legitimación un contrato preliminar del que, regla, surgirán

Derecho Civil.
—
Rev AEU, vol. 89, N° 1-12, p. 325
-
397
(ene./dic. 2003)
3.1. Derecho Civil
3.1.1. PROMESA DE CONTRATAR. RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
CLA US ULA PENAL. PORTE-FORT.
En el
caso no se
puede
resolver el contiato
DAÑOS
Y
PERJUICIOS.
preliminar ("boleto
de
reserva")
entre la
proponente y el propietario del inmueble por no haber existido acepta
ción por parte de éste de la propuesta de la
primera (no habiéndose perfeccio
nado el
conteato). Pero sí existe un contrato preliminar entre el intermediario y
la proponente del que nace una obligación de hacer
(otorgar la promesa de
compraventa) por lo que el primero debe lograr que el propietario del inmue
ble otorgue la promesa (obligación de porte-fort, art. 1257 del C. Civil). Si no lo
logra
no
daños y
habrá
de la proponente, lü lugar a la pena ni
estableció expresamente el cúmulo.
incumplimiento
perjuicios,
ya que
no se
a
los
CONSULTA
Este Juzgado de Paz de la
no,
en
Capital de
...
tur
autos caratulados: "V. Inmobiliaria SRL
C/M.R.P.R. daños y perjuicios", ficha
libra
ud. El presente en cumplinüento de la Reso
lución N°
de fecha 3 de febrero de 2003, a
...,
a
...
efectos de solicitar información acerca del bo
leto de reserva y de la resolución del contrato
presentada en autos, con carácter urgente, en
virtud que la Sra. Juez dictará sentencia defi
nitiva el día 24 de febrero del corriente año.
INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL
Planteamiento
B) Con respecto a los daños y
habrá de establecerse si hay lugar
1) Habiéndose suscripto un documento lla
mado "Boleto de Reserva", categoría inexis
tente en nuestio Derecho, habrá de
categorizarse
éste de acuerdo
a su
contenido.
2) Existiendo litis en la que la parte deman
dante, que es la intermediaria en la operación,
solicita la resolución más daños y
se tendrá
que determinar:
perjuicios,
mos, si existe cúmulo que
pena más daños y
ción
en su caso no
es
tutelada por el ordenamiento.
a
los mis
reclamar
permita
perjuicios. Su determina
es
competencia de esta co
misión.
C) Se considerará además la legitimación
de la actora con respecto a todo lo actuado
por
ésta.
Estudio del
A) Con respecto a la resolución, si esta es
posible y al efecto se considerará si el llama
do "Boleto de Reserva" constituye en si un
contrato y de serlo calificarlo; y hecho, consi
derar si ha habido o no incumplimiento por
la demandada, o la interrupción de los
pagos
constituyen en si el ejercicio de un derecho, si
puede ésta excepcionarse y dicha excepción
perjuicios
caso
1) Del estudio del denominado "boleto de
reserva
-
seña" surge:
a) Una manifestación unilateral de volun
tad que realiza M.R.P.R. en el sentido de
que
rer constituirse en
obligación, de formalizar
un contrato
preliminar del que, como es de
regla, surgirán obhgaciones de hacer otro con-
326
REVISTA DE LA A.E.U.- T. 89
trato, el cual
en el caso se establece
expre
el
contrato que se
que
obligaron a
otorgar es un compromiso de compraventa;
que si bien no lo expresa, de acuerdo a la for
ma de
pago habrá de regirse por la Ley 8.733.
samente
—
—
Ahora bien, la aceptación por parte del in
termediario, del propietario o de ambos, dará
nacimiento a un contrato preliminar. Pero, y
en esto habrá de tenerse
especial cuidado, las
obligaciones emergentes de este contrato pre
liminar variarán de acuerdo
De la
b)
marüfestación unilate
ral surge la determinación del bien
que será
objeto de la promesa de compraventa o mejor
dicho de la compraventa a cuyo
expresada
otorgamien
to
obligaran por
se
ésta.
Surge también el precio y la forma de pago
del mismo. Con respecto al precio no
surge
éste
claridad: habla de 72 cuotas de 15
Unidades Reajustables cada una y de una seña
de pesos uruguayos veinte mil a abonarse
con
también
en
varias cuotas. El art. 1665 del C.
Civil establece que la seña es a cuenta del pre
cio y por tanto en el caso se imputará al pago
de las cuotas referidas. En
ten la
a
quienes acep
propuesta.
aceptan los propietarios del in
aceptan éstos y el intermediario,
nacerá un contrato por el cual ambas partes
se obligan a otorgar una promesa de
compra
venta; pero si solo acepta el intermediario, en
O sea, si
mueble,
o
atención
pio
—
al
si
que está actuando a nombre pro
ha invocado actuar a nom
a
menos no
bre
ajeno, representación ; asumirá la obli
gación de que los propietarios otorguen la
promesa de compraventa de referencia, es
decir se dará el supuesto previsto en el art.
1257 del C. Civil, el porte-fort.
—
igual sentido lo in
terpreta la parte actora cuando en su escrito
marüfiesta expresamente que el precio total es
de mil ochenta Unidades
Reajustables, lo que
quin
equivale
ce Unidades Reajustables. Por tanto, corres
ponde imputar la seña de pesos uruguayos
a
(1-12), 2003
las 72 cuotas mencionadas de
esta última situación. De
lo que surge de los autos, la acepta
ción por parte de "V. Ltda." se produce en el
momento en que esta se presenta ante el Po
Y
es
justamente
acuerdo
der
a
Judicial.
El dicente tiene
dad que surge del
a
la vista la reali
expediente y en éste no se
acreditado, no existe manifestación
respecto a que se haya producido
veinte mil al pago de cuotas, lo que se hará de
acuerdo al valor de la Unidad Reajustable al
encuentra
momento de los diversos pagos en que se in
tegró la seña (art. 1301 y 1304 del C. Civil).
fecha anterior. Lo que si se tiene
claro, es que al día de hoy sí existe un contra
to prelinünar, en el que el intermediario asu
de
mió una
(art. 1257 del
reglamentación
relación obligatoria programada.
Contiene además,
la
una
de
alguna
con
la misma
en
No surge que el propietario del in
mueble haya aceptado. Del referido contiato
ha nacido la obligación de otorgar
Civil).
c) En síntesis, si bien surge claramente la
no hay
propuesta de contratar de la señora P.,
preliminar
en el documento aceptación de la misma, y
más, se establece expresamente que la opera
contiato
ción queda sujeta a la aprobación por parte
de "V. Ltda" y de los propietarios del inmue
para cuyo
ble.
Por tanto, el denominado "boleto de reser
en este caso, por sí un con
no
constituye,
va"
trato
preliminar y, consecuentemente,
mo no
de
fue
causa
obligación alguna
2)
La
propuesta
ha de
dirigirse
determinada. En el caso, se realiza
y
a
el mis
eficiente para el nacimiento
(art. 1262 del C. Civil).
los
propietarios del inmueble.
a
a
persona
"V. Ltda."
Se debe de
redacción de la propuesta es
jar claro que la
suma
oscura y, por tanto, su interpretación
mente dificultosa.
porte-fort
obligación
C.
pudiéndose admitir que de un
preliminar surja la obligación de pa
de la compraventa,
gar precio, la que es típica
la promesa, no
otorgamiento
se
requiere
escritura
la promesa
pena de nulidad, o de
pública,
de compraventa regulada por la Ley 8.733. Por
nüs
tanto, en materia de incumplimiento, el
existir con respecto a la obliga
mo solo
so
podrá
ción de otorgar la promesa, debiendo la parte
el contiato, intimar pre
que pretenda resolver
viamente el
cumplimiento.
Por su parte y, además, el art. 42 de la Ley
8.733 faculta expresamente la suspensión de
la promesa de
pagos hasta tanto se otorgue
es justamente esto lo que ha
compraventa; y
hecho la demandada.
3)
Cor
■
-
'"
-■-"""
"
— "•—-
"'
327
CONSULTA
art. 1367 del C. Civil establece
en su
inciso
penal es la compen
sación de los daños y perjuicios que se irro
gan al acreedor, por la falta de cumplimiento
de la obligación principal".
"... la cláusula
primero:
por parte de este último de la propuesta reali
zada por la primera. Por tanto, no es técnica
mente correcto hablar de
ción
do;
contrato que
a un
no se
puede
resolución, con rela
no se
ha
deshacer lo que
perfecciona
no se
hizo.
perjuicio de conocer que pena y daños
y perjuicios tienen naturaleza jurídica distin
ta, la primera sancionatoria y la segunda in
demnizatoria, ante la claridad del texto legal
B) Sí existe un contrato preliminar que vin
cula al intermediario y la señora P. del que
nace la obligación de hacer, de otorgar la pro
unánime la doctrina, en el senti
do de que para poder reclamar además de la
pena los daños y perjuicios, se ha de pactar
obhgación de porte-fort (art. 1257 del C. Ci
vil) en el sentido de que deberá lograr que le
propietario del inmueble otorgue la promesa
en los términos
fijados (art. 4°, literal M de la
Ley 8.733), lo que no surge del expediente que
el actor haya cumplido.
Sin
trascrito,
es
expresamente
el contrato la acumulación
en
de ambos rubros.
mesa, siendo ésta para el intermediario una
Por tanto, no habiéndose pactado, si hu
biera habido incumplimiento, o si lo hay en el
futuro, solo
se
podrá reclamar
la pena.
C)
brá
No existiendo
lugar
a
incumplimiento, no ha
prevista por
la acción resolutoria
el art. 1431 del C. Civü.
4)
do
Por
su
parte, el
actor solo está
legitima
reclamar
D)
Por
habrá
lugar
la
pena, y mucho menos a los daños y perjui
cios, los que no corresponderán ni siquiera en
reclamar el crédito emergente del contrato
preliminar que a nombre propio ha otorgado,
caso de incumplimiento, por no haberse esta
blecido expresamente el cúmulo.
derechos que le
y al cual ya se hizo referencia; para lo cual
deberá justificar el incumplimiento de la obli
gación de otorgar la promesa, y si le fuera re
querido, demostrar que está en condiciones
de cumplir con su obligación de porte-fort.
Téngase presente, y ahora sí desde el pun
to de vista del derecho
sustancial, que
es
E)
igual
motivo
judicialmente con respecto a
son propios (art. 36.2
aquellos
del C.G.P.). Consecuentemente, solo podrá
a
El informante
cuenta
con
tengan la calidad de propietarios del in
objeto (art. 4°, literal M de la Ley
8.733).
imposibilidad jurí
dica de otorgar dicha promesa, si no se cuen
ta, en la misma, con el consentimiento del pro
pietario del bien
inmueble.
tas de este informe.
Esc.
poder convencional,
que lo tiene
no
lo ha invocado
Giachero
Informante
Montevideo, 6 de febrero de 2003. La Co
misión de Derecho Civil
Eses.
integrada por los
Goldberg, Ali
Bilche, Rossana Ivanier, Jorge
Miguel Burdín,
cia González
vían
es
Jorge Machado
Adriana
Machado, Aída Noblía, Gabriela Pascher, Vi
Desconoce el informante si el actor está
investido de
la documentación necesaria
lo
mueble
Por tanto existirá
pronunciará sobre
agregado al expediente,
para expedirse con seriedad al respecto; y
además no tendría incidencia sobre las resul
que nos ocupa, que de acuerdo a la Ley 8.733
solo podrán ser prorrütentes vendedores quie
nes
a
no se
el estudio de títulos
no
no
al efecto: si
en
Rodríguez Dorgia, Mildred Secondo y
Viana Ferber, aprueba el informe que
Jimena
antecede.
autos.
Esc.
Conclusiones
A) No se ha perfeccionado el contrato pre
liminar entre la señora P. y el propietario del
inmueble; por no haber existido aceptación
Jorge Machado
Giachero
Coordinador ad-hoc
Aprobado por unanimidad por la C.D. de
la AEU el 12 de febrero de 2003, Acta 2805,
Expediente 24.236/03.