Diapositiva 1 - Aguirre Newman

Resumen ejecutivo del Mercado Residencial
Madrid Capital y Corona Metropolitana
Aguirre Newman
Junio 2014
AGENDA
01 INTRODUCCIÓN Y METODOLOGÍA
02 DIVISIÓN GEOGRÁFICA
03 CONCLUSIONES DEL ESTUDIO
04 PERSPECTIVAS 2014-2015
01
INTRODUCCIÓN Y METODOLOGÍA
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04
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El mercado Residencial
de MADRID
01 INTRODUCCIÓN Y METODOLOGÍA
El presente informe analiza el mercado residencial de nueva construcción en régimen libre en el municipio de Madrid. La fecha de cierre del trabajo de
campo del presente informe ha sido el 10 de junio de 2014, habiéndose obtenido la información durante los meses de abril, mayo y junio del presente
ejercicio.
El estudio tiene por objeto analizar la situación del mercado de viviendas, pisos (plurifamiliares) de nueva construcción en régimen libre en el municipio
de Madrid y en los principales municipios de su corona metropolitana.
El informe se ha realizado sobre un total de 235 promociones de vivienda en régimen libre, de las cuales 137 promociones se encuentran en Madrid
capital y 98 en su corona metropolitana.
La recogida de datos se ha llevado a cabo después de un exhaustivo recorrido por los 21 distritos de la ciudad de Madrid y los principales municipios de
su corona metropolitana a través de la simulación de compra de vivienda. Este método obliga a Aguirre Newman a declinar cualquier responsabilidad
sobre la información facilitada desde las promociones analizadas.
Departamento de Análisis e Investigación de Mercados. Octubre 2013
AGUIRRE NEWMAN
02
DIVISIÓN GEOGRÁFICA
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El mercado Residencial
de MADRID
02 DIVISIÓN GEOGRÁFICA
A continuación se detallan los municipios analizados en el presente informe.
• Fuencarral – El Pardo
• San Blas
• Centro
• Latina
• Tetuán
• Ciudad Lineal
• Moratalaz
• Carabanchel
• Chamartín
• Salamanca
• Puente de Vallecas
• Villaverde
• Hortaleza
• Chamberí
• Arganzuela
• Vicálvaro
• Barajas
• Retiro
• Usera
• Villa de Vallecas
La información relativa a la superficie de las viviendas, metros cuadrados construidos, (m²c) se refiere:
•
En el caso de viviendas plurifamiliares, a m² construidos con parte proporcional de zonas comunes. En las promociones que incluían en el precio
final de la vivienda el valor de la plaza de garaje y/o trastero, se ha descontado al precio comercial del piso una cantidad (el importe de venta de los
mismos, si aplicaba, o una media de la zona donde se ubicaban) por dicho concepto, de cara a una correcta comparabilidad de la información.
•
En el caso de viviendas unifamiliares, a m² construidos de superficie cerrada de vivienda. Es decir, no se incluyen en los cálculos los m²
correspondiente a la parcela
No se ha realizado análisis de las viviendas unifamiliares en el municipio de Madrid debido a la escasez de la muestra.
Para que los resultados del presente informe sean lo más homogéneos posible con respecto a la realidad del mercado se ha realizado una zonificación
de Madrid Capital en base a la mayor o menor exclusividad de las diferentes áreas residenciales de la ciudad que queda reflejada en el siguiente plano.
Departamento de Análisis e Investigación de Mercados. Octubre 2013
AGUIRRE NEWMAN
02
El mercado Residencial
de MADRID
02 DIVISIÓN GEOGRÁFICA
Los distritos que componen el municipio de Madrid no se encuentran enteramente adscritos a una zona determinada del análisis, sino que pueden
formar parte de zonas diferentes en base a su mayor o menor exclusividad. La denominación de las zonas y la adscripción de las promociones a las
mismas, se basa en el conocimiento de Aguirre Newman del mercado y de la percepción de las mismas por su ubicación, calidades y entorno.
Los municipios incluidos en la Corona Metropolitana corresponden a las 23 principales poblaciones situadas en un radio de unos 30 kilómetros del
municipio de Madrid. Se han depurado los datos correspondientes a ejercicios anteriores en los casos en que las distintas zonas de análisis (A1, A2, A3,
A6 y Zona Sur) no se incluyesen los mismos municipios, por lo que la información que se presenta es perfectamente comparable.
MAPA DE LAS ZONAS DEL MERCADO RESIDENCIAL DE MADRID
CAPITAL
MAPA UBICACIÓN GEOGRÁFICA DE LOS MUNICIPIOS DE LA CORONA
METROPOLITANA DE MADRID
A-I (Burgos) A-2 (Barcelona) A-3 (Valencia) ZONA SUR (A-IV y A-V)
A-6 (La Coruña)
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AGUIRRE NEWMAN
03
CONCLUSIONES DEL ESTUDIO
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El mercado Residencial
de MADRID
03 CONCLUSIONES DEL ESTUDIO
Principales conclusiones:
Tras realizar este trabajo de investigación podemos concluir que la actividad en el mercado residencial de Madrid durante el periodo analizado se ha
caracterizado por las siguientes circunstancias clave.
 Continúa el ajuste en el precio del m² de la vivienda en Madrid capital en un 14,23% de media en tasa interanual. Este descenso supone el
séptimo consecutivo desde el precio máximo del m² alcanzado en el año 2007. El descenso acumulado en los precios desde máximos es del 42%.
 Un piso medio en Madrid capital tiene una superficie media de 103 m², un precio medio del m² de 2.696 € y un precio medio final de 277.685 €.
Para hacer frente a su compra y considerando un préstamo hipotecario al 3,0% de interés, debe pagarse 59.702 € en concepto de entrada y
desembolsar mensualmente 1.151 € durante 25 años o 1.041 € durante 30 años. De esta manera, la tasa de esfuerzo medida, entendida esta como
el porcentaje de la renta disponible del hogar destinado al pago de la cuota hipoteca, se sitúa en términos medios en el 27%, una cifra en línea con
lo requerido por un mercado equilibrado. Sin embargo, si lo que se analiza es el ratio de accesibilidad a la vivienda derivado de dividir el precio
medio de la vivienda entre la renta disponible del hogar, se observa como el mismo se sitúa en el 5,4 una cifra considerada todavía lejana a la que
un mercado sano admitiría. En un mercado sano el precio de la vivienda no debe superar en más de 4,5 veces la renta bruta disponible del hogar.

Descenso de los plazos medios de comercialización consecuencia de la entrada en el mercado de determinadas promociones con niveles de
comercialización avanzado. Por otro lado, determinadas promociones que llevaban varios años a la venta han completado a lo largo de 2013 la
comercialización de todas sus viviendas lo que ha generado una importante mejora de los plazos medios de comercialización. El plazo medio para
la comercialización de una promoción en Madrid Capital (66 viviendas de media) es de 33,2 meses, frente a los 63,7 meses del año 2013.

En línea con lo que ha ocurrido en el resto de España, la compraventa de viviendas nuevas en la Comunidad de Madrid ha sufrido un nuevo
ajuste durante el año 2013. La venta de viviendas (obra nueva) disminuyó un 56% en 2013 respecto al año anterior, con 6.521 transacciones de
obra nueva frente a las 14.818 de 2012. En el caso de Madrid capital, la venta de viviendas de obra nueva se ha reducido ligeramente desde las
3.768 de 2012 a las 3.519 de 2013, en cualquiera de los dos casos muy lejos de los niveles de máximos de 18.433 viviendas de obra nueva vendidas
en 2006.
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03
El mercado Residencial
de MADRID
03 CONCLUSIONES DEL ESTUDIO
Principales conclusiones:
 La actividad promotora se encuentra prácticamente paralizada debido a las exigencias de las entidades financieras a los
promotores para darles financiación. Las entidades financieras limitan la financiación a aquellas promociones en las que ellos
mismos actúan como promotores exigiendo para el resto niveles de preventas superiores a 75%, lo que imposibilita el comienzo de
nuevos proyectos. Los nuevos proyectos que entran al mercado lo hacen bajo el formato de cooperativa.
 Como se ha comentado en informes anteriores, en determinadas áreas de la ciudad y en determinados municipios de la corona
metropolitana el stock disponible de viviendas nuevas y libres se ha ido reduciendo en los últimos años y se corre el riesgo en el
medio plazo, si no se inician nuevos desarrollos, de situarse en niveles residuales. En estos mercados el interesado en adquirir una
vivienda debería, en su caso, acudir al mercado de segunda mano donde la oferta a nivel general es muy amplia en todos los distritos
de Madrid y municipios de su corona metropolitana.
 Se mantiene la tendencia ya mencionada por la que las entidades financieras se han convertido en competencia directa de los
promotores a la hora de comercializar las promociones que se están adjudicando. Por otro lado, siguen ofreciendo préstamos
hipotecarios con condiciones más ventajosas para la financiación de las compras a sus propias promociones que a proyectos ajenos.
La Sareb se ha convertido en el principal actor del mercado inmobiliario no habiendo tenido su actuación un gran impacto sobre los
precios de venta.
 Se mantiene el interés del promotor por el alquiler con/sin opción de compra como fórmula de comercialización del stock. De esta
forma se ha observado que el 19,7% de las promociones que se encontraban en venta en Madrid capital lo estaban también en
alquiler con opción de compra, frente al 16,4% del año anterior.
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04
PERSPECTIVAS 2014-2015
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04
El mercado Residencial
de MADRID
04 PERSPECTIVAS 2014-2015
A continuación se ofrecen las perspectivas del mercado residencial de Madrid capital para el próximo ejercicio.

Estabilización de precios o ligeros ajustes a la baja (>5%) después del ajuste acumulado superior al 40% que se ha dado en los principales
mercados residenciales de obra nueva de Madrid y su corona metropolitana. Desde el punto de vista de la demanda se han relajado suavemente
los problemas mencionados en estudios anteriores y que tienen su origen en la elevada incertidumbre económica y laboral. Por otro lado, la
realizada demográfica indica que en el futuro, aunque las ventas se recuperen, no llegarán a acercarse a los niveles pre-crisis debido al descenso de
los grupos de edad en edad de emanciparse, principales demandantes de primera residencia. Finalmente, es clave que retorne la financiación para
la adquisición de la vivienda, en condiciones “atractivas”, para que las ventas se reactiven.

Incremento en la venta de viviendas libres nuevas. Los datos oficiales de evolución de transacciones durante el primer trimestre del año 2014
indican un incremento interanual en las compraventas de viviendas nuevas, tanto en Madrid capital como en el conjunto de la Comunidad de
Madrid. En el caso de la ciudad de Madrid el primer trimestre del año 2014 ha registrado un incremento en ventas de 56% respecto al mismo
periodo del año 2013 (412 vs 646), mientras que en el caso de la Comunidad de Madrid dicho incremento ha sido del 92% 854 vs 1.644).

Comportamiento diferenciado entre los plazos de comercialización de los nuevos proyectos que se incorporan al mercado y aquellos proyectos
anteriores al año 2011. Tal y como se viene observado desde al año 2013, los proyectos que entraron en el mercado con posterioridad al año 2011
mantienen unos ritmos de venta adecuados, mientras que aquellos que entraron en el mercado con anterioridad a 2010-2011 siguen mostrando
unos elevados plazos de comercialización. Se observa como los nuevos proyectos que se inician son fruto de estudios de mercado y viabilidad muy
rigurosos que justifican su desarrollo, y muestran unos elevados niveles de preventas.

Baja actividad promotora ya observada durante los años anteriores ante la debilidad de la demanda y la necesidad de no incrementar la oferta
del mercado. No obstante, hay zonas de la capital, principalmente zonas céntricas, que muestran una baja disponibilidad de viviendas de obra
nueva. Son zonas en las que la posibilidad de nuevos proyectos se ve limitada por la escasez de suelos para desarrollar, siendo en todo caso los
nuevos proyectos rehabilitaciones integrales de edificios. No obstante, hay cierta actividad promotora para proyectos bajo régimen de
cooperativa en zonas que están mostrando una relevante actividad vendedora como son Valdebebas o Arroyo Fresno.
Departamento de Análisis e Investigación de Mercados. Octubre 2013
AGUIRRE NEWMAN
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