Fondo de Inversión Inmobiliaria

Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa
Administrado por
Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A.
Estados financieros intermedios
Al 30 de Junio de 2013 y 2012
Fondo de Inversión de Desarrollo
Inmobiliario Improsa
Administrado por
Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A.
Índice de contenido
Cuadro
Página
Estado de activo neto
A
3
Estado de operaciones
B
4
Estado de cambios en el activo neto
C
5
Estado de flujos de efectivo
D
6
Notas a los estados financieros
7
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Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa
Administrado por
Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S. A.
Notas a los estados financieros
Al 30 de junio del 2013 y 2012
(en US dólares sin centavos)
Nota 1 -
Constitución y operaciones
El Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa (el Fondo) fue
autorizado mediante resolución No. SGV-R-1643 del 8 de marzo de 2007 de la
Superintendencia General de Valores (SUGEVAL).
El Fondo es administrado por Improsa Sociedad de Fondos de Inversión, S.A.
(la Sociedad), que es una sociedad especializada en la administración de fondos
de inversión de carácter inmobiliario.
Las principales disposiciones que regulan las sociedades administradoras y sus
fondos de inversión están contenidas en la Ley Reguladora del Mercado de
Valores, No. 7732 y sus reformas, en el Código de Comercio y en el
Reglamento General de Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión.
Un fondo de inversión es el patrimonio integrado por los aportes de personas
físicas y jurídicas para la inversión en valores y otros activos autorizados por la
SUGEVAL, los cuales son administrados por una sociedad de fondos de
inversión por cuenta y riesgo de los que participan en el fondo. Los aportes en
el fondo están documentados mediante certificados de títulos de participación
como lo señala el artículo 77 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores.
El objetivo del Fondo es la inversión en proyectos inmobiliarios en distintas
fases de diseño y construcción para su conclusión y venta o arrendamiento.
Adicionalmente los fondos de desarrollo inmobiliario pueden adquirir bienes
inmuebles para la generación de plusvalía.
Las principales características del Fondo son las siguientes:
a)
Es un fondo cerrado no financiero, denominado en dólares
estadounidenses cuyo patrimonio está limitado a 500 participaciones con
valor nominal de US$50.000 cada una por un total de US$25 millones.
El Fondo tiene un plazo de duración de 30 años a partir de su fecha de
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aprobación y puede renovarse o acortarse si los inversionistas así lo
acuerdan.
b)
La Sociedad es responsable de aplicar las políticas de inversión
contenidas en el Prospecto del Fondo y es solidariamente responsable
ante los inversionistas por los daños y perjuicios ocasionados por sus
directores, empleados o personas contratadas por ellos para prestarle
servicios al Fondo.
c)
El Fondo participará en el desarrollo de inmuebles residenciales,
comerciales, turísticos, de zona franca, hospitalarios, gubernamentales,
de educación, salud, de parques industriales, logísticos y de servicios.
Realizará inversiones en proyectos inmobiliarios únicamente en Costa
Rica con el objetivo de obtener una plusvalía una vez concluido el
desarrollo y comercializado el inmueble resultante. Todos los procesos y
actividades y áreas críticas a saber, estudios preliminares, arquitectura,
diseño e inspección, construcción, equipamiento, gerencia técnica y
comercialización que involucra el proceso de desarrollo inmobiliario
serán realizados por empresas o especialistas debidamente contratados
por la Sociedad que fungirán como contratistas, subcontratistas,
consultores y empresas especializadas en cada una de esas áreas. Estos
participantes deben ser de reconocida trayectoria y contar con
profesionales inscritos en los colegios profesionales respectivos.
d)
El Fondo puede utilizar hasta 20% de su activo total en la adquisición de
valores inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios
que para tal efecto mantiene la SUGEVAL.
e)
Las participaciones se emiten por medio de títulos a la orden
denominados Títulos de Participación en forma de macrotítulos por
medio de la Central de Valores, S. A. (CEVAL) y son regulados por la
SUGEVAL. Los inversionistas que participan en el Fondo son
copropietarios de los valores en forma proporcional a la cantidad de
participaciones que posean y no se garantiza un rendimiento
determinado, el cual puede variar de acuerdo con las condiciones del
mercado. Los títulos de participación no son redimibles por el Fondo en
condiciones normales sino a través de su venta en el mercado secundario
y únicamente se puede redimir los títulos directamente en caso de que:
Ocurran cambios en el control de la sociedad administradora o se
sustituya ésta.
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Se dé una liquidación anticipada del Fondo para redimir a los
inversionistas a quienes les aplique el derecho de receso.
Se dé una fusión de sociedades administradoras.
Exista una conversión del fondo cerrado a uno abierto.
Se dé un evento de liquidez del mercado que sea autorizado por el
Superintendente General de Valores.
f)
El Fondo, por su especial característica de ser de desarrollo inmobiliario,
se encuentra sometido al régimen de oferta pública restringida. El
reglamento de oferta pública vigente a la fecha de emisión de los estados
financieros señala en el artículo 13 que se dirige a inversionistas
institucionales, es decir intermediarios financieros y de valores,
organismos internacionales, fondos de inversión, fondos de pensión y
fideicomisos que funcionen como fondos de inversión o de pensión, y a
inversionistas sofisticados que cuenten con patrimonio neto igual o
superior a US$1.0 millón de dólares.
g)
El Fondo reparte las ganancias netas del impuesto sobre la renta
aplicable por su condición de fondo de inversión, que hayan sido
realizadas por la colocación de los inmuebles resultantes de los
desarrollos inmobiliarios emprendidos, así como los alquileres
generados por la cartera de inmuebles en proceso de colocación,
intereses y dividendos sobre valores adquiridos, luego de rebajar los
gastos corrientes de manejo y otros gastos extraordinarios del Fondo, así
como los gastos y costos del desarrollo y las reservas que la Sociedad
haya constituido dentro del Fondo para ser utilizadas especifica y
únicamente para aspectos relacionados con la durabilidad y condiciones
de los inmuebles, así como los destinados a reparar, mejorar o mantener
los activos inmobiliarios del Fondo.
Los beneficios netos se distribuyen según la fecha de liquidación de cada
proyecto en caso de que existan utilidades que distribuir a nivel del
Fondo, y siempre que la asamblea de inversionistas del Fondo así lo
acuerde con base en los estados financieros auditados.
No obstante lo anterior, las Normas Internacionales de Información
Financiera permiten en ciertos casos el reconocimiento de ingresos con
base en la certeza y el correspondiente avance de obra. Por consiguiente,
el Fondo sólo procederá a la distribución de los rendimientos netos
líquidos que se generen al liquidarse el proyecto. En caso de que existan
beneficios que no se distribuyan en un período independientemente de su
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razón, el Fondo comunicará a los inversionistas que acumulará dichas
sumas hasta su efectiva distribución.
h)
Devolución del capital pagado en exceso: En el proceso de colocación
de títulos de participación en mercado primario de conformidad con los
mecanismos descritos en el presente prospecto, los inversionistas
cancelan un precio que es el valor del activo neto por participación.
Dado que dicho valor permite el reconocimiento monetario por parte del
inversionista, entre otros aspectos, de los rendimientos generados por el
Fondo y el valor en libros actualizado de sus activos inmobiliarios a la
fecha en que el inversionista procede a realizar la suscripción de nuevas
participaciones, los inversionistas cancelan además del valor facial del
título de participación una suma adicional que se denomina capital
pagado en exceso.
Por consiguiente las sumas recaudadas por este motivo durante el
ejercicio fiscal integran también el patrimonio neto de los inversionistas,
y forman parte de las sumas distribuibles entre los inversionistas que
integran el Fondo en la fecha de cierre del ejercicio fiscal en la
proporción que a cada uno corresponda, según conste en los estados
financieros auditados.
i)
Creación de reservas patrimoniales con cargo a las sumas distribuibles
devengadas durante el ejercicio fiscal correspondiente, con el fin de
fortalecer el programa de mantenimiento de los inmuebles que formen
parte del portafolio de inversiones
El Fondo creará reservas patrimoniales con cargo a las sumas
distribuibles con el fin de ser utilizadas específicamente para atender
aspectos relacionados con la durabilidad y condiciones físicas de los
bienes inmuebles terminados que formen parte de su portafolio de
inversiones, así como para atender los costos de mantenimiento y
reparaciones que deban efectuarse periódicamente en dichos inmuebles y
las contingencias que sobrevengan en los procesos constructivos en
desarrollo que el Fondo se encuentre impulsando.
Dichas reservas serán creadas cuando la tasa de gasto de mantenimiento
estimado en las valoraciones financieras y estudios de factibilidad
elaborados sea superior al gasto de mantenimiento efectivamente
erogado durante cada ejercicio fiscal. Las reservas patrimoniales creadas
al amparo de lo dispuesto en el presente numeral no serán empleadas
para financiar nuevos planes de inversión, ni deben ser empleadas para
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garantizar rendimientos de ninguna naturaleza, todo de conformidad con
la normativa vigente.
Nota 2 -
Bases de presentación y políticas contables
a) Bases de presentación
Los estados financieros del Fondo se presentan con base en las disposiciones
reglamentarias y normativas emitidas por el Consejo Nacional de
Supervisión del Sistema Financiero (CONASSIF) y la SUGEVAL.
El CONASSIF establece la normativa contable de acuerdo con la versión de
las NIIF que rigen a partir del 1 de enero de 2008, habiendo existido
cambios en las NIIF que han regido posteriormente.
Las diferencias más importantes entre las normas internacionales de
información financiera (NIIF, NIC) y las regulaciones emitidas por las
entidades supervisoras son las siguientes:
Norma Internacional de Contabilidad No.1: Presentación de estados
financieros
El CONASSIF ha establecido la adopción en forma parcial de las NIIF. Esta
situación se aparta del espíritu de la NIC 1 que requiere que se cumplan
todas las normas y sus interpretaciones si se adoptan las NIIF.
Norma Internacional de Contabilidad No. 7: Estado de flujos de efectivo
El CONASSIF requiere la aplicación del método indirecto para la
elaboración del estado de flujos de efectivo, sin la opción de poder elegir el
método directo, el cual también es permitido por las NIIF.
Norma Internacional de Contabilidad No. 17: Arrendamientos
Como valor de costo original de estos bienes se registra el valor presente de
los pagos estipulados en el contrato descontado a la tasa de interés implícita
en la operación.
La NIC 17 requiere que se registre el menor entre el valor presente de los
pagos estipulados en el contrato descontado a la tasa de interés implícitos en
la operación, o su valor de mercado.
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Norma Internacional de Contabilidad No. 18: Ingresos
La NIC 18 requiere el diferimiento de las comisiones y los gastos generados
en las entidades financieras para el otorgamiento de los créditos en el plazo
del crédito. Este diferimiento se debe realizar por medio del método del
interés efectivo.
Norma Internacional de Contabilidad No. 37: Provisiones, activos y pasivos
contingentes
La NIC 37 requiere que las provisiones se reconozcan al valor presente de
las erogaciones futuras que se realizarían como parte del pago de beneficios
económicos. El catálogo de cuentas homologado requiere el reconocimiento
de la obligación presente.
Norma Internacional de Contabilidad No.39: Instrumentos Financieros
Reconocimiento y Medición
El CONASSIF requiere que las inversiones se mantengan como disponibles
para la venta. La SUGEVAL y la SUGEF permiten clasificar otras
inversiones como instrumentos financieros mantenidos para negociar,
siempre que exista manifestación expresa de su intención para negociarlos
en un plazo que no supere los noventa días contados a partir de la fecha de
adquisición. SUPEN no permite otra clasificación que no sea como
disponible para la venta. La contabilización de derivados requiere que se
reconozcan como mantenidas para negociación excepto los derivados que
sean contratos de garantía financiera o hayan sido designados como
instrumentos de cobertura y cumplan las condiciones para ser eficaces.
Asimismo podrían permanecer más de noventa días de acuerdo con la NIC
39, ya que esta norma se refiere solamente a su venta en un futuro cercano y
no indica plazo.
La NIC 39 requiere clasificar los instrumentos financieros de acuerdo con
su tenencia, lo que podría implicar otras clasificaciones posibles como lo son
mantenidas al vencimiento y al valor razonable con cambios en resultados.
Norma Internacional de Contabilidad No. 40: Inversiones en propiedades
El registro del valor del inmueble en los estados financieros del fondo de
inversión se realiza de conformidad con la normativa contable emitida por el
Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero, con el modelo del
valor razonable. Adicionalmente, se debe constituir una reserva en las
cuentas patrimoniales del fondo, que corresponda al monto de las pérdidas o
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ganancias no realizadas derivadas de un cambio en el valor razonable, netas
de impuestos. Esta reserva no puede ser sujeta a distribución entre los
inversionistas, solo hasta que se haya realizado la venta o disposición del
bien inmueble.
b) Políticas contables
Las políticas contables más importantes se resumen a continuación:
b 1. Moneda y regulaciones cambiarias
Los registros de contabilidad del Fondo son llevados en dólares
estadounidenses ($) que es diferente a la moneda de curso legal en la
República de Costa Rica, debido a que es la moneda de operación del
Fondo de acuerdo con lo autorizado en el prospecto de inversión, por lo
que los dólares estadounidenses ($) son su moneda funcional y de
reporte.
b 2. Uso de estimaciones
La preparación de los estados financieros de acuerdo con disposiciones
reglamentarias y normativas emitidas por el CONASSIF y la
SUGEVAL requiere registrar estimaciones y supuestos que afectan los
importes de ciertos activos y pasivos, así como la divulgación de activos
y pasivos contingentes a la fecha de los estados financieros, y los
montos de los ingresos y gastos durante el período. Los resultados reales
podrían diferir de esas estimaciones.
b 3. Efectivo y equivalentes de efectivo
Las actividades de operación en el estado de flujos de efectivo se
presentan por el método indirecto. Para este propósito se consideran
como efectivo y equivalentes de efectivo el saldo del rubro de
disponibilidades, los depósitos a la vista y a plazo y los valores
invertidos y que mantienen una madurez no mayor a dos meses.
b 4. Inversiones en instrumentos financieros
Instrumentos financieros no derivados:
Clasificación:
La normativa actual permite registrar las inversiones en valores como
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disponibles para la venta. Las inversiones disponibles para la venta se
valúan a precio de mercado utilizando vectores de precios
proporcionados por entidades especializadas. Como caso de excepción
y para todas las monedas, si no se logra contar con una cotización por
medio de estos sistemas, el precio con que se valora es 100% de su
precio de compra. Las inversiones que se mantienen al vencimiento se
registran a su costo de amortizado, el cual se aproxima a su valor de
mercado.
Medición:
El efecto de la valuación a precio de mercado de las inversiones
disponibles para la venta se incluye en una cuenta patrimonial.
Las recompras no se valúan a precio de mercado, ni los títulos con
vencimiento original a menos de 180 días.
Las cuentas por cobrar y las cuentas por pagar se registran al costo
amortizado, el cual se aproxima o es igual a su valor de mercado.
La compra y venta de activos financieros por la vía ordinaria se
registran por el método de la fecha de liquidación, que es aquella en la
que se entrega o recibe un activo.
Reconocimiento:
Los instrumentos financieros son registrados inicialmente al costo
incluido el costo de transacción. Para los activos financieros el costo es
el valor justo de la contrapartida entregada. Los costos de transacción
son los que se originan en la compra de las inversiones.
Desreconocimiento:
Un activo financiero es dado de baja cuando no se tenga control de los
derechos contractuales que componen el activo. Esto ocurre cuando los
derechos se aplican, expiran o ceden a terceros.
Un pasivo financiero es dado de baja cuando la obligación especificada
en el contrato ha sido pagada o cancelada, o haya expirado.
Instrumentos financieros derivados:
Los instrumentos financieros derivados son reconocidos inicialmente al
costo; posterior a su reconocimiento inicial, son llevados a su valor
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razonable. El tratamiento de cambios en el valor razonable depende de
la clasificación en las siguientes categorías: Cobertura de valor
razonable, cobertura de flujo de efectivo y derivados implícitos. El
fondo no mantiene instrumentos financieros derivados.
b 5. Custodia de efectivo y títulos valores
La Sociedad ha designado como custodio del efectivo y los títulos
valores de las inversiones del Fondo a Banco Improsa, S.A en su
condición de custodio tipo C, conforme lo dispuesto en el Reglamento
de Custodia vigente a la fecha de emisión de los estados financieros.
b 6. Gastos pagados por anticipado
Todos los desembolsos relacionados con el pago de seguros para cubrir
eventuales pérdidas por siniestros que afecten los bienes inmuebles
propiedad del Fondo y los pagos por comisiones relacionadas con la
suscripción de contratos de préstamo se difieren y amortizan por el
método de interés efectivo.
De conformidad con lo expuesto en la NIIF 39 “…una permuta entre un
prestamista y un prestatario, de instrumentos de deuda con condiciones
sustancialmente diferentes, se contabilizará como una cancelación del
pasivo financiero original, reconociéndose un nuevo pasivo financiero.
Lo mismo se hará cuando se produzca una modificación sustancial de
las condiciones actuales de un pasivo financiero o de una parte del
mismo (con independencia de si es atribuible o no a las dificultades
financieras del deudor…”
La guía de aplicación de la NIIF 39, párrafo 40, señala que “…al objeto
de aplicar el párrafo 40, las condiciones serán sustancialmente diferentes
si el valor presente de los flujos de efectivo descontados bajo las nuevas
condiciones, incluyendo cualquier comisión pagada neta de cualquier
comisión recibida, y utilizando para hacer el descuento la tasa de interés
efectiva original, difiere al menos en un 10 por ciento del valor presente
descontado de los flujos de efectivo que todavía resten del pasivo
financiero original. Si hay intercambio de instrumentos de deuda o
modificación de las condiciones se contabilizan como una extinción. Si
el intercambio o la modificación citados no se contabilizasen como una
extinción, los costos y comisiones ajustarán el importe en libros del
pasivo, y se amortizaran a lo largo de la vida restante del pasivo
modificado…”
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b 7. Desarrollo de inmuebles
Los costos incurridos, directa o indirectamente en actividades necesarias
para dejar los inmuebles en condiciones óptimas para su utilización y/o
venta se capitalizan en las cuentas de Obras en Proceso –terreno, costos
de construcción directos y costos de construcción indirectos- en el
momento en que se incurren.
Entre los costos indirectos de construcción se incluye todos los gastos
relacionados con inspecciones estructurales, ambientales y topográficas;
estudios de suelos, viabilidad ambiental, planos, impuestos y permisos
de construcción, dirección y gerencia del proyecto, asesorías en
tecnología y construcción, servicios de agua y electricidad necesarios en
las obras, pólizas de seguros; en el caso del gasto de intereses por
préstamos contraídos y utilizados en la financiación de la obra se
capitalizan a medida en que se incurren durante el periodo de
construcción.
De igual manera se acumulan en este rubro todos los gastos que a pesar
de ser necesarios para la realización de las obras no pueden ser
asociados directamente con ellas.
En costos directos de construcción se acumulan todos los incurridos por
las actividades de limpieza del sitio de la obra, movimiento de tierras,
obra civil y estructural, obra electromecánica, planta de tratamiento,
instalación de elevadores y aires acondicionados, sistemas de riego y
demás gastos que puedan asociarse directamente a la construcción de los
inmuebles de acuerdo con lo estipulado en las NIIF y la normativa
aplicable a los fondos de inversión de desarrollo inmobiliario.
b 8. Valoración de bienes inmuebles terminados
Conforme lo dispuesto en el artículo 90 del Reglamento General de
Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión vigente a la fecha
de la publicación de los presentes estados financieros, los bienes
inmuebles que un fondo de inversión de desarrollo inmobiliario
mantenga para el arrendamiento y los que hayan sido concluidos se
rigen por la normativa aplicable para la valuación de inmuebles de
fondos inmobiliarios.
Por consiguiente, según el artículo 87 del Reglamento General de
Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión vigente a la fecha
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de la publicación de los presentes estados financieros, deben existir al
menos dos valoraciones de cada inmueble concluido o que se
mantenga para su arrendamiento:
Valoración por parte de un perito incorporado al Colegio de
Ingenieros y Arquitectos.
Valoración por parte de un profesional en finanzas.
El valor final del inmueble es el menor valor de los consignados en
estas valoraciones.
b 9. Valoración de proyectos de desarrollo inmobiliario:
Determinación del valor de compra del proyecto:
Usualmente un proyecto de desarrollo inmobiliario implica la
ejecución de las siguientes macroactividades:
Conceptualización del proyecto
Construcción del producto inmobiliario
Creación de valor: por venta total o parcial del activo construido.
Realización de valor: venta del producto inmobiliario desarrollado
en su condición de negocio en marcha, ya sea a fondos
inmobiliarios tradicionales o a inversionistas individuales o
institucionales.
El nivel de riesgo y por consiguiente la expectativa de rendimiento de
los inversionistas del Fondo varían al concluir cada una de las etapas
antes mencionadas. Con el fin de cumplir con el objetivo planteado y
determinar el valor de los activos a incorporar en la cartera del Fondo,
la Sociedad emplea el método denominado valor residual, lo cual
combina los siguientes elementos:
Valor de la venta del producto
Estatus actual del proyecto adquirido
Presupuesto de costos y gastos
Estructura financiera
Tasa de descuento.
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En atención a lo anterior se establece el valor o precio de adquisición
del proyecto como el valor presente (a la tasa de descuento establecida
por el modelo) de la diferencia entre el valor esperado de venta del
producto inmobiliario y los egresos necesarios para que el activo se
encuentre en condiciones de venta.
En igual forma la Sociedad contará con la siguiente información, a fin
de adoptar la decisión de invertir parcial o totalmente en un proyecto
de desarrollo inmobiliario:
1. Anteproyecto.
2. Estudios de mercado, factibilidad financiera, legal, ambiental y
técnica.
3. Estimación del valor del terreno por un perito autorizado.
4. Plan maestro de construcción, así como el dictamen de un perito
autorizado sobre el plan.
5. Flujo de caja proyectado.
6. Proyecciones financieras.
7. Rentabilidad proyectada.
8. Cronograma de desembolsos y desarrollo de obra.
9. Propuesta de porcentaje de inversión respecto al capital necesario
para el desarrollo de la obra.
10. Medidas de protección propuestas en caso de ser socio minoritario.
11. Plan de comercialización.
12. Estructura de asesores para la gestión del proyecto.
13. Información y experiencia de los socios y desarrollador de los
proyectos, a fin de poder cumplir con lo dispuesto en la política
“Conozca a su cliente” del Grupo Financiero Improsa.
14. Otra información que sea requerida por el Comité de Inversión.
b 10. Valoración de la cartera de obras o proyectos de desarrollo inmobiliario
en proceso:
La Sociedad valora la cartera de proyectos de desarrollo inmobiliario
con que cuente el Fondo a una fecha determinada según lo establecido
para estos efectos en las NIIF.
b 11. Deterioro en el valor de los activos
Las NIIF requieren que se estime el importe recuperable de los activos
cuando exista indicación de que puede haberse deteriorado su valor. Se
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requiere reconocer pérdida por deterioro siempre que el importe en
libros de los activos sea mayor que su importe recuperable. Esta pérdida
debe registrarse con cargo a resultados si los activos en cuestión se
contabilizan por su precio de adquisición o costo de producción.
El importe recuperable se define como el mayor entre el precio de venta
neto y su valor de uso; se calcularía trayendo a valor presente los flujos
de efectivo que se espera que surjan de la operación continua de los
activos a lo largo de la vida útil.
b 12. Comisión de administración
La Sociedad recibe comisión por la administración del Fondo la cual
puede ser fijada hasta un máximo de 10% anual sobre el valor del activo
neto, calculada diariamente sobre el valor neto del activo del Fondo y se
paga en forma mensual. La comisión se reconoce sobre la base de
devengado.
b 13. Reconocimiento de ingresos y gastos
Los ingresos y gastos se reconocen sobre la base de devengado.
b 14. Títulos de participación
Los certificados de título de participación representan los derechos
proporcionales que los inversionistas tienen sobre el activo neto del
Fondo, fruto de los aportes patrimoniales. El precio del título de
participación varía de acuerdo con el valor del activo neto del Fondo.
De conformidad con las disposiciones emanadas de la SUGEVAL, la
Sociedad hace el cálculo diario del valor del activo neto del Fondo, valor
que se encuentra disponible para el mercado a través de los mecanismos
de información disponibles en la SUGEVAL y mediante consulta del
vector de precios que publica la Bolsa Nacional de Valores. Cada
inversionista dispone de un prospecto del Fondo que contiene la
información relacionada con la Sociedad, el objetivo del Fondo,
políticas de valuación del activo neto y otras obligaciones y derechos de
la administración.
b 15. Costo de transacción de la emisión de títulos de participación
Los costos de transacción en los que necesariamente se ha de incurrir
para transacciones de patrimonio, como los costos de emisión de los
títulos de participación, se contabilizan como parte de la transacción y
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por lo tanto se deducen de patrimonio. Para las participaciones
colocadas a precio mayor a su valor nominal los costos de colocación
se deducen del capital pagado en exceso.
En las colocaciones de participación que se hicieron durante el año 2011
y 2012 las comisiones fueron asumidas por la Sociedad Administradora.
b 16. Impuestos diferidos
El Fondo calcula el impuesto sobre la renta sobre las plusvalías y
minusvalías en valoración de inmuebles. El impuesto sobre la renta
diferido es reconocido sobre todas las diferencias temporales gravables y
las diferencias temporales deducibles, siempre y cuando exista la
posibilidad de que los pasivos y activos se lleguen a realizar.
b 17. Impuesto único del 5%
El artículo 100 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores estipula:
“Los rendimientos que reciban los fondos de inversión provenientes de
la adquisición de títulos valores que ya estén sujetos al impuesto único
sobre intereses referido en el inciso c) del artículo 23 de la Ley Nº 7092,
de 21 de abril de 1988, o que estén exentos de dicho impuesto, estarán
exceptuados de cualquier otro tributo distinto del impuesto sobre la renta
disponible, previsto en la misma ley citada.
Los rendimientos percibidos por los fondos de inversión provenientes de
títulos valores u otros activos que adquieran y que no estén sujetos al
impuesto único sobre intereses arriba citado, quedarán sujetos a un
impuesto único y definitivo, con una tarifa del cinco por ciento (5%).
La base imponible será el monto total de la renta o los rendimientos
acreditados, compensados, percibidos o puestos a disposición del fondo
de inversión. Las ganancias de capital generadas por la enajenación, por
cualquier título de activos del fondo, estarán sujetas a un impuesto único
y definitivo con una tarifa del cinco por ciento (5%).
La base imponible será la diferencia entre el valor de enajenación y el
valor registrado en la contabilidad a la fecha de dicha transacción. Los
impuestos descritos en los párrafos segundo y tercero de este artículo, se
calcularán con el método de declaración, determinación y pago a cargo
del Fondo de inversión, con un período fiscal mensual.
El pasado 21 de octubre de 2008 mediante oficio DGT-600-2008 del
despacho del Director General de Tributación comunicó a Improsa
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Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A., previa consulta
planteada por su apoderado general, señor Jaime Ubilla Carro, que las
ganancias generadas por la enajenación de activos como condominios,
villas, torres, o cualquier otro que haya edificado el fondo, están sujetas
al impuesto único y definitivo de 5% establecido en el artículo 100 de la
Ley Reguladora del Mercado de Valores, cuya base impositiva será la
establecida en el párrafo tercero de dicho artículo, consistente en la
diferencia entre el valor de la enajenación y el valor registrado en la
contabilidad a la fecha de la transacción, compuesto por los costos
necesarios directamente relacionados e identificados con los bienes
enajenados.
b 18. Gasto financiero
El Fondo de acuerdo al tratamiento permitido por la NIC 23, capitaliza
los costos del financiamiento que son directamente atribuibles a la
construcción del proyecto, esto durante el proceso constructivo del
mismo. Una vez concluidas las obras necesarias para preparar los
activos para su arrendamiento o venta, los costos del financiamiento se
registran como gastos financieros en los estados de operaciones del
Fondo.
Nota 3 -
Efectivo y equivalentes de efectivo
A continuación se presenta el detalle del efectivo y equivalentes de efectivo al
cierre del mes de junio:
Cuenta corriente No.2849-1, colones
Cuenta corriente No.11864-5, dólares
Cuenta corriente No.13727-5 dólares
Fondo fijo de caja chica (Proyecto Multipark)
2013
US$ 201,275
108,686
102,346
US$ 412,307
2012
297
674
30,152
609
31,732
Al 30 de junio de 2013 y 2012 respectivamente no existían restricciones de uso
sobre los saldos de efectivo y equivalentes de efectivo.
Nota 4 -
Cuentas a cobrar
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Al 30 de junio las cuentas por cobrar se detallan como sigue:
2013
US$
Alquileres por cobrar
Otras cuentas por cobrar
US$
2012
100
2,467
2,567
Los alquileres por cobrar tienen la siguiente antigüedad:
2013
Menos de 30 días
De 31 a 60 días
De 61 a 90 días
Nota 5 -
US$
2012
100
US$
100
Inversión en desarrollo de inmuebles
Las inversiones en desarrollo de inmuebles del Fondo al 30 de junio se detallan
como sigue:
Terreno Multipark
Costos de construcción
indirectos Multipark
Costos directos de construcción
Multipark
US$
US$
2013
2,840,377
2012
2,840,377
6,304,752
4,635,528
15,461,855
24,606,984
7,300,830
14,776,735
a. Características del Proyecto
El Fondo está desarrollando el Proyecto Multipark parque de oficinas y
centro comercial (el Proyecto) que se encuentra ubicado en Guachipelín de
Escazú y consiste en un complejo de cuatro edificios para oficinas de 4 pisos
cada uno, un Centro Comercial de 16 locales y dos terrenos urbanizados de
carácter comercial para la venta. El área total del Proyecto es 20.824 m2 de
área neta productiva de oficinas y 6.632 m2 de área común; un área
constructiva total de 27.455,90 m2 de oficinas. La primera etapa comprendió
la construcción del Centro Comercial y dos edificios de oficinas. La segunda
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y la tercera etapa consisten en la construcción de un edificio de oficinas cada
una, con sus respectivas plataformas de parqueos.
b. Participantes y asesores del Proyecto
Desarrolladora
La empresa desarrolladora del Proyecto Multipark es CDS Corporación de
Desarrollo SIGMA, S. A.
Administración de la obra
La entidad encargada de la Dirección Técnica del Proyecto es Novatecnia,
S.A. Esta empresa brinda servicios profesionales de Administración y
Dirección General de Proyectos y Administración de la Construcción;
representan al propietario e inversionistas durante el desarrollo del Proyecto,
velando por sus intereses.
Entidad encargada del diseño del proyecto
DITEK Arquitectos Consultores, S.A. es la entidad o grupo de profesionales
encargados del diseño del proyecto, elaboración de planos constructivos,
desarrollo de las especificaciones técnicas e inspección de la obra.
Entidades responsables de la fiscalización durante la ejecución del proceso
Las entidades responsables de la fiscalización durante el proceso de
ejecución de la obra son: ICICOR, responsable de la fiscalización en el área
de ingeniería, Ernst & Young responsable de la fiscalización en el área
financiera e Improsa Capital, S.A. encargada de la estructuración financiera
del proyecto.
Investigaciones Científicas de Costa Rica, S.A. fue la encargada de la
valoración ingenieril de la propiedad y de la actualización y seguimiento de
las valoraciones a lo largo del Proyecto, y se responsabiliza por la validación
de los presupuestos constructivos elaborados por la Gerencia Técnica.
Otras entidades encargadas del desarrollo del proyecto:
Despacho Cubas & Asociados, S.A.P., es la empresa especializada en las
áreas de impuestos, auditorías especiales y consultoría en proyectos. Es la
- 24-
empresa encargada de diseñar los mecanismos de control necesarios para la
elaboración de los estados financieros, auditoría financiera del proyecto y el
control de los ingresos y gastos.
Axioma, S.A. se especializa en servicios de cableado estructurado. Ha sido
pionera en Costa Rica en la implementación de estos servicios y se ha
consolidado como empresa líder orientada al segmento de las empresas
transnacionales y de zonas francas.
c. Empresas adjudicadas
Las empresas adjudicadas para el desarrollo del Proyecto son:
La gerencia técnica realizó un proceso privado de licitación en la que se
dividieron las obras en tres áreas.
Maquinaria Construcciones y Materiales Macoma, S.A., encargada de la
ejecución de las obras de movimientos de tierras y obras de infraestructura
del Proyecto.
Empresa Constructora Estructuras, S.A., para la contratación de la
ejecución de obra civil, completamiento y acabados del Proyecto.
Empresa Constructora Eliseo Vargas y Asociados S.A., se le contrató la
construcción de los edificios de parqueos.
Dycel, S.A., contratada para la ejecución de la obra electromecánica.
Los contratos que integran el proceso de desarrollo fueron suscritos por
Desarrolladora Multipark, S.A. y se mantienen en custodia en las oficinas de la
Sociedad.
d. Avance de obra
La Etapa I comprendió la construcción del área comercial, de los edificios de
oficinas denominados Tapantí y Térraba, así como la construcción de la planta
de tratamiento e infraestructura general, y los parqueos C1, C2, P4, P4R, y P2
(Nivel I). Esta etapa se encuentra completada al 100% y en operación. Por otra
parte el PAD A y el PAD D fueron construidos por sus propietarios y se
encuentran en operación. En el PAD A se encuentra ubicado el Fresh Market
y en el PAD D se encuentra una academia de baile.
La Etapa II comprendió la construcción del edificio de Oficinas Turrubares, el
parqueo P3, el resto del parqueo P2, la conclusión del bulevar y la ampliación a
- 25-
4 carriles de la vía frente al Proyecto, adicionalmente se remodeló la Finca
Filial #33 para el inquilino Emerson, las Fincas Filiales de la #14 a la #30 para
ARESEP, las fincas filiales #39 y #40 para SUTEL y la Finca Filial #31 para
EMERSON. Esta etapa se encuentra terminada al 100%.
La III etapa se encuentra 100% concluida en su proceso constructivo.
Actualmente, el proyecto se encuentra en el proceso administrativo mediante el
cual se firmarán los finiquitos con contratistas y la revisión de retenciones
realizadas a los contratos de construcción.
e. Constitución de condominio
El 1 de diciembre de 2008 la Sociedad como administradora del Fondo
inscribió y afectó al Régimen de Propiedad en Condominio la finca en la que
se desarrolla el Proyecto. En este mismo acto los acreedores Banco Citibank
de Costa Rica, S.A y Banco Citibank de Panamá, S.A. sustituyeron la garantía
hipotecaria existente sobre dicha finca y modificaron la hipoteca.
El nombre del condominio es Condominio Horizontal Vertical Comercial
Multipark y es administrado por Improsa Capital, S.A. El condominio está
compuesto por un área total de 88.075,26 metros cuadrados que incluye
30.951.99 metros cuadrados de área privativa y 57.126.26 metros cuadrados
de área común, distribuidas en 10 edificios dedicados a oficinas, comercio y
parqueo.
Mediante este trámite se segregó el inmueble para inscribir las 116 fincas
filiales en forma independiente.
En el Reglamento del Condominio se estableció el cobro de cuota de
mantenimiento para cubrir los gastos ordinarios y extraordinarios necesarios
para la operación, administración y mantenimiento del Condominio, la cual
será determinada y actualizada por la Asamblea de Condóminos y se cobrará
de acuerdo con un presupuesto elaborado por el administrador.
f. Seguros
El Proyecto mantuvo el contrato de seguro “Todo riesgo de construcción”
hasta el momento en que se suspendieron las obras de construcción; a la fecha
mantiene el seguro de “Daño físico directo” con cobertura de US$14, 330,903.
Nota 6 -
Inversión en inmuebles
- 26-
Al 30 de junio el saldo de las inversiones en inmuebles corresponde a los costos
asociados a las fincas filiales terminadas como se detalla a continuación:
Al 30 de junio de 2013
Finca
Filial
FF-031
Edificio
Turrubares
Metraje
total
1,027.99 US$
1,027.99 US$
Plusvalías /
Mejoras
minusvalías
2,500,909
47,321
2,500,909
47,321
Costo
Saldo
2,548,230
2,548,230
Al 30 de junio de 2012
Finca
Edificio
Filial
FF-031 Turrubares
FF-045.3 Térraba
Metraje
Total
1,027.99
149.37
1,177.36 US$
Plusvalías /
Minusvalías
2,500,909
47,436
243,036
8,053
2,743,945
55,489
Costo
Mejoras
Saldo
2,548,345
262,989
2,811,334
11,900
11,900
Conforme lo dispuesto en el artículo 90 del Reglamento General de Sociedades
Administradoras y Fondos de Inversión vigente a la fecha de la publicación de los
presentes estados financieros, los bienes inmuebles del Fondo que se mantengan
para el arrendamiento y los que hayan sido concluidos se rigen por la normativa
aplicable para la valuación de inmuebles de fondos inmobiliarios. Al cierre del mes
de junio 2013 y 2012, el efecto de aplicar el porcentaje del 5% de impuesto sobre
las ganancias en valoración de bienes inmuebles asciende a $2,366 y $2,774
respectivamente
El movimiento de las inversiones en inmuebles del Fondo en el periodo de cinco
meses terminado el 30 de junio se detalla como sigue:
Saldo al 31 de diciembre de 2011
Ventas (1)
Mejoras
Saldo al 30 de junio de 2012
US$
Costo
10,014,733
(7,270,788)
___________
2,743,945
Mejoras
_11,900
11,900
Plusvalía
(minusvalía)
acumulada
50,828
4,661
__________
55,489
Total
10,065,561
(7,266,127)
____11,900
2,811,334
- 27-
Saldo al 31 de diciembre de 2012
Saldo al 30 de junio de 2013
US$
2,500,909
___________
2,500,909
47,321
__________
47,321
_______
__
2,548,230
__________
2,548,230
(1) Durante el periodo de seis meses terminados el 30 de junio de 2013 y
2012 se vendieron los inmuebles detallados en nota 15 y 19.
Nota 7 -
Otros activos
A continuación se detalla el saldo de esta cuenta al 30 de junio:
Anticipos en Contratos de Construcción ( 1 )
Garantías Otorgadas ( 2 )
Comisiones por reestructuración de pasivos ( 3 )
Gastos de formalización de deudas ( 4 )
Otros Costos Bancarios
Otros pagos anticipados
Seguros
US$
US$
2013
2,027
33,198
155,623
122,222
128,335
78,678
520,083
2012
352,018
33,198
249,198
169,314
43,954
5,944
853,626
(1) Anticipos de los contratos de construcción que corresponden a adelantos que
van desde 10% a 30% de lo establecido en los contratos. Los saldos de los
anticipos al 30 de junio de 2013 y 2012 se detallan a continuación:
Macoma
Estructuras S.A.
Constructora Eliseo Vargas
Dycel
US$
2013
1,214
813
US$
2,027
2012
28,095
222,343
67,809
33,771
352,018
(2) Garantías otorgadas al Ministerio de Obras Públicas y Transportes, la
Compañía Nacional de Fuerza y Luz, S.A. , La Municipalidad de San José y
Promotora del Comercio Exterior de Costa Rica S.A., requisitos para obtener
los permisos de construcción, régimen de zona franca y demás trámites.
- 28-
(3) Comisiones pagadas en la obtención de créditos bancarios nuevos y cambio
de condiciones en los créditos existentes.
(4) Honorarios, timbres y demás gastos legales necesarios para la aprobación de
las facilidades crediticias por parte de la entidad bancaria así como
comisiones otorgadas en la constitución de las deudas y su estructuración.
Nota 8 -
Documentos por pagar
El Fondo tiene al 30 de junio los documentos por pagar que se detallan:
(1)
Banco Promérica, S.A.
Banco Lafise, S.A. (2)
Banco de Soluciones Bansol (3)
US$
2013
13,928,472
__2,231,102
US$ 16,159,574
2012
5,330,819
964,000
__________
6,294,819
(1) Consiste en un contrato de crédito sindicado entre el Fondo y Banco
Promérica de Costa Rica, S.A. y ST Georges Bank and Company Inc., por la
suma original de US$8,500,000 y garantizado con cédulas hipotecarias en
primer grado sobre las fincas que conforman el Oficentro Multipark y que
son propiedad del Fondo. El vencimiento es el 22 de setiembre de 2016. La
tasa de interés anual que devengan estos documentos equivale a la tasa Libor
a seis meses más ocho punto cuarenta y ocho puntos porcentuales revisable
y ajustable en forma mensual; la tasa de interés corriente no podrá ser
inferior al nueve por ciento durante todo el plazo vigente de los documentos.
(2) El préstamo con Banco Lafise, consistía en un pagaré de US$964,000 el cual
vencía el 13 de junio del 2013. La tasa de interés anual era ajustable a 9.53
puntos porcentuales sobre la tasa Libor a tres meses con una tasa piso del
10%. El saldo de esta operación fue cancelada el 03 de abril del 2013.
(3) El préstamo con el Banco de Soluciones Bansol consiste en un pagaré a
corto plazo por ¢1,000,000,000 con fecha de vencimiento 22/03/2014. La
tasa de interés anual es de 13.50% con intereses mensuales.
Nota 9 -
Cuentas a pagar a la Sociedad Administradora
- 29-
Al 30 de junio de 2013 y 2012 las cuentas por pagar a la Sociedad
Administradora del Fondo ascendían a US$150 y US$17,466 respectivamente.
Nota 10 - Gastos acumulados y cuentas por pagar
Al mes de junio la composición de los gastos acumulados y de las cuentas por
pagar se detalla a continuación:
2013
Intereses sobre obligaciones financieras
Comisiones por pagar
Improsa Capital S.A.
Maquinarias, Construcciones y
Materiales S.A.
Estructuras S.A.
Dycel S.A.
Constructora Eliseo Vargas
Retenciones en Contratos de
Construcción
Otras cuentas por pagar
US$
7,660
2012
32,425
25,150
9,359
46,077
40,184
27,439
51,303
US$
218,861
41,477
267,998
43,431
86,297
361,665
Nota 11 - Otros pasivos
Al 30 de junio los otros pasivos del Fondo se detallan a continuación:
(1)
Señales de trato en venta de locales
Ingresos cobrados por anticipado
Depósitos en garantía de arrendamientos
US$
US$
2013
5,000
655
116,373
122,028
2012
37,115
12,814
35,052
84,981
(1) Pagos recibidos como señales de trato de ventas de los locales del
Proyecto como se detalla a continuación:
2013
Grupo Ecoenergia
US$
2012
32,115
- 30-
Gerardo Rojas Arroyo
US$
5,000
5,000
5,000
37,115
Nota 12 - Títulos de participación
Al 30 de junio de 2013 y 2012 el Fondo tenía en circulación 332 y 295 títulos de
participación respectivamente con valor nominal de US$50,000 cada uno.
Cantidad de
Descripción
participaciones
2013
Participaciones de mayo periodo 2007
196
US$ 9,800,000
Participaciones de julio periodo 2008
30
1,500,000
Participaciones de julio periodo 2008
17
850,000
Participaciones de noviembre periodo 2011
14
700,000
Participaciones de diciembre periodo 2011
30
1,500,000
Participaciones de marzo periodo 2012
8
400,000
Participaciones de agosto periodo 2012
8
400,000
Participaciones de octubre periodo 2012
3
150,000
Participaciones de noviembre periodo 2012
26
1,300,000
US$ 16,600,000
332
2012
9,800,000
1,500,000
850,000
700,000
1,500,000
400,000
14,750,000
El Fondo tiene un capital autorizado en el prospecto de 500 participaciones con
valor nominal de US $50,000 cada una. A la fecha el Fondo ha emitido 66.4%
de los títulos autorizados.
Nota 13 - Capital pagado en exceso
La estimación del rango de valor de las participaciones tiene su base en la
metodología de valor residual, la cual se utiliza para determinar el valor de un
proyecto en un momento dado. Esta metodología es la que se utiliza también
para las actualizaciones trimestrales del análisis de rentabilidad del Proyecto
Multipark. Específicamente para la determinación del rango de valor de las
nuevas participaciones se aplicaron los siguientes pasos:
La Administración del Fondo efectuó una actualización trimestral del
análisis de rentabilidad del Proyecto Multipark, para lo cual proyectó los
flujos de efectivo, considerando el monto estimado de la emisión adicional
de participaciones.
- 31-
Con base en la rentabilidad esperada, se estimó el valor futuro de los flujos
de efectivo del Proyecto y el de la emisión original de participaciones (total
y por participación) al concluir el plazo de proyección, la diferencia entre
ambos montos totales se asignó como valor futuro de la emisión adicional y
se calculó el número de participaciones a emitir.
Con base en el valor futuro de la emisión adicional, el valor futuro por
participación, el plazo de participación de los inversionistas de la emisión
adicional y el valor presente, se estimó el valor inicial por participación de
dicha emisión.
Se efectuó una sensibilización del número y valor inicial de las
participaciones adicionales, de acuerdo con los parámetros seleccionados
por la Administración del Fondo.
La administración del Fondo utilizó el análisis descrito como referencia y
determinó el precio de colocación de la nueva emisión.
En el mes de noviembre de 2011 el Fondo colocó 14 títulos de participación a
un precio promedio de US$22,371 cada uno, es decir US$27,629 por debajo del
valor nominal del título, originando una disminución en el capital pagado en
exceso por US$386,800.
Además en el mes de diciembre de 2011, el Fondo realizó colocaciones de
participaciones en dos oportunidades, en la primera se colocaron 12 títulos de
participación a un precio de US$15,000 cada uno y en la segunda se colocaron
18 participaciones a US$24,363.89, producto de estas dos colocaciones el
capital pagado en exceso del fondo disminuyó en US$881,450.
De igual forma, para el mes de marzo 2012 el Fondo realizó colocación de 8
participaciones en dos oportunidades. En la primera oportunidad el fondo colocó
6 participaciones a un precio de US$15,000 cada una y en la segunda se
colocaron 2 participaciones a US$13,833.33. Producto de esta colocación el
capital pagado en exceso disminuyo US$287,000.
En el mes de agosto de 2012 el Fondo colocó 8 participaciones a un precio de
$13,000 forjando a que el capital pagado en exceso disminuyera en
US$296,000. A octubre de 2012 se colocó nuevamente a un precio de $13,000
un total de 3 participaciones lo que ocasionó que el capital pagado en exceso
disminuyera en US$111,000; y finalmente para noviembre 2012 manteniendo el
mismo precio, se lograron colocar un total de 26 participaciones disminuyendo
el capital pagado en exceso en US$962,000.
- 32-
Al 30 de junio 2013 y 2012 el capital pagado en exceso ascendía a
US$(2,271,138) y US$(902,138) respectivamente.
Nota 14 - Ingreso por alquileres
El detalle de los ingresos por alquileres en el periodo de seis meses terminados
el 30 de junio es el siguiente:
2013
80,401
970
3,025
Emerson Electric Costa Rica, Ltda.
Multiresuelve S.A.
Grupo Dobin S.A.
Value Advisers
Armajaro Costa Rica Ltda.
US$
84,396
2012
261,583
500
1,932
264,015
El precio del alquiler es pagadero en forma mensual de manera anticipada; están
denominados en dólares estadounidenses y se establecen los mecanismos para
los incrementos anuales. El monto del depósito en garantía se estipula en cada
contrato y oscila de uno a cuatro meses de arrendamiento.
Nota 15 - Ganancia en venta de inmuebles
Las ganancias realizadas en la venta de las fincas filiales del Proyecto en el
periodo de seis meses terminados el 30 de junio del 2013 no presentan
movimiento. Para el periodo 2012 se detalla a continuación:
Al 30 de junio de 2012
US$
US$
Precio
de venta
625,000
2,047,892
2,672,892
Metros
cuadrados
246.64
930.86
1,177.50
Nota 16 - Comisiones de administración
US$
US$
Valor en
libros
401,302 US$
1,794,112
2,195,414 US$
Ganancia
Finca filial
223,698 FF 37.2 y 37.3
253,780 FF 32
477,478
- 33-
La comisión por administración vigente al 30 de junio de 2013 y de 2012 es
0.25% sobre el valor del activo neto administrado.
El monto devengado por esta comisión, por el periodo de seis meses terminados
el 30 de junio de 2013 y 2012, es de US$14,562 y US$15,202 respectivamente.
Nota 17 - Gastos financieros
En el periodo de seis meses terminado al mes de junio el detalle de los gastos
financieros es el siguiente:
Gastos bancarios
Intereses
Otros gastos financieros
Diferencial cambiario
US$
US$
2013
2,538
50,022
4,194
47,526
104,280
2012
4,950
42,405
210,000
12,858
270,213
Nota 18 - Gastos de operación
Los gastos de operación en el periodo de seis meses terminado al mes de junio
son los siguientes:
Comisiones a la Entidad de Custodia
Comisiones de correduría
Impuestos sobre Rendimientos
Impuestos sobre Bienes Inmuebles
Alquiler de Instalaciones
Honorarios abogado
Seguros
Gastos de Auditoría
Gastos Asamblea
Asesorías
Publicidad y Propaganda
Mantenimiento de Inmuebles
Peritazgos de Inmuebles
Comercialización de Proyectos
US$
2013
2,589
85,313
4,250
20,151
20,520
14,845
4,165
7,506
63,479
5,664
54,326
17,000
2012
2,732
128,750
46,771
12,434
8,100
127,163
18,309
3,578
12,784
5,950
10,634
88,800
6,000
17,500
- 34-
Otros Gastos de Gestión
US$
89,239
29,137
389,047
518,642
Nota 19 - Pérdida en venta de inmuebles
La cuenta de pérdida en la venta de fincas filiales del Proyecto en el periodo de
seis meses terminados al 30 de junio del 2013 no presentó movimiento. Para el
periodo terminado en junio del 2012 se detalla a continuación.
Al 30 de junio de 2012
Finca Filial
FF 33
Metros
Cuadrados
2,120.34 US$
US$
Precio
de Venta
4,250,000
4,250,000
Valor en
Libros
5,075,373
5,075,373
Pérdida
(825,373)
(825,373)
Nota 20 - Reestructuración financiera del Fondo y daciones en pago
El 11 de agosto del 2011 el Fondo de inversión de Desarrollo Inmobiliario
Improsa, realizó una Asamblea General Ordinaria y Extraordinaria de
inversionistas en la cual se sometió a conocimiento y aprobación de los señores
inversionistas la propuesta de reestructuración financiera del Fondo.
La asamblea contó con la representación de 161 participaciones, 66.26% del
total de títulos en circulación.
La reestructuración financiera del Fondo fue aprobada en forma unánime por la
asamblea; para mayor información y detalle se presentan los acuerdos tomados
en dicha asamblea.
Primero: Se acordó nombrar al Sr. Jaime Molina Ulloa, Director del Comité de
Inversión de Improsa SAFI como presidente ad hoc de la Asamblea General
Ordinaria y Extraordinaria de Inversionistas del Fondo de Inversión de
Desarrollo Inmobiliario Improsa. Aprobación unánime.
Segundo: Se acordó nombrar al Sr. Jaime Ubilla, Gerente General de Improsa
- 35-
SAFI como secretario ad hoc de la Asamblea General Ordinaria y
Extraordinaria de Inversionistas del Fondo de Inversión de Desarrollo
Inmobiliario Improsa. Aprobación unánime.
Tercero: Se acordó la aprobación del informe de gestión comprendido entre el
primero de enero y treinta de abril del 2011. Aprobación unánime.
Cuarto: Se acordó la aprobación de los Estados Financieros correspondiente al
período comprendido entre el primero de enero y el treinta de abril del 2011.
Aprobación unánime.
Quinto: Considerando que:
De conformidad con el Addéndum vigente del Prospecto del Fondo de
Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa, el Proyecto Multipark se
encuentra constituido por cuatro edificios de oficinas, un área comercial y
dos lotes comerciales para el desarrollo de locales independientes.
A la fecha de la realización de la presente Asamblea Ordinaria y
Extraordinaria de Inversionistas del Fondo de Inversión de Desarrollo
Inmobiliario Improsa, el edificio denominado Tempisque, cuya numeración
corresponde al 1-A, el edificio de parqueo correspondiente, cuya numeración
es el P1, y sus respectivas áreas comunes, internas y externas, y de
circulación (Etapa III), se encuentran a un 45% de avance de obra.
El pasado 15 de marzo del 2010, el Fondo de Inversión de Desarrollo
Inmobiliario Improsa suscribió un contrato de arrendamiento con la empresa
Emerson Electric de Costa Rica, Limitada por un área total de 6,120 metros
cuadrados.
El Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa se encuentra
obligado contractualmente a entregar dicha área ubicada en el edificio
Tempisque (edificio 1-A), a la empresa Emerson Electric a más tardar el 30
de abril del 2012, de los cuales al menos 4,000 metros deben encontrarse
completamente remodelados y el remanente en obra gris.
Es perentorio concluir las obras descritas en los numerales 2 y 4 anteriores,
con el propósito de finalizar el proceso constructivo conforme lo dispuesto
en el Addéndum del Prospecto vigente del Fondo de Inversión de Desarrollo
Inmobiliario Improsa.
- 36-
El pasado 23 de diciembre del 2010, Citibank suscribió la cesión del crédito
otorgado el pasado 10 de enero del 2008, así como la respectiva
reestructuración firmada con el Fondo de Inversión de Desarrollo
Inmobiliario Improsa el pasado 1ero de junio del 2010, a favor de Banco
Promérica S.A. y St Georges Bank and Company Inc.
El pasado 30 de abril del 2011 dichas operaciones crediticias vencieron.
El pasado 29 de junio del 2011, la Junta Directiva de Banco Promérica y St
Georges Bank and Company Inc. procedieron con la aprobación, en
condiciones favorables, de créditos sindicados por la suma total de veinte
millones trescientos mil dólares conforme el siguiente detalle:
El refinanciamiento del saldo no cancelado del crédito original por la suma
de US$ 7.2 millones;
El otorgamiento de recursos necesarios para el pago en efectivo a
proveedores por US$ 1.3 millones.
El otorgamiento de los recursos necesarios para la finalización de las obras
constructivas correspondientes a la etapa III por la suma de US$ 10.2
millones;
El financiamiento de capital de trabajo para el Fondo de Inversión de
Desarrollo Inmobiliario Improsa por la suma de US$ 1.6 millones;
Estas facilidades se encuentran condicionadas a:
Que se proceda a realizar una dación en pago con proveedores y otros
acreedores, incluyendo subsidiarias del Grupo Financiero Improsa, a efecto
de suscribir los respectivos finiquitos con cada uno de ellos. Para este fin los
bancos estarían autorizando la liberación de las fincas objeto de la dación sin
recibo de suma de principal e intereses.
La cancelación de las hipotecas en primero, segundo y tercer grado vigentes
a las fechas, así como la disolución del fideicomiso de garantía para
proveedores constituido con motivo de la firma de la reestructuración
suscrita con el Banco Citibank el pasado 1ero de junio del 2010.
Que se impongan nuevos gravámenes hipotecarios que garanticen las nuevas
facilidades aprobadas.
Que el nivel de responsabilidad por metro cuadrado vendible para cubrir la
deuda bancaria no sea superior a la suma de US$1,500.
Que la Asamblea Ordinaria y Extraordinaria de Inversionistas del Fondo de
Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa haya otorgado la aprobación
de la reestructuración de pasivos.
- 37-
De conformidad con lo dispuesto por el artículo 48, inciso b) del Reglamento
General sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión, “…Los
fondos de inversión no financieros pueden endeudarse hasta un sesenta por
ciento (60%) de sus activos…”
Al 30 de junio del 2011, de conformidad con los estados financieros
publicados del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa, el
saldo del pasivo total del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario
Improsa como proporción del activo total asciende a un 57.64%.
Es perentorio reducir el nivel de endeudamiento del Fondo de Inversión de
Desarrollo Inmobiliario Improsa drásticamente, con el fin de contar con la
capacidad regulatoria necesaria para poder suscribir nuevos créditos, que se
requieren para concluir las obras constructivas previstas conforme el
Addéndum al Prospecto vigente, razón por la cual debe implementarse el
mecanismo para la liberación de fincas sin pago de principal e intereses para
proceder con la dación en pago a proveedores y otros acreedores.
Que de conformidad con los estados financieros internos al 30 de junio del
2011, el Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario adeuda las siguientes
sumas, proyectadas al 31 de julio del 2011, a los siguientes proveedores:
Que de conformidad con los estados financieros internos al 30 de junio del
2011, el Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario adeuda las siguientes
sumas, proyectadas al 31 de julio del 2011, a las siguientes subsidiarias del
Grupo Financiero Improsa:
- 38-
Los precios por metro cuadrado y totales fijados para ejecutar el mecanismo
de la dación en pago de fincas filiales del Proyecto Multipark a proveedores
y otros acreedores del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario
Improsa, incluyendo empresas relacionadas del Grupo Financiero Improsa,
conforme la propuesta de reestructuración financiera sometida a
conocimiento de la presente Asamblea Ordinaria y Extraordinaria de
Inversionistas del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa, se
encuentran sustentados en avalúos periciales realizados en febrero y mayo
del año 2011 por ingenieros de las firmas Grupo Empresarial STC y Avalúos
e Inspecciones de Centroamérica, .S.A remitidos a la Superintendencia
General de Valores conforme la normativa así lo dispone.
Por tanto, la Asamblea Ordinaria y Extraordinaria del Fondo de Inversión
de Desarrollo Inmobiliario Improsa acordó:
Aprobar la propuesta de reestructuración financiera presentada por Improsa
SAFI en la presente Asamblea Ordinaria y Extraordinaria de inversionistas
del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa.
Autorizar a Improsa SAFI para que, en representación del Fondo de
Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa, proceda a formalizar una
dación de pago, mediante traspaso de fincas filiales del proyecto Multipark
a proveedores y a otros acreedores del Fondo de Inversión de Desarrollo
Inmobiliario Improsa, incluyendo empresas relacionadas del Grupo
Financiero Improsa, conforme el siguiente detalle:
Autorizar a Improsa SAFI para que la Finca Filial 46.2, ubicada en el
edificio Térraba, cuya numeración es 2-B, con un área de 161,73 metros
cuadrados, proceda a ser traspasada en dación de pago en un valor de hasta
US$396,239, equivalente a un precio por metro cuadrado de hasta
US$2,450, en forma conjunta a los proveedores Constructora Eliseo Vargas,
S.A. y Maquinaria Construcciones y Materiales, MACOMA, S.A., empresas
a las que Improsa SAFI requerirá su consentimiento respecto del
otorgamiento de hasta un diez por ciento de descuento en el saldo adeudado
por parte del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa. Por
consiguiente, se autoriza que el Fondo de Inversión de Desarrollo
Inmobiliario Improsa proceda a girar en efectivo el saldo remanente del
saldo adeudado no cubierto por el valor acordado de la finca, así como para
cubrir los costos de traspaso y los pagos de comisión requeridos por los
bancos acreedores para proceder con la liberación de la finca filial citada en
el presente inciso.
- 39-
Autorizar a Improsa SAFI para que la Finca Filial 50, ubicada en el edificio
Térraba, cuya numeración es 2-B, con un área de 775.33 metros cuadrados,
proceda a ser traspasada en dación de pago en un valor de hasta
US$1,705,726, equivalente a un precio por metro cuadrado de hasta
US$2,200, en forma conjunta a los proveedores Estructuras, S.A. y DYCEL,
S.A., empresas a las que Improsa SAFI requerirá su consentimiento respecto
del otorgamiento de hasta un diez por ciento de descuento en el saldo
adeudado por parte del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario
Improsa. Por consiguiente, se autoriza que el Fondo de Inversión de
Desarrollo Inmobiliario Improsa proceda a girar en efectivo el saldo
remanente del saldo adeudado no cubierto por el valor acordado de la finca,
así como para cubrir los costos de traspaso y los pagos de comisión
requeridos por los bancos acreedores para proceder con la liberación de la
finca filial citada en el presente inciso.
Autorizar a Improsa SAFI para que la Finca Filial 32, ubicada en el edificio
Térraba, cuya numeración es 2-A, con un área de 930.86 metros cuadrados,
proceda a ser traspasada en dación de pago en un valor de US$2,047,892,
equivalente a un precio por metro cuadrado de US$2,200, en forma conjunta
(o a una sola de ellas que asuma todos los créditos) a Banco Improsa, S.A.;
Improactiva, S.A.; Improsa Servicios Internacionales, S.A. e Improsa
Capital, S.A., todas subsidiarias del Grupo Financiero Improsa, empresas a
las que Improsa SAFI requerirá su consentimiento respecto del otorgamiento
de hasta un diez por ciento de descuento en el saldo adeudado por parte del
Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa. Se aclara que la
dación en pago no incluye el monto de las comisiones de administración del
Fondo cargadas por Improsa SAFI hasta la fecha, deuda que quedará
pendiente de pago. Por consiguiente, se autoriza que el Fondo de Inversión
de Desarrollo Inmobiliario Improsa proceda a recibir en efectivo un pago
complementario de dichas empresas de hasta por la suma de US$303,304
que es la diferencia entre el valor de los pasivos ajustados por el descuento
requerido respecto al valor acordado de la finca. De igual forma, se autoriza
que el Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa proceda a
cubrir los costos de traspaso y los pagos de comisión requeridos por los
bancos acreedores para proceder con la liberación de la finca filial citada en
el presente inciso.
Autorizar a Improsa SAFI para que, en representación del Fondo de
Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa, proceda a formalizar la
reestructuración de los pasivos actuales y suscribir los créditos sindicados
hasta por la suma total de ocho millones quinientos mil dólares con Banco
Promérica y St Georges Bank and Company Inc., así como constituir un
- 40-
gravamen hipotecario en primer grado a favor de ambas entidades en la
cuantía que dichas entidades bancarias lo requieran, así como el pago en
efectivo a proveedores y a otros acreedores con cargo a dichas facilidades.
Autorizar a Improsa SAFI para que, en representación del Fondo de
Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa, proceda a formalizar la
reestructuración del pasivo actual y suscribir un nuevo crédito por la suma
de un millón doscientos noventa y cuatro mil dólares con Banco Lafise, S.A.
así como constituir garantía de segundo grado a favor de dicha entidad
bancaria.
Autorizar a Improsa SAFI para que, en representación del Fondo de
Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa, proceda a realizar una
emisión de títulos de participación por una suma de hasta $ 1 millón, a un
valor inferior al valor de referencia (valor en libros) conforme lo dispuesto
por el artículo 36 del Reglamento General de Sociedades Administradoras y
Fondos de Inversión, empleando el mecanismo de colocación de subasta
competitiva por bolsa, conforme lo dispuesto por el Prospecto vigente del
Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa. En caso de que la
finca filial 33 no sea vendida en los siguientes 90 días y en el precio
previsto, o bien las propuestas de dación en pago conocidas en esta
Asamblea Ordinaria y Extraordinaria de Inversionistas del Fondo de
Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa no se pudieren concretar en
ese mismo plazo, se autoriza a Improsa SAFI para que eleve el monto de la
emisión autorizada en el presente acuerdo en aquella suma que sea necesaria
para implementar la reestructuración en forma exitosa y cumplir con lo
dispuesto en materia de apalancamiento de los fondos de inversión conforme
el Prospecto y la normativa vigente en la materia.
Autorizar a Improsa SAFI para que, en representación del Fondo de
Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa, proceda a formalizar un
crédito sindicado con Banco Promérica y St Georges Bank and Company
Inc. hasta por la suma total de once millones ochocientos mil dólares, los
cuales se emplearán para financiar la conclusión de las obras constructivas
(etapa III) del Proyecto Multipark, la remodelación de fincas del edificio
Turrubares y el capital de trabajo del Fondo. De igual forma se autoriza a
Improsa SAFI para que, en representación del Fondo de Inversión de
Desarrollo Inmobiliario Improsa, proceda a constituir un gravamen
hipotecario de primer grado a favor de ambas entidades bancarias por este
concepto en la cuantía que sea requerida por dichas entidades bancarias.
Aprobar las proyecciones de endeudamiento previstas para el 2011 del
Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa y autorizar a
- 41-
Improsa SAFI para que proceda con la actualización de la adenda del
Prospecto del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa.
Instruir y autorizar a Improsa SAFI para que implemente todas las acciones,
realice todos los actos, suscriba los documentos necesarios, otorgue las
garantías y cubra con cargo al Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario
Improsa todos los costos necesarios en que se deba incurrir, para ejecutar en
todos sus extremos la propuesta de reestructuración aprobada en la presente
asamblea extraordinaria de inversionistas del Fondo de Inversión de
Desarrollo Inmobiliario Improsa.
Aprobación unánime.
Sexto: Se acordó declarar como acuerdos firmes todos los acuerdos adoptados
por la Asamblea General Ordinaria y Extraordinaria de Inversionistas del
Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa. Aprobación unánime.
Séptimo: Se acordó otorgar poder amplio y suficiente para que IMPROSA
SAFI, en representación del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario
Improsa comparezca ante los Notarios Roberto León Gómez y Jéssica Salas
Arroyo para que protocolicen en lo conducente o certifiquen el acta y los
acuerdos adoptados en esta Asamblea Extraordinaria del Fondo de Inversión de
Desarrollo Inmobiliario Improsa. Aprobación unánime.
La información antes indicada fue comunicada al mercado de valores mediante
comunicado de Hecho Relevantes el 12 de agosto del 2011.
Nota 21 - Transacciones con partes relacionadas
El Fondo ha realizado transacciones con partes relacionadas con la Sociedad
Administradora como se detalla a continuación:
Activos
Efectivo en cuentas bancarias, Banco Improsa, S.A.
Pagos anticipados, Improsa Capital S.A.
Pasivos
Cuentas por Pagar, Improsa Capital, S.A.
Comisiones por Pagar, Banco Improsa S.A.
Cuentas por Pagar, Improsa Sociedad
Administradora de Fondos de Inversión S.A.
US$
2013
412,307
54,180
2012
31,123
427
5,000
869
7,383
24,747
- 42-
Gastos
Comisión de Custodia, Banco Improsa S.A.
Servicios Profesionales, Improsa Capital S.A.
Administración de Inmuebles, Improsa Capital S.A.
Comisión de Correduría, Improsa Capital S.A.
Ingresos
Intereses de las cuentas de efectivo, Banco Improsa
S.A.
2,589
13,064
600
2,732
17,500
12,832
128,750
1,697
93
Nota 22 - Exposición y control a riesgos de liquidez y de mercado
Riesgos de la cartera inmobiliaria
a) Riesgo por concentración de inmuebles
La ocurrencia de un siniestro que afecte parcial o totalmente la integridad
física de un inmueble o de un proyecto de desarrollo inmobiliario de la
cartera así como la continuidad de la ocupación en arriendo por parte de
terceros por periodos prolongados, o bien la posibilidad de que segmentos
específicos del mercado inmobiliario experimenten ciclos a la baja tanto en
precios de venta de los inmuebles como en arrendamientos, son eventos que
pueden afectar sensiblemente la capacidad que tiene el Fondo para distribuir
rendimientos periódicamente y el valor de mercado de los títulos de
participación en caso de que el Fondo mantenga una alta concentración de
sus activos en uno o muy pocos inmuebles.
b) Riesgo por concentración de arrendatarios
Si los inmuebles del Fondo se encuentran alquilados a un inquilino, o bien a
un grupo reducido de inquilinos, o bien a un grupo amplio de inquilinos que
se encuentran concentrados en un único sector de actividad o un número
muy reducido de sectores de actividad, la presencia de eventos negativos que
incidan directamente en la estabilidad financiera de dichos arrendatarios o de
los sectores de actividad podría motivar procesos de renegociación de los
contratos de arrendamiento que reduzcan los ingresos que por dicho
concepto perciba el Fondo, que produzcan el atraso en el pago del alquiler, o
bien que provoquen un retraso en los planes esperados de ocupación y en
consecuencia períodos prolongados de desocupación de los mismos, lo que
afectaría sensiblemente el flujo de ingresos del Fondo y el precio de la
participación, provocando una reducción en los rendimientos distribuidos a
- 43-
los inversionistas, y el valor al que se transan dichos títulos en el mercado
secundario.
c) Riesgo de los eventuales retrasos en la ejecución de los proyectos
No obstante que el Fondo contará en todo momento con los asesores
suficientes y expertos en materia de desarrollo inmobiliario, existe el riesgo
de que, aún cuando se contraten los estudios preliminares necesarios con
empresas especializadas para conocer y analizar la situación de usos de
suelos, revisión de planos catastrados, estudios geotécnicos, estudios
hidrológicos, desfogue de aguas, disponibilidad de permisos de
construcción, disponibilidad de servicios públicos, con la finalidad de evitar
y minimizar la posibilidad de que estos factores afecten negativamente la
implementación o inicio del desarrollo, el proyecto de desarrollo
inmobiliario enfrente un conjunto de situaciones adversas que impidan su
ejecutoria de conformidad con lo planeado tanto en los cronogramas de
construcción como en los presupuestos respectivos.
Los retrasos en la ejecución de los proyectos pueden provenir por factores
no controlables, que se pueden manifestar adicionalmente a los ya expuestos
en el presente inciso, tales como pero no limitados a la disponibilidad de
insumos o materiales de construcción, disponibilidad del equipamiento
requerido para el desarrollo del proyecto, factores climáticos o sísmicos
adversos, disponibilidad de mano de obra necesaria por parte de las
empresas constructivas, y no disponibilidad de empresas constructivas de
renombre para el desarrollo oportuno del proyecto.
d) Riesgos por contracción de la demanda inmobiliaria (Atrasos, no colocación
del proyecto o desocupación de inmuebles)
La no colocación del proyecto a tiempo o la desocupación de inmuebles
forma parte de la gama de riesgos que enfrenta un Fondo de Inversión de
Desarrollo Inmobiliario, que puede materializarse como resultado entre otros
factores de períodos prolongados de recesión económica que incidan
negativamente en la demanda de edificios o de espacio en los mismos;
fenómenos de oferta significativa del área construida en los segmentos en
que ha invertido que provoquen un aumento relevante en la oferta disponible
de inmuebles; cambios en la naturaleza de los procesos constructivos que
produzcan obsolescencia, y en ese tanto, pérdida de competitividad en los
edificios que formen parte de la cartera de activos en el Fondo; y cambios en
las tendencias demográficas e inmobiliarias del país, que trasladen la
demanda de edificios e inmuebles en general a zonas geográficas en donde
el Fondo no cuente con activos inmobiliarios.
- 44-
Durante el plazo que la no colocación o desocupación de los proyectos se
mantenga una vez concluidas las etapas de construcción y desarrollo, el
Fondo no recibe ingresos por venta o alquiler e incurre en gastos de seguros,
mantenimiento, seguridad del inmueble desocupado, servicios públicos e
impuestos municipales entre otros, lo que produce una baja temporal en los
ingresos netos del Fondo y en su capacidad para distribuir rendimientos que
termina cuando los inmuebles son vendidos o alquilados.
e) Riesgo por posible liquidación del Fondo en caso de no alcanzar los
porcentajes de diversificación exigidos
El Fondo está sujeto al cumplimiento de una serie de límites de
diversificación de sus activos que se encuentran contenidos en los artículos
74 y 75 del Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y
Fondos de Inversión vigentes a la fecha en que se autorizó el presente
prospecto. Los porcentajes establecidos en dichos artículos deberán
alcanzarse en el plazo de tres años contados a partir del inicio de
operaciones del fondo. En el caso de que no se alcancen los porcentajes o de
que en cualquier otro momento se dejen de cumplir estos por más de seis
meses calendario, la sociedad administradora estará obligada a comunicarlo
a los inversionistas, por los medios y en los plazos que indique el
Superintendente.
Todo ello sin perjuicio de las sanciones administrativas de que pueda ser
objeto la sociedad administradora. De igual forma, ante un incumplimiento
de esos parámetros, y dada la magnitud del incumplimiento, la SUGEVAL
podría ordenar la liquidación del Fondo o su traslado a otra administradora,
lo cual es un proceso complejo que podría afectar la rentabilidad de las
inversiones del Fondo, sobre todo en aquellos casos en donde se deben
vender activos del Fondo, siempre que los activos se liquiden a precios
inferiores a su valor en libros.
f) Riesgo por la discrecionalidad de la sociedad administradora para participar
en el desarrollo de proyectos de construcción
El Fondo debe adecuarse a las normas de diversificación contempladas en el
Reglamento de Fondos de Inversión y Sociedades Administradoras y en las
políticas de inversión contempladas en este prospecto, sin embargo, los
proyectos de desarrollo en los que se participe así como los mecanismos de
inversión que se seleccionen podrían no llenar las expectativas de un
inversionista en particular. Además, dada la amplitud del tipo de proyectos y
nivel de avance en que puede participar el Fondo de Desarrollo Inmobiliario,
es posible que Improsa SAFI se involucre en forma significativa en alguno
- 45-
de estos, lo cual podría eventualmente comprometer su capacidad de gestión
de otros proyectos o fondos de inversión alternativos.
g) Riesgo por la adquisición de activos muy especializados o construidos en
lugares no aptos
Dada la discrecionalidad con que cuenta la sociedad administradora de
fondos de inversión existe el riesgo que se seleccione el involucramiento del
Fondo en un proyecto de desarrollo de bienes inmuebles que brinden una
solución inmobiliaria especializada a determinados inquilinos.
En caso de que dichos inmuebles finalmente no sean arrendados por el
usuario a quién se le brindó la solución, o bien el arrendamiento no se
prolongue por el plazo que fuera estimado como período de recuperación de
la inversión, podría eventualmente presentarse un perjuicio económico
relevante para los inversionistas. Con el fin de mitigar dicho riesgo Improsa
SAFI realizará todos los estudios necesarios para valorar el grado de
especialización de los inmuebles construidos, con el fin de estimar sus usos
alternativos en el mercado al cual se dirige el proyecto y de esta manera
asegurar su viabilidad.
Por otro lado, cabe mencionar que la selección de los sitios en donde se
lleven a cabo la construcción de los proyectos es uno de los procesos críticos
en materia de desarrollo inmobiliario.
Dada la discrecionalidad con que cuenta la sociedad administradora de
fondos de inversión existe el riesgo que seleccione el involucramiento del
Fondo en un proyecto de desarrollo de bienes inmuebles cuya ubicación no
sea apta para la naturaleza del proyecto o bien dado el segmento del
mercado inmobiliario al que se encuentra enfocado. Lo anterior podría
ocasionar que el Fondo una vez concluido el bien inmueble no pueda
comercializarlo en los plazos previstos, o bien no pueda comercializarlo del
todo, situación que produciría un perjuicio económico a los inversionistas
participantes en el Fondo.
h) Riesgo por problemas de inscripción de bienes inmuebles en el Registro
Nacional
Una vez seleccionado el terreno en donde se podría llevar a cabo el proyecto
de desarrollo inmobiliario, el Fondo procederá a adquirirlo. No obstante que
el fondo contará con asesores legales de alto nivel que cuentan con la
experiencia necesaria para realizar el proceso de debida diligencia sobre las
características y condiciones de las propiedades que el Fondo pretende
adquirir o en aquellos proyectos en los que pretende participar, todo con el
fin de reducir el riesgo de que estos no presenten contingencias o problemas
- 46-
de inscripción en el Registro Publico, existe el riesgo que el proceso de
traspaso pueda ser objetado por terceros que reclamen derechos sobre el
mismo o bien que dichas fincas contengan gravámenes que impidan la
materialización del traspaso en forma definitiva o que lo retrasen
significativamente. Debido a que las transacciones de compra venta de
bienes inmuebles se materializan contra el pago del precio pactado por la
propiedad, el que sea imposible o que se retrase significativamente el
traspaso registral de la titularidad del bien inmueble podría provocar grandes
pérdidas al Fondo y en consecuencia a sus inversionistas, gracias a que esos
retrasos se traducirán sin duda en retrasos en la ejecutoria del proyecto,
producto de disputas legales que se ventilarían en los juzgados competentes.
i) Riesgos por poca experiencia en este tipo de Inversiones
Aún cuando el Fondo e Improsa SAFI se apoyarán en la toma de decisiones,
las gestiones y todas las actividades involucradas con el desarrollo
inmobiliario en la contratación de asesores, especialistas, contratistas,
subcontratistas, consultores y empresas especializadas en cada una de estas
actividades, las que serán contratadas mediante concursos de antecedentes
según sean requeridos estos servicios, y cuya experiencia y conocimiento ha
sido debidamente documentado durante el proceso de selección, la actividad
de administración de fondos de inversión de desarrollo inmobiliario en
Costa Rica es muy reciente, en consecuencia el nivel de experiencia que en
el mercado existe es relativamente limitada.
j) Riesgos por incremento de costos de construcción en el proyecto
El desarrollo y la construcción de inmuebles están expuestos a la posibilidad
de sufrir todo tipo de imprevistos, que van desde daños materiales a
consecuencia de todo riesgo de daño físico directo durante el período de su
construcción (estos pueden ser huracanes, terremotos, deslizamientos de
tierra, erupciones volcánicas), pueden sufrir daños directos a la propiedad
por parte de los contratistas en el transcurso de las operaciones propias de la
construcción, sean estos errores en los diseños, estudios ambientales,
deficiencias en los procesos de construcción, uso de materiales de baja
calidad o actos directos contra la propiedad, lo que conlleva a retrasos en la
ejecución de los proyectos, o bien a incrementos en los costos del desarrollo.
Lo anterior influye en el rendimiento final o la realización de beneficios por
distribuir entre los inversionistas.
k) Riesgos por imposibilidad de terminar con éxito el desarrollo planificado
- 47-
El desarrollo y la construcción de inmuebles están expuestos a la posibilidad
de sufrir de imprevistos, cuya magnitud impida concluir el desarrollo
inmobiliario planificado. Dichos imprevistos pueden encontrarse asociados a
aspectos de carácter geológicos, ambientales, de disponibilidad de materiales
o insumos de construcción requeridos, incluso hasta de naturaleza legal,
tales como pero no limitados a clausuras por violación o incompatibilidad de
los planes previstos en el desarrollo o en los procesos de construcción con la
normativa vigente aplicable, como planes reguladores, normas ambientales,
etc. Lo anterior influye en el rendimiento final o la realización de beneficios
a distribuir entre los inversionistas, dado que el proyecto al no encontrarse
finalizado en su totalidad impide los procesos de comercialización
necesarios para la realización de las utilidades proyectadas originalmente.
l) Riesgo de un ambiente adverso en el mercado bursátil para emitir nuevos
títulos de participación
Un ambiente adverso respecto a la industria inmobiliaria o respecto a la
industria de fondos de inversión podría impactar negativamente en la
habilidad y efectividad en que los títulos de participación son colocados
entre inversionistas en el mercado bursátil y retrasar e incluso impedir la
materialización de nuevas adquisiciones, en cuyo caso el proceso de
diversificación del portafolio de inversiones puede limitarse por períodos
prolongados y el crecimiento de los ingresos netos de operación y los
rendimientos netos distribuidos a los inversionistas dependerán de la
capacidad que tengan para generar flujos neto de efectivos los activos que ya
forman parte del portafolio de inversiones inmobiliarias del Fondo de
Inversión.
m) Riesgos de liquidación de las participaciones en moneda nacional derivado
de la aplicación del artículo 48 de la Ley Orgánica del Banco Central de
Costa Rica
Una de las etapas culminantes del proceso de desarrollo y la construcción de
inmuebles corresponde a la liquidación a los accionistas de los resultados
obtenidos luego de concluir las etapas de comercialización y venta del
producto inmobiliario obtenido. Existe el riesgo que, ante la presencia de
algún grado de inestabilidad macroeconómica relevante, el Fondo no pueda
disponer de las divisas necesarias para cancelarles a los inversionistas sus
beneficios en la moneda funcional del Fondo que es el dólar moneda de
curso legal de los Estados Unidos de América. En consecuencia, el Fondo
podría recurrir a producir dicha liquidación en moneda nacional, de
conformidad con lo estipulado en el artículo 48 de la Ley Orgánica del
Banco Central de Costa Rica. Lo anterior influye en el rendimiento final o la
- 48-
realización de beneficios por distribuir entre los inversionistas, ya que el
inversionista podría nunca recibir sus aportes y rendimientos estrictamente
en la moneda funcional del Fondo que es el dólar moneda de curso legal de
los Estados Unidos de América.
n) Riesgo de cambios adversos en la legislación vigente en la materia
Si bien el Fondo debe adecuarse a las normas emitidas por SUGEVAL y el
CONASSIF, y dichos órganos regulatorios emiten normas que fortalecen el
funcionamiento de los mercados y tienden a proteger los intereses de los
inversionistas, y se comunican con suficiente antelación a efecto de
minimizar cualquier impacto negativo que pudiera resultar de la adecuación
a la nueva normativa por parte del Fondo de Inversión, existen leyes que
regulan la actividad inmobiliaria y los regímenes impositivos en el país que
pueden ser reformadas por la Asamblea Legislativa, así como normas
emitidas por entidades gubernamentales en general, tales como pero no
limitados al Ministerio de Salud, SETENA, Banco Central de Costa Rica y
municipalidades, que pueden ser modificadas reglamentariamente, y cuyo
impacto puede incidir directa o indirectamente en forma negativa sobre el
desempeño del Fondo de Inversión y en su capacidad para generar ingresos
netos y para distribuir rendimientos sostenibles en el largo plazo.
o) Riesgo de la administración de proyectos de desarrollo inmobiliario
La administración de proyectos de desarrollo inmobiliario incluye, pero no
se reduce a la selección, contratación y coordinación de los diferentes
participantes en el desarrollo, sean estos constructores, arquitectos,
ingenieros, entidades financieras, empresas de comercialización inmobiliaria
y otras. Esta múltiple coordinación podría verse afectada si la empresa
encargada no logra conformar el equipo de trabajo desde antes de iniciar el
proyecto y además formaliza las relaciones y responsabilidades de cada uno
de los participantes de una forma concreta, explícita y eficiente.
Es posible igualmente, que alguna de las empresas contratadas no cumpla a
cabalidad con las funciones y o tareas que le fueran asignadas, lo que de
cierta manera puede afectar el retorno esperado del proyecto en que el Fondo
participe y desde esa perspectiva se vea afectada la capacidad del Fondo
para distribuir rendimientos competitivos en el largo plazo.
p) Riesgo de administración de los inmuebles terminados
La administración de las propiedades o inmuebles consiste en el conjunto de
acciones planificadas que el Fondo de Inversión debe atender, con el fin de
- 49-
dar cumplimiento a ciertas obligaciones que tiene en su condición de
propietario de los activos producto del desarrollo y que han sido dados en
arriendo a terceros mientras se concluye su comercialización, y que se
encuentran determinadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos y
Suburbanos vigente, Ley No. 7527, específicamente en su artículo No. 26.
Dichas normas legales señalan que el arrendador está obligado a garantizar
la legitimidad del derecho para dar en arriendo los bienes de su propiedad;
permitir al arrendatario el uso y disfrute del inmueble arrendado por todo el
plazo del contrato de arrendamiento; entregar al arrendatario el bien objeto
del arrendamiento, sus instalaciones, servicios, accesorios, espacios sin
construir y muebles no fungibles convenidos en buen estado de servicio,
seguridad y salubridad, según el contrato de arrendamiento firmado, salvo
pacto en contrario, y por supuesto, conservar el bien inmueble en buen
estado.
Una gestión inapropiada de administración de las propiedades que
conforman la cartera inmobiliaria del Fondo de Inversión Improsa
violentaría normas de carácter legal y dispararía procesos judiciales en su
contra; impediría la continuidad del contrato de arrendamiento como
consecuencia períodos de tiempo extensos de desocupación; o bien incidiría
en un proceso acelerado de depreciación del activo.
q) Riesgo de la estimación del valor de los proyectos de desarrollo
El artículo 92 del Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y
Fondos de Inversión exige realizar un informe trimestral del grado de avance
en el desarrollo del proyecto. El informe incluye al menos el grado de
avance, el cumplimiento de plazos de desarrollo, el cumplimiento de
presupuestos y cronogramas de actividades así como un informe de
imprevistos, actos que los generaron y las tareas y actividades que se
siguieron o siguen para su resolución exitosa.
Este informe permitirá determinar el costo incurrido en el proyecto
dependiendo del grado de avance, sin embargo, no se contempla que incluya
el valor adicional que puede aumentar o disminuir, producto de cambios en
el mercado inmobiliario en la región donde se desarrolla el inmueble o por
cambios en la demanda por el tipo de activo que se construye; así mismo,
tampoco se contempla en el informe cualquier otra consideración
relacionada con las gestiones de preventa que puedan modificar el valor
final del inmueble.
r) Riesgo de estimación del valor de los inmuebles
- 50-
Dado que las normas para registrar el valor razonable del activo inmobiliario
en libros, según lo señala la Norma Internacional de Contabilidad No. 40 y
el Acuerdo del Superintendente SGV-A-51, obligan la realización de
peritajes desde la perspectiva ingenieril como financiera, no sólo a la fecha
de compra de un inmueble sino anualmente, procesos acelerados de
depreciación del activo, períodos prolongados de desocupación o cambios en
la composición de los ingresos netos que el inmueble produzca podrían
producir una reducción en el valor en libros de dichos activo o activos, lo
que generaría una minusvalía que debe registrarse en el período fiscal en que
ésta se materializa, lo que afectaría en forma inmediata el valor del título de
participación del Fondo de Inversión.
De igual forma, dado que cada tres años deben sustituirse los peritos
empleados de conformidad con la normativa vigente en la materia, las
opiniones que cada perito tenga sobre los factores que inciden
principalmente en la estimación del valor razonable del activo inmobiliario,
pueden igualmente incidir positiva o negativamente o bien no incidir en la
determinación del valor en libros del inmueble.
En caso de que se produjese una minusvalía por este factor, la minusvalía
resultante debe registrarse en el período fiscal en que esta se materializa, lo
que afectaría en forma inmediata el valor del título de participación del
Fondo de Inversión.
s) Riesgo por ausencia de límites de concentración por tipo de desarrollo
inmobiliario en que el Fondo invierta dentro de la política de inversión de
activos
A la fecha de aprobación del presente prospecto del Fondo de Desarrollo
Inmobiliario Improsa, Improsa SAFI no ha fijado límites de concentración
por tipo de desarrollo inmobiliario en que el Fondo invertirá. Fruto de lo
anterior, y dada la discrecionalidad con que cuenta Improsa SAFI como
sociedad administradora de fondos de inversión, existe el riesgo de que, en
forma temporal o permanente, existan dentro de la cartera de activos en
desarrollo concentraciones en ciertos proyectos, lo que podrían no llenar las
expectativas de un inversionista en particular. Además, dada la posible
concentración por tipo de proyectos o zona geográfica en la que Improsa
SAFI decida invertir por cuenta y riesgo del Fondo, eventos,
independientemente de su naturaleza, que afecten los resultados esperados
en los proyectos tendrán un impacto significativo en el desempeño esperado
del Fondo, lo que a su vez puede producirle pérdidas patrimoniales
significativas al inversionista.
- 51-
t) Riesgo por procesos judiciales y administrativos contra la Sociedad
Administradora y el Fondo de Inversión
Toda sociedad que realiza actividades de comercio en general puede o no
estar sujeta a procesos o demandas judiciales en función de las
consecuencias de sus actos y obligaciones. La Sociedad Administradora de
Fondos de Inversión, cuyo objeto social esta orientado al desarrollo de
proyectos inmobiliarios y al arriendo de inmuebles por cuenta del Fondo de
Inversión que administra, podrá verse obligada a iniciar procesos judiciales
en contra de las partes en los contratos relacionados con los desarrollos
inmobiliarios o contra los arrendatarios por el incumplimiento de las normas
estipuladas en los contratos, e inevitablemente estará siempre expuesta a ser
sujeto de demandas interpuestas por los arrendatarios por las mismas causas.
A su vez, la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión no esta exenta
de enfrentar procesos administrativos en su contra, en razón de la
supervisión de que es objeto por la SUGEVAL o de la administración
tributaria y municipal, en caso de que se identifiquen posibles
incumplimientos de normas de carácter reglamentaria o legal.
u) Riesgos de custodia
Tal y como lo dispone el Reglamento de Custodia vigente a la fecha de la
aprobación del presente prospecto, se entiende por custodia el servicio que
presta una entidad autorizada al Fondo de Inversión, para el cuidado y
conservación de valores y el efectivo relacionado con estos, así como el
registro de su titularidad; con la obligación de devolver al titular, valores del
mismo emisor, de la misma especie y las mismas características de los que le
fueron entregados para su custodia. No obstante lo anterior, la existencia de
entidades de custodia no garantiza la integridad del fondo, ya que el custodio
se limita a recibir y girar los recursos del fondo, correspondientes a la
liquidación de operaciones con valores, debidamente aceptadas por la
entidad gestora, así como por las órdenes de recepción y entrega de efectivo
giradas por la entidad gestora, esto por cuanto es la sociedad administradora
de fondos de inversión la responsable de llevar los registros actualizados de
los saldos de los clientes así como de la ejecutoria del flujo de efectivo del
fondo.
Por otro lado, es posible que el custodio entre a un proceso de quiebra y
liquidación, lo que puede congelar temporalmente el efectivo y los valores
del Fondo mientras este demuestre su titularidad en los procesos
administrativos y judiciales sobrevivientes, lo cual impediría al Fondo
- 52-
continuar en forma normal los procesos de desarrollo, así como atender
oportunamente a acreedores como proveedores.
v) Riesgos por conflictos de interés entre Fondos administrados por la
Sociedad
La Sociedad administra el Fondo, el cual de conformidad con la regulación
vigente en la materia, es un fondo de inversión cuyo objetivo primordial es
la inversión en bienes inmuebles para su explotación en arrendamiento y
complementariamente para su venta por cuenta y riesgo de los participantes
- inversionistas del mismo. Los fondos de inversión inmobiliarios se
constituyen como fondos cerrados y sólo pueden asumir los riesgos
inherentes a la actividad inmobiliaria y no los propios de las actividades que
se realizan en los inmuebles. Dado que dicho Fondo es un potencial
comprador de los bienes inmuebles, que el Fondo de Desarrollo Inmobiliario
concluya en su etapa constructiva, existe el riesgo que se manifiesten
conflictos de interés entre ambos fondos, en lo que a sus respectivas
políticas de precios se refiere.
w) Riesgos de moneda y tipo de cambio
Debido a que el valor de la cartera del Fondo Inversión de Desarrollo
Inmobiliario Improsa se registra en dólares estadounidenses, está expuesto a
la variación en la cotización del dólar con respecto al colón, por lo que el
valor de mercado de las participaciones también se vería afectado por esta
circunstancia.
x) Riesgo de liquidez del fondo
Debido al tipo de inversiones que realiza el Fondo de Desarrollo en el que
están involucrados procesos constructivos que requieren, en sus etapas
iniciales, de recursos financieros en forma relevante sin tener, normalmente,
la oportunidad de generar ingresos en estas etapas, el Fondo se expone a la
posibilidad de encontrarse en una situación de baja liquidez, en caso de que
sea incapaz de levantar recursos del mercado bursátil mediante emisiones de
títulos de participación, o bien en caso de no contar con facilidades
crediticias otorgadas por intermediarios bancarios, o bien en caso de que,
contando con dichas facilidades, estas no puedan accederse debido a la
negativa del intermediario bancario a otorgar su desembolso.
Situaciones de iliquidez exponen al Fondo a encontrarse en incapacidad
material para hacer pagos relacionados con avances de obra y honrar sus
- 53-
obligaciones con proveedores diversos, lo que imposibilitaría al Fondo a
concluir el proyecto de desarrollo inmobiliario en el que se encuentre
involucrado.
El incumplimiento de pagos y la imposibilidad de concluir los proyectos
puede traer como consecuencia el inicio por parte de terceros de procesos de
cobro ante instancias judiciales contra el Fondo, lo cual obligaría al Fondo a
incurrir en gastos adicionales de abogados y pérdidas económicas
cuantiosas.
Nota 23 - Análisis de sensibilidad a riesgos de mercado
Sensibilidad de riesgos en tasas cambio de moneda extranjera
Al 30 de junio de 2013 si el colón se hubiera debilitado 10% respecto al dólar
estadounidense y el resto de variables hubieran permanecido constantes, la
ganancia después de impuestos para el periodo habría sido mayor en
US$618,810 (en 2012, US$198,099).
Este debilitamiento del colon hubiera producido un aumento en el valor del
título de la participación en US$1,864 y US$672 para 2013 y 2012
respectivamente, alcanzando como rendimiento liquido un -7.74% en 2013 y 13.52% en 2012.
Por el contrario, si el colón se hubiera fortalecido un 10% respecto al dólar
estadounidense y el resto de las variables hubieran permanecido constantes, la
pérdida después de impuestos para el periodo habría sido mayor en US$775,648
(en 2012, US$292,785).
Este fortalecimiento del colón hubiera producido una disminución en el valor
del título de la participación en US $2,336 y US $992 para 2013 y 2012
respectivamente, alcanzando como rendimiento liquido un -18.36% en 2013 y 17.10% en 2012.
La ganancia es más sensible con el fortalecimiento del colón respecto al dólar
debido a las variaciones en las tasas de cambio de moneda respecto al dólar
estadounidense y el resto de variables hubieran permanecido constantes, la
ganancia después de impuestos para el periodo habría extranjera en 2013
respecto a 2012 y también es atribuible a un aumento en la deuda denominada
en monedas extranjeras.
Sensibilidad de riesgo en tasas de interés
- 54-
No se contempla un análisis en caso de reducción de tasa de interés de
referencia, sobre la cual se calcula el interés por pagar a la entidad vendedora,
dado que dicha reducción no hubiese tenido efecto alguno en el resultado
económico del Fondo, ya que las condiciones a las que se encuentran pactados
los documentos por pagar, se establecen tasas de interés piso entre 9.00% y
10.00%
Si las tasas de interés hubieran sido un punto porcentual superior y el resto de
variables hubieran permanecido constantes, el activo total del fondo habría sido
mayor en US$633,976 (en 2012 US$67,070) surgiendo principalmente como la
capitalización de los costos por intereses en los préstamos a tasa de interés
variable.
Sin embargo es criterio de la Administración del Fondo, dadas las condiciones
económicas actuales, que no se espera un aumento en dicha tasa de referencia
que implique tal incremento en la carga financiera del Fondo.
Como conclusión, las variaciones en las tasas de interés con respecto al activo
administrado son poco significativas.
Nota 24 - Constitución de grupo financiero
El Grupo Financiero Improsa, S.A. se constituyó como grupo financiero el 27
de julio de 1998 de acuerdo con las leyes de la República de Costa Rica por un
plazo de 99 años. El 25 de mayo del 2000 el CONASSIF autorizó a la
compañía a actuar como Grupo Financiero. El grupo financiero está
constituido por:
-
Banco Improsa, S.A.
-
Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A.
-
Improsa Agencia de Seguros, S.A.
-
Improsa Capital, S.A.
-
Inmobiliaria Improsa, S.A.
-
Improactiva, S.A.
-
Improsa Valores Puesto de Bolsa, S.A.
-
Improsa Servicios Internacionales, S. A.
-
Banprocesos, S.A.
- 55-
Nota 25 - Contingencias
Los registros contables del Fondo pueden ser revisados por la Dirección
General de Tributación por los años 2012, 2011, 2010 y 2009, por lo que existe
una posible contingencia por la aplicación de conceptos fiscales que pueden
diferir de los que ha utilizado el Fondo para liquidar sus impuestos.
Nota 26 - Unidad monetaria
La unidad monetaria de la República de Costa Rica es el colón (¢). Al 30 de
junio de 2013 y de 2012 los tipos de cambio para la compra y venta de dólares
de los Estados Unidos de América eran ¢493.03 y ¢492.57 y de ¢504.53 y
¢503.85 por cada US $1,00 respectivamente.
Nota 27 - Período fiscal
Improsa Sociedad de Fondos de Inversión, S.A. y el Fondo de Inversión de
Desarrollo Inmobiliario Improsa operan en el período fiscal del 1 de enero al 31
de diciembre de cada año.
Nota 28 - Normas de contabilidad emitidas recientemente
NIIF 9: Instrumentos financieros
Esta norma es de aplicación en los periodos que comiencen en o después del
1 de enero de 2013. El objetivo de esta NIIF es establecer los principios
para la información financiera sobre activos financieros de manera que
presente información útil y relevante para los usuarios de los estados
financieros de cara a la evaluación de los importes, calendario e
incertidumbre de los flujos de efectivo futuros de la entidad.
NIIF 10: Estados financieros consolidados
Esta norma reemplaza a la NIC 27 Consolidación y estados financieros
separados y la SIC 12 Consolidación, Entidades de cometido específico.
Esta norma es de aplicación en los periodos que comiencen en o después del
1 de enero de 2013. El objetivo de esta NIIF establece los principios de
consolidación cuando una entidad controla una o más entidades.
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NIIF 11: Arreglos conjuntos
Esta norma es de aplicación en los periodos que comiencen en o después del
1 de enero de 2013. El objetivo de esta NIIF es establecer los principios
para las revelaciones financieras de las partes que integran un arreglo
conjunto.
Esta norma deroga la NIC 31, Negocios conjuntos y la SIC 13 Entidades
controladas conjuntamente, contribuciones no monetarias por los
inversionistas.
NIIF 12: Revelaciones sobre inversiones en otras entidades
Esta norma es de aplicación en los periodos que comiencen en o después del
1 de enero de 2013. El objetivo de esta NIIF es requerir revelaciones a las
entidades que permitan a los usuarios de los estados financieros evaluar la
naturaleza de y riesgos con las inversiones en otras entidades; y los efectos
de esas inversiones en la posición financiera, rendimientos y flujos de
efectivo.
NIIF 13: Medición del valor razonable
Esta norma es de aplicación en los periodos que comiencen en o después del
1 de enero de 2013. Esta NIIF define “valor razonable”, establece un solo
marco conceptual en las NIIF para medir el valor razonable y requiere
revelaciones sobre la medición del valor razonable. Esta NIIF aplica a otras
NIIF que permiten la medición al valor razonable.
NIC 27 revisada: Estados financieros separados
Esta norma es de aplicación en los periodos que comiencen en o después del
1 de enero de 2013. El objetivo de esta NIIF es el de describir el tratamiento
contable y las revelaciones requeridas para subsidiarias, negocios conjuntos
y asociadas cuando la entidad prepara estados financieros separados.
NIC 28 revisada: Inversiones en asociadas y negocios conjuntos
Esta norma es de aplicación en los periodos que comiencen en o después del
1 de enero de 2013. El objetivo de esta NIIF es el de describir el tratamiento
contable para inversiones en asociadas y determina los requerimientos para
la aplicación del método de participación patrimonial al contabilizar
inversiones en asociados y negocios conjuntos.
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NIC 19 revisada: Beneficios a empleados
Esta norma es de aplicación en los periodos que comiencen en o después del
1 de enero de 2013. Incluye cambios referidos a los planes de beneficios
definidos para los cuales requería anteriormente que las remediciones de las
valoraciones actuariales se reconocieran en el estado de resultados o en
Otros resultados integrales. La nueva NIC 19 requerirá que los cambios en
las mediciones se incluyan en Otros resultados integrales y los costos de
servicios e intereses netos se incluyan en el estado de resultados.
NIC 1: Presentación de estados financieros: Mejoras en la presentación de
Otros resultados integrales
Esta norma es de aplicación en los periodos que comiencen en o después del
1 de julio del 2012. Los cambios que se han incluido en la NIC 1 son a
párrafos específicos relacionados con la presentación de los Otros resultados
integrales. Estos cambios requerirán que los Otros resultados integrales se
presenten separando aquellos que no podrán ser reclasificados
subsecuentemente al Estado de resultados y los que
podrán ser
reclasificados subsecuentemente al estado de resultado si se cumplen ciertas
condiciones específicas.
NIC 12: Impuestos diferidos: Mejoras: Recuperación de activos subyacentes
Esta norma es de aplicación en los periodos que comiencen en o después del
1 de enero de 2012. Deroga la SIC 21 Recuperación de activos no
depreciables revaluados. Los cambios proveen un enfoque práctico para
medir activos y pasivos por impuestos diferidos al medir al valor razonable
las propiedades de inversión.
Interpretaciones a las NIIF
Las siguientes interpretaciones han sido emitidas y entrarán en vigencia en
periodos posteriores:
IFRIC 19: Amortizando pasivos financieros con instrumentos de patrimonio.
Efectiva a partir de los periodos que comiencen en o después del 1 de julio
de 2010.
Nota 29 - Hechos significativos y subsecuentes
Entre la fecha de cierre al 30 de junio de 2013 y la preparación de los estados
financieros no se conocen de hechos que puedan tener en el futuro una
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influencia o efecto significativo en el desenvolvimiento de las operaciones del
Fondo o en sus estados financieros.