5. Arrendar en Portugal

António Vilar y Asociados
5. Arrendar en Portugal
5.1. Aspectos generales.
'HÀQLFLyQ
Para quien necesita utilizar un inmueble, como alternativa
a su compra, existe la posibilidad de arrendar. En Portugal, el
arrendamiento urbano se encuentra regulado por la Ley 6/2006,
de 27 de Febrero.
El arrendamiento urbano se traduce en el contrato por
medio del cual una de las partes concede a la otra el disfrute
temporal de un predio urbano, mediante una retribución. El disfrute podrá referirse a todo o sólo a parte del predio.
5.1.2. Fin.
Un inmueble arrendado puede ser utilizado para vivienda
RSXHGHWHQHUXQÀQQRKDELWDFLRQDO(QHVWH~OWLPRFDVRHOLQmueble puede destinarse, principalmente, a la actividad comercial, industrial, al ejercicio de la profesión liberal, etc.
(OÀQGHODUUHQGDPLHQWRGHEHUiVHUGHÀQLGRHQHOFRQWUDWR
No obstante, si el contrato no dijese nada, puede ser destinado
D FXDOTXLHU ÀQ VLHPSUH TXH VHD SHUPLWLGR SRU OD OLFHQFLD GH
utilización.
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Inversión Inmobiliaria en Portugal
5.1.3. Forma.
El contrato de arrendamiento debe ser celebrado por escrito, en el caso de que tenga una duración mayor a seis meses.
5.1.4. Registro.
El contrato de arrendamiento con duración superior a seis
años debe ser registrado, bajo pena de que el período que sigue
a los referidos seis años no sea oponible a terceros.
5.1.5. Contenido.
En el contrato de arrendamiento urbano, cuando deba ser
celebrado por escrito, debe constar:
a) la identidad de las partes, incluyendo lugar y fecha de
nacimiento y estado civil;
EODLGHQWLÀFDFLyQ\ORFDOL]DFLyQGHORDUUHQGDGRRGHVX
parte;
FHOÀQKDELWDFLRQDORQRKDELWDFLRQDOGHOFRQWUDWRLQGLcando, cuando es para vivienda no permanente el motivo
de la transitoriedad;
d) la existencia de la licencia de utilización, su número, la
fecha y la entidad emitente, o la referencia al no ser aquella exigible, en los términos del artículo 5;
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e) el precio de la renta;
f) la fecha de la celebración.
El contrato de arrendamiento urbano debe mencionar,
cuando sea aplicable:
D OD LGHQWLÀFDFLyQ GH ORV OXJDUHV GH XVR SULYDWLYR GHO
arrendatario, los de uso común a los que él tenga acceso
y los anexos que sean arrendados con el objeto principal
del contrato;
b) la naturaleza del derecho del arrendador, siempre que el
contrato sea celebrado con base en un derecho temporal o
en poderes de administración de bienes ajenos;
c) el número de inscripción en la matriz predial o la declaración de que el predio no se encuentra registrado;
d) el régimen de la renta, o de su actualización;
e) el plazo;
f) la existencia de reglamento de la propiedad horizontal;
g) cualesquiera otras cláusulas permitidas por ley y pretendidas por las partes, directamente o por remisión para
reglamento anexo.
'HEHQDQH[LRQDUVHDOFRQWUDWRÀUPDGRSRUODVSDUWHV
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Inversión Inmobiliaria en Portugal
a) el documento donde se describa el estado de conservación de la casa y del predio;
b) el reglamento de la propiedad horizontal.
5.1.6. Licencia de utilización.
Los inmuebles sólo podrán ser arrendados si existiese licencia de utilización y si ésta se basa en inspección realizada
hace menos de ocho años antes de la celebración del contrato.
Nótese que será nulo el arrendamiento para vivienda de locales
TXHQRHVWpQOLFHQFLDGRVSDUDHVHÀQ
5.1.7. Firma y duplicados.
(OFRQWUDWRGHDUUHQGDPLHQWRWHQGUiTXHVHUÀUPDGRWDQWR
por el arrendador como por el arrendatario. Serán hechos tres
ejemplares del contrato, uno es para el arrendador y otro para
el inquilino. El tercer ejemplar será sellado y presentado, por
el arrendador, a la 5HSDUWLomRGH)LQDQoDV donde el predio está
inscrito, junto con la respectiva declaración de IRS.
5.1.8. Plazo.
(O FRQWUDWR GH DUUHQGDPLHQWR XUEDQR WHQJD R QR XQ ÀQ
habitacional, no puede ser celebrado por más de 30 años, de tal
manera, que si el contrato es celebrado por tiempo superior, o
como contrato perpetuo, el mismo se considera reducido a aquel
límite.
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En cuanto al plazo, el contrato puede ser celebrado:
a) con duración indeterminada;
b) con plazo concreto.
En este segundo tipo de contrato, las partes estipulan un
plazo de duración efectiva del arrendamiento, siendo que aquel
deberá estar previsto expresamente en el contrato.
En cuanto a los límites máximos y mínimos del plazo de
duración del contrato con plazo cierto, veáse:
DHQFXDQWRDORVFRQWUDWRVSDUDÀQHVKDELWDFLRQDOHVHO
punto 2 de este capítulo: Contratos con plazo cierto y Límites de plazo;
EHQFXDQWRDORVFRQWUDWRVSDUDÀQHVQRKDELWDFLRQDOHV
el punto 3 de este capítulo: Duración, denuncia u oposición a la renovación.
Si las partes no estipulasen nada, el contrato se considerará celebrado por duración indeterminada.
5.1.9. Comunicaciones entre las partes.
Las comunicaciones legalmente exigibles entre las partes
––relativas a la cesación del contrato de arrendamiento, actualización de la renta y obras–– son, en general, realizadas mediante
HVFULWRÀUPDGRSRUHOGHFODUDQWH\UHPLWLGRSRUFDUWDUHJLVWUDGD
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Inversión Inmobiliaria en Portugal
con aviso de recepción.
La comunicación ––con excepción de la que sea iniciativa del arrendador para la actualización de la renta, o integre o
constituya título ejecutivo para desahucio–– se considera realizada aunque:
a) la carta sea devuelta porque el destinatario no la quiso
recibir, o porque no la recibió en el plazo previsto en el reglamento de los servicios postales;
EHODYLVRGHUHFHSFLyQKD\DVLGRÀUPDGRSRUSHUVRQDGLferente del destinatario.
En el caso de que nada se diga en contrario, las cartas
dirigidas al arrendatario deben ser remitidas para el local arrendado. En cuanto a las cartas que tengan como destinatario el
arrendador, las mismas deben ser enviadas para la dirección
contenida en el contrato de arrendamiento, o la constante en su
comunicación inmediatamente anterior. No existiendo contrato
escrito, ni comunicación anterior del arrendador, las cartas a
éste dirigidas deben ser remitidas para su domicilio o sede.
(O HVFULWR ÀUPDGR SRU HO GHFODUDQWH SXHGH DGHPiV VHU
entregado en mano, debiendo el destinatario añadir, en la copia
GHDTXpOVXÀUPDFRQQRWDGHUHFHSFLyQ
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5.1.10. Derechos y deberes del arrendatario.
/LPLWDFLRQHVDOHMHUFLFLRGHOGHUHFKR
Los arrendatarios están sujetos a las limitaciones impuestas a los propietarios de cosas inmuebles, tanto en las relaciones
de vecindad, como en las relaciones entre arrendatarios de partes del mismo inmueble.
8VRHIHFWLYRGHOLQPXHEOHDUUHQGDGR
El arrendatario debe usar efectivamente la cosa para el
ÀQ FRQWUDWDGR QR SXGLHQGR GHMDU GH XWLOL]DUOD SRU XQ SHUtRGR
superior a un año.
No obstante, el no uso de lo arrendado, por el arrendatario, por más de un año, es lícito:
a) en caso de fuerza mayor o de dolencia;
b) si la ausencia, no perdurando hace más de dos años,
fuese debida al cumplimiento de deberes militares o profesionales, de él mismo, del cónyuge o de quien viva con el
arrendatario en unión de hecho;
c) si la utilización fuera mantenida por quien, teniendo derecho a usar el inmueble, lo hiciese hace más de un año.
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Inversión Inmobiliaria en Portugal
'HWHULRURVLOtFLWRV
Es lícito que el arrendatario realice pequeños deterioros
en el predio arrendado, siempre que los mismos sean necesarios
para asegurar su comodidad.
No obstante, estos deterioros deben ser reparados por el
arrendatario antes de la restitución del predio, salvo que las partes hayan pactado lo contrario.
5.1.11. Gastos.
Las partes estipulan, por escrito, el régimen de los gastos.
No obstante, si en el contrato no se dice nada, los gastos
corrientes referentes al suministro de bienes o servicios relativos
al local arrendado corren por cuenta del arrendatario.
En cuanto al arrendamiento de fracción autónoma, los
gastos referentes a la administración, conservación y disfrute
GHSDUWHVFRPXQHVGHOHGLÀFLRDVtFRPRHOSDJRGHVHUYLFLRVGH
interés común, corren por cuenta del dueño.
Los gastos deben ser contratados en nombre de quien fuera responsable de su pago.
No obstante, si el arrendatario fuera responsable por un
gasto contratado en nombre del dueño, corresponde a éste presentar, en el plazo de un mes, el comprobante del pago realizado.
(QHVWHFDVRODREOLJDFLyQGHODUUHQGDWDULRYHQFHHQHOÀQDOGHO
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mes siguiente al de la comunicación por el dueño, debiendo ser
cumplida simultáneamente con la renta subsiguiente.
6LODVSDUWHVDFRUGDVHQXQDFXDQWtDÀMDPHQVXDODSDJDU
por cuenta de los gastos, las revisiones son hechas semestralmente.
5.1.12. Renta.
La renta constituye la contraprestación por el uso del inmueble arrendado. La misma corresponde a una prestación pecuniaria periódica, debiendo su importe ser pagado en euros.
A falta de acuerdo en contrario, si las rentas estuvieran
en correspondencia con los meses del calendario gregoriano, la
primera vencería en el momento de la celebración del contrato
y cada una de las restantes en el primer día laborable del mes
LQPHGLDWDPHQWHDQWHULRUDDTXpODOTXHVHUHÀHUD
El pago de las rentas puede ser anticipado, por acuerdo
escrito, por un período no superior a tres meses.
5.1.13. Depósito de la renta.
El arrendatario tiene necesidad de proceder al depósito de
la renta cuando el mismo quiere pagar aquélla y, por cualquier
razón no puede hacerlo.
El arrendatario puede, particularmente, proceder al depósito de la renta cuando:
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Inversión Inmobiliaria en Portugal
a) ocurran los presupuestos de la consignación en depósito, (o sea, cuando, sin culpa suya, el arrendatario no
pudiera efectuar la prestación, o no pudiera hacerlo con
seguridad, por cualquier motivo relacionado con la persona del arrendador; o cuando el arrendador estuviese en
mora);
b) le sea permitido hacer cesar la mora;
c) esté pendiente acción de desahucio.
7pUPLQRVGHOGHSyVLWR
El depósito es realizado en cualquier agencia de institución de crédito, mediante un documento con dos ejemplares,
ÀUPDGRSRUHODUUHQGDWDULRRSRURWURHQVXQRPEUH
En el referido documento tiene que constar:
a) la identidad del arrendador y del arrendatario;
EODLGHQWLÀFDFLyQGHOLQPXHEOHDUUHQGDGR
c) la cuantía de la renta, gasto;
GHOSHUtRGRGHWLHPSRDOTXHVHUHÀHUH
e) el motivo por el que se pide el depósito.
Uno de los ejemplares queda en poder de la institución de
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crédito, quedándose el otro el depositante. En el ejemplar que
queda en manos del arrendatario tiene que constar la indicación, realizada por la institución de crédito, de que el depósito
fue efectuado.
El depósito queda a la orden del Tribunal del área donde
se sitúa el predio. No obstante, cuando el depósito es efectuado
en la contienda del proceso judicial (por ejemplo, en la contienda
de una acción de desahucio), aquél tendrá que quedar a la orden
del respectivo Tribunal donde el proceso transcurre.
1RWLÀFDFLyQDODUUHQGDGRU
El arrendatario debe comunicar al arrendador el depósito
de la renta.
'HSyVLWRVSRVWHULRUHV
Mientras subsista la causa del depósito, el arrendatario
puede depositar las rentas posteriores, sin necesidad, ni de una
nueva oferta de pago, ni de comunicación, al arrendador, de los
depósitos sucesivos.
Los depósitos posteriores son considerados dependientes
y consecuentes del depósito inicial, valiéndoles, lo que fuera decidido en relación a este último.
,PSXJQDFLyQGHOGHSyVLWR
La impugnación del depósito debe suceder en el plazo
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Inversión Inmobiliaria en Portugal
de veinte días, contados a partir de la recepción, por parte del
arrendador, de la comunicación enviada por el arrendatario.
/HYDQWDPLHQWRGHOGHSyVLWRSRUHODUUHQGDdor.
El arrendador puede levantar el depósito, mediante escrito
en el que declare que no lo impugnó ni lo pretende impugnar. El
UHIHULGRHVFULWRHVÀUPDGRSRUHODUUHQGDGRURSRUVXUHSUHVHQWDQWHGHELHQGRODÀUPDVHUUHFRQRFLGDSRU1RWDULRFXDQGRHO
DNI no sea presentado.
Cuando la declaración aquí en causa sea falsa, la impugnación queda sin efecto y el declarante incurre en multa equivalente al doble de la cuantía depositada, sin perjuicio de la
responsabilidad penal correspondiente al delito de las falsas declaraciones.
El depósito impugnado por el arrendador sólo puede ser
levantado tras decisión judicial y de armonia con ésta.
5.1.14. Actualización de la renta.
Corresponde a las partes estipular, por escrito, la posibilidad de actualización de la renta, y el respectivo régimen.
No obstante, si el contrato no preve nada, se aplica el siguiente régimen:
a) la renta puede ser actualizada anualmente, de acuerdo
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António Vilar y Asociados
FRQORVFRHÀFLHQWHVGHDFWXDOL]DFLyQYLJHQWHV
b) la primera actualización puede ser exigida un año después del inicio de la vigencia del contrato, y las siguientes,
sucesivamente, un año después de la actualización anterior;
c) el arrendador comunica, por escrito y con una antelaFLyQPtQLPDGHWUHLQWDGtDVHOFRHÀFLHQWHGHDFWXDOL]DFLyQ
y la nueva renta de él resultante;
d) la no actualización no perjudica la recuperación de los
DXPHQWRVQRUHDOL]DGRVSXGLHQGRWRGDYtDORVFRHÀFLHQtes ser aplicados en años posteriores, siempre que no hayan pasado más de tres años sobre la fecha en que hubiera sido inicialmente posible su aplicación.
&RHÀFLHQWHGHODDFWXDOL]DFLyQ
(OFRHÀFLHQWHGHDFWXDOL]DFLyQDQXDOGHUHQWDGHORVGLYHUsos tipos de arrendamiento es el resultante de la totalidad de la
variación del Índice de Precios al Consumo (IPC), sin vivienda,
correspondiente a los últimos doce meses y para los cuales existen valores disponibles a la fecha de 31 de Agosto, calculado por
el Instituto Nacional de Estadística.
(ODYLVRFRQHOFRHÀFLHQWHHVSXEOLFDGRHQHODiário da República, hasta el 30 de Octubre de cada año.
La renta resultante de la actualización es redondeada para
la unidad de euro inmediatamente superior.
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Inversión Inmobiliaria en Portugal
5.1.16. Obras en el inmueble arrendado.
Existen tres tipos de obras:
a) Obras de conservación ordinaria: son las obras que se
destinan a mantener el inmueble en las condiciones y con
las características que él mismo tenía en el momento de
la celebración del contrato de arrendamiento. Así, se incluyen en este apartado, tanto las obras impuestas por la
administración pública, como las obras que se destinan a
la reparación y limpieza general del inmueble y dependencias;
e) Obras de conservación extraordinaria: son las obras
ocasionadas por defecto de construcción, por caso fortuito, o por caso de fuerza mayor (o sea, casos imprevisibles,
inevitables, o que no puedans er prevenidos);
f) Obras de mejora: todas las obras que no sean de conservación (ya sea ordinaria o extraordinaria).
Si las partes nada pactan en contrario, corresponde al
arrendador ejecutar todas las obras de conservación, ordinarias
o extraordinarias, determinadas por las leyes vigentes, o por el
ÀQGHOFRQWUDWR
El arrendatario sólo puede ejecutar obras en el inmueble
arrendado, sean cuales sean, cuando el contrato lo faculte, o
cuando sea autorizado, por escrito, por el arrendador.
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António Vilar y Asociados
No obstante, el arrendatario puede hacer obras, independientemente de cualquier autorización, cuando las mismas sean
urgentes. En este caso, el arrendatario puede efectuar la compensación del crédito por los gastos con la realización de la obra
con la obligación de pago de la renta. Es importante señalar
que, el arrendatario que pretenda ejercer el derecho a la compensación deberá comunicar tal intención al arrendador, en el
momento del aviso de la ejecución de la obra, teniendo, además
que juntar los comprobativos de los gastos realizados hasta la
fecha del vencimiento de la renta siguiente.
(ODUUHQGDWDULRWLHQHGHUHFKRHQHOÀQDOGHOFRQWUDWRDOD
compensación por las obras licitamente realizadas, salvo que las
partes pacten en contrario.
5.1.17. Derecho de preferencia del arrendatario.
El arrendatario tiene derecho de preferencia:
a) en la compra y venta o dación en cumplimiento del inmueble arrndado hace más de tres años;
b) en la celebración del nuevo contrato de arrendamiento,
en caso de caducidad de su contrato, por haber cesado el
GHUHFKR R KDEHU ÀQDOL]DGR ORV SRGHUHV OHJDOHV GH DGPLnistración con base en los cuales el contrato fuera celebrado.
El derecho de preferencia del arrendatario está situado inmediatamente encima del derecho de preferencia conferido al
89
Inversión Inmobiliaria en Portugal
propietario del suelo.
5.1.18. Subarrendamiento.
El arrendatario sólo puede subarrendar el inmueble mediante autorización del arrendador, dada por escrito.
No obstante, el subarrendamiento no autorizado se conVLGHUD UDWLÀFDGR SRU HO DUUHQGDGRU VL pO PLVPR UHFRQRFLHVH DO
subarrendatario como tal.
El subarrendamiento caduca con la extinción, por cualquier causa, del contrato de arrendamiento, sin perjuicio de la
responsabilidad del subarrendador para con el subarrendatario,
cuando el motivo de la extinción le sea imputable.
Siendo total el subarrendamiento, el dueño puede sustiWXLUDODUUHQGDWDULRPHGLDQWHQRWLÀFDFLyQMXGLFLDOFRQVLGHUiQdose resuelto el primitivo arrendamiento. Así, en este caso, el
subarrendatario pasa a ser arrendatario directo.
5.1.19. Cesación del contrato.
)RUPDVGH&HVDFLyQ
El contrato de arrendamiento, cuando es válidamente celebrado, cesa:
a) por acuerdo de las partes;
90
António Vilar y Asociados
b) por resolución;
c) por caducidad;
d) por denuncia;
e) por oposición a la renovación.
Así, veamos el régimen legal de cada una de estas formas
de cesación del contrato:
A) Por acuerdo de las partes:
Las partes pueden revocar el contrato de arrendamiento a
través de acuerdo.
Este acuerdo puede ocurrir en cualquier momento, teniendo, no obstante, que ser celebrado por escrito cuando no sea
inmediatamente ejecutado, o cuando contenga cláusulas compensatorias u otras cláusulas accesorias.
B) Resolución del contrato.
El contrato de arrendamiento podrá ser resuelto cuando él
mismo sea incumplido por una de las partes, siempre que tal incumplimiento, atendiendo a su gravedad o consecuencias, haga
inexigible el mantenimiento de la relación contractual por parte
del contrayente cumplidor.
El legislador entiende, particularmente, que existe incum-
91
Inversión Inmobiliaria en Portugal
plimiento grave del contrato de arrendamiento, pudiendo el dueño resolver el mismo, cuando el arrendatario:
a) no pague las rentas o gastos hace por lo menos tres
meses;
b) se oponga a la realización de obra ordenada por autoridad pública;
c) viole de forma reiterada y grave, por un lado, las reglas
de higiene, de sosiego, de buena vecindad, así como, por
otro lado, las normas contenidas en el reglamento del condominio;
d) utilice el predio en sentido contrario a la ley, las buenas
costumbres o el orden público;
HXWLOLFHHOSUHGLRSDUDÀQGLVWLQWRGHDTXpODOTXHVHGHVtina;
ISURFHGD D OD FHVLyQ GH IRUPD LOtFLWD LQYiOLGD R LQHÀFD]
ante el arrendador;
g) no use el inmueble, por más de un año, salvo cuando la
desocupación sea considerada lícita.
La resolución por el arrendador, cuando es fundada en
mora en el pago de la renta o de los gastos, opera por simple
comunicación a la contraparte, en la cual tiene que constar la
obligación incumplida.
92
António Vilar y Asociados
No obstante, la resolución operada por el arrendador, con
fundamento en la mora del pago de la renta o de los gastos queda sin efecto si el arrendatario, en el plazo de tres meses, pusieUDÀQDODUHIHULGDPRUD
La resolución por parte del arrendador también ocurre por
simple comunicación al arrendatario, cuando éste se opone a la
realización de obra ordenada por la autoridad pública, quedando la misma igualmente sin efecto si, en el plazo de tres meses,
tal oposición deja de existir.
En los dos casos anteriores, la comunicación debe ser enviada al arrendatario en el plazo de un año, bajo pena de caducidad.
En los restantes casos, la resolución del contrato por el
arrendador tendrá que ser decretada por el Tribunal, siendo la
respectiva acción judicial propuesta hasta un año a contar desde el conocimiento del hecho que irá a servir de fundamento,
bajo pena de caducidad. Cuando se trate de un hecho continuado o duradero, el plazo no se completa antes de transcurrido un
año de su cesación.
Resuelto el contrato, el arrendatario tendrá que desocupar
HOLQPXHEOHHQHOFDVRGHTXHHOGXHxRDVtORH[LJDDOÀQDOGHO
tercer mes siguiente a la resolución. No obstante, las partes, o el
7ULEXQDOSXHGHQÀMDURWURSOD]R
Todas las normas relativas al derecho de resolución del
contrato de arrendamiento son imperativas, por lo que, no pue-
93
Inversión Inmobiliaria en Portugal
de ser pactada, bajo pena de nulidad, ninguna limitación al régimen previsto en las mismas.
C) Por caducidad.
El contrato de arrendamiento caduca:
a) conclusión del plazo acordado por las partes, o establecido por la ley;
EYHULÀFiQGRVHTXHODFRQGLFLyQVXVSHQVLYDDODTXHODV
partes sujetaron el contrato no tendrá lugar;
FYHULÀFiQGRVHODFRQGLFLyQUHVROXWLYDDODTXHODVSDUWHV
sujetaron el contrato;
d) cuando cese el derecho o concluyan los poderes legales
de administración con base en los cuales el contrato fue
celebrado;
e) por muerte del arrendatario o, tratándose de persona
jurídica, por la extinción de la misma, a no ser que las partes, en el momento de la celebración del contrato, hayan
acordado lo contrario;
f) por la pérdida del inmueble arrendado, o sea, si aquél
fuese destruido o inutilizado;
g) en el caso de expropiación por utilidad pública, salvo
cuando la expropiación sea compatible con la subsistencia
94
António Vilar y Asociados
del contrato
h) por la cesación de los servicios que determinarán la entrega del bien arrendado.
No obstante, existen excepciones. Así, el contrato no caduca:
a) si fuera celebrado por el usufructuario y la propiedad se
consolidara en su mano;
b) si el usufructuario enajenara su derecho o renunciara
al mismo (y aquí el contrato sólo caduca con el término
normal del usufructo);
c) si fuese celebrado por el cónyuge administrador.
Caducado el contrato, la desocupación del inmueble y su
entrega se vuelve inmediatamente exigible. No obstante, en los
casos de las líneas b), c) y d) la restitución del predio sólo puede
VHU H[LJLGD SDVDGRV WUHV PHVHV GHVGH OD YHULÀFDFLyQ GHO KHFKR
que determina la caducidad.
Por otro lado, antes de la entrega del inmueble, el arrendatario tiene que proceder a las reparaciones que le incumban.
D) Denuncia.
Esta forma de cesación del contrato de arrendamiento, ya
TXH VH UHÀHUH VyOR D ORV FRQWUDWRV SDUD YLYLHQGD FRQ GXUDFLyQ
95
Inversión Inmobiliaria en Portugal
indeterminada, será abordada más adelante, en el punto 5.2, en
ODSDUWHTXHVHUHÀHUHDOFRQWUDWRGHGXUDFLyQLQGHWHUPLQDGD
E) Oposición a la renovación.
Esta forma de cesación del contrato de arrendamiento, ya
TXHVHUHÀHUHVyORDORVFRQWUDWRVSDUDYLYLHQGDFRQSOD]RFRQcreto, será abordada más adelante, en el punto 5.2., en la parte
TXHVHUHÀHUHDOFRQWUDWRFRQSOD]RFRQFUHWR
$FFLyQGHGHVDKXFLR
Cuando la ley exige recurso a la via judicial, el medio idóneo para proceder a la cesación del contrato es la acción de
desahucio. Ésta surge, normalmente, cuando el arrendatario no
acepta la cesación del contrato, o se resiste a salir del inmueble.
En el transcurso de la acción de desahucio se mantiene la
obligación del pago, o del depósito, de las rentas.
Si durante este período, el arrendatario no paga las rentas o los gastos, vencidas por un período superior a tres meses,
FRUUHVSRQGHDODUUHQGDGRUQRWLÀFDUDODUUHQGDWDULRSDUDHQ
días, proceder a su pago, o depósito, además de la indemnización debida (50% del valor en deuda). Una vez realizado el pago,
o el depósito, el arrendatario tendrá que juntar a los autos el
respectivo comprobante.
No obstante, si durante el referido plazo de 10 días, el
96
António Vilar y Asociados
arrendatario no paga, o deposita, el importe en deuda, el legislaGRUUHFRQRFHDODUUHQGDGRUODIDFXOWDGGHSHGLUFHUWLÀFDGRGHORV
autos relativa a estos hechos, la cual constituye título ejecutivo
para efectos de desahucio inmediato del inmueble arrendado.
(MHFXFLyQGHOGHVDKXFLR
No siendo el inmueble desocupado en la fecha debida por
ley, o en aquélla que hubiera sido pactada por las partes, el
arrendador podrá ejecutar el desahucio, a través de la acción
HMHFXWLYDTXHWHQGUiSRUÀQODHQWUHJDGHOLQPXHEOHDUUHQGDGR
No obstante, el arrendador sólo puede intentar la acción ejecutiva si posee un título ejecutivo, o sea, si posee una sentencia
judicial o si posee, según las situaciones, los siguientes documentos:
a) en caso de cesación por revocación, el contrato de arrenGDPLHQWRDFRPSDxDGRGHOGRFXPHQWRÀUPDGRSRUDPEDV
partes en el cual acordaban la revocación;
b) en caso de caducidad por el decurso del plazo, no siendo
el contrato renovable por haber sido celebrado para vivienGDQRSHUPDQHQWHRSDUDÀQHVSHFLDOWUDQVLWRULRHOFRQWUDWRHVFULWRGRQGHFRQVWHODÀMDFLyQGHHVHSOD]R
c) en caso de cesación por oposición a la renovación, el
contrato de arrendamiento, acompañado del comprobante
de la comunicación realizada por el arrendador que informaba al arrendatario, en los términos de la ley, del término del contrato;
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Inversión Inmobiliaria en Portugal
d) en caso de denuncia por comunicación, el contrato
de arrendamiento, acompañado de los comprobantes de
la comunicación al arrendatario sobre la fecha en que el
arrendador pretende la cesación;
e) en caso de resolución por comunicación, el contrato de
arrendamiento, acompañado de comprobante de la comunicación que contiene el fundamento del incumplimiento
así como, cuando sea aplicable, del comprobante, emitido
por la autoridad competente, de la oposición a la realización de la obra;
f) en caso de resolución por falta de pago de las rentas o
gastos, el contrato de arrendamiento, acompañado del
comprobante de la comunicación al arrendatario del importe en deuda.
Todavía, deberá ser suspendida la ejecución de desahucio
cuando, tratándose de arrendamiento para vivienda, el arrendatario venga, dentro del plazo de oposición a la ejecución, a
requerir el retardo de la desocupación, por razones sociales imperiosas, teniendo que alegar, y probar, uno de los siguientes
fundamentos:
a) que la desocupación inmediata del inmueble causa al
ejecutado un perjuicio muy superior a la ventaja conferida
al ejecutante;
b) que, tratándose de resolución por el no pago de las rentas, la falta del mismo se debe a la ausencia de medios del
98
António Vilar y Asociados
HMHFXWDGRORTXHVHSUHVXPHUHODWLYDPHQWHDOEHQHÀFLDULR
de subsidio de desempleo o de rendimiento social de inserción;
F TXH HO HMHFXWDGR HV SRUWDGRU GH GHÀFLHQFLD FRQ JUDGR
comprobado de incapacidad superior al 60%.
&RORFDFLyQGHHVFULWRV
El arrendador puede exigir al arrendatario la colocación de
escritos durante los tres meses que anteceden a la obligación de
desocupación del inmueble arrendado, siempre que tal corresponda a los usos de la tierra.
Corresponde, todavía, al arrendatario, durante el mismo
período, mostrar el local a quien lo pretenda arrendar.
5.2. Arrendamiento urbano para vivienda.
5.2.1. Objeto.
En el arrendamiento urbano para vivienda, los inmuebles
pueden estar, o no, amueblados. Por otro lado, en el inmueble
arrendado puede ser ejercido cualquier trabajo doméstico, considerándose doméstico para este efecto el trabajo explotado en
la residencia del arrendatario que no suponga más de tres auxiliares asalariados.
99
Inversión Inmobiliaria en Portugal
5.2.2. Personas que pueden residir en el inmueble
arrendado.
En los predios arrendados para vivienda pueden residir,
además del arrendatario:
a) todos los que vivan con él en economía común;
b) un máximo de tres huéspedes, salvo acuerdo en contrario.
Se consideran que viven con el arrendatario en economía
común:
a) la persona que con él viva en unión de hecho;
EVXVSDULHQWHVRDÀQHVHQODOtQHDUHFWDRKDVWDHOWHUcer grado de la línea colateral, siempre que paguen alguna
retribución;
c) las personas en relación a las cuales, por fuerza de la
OH\RGHQHJRFLRMXUtGLFRTXHQRVHUHÀHUDGLUHFWDPHQWHD
la vivienda, existe obligación de convivencia o de alimentos.
Se entiende por huéspedes aquellas personas a quienes el
arrendatario proporciona vivienda y presta habitualmente servicios relacionados con ésta, o suministre alimentos mediante
retribución.
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António Vilar y Asociados
5.2.3. Tipos de contratos.
El contrato de arrendamiento urbano para vivienda puede
celebrarse con plazo concreto o por duración indeterminada.
En el contrato con plazo concreto puede pactarse que, tras
la primera renovación, el arrendamiento tenga duración indeterminada.
Si el contrato no dice nada, se considera que es celebrado
por duración indeterminada.
5.2.3.1. Contrato con plazo concreto.
/tPLWHVGHOSOD]R
El plazo debe constar en una cláusula del contrato. El plazo no puede ser inferior a cinco años, ni superior a treinta años,
considerándose, automáticamente, ampliado o reducido a los
referidos límites mínimo y máximo cuando, respectivamente, no
llegue al primero o sobrepase el segundo.
No obstante, el referido límite mínimo no se aplica ni a los
contratos para vivienda no permanente, ni a los contratos para
ÀQHVHVSHFLDOHVWUDQVLWRULRVSULQFLSDOPHQWHSRUPRWLYRVSURIHsionales, de educación, de formación o turísticos.
5HQRYDFLyQDXWRPiWLFD
Salvo si es celebrado para vivienda no permanente, o para
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Inversión Inmobiliaria en Portugal
ÀQHVSHFLDOWUDQVLWRULRHOFRQWUDWRFHOHEUDGRFRQSOD]RFRQFUHWR
se renueva automáticamente en su término y por períodos mínimos sucesivos de tres años, si otros no estuvieran contractualmente previstos.
No obstante, cualquiera de las partes puede oponerse a la
renovación del contrato.
2SRVLFLyQDODUHQRYDFLyQ
El arrendador puede impedir la renovación automática
mediante comunicación al arrendatario, siempre que la referida
comunicación sea realizada con una antelación no inferior a un
año del término del contrato.
Por su parte, el arrendatario puede impedir la renovación
automática del contrato de arrendamiento, mediante comunicación al arrendador, teniendo la misma que ser realizada con
una antelación no inferior a ciento veinte días del término del
contrato.
'HQXQFLDSRUHODUUHQGDWDULR
Tras seis meses de duración efectiva del contrato, el arrendatario puede denunciar, en cualquier momento, el referido
contrato, mediante comunicación al arrendador. No obstante,
la comunicación tendrá que ser realizada con una antelación no
inferior a ciento veinte días del término pretendido del contrato.
Es importante señalar que, la inobservancia de los refe-
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António Vilar y Asociados
ridos plazos de antelación no impide la cesación del contrato,
pero obliga al pago de las rentas correspondientes al período de
preaviso en falta.
5.2.3.2. Contrato de duración indeterminada.
El contrato de duración indeterminada cesa por denuncia
de una de las partes.
'HQXQFLDSRUHODUUHQGDWDULR
El arrendatario puede denunciar el contrato, independienWHPHQWH GH FXDOTXLHU MXVWLÀFDFLyQ PHGLDQWH FRPXQLFDFLyQ DO
arrendador, con una antelación no inferior a ciento veinte días
sobre la fecha en que pretenda la cesación, produciendo esa deQXQFLDHIHFWRVHQHOÀQDOGHXQPHVGHOFDOHQGDULRJUHJRULDQR
Al igual que en los contratos a plazo concreto, la inobservancia de la antelación no impide la cesación del contrato,
pero obliga al pago de las rentas correspondientes al período de
preaviso en falta.
'HQXQFLDSRUHODUUHQGDGRU
El arrendador puede denunciar el contrato de duración
indeterminada en los siguientes casos:
a) necesidad de vivienda para el mismo, o para sus descendientes en primer grado: denuncia para vivienda;
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Inversión Inmobiliaria en Portugal
b) para demolición o realización de obra de remodelación o
UHVWDXUDFLyQSURIXQGDGHQXQFLDMXVWLÀFDGD
c) mediante comunicación al arrendatario con una antelación no inferior a cinco años sobre la fecha en que pretenGDODFHVDFLyQGHQXQFLDQRMXVWLÀFDGD
Una vez enunciadas, veámos de una forma más detallada,
cada una de las situaciones en que el arrendador puede denunciar el contrato de arrendamiento de duración indeterminada.
A) Denuncia para vivienda.
El derecho de denuncia para vivienda del arrendador depende del pago del importe equivalente a un año de renta, y de
ODYHULÀFDFLyQGHORVVLJXLHQWHVUHTXLVLWRV
a) ser el arrendador copropietario, o usufructuario, del
predio hace más de cinco años, o, independientemente de
este plazo, si lo hubiese adquirido por sucesión;
b) no tener el arrendador, hace más de un año, en el área
de los concejos de Lisboa, o de Oporto, y sus limítrofes, o
en el respectivo concejo en cuanto al resto del país, casa
propia, o arrendada, que satisfaga las necesidades de vivienda propia, o de sus descendientes en primer grado.
El arrendador que tuviera diversos predios arrendados
sólo puede denunciar el contrato relativamente a aquél que, satisfaciendo las necesidades de vivienda propia y de la familia,
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António Vilar y Asociados
este arrendado hace menos tiempo.
La denuncia para vivienda tiene que ser efectuada por medio de acción de desahucio, con la antelación mínima de seis
meses sobre la fecha pretendida para la desocupación. Además,
el arrendador sólo puede denunciar el arrendamiento que perdure hace más de cinco años.
El arrendador que haya invocado el fundamento de necesidad de vivienda debe dar al inmueble, en el plazo de seis meses,
la utilización invocada, teniendo la misma que perdurar, por lo
menos, tres años. Si así no lo hiciera, el arrendador tendrá que
indemnizar al arrendatario por todos los gastos y por los demás
daños, patrimoniales y no patrimoniales, que el mismo sufrió,
no pudiendo el valor de la indemnización ser inferior al correspondiente a dos años de renta. En estos casos, el arrendatario
adquiere, además, el derecho a recuperar el inmueble.
%'HQXQFLDMXVWLÀFDGD
La denuncia del contrato, por el arrendador, con fundamento en la demolición, o realización de obras de remodelación
o restauración, también sólo puede ocurrir si el arrendamiento
ya hubiera durado, por lo menos, cinco años y, además si fuese
realizada por medio de la acción de desahucio, con una antelación mínima de seis meses sobre la fecha pretendida para la
desocupación.
La denuncia, por el arrendador, con fundamento en la demolición, o realización de obras de remodelación o restauración
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Inversión Inmobiliaria en Portugal
profunda, obliga a aquél, mediante acuerdo, y en alternativa:
a) al pago de todos los gastos y daños, patrimoniales y no
patrimoniales, soportados por el arrendatario, no pudiendo el valor de la indemnización ser inferior a dos años de
renta;
b) a garantizar el realojamiento del arrendatario en el mismo concejo, en condiciones análogas a las que éste ya tenía;
c) a asegurar el realojamiento temporal del arrendatario en
el mismo concejo con vista a permitir la reocupación del
predio, en condiciones análogas a las que éste ya tenía.
A falta de acuerdo entre las partes, el legislador determina
que el arrendador tenga que indemnizar al arrendatario en los
términos referidos en la línea a). Esta indemnización deberá ser
pagada en el mes siguiente al transito em julgado de la decisión
que la determine.
Si la obra no es iniciada en el plazo de seis meses, el arrendador tendrá que indemnizar al arrendatario por todos los gastos y por los demás daños, patrimoniales y no patrimoniales,
ocasionados al arrendatario, no pudiendo, el valor de la indemnización ser inferior al correspondiente a dos años de renta. En
este caso, el arrendatario también adquiere el derecho a recuperar el inmueble arrendado.
&'HQXQFLDQRMXVWLÀFDGD
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António Vilar y Asociados
Habiendo el señorío denunciado el contrato de arrendamiento con la antelación mínima de cinco años, la misma tiene
TXHVHUFRQÀUPDGDDODUUHQGDWDULREDMRSHQDGHLQHÀFDFLDSRU
comunicación, con la antelación máxima de quince meses, y mínima de un año, en relación a la fecha de su efectivación.
5.2.4. Transmisión del arrendamiento habitacional.
En general, la posición del arrendatario no se comunica
al cónyuge y caduca con su muerte. No obstante, existen excepciones.
7UDQVPLVLyQLQWHUYLYRV²FyQ\XJH
Incidiendo el arrendamiento sobre casa de vivienda de familia, su destino es, en caso de divorcio o de separación judicial
de personas y bienes, decidido por acuerdo de los cónyuges, pudiendo éstos optar por la transmisión o por la concentración a
favor de uno de ellos.
A falta de acuerdo, corresponde al Tribunal decidir, teniendo en cuenta la necesidad de cada uno, los intereses de los
hijos y otros factores relevantes.
La transferencia o la concentración acordadas y homologadas por el Juez o por el Conservador do Registo Civil, o la deFLVLyQMXGLFLDODHOODVUHODWLYDVRQQRWLÀFDGDVRÀFLRVDPHQWHDO
arrendador.
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Inversión Inmobiliaria en Portugal
7UDQVPLVLyQSRUPXHUWH
El arrendamiento para vivienda no caduca por muerte del
arrendatario cuando le sobreviva:
a) cónyuge con residencia en el inmueble arrendado, o
persona que con el arrendatario viviese en el inmueble en
unión de hecho y hace más de un año;
b) persona que con él residiese en economía común y hace
más de un año.
En estos casos, la posición del arrendatario se transmite,
en igualdad de circunstancias, sucesivamente:
a) para el cónyuge superviviente o persona que, con el fallecido, viviese en unión de hecho;
b) para el pariente o afín más próximo o, de entre éstos,
para el más viejo; o para el más viejo de entre las restantes
personas que con él residiesen en economía común, hace
más de un año.
La muerte del arrendatario, en los seis meses anteriores a
la fecha de la cesación del contrato da al transmisario el derecho
a permanecer en el inmueble arrendado por período no inferior
a seis meses a contar desde la muerte.
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&RPXQLFDFLyQ
La transmisión del arrendamiento, por muerte del arrendatario, o su concentración en el cónyuge superviviente, debe
ser comunicada al arrendador, con copia de los documentos
comprobativos y en el plazo de tres meses a contar desde el
suceso, bajo pena de que el transmisario faltoso tenga que
indemnizar al arrendador, por todos los daños derivados de la
omisión.
$UUHQGDPLHQWRSDUDÀQHVQRKDELWDFLRQDOHV
5.3.1. Arrendamiento de establecimiento.
La transferencia temporal y onerosa de establecimiento
instalado en local arrendado no necesita de autorización del
arrendador, pero debe serle comunicada en el plazo de un mes.
5.3.2. Duración, denuncia u oposición a la renovación.
Las reglas relativas a la duración, denuncia y oposición a
ODUHQRYDFLyQGHORVFRQWUDWRVGHDUUHQGDPLHQWRSDUDÀQHVQR
habitacionales son libremente establecidas por las partes, aplicándose a falta de estipulación, el régimen jurídico previsto por
el legislador, y ya antes expuesto, para el arrendamiento para
vivienda.
Además, si las partes nada acordasen, el contrato se considera celebrado con plazo concreto, por el período de diez años,
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Inversión Inmobiliaria en Portugal
no pudiendo el arrendatario denunciarlo con una antelación inferior a un año.
5.3.3. Obras.
Las reglas relativas a la responsabilidad por la realización
de las obras de conservación ordinaria o extraordinaria, requeriGDVSRUOH\RSRUHOÀQGHOFRQWUDWRVRQOLEUHPHQWHHVWDEOHFLGDV
por las partes.
No obstante, si las partes nada acordaran, corresponde al
arrendador ejecutar las obras de conservación, considerándose
el arrendatario autorizado a realizar las obras exigidas por ley o
UHTXHULGDVSRUHOÀQGHOFRQWUDWR
5.3.4. Transmisión inter vivos.
Está permitida la transmisión, por acto inter vivos, de la
posición del arrendatario, sin dependencia de la autorización del
arrendador:
a) en el caso de traspaso de establecimiento comercial o
industrial;
b) en el caso de que el adquiriente sea persona que en el
predio arrendado continue ejerciendo la misma profesión
liberal, o sociedad profesional de objeto equivalente.
Se entiende que no hay traspaso cuando la transmisión:
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a) no esté acompañada de transferencia en conjunto, de
las instalaciones, utensilios, mercancias u otros elementos que integran el establecimiento;
b) pretenda el ejercicio, en el predio, de otra rama de comercio o industria o, de un modo general, su afectación a
otro destino.
La transmisión debe ser celebrada por escrito y comunicada al arrendador.
El arrendador tiene derecho de preferencia en el traspaso
por venta o dación en cumplimiento, salvo convención en contrario.
Cuando, tras la transmisión, sea dado otro destino al predio, o el transmisario no continue el ejercicio de la misma profesión liberal, el arrendador puede resolver el contrato.
5.3.5. Transmisión por muerte.
El arrendamiento no caduca por muerte del arrendatario,
pero los sucesores pueden renunciar a la transmisión, comunicando la renuncia al arrendador en el plazo de tres meses, con
copia de los documentos comprobativos del suceso.
La transmisión del arrendamiento, por muerte del arrendatario, o su concentración en el cónyuge superviviente, debe ser
comunicada al arrendador, con copia de los documentos comprobativos y en el plazo de tres meses a contar desde el suceso,
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bajo pena de que el transmisario faltoso tenga que indemnizar al
arrendador, por todos los daños derivados de la omisión.
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