Aspectos financieros, fiscales y contables del leasing inmobiliario

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Aspectos financieros,
fiscales y contables del
leasing inmobiliario
Caso
Práct
ico
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Dossier Renting/Leasing
Aunque las necesidad de financiar las inversiones es común tanto para grandes como para
medianas empresas, las vías para conseguirlo son proporcionalmente distintas. De un tiempo
a esta parte el leasing se está imponiendo entre las pymes, tanto es su vertiente mobiliaria
como inmobiliaria, dadas sus posibilidades fiscales y de liquidez. Dos ejemplos prácticos
ayudarán a ilustrarlo
J. Boronat Ombuena
, GonzaloEconomista
Pastor Andrés
, Pablo
Economista
Director General GDF Consultores
Consultor GDF Consultores
as empresas se encuentran periódicamente
con la necesidad de financiar sus inversiones
en activos fijos: esta necesidad, en muchas
ocasiones, se convierte en una actividad presupuestaria anual con el desarrollo del presupuesto de inversiones y el plan financiero asociado a las mismas.
Ante esta situación las alternativas de financiación
son distintas según el tamaño de la empresa.
La gran empresa puede financiar sus proyectos
de inversión tanto en activos fijos como en sus proyectos de expansión y crecimiento a través de unas
vías distintas a las de la pequeña y mediana empresa.
La posibilidad de acceder al mercado bursátil mediante ampliaciones de capital o al mercado de capitales mediante emisiones de distintos instrumentos
financieros es una alternativa que, por tamaño,
riesgo, solvencia y precio, no es válida para la pyme.
Así, nos encontramos con que la pequeña y mediana empresa en España, se ve obligada a utilizar dos
vías básicas: La ampliación de capital, bien con sus socios actuales o con la incorporación de nuevos partícipes, o bien, la más utilizada: la financiación externa a
largo plazo a través de las entidades de financiación.
Dentro de esta línea de financiación las fórmulas
mas habituales son, de una parte la apelación al préstamo a largo plazo –en la mayoría de las ocasiones
con garantía hipotecaria– y, de otra, el leasing. Esta
última línea de financiación ha ido creciendo en importancia a lo largo de la última década como una
fórmula financiera para la adquisición de distintos
bienes de equipo: maquinaria, instalaciones, informática, vehículos… pero no es menos cierto que cada
vez más nos estamos encontrando que dentro de las
distintas modalidades(1), y en función del tipo de
operación, nos podemos encontrar con dos posibilidades: el leasing mobiliario y el leasing inmobiliario.
Este último con un peso cada vez mayor en la financiación de proyectos empresariales tanto en España
como en nuestro entorno europeo.
L
(1) Ver Estrategia Financiera numero 321. Septiembre 2006 –Cinco
Sistemas de Financiación y Análisis Empresarial.
En efecto, si atendemos a la información que nos
suministra Leaseurope - The European Federation of
Leasing Company Associations, asociación que
agrupa a 47 entidades de financiación empresarial
mediante operaciones de leasing de 34 países europeos - nos encontramos con los datos que aparecen
en el Cuadro 1.
De ellos se desprende una evolución en la inversión nueva creciente que alcanzó un total de 262.902
millones de euros en el año 2005. Del mismo modo
observamos una creciente participación del leasing
inmobiliario como fórmula de financiación con una
cuota creciente en cada uno de los años analizados
(Gráfico 1).
Del mismo modo, si analizamos la participación
española en dicha inversión observamos una cuota
creciente, es decir por encima de la media europea en
la financiación vía leasing, pero que es mayor todavía
si analizamos la cuota por operaciones nuevas de le-
Ficha Técnica
AUTORES: Boronat
Ombuena, Gonzalo J.; Pastor Andrés, Pablo
TÍTULO: Aspectos financieros, fiscales y contables del leasing inmobiliario
FUENTE: Estrategia Financiera, nº 239. Mayo 2007
LOCALIZADOR: 39/2007
RESUMEN: El leasing es un instrumento de financiación con una mayor presencia en los pasivos empresariales, dado que puede presentar una ventaja
importante a la hora de financiar la adquisición de nuevos activos. Esta posición se plantea con mayores ventajas en el caso de aplicarse para la adquisición de activos inmobiliarios dadas sus posibilidades fiscales y de liquidez,
aunque dependerá de la planificación estratégica de cada compañía su adecuación como fórmula de financiación. La flexibilidad en la operatoria y la
ventajosa fiscalidad, tanto en el Impuesto de Sociedades como en el Impuesto
sobre el Valor Añadido, hacen del leasing inmobiliario una de las mejores fuentes de financiación. Esta figura presenta una serie de ajustes contables y de información derivados de la implantación del nuevo Plan General de Contabilidad a las Normas Internacionales de Información Financiera.
DESCRIPTORES: Dossier renting/leasing, instrumentos financieros, leasing inmobiliario, arrendamiento financiero, fiscalidad, contabilidad, préstamo, inversión, financiación, costes financieros, Impuesto sobre Sociedades, IVA, Plan
General de Contabilidad, NIFF, estrategias de financiación.
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Dossier Renting/Leasing
Aspectos financieros, fiscales y contables
del leasing inmobiliario
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Cuadro 1. Inversión nueva en leasing (2001-2006) - Europa
Leasing inmobiliario
Variación (%)
Total leasing
Variación (%)
Cuota leasing inmobiliario
1999
24.791
0
160.665
0
15,43
2000
27.815
12,20
178.449
11,07
15,59
2001
33.494
20,42
193.227
8,28
17,33
2002
38.946
16,28
199.042
3,01
19,57
2003
35.693
–8,35
193.912
–2,58
18,41
2004
37.430
4,87
231.127
19,19
16,19
2005
46.765
24,94
262.902
13,75
17,79
(millones de euros)
Fuente: Leaseurope, the European Federation of Leasing Compay Associations y elaboración propia.
Gráfico 1. Evolución de la inversión nueva en leasing
en Europa
MILLONES DE EUROS
EVOLUCION INVERSION LEASING NUEVA EN EUROPA
300000
250000
• Una cuota creciente del leasing inmobiliario que
representa un 17/20% de los nuevos contratos de
leasing realizados. (Ver Cuadro 3 y Gráficos 2 y 3).
200000
150000
100000
50000
0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
AÑOS
LEASING INMOBILIARIO
TOTAL LEASING
Cuadro 2. Inversión nueva en leasing (2001-2006) - Europa
Leasing inmobiliario
Total leasing
España
Cuota
Europa
España
Cuota
2001
33.494
1.655
4,94
193.227
9.661
5,00
2002
38.946
1.699
4,36
199.042
9.803
4,93
2003
35.693
2.391
6,70
193.912
11.715
6,04
2004
37.430
2.958
7,90
231.127
14.120
6,11
2005
46.765
3.352
7,17
262.902
18.143
6,90
(millones de euros)
Fuente: Asociacion Española de Leasing, Leaseurope, the European Federation of Leasing
Compay Associations y elaboración propia.
asing inmobiliario, donde en los últimos años la cuota
siempre ha sido superior (Cuadro 2).
Si observamos la situación española(2) y analizamos los datos que nos ofrece la Asociación Española
de Leasing podemos obtener dos importantes conclusiones:
(2) Ver Estrategia financiera. Septiembre 2006. J.A.Lozano y E.Hermida.
Leasing Inmobiliario: Un nuevo enfoque para la financiación.
Estrategia Financiera
Del mismo modo, resulta significativo observar la
evolución de estas cifras en función de las distintas
entidades de financiación según se desprende de la
información suministrada por el Banco de España
(Cuadro 4).
Así, observamos una supremacía de los bancos
sobre las cajas de ahorro que no se presentan muy
activas en este segmento de financiación donde tienen más peso las entidades dedicadas a la intermediación financiera. (Ver Cuadro 5 y Gráfico 4).
LEASING INMOBILIARIO
Europa
44
• Un fuerte crecimiento interanual en el riesgo vivo
por operaciones de leasing, que en el mes de
enero de 2007 (Banco de España) alcanzó los
40.273 millones de euros y tasas de crecimiento
cercanas al 20%.
Como indicábamos, la inversión en activos fijos
inmobiliarios se realiza básicamente sobre dos alternativas: el leasing y el préstamo. Como veremos, cada
una de ellas plantea ventajas e inconvenientes, por lo
que deberemos de estudiar la situación concreta en
cada caso. Es por ello que trataremos de ver cuándo
resultará ser más adecuada la financiación por leasing inmobiliario, teniendo en cuenta cuál es la problemática con la que nos podemos encontrar.
Podemos definir un contrato de leasing inmobiliario
como aquél celebrado por entidades de financiación,
cuyo objeto exclusivo es la cesión del uso de bienes
inmuebles adquiridos para dicha finalidad, según las
especificaciones del futuro usuario, a cambio de una
contraprestación consistente en el abono periódico
de las cuotas. Los bienes objeto de cesión han de quedar afectos por el usuario únicamente a sus actividades económicas y empresariales. El contrato de arrendamiento financiero debe incluir necesariamente una
opción de compra, a su término, a favor del usuario.
El leasing inmobiliario permite financiar todo tipo
de inmuebles: edificios, naves, locales comerciales, almacenes, oficinas, hoteles, etcétera.
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Aspectos financieros, fiscales y contables
del leasing inmobiliario
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Cuadro 3. Inversión nueva en leasing (2001-2006) –España
Cuota
Riesgo
leasing
vivo total
imobiliario
Leasing
imobiliario
Resto
leasing
Total
leasing
2001
1.655
8.006
9.661
17,13
20.209
Variación
anual (%)
Una de las ventajas más importantes que aporta
el leasing afecta, sobre todo, al Impuesto sobre Sociedades, con una doble incidencia:
• La carga financiera es plenamente deducible.
2002
1.699
8.104
9.803
17,33
22.034
9,03
2003
2.391
9.324
11.715
20,41
25.069
13,77
2004
2.958
11.162
14.120
20,95
29.282
16,81
2005
3.352
14.791
18.143
18,48
34.994
19,51
jun-06
1.652
7.818
9.470
17,44
36.309
(millones de euros)
Fuente: Asociacion Española de Leasing y elaboración propia.
Gráfico 2. Inversión nueva en leasing
20000
MILLONES DE EUROS
Ventajas fiscales
15000
• La parte correspondiente a la recuperación del
coste del bien satisfecha es deducible con el límite del resultado de aplicar al coste del bien el
duplo del coeficiente de amortización lineal, según tablas de amortización oficialmente aprobadas que corresponda al citado bien, siendo deducible el exceso sobre esa cantidad en los periodos impositivos sucesivos, respetando igual
límite. En el caso de las empresas de reducida dimensión (cifra de facturación de menos de ocho
millones de euros), la amortización deducible es
el triple del coeficiente de amortización según
tablas. Por supuesto, sólo se podrá amortizar la
parte correspondiente a la construcción y no el
terreno.
10000
Se trata pues de un diferimiento en el Impuesto
sobre Sociedades, que se podrá aprovechar si se cumplen los siguientes requisitos:
5000
0
2001
2002
2003
2004
2005
AÑOS
L.INMOBILIARIO
• El contrato de leasing debe incluir obligatoriamente una cláusula de opción de compra a favor
del destinatario.
RESTO LEASING
Gráfico 3. Evolución riesgo vivo de leasing
• Debe diferenciarse la carga financiera del valor de
recuperación del coste del bien, excluido el valor
de la opción de compra.
MILLONES DE EUROS
38000
33000
• El importe anual correspondiente a la recuperación
del coste del bien, debe permanecer constante o
creciente a lo largo del periodo contractual.
28000
23000
18000
2001
2002
2003
2004
2005
AÑOS
RIESGO VIVO TOTAL
Cuadro 4. Riesgo vivo en operaciones de leasing
Total riesgos
Bancos
Cajas
de ahorro
Cooperativas Establecimiento
de credito
financiero
2001
20.209
8.213
1.586
111
10.299
2002
22.033
9.123
2.073
160
10.676
2003
25.069
12.619
3.410
523
8.517
2004
29.282
15.319
3.904
633
9.426
2005
34.994
18.676
4.499
748
11.072
2006
40.713
21.744
5.338
901
12.731
(millones de euros)
Fuente: Banco de España y elaboración propia.
46
• La duración mínima ha de ser de diez años.
Estrategia Financiera
Otra ventaja con respecto a otras formas de financiación radica en que el IVA se repercute a lo largo
de la operación. El IVA se pagará en concepto de prestación de servicios sobre las cuotas periódicas de capital e intereses. Por lo tanto, no se soporta una carga
importante de IVA en el inicio de la operación, lo que
supone un aspecto positivo para la liquidez de la empresa adquirente. Si financiamos el inmueble mediante un préstamo, el IVA no podrá formar parte del
importe a financiar. Ello implica, disponer de una cantidad considerable que tendremos que desembolsar y
que sólo podremos recuperar pasados unos cuantos
meses, plazo que dependerá de cada empresa en función de diversas variables:
• Si optamos por la compensación, habrá que ver:
– Si las declaraciones de IVA se liquidan con carácter mensual o trimestral, que dependerá de
si la sociedad tiene la condición de gran em-
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Aspectos financieros, fiscales y contables
del leasing inmobiliario
presa (volumen de operaciones mayor de
6.010.121,04 euros).
Gráfico 4. Riesgo vivo en operaciones de leasing
– Si se repercute mucho IVA y se soporta poco en
términos relativos se podrá recuperar mediante
compensaciones.
RIESGO VIVO EN OPERACIONES DE LEASING
Bancos
Cajas de Ahorro
• Si optamos por la devolución, habrá que considerar el mes del año en el que estemos, ya que
sólo puede solicitarse en el mes de diciembre (a
no ser que estemos dados de alta en el registro de
exportadores y otros operadores económicos).
Como última ventaja podemos señalar que la
financiación del bien suele ser de entre el 80% y el
100% del valor de escritura del inmueble, siempre
que sea inferior al de tasación y en función de las
características del inmueble y de su ubicación. Esto
se debe a que el inmueble es propiedad de la entidad financiera hasta que se ejercita la opción de
compra.
¿Qué inconveniente presenta?
En consecuencia, todo parecen ser ventajas a la
hora de adquirir un inmueble mediante un leasing:
permite una mayor amortización deducible en el Impuesto sobre Sociedades, el IVA se va pagando a lo
largo de la duración del contrato y el importe financiado siempre es mayor que en el caso del préstamo.
¿Qué inconvenientes presenta? Básicamente podemos
destacar la rigidez inherente a este tipo de contratos,
rigidez que se da en varios sentidos:
• En lo que se refiere al cumplimiento de requisitos para que la recuperación del coste
del bien sea deducible: duración mínima de diez
años, opción de compra, requisitos de las cuotas,
el bien debe estar afecto al 100% a la actividad
empresarial, etcétera.
• Se trata de una financiación directamente relacionada con el inmueble. Por lo tanto, no podemos venderlo y seguir financiando la compra
de otro inmueble con la misma fuente de financiación, tal y como sucede en el préstamo (aunque sí que se deberían cambiar las garantías).
Además, la cancelación anticipada del contrato
de arrendamiento financiero conllevará posiblemente la pérdida de beneficios fiscales en el Impuesto sobre Sociedades y habrá que efectuar las
correspondientes regularizaciones. Si optamos
por el hecho de que otra empresa se subrogue en
el contrato de leasing tendremos otro problema
añadido: dependerá del criterio de la entidad financiera, dado que a veces son reacias en este
aspecto.
• Las amortizaciones y cancelaciones anticipadas tienen un coste en concepto de comisiones muy elevado.
Cooperativas de Crédito
Establecimientos Financieros
Cuadro 5. Riesgo vivo en operaciones de leasing
Total riesgos
Bancos
Cajas
de ahorro
Cooperativas Establecimiento
de credito
financiero
2001
100,00
40,64
7,85
0,55
50,96
2002
100,00
41,41
9,41
0,73
48,45
2003
100,00
50,34
13,60
2,09
33,97
2004
100,00
52,32
13,33
2,16
32,19
2005
100,00
53,37
12,86
2,14
31,64
2006
100,00
53,41
13,11
2,21
31,27
(millones de euros)
Cuotas de mercado-composición por entidades de financiación.
Fuente: Banco de España y elaboración propia.
En consecuencia, queda patente la falta de flexibilidad que presenta el leasing inmobiliario, motivo
que puede llevarnos a renunciar a este tipo de financiación, a pesar de las significativas ventajas fiscales y
de financiación. De manera que si, por ejemplo, una
empresa desea adquirir una nave industrial, pero
prevé que se le puede quedar pequeña en poco
tiempo, desde luego la opción del leasing inmobiliario
no sería adecuada. Habría que ver si opta por el préstamo o, incluso, por el alquiler. Esta última opción
muchas veces se descarta en las pequeñas empresas
por la cultura tan arraigada a favor de la propiedad
que tenemos en nuestro país. Muchas empresas han
desaparecido por la compra de una nave o cualquier
otro inmueble y, otras tantas tienen problemas graves
de liquidez para hacer frente al pago de la deuda. Habremos oído decir a más de un empresario que mientras estaba alquilado ganaba dinero y ahora no llega
(y no es que ahora no gane, pero no genera suficiente
cash flow para pagar las cuotas del préstamo o del
leasing).
Es por ello por lo que es fundamental tener en
cuenta el alquiler como otra opción, ya que la cuota
de alquiler puede ser perfectamente la mitad de lo
que supone la de un leasing sobre un inmueble de las
mismas características. En definitiva, la alternativa del
alquiler proporciona mayor liquidez y flexibilidad, a
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Aspectos financieros, fiscales y contables
del leasing inmobiliario
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• Tipo de interés: 5,5%.
Cuadro 6. Amortización
Año
Carga
financiera
Coste
recuperación
Cuota
IVA
C. bruta
1
2007
37.090,05
41.973,20
79.063,20
12.650,16
91.713,36
2
2008
34.722,43
44.340,81
79.063,20
12.650,16
91.713,36
3
2009
32.221,25
46.841,99
79.063,20
12.650,16
91.713,36
4
2010
29.578,99
49.484,23
79.063,20
12.650,16
91.713,36
5
2011
26.787,70
52.275,53
79.063,20
12.650,16
91.713,36
6
2012
23.838,94
55.224,29
79.063,20
12.650,16
91.713,36
7
2013
20.723,88
58.339,38
79.063,20
12.650,16
91.713,36
8
2014
17.433,06
61.630,16
79.063,20
12.650,16
91.713,36
9
2015
13.956,62
65.106,59
79.063,20
12.650,16
91.713,36
10
2016
10.284,11
68.779,11
79.063,20
12.650,16
91.713,36
11
2017
6.404,41
72.658,80
79.063,20
12.650,16
91.713,36
12
2018
2.305,88
76.757,33
79.063,20
12.650,16
91.713,36
N.º
VALOR RESIDUAL
TOTAL
700.000,02
• Valor residual igual a una cuota.
El valor del terreno asciende a 105.000, siendo el
15% del importe total.
El resumen anual del cuadro de amortización
(Cuadro 6) se trata la suma de las cuotas mensuales
resumidas en términos anuales.
El asiento contable que deberíamos reflejar a la
firma del contrato con fecha 1 de enero de 2007 sería
el del Cuadro 7:
Cuadro 7. Asiento contable
CUENTA
DEBE
(217) Dchos. s/ bienes arren.fin.
HABER
700.000,02
(272) Gtos. por intereses diferidos 255.347,32
6.588,60
255.347,32
• Comisión de apertura: 1%.
955.347,0
(528) Acreed.arren.fin.c.p
79.063,20
(178) Acreed.arren.fin.l.p.
876.283,80
Por el pago de las doce primeras cuotas:
cambio de no tener la propiedad y, por tanto, un inmovilizado que proporcione más solvencia a la sociedad a largo plazo.
Un supuesto bajo el cual es incompatible la utilización del leasing inmobiliario se da cuando queremos solicitar una subvención relacionada con la inversión en un inmueble. En este caso, no podremos
siquiera plantearnos esta alternativa de financiación,
dado que normalmente se exige que las inversiones
subvencionables sean propiedad de la empresa. Como
es obvio, en el leasing inmobiliario este requisito no
se cumple, dado que el inmueble va a estar a nombre
de la entidad financiera hasta que se ejerza la opción
de compra.
Ejemplo práctico
Antes de entrar a analizar otras peculiaridades intrínsecas al leasing inmobiliario, cabe plantear un
ejemplo en el que podamos ver tanto su contabilización como las ventajas fiscales:
Imaginemos que una empresa de reducida dimensión (facturación menor de ocho millones de euros) está interesada en adquirir una nave cuyo valor
de adquisición asciende a 700.000 euros y decide financiarla mediante un leasing inmobiliario. Supongamos que consigue las siguientes condiciones de la
entidad financiera:
Cuadro 8. Pago doce primeras cuotas
CUENTA
DEBE
(528) Acreed.arren.fin.c.p
79.063,20
(472) H.P. IVA soportado
12.650,11
(572) Bancos
HABER
91.713,31
Por los gastos financieros devengados durante el
primer año:
Cuadro 9. Gastos financieros
CUENTA
DEBE
(660) Intereses de leasing
HABER
37.090,05
(272) Gtos. por intereses diferidos
37.090,05
Por la amortización, que será calculada aplicando
el porcentaje del 3% a la parte correspondiente al valor de la construcción (595.000 euros), sin tener en
cuenta el valor del terreno (105.000 euros) que no es
amortizable
Cuadro 10. Amortización
• Importe de la financiación: 700.000 euros (100%).
• Plazo de amortización: 12 años.
• Frecuencia de pago: mensual.
48
Estrategia Financiera
CUENTA
(681) Amort.inmov.inmat.
(281) Am.ac.inmov.inmat.
DEBE
HABER
17.850,00
17.850,00
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Dossier Renting/Leasing
Aspectos financieros, fiscales y contables
del leasing inmobiliario
Y, al final del primer año, por el traspaso de las
cuotas a corto plazo:
Cuadro 11. Traspaso de cuotas a corto
plazo
CUENTA
(178) Acreed.arren.fin.l.p.
DEBE
HABER
79.063,20
(528) Acreed.arren.fin.c.p
79.063,20
con el límite del triple del coeficiente máximo de amortización, según tablas, que en este caso es 53.550 euros
(cantidad obtenida de multiplicar 595.000 X 0,03 X 3).
Tendremos que calcular qué parte del coste de recuperación corresponde a la construcción, ya que la del
terreno no es amortizable. Por lo tanto, si multiplicamos el coste de recuperación del bien por el 85% obtendremos el siguiente Cuadro:
Cuadro 15. Cálculo de recuperación
Año
Coste recuperación Coste recup. construcción
Año a año se contabilizarán las cuotas, gastos financieros, amortizaciones y traspaso a corto siguiendo el mismo esquema que en el primero, hasta
que llegue la fecha de finalización del contrato, en la
que se ejerce la opción de compra:
2007
41.973,20
35.677,22
2008
44.340,81
37.689,69
2009
46.841,99
39.815,69
2010
49.484,23
42.061,60
Cuadro 12. Opción de compra
2011
52.275,53
44.434,20
2012
55.224,29
46.940,65
2013
58.339,38
49.588,47
2014
61.630,16
52.385,64
2015
65.106,59
55.340,60
2016
68.779,11
58.462,24
2017
72.658,80
61.759,98
2018
76.757,33
65.243,73
CUENTA
DEBE
(528) Acreed.arren.fin.c.p
6.588,60
(472) H.P. IVA soportado
1.054,18
(572) Bancos
HABER
7.642,78
En este momento, el inmovilizado inmaterial pasa
a ser material, por lo que hay que hacer el correspondiente asiento de reclasificación, teniendo en cuenta
que una parte corresponde al terreno y otra a la
construcción:
Cuadro 13. Asiento de reclasificación
CUENTA
DEBE
(217) Dchos. s/ bienes arren.fin.
(281) Am.ac.inmov.inmat.
HABER
700.000,02
214.200,00
(220) Terrenos
105.000,00
(221) Construcciones
595.000,02
(282) Am.ac.inmov.inmat..
214.200,00
A partir de aquí habrá que ir amortizando año a
año la construcción:
No obstante, sabemos que el límite que opera
para poder aplicar la máxima amortización fiscal permitida es de 53.550 euros que, a su vez, deberemos de
comparar con la contable para efectuar los correspondientes ajustes extracontables (Cuadro 16).
Para calcular el impuesto diferido se ha tenido en
cuenta que el tipo impositivo para las empresas de
reducida dimensión, a partir del ejercicio 2007, es del
25% hasta los primeros 150.000 euros de base imponible. Tal y como se puede apreciar en el Cuadro 16, el
diferimiento que se produce en el Impuesto sobre Sociedades es muy significativo. Esta situación se daría
hasta que se terminase de amortizar fiscalmente, momento a partir del cual se deberían hacer ajustes positivos en la base imponible por el importe de la
amortización contable, que ya no sería fiscalmente
deducible.
Cuadro 14. Amortización anual
CUENTA
(682) Amort.inmov.mat.
(282) Am.ac.inmov.mat.
DEBE
HABER
17.850,00
17.850,00
Es interesante que nos detengamos ahora a estudiar la amortización acelerada que podremos practicar
si nos acogemos al régimen especial de los arrendamientos financieros. Al tratarse de una empresa de reducida dimensión, la amortización podrá ser cada año
igual al coste de recuperación de la construcción, pero
OTROS ASPECTOS FISCALES Y CONTABLES
Otro aspecto a destacar relativo a la fiscalidad del
leasing inmobiliario, consiste en valorar cómo afecta
al régimen fiscal especial el hecho de que un tercero
se subrogue en la posición del anterior arrendatario.
El primer aspecto que debe analizarse radica en si la
sustitución de la posición del arrendatario por un tercero afecta o no a la duración del contrato. Es decir, si
simplemente supone la modificación del contrato o
si supone la extinción del mismo y el nacimiento de
otro nuevo.
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Aspectos financieros, fiscales y contables
del leasing inmobiliario
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Cuadro 16. Comparación de amortizaciones
Año
Amortización contable
Amortización fiscal
Ajuste Base Imponible
Imptos. diferidos al 25%
2007
17.850,00
35.677,22
-17.827,22
-4.456,81
2008
17.850,00
37.689,69
-19.839,69
-4.959,92
2009
17.850,00
39.815,69
-21.965,69
-5.491,42
2010
17.850,00
42.061,60
-24.211,60
-6.052,90
2011
17.850,00
44.434,20
-26.584,20
-6.646,05
2012
17.850,00
46.940,65
-29.090,65
-7.272,66
2013
17.850,00
49.588,47
-31.738,47
-7.934,62
2014
17.850,00
52.385,64
-34.535,64
-8.633,91
2015
17.850,00
53.550,00
-35.700,00
-8.925,00
2016
17.850,00
53.550,00
-35.700,00
-8.925,00
2017
17.850,00
53.550,00
-35.700,00
-8.925,00
2018
17.850,00
53.550,00
-35.700,00
-8.925,00
Se trata de analizar si la subrogación conlleva,
exclusivamente, el cambio de la persona del arrendatario financiero sin afectar al contenido del contrato inicial, por lo que puede entenderse que se
produce una continuación del mismo en todos sus
términos, salvo en la persona obligada como arrendatario financiero. En este sentido, cabe señalar
que la jurisprudencia ha entendido que la subrogación por cambio de contratante supone una novación del contrato, pero que, salvo que exista expresa voluntad de las partes, no se trata de una
novación extintiva, sino meramente modificativa,
operándose una sucesión particular en la persona
del obligado por el contrato, pero permaneciendo
la misma relación contractual, aunque con persona
distinta.
Pues bien, desde un punto de vista jurídico, la
sustitución de la figura del arrendatario por un tercero con el consentimiento de la sociedad de arrendamiento financiero no implica la extinción de un
Cuadro 17. Amortización
Año
Carga
financiera
Coste
recuperación
Cuota
IVA
C. bruta
2.007
38.250,00
38.250,00
76.500,00
12.240,00
88.740,00
2.008
38.250,00
38.250,00
76.500,00
12.240,00
88.740,00
2.009
38.250,00
38.250,00
76.500,00
12.240,00
88.740,00
2.010
38.250,00
38.250,00
76.500,00
12.240,00
88.740,00
2.011
38.250,00
38.250,00
76.500,00
12.240,00
88.740,00
2.012
38.250,00
38.250,00
76.500,00
12.240,00
88.740,00
2.013
38.250,00
38.250,00
76.500,00
12.240,00
88.740,00
2.014
38.250,00
38.250,00
76.500,00
12.240,00
88.740,00
2.015
38.250,00
38.250,00
76.500,00
12.240,00
88.740,00
2.016
38.250,00
38.250,00
76.500,00
12.240,00
88.740,00
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Estrategia Financiera
contrato de arrendamiento financiero. De otro lado,
tampoco afecta a su duración, por lo que se puede
aplicar el régimen fiscal especial. Ello no quiere decir
que no afecte de diferente forma al primer arrendatario y al segundo.
Para el arrendatario originario no podrá considerarse la cesión en arrendamiento del bien como un
contrato de arrendamiento financiero, ya que incumple voluntariamente los requisitos exigidos. Ello implica que deberá regularizar las cantidades indebidamente deducidas, es decir, deberá devolver el exceso
de amortizaciones practicado sobre las establecidas
en el régimen general, más los intereses de demora
correspondientes.
Por lo que se refiere al segundo arrendatario, sí
que cumple con el requisito de que la duración mínima del contrato ha de ser de diez años, ya que
el contrato sólo sufre una modificación, por lo
que, en principio, sí que podrá aplicar el régimen
especial.
Para ver más claramente cómo afecta la subrogación desde el punto de vista fiscal y contable, consideremos el siguiente ejemplo:
Ejemplo práctico
Imaginemos que la empresa A suscribe un contrato de arrendamiento financiero sobre una oficina
cuyo coste es de 450.000 euros, amortizable al coeficiente lineal del 2%, siendo la duración del contrato
de diez años y la opción de compra de 67.500 euros,
coincidente con el valor del suelo.
Las cuotas anuales ascienden a 76.500 euros y
son constantes. La carga financiera incorporada en
esas cuotas es de 38.250 euros también constante.
A 1 de enero de 2012 llega a un acuerdo con la
empresa B para que se subrogue con el consentimiento del banco, de manera que B le paga a A
153.000 euros.
El Cuadro 17 sería de amortización.
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Aspectos financieros, fiscales y contables
del leasing inmobiliario
Analicemos cuáles son las consecuencias para A:
En el momento de la firma del contrato, el asiento
que debe hacer A es el siguiente:
Cuadro 18. Asiento contable
CUENTA
(217) Dchos. s/ bienes arren.fin.
DEBE
HABER
450.000,00
(272) Gtos. por intereses diferidos 382.500,00
(528) Acreed.arren.fin.c.p
76.500,00
(178) Acreed.arren.fin.l.p.
756.000,00
Asimismo, hasta el año 2011 inclusive efectuará
los siguientes asientos:
Cuadro 19. Asientos contables hasta 2011
CUENTA
DEBE
(528) Acreed.arren.fin.c.p
76.500,00
(472) H.P. IVA soportado
12.240,00
(572) Bancos
CUENTA
(660) Intereses de leasing
(681) Amort.inmov.inmat.
DEBE
CUENTA
(178) Acreed.arren.fin.l.p.
38.250,00
DEBE
HABER
7.650,00
7.650,00
DEBE
HABER
76.500,00
Dado que el coste de recuperación del bien
(38.250 euros) es superior al doble del coeficiente de
amortización según cuadros (15.300 euros = 382.500
x 0,02 x 2), la sociedad A practica cada año hasta el
2011 ajustes positivos por la diferencia entre la amortización fiscal y la contable, es decir, por 7.650 euros
(15.300 – 7.650). Ello implica que los ajustes negativos totales ascienden a 38.250 euros.
El 1 de enero de 2012 es el momento en el que se
produce el cambio de arrendatario, por lo que el
apunte contable será el que sigue:
Cuadro 20. Apunte contable 2012
CUENTA
DEBE
(178) Dchos. s/ bienes arren.fin.
450.000,00
(281) Am.ac.inmov.inmat.
38.250,00
(572) Bancos
153.000,00
(217) Dchos. s/ bienes arren.fin.
DEBE
HABER
411.750,00
(528) Acreed.arren.fin.c.p
76.500,00
(178) Acreed.arren.fin.l.p.
373.500,00
(572) Bancos
153.000,00
El resto de asientos hasta que finalice el contrato
de arrendamiento financiero seguirán el mismo criterio que los comentados anteriormente.
Desde el punto de vista fiscal, podrá realizar los
correspondientes ajustes extracontables negativos
por una mayor amortización fiscal que contable. En
consecuencia, B sí que puede aplicar la amortización
acelerada como consecuencia del cumplimiento de
los requisitos para acogerse al régimen especial.
MODALIDAD
76.500,00
(528) Acreed.arren.fin.c.p
CUENTA
HABER
38.250,00
(281) Am.ac.inmov.inmat.
Cuadro 21. Asiento contable 2012
(272) Gtos. por intereses diferidos 191.250,00
88.740,00
(272) Gtos. por intereses diferidos
CUENTA
HABER
La empresa A recibe de B 153.000 euros, que es
igual a la diferencia entre el valor de mercado (valor
del inmueble menos amortización acumulada) y la
deuda de capital pendiente, es decir, 153.000 euros =
411.750 euros – 258.750 euros.
Dado que A incumple los requisitos para acogerse
al régimen especial de los arrendamientos financieros,
deberá hacer un ajuste positivo en el Impuesto sobre
Sociedades del ejercicio 2012 por un importe de
38.250 euros (que es la suma de los ajustes negativos
que practicó anteriormente).
Por lo que se refiere a B, deberá registrar el siguiente asiento a 1 de enero de 2012:
HABER
Una modalidad de leasing inmobiliario es la de
construcción, en la que existen dos posibilidades:
• Que la empresa adquiera el terreno y sólo se financie la construcción, por lo que se deberá ceder
a la entidad de leasing el derecho de uso de
superficie.
• Que la empresa financie el terreno y la construcción.
Durante el periodo de construcción existe una carencia de principal, en la que solamente se abonan
intereses. Es decir, sólo se generan cargas financieras
por las cantidades parciales que la entidad financiera
abona en concepto de certificaciones de obra.
Pues bien, para analizar el tratamiento fiscal, conviene distinguir entre dos fases que comprenden:
1) Los pagos efectuados con carácter previo a la terminación del inmueble.
(217) Dchos. s/ bienes arren.fin.
450.000,00
(272) Am.ac.inmov.mat.
191.250,00
2) Los pagos realizados desde la entrega hasta la finalización del contrato.
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Aspectos financieros, fiscales y contables
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Los alquileres se actualizan
periódicamente con el IPC, mientras
que las cuotas de leasing,
dependientes de los tipos de interés,
pueden mantenerse constantes
o disminuir
En la primera fase se engloban los pagos efectuados con carácter previo al inicio de la construcción y
los realizados con posterioridad, hasta que el inmueble objeto del contrato sea puesto a disposición del
arrendatario y afectado por éste a su explotación económica. Desde el punto de vista fiscal, se estaría ante
una operación de financiación vinculada a una posterior operación de arrendamiento financiero. En consecuencia, no resulta aplicable el régimen fiscal especial que contempla el Impuesto sobre Sociedades.
Los pagos realizados no podrán corresponder a
cuotas de recuperación del coste del bien, sino solamente a gastos financieros que podrán ser fiscalmente
deducibles. No obstante, si existiesen pagos anticipados del principal, no tendrán la consideración de gasto
fiscalmente deducible, ya que, de acuerdo con el principio general de imputación temporal de ingresos y
gastos, los gastos se imputarán al período en que se
devenguen, con independencia del momento del pago.
En la segunda fase, que incluye los
pagos realizados desde la entrega del
inmueble hasta la finalización
del contrato, sí que se estará
ante una operación de arrendamiento financiero a partir de
la entrega del inmueble desde
el punto de vista fiscal, siempre que se cumplan todos y
cada uno de los requisitos ya
mencionados.
Por último, otro aspecto
que cabe mencionar es que
existe la posibilidad de financiar un inmueble a través de
una operación de leasing y,
posteriormente, subarrendarlo
a un tercero. Con los alquileres
que proporciona el subarrendamiento, se cubre una parte
del leasing. Es importante tener en cuenta que los alquileres se actualizan periódicamente con el IPC y aumentan
cada año, mientras que las
cuotas de leasing, que depen-
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Estrategia Financiera
den de los tipos de interés, pueden mantenerse constantes e, incluso, disminuir.
PLAN GENERAL DE CONTABILIDAD
Al margen de todo lo expuesto no podemos olvidar los efectos que producirá en la contabilización de
las operaciones de arrendamiento financiero la entrada en vigor del nuevo Plan General de Contabilidad
adaptado a las Normas Internacionales de Información Financiera. En estos momentos contamos con el
borrador de este nuevo Plan General Contables elaborado por el Instituto de Contabilidad y Auditoría de
Cuentas. En el apartado 8 de las normas de registro y
valoración se establecen los criterios a aplicar en los
arrendamientos y otras operaciones similares, desarrollando en su apartado 1 las aplicables en el caso
del arrendamiento financiero. Esta normativa trata de
adaptar nuestra actual legislación mercantil a la NIC17 relativa a los arrendamientos. Los cambios obedecen fundamentalmente a que en la actual definición
se trata de contratos por los que la empresa puede
utilizar un bien determinado como contraprestación a
unas cuotas determinadas, mientras que la adaptación supondrá la transferencia de todos los “riesgos y
ventajas inherentes a la propiedad del activo” existiendo, además, una diferenciación entre arrendamientos financieros y arrendamientos operativos.
Del mismo modo, en el contenido de la Memoria,
se deberá incluir conciliaciones de valor inicial y actual así como pagos futuros y mínimos separados por
los años de devengo y descripción general de los
acuerdos contractuales.
Por último, señalar que los arrendamientos serán
considerados inmovilizado material (grupo contable
22), mientras que con la normativa actual son considerados un inmovilizado inmaterial contabilizándose por su valor al contado y reconociendo los
gastos a distribuir en diferentes ejercicios por la carga futura del contrato de arrendamiento financiero. En la nueva normativa se
contabilizaran en el pasivo por
el valor presente de las cuotas
pendientes o el valor razonable
(menor de las dos).
Podemos resumir que el leasing es un instrumento de financiación con una cada vez
mayor presencia financiera, dado
que puede presentar para muchas empresas una ventaja importante a la hora de financiar la adquisición de nuevos activos. Esta
posición se plantea con mayores ventajas en el
caso de aplicarse para la adquisición de activos inmobiliarios dadas sus posibilidades fiscales y de liquidez, de ahí su creciente importancia en los esquemas de financiación empresarial, aunque como hemos visto dependerá de la
planificación estratégica de cada empresa su adecuación como fórmula de financiación. 9
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