VIII Oposición a la inscripción de transferencia de propiedad

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Área Derecho Empresarial
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Contenido
Oposición a la inscripción de transferencia de propiedad
GLOSARIO EMPRESARIAL
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Oposición a la inscripción de transferencia de
propiedad
Ficha Técnica
Autor: Cristhian Northcote Sandoval
Título: Oposición a la inscripción de transferencia
de propiedad
Fuente: Actualidad Empresarial Nº 325 - Segunda
Quincena de Abril 2015
1.Introducción
Ya desde hace algunos años hemos sido
testigos de cómo nuestra sistema jurídico
de propiedad y derechos sobre bienes
inmuebles, se ha visto vulnerado por
personas que han aprovechado los vacíos
que existen en los mecanismos para la
formalización de una transferencia de propiedad o del otorgamiento de derechos
sobre un bien inmueble, y han obtenido
derechos de manera ilegal, vulnerando a
los verdaderos titulares de tales derechos.
Lo grave del asunto no es solo la frecuencia con la que se producen estos actos,
sino que en muchos casos se ha podido
verificar la participación de notarios que,
haciendo un uso indebido de su función,
permiten que personas inescrupulosas se
apoderen de bienes inmuebles.
Pues bien, en un intento por frenar estos
actos, se ha aprobado la Ley N.º 30313,
que establece una serie de mecanismos o
candados que, supuestamente, le darán
la posibilidad a las personas vulneradas
con estos actos ilícitos.
Pero decimos supuestamente, porque no
toda la regulación que se ha previsto en
la Ley N.º 30313 podría ser conveniente.
2. Marco legal
Como hemos indicado, en este informe revisaremos el contenido de la Ley
N.º 30313, que ha establecido una serie
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Segunda Quincena - Abril 2015
de mecanismos destinados a evitar los
casos de fraude en operaciones registrales
de transferencia de propiedad y otorgamiento de otros derechos.
3.¿Cómo operan los procedimientos registrales?
Para comprender los alcances de la Ley
N.º 30313 y su importancia, es necesario
que primero sepamos cómo operan los
procedimientos registrales en el Perú y
cuál es su importancia, sobre todo para
las operaciones que involucran la transferencia de bienes inmuebles.
La regulación en materia registral está
conformada por las disposiciones generales previstas en el Código Civil, a partir
de su artículo 2008, y por disposiciones
específicas contenidas en los reglamentos
registrales aprobados por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
(SUNARP), y que cubren cada uno de los tipos de registros públicos que existen, como
el de propiedad inmueble, el de personas
jurídicas, el de mandatos y poderes, etc.
Así, un registro público es una especie
de archivo en el que se van registrando o
guardando los actos que realizan las personas, para la transferencia de un derecho
de propiedad inmueble, el otorgamiento
de un poder, el otorgamiento de un testamento, los acuerdos de una junta de
socios de una sociedad, entre otros actos.
¿Pero cuál es la importancia de un
registro público? O en otras palabras,
¿por qué es importante para una persona tener un derecho inscrito en un
registro público?
Aquí es necesario que manejemos un
concepto que nos ayudará a entender la
importancia y el efecto que tiene la información inscrita en un registro público.
Este concepto es el de publicidad registral
y se encuentra regulado como un principio en el artículo 2012 del Código Civil:
“Principio de publicidad
Artículo 2012.- Se presume, sin admitirse
prueba en contrario, que toda persona
tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones.”
Informe Especial
Informe especial
Como su propio nombre lo indica, un
registro público es un archivo en el cual
se anota información que es de carácter
público, es decir, que puede ser accedida
por cualquier persona, sin necesidad de
que la persona tenga que dar un sustento
de porqué desea acceder a la información
o que deba tener algún tipo de vínculo
con la persona o personas a las que se
refiere dicha información.
Pero claro, la posibilidad de acceder a la
información es solo una parte de los atributos de un registro público, pues la otra
parte tiene que ver con este principio de
publicidad al que hemos hecho mención.
Como se puede apreciar del texto del artículo 2012, la información que figura en
un registro público se presume conocida
por todas las personas, sin que se admita
prueba en contrario.
Es decir, que el contenido de un registro
público surte efectos frente a cualquier
persona, sin que esta pueda rechazar o
negar que conocía tal información. Esto
suena un poco extraño, pero vamos a
entenderlo mejor con un ejemplo.
Imaginemos que el señor Oscar Pérez desea comprar una casa. El ofrecimiento de
la venta de la casa al señor Oscar Pérez ha
sido efectuado por el señor Roberto Silva,
quien le ha asegurado a Oscar Pérez que
es el verdadero propietario de la casa.
Confiado en la palabra de Roberto Silva,
el señor Oscar Pérez celebra el contrato
de compraventa y le paga el precio
acordado.
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Posteriormente, Oscar Pérez decide que
quiere inscribir su contrato de compraventa en los Registros Públicos y realiza el
trámite para elevarlo a escritura pública
ante notario. Pero al llegar al notario,
este verifica que en los Registros Públicos
figura como propietario de la casa el señor
Juan López, y no el señor Roberto Silva.
Más aún, en la información del registro
de propiedad inmueble, figura inscrito
un contrato de compraventa por el cual
el señor Roberto Silva le transfirió la propiedad del inmueble al señor Juan López.
Ante esta situación, Oscar Pérez no puede
inscribir su contrato de compraventa, ya
que quien figura como propietario en
la partida registral no es con quien ha
celebrado su contrato.
En tal caso, el señor Oscar Pérez no puede
argumentar que no tenía conocimiento
que el propietario registral era el señor
Juan López, pues en virtud al artículo
2012 del Código Civil, se aplica la presunción absoluta de que Oscar Pérez sabía
que Juan López era el propietario, lo que
surte plenos efectos legales, aún cuando
en nuestro ejemplo, Oscar Pérez nunca
revisó la partida registral y, en realidad,
no tenía conocimiento que Juan López
era el propietario del inmueble.
Ahora bien, si en nuestro sistema jurídico
se puede presentar una situación como
la indicada en el ejemplo, es decir, que
una persona se vea afectada por una
información que, en verdad, no conocía,
¿por qué es que hemos adoptado ese tipo
de mecanismos y no está permitido que
una persona demuestre que no conocía la
información de la partida registral, o de
otra manera, que el interesado demuestre
que puso en conocimiento del comprador,
quién era el verdadero propietario?
Pues como se puede apreciar, sería inmanejable en la práctica que una persona
está atenta o tome conocimiento de
cada operación que se puede celebrar
sobre un bien de su propiedad, sin su
consentimiento, de forma tal que sería
imposible que por sus propios medios le
comunique a toda persona que el inmueble sobre el que se está negociando, es
de su propiedad.
Así, lo que sería imposible de lograr
con un mecanismo real, se logra con un
mecanismo ficticio, es decir, con una presunción que es incuestionable. Si lo pensamos bien, resulta mucho más sencillo
que cualquier persona interesada revise
la información de un registro público, que
es de libre acceso y que se encuentra centralizado, a que la persona titular de un
derecho pueda tomar conocimiento que
otra desea adquirir un derecho sobre su
bien y que la pueda notificar al respecto.
Ahora bien, si el principio de publicidad
registral funciona tal como lo hemos descrito y, por lo tanto, se presume que toda
persona conoce el contenido de las ins-
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cripciones, ¿eso implica que es obligatorio
que toda persona inscriba sus derechos en
un registro público? Pues aunque parezca
contradictorio, la respuesta es no.
¿Qué significa esto? ¿Que no necesariamente la información que figura en
los Registros Públicos es correcta? En
efecto, no toda la información que figura
inscrita en los registros públicos es cierta,
y eso ocurre porque la obtención de un
derecho no depende de la inscripción
en los registros públicos, sino de otras
formalidades. En otros términos, la
inscripción registral no es constitutiva
de derechos.
Volvamos a nuestro ejemplo de la compraventa, para comprender a qué nos
referimos. Un contrato de compraventa
es una operación por la cual una persona,
propietaria de un bien, le transfiere a otra
la propiedad de dicho bien a cambio del
pago de un precio en dinero. Así define el
artículo 1529 del Código Civil al contrato
de compraventa:
“Definición
Artículo 1529.- Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad
de un bien al comprador y este a pagar su
precio en dinero.”
Para efectos de esta operación de compraventa, imaginemos que el bien objeto
de transferencia es un inmueble, con su
respectiva partida registral en los Registros
Públicos. Hacemos esta distinción porque
en el caso de los bienes muebles, no tienen
una partida registral, con excepción de algunos muebles especiales como los vehículos.
Entonces, el interés del comprador es
obtener la propiedad del inmueble y,
obviamente, que dicha propiedad sea respetada y que no pueda ser vulnerada por
otra persona, para lo cual este comprador
debe obtener la propiedad celebrando
válidamente el contrato de compraventa.
Sin embargo, la validez del contrato de
compraventa no está sujeta a la inscripción en los Registros Públicos. Es decir,
que la inscripción registral no es un factor
de validez del contrato, sino un factor de
publicidad.
Así, el Código Civil no regula cómo una
formalidad obligatoria para el contrato
de compraventa que deba inscribirse en
los Registros Públicos. Es más, de hecho
no regula ninguna formalidad para la
compraventa, con lo cual este contrato
puede celebrarse válidamente aún en
forma verbal.
Y claro, si la compraventa puede hacerse
en forma verbal, ¿cómo entonces el comprador puede probar que ha adquirido
la propiedad del bien? Pues la respuesta
nos la dan los artículos 947 y 949 del
Código Civil:
“Transferencia de propiedad de bien
mueble
Artículo 947.- La transferencia de propiedad
de una cosa mueble determinada se efectúa
con la tradición a su acreedor, salvo disposición legal diferente.
Transferencia de propiedad de bien
inmueble
Artículo 949.- La sola obligación de enajenar
un inmueble determinado hace al acreedor
propietario de él, salvo disposición legal
diferente o pacto en contrario.”
Tenemos entonces que en el caso de
bienes muebles, la propiedad se produce
con la entrega al comprador. En tanto que
para los inmuebles, la propiedad se transfiere con la sola obligación de transferir y,
en la medida que la obligación se produce
con la celebración del contrato, entonces
la transferencia de propiedad se produce
con la celebración.
No es, entonces, necesario para la transferencia de propiedad, que el contrato de
compraventa se inscriba en los Registros
Públicos. Y si no es obligatorio, ¿entonces
por qué le debería importar a las personas
inscribir su propiedad? Pues porque la
publicidad del registro le brinda seguridad
jurídica al derecho de propiedad.
Como ya habíamos indicado, el contenido
del registro público se presume conocido
por todos y, en ese sentido, para un propietario es sumamente importante tener
inscrito su derecho, pues así nadie podrá
negar que sabía que dicho propietario
figuraba como tal en la partida registral
del inmueble.
De esta manera, si bien no es obligatoria
la inscripción de un derecho sobre un inmueble en los registros públicos, sí resulta
importante para la protección adecuada
de dicho derecho.
Es sobre estos derechos registrados que
la Ley N.º 30313 ha establecido ciertos
mecanismos para evitar que sean vulnerados indebidamente.
4.El contenido de la Ley
N.º 30313
Tal como habíamos señalado en la introducción de este informe, la Ley N.º 30313
pretende eliminar o al menos reducir la
incidencia, de los casos de fraude en los
que vía suplantación o falsificación, se
inscriben transferencia de propiedad o de
otros derechos en los registros públicos,
vulnerando el derecho de los verdaderos
titulares.
Si bien la intención resulta buena, pues
nadie podría oponerse a que se busquen
mecanismos de solución a los actos delictivos que sufren muchas personas, lo
cierto es que algunos de los mecanismos
que ha previsto la Ley N.º 30313, podrían
ser inconvenientes.
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Veamos qué indica entonces la Ley
N.º 30313:
“Ley de oposición al procedimiento
de inscripción registral en trámite y
cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o falsificación
de documentación y modificatoria de
los artículos 2013 y 2014 del Código
Civil y de los artículos 4 y 55 y la Quinta
y Sexta Disposiciones Complementarias Transitorias y Finales del Decreto
Legislativo 1049
LEY N.º 30313
EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA
POR CUANTO:
LA COMISIÓN PERMANENTE DEL CONGRESO DE LA REPÚBLICA;
Ha dado la Ley siguiente:
LEY DE OPOSICIÓN AL PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN REGISTRAL EN
TRÁMITE Y CANCELACIÓN DEL ASIENTO REGISTRAL POR SUPLANTACIÓN
DE IDENTIDAD O FALSIFICACIÓN DE
DOCUMENTACIÓN Y MODIFICATORIA
DE LOS ARTÍCULOS 2013 Y 2014 DEL
CÓDIGO CIVIL Y DE LOS ARTÍCULOS 4
Y 55 Y LA QUINTA Y SEXTA DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS TRANSITORIAS Y FINALES DEL DECRETO
LEGISLATIVO 1049
Artículo 1. Objeto de la Ley
La presente Ley tiene como objeto establecer
disposiciones vinculadas a la oposición en
el procedimiento de inscripción registral en
trámite, la cancelación del asiento registral
por suplantación de identidad o falsificación
de los documentos presentados a los registros administrados por la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos, así como
modificar las disposiciones del Código Civil
y del Decreto Legislativo del Notariado para
prevenir y anular las acciones fraudulentas
que afectan la seguridad jurídica.
Artículo 2. Naturaleza del procedimiento de inscripción registral
El procedimiento de inscripción registral
de un título es especial y de naturaleza no
contenciosa, con las excepciones previstas
en la presente Ley.
Únicamente cabe admitir el apersonamiento de autoridades o funcionarios al
procedimiento de inscripción en trámite
para plantear su oposición por suplantación
de identidad o falsificación de documentos,
conforme a lo establecido en el artículo 3 de
la presente Ley.
La persona que presenta una solicitud de
oposición sin arreglo a lo previsto en la presente Ley no forma parte del procedimiento,
debiendo el registrador rechazar de plano
dicha oposición, en decisión irrecurrible en
sede administrativa.
Artículo 3. Formulación de oposición
en el procedimiento de inscripción
registral en trámite
3.1 Solo se admite el apersonamiento del
notario, cónsul, juez, funcionario público o
árbitro al procedimiento de inscripción registral en trámite en los casos de suplantación
de identidad o falsificación de documentos,
mediante la oposición a este sustentada
exclusivamente en la presentación de los
siguientes documentos, según corresponda:
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a. Declaración notarial o del cónsul cuando
realice función notarial, indicando que
se ha suplantado al compareciente o
a su otorgante o a sus representantes
en un instrumento público protocolar
o extraprotocolar. En este último caso,
debe dar mérito a la inscripción registral.
b. Declaración notarial o del cónsul cuando
realice función notarial, indicando que el
instrumento público protocolar o extraprotocolar que aparentemente proviene
de su respectivo despacho no ha sido
emitido por él. En el caso de los instrumentos extraprotocolares, estos deben
dar mérito a la inscripción registral.
c. Oficio del juez, indicando que el parte
judicial materia de calificación, que
aparentemente proviene de su respectivo
despacho, no ha sido expedido por él.
d. Declaración del funcionario público
competente mediante oficio de la entidad
administrativa, indicando que el documento presentado para su inscripción
no ha sido extendido o emitido por la
entidad que representa.
e. Declaración del árbitro o presidente del
tribunal arbitral, indicando que el laudo
arbitral materia de calificación no ha sido
expedido por él o por el tribunal arbitral.
Cualquier documento distinto a los antes
señalados es rechazado liminarmente, en
decisión irrecurrible en sede administrativa
(*) RECTIFICADO POR FE DE ERRATAS
3.2 En caso se formule oposición en el procedimiento de inscripción registral en trámite,
esta solo es presentada ante los Registros Públicos por notario, cónsul, juez, funcionario
público o árbitro que emitió alguno de los
documentos referidos en los literales a, b,
c, d y e del párrafo 3.1, dentro del plazo de
vigencia del asiento de presentación.
3.3 No cabe oposición al título inscrito o
anotado en la partida registral.
3.4 Formulada la oposición al título presentado sustentada en cualquiera de los documentos a que se refieren los literales a, b, c,
d y e del párrafo 3.1, las instancias registrales
bajo responsabilidad, previa calificación y
verificación, proceden a la tacha del título.
3.5 La persona que denuncie la falsificación
de documentos ante notario, cónsul, juez,
funcionario público o árbitro, para que
se apersone e inicie el procedimiento de
oposición con cualquiera de los documentos establecidos en los literales a, b, c, d y
e del párrafo 3.1, pone esta denuncia en
conocimiento del registrador o del tribunal
registral para que, de ser pertinente, se
realice la tacha por falsedad documentaria
prevista en el Reglamento General de los
Registros Públicos.
3.6 La persona que denuncie la suplantación de identidad ante notario, cónsul,
juez, funcionario público o árbitro para que
se apersone e inicie el procedimiento de
oposición con cualquiera de los documentos establecidos en los literales a, b, c, d y
e del párrafo 3.1, pone esta denuncia en
conocimiento del registrador o del tribunal
registral para que oficie al notario, cónsul,
juez, funcionario público o árbitro según
corresponda, a fin de verificar la existencia
de la denuncia.
Artículo 4. Supuestos especiales de
cancelación de asientos registrales
4.1 El jefe zonal de la Oficina Registral de la
Superintendencia Nacional de los Registros
VIII
Públicos correspondiente es competente
para resolver las solicitudes de cancelación
de asientos registrales por presunta suplantación de identidad o falsificación de
documentos notariales, jurisdiccionales o administrativos, siempre que estén acreditados
con algunos de los documentos señalados
en los literales a, b, c, d y e del párrafo 3.1
del artículo 3.
4.2 La solicitud de cancelación de asiento
registral solo es presentada ante los Registros
Públicos por notario, cónsul, juez, funcionario público o árbitro, según corresponda,
que emitió alguno de los documentos referidos en los literales a, b, c, d y e del párrafo
3.1 del artículo 3.
4.3 En caso de que se disponga la cancelación del asiento registral, esta se realiza bajo
exclusiva responsabilidad del notario, cónsul,
juez, funcionario público o árbitro que emitió
alguno de los documentos referidos en los
literales a, b, c, d y e del párrafo 3.1 del
artículo 3.
La decisión del jefe zonal de la Oficina Registral de la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos de disponer la cancelación
de un asiento registral es irrecurrible en sede
administrativa. El plazo para la decisión
de disponer la cancelación de un asiento
registral se establece en el reglamento de
la presente Ley.
Artículo 5. Efectos de la cancelación
La información contenida en las inscripciones y anotaciones preventivas que han sido
canceladas, no perjudica al tercero en los
términos establecidos en el artículo 2014
del Código Civil. Tampoco perjudican las
inscripciones, anotaciones o los títulos pendientes cuya prioridad registral sea anterior
al asiento de cancelación.
Artículo 6. Título formal en las decisiones arbitrales
La decisión arbitral que sustenta la inscripción o anotación en el registro debe cumplir
la formalidad que disponga la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
conforme al principio registral de titulación
auténtica.
DISPOSICIÓN COMPLEMENTARIA
FINAL
ÚNICA. Reglamentación
El Poder Ejecutivo reglamenta la presente
Ley en un plazo no mayor de noventa días
calendario contados a partir de su entrada
en vigencia.
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS
MODIFICATORIAS
PRIMERA. Modificación de los artículos
2013 y 2014 del Código Civil
Modifícanse los artículos 2013 y 2014 del
Código Civil en los términos siguientes:
“Artículo 2013. Principio de legitimación
El contenido del asiento registral se presume
cierto y produce todos sus efectos, mientras
no se rectifique por las instancias registrales
o se declare su invalidez por el órgano
judicial o arbitral mediante resolución o
laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en
sede administrativa cuando se acredite la
suplantación de identidad o falsedad docu-
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mentaria y los supuestos así establecidos con
arreglo a las disposiciones vigentes.
La inscripción no convalida los actos que
sean nulos o anulables con arreglo a las
disposiciones vigentes”.
“Artículo 2014. Principio de buena fe
pública registral
El tercero que de buena fe adquiere a título
oneroso algún derecho de persona que
en el registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisición una
vez inscrito su derecho, aunque después
se anule, rescinda, cancele o resuelva el
del otorgante por virtud de causas que no
consten en los asientos registrales y los títulos
archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras
no se pruebe que conocía la inexactitud del
registro”.
SEGUNDA. Modificación de los artículos
4 y 55 del Decreto Legislativo 1049,
Decreto Legislativo del Notariado
Modifícanse los artículos 4 y 55 del Decreto
Legislativo 1049, Decreto Legislativo del
Notariado, en los términos siguientes:
“Artículo 4.- Ámbito territorial
El ámbito territorial del ejercicio de la función
notarial es provincial no obstante la localización distrital que la presente ley determina.
Son nulas de pleno derecho las actuaciones
notariales referidas a actos de disposición o
gravamen intervivos de bienes inmuebles
ubicados fuera del ámbito territorial del
notario provincial, sin perjuicio que de oficio
se instaure al notario el proceso disciplinario
establecido en el Título IV de la presente ley.
La presente disposición no se aplica al cónsul
cuando realiza funciones notariales.
Cuando el acto de disposición o gravamen
comprenda más de un inmueble ubicado en
diferentes provincias es competente el notario del lugar donde se encuentre cualquiera
de ellos, quedando autorizado para ejercer
función notarial fuera de los límites de la
provincia para la cual ha sido nombrado”.
“Artículo 55.- Identidad del Otorgante
El notario dará fe de conocer a los otorgantes
y/o intervinientes o de haberlos identificado.
Es obligación del notario verificar la identidad de los otorgantes o intervinientes,
a través del acceso a la base de datos del
Registro Nacional de Identificación y Estado
Civil -RENIEC-, en aquellos lugares donde se
cuente con acceso a Internet y sea posible
para la indicada entidad brindar el servicio
de consultas en línea, así como a la base
de datos de la Superintendencia Nacional
de Migraciones, respecto de la información
sobre los extranjeros residentes o no en
el país, pudiendo acceder al registro de
carnés de extranjería, pasaportes y control
migratorio de ingreso de extranjeros,
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para la verificación de la identidad de los
intervinientes mediante la verificación de
las imágenes, datos y/o la identificación
por comparación biométrica de las huellas
dactilares. Cuando el notario lo juzgue
conveniente exigirá otros documentos y/o
la intervención de testigos que garanticen
una adecuada identificación.
Para estos efectos, el ejercicio personal de
la función no excluye la colaboración de
dependientes del despacho notarial, sin que
ello implique la delegación de la función
para realizar los actos complementarios o
conexos que coadyuven al desarrollo de
su labor, bajo la responsabilidad exclusiva
del notario.
El notario que cumpliendo los procedimientos establecidos en el presente artículo diere
fe de identidad de alguno de los otorgantes,
inducido a error por la actuación maliciosa
de los mismos o de otras personas, no incurre
en responsabilidad.
(…)”
5.Conclusiones
La Ley ha establecido dos mecanismos
principales para controlar la legalidad
de las solicitudes de inscripción registral.
El primero de ellos, está referido a los
procedimientos de inscripción en trámite, en los cuales se detecte una posible
ilegalidad a través de la suplantación o
falsificación, de forma tal que el notario,
juez, cónsul, funcionario público o árbitro
que se supone ha tenido participación en
la transferencia, formule una oposición al
procedimiento y acredite, a través de los
documentos señalados en el artículo 3
de la Ley, que la solicitud de inscripción
presenta un problema de ilegalidad.
El segundo mecanismo está referido a
los casos en los que la inscripción ya ha
sido efectuada y, en estos supuestos, el
notario, juez, cónsul, funcionario público
o árbitro solicita la cancelación del asiento
registral, por los mismos motivos que se
prevén para el procedimiento de oposición y sustentando también el pedido de
cancelación en los documentos señalados
por el artículo 3 de la Ley.
En principio, nos parecen mecanismos
adecuados y que, probablemente, permitirán realizar un mejor control de las
inscripciones que son solicitadas ante
la SUNARP. Sin embargo, es necesario
verificar cómo serán implementados estos
mecanismos a través de las normas reglamentarias que debe dictar la SUNARP.
Donde encontramos un problema es en la
modificación que la Ley ha previsto para
la competencia territorial de los notarios,
conforme a la Disposición Complementaria Modificatoria de la Ley, que modifica
el artículo 4 del Decreto Legislativo 1049,
que regula la función de los notarios.
La modificación en cuestión ha establecido que las actuaciones notariales de disposición o gravamen de bienes inmuebles
son nulas si es que no han sido emitidas
por un notario ubicado en la provincia en
la que se encuentre el inmueble materia
de la operación.
La intención, nuevamente, es buena, pues
se busca evitar que de manera indebida
una persona tramite la transferencia o
gravamen de un bien ante un notario
de una provincia distinta a aquella en
que se ubica el bien, lo que permite
que el verdadero propietario no tome
conocimiento del acto y que se entere
del mismo cuando ya figure inscrito en
la partida registral.
Pero en la práctica, este mecanismo no
ataca el problema de fondo, que es la idoneidad de las personas que son elegidas
para ejercer la función notarial.
En efecto, este mecanismo tiene como
presupuesto que quien participa de la
operación ilegal es el propio notario, pero
si estamos pensando en situaciones en
las que el propio notario es partícipe del
delito, ¿de qué sirve que sea de la misma
provincia o no en la que se encuentra el
inmueble?
Consideramos que no es conveniente
establecer disposiciones legales que
afectarán a muchas personas al obligarlas
a incurrir en los costos de traslado y tramitación de operaciones que deberán ser
formalizadas ante notarios de la provincia
en que se encuentre el inmueble objeto
de la operación, cuando, probablemente, ambas partes se encuentran en otra
provincia. Peor aún, si se tiene en cuenta
que la misma regla aplica para el otorgamiento de poderes, cuando la realidad
es que el poder se otorga justamente
porque el otorgante no puede desplazarse
hasta la provincia en que se encuentre el
inmueble.
Esperamos que este mecanismo se modifique, pues probablemente termine siendo
la medicina peor que la enfermedad.
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Segunda Quincena - Abril 2015