2007010697 - Superintendencia Financiera de Colombia

SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA
FONDO DE VALORES, INVERSIÓN EN ACTIVOS INMOBILIARIOS
Concepto 2007010679-001 del 22 de junio de 2007.
Síntesis: Es posible constituir un fondo de valores inmobiliario o cerrado que destine los
recursos captados a la adquisición de activos inmobiliarios. No es necesario constituir un
patrimonio autónomo para que un fondo de valores adquiera bienes inmuebles, pues
dependiendo de su política de inversión será o no viable. Es posible que el fondo actúe como
fideicomitente de un patrimonio autónomo, para efectos de estructurar un proceso de
titularización.
«(…) consulta relacionada con la aplicación de los artículos 1.3.8.1. y siguientes de la
Resolución 400 de 1995. Sobre el particular, bajo el entendido que sus preguntas giran en
torno a la posibilidad de movilizar bienes inmuebles a través de esquemas asociados a fondos
de valores, comedidamente me permito efectuar las siguientes consideraciones:
Las sociedades comisionistas de bolsa pueden conformar fondos de valores, cuyos activos se
destinen a la adquisición de bienes inmuebles u otra clase de activos inmobiliarios, a través de
dos mecanismos diferentes:
1. Titularización de patrimonios autónomos 1 , en los cuales el portafolio de inversión actúa en
la calidad de originador, entregando los bienes al patrimonio autónomo constituido para el
efecto, momento en el cual cesa su responsabilidad frente a los bienes. En contraprestación
a los bienes entregados, el fondo recibirá su precio o derechos de participación en la
titularización.
Una vez constituido el patrimonio autónomo, el cual debe ser administrado por una
sociedad fiduciaria 2 , el mismo puede ser movilizado 3 siguiendo las reglas generales de
titularización de activos señaladas en la Resolución 400 de 1995 4 .
Para este fin, los partícipes adquieren los valores emitidos por el agente de manejo y
participan de las valorizaciones de los bienes inmuebles y/o de los ingresos obtenidos de la
explotación comercial de los mismos. También es dable definir variantes en cuanto al
destinado de los bienes que sirven para constituir el patrimonio autónomo, bien para
venderlos o aplicar una opción de recompra por parte del fondo.
Ahora, no es dable que un fondo de valores pueda ser titularizado siguiendo los parámetros
del artículo 1.3.8.1. ídem, toda vez que esta disposición exige que se trate de fondos
comunes especiales, caso en el cual los recursos captados por el negocio fiduciario pueden
destinarse a realizar inversiones sobre activos inmobiliarios.
2. Fondos de valores que emiten valores inscritos:
2.1.
1
De los inmobiliarios regulados por el Decreto 1877 de 2004, los cuales se caracterizan
por la posibilidad de realizar adquisición de vivienda de interés social, en los términos
del artículo 41 de la Ley 820 de 2003, en concordancia con el artículo 79 de la Ley 964
de 2005.
“(...) Los procesos de titularización pueden conformarse mediante la transferencia de bienes o activos para constituir con
ellos un patrimonio autónomo, mediante un contrato de fiduciaria mercantil irrevocable (...)”(La Titularización en Colombia,
Superintendencia de Valores, 1997, Pág. 25)
2
“(...) En desarrollo del contrato la fiduciaria, actuando en representación del patrimonio autónomo, emitirá los títulos
movilizados, recaudará los fondos provenientes de la emisión y se vinculará jurídicamente en virtud de tal representación con
los inversionistas conforme a los derechos incorporados en los títulos” (Art. 1.3.2.1. de la Resolución 400 de 1995)
3
“(...) esta movilización implica la transformación de activos en títulos negociables en el mercado público de valores, los
cuales tienen como respaldo el acto o el flujo generado por el mismo.” (ídem, Pág. 15)
4
Cfr. art. 1.3.1.1. y siguientes de la de la Resolución 400 de 1995
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2.2.
Cerrados de que trata la Resolución 400 de 1995, los cuales pueden realizar
inversiones en cualquier activo o derecho de contenido económico, incluyendo la
adquisición y enajenación de bienes inmuebles.
Es de anotar que los procesos de titularización de activos inmobiliarios, distintos de la
titularización de cartera hipotecaria (Cfr. Art. 3 de la Resolución 775 de 2001 de la
Superintendencia de Valores), requieren autorización previa de la Superintendencia Financiera
de Colombia. Para los fondos de valores inmobiliarios o cerrados, necesitan aprobación de la
Superintendencia Financiera de Colombia (Cfr. Art. 2.4.1.6. de la Resolución 400 de 1995).
Aplicando las anteriores consideraciones al objeto de su consulta, me permito atender de
manera individual las preguntas, en el mismo orden de formación:
1. ¿Puede una sociedad comisionista constituir un fondo de valores X cuyos activos estén
destinados en un % mayoritario a la adquisición de bienes inmuebles?
R/ Si es posible constituir un fondo de valores inmobiliario o cerrado que destine los recursos
captados a la adquisición de activos inmobiliarios.
2. ¿Ese porcentaje de participaciones destinado para ese fin debe hacerse a través de un
contrato de fiducia mercantil?
R/ No es necesario constituir un patrimonio autónomo para que un fondo de valores adquiera
bienes inmuebles, dado que dependiendo de su política de inversión será o no viable. Ahora
bien, es posible que el fondo actúe como fideicomitente de un patrimonio autónomo, para
efectos de estructurar un proceso de titularización.
3. ¿La solicitud de aprobación por parte de la Superintendencia debe realizarla tanto la
sociedad comisionista como la entidad fiduciaria?
R/ La solicitud para constituir el fondo debe ser presentada por la sociedad comisionista de
bolsa, cumpliendo las directrices señaladas en los artículos 2.4.1.1. y siguientes de la
Resolución 400 de 1995. Tratándose de titularizaciones, la solicitud deberá ser realizada por el
agente de manejo.
4. ¿Las sociedades comisionistas no pueden desarrollar este tipo de operaciones ni
individual ni a través de sociedades fiduciarias?
R/ El tema fue tratando ampliamente en el desarrollo este escrito.
(…).»