Comparación entre Catastro y Registro: Camino hacia la
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Comparación entre Catastro y Registro: Cam... by Antonio Giner Gargallo - http://www.blogauctoritas.es/comparacion-entre-catastro-y-registr o-camino-hacia-la-convergencia-proyecto-castellbisbal/ Comparación entre Catastro y Registro: Camino hacia la convergencia. Proyecto Castellbisbal. CATASTRO Y REGISTRO: CAMINO HACIA LA CONVERGENCIA. PROYECTO CASTELLBISBAL. Nadie debería extrañarse que un registrador de la propiedad efectúe un estudio comparativo entre la información catastral y la registral. Cuando uno lleva ya más de veinte años en esta profesión, conoce mejor que nadie las características de la institución a la que sirve. El Registro de la Propiedad es una gran obra de la ingeniería jurídica, y a pesar de ser creado en el siglo XIX, continúa cumpliendo de forma muy satisfactoria sus funciones en el siglo XXI. El Registro es un instrumento esencial en la seguridad jurídica del mercado inmobiliario al que el ordenamiento jurídico encomienda la atribución de los derechos de propiedad que recaen sobre los inmuebles. Sin embargo, la grandeza de esta institución no basta para esconder una de sus mayores deficiencias: la insuficiente definición de los inmuebles. La ausencia de una descripción gráfica de las fincas impide conocer su configuración exacta, e, incluso, en ocasiones, impide conocer cual es el emplazamiento físico de la finca. Ante esta deficiencia, la jurisprudencia ha sentado la doctrina según la cual la descripción de los bienes se considera como un dato de hecho que no goza de la protección de la fe pública registral. Por tanto, el registro es una institución esencial para determinar los derechos de propiedad que recaen sobre un inmueble pero tiene poca utilidad para definir dicho inmueble, lo cual es, ciertamente, paradójico. El Registro de la Propiedad describe las fincas mediante una descripción literaria, con referencia, en muchos casos, a linderos personales. Es cierto que este sistema permitió agilizar el proceso de inmatriculación de las fincas y dejó para los tribunales los casos de conflicto entre propietarios. También es cierto que este sistema no ha impedido reflejar registralmente el extraordinario proceso de urbanización de nuestras ciudades. Sin embargo, hoy en día, causa cierto estupor que las fincas sigan describiéndose como hace 151 años. Ante esta situación, es normal que los registradores nos sentamos atraídos por el Catastro. El Estado dispone de un catálogo de la propiedad inmobiliaria de la nación, con la finalidad de servir de auxilio a las políticas públicas territoriales, y, especialmente, las fiscales. Este catálogo dispone hoy en día de una descripción gráfica de los inmuebles, precisamente lo que falta al Registro de la Propiedad. Por tanto, no es difícil concluir que el Catastro debe ser un instrumento fundamental para suplir la falta de identificación física de las fincas registrales. Llegados a esta conclusión, podríamos plantearnos si la solución no sería sustituir la descripción de las fincas registrales por la descripción catastral de las parcelas. Así, podría pensarse, una vez establecida la correspondencia entre finca y parcela, la descripción física del inmueble correspondería al Catastro. En este sentido se enmarca la legislación que determina la constancia en el Registro de la Referencia Catastral, así como la exigencia de certificación catastral para inmatricular e inscribir excesos de cabida, introducidos por la ley 13/1996, de 30 de diciembre. También profundiza en esta línea la Ley de Economía Sostenible cuando trata de arbitrar un sistema para describir las fincas registrales conforme a la parcela catastral. Sin embargo, esta solución fracasa por un problema grave que no se ha tenido en cuenta: no sólo existen supuestos en que no puede establecerse la correspondencia entre finca y parcela sino que cuando esta correspondencia puede hacerse vemos que la descripción del inmueble diverge claramente. La razón de esta divergencia se debe a que la Parcela Catastral y la finca registral se forman en momentos distintos y para finalidades diferentes. La definición de la parcela catastral la hace el Estado de oficio. La descripción de la finca la hacen los propietarios en sus títulos de propiedad. En ocasiones la descripción catastral no se ajusta a la descripción jurídica de los bienes, no tiene en cuenta títulos jurídicos que no tienen un reflejo físico (segregaciones, reparcelaciones, etc). Un ajuste automático de la finca a la parcela podría vulnerar los derechos inscritos de muchos propietarios, violentando de forma innecesaria el principio constitucional de seguridad jurídica. Ante esta situación podríamos también llegar a una conclusión diametralmente opuesta: siendo registro y catastro dos instituciones distintas, que cada una de ellas describa los inmuebles de la forma que sea más conveniente para sus finalidades. Desde este punto de vista, los registradores procederíamos a crear una base gráfica registral de las fincas, para cuya creación tendremos en cuenta el Catastro, pero también otros elementos, y, una vez creada, la base gráfica de la finca funcionará de forma totalmente autónoma de la parcela página 1 / 24 Comparación entre Catastro y Registro: Cam... by Antonio Giner Gargallo - http://www.blogauctoritas.es/comparacion-entre-catastro-y-registr o-camino-hacia-la-convergencia-proyecto-castellbisbal/ catastral. Esta posición no tiene tacha jurídica alguna, pero es difícilmente entendible por la sociedad: dos instituciones del Estado describen los mismos inmuebles de forma diferente, creando una confusión que provoca, de manera ineluctable, dudas en cuanto al alcance del objeto de los derechos de propiedad. Por tanto, difícilmente los tribunales cambiaran su actual jurisprudencia que priva de valor jurídico trascendente a la descripción registral de los inmuebles. Frente a ambas posiciones, existe también una tercera, que es la que trato de defender: debemos establecer un sistema de cooperación entre Catastro y Registro de la Propiedad para detectar las discrepancias entre la información de ambas instituciones, fijar los procedimientos de subsanación de divergencias así como las medidas necesarias para mantener la convergencia lograda. Esta línea de pensamiento entiende que registradores y técnicos del Catastro estamos obligados a entendernos para poder cumplir nuestra función pública. Los dos tenemos por objeto el territorio y estamos obligados a colaborar. Esta colaboración exige que se estudie, inmueble por inmueble, la situación de convergencia entre la descripción registral y catastral, que se regulen mecanismos para lograr la convergencia allí donde no exista, así como se establezcan medidas para mantener la convergencia ya existente. El estudio que ahora presento trata de avanzar en esta última línea, que es la única que permite a la vez una correcta definición de las fincas registrales y, a su vez, reconoce y establece los mecanismos para lograr una convergencia con la descripción catastral de los inmuebles. Se trata de una comparación entre la información catastral y la registral en un término municipal, para valorar cual es la actual situación de convergencia entre la información que ambas instituciones y proponer mecanismos para alcanza y mantener esta convergencia. Para acabar esta introducción, tengo que agradecer la labor de todos aquellos que han trabajado en el estudio y ejecución de mecanismos para lograr mejorar la descripción de las fincas registrales e incrementar la seguridad jurídica que proporciona el Registro. Entre ellos, estoy obligado a citar, en primer lugar, a Mariano Va Aguaviva, que es el pionero de todos y sólo las limitaciones técnicas existentes en el momento le impidieron llegar a un resultado satisfactorio. También quiero expresar mi reconocimiento a todos aquellos que iniciaron el camino de dotar de representación gráfica a la finca, como Jorge Requejo Liberal, actual director del Servicio de Sistemas de la Información del Colegio de Registradores. Un especial reconocimiento debo hacer a mi amigo Oscar Vázquez Asenjo, con quien he compartido muchas reflexiones y sin su apoyo técnico y jurídico no habría podido efectuar este trabajo. Igualmente quiero hacer un expreso reconocimiento a Antonio Ripollés, Gerente Regional de Cataluña del Catastro y a Jordi Guimet, que fue uno de los creadores de la actual Oficina Virtual del Catastro, quienes me han ayudado mucho a comprender la institución catastral, así como agradecer a Ángel Álvarez Capón, anterior Director General de Catastro, y su equipo directivo, con quien encontré siempre un diálogo sincero y responsable. ESTUDIO COMPARATIVO ENTRE LA INFORMACIÓN CONTENIDA EN EL CATASTRO Y EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN EL MUNICIPIO DE CASTELLBISBAL CONTENIDO: 1.- PRESENTACIÓN DEL ESTUDIO 2.- ÁMBITO TERRITORIAL 3.- METODOLOGÍA 4.- PLAZOS DE EJECUCIÓN Y RECURSOS UTILIZADOS 5.- RESULTADOS DEL ESTUDIO 6.- CONCLUSIONES 1.- PRESENTACIÓN DEL ESTUDIO. página 2 / 24 Comparación entre Catastro y Registro: Cam... by Antonio Giner Gargallo - http://www.blogauctoritas.es/comparacion-entre-catastro-y-registr o-camino-hacia-la-convergencia-proyecto-castellbisbal/ El presente estudio consiste en una comparación entre las parcelas catastrales y las fincas registrales de un término municipal, comprobando el grado de coordinación existente entre la información del Catastro Inmobiliario y del Registro de la Propiedad. La comparación se ha efectuado sobre los dos elementos que se contienen en ambas instituciones: a) La descripción de los inmuebles b) La titularidad dominical de dichos inmuebles A.- COMPARACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE LOS INMUEBLES La descripción de los inmuebles exige una comparación entre la descripción de las parcelas catastrales y la de las fincas registrales. La descripción de las parcelas catastrales se extrae de los datos publicados por la Oficina Virtual del Catastro. Se toma la representación gráfica de la parcela catastral, con independencia de su coherencia o no con los datos alfanuméricos consignados. La descripción de las fincas registrales se extrae del folio de la finca correspondiente y de los documentos complementarios que pudieran estar archivados en el Registro en cumplimiento de cualquier disposición legal o reglamentaria (principalmente planos). En este estudio únicamente se han comparado los suelos urbanos, los cuales tienen un mayor valor económico y el grado de coincidencia entre la información registral y catastral es superior. La comparación de los inmuebles de naturaleza rústica presenta mayores dificultades, dada su deficiente descripción registral. Sin embargo, la experiencia y metodología de este estudio puede aplicarse sin variaciones importantes a la comparación de los inmuebles rústicos, si bien los resultados de coincidencia serán, indudablemente, mucho más bajos. En los supuestos de edificios divididos horizontalmente, la comparación se ha efectuado respecto el total inmueble y no respecto los distintos departamentos en que se divide. B.- COMPARACIÓN DE TITULARIDADES. Se han comparado también la titularidad catastral publicada en la Oficina Virtual del Catastro y la titularidad dominical vigente en el Registro de la Propiedad. En este ámbito, la comparación se ha efectuado de todos los inmuebles urbanos susceptibles de aprovechamiento independiente, incluidos los diferentes departamentos de un edificio dividido horizontalmente. 2.- ÁMBITO TERRITORIAL DEL ESTUDIO El estudio comparativo se ha efectuado sobre los inmuebles urbanos del término municipal de Castellbisbal. Castellbisbal es un municipio de la Provincia de Barcelona, Comarca del Vallès Occidental, de 31 km2, de 12000 habitantes distribuidos en unas 3800 viviendas, las cuales se encuentran situadas en un núcleo histórico y diversas urbanizaciones. Cuenta igualmente con un potente tejido industrial, por su proximidad a las grandes infraestructuras viarias cercanas a Barcelona. La parte urbana ocupa un 20% de su territorio, quedando un 80% de uso fundamentalmente forestal. El municipio de Castellbisbal pertenece al distrito registral del Registro de Terrassa núm. 5. Tiene, en la actualidad, unas 10000 fincas vivas, de las cuales el 70% corresponden a fincas urbanas y el 30% a fincas rústicas. El Registro de Terrassa núm. 5 tiene recuperadas gráficamente alrededor del 60% de las fincas existentes, utilizando inicialmente el programa Geobase, y posteriormente el programa Temple. página 3 / 24 Comparación entre Catastro y Registro: Cam... by Antonio Giner Gargallo - http://www.blogauctoritas.es/comparacion-entre-catastro-y-registr o-camino-hacia-la-convergencia-proyecto-castellbisbal/ 3.- METODOLOGÍA. El estudio comparativo se ha efectuado siguiendo las siguientes premisas: página 4 / 24 Comparación entre Catastro y Registro: Cam... by Antonio Giner Gargallo - http://www.blogauctoritas.es/comparacion-entre-catastro-y-registr o-camino-hacia-la-convergencia-proyecto-castellbisbal/ 1) Se ha trabajado por polígonos o manzanas: se ha dividido la zona urbana del término municipal de Castellbisbal en polígonos coincidentes, en la medida de los posible, con manzanas delimitadas por la red viaria. 2) Se han identificado de las parcelas catastrales existentes en dicho polígono, a través de la Oficina Virtual del Catastro (OVC en adelante). 3) Se identifican de las fincas registrales existentes en dicho polígono, a través de los índices registrales e información contenida en la aplicación informáticas de tratamiento de bases gráficas previstas en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria disponible, es decir, programa Temple de la cooperativa de servicios registrales. 4) Se superpone la capa de parcelas catastrales sobre otras capas auxiliares tales como ortofotos recientes, mapas, etc, obtenidos a través de servicios WMS. 5) Se comparan las Referencias Catastrales que constan inscritas en el Registro y la que corresponden realmente a las parcelas catastrales correspondientes. 6) Se compara la descripción gráfica de la parcela catastral con la descripción de la finca contenida en el Registro. De esta comparación caben las siguientes posibilidades: 1. Compatibilidad: La descripción gráfica de la parcela catastral es compatible con la descripción de la finca registral. Para llegar a este juicio de compatibilidad deben tenerse en cuenta todos los datos contenidos en el Registro, especialmente superficie y linderos de la finca registral. También se tendrá en cuenta la coherencia de dicha representación gráfica sobre la ortofoto indicada. 2. Incompatibilidad: La descripción gráfica catastral es incompatible con la descripción registral. En los casos de incompatibilidad se incluye una explicación en la que se explican las discrepancias existentes y si es posible subsanarlas. 7) Comparación entre los titulares catastrales y los titulares registrales. El resultado de dicha comparación, del que se toma nota en la base de datos auxiliar, podrá ser: 1. Coordinación de titularidades 2. Descoordinación de titularidades 8) Creación de una base de datos en la que consten las siguientes tablas: 1. Relación de fincas registrales del término municipal 2. Relación de parcelas catastrales 3. Enlace o correspondencia entre unas y otras 4. Situación de compatibilidad gráfica 5. Situación de compatibilidad de titularidades 4.- PLAZO DE EJECUCIÓN Y RECURSOS UTILIZADOS. Los trabajos para desarrollar este proyecto han durado cuatro meses, entre los meses de julio a septiembre de 2011. Para acometer este proyecto se han utilizado los siguientes medios: a) Personales: - un técnico geógrafo con dedicación completa durante los cuatro meses. - auxilio por parte de los oficiales del registro. b) Técnicos: página 5 / 24 Comparación entre Catastro y Registro: Cam... by Antonio Giner Gargallo - http://www.blogauctoritas.es/comparacion-entre-catastro-y-registr o-camino-hacia-la-convergencia-proyecto-castellbisbal/ - programa de gestión de bases gráficas registrales Temple, el cual ha sido actualizado para permitir la comparación entre la base gráfica registral y la parcela catastral. - Base de datos en la que se han cargado los resultados de la comparación. El trabajo ha sido dirigido por Antonio Giner Gargallo, Registrador de Terrassa número 5, y ha recibido el apoyo directo de: - Decanato de los Registradores de Cataluña, a través de la asistencia técnica de la oficina de información geográfica. - Cooperativa de servicios registrales, que ha desarrollado aplicaciones informáticas para facilitar dichos trabajos. 5.- RESULTADOS DEL ESTUDIO. página 6 / 24 Comparación entre Catastro y Registro: Cam... by Antonio Giner Gargallo - http://www.blogauctoritas.es/comparacion-entre-catastro-y-registr o-camino-hacia-la-convergencia-proyecto-castellbisbal/ página 7 / 24 Comparación entre Catastro y Registro: Cam... by Antonio Giner Gargallo - http://www.blogauctoritas.es/comparacion-entre-catastro-y-registr o-camino-hacia-la-convergencia-proyecto-castellbisbal/ página 8 / 24 Comparación entre Catastro y Registro: Cam... by Antonio Giner Gargallo - http://www.blogauctoritas.es/comparacion-entre-catastro-y-registr o-camino-hacia-la-convergencia-proyecto-castellbisbal/ página 9 / 24 Comparación entre Catastro y Registro: Cam... by Antonio Giner Gargallo - http://www.blogauctoritas.es/comparacion-entre-catastro-y-registr o-camino-hacia-la-convergencia-proyecto-castellbisbal/ página 10 / 24 Comparación entre Catastro y Registro: Cam... by Antonio Giner Gargallo - http://www.blogauctoritas.es/comparacion-entre-catastro-y-registr o-camino-hacia-la-convergencia-proyecto-castellbisbal/ página 11 / 24 Comparación entre Catastro y Registro: Cam... by Antonio Giner Gargallo - http://www.blogauctoritas.es/comparacion-entre-catastro-y-registr o-camino-hacia-la-convergencia-proyecto-castellbisbal/ 6.- CONCLUSIONES EXTRAÍDAS DEL ESTUDIO. De los resultados expuestos se pueden extraer una serie de conclusiones, las cuales, a su vez, nos dan una serie de criterios para lograr una convergencia entre la información catastral y la registral. I.- Las conclusiones que extraigo de los resultados son las siguientes: Primera: El grado de convergencia en la descripción gráfica de los inmuebles urbanos es muy alto. Ciertamente, el estudio que se ha presentado está limitado a un término municipal, y exclusivamente a las fincas de naturaleza urbana. Por ello, sus resultados no tienes más que un valor indiciario de la situación real en todo el territorio nacional. Para que estos datos sean mucho más representativos deberá efectuarse un estudio mucho más ambicioso, que incluya aproximadamente un 5% de los inmuebles existentes en España, repartidos en una veintena de poblaciones de diferentes provincias, con una población global representativa igualmente al 5% de la total nacional. Sin embargo, a pesar de las limitaciones aludidas, la conclusión que cabe extraer del estudio presentado nos hace ser optimistas respecto la situación de convergencia en la descripción de los inmuebles efectuada por el Catastro y la que consta en los Libros del Registro de la Propiedad, sobretodo si tenemos en cuenta que la población elegida, según la gerencia regional del Catastro, no ha sido revisada recientemente. Segundo: Los supuestos de divergencia se pueden clasificar en los siguientes: página 12 / 24 Comparación entre Catastro y Registro: Cam... by Antonio Giner Gargallo - http://www.blogauctoritas.es/comparacion-entre-catastro-y-registr o-camino-hacia-la-convergencia-proyecto-castellbisbal/ a) Divergencia por imposibilidad de comparación: En esta categoría se incluyen todos aquellos supuestos en que no se ha podido establecer una correspondencia entre la finca registral y la o las parcelas catastrales correspondientes, lo cual ha impedido la comparación. Dentro de esta categoría, a su vez, podemos diferenciar dos supuestos distintos: 1. No podemos situar la finca sobre el territorio: Ni la descripción de la finca contenida en el Registro ni ningún otro dato complementario permite conocer el emplazamiento físico de la finca, impidiendo su comparación con el Catastro. 2. No hay parcela catastral asignada al territorio que ocupa la finca: Podemos situar la finca sobre el territorio, pero no existe una parcela catastral asignada a ella. Hay que tener en cuenta que es posible que en el Catastro se asigne a dicho inmueble una referencia catastral, pero sin que tenga asignada representación gráfica. También puede incluir aquellos inmuebles inscritos que no reúnen los requisitos para ser considerados parcelas catastrales. b) Divergencia por inexactitud del Registro: Incluye todos los supuestos en los que, de la comparación efectuada, se observa que la descripción registral es deficiente, normalmente por tener una cabida superior o inferior a la real, superando el margen de tolerancia del 10%, o sus linderos son incompatibles con su representación gráfica. No se incluyen en esta categoría aquellos supuestos en que, si bien la situación y linderos de la finca registral no se ajustan a la realidad física, pero se puede llegar a situarla físicamente y tiene una superficie coincidente con la parcela catastral, dentro del margen de tolerancia expresado. c) Divergencia por inexactitud del Catastro: Son supuestos en que la descripción de la parcela catastral es totalmente incompatible con la descripción de las fincas registrales. d) Divergencia sin que pueda determinarse fácilmente el motivo de la inexactitud: Supuestos de divergencia entre la parcela catastral y la descripción de la finca, sin que pueda llegarse a una conclusión de donde se encuentra el error. e) Divergencia justificada: Supuestos en que la finca y la parcela catastral son distintas, pero se encuentra una justificación jurídica a dicha discrepancia (por ejemplo, la falta de cesión de un vial, etc.) Tercero: El grado de convergencia respecto las titularidades es más reducido. Teniendo en cuenta las mismas limitaciones que he expuesto en el punto primero, se observa que existe un grado importante de discrepancia en las titularidades. Cuarto: Existe un índice muy importante de errores en las Referencias Catastrales inscritas en el Registro. Al efectuar el estudio de coordinación se ha tenido en cuenta, en primer lugar, como elemento esencial para efectuar la correspondencia entre finca registral y parcela, la referencia catastral inscrita en el Registro. Sin embargo, en un número muy elevado de casos, la referencia catastral que co0nsta inscrita no corresponde con la que se le asigna por el catastro en la actualidad. Esta situación puede deberse a múltiples razones: - en los supuestos de divisiones horizontales, segregaciones, divisiones materiales y otras modificaciones de fincas registrales, consta inscripta la referencia catastral de la finca matriz, al no existir aún la referencia de los departamentos, parcelas, etc. - Errores de los propietarios al aportar la referencia en los títulos que se inscriben - Errores de transcripción en la notarías - Errores de traslado en los Registros página 13 / 24 Comparación entre Catastro y Registro: Cam... by Antonio Giner Gargallo - http://www.blogauctoritas.es/comparacion-entre-catastro-y-registr o-camino-hacia-la-convergencia-proyecto-castellbisbal/ - Recibos del IBI en los que se ha alterado el formato de la Referencia Catastral II.- De estas conclusiones deduzco los siguientes criterios para lograr la convergencia: A) Requisitos para lograr una convergencia entre la descripción de los inmuebles contenida en el Catastro y en el Registro: 1. Hay que efectuar una comparación entre la descripción catastral y registral de los inmuebles: En el estudio presentado se ha efectuado una comparación global de gran parte de las fincas urbanas de un municipio. Sin embargo, para establecer un procedimiento de convergencia bastará que dicho estudio se vaya efectuando a medida que se efectúan operaciones registrales sobre las fincas o se solicita información de ellas. Un momento esencial para efectuar la comparación es cuando un Notario u otra autoridad solicita acceder al contenido del Registro para preparar y autorizar un documento. Sin embargo, la comparación nunca puede efectuarse de una finca aisladamente sino que debe tenerse en cuenta la totalidad de fincas inmatriculadas. Es realmente muy útil que la comparación comprenda todas las fincas de una manzana, polígono o sector. 2. La comparación debe efectuarla el Registrador de la Propiedad, emitiendo un juicio de convergencia: Si bien podría pensarse que cualquier persona que disponga de la descripción de la finca y de una certificación catastral puede comparar las respectivas descripciones del inmueble, esta comparación siempre será insuficiente porque no tendrá en cuenta las restantes fincas inscritas en el Registro. Comparando la descripción de una finca y la parcela catastral correspondiente puede observarse que la parcela catastral tiene una superficie superior a la finca registral, y solicitar al Registro un exceso de cabida de la finca. Sin embargo, registralmente puede resultar que el exceso de superficie está ocupado por otra u otras fincas, por lo que el exceso de cabida no podrá inscribirse sin causar una doble inmatriculación. Este es el defecto del sistema de comparación establecido por la reforma de la Ley de Catastro introducida en la Ley de Economía Sostenible: la comparación la efectúa el propietario a requerimiento del Notario. Sin embargo, ni se obliga a rectificar la descripción registral, si el propietario manifiesta que es disconforme con la realidad, ni se garantiza la inscripción de dicha rectificación porque quedará afectada por la calificación del Registrador. Por ello propongo que sea el Registrador quien efectúe esta comparación, de manera que, cuando el interesado tenga que manifestar la identidad de la finca, contará ya anticipadamente con el resultado de dicha califiación registral. 3. Que el juicio de convergencia conste reflejado en los Libros del Registro y se informe de su resultado a quien solicite información de la finca registral: El resultado de la comparación puede hacerse constar en el Registro por medio de una nota marginal, e informarse de su resultado en toda publicidad registral posterior de la finca, todo ello con amparo en el artículo 9 de la ley hipotecaria. 4. Que el Registrador, en el proceso de determinar la correspondencia entre finca registral y parcela catastral, no quede vinculado por las Referencias catastrales inscritas: Hemos visto que existe un importante grado de inexactitud entre las Referencias catastrales inscritas y las reales. Por ello, hay que superar la actual concepción según la cual la Referencia Catastral que debe inscribirse la debe proporcionar el interesado y que no puede modificarse sin su consentimiento. El Registrador dispone hoy de medios para comprobar y obtener la Referencia Catastral correcta. La incorrección de la Referencia Catastral frustra casi todas las posibilidades de intercambio de información entre Catastro y Registro. Se propone que el Registrador, al efectuar la comparación y emitir el juicio de convergencia, pueda comprobar cual es la Referencia Catastral correcta de la finca e incluirla en el folio de la finca y en los programas informáticos correspondientes. 5. Que se establezcan mecanismos para lograr que no se pierda la convergencia en los supuestos en que exista: Hemos visto que existe un alto grado de convergencia en la descripción de los inmuebles urbanos. Sin embargo, dicha convergencia va referida a la situación catastral y registral en un momento histórico determinado. Si, con posterioridad a la comparación efectuada, se modifica la descripción de la finca o de la parcela, se rompe la convergencia. Esta situación obligaría a efectuar la comparación cada vez que se emita información de una finca. Para evitar esta situación es indispensable: 1. que el Registro notifique al Catastro cualquier modificación de una finca que rompa la convergencia, tal como ya prevé la Ley del Catastro, tras la modificación introducida por la LES. Hay que arbitrar un sistema ágil para el intercambio de esta información, que podría llegar a considerar al Registro como entidad colaboradora del Catastro a los efectos de tramitar las página 14 / 24 Comparación entre Catastro y Registro: Cam... by Antonio Giner Gargallo - http://www.blogauctoritas.es/comparacion-entre-catastro-y-registr o-camino-hacia-la-convergencia-proyecto-castellbisbal/ modificaciones catastrales correspondientes. 2. que el Catastro notifique al Registro cualquier inicio de expediente de modificación de la descripción de una parcela catastral respecto la cual se haya emitido un juicio de convergencia, para que emita el correspondiente informe, en vista del cual resolverá la autoridad catastral. Al igual que en el apartado anterior, debe arbitrarse un sistema de comunicación muy ágil. 6. Que se establezcan mecanismos para lograr que las descripciones divergentes converjan: 1. Cuando el motivo de divergencia se deba a inexactitudes registrales, el Registrador informará de ello en toda publicidad de la finca, advirtiendo de cual debería ser la descripción correcta, y cuando el interesado manifieste su consentimiento a ello, efectuará las rectificaciones registrales correspondientes. 2. Cuando la inexactitud sea catastral, debe permitirse al Registrador, como entidad colaboradora del Catastro, instruir el correspondiente expediente de rectificación. 3. Si la divergencia está justificada, simplemente se informará de ello en la publicidad registral 7. Es indispensable crear un Sistema de Información Común en el que Catastro y Registro intercambien su información: Todas las tareas antes señaladas deberían efectuarse a través de una plataforma informática común. Esta plataforma debe tener como base la cartografía catastral, como cartografía temática básica. Sobre ella operará el Registrador haciendo constar lo siguiente: 1. Si ha efectuado el estudio comparativo y el juicio al que haya llegado. 2. En los supuestos de divergencia, incluirá un breve informe con los motivos en que funda su juicio. 3. Si existe convergencia, se hará constar que la descripción gráfica de la finca coincide con la descripción de la parcela catastral 4. Si hay divergencia por inexactitud registral, se hará constar una descripción gráfica provisional de la finca, coincidente con la parcela catastral, pero pendiente su validación de la inscripción de la rectificación que proceda. 5. Si hay divergencia por inexactitud catastral, se hará constar la base gráfica de la finca y se indicará que se inicia expediente de rectificación catastral 6. El Sistema de Información común ha de permitir un intercambio inmediato de información, de forma que el Registrador conozca inmediatamente que se ha solicitado una rectificación catastral, pueda enviar el correspondiente informe y pueda notificar al Catastro modificaciones registrales que afecten a la descripción de las parcelas catastrales. B) Para lograr una convergencia de titularidades es preciso: 1. Que el Registrador averigüe la correspondencia correcta entre la finca y la parcela catastral, con independencia de la Referencia Catastral inscrita 2. Que notifique inmediatamente al Catastro del cambio de titularidad operado, utilizando el Sistema de Información Común antes señalado. Que se establezcan por el Catastro medidas para evitar que la comunicación de cambios de titularidad efectuados por otros operadores (Notarios, Ayuntamientos, Diputaciones) impida o destruya la convergencia lograda. EJEMPLOS DE RESULTADOS DE LA COMPARACIÓN: 1.- DIVERGENCIA POR IMPOSIBILIDAD DE COMPARACIÓN AL NO PODERSE SITUAR LA FINCA FÍSICAMENTE: página 15 / 24 Comparación entre Catastro y Registro: Cam... by Antonio Giner Gargallo - http://www.blogauctoritas.es/comparacion-entre-catastro-y-registr o-camino-hacia-la-convergencia-proyecto-castellbisbal/ La descripción registral de la finca 2159 de Castellbisbal impide fijar su emplazamiento físico. No existe ninguna parcela catastral cuyo titular sea el titular registral de esta finca. No podemos establecer su correspondencia con ninguna parcela catastral ni efectuar comparación alguna. La convergencia con el catastro sólo podrá efectuarse si previamente se puede llegar a situar la finca físicamente, lo cual exigirá intervención del propietario de la finca. 2.- DIVERGENCIA POR IMPOSIBILIDAD DE COMPARACIÓN AL NO EXISITIR PARCELA CATASTRAL ASIGNADA A LA FINCA. página 16 / 24 Comparación entre Catastro y Registro: Cam... by Antonio Giner Gargallo - http://www.blogauctoritas.es/comparacion-entre-catastro-y-registr o-camino-hacia-la-convergencia-proyecto-castellbisbal/ página 17 / 24 Comparación entre Catastro y Registro: Cam... by Antonio Giner Gargallo - http://www.blogauctoritas.es/comparacion-entre-catastro-y-registr o-camino-hacia-la-convergencia-proyecto-castellbisbal/ página 18 / 24 Comparación entre Catastro y Registro: Cam... by Antonio Giner Gargallo - http://www.blogauctoritas.es/comparacion-entre-catastro-y-registr o-camino-hacia-la-convergencia-proyecto-castellbisbal/ La finca 12396 de Castellbisbal está perfectamente identificada. Su emplazamiento físico ha podido página 19 / 24 Comparación entre Catastro y Registro: Cam... by Antonio Giner Gargallo - http://www.blogauctoritas.es/comparacion-entre-catastro-y-registr o-camino-hacia-la-convergencia-proyecto-castellbisbal/ determinarse, no sólo por la calle y número que consta en el Registro sino también por su comparación con todas las otras fincas colindantes, perfectamente identificadas. En el Registro consta que a esta finca le corresponen tres referencias catastrales, y así lo parece de la cartografía castastral, pero al hacer una búsqueda en la Oficina Virtual del Catastro, se nos indica que no hay bienes para los datos seleccionados. En realidad, los distintos departamentos sí que tienen asociada una Referencia catastral, pero sin cartografía asociada. La forma de lograr la convergencia, en este caso, pasará necesariamente por la definición catastral de este inmueble. 3.- DIVERGENCIA POR INEXACTITUD DEL REGISTRO. página 20 / 24 Comparación entre Catastro y Registro: Cam... by Antonio Giner Gargallo - http://www.blogauctoritas.es/comparacion-entre-catastro-y-registr o-camino-hacia-la-convergencia-proyecto-castellbisbal/ La finca 10645 de Castellbisbal queda perfectamente identificada. Sin embargo, en su descripción registral existen algunas inexactitudes: se indica que tiene una superficie de 280,64 m2, cuando su representación, que coincide con la parcela catastral, mide 253,12 m2. Por tanto, existe una diferencia superior al 10% del margen de tolerancia establecido. Igualmente, en su descripción se indica que linda, por el Oeste, con las parcelas 2 y 3, pero de su representación gráfica se aprecia que exclusivamente linda con la parcela 2. La forma de lograr la convergencia, en este supuesto, consiste en una rectificación de la descripción registral instada por el propietario de la finca. Para incentivar dicha rectificación, en la publicidad registral de esta finca se haría constar que su descripción no se ajusta a su representación gráfica, respecto a su superficie y lindero Oeste, y que diverge con la descripción de la parcela catastral correspondiente. Ante esta información, el Notario, antes de autorizar un título, debería informar al propietario y solicitarle que manifieste si consiente la rectificación registral con arreglo a lo indicado. 4.- DIVERGENCIA POR INEXACTITUD CATASTRAL página 21 / 24 Comparación entre Catastro y Registro: Cam... by Antonio Giner Gargallo - http://www.blogauctoritas.es/comparacion-entre-catastro-y-registr o-camino-hacia-la-convergencia-proyecto-castellbisbal/ La finca 10639 de Castellbisbal está perfectamente identificada, por su descripción registral, su comparación con página 22 / 24 Comparación entre Catastro y Registro: Cam... by Antonio Giner Gargallo - http://www.blogauctoritas.es/comparacion-entre-catastro-y-registr o-camino-hacia-la-convergencia-proyecto-castellbisbal/ las demás fincas del polígono y por la ortofoto utilizada. La representación gráfica de esta finca es totalmente divergente con la que efectúa el Catastro. La convergencia se logrará mediante la rectificación de la representación gráfica de la parcela catastral correspondiente. 5.- DIVERGENCIA DE ORIGEN DIFÍCIL DE DETERMINAR página 23 / 24 Comparación entre Catastro y Registro: Cam... by Antonio Giner Gargallo - http://www.blogauctoritas.es/comparacion-entre-catastro-y-registr o-camino-hacia-la-convergencia-proyecto-castellbisbal/ La finca 9551 de Castellbisbal agrupa en un solo folio registral distintas porciones de terreno de dominio público municipal. La insuficiencia de su descripción registral dificulta una representación gráfica completa. Los inmuebles de dominio público, por su parte, no constituyen parcela catastral. Todo ello dificulta la comparación. En estos supuestos, la convergencia debe analizarse caso a caso. Lo importante es detectar la falta de convergencia y el posible motivo. En el ejemplo mostrado sería preciso que el Ayuntamiento aportara descripción gráfica de sus inmuebles, que ajustara la descripción registral a dicha descripción gráfica, y, si procede, se crearan las parcelas catastrales correspondientes (y si no procede, al tratarse de bienes que no pueden constituir parcela catastral, aunque no exista convergencia, sería un supuesto de divergencia plenamente justificada). página 24 / 24 Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)
