António Vilar y Asociados 5. Arrendar en Portugal 5.1. Aspectos generales. 'HÀQLFLyQ Para quien necesita utilizar un inmueble, como alternativa a su compra, existe la posibilidad de arrendar. En Portugal, el arrendamiento urbano se encuentra regulado por la Ley 6/2006, de 27 de Febrero. El arrendamiento urbano se traduce en el contrato por medio del cual una de las partes concede a la otra el disfrute temporal de un predio urbano, mediante una retribución. El disfrute podrá referirse a todo o sólo a parte del predio. 5.1.2. Fin. Un inmueble arrendado puede ser utilizado para vivienda RSXHGHWHQHUXQÀQQRKDELWDFLRQDO(QHVWH~OWLPRFDVRHOLQmueble puede destinarse, principalmente, a la actividad comercial, industrial, al ejercicio de la profesión liberal, etc. (OÀQGHODUUHQGDPLHQWRGHEHUiVHUGHÀQLGRHQHOFRQWUDWR No obstante, si el contrato no dijese nada, puede ser destinado D FXDOTXLHU ÀQ VLHPSUH TXH VHD SHUPLWLGR SRU OD OLFHQFLD GH utilización. 75 Inversión Inmobiliaria en Portugal 5.1.3. Forma. El contrato de arrendamiento debe ser celebrado por escrito, en el caso de que tenga una duración mayor a seis meses. 5.1.4. Registro. El contrato de arrendamiento con duración superior a seis años debe ser registrado, bajo pena de que el período que sigue a los referidos seis años no sea oponible a terceros. 5.1.5. Contenido. En el contrato de arrendamiento urbano, cuando deba ser celebrado por escrito, debe constar: a) la identidad de las partes, incluyendo lugar y fecha de nacimiento y estado civil; EODLGHQWLÀFDFLyQ\ORFDOL]DFLyQGHORDUUHQGDGRRGHVX parte; FHOÀQKDELWDFLRQDORQRKDELWDFLRQDOGHOFRQWUDWRLQGLcando, cuando es para vivienda no permanente el motivo de la transitoriedad; d) la existencia de la licencia de utilización, su número, la fecha y la entidad emitente, o la referencia al no ser aquella exigible, en los términos del artículo 5; 76 António Vilar y Asociados e) el precio de la renta; f) la fecha de la celebración. El contrato de arrendamiento urbano debe mencionar, cuando sea aplicable: D OD LGHQWLÀFDFLyQ GH ORV OXJDUHV GH XVR SULYDWLYR GHO arrendatario, los de uso común a los que él tenga acceso y los anexos que sean arrendados con el objeto principal del contrato; b) la naturaleza del derecho del arrendador, siempre que el contrato sea celebrado con base en un derecho temporal o en poderes de administración de bienes ajenos; c) el número de inscripción en la matriz predial o la declaración de que el predio no se encuentra registrado; d) el régimen de la renta, o de su actualización; e) el plazo; f) la existencia de reglamento de la propiedad horizontal; g) cualesquiera otras cláusulas permitidas por ley y pretendidas por las partes, directamente o por remisión para reglamento anexo. 'HEHQDQH[LRQDUVHDOFRQWUDWRÀUPDGRSRUODVSDUWHV 77 Inversión Inmobiliaria en Portugal a) el documento donde se describa el estado de conservación de la casa y del predio; b) el reglamento de la propiedad horizontal. 5.1.6. Licencia de utilización. Los inmuebles sólo podrán ser arrendados si existiese licencia de utilización y si ésta se basa en inspección realizada hace menos de ocho años antes de la celebración del contrato. Nótese que será nulo el arrendamiento para vivienda de locales TXHQRHVWpQOLFHQFLDGRVSDUDHVHÀQ 5.1.7. Firma y duplicados. (OFRQWUDWRGHDUUHQGDPLHQWRWHQGUiTXHVHUÀUPDGRWDQWR por el arrendador como por el arrendatario. Serán hechos tres ejemplares del contrato, uno es para el arrendador y otro para el inquilino. El tercer ejemplar será sellado y presentado, por el arrendador, a la 5HSDUWLomRGH)LQDQoDV donde el predio está inscrito, junto con la respectiva declaración de IRS. 5.1.8. Plazo. (O FRQWUDWR GH DUUHQGDPLHQWR XUEDQR WHQJD R QR XQ ÀQ habitacional, no puede ser celebrado por más de 30 años, de tal manera, que si el contrato es celebrado por tiempo superior, o como contrato perpetuo, el mismo se considera reducido a aquel límite. 78 António Vilar y Asociados En cuanto al plazo, el contrato puede ser celebrado: a) con duración indeterminada; b) con plazo concreto. En este segundo tipo de contrato, las partes estipulan un plazo de duración efectiva del arrendamiento, siendo que aquel deberá estar previsto expresamente en el contrato. En cuanto a los límites máximos y mínimos del plazo de duración del contrato con plazo cierto, veáse: DHQFXDQWRDORVFRQWUDWRVSDUDÀQHVKDELWDFLRQDOHVHO punto 2 de este capítulo: Contratos con plazo cierto y Límites de plazo; EHQFXDQWRDORVFRQWUDWRVSDUDÀQHVQRKDELWDFLRQDOHV el punto 3 de este capítulo: Duración, denuncia u oposición a la renovación. Si las partes no estipulasen nada, el contrato se considerará celebrado por duración indeterminada. 5.1.9. Comunicaciones entre las partes. Las comunicaciones legalmente exigibles entre las partes ––relativas a la cesación del contrato de arrendamiento, actualización de la renta y obras–– son, en general, realizadas mediante HVFULWRÀUPDGRSRUHOGHFODUDQWH\UHPLWLGRSRUFDUWDUHJLVWUDGD 79 Inversión Inmobiliaria en Portugal con aviso de recepción. La comunicación ––con excepción de la que sea iniciativa del arrendador para la actualización de la renta, o integre o constituya título ejecutivo para desahucio–– se considera realizada aunque: a) la carta sea devuelta porque el destinatario no la quiso recibir, o porque no la recibió en el plazo previsto en el reglamento de los servicios postales; EHODYLVRGHUHFHSFLyQKD\DVLGRÀUPDGRSRUSHUVRQDGLferente del destinatario. En el caso de que nada se diga en contrario, las cartas dirigidas al arrendatario deben ser remitidas para el local arrendado. En cuanto a las cartas que tengan como destinatario el arrendador, las mismas deben ser enviadas para la dirección contenida en el contrato de arrendamiento, o la constante en su comunicación inmediatamente anterior. No existiendo contrato escrito, ni comunicación anterior del arrendador, las cartas a éste dirigidas deben ser remitidas para su domicilio o sede. (O HVFULWR ÀUPDGR SRU HO GHFODUDQWH SXHGH DGHPiV VHU entregado en mano, debiendo el destinatario añadir, en la copia GHDTXpOVXÀUPDFRQQRWDGHUHFHSFLyQ 80 António Vilar y Asociados 5.1.10. Derechos y deberes del arrendatario. /LPLWDFLRQHVDOHMHUFLFLRGHOGHUHFKR Los arrendatarios están sujetos a las limitaciones impuestas a los propietarios de cosas inmuebles, tanto en las relaciones de vecindad, como en las relaciones entre arrendatarios de partes del mismo inmueble. 8VRHIHFWLYRGHOLQPXHEOHDUUHQGDGR El arrendatario debe usar efectivamente la cosa para el ÀQ FRQWUDWDGR QR SXGLHQGR GHMDU GH XWLOL]DUOD SRU XQ SHUtRGR superior a un año. No obstante, el no uso de lo arrendado, por el arrendatario, por más de un año, es lícito: a) en caso de fuerza mayor o de dolencia; b) si la ausencia, no perdurando hace más de dos años, fuese debida al cumplimiento de deberes militares o profesionales, de él mismo, del cónyuge o de quien viva con el arrendatario en unión de hecho; c) si la utilización fuera mantenida por quien, teniendo derecho a usar el inmueble, lo hiciese hace más de un año. 81 Inversión Inmobiliaria en Portugal 'HWHULRURVLOtFLWRV Es lícito que el arrendatario realice pequeños deterioros en el predio arrendado, siempre que los mismos sean necesarios para asegurar su comodidad. No obstante, estos deterioros deben ser reparados por el arrendatario antes de la restitución del predio, salvo que las partes hayan pactado lo contrario. 5.1.11. Gastos. Las partes estipulan, por escrito, el régimen de los gastos. No obstante, si en el contrato no se dice nada, los gastos corrientes referentes al suministro de bienes o servicios relativos al local arrendado corren por cuenta del arrendatario. En cuanto al arrendamiento de fracción autónoma, los gastos referentes a la administración, conservación y disfrute GHSDUWHVFRPXQHVGHOHGLÀFLRDVtFRPRHOSDJRGHVHUYLFLRVGH interés común, corren por cuenta del dueño. Los gastos deben ser contratados en nombre de quien fuera responsable de su pago. No obstante, si el arrendatario fuera responsable por un gasto contratado en nombre del dueño, corresponde a éste presentar, en el plazo de un mes, el comprobante del pago realizado. (QHVWHFDVRODREOLJDFLyQGHODUUHQGDWDULRYHQFHHQHOÀQDOGHO 82 António Vilar y Asociados mes siguiente al de la comunicación por el dueño, debiendo ser cumplida simultáneamente con la renta subsiguiente. 6LODVSDUWHVDFRUGDVHQXQDFXDQWtDÀMDPHQVXDODSDJDU por cuenta de los gastos, las revisiones son hechas semestralmente. 5.1.12. Renta. La renta constituye la contraprestación por el uso del inmueble arrendado. La misma corresponde a una prestación pecuniaria periódica, debiendo su importe ser pagado en euros. A falta de acuerdo en contrario, si las rentas estuvieran en correspondencia con los meses del calendario gregoriano, la primera vencería en el momento de la celebración del contrato y cada una de las restantes en el primer día laborable del mes LQPHGLDWDPHQWHDQWHULRUDDTXpODOTXHVHUHÀHUD El pago de las rentas puede ser anticipado, por acuerdo escrito, por un período no superior a tres meses. 5.1.13. Depósito de la renta. El arrendatario tiene necesidad de proceder al depósito de la renta cuando el mismo quiere pagar aquélla y, por cualquier razón no puede hacerlo. El arrendatario puede, particularmente, proceder al depósito de la renta cuando: 83 Inversión Inmobiliaria en Portugal a) ocurran los presupuestos de la consignación en depósito, (o sea, cuando, sin culpa suya, el arrendatario no pudiera efectuar la prestación, o no pudiera hacerlo con seguridad, por cualquier motivo relacionado con la persona del arrendador; o cuando el arrendador estuviese en mora); b) le sea permitido hacer cesar la mora; c) esté pendiente acción de desahucio. 7pUPLQRVGHOGHSyVLWR El depósito es realizado en cualquier agencia de institución de crédito, mediante un documento con dos ejemplares, ÀUPDGRSRUHODUUHQGDWDULRRSRURWURHQVXQRPEUH En el referido documento tiene que constar: a) la identidad del arrendador y del arrendatario; EODLGHQWLÀFDFLyQGHOLQPXHEOHDUUHQGDGR c) la cuantía de la renta, gasto; GHOSHUtRGRGHWLHPSRDOTXHVHUHÀHUH e) el motivo por el que se pide el depósito. Uno de los ejemplares queda en poder de la institución de 84 António Vilar y Asociados crédito, quedándose el otro el depositante. En el ejemplar que queda en manos del arrendatario tiene que constar la indicación, realizada por la institución de crédito, de que el depósito fue efectuado. El depósito queda a la orden del Tribunal del área donde se sitúa el predio. No obstante, cuando el depósito es efectuado en la contienda del proceso judicial (por ejemplo, en la contienda de una acción de desahucio), aquél tendrá que quedar a la orden del respectivo Tribunal donde el proceso transcurre. 1RWLÀFDFLyQDODUUHQGDGRU El arrendatario debe comunicar al arrendador el depósito de la renta. 'HSyVLWRVSRVWHULRUHV Mientras subsista la causa del depósito, el arrendatario puede depositar las rentas posteriores, sin necesidad, ni de una nueva oferta de pago, ni de comunicación, al arrendador, de los depósitos sucesivos. Los depósitos posteriores son considerados dependientes y consecuentes del depósito inicial, valiéndoles, lo que fuera decidido en relación a este último. ,PSXJQDFLyQGHOGHSyVLWR La impugnación del depósito debe suceder en el plazo 85 Inversión Inmobiliaria en Portugal de veinte días, contados a partir de la recepción, por parte del arrendador, de la comunicación enviada por el arrendatario. /HYDQWDPLHQWRGHOGHSyVLWRSRUHODUUHQGDdor. El arrendador puede levantar el depósito, mediante escrito en el que declare que no lo impugnó ni lo pretende impugnar. El UHIHULGRHVFULWRHVÀUPDGRSRUHODUUHQGDGRURSRUVXUHSUHVHQWDQWHGHELHQGRODÀUPDVHUUHFRQRFLGDSRU1RWDULRFXDQGRHO DNI no sea presentado. Cuando la declaración aquí en causa sea falsa, la impugnación queda sin efecto y el declarante incurre en multa equivalente al doble de la cuantía depositada, sin perjuicio de la responsabilidad penal correspondiente al delito de las falsas declaraciones. El depósito impugnado por el arrendador sólo puede ser levantado tras decisión judicial y de armonia con ésta. 5.1.14. Actualización de la renta. Corresponde a las partes estipular, por escrito, la posibilidad de actualización de la renta, y el respectivo régimen. No obstante, si el contrato no preve nada, se aplica el siguiente régimen: a) la renta puede ser actualizada anualmente, de acuerdo 86 António Vilar y Asociados FRQORVFRHÀFLHQWHVGHDFWXDOL]DFLyQYLJHQWHV b) la primera actualización puede ser exigida un año después del inicio de la vigencia del contrato, y las siguientes, sucesivamente, un año después de la actualización anterior; c) el arrendador comunica, por escrito y con una antelaFLyQPtQLPDGHWUHLQWDGtDVHOFRHÀFLHQWHGHDFWXDOL]DFLyQ y la nueva renta de él resultante; d) la no actualización no perjudica la recuperación de los DXPHQWRVQRUHDOL]DGRVSXGLHQGRWRGDYtDORVFRHÀFLHQtes ser aplicados en años posteriores, siempre que no hayan pasado más de tres años sobre la fecha en que hubiera sido inicialmente posible su aplicación. &RHÀFLHQWHGHODDFWXDOL]DFLyQ (OFRHÀFLHQWHGHDFWXDOL]DFLyQDQXDOGHUHQWDGHORVGLYHUsos tipos de arrendamiento es el resultante de la totalidad de la variación del Índice de Precios al Consumo (IPC), sin vivienda, correspondiente a los últimos doce meses y para los cuales existen valores disponibles a la fecha de 31 de Agosto, calculado por el Instituto Nacional de Estadística. (ODYLVRFRQHOFRHÀFLHQWHHVSXEOLFDGRHQHODiário da República, hasta el 30 de Octubre de cada año. La renta resultante de la actualización es redondeada para la unidad de euro inmediatamente superior. 87 Inversión Inmobiliaria en Portugal 5.1.16. Obras en el inmueble arrendado. Existen tres tipos de obras: a) Obras de conservación ordinaria: son las obras que se destinan a mantener el inmueble en las condiciones y con las características que él mismo tenía en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento. Así, se incluyen en este apartado, tanto las obras impuestas por la administración pública, como las obras que se destinan a la reparación y limpieza general del inmueble y dependencias; e) Obras de conservación extraordinaria: son las obras ocasionadas por defecto de construcción, por caso fortuito, o por caso de fuerza mayor (o sea, casos imprevisibles, inevitables, o que no puedans er prevenidos); f) Obras de mejora: todas las obras que no sean de conservación (ya sea ordinaria o extraordinaria). Si las partes nada pactan en contrario, corresponde al arrendador ejecutar todas las obras de conservación, ordinarias o extraordinarias, determinadas por las leyes vigentes, o por el ÀQGHOFRQWUDWR El arrendatario sólo puede ejecutar obras en el inmueble arrendado, sean cuales sean, cuando el contrato lo faculte, o cuando sea autorizado, por escrito, por el arrendador. 88 António Vilar y Asociados No obstante, el arrendatario puede hacer obras, independientemente de cualquier autorización, cuando las mismas sean urgentes. En este caso, el arrendatario puede efectuar la compensación del crédito por los gastos con la realización de la obra con la obligación de pago de la renta. Es importante señalar que, el arrendatario que pretenda ejercer el derecho a la compensación deberá comunicar tal intención al arrendador, en el momento del aviso de la ejecución de la obra, teniendo, además que juntar los comprobativos de los gastos realizados hasta la fecha del vencimiento de la renta siguiente. (ODUUHQGDWDULRWLHQHGHUHFKRHQHOÀQDOGHOFRQWUDWRDOD compensación por las obras licitamente realizadas, salvo que las partes pacten en contrario. 5.1.17. Derecho de preferencia del arrendatario. El arrendatario tiene derecho de preferencia: a) en la compra y venta o dación en cumplimiento del inmueble arrndado hace más de tres años; b) en la celebración del nuevo contrato de arrendamiento, en caso de caducidad de su contrato, por haber cesado el GHUHFKR R KDEHU ÀQDOL]DGR ORV SRGHUHV OHJDOHV GH DGPLnistración con base en los cuales el contrato fuera celebrado. El derecho de preferencia del arrendatario está situado inmediatamente encima del derecho de preferencia conferido al 89 Inversión Inmobiliaria en Portugal propietario del suelo. 5.1.18. Subarrendamiento. El arrendatario sólo puede subarrendar el inmueble mediante autorización del arrendador, dada por escrito. No obstante, el subarrendamiento no autorizado se conVLGHUD UDWLÀFDGR SRU HO DUUHQGDGRU VL pO PLVPR UHFRQRFLHVH DO subarrendatario como tal. El subarrendamiento caduca con la extinción, por cualquier causa, del contrato de arrendamiento, sin perjuicio de la responsabilidad del subarrendador para con el subarrendatario, cuando el motivo de la extinción le sea imputable. Siendo total el subarrendamiento, el dueño puede sustiWXLUDODUUHQGDWDULRPHGLDQWHQRWLÀFDFLyQMXGLFLDOFRQVLGHUiQdose resuelto el primitivo arrendamiento. Así, en este caso, el subarrendatario pasa a ser arrendatario directo. 5.1.19. Cesación del contrato. )RUPDVGH&HVDFLyQ El contrato de arrendamiento, cuando es válidamente celebrado, cesa: a) por acuerdo de las partes; 90 António Vilar y Asociados b) por resolución; c) por caducidad; d) por denuncia; e) por oposición a la renovación. Así, veamos el régimen legal de cada una de estas formas de cesación del contrato: A) Por acuerdo de las partes: Las partes pueden revocar el contrato de arrendamiento a través de acuerdo. Este acuerdo puede ocurrir en cualquier momento, teniendo, no obstante, que ser celebrado por escrito cuando no sea inmediatamente ejecutado, o cuando contenga cláusulas compensatorias u otras cláusulas accesorias. B) Resolución del contrato. El contrato de arrendamiento podrá ser resuelto cuando él mismo sea incumplido por una de las partes, siempre que tal incumplimiento, atendiendo a su gravedad o consecuencias, haga inexigible el mantenimiento de la relación contractual por parte del contrayente cumplidor. El legislador entiende, particularmente, que existe incum- 91 Inversión Inmobiliaria en Portugal plimiento grave del contrato de arrendamiento, pudiendo el dueño resolver el mismo, cuando el arrendatario: a) no pague las rentas o gastos hace por lo menos tres meses; b) se oponga a la realización de obra ordenada por autoridad pública; c) viole de forma reiterada y grave, por un lado, las reglas de higiene, de sosiego, de buena vecindad, así como, por otro lado, las normas contenidas en el reglamento del condominio; d) utilice el predio en sentido contrario a la ley, las buenas costumbres o el orden público; HXWLOLFHHOSUHGLRSDUDÀQGLVWLQWRGHDTXpODOTXHVHGHVtina; ISURFHGD D OD FHVLyQ GH IRUPD LOtFLWD LQYiOLGD R LQHÀFD] ante el arrendador; g) no use el inmueble, por más de un año, salvo cuando la desocupación sea considerada lícita. La resolución por el arrendador, cuando es fundada en mora en el pago de la renta o de los gastos, opera por simple comunicación a la contraparte, en la cual tiene que constar la obligación incumplida. 92 António Vilar y Asociados No obstante, la resolución operada por el arrendador, con fundamento en la mora del pago de la renta o de los gastos queda sin efecto si el arrendatario, en el plazo de tres meses, pusieUDÀQDODUHIHULGDPRUD La resolución por parte del arrendador también ocurre por simple comunicación al arrendatario, cuando éste se opone a la realización de obra ordenada por la autoridad pública, quedando la misma igualmente sin efecto si, en el plazo de tres meses, tal oposición deja de existir. En los dos casos anteriores, la comunicación debe ser enviada al arrendatario en el plazo de un año, bajo pena de caducidad. En los restantes casos, la resolución del contrato por el arrendador tendrá que ser decretada por el Tribunal, siendo la respectiva acción judicial propuesta hasta un año a contar desde el conocimiento del hecho que irá a servir de fundamento, bajo pena de caducidad. Cuando se trate de un hecho continuado o duradero, el plazo no se completa antes de transcurrido un año de su cesación. Resuelto el contrato, el arrendatario tendrá que desocupar HOLQPXHEOHHQHOFDVRGHTXHHOGXHxRDVtORH[LJDDOÀQDOGHO tercer mes siguiente a la resolución. No obstante, las partes, o el 7ULEXQDOSXHGHQÀMDURWURSOD]R Todas las normas relativas al derecho de resolución del contrato de arrendamiento son imperativas, por lo que, no pue- 93 Inversión Inmobiliaria en Portugal de ser pactada, bajo pena de nulidad, ninguna limitación al régimen previsto en las mismas. C) Por caducidad. El contrato de arrendamiento caduca: a) conclusión del plazo acordado por las partes, o establecido por la ley; EYHULÀFiQGRVHTXHODFRQGLFLyQVXVSHQVLYDDODTXHODV partes sujetaron el contrato no tendrá lugar; FYHULÀFiQGRVHODFRQGLFLyQUHVROXWLYDDODTXHODVSDUWHV sujetaron el contrato; d) cuando cese el derecho o concluyan los poderes legales de administración con base en los cuales el contrato fue celebrado; e) por muerte del arrendatario o, tratándose de persona jurídica, por la extinción de la misma, a no ser que las partes, en el momento de la celebración del contrato, hayan acordado lo contrario; f) por la pérdida del inmueble arrendado, o sea, si aquél fuese destruido o inutilizado; g) en el caso de expropiación por utilidad pública, salvo cuando la expropiación sea compatible con la subsistencia 94 António Vilar y Asociados del contrato h) por la cesación de los servicios que determinarán la entrega del bien arrendado. No obstante, existen excepciones. Así, el contrato no caduca: a) si fuera celebrado por el usufructuario y la propiedad se consolidara en su mano; b) si el usufructuario enajenara su derecho o renunciara al mismo (y aquí el contrato sólo caduca con el término normal del usufructo); c) si fuese celebrado por el cónyuge administrador. Caducado el contrato, la desocupación del inmueble y su entrega se vuelve inmediatamente exigible. No obstante, en los casos de las líneas b), c) y d) la restitución del predio sólo puede VHU H[LJLGD SDVDGRV WUHV PHVHV GHVGH OD YHULÀFDFLyQ GHO KHFKR que determina la caducidad. Por otro lado, antes de la entrega del inmueble, el arrendatario tiene que proceder a las reparaciones que le incumban. D) Denuncia. Esta forma de cesación del contrato de arrendamiento, ya TXH VH UHÀHUH VyOR D ORV FRQWUDWRV SDUD YLYLHQGD FRQ GXUDFLyQ 95 Inversión Inmobiliaria en Portugal indeterminada, será abordada más adelante, en el punto 5.2, en ODSDUWHTXHVHUHÀHUHDOFRQWUDWRGHGXUDFLyQLQGHWHUPLQDGD E) Oposición a la renovación. Esta forma de cesación del contrato de arrendamiento, ya TXHVHUHÀHUHVyORDORVFRQWUDWRVSDUDYLYLHQGDFRQSOD]RFRQcreto, será abordada más adelante, en el punto 5.2., en la parte TXHVHUHÀHUHDOFRQWUDWRFRQSOD]RFRQFUHWR $FFLyQGHGHVDKXFLR Cuando la ley exige recurso a la via judicial, el medio idóneo para proceder a la cesación del contrato es la acción de desahucio. Ésta surge, normalmente, cuando el arrendatario no acepta la cesación del contrato, o se resiste a salir del inmueble. En el transcurso de la acción de desahucio se mantiene la obligación del pago, o del depósito, de las rentas. Si durante este período, el arrendatario no paga las rentas o los gastos, vencidas por un período superior a tres meses, FRUUHVSRQGHDODUUHQGDGRUQRWLÀFDUDODUUHQGDWDULRSDUDHQ días, proceder a su pago, o depósito, además de la indemnización debida (50% del valor en deuda). Una vez realizado el pago, o el depósito, el arrendatario tendrá que juntar a los autos el respectivo comprobante. No obstante, si durante el referido plazo de 10 días, el 96 António Vilar y Asociados arrendatario no paga, o deposita, el importe en deuda, el legislaGRUUHFRQRFHDODUUHQGDGRUODIDFXOWDGGHSHGLUFHUWLÀFDGRGHORV autos relativa a estos hechos, la cual constituye título ejecutivo para efectos de desahucio inmediato del inmueble arrendado. (MHFXFLyQGHOGHVDKXFLR No siendo el inmueble desocupado en la fecha debida por ley, o en aquélla que hubiera sido pactada por las partes, el arrendador podrá ejecutar el desahucio, a través de la acción HMHFXWLYDTXHWHQGUiSRUÀQODHQWUHJDGHOLQPXHEOHDUUHQGDGR No obstante, el arrendador sólo puede intentar la acción ejecutiva si posee un título ejecutivo, o sea, si posee una sentencia judicial o si posee, según las situaciones, los siguientes documentos: a) en caso de cesación por revocación, el contrato de arrenGDPLHQWRDFRPSDxDGRGHOGRFXPHQWRÀUPDGRSRUDPEDV partes en el cual acordaban la revocación; b) en caso de caducidad por el decurso del plazo, no siendo el contrato renovable por haber sido celebrado para vivienGDQRSHUPDQHQWHRSDUDÀQHVSHFLDOWUDQVLWRULRHOFRQWUDWRHVFULWRGRQGHFRQVWHODÀMDFLyQGHHVHSOD]R c) en caso de cesación por oposición a la renovación, el contrato de arrendamiento, acompañado del comprobante de la comunicación realizada por el arrendador que informaba al arrendatario, en los términos de la ley, del término del contrato; 97 Inversión Inmobiliaria en Portugal d) en caso de denuncia por comunicación, el contrato de arrendamiento, acompañado de los comprobantes de la comunicación al arrendatario sobre la fecha en que el arrendador pretende la cesación; e) en caso de resolución por comunicación, el contrato de arrendamiento, acompañado de comprobante de la comunicación que contiene el fundamento del incumplimiento así como, cuando sea aplicable, del comprobante, emitido por la autoridad competente, de la oposición a la realización de la obra; f) en caso de resolución por falta de pago de las rentas o gastos, el contrato de arrendamiento, acompañado del comprobante de la comunicación al arrendatario del importe en deuda. Todavía, deberá ser suspendida la ejecución de desahucio cuando, tratándose de arrendamiento para vivienda, el arrendatario venga, dentro del plazo de oposición a la ejecución, a requerir el retardo de la desocupación, por razones sociales imperiosas, teniendo que alegar, y probar, uno de los siguientes fundamentos: a) que la desocupación inmediata del inmueble causa al ejecutado un perjuicio muy superior a la ventaja conferida al ejecutante; b) que, tratándose de resolución por el no pago de las rentas, la falta del mismo se debe a la ausencia de medios del 98 António Vilar y Asociados HMHFXWDGRORTXHVHSUHVXPHUHODWLYDPHQWHDOEHQHÀFLDULR de subsidio de desempleo o de rendimiento social de inserción; F TXH HO HMHFXWDGR HV SRUWDGRU GH GHÀFLHQFLD FRQ JUDGR comprobado de incapacidad superior al 60%. &RORFDFLyQGHHVFULWRV El arrendador puede exigir al arrendatario la colocación de escritos durante los tres meses que anteceden a la obligación de desocupación del inmueble arrendado, siempre que tal corresponda a los usos de la tierra. Corresponde, todavía, al arrendatario, durante el mismo período, mostrar el local a quien lo pretenda arrendar. 5.2. Arrendamiento urbano para vivienda. 5.2.1. Objeto. En el arrendamiento urbano para vivienda, los inmuebles pueden estar, o no, amueblados. Por otro lado, en el inmueble arrendado puede ser ejercido cualquier trabajo doméstico, considerándose doméstico para este efecto el trabajo explotado en la residencia del arrendatario que no suponga más de tres auxiliares asalariados. 99 Inversión Inmobiliaria en Portugal 5.2.2. Personas que pueden residir en el inmueble arrendado. En los predios arrendados para vivienda pueden residir, además del arrendatario: a) todos los que vivan con él en economía común; b) un máximo de tres huéspedes, salvo acuerdo en contrario. Se consideran que viven con el arrendatario en economía común: a) la persona que con él viva en unión de hecho; EVXVSDULHQWHVRDÀQHVHQODOtQHDUHFWDRKDVWDHOWHUcer grado de la línea colateral, siempre que paguen alguna retribución; c) las personas en relación a las cuales, por fuerza de la OH\RGHQHJRFLRMXUtGLFRTXHQRVHUHÀHUDGLUHFWDPHQWHD la vivienda, existe obligación de convivencia o de alimentos. Se entiende por huéspedes aquellas personas a quienes el arrendatario proporciona vivienda y presta habitualmente servicios relacionados con ésta, o suministre alimentos mediante retribución. 100 António Vilar y Asociados 5.2.3. Tipos de contratos. El contrato de arrendamiento urbano para vivienda puede celebrarse con plazo concreto o por duración indeterminada. En el contrato con plazo concreto puede pactarse que, tras la primera renovación, el arrendamiento tenga duración indeterminada. Si el contrato no dice nada, se considera que es celebrado por duración indeterminada. 5.2.3.1. Contrato con plazo concreto. /tPLWHVGHOSOD]R El plazo debe constar en una cláusula del contrato. El plazo no puede ser inferior a cinco años, ni superior a treinta años, considerándose, automáticamente, ampliado o reducido a los referidos límites mínimo y máximo cuando, respectivamente, no llegue al primero o sobrepase el segundo. No obstante, el referido límite mínimo no se aplica ni a los contratos para vivienda no permanente, ni a los contratos para ÀQHVHVSHFLDOHVWUDQVLWRULRVSULQFLSDOPHQWHSRUPRWLYRVSURIHsionales, de educación, de formación o turísticos. 5HQRYDFLyQDXWRPiWLFD Salvo si es celebrado para vivienda no permanente, o para 101 Inversión Inmobiliaria en Portugal ÀQHVSHFLDOWUDQVLWRULRHOFRQWUDWRFHOHEUDGRFRQSOD]RFRQFUHWR se renueva automáticamente en su término y por períodos mínimos sucesivos de tres años, si otros no estuvieran contractualmente previstos. No obstante, cualquiera de las partes puede oponerse a la renovación del contrato. 2SRVLFLyQDODUHQRYDFLyQ El arrendador puede impedir la renovación automática mediante comunicación al arrendatario, siempre que la referida comunicación sea realizada con una antelación no inferior a un año del término del contrato. Por su parte, el arrendatario puede impedir la renovación automática del contrato de arrendamiento, mediante comunicación al arrendador, teniendo la misma que ser realizada con una antelación no inferior a ciento veinte días del término del contrato. 'HQXQFLDSRUHODUUHQGDWDULR Tras seis meses de duración efectiva del contrato, el arrendatario puede denunciar, en cualquier momento, el referido contrato, mediante comunicación al arrendador. No obstante, la comunicación tendrá que ser realizada con una antelación no inferior a ciento veinte días del término pretendido del contrato. Es importante señalar que, la inobservancia de los refe- 102 António Vilar y Asociados ridos plazos de antelación no impide la cesación del contrato, pero obliga al pago de las rentas correspondientes al período de preaviso en falta. 5.2.3.2. Contrato de duración indeterminada. El contrato de duración indeterminada cesa por denuncia de una de las partes. 'HQXQFLDSRUHODUUHQGDWDULR El arrendatario puede denunciar el contrato, independienWHPHQWH GH FXDOTXLHU MXVWLÀFDFLyQ PHGLDQWH FRPXQLFDFLyQ DO arrendador, con una antelación no inferior a ciento veinte días sobre la fecha en que pretenda la cesación, produciendo esa deQXQFLDHIHFWRVHQHOÀQDOGHXQPHVGHOFDOHQGDULRJUHJRULDQR Al igual que en los contratos a plazo concreto, la inobservancia de la antelación no impide la cesación del contrato, pero obliga al pago de las rentas correspondientes al período de preaviso en falta. 'HQXQFLDSRUHODUUHQGDGRU El arrendador puede denunciar el contrato de duración indeterminada en los siguientes casos: a) necesidad de vivienda para el mismo, o para sus descendientes en primer grado: denuncia para vivienda; 103 Inversión Inmobiliaria en Portugal b) para demolición o realización de obra de remodelación o UHVWDXUDFLyQSURIXQGDGHQXQFLDMXVWLÀFDGD c) mediante comunicación al arrendatario con una antelación no inferior a cinco años sobre la fecha en que pretenGDODFHVDFLyQGHQXQFLDQRMXVWLÀFDGD Una vez enunciadas, veámos de una forma más detallada, cada una de las situaciones en que el arrendador puede denunciar el contrato de arrendamiento de duración indeterminada. A) Denuncia para vivienda. El derecho de denuncia para vivienda del arrendador depende del pago del importe equivalente a un año de renta, y de ODYHULÀFDFLyQGHORVVLJXLHQWHVUHTXLVLWRV a) ser el arrendador copropietario, o usufructuario, del predio hace más de cinco años, o, independientemente de este plazo, si lo hubiese adquirido por sucesión; b) no tener el arrendador, hace más de un año, en el área de los concejos de Lisboa, o de Oporto, y sus limítrofes, o en el respectivo concejo en cuanto al resto del país, casa propia, o arrendada, que satisfaga las necesidades de vivienda propia, o de sus descendientes en primer grado. El arrendador que tuviera diversos predios arrendados sólo puede denunciar el contrato relativamente a aquél que, satisfaciendo las necesidades de vivienda propia y de la familia, 104 António Vilar y Asociados este arrendado hace menos tiempo. La denuncia para vivienda tiene que ser efectuada por medio de acción de desahucio, con la antelación mínima de seis meses sobre la fecha pretendida para la desocupación. Además, el arrendador sólo puede denunciar el arrendamiento que perdure hace más de cinco años. El arrendador que haya invocado el fundamento de necesidad de vivienda debe dar al inmueble, en el plazo de seis meses, la utilización invocada, teniendo la misma que perdurar, por lo menos, tres años. Si así no lo hiciera, el arrendador tendrá que indemnizar al arrendatario por todos los gastos y por los demás daños, patrimoniales y no patrimoniales, que el mismo sufrió, no pudiendo el valor de la indemnización ser inferior al correspondiente a dos años de renta. En estos casos, el arrendatario adquiere, además, el derecho a recuperar el inmueble. %'HQXQFLDMXVWLÀFDGD La denuncia del contrato, por el arrendador, con fundamento en la demolición, o realización de obras de remodelación o restauración, también sólo puede ocurrir si el arrendamiento ya hubiera durado, por lo menos, cinco años y, además si fuese realizada por medio de la acción de desahucio, con una antelación mínima de seis meses sobre la fecha pretendida para la desocupación. La denuncia, por el arrendador, con fundamento en la demolición, o realización de obras de remodelación o restauración 105 Inversión Inmobiliaria en Portugal profunda, obliga a aquél, mediante acuerdo, y en alternativa: a) al pago de todos los gastos y daños, patrimoniales y no patrimoniales, soportados por el arrendatario, no pudiendo el valor de la indemnización ser inferior a dos años de renta; b) a garantizar el realojamiento del arrendatario en el mismo concejo, en condiciones análogas a las que éste ya tenía; c) a asegurar el realojamiento temporal del arrendatario en el mismo concejo con vista a permitir la reocupación del predio, en condiciones análogas a las que éste ya tenía. A falta de acuerdo entre las partes, el legislador determina que el arrendador tenga que indemnizar al arrendatario en los términos referidos en la línea a). Esta indemnización deberá ser pagada en el mes siguiente al transito em julgado de la decisión que la determine. Si la obra no es iniciada en el plazo de seis meses, el arrendador tendrá que indemnizar al arrendatario por todos los gastos y por los demás daños, patrimoniales y no patrimoniales, ocasionados al arrendatario, no pudiendo, el valor de la indemnización ser inferior al correspondiente a dos años de renta. En este caso, el arrendatario también adquiere el derecho a recuperar el inmueble arrendado. &'HQXQFLDQRMXVWLÀFDGD 106 António Vilar y Asociados Habiendo el señorío denunciado el contrato de arrendamiento con la antelación mínima de cinco años, la misma tiene TXHVHUFRQÀUPDGDDODUUHQGDWDULREDMRSHQDGHLQHÀFDFLDSRU comunicación, con la antelación máxima de quince meses, y mínima de un año, en relación a la fecha de su efectivación. 5.2.4. Transmisión del arrendamiento habitacional. En general, la posición del arrendatario no se comunica al cónyuge y caduca con su muerte. No obstante, existen excepciones. 7UDQVPLVLyQLQWHUYLYRV²FyQ\XJH Incidiendo el arrendamiento sobre casa de vivienda de familia, su destino es, en caso de divorcio o de separación judicial de personas y bienes, decidido por acuerdo de los cónyuges, pudiendo éstos optar por la transmisión o por la concentración a favor de uno de ellos. A falta de acuerdo, corresponde al Tribunal decidir, teniendo en cuenta la necesidad de cada uno, los intereses de los hijos y otros factores relevantes. La transferencia o la concentración acordadas y homologadas por el Juez o por el Conservador do Registo Civil, o la deFLVLyQMXGLFLDODHOODVUHODWLYDVRQQRWLÀFDGDVRÀFLRVDPHQWHDO arrendador. 107 Inversión Inmobiliaria en Portugal 7UDQVPLVLyQSRUPXHUWH El arrendamiento para vivienda no caduca por muerte del arrendatario cuando le sobreviva: a) cónyuge con residencia en el inmueble arrendado, o persona que con el arrendatario viviese en el inmueble en unión de hecho y hace más de un año; b) persona que con él residiese en economía común y hace más de un año. En estos casos, la posición del arrendatario se transmite, en igualdad de circunstancias, sucesivamente: a) para el cónyuge superviviente o persona que, con el fallecido, viviese en unión de hecho; b) para el pariente o afín más próximo o, de entre éstos, para el más viejo; o para el más viejo de entre las restantes personas que con él residiesen en economía común, hace más de un año. La muerte del arrendatario, en los seis meses anteriores a la fecha de la cesación del contrato da al transmisario el derecho a permanecer en el inmueble arrendado por período no inferior a seis meses a contar desde la muerte. 108 António Vilar y Asociados &RPXQLFDFLyQ La transmisión del arrendamiento, por muerte del arrendatario, o su concentración en el cónyuge superviviente, debe ser comunicada al arrendador, con copia de los documentos comprobativos y en el plazo de tres meses a contar desde el suceso, bajo pena de que el transmisario faltoso tenga que indemnizar al arrendador, por todos los daños derivados de la omisión. $UUHQGDPLHQWRSDUDÀQHVQRKDELWDFLRQDOHV 5.3.1. Arrendamiento de establecimiento. La transferencia temporal y onerosa de establecimiento instalado en local arrendado no necesita de autorización del arrendador, pero debe serle comunicada en el plazo de un mes. 5.3.2. Duración, denuncia u oposición a la renovación. Las reglas relativas a la duración, denuncia y oposición a ODUHQRYDFLyQGHORVFRQWUDWRVGHDUUHQGDPLHQWRSDUDÀQHVQR habitacionales son libremente establecidas por las partes, aplicándose a falta de estipulación, el régimen jurídico previsto por el legislador, y ya antes expuesto, para el arrendamiento para vivienda. Además, si las partes nada acordasen, el contrato se considera celebrado con plazo concreto, por el período de diez años, 109 Inversión Inmobiliaria en Portugal no pudiendo el arrendatario denunciarlo con una antelación inferior a un año. 5.3.3. Obras. Las reglas relativas a la responsabilidad por la realización de las obras de conservación ordinaria o extraordinaria, requeriGDVSRUOH\RSRUHOÀQGHOFRQWUDWRVRQOLEUHPHQWHHVWDEOHFLGDV por las partes. No obstante, si las partes nada acordaran, corresponde al arrendador ejecutar las obras de conservación, considerándose el arrendatario autorizado a realizar las obras exigidas por ley o UHTXHULGDVSRUHOÀQGHOFRQWUDWR 5.3.4. Transmisión inter vivos. Está permitida la transmisión, por acto inter vivos, de la posición del arrendatario, sin dependencia de la autorización del arrendador: a) en el caso de traspaso de establecimiento comercial o industrial; b) en el caso de que el adquiriente sea persona que en el predio arrendado continue ejerciendo la misma profesión liberal, o sociedad profesional de objeto equivalente. Se entiende que no hay traspaso cuando la transmisión: 110 António Vilar y Asociados a) no esté acompañada de transferencia en conjunto, de las instalaciones, utensilios, mercancias u otros elementos que integran el establecimiento; b) pretenda el ejercicio, en el predio, de otra rama de comercio o industria o, de un modo general, su afectación a otro destino. La transmisión debe ser celebrada por escrito y comunicada al arrendador. El arrendador tiene derecho de preferencia en el traspaso por venta o dación en cumplimiento, salvo convención en contrario. Cuando, tras la transmisión, sea dado otro destino al predio, o el transmisario no continue el ejercicio de la misma profesión liberal, el arrendador puede resolver el contrato. 5.3.5. Transmisión por muerte. El arrendamiento no caduca por muerte del arrendatario, pero los sucesores pueden renunciar a la transmisión, comunicando la renuncia al arrendador en el plazo de tres meses, con copia de los documentos comprobativos del suceso. La transmisión del arrendamiento, por muerte del arrendatario, o su concentración en el cónyuge superviviente, debe ser comunicada al arrendador, con copia de los documentos comprobativos y en el plazo de tres meses a contar desde el suceso, 111 Inversión Inmobiliaria en Portugal bajo pena de que el transmisario faltoso tenga que indemnizar al arrendador, por todos los daños derivados de la omisión. 112