendas adosada
(altura 2.85 m)
PLANTA SEGUNDA
vivienda adosada
(altura 2.80 m)
viviendas adosada
(altura 2.85 m)
total volumen
total volumen computable
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16.572,35
12.202,85
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10 – JUSTIFICACIÓN DE CUMPLIMIENTO NORMATIVA
CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN
Volumen
Altura máxima
Número de Plantas
Retranqueo a Lindes
Ocupación
Condiciones de Uso
Normativa.
Estudio de detalle.
3 m3/m2. (15300 m2)
7 metros
2
3m
50 % (2550 m2)
Comercial - Residencial
3m3/m2 (15300 m2)
7 metros
2
3m
50 % (2550 m2)
Comercial - Residencial
El Estudio de Detalle se ajusta con los parámetros urbanísticos del planeamiento.
11 - JUSTIFICACIÓN DE LA INNECESARIEDAD DE ESTUDIO DE
EVALUCACIÓN AMBIENTAL EN ESTUDIO DE DETALLE EN PARCELA
49 EL PALM – MAR.
1.- JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LOS TRÁMITES PARA LA
EXONERACIÓN DEL TRÁMITE AL PROCEDIMIENTO DE EVALUACIÓN AMBIENTAL
El Ayuntamiento remitirá el documento técnico de planeamiento general en el que se han de
tener en cuenta los criterios del anexo II de la citada Ley 9/2006, y los informes municipales
emitidos, adjuntando copia sellada de la petición de informe al Cabildo Insular correspondiente, a
la Comisión de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente de Canarias para que, en el plazo
máximo de dos meses, emita informe sobre la innecesariedad de tramitar Avance, y, en su caso,
sobre el sometimiento del Plan al proceso de evaluación ambiental. Transcurrido dicho plazo sin
emitir informe, se entenderá que el mismo es favorable.
2.- ADAPTACIÓN A LOS CRITERIOS AL ANEXO II DE LA LEY 9/2006, PUBLICADA EN EL BOE
CON FECHA 29.04.2006
Criterios para determinar la posible significación de los efectos sobre el medio
ambiente
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La parcela objeto del Estudio de Detalle, se trata de una parcela Urbana situada en el enclave del
Palm Mar, en el término Municipal de Arona.
Es una parcela Urbana – Consolidada, rodeada por vías totalmente ejecutadas y con todos los
servicios urbanos en funcionamiento que estima la legislación para obtener dicha calificación.
La morfología de la parcela ha sido generada por la ejecución del Plan Parcial del Palm Mar. Y en
la actualidad se encuentra tal y como se observa en las fotos que adjuntamos.
El estudio de detalle sólo afecta a la parcela 49, por lo tanto no influye en otros planes o
programas.
Esta parcela ya está inserta en las consideraciones ambientales generales que promueva el Plan
Parcial del Palm Mar ya ejecutado y recibido por parte de la administración municipal, ya que
forma parte de éste.
El estudio de detalle no plantea ningún problema ambiental, ya que su función es ordenar
volumetría y rasantes dentro de una parcela urbana que no posee ningún tipo de flora y fauna en
ella.
Esta parcela se reservará los espacios marcados por la legislación para la recogida selectiva de
residuos y basuras generadas en ella.
El estudio de detalle no plantea ningún efecto de daño medioambiental a esta parcela,
carácter tras fronterizo ni acumulativo a su entorno.
ni
No existe riesgo para la salud humana o el medio ambiente.
Se trata de la ordenación de los volúmenes y rasantes de una parcela dentro de los parámetros
que nos marca el Planeamiento Municipal por lo tanto la magnitud y el alcance espacial de los
efectos ya están recogidos en dicho planeamiento.
La parcela urbana no posee ningún valor natural o patrimonio cultural que pueda verse afectado
por este Estudio de Detalle. Ya que su estado actual es el producto de la ejecución del Plan
Parcial llevado a cabo hace 10 años.
Se proyectan dentro de la parcela espacios ajardinados con flora y árboles acordes con el
entorno proponiendo una superación de estándares de calidad ambiental frente al resto del plan
parcial.
La explotación del suelo es la que se reconoce en el Planeamiento Municipal para esta parcela
Urbana.
No posee ningún efecto sobre áreas o paisajes con rango de protección dado que no existen.
En SANTA CRUZ DE TENERIFE, a 5 de SEPTIEMBRE de 2007
Fdo.: los arquitectos:
Alberto Aguiar Rodríguez – Leonardo Omar Díaz
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FOTOS DEL ESTADO ACTUAL DE LA PARCELA
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